IDnews
Members
-
Joined
-
Last visited
Everything posted by IDnews
-
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ εκπονείται παράλληλα με τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τον Τουρισμό και τη Βιομηχανία, δημιουργώντας για πρώτη φορά ένα συνεκτικό και ολοκληρωμένο μοντέλο χωρικού σχεδιασμού στην Πατρίδα μας. Η τελική μορφή του πλαισίου προέκυψε έπειτα από ευρεία δημόσια διαβούλευση, με τη συμμετοχή θεσμικών και κοινωνικών φορέων, εκπροσώπων της επιστημονικής και επιχειρηματικής κοινότητας και πολιτών. Παράλληλα, διατυπώθηκαν οι σχετικές γνώμες του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ). Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας που θεσπίστηκε τον Δεκέμβριο του 2008 αποτέλεσε τη βάση για την ανάπτυξη του τομέα. Το νέο πλαίσιο εκσυγχρονίζει τους κανόνες χωροθέτησης, προβλέποντας αυστηρότερα και πιο σαφή κριτήρια, περιορισμούς και κατευθύνσεις για την εγκατάσταση νέων σταθμών ΑΠΕ και μονάδων αποθήκευσης. Οι ρυθμίσεις λαμβάνουν υπόψη τις σημερινές περιβαλλοντικές, κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες και έχουν ως μακροπρόθεσμο ορίζοντα την επίτευξη των ενεργειακών στόχων της χώρας έως το 2050. Α. Φωτοβολταϊκοί σταθμοί Με το ΕΧΠ των ΑΠΕ θεσπίζονται ενιαίοι και αυστηροί κανόνες προστασίας για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε ολόκληρη τη χώρα. Πιο συγκεκριμένα, για τους νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς θεσπίζεται αυστηρό καθεστώς αποκλεισμού σε ευαίσθητες περιβαλλοντικά, πολιτιστικά και χωρικά περιοχές. Ειδικότερα, δεν επιτρέπεται η εγκατάστασή τους, μεταξύ άλλων, σε όλες τις προστατευόμενες περιοχές του δικτύου NATURA 2000, σε δάση και δασικές εκτάσεις, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε εθνικούς δρυμούς, κηρυγμένα μνημεία της φύσης και αισθητικά δάση, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους, σε περιοχές προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, σε περιοχές με προστατευόμενες αναβαθμίδες, σε Περιοχές Άνευ Δρόμων και σε ακτές κολύμβησης. Παράλληλα, το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει οριζόντιο, για όλη την επικράτεια, όριο στην κάλυψη γης από νέες φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις, προκειμένου να προστατευθεί το τοπίο, η αγροτική γη και η ισορροπία των τοπικών χρήσεων. Συγκεκριμένα, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης από νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς ανά Περιφερειακή Ενότητα ορίζεται στο 1,5% της συνολικής έκτασης. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση Προστίθενται νέες «περιοχές αποκλεισμού» όπως: Ιστορικοί τόποι, αρχαία μνημεία, χαρακτηρισμένα ή αυτοδικαίως προστατευόμενα, καθώς και χαρακτηρισμένα μνημεία μεταγενέστερα του 1830, περιοχές με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης. Ειδικά για τα πλωτά φωτοβολταϊκά: τα καταδυτικά πάρκα, νεότερα ναυάγια, περιοχές αγκυροβολίας και τεχνητά υποβρύχια αξιοθέατα. Θεσπίζονται πρόσθετα κριτήρια χωροθέτησης: Για την εγκατάσταση στον θαλάσσιο χώρο και εντός λιμνών λαμβάνονται υπόψη τα αλιευτικά πεδία και τηρούνται οι απαραίτητες αποστάσεις ασφαλείας. Σε περιοχές ευάλωτες σε φυσικά φαινόμενα προβλέπονται κατάλληλα μέτρα για την ασφαλή εγκατάσταση και λειτουργία των έργων. Β. Αιολικοί σταθμοί Το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει ξεκάθαρες ζώνες αποκλεισμού για τη χωροθέτηση αιολικών πάρκων, ώστε η ανάπτυξη της αιολικής ενέργειας να προχωρήσει με τάξη και ισορροπία, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα την ουσιαστική προστασία για το περιβάλλον, το τοπίο και τις τοπικές κοινωνίες. Πιο συγκεκριμένα, δεν επιτρέπεται, μεταξύ άλλων, η εγκατάστασή αιολικών σταθμών στην Αττική και τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης, σε περιοχές με υψόμετρο άνω των 1.200 μέτρων, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους και στους πυρήνες εθνικών δρυμών, καθώς και σε συγκεκριμένες ζώνες προστασίας της φύσης. Περιορισμοί εισάγονται επίσης για νησιά με έκταση μικρότερη των 300 τ.χλμ., με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για κρίσιμες ή κοινωφελείς υποδομές ή για λόγους ασφάλειας του συστήματος, για εκτός σχεδίου περιοχές στις οποίες προβλέπεται ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού και αναψυχής, για τμήματα ενεργών λατομικών, μεταλλευτικών και εξορυκτικών ζωνών, για Περιοχές Άνευ Δρόμων και για ακτές κολύμβησης. Στις Ζώνες Ειδικής Προστασίας του δικτύου NATURA 2000, που αφορούν την προστασία της ορνιθοπανίδας, η εγκατάσταση αιολικών σταθμών επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση και εφόσον προβλέπεται ρητά στην εγκεκριμένη Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη και το αιολικό δυναμικό υπερβαίνει τα 7,5 m/s. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση: Απαγορεύεται η εγκατάσταση νέων αιολικών σταθμών στις περιοχές των κατηγοριών Α και Β του νέου ΕΧΠ Τουρισμού. Επεκτείνονται οι περιοχές αποκλεισμού με την προσθήκη: Ιστορικών τόπων, αρχαίων μνημείων, χαρακτηρισμένων ή αυτοδικαίως προστατευόμενων, καθώς και χαρακτηρισμένων μνημείων μεταγενέστερων του 1830, περιοχών με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης, απάτητων παραλιών. Θεσπίζονται ειδικότεροι κανόνες για τον νησιωτικό χώρο: Για την εγκατάσταση αιολικών σταθμών στα νησιά προβλέπεται ειδική μελέτη τοπίου κατά την περιβαλλοντική αδειοδότηση, η οποία θα εξετάζει το μέγεθος του σταθμού, τον χαρακτήρα του τοπίου και τις επιπτώσεις στις θέες. Για τις ορεινές περιοχές του νησιωτικού χώρου προβλέπεται αξιολόγηση κατά περίπτωση, με βάση τα ιδιαίτερα μορφολογικά, οικολογικά και τοπικά χαρακτηριστικά κάθε θέσης. Στον νησιωτικό χώρο, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης εδάφους από αιολικούς σταθμούς παραμένει στο 4% της έκτασης ανά Δημοτική Ενότητα. Προβλέπεται ειδική δυνατότητα αξιοποίησης σημειακά υψηλού αιολικού δυναμικού σε περιοχές με χαμηλό μέσο όρο. Στις Δημοτικές Ενότητες όπου το μέσο αιολικό δυναμικό είναι μικρότερο από 4 m/s, μπορεί κατ’ εξαίρεση να επιτραπεί η εγκατάσταση αιολικών σταθμών, εφόσον στη συγκεκριμένη θέση τεκμηριώνεται αιολικό δυναμικό άνω των 7,5 m/s. Για την εφαρμογή της συγκεκριμένης πρόβλεψης απαιτείται: πιστοποιημένη μέτρηση του αιολικού δυναμικού, η οποία υποβάλλεται στη ΡΑΑΕΥ, οι αιολικοί σταθμοί να μην υπερβαίνουν το 1% της φέρουσας ικανότητας της Δημοτικής Ενότητας, να τηρούνται όλοι οι λοιποί οριζόντιοι περιορισμοί του πλαισίου, μεταξύ άλλων όσοι αφορούν το υψόμετρο, το μέγεθος των νησιών και τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών αποκλεισμού.Γ. Λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ Tο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο διαμορφώνει και ένα πιο σύγχρονο και ολοκληρωμένο πλαίσιο και για τις λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ, όπως το βιοαέριο, το βιομεθάνιο, η βιομάζα, η γεωθερμία και τα μικρά υδροηλεκτρικά έργα, επικαιροποιώντας τους όρους και τις κατευθύνσεις για την ανάπτυξή τους. Με το νέο πλαίσιο, η χώρα αποκτά έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό που συνδυάζει την ενεργειακή ασφάλεια, τη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού πλούτου της Ελλάδας, που δεν είναι αντικρουόμενοι στόχοι, αλλά δύο πλευρές της ίδιας εθνικής στρατηγικής. Ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας -
Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ εκπονείται παράλληλα με τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τον Τουρισμό και τη Βιομηχανία, δημιουργώντας για πρώτη φορά ένα συνεκτικό και ολοκληρωμένο μοντέλο χωρικού σχεδιασμού στην Πατρίδα μας. Η τελική μορφή του πλαισίου προέκυψε έπειτα από ευρεία δημόσια διαβούλευση, με τη συμμετοχή θεσμικών και κοινωνικών φορέων, εκπροσώπων της επιστημονικής και επιχειρηματικής κοινότητας και πολιτών. Παράλληλα, διατυπώθηκαν οι σχετικές γνώμες του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ). Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας που θεσπίστηκε τον Δεκέμβριο του 2008 αποτέλεσε τη βάση για την ανάπτυξη του τομέα. Το νέο πλαίσιο εκσυγχρονίζει τους κανόνες χωροθέτησης, προβλέποντας αυστηρότερα και πιο σαφή κριτήρια, περιορισμούς και κατευθύνσεις για την εγκατάσταση νέων σταθμών ΑΠΕ και μονάδων αποθήκευσης. Οι ρυθμίσεις λαμβάνουν υπόψη τις σημερινές περιβαλλοντικές, κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες και έχουν ως μακροπρόθεσμο ορίζοντα την επίτευξη των ενεργειακών στόχων της χώρας έως το 2050. Α. Φωτοβολταϊκοί σταθμοί Με το ΕΧΠ των ΑΠΕ θεσπίζονται ενιαίοι και αυστηροί κανόνες προστασίας για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε ολόκληρη τη χώρα. Πιο συγκεκριμένα, για τους νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς θεσπίζεται αυστηρό καθεστώς αποκλεισμού σε ευαίσθητες περιβαλλοντικά, πολιτιστικά και χωρικά περιοχές. Ειδικότερα, δεν επιτρέπεται η εγκατάστασή τους, μεταξύ άλλων, σε όλες τις προστατευόμενες περιοχές του δικτύου NATURA 2000, σε δάση και δασικές εκτάσεις, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε εθνικούς δρυμούς, κηρυγμένα μνημεία της φύσης και αισθητικά δάση, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους, σε περιοχές προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, σε περιοχές με προστατευόμενες αναβαθμίδες, σε Περιοχές Άνευ Δρόμων και σε ακτές κολύμβησης. Παράλληλα, το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει οριζόντιο, για όλη την επικράτεια, όριο στην κάλυψη γης από νέες φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις, προκειμένου να προστατευθεί το τοπίο, η αγροτική γη και η ισορροπία των τοπικών χρήσεων. Συγκεκριμένα, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης από νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς ανά Περιφερειακή Ενότητα ορίζεται στο 1,5% της συνολικής έκτασης. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση Προστίθενται νέες «περιοχές αποκλεισμού» όπως: Ιστορικοί τόποι, αρχαία μνημεία, χαρακτηρισμένα ή αυτοδικαίως προστατευόμενα, καθώς και χαρακτηρισμένα μνημεία μεταγενέστερα του 1830, περιοχές με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης. Ειδικά για τα πλωτά φωτοβολταϊκά: τα καταδυτικά πάρκα, νεότερα ναυάγια, περιοχές αγκυροβολίας και τεχνητά υποβρύχια αξιοθέατα. Θεσπίζονται πρόσθετα κριτήρια χωροθέτησης: Για την εγκατάσταση στον θαλάσσιο χώρο και εντός λιμνών λαμβάνονται υπόψη τα αλιευτικά πεδία και τηρούνται οι απαραίτητες αποστάσεις ασφαλείας. Σε περιοχές ευάλωτες σε φυσικά φαινόμενα προβλέπονται κατάλληλα μέτρα για την ασφαλή εγκατάσταση και λειτουργία των έργων. Β. Αιολικοί σταθμοί Το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει ξεκάθαρες ζώνες αποκλεισμού για τη χωροθέτηση αιολικών πάρκων, ώστε η ανάπτυξη της αιολικής ενέργειας να προχωρήσει με τάξη και ισορροπία, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα την ουσιαστική προστασία για το περιβάλλον, το τοπίο και τις τοπικές κοινωνίες. Πιο συγκεκριμένα, δεν επιτρέπεται, μεταξύ άλλων, η εγκατάστασή αιολικών σταθμών στην Αττική και τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης, σε περιοχές με υψόμετρο άνω των 1.200 μέτρων, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους και στους πυρήνες εθνικών δρυμών, καθώς και σε συγκεκριμένες ζώνες προστασίας της φύσης. Περιορισμοί εισάγονται επίσης για νησιά με έκταση μικρότερη των 300 τ.χλμ., με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για κρίσιμες ή κοινωφελείς υποδομές ή για λόγους ασφάλειας του συστήματος, για εκτός σχεδίου περιοχές στις οποίες προβλέπεται ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού και αναψυχής, για τμήματα ενεργών λατομικών, μεταλλευτικών και εξορυκτικών ζωνών, για Περιοχές Άνευ Δρόμων και για ακτές κολύμβησης. Στις Ζώνες Ειδικής Προστασίας του δικτύου NATURA 2000, που αφορούν την προστασία της ορνιθοπανίδας, η εγκατάσταση αιολικών σταθμών επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση και εφόσον προβλέπεται ρητά στην εγκεκριμένη Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη και το αιολικό δυναμικό υπερβαίνει τα 7,5 m/s. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση: Απαγορεύεται η εγκατάσταση νέων αιολικών σταθμών στις περιοχές των κατηγοριών Α και Β του νέου ΕΧΠ Τουρισμού. Επεκτείνονται οι περιοχές αποκλεισμού με την προσθήκη: Ιστορικών τόπων, αρχαίων μνημείων, χαρακτηρισμένων ή αυτοδικαίως προστατευόμενων, καθώς και χαρακτηρισμένων μνημείων μεταγενέστερων του 1830, περιοχών με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης, απάτητων παραλιών. Θεσπίζονται ειδικότεροι κανόνες για τον νησιωτικό χώρο: Για την εγκατάσταση αιολικών σταθμών στα νησιά προβλέπεται ειδική μελέτη τοπίου κατά την περιβαλλοντική αδειοδότηση, η οποία θα εξετάζει το μέγεθος του σταθμού, τον χαρακτήρα του τοπίου και τις επιπτώσεις στις θέες. Για τις ορεινές περιοχές του νησιωτικού χώρου προβλέπεται αξιολόγηση κατά περίπτωση, με βάση τα ιδιαίτερα μορφολογικά, οικολογικά και τοπικά χαρακτηριστικά κάθε θέσης. Στον νησιωτικό χώρο, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης εδάφους από αιολικούς σταθμούς παραμένει στο 4% της έκτασης ανά Δημοτική Ενότητα. Προβλέπεται ειδική δυνατότητα αξιοποίησης σημειακά υψηλού αιολικού δυναμικού σε περιοχές με χαμηλό μέσο όρο. Στις Δημοτικές Ενότητες όπου το μέσο αιολικό δυναμικό είναι μικρότερο από 4 m/s, μπορεί κατ’ εξαίρεση να επιτραπεί η εγκατάσταση αιολικών σταθμών, εφόσον στη συγκεκριμένη θέση τεκμηριώνεται αιολικό δυναμικό άνω των 7,5 m/s. Για την εφαρμογή της συγκεκριμένης πρόβλεψης απαιτείται: πιστοποιημένη μέτρηση του αιολικού δυναμικού, η οποία υποβάλλεται στη ΡΑΑΕΥ, οι αιολικοί σταθμοί να μην υπερβαίνουν το 1% της φέρουσας ικανότητας της Δημοτικής Ενότητας, να τηρούνται όλοι οι λοιποί οριζόντιοι περιορισμοί του πλαισίου, μεταξύ άλλων όσοι αφορούν το υψόμετρο, το μέγεθος των νησιών και τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών αποκλεισμού.Γ. Λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ Tο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο διαμορφώνει και ένα πιο σύγχρονο και ολοκληρωμένο πλαίσιο και για τις λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ, όπως το βιοαέριο, το βιομεθάνιο, η βιομάζα, η γεωθερμία και τα μικρά υδροηλεκτρικά έργα, επικαιροποιώντας τους όρους και τις κατευθύνσεις για την ανάπτυξή τους. Με το νέο πλαίσιο, η χώρα αποκτά έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό που συνδυάζει την ενεργειακή ασφάλεια, τη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού πλούτου της Ελλάδας, που δεν είναι αντικρουόμενοι στόχοι, αλλά δύο πλευρές της ίδιας εθνικής στρατηγικής. Ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας View full Άρθρου
-
Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια. Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη. Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές. Η παράμετρος των αποζημιώσεωνΈνα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση. Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασηςΗ μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση: Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις. Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό. Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση. Η ουσία της είδησηςΗ Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα. πηγή news.b2green.gr -
Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια. Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη. Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές. Η παράμετρος των αποζημιώσεωνΈνα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση. Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασηςΗ μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση: Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις. Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό. Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση. Η ουσία της είδησηςΗ Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα. πηγή news.b2green.gr View full Άρθρου
-
Βρισκόμαστε στο δεύτερο εξάμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ παράλληλα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες. Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 11 έως 15%. Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί. Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα: Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των σοβαρών ζητημάτων, στο Ιράν, στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστεί και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά. Πάντως οι έως τώρα επιδράσεις δεν κρίνονται ως αρνητικές για την κτηματαγορά μας. Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι: Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών που έχει εκτοξευθεί λόγω των ζητημάτων με τα στενά του Ορμούζ Το κόστος κατασκευής Τα προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση και βελτίωση των παλαιών κατασκευών, την αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων, τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών ακινήτων βοηθούν την αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα τα προγράμματα που ενίσχυσαν τη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των τιμών Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο Το δημογραφικό της χώρας Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής Η βραχυχρόνια μίσθωση Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, σε servicers ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σοβαρά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά. Σημειώνουμε για προβληματισμό, ότι προ της κρίσης που η χώρα είχε πολύ περισσότερους κατοίκους, δεν υπήρχε πρόβλημα στέγης, ούτε και πρόβλημα ενοικίων. Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει: Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν το οποίο συναντά τη ζήτηση. Το ίδιο ισχύει και για οργανωμένες φοιτητικές εστίες που αναπτύσσονται σιγά σιγά σε πόλεις που έχουν πανεπιστήμια και προσφέρουν σε λογικές τιμές κατοικίες, όπου το μηνιαίο μίσθωμα καλύπτει και τα έξοδα των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και το internet. Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να παραμείνουν σε ισορροπία, ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους, ενώ σήμερα συμβάλλει στη φιλοξενία εκατομμυρίων τουριστών, βοηθώντας το ΑΕΠ της Χώρας μας. Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα ‘χρυσής βίζας’ έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής κατά το παρελθόν και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους αγοραστές, ενώ μετά τα μέτρα της πολιτείας, πού αύξησαν τα ποσά για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και πολλά νησιά , έχουν στραφεί αυτές οι επενδύσεις σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα όρια παραμένουν χαμηλότερα, (400.000 και 250.000 €). Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος και με τις απαιτήσεις της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των οικοδομών. Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα. Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες. Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ. Έχουν όμως δρομολογηθεί σημαντικές νέες κατασκευές τόσο στην Αττική, όσο και στη Θεσσαλονίκη που θα βοηθήσουν πολύ στην ανάπτυξη. Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο. Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας. Συμπερασματικά, το 2026 κινείται ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων, με δυσκολία στα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως. Σε ότι αφορά στα στεγαστικά δάνεια, πέραν των όρων που (σωστά) θέτουν οι τράπεζες, υπάρχει και μεγάλη διστακτικότητα των υποψήφιων δανειστών, διότι θυμούνται τα κόκκινα δάνεια που δημιουργήθηκαν όταν ανετράπησαν (στην κρίση) τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα. του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου πηγή ered.gr View full Άρθρου
-
Βρισκόμαστε στο δεύτερο εξάμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ παράλληλα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες. Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 11 έως 15%. Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί. Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα: Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των σοβαρών ζητημάτων, στο Ιράν, στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστεί και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά. Πάντως οι έως τώρα επιδράσεις δεν κρίνονται ως αρνητικές για την κτηματαγορά μας. Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι: Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών που έχει εκτοξευθεί λόγω των ζητημάτων με τα στενά του Ορμούζ Το κόστος κατασκευής Τα προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση και βελτίωση των παλαιών κατασκευών, την αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων, τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών ακινήτων βοηθούν την αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα τα προγράμματα που ενίσχυσαν τη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των τιμών Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο Το δημογραφικό της χώρας Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής Η βραχυχρόνια μίσθωση Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, σε servicers ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σοβαρά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά. Σημειώνουμε για προβληματισμό, ότι προ της κρίσης που η χώρα είχε πολύ περισσότερους κατοίκους, δεν υπήρχε πρόβλημα στέγης, ούτε και πρόβλημα ενοικίων. Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει: Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν το οποίο συναντά τη ζήτηση. Το ίδιο ισχύει και για οργανωμένες φοιτητικές εστίες που αναπτύσσονται σιγά σιγά σε πόλεις που έχουν πανεπιστήμια και προσφέρουν σε λογικές τιμές κατοικίες, όπου το μηνιαίο μίσθωμα καλύπτει και τα έξοδα των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και το internet. Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να παραμείνουν σε ισορροπία, ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους, ενώ σήμερα συμβάλλει στη φιλοξενία εκατομμυρίων τουριστών, βοηθώντας το ΑΕΠ της Χώρας μας. Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα ‘χρυσής βίζας’ έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής κατά το παρελθόν και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους αγοραστές, ενώ μετά τα μέτρα της πολιτείας, πού αύξησαν τα ποσά για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και πολλά νησιά , έχουν στραφεί αυτές οι επενδύσεις σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα όρια παραμένουν χαμηλότερα, (400.000 και 250.000 €). Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος και με τις απαιτήσεις της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των οικοδομών. Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα. Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες. Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ. Έχουν όμως δρομολογηθεί σημαντικές νέες κατασκευές τόσο στην Αττική, όσο και στη Θεσσαλονίκη που θα βοηθήσουν πολύ στην ανάπτυξη. Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο. Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας. Συμπερασματικά, το 2026 κινείται ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων, με δυσκολία στα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως. Σε ότι αφορά στα στεγαστικά δάνεια, πέραν των όρων που (σωστά) θέτουν οι τράπεζες, υπάρχει και μεγάλη διστακτικότητα των υποψήφιων δανειστών, διότι θυμούνται τα κόκκινα δάνεια που δημιουργήθηκαν όταν ανετράπησαν (στην κρίση) τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα. του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου πηγή ered.gr -
Η κυβέρνηση συνδέει τις επιδοτήσεις αποκλειστικά με τον μετρητή ρεύματος. Πώς η επιλογή της απόλυτης ενεργειακής ανεξαρτησίας τιμωρείται στην πράξη, εγείροντας σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας.Η επιδότηση της ενεργειακής αναβάθμισης μετατρέπεται σε προνόμιο για πελάτες συγκεκριμένων εταιρειών. Το κράτος παραχωρεί τα προγράμματα εξοικονόμησης στους παρόχους ενέργειας. Θέτει έναν αδιαπραγμάτευτο όρο. Κάθε επιλέξιμη κατοικία πρέπει να διαθέτει ενεργό μετρητή ρεύματος. Αυτή η γραφειοκρατική προϋπόθεση δημιουργεί ένα πρωτοφανές θεσμικό ατόπημα. Τιμωρεί τους πολίτες που πέτυχαν τον απόλυτο περιβαλλοντικό στόχο. Τους ιδιοκτήτες 100% αυτόνομων, εκτός δικτύου κατοικιών. Ο κτιριακός χάρτης της χώρας δεν είναι ομοιογενής. Η συντριπτική πλειονότητα των σπιτιών συνδέεται στο δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ. Υπάρχει όμως μια διαρκώς αυξανόμενη μερίδα ιδιοκτητών που επιλέγει την πλήρη απόσχιση από το κεντρικό σύστημα. Επενδύουν χιλιάδες ευρώ σε αυτόνομα φωτοβολταϊκά συστήματα. Εγκαθιστούν μονάδες αποθήκευσης ενέργειας. Μηδενίζουν το ανθρακικό τους αποτύπωμα. Αυτά τα σπίτια λειτουργούν άψογα. Δεν διαθέτουν όμως αριθμό παροχής. Μια τρίτη κατηγορία αφορά πολίτες που απορρίπτουν συνειδητά τη χρήση ηλεκτρικού ρεύματος. Επιλέγουν την απόλυτη λιτότητα. Η διαβίωση χωρίς σύνδεση στο κεντρικό δίκτυο δεν καθιστά ένα ακίνητο παράνομο ή περιβαλλοντικά επιζήμιο. Υπαγορεύεται από την ανάγκη για αυτάρκεια, τις γεωγραφικές ιδιαιτερότητες ή μια αυστηρή φιλοσοφία βιωσιμότητας. Ο αλγόριθμος των κρατικών πλατφορμών απορρίπτει αυτές τις δύο κατηγορίες αυτόματα. Η απουσία του μετρητή λειτουργεί ως ψηφιακός κόφτης. Το κριτήριο δεν είναι πλέον τεχνικό. Είναι αυστηρά εμπορικό. Το σύστημα αδιαφορεί για την πραγματική εξοικονόμηση ενέργειας. Ενδιαφέρεται αποκλειστικά για την ύπαρξη συμβατικής σχέσης μεταξύ του πολίτη και μιας εταιρείας εμπορίας ρεύματος. Η ανάθεση της υλοποίησης αυτών των προγραμμάτων στους παρόχους, τους αποκαλούμενους και «ολιγάρχες» της ενέργειας στη δημόσια σφαίρα, εξηγεί τη στόχευση. Οι εταιρείες αξιοποιούν τα δημόσια ταμεία για να εξυπηρετήσουν το πελατολόγιό τους. Η επιδότηση εργαλειοποιείται. Μετατρέπεται σε κίνητρο διατήρησης ή προσέλκυσης συνδρομητών. Όποιος δεν παράγει κέρδος για τους προμηθευτές, διαγράφεται από τον χάρτη των κρατικών παροχών. Η κρατική προσέγγιση είναι κατάφωρα οξύμωρη. Τα κτίρια που επιβαρύνουν το δίκτυο και καταναλώνουν ορυκτά καύσιμα επιδοτούνται. Τα κτίρια που έχουν ήδη απεξαρτηθεί από το σύστημα και αποτελούν πρότυπα μηδενικών εκπομπών, αποκλείονται. Ο πολίτης χωρίζεται σε συμβατό καταναλωτή και περιθωριοποιημένο αυτονομιστή. Η πραγματικότητα της υπαίθρου επιτείνει το πρόβλημα. Πολλές κατοικίες σε απομακρυσμένες ή ορεινές περιοχές αντιμετωπίζουν τεράστια κόστη επέκτασης του δικτύου ηλεκτροδότησης. Οι ιδιοκτήτες τους στρέφονται αναγκαστικά, αλλά και συνειδητά στις ανανεώσιμες πηγές. Αντί να πληρώσουν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να φέρουν κολώνες στο κτήμα τους, χρηματοδοτούν την αυτονομία τους. Αυτή η πράσινη πρωτοπορία διώκεται. Το κράτος τους αρνείται την επιδότηση για αλλαγή κουφωμάτων ή προσθήκη μόνωσης, ακριβώς επειδή αρνήθηκαν να δεσμευτούν σε έναν λογαριασμό ρεύματος. Η νομική διάσταση αυτής της διάκρισης προκαλεί σοβαρούς τριγμούς. Η σύνδεση των ευρωπαϊκών πόρων με τον μετρητή του ΔΕΔΔΗΕ προσκρούει ευθέως στο Σύνταγμα. Το άρθρο 4 επιβάλλει την αρχή της ισότητας. Το κράτος οφείλει να αντιμετωπίζει ισότιμα τους ιδιοκτήτες νόμιμων κατοικιών που εξυπηρετούν τον ίδιο εθνικό σκοπό: την προστασία του περιβάλλοντος. Το άρθρο 5 προστατεύει την ελεύθερη ανάπτυξη της προσωπικότητας και της οικονομικής δραστηριότητας. Το άρθρο 25 περί αναλογικότητας παραβιάζεται εξίσου, καθώς το μέτρο του αποκλεισμού είναι εντελώς δυσανάλογο του σκοπού του προγράμματος. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η απόφαση αυτή ακυρώνει την αρχή της τεχνολογικής ουδετερότητας. Οι οδηγίες της Κομισιόν είναι ξεκάθαρες. Η δημόσια ενίσχυση αξιολογεί το περιβαλλοντικό αποτέλεσμα μιας επένδυσης. Δεν επιβάλλει το εμπορικό όχημα μέσω του οποίου αυτό θα επιτευχθεί. Ο τρόπος προμήθειας ενέργειας είναι αδιάφορος για την ενεργειακή κλάση του κελύφους ενός κτιρίου. Η τοποθέτηση θερμομόνωσης αποδίδει το ίδιο, ανεξάρτητα από το αν η λάμπα του σαλονιού ανάβει από το εργοστάσιο φυσικού αερίου ή από το αυτόνομο πάνελ της στέγης. Η στροφή προς την ελεύθερη αγορά για τη διαχείριση των κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ αλλάζει τη φιλοσοφία της κρατικής αρωγής. Η αγορά λειτουργεί με όρους κερδοφορίας. Ο παραγωγός-καταναλωτής που βρίσκεται εκτός δικτύου δεν προσφέρει κανένα περιθώριο κέρδους στον ιδιώτη πάροχο. Δεν έχει μηνιαίο πάγιο. Δεν πληρώνει ρήτρες. Δεν χρεώνεται τέλη μεταφοράς. Το σύστημα τον αποβάλλει. Απαιτείται η άμεση θέσπιση μιας εναλλακτικής διαδικασίας επιλεξιμότητας. Η αποκλειστικότητα των παρόχων στην υλοποίηση των προγραμμάτων πρέπει να καταργηθεί. Οι ενεργειακά αυτόνομες κατοικίες μπορούν να πιστοποιηθούν με απόλυτη τεχνική ακρίβεια. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) αποτελεί το αδιάσειστο κρατικό έγγραφο. Η αναλυτική τεχνική έκθεση ενός διπλωματούχου μηχανικού και τα τιμολόγια αγοράς των συστημάτων ΑΠΕ παρέχουν όλη τη διαφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Η απαίτηση για ενεργό αριθμό παροχής ρεύματος αποτελεί ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο που εξυπηρετεί επιχειρηματικά συμφέροντα, σαμποτάροντας την πραγματική, αποκεντρωμένη πράσινη μετάβαση. πηγή greenbusiness.gr -
Η αμφισβήτηση προστίμου για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ακολουθεί συγκεκριμένη διοικητική και δικαστική διαδικασία, στην οποία καθοριστική σημασία έχουν η έκθεση αυτοψίας, ο χρόνος και ο τρόπος γνωστοποίησής της, τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου, η οικοδομική άδεια, ο χρόνος δημιουργίας της παράβασης, οι μετρήσεις των μεγεθών του κτιρίου και ο υπολογισμός του προστίμου. Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα διοικητικής και δικαστικής προστασίας, αλλά πρέπει να ενεργήσει μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η νομοθεσία. Στη διαδικασία εμπλέκονται οι αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου και, στο μεταβατικό στάδιο εφαρμογής του νέου συστήματος, οι Υπηρεσίες Δόμησης, τα πολεοδομικά συμβούλια, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, τα διοικητικά δικαστήρια, καθώς και μηχανικοί και δικηγόροι που τεκμηριώνουν τα τεχνικά και νομικά δεδομένα της υπόθεσης. Το ισχύον πλαίσιο έχει πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Τα άρθρα 420 έως 422 ρυθμίζουν αντίστοιχα την αυτοψία, την ενδικοφανή προσφυγή και τη δικαστική προστασία. Η έκθεση αυτοψίας είναι η πράξη από την οποία αρχίζει η διαδικασίαΗ διαπίστωση της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με έκθεση αυτοψίας. Το άρθρο 420 του Κώδικα προβλέπει ότι η έκθεση αφορά το ίδιο το αυθαίρετο κτίσμα ή την κατασκευή και όχι κατ’ ανάγκην συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή. Πρέπει να περιλαμβάνει τη θέση του ακινήτου με συντεταγμένες ΕΓΣΑ ’87, περιγραφή και σκαρίφημα της κατασκευής, τις διαστάσεις της, τις πολεοδομικές διατάξεις που θεωρείται ότι παραβιάστηκαν και εισήγηση για τον υπολογισμό του προστίμου ανέγερσης. Αυτά τα στοιχεία αποτελούν και το πρώτο αντικείμενο ελέγχου από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Εξετάζεται αν ταυτοποιήθηκε σωστά το ακίνητο, αν η αποτύπωση συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση, αν τα εμβαδά και οι διαστάσεις είναι ορθά, αν υπάρχει οικοδομική άδεια και τι ακριβώς προβλέπει, αν η κατασκευή αποτελεί πράγματι αυθαιρεσία και ποιας μορφής, καθώς και αν έχουν εφαρμοστεί οι σωστές διατάξεις. Τι μπορεί να κρίνει αν το πρόστιμο είναι σωστό ή όχιΗ ύπαρξη μιας αυθαίρετης κατασκευής δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί αυτονόητα σωστό κάθε στοιχείο της έκθεσης και κάθε ποσό προστίμου. Κρίσιμα είναι ιδίως το πραγματικό εμβαδόν της παράβασης, το είδος της χρήσης, η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδιά της, η θέση της κατασκευής, ο χρόνος δημιουργίας της, οι εφαρμοζόμενοι συντελεστές και οι οικονομικές παράμετροι του υπολογισμού. Ιδιαίτερη σημασία έχει ο χρόνος κατασκευής. Μπορεί να τεκμηριώνεται από οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, παλαιά σχέδια, αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα και άλλα πρόσφορα στοιχεία. Η χρονολογία μπορεί να επηρεάζει τόσο το εφαρμοζόμενο καθεστώς όσο και τη δυνατότητα υπαγωγής της κατασκευής σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων. Χαρακτηριστική είναι παλαιότερη υπόθεση, στην οποία η δυνατότητα υπαγωγής κρίθηκε σε συνάρτηση με την απόδειξη του χρόνου δημιουργίας των πολεοδομικών υπερβάσεων. Η πρώτη προσφυγή γίνεται μέσα σε 30 ημέρεςΤο ισχύον άρθρο 421 προβλέπει ότι κατά της έκθεσης αυτοψίας ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ασκήσει ενδικοφανή προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β΄ – ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο. Η ίδια η προθεσμία και η άσκηση της προσφυγής έχουν ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η προσφυγή συνοδεύεται, επί ποινή απαραδέκτου, από παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Το ποσό είναι 200 ευρώ για παραβάσεις έως 30 τ.μ., 500 ευρώ για παραβάσεις έως 80 τ.μ. και 1.000 ευρώ για μεγαλύτερες επιφάνειες. Αν η προσφυγή γίνει δεκτή εν όλω ή εν μέρει, το παράβολο επιστρέφεται. Παράλληλα απαιτούνται τα πλήρη στοιχεία του προσφεύγοντος και η τήρηση των προβλεπόμενων κοινοποιήσεων. Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ εκδίδει απόφαση επί της προσφυγής και ο νόμος προβλέπει προθεσμία ενός μήνα από την υποβολή της. Αν η προσφυγή απορριφθεί ή αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την άσκησή της, η έκθεση αυτοψίας καθίσταται οριστική. Πότε δεν προβλέπεται η ενδικοφανής προσφυγήΤο ίδιο άρθρο προβλέπει ειδικές περιπτώσεις στις οποίες δεν χωρεί η παραπάνω ενδικοφανής προσφυγή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιπτώσεις οικοδομικών εργασιών που διαπιστώνονται επ’ αυτοφώρω χωρίς έγκυρη πινακίδα έργου, συγκεκριμένες κατηγορίες προστατευόμενων ή ειδικών ακινήτων και αυθαίρετες κατασκευές σε ζώνη λιμένα ή στο υδάτινο στοιχείο. Για αυτές ενεργοποιείται η ειδική διαδικασία πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Συνεπώς, πριν επιλεγεί το κατάλληλο μέσο αμφισβήτησης, πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί σε ποια διαδικαστική κατηγορία υπάγεται η συγκεκριμένη έκθεση. Κρίσιμος ο ρόλος ΥΔΟΜ και ΣΥΠΟΘΑ στο μεταβατικό καθεστώςΗ μεταφορά του ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης σε κεντρικότερο μηχανισμό δεν σημαίνει ότι οι ΥΔΟΜ έχουν παύσει αυτομάτως να έχουν ρόλο για τους φακέλους αυθαιρέτων. Οι Υπηρεσίες Δόμησης διαθέτουν τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών, των εγκεκριμένων σχεδίων, των παλαιών αυτοψιών και των διοικητικών πράξεων που συχνά απαιτούνται για να αποσαφηνιστεί η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου. Παράλληλα ο Κώδικας διατηρεί μεταβατικό καθεστώς. Μέχρι την πλήρη λειτουργία των νέων οργανικών μονάδων, οι σχετικές αρμοδιότητες εξακολουθούν να ασκούνται από τα όργανα και τις υπηρεσίες που τις ασκούσαν με το προηγούμενο σύστημα. Επίσης, μέχρι τη συγκρότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, οι αρμοδιότητές του ασκούνται από το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ Β΄. Από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ στο Διοικητικό ΕφετείοΗ απόφαση που εκδίδεται επί της ενδικοφανούς προσφυγής δεν αποτελεί το τέλος της δυνατότητας αμφισβήτησης. Το άρθρο 422 του Κώδικα προβλέπει ότι κατά της απόφασης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ επιτρέπεται αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, μέσα σε προθεσμία 60 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η ίδια διαδικασία ισχύει για την προσβολή πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Η άσκηση της αίτησης ακύρωσης δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει χωριστή αίτηση αναστολής στο Διοικητικό Εφετείο, εφόσον έχει ήδη ασκήσει την αίτηση ακύρωσης. Ο Κώδικας θέτει ειδικές σύντομες προθεσμίες για την επίδοση και την εκδίκαση των υποθέσεων αυτών. Στο δικαστικό στάδιο εξετάζεται η νομιμότητα της διοικητικής πράξης. Μπορεί να τεθούν ζητήματα αιτιολογίας, εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας, διαδικαστικών πλημμελειών και εσφαλμένων πραγματικών δεδομένων, στον βαθμό που αυτά έχουν νομική σημασία για το κύρος της πράξης. Κατά της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ακολουθήσει έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το παραδεκτό της έφεσης υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 58 του π.δ. 18/1989, όπως έχουν διαμορφωθεί ιδίως με τον ν. 3900/2010, που απαιτεί συγκεκριμένη θεμελίωση ως προς το κρίσιμο νομικό ζήτημα και τη σχετική νομολογία. Μηχανικός και δικηγόρος έχουν διαφορετικό αλλά συμπληρωματικό ρόλοΗ τεχνική τεκμηρίωση προηγείται συχνά της πλήρους νομικής αξιολόγησης. Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο σε σχέση με την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, αποτυπώνει τις πραγματικές διαστάσεις, εξετάζει εμβαδά και χρήσεις, αναζητά στοιχεία για τον χρόνο κατασκευής και αξιολογεί αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή υπαγωγής σε ισχύουσα ρύθμιση. Ο δικηγόρος ελέγχει την πράξη, την αρμοδιότητα του οργάνου, την κοινοποίηση, τις προθεσμίες, το παραδεκτό της προσφυγής, την αιτιολογία και το κατάλληλο διοικητικό ή δικαστικό μέσο. Οι δύο έλεγχοι συνδέονται. Λάθος εμβαδόν, εσφαλμένη ανάγνωση της άδειας, διαφορετικός χρόνος κατασκευής ή λανθασμένη κατάταξη της παράβασης αποτελούν τεχνικά δεδομένα που μπορεί να επηρεάσουν τη νομική βάση της διοικητικής πράξης. Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή εξετάζονται χωριστά από την προσφυγήΠαράλληλα με την αμφισβήτηση μιας έκθεσης αυτοψίας πρέπει να ελέγχεται αν η κατασκευή μπορεί κατά νόμο να νομιμοποιηθεί ή να υπαχθεί σε ισχύουσες διατάξεις ρύθμισης αυθαιρέτων. Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται από τον χρόνο κατασκευής, την κατηγορία της παράβασης, το ακίνητο και τις ειδικές απαγορεύσεις της νομοθεσίας. Οι προθεσμίες υπαγωγής για επιτρεπόμενες κατηγορίες αυθαιρέτων έχουν παραταθεί έως τις 31 Μαρτίου 2028, με το ισχύον σύστημα προσαυξήσεων. Η εξέταση της δυνατότητας νομιμοποίησης δεν υποκαθιστά την ανάγκη τήρησης των προθεσμιών προσφυγής. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες που πρέπει να αξιολογούνται παράλληλα με βάση τα δεδομένα κάθε ακινήτου. Όταν το πρόστιμο καταστεί οριστικόΕφόσον δεν ασκηθούν εγκαίρως τα προβλεπόμενα διοικητικά ή δικαστικά μέσα, ή αυτά απορριφθούν, ενεργοποιείται η διαδικασία οριστικοποίησης και είσπραξης των προβλεπόμενων προστίμων. Ειδικά για τα πρόστιμα μη έγκαιρης κατεδάφισης, ο Κώδικας προβλέπει ότι, όταν καταστούν οριστικά, βεβαιώνονται από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων. Από το στάδιο αυτό και μετά, τυχόν δικαστική αμφισβήτηση πράξεων είσπραξης έχει διαφορετικό αντικείμενο από την αρχική προσβολή της έκθεσης αυτοψίας. Για τον λόγο αυτό πρέπει να διακρίνεται η αμφισβήτηση της ίδιας της πολεοδομικής πράξης από τα ένδικα βοηθήματα που μπορεί να αφορούν μεταγενέστερες πράξεις βεβαίωσης και αναγκαστικής είσπραξης. Τα βασικά στοιχεία του φακέλουΓια κάθε υπόθεση προστίμου αυθαιρέτου απαιτείται συνολικός έλεγχος του διοικητικού και τεχνικού φακέλου: έκθεση αυτοψίας και στοιχεία τοιχοκόλλησης ή κοινοποίησης, οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, εγκεκριμένες κατόψεις και διαγράμματα, τοπογραφικό, πραγματική αποτύπωση του ακινήτου, στοιχεία παλαιότητας, δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, στοιχεία νομιμοποίησης και αναλυτικός υπολογισμός του προστίμου. Από αυτά τα δεδομένα προκύπτει αν υπάρχει αντικείμενο διοικητικής προσφυγής, αν πρέπει να προσβληθεί η απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου δικαστικά, αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή αν πρέπει να αντιμετωπιστεί πλέον πράξη βεβαίωσης και είσπραξης. Οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας που ισχύει από τον Ιούνιο του 2026. Του Αργύρη Δεμερτζή πηγή ecopress.gr -
Η αμφισβήτηση προστίμου για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ακολουθεί συγκεκριμένη διοικητική και δικαστική διαδικασία, στην οποία καθοριστική σημασία έχουν η έκθεση αυτοψίας, ο χρόνος και ο τρόπος γνωστοποίησής της, τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου, η οικοδομική άδεια, ο χρόνος δημιουργίας της παράβασης, οι μετρήσεις των μεγεθών του κτιρίου και ο υπολογισμός του προστίμου. Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα διοικητικής και δικαστικής προστασίας, αλλά πρέπει να ενεργήσει μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η νομοθεσία. Στη διαδικασία εμπλέκονται οι αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου και, στο μεταβατικό στάδιο εφαρμογής του νέου συστήματος, οι Υπηρεσίες Δόμησης, τα πολεοδομικά συμβούλια, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, τα διοικητικά δικαστήρια, καθώς και μηχανικοί και δικηγόροι που τεκμηριώνουν τα τεχνικά και νομικά δεδομένα της υπόθεσης. Το ισχύον πλαίσιο έχει πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Τα άρθρα 420 έως 422 ρυθμίζουν αντίστοιχα την αυτοψία, την ενδικοφανή προσφυγή και τη δικαστική προστασία. Η έκθεση αυτοψίας είναι η πράξη από την οποία αρχίζει η διαδικασίαΗ διαπίστωση της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με έκθεση αυτοψίας. Το άρθρο 420 του Κώδικα προβλέπει ότι η έκθεση αφορά το ίδιο το αυθαίρετο κτίσμα ή την κατασκευή και όχι κατ’ ανάγκην συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή. Πρέπει να περιλαμβάνει τη θέση του ακινήτου με συντεταγμένες ΕΓΣΑ ’87, περιγραφή και σκαρίφημα της κατασκευής, τις διαστάσεις της, τις πολεοδομικές διατάξεις που θεωρείται ότι παραβιάστηκαν και εισήγηση για τον υπολογισμό του προστίμου ανέγερσης. Αυτά τα στοιχεία αποτελούν και το πρώτο αντικείμενο ελέγχου από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Εξετάζεται αν ταυτοποιήθηκε σωστά το ακίνητο, αν η αποτύπωση συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση, αν τα εμβαδά και οι διαστάσεις είναι ορθά, αν υπάρχει οικοδομική άδεια και τι ακριβώς προβλέπει, αν η κατασκευή αποτελεί πράγματι αυθαιρεσία και ποιας μορφής, καθώς και αν έχουν εφαρμοστεί οι σωστές διατάξεις. Τι μπορεί να κρίνει αν το πρόστιμο είναι σωστό ή όχιΗ ύπαρξη μιας αυθαίρετης κατασκευής δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί αυτονόητα σωστό κάθε στοιχείο της έκθεσης και κάθε ποσό προστίμου. Κρίσιμα είναι ιδίως το πραγματικό εμβαδόν της παράβασης, το είδος της χρήσης, η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδιά της, η θέση της κατασκευής, ο χρόνος δημιουργίας της, οι εφαρμοζόμενοι συντελεστές και οι οικονομικές παράμετροι του υπολογισμού. Ιδιαίτερη σημασία έχει ο χρόνος κατασκευής. Μπορεί να τεκμηριώνεται από οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, παλαιά σχέδια, αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα και άλλα πρόσφορα στοιχεία. Η χρονολογία μπορεί να επηρεάζει τόσο το εφαρμοζόμενο καθεστώς όσο και τη δυνατότητα υπαγωγής της κατασκευής σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων. Χαρακτηριστική είναι παλαιότερη υπόθεση, στην οποία η δυνατότητα υπαγωγής κρίθηκε σε συνάρτηση με την απόδειξη του χρόνου δημιουργίας των πολεοδομικών υπερβάσεων. Η πρώτη προσφυγή γίνεται μέσα σε 30 ημέρεςΤο ισχύον άρθρο 421 προβλέπει ότι κατά της έκθεσης αυτοψίας ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ασκήσει ενδικοφανή προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β΄ – ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο. Η ίδια η προθεσμία και η άσκηση της προσφυγής έχουν ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η προσφυγή συνοδεύεται, επί ποινή απαραδέκτου, από παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Το ποσό είναι 200 ευρώ για παραβάσεις έως 30 τ.μ., 500 ευρώ για παραβάσεις έως 80 τ.μ. και 1.000 ευρώ για μεγαλύτερες επιφάνειες. Αν η προσφυγή γίνει δεκτή εν όλω ή εν μέρει, το παράβολο επιστρέφεται. Παράλληλα απαιτούνται τα πλήρη στοιχεία του προσφεύγοντος και η τήρηση των προβλεπόμενων κοινοποιήσεων. Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ εκδίδει απόφαση επί της προσφυγής και ο νόμος προβλέπει προθεσμία ενός μήνα από την υποβολή της. Αν η προσφυγή απορριφθεί ή αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την άσκησή της, η έκθεση αυτοψίας καθίσταται οριστική. Πότε δεν προβλέπεται η ενδικοφανής προσφυγήΤο ίδιο άρθρο προβλέπει ειδικές περιπτώσεις στις οποίες δεν χωρεί η παραπάνω ενδικοφανής προσφυγή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιπτώσεις οικοδομικών εργασιών που διαπιστώνονται επ’ αυτοφώρω χωρίς έγκυρη πινακίδα έργου, συγκεκριμένες κατηγορίες προστατευόμενων ή ειδικών ακινήτων και αυθαίρετες κατασκευές σε ζώνη λιμένα ή στο υδάτινο στοιχείο. Για αυτές ενεργοποιείται η ειδική διαδικασία πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Συνεπώς, πριν επιλεγεί το κατάλληλο μέσο αμφισβήτησης, πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί σε ποια διαδικαστική κατηγορία υπάγεται η συγκεκριμένη έκθεση. Κρίσιμος ο ρόλος ΥΔΟΜ και ΣΥΠΟΘΑ στο μεταβατικό καθεστώςΗ μεταφορά του ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης σε κεντρικότερο μηχανισμό δεν σημαίνει ότι οι ΥΔΟΜ έχουν παύσει αυτομάτως να έχουν ρόλο για τους φακέλους αυθαιρέτων. Οι Υπηρεσίες Δόμησης διαθέτουν τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών, των εγκεκριμένων σχεδίων, των παλαιών αυτοψιών και των διοικητικών πράξεων που συχνά απαιτούνται για να αποσαφηνιστεί η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου. Παράλληλα ο Κώδικας διατηρεί μεταβατικό καθεστώς. Μέχρι την πλήρη λειτουργία των νέων οργανικών μονάδων, οι σχετικές αρμοδιότητες εξακολουθούν να ασκούνται από τα όργανα και τις υπηρεσίες που τις ασκούσαν με το προηγούμενο σύστημα. Επίσης, μέχρι τη συγκρότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, οι αρμοδιότητές του ασκούνται από το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ Β΄. Από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ στο Διοικητικό ΕφετείοΗ απόφαση που εκδίδεται επί της ενδικοφανούς προσφυγής δεν αποτελεί το τέλος της δυνατότητας αμφισβήτησης. Το άρθρο 422 του Κώδικα προβλέπει ότι κατά της απόφασης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ επιτρέπεται αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, μέσα σε προθεσμία 60 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η ίδια διαδικασία ισχύει για την προσβολή πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Η άσκηση της αίτησης ακύρωσης δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει χωριστή αίτηση αναστολής στο Διοικητικό Εφετείο, εφόσον έχει ήδη ασκήσει την αίτηση ακύρωσης. Ο Κώδικας θέτει ειδικές σύντομες προθεσμίες για την επίδοση και την εκδίκαση των υποθέσεων αυτών. Στο δικαστικό στάδιο εξετάζεται η νομιμότητα της διοικητικής πράξης. Μπορεί να τεθούν ζητήματα αιτιολογίας, εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας, διαδικαστικών πλημμελειών και εσφαλμένων πραγματικών δεδομένων, στον βαθμό που αυτά έχουν νομική σημασία για το κύρος της πράξης. Κατά της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ακολουθήσει έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το παραδεκτό της έφεσης υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 58 του π.δ. 18/1989, όπως έχουν διαμορφωθεί ιδίως με τον ν. 3900/2010, που απαιτεί συγκεκριμένη θεμελίωση ως προς το κρίσιμο νομικό ζήτημα και τη σχετική νομολογία. Μηχανικός και δικηγόρος έχουν διαφορετικό αλλά συμπληρωματικό ρόλοΗ τεχνική τεκμηρίωση προηγείται συχνά της πλήρους νομικής αξιολόγησης. Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο σε σχέση με την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, αποτυπώνει τις πραγματικές διαστάσεις, εξετάζει εμβαδά και χρήσεις, αναζητά στοιχεία για τον χρόνο κατασκευής και αξιολογεί αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή υπαγωγής σε ισχύουσα ρύθμιση. Ο δικηγόρος ελέγχει την πράξη, την αρμοδιότητα του οργάνου, την κοινοποίηση, τις προθεσμίες, το παραδεκτό της προσφυγής, την αιτιολογία και το κατάλληλο διοικητικό ή δικαστικό μέσο. Οι δύο έλεγχοι συνδέονται. Λάθος εμβαδόν, εσφαλμένη ανάγνωση της άδειας, διαφορετικός χρόνος κατασκευής ή λανθασμένη κατάταξη της παράβασης αποτελούν τεχνικά δεδομένα που μπορεί να επηρεάσουν τη νομική βάση της διοικητικής πράξης. Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή εξετάζονται χωριστά από την προσφυγήΠαράλληλα με την αμφισβήτηση μιας έκθεσης αυτοψίας πρέπει να ελέγχεται αν η κατασκευή μπορεί κατά νόμο να νομιμοποιηθεί ή να υπαχθεί σε ισχύουσες διατάξεις ρύθμισης αυθαιρέτων. Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται από τον χρόνο κατασκευής, την κατηγορία της παράβασης, το ακίνητο και τις ειδικές απαγορεύσεις της νομοθεσίας. Οι προθεσμίες υπαγωγής για επιτρεπόμενες κατηγορίες αυθαιρέτων έχουν παραταθεί έως τις 31 Μαρτίου 2028, με το ισχύον σύστημα προσαυξήσεων. Η εξέταση της δυνατότητας νομιμοποίησης δεν υποκαθιστά την ανάγκη τήρησης των προθεσμιών προσφυγής. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες που πρέπει να αξιολογούνται παράλληλα με βάση τα δεδομένα κάθε ακινήτου. Όταν το πρόστιμο καταστεί οριστικόΕφόσον δεν ασκηθούν εγκαίρως τα προβλεπόμενα διοικητικά ή δικαστικά μέσα, ή αυτά απορριφθούν, ενεργοποιείται η διαδικασία οριστικοποίησης και είσπραξης των προβλεπόμενων προστίμων. Ειδικά για τα πρόστιμα μη έγκαιρης κατεδάφισης, ο Κώδικας προβλέπει ότι, όταν καταστούν οριστικά, βεβαιώνονται από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων. Από το στάδιο αυτό και μετά, τυχόν δικαστική αμφισβήτηση πράξεων είσπραξης έχει διαφορετικό αντικείμενο από την αρχική προσβολή της έκθεσης αυτοψίας. Για τον λόγο αυτό πρέπει να διακρίνεται η αμφισβήτηση της ίδιας της πολεοδομικής πράξης από τα ένδικα βοηθήματα που μπορεί να αφορούν μεταγενέστερες πράξεις βεβαίωσης και αναγκαστικής είσπραξης. Τα βασικά στοιχεία του φακέλουΓια κάθε υπόθεση προστίμου αυθαιρέτου απαιτείται συνολικός έλεγχος του διοικητικού και τεχνικού φακέλου: έκθεση αυτοψίας και στοιχεία τοιχοκόλλησης ή κοινοποίησης, οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, εγκεκριμένες κατόψεις και διαγράμματα, τοπογραφικό, πραγματική αποτύπωση του ακινήτου, στοιχεία παλαιότητας, δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, στοιχεία νομιμοποίησης και αναλυτικός υπολογισμός του προστίμου. Από αυτά τα δεδομένα προκύπτει αν υπάρχει αντικείμενο διοικητικής προσφυγής, αν πρέπει να προσβληθεί η απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου δικαστικά, αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή αν πρέπει να αντιμετωπιστεί πλέον πράξη βεβαίωσης και είσπραξης. Οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας που ισχύει από τον Ιούνιο του 2026. Του Αργύρη Δεμερτζή πηγή ecopress.gr View full Άρθρου
-
Η κυβέρνηση συνδέει τις επιδοτήσεις αποκλειστικά με τον μετρητή ρεύματος. Πώς η επιλογή της απόλυτης ενεργειακής ανεξαρτησίας τιμωρείται στην πράξη, εγείροντας σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας.Η επιδότηση της ενεργειακής αναβάθμισης μετατρέπεται σε προνόμιο για πελάτες συγκεκριμένων εταιρειών. Το κράτος παραχωρεί τα προγράμματα εξοικονόμησης στους παρόχους ενέργειας. Θέτει έναν αδιαπραγμάτευτο όρο. Κάθε επιλέξιμη κατοικία πρέπει να διαθέτει ενεργό μετρητή ρεύματος. Αυτή η γραφειοκρατική προϋπόθεση δημιουργεί ένα πρωτοφανές θεσμικό ατόπημα. Τιμωρεί τους πολίτες που πέτυχαν τον απόλυτο περιβαλλοντικό στόχο. Τους ιδιοκτήτες 100% αυτόνομων, εκτός δικτύου κατοικιών. Ο κτιριακός χάρτης της χώρας δεν είναι ομοιογενής. Η συντριπτική πλειονότητα των σπιτιών συνδέεται στο δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ. Υπάρχει όμως μια διαρκώς αυξανόμενη μερίδα ιδιοκτητών που επιλέγει την πλήρη απόσχιση από το κεντρικό σύστημα. Επενδύουν χιλιάδες ευρώ σε αυτόνομα φωτοβολταϊκά συστήματα. Εγκαθιστούν μονάδες αποθήκευσης ενέργειας. Μηδενίζουν το ανθρακικό τους αποτύπωμα. Αυτά τα σπίτια λειτουργούν άψογα. Δεν διαθέτουν όμως αριθμό παροχής. Μια τρίτη κατηγορία αφορά πολίτες που απορρίπτουν συνειδητά τη χρήση ηλεκτρικού ρεύματος. Επιλέγουν την απόλυτη λιτότητα. Η διαβίωση χωρίς σύνδεση στο κεντρικό δίκτυο δεν καθιστά ένα ακίνητο παράνομο ή περιβαλλοντικά επιζήμιο. Υπαγορεύεται από την ανάγκη για αυτάρκεια, τις γεωγραφικές ιδιαιτερότητες ή μια αυστηρή φιλοσοφία βιωσιμότητας. Ο αλγόριθμος των κρατικών πλατφορμών απορρίπτει αυτές τις δύο κατηγορίες αυτόματα. Η απουσία του μετρητή λειτουργεί ως ψηφιακός κόφτης. Το κριτήριο δεν είναι πλέον τεχνικό. Είναι αυστηρά εμπορικό. Το σύστημα αδιαφορεί για την πραγματική εξοικονόμηση ενέργειας. Ενδιαφέρεται αποκλειστικά για την ύπαρξη συμβατικής σχέσης μεταξύ του πολίτη και μιας εταιρείας εμπορίας ρεύματος. Η ανάθεση της υλοποίησης αυτών των προγραμμάτων στους παρόχους, τους αποκαλούμενους και «ολιγάρχες» της ενέργειας στη δημόσια σφαίρα, εξηγεί τη στόχευση. Οι εταιρείες αξιοποιούν τα δημόσια ταμεία για να εξυπηρετήσουν το πελατολόγιό τους. Η επιδότηση εργαλειοποιείται. Μετατρέπεται σε κίνητρο διατήρησης ή προσέλκυσης συνδρομητών. Όποιος δεν παράγει κέρδος για τους προμηθευτές, διαγράφεται από τον χάρτη των κρατικών παροχών. Η κρατική προσέγγιση είναι κατάφωρα οξύμωρη. Τα κτίρια που επιβαρύνουν το δίκτυο και καταναλώνουν ορυκτά καύσιμα επιδοτούνται. Τα κτίρια που έχουν ήδη απεξαρτηθεί από το σύστημα και αποτελούν πρότυπα μηδενικών εκπομπών, αποκλείονται. Ο πολίτης χωρίζεται σε συμβατό καταναλωτή και περιθωριοποιημένο αυτονομιστή. Η πραγματικότητα της υπαίθρου επιτείνει το πρόβλημα. Πολλές κατοικίες σε απομακρυσμένες ή ορεινές περιοχές αντιμετωπίζουν τεράστια κόστη επέκτασης του δικτύου ηλεκτροδότησης. Οι ιδιοκτήτες τους στρέφονται αναγκαστικά, αλλά και συνειδητά στις ανανεώσιμες πηγές. Αντί να πληρώσουν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να φέρουν κολώνες στο κτήμα τους, χρηματοδοτούν την αυτονομία τους. Αυτή η πράσινη πρωτοπορία διώκεται. Το κράτος τους αρνείται την επιδότηση για αλλαγή κουφωμάτων ή προσθήκη μόνωσης, ακριβώς επειδή αρνήθηκαν να δεσμευτούν σε έναν λογαριασμό ρεύματος. Η νομική διάσταση αυτής της διάκρισης προκαλεί σοβαρούς τριγμούς. Η σύνδεση των ευρωπαϊκών πόρων με τον μετρητή του ΔΕΔΔΗΕ προσκρούει ευθέως στο Σύνταγμα. Το άρθρο 4 επιβάλλει την αρχή της ισότητας. Το κράτος οφείλει να αντιμετωπίζει ισότιμα τους ιδιοκτήτες νόμιμων κατοικιών που εξυπηρετούν τον ίδιο εθνικό σκοπό: την προστασία του περιβάλλοντος. Το άρθρο 5 προστατεύει την ελεύθερη ανάπτυξη της προσωπικότητας και της οικονομικής δραστηριότητας. Το άρθρο 25 περί αναλογικότητας παραβιάζεται εξίσου, καθώς το μέτρο του αποκλεισμού είναι εντελώς δυσανάλογο του σκοπού του προγράμματος. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η απόφαση αυτή ακυρώνει την αρχή της τεχνολογικής ουδετερότητας. Οι οδηγίες της Κομισιόν είναι ξεκάθαρες. Η δημόσια ενίσχυση αξιολογεί το περιβαλλοντικό αποτέλεσμα μιας επένδυσης. Δεν επιβάλλει το εμπορικό όχημα μέσω του οποίου αυτό θα επιτευχθεί. Ο τρόπος προμήθειας ενέργειας είναι αδιάφορος για την ενεργειακή κλάση του κελύφους ενός κτιρίου. Η τοποθέτηση θερμομόνωσης αποδίδει το ίδιο, ανεξάρτητα από το αν η λάμπα του σαλονιού ανάβει από το εργοστάσιο φυσικού αερίου ή από το αυτόνομο πάνελ της στέγης. Η στροφή προς την ελεύθερη αγορά για τη διαχείριση των κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ αλλάζει τη φιλοσοφία της κρατικής αρωγής. Η αγορά λειτουργεί με όρους κερδοφορίας. Ο παραγωγός-καταναλωτής που βρίσκεται εκτός δικτύου δεν προσφέρει κανένα περιθώριο κέρδους στον ιδιώτη πάροχο. Δεν έχει μηνιαίο πάγιο. Δεν πληρώνει ρήτρες. Δεν χρεώνεται τέλη μεταφοράς. Το σύστημα τον αποβάλλει. Απαιτείται η άμεση θέσπιση μιας εναλλακτικής διαδικασίας επιλεξιμότητας. Η αποκλειστικότητα των παρόχων στην υλοποίηση των προγραμμάτων πρέπει να καταργηθεί. Οι ενεργειακά αυτόνομες κατοικίες μπορούν να πιστοποιηθούν με απόλυτη τεχνική ακρίβεια. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) αποτελεί το αδιάσειστο κρατικό έγγραφο. Η αναλυτική τεχνική έκθεση ενός διπλωματούχου μηχανικού και τα τιμολόγια αγοράς των συστημάτων ΑΠΕ παρέχουν όλη τη διαφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Η απαίτηση για ενεργό αριθμό παροχής ρεύματος αποτελεί ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο που εξυπηρετεί επιχειρηματικά συμφέροντα, σαμποτάροντας την πραγματική, αποκεντρωμένη πράσινη μετάβαση. πηγή greenbusiness.gr View full Άρθρου
-
Ο Σεπτέμβριος δεν σημαίνει μόνο επιστροφή στις πόλεις. Είναι και ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι, παλαιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται. Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται αυτή την περίοδο να πάρουν μια απόφαση που εκ πρώτης όψεως φαίνεται απλή: σε ποιον και με ποιους όρους θα νοικιάσουν το ακίνητό τους. Στην πράξη, όμως, μια επιτυχημένη μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα σημεία που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια περιπέτεια. Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (αναλυτή ακινήτων-επενδυτή) από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Οι συμβουλές ξεκινούν πριν ακόμη βγει το ακίνητο στην αγορά και φτάνουν μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης. Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι Πρώτος κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί. Ο ιδιοκτήτης καλείται να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η καλή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας. Η βασική συμβουλή είναι απλή: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να βγαίνει προς ενοικίαση. Παράλληλα, στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο σαφέστερη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν αργότερα διαφωνίες. ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση Στις υποχρεώσεις που πρέπει να έχει υπόψη του ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων, και το οποίο έχει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται, επομένως, για μια λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ένα από τα ζητήματα που πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση. Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά μια σχέση που αρχίζει την ημέρα εκείνη και μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Για αυτό το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: ενοίκιο, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού κατοικεί σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κρίνεται σκόπιμο, να ζητήσει κάποια σύσταση. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει βεβαίως σε κάθε περίπτωση να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία. Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου του οικογενειακού του περιβάλλοντος, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο, ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή. Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι και η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος. Σε μια περίοδο κατά την οποία οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, χρειάζεται προσοχή. Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που πραγματικά εισπράττονται και όχι από εκείνα που ζητούνται. Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει. Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί μικρότερη διάρκεια. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη. Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή στο μισθωτήριο διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει καμιά έννομη συνέπεια. Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και της προσωρινής διαμονής. Οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια. Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης. Στο μισθωτήριο, όπως αναφέρεται στο βιβλίο «Αγορά Σπίτι» που αποτελεί ένα πρακτικό επίκαιρο αναλυτικό οδηγό για όσους θέλουν να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η συμβουλή του οδηγού είναι σαφής: η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν υπάρχουν ζητήματα που δεν είναι απλά, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ είναι η πλέον άμεση και προσιτή λύση. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται και από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά. Ένα σημείο που αξίζει ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν υποκαθιστά την ανάγκη να υπάρχει ένα αναλυτικό συμφωνητικό που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής. Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση Μια πολύ συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση χρειάζεται επίσης να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να κρατήσει όταν λήξει η μίσθωση. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών. Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά ενώ η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα, ή στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Η σύσταση είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά να παραδίδονται τα κλειδιά του ακινήτου. Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μη μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η καταγραφή και η σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων. Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος. Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα, νομοτελειακά θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη. ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή και είναι χρήσιμο τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε να γνωρίζει ο εκμισθωτής εάν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του, για τις οποίες ο ίδιος θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος έναντι της ΕΥΔΑΠ. Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο Μία ακόμη σημαντική συμβουλή αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο αποτελεί σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η μίσθωσή του δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από την απώλεια μισθωμάτων. Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες: – Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο. – Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή. – Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή. – – Και μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση. Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις σημαντικότερες. Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ’ όλα μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ζητήματα πριν αυτά οδηγηθούν σε μακρόχρονες και δαπανηρές αντιδικίες. Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και ίσως εκεί βρίσκεται η χρησιμότερη συμβουλή από όλες: ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα» πηγή ecopress.gr -
Ο Σεπτέμβριος δεν σημαίνει μόνο επιστροφή στις πόλεις. Είναι και ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι, παλαιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται. Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται αυτή την περίοδο να πάρουν μια απόφαση που εκ πρώτης όψεως φαίνεται απλή: σε ποιον και με ποιους όρους θα νοικιάσουν το ακίνητό τους. Στην πράξη, όμως, μια επιτυχημένη μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα σημεία που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια περιπέτεια. Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (αναλυτή ακινήτων-επενδυτή) από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Οι συμβουλές ξεκινούν πριν ακόμη βγει το ακίνητο στην αγορά και φτάνουν μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης. Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι Πρώτος κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί. Ο ιδιοκτήτης καλείται να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η καλή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας. Η βασική συμβουλή είναι απλή: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να βγαίνει προς ενοικίαση. Παράλληλα, στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο σαφέστερη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν αργότερα διαφωνίες. ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση Στις υποχρεώσεις που πρέπει να έχει υπόψη του ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων, και το οποίο έχει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται, επομένως, για μια λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ένα από τα ζητήματα που πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση. Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά μια σχέση που αρχίζει την ημέρα εκείνη και μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Για αυτό το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: ενοίκιο, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού κατοικεί σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κρίνεται σκόπιμο, να ζητήσει κάποια σύσταση. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει βεβαίως σε κάθε περίπτωση να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία. Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου του οικογενειακού του περιβάλλοντος, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο, ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή. Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι και η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος. Σε μια περίοδο κατά την οποία οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, χρειάζεται προσοχή. Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που πραγματικά εισπράττονται και όχι από εκείνα που ζητούνται. Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει. Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί μικρότερη διάρκεια. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη. Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή στο μισθωτήριο διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει καμιά έννομη συνέπεια. Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και της προσωρινής διαμονής. Οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια. Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης. Στο μισθωτήριο, όπως αναφέρεται στο βιβλίο «Αγορά Σπίτι» που αποτελεί ένα πρακτικό επίκαιρο αναλυτικό οδηγό για όσους θέλουν να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η συμβουλή του οδηγού είναι σαφής: η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν υπάρχουν ζητήματα που δεν είναι απλά, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ είναι η πλέον άμεση και προσιτή λύση. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται και από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά. Ένα σημείο που αξίζει ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν υποκαθιστά την ανάγκη να υπάρχει ένα αναλυτικό συμφωνητικό που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής. Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση Μια πολύ συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση χρειάζεται επίσης να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να κρατήσει όταν λήξει η μίσθωση. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών. Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά ενώ η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα, ή στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Η σύσταση είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά να παραδίδονται τα κλειδιά του ακινήτου. Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μη μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η καταγραφή και η σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων. Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος. Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα, νομοτελειακά θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη. ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή και είναι χρήσιμο τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε να γνωρίζει ο εκμισθωτής εάν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του, για τις οποίες ο ίδιος θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος έναντι της ΕΥΔΑΠ. Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο Μία ακόμη σημαντική συμβουλή αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο αποτελεί σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η μίσθωσή του δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από την απώλεια μισθωμάτων. Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες: – Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο. – Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή. – Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή. – – Και μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση. Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις σημαντικότερες. Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ’ όλα μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ζητήματα πριν αυτά οδηγηθούν σε μακρόχρονες και δαπανηρές αντιδικίες. Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και ίσως εκεί βρίσκεται η χρησιμότερη συμβουλή από όλες: ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα» πηγή ecopress.gr View full Άρθρου
-
Το παρόν κείμενο, όπως και η συνημμένη πλήρης ανάλυσή του, αποτελεί μια πρόταση συνολικής αναμόρφωσης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με σκοπό τη δημιουργία ενός ενιαίου, σύγχρονου, σαφούς και λειτουργικού θεσμικού πλαισίου, ικανού να ανταποκριθεί στις σημερινές κοινωνικές, οικονομικές, τεχνικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές ανάγκες. Η πρόταση αυτή διαμορφώθηκε μέσα από συνδυασμό επαγγελματικής γνώσης, της οικονομίας και της αγοράς, δεκαετούς πρακτικής εμπειρίας στη διαχείριση πολυκατοικίας και προσωπικής εμπειρίας από την εφαρμογή της ισχύουσας πολεοδομικής και συνιδιοκτησιακής νομοθεσίας. Η εμπειρία αυτή ανέδειξε ένα βασικό συμπέρασμα: πολλά από τα προβλήματα των πολυκατοικιών δεν οφείλονται μόνο στις διαφωνίες μεταξύ των πολιτών, αλλά και στην ασάφεια, τον κατακερματισμό και τις εσωτερικές αντιφάσεις του ίδιου του θεσμικού πλαισίου. Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση δεν επιδιώκει την κατάργηση της «συναίνεσης», ούτε τον περιορισμό της προστασίας των συνιδιοκτητών. Επιδιώκει να καθιερώσει έναν σαφή κανόνα: η «συναίνεση» πρέπει να απαιτείται εκεί όπου πράγματι προστατεύει ουσιώδες δικαίωμα και όχι να λειτουργεί ως γενικός μηχανισμός παρεμπόδισης κάθε τεχνικής, λειτουργικής ή ενεργειακής μεταβολής. Το δίκαιο πρέπει να διακρίνει μεταξύ πραγματικής προσβολής εμπράγματου δικαιώματος, απλής μεταβολής, αναγκαίας συντήρησης, άρσης επικινδυνότητας, λειτουργικού εκσυγχρονισμού, ενεργειακής αναβάθμισης και ουσιώδους αλλοίωσης του κτιρίου. Η έλλειψη των διακρίσεων αυτών δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και μεταφέρει στις Υ.ΔΟΜ., στους μηχανικούς και στα δικαστήρια διαφορές που θα μπορούσαν να έχουν προληφθεί με σαφείς νομοθετικούς κανόνες. Κύριες μεταρρυθμιστικές προτάσεις: 1. Θέσπιση Ενιαίου Κώδικα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας. Ενοποίηση του ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971, των συναφών διατάξεων του Αστικού Κώδικα, της σχετικής πολεοδομικής νομοθεσίας και των διάσπαρτων ειδικών ρυθμίσεων, με κωδικοποίηση των βασικών αρχών που έχει διαμορφώσει η νομολογία. 2. Σαφής διάκριση διοικητικού ελέγχου και ιδιωτικών διαφορών. Η Διοίκηση να ελέγχει την πολεοδομική και τεχνική νομιμότητα, χωρίς να μετατρέπεται σε όργανο επίλυσης εμπράγματων διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών. 3. Επαναπροσδιορισμός της «συναίνεσης». Η προηγούμενη «συναίνεση» να περιοριστεί στις περιπτώσεις ουσιώδους προσβολής εμπράγματων δικαιωμάτων, ουσιώδους μεταβολής κοινών τμημάτων ή οικονομικής επιβάρυνσης των λοιπών συνιδιοκτητών, πέραν των νόμιμων υποχρεώσεών τους. 4. Αποσαφήνιση των χώρων αποκλειστικής χρήσης. Να καθοριστούν με σαφήνεια το περιεχόμενο του δικαιώματος, η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης, οι υποχρεώσεις συντήρησης και η αστική και, όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου, ποινική ευθύνη από τη χρήση του χώρου. Βασική αρχή πρέπει να αποτελεί η αντιστοίχιση ευθύνης και εξουσίας επέμβασης: όποιος βαρύνεται με την ευθύνη ασφαλούς χρήσης και συντήρησης πρέπει να μπορεί και να πραγματοποιεί τις αναγκαίες εργασίες για την αποτροπή ζημίας, χωρίς «συναίνεση». 5. Ειδικό καθεστώς αναγκαίων εργασιών. Εργασίες συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης, στεγάνωσης, στατικής ενίσχυσης, πυρασφάλειας και άρσης επικινδυνότητας να μην εξαρτώνται από αδικαιολόγητη αρνησικυρία, όταν δεν προσβάλλονται ουσιωδώς δικαιώματα τρίτων. Παράλληλα, προτείνεται η εναρμόνιση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τις αρχές των άρθρων 788 και 794 ΑΚ και η θέσπιση ταχείας εξωδικαστικής διαδικασίας για την αναγνώριση, τον επιμερισμό και την καταβολή των αναγκαίων και αποδεδειγμένων δαπανών στους κατά νόμο υπόχρεους συνιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγεται η προσφυγή σε μακροχρόνιες και δυσανάλογα δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. 6. Εκσυγχρονισμός της έννοιας της «όψης». Η προστασία της όψης να μην ταυτίζεται με τη διατήρηση παρωχημένων ή φθαρμένων τεχνικών στοιχείων. Να καθιερωθούν αντικειμενικά κριτήρια για το τι αποτελεί πραγματικά «ουσιώδη αλλοίωση». 7. Ενεργειακή και τεχνολογική αναβάθμιση. Εναρμόνιση του δικαίου της συνιδιοκτησίας με τις σύγχρονες πολιτικές ενεργειακής απόδοσης, ώστε θερμομονώσεις, στεγανώσεις, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, υποδομές ηλεκτροκίνησης και νέες τεχνολογίες ώστε να μην παρεμποδίζονται από θεσμικές αντιφάσεις και τους πολεοδομικούς νόμους, οι οποίοι απαιτούν «συναίνεση» συνιδιοκτητών γι αυτές, όπως το Άρθρο 3 της ΥΑ YΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/13.5.2020 8. Μεταρρύθμιση των Γενικών Συνελεύσεων. Σαφείς κανόνες απαρτίας και πλειοψηφίας, επαναληπτικές συνελεύσεις, ηλεκτρονική συμμετοχή και ψηφοφορία και μηχανισμός αντιμετώπισης της συστηματικής αποχής ή αδικαιολόγητης αρνησικυρίας. 9. Εκσυγχρονισμός του θεσμού του διαχειριστή. Σαφής προσδιορισμός αρμοδιοτήτων, υποχρεώσεων, οικονομικής διαχείρισης, λογοδοσίας και ευθύνης. Ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί στην επαγγελματική διαχείριση, στη διαφάνεια, στην ασφαλιστική κάλυψη και στους αποτελεσματικούς μηχανισμούς αποκατάστασης οικονομικών ζημιών της συνιδιοκτησίας. 10. Ψηφιακή πολυκατοικία. Ηλεκτρονικές συνελεύσεις, ψηφοφορίες, πρακτικά, κοινοποιήσεις, οικονομική ενημέρωση και ψηφιακός φάκελος της συνιδιοκτησίας. 11. Εξειδικευμένος μηχανισμός εξωδικαστικής επίλυσης. Δημιουργία διεπιστημονικού οργάνου, με νομική και τεχνική επάρκεια, για ταχεία αντιμετώπιση διαφορών πριν αυτές εξελιχθούν σε πολυετείς δικαστικές συγκρούσεις, χωρίς περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος δικαστικής προστασίας. 12. Προστασία του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος. Μετάβαση από την αποσπασματική αποκατάσταση βλαβών σε σύστημα προληπτικής συντήρησης, περιοδικών τεχνικών ελέγχων, οικονομικού προγραμματισμού και κατάλληλης ασφαλιστικής κάλυψης. 13. Προσβασιμότητα, ασφάλεια και σύγχρονες κοινωνικές ανάγκες. Οι αναγκαίες επεμβάσεις για άτομα με αναπηρία ή μειωμένη κινητικότητα, την προστασία της ανθρώπινης ζωής και την ασφαλή διαβίωση, καθώς και εύλογες παρεμβάσεις σχετικές με την ευζωία ζώων συντροφιάς, να αξιολογούνται με βάση την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα και όχι αποκλειστικά με αόριστα αισθητικά κριτήρια. 14. Αξιοπιστία τεχνικών γνωμοδοτήσεων. Σαφής ευθύνη μηχανικών και τεχνικών συμβούλων για ουσιωδώς ανακριβείς ή παραπλανητικές τεχνικές εκθέσεις, με παράλληλη προστασία του καλόπιστου πολίτη που βασίζεται στην επαγγελματική κρίση του αρμόδιου επιστήμονα. 15. Μεταβατική θεραπεία υφιστάμενων περιπτώσεων. Ειδική διαδικασία επανεξέτασης ήδη εκτελεσμένων εργασιών που είχαν πραγματοποιηθεί βάσει Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. ή άλλης διοικητικής πράξης και αμφισβητήθηκαν αποκλειστικά λόγω έλλειψης προηγούμενης «συναίνεσης», εφόσον δεν υφίσταται άλλη αυτοτελής πολεοδομική παράβαση ή ουσιώδης προσβολή δικαιωμάτων τρίτων. Αναμενόμενο αποτέλεσμα των παραπάνω προτάσεων: • μείωση των διοικητικών και δικαστικών διαφορών, • ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, • προστασία της αξίας της ακίνητης περιουσίας, • αποτελεσματικότερη λειτουργία των πολυκατοικιών, • πρόληψη της εγκατάλειψης και της επικινδυνότητας, • επιτάχυνση της ενεργειακής αναβάθμισης, • μεγαλύτερη διαφάνεια της διαχείρισης, • αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση και το θεσμικό πλαίσιο, Παράλληλα, η προτεινόμενη μεταρρύθμιση συμβάλλει στην ουσιαστική εφαρμογή της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, καθώς περιορίζει θεσμικά και συνιδιοκτησιακά εμπόδια που δυσχεραίνουν στην πράξη την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και διευκολύνει την επίτευξη των αντίστοιχων εθνικών και ευρωπαϊκών, ενεργειακών και περιβαλλοντικών στόχων. Συμπέρασμα: Η πραγματική πρόκληση δεν είναι η επιλογή μεταξύ ιδιοκτήτη και συνιδιοκτησίας. Είναι η δημιουργία κανόνων που θα επιτρέπουν και στους δύο να προστατεύονται αποτελεσματικά. Ένας σύγχρονος Κώδικας πρέπει να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα με σαφείς κανόνες, την αδράνεια με λειτουργικούς μηχανισμούς λήψης αποφάσεων, τη σύγκρουση με αποτελεσματική επίλυση διαφορών και την τεχνική απαξίωση των παλαιών πολυκατοικιών με ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει τη νόμιμη συντήρηση, ασφάλεια, ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμισή τους. * Η Παναγιώτα Κ. Νακοπούλου είναι Λογίστρια – Φοροτεχνικός Ιδιοκτήτρια - μέλος της ΠΟΜΙΔΑ & πρώην διαχειρίστρια πολυκατοικίας Email:betty2nakop@hotmail.com πηγή pomida.gr Διαβάστε την πλήρη ανάλυση της πρότασης: -
Το παρόν κείμενο, όπως και η συνημμένη πλήρης ανάλυσή του, αποτελεί μια πρόταση συνολικής αναμόρφωσης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με σκοπό τη δημιουργία ενός ενιαίου, σύγχρονου, σαφούς και λειτουργικού θεσμικού πλαισίου, ικανού να ανταποκριθεί στις σημερινές κοινωνικές, οικονομικές, τεχνικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές ανάγκες. Η πρόταση αυτή διαμορφώθηκε μέσα από συνδυασμό επαγγελματικής γνώσης, της οικονομίας και της αγοράς, δεκαετούς πρακτικής εμπειρίας στη διαχείριση πολυκατοικίας και προσωπικής εμπειρίας από την εφαρμογή της ισχύουσας πολεοδομικής και συνιδιοκτησιακής νομοθεσίας. Η εμπειρία αυτή ανέδειξε ένα βασικό συμπέρασμα: πολλά από τα προβλήματα των πολυκατοικιών δεν οφείλονται μόνο στις διαφωνίες μεταξύ των πολιτών, αλλά και στην ασάφεια, τον κατακερματισμό και τις εσωτερικές αντιφάσεις του ίδιου του θεσμικού πλαισίου. Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση δεν επιδιώκει την κατάργηση της «συναίνεσης», ούτε τον περιορισμό της προστασίας των συνιδιοκτητών. Επιδιώκει να καθιερώσει έναν σαφή κανόνα: η «συναίνεση» πρέπει να απαιτείται εκεί όπου πράγματι προστατεύει ουσιώδες δικαίωμα και όχι να λειτουργεί ως γενικός μηχανισμός παρεμπόδισης κάθε τεχνικής, λειτουργικής ή ενεργειακής μεταβολής. Το δίκαιο πρέπει να διακρίνει μεταξύ πραγματικής προσβολής εμπράγματου δικαιώματος, απλής μεταβολής, αναγκαίας συντήρησης, άρσης επικινδυνότητας, λειτουργικού εκσυγχρονισμού, ενεργειακής αναβάθμισης και ουσιώδους αλλοίωσης του κτιρίου. Η έλλειψη των διακρίσεων αυτών δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και μεταφέρει στις Υ.ΔΟΜ., στους μηχανικούς και στα δικαστήρια διαφορές που θα μπορούσαν να έχουν προληφθεί με σαφείς νομοθετικούς κανόνες. Κύριες μεταρρυθμιστικές προτάσεις: 1. Θέσπιση Ενιαίου Κώδικα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας. Ενοποίηση του ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971, των συναφών διατάξεων του Αστικού Κώδικα, της σχετικής πολεοδομικής νομοθεσίας και των διάσπαρτων ειδικών ρυθμίσεων, με κωδικοποίηση των βασικών αρχών που έχει διαμορφώσει η νομολογία. 2. Σαφής διάκριση διοικητικού ελέγχου και ιδιωτικών διαφορών. Η Διοίκηση να ελέγχει την πολεοδομική και τεχνική νομιμότητα, χωρίς να μετατρέπεται σε όργανο επίλυσης εμπράγματων διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών. 3. Επαναπροσδιορισμός της «συναίνεσης». Η προηγούμενη «συναίνεση» να περιοριστεί στις περιπτώσεις ουσιώδους προσβολής εμπράγματων δικαιωμάτων, ουσιώδους μεταβολής κοινών τμημάτων ή οικονομικής επιβάρυνσης των λοιπών συνιδιοκτητών, πέραν των νόμιμων υποχρεώσεών τους. 4. Αποσαφήνιση των χώρων αποκλειστικής χρήσης. Να καθοριστούν με σαφήνεια το περιεχόμενο του δικαιώματος, η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης, οι υποχρεώσεις συντήρησης και η αστική και, όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου, ποινική ευθύνη από τη χρήση του χώρου. Βασική αρχή πρέπει να αποτελεί η αντιστοίχιση ευθύνης και εξουσίας επέμβασης: όποιος βαρύνεται με την ευθύνη ασφαλούς χρήσης και συντήρησης πρέπει να μπορεί και να πραγματοποιεί τις αναγκαίες εργασίες για την αποτροπή ζημίας, χωρίς «συναίνεση». 5. Ειδικό καθεστώς αναγκαίων εργασιών. Εργασίες συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης, στεγάνωσης, στατικής ενίσχυσης, πυρασφάλειας και άρσης επικινδυνότητας να μην εξαρτώνται από αδικαιολόγητη αρνησικυρία, όταν δεν προσβάλλονται ουσιωδώς δικαιώματα τρίτων. Παράλληλα, προτείνεται η εναρμόνιση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τις αρχές των άρθρων 788 και 794 ΑΚ και η θέσπιση ταχείας εξωδικαστικής διαδικασίας για την αναγνώριση, τον επιμερισμό και την καταβολή των αναγκαίων και αποδεδειγμένων δαπανών στους κατά νόμο υπόχρεους συνιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγεται η προσφυγή σε μακροχρόνιες και δυσανάλογα δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. 6. Εκσυγχρονισμός της έννοιας της «όψης». Η προστασία της όψης να μην ταυτίζεται με τη διατήρηση παρωχημένων ή φθαρμένων τεχνικών στοιχείων. Να καθιερωθούν αντικειμενικά κριτήρια για το τι αποτελεί πραγματικά «ουσιώδη αλλοίωση». 7. Ενεργειακή και τεχνολογική αναβάθμιση. Εναρμόνιση του δικαίου της συνιδιοκτησίας με τις σύγχρονες πολιτικές ενεργειακής απόδοσης, ώστε θερμομονώσεις, στεγανώσεις, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, υποδομές ηλεκτροκίνησης και νέες τεχνολογίες ώστε να μην παρεμποδίζονται από θεσμικές αντιφάσεις και τους πολεοδομικούς νόμους, οι οποίοι απαιτούν «συναίνεση» συνιδιοκτητών γι αυτές, όπως το Άρθρο 3 της ΥΑ YΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/13.5.2020 8. Μεταρρύθμιση των Γενικών Συνελεύσεων. Σαφείς κανόνες απαρτίας και πλειοψηφίας, επαναληπτικές συνελεύσεις, ηλεκτρονική συμμετοχή και ψηφοφορία και μηχανισμός αντιμετώπισης της συστηματικής αποχής ή αδικαιολόγητης αρνησικυρίας. 9. Εκσυγχρονισμός του θεσμού του διαχειριστή. Σαφής προσδιορισμός αρμοδιοτήτων, υποχρεώσεων, οικονομικής διαχείρισης, λογοδοσίας και ευθύνης. Ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί στην επαγγελματική διαχείριση, στη διαφάνεια, στην ασφαλιστική κάλυψη και στους αποτελεσματικούς μηχανισμούς αποκατάστασης οικονομικών ζημιών της συνιδιοκτησίας. 10. Ψηφιακή πολυκατοικία. Ηλεκτρονικές συνελεύσεις, ψηφοφορίες, πρακτικά, κοινοποιήσεις, οικονομική ενημέρωση και ψηφιακός φάκελος της συνιδιοκτησίας. 11. Εξειδικευμένος μηχανισμός εξωδικαστικής επίλυσης. Δημιουργία διεπιστημονικού οργάνου, με νομική και τεχνική επάρκεια, για ταχεία αντιμετώπιση διαφορών πριν αυτές εξελιχθούν σε πολυετείς δικαστικές συγκρούσεις, χωρίς περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος δικαστικής προστασίας. 12. Προστασία του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος. Μετάβαση από την αποσπασματική αποκατάσταση βλαβών σε σύστημα προληπτικής συντήρησης, περιοδικών τεχνικών ελέγχων, οικονομικού προγραμματισμού και κατάλληλης ασφαλιστικής κάλυψης. 13. Προσβασιμότητα, ασφάλεια και σύγχρονες κοινωνικές ανάγκες. Οι αναγκαίες επεμβάσεις για άτομα με αναπηρία ή μειωμένη κινητικότητα, την προστασία της ανθρώπινης ζωής και την ασφαλή διαβίωση, καθώς και εύλογες παρεμβάσεις σχετικές με την ευζωία ζώων συντροφιάς, να αξιολογούνται με βάση την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα και όχι αποκλειστικά με αόριστα αισθητικά κριτήρια. 14. Αξιοπιστία τεχνικών γνωμοδοτήσεων. Σαφής ευθύνη μηχανικών και τεχνικών συμβούλων για ουσιωδώς ανακριβείς ή παραπλανητικές τεχνικές εκθέσεις, με παράλληλη προστασία του καλόπιστου πολίτη που βασίζεται στην επαγγελματική κρίση του αρμόδιου επιστήμονα. 15. Μεταβατική θεραπεία υφιστάμενων περιπτώσεων. Ειδική διαδικασία επανεξέτασης ήδη εκτελεσμένων εργασιών που είχαν πραγματοποιηθεί βάσει Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. ή άλλης διοικητικής πράξης και αμφισβητήθηκαν αποκλειστικά λόγω έλλειψης προηγούμενης «συναίνεσης», εφόσον δεν υφίσταται άλλη αυτοτελής πολεοδομική παράβαση ή ουσιώδης προσβολή δικαιωμάτων τρίτων. Αναμενόμενο αποτέλεσμα των παραπάνω προτάσεων: • μείωση των διοικητικών και δικαστικών διαφορών, • ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, • προστασία της αξίας της ακίνητης περιουσίας, • αποτελεσματικότερη λειτουργία των πολυκατοικιών, • πρόληψη της εγκατάλειψης και της επικινδυνότητας, • επιτάχυνση της ενεργειακής αναβάθμισης, • μεγαλύτερη διαφάνεια της διαχείρισης, • αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση και το θεσμικό πλαίσιο, Παράλληλα, η προτεινόμενη μεταρρύθμιση συμβάλλει στην ουσιαστική εφαρμογή της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, καθώς περιορίζει θεσμικά και συνιδιοκτησιακά εμπόδια που δυσχεραίνουν στην πράξη την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και διευκολύνει την επίτευξη των αντίστοιχων εθνικών και ευρωπαϊκών, ενεργειακών και περιβαλλοντικών στόχων. Συμπέρασμα: Η πραγματική πρόκληση δεν είναι η επιλογή μεταξύ ιδιοκτήτη και συνιδιοκτησίας. Είναι η δημιουργία κανόνων που θα επιτρέπουν και στους δύο να προστατεύονται αποτελεσματικά. Ένας σύγχρονος Κώδικας πρέπει να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα με σαφείς κανόνες, την αδράνεια με λειτουργικούς μηχανισμούς λήψης αποφάσεων, τη σύγκρουση με αποτελεσματική επίλυση διαφορών και την τεχνική απαξίωση των παλαιών πολυκατοικιών με ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει τη νόμιμη συντήρηση, ασφάλεια, ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμισή τους. * Η Παναγιώτα Κ. Νακοπούλου είναι Λογίστρια – Φοροτεχνικός Ιδιοκτήτρια - μέλος της ΠΟΜΙΔΑ & πρώην διαχειρίστρια πολυκατοικίας Email:betty2nakop@hotmail.com πηγή pomida.gr Διαβάστε την πλήρη ανάλυση της πρότασης: View full Άρθρου
-
.png.6e3c38fd6ecd57a8a4c3b808fe5ab63c.png)
Η υπηρεσία «Αναζήτηση διαθεσιμότητας-Πωλήσεις Αεροφωτογραφιών» αναπτύχθηκε από το ν.π.δ.δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο, στο πλαίσιο της συνεχούς προσπάθειας βελτίωσης των παρεχόμενων ψηφιακών υπηρεσιών του. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει προχωρήσει στην σάρωση του συνόλου των αεροφωτογραφιών του αρχείου του και αυτήν την στιγμή έχουν ενταχθεί στην εφαρμογή 386.000 αεροφωτογραφίες, καλύπτοντας ποσοστό άνω του 95% του συνολικού αρχείου (η παλαιά εφαρμογή περιλάμβανε 80.000 αεροφωτογραφίες, κυρίως του Ν. Αττικής). Το υπόλοιπο ποσοστό αφορά διαβαθμισμένες αεροφωτογραφίες, οι οποίες είναι υπό επεξεργασία και δεν θα είναι διαθέσιμες στο κοινό το επόμενο διάστημα. Οι ανωτέρω αεροφωτογραφίες (θετικά) προέρχονται από την σάρωση των πρωτοτύπων αρνητικών και έχουν τύχει επεξεργασίας ιστογράμματος, ώστε να παρουσιάζουν βελτιωμένα χαρακτηριστικά φωτεινότητας και αντίθεσης, σε σχέση με το πρωτότυπο, και διατίθενται στα 400 & 1.000 dpi. Η νέα υπηρεσία είναι εμπλουτισμένη με πολλές νέες δυνατότητες, μεταξύ των οποίων η δυνατότητα ηλεκτρονικής πώλησης (e-shop) αεροφωτογραφιών σε ψηφιακή μορφή. Για τις παρατηρήσεις και τις προτάσεις σας, προκειμένου να προβούμε σε περαιτέρω βελτιώσεις, επικοινωνήστε στο eshop@ktimatologio.gr Για κάθε περαιτέρω πληροφορία, παρακαλούμε απευθυνθείτε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο τηλ. 2106505700 email:eshop@ktimatologio.gr Για είσοδο στην υπηρεσία με εγγραφή εδώ άμεσα ο χάρτης εδώ -
Η υπηρεσία «Αναζήτηση διαθεσιμότητας-Πωλήσεις Αεροφωτογραφιών» αναπτύχθηκε από το ν.π.δ.δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο, στο πλαίσιο της συνεχούς προσπάθειας βελτίωσης των παρεχόμενων ψηφιακών υπηρεσιών του. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο έχει προχωρήσει στην σάρωση του συνόλου των αεροφωτογραφιών του αρχείου του και αυτήν την στιγμή έχουν ενταχθεί στην εφαρμογή 386.000 αεροφωτογραφίες, καλύπτοντας ποσοστό άνω του 95% του συνολικού αρχείου (η παλαιά εφαρμογή περιλάμβανε 80.000 αεροφωτογραφίες, κυρίως του Ν. Αττικής). Το υπόλοιπο ποσοστό αφορά διαβαθμισμένες αεροφωτογραφίες, οι οποίες είναι υπό επεξεργασία και δεν θα είναι διαθέσιμες στο κοινό το επόμενο διάστημα. Οι ανωτέρω αεροφωτογραφίες (θετικά) προέρχονται από την σάρωση των πρωτοτύπων αρνητικών και έχουν τύχει επεξεργασίας ιστογράμματος, ώστε να παρουσιάζουν βελτιωμένα χαρακτηριστικά φωτεινότητας και αντίθεσης, σε σχέση με το πρωτότυπο, και διατίθενται στα 400 & 1.000 dpi. Η νέα υπηρεσία είναι εμπλουτισμένη με πολλές νέες δυνατότητες, μεταξύ των οποίων η δυνατότητα ηλεκτρονικής πώλησης (e-shop) αεροφωτογραφιών σε ψηφιακή μορφή. Για τις παρατηρήσεις και τις προτάσεις σας, προκειμένου να προβούμε σε περαιτέρω βελτιώσεις, επικοινωνήστε στο eshop@ktimatologio.gr Για κάθε περαιτέρω πληροφορία, παρακαλούμε απευθυνθείτε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο τηλ. 2106505700 email:eshop@ktimatologio.gr Για είσοδο στην υπηρεσία με εγγραφή εδώ άμεσα ο χάρτης εδώ View full Άρθρου
-
Από την 1η Οκτωβρίου 2026 θα είναι άκυρες οι εγκύκλιοι, που δεν θα αναρτώνται στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν. Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων είναι μία από τις βασικές ρυθμίσεις του νόμου 5293/2026 «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη». Για τη ρύθμιση αυτή το υπουργείο Εσωτερικών και με εγκύκλιο που υπογράφει ο γενικός γραμματέας Ιωάννης Φουστανάκης, καθορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι φορείς του δημοσίου για την υλοποίηση της σχετικής πρόβλεψης του νόμου. Έτσι η ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων, που τις εκδίδουν, παύει να είναι ζήτημα καλής πρακτικής και γίνεται προϋπόθεση για την ισχύ της εγκυκλίου. Για το θέμα εξ άλλου ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, έκανε την ακόλουθη δήλωση: «Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν, είναι ένα ακόμα σημαντικό βήμα διαφάνειας με στόχο την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και των επιχειρήσεων από το Κράτος. Επί δεκαετίες, ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται στην πράξη ο νόμος καθοριζόταν σε μεγάλο βαθμό από εγκυκλίους, που ο πολίτης δεν μπορούσε να εντοπίσει. Χιλιάδες εγκύκλιες οδηγίες, άλλες σε ισχύ και άλλες σιωπηρά ξεπερασμένες από μεταγενέστερες τροποποιήσεις της νομοθεσίας, παρέμεναν διάσπαρτες στα αρχεία των υπηρεσιών. Ο πολίτης και η επιχείρηση δεν μπορούσαν να γνωρίζουν με βάση ποιες οδηγίες κρίνεται το αίτημά τους, ενώ συχνά ούτε ο ίδιος ο υπάλληλος ήταν σε θέση να βεβαιωθεί ποια οδηγία εξακολουθεί να ισχύει. Τώρα θεσπίζουμε έναν κανόνα απλό και απόλυτο: Ό,τι δεν αναρτάται δεν ισχύει! Και δώσαμε προθεσμία μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου ώστε η Διοίκηση να βάλει σε τάξη το υλικό της και να το κωδικοποιήσει σε ενιαία κείμενα. Από την 1η Οκτωβρίου, όσες εγκύκλιοι δεν έχουν αναρτηθεί παύουν να ισχύουν. Ευχαριστώ το Υπουργείο Εσωτερικών και τις αρμόδιες υπηρεσίες του για την εγκύκλιο, που εξέδωσαν σε συνεργασία με την Αντιπροεδρία της Κυβέρνησης. Αυτό ακριβώς σημαίνει ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη, ένα κράτος που δεν κρατά κρυφούς τους κανόνες του και διευκολύνει τον πολίτη στην κατανόηση τους». Παράλληλα, δελτίο τύπου της αντιπροεδρίας της κυβέρνησης υπενθυμίζει τι ορίζει ο νόμος Χατζηδάκη (ν. 5293/2026). Μέχρι σήμερα μια εγκύκλιος ίσχυε από τη στιγμή που αναρτιόταν στη «Διαύγεια». Από εδώ και πέρα αυτό δεν αρκεί. Κάθε εγκύκλιος πρέπει να αναρτάται αμέσως και στην ιστοσελίδα της υπηρεσίας που την εκδίδει. Αν λείπει έστω και η μία από τις δύο αναρτήσεις, η εγκύκλιος δεν ισχύει και δεν παράγει κανένα αποτέλεσμα. Δεν αρκεί όμως να αναρτηθεί. Ο νόμος ζητεί από κάθε υπηρεσία δύο πράγματα. Να βάλει τις εγκυκλίους της σε θεματικές κατηγορίες, ώστε ο πολίτης να βρίσκει αμέσως αυτές που τον αφορούν. Και να δηλώνει καθαρά ποιες εγκύκλιοι, ή ποια σημεία τους, δεν ισχύουν πια επειδή άλλαξε ο νόμος. Την ευθύνη του συντονισμού την έχει η υπηρεσία που είναι αρμόδια για τη διοικητική υποστήριξη κάθε φορέα. Η υποχρέωση δεν αφορά μόνο τον στενό κρατικό μηχανισμό. Δεσμεύει όλους όσοι ασκούν δημόσια εξουσία, ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή, δηλαδή τα υπουργεία, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους δήμους και τις περιφέρειες, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και τις ανεξάρτητες αρχές. Η προθεσμία της 30ής Σεπτεμβρίου 2026 Ο νόμος δίνει στις υπηρεσίες χρόνο να προσαρμοστούν. Οι παλιές εγκύκλιοι, όσες ίσχυαν όταν άρχισε να ισχύει ο νόμος, εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 χωρίς να χρειάζεται να αναρτηθούν στην ιστοσελίδα του φορέα. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως, όποια εγκύκλιος δεν έχει αναρτηθεί παύει να ισχύει. Αυτόματα, χωρίς να χρειάζεται καμία άλλη πράξη και χωρίς περιθώριο εξαίρεσης. Τι ζητεί η εγκύκλιος από τις υπηρεσίες Η εγκύκλιος απευθύνεται σε όλα τα υπουργεία, τις γενικές και ειδικές γραμματείες, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ και β΄ βαθμού, τις ανεξάρτητες αρχές και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, με ρητή πρόβλεψη κοινοποίησης στα εποπτευόμενα νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου. Πέρα από την υπενθύμιση των προθεσμιών, δίνει δύο πρακτικές κατευθύνσεις: Αυτοματοποίηση της ανάρτησης. Συνιστάται η σύνδεση των ιστοσελίδων των φορέων με τη διεπαφή (API) που παρέχει το πρόγραμμα «Διαύγεια», ώστε η ανάρτηση να γίνεται αυτόματα και να αποκλείεται ο κίνδυνος παράλειψης. Η σχετική τεκμηρίωση διατίθεται στη διεύθυνση https://diavgeia.gov.gr/api/help. Έκδοση νέων, ενιαίων εγκυκλίων. Αντί της απλής επισήμανσης όσων τμημάτων έπαψαν να ισχύουν, οι φορείς καλούνται να εκδώσουν εξ αρχής νέες εγκυκλίους, οι οποίες θα κωδικοποιούν το σύνολο των ισχυουσών οδηγιών για κάθε αντικείμενο και θα καταργούν στο σύνολό τους τις προγενέστερες. Η δεύτερη αυτή κατεύθυνση έχει σημασία που υπερβαίνει την τυπική συμμόρφωση. Αν εφαρμοστεί, κάθε υπηρεσία θα διαθέτει για κάθε αντικείμενο ένα και μόνο κείμενο οδηγιών, αναρτημένο και προσβάσιμο σε όλους, αντί για σωρεία διαδοχικών εγκυκλίων που η μία τροποποιούσε την άλλη και καθιστούσε αδύνατη την αναζήτησή τους από τους πολίτες. πηγή ecopress.gr View full Άρθρου
-
Από την 1η Οκτωβρίου 2026 θα είναι άκυρες οι εγκύκλιοι, που δεν θα αναρτώνται στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν. Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων είναι μία από τις βασικές ρυθμίσεις του νόμου 5293/2026 «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη». Για τη ρύθμιση αυτή το υπουργείο Εσωτερικών και με εγκύκλιο που υπογράφει ο γενικός γραμματέας Ιωάννης Φουστανάκης, καθορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι φορείς του δημοσίου για την υλοποίηση της σχετικής πρόβλεψης του νόμου. Έτσι η ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων, που τις εκδίδουν, παύει να είναι ζήτημα καλής πρακτικής και γίνεται προϋπόθεση για την ισχύ της εγκυκλίου. Για το θέμα εξ άλλου ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, έκανε την ακόλουθη δήλωση: «Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν, είναι ένα ακόμα σημαντικό βήμα διαφάνειας με στόχο την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και των επιχειρήσεων από το Κράτος. Επί δεκαετίες, ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται στην πράξη ο νόμος καθοριζόταν σε μεγάλο βαθμό από εγκυκλίους, που ο πολίτης δεν μπορούσε να εντοπίσει. Χιλιάδες εγκύκλιες οδηγίες, άλλες σε ισχύ και άλλες σιωπηρά ξεπερασμένες από μεταγενέστερες τροποποιήσεις της νομοθεσίας, παρέμεναν διάσπαρτες στα αρχεία των υπηρεσιών. Ο πολίτης και η επιχείρηση δεν μπορούσαν να γνωρίζουν με βάση ποιες οδηγίες κρίνεται το αίτημά τους, ενώ συχνά ούτε ο ίδιος ο υπάλληλος ήταν σε θέση να βεβαιωθεί ποια οδηγία εξακολουθεί να ισχύει. Τώρα θεσπίζουμε έναν κανόνα απλό και απόλυτο: Ό,τι δεν αναρτάται δεν ισχύει! Και δώσαμε προθεσμία μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου ώστε η Διοίκηση να βάλει σε τάξη το υλικό της και να το κωδικοποιήσει σε ενιαία κείμενα. Από την 1η Οκτωβρίου, όσες εγκύκλιοι δεν έχουν αναρτηθεί παύουν να ισχύουν. Ευχαριστώ το Υπουργείο Εσωτερικών και τις αρμόδιες υπηρεσίες του για την εγκύκλιο, που εξέδωσαν σε συνεργασία με την Αντιπροεδρία της Κυβέρνησης. Αυτό ακριβώς σημαίνει ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη, ένα κράτος που δεν κρατά κρυφούς τους κανόνες του και διευκολύνει τον πολίτη στην κατανόηση τους». Παράλληλα, δελτίο τύπου της αντιπροεδρίας της κυβέρνησης υπενθυμίζει τι ορίζει ο νόμος Χατζηδάκη (ν. 5293/2026). Μέχρι σήμερα μια εγκύκλιος ίσχυε από τη στιγμή που αναρτιόταν στη «Διαύγεια». Από εδώ και πέρα αυτό δεν αρκεί. Κάθε εγκύκλιος πρέπει να αναρτάται αμέσως και στην ιστοσελίδα της υπηρεσίας που την εκδίδει. Αν λείπει έστω και η μία από τις δύο αναρτήσεις, η εγκύκλιος δεν ισχύει και δεν παράγει κανένα αποτέλεσμα. Δεν αρκεί όμως να αναρτηθεί. Ο νόμος ζητεί από κάθε υπηρεσία δύο πράγματα. Να βάλει τις εγκυκλίους της σε θεματικές κατηγορίες, ώστε ο πολίτης να βρίσκει αμέσως αυτές που τον αφορούν. Και να δηλώνει καθαρά ποιες εγκύκλιοι, ή ποια σημεία τους, δεν ισχύουν πια επειδή άλλαξε ο νόμος. Την ευθύνη του συντονισμού την έχει η υπηρεσία που είναι αρμόδια για τη διοικητική υποστήριξη κάθε φορέα. Η υποχρέωση δεν αφορά μόνο τον στενό κρατικό μηχανισμό. Δεσμεύει όλους όσοι ασκούν δημόσια εξουσία, ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή, δηλαδή τα υπουργεία, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους δήμους και τις περιφέρειες, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και τις ανεξάρτητες αρχές. Η προθεσμία της 30ής Σεπτεμβρίου 2026 Ο νόμος δίνει στις υπηρεσίες χρόνο να προσαρμοστούν. Οι παλιές εγκύκλιοι, όσες ίσχυαν όταν άρχισε να ισχύει ο νόμος, εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 χωρίς να χρειάζεται να αναρτηθούν στην ιστοσελίδα του φορέα. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως, όποια εγκύκλιος δεν έχει αναρτηθεί παύει να ισχύει. Αυτόματα, χωρίς να χρειάζεται καμία άλλη πράξη και χωρίς περιθώριο εξαίρεσης. Τι ζητεί η εγκύκλιος από τις υπηρεσίες Η εγκύκλιος απευθύνεται σε όλα τα υπουργεία, τις γενικές και ειδικές γραμματείες, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ και β΄ βαθμού, τις ανεξάρτητες αρχές και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, με ρητή πρόβλεψη κοινοποίησης στα εποπτευόμενα νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου. Πέρα από την υπενθύμιση των προθεσμιών, δίνει δύο πρακτικές κατευθύνσεις: Αυτοματοποίηση της ανάρτησης. Συνιστάται η σύνδεση των ιστοσελίδων των φορέων με τη διεπαφή (API) που παρέχει το πρόγραμμα «Διαύγεια», ώστε η ανάρτηση να γίνεται αυτόματα και να αποκλείεται ο κίνδυνος παράλειψης. Η σχετική τεκμηρίωση διατίθεται στη διεύθυνση https://diavgeia.gov.gr/api/help. Έκδοση νέων, ενιαίων εγκυκλίων. Αντί της απλής επισήμανσης όσων τμημάτων έπαψαν να ισχύουν, οι φορείς καλούνται να εκδώσουν εξ αρχής νέες εγκυκλίους, οι οποίες θα κωδικοποιούν το σύνολο των ισχυουσών οδηγιών για κάθε αντικείμενο και θα καταργούν στο σύνολό τους τις προγενέστερες. Η δεύτερη αυτή κατεύθυνση έχει σημασία που υπερβαίνει την τυπική συμμόρφωση. Αν εφαρμοστεί, κάθε υπηρεσία θα διαθέτει για κάθε αντικείμενο ένα και μόνο κείμενο οδηγιών, αναρτημένο και προσβάσιμο σε όλους, αντί για σωρεία διαδοχικών εγκυκλίων που η μία τροποποιούσε την άλλη και καθιστούσε αδύνατη την αναζήτησή τους από τους πολίτες. πηγή ecopress.gr -
Στις 12 Αυγούστου 1204, λίγους μήνες μετά την πρώτη άλωση της Κωνσταντινούπολης από τους Σταυροφόρους, η Κρήτη άλλαξε χέρια μέσα από μία συμφωνία που θα καθόριζε την ιστορία της για περισσότερους από τέσσερις αιώνες. Ο Βονιφάτιος ο Μομφερρατικός εκχώρησε στη Δημοκρατία της Βενετίας τα δικαιώματά του στο νησί, έναντι 1.000 αργυρών μάρκων και άλλων ανταλλαγμάτων. Η συμφωνία ήταν ένα από τα πολλά γεωπολιτικά παζάρια που ακολούθησαν την Δ΄ Σταυροφορία και την κατάληψη της Κωνσταντινούπολης τον Απρίλιο του 1204. Τα εδάφη της Βυζαντινής Αυτοκρατορίας μοιράζονταν μεταξύ των νικητών, με ηγεμόνες και εμπορικές δυνάμεις της Δύσης να διεκδικούν λιμάνια, νησιά και στρατηγικά περάσματα στην ανατολική Μεσόγειο. Ο Βονιφάτιος του Μομφερράτου, ένας από τους σημαντικότερους αρχηγούς της Σταυροφορίας, είχε αποκτήσει δικαιώματα στην Κρήτη, χωρίς όμως να διαθέτει ουσιαστικό έλεγχο πάνω στο νησί. Για τη Βενετία, αντίθετα, η Κρήτη είχε τεράστια αξία αφού βρισκόταν πάνω στους θαλάσσιους δρόμους που συνέδεαν την Κωνσταντινούπολη, την Αλεξάνδρεια, τη Συρία και τη δυτική Μεσόγειο και μπορούσε να αποτελέσει κομβικό σταθμό του εμπορικού της δικτύου. Η Κρήτη δεν πέρασε στους Βενετούς τόσο εύκολα το 38... π.χ. πεθαίνει, σε ηλικία 39 ετών, η βασίλισσα της Αιγύπτου, Κλεοπάτρα. Λέγεται ότι άφησε ένα φίδι να τη δαγκώσει στο στήθος για να μην δει το θρίαμβο του Οκταβιανού Αύγουστου. το 1323... υπογράφεται η Συνθήκη του Νέτεμποργκ ανάμεσα στη Σουηδία και το ρωσικό Νόβγκοροντ, που διευθετεί τα μεταξύ τους σύνορα. το 1484... πεθαίνει ο πάπας Σίξτος Δ'. το 1612... πεθαίνει ο Ιταλός συνθέτης, Τζιοβάνο Γκαμπριέλι. το 1629... γεννιέται ο τσάρος Αλέξανδρος Α' της Ρωσίας. το 1633... πεθαίνει ο Ιταλός συνθέτης και τραγουδιστής, Τζακόπο Πέρι, που από πολλούς θεωρείται, πως εφηύρε την όπερα. το 1689... πεθαίνει ο πάπας Ινοκέντιος ΙΑ'. το 1774... γεννιέται ο Βρετανός ποιητής κι εκπρόσωπος του ρομαντισμού, Ρόμπερτ Σάουθι. το 1827... πεθαίνει ο Βρετανός ποιητής, Γουίλιαμ Μπλέικ. το 1833... πεθαίνει στο ζωολογικό κήπο 'Άρτις Ματζίστα" το τελευταίο κουάγκα, σπάνιο είδος ζέβρας. το 1851... ο Ισαάκ Σίνγκερ κατοχυρώνει με δίπλωμα ευρεσιτεχνίας τη ραπτομηχανή. το 1876... γεννιέται η Αμερικανίδα συγγραφέας και ποιήτρια, Κατρίν Λι Μπέιτς το 1877... ο Αμερικανός αστρονόμος Αζάφ Χολ ανακαλύπτει τον ένα από τους δυο δορυφόρους του Άρη, το Δήμο το 1877... ο Τόμας Έντισον κατασκευάζει το φωνόγραφο. το 1879... διοργανώνεται το πρώτο πρωτάθλημα τοξοβολίας στο Σικάγο των ΗΠΑ. το 1881... γεννιέται ένας από τους πιο επιτυχημένους σκηνοθέτες του 20ου αιώνα, ο Σεσίλ ντε Μιλ. το 1887... γεννιέται ο Αυστριακός φυσικός, Έργουιν Σρέντιγκερ, που ασχολήθηκε με την κβαντομηχανική. Το 1933 τιμήθηκε με το Νόμπελ Φυσικής για την εξίσωση την οποία ανακάλυψε σχετικά με την εξάρτηση του χρόνου στα κβαντομηχανική συστήματα, η οποία είναι για την κβαντομηχανική ανάλογης σημασίας με το νόμο δεύτερο νόμο του Νεύτωνα για τα κλασσικά μαθηματικά. το 1898... η διοίκηση της Δημοκρατία της Χαβάης περνά στις ΗΠΑ. το 1898... ο Ισπανοαμερικανικός πόλεμος λήγει έπειτα από ανακωχή. το 1908... η εταιρία Φορντ κατασκευάζει το αυτοκίνητο Model T. το 1908... η Ιαπωνία και η Βρετανία καταλήγουν σε συμφωνία για τον καθορισμό των σφαιρών επιρροής στην Άπω Ανατολή. Σύμφωνα με αυτή, η Ινδία παραμένει βρετανική. το 1910... τα αποτελέσματα των εκλογών για την ελληνική εθνοσυνέλευση φέρουν ως επιτυχόντες πολλούς λαϊκούς υποψηφίους, που δεν ανήκουν σε κόμματα. Πρώτος επιλαχών στην Αττικοβοιωτία, με μεγάλη πλειοψηφία, εκλέγεται ο Ελευθέριος Βενιζέλος. το 1914... η Βρετανία μπαίνει στον Α΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, κηρύσσοντας τον πόλεμο κατά της Αυστροουγγαρίας. το 1921... οι ελληνικές δυνάμεις, μετά από πολυήμερη εξαντλητική πορεία, φτάνουν στην περιοχή του Σαγγάριου ποταμού. το 1922... πεθαίνει ο ιδρυτής του Σιν Φέιν και πρώτος Πρόεδρος της Ιρλανδικής Δημοκρατίας, Άρθουρ Γκρίφιθ. το 1923... ο Enrico Tiraboschi είναι ο πρώτος που διασχίζει τη Μάγχη κολυμπώντας από τα ανατολικά προς τα δυτικά. το 1927... γεννιέται ο Πακιστανός δικτάτορας, Μουχάμαντ Ζία ουλ Χακ, ο οποίος διοίκησε το Πακιστάν από το 1977 έως το 1988. το 1927... γεννιέται ο τσελίστας Μσιστλάβ Ροστροπόβιτς, ένας από τους μεγαλύτερους εν ζωή τσελίστες. το 1928... πεθαίνει ο κορυφαίος Τσέχος συνθέτης, Λέος Γιάνασεκ, που έμεινε ιδιαίτερα γνωστός για το ορχηστικό του κομμάτι "Συμφονιέτα" και για τις όπερες, που συνέθεσε. το 1930... βρετανικά βομβαρδιστικά αεροσκάφη πλήττουν αρκετά χωριά της Ινδίας, με στόχο να τιμωρήσουν τους αντάρτες "Άφριντ". το 1930... γεννιέται ο Αμερικανός, ουγγρικής καταγωγής, επενδυτής Τζορτζ Σόρος το 1931... γεννιέται ο Αμερικανός μυθιστοριογράφος, σεναριογράφος και δραματουργός, Γουίλιαμ Γκόλντμαν. το 1932... σπουδαία αρχαιολογικά ευρήματα ανακαλύπτονται στην Αρχαία Αγορά. Μεταξύ άλλων, βρέθηκαν και τα ψηφοδέλτια εξοστρακισμού του Αριστείδη. το 1933... στην Ελλάδα, εγκρίνεται νομοσχέδιο για τη λογοκρισία θεατρικών έργων και κινηματογραφικών ταινιών. το 1936... η Αμερικανίδα Marjorie Gestring γίνεται η νεότερη νικήτρια χρυσού ολυμπιακού μεταλλίου όταν κατακτά την πρώτη θέση στις καταδύσεις από springboard στους Ολυμπιακούς Αγώνες του Βερολίνου σε ηλικία 13 ετών και 286 ημερών. το 1940... η βρετανική ΡΑΦ χτυπά οχυρά των Ναζί με 500 αεροπλάνα, ενώ 400 βομβαρδιστικά του Ράιχ αδειάζουν το φορτίο τους στις βρετανικές ακτές. το 1942... στην Ιαπωνία, ο πρωθυπουργός Τόγιο γλιτώνει από δολοφονική απόπειρα εναντίον του. το 1949... γεννιέται ο Μαρκ Νόπφλερ, κιθαρίστας και τραγουδιστής των "Dire Straits". το 1951... στο Ανατολικό Βερολίνο, τουλάχιστον ένα εκατομμύριο νέοι διαδηλώνουν υπέρ της ειρήνης και του κομμουνισμού. το 1953... η Ρωσία δοκιμάζει την πρώτη βόμβα υδρογόνου. το 1953... σεισμός 7,2 Ρίχτερ προκαλεί το θάνατο 476 ατόμων σε Κεφαλονιά, Ιθάκη και Ζάκυνθο. το 1954... γεννιέται ο Αμερικανός κιθαρίστας της τζαζ, Πατ Μέθενι, ο οποίος ίδρυσε και συγκρότημα, που έφερε το όνομά του. το 1955... πεθαίνει στην Ελβετία, σε ηλικία 80 ετών, ο Γερμανός συγγραφέας Τόμας Μαν. Ο Μαν αναγκάστηκε να εγκαταλείψει την πατρίδα του το 1939 με την άνοδο του ναζιστικού κόμματος, ενώ το 1944 έγινε Αμερικανός πολίτης. Τα κυριότερα έργα του είναι "Θάνατος στη Βενετία" και "Το Μαγικό Βουνό". το 1959... ο Οργανισμός Αμερικανικών Κρατών (OAS) καταγγέλλει τα αντιδημοκρατικά καθεστώτα στη Λατινική Αμερική. το 1960... μπαίνει σε τροχιά ο πρώτος τηλεπικοινωνιακός δορυφόρος, ο Έκο Ι. το 1960... ο Αμερικανός Ralph Boston πηδάει 8.21 στο Γουόλνατ και καταρρίπτει το ρεκόρ του Τζέσε Όουενς (8.13 από τις 25/5/1935). Στους ίδιους αγώνες, την ίδια μέρα, ο επίσης Αμερικανός Bill Ninder σπάει το φράγμα των 20μ. στη σφαίρα με 20.06 και ο Harold Connolly αυτό των 70μ. στη σφύρα με 70.33. το 1961... ανακαλύπτονται μοναδικά ξύλινα αρχαία αγγεία στη Βραυρώνα. το 1964... η Νότιος Αφρική αποκλείεται από τους Ολυμπιακούς Αγώνες του Τόκιο λόγω του "απαρτχάιντ". Ο αποκλεισμός θα λήξει το 1992 με την κατάρρευση του καθεστώτος το 1964... πεθαίνει ο "πατέρας" του Τζέιμς Μποντ, ο Βρετανός συγγραφέας Ίαν Φλέμινγκ το 1969... 1.450 Βορειοκορεάτες και Βιετκόγκ, 107 Νοτιοκορεάτες και 90 Αμερικανοί σκοτώνονται στο Βιετνάμ, κατά τη διάρκεια της σκληρότερης μάχης των τελευταίων μηνών. το 1969... οι Boston Celtics πωλούνται για 6 εκατομμύρια δολάρια, τιμή ρεκόρ για την εποχή. Πέντε όμως χρόνια αργότερα η μεταγραφή ενός μόνον παίκτη θα πλησιάζει το ποσό αυτό μαρτυρώντας την ραγδαία ανάπτυξη του μπάσκετ. το 1970... ιδρύεται η ομάδα ποδοσφαίρου της Παρί Σεν Ζερμέν. το 1970... οι Σοβιετικοί υπογράφουν σύμφωνο μη επίθεσης με τη Δυτική Γερμανία, ενώ η Βόννη επιφυλάσσει το δικαίωμα να εργαστεί για την ενοποίηση. το 1971... γεννιέται ο Αμερικανός τενίστας, Πίτ Σάμπρας, που συγκαταλέγεται στους κορυφαίους όλων των εποχών το 1971... η Συρία διακόπτει τις σχέσεις της με την Ιορδανία, σε ενίσχυση των Παλαιστινίων ανταρτών το 1973... ο γκόλφερ Jack Nicklaus κερδίζει το τρίτο του πρωτάθλημα και 14ο τίτλο του σε μεγάλες διοργανώσεις ισοφαρίζοντας το ρεκόρ των 14 τίτλων για 50 χρόνια του Bobby Jones. το 1975... η Ελλάδα χάνει από τις ΗΠΑ με 104-56 για το Διηπειρωτικό Κύπελλο δημιουργώντας το χειρότερο της ρεκόρ (-54) στο μπάσκετ. το 1979... στο Ιράν, η λογοκρισία οδηγεί στην πυρά πολλά βιβλία. το 1981... η ΙΒΜ παρουσιάζει τον πρώτο προσωπικό ηλεκτρονικό υπολογιστή (PC). το 1982... πεθαίνει ο Αμερικανός τραγουδιστής της σόουλ, Τζόι Τεξ. το 1982... πεθαίνει ο Μεξικανός παγκόσμιος πρωταθλητής του μποξ, Σαλβαντόρ Σάντσεζ. το 1982... πεθαίνει, σε ηλικία 77 ετών, ο Αμερικανός ηθοποιός Χένρι Φόντα. το 1983... στη Χιλή, 17 πολίτες, μεταξύ των οποίων και τρία παιδιά, χάνουν τη ζωή τους στο Σαντιάγο, καθώς η αστυνομία του Πινοσέτ ανοίγει πυρ κατά άοπλων διαδηλωτών. το 1984... ολοκληρώνονται οι 23οι Ολυμπιακοί Αγώνες στο Λος Άντζελες οι οποίοι ξεκίνησαν στις 28/7. Συμμετείχαν 7.055 αθλητές και αθλήτριες από 140 χώρες σε 21 αθλήματα. 2,5 δις θεατών απ' όλο τον κόσμο παρακολούθησαν τους αγώνες. Η Σοβιετική Ένωση και άλλες 13 ανατολικές χώρες μποϋκοτάρουν τους αγώνες διαμαρτυρόμενες για τα ανεπαρκή μέτρα ασφαλείας και την παραβίαση του Ολυμπιακού Πνεύματος μετά την έντονη εμπορευματοποίηση της Ολυμπιακής Φλόγας. Για πρώτη φορά διεξάγεται ο Μαραθώνιος Δρόμος στις γυναίκες. 12 συνολικά αθλητές διαπιστώθηκε πως είχαν κάνει χρήση απαγορευμένων ουσιών. Η Γερμανίδα Ulrike Meyfarth παίρνει χρυσό στο ύψος με 2.02 και επαναλαμβάνει την επιτυχία που είχε στους Ολυμπιακούς Αγώνες του Μεξικού το 1972, όταν ήταν 16 χρονών. το 1985... η Ιαπωνία βιώνει τη μεγαλύτερη αεροπορική τραγωδία όλων των εποχών, όταν ένα μπόινγκ 747 των ιαπωνικών αερογραμμών συντρίβεται στο βουνό Ογκούρα με αποτέλεσμα 520 άτομα να χάσουν τη ζωή τους. το 1988... κάνει πρεμιέρα εν μέσω αντιδράσεων η ταινία του Μάρτιν Σκορτσέζε "Ο Τελευταίος Πειρασμός", που βασίζεται στο ομώνυμο μυθιστόρημα του Νίκου Καζαντζάκη. το 1989... πεθαίνει Αμερικανός φυσικός και συνεφευρέτης του τρανζίστορ Γουίλιαμ Σόκλι. το 1989... στο πνεύμα της γκλάσνοστ, η ΕΣΣΔ ανοίγει τα σύνορά της και μουσικά, διοργανώνοντας ροκ συναυλία στη Μόσχα με δυτικά κυρίως συγκροτήματα το 1991... η ισλαμική οργάνωση "Τζιχάντ" με επιστολή της στον γ.γ. του ΟΗΕ, τόνισε ότι είναι έτοιμη να απελευθερώσει όλους τους δυτικούς ομήρους. το 1991... σύμφωνα με σφυγμομέτρηση του περιοδικού Traveller, το αεροδρόμιο Κένεντι της Νέας Υόρκης είναι το χειρότερο του κόσμου. το 1992... οι ΗΠΑ, ο Καναδάς και το Μεξικό υπογράφουν συμφωνία, που επιτρέπει το ελεύθερο εμπόριο μεταξύ τους. το 1992... πεθαίνει ο Αμερικανός συνθέτης, Τζον Κέιτζ. το 1992... πεθαίνει ο λαϊκός βάρδος του κλαρίνου Τάσος Χαλκιάς. το 1993... συμφωνία επιτυγχάνεται μεταξύ του ελληνικού Δημοσίου και του Ομίλου Περογιαννάκη για την πώληση του ναυπηγείου Νεώριου Σύρου. το 1994... εορτάζεται η 25η επέτειος του μουσικού φεστιβάλ Woodstock το 1994... ο ΥΠΕΞ Κάρολος Παπούλιας επιβεβαιώνει την ύπαρξη αρραγούς εθνικού μετώπου μεταξύ των ελληνικών κομμάτων, ενόψει της δίκης των έξι στελεχών της "Ομόνοιας" στην Αλβανία. το 1994... στην Ιταλία, ο Μπερλουσκόνι παραδέχεται ότι, ο επιχειρηματικός του όμιλος δωροδόκησε εφοριακούς το 1995... στην Κύπρο, πραγματοποιείται αντικατοχική εκδήλωση στο οδόφραγμα Δερύνειας, με αφορμή τα 21 χρόνια από την κατάληψη της Αμμοχώστου. το 1995... στις ΗΠΑ, η Γερουσία καλεί τη Γαλλία να μην προχωρήσει στην επανάληψη των πυρηνικών δοκιμών το Σεπτέμβριο. Η Ιαπωνία, η Αυστραλία και η Νέα Ζηλανδία χαιρετίζουν την έκκληση των ΗΠΑ για πλήρη απαγόρευση των πυρηνικών δοκιμών. το 1995... στο Νεπάλ, πάνω από 180 άνθρωποι χάνουν τη ζωή τους από επιδημία γαστρεντερίτιδας. το 1996... σε ηλικία 64 ετών πεθαίνει η ζωγράφος Μπία Ντάβου. το 1997... στο Ιράν, τη σύνθεση της κυβέρνησής του παρουσιάζει ο νέος Πρόεδρος Μοχάμεντ Χαταμί. το 2000... βυθίζεται αύτανδρο στη Βόρεια Θάλασσα το ρωσικό πυρηνοκίνητο υποβρύχιο Κουρσκ. το 2000... η Εθνική Εφήβων του πόλο χάνει από την Γιουγκοσλαβία στον "ξαφνικό θάνατο" με 7-6 και καταλαμβάνει τη δεύτερη θέση στο Ευρωπαϊκό Πρωτάθλημα της Γερμανίας. Την επομένη, η Εθνική Νεανίδων παίρνει την τρίτη θέση νικώντας στον μικρό τελικό 6-5 την Ολλανδία το 2000... πεθαίνει η Αμερικανίδα ηθοποιός, Λορέτα Γιανγκ. το 2000... σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης κηρύττει την Κολομβία ο Πρόεδρος Αλβάρο Ουρίμπε για να αντιμετωπίσει κύμα επιθέσεων αριστερών ανταρτών, κατά το οποίο βρήκαν τον θάνατο 115 άνθρωποι. Οι επιθέσεις αποδίδονται στην οργάνωση Ένοπλες Επαναστατικές Δυνάμεις της Κολομβίας (FARC). το 2002... πεθαίνει ο εφευρέτης του φρίσμπι, Εντ Χέντρικ. το 2004... παραδίδεται στην κυκλοφορία η γέφυρα Ρίου- Αντιρρίου "Χαρίλαος Τρικούπης", η μεγαλύτερη καλωδιωτή γέφυρα στον κόσμο και κάνει πράξη το όραμα του αείμνηστου Έλληνα Πρωθυπουργού, ενώνοντας τη Δυτική Στερεά και την Πελοπόννησο. το 2004... Στο Ολυμπιακό τουρνουά ποδοσφαίρου το Ιρακ φιλοδωρεί την Ομάδα της Πορτογαλίας με 4 - 2 και ξεκινάει με θρίαμβο τις υποχρεώσεις του στους Ολυμπιακούς Αγώνες. πηγή a33.gr
-
Στον Άγιο Νικόλαο, έντεκα μήνες παγωμένων οικοδομικών αδειών για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων βρήκαν λύση μέσα σε τέσσερις μέρες από τη δημοσιοποίηση του θέματος. Όχι με νομοθετική ρύθμιση. Όχι με εγκύκλιο του αρμόδιου υπουργείου. Με απόφαση δημοτικού συμβουλίου και μια υπεύθυνη δήλωση, στην οποία ο πολίτης βεβαιώνει ότι γνωρίζει πως η άδειά του μπορεί να ακυρωθεί. Το πρόβλημα δεν λύθηκε. Άλλαξε παραλήπτη. Ο κανόνας που δεν είναι καινούργιος Η απαίτηση το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη, νομίμως υφιστάμενη οδό δεν είναι καινούργια. Το Συμβούλιο της Επικρατείας την επισήμαινε ήδη από το 2005, και τον Φεβρουάριο του 2023 η Ολομέλεια τη διατύπωσε πανηγυρικά, με θεμέλιο το άρθρο 24 του Συντάγματος. Από εκείνη τη στιγμή, η οικοδομησιμότητα κάθε γηπέδου χωρίς νομίμως αναγνωρισμένο πρόσωπο τέθηκε υπό σοβαρή αμφισβήτηση. Και εδώ βρίσκεται το πρώτο σκάνδαλο. Επί δυόμισι χρόνια αγοράστηκαν γήπεδα, υπογράφηκαν συμβόλαια, κληρονομήθηκαν ακίνητα με αποτίμηση «οικοδομήσιμου» — ενώ το ανώτατο δικαστήριο είχε ήδη αποφανθεί. Η Πολιτεία δεν εξέδωσε ούτε μία εγκύκλιο. Μετέθεσε σιωπηρά το βάρος της ενημέρωσης στον δικηγόρο και στον μηχανικό της κάθε συναλλαγής ξεχωριστά, σαν να διαθέτει επιτελείο συμβούλων ο κληρονόμος ενός χωραφιού. Δύο υπάλληλοι, δύο δίκια Τον Αύγουστο του 2025 μία υπηρεσία δόμησης άρχισε να εφαρμόζει όσα ίσχυαν ήδη, ενώ άλλες συνέχιζαν να εκδίδουν. Ο υπάλληλος που παγώνει τους φακέλους δεν αυθαιρετεί: γνωρίζει ότι η άδεια που θα υπογράψει, αν προσβληθεί, θα ακυρωθεί. Ο υπάλληλος που εκδίδει επικαλείται διατάξεις που ουδέποτε καταργήθηκαν ρητά. Και οι δύο έχουν δίκιο, γιατί ο νέος Κώδικας απαιτεί πρόσωπο σε «κοινόχρηστο δρόμο» χωρίς πουθενά να ορίζει τι είναι κοινόχρηστος δρόμος. Δεν διχάζονται οι υπηρεσίες επειδή διαβάζουν απρόσεκτα· διχάζονται επειδή το κείμενο δεν τον ορίζει. Ας μην αυταπατόμαστε, όμως, για τη «λύση» της υπεύθυνης δήλωσης. Η νομιμότητα μιας άδειας είναι αντικειμενική: δεν θεραπεύεται επειδή ο αιτών αποδέχθηκε το ρίσκο, και ο τρίτος με έννομο συμφέρον θα την προσβάλει ό,τι κι αν έχει υπογραφεί. Η δήλωση δεν δεσμεύει ούτε ελεγκτικές αρχές ούτε εισαγγελείς. Τεκμηριώνει μόνο τη γνώση όλων — και αφαιρεί από τον ιδιοκτήτη ακριβώς εκείνο που θα τον προστάτευε αύριο, την καλή του πίστη. Ακίνητο με άδεια που συνοδεύεται από έγγραφη ομολογία ακυρωσιμότητας δύσκολα χρηματοδοτείται και δύσκολα μεταβιβάζεται. Ο μηχανισμός που γράφτηκε — και δεν ενεργοποιήθηκε Και εδώ έρχεται η πιο ανατρεπτική διαπίστωση: ο νόμος περιέχει ήδη τη λύση. Το άρθρο 251 του νέου Κώδικα προβλέπει καταγραφή του οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα, κύρωσή του με απόφαση του συντονιστή της αποκεντρωμένης διοίκησης, με βάση αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 — και, μέχρι τότε, κατ’ εξαίρεση αναγνώριση μεμονωμένης οδού κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης. Γιατί δεν λειτουργεί; Επειδή η ίδια διάταξη ορίζει ότι με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται τα κριτήρια και, κυρίως, το όργανο που θα διενεργεί την αναγνώριση. Το διάταγμα δεν έχει εκδοθεί. Οι μελέτες καταγραφής τρέχουν με προϋπολογισμό διακοσίων εκατομμυρίων ευρώ, αλλά καμία δημοτική ενότητα σε ολόκληρη τη χώρα δεν έχει κυρωμένο οδικό δίκτυο. Αυτό δεν είναι σιωπή. Είναι ημιτελής νομοθέτηση — και είναι χειρότερη από τη σιωπή, γιατί δημιουργεί την ψευδαίσθηση ότι το ζήτημα λύθηκε. Το επιχείρημα του υπουργείου Οφείλουμε να πούμε και το επιχείρημα της άλλης πλευράς, με τα λόγια της. «Καλύτερα να καθυστερήσουμε και να πηγαίνουμε με ασφάλεια», δήλωσε δημόσια ο αρμόδιος γενικός γραμματέας, εξηγώντας γιατί προτιμήθηκε η οριστική λύση μέσω διατάγματος αντί μιας προσωρινής ρύθμισης που θα γεννούσε αμφισβητήσεις ως προς τη συνταγματική της αντοχή. Το επιχείρημα στέκει. Η επιλογή της ασφάλειας είναι θεμιτή. Το ερώτημα είναι άλλο: ποιος πληρώνει την ασφάλεια όσο αυτή ετοιμάζεται. Γιατί η αναμονή κρατά από τον Μάρτιο του 2023, με ανακοινώσεις που δεν υλοποιήθηκαν. Μια δυσκολία δικαιολογείται. Μια τριετία αναβολής δεν δικαιολογείται, όταν το κόστος της το πληρώνουν τρίτοι. Τι πρέπει να γίνει Ας ειπωθεί καθαρά: η κατεύθυνση του περιορισμού της διάχυτης δόμησης είναι σωστή. Το άρθρο 24 του Συντάγματος είναι κατάκτηση, όχι εμπόδιο. Το πρόβλημα δεν είναι ο σχεδιασμός. Το πρόβλημα είναι ότι η κεντρική διοίκηση απαιτεί από τον πολίτη να αποδείξει προϋποθέσεις που μόνο η ίδια μπορεί να πιστοποιήσει, έχει ήδη νομοθετήσει τον τρόπο, δεν εκδίδει το διάταγμα που θα τον ενεργοποιήσει — και ύστερα παρακολουθεί από απόσταση δήμους, υπαλλήλους, μηχανικούς και ιδιοκτήτες να μοιράζονται με έντυπα ένα ρίσκο που δεν τους ανήκει. Το αίτημα είναι συγκεκριμένο. Έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπει το ίδιο το άρθρο 251. Εγκύκλιος ενιαίας εφαρμογής μέχρι τότε — όχι για να ευνοηθεί κανείς, αλλά για να μην κρίνεται η περιουσία ενός πολίτη από τον ταχυδρομικό της κώδικα. Και μηχανισμός αντιστάθμισης για όσα γήπεδα χάσουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους χωρίς υπαιτιότητα των ιδιοκτητών τους. Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση. Βαγγέλης Φραγκιαδάκης Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ. ΑΜΤΕΕ 86935 | Ηράκλειο πηγή ecopress.gr -
Στον Άγιο Νικόλαο, έντεκα μήνες παγωμένων οικοδομικών αδειών για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων βρήκαν λύση μέσα σε τέσσερις μέρες από τη δημοσιοποίηση του θέματος. Όχι με νομοθετική ρύθμιση. Όχι με εγκύκλιο του αρμόδιου υπουργείου. Με απόφαση δημοτικού συμβουλίου και μια υπεύθυνη δήλωση, στην οποία ο πολίτης βεβαιώνει ότι γνωρίζει πως η άδειά του μπορεί να ακυρωθεί. Το πρόβλημα δεν λύθηκε. Άλλαξε παραλήπτη. Ο κανόνας που δεν είναι καινούργιος Η απαίτηση το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη, νομίμως υφιστάμενη οδό δεν είναι καινούργια. Το Συμβούλιο της Επικρατείας την επισήμαινε ήδη από το 2005, και τον Φεβρουάριο του 2023 η Ολομέλεια τη διατύπωσε πανηγυρικά, με θεμέλιο το άρθρο 24 του Συντάγματος. Από εκείνη τη στιγμή, η οικοδομησιμότητα κάθε γηπέδου χωρίς νομίμως αναγνωρισμένο πρόσωπο τέθηκε υπό σοβαρή αμφισβήτηση. Και εδώ βρίσκεται το πρώτο σκάνδαλο. Επί δυόμισι χρόνια αγοράστηκαν γήπεδα, υπογράφηκαν συμβόλαια, κληρονομήθηκαν ακίνητα με αποτίμηση «οικοδομήσιμου» — ενώ το ανώτατο δικαστήριο είχε ήδη αποφανθεί. Η Πολιτεία δεν εξέδωσε ούτε μία εγκύκλιο. Μετέθεσε σιωπηρά το βάρος της ενημέρωσης στον δικηγόρο και στον μηχανικό της κάθε συναλλαγής ξεχωριστά, σαν να διαθέτει επιτελείο συμβούλων ο κληρονόμος ενός χωραφιού. Δύο υπάλληλοι, δύο δίκια Τον Αύγουστο του 2025 μία υπηρεσία δόμησης άρχισε να εφαρμόζει όσα ίσχυαν ήδη, ενώ άλλες συνέχιζαν να εκδίδουν. Ο υπάλληλος που παγώνει τους φακέλους δεν αυθαιρετεί: γνωρίζει ότι η άδεια που θα υπογράψει, αν προσβληθεί, θα ακυρωθεί. Ο υπάλληλος που εκδίδει επικαλείται διατάξεις που ουδέποτε καταργήθηκαν ρητά. Και οι δύο έχουν δίκιο, γιατί ο νέος Κώδικας απαιτεί πρόσωπο σε «κοινόχρηστο δρόμο» χωρίς πουθενά να ορίζει τι είναι κοινόχρηστος δρόμος. Δεν διχάζονται οι υπηρεσίες επειδή διαβάζουν απρόσεκτα· διχάζονται επειδή το κείμενο δεν τον ορίζει. Ας μην αυταπατόμαστε, όμως, για τη «λύση» της υπεύθυνης δήλωσης. Η νομιμότητα μιας άδειας είναι αντικειμενική: δεν θεραπεύεται επειδή ο αιτών αποδέχθηκε το ρίσκο, και ο τρίτος με έννομο συμφέρον θα την προσβάλει ό,τι κι αν έχει υπογραφεί. Η δήλωση δεν δεσμεύει ούτε ελεγκτικές αρχές ούτε εισαγγελείς. Τεκμηριώνει μόνο τη γνώση όλων — και αφαιρεί από τον ιδιοκτήτη ακριβώς εκείνο που θα τον προστάτευε αύριο, την καλή του πίστη. Ακίνητο με άδεια που συνοδεύεται από έγγραφη ομολογία ακυρωσιμότητας δύσκολα χρηματοδοτείται και δύσκολα μεταβιβάζεται. Ο μηχανισμός που γράφτηκε — και δεν ενεργοποιήθηκε Και εδώ έρχεται η πιο ανατρεπτική διαπίστωση: ο νόμος περιέχει ήδη τη λύση. Το άρθρο 251 του νέου Κώδικα προβλέπει καταγραφή του οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα, κύρωσή του με απόφαση του συντονιστή της αποκεντρωμένης διοίκησης, με βάση αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 — και, μέχρι τότε, κατ’ εξαίρεση αναγνώριση μεμονωμένης οδού κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης. Γιατί δεν λειτουργεί; Επειδή η ίδια διάταξη ορίζει ότι με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται τα κριτήρια και, κυρίως, το όργανο που θα διενεργεί την αναγνώριση. Το διάταγμα δεν έχει εκδοθεί. Οι μελέτες καταγραφής τρέχουν με προϋπολογισμό διακοσίων εκατομμυρίων ευρώ, αλλά καμία δημοτική ενότητα σε ολόκληρη τη χώρα δεν έχει κυρωμένο οδικό δίκτυο. Αυτό δεν είναι σιωπή. Είναι ημιτελής νομοθέτηση — και είναι χειρότερη από τη σιωπή, γιατί δημιουργεί την ψευδαίσθηση ότι το ζήτημα λύθηκε. Το επιχείρημα του υπουργείου Οφείλουμε να πούμε και το επιχείρημα της άλλης πλευράς, με τα λόγια της. «Καλύτερα να καθυστερήσουμε και να πηγαίνουμε με ασφάλεια», δήλωσε δημόσια ο αρμόδιος γενικός γραμματέας, εξηγώντας γιατί προτιμήθηκε η οριστική λύση μέσω διατάγματος αντί μιας προσωρινής ρύθμισης που θα γεννούσε αμφισβητήσεις ως προς τη συνταγματική της αντοχή. Το επιχείρημα στέκει. Η επιλογή της ασφάλειας είναι θεμιτή. Το ερώτημα είναι άλλο: ποιος πληρώνει την ασφάλεια όσο αυτή ετοιμάζεται. Γιατί η αναμονή κρατά από τον Μάρτιο του 2023, με ανακοινώσεις που δεν υλοποιήθηκαν. Μια δυσκολία δικαιολογείται. Μια τριετία αναβολής δεν δικαιολογείται, όταν το κόστος της το πληρώνουν τρίτοι. Τι πρέπει να γίνει Ας ειπωθεί καθαρά: η κατεύθυνση του περιορισμού της διάχυτης δόμησης είναι σωστή. Το άρθρο 24 του Συντάγματος είναι κατάκτηση, όχι εμπόδιο. Το πρόβλημα δεν είναι ο σχεδιασμός. Το πρόβλημα είναι ότι η κεντρική διοίκηση απαιτεί από τον πολίτη να αποδείξει προϋποθέσεις που μόνο η ίδια μπορεί να πιστοποιήσει, έχει ήδη νομοθετήσει τον τρόπο, δεν εκδίδει το διάταγμα που θα τον ενεργοποιήσει — και ύστερα παρακολουθεί από απόσταση δήμους, υπαλλήλους, μηχανικούς και ιδιοκτήτες να μοιράζονται με έντυπα ένα ρίσκο που δεν τους ανήκει. Το αίτημα είναι συγκεκριμένο. Έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπει το ίδιο το άρθρο 251. Εγκύκλιος ενιαίας εφαρμογής μέχρι τότε — όχι για να ευνοηθεί κανείς, αλλά για να μην κρίνεται η περιουσία ενός πολίτη από τον ταχυδρομικό της κώδικα. Και μηχανισμός αντιστάθμισης για όσα γήπεδα χάσουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους χωρίς υπαιτιότητα των ιδιοκτητών τους. Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση. Βαγγέλης Φραγκιαδάκης Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ. ΑΜΤΕΕ 86935 | Ηράκλειο πηγή ecopress.gr View full Άρθρου
-
Σε συνέχεια της πρόσκλησης που εξέδωσε το Πράσινο Ταμείο καλώντας όλους τους Ο.Τ.Α. Α΄ βαθμού (το σύνολο των 332 δήμων της χώρας) να υποβάλλουν τις προτάσεις τους για τη δράση «Σχέδια Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)», συνολικού προϋπολογισμού 16.144.800,00 €, εκδόθηκαν οι πρώτες αποφάσεις ένταξης πράξεων. Σκοπός των Σ.Α.Α. είναι η διάγνωση του βαθμού ανθεκτικότητας ενός ή περισσότερων οικισμών, η περιγραφή των προτεραιοτήτων πολιτικής και οι (δια)τομεακές συνεργασίες για την ενίσχυση της αστικής ανθεκτικότητας, μέσω ενός συνεκτικού και ρεαλιστικού σχεδίου χωρικών, (δια)τομεακών και θεσμικών παρεμβάσεων, δράσεων και συνεργασιών. Με την Υ.Α. υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΓΓΧΣΑΠ/48957/10 Προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)» ΦΕΚ 2506-Β'-05.05.2026, ορίστηκαν οι προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)». Πίνακας 3: Εντάξεις για Σχέδια Αστικής Ανθεκτικότητας ΠΙΝΑΚΑΣ 3 – ΣΧΕΔΙΑ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΣ ΠΟΣΟ ΕΝΤΑΞΗΣ Δήμος ΧΑΛΚΗΣ 12.400,00 € Δήμος ΠΕΝΤΕΛΗΣ 49.600,00 € Δήμος ΚΑΡΠΕΝΗΣΙΟΥ 44.640,00 € Δήμος ΦΥΛΗΣ 49.600,00 € Δήμος ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΧΑΛΑΝΔΡΙΟΥ 74.400,00 € Δήμος ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ – ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΒΑΡΗΣ - ΒΟΥΛΑΣ - ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΠΑΡΑΝΕΣΤΙΟΥ 32.736,00 € Δήμος ΡΟΔΟΥ 148.800,00 € Δήμος ΜΑΛΕΒΙΖΙΟΥ 37.200,00 € Δήμος ΩΡΩΠΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΚΑΡΥΣΤΟΥ 44.640,00 € Δήμος ΜΟΣΧΑΤΟΥ ΤΑΥΡΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΚΥΘΗΡΩΝ 29.760,00 € Δήμος ΠΥΛΟΥ - ΝΕΣΤΟΡΟΣ 44.640,00 € Δήμος ΚΟΜΟΤΗΝΗΣ 81.840,00 € Δήμος ΣΕΡΡΩΝ 74.400,00 € Δήμος ΔΕΛΦΩΝ 44.640,00 € Δήμος ΛΟΚΡΩΝ 44.640,00 € Δήμος ΣΑΡΩΝΙΚΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΑΓΙΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ 74.400,00 € Δήμος ΚΑΛΛΙΘΕΑΣ 74.400,00 € Δήμος ΕΡΜΙΟΝΙΔΑΣ 44.640,00 € Δήμος ΛΗΜΝΟΥ 37.200,00 € Δήμος ΑΓΙΑΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΠΟΡΟΥ 29.760,00 € Δήμος ΠΕΙΡΑΙΑ 124.000,00 € ΣΥΝΟΛΟ ΠΟΣΩΝ ΕΝΤΑΞΕΩΝ 1.644.736,00 € Με την Υ.Α. υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΓΓΧΣΑΠ/48957/10 Προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)» ΦΕΚ 2506-Β'-05.05.2026, ορίστηκαν οι προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)». -
Σε συνέχεια της πρόσκλησης που εξέδωσε το Πράσινο Ταμείο καλώντας όλους τους Ο.Τ.Α. Α΄ βαθμού (το σύνολο των 332 δήμων της χώρας) να υποβάλλουν τις προτάσεις τους για τη δράση «Σχέδια Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)», συνολικού προϋπολογισμού 16.144.800,00 €, εκδόθηκαν οι πρώτες αποφάσεις ένταξης πράξεων. Σκοπός των Σ.Α.Α. είναι η διάγνωση του βαθμού ανθεκτικότητας ενός ή περισσότερων οικισμών, η περιγραφή των προτεραιοτήτων πολιτικής και οι (δια)τομεακές συνεργασίες για την ενίσχυση της αστικής ανθεκτικότητας, μέσω ενός συνεκτικού και ρεαλιστικού σχεδίου χωρικών, (δια)τομεακών και θεσμικών παρεμβάσεων, δράσεων και συνεργασιών. Με την Υ.Α. υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΓΓΧΣΑΠ/48957/10 Προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)» ΦΕΚ 2506-Β'-05.05.2026, ορίστηκαν οι προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)». Πίνακας 3: Εντάξεις για Σχέδια Αστικής Ανθεκτικότητας ΠΙΝΑΚΑΣ 3 – ΣΧΕΔΙΑ ΑΣΤΙΚΗΣ ΑΝΘΕΚΤΙΚΟΤΗΤΑΣ ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΣ ΠΟΣΟ ΕΝΤΑΞΗΣ Δήμος ΧΑΛΚΗΣ 12.400,00 € Δήμος ΠΕΝΤΕΛΗΣ 49.600,00 € Δήμος ΚΑΡΠΕΝΗΣΙΟΥ 44.640,00 € Δήμος ΦΥΛΗΣ 49.600,00 € Δήμος ΜΥΤΙΛΗΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΧΑΛΑΝΔΡΙΟΥ 74.400,00 € Δήμος ΑΜΠΕΛΟΚΗΠΩΝ – ΜΕΝΕΜΕΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΒΑΡΗΣ - ΒΟΥΛΑΣ - ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΠΑΡΑΝΕΣΤΙΟΥ 32.736,00 € Δήμος ΡΟΔΟΥ 148.800,00 € Δήμος ΜΑΛΕΒΙΖΙΟΥ 37.200,00 € Δήμος ΩΡΩΠΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΚΑΡΥΣΤΟΥ 44.640,00 € Δήμος ΜΟΣΧΑΤΟΥ ΤΑΥΡΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΚΥΘΗΡΩΝ 29.760,00 € Δήμος ΠΥΛΟΥ - ΝΕΣΤΟΡΟΣ 44.640,00 € Δήμος ΚΟΜΟΤΗΝΗΣ 81.840,00 € Δήμος ΣΕΡΡΩΝ 74.400,00 € Δήμος ΔΕΛΦΩΝ 44.640,00 € Δήμος ΛΟΚΡΩΝ 44.640,00 € Δήμος ΣΑΡΩΝΙΚΟΥ 49.600,00 € Δήμος ΑΓΙΟΥ ΔΗΜΗΤΡΙΟΥ 74.400,00 € Δήμος ΚΑΛΛΙΘΕΑΣ 74.400,00 € Δήμος ΕΡΜΙΟΝΙΔΑΣ 44.640,00 € Δήμος ΛΗΜΝΟΥ 37.200,00 € Δήμος ΑΓΙΑΣ ΠΑΡΑΣΚΕΥΗΣ 74.400,00 € Δήμος ΠΟΡΟΥ 29.760,00 € Δήμος ΠΕΙΡΑΙΑ 124.000,00 € ΣΥΝΟΛΟ ΠΟΣΩΝ ΕΝΤΑΞΕΩΝ 1.644.736,00 € Με την Υ.Α. υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΓΓΧΣΑΠ/48957/10 Προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)» ΦΕΚ 2506-Β'-05.05.2026, ορίστηκαν οι προδιαγραφές, όροι και τεχνικές οδηγίες για την εκπόνηση «Σχεδίου Αστικής Ανθεκτικότητας (Σ.Α.Α.)». View full Άρθρου
-
Είναι πιθανό να έχεις βρεθεί σε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία σου, στην οποία έχεις κληθεί να ψηφίσεις υπέρ ή κατά μιας απόφασης. Από μια απλή επισκευή μέχρι μια μεγαλύτερη παρέμβαση στο κτίριο, τα περισσότερα ζητήματα συζητούνται συλλογικά. Εκεί όμως προκύπτει συχνά μια βασική απορία: πόση πλειοψηφία χρειάζεται για να εγκριθεί μια απόφαση; Κάποιοι θεωρούν ότι αρκεί το 50%, άλλοι πιστεύουν ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό που απαιτείται εξαρτάται από το είδος της απόφασης. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου αρκεί η απλή πλειοψηφία, άλλες που απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία, και ορισμένες όπου χρειάζεται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. Η κατανόηση αυτών των διαφορών είναι σημαντική για τη σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας. Τι σημαίνει «πλειοψηφία» στην πολυκατοικία Στις αποφάσεις μιας πολυκατοικίας, η πλειοψηφία δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τον αριθμό των ιδιοκτητών. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χιλιοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε κάθε διαμέρισμα. Κάθε ιδιοκτησία έχει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής στο κτίριο, το οποίο αναγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τα χιλιοστά αυτά χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, αλλά και για τη λήψη αποφάσεων. Κατά τη διάρκεια μιας γενικής συνέλευσης, η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα χιλιοστά που κατέχει. Έτσι, για να εγκριθεί μια πρόταση, πρέπει να συγκεντρώνει το ποσοστό των χιλιοστών που απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Απλή πλειοψηφία VS αυξημένη πλειοψηφία VS ομοφωνία Στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι λήψης αποφάσεων: η απλή πλειοψηφία, η αυξημένη πλειοψηφία και η ομοφωνία. Σημαντικό είναι να κατανοήσουμε ότι τα είδη πλειοψηφίας δεν ορίζονται από το είδος των δαπανών, με ία εξαίρεση όταν πρόκειται για αλλαγή του κανονισμού, όπου απαιτείται ομόφωνη απόφαση. Οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των παρόντων στη Γενική Συνέλευση, όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως ισχύουν τα εξής: Για να ληφθεί έγκυρη απόφαση, πρέπει: να συμφωνεί η πλειοψηφία των παρόντων, και οι παρόντες να εκπροσωπούν τουλάχιστον το 75% των συνολικών ψήφων. Αν δεν υπάρχει απαρτία: Η συνέλευση επαναλαμβάνεται μετά από μία εβδομάδα, όπου απαιτείται παρουσία τουλάχιστον του 50% των ιδιοκτητών. Αν και πάλι δεν υπάρξει απαρτία: Στην τρίτη συνέλευση αποφασίζει η πλειοψηφία όσων παρευρίσκονται, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής. Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ακόμα και λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν αποφάσεις για όλους, εφόσον οι υπόλοιποι δεν συμμετείχαν σε τρεις διαδοχικές συνελεύσεις. Ποιοι θεωρούνται “παρόντες”; Όσοι έχουν φυσική παρουσία στη συνέλευση, και όσοι εκπροσωπούνται νόμιμα μέσω γραπτής εξουσιοδότησης. Η συμμετοχή μέσω τηλεφώνου ή εφαρμογών επικοινωνίας (π.χ. Viber) συνήθως δεν υπολογίζεται ως παρουσία, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά από τον κανονισμό. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις από κανονισμό σε κανονισμό, τόσο ως προς τον αριθμό επαναλήψεων της συνέλευσης, όσο και ως προς τα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας που απαιτούνται. Απλή πλειοψηφία και πότε απαιτείται Η απλή πλειοψηφία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή λήψης αποφάσεων. Συνήθως σημαίνει ότι απαιτείται 50% + 1 των χιλιοστών για να εγκριθεί μια πρόταση. Αφορά κυρίως ζητήματα καθημερινής διαχείρισης και λειτουργίας της πολυκατοικίας. 1. Συνήθεις δαπάνες Αποφάσεις που αφορούν καθημερινά έξοδα συνήθως εγκρίνονται με πλειοψηφία 50% + 1 των χιλιοστών. Παραδείγματα τέτοιων δαπανών είναι: καθαρισμός πολυκατοικίας λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων συντήρηση ανελκυστήρα προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης μικρές επισκευές Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται μέρος της τακτικής λειτουργίας του κτιρίου. 2. Συντηρήσεις Η απλή πλειοψηφία χρησιμοποιείται επίσης για εργασίες συντήρησης που διατηρούν το κτίριο σε καλή κατάσταση. Παραδείγματα είναι: επισκευές στο κλιμακοστάσιο μικρές εργασίες στην είσοδο ή στην ταράτσα αντικατάσταση φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους μικρές τεχνικές παρεμβάσεις Οι εργασίες αυτές δεν αλλάζουν τη δομή ή τη χρήση του κτιρίου, αλλά συμβάλλουν στη σωστή συντήρησή του. Αυξημένη πλειοψηφία και πότε απαιτείται Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τότε μιλάμε για αυξημένη πλειοψηφία. Το ποσοστό αυτό διαφέρει ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το είδος της απόφασης και συχνά φτάνει τα 2/3 ή τα 3/4 των χιλιοστών. Αυτή η κατηγορία αφορά συνήθως σημαντικότερες παρεμβάσεις στο κτίριο. 3. Σημαντικές παρεμβάσεις Η αυξημένη πλειοψηφία μπορεί να απαιτείται σε περιπτώσεις όπως: ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου εγκατάσταση νέων συστημάτων ή εξοπλισμού μεγάλες ανακαινίσεις στους κοινόχρηστους χώρους εργασίες που αλλάζουν σημαντικά την όψη του κτιρίου Επειδή τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν όλους τους ιδιοκτήτες και συνήθως συνοδεύονται από μεγαλύτερο κόστος, είναι λογικό να απαιτείται ευρύτερη συμφωνία. Ομοφωνία και πότε απαιτείται Η ομοφωνία σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμφωνήσουν με μια απόφαση. Πρόκειται για περιπτώσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις ακόμη και μία αρνητική ψήφος μπορεί να εμποδίσει τη λήψη της απόφασης. 4. Αποφάσεις που επηρεάζουν ζητήματα ιδιοκτησίας Η ομοφωνία ζητείται σε αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή αλλάζουν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. Παραδείγματα τέτοιων περιπτώσεων μπορεί να είναι: αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου παραχώρηση κοινόχρηστου χώρου σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη αλλαγές που επηρεάζουν τη σύσταση της πολυκατοικίας τροποποιήσεις που μεταβάλλουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας Σε αυτές τις περιπτώσεις η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών θεωρείται απαραίτητη, καθώς η απόφαση μπορεί να επηρεάσει άμεσα τα δικαιώματα κάποιου. Τι γίνεται αν δεν υπάρχει κανονισμός Γεγονός είναι πως δεν διαθέτουν όλες οι πολυκατοικίες κανονισμό λειτουργίας ή καταστατικό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις γενικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία. Ο νόμος καθορίζει τις βασικές αρχές για τη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς και τις πλειοψηφίες που απαιτούνται για συγκεκριμένες αποφάσεις. Ωστόσο, η ύπαρξη κανονισμού βοηθά σημαντικά στην αποσαφήνιση πολλών ζητημάτων. Ένας σαφής κανονισμός μπορεί να καθορίζει διαδικασίες, υποχρεώσεις και τρόπους λήψης αποφάσεων, μειώνοντας τις πιθανότητες διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών. Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι τις πλειοψηφίες Η σωστή ενημέρωση γύρω από τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις της πολυκατοικίας βοηθά τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν πιο ενεργά στις συνελεύσεις και να γνωρίζουν πότε μια απόφαση είναι έγκυρη. Παράλληλα, διευκολύνει και το έργο του διαχειριστή, καθώς η διαδικασία λήψης αποφάσεων γίνεται πιο ξεκάθαρη και οργανωμένη. Όταν οι κανόνες είναι γνωστοί σε όλους, οι συνελεύσεις εξελίσσονται πιο ομαλά και η λειτουργία της πολυκατοικίας γίνεται πιο αποτελεσματική. Είναι σημαντικό να νιώθει κανείς σίγουρος ότι γνωρίζει τις διαδικασίες και τον νόμο γύρω από τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία. πηγή polikatikia.gr @εικόνας από Διπλωματική εργασία 2021 Ιωάννα Γιαννακοπούλου -
Είναι πιθανό να έχεις βρεθεί σε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία σου, στην οποία έχεις κληθεί να ψηφίσεις υπέρ ή κατά μιας απόφασης. Από μια απλή επισκευή μέχρι μια μεγαλύτερη παρέμβαση στο κτίριο, τα περισσότερα ζητήματα συζητούνται συλλογικά. Εκεί όμως προκύπτει συχνά μια βασική απορία: πόση πλειοψηφία χρειάζεται για να εγκριθεί μια απόφαση; Κάποιοι θεωρούν ότι αρκεί το 50%, άλλοι πιστεύουν ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό που απαιτείται εξαρτάται από το είδος της απόφασης. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου αρκεί η απλή πλειοψηφία, άλλες που απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία, και ορισμένες όπου χρειάζεται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. Η κατανόηση αυτών των διαφορών είναι σημαντική για τη σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας. Τι σημαίνει «πλειοψηφία» στην πολυκατοικία Στις αποφάσεις μιας πολυκατοικίας, η πλειοψηφία δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τον αριθμό των ιδιοκτητών. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χιλιοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε κάθε διαμέρισμα. Κάθε ιδιοκτησία έχει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής στο κτίριο, το οποίο αναγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τα χιλιοστά αυτά χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, αλλά και για τη λήψη αποφάσεων. Κατά τη διάρκεια μιας γενικής συνέλευσης, η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα χιλιοστά που κατέχει. Έτσι, για να εγκριθεί μια πρόταση, πρέπει να συγκεντρώνει το ποσοστό των χιλιοστών που απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Απλή πλειοψηφία VS αυξημένη πλειοψηφία VS ομοφωνία Στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι λήψης αποφάσεων: η απλή πλειοψηφία, η αυξημένη πλειοψηφία και η ομοφωνία. Σημαντικό είναι να κατανοήσουμε ότι τα είδη πλειοψηφίας δεν ορίζονται από το είδος των δαπανών, με ία εξαίρεση όταν πρόκειται για αλλαγή του κανονισμού, όπου απαιτείται ομόφωνη απόφαση. Οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των παρόντων στη Γενική Συνέλευση, όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως ισχύουν τα εξής: Για να ληφθεί έγκυρη απόφαση, πρέπει: να συμφωνεί η πλειοψηφία των παρόντων, και οι παρόντες να εκπροσωπούν τουλάχιστον το 75% των συνολικών ψήφων. Αν δεν υπάρχει απαρτία: Η συνέλευση επαναλαμβάνεται μετά από μία εβδομάδα, όπου απαιτείται παρουσία τουλάχιστον του 50% των ιδιοκτητών. Αν και πάλι δεν υπάρξει απαρτία: Στην τρίτη συνέλευση αποφασίζει η πλειοψηφία όσων παρευρίσκονται, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής. Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ακόμα και λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν αποφάσεις για όλους, εφόσον οι υπόλοιποι δεν συμμετείχαν σε τρεις διαδοχικές συνελεύσεις. Ποιοι θεωρούνται “παρόντες”; Όσοι έχουν φυσική παρουσία στη συνέλευση, και όσοι εκπροσωπούνται νόμιμα μέσω γραπτής εξουσιοδότησης. Η συμμετοχή μέσω τηλεφώνου ή εφαρμογών επικοινωνίας (π.χ. Viber) συνήθως δεν υπολογίζεται ως παρουσία, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά από τον κανονισμό. Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις από κανονισμό σε κανονισμό, τόσο ως προς τον αριθμό επαναλήψεων της συνέλευσης, όσο και ως προς τα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας που απαιτούνται. Απλή πλειοψηφία και πότε απαιτείται Η απλή πλειοψηφία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή λήψης αποφάσεων. Συνήθως σημαίνει ότι απαιτείται 50% + 1 των χιλιοστών για να εγκριθεί μια πρόταση. Αφορά κυρίως ζητήματα καθημερινής διαχείρισης και λειτουργίας της πολυκατοικίας. 1. Συνήθεις δαπάνες Αποφάσεις που αφορούν καθημερινά έξοδα συνήθως εγκρίνονται με πλειοψηφία 50% + 1 των χιλιοστών. Παραδείγματα τέτοιων δαπανών είναι: καθαρισμός πολυκατοικίας λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων συντήρηση ανελκυστήρα προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης μικρές επισκευές Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται μέρος της τακτικής λειτουργίας του κτιρίου. 2. Συντηρήσεις Η απλή πλειοψηφία χρησιμοποιείται επίσης για εργασίες συντήρησης που διατηρούν το κτίριο σε καλή κατάσταση. Παραδείγματα είναι: επισκευές στο κλιμακοστάσιο μικρές εργασίες στην είσοδο ή στην ταράτσα αντικατάσταση φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους μικρές τεχνικές παρεμβάσεις Οι εργασίες αυτές δεν αλλάζουν τη δομή ή τη χρήση του κτιρίου, αλλά συμβάλλουν στη σωστή συντήρησή του. Αυξημένη πλειοψηφία και πότε απαιτείται Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τότε μιλάμε για αυξημένη πλειοψηφία. Το ποσοστό αυτό διαφέρει ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το είδος της απόφασης και συχνά φτάνει τα 2/3 ή τα 3/4 των χιλιοστών. Αυτή η κατηγορία αφορά συνήθως σημαντικότερες παρεμβάσεις στο κτίριο. 3. Σημαντικές παρεμβάσεις Η αυξημένη πλειοψηφία μπορεί να απαιτείται σε περιπτώσεις όπως: ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου εγκατάσταση νέων συστημάτων ή εξοπλισμού μεγάλες ανακαινίσεις στους κοινόχρηστους χώρους εργασίες που αλλάζουν σημαντικά την όψη του κτιρίου Επειδή τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν όλους τους ιδιοκτήτες και συνήθως συνοδεύονται από μεγαλύτερο κόστος, είναι λογικό να απαιτείται ευρύτερη συμφωνία. Ομοφωνία και πότε απαιτείται Η ομοφωνία σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμφωνήσουν με μια απόφαση. Πρόκειται για περιπτώσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις ακόμη και μία αρνητική ψήφος μπορεί να εμποδίσει τη λήψη της απόφασης. 4. Αποφάσεις που επηρεάζουν ζητήματα ιδιοκτησίας Η ομοφωνία ζητείται σε αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή αλλάζουν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. Παραδείγματα τέτοιων περιπτώσεων μπορεί να είναι: αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου παραχώρηση κοινόχρηστου χώρου σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη αλλαγές που επηρεάζουν τη σύσταση της πολυκατοικίας τροποποιήσεις που μεταβάλλουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας Σε αυτές τις περιπτώσεις η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών θεωρείται απαραίτητη, καθώς η απόφαση μπορεί να επηρεάσει άμεσα τα δικαιώματα κάποιου. Τι γίνεται αν δεν υπάρχει κανονισμός Γεγονός είναι πως δεν διαθέτουν όλες οι πολυκατοικίες κανονισμό λειτουργίας ή καταστατικό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις γενικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία. Ο νόμος καθορίζει τις βασικές αρχές για τη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς και τις πλειοψηφίες που απαιτούνται για συγκεκριμένες αποφάσεις. Ωστόσο, η ύπαρξη κανονισμού βοηθά σημαντικά στην αποσαφήνιση πολλών ζητημάτων. Ένας σαφής κανονισμός μπορεί να καθορίζει διαδικασίες, υποχρεώσεις και τρόπους λήψης αποφάσεων, μειώνοντας τις πιθανότητες διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών. Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι τις πλειοψηφίες Η σωστή ενημέρωση γύρω από τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις της πολυκατοικίας βοηθά τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν πιο ενεργά στις συνελεύσεις και να γνωρίζουν πότε μια απόφαση είναι έγκυρη. Παράλληλα, διευκολύνει και το έργο του διαχειριστή, καθώς η διαδικασία λήψης αποφάσεων γίνεται πιο ξεκάθαρη και οργανωμένη. Όταν οι κανόνες είναι γνωστοί σε όλους, οι συνελεύσεις εξελίσσονται πιο ομαλά και η λειτουργία της πολυκατοικίας γίνεται πιο αποτελεσματική. Είναι σημαντικό να νιώθει κανείς σίγουρος ότι γνωρίζει τις διαδικασίες και τον νόμο γύρω από τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία. πηγή polikatikia.gr @εικόνας από Διπλωματική εργασία 2021 Ιωάννα Γιαννακοπούλου View full Άρθρου
