Skip to content
View in the app

A better way to browse. Learn more.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίων Forum Μηχανικών

A full-screen app on your home screen with push notifications, badges and more.

To install this app on iOS and iPadOS
  1. Tap the Share icon in Safari
  2. Scroll the menu and tap Add to Home Screen.
  3. Tap Add in the top-right corner.
To install this app on Android
  1. Tap the 3-dot menu (⋮) in the top-right corner of the browser.
  2. Tap Add to Home screen or Install app.
  3. Confirm by tapping Install.

Ειδήσεις

Άρθρα και Ειδήσεις
Εμφάνιση όλων των κατηγοριών

Κλήρωση για τρία (3) πακέτα συγγραμμάτων: Άδειες λειτουργίας Καταστημάτων - Υγειονομικού Ενδιαφέροντος, του Π. Παπακωνσταντίνου.

🎁 Κλήρωση 3 δωρεάν ηλεκτρονικά πακέτα συγγραμμάτων
Το advice4u.gr και ο Παντελής Θ. Παπακωνσταντίνου προσφέρουν στα μέλη του eBuildingID.gr τρεις (3) μόνιμες άδειες χρήσης του ηλεκτρονικού πακέτου συγγραμμάτων:
📚 «Άδειες Λειτουργίας Καταστημάτων – Υγειονομικού Ενδιαφέροντος» - Τόμος I
Με κάθε πακέτο συγγραμμάτων παρέχονται δωρεάν και τα ακόλουθα τρία (3) συνοδευτικά συγγράμματα:
Πράξη Προσδιορισμού Τραπεζοκαθισμάτων και Σκιαδίων.
Διάγραμμα Ροής Εργασιών σε Κατάστημα Υγειονομικού Ενδιαφέροντος.
Χρήση Μουσικής και Μουσικών Οργάνων σε Επιχειρήσεις Τροφίμων και Ποτών.
Συγγραφέας:
Παντελής Θ. Παπακωνσταντίνου – Πολιτικός Μηχανικός.
💻 Σημαντική σημείωση
Το σύγγραμμα κυκλοφορεί αποκλειστικά σε ηλεκτρονική μορφή.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στο info@advice4u.gr ή μέσω προσωπικού μηνύματος @Παντελής Παπακωσταντίνου .
🎯 Πώς συμμετέχετε
Για να δηλώσετε συμμετοχή, αρκεί να κάνετε μία απάντηση (reply) στο παρόν θέμα.
🗓️ Λήξη συμμετοχών:
Παρασκευή 9 Οκτωβρίου 2026, ώρα 20:00
📌 Όροι συμμετοχής
Δικαίωμα συμμετοχής έχουν όλα τα μέλη του eBuildingID.gr, με εξαίρεση τους Διαχειριστές.
Κάθε μέλος δικαιούται μία συμμετοχή.
Οι άκυρες συμμετοχές θα διαγράφονται.
Τα μέλη που, μέχρι τη λήξη της κλήρωσης, έχουν συμπληρώσει περισσότερες από 10 συμμετοχές, είτε στο Forum είτε μέσω σχολιασμών στα Downloads, δικαιούνται και δεύτερη συμμετοχή στην παρούσα κλήρωση.
Συνιστάται να έχετε συμπληρώσει την ειδικότητά σας στο προφίλ μέλους, ώστε τα στοιχεία σας να είναι πλήρη.
🏆 Διαδικασία κλήρωσης
Η κλήρωση θα πραγματοποιηθεί μεταξύ των Α/Α των έγκυρων απαντήσεων στο παρόν θέμα.
Οι τρεις (3) νικητές θα επιλεγούν μέσω της πλατφόρμας Comment Picker.
Για λόγους διαφάνειας, η διαδικασία της κλήρωσης θα πραγματοποιηθεί online και θα κοινοποιηθεί μέσω των social media του Forum.
🍀 Καλή συμμετοχή & καλή επιτυχία!
Τι περιλαμβάνει η 18η Έκδοση - Τόμος I

Τα τρία (3) συνοδευτικά συγγράμματα:
IDforum

ΤΕΧΝΙΚΗ ΟΔΗΓΙΑ ΤΕΕ (Τ.Ο.Τ.Ε.Ε.) «Κατευθυντήριες Οδηγίες Πρότυπης Διεπιστημονικής Μεθοδολογίας για την Αποκατάσταση Μνημείων και Διατηρητέων Δομημάτων». ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗ

Το ΤΕΕ θέτει σε δημόσια διαβούλευση το σχέδιο Τεχνικής Οδηγίας (Τ.Ο.Τ.Ε.Ε.) «Κατευθυντήριες Οδηγίες Πρότυπης Διεπιστημονικής Μεθοδολογίας για την Αποκατάσταση Μνημείων και Διατηρητέων Δομημάτων». Η Τ.Ο.Τ.Ε.Ε. αναπτύχθηκε στο πλαίσιο του Εμβληματικού Ερευνητικού Έργου «Το Εύλογον», σε συνεργασία του ΤΕΕ με τη Διεπιστημονική Ομάδα του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου. Το περιεχόμενό της παρουσιάστηκε στις 9 Ιουλίου 2026 στο Εθνικό Δίκτυο για την αξιοποίηση της Πρότυπης Διεπιστημονικής Μεθοδολογίας του Εύλογον. Στη συνέχεια αναθεωρήθηκε με βάση τις παρατηρήσεις των μελών του. Στο Δίκτυο μετέχουν, μεταξύ άλλων, το Ελληνικό Τμήμα του ICOMOS, οι Πολυτεχνικές Σχολές της χώρας, καθώς και οι επιστημονικοί, εργοληπτικοί και μελετητικοί φορείς των μηχανικών.
Η Οδηγία έρχεται να καλύψει ένα κενό που υφίσταται σήμερα καθώς η ΥΑ ΥΠΠΟΑ/ΑΤΝΕΚΕ/356112/929 (ΦΕΚ Β΄ 2837/2019) και τα σχετικά ευρωπαϊκά πρότυπα (ΕΛΟΤ EN 15898, EN 16096, EN 16853, EN 17652) περιγράφουν το γενικό πλαίσιο, αλλά δεν δίνουν αναλυτικές οδηγίες για κάθε στάδιο μελέτης και εργασιών. Με την Τ.Ο.Τ.Ε.Ε. τίθενται ο κανόνες ώστε οι επεμβάσεις σε μνημεία και διατηρητέα:
να είναι συμβατές με τα αρχιτεκτονικά και ιστορικά χαρακτηριστικά και τις αξίες τους,
να είναι επιτελεστικές και αναστρέψιμες,
να διασφαλίζουν την αειφορία και την ανθεκτικότητα του μνημείου απέναντι στους περιβαλλοντικούς παράγοντες και την κλιματική αλλαγή.
Απευθύνεται σε μηχανικούς όλων των ειδικοτήτων, εργολήπτες, μελετητές, αρχαιολόγους, χημικούς και γεωλόγους, καθώς και στους φορείς διαχείρισης μνημείων και διατηρητέων δομημάτων.
Περιεχόμενο της Οδηγίας
Η Τ.Ο.Τ.Ε.Ε. καλύπτει ολόκληρο τον κύκλο ζωής του μνημείου, πριν, κατά τη διάρκεια και μετά τις επεμβάσεις καθώς ασχολείται με τα εξής θέματα:
Προκαταρκτική μελέτη σκοπιμότητας
Τεκμηρίωση και διάγνωση: αρχαιολογική-ιστορική, αρχιτεκτονική και γεωμετρική τεκμηρίωση, χαρακτηρισμός υλικών, διάγνωση φθοράς και βλαβών, γεωτεχνική έρευνα, ιστορική σεισμικότητα, επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής
Μη καταστρεπτικός έλεγχος (ΜΚΕ): υπέρηχοι, υπέρυθρη θερμογραφία, γεωραντάρ, φορητή ψηφιακή μικροσκοπία
Ψηφιακά δίδυμα και ΗΒΙΜ μοντελοποίηση, καθώς και αξιοποίηση της τεχνητής νοημοσύνης στην ανάλυση δεδομένων
Στρατηγική αποκατάστασης, προμελέτη, οριστική μελέτη και μελέτη εφαρμογής (αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ, υλικών, γεωτεχνική), σε συμφωνία με τον ΚΑΔΕΤ και τον ΚΑΝ.ΕΠΕ.
Σχεδιασμός και αποτίμηση υλικών αποκατάστασης: λίθοι, κονιάματα, ενέματα, στερέωση, καθαρισμός, προστασία
Σύστημα ολικού ελέγχου ποιότητας σε όλα τα στάδια του έργου
Εκτέλεση και αποτίμηση εργασιών
Σχέδιο παρακολούθησης, συντήρησης και διαχείρισης κινδύνων μετά την ολοκλήρωση, με διαρκώς επικαιροποιούμενο ψηφιακό φάκελο (Living Repository)
 
Διαδικασία διαβούλευσης
Η δημόσια διαβούλευση θα διαρκέσει έως τις 20 Οκτωβρίου 2026
Τα σχόλια αποστέλλονται στη διεύθυνση sci-work@central.tee.gr, με θέμα:
«ΔΗΜΟΣΙΑ ΔΙΑΒΟΥΛΕΥΣΗ ΓΙΑ ΤΟΤΕΕ ΑΠΟΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΜΝΗΜΕΙΩΝ ΚΑΙ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ ΔΟΜΗΜΑΤΩΝ»
Σημειώνεται ότι, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) έχει θεσμική αρμοδιότητα να συντάσσει Τεχνικές Οδηγίες (Τ.Ο.Τ.Ε.Ε.). Μέσα από αυτές συμβάλλει σε ενιαίες, τεκμηριωμένες και αξιόπιστες προδιαγραφές για τον σχεδιασμό και την υλοποίηση τεχνικών έργων. Ήδη από το 1992 το ΤΕΕ έχει καταθέσει σειρά προτάσεων για μια ολοκληρωμένη επιστημονική μεθοδολογία συντήρησης και αποκατάστασης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.
Η συγκεκριμένη Τεχνική Οδηγία αναπτύχθηκε στο πλαίσιο του Εμβληματικού Ερευνητικού Έργου «Πρότυπη Διεπιστημονική Ανάπτυξη και Μεταφορά Τεχνογνωσίας και Συνεργασίας στην Αποκατάσταση Εμβληματικών Μνημείων και Ανάδειξη Αξιών του Χριστιανισμού σε Διάλογο με την Κοινωνία (Το Εύλογον)» με συνεργασία του ΤΕΕ και του ΕΜΠ. Το Εύλογον χρηματοδοτείται από το «ΤΠΑ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΚΑΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ – Γ. ΕΝΙΣΧΥΣΗ ΤΗΣ ΕΡΕΥΝΑΣ, ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΑ ΚΑΙ ΤΕΧΝΟΛΟΓΙΑΣ 2021-2025» και υλοποιείται από τη Γενική Γραμματεία Έρευνας Καινοτομίας.
Didonis

Βιοαέριο: Η χώρα πετά ενέργεια και μαζί τη λύση στα απόβλητά της

Το τελευταίο διάστημα, οι υποθέσεις παράνομης και ανεξέλεγκτης διάθεσης αποβλήτων επανέρχονται όλο και συχνότερα στην επικαιρότητα. Χαρακτηριστική είναι η πρόσφατη περίπτωση στον Κηφισό, όπου βυτιοφόρο εντοπίστηκε να απορρίπτει βιομηχανικά υγρά απόβλητα σε δίκτυο ομβρίων.

Το περιστατικό επαναφέρει ένα απλό αλλά κρίσιμο ερώτημα: πού καταλήγουν τελικά τα απόβλητα που παράγουμε;
Δεν είναι ασφαλώς κάθε απόβλητο κατάλληλο για βιολογική επεξεργασία. Υπάρχει όμως ένα τεράστιο ρεύμα οργανικών αποβλήτων από κτηνοτροφικές μονάδες, τυροκομεία, βιομηχανίες τροφίμων, ελαιοτριβεία και αγροτικές δραστηριότητες, για το οποίο οι αδειοδοτημένες μονάδες βιοαερίου αποτελούν έναν από τους βασικούς — και σε αρκετές περιπτώσεις ουσιαστικά μοναδικούς — οργανωμένους τελικούς αποδέκτες.
Σήμερα οι ελληνικές μονάδες βιοαερίου διαχειρίζονται περίπου 4 εκατ. κυβικά μέτρα οργανικών αποβλήτων κάθε χρόνο. Απόβλητα που, μέσω της αναερόβιας χώνευσης, μετατρέπονται σε βιοαέριο, ηλεκτρική ενέργεια και χωνεμένο υλικό που μπορεί να επιστρέψει στην αγροτική παραγωγή ως εδαφοβελτιωτικό.

Με απλά λόγια: αυτό που διαφορετικά αποτελεί περιβαλλοντικό πρόβλημα, γίνεται ενέργεια και χρήσιμος πόρος. Κι όμως, αντί αυτή η δυνατότητα να ενισχύεται, σήμερα απειλείται.
Η περιβαλλοντική υπηρεσία που παρέχουν οι μονάδες ουσιαστικά δεν αποτιμάται οικονομικά. Την ίδια στιγμή, ο κλάδος επωμίζεται το κόστος μεταφοράς, επεξεργασίας και διαχείρισης εκατομμυρίων κυβικών μέτρων οργανικών αποβλήτων και βρίσκεται αντιμέτωπος με ένα συνεχώς επιδεινούμενο οικονομικό περιβάλλον.
Το βιοαέριο, όμως, δεν λειτουργεί όπως οι περισσότερες ΑΠΕ. Μια μονάδα αναερόβιας χώνευσης δεν μπορεί απλώς να «κλείσει» για λίγες ώρες όταν το δίκτυο δεν χρειάζεται ηλεκτρική ενέργεια. Η βιολογική διαδικασία συνεχίζεται, τα απόβλητα εξακολουθούν να παραλαμβάνονται και το βιοαέριο εξακολουθεί να παράγεται.
Από το 2025, οι μονάδες αντιμετωπίζουν επαναλαμβανόμενες περικοπές παραγωγής και μηδενικές ή αρνητικές τιμές στην αγορά ηλεκτρικής ενέργειας. Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο: σε ορισμένες περιπτώσεις, βιοαέριο που έχει ήδη παραχθεί από απόβλητα καταλήγει να καίγεται αντί να μετατρέπεται σε χρήσιμη ενέργεια.
Τα οικονομικά στοιχεία είναι πλέον ανησυχητικά. Μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου, οι απώλειες από μηδενικές και αρνητικές τιμές είχαν ήδη ξεπεράσει το 8% των εσόδων, ενώ σε ετήσια βάση μπορεί να προσεγγίσουν το 12%. Παράλληλα, ο υφιστάμενος τρόπος υπολογισμού της αποζημίωσης μειώνει περαιτέρω την τελική τιμή που λαμβάνουν οι παραγωγοί. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του κλάδου, η στρέβλωση αυτή κοστίζει περίπου 20.000 έως 40.000 ευρώ ανά εγκατεστημένο MW ετησίως.
Και όλα αυτά σε μια περίοδο σημαντικής αύξησης του κόστους καυσίμων, μεταφορών, μισθοδοσίας, ηλεκτρικής ενέργειας, ανταλλακτικών και πρώτων υλών.
Η Λέσβος αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα του δυναμικού που παραμένει αναξιοποίητο. Πρόσφατη επιστημονική μελέτη (Botzori et al., “Valorization of agro-industrial waste through anaerobic digestion to enhance energy balance in Lesvos Island”, Global NEST Journal, 2026) υπολόγισε ότι μόνο από απόβλητα ελαιοτριβείων, τυρόγαλο και κτηνοτροφική κοπριά το νησί διαθέτει θεωρητικό ενεργειακό δυναμικό περίπου 295 GWh ετησίως.

Ενέργεια που υπάρχει ήδη — μέσα στα απόβλητα — και παραμένει ανεκμετάλλευτη.
Η ανάγκη για οργανωμένη διαχείριση γίνεται ακόμη πιο επιτακτική όταν πρόκειται για ζωικά υποπροϊόντα. Οι πρόσφατες υγειονομικές προκλήσεις στην κτηνοτροφία υπενθυμίζουν πόσο κρίσιμη είναι μια ελεγχόμενη και πλήρως ιχνηλάσιμη αλυσίδα διαχείρισής τους, υπό αυστηρούς κτηνιατρικούς και περιβαλλοντικούς κανόνες.
Η Πολιτεία δεν μπορεί από τη μία να μιλά για κυκλική οικονομία, ενεργειακή αυτονομία και ορθή διαχείριση αποβλήτων και από την άλλη να αφήνει τον κλάδο που υπηρετεί ακριβώς αυτούς τους στόχους να ασφυκτιά.
Χρειάζονται συγκεκριμένες αποφάσεις: ειδική αντιμετώπιση του βιοαερίου στις αρνητικές τιμές, αποζημίωση για τις υποχρεωτικές περικοπές, διόρθωση των στρεβλώσεων στην αποζημίωση, αναγνώριση της περιβαλλοντικής υπηρεσίας διαχείρισης αποβλήτων και επιτάχυνση του λειτουργικού πλαισίου για το βιομεθάνιο.
Και πάνω απ’ όλα, απαιτείται πραγματική ιχνηλασιμότητα: ποιος παράγει τα απόβλητα, ποιος τα μεταφέρει και πού ακριβώς καταλήγουν.
Γιατί αν οι μονάδες βιοαερίου πάψουν να είναι οικονομικά βιώσιμες, η χώρα δεν θα χάσει μόνο πράσινη ηλεκτρική ενέργεια.
Θα χάσει ένα κρίσιμο κομμάτι της περιβαλλοντικής της υποδομής.
Τα εκατομμύρια κυβικά μέτρα οργανικών αποβλήτων θα συνεχίσουν να παράγονται.
Το ερώτημα είναι: πού θα καταλήγουν;
Πηγή: B2green.gr
atsianos

Πού και γιατί μπορεί να κολλήσει η αλλαγή χρήσης επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικία

Η νέα δυνατότητα μετατροπής επαγγελματικών, βιοτεχνικών, βιομηχανικών και άλλων νόμιμων κτιρίων σε κατοικίες ανοίγει σημαντικό πεδίο αξιοποίησης ακινήτων, αλλά η εφαρμογή της δεν είναι ακόμη απαλλαγμένη από κινδύνους. Οι πολεοδομικές ασάφειες στη διαδικασία, οι κανονισμοί πολυκατοικιών και ο πιθανός δικαστικός έλεγχος μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις και νέες περιπέτειες για ιδιοκτήτες, επενδυτές και μηχανικούς.
«Χωρίς ενιαίες οδηγίες, κάθε ΥΔΟΜ μπορεί να ερμηνεύει διαφορετικά τη ρύθμιση»
Ο πρώτος «σκόπελος» που επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς αφορά την εφαρμογή του νέου νόμου από τις Υπηρεσίες Δόμησης και το σύστημα e-Άδειες. Η ρύθμιση ισχύει ήδη, όμως απομένουν εφαρμοστικές αποφάσεις, εγκύκλιοι και τεχνικές οδηγίες για να διαμορφωθεί ενιαίος τρόπος εφαρμογής.
Σύμφωνα με τον Στράτο Παραδιά, πρέπει να διευκρινιστούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η κατηγορία της οικοδομικής άδειας, ο τρόπος ενημέρωσης παλαιών φακέλων και το πώς εφαρμόζεται η δυνατότητα όταν η αλλαγή αφορά μόνο τμήμα ενός κτιρίου. Στην ίδια κατηγορία ανήκουν ο έλεγχος της εφάπαξ άσκησης του δικαιώματος, οι απαιτήσεις προσβασιμότητας, οι θέσεις στάθμευσης, η τυχόν διαδικασία ενώπιον του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, οι οικονομικές επιβαρύνσεις και η σύνδεση της πράξης με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Η ανησυχία, όπως τονίζει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ είναι ότι, «χωρίς άμεση έκδοση κοινών οδηγιών, διαφορετικές ΥΔΟΜ μπορεί να υιοθετήσουν διαφορετικές ερμηνείες για την ίδια περίπτωση. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε καθυστερήσεις, επαναλαμβανόμενες απαιτήσεις για δικαιολογητικά και αβεβαιότητα τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον μηχανικό που αναλαμβάνει την αδειοδοτική διαδικασία».
«Χωρίς ρύθμιση για τη διηρημένη ιδιοκτησία, η αλλαγή μπορεί να μπλοκάρει στην πολυκατοικία»
Ο δεύτερος σκόπελος αφορά τη σχέση του νέου πολεοδομικού δικαιώματος με το ιδιωτικό δίκαιο και ειδικότερα με τους κανονισμούς των πολυκατοικιών. Ο Στράτος Παραδιάς επισημαίνει ότι, «εφόσον δεν υπάρχει ειδική νομοθετική πρόβλεψη για τις διηρημένες ιδιοκτησίες, μπορεί να δημιουργηθεί σοβαρή σύγκρουση σε περιπτώσεις όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης απαγορεύουν την κατοικία ή συγκεκριμένες αλλαγές χρήσης».
Έτσι, ένα ακίνητο μπορεί από πολεοδομική άποψη να δικαιούται να μετατραπεί σε κατοικία, αλλά ο ιδιοκτήτης να βρεθεί αντιμέτωπος με αντιρρήσεις συνιδιοκτητών και δικαστικές διαφορές. Το ζήτημα είναι κρίσιμο κυρίως σε κτίρια μικτών χρήσεων, παλαιές επαγγελματικές οικοδομές ή κτίρια στα οποία ο κανονισμός προβλέπει συγκεκριμένο προορισμό των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Κατά τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, «αν δεν υπάρξει ειδική νομοθετική θωράκιση, αρκετές τέτοιες υποθέσεις μπορεί τελικά να κριθούν στα πολιτικά δικαστήρια. Για αυτό ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης δεν αρκεί να ελέγχουν μόνο τους πολεοδομικούς όρους. Απαιτείται παράλληλος έλεγχος τίτλων, σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού».
«Η νέα δυνατότητα μπορεί να φτάσει στα διοικητικά δικαστήρια και στο ΣτΕ»
Ο τρίτος σκόπελος αφορά τον δικαστικό έλεγχο της ίδιας της νέας ρύθμισης και των διοικητικών πράξεων που θα εκδίδονται κατ’ εφαρμογή της. Ο Στράτος Παραδιάς θεωρεί πιθανό να ασκηθούν προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών ή άλλων διοικητικών πράξεων με τις οποίες εγκρίνονται αλλαγές χρήσης, ιδίως όταν αυτές επιτρέπονται κατ’ εξαίρεση από υφιστάμενες χρήσεις γης ή πολεοδομικούς περιορισμούς.
Στην περίπτωση αυτή, το νέο πλαίσιο μπορεί να εξεταστεί από τα διοικητικά δικαστήρια και ενδεχομένως από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο διαχρονικά ελέγχει αυστηρά παρεκκλίσεις από τον θεσμοθετημένο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, πάντως υπογραμμίζει  ότι «υπάρχουν ισχυρά επιχειρήματα υπέρ της πολεοδομικής και συνταγματικής λογικής της ρύθμισης: η κατοικία είναι κατά κανόνα ηπιότερη χρήση από πολλές επαγγελματικές, βιοτεχνικές ή αποθηκευτικές δραστηριότητες, ενώ η μετατροπή γίνεται μέσα σε ήδη υφιστάμενο νόμιμο κτιριακό όγκο, χωρίς νέα κατανάλωση γης και χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψη»
Τι προβλέπει η νέα ρύθμιση για την αλλαγή χρήσης
Η νέα δυνατότητα θεσπίστηκε με τον Ν. 5322/2026, ο οποίος τροποποίησε το άρθρο 199 του Ν. 5306/2026, δηλαδή του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας. Ο πυρήνας της ρύθμισης είναι ότι επιτρέπεται η μετατροπή ολόκληρων νομίμως υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες ή χώρους στάθμευσης, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου οι νέες αυτές χρήσεις δεν συμβαδίζουν πλήρως με τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης.
Ποια κτίρια μπορούν να μπουν στη νέα διαδικασία
Η ρύθμιση αφορά καταρχάς νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή εντός οικισμών. Σε αυτά μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή στάθμευση ακόμη και όταν το κτίριο υπερβαίνει σήμερα πολεοδομικά μεγέθη που ισχύουν στην περιοχή, όπως τον συντελεστή δόμησης, την κάλυψη ή το ύψος, εφόσον το κτίριο έχει ανεγερθεί νόμιμα.
Η σημαντικότερη τομή αφορά τα εκτός σχεδίου κτίρια. Η νέα παράγραφος 3Α επιτρέπει, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, αλλαγή χρήσης ακόμη και κατά παρέκκλιση από χρήσεις γης, γενικούς ή ειδικούς όρους δόμησης και ειδικά χωροταξικά ή αναπτυξιακά καθεστώτα.
Στο νέο πλαίσιο εντάσσονται επίσης κτίρια εκτός σχεδίου τα οποία είχαν ανεγερθεί νόμιμα βάσει παρεκκλίσεων, αρκεί οι σχετικές παρεκκλίσεις να είχαν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.
Επιπλέον, η δυνατότητα δεν περιορίζεται μόνο στα απολύτως «καθαρά» από πολεοδομικής άποψης κτίρια. Μπορεί να εφαρμοστεί και σε ακίνητα που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4178/2013 ή 4495/2017, εφόσον η διαδικασία τακτοποίησης έχει ολοκληρωθεί πλήρως.
Η αλλαγή αφορά μόνο τον υπάρχοντα νόμιμο κτιριακό όγκο
Η νέα διάταξη δεν λειτουργεί ως έμμεσο δικαίωμα νέας δόμησης. Η μετατροπή πρέπει να πραγματοποιείται μέσα στον ήδη υπάρχοντα νόμιμο κτιριακό όγκο.
Δεν επιτρέπεται μέσω της αλλαγής χρήσης να προκύψει αύξηση της δόμησης, της κάλυψης ή του ύψους. Αυτό ακριβώς αποτελεί και ένα από τα βασικά επιχειρήματα υπέρ της ρύθμισης: αξιοποιείται υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα αντί να δημιουργείται νέα δόμηση και νέα κατανάλωση γης.
Η ίδια δυνατότητα καλύπτει και χώρους στάθμευσης, είτε ως κύρια είτε ως βοηθητική χρήση, διευρύνοντας το πεδίο εφαρμογής πέρα από την κατοικία.
Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια
Η αλλαγή χρήσης δεν σημαίνει ότι σε κάθε περίπτωση αρκεί μία απλή διοικητική ενημέρωση.
Οικοδομική άδεια απαιτείται όταν η νέα χρήση επιφέρει δυσμενέστερη μεταβολή στη στατική μελέτη, στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, στο διάγραμμα δόμησης ή στις διελεύσεις εγκαταστάσεων από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.
Αυτό είναι και ένα από τα σημεία στα οποία αποκτά καθοριστικό ρόλο ο μηχανικός. Η αλλαγή από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία πρέπει να ελέγχεται όχι μόνο ως προς την ονομασία της χρήσης, αλλά ως προς τις πραγματικές τεχνικές συνέπειες: φορτία, Η/Μ εγκαταστάσεις, πυροπροστασία, αερισμό, φωτισμό, υγιεινή, προσβασιμότητα και τυχόν παρεμβάσεις σε κοινόχρηστα τμήματα.
Η προϋπάρχουσα πρακτική για τις αλλαγές χρήσης δείχνει επίσης ότι ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει τις επιτρεπόμενες χρήσεις, την οικοδομική άδεια του κτιρίου και τις τυχόν ειδικές δεσμεύσεις του ακινήτου.
Πότε αρκεί ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας
Όταν δεν προκαλούνται οι δυσμενέστερες μεταβολές που ορίζει ο νόμος και η περίπτωση εμπίπτει στις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, μπορεί να αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Ακριβώς εδώ όμως βρίσκεται ένα από τα πεδία για τα οποία ο Στράτος Παραδιάς ζητεί σαφείς εφαρμοστικές οδηγίες. Η πράξη πρέπει να συνδέεται χωρίς αμφιβολίες με τον φάκελο της άδειας, τις υφιστάμενες τακτοποιήσεις και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ώστε στο μέλλον να μην δημιουργούνται προβλήματα σε μεταβιβάσεις, ελέγχους ή νέα αδειοδότηση.
Το δικαίωμα ασκείται μία φορά
Για τις περιπτώσεις της νέας ειδικής ρύθμισης προβλέπεται ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να γίνει μόνο μία φορά. Αυτό σημαίνει ότι η επιλογή πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ουσιαστική και όχι ως προσωρινή πολεοδομική διευκόλυνση.
Ο μηχανικός και ο ιδιοκτήτης θα πρέπει συνεπώς να αξιολογούν από την αρχή τη βιωσιμότητα της νέας χρήσης, επειδή το ακίνητο δεν μπορεί να κινείται επανειλημμένα μεταξύ διαφορετικών καθεστώτων αξιοποιώντας την ίδια εξαίρεση.
Πενταετής απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν μέσω της συγκεκριμένης δυνατότητας δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυχρόνια μίσθωση επί πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.
Η πρόβλεψη συνδέει ευθέως τη νέα ρύθμιση με το στεγαστικό πρόβλημα. Στόχος είναι το νέο απόθεμα κατοικιών να κατευθυνθεί κατά προτεραιότητα στη μακροχρόνια στέγαση και όχι να μετατραπεί αμέσως σε τουριστικό προϊόν ή κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ειδικό τέλος στα εκτός σχεδίου κτίρια με παρέκκλιση
Για εκτός σχεδίου κτίρια που έχουν ανεγερθεί με νόμιμη παρέκκλιση και αξιοποιούν τη νέα δυνατότητα προβλέπεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος 5% της αντικειμενικής αξίας της γης.
Πρόκειται για πρόσθετο οικονομικό στοιχείο που πρέπει να συνεκτιμάται από τον ιδιοκτήτη ή τον επενδυτή πριν από την έναρξη του εγχειρήματος, μαζί με τις τεχνικές εργασίες, τις μελέτες, τις αμοιβές και τις τυχόν απαιτήσεις για στάθμευση ή αναβάθμιση εγκαταστάσεων.
πηγή ecopress.gr
IDnews

Τα κτίρια, τεράστιο ανεκμετάλλευτο «κοίτασμα» ενέργειας της Ελλάδας

Η ενεργειακή μετάβαση δεν κρίνεται μόνο από το πόσα φωτοβολταϊκά, αιολικά πάρκα και συστήματα αποθήκευσης εγκαθίστανται. Ένα από τα μεγαλύτερα ενεργειακά αποθέματα βρίσκεται ήδη μέσα στις πόλεις και στα χωριά μας: η ενέργεια που καταναλώνουμε στα κτίρια κάθε είδους και που μπορούμε να περιορίσουμε και ταυτόχρονα να εξηλεκτρίσουμε.
Η νέα Έκθεση Κτιρίων 2026 της dena, της Γερμανικής Υπηρεσίας Ενέργειας, δείχνει με σαφήνεια τόσο την πρόοδο όσο και τις δυσκολίες αυτής της μετάβασης.
Στη Γερμανία υπάρχουν περίπου 19,8 εκατομμύρια κτίρια κατοικιών και περίπου το 60% έχει κατασκευαστεί πριν από το 1977. Πρόκειται επομένως για ένα μεγάλο και γηρασμένο κτιριακό απόθεμα, στο οποίο η ενεργειακή μετάβαση δεν μπορεί να επιτευχθεί μόνο μέσω των νέων κατασκευών.
Η εικόνα της Ελλάδας είναι αντίστοιχα χαρακτηριστική. Σύμφωνα με την Απογραφή Κτιρίων 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, η χώρα διαθέτει περίπου 4,3 εκατομμύρια κτίρια, από τα οποία περίπου 2,4 εκατομμύρια, δηλαδή 56,5%, έχουν κατασκευαστεί έως το 1980, πριν από την εφαρμογή του πρώτου Κανονισμού Θερμομόνωσης.
Το μέγεθος της ενεργειακής πρόκλησης είναι συνεπώς τεράστιο. Σύμφωνα με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τα κτίρια αντιστοιχούν περίπου στο 43% της ενεργειακής κατανάλωσης της χώρας και αποτελούν έναν από τους τομείς με το μεγαλύτερο δυναμικό εξοικονόμησης.
Η αντλία θερμότητας γίνεται ο νέος κανόνας
Η μεγάλη αλλαγή φαίνεται πρώτα στις νέες οικοδομές.
Το 74% των νέων κατοικιών που ολοκληρώθηκαν στη Γερμανία το 2025 θερμαίνεται ήδη με αντλίες θερμότητας, ενώ στις νέες οικοδομικές άδειες το ποσοστό έχει φθάσει το 83%. Μέχρι τον Αύγουστο του 2026 είχαν πωληθεί 194.500 αντλίες θερμότητας, 40% περισσότερες από την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.
Στα παλιά κτίρια όμως η εικόνα είναι διαφορετική. Περίπου το 56% εξακολουθεί να θερμαίνεται με φυσικό αέριο και το 17% με πετρέλαιο, ενώ οι αντλίες θερμότητας μαζί με ηλιακά και γεωθερμικά συστήματα περιορίζονται ακόμη περίπου στο 4,5%.
Το βασικό συμπέρασμα της dena είναι επομένως σαφές: η τεχνολογική αλλαγή στις νέες κατασκευές προχωρεί γρήγορα, αλλά το πραγματικό στοίχημα βρίσκεται στην αναβάθμιση των υφιστάμενων κτιρίων.
Και εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη αντιστοιχία με την Ελλάδα.
Το 2024 το 36,6% των ελληνικών νοικοκυριών χρησιμοποιούσε ως κύριο μέσο θέρμανσης πετρέλαιο  και το 18,4% φυσικό αέριο. Παράλληλα, όμως, το 15,7% χρησιμοποιούσε κλιματιστικό ως κύριο μέσο θέρμανσης. Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς ένα σύγχρονο κλιματιστικό inverter είναι ουσιαστικά αντλία θερμότητας αέρα-αέρα.
Ο εξηλεκτρισμός της θέρμανσης στην Ελλάδα έχει επομένως ήδη αρχίσει, αλλά παραμένει σε μεγάλο βαθμό αποσπασματικός.
Φωτοβολταϊκά: Η Ελλάδα επενδύει στα πάρκα περισσότερο από ό,τι στα κτίρια της
Εξίσου σημαντική είναι η διαφορά στον τρόπο με τον οποίο αναπτύσσονται τα φωτοβολταϊκά στις δύο χώρες.
Στη Γερμανία από την 120 GW συνολική εγκατεστημένη φωτοβολταϊκή ισχύ, το 65% βρίσκονται πάνω ή κοντά σε κτίρια  περίπου τα 80 GW, ενώ παράλληλα λειτουργούν περίπου 2,6 εκατομμύρια συστήματα αποθήκευσης, συνολικής χωρητικότητας σχεδόν 30 GWh. Το 97% αυτών των συστημάτων αποθήκευσης εγκαταστάθηκε μετά το 2020.
Στην Ελλάδα η ανάπτυξη των φωτοβολταϊκών είναι επίσης εντυπωσιακή, αλλά ακολουθεί διαφορετική κατεύθυνση.
Στο τέλος του 2025 η συνολική εγκατεστημένη φωτοβολταϊκή ισχύς είχε φθάσει περίπου τα 12,2 GW.
Όμως από αυτή τη νέα ισχύ του 2025, περίπου το 90% αφορούσε μεγάλα φωτοβολταϊκά επί εδάφους  και μόλις το 10 % την κατηγορία επί στεγών, η κοντά στα κτίρια, στην οποία περιλαμβάνονται οικιακές αλλά και εμπορικές και βιομηχανικές εγκαταστάσεις μαζί με αυτοκατανάλωση .
Αυτό αποτυπώνει μια βασική ελληνική αντίφαση:
η Ελλάδα είναι πλέον μία από τις ευρωπαϊκές χώρες με τη μεγάλη διείσδυση φωτοβολταϊκών στην ηλεκτροπαραγωγή, αλλά ένα σχετικά ελάχιστο μέρος της ισχύος συνδέεται άμεσα με με τα κτίρια. Αναπτύσσουμε δηλαδή με μεγάλη ταχύτητα φωτοβολταϊκά επί εδάφους, αλλά πολύ βραδύτερα μετατρέπουμε τις εκατομμύρια στέγες κατοικιών, επιχειρήσεων και δημόσιων κτιρίων σε αποκεντρωμένες μονάδες παραγωγής αποθήκευσης και αυτοκατανάλωσης ενέργειας.
Η κατεύθυνση αυτή δεν ήταν αναπόφευκτη. Ήδη από το 2022 ο Σύνδεσμος Εταιριών Φωτοβολταϊκών επισήμαινε το χαμηλό ποσοστό εγκατεστημένης φωτοβολταϊκής ισχύος σε κτίρια, ενώ κυριαρχούσαν τα συστήματα επί εδάφους.
ΤΟ κέντρο βάρους των επενδύσεων βρίσκεται στα μεγάλα φωτοβολταϊκά πάρκα επί εδάφους .
Το ελληνικό πλεονέκτημα
Η σύγκριση με τη Γερμανία αποκτά εδώ ιδιαίτερη σημασία.
Η Ελλάδα διαθέτει σαφώς μεγαλύτερη ηλιακή ακτινοβολία και, λόγω της μεγάλης κατανάλωσης για κλιματισμό, ένα σημαντικό μέρος της ζήτησης ηλεκτρικής ενέργειας εμφανίζεται ακριβώς τις ώρες που παράγουν τα φωτοβολταϊκά.
Παρά τα πλεονεκτήματα αυτά, η στέγη του ελληνικού κτιρίου εξακολουθεί να αποτελεί σε μεγάλο βαθμό αναξιοποίητη ενεργειακή επιφάνεια.
Δεν υπάρχει λόγος το φωτοβολταϊκό να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως ένας ανεξάρτητος σταθμός παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας εγκατεστημένος μακριά από την κατανάλωση.
Μπορεί να αποτελεί οργανικό μέρος του ίδιου του κτιρίου.
Το κτίριο έτσι παύει να είναι απλώς ένας καταναλωτής ενέργειας και μπορεί ταυτόχρονα να εξοικονομεί, να παράγει, να αποθηκεύει και να διαχειρίζεται ενέργεια.
Από την αποσπασματική παρέμβαση στο ενεργειακό κτίριο
Το πρόβλημα όμως δεν είναι μόνο η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών.
Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι κατά την τελευταία πενταετία μόλις 0,9% των νοικοκυριών πραγματοποίησε τρεις ή περισσότερες παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης στην κύρια κατοικία του. Αντίθετα, 36,9% δηλώνει ότι το σπίτι του χρειαζόταν ενεργειακές παρεμβάσεις αλλά αυτές δεν πραγματοποιήθηκαν, ενώ για το 82,9% αυτών βασικό εμπόδιο ήταν το κόστος.
Η ενεργειακή αναβάθμιση μιας κατοικίας δεν πρέπει επομένως να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά — μόνο ως αλλαγή κουφωμάτων, αντικατάσταση ενός λέβητα ή εγκατάσταση ενός φωτοβολταϊκού.
Το σύγχρονο κτίριο, κατοικία η επαγγελματική στέγη, πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ενιαίο ενεργειακό σύστημα:
μείωση των ενεργειακών αναγκών → εξηλεκτρισμός της θέρμανσης και της ψύξης → φωτοβολταϊκή παραγωγή στο ίδιο το κτίριο → έξυπνη κατανάλωση → αποθήκευση όπου είναι οικονομικά αποδοτική.
Η σημαντικότερη κιλοβατώρα δεν είναι πάντοτε αυτή που παράγουμε φθηνότερα.
Είναι συχνά εκείνη που δεν χρειάζεται πλέον να καταναλώσουμε.
Γι’ αυτό, δίπλα στα μεγάλα έργα ΑΠΕ, δικτύων και αποθήκευσης, η Ελλάδα έχει μπροστά της ένα ακόμη τεράστιο ενεργειακό έργο: την αναβάθμιση των 4,3 εκατομμυρίων κτιρίων της και ιδιαίτερα των περίπου 2,4 εκατομμυρίων που κατασκευάστηκαν πριν από το 1981.
Ένα έργο διάσπαρτο σε ολόκληρη τη χώρα, που δεν απαιτεί ούτε ένα νέο στρέμμα γης και μπορεί να μειώσει ταυτόχρονα την κατανάλωση, το ενεργειακό κόστος, τις ανάγκες ανάπτυξης νέων δικτύων και την εξάρτηση από εισαγόμενα καύσιμα.
Το μεγαλύτερο ανεκμετάλλευτο ενεργειακό «κοίτασμα» της Ελλάδας βρίσκεται ίσως ήδη κάτω από τη στέγη μας.
Ο Βασίλης Τσολακίδης είναι βοαρχιτέκτονας και σύμβουλος στρατηγικού σχεδιασμού για την ενέργεια, το περιβάλλον, το κλίμα
πηγή topontiki.gr
IDnews

Πρόγραμμα για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ορεινών τουριστικών καταλυμάτων

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ανακοινώνει την ανάρτηση των προσωρινών αποτελεσμάτων αξιολόγησης του «Προγράμματος για τη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ορεινών τουριστικών καταλυμάτων». Οι σχετικοί πίνακες είναι διαθέσιμοι στην ενότητα Έγγραφα Προγράμματος – Εξοικονομώ ΟΡΕΙΝΑ.
Η Πρόσκληση αφορά σε επιχορήγηση για ενεργειακή αναβάθμιση ορεινών τουριστικών καταλυμάτων με ελάχιστο ενεργειακό στόχο την εξοικονόμηση πρωτογενούς ενέργειας τουλάχιστον κατά 30% σε σύγκριση με την κατάσταση πριν από την επένδυση καθώς και τη μείωση εκπομπών διοξειδίου του άνθρακα (CO2) τουλάχιστον κατά 30%. Οι δύο ανωτέρω προϋποθέσεις ισχύουν σωρευτικά, ενώ για το/α κτίριο/α ή την κτιριακή μονάδα που περιλαμβάνεναι στο επενδυτικό σχέδιο ενεργειακής αναβάθμισης, θα πρέπει να επιτυγχάνεται από την υλοποίηση του σχεδίου αναβάθμιση της ενεργειακής του/ς κατηγορίας, βάσει ΠΕΑ τουλάχιστον σε Β κλάση όταν πρόκειται για ριζική ανακαίνιση.
Ποσοστό 10% του συνολικού προϋπολογισμού της Δράσης αφορά αποκλειστικά παραδοσιακά-διατηρητέα κτίρια
Στον πίνακα αρχικά επιλέξιμων προς χρηματοδότηση αιτήσεων, οι αιτήσεις ανέρχονται σε 34, με συνολική επιλέξιμη ενίσχυση ύψους 1.817.939,41 ευρώ.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ενημερώνει τους ενδιαφερόμενους σχετικά με τη δυνατότητα υποβολής ένστασης εντός αποκλειστικής προθεσμίας επτά (7) ημερών από την επομένη της ανακοίνωσης των προσωρινών αποτελεσμάτων, ήτοι μέχρι την Πέμπτη 08/10/2026.
Οι ενστάσεις υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της Πλατφόρμας.
Σημειώνεται ότι η καταληκτική ημερομηνία υλοποίησης της επένδυσης για κάθε ωφελούμενο είναι η 31η Οκτωβρίου 2026.
Οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να δουν τους σχετικούς πίνακες στην ενότητα Έγγραφα Προγράμματος, ΕΔΩ.
Το Πρόγραμμα για την βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης ορεινών τουριστικών καταλυμάτων υλοποιείται στο πλαίσιο της δράσης «Ενεργειακή απόδοση και προώθηση των ΑΠΕ για αυτοκατανάλωση», με τη χρηματοδότηση του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
IDnews

ΜΙΔΑ: Πως μπορούν να γίνουν διορθώσεις των τετραγωνικών μέτρων ακινήτων χωρίς αναδρομικές χρεώσεις

Νέο μητρώο ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ: Πως μπορούν να γίνουν διορθώσεις των τετραγωνικών μέτρων ακινήτων χωρίς αναδρομικές χρεώσεις.
Με διατάξεις του νόμου 5313/2026, καθορίζονται οι προϋποθέσεις για τις διορθώσεις, χωρίς αναδρομικές χρεώσεις, των τετραγωνικών μέτρων ακινήτων στο νέο μητρώο ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ
Οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5313/2026 έχουν ως εξής:
Νόμος 5313/2026 – ΦΕΚ Τεύχος Α 102/25.06.2026
Μέτρα αντιμετώπισης της ενεργειακής κρίσης και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, μισθολογικές και φορολογικές διατάξεις, ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών, συνταξιοδοτικές ρυθμίσεις Δημοσίου, ρυθμίσεις για την Επιτροπή Εποπτείας και Ελέγχου Παιγνίων και βελτίωση του πλαισίου για τα παίγνια, ρυθμίσεις για την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου Ανώνυμη Εταιρεία και λοιπές διατάξεις.
Άρθρο 128
Δήλωση στοιχείων ακινήτων και προσδιορισμός του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων βάσει της πραγματικής επιφάνειας κτίσματος – Προθεσμία υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων για τη δήλωση χρήσης και κυρώσεις για παράλειψη υποβολής και υποβολή δήλωσης με εσφαλμένα στοιχεία για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων – Τροποποίηση παρ. 5 και 8 άρθρου 2, παρ. 5 άρθρου 8 Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και προσθήκη παρ. 6Α στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας
1. Στην παρ. 5 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, Α’ 130), περί υπόχρεων και χρόνου υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Για τη συμπλήρωση της δήλωσης λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου.».
2. Στην παρ. 8 του άρθρου 2 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) προστίθεται νέο τρίτο εδάφιο, β) στο νέο τέταρτο εδάφιο, οι λέξεις «της παρούσας» αντικαθίστανται από τις λέξεις «του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου» και η παρ. 8 διαμορφώνεται ως εξής:
«8. Για κάθε σύσταση, απόκτηση ή άλλη μεταβολή στα δικαιώματα της παρ. 1, οι υπόχρεοι υποβάλλουν δήλωση μέχρι και την 31η Ιανουαρίου του επόμενου έτους από την ημέρα της σύστασης, απόκτησης ή μεταβολής. Σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής και εφόσον κατά τη λήξη της προθεσμίας του πρώτου εδαφίου δεν έχει συμπληρωθεί η προθεσμία αποποίησης, η δήλωση υποβάλλεται μέχρι την τελευταία εργάσιμη ημέρα του επόμενου μήνα της λήξης της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομίας. Ειδικά, στις περιπτώσεις που απαιτείται, πριν από τη λήξη της προθεσμίας των προηγούμενων εδαφίων, η υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) του άρθρου 15Β του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58) ως προς τη χρήση ακινήτου, η δήλωση στοιχείων ακινήτων του παρόντος υποβάλλεται πριν από την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου.
Με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύναται να παρατείνονται οι προθεσμίες του πρώτου και του δεύτερου εδαφίου.»
3. Στην παρ. 5 του άρθρου 8 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, περί αντικειμένου του φόρου, προστίθεται έκτο εδάφιο και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:
«5. Για τον προσδιορισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η πραγματική κατάσταση του ακινήτου προκύπτει από την οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του ακινήτου, όπως προκύπτουν από τον τίτλο κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου. Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου.»
4. Στο άρθρο 53 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024, Α’ 58), περί κυρώσεων για παράλειψη υποβολής ή εκπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων και δηλώσεων πληροφοριακού χαρακτήρα και παράλειψη χορήγησης στοιχείων που ζητούνται από τη Φορολογική Διοίκηση, προστίθεται παρ. 6Α ως εξής:
«6Α. Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α., σύμφωνα με το άρθρο 15Β, ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτού:
α) μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης ή
β) μέχρι το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της προθεσμίας για την υποβολή της Ενιαίας Αίτησης Ενίσχυσης του Εκτελεστικού Κανονισμού (ΕΕ) 2022/1173 της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 31ης Μαΐου 2022, για τη θέσπιση κανόνων εφαρμογής του κανονισμού (ΕΕ) 2021/2116 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου όσον αφορά το ολοκληρωμένο σύστημα διαχείρισης και ελέγχου στην κοινή γεωργική πολιτική (L 183), επιβάλλεται στον υπόχρεο πρόστιμο πεντακοσίων (500) ευρώ. Αν υποβληθεί δήλωση του πρώτου εδαφίου από τον μισθωτή ή τον παραχωρησιούχο με εσφαλμένα στοιχεία και χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται πρόστιμο χιλίων (1.000) ευρώ στο πρόσωπο αυτό. Εάν η δήλωση χρήσης που υποβλήθηκε με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο για το ακίνητο δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων, επιβάλλεται σε αυτόν πρόστιμο εκατό (100) ευρώ.»
5. Οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) έτους 2027 και εφεξής. Τα πρόστιμα της παρ. 4 επιβάλλονται για δηλώσεις ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Με απόφαση του Διοικητή δύναται να μετατίθεται η ημερομηνία του δεύτερου εδαφίου.
6. Δηλώσεις στοιχείων ακινήτων που έχουν υποβληθεί και δηλώσεις και πράξεις προσδιορισμού ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που αφορούν κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής. Πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις του πρώτου εδαφίου, δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις της παρ. 5 του άρθρου 60 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
πηγή odigostoupoliti.eu
IDnews

Ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων και νέα Οδηγία EPBD: Τι αλλάζει σε αξίες ακινήτων, ενοίκια και χρηματοδοτήσεις

Η αναθεωρημένη ευρωπαϊκή Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) θέτει συγκεκριμένα ορόσημα: μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας στο οικιστικό απόθεμα κατά τουλάχιστον 16% έως το 2030 και κατά 20% έως 22% έως το 2035, σε σύγκριση με το 2020. Το 55% αυτής της μείωσης καλείται να προέλθει από το ενεργειακά χειρότερο 43% των κτιρίων.

Παρά τη φημολογία που προηγήθηκε, το ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν περιλαμβάνει οριζόντιες απαγορεύσεις μίσθωσης ή πώλησης ακινήτων χαμηλής κλάσης, ούτε υποχρεώνει αυτοτελώς κάθε κατοικία να φτάσει την κατηγορία Ε ή D εντός αυτών των προθεσμιών. Η υποχρέωση αφορά τον εθνικό μέσο όρο. Στην πράξη, ωστόσο, η επίτευξη αυτών των δεικτών στην Ελλάδα προσκρούει στη φυσική κατάσταση των ακινήτων και στη διαθέσιμη ρευστότητα των νοικοκυριών.
Ποιους στόχους καλείται να καλύψει το ελληνικό κτιριακό δυναμικό;
Σχεδόν το 65% των κτιρίων κατοικίας στην Ελλάδα κατασκευάστηκε πριν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980, δηλαδή πριν από την εφαρμογή του πρώτου Κανονισμού Θερμομόνωσης. Ο πυρήνας των συναλλαγών στα μεγάλα αστικά κέντρα αφορά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες των δεκαετιών 1960–1980.
Πρόκειται για κτίρια χωρίς θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα, χωρίς μόνωση στο κέλυφος ή στο δώμα, με παρωχημένα συστήματα κεντρικής θέρμανσης που συχνά έχουν τεθεί σε αχρηστία. Η αναβάθμισή τους δεν αποτελεί τεχνική λεπτομέρεια, αλλά προϋπόθεση για τη βελτίωση του εθνικού ισοζυγίου ενέργειας.
Ποιος χρηματοδοτεί το κόστος επέμβασης;
Η εμπορική αξία ενός ακινήτου δεν ταυτίζεται με τη ρευστότητα του ιδιοκτήτη του. Ένα διαμέρισμα των 150.000 ή 200.000 ευρώ στην Αθήνα συχνά ανήκει σε νοικοκυριά που αδυνατούν να καλύψουν δαπάνες της τάξης των 15.000 έως 30.000 ευρώ για εκτεταμένες παρεμβάσεις.
Τα χρηματοδοτικά προγράμματα έχουν δώσει ανάσες, αλλά με χρονικούς και τραπεζικούς περιορισμούς:
Το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» παρείχε άτοκα δάνεια 5.000–25.000 ευρώ, με την περίοδο υποβολής αιτήσεων να έχει ολοκληρωθεί στις 31 Μαΐου 2026.
Ο τραπεζικός δανεισμός απαιτεί πιστοληπτική ικανότητα, κριτήριο που αποκλείει σημαντικό τμήμα των ιδιοκτητών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.
Οι επιδοτήσεις καλύπτουν συνήθως μέρος του κόστους, αφήνοντας ένα σημαντικό ποσό ιδιωτικής συμμετοχής.
Χωρίς σταθερούς, πολυετείς μηχανισμούς στήριξης και στοχευμένα φορολογικά κίνητρα, η συμμόρφωση μετατρέπεται σε οικονομικό αδιέξοδο.
Προκλήσεις στην τεχνική υλοποίηση και τη διαχείριση πολυκατοικιών
Η εφαρμογή ενεργειακών παρεμβάσεων στην Ελλάδα αντιμετωπίζει δομικά εμπόδια που υπερβαίνουν την απλή αλλαγή κουφωμάτων:
Θεσμικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας: Η εγκατάσταση εξωτερικής θερμοπρόσοψης ή η μόνωση της ταράτσας απαιτεί αποφάσεις γενικής συνέλευσης με αυξημένες πλειοψηφίες, βάσει των κανονισμών πολυκατοικίας. Οι διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες και προτεραιότητες των συνιδιοκτητών οδηγούν συχνά σε αδράνεια.
Αποσπασματικές παρεμβάσεις: Η μεμονωμένη ενεργειακή αναβάθμιση ενός διαμερίσματος (π.χ. αντλία θερμότητας, ενεργειακά τζάμια) βελτιώνει το μικροκλίμα του χώρου, αλλά αφήνει το κτιριακό κέλυφος ευάλωτο, περιορίζοντας τη συνολική εξοικονόμηση.
Έλλειψη εργαλείων συλλογικής χρηματοδότησης: Το τραπεζικό σύστημα δεν διαθέτει ευέλικτα προϊόντα δανειοδότησης που να απευθύνονται απευθείας στο νομικό πρόσωπο της πολυκατοικίας (μέσω του ΑΦΜ διαχείρισης), απαιτώντας ατομικές εγκρίσεις για κάθε ένοικο.
Τεχνικά όρια ηλεκτρικών δικτύων: Η μαζική αντικατάσταση συστημάτων ορυκτών καυσίμων με ηλεκτρικές αντλίες θερμότητας επιβαρύνει το τοπικό δίκτυο διανομής, απαιτώντας συχνά αναβαθμίσεις ισχύος που δεν είναι άμεσα εφικτές.
Πώς διαμορφώνονται οι αξίες και η αγορά των ενοικίων;
Η κτηματαγορά κινείται ήδη προς ένα καθεστώς δύο ταχυτήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν ετήσια άνοδο 5,5%, μετά από αύξηση 8,3% το 2025.
Σε ένα περιβάλλον υψηλών τιμών:
Τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης αποτιμώνται με premium, καθώς προσφέρουν άμεση εξοικονόμηση λειτουργικού κόστους.
Τα μη αναβαθμισμένα ακίνητα υφίστανται πίεση στη διαπραγμάτευση, καθώς οι αγοραστές αφαιρούν το εκτιμώμενο κόστος ανακαίνισης από την αρχική προσφορά.
Η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα μισθώματα. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο το 36% του εισοδήματός τους για στέγαση (έναντι 19% στην ΕΕ). Το 2025, το 26,4% του πληθυσμού δαπανούσε πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες, καταγράφοντας το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης στην Ευρώπη.
Όταν ένας ιδιοκτήτης επενδύει σημαντικά κεφάλαια για ανακαίνιση, επιδιώκει την απόσβεσή τους μέσω αυξημένου μισθώματος. Αντίθετα, όσοι αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν τις απαραίτητες εργασίες κινδυνεύουν να αποσύρουν τα ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά.
Η σύνδεση της ενεργειακής πολιτικής με τη στεγαστική πολιτική αποτελεί κρίσιμη παράμετρο. Χωρίς διαρκή κρατική αρωγή για τη συγκράτηση του κόστους μετάβασης, η ανάγκη για αποδοτικότερα κτίρια θα συνεχίσει να συγκρούεται με την προσβασιμότητα στη στέγη.
Η ουσία της είδησης
Η προσαρμογή του παλαιού κτιριακού αποθέματος στους ευρωπαϊκούς ενεργειακούς στόχους απαιτεί σημαντικά κεφάλαια, τα οποία μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών αδυνατεί να καλύψει χωρίς σταθερά χρηματοδοτικά κίνητρα. Χωρίς ρυθμίσεις για τη συλλογική αναβάθμιση των πολυκατοικιών, η διαδικασία παραμένει αποσπασματική και εντείνει τη στεγαστική πίεση στην αγορά.

Πηγή: B2green.gr
atsianos

Πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας»: Τεχνικά προβλήματα και διασταυρώσεις ΑΑΔΕ-ΔΕΔΔΗΕ

Η διαλειτουργικότητα μεταξύ των βάσεων δεδομένων ΑΑΔΕ και ΔΕΔΔΗΕ παρουσιάζει αστοχίες στο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» (ΚΥΑ 86272 ΕΞ 2026, ΦΕΚ Β’ 3058/02.06.2026), οδηγώντας σε άδικες απορρίψεις κενών διαμερισμάτων. Ένα μήνα μετά την εκκίνηση, μόλις 4.800 από τις 61.000 εκδοθείσες βεβαιώσεις αφορούν κλειστά ακίνητα. Το ΤΕΕ Τμήμα Ανατολικής Κρήτης (ΤΕΕ/ΤΑΚ) ζητά άμεσες παρεμβάσεις στο πληροφοριακό σύστημα, δημοσίευση του επίσημου οδηγού εφαρμογής και παράταση προθεσμιών.
Ποιο είναι το τεχνικό πρόβλημα στη διασταύρωση ΑΑΔΕ και ΔΕΔΔΗΕ;
Η υποβολή αιτήσεων για μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα προσκρούει σε ασυμβατότητα δεδομένων ανάμεσα στα μητρώα της ΑΑΔΕ και του ΔΕΔΔΗΕ. Το λογισμικό της πλατφόρμας αδυνατεί να επαληθεύσει τα στοιχεία διακοπής ρεύματος ή χαμηλής κατανάλωσης, με αποτέλεσμα την αυτόματη απόρριψη φακέλων που πληρούν πλήρως τις κανονιστικές προϋποθέσεις.
Παράλληλα, το σύστημα στερείται βασικών λειτουργιών διαχείρισης. Ο χρήστης δεν έχει τη δυνατότητα να τροποποιήσει προσωρινά στοιχεία, ούτε να διαγράψει μια λανθασμένη Βεβαίωση Επιλεξιμότητας ώστε να την υποβάλει εκ νέου. Η συγκεκριμένη ευχέρεια υπήρχε ως σταθερό εργαλείο σε όλα τα προηγούμενα πληροφοριακά συστήματα των δράσεων τύπου «Εξοικονομώ». Η έλλειψή της σήμερα παράγει οριστικούς αποκλεισμούς εξαιτίας απλών τεχνικών ασυμφωνιών.
Ποιες προϋποθέσεις ορίζονται για τον χαρακτηρισμό μιας κατοικίας ως «κλειστής»;
Το θεσμικό πλαίσιο της δράσης θέτει συγκεκριμένα κριτήρια για την τεκμηρίωση της μη χρήσης κατά τα έτη 2024 και 2025, έως και την ημερομηνία υποβολής της αίτησης:
Πλήρης διακοπή ρεύματος: Το ακίνητο πρέπει να εμφανίζεται αδιάλειπτα μη ηλεκτροδοτούμενο, κατόπιν σχετικού αιτήματος διακοπής που υποβλήθηκε στον προμηθευτή πριν από την 1/1/2024.
Περιορισμένη κατανάλωση σε ενεργές παροχές: Για κατοικίες κενές όπου δεν έγινε διακοπή σύνδεσης, η συνολική καταγεγραμμένη κατανάλωση δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 100 kWh αθροιστικά για τη διετία 2024–2025. Η τιμή αυτή αντιστοιχεί περίπου στο 2% της μέσης διετούς κατανάλωσης οικιακών καταναλωτών στη χώρα.
Έλεγχος τρέχοντος έτους: Από την 1 Ιανουαρίου 2026 έως την ημερομηνία υποβολής του αιτήματος, η μετρούμενη κατανάλωση οφείλει να μην υπερβαίνει το παραπάνω όριο, αναγόμενο αναλογικά στο αντίστοιχο χρονικό διάστημα.
Φορολογική απεικόνιση: Τα στοιχεία διασταυρώνονται υποχρεωτικά με τις εγγραφές στο έντυπο Ε2 για το φορολογικό έτος 2025.
Πώς αποτυπώνεται η δυσλειτουργία στα πρώτα στατιστικά στοιχεία της πλατφόρμας;
Ο στόχος της δράσης στο πλαίσιο του ΕΣΠΑ 2021-2027 αφορά την ανακαίνιση περίπου 20.000 κατοικιών με έμφαση στην ενεργοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος. Τα δεδομένα του πρώτου μήνα λειτουργίας αποτυπώνουν σαφή απόκλιση:
Κατηγορία Ακινήτων
Αριθμός Εκδοθεισών Βεβαιώσεων
Ποσοστό επί του συνόλου
Κλειστά ακίνητα
4.800
7,87%
Ανοικτά ακίνητα (κύριες κατοικίες)
56.200
92,13%
Σύνολο
61.000
100,00%
Πηγή δεδομένων: Επιστολή ΤΕΕ/ΤΑΚ (25/9/2026)
Το χαμηλό ποσοστό των κενών ακινήτων δεν οφείλεται σε έλλειψη ενδιαφέροντος από τους ιδιοκτήτες. Αντικατοπτρίζει τον ψηφιακό αποκλεισμό τους κατά τον αυτόματο έλεγχο επιλεξιμότητας.
Ποιες άμεσες διορθώσεις ζητά ο τεχνικός κόσμος;
Με επίσημη παρέμβασή του προς τα συναρμόδια Υπουργεία, το ΤΕΕ/ΤΑΚ προτείνει συγκεκριμένες τεχνικές παρεμβάσεις:
Παροχή επιλογής στον χρήστη ως προς τον τρόπο διασταύρωσης στοιχείων, ώστε να αποτρέπεται η αλληλεπικάλυψη και σύγκρουση πεδίων μεταξύ ΑΑΔΕ και ΔΕΔΔΗΕ.
Ενσωμάτωση δυνατότητας διορθώσεων και τροποποιήσεων επί της αίτησης πριν από την οριστική καταχώριση.
Άμεση δημοσίευση του επίσημου Οδηγού Εφαρμογής του προγράμματος, ο οποίος παραμένει αδημοσίευτος παρά την έναρξη των διαδικασιών.
Παράταση της προθεσμίας έκδοσης Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας για επαρκές διάστημα μετά την τεχνική εξυγίανση του πληροφοριακού συστήματος.
Εγκατάλειψη της διαδικασίας αξιολόγησης τύπου first-come, first-served (χρονική προτεραιότητα) και εισαγωγή κοινωνικών κριτηρίων, με ταυτόχρονη προτεραιοποίηση των πραγματικά κενών διαμερισμάτων.
Ανάλυση Επιπτώσεων: Τι σημαίνει το ψηφιακό αδιέξοδο για μηχανικούς και ιδιοκτήτες;
Η αδυναμία έκδοσης βεβαίωσης επιβαρύνει άμεσα τα τεχνικά γραφεία. Οι μηχανικοί αναλαμβάνουν το βάρος της διαχείρισης φακέλων που απορρίπτονται χωρίς τεχνική υπαιτιότητα των ίδιων ή των πελατών τους. Η απώλεια εργατοωρών για την υποστήριξη μη λειτουργικών ψηφιακών διεπαφών δεν αποζημιώνεται.
Ταυτόχρονα, συντηρείται η στρέβλωση στην αγορά ακινήτων. Διαμερίσματα που προορίζονταν για μακροχρόνια μίσθωση παραμένουν εκτός λειτουργίας, καθώς οι ιδιοκτήτες αναστέλλουν τις ιδιωτικές επενδύσεις εν αναμονή της επιδότησης. Εάν δεν διορθωθούν οι αλγόριθμοι ελέγχου, το διαθέσιμο κεφάλαιο θα απορροφηθεί κατά κύριο λόγο από ήδη κατοικούμενες οικίες, ακυρώνοντας τον στεγαστικό χαρακτήρα της παρέμβασης.
Η ουσία της είδησης
Λανθασμένες διασταυρώσεις μεταξύ ΑΑΔΕ και ΔΕΔΔΗΕ απορρίπτουν επιλέξιμες κενές κατοικίες στο πρόγραμμα «Ανακαίνιση 2026», περιορίζοντας τη συμμετοχή τους κάτω από το 8% των συνολικών αιτήσεων. Το ΤΕΕ/ΤΑΚ ζητά άμεση διόρθωση της πλατφόρμας, παράταση διαδικασιών και έκδοση του επίσημου οδηγού για να μην ακυρωθεί ο στεγαστικός στόχος του μέτρου.
Πηγή: B2green.gr
atsianos

Φοιτητές της Αρχιτεκτονικής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας προσφέρουν μαθήματα σχεδίου σε μαθητές που προετοιμάζονται για τις πανελλαδικές

Το μάθημα του σχεδίου έχει βγει από το Λύκειο μολονότι είναι πανελλαδικώς εξεταζόμενο
Δωρεάν μαθήματα σχεδίου σε μαθητές που προετοιμάζονται για τις πανελλαδικές εξετάσεις και θα χρειαστεί να δώσουν το συγκεκριμένο μάθημα για την είσοδό τους σε σχολές της τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, μολονότι πλέον δεν διδάσκεται στο λύκειο, προσφέρουν φοιτητές του Τμήματος Αρχιτεκτονικής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας.
Πρόκειται για την ομάδα 1 προς 20, που αποτελείται από φοιτητές, αποφοίτους και ερευνητές, οι οποίοι ενώνουν τις δυνάμεις τους για τη λειτουργία εργαστηρίου εκμάθησης ελευθέρου και γραμμικού σχεδίου για μαθητές που προετοιμάζονται για πανελλήνιες εξετάσεις.
«Λάβαμε την συγκεκριμένη πρωτοβουλία καθώς αντιλαμβανόμαστε τις διακρίσεις και τους ταξικούς φραγμούς που δημιουργούνται μέσω του συστήματος των Πανελλαδικών Εξετάσεων.
Ταυτόχρονα, είναι πολύ σημαντικό για εμάς και λειτουργεί ως πρότυπο το Αλληλέγγυο Εργαστήρι Σχεδίου που συμβαίνει στην Αθήνα από το 2012, με συνεργασία του ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ και τον Σύλλογο Φοιτητ(ρι)ών Αρχιτεκτονικής του ΕΜΠ.
Η πρωτοβουλία δεν είναι ανταγωνιστική στα οργανωμένα επί πληρωμή μαθήματα, ούτε έχει κερδοσκοπικό ή φιλανθρωπικό χαρακτήρα. Τα τελευταία χρόνια, οι μαθητές έρχονται αντιμέτωποι με το μέτρο της ΕΒΕ και πολλά άλλα αντίστοιχα, τα οποία αποκλείουν πολλούς υποψηφίους από την τριτοβάθμια εκπαίδευση. Τα σχεδιαστικά μαθήματα που απαιτούνται για την εισαγωγή σε ορισμένα τμήματα δεν διδάσκονται σε όλα τα Λύκεια. Έτσι, τα ιδιωτικά, επί πληρωμή μαθήματα είναι μονόδρομος, αποκλείοντας τους μαθητές που δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα στηρίξουν. Η δράση του εργαστηρίου μας έρχεται αλληλέγγυα να αντισταθμίσει αυτή την ανισότητα», αναφέρουν οι εμπνευστές της πρωτοβουλίας.
Το Τμήμα Αρχιτεκτόνων Μηχανικών του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας και ο Φοιτητικός Σύλλογος αναγνωρίζουν και στηρίζουν το Εργαστήρι, τα μαθήματα του οποίου θα γίνονται κάθε Σάββατο, στις δέκα το πρωί, στο κτίριο του Τμήματος.
«Η ομάδα μας θα καλύψει μέρος των υλικών που χρειάζονται για τα μαθήματα και τις εξετάσεις των σχεδίων», αναφέρεται στην ίδια ανακοίνωση στην οποία επίσης διευκρινίζονται τα εξής:
«Το αλληλέγγυο εργαστήρι σχεδίου διέπεται από τις αρχές της ισοτιμίας και της συμπεριληπτικότητας και ως εκ τούτου επιδιώκει τη δημιουργία ενός ασφαλούς περιβάλλοντος για όλα τα άτομα που συμμετέχουν σε αυτό (μαθητές και διδακτική ομάδα). Με αυτή την έννοια κάθε είδους συμπεριφορές διακρίσεων, ή παραβατικές, δεν έχουν χώρο στο εργαστήρι και δε θα γίνονται ανεκτές».
Για την υλοποίηση των μαθημάτων θα υπάρχουν τα παρακάτω έγγραφα:
_Αίτηση συμμετοχής μαθητών
_Υπεύθυνη δήλωση κηδεμόνα
_Δηλώσεις διδασκόντων
_Παρουσιολόγιο μαθημάτων.
Θα πραγματοποιηθεί εκδήλωση γνωριμίας την Κυριακή 4 Οκτωβρίου, στις 12:00μ., στο φουαγιέ της Αρχιτεκτονικής στην Πολυτεχνική σχολή, στο Πεδίον Άρεως.
Τα μαθήματα θα ξεκινήσουν στις 10 Οκτωβρίου, στις 10 το πρωί, στο τμήμα Αρχιτεκτόνων.
Facebook: Αλληλέγγυο Εργαστήριο Σχεδίου 1 προς 20
Τηλέφωνα επικοινωνίας :
6993605055, 6981713014,
6972268797, 6976736576
Mail: 1pros20@protonmail.com.
πηγή taxydromos.gr
Didonis

Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας: Νέα ρύθμιση για αλλαγή χρήσης σε κατοικίες και χώρους στάθμευσης.

Με τον Νόμο 5322/2026 (ΦΕΚ Α’ 117/24.7.2026) τροποποιήθηκε το άρθρο 199 του Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας - Νικος Ταγαράς), εισάγοντας μια σημαντική νέα δυνατότητα για τους ιδιοκτήτες: τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες ή σε χώρους στάθμευσης (γκαράζ), ακόμη και όταν αυτές οι χρήσεις δεν επιτρέπονται από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης.
Τι προβλέπει η νέα διάταξη (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α Ν. 5306/2026)
1. Αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης
Η μετατροπή αφορά μόνο τον υφιστάμενο νόμιμο κτιριακό όγκο, χωρίς αύξηση δόμησης, κάλυψης ή ύψους. Η δυνατότητα αφορά πλέον και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια χρήση είτε ως βοηθητική. (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).
2. Εντός σχεδίου περιοχές
Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμών η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται ανεξάρτητα από υπερβάσεις σημερινών όρων δόμησης (ΣΔ, κάλυψη, ύψος). (άρθρο 199 παρ. 3)
3. Εκτός σχεδίου περιοχές – η μεγάλη τομή
Για πρώτη φορά επιτρέπεται η μετατροπή κτιρίων σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως χρήσεων γης, γενικών ή ειδικών όρων δόμησης και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων. (άρθρο 199 παρ. 3Α).
4. Κτίρια με παρεκκλίσεις
Στη ρύθμιση εντάσσονται και κτίρια εκτός σχεδίου που ανεγέρθηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις, εφόσον αυτές έχουν χορηγηθεί έως 31.12.2025. (άρθρο 199 παρ. 3Α)
5. Τακτοποιημένα αυθαίρετα
Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης ισχύει και για κτίρια που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017, με πλήρη ολοκλήρωση της διαδικασίας τακτοποίησης. (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).
Διαδικασία – Άδεια ή μόνο Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου
Οικοδομική άδεια απαιτείται όταν η αλλαγή χρήσης επιφέρει δυσμενέστερες μεταβολές:
στη στατική μελέτη,
στις Η/Μ εγκαταστάσεις,
στο διάγραμμα δόμησης,
στις διελεύσεις από ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους. (άρθρο 199 παρ. 1)
Μόνο ενημέρωση ΗΤΚ απαιτείται όταν η νέα χρήση (κατοικία ή στάθμευση) είναι επιτρεπτή και δεν προκαλούνται οι παραπάνω μεταβολές. (άρθρο 199 παρ. 2)
Περιορισμοί της ρύθμισης
1. Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο μία φορά (άρθρο 199 παρ. 3Α)
2. Το δικαίωμα διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί στο μέλλον (άρθρο 199 παρ. 3Α)
3. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση για 5 χρόνια. Οι νέες κατοικίες δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για διάστημα πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. (άρθρο 199 παρ. 3Α)
4. Για κτίρια εκτός σχεδίου με παρεκκλίσεις επιβάλλεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος ύψους 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. (άρθρο 199 παρ. 3Α).
Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων
Η νέα ρύθμιση:
αυξάνει το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα δόμηση,
επιτρέπει την αξιοποίηση χιλιάδων κτιρίων που δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό,
δίνει λύση και στο χρόνιο πρόβλημα έλλειψης θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων,
ενισχύει την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας,
συμβάλλει στην αναζωογόνηση περιοχών με εγκαταλελειμμένα κτίρια.
Πηγή: πηγή pomida.gr
IDnews

Ψηφιακή πλατφόρμα ΔΕΔΔΗΕ για το debt flagging: Τέλος στον «ενεργειακό τουρισμό» με μπλόκο αλλαγής παρόχου στα 3 flags

Στην τελική ευθεία μπαίνει η ενεργοποίηση της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΔΕΔΔΗΕ για τη σήμανση ληξιπρόθεσμων οφειλών (debt flagging), με στόχο την πάταξη του «ενεργειακού τουρισμού». Το νέο πλαίσιο, το οποίο θεσπίστηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), βάζει οριστικό φρένο στην πρακτική καταναλωτών που μετακινούνται από πάροχο σε πάροχο αφήνοντας απλήρωτους λογαριασμούς.
Πώς λειτουργεί το σύστημα των 3 επισημάνσεων (flags)
Η πλατφόρμα λειτουργεί ως ένας ιδιότυπος «Τειρεσίας» για τη λιανική αγορά ηλεκτρικής ενέργειας, δημιουργώντας ιστορικό πιστωτικής συμπεριφοράς σχεδόν τριών ετών (με αναδρομική ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2024):
Το «Μπλόκο» των 3 Flags: Αν ένας καταναλωτής συγκεντρώσει 3 ενεργές επισημάνσεις από 3 διαφορετικούς προμηθευτές, απαγορεύεται η μετακίνησή του σε νέο πάροχο. Για να ξεκλειδώσει τη μετακίνηση, πρέπει να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τουλάχιστον μία οφειλή.
Προειδοποιητικό Σήμα (1-2 Flags): Ακόμα και μία ενεργή επισήμανση είναι ορατή στους προμηθευτές, οι οποίοι μπορούν να ζητήσουν αυξημένη εγγύηση ή να αρνηθούν τη σύναψη νέου συμβολαίου.
Διακοπή Ρεύματος: Αν έχει ήδη υποβληθεί εντολή απενεργοποίησης μετρητή από τον νυν πάροχο λόγω ανεξόφλητων οφειλών, ο καταναλωτής δεν μπορεί να προλάβει τη διακοπή αλλάζοντας εταιρεία.

Στάδιο / Κατάσταση
Προϋπόθεση Ενεργοποίησης
Συνέπεια για τον Καταναλωτή
1-2 Ενεργές Επισημάνσεις
Ληξιπρόθεσμη οφειλή χωρίς διακανονισμό
Αυξημένη εγγύηση ή πιθανή απόρριψη από νέο πάροχο
3 Ενεργές Επισημάνσεις
Ανεξόφλητα χρέη σε 3 διαδοχικούς παρόχους
Απόλυτο μπλόκο στην αλλαγή προμηθευτή
Εντολή Διακοπής
Ληξιπρόθεσμος 2ος λογαριασμός
Απαγόρευση μετακίνησης για αποφυγή αποσύνδεσης
Άρση Επισημάνσεων
Εφάπαξ εξόφληση ή τήρηση διακανονισμού
Αφαίρεση του flag και αποκατάσταση δικαιώματος αλλαγής
Η οικονομική επιβάρυνση και ο στόχος του ΥΠΕΝ
Το φαινόμενο των απλήρωτων λογαριασμών δημιουργεί τεράστια μαύρη τρύπα στην αγορά, η οποία τελικά μετακυλίεται στους συνεπείς καταναλωτές:
Υψος Οφειλών: Στο τέλος του 2025, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ανέρχονταν σε 2,98 δισ. ευρώ (έναντι 3,39 δισ. ευρώ το 2024).
Χρέη Παλαιών Πελατών: Από τα 2,98 δισ. ευρώ, τα 1,53 δισ. ευρώ αφορούν παλαιούς πελάτες που άλλαξαν εταιρεία αφήνοντας «φέσια».
Μείωση Τιμών 30%: Η περιστολή των ανεξόφλητων οφειλών αποτελεί έναν από τους 6 πυλώνες του σχεδίου του ΥΠΕΝ για τη μείωση της τελικής τιμής ρεύματος κατά 30% σε ορίζοντα τριετίας.
Προκλήσεις στην εφαρμογή και μακροπρόθεσμος σχεδιασμός
Η επιτυχία του μέτρου θα κριθεί στην πράξη από την ετοιμότητα και την ανταπόκριση της αγοράς:
Ταχύτητα Ενσωμάτωσης Δεδομένων: Το κρίσιμο τεστ είναι πόσο γρήγορα οι εταιρείες προμήθειας θα τροφοδοτήσουν την πλατφόρμα με τις αναδρομικές οφειλές από το 2024.
Προστασία Καταναλωτών: Προβλέπονται εξαιρέσεις για οφειλές που τελούν υπό αμφισβήτηση και έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη ή τη ΡΑΑΕΥ, ενώ οι εταιρείες υποχρεούνται να προσφέρουν πρώτα πρόταση διακανονισμού.
Διαφάνεια & Πιστωτικό Προφίλ: Το σύστημα δεν λειτουργεί τιμωρητικά για όσους αντιμετωπίζουν πρόσκαιρη οικονομική δυσχέρεια, καθώς το flag αφαιρείται αμέσως μόλις τεθεί σε ισχύ ένας διακανονισμός.
Η ουσία της είδησης
Από τον Οκτώβριο τίθεται σε λειτουργία η πλατφόρμα debt flagging του ΔΕΔΔΗΕ, η οποία καταγράφει τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ρεύματος αναδρομικά από την 1/1/2024. Όποιος καταναλωτής συγκεντρώνει 3 επισημάνσεις από διαφορετικούς παρόχους μπλοκάρεται από την αλλαγή εταιρείας μέχρι να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τα χρέη του, προστατεύοντας έτσι τους συνεπείς καταναλωτές από το επιπλέον κόστος των ανεξόφλητων λογαριασμών (1,53 δισ. ευρώ από πρώην πελάτες).
Πηγή: B2green.gr
atsianos

Ανησυχία για τα ευρωπαϊκά αποθέματα φυσικού αερίου: Στο 65%-69% η πληρότητα ενόψει χειμώνα

Σε μία από τις πιο ευάλωτες θέσεις των τελευταίων δεκαετιών εισέρχεται η Ευρώπη ενόψει του χειμώνα 2026-27, καθώς βρίσκεται αντιμέτωπη με ιστορικά χαμηλά αποθέματα φυσικού αερίου και το ενδεχόμενο νέας εκτόξευσης των τιμών. Η κρίση τροφοδοτείται από τις διαταραχές που προκάλεσε ο πόλεμος με το Ιράν στις ροές μέσω των Στενών του Ορμούζ και τις ζημιές στις ενεργειακές υποδομές του Κατάρ, οι οποίες απέσυραν σχεδόν το 20% της παγκόσμιας προσφοράς LNG.
Τα δεδομένα της πληρότητας και οι εκτιμήσεις των αναλυτών
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο διεθνές συνέδριο Gastech στην Μπανγκόκ, η Ευρώπη δίνει μάχη με τον χρόνο για να καλύψει το χαμένο έδαφος:
Ιστορικό Χαμηλό Αποθεμάτων: Τα ευρωπαϊκά αποθέματα κυμαίνονται στο 65%-69% της συνολικής χωρητικότητας, έναντι του πενταετούς μέσου όρου που βρίσκεται στο 84% για αυτή την εποχή. Πρόκειται για τα χαμηλότερα επίπεδα από το 2009.
Η Εκτεθειμένη Γερμανία: Η μεγαλύτερη οικονομία της ΕΕ διαθέτει αποθέματα μόλις στο 55%, με την κρατική SEFE (που ελέγχει το 1/4 της εγχώριας χωρητικότητας) να καταβάλλει προσπάθειες για την αύξησή τους.
Προοπτική Νοεμβρίου: Στελέχη των Equinor και Shell εκτιμούν ότι η πληρότητα θα φτάσει το πολύ στο 75% έως τις αρχές Νοεμβρίου, καθιστώντας ανέφικτο τον αναθεωρημένο στόχο του 80%.

Χώρα / Φορέας
Τρέχουσα Πληρότητα / Δείκτης
Ιστορικός Μέσος Όρος / Στόχος
Ευρωπαϊκή Ένωση (Σύνολο)
65% – 69%
84% – 85% (Πενταετία)
Γερμανία
~55%
80% (Αναθεωρημένος στόχος)
Τιμές Spot LNG (Ασία)
~30 $ / mmBtu \vert{} 10 $ / mmBtu (Προ πολέμου)

Εκτίμηση Τιμών σε Παγετό
40 $- 45$ / mmBtu
–
Η κρίσιμη κατάσταση στο Ηνωμένο Βασίλειο
Ιδιαίτερα ευάλωτη εμφανίζεται η Βρετανία, η οποία διαθέτει περιορισμένη αποθηκευτική ικανότητα και εξαρτάται άμεσα από τις εισαγωγές LNG και τις ροές από τη Νορβηγία:
Κίνδυνος Διακοπών στη Βιομηχανία: Ο ιδρυτής της Ineos, σερ Τζιμ Ράτκλιφ, προειδοποίησε ότι σε περίπτωση παρατεταμένου ψύχους η χώρα κινδυνεύει να ξεμείνει από αέριο, αναγκάζοντας τη βιομηχανία σε αναστολή λειτουργίας.
Πολιτικές Πιέσεις: Η απόφαση της κυβέρνησης των Εργατικών το 2024 για πάγωμα των νέων αδειών έρευνας στη Βόρεια Θάλασσα δέχεται εκ νέου σκληρή κριτική.
Ανταγωνισμός Αρμπιτράζ: Η επιστροφή των ευκαιριών αρμπιτράζ απειλεί να κατευθύνει τα ευέλικτα φορτία LNG του Ατλαντικού προς την Ασία, αφήνοντας την Ευρώπη χωρίς επαρκείς ποσότητες.
Προκλήσεις στην εφαρμογή και μακροπρόθεσμος σχεδιασμός
Η ενεργειακή ισορροπία της Ευρώπης εξαρτάται από παράγοντες που ξεπερνούν τον βραχυπρόθεσμο σχεδιασμό:
Μετακύλιση Κόστους: Όπως επισημαίνει η Wood Mackenzie, με τις συνθήκες προσφοράς και ζήτησης να μην αναμένεται να εξομαλυνθούν πριν από το 2028, οποιαδήποτε διαταραχή ή βαρύς χειμώνας θα μετακυλιστεί άμεσα στις τιμές καταναλωτή.
Ράλι Τιμών LNG: Οι τιμές spot στην Ασία έχουν ήδη τριπλασιαστεί (από τα 10$ στα 30$ ανά mmBtu), ενώ αναλυτές προβλέπουν εκτόξευση στα 40-45$ ανά mmBtu εάν Ευρώπη και Ασία εμπλακούν σε πόλεμο προσφορών για τα διαθέσιμα φορτία.
Η ουσία της είδησης
Η Ευρώπη εισέρχεται στον χειμώνα του 2026-27 με τα χαμηλότερα αποθέματα φυσικού αερίου από το 2009 (65%-69%), εξαιτίας των πληγμάτων στις υποδομές του Κατάρ και των διαταραχών στον Ορμούζ μετά τον πόλεμο με το Ιράν. Με τη Γερμανία στο 55% και το Ηνωμένο Βασίλειο να φοβάται βιομηχανικά μπλακάουτ, ο στόχος πληρότητας 80% θεωρείται ανέφικτος, αφήνοντας την αγορά εκτεθειμένη σε νέο ράλι τιμών έως και τα 45$/mmBtu σε περίπτωση βαρυχειμωνιάς.
Πηγή: B2green.gr
atsianos

ΣτΠ: καμπάνα στο Κτηματολόγιο για έλλειψη ενημέρωσης και ψηφιακή ταλαιπωρία πολιτών

Αυστηρές συστάσεις διατυπώνει ο Συνήγορος του Πολίτη  προς το φορέα του Ελληνικού Κτηματολογίου για εφαρμογή των κανόνων διαφάνειας, τονίζοντας ότι είναι μία από τις βασικές αρχές λειτουργία του και την νόμιμη υποχρέωση του φορέα για την έγκαιρη διεκπεραίωση των υποθέσεων και την άμεση ενημέρωση των πολιτών. Με σημείο αναφοράς το γεγονός ότι πολίτης μετά από έξι μήνες αναμονής, που οι υπηρεσίες του Κτηματολογίου τον είχαν κάνει αόρατο, υποχρεώθηκε να καταφύγει στην Αρχή για να πάρει αυθημερόν απαντητικό μέιλ για την ακίνητη περιουσία του, ο ΣτΠ αναδεικνύει θέμα ψηφιακής ταλαιπωρίας αλλά και «ψηφιακού αποκλεισμού» των πολιτών από το Κτηματολόγιο.

Οι καμπάνες της Αρχής για δημοσιότητα, νομιμότητα, ψηφιακή ταλαιπωρία και ψηφιακό αποκλεισμό
«Σύμφωνα με τη διάταξη του αρθ. 2 Ν. 2664/1998 η αρχή της δημοσιότητας αποτελεί, μεταξύ άλλων, εγγύηση και δικαιολογητική αιτία της ασφάλειας των συναλλαγών, με την ευρύτατη έννοια του όρου, ενώ με τις διατάξεις του άρθ. 4 παρ. 1, 2 Ν. 2690/1999, θεσπίζεται υποχρέωση των υπηρεσιών να διεκπεραιώνουν τις αιτήσεις των πολιτών και στις περιπτώσεις, που δεν είναι δυνατή η διεκπεραίωση, να γνωστοποιούν εγγράφως στον ενδιαφερόμενο τους λόγους της σχετικής καθυστέρησης, αλλά και κάθε άλλη χρήσιμη πληροφορία», τονίζει ο ΣτΠ στο επίσημο έγγραφο της παρέμβασης του προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο, υπογραμμίζοντας παράλληλα ότι:

«Οι αρχές της δημοσιότητας και πρόσβασης σας κτηματολογικές εγγραφές αφορούν τους πολίτες άμεσα και δημιουργούν υποχρέωση των υπηρεσιών να τους διευκολύνουν στην άσκηση των σχετικών δικαιωμάτων τους με την παροχή των κατάλληλων οδηγιών, ώστε να αξιοποιούνται οι ψηφιακές υπηρεσίες που παρέχει το Κτηματολόγιο». Και ανόγει θέμμα «ψηφιακού αποκλεισμού των πολιτών, καθώς στο επίσημο έγγραφο της Αρχής υπογραμμίζεται ότι:
«Επιπρόσθετα, παρατηρούμε ότι η ψηφιοποίηση των διοικητικών συναλλαγών περιορίζει ή και αποκλείει σημαντικό αριθμό πολιτών από την άσκηση των δικαιωμάτων τους, καθώς λόγω της άγνοιας του σχεδιασμού και της λειτουργίας των ηλεκτρονικών βάσεων, αδυνατούν να εξυπηρετηθούν, με αποτέλεσμα να στερούνται θεμελιωδών δικαιωμάτων τους έναντι των διοικητικών υπηρεσιών».
Κορυφή του παγόβουνου της ψηφιακής ταλαιπωρίας στο Κτηματολόγιο
Η συγκεκριμένη περίπτωση για την οποία έγινε η παρέμβαση του Συνηγόρου του Πολίτη στο υποκατάστημα του Κτηματολογίου στην Κρήτη, η οποία πρέπει να τονιστεί ότι  δεν αφορά μία σύνθετη ιδιοκτησιακή διαφορά, ούτε ένα δύσκολο τεχνικό ζήτημα που απαιτούσε μήνες διοικητικής επεξεργασίας, αλλά στην αποστολή ενός απλού ενημερωτικού email μοιάζει με κορυφή του παγόβουνου αλλά και κραυγαλέα απόδειξη της ψηφιακής ταλαιπωρίας χιλιάδων πολιτών και επαγγελματιών στο Κτηματολόγιο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, από τον πολίτη είχαν αποσταλεί ηλεκτρονικά μηνύματα ήδη από τις 30 Μαρτίου και τις 9 Απριλίου 2026. Παρά την παρέλευση μηνών, ο πολίτης δεν είχε καταφέρει ούτε να ενημερωθεί για το ακριβές περιεχόμενο των πράξεων ούτε να λάβει οδηγίες για το πώς θα μπορούσε να τις αναζητήσει ηλεκτρονικά.
Όπως καταγράφει ο Συνήγορος του Πολίτη, «παρά την παρέλευση αρκετού χρόνου, δεν έχει καταστεί δυνατή η ενημέρωσή της σχετικά με τις ανωτέρω πράξεις, ούτε της υποδείχθηκε κάποιος τρόπος που θα μπορούσε να έχει πρόσβαση σε αυτές, μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου».
Για σχεδόν πέντε μήνες, δηλαδή, ένας πολίτης που ζητούσε πληροφορίες σχετικές με την ακίνητη περιουσία του παρέμενε ουσιαστικά χωρίς διοικητική απάντηση.
Το Κτηματολόγιο αποφάσισε: «Τα email δεν διεκπεραιώνονται»
Όταν ο Συνήγορος του Πολίτη επικοινώνησε στις 18 Αυγούστου 2026 με το αρμόδιο Υποκατάστημα, πληροφορήθηκε ότι η αναζήτηση των ψηφιοποιημένων εγγράφων πραγματοποιείται μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου και ότι οι αιτήσεις που υποβάλλονται με email προς τα στελέχη του Υποκαταστήματος «δεν διεκπεραιώνονται».
Ακόμη και εάν ο πολίτης χρησιμοποίησε έναν τρόπο επικοινωνίας, που δεν αποτελεί την προβλεπόμενη διαδικασία για τη χορήγηση ψηφιακού εγγράφου, το ερώτημα που θέτει ο Συνήγορος είναι γιατί δεν ενημερώθηκε ποια διαδικασία έπρεπε να ακολουθήσει.
Και φέρνει τις υπηρεσίες του Κτηματολογίου ενώπιον των ευθυνών τους για το γεγονός ότι ένα email, που δεν μπορούσε να αντιμετωπιστεί ως κανονική αίτηση, έμεινε ουσιαστικά χωρίς απάντηση αντί να επιστραφεί στον πολίτη με μία απλή οδηγία για τη σωστή ηλεκτρονική διαδρομή.
Η αρχή της δημοσιότητας, μία από τις θεμελιώδεις αρχές του Κτηματολογίου στα αζήτητα
Η παρέμβαση της Αρχής αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα, καθώς ο Συνήγορος του Πολίτη στην έγγραφη διαμεσολάβηση του συνδέει την υπόθεση με μία από τις θεμελιώδεις αρχές πάνω στις οποίες λειτουργεί το ίδιο το Κτηματολόγιο: την αρχή της δημοσιότητας. Αναφέροντας το άρθρο 2 του ν. 2664/1998, ο ΣτΠ επισημαίνει προς τον φορέα του Κτηματολογίου ότι η αρχή της δημοσιότητας αποτελεί «εγγύηση και δικαιολογητική αιτία της ασφάλειας των συναλλαγών».
Και υπογραμμίζει προς τον φορέα του Κτηματολογίου ότι: «Οι αρχές της δημοσιότητας και πρόσβασης στις κτηματολογικές εγγραφές αφορούν τους πολίτες άμεσα και δημιουργούν υποχρέωση των υπηρεσιών να τους διευκολύνουν στην άσκηση των σχετικών δικαιωμάτων τους».
Η παρατήρηση αυτή αγγίζει τον πυρήνα της υπόθεσης. Το Κτηματολόγιο δεν αρκεί να διαθέτει πληροφορίες σε μία ψηφιακή πλατφόρμα. Πρέπει ο πολίτης να μπορεί πραγματικά να φθάσει σε αυτές.
Αυστηρή σύσταση της Αρχής προς το Κτηματολόγιο: ο νόμος επιβάλλει απάντηση
Ο Συνήγορος παράλληλα με τις υποχρεώσεις του φορέα για τη λειτουργία των ψηφιακών εφαρμογών, υπογραμμίζει ρητά τις υποχρεώσεις που απορρέουν από τον Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας και ειδικότερα από το άρθρο 4 του ν. 2690/1999.
Όπως αναφέρει, θεσπίζεται υποχρέωση των υπηρεσιών «να διεκπεραιώνουν τις αιτήσεις των πολιτών» και, όταν η διεκπεραίωση δεν είναι δυνατή, «να γνωστοποιούν εγγράφως στον ενδιαφερόμενο τους λόγους της σχετικής καθυστέρησης, αλλά και κάθε άλλη χρήσιμη πληροφορία».
Αυτό σημαίνει ότι η διοίκηση δεν μπορεί να θεωρεί ότι εκπλήρωσε την υποχρέωσή της απλώς επειδή μια υπηρεσία υπάρχει ηλεκτρονικά. Εάν ο πολίτης δεν μπορεί να εξυπηρετηθεί, πρέπει να ενημερωθεί. Εάν υπάρχει καθυστέρηση, πρέπει να πληροφορηθεί τους λόγους. Εάν έχει ακολουθήσει λάθος διαδικασία, πρέπει να λάβει τις οδηγίες που θα του επιτρέψουν να χρησιμοποιήσει τη σωστή.
Η προειδοποίηση για «ψηφιακό αποκλεισμό» σημαντικού αριθμού πολιτών
Ακόμη σοβαρότερη είναι η γενική διαπίστωση του Συνηγόρου του Πολίτη, η οποία υπερβαίνει κατά πολύ τη μεμονωμένη περίπτωση. Η Ανεξάρτητη Αρχή παρατηρεί ότι: «Η ψηφιοποίηση των διοικητικών συναλλαγών περιορίζει ή και αποκλείει σημαντικό αριθμό πολιτών από την άσκηση των δικαιωμάτων τους».
Και εξηγεί γιατί: «Λόγω της άγνοιας του σχεδιασμού και της λειτουργίας των ηλεκτρονικών βάσεων, αδυνατούν να εξυπηρετηθούν, με αποτέλεσμα να στερούνται θεμελιωδών δικαιωμάτων τους έναντι των διοικητικών υπηρεσιών».
Ο πολίτης που επί μήνες δεν μπορούσε να φθάσει σε έγγραφα που αφορούσαν το ακίνητό του λειτουργεί ως χαρακτηριστικό παράδειγμα ενός ευρύτερου προβλήματος: της μετατροπής της ψηφιοποίησης από εργαλείο ταχύτερης εξυπηρέτησης σε φραγμό για όσους δεν γνωρίζουν πώς έχει σχεδιαστεί κάθε πλατφόρμα και ποια ακριβώς διαδρομή πρέπει να ακολουθήσουν.
Χρειάστηκε ο Συνήγορος για να σταλεί ένα email
Η κατάληξη της υπόθεσης είναι ότι μετά από έξι μήνες αναμονής και αφού έγινε η παρέμβαση του Συνηγόρου του Πολίτη, το αρμόδιο Υποκατάστημα απέστειλε αυθημερόν ηλεκτρονικό μήνυμα στον ενδιαφερόμενο. Τον ενημέρωσε πώς θα εισέλθει στην ηλεκτρονική βάση του Κτηματολογίου με τους κωδικούς Taxisnet και ποια συγκεκριμένη διαδρομή και επιλογές έπρεπε να ακολουθήσει για να αποκτήσει πρόσβαση στα έγγραφα.
Δηλαδή, για μία πληροφορία που τελικά μπορούσε να δοθεί μέσα σε λίγες γραμμές ενός email, είχαν προηγηθεί μήνες χωρίς ουσιαστική ενημέρωση και χρειάστηκε προσφυγή σε Ανεξάρτητη Αρχή.
Η ανακοίνωση της Αρχής για την υπόθεση διαμεσολάβησης  
Στη σύνοψη διαμεσολάβησης σημειώνεται ότι:  «ο Συνήγορος του Πολίτη (Δάφνη Φιλιππάκη,  Βοηθός ΣτΠ, Κική Ανδρικάκη Ειδική επιστήμονας)  κλήθηκε να διαμεσολαβήσει σε Υποκατάστημα Κτηματολογικού Γραφείου στην Κρήτη, μετά από αναφορά πολίτη, ο οποίος μπορούσε να δει στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου του, τους αριθμούς και την ημερομηνία έκδοσης τεσσάρων αποφάσεων Επιτροπών, που είχαν εκδοθεί το Μάρτιο 2026, κατόπιν ενστάσεων, πλην όμως δεν μπορούσε να έχει πρόσβαση στο περιεχόμενό τους.
Επειδή δε γνώριζε τη δομή και λειτουργία της ηλεκτρονικής βάσης του Κτηματολογίου, ώστε να λάβει τα ψηφιακά έγγραφα, ζήτησε, με ηλεκτρονικά μηνύματα, από την αρμόδια Προϊσταμένη αρχή να του δοθούν αντίγραφα, αλλά δεν έλαβε καμία απάντηση ή ενημέρωση, καθώς η αίτηση, μέσω ηλεκτρονικού μηνύματος, είναι μη αποδεκτός τρόπος αίτησης λήψης ψηφιακών εγγράφων.
Η Ανεξάρτητη Αρχή απηύθυνε έγγραφο στο αρμόδιο Υποκατάστημα, τον Αύγουστο 2026, τονίζοντας την υποχρέωση των υπηρεσιών να διευκολύνουν τους πολίτες στην άσκηση του δικαιώματος πρόσβασης στα κτηματολογικά στοιχεία, με την παροχή των κατάλληλων οδηγιών, ώστε να αξιοποιούνται οι ψηφιακές υπηρεσίες που παρέχει το Κτηματολόγιο, προς όφελος των πολιτών.
Κατόπιν της διαμεσολάβησης του Συνηγόρου του Πολίτη το αρμόδιο Υποκατάστημα έστειλε, αυθημερόν, ηλεκτρονικό μήνυμα στον ενδιαφερόμενο πολίτη, με το οποίο τον ενημέρωσε για τον τρόπο εισόδου στην ηλεκτρονική βάση του Κτηματολογίου, κάνοντας χρήση των κωδικών taxisnet και τη συγκεκριμένη διαδρομή, που έπρεπε να ακολουθήσει, βάσει των επιλογών που υπέδειξε, ώστε να αποκτήσει πρόσβαση στα συγκεκριμένα έγγραφα».
Του Αργύρη Δεμερτζή
πηγή ecopress.gr
IDnews

Ελαιώνας: Το γαλατικό χωριό που νίκησε την αντιπαροχή, τα σχέδια και το κράτος

THE BULLET POINT "PREVIEW"
Το κράτος επιχειρεί την πιο συνολική παρέμβαση στην ιστορία του Ελαιώνα: διεθνής αρχιτεκτονικός διαγωνισμός ιδεών για περίπου 5.000 στρέμματα, με προτάσεις έως τις 16 Νοεμβρίου 2026, προσωπικό συντονισμό του αντιπροέδρου Κωστή Χατζηδάκη και σχεδιασμό σε τρεις κύκλους — από τα 220 στρέμματα της Διπλής Ανάπλασης έως τη ζώνη των 1.400 στρεμμάτων με τις μεταφορικές — ενώ η αγορά κινείται ήδη, με πρώτο δείγμα το σχέδιο της Dimand για 140 διαμερίσματα προσιτής κατοικίας στην Πέτρου Ράλλη.
Ο Ελαιώνας δεν έμεινε «απολίτιστος» από τύχη: έμεινε εκτός σχεδίου πόλης έως το 1991, το ίδιο το κράτος τον όρισε ως τη βιομηχανική «αποθήκη» της Αθήνας, η γη των μεγάλων κτημάτων δεν σήκωνε αντιπαροχή, οι πλημμύρες του Κηφισού έδιωχναν την κατοικία και η όχληση τους κατοίκους — και σήμερα αντιστέκεται γιατί δεν έχει έναν ιδιοκτήτη (9.000+ στρέμματα, κατακερματισμένα), δεν έχει έναν δήμαρχο (πέντε δήμοι), δεν έχει υποδομές, και κυρίως γιατί δουλεύει: περίπου 390 μεταφορικές και 4.000+ δρομολόγια φορτηγών την ημέρα είναι η «πίσω αυλή» που η πόλη χρειάζεται.
Τρία παράδοξα θα κρίνουν το εγχείρημα: η επιτυχία ακριβαίνει τη γη και απειλεί την προσιτή στέγη που υπόσχεται, τα φορτηγά πρέπει να πάνε κάπου (και η Φυλή απέδειξε πόσο δύσκολο είναι — διαγωνισμός άγονος, καμία δεσμευτική προσφορά), και ο χρόνος: το King’s Cross χρειάστηκε δύο δεκαετίες για 270 στρέμματα — ο Ελαιώνας είναι τριάντα φορές μεγαλύτερος, και η πολιτική μετράει σε εκλογικούς κύκλους.
Γύρω του άλλαξαν όλα. Εκείνος αντιστάθηκε σε κάθε σχέδιο επί εβδομήντα χρόνια. Τώρα το κράτος ετοιμάζει τη μεγαλύτερη πολιορκία μέχρι σήμερα. Θα τα καταφέρει αυτή τη φορά;
Πάρτε τη γραμμή 3 του μετρό από το Μοναστηράκι. Δύο στάσεις μετά, κατεβαίνετε στον «Ελαιώνα». Μέσα σε λίγα λεπτά έχετε αφήσει πίσω σας την Ακρόπολη, τα γεμάτα ξενοδοχεία, το Γκάζι και τον Κεραμεικό, που μεταμορφώθηκαν τα τελευταία χρόνια. Και βρίσκεστε σε έναν άλλο κόσμο: φορτηγά, μάντρες, αποθήκες, συνεργεία, εγκαταλελειμμένα εργοστάσια, δρόμοι χωρίς πεζοδρόμια.
Ο Ελαιώνας είναι το γαλατικό χωριό της Αθήνας. Μέσα του, σχεδόν τίποτα δεν άλλαξε. Κάθε κυβέρνηση ανακοίνωσε το δικό της σχέδιο για να τον «κατακτήσει». Και κάθε φορά, ο Ελαιώνας νίκησε.
Τώρα η κυβέρνηση ετοιμάζει τη μεγαλύτερη προσπάθεια μέχρι σήμερα. Ο αντιπρόεδρος Κωστής Χατζηδάκης συντονίζει προσωπικά το εγχείρημα. Ένας διεθνής αρχιτεκτονικός διαγωνισμός ιδεών καλεί ομάδες να σχεδιάσουν το μέλλον της περιοχής. Και ο Πρωθυπουργός, στη ΔΕΘ, αναφέρθηκε στον Ελαιώνα ως μία από τις περιοχές που μπορούν να δώσουν νέα σπίτια στην Αθήνα. «Ο Ελαιώνας αλλάζει, η Αθήνα αλλάζει», είπε ο Χατζηδάκης.
Για να καταλάβει κανείς αν αυτή τη φορά θα είναι διαφορετικά, πρέπει πρώτα να καταλάβει γιατί απέτυχαν όλες οι προηγούμενες.
Ο ιερός λόγγος
Το όνομα δεν είναι τυχαίο. Για αιώνες, όλο το δυτικό τμήμα της Αθήνας, στις δύο όχθες του Κηφισού, ήταν ένα απέραντο δάσος από ελιές. Για τους αρχαίους Αθηναίους η ελιά ήταν ιερό δέντρο. Οι ιερές ελιές, οι «μορίες», ανήκαν στην πόλη, και όποιος τις έβλαπτε μπορούσε να βρεθεί κατηγορούμενος στον Άρειο Πάγο.
Ο Ελαιώνας επιβίωσε από πολέμους και πυρκαγιές. Ο Άγγλος έμπορος Bernard Randolph, που έζησε στην Ελλάδα τη δεκαετία του 1670, τον περιγράφει ως μια έκταση μήκους έξι μιλίων και πλάτους δύο. Την εποχή εκείνη είχαν καταγραφεί επίσημα 50.000 ελαιόδεντρα. Το λάδι του έφτανε μέχρι τη Μασσαλία, και οι λαχανόκηποί του κάλυπταν σχεδόν όλες τις ανάγκες της πόλης.
Το καλοκαίρι του 1830 μια μεγάλη πυρκαγιά κατέστρεψε μεγάλο μέρος του. Εφημερίδα της εποχής ανέφερε ότι ο Ελαιώνας είχε 117.000 δέντρα. Στον πρώτο τοπογραφικό χάρτη της Αττικής, το 1874, το δάσος σωζόταν ακόμη σχεδόν ανέπαφο. Και εκεί σημειώνεται για πρώτη φορά κάτι καινούργιο: βυρσοδεψεία, το πρώτο σύγχρονο κτιριακό συγκρότημα της περιοχής. Ήταν το πρώτο μήνυμα της εποχής που ερχόταν.
Ακολούθησαν, κύμα το κύμα, ελαιοτριβεία και κεραμοποιεία, σαπωνοποιεία και χαρτοποιεία, εργοστάσια τροφίμων, χημικών και πλαστικών. Και στο τέλος, αυτό που κυριαρχεί σήμερα: οι μεταφορικές εταιρείες, που βρήκαν εδώ ό,τι χρειάζονται. Δίπλα στον Πειραιά, δίπλα στις εθνικές οδούς, δίπλα στο κέντρο.
Από τις δεκάδες χιλιάδες ελιές, στις αρχές της δεκαετίας του 2000 σώζονταν περίπου 400 αιωνόβια δέντρα, στον χώρο του πρώην ΤΕΙ Πειραιά. Ο Ελαιώνας κράτησε κυρίως το όνομα.
Η πόλη που χτίστηκε γύρω του, αλλά όχι μέσα του
Από τη δεκαετία του ’50 μέχρι τη δεκαετία του ’90, η Αθήνα χτίστηκε με πρωτοφανείς ρυθμούς. Με την αντιπαροχή, χιλιάδες μονοκατοικίες έγιναν πολυκατοικίες. Οι γειτονιές που περιβάλλουν τον Ελαιώνα, στο Αιγάλεω, στο Περιστέρι, στον Ρέντη, στον Ταύρο, γέμισαν τσιμέντο και ανθρώπους.
Κι όμως, ο ίδιος ο Ελαιώνας έμεινε με ελάχιστους κατοίκους. Πώς γίνεται μια τεράστια έκταση δίπλα στο κέντρο να γλιτώσει από την πιο έντονη οικοδομική έκρηξη στην ιστορία της πόλης; Η απάντηση βρίσκεται σε έξι λόγους που δούλεψαν όλοι μαζί.
Έμεινε έξω από το σχέδιο πόλης
Η πολυκατοικία με αντιπαροχή χτιζόταν σε περιοχές «εντός σχεδίου», δηλαδή σε περιοχές με εγκεκριμένους δρόμους, οικοδομικά τετράγωνα και όρους δόμησης. Ο Ελαιώνας δεν ήταν τέτοια περιοχή. Εντάχθηκε για πρώτη φορά σε πολεοδομικό σχέδιο μόλις το 1991.
Μέχρι τότε ίσχυαν οι κανόνες για τις περιοχές εκτός σχεδίου. Αυτοί, ήδη από το 1928, επέτρεπαν στις ζώνες γύρω από τις πόλεις κυρίως χρήσεις που δεν ταίριαζαν με την κατοικία, όπως βιομηχανίες, και μόνο σε μεγάλα οικόπεδα. Η κατοικία σε αυτές τις ζώνες άργησε δεκαετίες να επιτραπεί. Με άλλα λόγια, ο ίδιος ο νόμος άνοιγε την πόρτα στα εργοστάσια και την κρατούσε κλειστή για τα σπίτια.
Το κράτος τον όρισε ως την «αποθήκη» της Αθήνας
Ο Οργανισμός Αθήνας το έχει καταγράψει με μια φράση που δεν αφήνει περιθώρια: μέχρι το 1940 ο Ελαιώνας κράτησε τη φυσιογνωμία του, και μέσα στα επόμενα πενήντα χρόνια έγινε η «χαβούζα της Αθήνας». Εκεί διοχετεύτηκε μεγάλο μέρος της γρήγορης βιομηχανικής ανάπτυξης της πόλης.
Και όταν το κράτος άρχισε επιτέλους να σχεδιάζει, σχεδίασε ξανά βιομηχανία. Το 1984 ένα διάταγμα όρισε τις περιοχές της Αττικής που θα υποδέχονταν βιομηχανίες και βιοτεχνίες, και τμήματα του Ελαιώνα ήταν μέσα σε αυτές. Το Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας του 1985 προέβλεπε για τον Ελαιώνα βιομηχανικά και βιοτεχνικά πάρκα σε περίπου 70% της έκτασης και κατοικία μόλις σε περίπου 18%. Στην υπόλοιπη πόλη χτίζονταν πολυκατοικίες. Στον Ελαιώνα το κράτος σχεδίαζε εργοστάσια.
Ο Ελαιώνας, δηλαδή, δεν έμεινε έτσι επειδή το κράτος απουσίαζε. Έμεινε έτσι και εξαιτίας όσων το κράτος επέλεξε να τοποθετήσει εκεί.
Η γη δεν ήταν φτιαγμένη για αντιπαροχή
Η αντιπαροχή δούλευε με ένα απλό μοντέλο: ένας ιδιοκτήτης με ένα μικρό οικόπεδο το έδινε σε έναν εργολάβο και έπαιρνε πίσω μερικά διαμερίσματα. Ο Ελαιώνας δεν είχε τέτοια οικόπεδα. Ήδη στον χάρτη του 1874 φαίνεται χωρισμένος σε κτήματα. Αργότερα, μεγάλα κομμάτια του πέρασαν σε εργοστάσια και σε δημόσιους φορείς: σιδηρόδρομο, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, ναυτική βάση, Γεωπονικό Πανεπιστήμιο. Τα μεγάλα οικόπεδα είναι ό,τι χρειάζεται ένα εργοστάσιο. Δεν είναι ό,τι χρειάζεται μια πολυκατοικία.
Ήταν ο δρόμος του νερού
Ο Ελαιώνας απλώνεται στην πεδιάδα του Κηφισού, και τον διασχίζει το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ, η ιστορική κοίτη του ποταμού. Το χώμα του ήταν γόνιμο ακριβώς επειδή οι πλημμύρες το ανανέωναν. Στη σύγχρονη πόλη, αυτό έγινε κατάρα. Στην πλημμύρα του Νοεμβρίου 1961, με επίκεντρο τα δυτικά, χάθηκαν 43 άνθρωποι στην Αττική. Στην πλημμύρα του Νοεμβρίου 1977, με 37 νεκρούς, ο Κηφισός ξεχείλισε και άνθρωποι στην Πέτρου Ράλλη και στην Ιερά Οδό ανέβαιναν στις στάσεις των λεωφορείων για να σωθούν. Το 1981 πλημμύρισε ξανά το ρέμα του Προφήτη Δανιήλ. Κανείς δεν διαλέγει να μεγαλώσει τα παιδιά του σε μια περιοχή που πλημμυρίζει. Ένα εργοστάσιο, όμως, μπορεί να το ρισκάρει.
Η όχληση έδιωξε τους κατοίκους
Όσο γέμιζε ο Ελαιώνας με δραστηριότητες που βρωμούσαν, έκαναν θόρυβο και μόλυναν, τόσο λιγότεροι ήθελαν να ζήσουν εκεί. Εργασίες στο Πολυτεχνείο περιγράφουν μια περιοχή που οι Αθηναίοι απέρριψαν ως τόπο για να ζήσουν.
Ήταν ένας φαύλος κύκλος. Χωρίς κατοίκους, κανείς δεν πίεζε για πάρκα και πεζοδρόμια. Χωρίς πάρκα και πεζοδρόμια, ερχόταν ακόμη περισσότερη βιομηχανία.
Όταν άνοιξε η πόρτα, ήταν πια αργά
Το 1991 το κράτος έκανε την πρώτη σοβαρή απόπειρα να αλλάξει κατεύθυνση. Το πρώτο πολεοδομικό σχέδιο του Ελαιώνα εγκατέλειπε την ιδέα των καθαρά βιομηχανικών ζωνών και επέτρεπε κατοικία μαζί με άλλες χρήσεις, με υψηλούς συντελεστές δόμησης. Προκάλεσε όμως τέτοιες αντιδράσεις, ακόμη και προσφυγές των ίδιων των δήμων στο Συμβούλιο της Επικρατείας, που ουσιαστικά αντικαταστάθηκε από το διάταγμα του 1995. Εκείνο επέτρεψε κατοικία μόνο σε ορισμένες ζώνες. Ο Ελαιώνας αντιμετωπίστηκε, όπως έχει σημειώσει το Συμβούλιο της Επικρατείας, ως βιομηχανικό και βιοτεχνικό πάρκο «προς εξυγίανση».
Μέχρι τότε, οι μάντρες, οι αποθήκες και οι μεταφορικές είχαν ήδη πάρει τη θέση τους. Ο Οργανισμός Αθήνας είχε συνοψίσει την ιστορία με μια πρόταση που θα μπορούσε να είναι ο υπότιτλος όλου του άρθρου: από το 1954, κάθε προσπάθεια του κράτους να ρυθμίσει τον Ελαιώνα περνούσε από σχέδια, μελέτες, νόμους και διατάγματα που είτε δεν ψηφίζονταν, είτε δεν εφαρμόζονταν, είτε αντικαθίσταντο από νεότερα με άλλη φιλοσοφία, είτε χτυπιούνταν στα δικαστήρια.
Η ευλογία μέσα στην κατάρα
Υπάρχει όμως μια ειρωνεία σε όλη αυτή την ιστορία. Αυτό που κατέστρεψε τον Ελαιώνα είναι και αυτό που τον έσωσε για το μέλλον. Επειδή δεν χτίστηκε με πολυκατοικίες όπως η υπόλοιπη Αθήνα, η πόλη διαθέτει σήμερα κάτι σπάνιο για μια μεγάλη πρωτεύουσα: χιλιάδες στρέμματα γης λίγα λεπτά από το κέντρο, που μπορούν ακόμη να σχεδιαστούν από την αρχή. Αν ο Ελαιώνας είχε «νικηθεί» τη δεκαετία του ’70, σήμερα δεν θα υπήρχε κανένα σχέδιο για κοινωνικές κατοικίες, πάρκα και νέες γειτονιές. Θα υπήρχαν απλώς άλλες πολυκατοικίες.
Τριάντα χρόνια σχέδια, εβδομήντα χρόνια αναβολές
Η ιστορία των σύγχρονων σχεδίων για τον Ελαιώνα είναι σχεδόν απίστευτη. Το 1995 ένα Προεδρικό Διάταγμα όρισε τους κανόνες που ισχύουν μέχρι σήμερα, και που τώρα πρέπει να αλλάξουν για να γίνει οτιδήποτε. Το 1999 και το 2001 νέες μελέτες για την ενοποίηση των αρχαιολογικών χώρων της Αθήνας έβαλαν τον Ελαιώνα στον χάρτη. Οι μελετητές τότε προειδοποιούσαν για κάτι που ακούγεται εντυπωσιακά σύγχρονο: ότι η αναβάθμιση μιας περιοχής ανεβάζει τις τιμές της γης και πιέζει όσους δεν μπορούν να τις πληρώσουν.
Το 2004 ήρθαν οι Ολυμπιακοί Αγώνες. Η Αθήνα άλλαξε όψη. Στον Ελαιώνα, η μεγάλη ολυμπιακή μεταμόρφωση έφτασε σε μικρή κλίμακα: μια ανάπλαση στην Πέτρου Ράλλη και ένα πάρκο γύρω από τις ιστορικές ελιές.
Χώρος για σταθμό υπεραστικών λεωφορείων στον Ελαιώνα προβλεπόταν ήδη στο σχέδιο του 1991. Ο σημερινός Κεντρικός Σταθμός Υπεραστικών Λεωφορείων θεσμοθετήθηκε το 2005 και θα αντικαθιστούσε τα ΚΤΕΛ Κηφισού και Λιοσίων. Το 2022 ο αρμόδιος υφυπουργός έλεγε στη Βουλή ότι ελπίζει να δημοπρατηθεί μέσα στη χρονιά. Το 2023 εγκρίθηκαν οι περιβαλλοντικοί όροι. Σήμερα οι μελέτες έχουν τελειώσει, αλλά ακόμη δεν έχει οριστικοποιηθεί ποιος θα τον κατασκευάσει.
Η πιο χαρακτηριστική ιστορία όμως είναι η Διπλή Ανάπλαση. Το 2005 δόθηκαν στη δημοσιότητα οι πρώτες μακέτες για το νέο γήπεδο του Παναθηναϊκού στον Βοτανικό, με σύνθημα «μπαίνουμε σπίτι μας το 2008». Το 2006 ψηφίστηκε ειδικός νόμος. Ακολούθησαν προσφυγές, αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, νέα διατάγματα, αναθεωρήσεις και διαμάχες. Η σύμβαση κατασκευής υπογράφηκε τελικά το 2023. Σύμφωνα με τον Χατζηδάκη, το γήπεδο θα ολοκληρωθεί το καλοκαίρι του 2027. Αν γίνει αυτό, θα έχουν περάσει 22 χρόνια από τις πρώτες μακέτες.
Στο μεταξύ, το 2015, σε ένα οικόπεδο του Ελαιώνα στήθηκε μια μεγάλη δομή φιλοξενίας προσφύγων, μέσα στον αστικό ιστό της Αθήνας. Λειτούργησε για σχεδόν μια δεκαετία και έφτασε να φιλοξενεί χιλιάδες ανθρώπους. Ο Ελαιώνας, για άλλη μια φορά, έγινε ο χώρος όπου η πόλη έβαζε ό,τι δεν ήθελε να βλέπει.
Και οι μεταφορικές; Το 2005 υπολογίζονταν τουλάχιστον 300 στην ευρύτερη περιοχή. Σήμερα στον Ελαιώνα λειτουργούν περίπου 390, με περισσότερα από 4.000 δρομολόγια φορτηγών κάθε μέρα. Το σχέδιο να μεταφερθούν σε ένα οργανωμένο πάρκο logistics στη Φυλή ναυάγησε τον Απρίλιο του 2026: ο διαγωνισμός κηρύχθηκε άγονος, χωρίς ούτε μία δεσμευτική προσφορά. Οι επενδυτές θεώρησαν ότι το οικονομικό μοντέλο δεν έβγαινε, και ο δήμος στον οποίο ανήκει η έκταση δεν υποχώρησε στην αποτίμησή της.
Γιατί ο Ελαιώνας αντιστέκεται ακόμη
Εύκολο είναι να πει κανείς ότι το ελληνικό κράτος απλώς δεν μπορεί. Η αλήθεια είναι πιο ενδιαφέρουσα. Σήμερα ο Ελαιώνας αντιστέκεται για τέσσερις λόγους.
Πρώτον, δεν έχει έναν ιδιοκτήτη. Το Ελληνικό, με περίπου 6.300 στρέμματα, ήταν μια ενιαία δημόσια έκταση που πέρασε σε έναν επενδυτή. Ο Ελαιώνας είναι μεγαλύτερος — πάνω από 9.000 στρέμματα, με την πλήρη καταγραφή ιδιοκτησιών να φτάνει τα 11.000 — αλλά κατακερματισμένος σε πολλές ιδιοκτησίες: ιδιώτες, επιχειρήσεις, δημόσιοι φορείς. Κάθε αλλαγή απαιτεί συμφωνίες με πολλούς διαφορετικούς ιδιοκτήτες ή απαλλοτριώσεις, που κοστίζουν χρήματα που δεν έχουν βρεθεί.
Δεύτερον, δεν έχει έναν δήμαρχο. Η περιοχή μοιράζεται ανάμεσα στους δήμους Αθηναίων, Αιγάλεω, Περιστερίου, Νίκαιας-Ρέντη και Μοσχάτου-Ταύρου. Κάθε δήμος έχει τις δικές του προτεραιότητες. Κανένας δεν έχει τη δύναμη να αποφασίσει μόνος του.
Τρίτον, και αυτό είναι που ξεχνούν συνήθως τα σχέδια: ο Ελαιώνας δουλεύει. Δεν είναι μια εγκαταλελειμμένη ζώνη που περιμένει να «σωθεί». Είναι η πίσω αυλή της Αθήνας. Από εκεί ξεκινούν χιλιάδες φορτηγά κάθε μέρα, εκεί λειτουργούν εκατοντάδες επιχειρήσεις, εκεί επισκευάζονται τα αυτοκίνητα της πόλης. Το γαλατικό χωριό δεν αντιστέκεται από πείσμα. Αντιστέκεται επειδή η πόλη το χρειάζεται όπως είναι.
Τέταρτον, δεν έχει υποδομές. Πριν χτιστεί ένα σπίτι, χρειάζονται δρόμοι, αποχέτευση, δίκτυα για τα νερά της βροχής, κοινόχρηστοι χώροι. Ο Ελαιώνας δεν τα έχει σε επαρκή μορφή. Σύμφωνα με ρεπορτάζ, ακόμη και οι μεταφορικές λειτουργούν με προσωρινές άδειες.
Για να καταλάβει κανείς την κλίμακα της δυσκολίας, αξίζει μια σύγκριση. Το King’s Cross του Λονδίνου θεωρείται από τις πιο πετυχημένες αστικές αναπλάσεις της Ευρώπης. Ήταν πρώην σιδηροδρομική και βιομηχανική ζώνη, περίπου 270 στρεμμάτων, με τη γη μοιρασμένη σε δύο μόλις ιδιοκτήτες, που ενώθηκαν τελικά με τον επενδυτή σε μία κοινή εταιρεία. Μετά από αποτυχημένες απόπειρες τις δεκαετίες του ’80 και του ’90, ο βασικός επενδυτής επιλέχθηκε το 2001 και η άδεια δόθηκε το 2006. Χρειάστηκαν περίπου δύο δεκαετίες για να πάρει η περιοχή τη σημερινή της μορφή — για μια έκταση που χωράει πάνω από τριάντα φορές μέσα στον Ελαιώνα.
Το νέο σχέδιο
Η νέα προσπάθεια έχει μια σημαντική διαφορά από τις προηγούμενες: δεν ξεκινά από ένα έργο, αλλά από ένα συνολικό σχέδιο. Ο διαγωνισμός ιδεών αφορά περίπου 5.000 στρέμματα. Ζητά από τους συμμετέχοντες να ενώσουν όλα τα κομμάτια που μέχρι σήμερα σχεδιάζονταν χωριστά: το γήπεδο του Παναθηναϊκού, τον σταθμό του μετρό, τον νέο σταθμό των ΚΤΕΛ, το νέο Αρχαιολογικό Μουσείο Αθηνών στην Ακαδημία Πλάτωνος, την Ιερά Οδό, τον Κηφισό. Τα βασικά θέματα είναι το πράσινο και η προστασία από τον καύσωνα και τις πλημμύρες, οι μεταφορές, ο πολιτισμός, οι νέες μορφές παραγωγής και η κατοικία.
Οι προτάσεις υποβάλλονται έως τις 16 Νοεμβρίου 2026, μετά από παράταση, και η κριτική επιτροπή αναμένεται να ολοκληρώσει τη δουλειά της έως το τέλος Νοεμβρίου. Η κυβέρνηση βλέπει την περιοχή σε τρεις κύκλους. Στο κέντρο, τα περίπου 220 στρέμματα της Διπλής Ανάπλασης, που ήδη αλλάζουν. Γύρω τους, ένας δεύτερος κύκλος περίπου 1.400 στρεμμάτων, όπου βρίσκονται πολλές από τις μεταφορικές. Και μετά, όλη η υπόλοιπη περιοχή.
Η αγορά έχει ήδη αρχίσει να κινείται. Η Dimand ετοιμάζει στην Πέτρου Ράλλη ένα από τα πρώτα οργανωμένα σχέδια προσιτής κατοικίας, με περίπου 140 διαμερίσματα προς ενοικίαση. Και άλλοι developers, ανάμεσά τους και ξένοι, παρακολουθούν την περιοχή.
Τα τρία παράδοξα του νέου Ελαιώνα
Το σχέδιο είναι φιλόδοξο και, για πρώτη φορά, συνολικό. Κουβαλά όμως τρία παράδοξα που κανένας διαγωνισμός ιδεών δεν μπορεί να λύσει μόνος του.
Το πρώτο είναι το παράδοξο της επιτυχίας. Όσο πιο πετυχημένη είναι η ανάπλαση, τόσο πιο ακριβή γίνεται η γη. Και όσο πιο ακριβή γίνεται η γη, τόσο πιο δύσκολα χτίζονται προσιτά σπίτια. Οι μελετητές το είχαν προειδοποιήσει από το 2001. Αν ο Ελαιώνας γίνει «το νέο Γκάζι», οι κοινωνικές κατοικίες κινδυνεύουν να μείνουν στα χαρτιά, και στη θέση τους να έρθουν διαμερίσματα που οι νέοι Αθηναίοι δεν θα μπορούν να αγοράσουν. Χωρίς κανόνες που θα κλειδώνουν από πριν ένα ποσοστό προσιτής στέγης, η αγορά θα κάνει αυτό που κάνει πάντα.
Το δεύτερο είναι το παράδοξο της μετακόμισης. Όλοι θέλουν να φύγουν τα φορτηγά από τον Ελαιώνα. Η Φυλή όμως έδειξε πόσο δύσκολο είναι να βρεθεί ο τόπος και η συμφωνία που θα τα υποδεχθεί. Και ακόμη κι αν οι μεταφορικές μετακινηθούν πιο μακριά, τα φορτηγά δεν θα εξαφανιστούν. Θα διανύουν απλώς μεγαλύτερες αποστάσεις για να φτάσουν στην ίδια πόλη. Η Αθήνα χρειάζεται μια πίσω αυλή. Το ερώτημα δεν είναι αν θα την έχει, αλλά πού.
Το τρίτο είναι το παράδοξο του χρόνου. Ο διαγωνισμός ιδεών θα τελειώσει φέτος. Μετά χρειάζεται νέο Προεδρικό Διάταγμα, και έπειτα μελέτες, χρηματοδότηση, απαλλοτριώσεις, υποδομές. Ο Ελαιώνας μετράει τον χρόνο σε δεκαετίες. Η πολιτική τον μετράει σε εκλογικούς κύκλους. Και ένα σχέδιο που στηρίζεται στον συντονισμό ενός ισχυρού υπουργού κινδυνεύει να σταματήσει τη μέρα που ο υπουργός θα αλλάξει θέση.
Το μέλλον
Ο Ελαιώνας είναι ίσως η τελευταία τόσο μεγάλη έκταση που έχει μείνει μέσα στην Αθήνα. Ό,τι αποφασιστεί για αυτόν τα επόμενα χρόνια θα καθορίσει την πόλη για τις επόμενες δεκαετίες. Θα γίνει μια γειτονιά όπου θα μπορούν να ζήσουν οι άνθρωποι που δουλεύουν στην Αθήνα; Ή ένα ακόμη οικόπεδο για επενδυτές, όπου τα σπίτια θα χτίζονται για να αγοράζονται και όχι για να κατοικούνται;
Η ιστορία του Ελαιώνα δείχνει ότι η πόλη έχει ήδη κάνει μία φορά το λάθος να τον σχεδιάζει μόνο για όσα δεν ήθελε αλλού. Τα σχέδια των τελευταίων δεκαετιών έκαναν το αντίθετο λάθος: σχεδίαζαν σαν να ήταν άδειος. Δεν είναι. Έχει ιδιοκτήτες, επιχειρήσεις, εργαζόμενους, φορτηγά, ιστορία. Αν το νέο σχέδιο τα αγνοήσει, το γαλατικό χωριό θα νικήσει ξανά. Αν μάθει να δουλεύει μαζί τους, ο Ελαιώνας μπορεί να ξαναγίνει αυτό που ήταν κάποτε: ένα κομμάτι της πόλης που ανήκει σε όλους.
GOOD TO KNOW
Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις δεν ολοκληρώνονται σε έναν πολιτικό κύκλο. King’s Cross, HafenCity και 22@ μετρούν την εξέλιξή τους σε δεκαετίες. Το κρίσιμο επομένως στον Ελαιώνα δεν είναι μόνο πόσο θα διαρκέσει η μεταμόρφωση, αλλά τι θα εξασφαλίσει τη συνέχεια του σχεδιασμού όταν αλλάξουν κυβερνήσεις και πρόσωπα. Το ίδιο ισχύει και για την προσιτή κατοικία: αν η επιτυχία της ανάπλασης αυξήσει τις αξίες γης πριν υπάρξουν μηχανισμοί που προστατεύουν ένα απόθεμα προσιτής στέγης, ένας από τους βασικούς στόχους του σχεδίου μπορεί να γίνει θύμα της ίδιας του της επιτυχίας.
By ΧΡΗΣΤΟΣ ΣΤΡΑΤΗΓΑΚΗΣ
πηγή thetotalbusiness.com
IDnews

Προβλήματα στην εξυπηρέτηση μηχανικών και πολιτών από τον ΔΕΔΔΗΕ

Είναι συνηθισμένο φαινόμενο πανελλαδικά σχεδόν οι καθυστερήσεις για νέες συνδέσεις και επαύξησης παροχών.
Ελλιπή ενημέρωση για πορεία αιτημάτων και ιδιαίτερες δυσκολίες για άμεση επικοινωνία με τις υπηρεσίες του ΔΕΔΔΗΕ.
Ιδιαίτερα επίκαιρο η ανακοίνωση από το ΤΕΕ/Τμήμα ανατολικής Κρήτης που επανέρχεται στα προβλήματα συνεργασίας των μηχανικών με τον ΔΕΔΔΗΕ Ηρακλείου.
Ολόκληρη η ανακοίνωση του ΤΕΕ/ΤΑΚ
Θέμα: Προβλήματα στην εξυπηρέτηση των διπλωματούχων μηχανικών και των πολιτών από τον ΔΕΔΔΗΕ στην περιοχή Ηρακλείου – Αίτημα άμεσης αντιμετώπισης και βελτίωσης της επικοινωνίας και των διαδικασιών
Αξιότιμοι κύριοι,
Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης, στο πλαίσιο του θεσμικού του ρόλου και της υποχρέωσής του να προασπίζεται την ομαλή άσκηση του επαγγέλματος των μηχανικών και την εύρυθμη υλοποίηση των τεχνικών έργων, επανέρχεται στα σοβαρά και διαχρονικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν τα μέλη του κατά την επικοινωνία και τη συνεργασία τους με τον ΔΕΔΔΗΕ στην περιοχή Ηρακλείου.
Παρά τις επανειλημμένες επισημάνσεις μας και τη διά ζώσης συνάντηση που πραγματοποιήθηκε στις 24 Ιανουαρίου 2025 με τον Διευθυντή ΔΕΔΔΗΕ Ηρακλείου, διαπιστώνουμε ότι, μέχρι σήμερα, δεν έχει σημειωθεί ουσιαστική βελτίωση ούτε ως προς την πρόσβαση και την επικοινωνία με την τοπική υπηρεσία ούτε ως προς τον χρόνο εξέτασης και ολοκλήρωσης των υποβαλλόμενων αιτημάτων.
Η υφιστάμενη κατάσταση δημιουργεί σημαντικές δυσχέρειες στην καθημερινή άσκηση των επαγγελματικών δραστηριοτήτων των μηχανικών, επηρεάζοντας άμεσα την εκπόνηση μελετών, την έκδοση και υλοποίηση οικοδομικών αδειών, την κατασκευή έργων, καθώς και την εξυπηρέτηση των πολιτών και των ιδιοκτητών.
Ειδικότερα, τα προβλήματα που έχουν καταγραφεί είναι τα ακόλουθα:
1. Περιορισμένη πρόσβαση και ανεπαρκής άμεση επικοινωνία με την τοπική υπηρεσία.
Στα γραφεία του ΔΕΔΔΗΕ στο Τσαλικάκι Ηρακλείου εξακολουθούν να ισχύουν περιορισμοί στην είσοδο των μηχανικών, οι οποίοι εφαρμόστηκαν κατά την περίοδο των μέτρων για την αντιμετώπιση της πανδημίας COVID-19. Η πρόσβαση προϋποθέτει προηγούμενο προγραμματισμό συνάντησης μέσω τηλεφωνικής επικοινωνίας, η οποία, όπως αναφέρουν οι συνάδελφοι, συχνά είναι δυσχερής και δεν εξασφαλίζει την άμεση εξυπηρέτηση των τεχνικών ζητημάτων που προκύπτουν.
Παράλληλα, δεν φαίνεται να έχει θεσπιστεί ειδική διαδικασία ή μέριμνα για την εξυπηρέτηση των μηχανικών, οι οποίοι, λόγω της φύσης των επαγγελματικών τους καθηκόντων, χρειάζεται να επικοινωνούν άμεσα με τις αρμόδιες υπηρεσιακές μονάδες για τεχνικές διευκρινίσεις, εκκρεμότητες μελετών και ζητήματα κατασκευών και συνδέσεων.
2. Σημαντικές καθυστερήσεις στην εξέταση και ολοκλήρωση των αιτημάτων.
Παρατηρούνται μεγάλες καθυστερήσεις στην εξέταση και διεκπεραίωση των αιτημάτων των μηχανικών, ακόμη και σε ζητήματα που αφορούν σχετικά απλές παρεμβάσεις, όπως οι μετατοπίσεις στύλων. Σε αρκετές περιπτώσεις, η λήψη έγγραφης απάντησης από τον ΔΕΔΔΗΕ απαιτεί εβδομάδες ή ακόμη και μήνες, γεγονός που δυσχεραίνει τον προγραμματισμό και την εξέλιξη των τεχνικών έργων.
Επιπλέον, οι καθυστερήσεις που καταγράφονται σε νέες συνδέσεις παροχών χαμηλής και μέσης τάσης, καθώς και σε αιτήματα επαύξησης υφιστάμενων παροχών, αποδίδονται επανειλημμένα σε ελλείψεις υλικών και υποστελέχωση της υπηρεσίας. Ωστόσο, η διαρκής επίκληση των συγκεκριμένων προβλημάτων, χωρίς σαφές χρονοδιάγραμμα αντιμετώπισης και χωρίς επαρκή ενημέρωση των ενδιαφερομένων, δεν μπορεί να αποτελεί μόνιμη κατάσταση λειτουργίας μιας κρίσιμης υπηρεσίας κοινής ωφέλειας.
3.Έλλειψη ενημέρωσης για την πορεία των αιτημάτων.
Ιδιαίτερα προβληματική είναι η ελλιπής και μη συστηματική ενημέρωση των μηχανικών σχετικά με την πορεία εξέτασης, προγραμματισμού και ολοκλήρωσης των αιτημάτων που αφορούν κατασκευές και συνδέσεις.
Η απουσία άμεσης επικοινωνίας με τα αρμόδια τοπικά στελέχη του ΔΕΔΔΗΕ, σε συνδυασμό με την έλλειψη σαφούς πληροφόρησης για τα στάδια εξέλιξης κάθε υπόθεσης, δημιουργεί πρόσθετες δυσχέρειες στην υλοποίηση των έργων. Οι μηχανικοί αδυνατούν να ενημερώσουν έγκαιρα τους ιδιοκτήτες, να προγραμματίσουν τα απαιτούμενα τεχνικά συνεργεία και να οργανώσουν αποτελεσματικά τις εργασίες που εξαρτώνται από την ολοκλήρωση των διαδικασιών του ΔΕΔΔΗΕ.
4. Ανεπαρκής αποτελεσματικότητα των υφιστάμενων ηλεκτρονικών και τηλεφωνικών υπηρεσιών.
Η αξιοποίηση των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του διαδικτυακού τόπου του ΔΕΔΔΗΕ, καθώς και της τηλεφωνικής εξυπηρέτησης, δεν φαίνεται να καλύπτει επαρκώς τις εξειδικευμένες ανάγκες των μηχανικών. Οι υπηρεσίες αυτές, οι οποίες απευθύνονται στο σύνολο των καταναλωτών και λειτουργούν σε κεντρικό επίπεδο, δεν εξασφαλίζουν πάντοτε την άμεση επικοινωνία με τις αρμόδιες τοπικές υπηρεσιακές μονάδες για την επίλυση τεχνικών ζητημάτων.
Απαιτείται, επομένως, η δημιουργία αποτελεσματικού μηχανισμού επικοινωνίας μεταξύ των μηχανικών και των αρμόδιων υπηρεσιών του ΔΕΔΔΗΕ, με σαφή καθορισμό υπευθύνων και δυνατότητα παρακολούθησης της πορείας των αιτημάτων.
5. Ανάγκη ενιαίας και ισότιμης αντιμετώπισης των μηχανικών
Έχουν περιέλθει σε γνώση μας αναφορές σύμφωνα με τις οποίες σε όμορους νομούς, όπως το Λασίθι και το Ρέθυμνο, καθώς και σε άλλες περιοχές της χώρας, η επικοινωνία των μηχανικών με τα αρμόδια τοπικά στελέχη του ΔΕΔΔΗΕ πραγματοποιείται με μεγαλύτερη αμεσότητα.
Το γεγονός αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα ως προς τις διαφοροποιήσεις στον τρόπο λειτουργίας των τοπικών υπηρεσιών και καθιστά αναγκαία την εξέταση της δυνατότητας εφαρμογής αντίστοιχων αποτελεσματικών πρακτικών και στην περιοχή Ηρακλείου. Ζητούμε την εξασφάλιση ισότιμων και λειτουργικών συνθηκών εξυπηρέτησης των μηχανικών, ανεξάρτητα από την περιοχή άσκησης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας.
6. Ανεπαρκής αντιστάθμιση των συνεπειών από τις καθυστερήσεις
Σε σχέση με την υπηρεσία «Εγγυημένες Υπηρεσίες προς Καταναλωτές» του ΔΕΔΔΗΕ, αναγνωρίζουμε την ύπαρξη δεσμευτικών χρόνων εξυπηρέτησης και προβλεπόμενων αποζημιώσεων σε περίπτωση υπέρβασης των σχετικών προθεσμιών.
Ωστόσο, από την πλευρά των μηχανικών και των τεχνικών έργων που αναλαμβάνουν, οι αποζημιώσεις αυτές δεν είναι σε θέση να αντισταθμίσουν το σύνολο των πραγματικών συνεπειών που προκαλούν οι παρατεταμένες καθυστερήσεις. Ειδικότερα, προκύπτουν πρόσθετες επιβαρύνσεις που αφορούν το κόστος υλικών, τον προγραμματισμό και τη διαθεσιμότητα τεχνικών συνεργείων, την αναβολή εργασιών, καθώς και τις επιπτώσεις στις συμβατικές και επαγγελματικές υποχρεώσεις έναντι των ιδιοκτητών. Για τον λόγο αυτό, θεωρούμε απαραίτητη την ουσιαστική βελτίωση των χρόνων εξυπηρέτησης και όχι μόνο την εκ των υστέρων εφαρμογή μηχανισμών αποζημίωσης.
Με βάση τα παραπάνω, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης ζητά από τη Διοίκηση του ΔΕΔΔΗΕ και την αρμόδια υπηρεσία της Περιοχής Ηρακλείου να προχωρήσουν άμεσα στις απαιτούμενες ενέργειες για την αντιμετώπιση των προβλημάτων και ειδικότερα:
♦ Ενίσχυση της στελέχωσης της Περιοχής Ηρακλείου, με το αναγκαίο εξειδικευμένο προσωπικό, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες ελέγχου μελετών, προγραμματισμού και υλοποίησης κατασκευών και συνδέσεων, καθώς και η διεκπεραίωση των αιτημάτων των μηχανικών εντός εύλογων και σαφώς καθορισμένων χρονικών ορίων.
♦ Ελεύθερη και απρόσκοπτη πρόσβαση των μηχανικών στο κτήριο του ΔΕΔΔΗΕ στο Τσαλικάκι Ηρακλείου, με θέσπιση λειτουργικής διαδικασίας εξυπηρέτησης για τεχνικά ζητήματα που απαιτούν άμεση επικοινωνία με τις αρμόδιες υπηρεσιακές μονάδες.
♦ Διασφάλιση άμεσης και αποτελεσματικής επικοινωνίας των μηχανικών με τα τοπικά στελέχη του ΔΕΔΔΗΕ Περιοχής Ηρακλείου, με καθορισμό υπευθύνων επικοινωνίας και διαδικασιών για την έγκαιρη επίλυση τεχνικών ζητημάτων.
♦ Εφαρμογή συστήματος έγκαιρης και αξιόπιστης ενημέρωσης για την πορεία των αιτημάτων, συμπεριλαμβανομένης της ενημέρωσης σχετικά με την εξέταση των μελετών, την προμήθεια υλικών, τον προγραμματισμό των εργασιών και την ολοκλήρωση των κατασκευών και συνδέσεων.
♦ Ενημέρωση του ΤΕΕ/ΤΑΚ για τα μέτρα που προτίθεται να λάβει ο ΔΕΔΔΗΕ, προκειμένου να αντιμετωπιστούν οι καθυστερήσεις, η υποστελέχωση και τα προβλήματα επικοινωνίας που έχουν επανειλημμένα επισημανθεί.
Η απρόσκοπτη συνεργασία μεταξύ των μηχανικών και του ΔΕΔΔΗΕ αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την ομαλή εξέλιξη των τεχνικών έργων, την εξυπηρέτηση των πολιτών και την εύρυθμη λειτουργία της οικοδομικής δραστηριότητας στην περιοχή μας.
Το ΤΕΕ/ΤΑΚ δεν μπορεί να αποδεχθεί τη διαιώνιση μιας κατάστασης κατά την οποία οι μηχανικοί αντιμετωπίζουν σημαντικά εμπόδια στην επικοινωνία τους με την αρμόδια υπηρεσία και αναγκάζονται να διαχειρίζονται καθυστερήσεις που επηρεάζουν άμεσα το επαγγελματικό τους έργο και τις υποχρεώσεις τους έναντι των πολιτών.
Ζητούμε την άμεση ανταπόκρισή σας, την έγγραφη ενημέρωσή μας επί των ανωτέρω ζητημάτων, με στόχο την εξεύρεση συγκεκριμένων και εφαρμόσιμων λύσεων.
Για τη Δ.Ε. του ΤΕΕ/ΤΑΚ
Η Πρόεδρος
Μαρία Γ. Λυδάκη
Πολιτικός Μηχανικός
IDnews

Ανακαίνιση κατοικίας: οι δέκα παγίδες για χιλιάδες ιδιοκτήτες και οι λύσεις να τις αποφύγουν

Δέκα κρίσιμες παγίδες, που μπορούν να οδηγήσουν ιδιοκτήτες σε απώλεια χρηματοδότησης, απορρίψεις, καθυστερήσεις και πρόσθετες δαπάνες, σε περιπέτειες τους μηχανικούς και σε μεγάλη αποτυχία του προγράμματος, αναδεικνύονται λίγο πριν από την πλήρη ενεργοποίηση του Β΄ Σταδίου του «Ανακαίνιση κατοικίας».
Τους δέκα κινδύνους – παγίδες για περισσότερους από 100.000 ιδιοκτήτες, που έχουν ήδη προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης βεβαίωσης επιλεξιμότητας και χιλιάδες άλλους ιδιοκτήτες που προστίθενται για ένταξη στο πρόγραμμα, καθώς δόθηκε νέα παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 για την έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας στη δράση  αποκλειστικά για τις κλειστές κατοικίες, αναδεικνύει το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, το οποίο σε συνεδρίαση της Διοικούσας Επιτροπής του έλαβε ομόφωνη απόφαση και στέλνει Τεχνικό Υπόμνημα, προς τα τέσσερα συναρμόδια υπουργεία.
Τεχνικό υπόμνημα για αναμόρφωση του κανονιστικού πλαισίου προς τέσσερα υπουργεία
Το Τεχνικό Υπόμνημα του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας περιλαμβάνει δέκα συγκεκριμένες προτάσεις για τροποποιήσεις στο κανονιστικό και εφαρμοστικό πλαίσιο της Δράσης «Ανακαίνιση Κατοικίας», ενόψει της πλήρους ενεργοποίησης του Β΄ Σταδίου για να εξουδετερωθούν οι κίνδυνοι  για ιδιοκτήτες και μηχανικούς και να εξασφαλιστεί η επιτυχία του προγράμματος.
-«Η εξέταση του ισχύοντος πλαισίου ανέδειξε επιμέρους ζητήματα, που αφορούν στη λειτουργική συνοχή της διαδικασίας, την τεχνική και διοικητική ωρίμανση των αιτήσεων, τη διαλειτουργικότητα και αξιοπιστία των απαιτούμενων δεδομένων, καθώς και την αναλογικότητα συγκεκριμένων απαιτήσεων σε σχέση με το πραγματικό τεχνικό αντικείμενο και τις ιδιαιτερότητες του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος», σημειώνεται στο  επίσημο απόσπασμα πρακτικών της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, της 9ης συνεδρίασης της 27ης Αυγούστου 2026, που υπογράφεται από τον Ευάγγελο Καραχάλιο, Μηχανικό Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης και Πρόεδρο του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, και την Ευτυχία Μπάρλου, Πολιτικό Μηχανικό και Γενική Γραμματέα του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας. Και υπογραμμίζεται στο ίδιο πρακτικό ότι:
Με εισήγηση του προέδρου Ευάγγελου Καραχάλιου, που έγινε ομόφωνα αποδεκτή από τη Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, καταρτίστηκε Τεχνικό Υπόμνημα, με συγκροτημένη αξιολόγηση των προβλημάτων που ανακύπτουν από το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο και συγκεκριμένες προτάσεις αναμόρφωση του, «που αποσκοπούν στη βελτίωση της αποτελεσματικότητας και της κανονιστικής σαφήνειας της Δράσης, στον περιορισμό διοικητικών και τεχνικών αστοχιών  κατά την υλοποίηση και στη διαμόρφωση ενός συνεκτικού μηχανισμού που θα επιτρέπει  την ουσιαστική αξιοποίηση των διαθέσιμων πόρων και την παραγωγή μετρήσιμου αποτελέσματος στο κτιριακό απόθεμα». 
Το Τεχνικό Υπόμνημα αποστέλλεται προς τα τέσσερα συναρμόδια υπουργεία της δράσης: Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Θέτει ζήτημα συνολικής αξιοπιστίας του μηχανισμού εφαρμογής, ώστε η αρχική επιλεξιμότητα να μη μετατρέπεται αργότερα σε απόρριψη και η επιδότηση να μη συνοδεύεται από απρόβλεπτα κόστη. Σημειώνεται ότι  η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας δεν αποτελεί διοικητική πράξη ένταξης ούτε δημιουργεί από μόνη της δικαίωμα χρηματοδότησης. Κρίσιμα στοιχεία του ακινήτου ελέγχονται στη συνέχεια μέσω ΗΤΚ και Α΄ ΠΕΑ, γεγονός που δημιουργεί τον κίνδυνο ένας ιδιοκτήτης να έχει προχωρήσει σημαντικά στη διαδικασία και τελικά να απορριφθεί.
Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας ζητά οι απαραίτητες διορθώσεις να γίνουν πριν από τη μαζική υποβολή των Αιτήσεων Χρηματοδότησης, ώστε να μη χρειαστούν εκ των υστέρων συνεχείς διορθωτικές παρεμβάσεις σε ένα πρόγραμμα που συνδυάζει πολεοδομική νομιμότητα, ενεργειακή απόδοση, τεχνική αδειοδότηση, κατασκευαστικό κόστος και ψηφιακές διασταυρώσεις.
Στο επίσημο Τεχνικό Υπόμνημα καταγράφονται ήδη «τεκμηριωμένες αναφορές για δυσλειτουργίες της πλατφόρμας και αποκλεισμούς κατοικιών λόγω ασυμφωνιών ή αδυναμιών των αυτοματοποιημένων διασταυρώσεων». Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας τονίζει ότι το ζήτημα δεν αποτελεί απλώς πρόβλημα εξυπηρέτησης των χρηστών, αλλά «κρίσιμη παράμετρο διοικητικής αξιοπιστίας και ίσης πρόσβασης στη δημόσια χρηματοδότηση».
«Σημαντικό εργαλείο στεγαστικής πολίτικής» το πρόγραμμα 480 εκατ. ευρώ με επιδότηση έως 95%
Το επίσημο Τεχνικό Υπόμνημα χαρακτηρίζει «σημαντικό εργαλείο στεγαστικής, κοινωνικής και ενεργειακής πολιτικής», το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», συγχρηματοδοτούμενης δημόσιας δαπάνης σε 479.796.260 ευρώ, που προβλέπει επιχορήγηση από 70% έως 95%, με ανώτατο ποσό έως 36.000 ευρώ ανά κατοικία και πρόσθετη κάλυψη έως 2.500 ευρώ για μελέτες, άδειες και τεχνικούς ελέγχους. Και αφορά κατοικίες με οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990, επιφάνεια κύριων χώρων έως 120 τ.μ. και έως 150 τ.μ. για τρίτεκνους και πολύτεκνους, υπό τις σχετικές προϋποθέσεις, καθώς και ενεργειακή κατάταξη στην κατηγορία Γ ή χαμηλότερη.
Οι δέκα παγίδες και οι δέκα προτάσεις
Σύμφωνα με το επίσημο πρακτικό της συνεδρίασης της ΔΕ ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, από το τεχνικό υπόμνημα που συντάχθηκε με ομόφωνη απόφαση, με βάση την εισήγηση του προέδρου Ευάγγελου Καραχάλιου, οι δέκα παγίδες και οι δέκα προτάσεις για λύσεις στο «Ανακαίνιση Κατοικίας» έχουν ως εξής:
1. Η χρηματοδότηση μπορεί να χαθεί στην «ταχύτητα του κλικ»
Ακόμη και πλήρης και τεχνικά ώριμη αίτηση μπορεί να βρεθεί εκτός χρηματοδότησης, επειδή υποβλήθηκε λίγα λεπτά αργότερα από άλλες.
♦ Η ώρα υποβολής γίνεται κριτήριο χρηματοδότησης: «Η ακριβής ημερομηνία και ώρα υποβολής καθορίζει τη σειρά χρηματοδότησης σε περίπτωση εξάντλησης των πόρων». Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας τονίζει ότι «η χρονική στιγμή ηλεκτρονικής υποβολής δεν αποτελεί δείκτη στεγαστικής ανάγκης, κοινωνικής ευαλωτότητας, τεχνικής αναγκαιότητας ή αποτελεσματικότητας της δημόσιας χρηματοδότησης» και παράλληλα δημιουργεί «πίεση ταχύτητας» σε πολίτες και μηχανικούς.
♦ Συγκριτική αξιολόγηση αντί της χρονικής προτεραιότητας: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να καταργηθεί η χρονική σφραγίδα ως κριτήριο κατάταξης και να εφαρμοστεί σύστημα μοριοδότησης, που θα συνεκτιμά εισόδημα, κοινωνικά χαρακτηριστικά, παλαιότητα ακινήτου, αρχική ενεργειακή κατηγορία και, στις κλειστές κατοικίες, την πραγματική επανένταξή τους στο ενεργό οικιστικό απόθεμα.
2. Τρεις μήνες δεν αρκούν για ολοκλήρωση ΗΤΚ και Α΄ ΠΕΑ
Η αναζήτηση φακέλων, σχεδίων και τίτλων και η επίλυση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων παλαιών ακινήτων μπορεί εύκολα να ξεπεράσει την τρίμηνη προθεσμία.
♦ Ασφυκτικός χρόνος για σύνθετο πολεοδομικό έλεγχο: «Η ΗΤΚ δεν αποτελεί τυπικό δικαιολογητικό αλλά αποτέλεσμα σύνθετου τεχνικού και πολεοδομικού ελέγχου». Μπορεί να απαιτεί «αναζήτηση οικοδομικής άδειας και εγκεκριμένων σχεδίων, αποτύπωση, αντιπαραβολή της υφιστάμενης κατάστασης, έλεγχο τίτλων και επιφανειών και, όπου απαιτείται, προηγούμενη πολεοδομική τακτοποίηση». Ειδικά στο παλαιό κτιριακό απόθεμα, οι χρόνοι εξαρτώνται και από τη διαθεσιμότητα των φακέλων στις ΥΔΟΜ.
♦ Πρόταση – έξι μήνες και δυνατότητα παράτασης: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι η προθεσμία των τριών μηνών να γίνει έξι μήνες και να παρέχεται αιτιολογημένη παράταση όταν η καθυστέρηση οφείλεται σε δημόσια υπηρεσία ή τρίτο φορέα και όχι στον ωφελούμενο ή στον εξουσιοδοτημένο μηχανικό.
3.Το ακίνητο μπορεί να κοπεί αν και έχει θεωρηθεί αρχικά επιλέξιμο
Ιδιοκτήτης και μηχανικός μπορεί να έχουν ήδη επενδύσει χρόνο και χρήματα προτού αποκαλυφθεί πρόβλημα νομιμότητας, επιφάνειας, χρήσης, ιδιοκτησίας ή ενεργειακής κατάταξης.
♦ Ο κρίσιμος τεχνικός έλεγχος έρχεται μετά την αρχική επιλεξιμότητα: Η οριστική τεκμηρίωση των κρίσιμων τεχνικών δεδομένων μέσω ΗΤΚ και Α΄ ΠΕΑ γίνεται μετά τον χαρακτηρισμό της αίτησης ως αρχικά επιλέξιμης. Κατά το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, αυτή η διαδικασία μπορεί να δημιουργήσει «διαδοχικούς κύκλους προσωρινής κατάταξης, τεχνικού ελέγχου, απόρριψης και ενεργοποίησης επιλαχουσών αιτήσεων», επιβαρύνοντας τη δράση και μειώνοντας την προβλεψιμότητα της κατανομής των πόρων.
♦ Τεχνικός προέλεγχος πριν δεσμευτούν οι πόροι: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να δημιουργηθεί πριν από την οριστική κατάταξη τυποποιημένο στάδιο τεχνικού προελέγχου για «νομιμότητα, επιφάνεια, χρήση, ιδιοκτησιακό καθεστώς και ενεργειακή κατάσταση», με συγκεκριμένα παραδοτέα στον Οδηγό Εφαρμογής.
4. Προηγούμενο πρόγραμμα μπορεί να αποκλείσει ολόκληρη την κατοικία
Ένα ακίνητο κινδυνεύει να αποκλειστεί παρότι οι νέες εργασίες ανακαίνισης είναι διαφορετικές και δεν έχουν χρηματοδοτηθεί στο παρελθόν.
♦ Άλλο η διπλή χρηματοδότηση και άλλο ο αποκλεισμός του ακινήτου: Η ΚΥΑ αποκλείει κατοικίες που έχουν υπαχθεί σε δράσεις εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης μετά την 1η Ιανουαρίου 2020. Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας επισημαίνει ότι «η απαγόρευση διπλής χρηματοδότησης συγκεκριμένης παρέμβασης δεν ταυτίζεται με τον οριζόντιο αποκλεισμό ολόκληρου του ακινήτου», όταν οι νέες εργασίες είναι «απολύτως διακριτές και μη επικαλυπτόμενες».
♦ Να αποκλείονται οι ίδιες δαπάνες, όχι ολόκληρο το σπίτι: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι ο οριζόντιος αποκλεισμός να αντικατασταθεί από ρητή απαγόρευση χρηματοδότησης μόνο ίδιων ή επικαλυπτόμενων δαπανών, μέσω ελέγχου σώρευσης και ιχνηλασιμότητας των προηγούμενων ενισχύσεων.
5. Τρίτεκνοι και πολύτεκνοι χάνουν επιδότηση για λίγα τετραγωνικά
Το πρόγραμμα δέχεται κατοικίες έως 150 τ.μ. για μεγαλύτερες οικογένειες, αλλά η επιδότηση δεν υπολογίζεται σήμερα στο σύνολο της επιφάνειας.
♦ Επιλέξιμα τα 150 τ.μ., όχι όμως πλήρως χρηματοδοτούμενα: «Η ΚΥΑ επιτρέπει για τρίτεκνους και πολύτεκνους κατοικίες έως 150 τ.μ., αλλά τα επιπλέον 30 τ.μ. δεν λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό του μέγιστου ποσού ενίσχυσης». Έτσι, «η ρύθμιση αναγνωρίζει αυξημένη στεγαστική ανάγκη ως προς την επιλεξιμότητα, χωρίς να την αναγνωρίζει αντίστοιχα στο χρηματοδοτικό σκέλος».
♦ Επιδότηση για ολόκληρη την επιφάνεια έως 150 τ.μ.: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι ο επιλέξιμος προϋπολογισμός να υπολογίζεται στο σύνολο των κύριων χώρων έως 150 τ.μ. για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες, με αντίστοιχη προσαρμογή του μέγιστου ποσού επιχορήγησης.
6. Ασυμφωνίες Κτηματολογίου και άλλων δημόσιων μητρώων μπορούν να κόψουν την αίτηση
Πρόσφατες μεταβιβάσεις ή καθυστερήσεις ενημέρωσης του Κτηματολογίου και διαφορετικών δημόσιων βάσεων δεδομένων μπορούν να οδηγήσουν σε αποκλεισμό χωρίς υπαιτιότητα του πολίτη.
♦ Ο πολίτης πληρώνει την καθυστέρηση ενημέρωσης των συστημάτων: Η Βεβαίωση Επιλεξιμότητας στηρίζεται σε αυτοματοποιημένες διαλειτουργικότητες με ΑΑΔΕ και ΔΕΔΔΗΕ. Όπως επισημαίνει το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, «η αυτοματοποίηση είναι αναγκαία, δεν μπορεί όμως να μετατρέπει χρονική υστέρηση ενημέρωσης δημόσιου μητρώου σε ουσιαστικό λόγο αποκλεισμού». Καταγράφονται ήδη περιπτώσεις πρόσφατων μεταβιβάσεων και ασυμφωνιών μεταξύ μητρώων, ιδίως για κατοικίες που αποκτήθηκαν εντός του 2026.
♦ Εναλλακτική απόδειξη με επίσημα δικαιολογητικά: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να επιτρέπεται ηλεκτρονική υποβολή πρόσθετων επίσημων αποδεικτικών στοιχείων και διοικητικός έλεγχος όταν αποτυγχάνει η αυτόματη επαλήθευση ή υπάρχει τεκμηριωμένη ασυμφωνία μεταξύ των συστημάτων.
7. Μια αυτοματοποιημένη απόρριψη μπορεί να μην έχει εύκολη διόρθωση
Ένα μηχανογραφικό, πραγματικό ή διαλειτουργικό λάθος μπορεί να οδηγήσει τον ιδιοκτήτη εκτός προγράμματος χωρίς σαφή διαδικασία δεύτερου ελέγχου.
♦ Το  βάρος του ηλεκτρονικού λάθους μεταφέρεται στον πολίτη: Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας επισημαίνει ότι «η έλλειψη ειδικής διαδικασίας επανεξέτασης μπορεί να μετακυλίσει στον πολίτη το βάρος αστοχιών των δημόσιων πληροφοριακών συστημάτων».
♦ Ηλεκτρονική επανεξέταση με αιτιολογημένη απόφαση: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να δημιουργηθεί διαδικασία με «ειδική αιτιολογία απόρριψης, δυνατότητα υποβολής δικαιολογητικών, σαφή προθεσμία εξέτασης και ηλεκτρονική κοινοποίηση του αποτελέσματος».
8. Τα 2.500 ευρώ μπορεί να μην επαρκούν για όλες τις τεχνικές υπηρεσίες
ΗΤΚ, ΠΕΑ, άδειες, Σχέδιο Παρεμβάσεων και τελικός έλεγχος μπορεί να δημιουργήσουν κόστος μεγαλύτερο από το ενιαίο επιλέξιμο όριο.
♦ Πολλές αυτοτελείς υπηρεσίες μέσα σε ένα ενιαίο πλαφόν: Στο ανώτατο όριο των 2.500 ευρώ με ΦΠΑ περιλαμβάνονται «η σύνταξη Σχεδίου Παρεμβάσεων, οι απαιτούμενες άδειες, η ΗΤΚ, οι ενεργειακές επιθεωρήσεις και ΠΕΑ και ο έλεγχος ολοκλήρωσης από Ελεγκτή Δόμησης». Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας σημειώνει ότι πρόκειται για «διακριτές, αυτοτελείς και δυνητικά υποχρεωτικές τεχνικές υπηρεσίες», των οποίων το αντικείμενο μεταβάλλεται ανάλογα με την ηλικία, την επιφάνεια, την πολεοδομική κατάσταση και την πολυπλοκότητα του ακινήτου.
♦ Χωριστά όρια ανά τεχνική υπηρεσία: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να επανεξεταστεί το οριζόντιο πλαφόν και να καθιερωθούν «διακριτά ανώτατα επιλέξιμα ποσά ανά τεχνική υπηρεσία», με κλιμάκωση ανάλογα με επιφάνεια και πολυπλοκότητα. Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας υπογραμμίζει ότι «οι υποχρεωτικές από το πρόγραμμα τεχνικές πράξεις δεν πρέπει να υποχρηματοδοτούνται ούτε να μετακυλίεται δυσανάλογο κόστος στον ωφελούμενο».
9. Οι αιτήσεις μπορεί να ανοίξουν πριν ξεκαθαρίσουν όλοι οι τεχνικοί κανόνες
Ιδιοκτήτες και μηχανικοί κινδυνεύουν να ετοιμάσουν μελέτες και προσφορές χωρίς να γνωρίζουν οριστικά ποιες εργασίες, προδιαγραφές και κόστη θα γίνουν δεκτά.
♦ Κρίσιμοι κανόνες παραπέμπονται στον Οδηγό Εφαρμογής: Η ΚΥΑ παραπέμπει στον Οδηγό για την αναλυτική εξειδίκευση του τεχνικού αντικειμένου, των παρεμβάσεων και των λοιπών δαπανών. Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας επισημαίνει ότι «για την ασφάλεια των αιτήσεων, οι κανόνες αυτοί πρέπει να είναι πλήρεις, σαφείς και σταθεροί πριν από την έναρξη της περιόδου υποβολής».
♦ Πλήρες Τεχνικό Παράρτημα πριν ανοίξουν οι αιτήσεις: η λύση τονίζεται στο τεχνικό υπόμνημα είναι να εκδοθεί εγκαίρως αναλυτικό Παράρτημα με «επιλέξιμες παρεμβάσεις, τεχνικές προδιαγραφές, ανώτατα κόστη όπου απαιτούνται, απαιτούμενες άδειες/εγκρίσεις, τεχνικά παραδοτέα και μεθοδολογία πιστοποίησης του φυσικού αντικειμένου».
10. Τα προβλήματα πρέπει να λυθούν πριν περάσουν σε χιλιάδες αιτήσεις
Η μαζική εφαρμογή ενός σύνθετου προγράμματος χωρίς προηγούμενη τεχνική συνεννόηση μπορεί να μετατρέψει επιμέρους αστοχίες σε γενικευμένες καθυστερήσεις και απορρίψεις.
♦ Οι διορθώσεις μετά την έναρξη κοστίζουν περισσότερο: Η δράση εμπλέκει ταυτόχρονα «πολεοδομική νομιμότητα, ενεργειακή απόδοση, τεχνική αδειοδότηση, κατασκευαστικό κόστος, ψηφιακή διαλειτουργικότητα και διαχείριση συγχρηματοδοτούμενων πόρων». Για τον λόγο αυτό, σύμφωνα με το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, «η αντιμετώπιση τεχνικών αστοχιών πριν από τη μαζική υποβολή αιτήσεων είναι αποτελεσματικότερη από διαδοχικές διορθώσεις κατά την υλοποίηση».
♦ Άμεση τεχνική διαβούλευση πριν από το Β΄ Στάδιο: Να πραγματοποιηθεί συνάντηση εργασίας μεταξύ των συναρμόδιων υπουργείων, της ΕΥΔ ΠΕΚΑ και του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας για τον Οδηγό Εφαρμογής, το Τεχνικό Παράρτημα, τη διαδικασία κατάταξης, τις προθεσμίες ΗΤΚ και ΠΕΑ, τις διαλειτουργικότητες, τις τεχνικές αμοιβές και τον μηχανισμό επανεξέτασης.
Καραχάλιος: «Να μετρήσουμε ανακαινισμένες κατοικίες, όχι μόνο απορροφημένα κονδύλια»
Ο Πρόεδρος του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας Ευάγγελος Καραχάλιος δήλωσε: «Το πρόγραμμα “Ανακαίνιση Κατοικίας” είναι μια σημαντική δράση και θέλουμε να πετύχει. Γι’ αυτό παρεμβαίνουμε πριν από το Β΄ Στάδιο, με συγκεκριμένες και τεχνικά τεκμηριωμένες προτάσεις.
Δεν μπορεί η πρόσβαση στη χρηματοδότηση να εξαρτάται από την ταχύτητα του κλικ, ούτε ένας πολίτης να αποκλείεται επειδή δημόσια πληροφοριακά συστήματα δεν έχουν συγχρονίσει τα δεδομένα τους. Και όταν απαιτούνται Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ΠΕΑ, αδειοδοτήσεις και τεχνικοί έλεγχοι σε παλαιά κτίρια, οι χρόνοι και οι επιλέξιμες τεχνικές δαπάνες πρέπει να ανταποκρίνονται στο πραγματικό αντικείμενο. Στόχος δεν είναι ένα ευκολότερο πρόγραμμα, αλλά ένα τεχνικά αξιόπιστο, διοικητικά λειτουργικό και κοινωνικά δίκαιο πρόγραμμα.
Στο τέλος, η επιτυχία του δεν πρέπει να μετρηθεί μόνο σε ποσοστά απορρόφησης. Πρέπει να μετρήσουμε πόσες κατοικίες ανακαινίστηκαν πραγματικά, πόσες κλειστές κατοικίες επέστρεψαν στο ενεργό οικιστικό απόθεμα και πόσα νοικοκυριά είδαν ουσιαστική βελτίωση των συνθηκών κατοίκησής τους».
Την ίδια ακριβώς κατεύθυνση αποτυπώνει το επίσημο Τεχνικό Υπόμνημα, το οποίο τονίζει ότι η επιτυχία της δράσης «δεν πρέπει να αξιολογηθεί αποκλειστικά με όρους δημοσιονομικής απορρόφησης». Κρίσιμος δείκτης είναι οι πόροι να μετατραπούν «με τεχνική αρτιότητα, διαφάνεια και κοινωνική στόχευση, σε πραγματικά ανακαινισμένες, ενεργειακά βελτιωμένες και λειτουργικά αξιοποιήσιμες κατοικίες».
Η συνεδρίαση και η ομόφωνη απόφαση  της ΔΕ ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας
Η απόφαση ελήφθη στην 9η συνεδρίαση της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας στις 27 Αυγούστου 2026, η οποία άρχισε στις 18:00 και ολοκληρώθηκε στις 19:50. Το επίσημο απόσπασμα πρακτικών φέρει ημερομηνία Πάτρα, 14 Σεπτεμβρίου 2026 και αριθμό πρωτοκόλλου 1541.
Παρόντες ήταν ο Ευάγγελος Καραχάλιος, Μηχανικός Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πρόεδρος, η Ουρανία Πάλμου, Πολιτικός & Αρχιτέκτονας Μηχανικός, Αντιπρόεδρος, η Ευτυχία Μπάρλου, MSc Πολιτικός Μηχανικός, Γενική Γραμματέας, ο Σωτήριος Βλαχοστάθης, Ηλεκτρολόγος & Ηλεκτρονικός Μηχανικός, η Ευφροσύνη Βόγλη, Χημικός Μηχανικός, η Χριστίνα Γεωργοπούλου, Πολιτικός Μηχανικός, ο Παναγιώτης Μόσχοβος, Πολιτικός Μηχανικός, ο Ιωάννης Σελίμης, Ηλεκτρολόγος Μηχανικός & Τεχνολογίας Υπολογιστών, ο οποίος προσήλθε στις 18:15, και ο Νικόλαος Χρυσοβιτσάνος, Πολιτικός Μηχανικός. Παρίστατο επίσης ο Χρήστος Φαλλιέρος, Γραμματέας Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας.
Απόντες ήταν η Γλυκερία Παπαδάμ, Πολιτικός Μηχανικός, και ο Σταύρος Σταυρόπουλος, Πολιτικός Μηχανικός.
Η Διοικούσα Επιτροπή έκανε ομόφωνα αποδεκτή την πρόταση του Προέδρου Ευάγγελου Καραχάλιου για τη σύνταξη του Τεχνικού Υπομνήματος, το οποίο επισυνάπτεται στην απόφαση και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της. Η απόφαση επικυρώθηκε αυθημερόν. Το επίσημο πρακτικό υπογράφεται από τον Ευάγγελο Καραχάλιο, Μηχανικό Χωροταξίας, Πολεοδομίας & Περιφερειακής Ανάπτυξης, Πρόεδρο του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, και την Ευτυχία Μπάρλου, Πολιτικό Μηχανικό, Γενική Γραμματέα του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας.
Δείτε το επίσημο πρακτικό της συνεδρίασης της ΔΕ ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας: ΕΔΩ
Του Αργύρη Δεμερτζ
πηγή ecopress.gr
IDnews

Καθιζήσεις, ρωγμές σε φέροντα στοιχεία και τα τεχνικά δεδομένα για τα κτίρια στην Κυψέλη.: Γραμμή 4 Μετρό

Η καταγραφή υποχωρήσεων του εδάφους έως και 55 χιλιοστά, έναντι ανώτατου ορίου ασφαλείας 15 χιλιοστών, καθώς και γωνιακές παραμορφώσεις διπλάσιες του ορίου συναγερμού, συνθέτουν το τεχνικό αποτύπωμα από τη διέλευση του μηχανήματος διάνοιξης σηράγγων (TBM) στην Κυψέλη. Τα δεδομένα αυτά, τα οποία περιλαμβάνονται στην προσωρινή έκθεση πραγματογνωμοσύνης του δομοστατικού πολιτικού μηχανικού Νικόλαου Κρασάκη και του καθηγητή του ΕΜΠ Δημητρίου Καλιαμπάκου, μεταβάλλουν ριζικά τη δημόσια συζήτηση: οι επιπτώσεις του έργου δεν περιορίζονται σε ρηγματώσεις επιχρισμάτων, αλλά αφορούν άμεσα τον φέροντα οργανισμό τουλάχιστον οκτώ κτιρίων.
Ποια είναι τα πραγματικά γεωτεχνικά και δομοστατικά δεδομένα της έκθεσης;
Η έκθεση βασίστηκε στην ανάλυση των μετρήσεων που παραχώρησε η Ελληνικό Μετρό για 14 από τις 25 πολυκατοικίες όπου έχουν αναφερθεί προβλήματα. Τα ευρήματα καταδεικνύουν αστοχία των αρχικών μοντέλων πρόβλεψης καθιζήσεων:
Διαφορική καθίζηση: Σε συγκεκριμένα σημεία μετρήθηκε βύθιση τετραπλάσια του επιτρεπτού ορίου (55 mm αντί 15 mm).
Στροφή κτιρίων: Οι υπολογισμένες τιμές μέγιστης γωνιακής παραμόρφωσης έφτασαν στο 1/350, όταν το καθορισμένο όριο συναγερμού βρίσκεται στο 1/700.
Βλάβες φέροντος οργανισμού: Καταγράφηκαν ρωγμές σε υποστυλώματα και δοκούς σε οκτώ πολυκατοικίες. Παράλληλα, σε τέσσερα κτίρια παρατηρείται παραμόρφωση κουφωμάτων, κλασικό σύμπτωμα διαφορικής μετατόπισης των θεμελίων.
Κατηγοριοποίηση επικινδυνότητας: Από το εξετασθέν δείγμα των 14 κατασκευών, μόνο τρεις παραμένουν στην κατηγορία χαμηλού κινδύνου («πράσινο»). Πέντε κτίρια κατατάχθηκαν αρχικά στην κατηγορία υψηλής διακινδύνευσης («κόκκινο») και τρία σε μέση («κίτρινο»), ενώ για άλλα τρία τα διαθέσιμα στοιχεία κρίθηκαν ανεπαρκή για ασφαλή ταξινόμηση.
Η γεωμετρία της σήραγγας επιτείνει το πρόβλημα. Το διάκενο ανάμεσα στην οροφή της υπόγειας διάνοιξης και τη στάθμη θεμελίωσης των υπογείων είναι εξαιρετικά μικρό. Υπό αυτές τις συνθήκες, οι τάσεις που εκτονώνονται κατά την εκσκαφή μεταφέρονται άμεσα στην ανωδομή, ιδιαίτερα όταν η πίεση του μετώπου του TBM δεν εξισορροπεί πλήρως τις γεωστατικές πιέσεις.
Γιατί απέτυχαν οι αρχικές εκτιμήσεις επικινδυνότητας των κτιρίων;
Η αξιοπιστία ενός μοντέλου τρωτότητας εξαρτάται από την ακρίβεια των δεδομένων εισόδου. Στην περίπτωση της Κυψέλης, οι πραγματογνώμονες εντόπισαν ουσιώδη σφάλματα στα μητρώα των ακινήτων:
Αναντιστοιχία στατικού συστήματος: Κτίρια με φέρουσα τοιχοποιία ή μικτό σύστημα (τοιχοποιία με στοιχεία οπλισμένου σκυροδέματος) καταγράφηκαν εσφαλμένα ως αμιγείς κατασκευές οπλισμένου σκυροδέματος.
Απόκλιση χρονολογίας ανέγερσης: Εντοπίστηκαν περιπτώσεις όπου κτίρια των δεκαετιών 1930 και 1940 εμφανίζονταν ως κατασκευές του 1950 ή του 1960. Η διαφορά αυτή μεταβάλλει ριζικά τον υπολογισμό σεισμικής και στατικής αντοχής, καθώς αλλάζει ο κανονισμός βάσει του οποίου μελετήθηκαν.
Λανθασμένη αντιστοίχιση μελετών: Παρατηρήθηκε ακόμη και απόδοση μελέτης τρωτότητας σε λάθος διεύθυνση, αξιολογώντας ακίνητο με βάση τα χαρακτηριστικά γειτονικού κτιρίου.
Χρονικό κενό παρακολούθησης: Η πλειονότητα των αυτοψιών του φορέα υλοποίησης σταμάτησε την άνοιξη, παρότι οι κάτοικοι ανέφεραν ενεργή εξέλιξη των ρωγμών κατά τους θερινούς μήνες.
Η υποτίμηση των δομικών χαρακτηριστικών οδήγησε σε πλασματικά χαμηλούς δείκτες επικινδυνότητας. Έτσι, το σύστημα παρακολούθησης απέτυχε να λειτουργήσει προληπτικά πριν την εκδήλωση ορατών βλαβών.
Προκλήσεις
Η διαχείριση του μετώπου στην Κυψέλη αναδεικνύει τρεις κρίσιμες τεχνικές και επιχειρησιακές προκλήσεις για την υλοποίηση της Γραμμής 4:
Γεωτεχνική ανομοιογένεια και αστικό περιβάλλον: Το υπέδαφος της Αθήνας χαρακτηρίζεται από έντονες εναλλαγές αθηναϊκού σχιστόλιθου, αποσαθρωμένων ζωνών και τεχνητών επιχώσεων. Σε συνδυασμό με το παλαιό, μη οπλισμένο κτιριακό απόθεμα της περιοχής, οποιαδήποτε διάνοιξη σε μικρό βάθος απαιτεί εκτεταμένα προστατευτικά μέτρα πριν από τη διέλευση (όπως ενέματα αντιστάθμισης – compensation grouting ή προηγούμενη στεγάνωση/ενίσχυση), τεχνικές που αυξάνουν σημαντικά το κόστος και τον χρόνο εκτέλεσης.
Επανεκκίνηση του μετροπόντικα υπό καθεστώς αβεβαιότητας: Το TBM παραμένει ακινητοποιημένο κάτω από κτίρια που έχουν ήδη υποστεί δομικές βλάβες. Η επανεκκίνηση ενός μηχανήματος τέτοιου μεγέθους ενέχει ρίσκο πρόκλησης νέων δυναμικών φορτίων και πρόσθετων παραμορφώσεων. Η εκπόνηση πλήρων μελετών στατικής επάρκειας (και όχι απλών οπτικών ελέγχων) απαιτεί εβδομάδες ενδελεχών εργαστηριακών και επιτόπιων δοκιμών, πιέζοντας ασφυκτικά τα χρονοδιαγράμματα της σύμβασης.
Θεσμική διαφάνεια και διαχείριση ευθύνης: Η απόκλιση μεταξύ των αρχικών διαβεβαιώσεων για «μηδενική βλάβη στον φέροντα οργανισμό» και της πραγματικότητας που περιγράφουν οι τεχνικοί σύμβουλοι δημιουργεί σοβαρό έλλειμμα εμπιστοσύνης. Η άρνηση ή καθυστέρηση παράδοσης κρίσιμων τηλεμετρικών δεδομένων (όπως οι πιέσεις μετώπου του TBM και τα αρχεία γεωμηχανικής παρακολούθησης) επιβραδύνει τη λήψη αποφάσεων και μεταφέρει τη διαφωνία στις αίθουσες των δικαστηρίων μέσω ασφαλιστικών μέτρων, απειλώντας το έργο με πολυμηνιαίες δικαστικές εμπλοκές.
Η ουσία της είδησης
Η τεχνική έκθεση των πραγματογνωμόνων αποκαλύπτει καθιζήσεις έως 55 χλστ. και δομικές ρωγμές σε κτίρια της Κυψέλης, διαψεύδοντας τις αρχικές εκτιμήσεις περί επιφανειακών μόνο επιπτώσεων από τη διέλευση του μετροπόντικα. Η επανεκκίνηση των εργασιών της Γραμμής 4 προϋποθέτει πλέον ουσιαστικό επανέλεγχο της στατικής επάρκειας των ακινήτων και εφαρμογή στοχευμένων τεχνικών ενίσχυσης πριν από κάθε νέα υπόγεια διάνοιξη.
πηγη news.b2green.gr
IDnews

ΣτΕ: ποιές και πως οικοδομικές άδειες βγάζουν το ακίνητο από τους δασικούς χάρτες

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θέτει σε αμφισβήτηση τις παλαιές οικοδομικές άδειες, ακόμη και άνω των 40 ετών, που εκδόθηκαν και υλοποιήθηκαν κανονικά σε μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών από το 1975 έως το 2011, ως αυτοτελές τεκμήριο για την εξαίρεση ακινήτου από κυρωμένο δασικό χάρτη.
Τα νέα δεδομένα για ακίνητα με παλιές οικοδομικές άδειες δημιουργεί η απόφαση του ΣτΕ 1157/2026, η οποία αφορά ακίνητο στην περιοχή της Παλλήνης, όπου υπήρχε οικοδομή ανεγερθείσα βάσει οικοδομικής άδειας του 1977. Η ιδιοκτήτρια προσέφυγε κατά της κύρωσης του δασικού χάρτη, στον οποίο η επίδικη έκταση είχε καταχωριστεί ως ΔΑ, δηλαδή εκχερσωμένη δασική έκταση.
Η νέα απόφαση του ΣτΕ ναι μεν δικαίωσε ιδιοκτήτρια στην Παλλήνη απέναντι στον κυρωμένο δασικό χάρτη, αλλά ταυτόχρονα ανοίγει ένα κρίσιμο ζήτημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες στους δασικούς χάρτες, καθώς ξεκαθαρίζει ότι το γεγονός ότι το Δημόσιο εξέδωσε μία οικοδομική άδεια πριν από 40 ή 45 χρόνια δεν αρκεί από μόνο του για να κλείσει σήμερα το δασικό ζήτημα.
Ο νέος κανόνας που διατυπώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ αφορά τις οικοδομικές άδειες μετά την 11η Ιουνίου 1975 και πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4030/2011. Πρόκειται δηλαδή για μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών, μέσα στην οποία εκδόθηκε μεγάλος αριθμός οικοδομικών αδειών, πολλές σε εκτός σχεδίου περιοχές, που σήμερα εμπίπτουν στους κυρωμένους δασικούς χάρτες και ανοίγει θέμα για τον δασικό χαρακτηρισμό αλλά και για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών χιλιάδων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα.
ΣτΕ: «οι οικοδομικές άδειες δεν αρκούν από μόνες τους»
 «Οι άδειες αυτές, εφόσον έχουν εκδοθεί μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 […] δεν αρκούν από μόνες τους για να καταστήσουν αυτοθρόως νόμιμες τις επεμβάσεις που έχουν λάβει χώρα σε δασική έκταση», λέει συγκεκριμένα η νέα απόφαση του ΣτΕ, υπογραμμίζοντας ότι μετά τη συνταγματική τομή του 1975, η έκδοση μιας οικοδομικής άδειας από πολεοδομική αρχή δεν αρκεί μόνη της για να υπερκεράσει τη δασική προστασία.
Το ΣτΕ συνδέει τη θέση αυτή με το άρθρο 24 παρ. 1 του Συντάγματος, το οποίο απαγορεύει τη μεταβολή του προορισμού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός εάν συντρέχουν οι συνταγματικά προβλεπόμενες εξαιρετικές προϋποθέσεις.
Απαιτείται πλήρης απόδειξη του διοικητικού υποβάθρου
Απαιτείται, όπως αναφέρει η νέα απόφαση του ΣτΕ, «η συνεκτίμηση και άλλων στοιχείων και δεδομένων», τα οποία οφείλει να επικαλεστεί και να προσκομίσει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ενώπιον του Δικαστηρίου, υπογραμμίζοντας ως δύο κρίσιμα στοιχεία τα οποία πρέπει να συνοδεύουν την οικοδομική άδεια ως τεκμήριο εξαίρεσης του ακινήτου από τον κυρωμένο δασικό χάρτη ότι αυτά είναι:
-«Η χορήγηση των οικοδομικών αδειών μετά από έκδοση βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί του μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης». Και «η τήρηση των όρων αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο έκδοσης της σχετικής άδειας».
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει όχι μόνο ότι έχει μία άδεια, αλλά και ότι η άδεια στηρίχθηκε σε νόμιμο και επαρκές διοικητικό υπόβαθρο.
Κρίσιμη η βεβαίωση της δασικής υπηρεσίας
Η πρώτη κρίσιμη απόδειξη είναι η θέση της αρμόδιας δασικής υπηρεσίας κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας. Η νέα απόφαση του ΣτΕ αναφέρει ρητά, ως ενδεικτικό στοιχείο, τη χορήγηση της άδειας κατόπιν βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης.
Αυτό δεν σημαίνει ότι μόνο ένα συγκεκριμένο έγγραφο μπορεί να αποδείξει τον μη δασικό χαρακτήρα. Η απόφαση χρησιμοποιεί τη λέξη «ενδεικτικώς», αφήνοντας χώρο και για άλλες διοικητικές πράξεις ή στοιχεία.
Καθίσταται όμως σαφές ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά στην πολεοδομική άδεια, αλλά χρειάζεται να αποδεικνύει ποια ήταν η θέση της δασικής διοίκησης για την έκταση εκείνη την εποχή.
Βεβαίωση Πολεοδομίας για τη νομιμότητα της άδειας και την  αρτιότητα
Το δεύτερο σκέλος της νέας απόφασης του ΣτΕ αφορά την ίδια την πολεοδομική νομιμότητα της άδειας. Το ΣτΕ ζητεί να ελέγχεται εάν είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε, όταν εκδόθηκε η άδεια.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται βεβαίωση ή άλλο διοικητικό στοιχείο από την Πολεοδομία, από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο πληρούσε τις τότε προϋποθέσεις αρτιότητας και ότι η άδεια εξακολουθεί να είναι ισχυρή.
Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια υπήρχε πράγματι σχετικό έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης .
Πως δικαιώθηκε στον δασικό χάρτη η ιδιοκτήτρια στην υπόθεση της Παλλήνης
Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια, το δικαστήριο συνεκτίμησε τρία βασικά στοιχεία, τα οποία είναι:
♦ Πρώτον, η ύπαρξη της οικοδομικής άδειας που είχε εκδοθεί νομίμως το 1977.
♦ Δεύτερον, έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης, από το οποίο προέκυπτε ότι η άδεια «δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί» και ότι είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας για την έκδοσή της.
♦ Τρίτον, έγγραφα του Δασαρχείου Πεντέλης, από τα οποία διαπιστωνόταν καταρχήν ότι η επίδικη έκταση «δεν φέρει δασικό χαρακτήρα».
Η απόφαση αναφέρει ρητά ότι από το περιεχόμενο των στοιχείων που προσκομίστηκαν «κλονίζεται η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξης» κατά το μέρος που αφορούσε τον χαρακτηρισμό της έκτασης ως ΔΑ.
Το Δικαστήριο έκρινε ότι πέραν ύπαρξη της οικοδομικής άδειας το σύνολο των διοικητικών στοιχείων ήταν τέτοιο, ώστε να καθιστά ανεπαρκή την αιτιολογία της καταχώρισης του συγκεκριμένου ακινήτου στο κυρωμένο δασικό χάρτη ως «Δασικό Ακίνητο».
Προσφυγή στο ΣτΕ, χωρίς να έχει προηγηθεί αντίρρηση στον δασικό χάρτη
Στην συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ, έκρινε και το γεγονός ότι από την ιδιοκτήτρια πριν προσφύγει στο ανώτατο δικαστήριο δεν είχε υποβληθεί αντίρρηση στον Δασικό Χάρτη, προσκομίζοντας την οικοδομική άδεια του 1977 και τις βεβαιώσεις του Δασαρχείου και της Πολεοδομίας. 
Το ΣτΕ δέχθηκε ότι η μη προσκόμισή τους ήταν καταρχήν δικαιολογημένη, λόγω της «εύλογης πεποίθησης της αιτούσας» ότι, εξαιτίας ιδίως της ύπαρξης της οικοδομικής άδειας, η έκταση δεν θα μπορούσε να συμπεριληφθεί στον δασικό χάρτη. Παράλληλα όμως η απόφαση του δικαστηρίου υπογραμμίζει ότι η διαδικασία των αντιρρήσεων είναι σημαντική και εξηγεί με σαφήνεια πότε οι αντιρρήσεις είναι αναγκαίες.
Στις αντιρρήσεις κρίνονται τα τεχνικά στοιχεία βλάστησης
Η νομοθετική πρόβλεψη των αντιρρήσεων κατά του αναρτημένου δασικού χάρτη έχει, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, συγκεκριμένο σκοπό, ώστε να μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης να αμφισβητήσει τον δασικό χαρακτήρα συγκεκριμένης έκτασης ενώπιον ειδικού οργάνου με τις αναγκαίες τεχνικές γνώσεις.
Στο στάδιο αυτό μπορούν να υποβληθούν και να αξιολογηθούν τεχνικής φύσεως ισχυρισμοί, όπως φωτοερμηνείες, αεροφωτογραφίες και δεδομένα σχετικά με τη βλάστηση.
Εάν οι αντιρρήσεις απορριφθούν, η αιτιολογία της απόρριψής τους μπορεί στη συνέχεια να ελεγχθεί από το ΣτΕ, έκρινε το δικαστήριο θέτοντας συγκεκριμένους περιορισμούς για τη δικαστική επανεξέταση της υπόθεσης .
Χωρίς αντιρρήσεις δεν εξετάζονται αργότερα φωτοερμηνείες
Εάν ο ιδιοκτήτης δεν ασκήσει αντιρρήσεις, μπορεί μεν να προσβάλει δικαστικά την κύρωση, αλλά δεν μπορεί τότε να εισαγάγει για πρώτη φορά τεχνικούς ισχυρισμούς που έπρεπε να είχαν εξεταστεί από την Επιτροπή Αντιρρήσεων κρίνει η νέα απόφαση του ΣτΕ.
Και αναφέρει ότι δεν είναι παραδεκτή η επίκληση στοιχείων τεχνικής φύσεως σχετικών με τη βλάστηση και κατονομάζει ειδικά «εκθέσεις φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών κ.λπ.», δίνοντας το μήνυμα ότι η άσκηση αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες αποτελεί κρίσιμη και καθοριστική  διαδικασία για την αμφισβήτηση του δασικού χαρακτηρισμού ακινήτου στον δασικό χάρτη.
Πότε και πως γίνεται προσφυγή και τι αποφασίζει το ΣτΕ για τον αποχαρακτηρισμό της έκτασης
Η απόφαση του  ΣτΕ αναδεικνύει πάντως ότι η μη άσκηση αντιρρήσεων δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης χάνει κάθε δικαίωμα δικαστικής προστασίας, καθώς αναγνωρίζει ότι μπορεί να ασκηθεί αίτηση ακύρωσης στον ανώτατο δικαστήριο, με επίκληση διοικητικών πράξεων και άλλων νομικών στοιχείων, που δεν απαιτούν τεχνική αξιολόγηση της βλάστησης.
Στην κατηγορία αυτή μπορούν να ενταχθούν οικοδομικές άδειες, έγγραφα δασικών υπηρεσιών, πράξεις Πολεοδομίας και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν πώς αντιμετωπιζόταν διοικητικά το ακίνητο.
Παράλληλα στη νέα απόφαση υπογραμμίζεται ότι το ίδιο το ΣτΕ δεν κρίνει οριστικά ότι η έκταση είναι μη δασική αναφέροντας ότι όταν τα προσκομιζόμενα στοιχεία κλονίζουν την αιτιολογία της κύρωσης, το Δικαστήριο «την ακυρώνει, κατά το μέρος που αφορά το επίδικο ακίνητο, και αναπέμπει την υπόθεση στη Διοίκηση».
Η Διοίκηση οφείλει στη συνέχεια να εξετάσει εκ νέου τον δασικό ή μη χαρακτήρα της έκτασης και να αναμορφώσει κατάλληλα τον δασικό χάρτη.
Επανεξέταση της υπόθεσης με αεροφωτογραφίες και τοπογραφικά
Στην υπόθεση της Παλλήνης το ΣτΕ παρέπεμψε ρητά στη δυνατότητα να συνεκτιμηθούν και άλλα στοιχεία κατά την επανεξέταση από τη Διοίκηση. Η απόφαση αναφέρει χαρακτηριστικά ότι μπορούν να προσκομιστούν «αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά διαγράμματα κ.λπ.», ώστε η Διοίκηση να κρίνει εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 7 του άρθρου 3 του ν. 998/1979.
Η τελική κρίση για την εξαίρεση από τη δασική νομοθεσία επιστρέφει επομένως στη Διοίκηση.
Η εξαίρεση περιορίζεται στην αναγκαία επιφάνεια
Ακόμη και όταν γίνει δεκτό ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εξαίρεσης, αυτή δεν αφορά υποχρεωτικά ολόκληρο το ακίνητο. Η νέα απόφαση του ΣτΕ  είναι απολύτως συγκεκριμένη: η εξαίρεση μπορεί να αφορά «μόνον κατά την απολύτως αναγκαία επιφάνειά της για την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας».
Αυτό σημαίνει ότι μία άδεια για συγκεκριμένο κτίσμα μέσα σε μεγάλη έκταση δεν συνεπάγεται αυτόματα εξαίρεση ολόκληρου του γηπέδου από τη δασική νομοθεσία.
Διαφορετικό καθεστώς για άδειες πριν το 1975
Για τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975, η νομολογία του ΣτΕ είναι διαφορετική και σαφώς ευνοϊκότερη για τον ιδιοκτήτη. Με τη ΣτΕ 1935/2025 κρίθηκε ότι εκτάσεις οι οποίες είχαν νομίμως απολέσει τον δασικό χαρακτήρα τους πριν από την 11η Ιουνίου 1975, βάσει διοικητικών πράξεων που καλύπτονται από το τεκμήριο νομιμότητας, δεν μπορούν σήμερα να χαρακτηρίζονται ως δάση ή δασικές εκτάσεις ούτε μέσω της διαδικασίας κατάρτισης και κύρωσης δασικού χάρτη.
Η συγκεκριμένη απόφαση αφορούσε έκταση 143 τ.μ., όπου είχαν ανεγερθεί με άδειες προ του 1975 ισόγεια κτίσματα – αποθήκη και πατητήρι – για τη λειτουργία οινοποιείου. Οι άδειες δεν είχαν ανακληθεί ή ακυρωθεί.
Το ΣτΕ έκρινε ότι η Διοίκηση όφειλε να λάβει υπόψη τις άδειες αυτές και να εξετάσει εάν η έκταση έπρεπε να εξαιρεθεί από τη δασική νομοθεσία.
Η ουσιαστική διαφορά βρίσκεται ακριβώς στη χρονική τομή του 1975. Οι προγενέστερες νόμιμες διοικητικές πράξεις μπορούν να αποδεικνύουν ότι η έκταση είχε ήδη νομίμως αλλάξει χαρακτήρα πριν από τη συνταγματική ενίσχυση της προστασίας των δασών. Αντίθετα, για τις άδειες μετά το 1975 εφαρμόζεται το αυστηρότερο πλαίσιο του άρθρου 24 του Συντάγματος και απαιτείται πρόσθετη τεκμηρίωση.
Και στις δύο περιπτώσεις πάντως ισχύει ένα βασικό όριο, ότι η εξαίρεση μπορεί να αφορά μόνο την απολύτως αναγκαία επιφάνεια που συνδέεται με την εφαρμογή της συγκεκριμένης οικοδομικής άδειας και όχι αυτομάτως ολόκληρη την ιδιοκτησία.
ΣτΕ 1157/2026: οικοδομική άδεια που εκδόθηκε μετά το 1975 δεν αρκεί από μόνη της για εξαίρεση από τη δασική νομοθεσία
ΣτΕ 1935/2025: Νομιμοποιημένες οικοδομές πριν το 1975 δεν μπορούν να εμφανίζονται ως «δάση»

πηγή ecopress.gr
Didonis

Οπτικές ίνες στα κτίρια: Τι να γνωρίζουν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δείχνουν ιδιοκτήτες ακινήτων και διαχειριστές πολυκατοικιών πριν επιτρέψουν την κατασκευή νέας υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που έχουν ήδη ενταχθεί και χρηματοδοτηθεί από το πρόγραμμα «Smart Readiness».
Η ΠΟΜΙΔΑ προειδοποιεί ότι η δημιουργία δεύτερης, παράλληλης υποδομής, ενώ υπάρχει ήδη η επιδοτούμενη εγκατάσταση του κτιρίου, είναι παράνομη και μπορεί να προκαλέσει σοβαρές οικονομικές και νομικές συνέπειες, ακόμη και υποχρέωση επιστροφής της επιδότησης. Για τον λόγο αυτό καλεί τις διαχειρίσεις να μην υπογράφουν σχετικές άδειες, να μην επιτρέπουν δεύτερες εγκαταστάσεις και να διατηρούν πλήρη φάκελο των εγγράφων του προγράμματος.
Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η υποδομή που κατασκευάστηκε μέσω του «Smart Readiness» δεν ανήκει αποκλειστικά στον πάροχο που την εγκατέστησε, αλλά αποτελεί υποδομή ολόκληρου του κτιρίου και πρέπει να είναι διαθέσιμη για χρήση από όλους τους παρόχους. Κατά συνέπεια, διαφορετικός πάροχος δεν πρέπει να δημιουργεί νέα παράλληλη εγκατάσταση, αλλά να αξιοποιεί την ήδη υπάρχουσα. Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, τυχόν δεύτερη υποδομή μπορεί να θεωρηθεί παράβαση των όρων της κοινοτικής χρηματοδότησης, με κίνδυνο επιστροφής της επιδότησης και πρόσθετων επιβαρύνσεων για διαχειριστές και συνιδιοκτήτες.
Ολόκληρη η ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ
«Παράνομη η κατασκευή δεύτερης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που επιδοτήθηκαν από το “SMART READINESS”!»
Η ΠΟΜΙΔΑ ενημερώνει και πάλι τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους διαχειριστές πολυκατοικιών ότι η κατασκευή δεύτερης, παράλληλης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια τα οποία έχουν ήδη ενταχθεί και χρηματοδοτηθεί από το ευρωπαϊκά χρηματοδοτούμενο πρόγραμμα Smart Readiness, ενώ έχει ήδη κατασκευαστεί η προβλεπόμενη από το πρόγραμμα υποδομή, ΕΙΝΑΙ ΠΑΡΑΝΟΜΗ και εγκυμονεί σοβαρούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους.
Η σχετική ενημέρωση προκύπτει από επίσημα έγγραφα και απαντήσεις αρμόδιων φορέων, τα οποία βρίσκονται στη διάθεση της ΠΟΜΙΔΑ και επιβεβαιώνουν το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις επιδοτούμενες υποδομές του προγράμματος.
Το Ευρωπαϊκό Πρόγραμμα Smart Readiness χρηματοδότησε την εγκατάσταση υποδομών που έχουν συγκεκριμένα τεχνικά χαρακτηριστικά και συγκεκριμένο σκοπό: να καταστήσουν τα κτίρια κατάλληλα για τη σύνδεσή τους με σύγχρονα δίκτυα ηλεκτρονικών επικοινωνιών, μεταξύ άλλων και με δίκτυα οπτικών ινών.
Η επιδοτούμενη υποδομή δεν αποτελεί, επομένως, μια προσωρινή εγκατάσταση και ιδιοκτησία ενός συγκεκριμένου παρόχου, αλλά υποδομή ολοκλήρου του κτιρίου, η οποία κατασκευάστηκε με δημόσια και ευρωπαϊκή χρηματοδότηση και υπό συγκεκριμένους όρους και προϋποθέσεις και είναι διαθέσιμη για χρήση σε όλους τους παρόχους.
Κίνδυνος επιστροφής της επιδότησης
Η ΠΟΜΙΔΑ έρχεται και πάλι να επιστήσει ιδιαίτερα την προσοχή των ιδιοκτητών και των διαχειριστών στο γεγονός ότι η εκ των υστέρων κατασκευή δεύτερης παράλληλης υποδομής, από πάροχο άλλο από αυτόν που κατασκεύασε την πρώτη υποδομή, ενώ είναι υποχρεωμένος να χρησιμοποιήσει την ήδη υπάρχουσα, είναι παράνομη, αυθαίρετη και μη επιτρεπόμενη και αποτελεί παράβαση των όρων με τους οποίους χορηγήθηκε η κοινοτική χρηματοδότηση.
Άμεση συνέπεια της παράβασης αυτής είναι η υποχρέωση επιστροφής της επιδότησης που καταβλήθηκε για την αρχική νόμιμη υποδομή, για την οποία ευθύνονται όσοι προχώρησαν ή επέτρεψαν την κατασκευή μη προβλεπόμενης παράλληλης υποδομής. Υπάρχει όμως πάντοτε και ο κίνδυνος για περαιτέρω κυρώσεις και επιβαρύνσεις σε βάρος του διαχειριστή και των συνιδιοκτητών του κτιρίου.
Η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί αυτονόητο ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να έχουν πρόσβαση σε ανταγωνιστικές υπηρεσίες τηλεπικοινωνιών. Ο ανταγωνισμός μεταξύ των παρόχων, όμως, δεν μπορεί να δημιουργεί ή να μετακυλίει στους ιδιοκτήτες και στις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών τον κίνδυνο απώλειας μιας ευρωπαϊκής επιδότησης που έχει ήδη χορηγηθεί για την κατασκευή της απαιτούμενης υποδομής.
Τι ζητά η ΠΟΜΙΔΑ
Για τον λόγο αυτό, αλλά και διότι πρέπει να προστατεύονται οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών από αχρείαστες επεμβάσεις που συνεπάγονται κακοποίηση της αισθητικής και της λειτουργικότητάς τους, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει και ζητά από όλους τους εμπλεκομένους στο θέμα των οπτικών ινών τα εξής:
Α. Από όλους τους εμπλεκόμενους παρόχους υπηρεσιών οπτικής ίνας να τηρούν απαρέγκλιτα το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και να μην προχωρούν σε εγκαταστάσεις που μπορούν να δημιουργήσουν προβλήματα νομιμότητας ή να θέσουν σε κίνδυνο τη χρηματοδότηση των κτιρίων.
Β. Από τους διαχειριστές πολυκατοικιών και τους ιδιοκτήτες ακινήτων γενικά που έχουν ενταχθεί και επιδοτηθεί από το Smart Readiness:
1. Να μην υπογράφουν συμφωνίες που να παρέχουν άδεια για την κατασκευή δεύτερης παράλληλης υποδομής στο ίδιο κτίριο.
2. Να μην επιτρέπουν την εγκατάσταση δεύτερης παράλληλης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που έχουν χρηματοδοτηθεί από το πρόγραμμα Smart Readiness.
3. Να διατηρούν στο αρχείο της διαχείρισης της πολυκατοικίας όλα τα έγγραφα που αφορούν την ένταξη, την επιδότηση και την ολοκλήρωση της υποδομής Smart Readiness.
Γ. Τέλος, η ΠΟΜΙΔΑ ζητά και πάλι από το αρμόδιο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης να δρομολογήσει άμεσα νομοθετική παρέμβαση που θα θέσει τέρμα στην απαράδεκτη αυτή κατάσταση, που έχει μεταβάλει σε πεδίο μάχης και διεκδίκησης τους κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών μεταξύ των παρόχων, καθένας των οποίων προχωρεί σε δική του «κεντρική» εγκατάσταση, αγνοώντας κάθε προϋπάρχουσα, με όλους τους κινδύνους που εκτέθηκαν παραπάνω.
Την ανακοίνωση υπογράφει ο Στράτος Ι. Παραδιάς, Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω
Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ – Επίτιμος Πρόεδρος UIPI
πηγή ecopress.gr
IDnews

Απάτες: μετά τους «τεχνικούς ΔΕΔΔΗΕ» ήρθαν οι «υπάλληλοι Πολεοδομίας»

Νέα μορφή παίρνουν οι απάτες με επιτήδειους, που εμφανίζονται ως δήθεν υπάλληλοι υπηρεσιών και επιχειρούν να αποσπάσουν χρήματα από πολίτες και ιδιοκτήτες ακινήτων. Μετά τα επανειλημμένα περιστατικά με «τεχνικούς» του ΔΕΔΔΗΕ ή εταιρειών ηλεκτρικής ενέργειας, «λογιστές» και ακόμη και πρόσωπα που εμφανίζονται ως τραπεζικά στελέχη, καταγράφεται τώρα και το τέχνασμα των «υπαλλήλων Πολεοδομίας».
Οι δράστες χρησιμοποιούν πλαστά έγγραφα, επικαλούνται δήθεν αυτοψίες και πολεοδομικές παραβάσεις και απαιτούν άμεση πληρωμή προστίμων σε μετρητά. Η περίπτωση που αποκαλύφθηκε στη Λάρισα δείχνει ότι οι απάτες γίνονται περισσότερο οργανωμένες και πειστικές, με στόχο να εκμεταλλευτούν τον φόβο του πολίτη απέναντι σε μια υποτιθέμενη δημόσια υπηρεσία.
Από τους «τεχνικούς ρεύματος» στους «υπαλλήλους Πολεοδομίας»
Η μέθοδος δεν είναι καινούργια, αλλά αλλάζει συνεχώς «ταυτότητα». Τα αστυνομικά δελτία καταγράφουν οργανωμένες ομάδες που προσποιούνται υπαλλήλους εταιρειών ηλεκτρικής ενέργειας, λογιστές ή άλλα πρόσωπα εμπιστοσύνης και πείθουν κυρίως ηλικιωμένους να παραδώσουν χρήματα και τιμαλφή. Τον Ιούλιο του 2026 η ΕΛ.ΑΣ. ανακοίνωσε την εξάρθρωση συμμορίας που δρούσε σε όλη την επικράτεια παριστάνοντας λογιστές και υπαλλήλους εταιρείας ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ στην Ηλεία καταγράφηκαν ανάλογες απάτες με δράστες, που εμφανίζονταν ως «υπάλληλοι της ΔΕΗ». Στη νέα εκδοχή της απάτης, στο στόχαστρο μπαίνει πλέον και η Πολεοδομία, με πλαστές εκθέσεις αυτοψίας και δήθεν πρόστιμα αυθαιρέτων.
Επιτήδειοι ως υπάλληλοι Πολεοδομίας ζητούν χρήματα για δήθεν πρόστιμα
Την προσοχή των πολιτών εφιστά ο Δήμος Λαρισαίων, μετά την εμφάνιση επιτήδειων που προσποιούνται υπαλλήλους της Πολεοδομίας και ζητούν χρήματα για ανύπαρκτα πρόστιμα.
Σύμφωνα με ανακοίνωση του Δήμου, οι δράστες προσεγγίζουν πολίτες επιδεικνύοντας πλαστό έγγραφο, το οποίο εμφανίζεται ως έκθεση αυτοψίας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας. Με αυτό επιχειρούν να πείσουν τα υποψήφια θύματα ότι στο ακίνητό τους έχει διαπιστωθεί πολεοδομική παράβαση, έχει επιβληθεί πρόστιμο και απαιτείται άμεση εξόφλησή του.
Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι οι επιτήδειοι ζητούν την καταβολή του δήθεν προστίμου σε μετρητά και επί τόπου, επιχειρώντας να δημιουργήσουν στον πολίτη την εντύπωση ότι πρόκειται για επίσημη διαδικασία του Δήμου.
Ζήτησαν 250 ευρώ με πλαστή «έκθεση αυτοψίας»
Χαρακτηριστικό περιστατικό καταγράφηκε στη συνοικία των Αγίων Σαράντα στη Λάρισα, όπου οι επιτήδειοι φέρονται να ζήτησαν από πολίτη 250 ευρώ σε μετρητά, υποστηρίζοντας ότι το ποσό αφορούσε οφειλή προς τον Δήμο.
Το πλαστό έγγραφο που χρησιμοποίησαν δεν ήταν μια απλή πρόχειρη ειδοποίηση. Σύμφωνα με τον Δήμο, είχε διαμορφωθεί έτσι ώστε να μοιάζει με πραγματικό διοικητικό έγγραφο, καθώς περιλάμβανε υπολογισμό και επιβολή προστίμου, αλλά ακόμη και αναφορά σε διαδικασία υποβολής ένστασης.
Το στοιχείο αυτό δείχνει τον βαθμό προετοιμασίας της απάτης: ο πολίτης δεν βρίσκεται απλώς απέναντι σε κάποιον που ισχυρίζεται προφορικά ότι είναι δημόσιος υπάλληλος, αλλά σε πρόσωπο που εμφανίζει ένα φαινομενικά αναλυτικό «επίσημο» έγγραφο.
Τι ισχύει πραγματικά για τις αυτοψίες της Πολεοδομίας
Η Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Λαρισαίων ξεκαθαρίζει ότι η πραγματική διοικητική διαδικασία είναι εντελώς διαφορετική.
Οι αυτοψίες για πιθανές αυθαίρετες κατασκευές πραγματοποιούνται πάντοτε σε συνεννόηση με τον ενδιαφερόμενο, ενώ μεταξύ της αυτοψίας και της βεβαίωσης οποιουδήποτε προστίμου μεσολαβούν συγκεκριμένα διοικητικά στάδια.
Συνεπώς, η εμφάνιση κάποιου στην πόρτα κατοικίας, πολυκατοικίας ή καταστήματος, ο οποίος επικαλείται «πολεοδομικό πρόστιμο» και ζητά να πληρωθεί άμεσα, αποτελεί σαφές προειδοποιητικό σημάδι.
Καμία δημοτική υπηρεσία δεν εισπράττει μετρητά στην πόρτα
Ο Δήμος Λαρισαίων υπογραμμίζει επίσης έναν κανόνα που οι πολίτες πρέπει να γνωρίζουν: καμία υπηρεσία του Δήμου δεν εισπράττει χρήματα στον δρόμο, σε καταστήματα ή μέσα σε κατοικίες.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι διαχειριστές πολυκατοικιών δεν πρέπει επομένως να παραδίδουν χρήματα σε οποιονδήποτε εμφανίζεται ως υπάλληλος Πολεοδομίας ή άλλης δημοτικής υπηρεσίας και ζητά επί τόπου καταβολή οφειλής ή προστίμου.
Η εμφάνιση εγγράφου, σφραγίδας, υπολογισμού προστίμου ή ακόμη και αναφοράς σε «δικαίωμα ένστασης» δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη ότι πρόκειται για γνήσια διοικητική πράξη.
Το επαναλαμβανόμενο μοτίβο των απατών
Η συγκεκριμένη περίπτωση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο μοτίβο που καταγράφεται επανειλημμένα από την Ελληνική Αστυνομία. Τον Οκτώβριο του 2025 είχε εξαρθρωθεί εγκληματική οργάνωση που προσποιούνταν υπαλλήλους του ΔΕΔΔΗΕ και λογιστές, με συνολικό παράνομο οικονομικό όφελος που, σύμφωνα με την ΕΛ.ΑΣ., ξεπερνούσε τα 2,18 εκατ. ευρώ.
Τον Μάρτιο του 2026 η ΕΛ.ΑΣ. εξέδωσε επίσης ειδική προειδοποίηση για απατεώνες που τηλεφωνούν ως δήθεν λογιστές, ενώ τον Αύγουστο εξιχνιάστηκαν νέες υποθέσεις με δράστες που προσποιούνταν λογιστές και αφαιρούσαν χρήματα και τιμαλφή από ηλικιωμένους σε Νέα Σμύρνη και Παλαιό Φάληρο.
Σε ακόμη πιο χαρακτηριστική περίπτωση στην Αιγιάλεια, δράστες φέρονται να ζητούσαν από ηλικιωμένους να τοποθετήσουν έξω από την κατοικία τους χρήματα και κοσμήματα, ισχυριζόμενοι ότι έπρεπε να γίνει δήθεν «καταγραφή τους από δορυφόρο».
Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες
Όποιος δεχθεί ανάλογη προσέγγιση στη Λάρισα μπορεί να επικοινωνεί απευθείας με τη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Λαρισαίων στα τηλέφωνα:
2410 001072, 2410 001075 και 2410 001076.
Ο Δήμος καλεί παράλληλα τους πολίτες να μην παραδίδουν χρήματα, να επαληθεύουν απευθείας με την αρμόδια υπηρεσία οποιαδήποτε δήθεν οφειλή ή διοικητικό έγγραφο και να καταγγέλλουν άμεσα τέτοια περιστατικά στην Ελληνική Αστυνομία.
πηγή ecopress.gr
IDnews

ΣτΠ: κλείνει παλαιά παράθυρα και ανοίγει νέους δρόμους για την εκτός σχεδίου δόμηση

Δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. 
Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντηση της προς τους ιδιοκτήτες ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δεν σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας».
«Κρίσιμος χρόνος είναι αυτός της έκδοσης της οικοδομικής άδειας»
Η αλληλογραφία ξεκίνησε με αναφορά, που υπέβαλε ο Τίτος Κάββαλος, ως εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου, μετά τη μεταβολή της πρακτικής της τοπικής ΥΔΟΜ του Δήμου Αγίου Νικολάου, η οποία τα τρία προηγούμενα χρόνια ενέκρινε κανονικά οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου και από τις 25 Αυγούστου 2025 σταμάτησε ξαφνικά την έκδοση τους.
Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, προϋφιστάμενα του 2003, αντιμετωπίζονταν επί χρόνια ως οικοδομήσιμα και ότι η μη έκδοση νέων αδειών δημιουργεί άνιση μεταχείριση, ανατροπή επενδύσεων και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου.
Στην πρώτη απάντηση, της 21ης Απριλίου 2026, η Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη Δάφνη Φιλιππάκη αναγνωρίζει ότι για χρόνια είχε διαμορφωθεί στις ΥΔΟΜ η ερμηνεία πως στα προ του 2003 γήπεδα δεν απαιτούνταν πρόσωπο σε δρόμο. Σημειώνει όμως ότι η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση έχει «ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ».
Η Αρχή επικαλείται τις ΣτΕ 176/2023, 350/2024 και 195/2024 και υιοθετεί τη θέση ότι και τα παλαιότερα γήπεδα είναι δομήσιμα μόνον εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο «νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».
Παράλληλα διατυπώνει μία κρίσιμη αρχή: «κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος […] είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας».
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί το τι θεωρούνταν οικοδομήσιμο κατά την αγορά του ακινήτου ή όταν δημιουργήθηκε το γήπεδο. Η ΥΔΟΜ εξετάζει τις προϋποθέσεις που ισχύουν κατά την έκδοση της άδειας.
«Το δεδικασμένο αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση» αλλά η νομολογία δεν αγνοείται
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επισήμανση του Συνηγόρου ότι: «Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε».
Η φράση αυτή, όμως, δεν μπορεί να εκλειφθεί ότι αποτελεί άνοιγμα για να συνεχίζουν οι ΥΔΟΜ να εκδίδουν άδειες αντίθετα προς τη νομολογία. Ο Συνήγορος αμέσως συμπληρώνει ότι το ΣτΕ έχει κρίνει πως η υφιστάμενη διάταξη «δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο», θέση «με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη».
Το μήνυμα προς τις ΥΔΟΜ είναι διπλό: δεν εφαρμόζεται μηχανικά το δεδικασμένο μιας άλλης υπόθεσης, αλλά ούτε μπορεί να παρακάμπτεται η ερμηνεία που έχει πλέον διαμορφώσει το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο.
ΚΑΕΚ, Κτηματολόγιο και ΣΧΟΟΑΠ: το δεύτερο ερώτημα των ιδιοκτητών
Οι 33 ιδιοκτήτες επανήλθαν, αυτή τη φορά με ένα πολύ πιο συγκεκριμένο ερώτημα. Επισήμαναν ότι οι δρόμοι στους οποίους έχουν πρόσωπο τα ακίνητά τους εμφανίζονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο:
«α) με κύρια χρήση – οδικό δίκτυο, β) διαθέτουν αυτοτελή ΚΑΕΚ με ΕΚ = Ειδική Έκταση (κοινόχρηστος χώρος), γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος».
Παράλληλα τόνισαν ότι οι ίδιοι δρόμοι αποτυπώνονται στο εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ και ότι στην αντίστοιχη ζώνη επιτρέπεται η χρήση κατοικίας.
Στις 7 Μαΐου 2026 ο Συνήγορος δίνει πλέον καθαρή απάντηση: «Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ αφορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης». Και προσθέτει: «Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα».
Εδώ κλείνει ένα από τα σημαντικότερα «παράθυρα»: η εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστης Ειδικής Έκτασης στο Κτηματολόγιο δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τον πολεοδομικό χαρακτηρισμό που απαιτείται για να δώσει οικοδομησιμότητα.
Οι νόμιμες αγορές δεν δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα δόμησης
Οι ιδιοκτήτες είχαν επίσης προβάλλει ότι τα ακίνητα αγοράστηκαν νόμιμα, καταβλήθηκαν αυξημένοι φόροι, έγιναν προσημειώσεις, τραπεζικές πράξεις, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι και σε αρκετές περιπτώσεις είχαν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες.
Τα στοιχεία αυτά στηρίζουν ισχυρό αίτημα ασφάλειας δικαίου και μεταβατικής προστασίας. Δεν προκύπτει όμως από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου ότι η νόμιμη αγοραπωλησία κατοχυρώνει αφ’ εαυτής διαρκές δικαίωμα δόμησης. Μάλιστα, στην πρώτη αναφορά η Αρχή κατέληξε ότι δεν διαπιστώνεται «παράνομη ενέργεια της Διοίκησης», την οποία να μπορεί να ελέγξει και έθεσε την υπόθεση στο αρχείο.
«Πολεοδόμηση» και «αρχαιότητα»: οι δύο δρόμοι που δείχνει ο ΣτΠ
Στη δεύτερη απάντηση εμφανίζεται το πιο ουσιαστικό θετικό στοιχείο. Ο Συνήγορος εξηγεί ότι ως τρόποι δημιουργίας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί:
«1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη)». Και:
«2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat)», την οποία περιγράφει ως γνώση της παρούσας αλλά και της προηγούμενης γενεάς για την κοινοχρησία του δρόμου.
Αυτό σημαίνει ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να αναζητηθεί η πηγή δημιουργίας του δρόμου.
Εάν υπάρχει νόμος, πολεοδομική πράξη, απαλλοτρίωση, παλαιός διοικητικός χαρακτηρισμός ή άλλη νόμιμη πράξη που τον δημιούργησε ως κοινόχρηστο, τότε η περίπτωση δεν ταυτίζεται με έναν δρόμο που διανοίχθηκε απλώς από ιδιώτες. Αντίστοιχα, η επίκληση της αρχαιότητας απαιτεί ιστορική τεκμηρίωση της πραγματικής δημόσιας χρήσης και όχι απλώς σημερινή παρουσία του δρόμου.
Η τρίτη διαδρομή: κύρωση δρόμων προ της 27ης Ιουλίου 1977
Ο Συνήγορος υποδεικνύει και μία τρίτη, απολύτως πρακτική κατεύθυνση: «Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27.07.1977».
Πρόκειται για τη διαδικασία του άρθρου 166 του ν. 4819/2021, την οποία είχε ήδη μνημονεύσει στην πρώτη επιστολή. Παραπέμπει στο ΥΠΕΝ, που έχει θεσμοθετήσει και ανακοινώσει ότι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα αποτελεί τη βάση για τον μετέπειτα χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου και έχει χαρακτηρίσει τον κοινόχρηστο δρόμο «απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση» για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου.
Μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης προβλέπεται επίσης δυνατότητα, κατ’ εξαίρεση και μετά από ειδική τεχνική μελέτη, αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού.
Αυτό είναι το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα, που προκύπτει από τις απαντήσεις του Συνηγόρου και απευθύνεται προς τους Δήμους: η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου.
Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί
Από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου».
Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός.
Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο.
Ποιο «παράθυρο» κλείνει για τους ιδιωτικούς δρόμους
Αντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο.
Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία.
Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» μετά τις επιστολές
Οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προηγήθηκαν του νέου Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας. Ο ν. 5306/2026, με επίσημο τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ψηφίστηκε στις 4 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88 Α΄ στις 8 Ιουνίου 2026.
Ο νέος Κώδικας αναφέρει το πλαίσιο, μέσα στο οποίο το ζήτημα του κοινόχρηστου δρόμου συνδέεται με την εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και με τις διαδικασίες καταγραφής, χαρακτηρισμού και κύρωσης του οδικού δικτύου.
Έτσι αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία η φράση του ίδιου του Συνηγόρου ότι κρίσιμος χρόνος είναι εκείνος της έκδοσης της οικοδομικής άδειας: κάθε νέα αίτηση πρέπει να εξετάζεται με το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου δρόμου.
Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτες
Προς την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών.
Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα όμως κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του.
Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης, που δίνει το θεσμικό πλαίσιο.
Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση.
Η αλληλογραφία ιδιοκτητών από την Κρήτη με τον Συνήγορο του Πολίτη
Η πρώτη επιστολή παρέμβαση των ιδιοκτητών

Η πρώτη απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη στην επιστολή των ιδιοκτητών
Η δεύτερη παρέμβαση των ιδιοκτητών, προς αποσαφήνιση του ζητήματος

Η δεύτερη διευκρινιστική απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη
‘Σύμφωνα με το άρθρο 5 τταρ. 2 του Ν. 2508/1997 «Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείτο και εγκρίνετα σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσής της ανοικτής πόλης (Σ.Χ.Ο.ΟΑ.Π.). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ’ αρχήν με τα όρια του αντίστοιχου συμβουλίου περιοχής στο οποίο δεν περιλαμβανετα αοσμός πάνω από 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την εκαστοτε τελευταία απογραφή.»
Του Αργύρη Δεμμερτζή
πήγη ecopress.gr
IDnews

Κτηματολόγιο: ανοίγει το «metavoles», τι κάνει ο ιδιοκτήτης σε αλλαγή ορίων από γείτονα

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 ανοίγει η νέα ψηφιακή διαδικασία για τη διόρθωση ορίων, εμβαδών και γενικότερα γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων μέσω της πλατφόρμας «metavoles». Για τους ιδιοκτήτες το κρίσιμο σημείο είναι τι συμβαίνει όταν η αίτηση ενός γείτονα επηρεάζει το δικό τους ακίνητο: η αίτηση καταχωρίζεται και στο δικό τους κτηματολογικό φύλλο, πρέπει να τους κοινοποιηθεί και έχουν συγκεκριμένη προθεσμία για να συναινέσουν ή να υποβάλουν τεκμηριωμένες αντιρρήσεις. Στο πρώτο, μεταβατικό στάδιο, η αρχική κοινοποίηση εξακολουθεί να γίνεται με δικαστικό επιμελητή.
Από 18 Σεπτεμβρίου οι αιτήσεις περνούν στην πλατφόρμα «metavoles»
Η νέα διαδικασία αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες ζητείται μεταβολή της γεωμετρικής απεικόνισης ακινήτου στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Πρόκειται στην πράξη για υποθέσεις που μπορούν να αφορούν όρια, θέση, σχήμα και εμβαδόν γεωτεμαχίου, όταν η διόρθωση συνεπάγεται αλλαγή του κτηματολογικού διαγράμματος.
Η αίτηση υποβάλλεται ηλεκτρονικά από φυσικό ή νομικό πρόσωπο με έννομο συμφέρον ή από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Στην πλατφόρμα ο χρήστης εισέρχεται με κωδικούς Taxisnet, ενώ δυνατότητα υποβολής, μετά από εξουσιοδότηση, έχει και ο μηχανικός που έχει αναλάβει το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.
Η έναρξη του νέου καθεστώτος ορίζεται ρητά για τις 18 Σεπτεμβρίου 2026. Από την ίδια ημερομηνία καταργούνται, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, οι παλιές διαδικασίες γεωμετρικών διορθώσεων και γεωμετρικού πρόδηλου σφάλματος.
Η αίτηση του γείτονα καταχωρίζεται και στο κτηματολογικό φύλλο του επηρεαζόμενου ακινήτου
Ο ιδιοκτήτης όμορου ακινήτου πρέπει να γνωρίζει ότι η αίτηση του γείτονα δεν παραμένει υπόθεση που αφορά μόνο το ακίνητο του αιτούντος. Με την ηλεκτρονική υποβολή, η αίτηση πρωτοκολλείται στο πληροφοριακό σύστημα του Κτηματολογίου και εγγράφεται αυτοματοποιημένα τόσο στο κτηματολογικό φύλλο του αιτούντος όσο και στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων που ενδέχεται να επηρεαστούν από την αποδοχή της διόρθωσης.
Ο ν. 5142/2024 προβλέπει επίσης ότι ο ίδιος ο αιτών αποτυπώνει στον ψηφιακό χάρτη τα νέα όρια που ζητά και προσδιορίζει τα ακίνητα που επηρεάζονται.
Αυτό σημαίνει ότι, όταν η ζητούμενη αλλαγή μετακινεί κοινό όριο, μεταβάλλει επιφάνεια ή επηρεάζει διαφορετικά την αποτύπωση γειτονικού ακινήτου, ο δικαιούχος του όμορου ακινήτου αποκτά άμεσο δικαίωμα συμμετοχής στη διαδικασία.
Ο αιτών πρέπει να κοινοποιήσει την αίτηση στον όμορο ιδιοκτήτη
Όταν η προτεινόμενη διόρθωση επηρεάζει εμπράγματο δικαίωμα σε όμορο ακίνητο, ο αιτών έχει υποχρέωση να μεριμνήσει για την κοινοποίηση της αίτησης στον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη. Ο νόμος προβλέπει ότι η κοινοποίηση πρέπει να γίνει εντός 20 ημερών από την υποβολή της αίτησης, διαφορετικά η αίτηση αντιμετωπίζει ζήτημα απαραδέκτου. Αντίστοιχη υποχρέωση υπάρχει όταν ο αιτών δεν έχει πλήρη κυριότητα και πρέπει να ενημερώσει τους συγκυρίους του ακινήτου.
Δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση όταν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης έχει ήδη συναινέσει ρητά στη συγκεκριμένη γεωμετρική μεταβολή, όπως αυτή αποτυπώνεται στο υποβαλλόμενο διάγραμμα. Η συναίνεση μπορεί να έχει δοθεί ενώπιον συμβολαιογράφου, με υπεύθυνη δήλωση με βεβαιωμένο γνήσιο υπογραφής ή μέσω της εφαρμογής.
Στο μεταβατικό στάδιο η πρώτη κοινοποίηση γίνεται με δικαστικό επιμελητή
Παρότι ο ν. 5142/2024 έχει σχεδιάσει αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση μέσω της εφαρμογής, η απόφαση 440/9 του Ελληνικό Κτηματολόγιο προβλέπει ότι κατά την πρώτη εφαρμογή του συστήματος και μέχρι να εκδοθεί υπουργική απόφαση που θα διαπιστώνει ότι πληρούνται οι τεχνικές και λειτουργικές προϋποθέσεις, η αρχική κοινοποίηση της αίτησης γίνεται με δικαστικό επιμελητή, με επιμέλεια του αιτούντος.
Άρα, κατά την έναρξη λειτουργίας στις 18 Σεπτεμβρίου, ο όμορος που επηρεάζεται δεν πρέπει να περιμένει ότι η κρίσιμη πρώτη ενημέρωση θα περιορίζεται σε ένα απλό μήνυμα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.
Η πλήρης αυτοματοποιημένη ψηφιακή κοινοποίηση αποτελεί επόμενο στάδιο της εφαρμογής.
Ο ιδιοκτήτης έχει 30 ημέρες για συναίνεση ή αιτιολογημένη αντίρρηση
Μετά την κοινοποίηση αρχίζει η κρίσιμη προθεσμία για τον επηρεαζόμενο ιδιοκτήτη. Ο ν. 5142/2024 προβλέπει ότι μπορεί μέσω της εφαρμογής να συναινέσει στην αιτούμενη διόρθωση ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις μέσα σε 30 ημέρες.
Εάν η προθεσμία παρέλθει χωρίς ενέργεια, ο νόμος προβλέπει τεκμαιρόμενη συναίνεση.
Η απόφαση 440/9 επιβεβαιώνει ότι οι αντιρρήσεις υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας «metavoles», μέσα στη νόμιμη προθεσμία. Επομένως, για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει κοινοποίηση, το ασφαλές πρακτικό συμπέρασμα είναι σαφές: δεν αφήνει την κοινοποίηση χωρίς έλεγχο και δεν περιμένει να ολοκληρωθεί η διαδικασία για να αντιδράσει.
Τι πρέπει να ελέγξει πριν συναινέσει σε αλλαγή ορίων ή εμβαδού
Η συναίνεση αφορά τη συγκεκριμένη γεωμετρική διόρθωση που εμφανίζεται στο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών. Για αυτό ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης πρέπει, πριν συναινέσει, να ελέγξει με τον μηχανικό του τι ακριβώς μεταβάλλεται.
Ιδίως πρέπει να εξετάσει εάν:
♦ το κοινό όριο μετακινείται,
♦ μειώνεται ή αυξάνεται το εμφανιζόμενο εμβαδόν του δικού του ακινήτου,
♦ επηρεάζεται η γεωμετρία ή η θέση του γεωτεμαχίου,
♦ η νέα γραμμή συμφωνεί με τους τίτλους και τα παλαιότερα τοπογραφικά και
♦ αν η μεταβολή μπορεί να έχει συνέπειες σε μεταβίβαση, οικοδομησιμότητα ή άλλη μελλοντική πράξη.
Η κρίση επομένως δεν πρέπει να γίνεται μόνο με βάση τη διαφορά σε τετραγωνικά μέτρα. Κρίσιμο είναι το ακριβές νέο όριο που προτείνεται στον ψηφιακό χάρτη και στο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.
Οι αντιρρήσεις πρέπει να είναι αιτιολογημένες και τεκμηριωμένες
Δεν αρκεί ο ιδιοκτήτης να δηλώσει απλώς ότι «δεν συμφωνεί». Η επίσημη απόφαση προβλέπει ότι οι αντιρρήσεις πρέπει να περιέχουν πλήρη και τεκμηριωμένη αιτιολογία και μπορούν να συνοδεύονται από κάθε πρόσφορο πληροφοριακό και τεχνικό στοιχείο.
Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης που αμφισβητεί την αλλαγή πρέπει να εντοπίσει συγκεκριμένα πού διαφωνεί με το διάγραμμα του αιτούντος: στη θέση της οριογραμμής, στο εμβαδόν, στην εφαρμογή του τίτλου στο έδαφος, σε παλαιότερη καταμέτρηση ή σε άλλο τεχνικό δεδομένο.
Η τεχνική τεκμηρίωση αποκτά έτσι καθοριστική σημασία.
Τα βασικά έγγραφα που συνοδεύουν την αίτηση
Η αίτηση ,όπως προβλέπεται στον  ν. 5142/2024, συνοδεύεται από Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο:
♦ υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη βάση του Ελληνικού Κτηματολογίου,
♦ λαμβάνει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος – ΚΗΔ,
♦ βασίζεται στον τελευταίο τίτλο που είναι καταχωρισμένος στο κτηματολογικό φύλλο και αποτυπώνει τη γεωμετρική μεταβολή που ζητείται.
Η απόφαση του φορέα προβλέπει εξουσιοδοτημένος μηχανικός να υποβάλει την αίτηση και συνδέει τη διαδικασία με το ήδη υφιστάμενο σύστημα ηλεκτρονικής υποβολής τοπογραφικών και διαγραμμάτων γεωμετρικών μεταβολών.
Ο νόμος προβλέπει επίσης ότι πιστοποιητικά, αντίγραφα και αποσπάσματα από υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία, όταν προορίζονται να συνυποβληθούν με τη συγκεκριμένη αίτηση, απαλλάσσονται από τέλη και δικαιώματα.
Τι έγγραφα πρέπει να συγκεντρώσει ο γείτονας που θέλει να αντιδράσει
Η απόφαση δεν θεσπίζει κλειστό και αποκλειστικό κατάλογο δικαιολογητικών που πρέπει να καταθέσει ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης μαζί με την αντίρρησή του. Ορίζει όμως ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί κάθε πρόσφορο πληροφοριακό και τεχνικό στοιχείο.
Για την ουσιαστική προετοιμασία της υπόθεσης πρέπει επομένως να συγκεντρωθούν, πρακτική τεκμηρίωση της αντίρρησης, ανάλογα με την περίπτωση:
♦ ο ισχύων τίτλος κτήσης και οι προηγούμενοι τίτλοι που βοηθούν στον προσδιορισμό των ορίων,
♦ το κτηματολογικό φύλλο και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος,
♦ υπάρχοντα τοπογραφικά διαγράμματα που συνοδεύουν τίτλους ή διοικητικές πράξεις,
♦ η κοινοποιηθείσα αίτηση και το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών του γείτονα,
♦ τεχνική αποτύπωση ή διάγραμμα από τον μηχανικό του επηρεαζόμενου ιδιοκτήτη, όταν απαιτείται για να αποδειχθεί η διαφορά,
♦ κάθε άλλο έγγραφο ή τεχνικό στοιχείο που τεκμηριώνει τη θέση, την έκταση και τα όρια του ακινήτου.
Όταν υποβληθεί αντίρρηση, η υπόθεση περνά σε κρίση μηχανικού
Εάν ο όμορος υποβάλει εμπρόθεσμα αιτιολογημένη αντίρρηση, η υπόθεση δεν προχωρεί σαν περίπτωση συναίνεσης. Ο ν. 5142/2024 αναθέτει την αποφασιστική αρμοδιότητα σε Πιστοποιημένο Μηχανικό Κτηματολογίου, ο οποίος λαμβάνει υπόψη το σύνολο των στοιχείων που έχουν υποβληθεί και τις πληροφορίες που υπάρχουν στη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου.
Κατά την πρώτη εφαρμογή, η απόφαση 440/9 προβλέπει ότι οι σχετικές αποφάσεις εκδίδονται από μηχανικούς της κεντρικής υπηρεσίας και των Κτηματολογικών Γραφείων που αποκτούν την ιδιότητα του Πιστοποιημένου Μηχανικού.
Μετά την πρώτη κοινοποίηση οι επόμενες ενημερώσεις γίνονται στο δηλωμένο e-mail
Όταν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης υποβάλει συναίνεση ή αντίρρηση, πρέπει να επιβεβαιώσει ή να καταχωρίσει τη διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας του Στη διεύθυνση αυτή θα πραγματοποιούνται στη συνέχεια οι μεταγενέστερες κοινοποιήσεις.
Η απόφαση προβλέπει αντίστοιχα ότι η εκδιδόμενη απόφαση κοινοποιείται στις ηλεκτρονικές διευθύνσεις που δηλώνουν ο αιτών και οι επηρεαζόμενοι όμοροι που συμμετείχαν στη διαδικασία με συναίνεση ή αντίρρηση.
Για αυτό, μετά την πρώτη αντίδραση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρακολουθεί και το δηλωμένο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο του.
Αν απορριφθούν οι αντιρρήσεις υπάρχει δεύτερο στάδιο προσφυγής
Ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης δεν χάνει το δικαίωμα αμφισβήτησης εάν ο Πιστοποιημένος Μηχανικός κάνει δεκτή την αίτηση του γείτονα παρά τις αντιρρήσεις του.
Ο νόμος προβλέπει ότι ο δικαιούχος που είχε υποβάλει εμπρόθεσμα και αιτιολογημένα τις αντιρρήσεις του μπορεί να προσφύγει κατά της αποδοχής της αίτησης στο δευτεροβάθμιο όργανο εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης.
Η προσφυγή ασκείται ψηφιακά μέσω της ίδιας πλατφόρμας. Η απόφαση 440/9 προβλέπει επίσης την αυτοματοποιημένη εγγραφή της προσφυγής στα κτηματολογικά βιβλία και στα φύλλα των επηρεαζόμενων ακινήτων.
Προβλέπεται και δικαστική προστασία
Το σύστημα δεν εξαντλείται στη διοικητική διαδικασία. Στις περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος, ο έχων έννομο συμφέρον μπορεί να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή. Για αποφάσεις που εκδίδονται σε περίπτωση ρητής ή τεκμαιρόμενης συναίνεσης, ο ν. 5142/2024 προβλέπει προσφυγή εντός δύο μηνών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η προσφυγή πρέπει να εγγραφεί στα κτηματολογικά φύλλα των εμπλεκόμενων ακινήτων μέσα στην ειδική προθεσμία που ορίζει ο νόμος και αναστέλλει τη διόρθωση μέχρι την οριστική δικαστική κρίση.
Μέχρι να οριστεί Κτηματολογικός Δικαστής, ο νόμος παραπέμπει στο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο.
Το σημείο που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή: άλλο η «πρόσβαση» και άλλο η «συναίνεση»
Η νέα ρύθμιση χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση ως προς τις προθεσμίες. Ο νόμος περιλαμβάνει πρόβλεψη ότι, όταν ενεργοποιηθεί η πλήρης ψηφιακή κοινοποίηση, τεκμαίρεται υπό προϋποθέσεις ότι ο παραλήπτης απέκτησε πρόσβαση στο ηλεκτρονικά κοινοποιηθέν έγγραφο μετά από 10 εργάσιμες ημέρες. Αυτό δεν σημαίνει ότι μετά από δέκα ημέρες τεκμαίρεται συναίνεση στην αλλαγή των ορίων. Η προθεσμία για να συναινέσει ο επηρεαζόμενος ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις είναι 30 ημέρες μετά την κοινοποίηση.
Και στην πρώτη εφαρμογή από τις 18 Σεπτεμβρίου η ίδια η απόφαση προβλέπει ότι η αρχική κοινοποίηση γίνεται μέσω δικαστικού επιμελητή, μέχρι να ενεργοποιηθεί η αυτοματοποιημένη ψηφιακή διαδικασία.
Οι πέντε κινήσεις για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει κοινοποίηση
Για τον ιδιοκτήτη του όμορου ακινήτου, η νέα διαδικασία μεταφράζεται σε μία συγκεκριμένη πρακτική ακολουθία: κρατά την ημερομηνία κοινοποίησης, ζητά και ελέγχει το Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, συγκρίνει τα νέα όρια με τίτλους και δικά του τοπογραφικά, απευθύνεται εγκαίρως σε μηχανικό όταν υπάρχει διαφορά και, εφόσον δεν συμφωνεί, καταθέτει τεκμηριωμένες αντιρρήσεις μέσα στην προθεσμία των 30 ημερών.
Η αδράνεια έχει πλέον ιδιαίτερη σημασία, επειδή ο νόμος συνδέει την άπρακτη παρέλευση της προθεσμίας με τεκμαιρόμενη συναίνεση.
Αυτό είναι και το βασικό μήνυμα της νέας ψηφιακής εποχής των γεωμετρικών διορθώσεων: η διαδικασία γίνεται ταχύτερη και ηλεκτρονική, αλλά για τον επηρεαζόμενο όμορο η έγκαιρη ενημέρωση, ο τεχνικός έλεγχος και η εμπρόθεσμη αντίδραση αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα.
Δείτε την απόφαση με την οποία  καθορίζεται η νέα ψηφιακή διαδικασία για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, μέσω της ειδικής πλατφόρμας «metavoles στο ΦΕΚ: ΕΔΩ
πηγή ecopress.gr
IDnews

Όταν τίμημα και αντικειμενική αξία διαφέρουν: πώς υπολογίζεται το τεκμήριο αγοράς ακινήτου

Σε μια αγοραπωλησία ακινήτου μπορεί να εμφανίζονται τρία διαφορετικά ποσά: η αντικειμενική αξία, το τίμημα του συμβολαίου και το ποσό που καταβλήθηκε πραγματικά. Η διάκριση δεν είναι θεωρητική, γιατί κάθε ποσό μπορεί να χρησιμοποιείται για διαφορετικό σκοπό.
Η αντικειμενική αξία αποτελεί κατά βάση μέτρο υπολογισμού του φόρου μεταβίβασης και της αναλογικής αμοιβής του συμβολαιογράφου. Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, αφετηρία είναι η πραγματική οικονομική επιβάρυνση του αγοραστή.
Τι ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος
Κατά το άρθρο 32 του ν. 4172/2013, η αγορά ακινήτου αποτελεί δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Ως τίμημα λαμβάνεται η συνολική επιβάρυνση που προκύπτει από το πωλητήριο συμβόλαιο, εκτός εάν ο φορολογικός έλεγχος αποδείξει ότι καταβλήθηκε μεγαλύτερο ποσό.
Η συνολική επιβάρυνση δεν περιορίζεται στο τίμημα. Περιλαμβάνει τον φόρο μεταβίβασης, τη συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα που κατέβαλε ο αγοραστής για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Επομένως, όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία και δεν προκύπτει πρόσθετη καταβολή, το τεκμήριο δεν υπολογίζεται αυτομάτως στην αντικειμενική αξία. Υπολογίζεται στο πραγματικό τίμημα, στο οποίο προστίθενται οι φόροι και τα έξοδα της αγοράς.
Παράδειγμα αγοράς με χαμηλότερο τίμημα
Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο έχει αντικειμενική αξία 220.000 ευρώ και πωλείται αντί 150.000 ευρώ. Το τίμημα αναγράφεται στο συμβόλαιο, εξοφλείται μέσω του τραπεζικού συστήματος και δεν υπάρχει καμία πρόσθετη πληρωμή προς τον πωλητή. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία των 220.000 ευρώ, επειδή είναι μεγαλύτερη από το τίμημα. Με τον σημερινό συντελεστή 3%, ο κύριος φόρος ανέρχεται σε 6.600 ευρώ, πλέον της προβλεπόμενης επιβάρυνσης υπέρ δήμων. Στην ίδια αξία των 220.000 ευρώ υπολογίζεται και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου. 
Ο κανόνας είναι ότι η αμοιβή αυτή υπολογίζεται στην αξία που δηλώνεται στο συμβόλαιο ή στη μεγαλύτερη αξία που προσδιορίζει η αρμόδια αρχή. Στο τελικό ποσό προστίθενται το πάγιο δικαίωμα, ο ΦΠΑ, τα αντίγραφα και οι λοιπές χρεώσεις.
Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, αφετηρία είναι το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ. Σε αυτό προστίθενται ο φόρος μεταβίβασης, η συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα που βάρυναν τον αγοραστή.
Στην ίδια, λοιπόν, αγοραπωλησία εφαρμόζονται διαφορετικές βάσεις. Ο φόρος μεταβίβασης και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζονται στην αντικειμενική αξία των 220.000 ευρώ. Το τεκμήριο ξεκινά από το πραγματικό τίμημα των 150.000 ευρώ και προσαυξάνεται με τα έξοδα της αγοράς.
(αποφ. ΣτΕ 2086/2025)
Τι έκρινε η ΣτΕ 2086/2025
Η ΣτΕ 2086/2025 αφορούσε αγορά ακινήτου με τίμημα 56.000 ευρώ και αντικειμενική αξία 331.403 ευρώ. Η φορολογική αρχή υπολόγισε το τεκμήριο στην αντικειμενική αξία, επειδή οι αγοραστές δεν την είχαν αμφισβητήσει κατά τη διαδικασία επιβολής του φόρου μεταβίβασης. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η παράλειψη αυτή δεν στερεί από τον φορολογούμενο το δικαίωμα να αποδείξει, στη φορολογία εισοδήματος, ότι το χαμηλότερο τίμημα του συμβολαίου ήταν και το ποσό που πράγματι καταβλήθηκε. Η υπόθεση αναπέμφθηκε στο Εφετείο για να εξεταστούν τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία. Η απόφαση εκδόθηκε με βάση τον προϊσχύσαντα Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Η βασική της θέση, όμως, συμβαδίζει με τη σημερινή διατύπωση του άρθρου 32: το τεκμήριο πρέπει να αντανακλά τη δαπάνη που πραγματοποιήθηκε και όχι ένα ποσό που ο αγοραστής δεν κατέβαλε.
Όταν οι τραπεζικές κινήσεις δείχνουν μεγαλύτερο τίμημα
Ο ίδιος κανόνας λειτουργεί και προς την αντίθετη κατεύθυνση. Εάν από τις κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών προκύπτει ότι ο αγοραστής κατέβαλε ποσό μεγαλύτερο από εκείνο που αναγράφεται στο συμβόλαιο, η Φορολογική Διοίκηση δεν δεσμεύεται από το δηλωμένο τίμημα.
Μπορεί να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα, συνυπολογίζοντας όλες τις καταβολές που συνδέονται αποδεδειγμένα με την αγορά. Ο έλεγχος οφείλει, πάντως, να αιτιολογήσει τη σύνδεση κάθε πληρωμής με τη μεταβίβαση. Η απλή ύπαρξη μιας τραπεζικής κίνησης κοντά στην ημερομηνία του συμβολαίου δεν αρκεί. Πρέπει να εξετάζονται ο χρόνος, η προέλευση και η αιτιολογία της πληρωμής, καθώς και τα πρόσωπα μεταξύ των οποίων πραγματοποιήθηκε.
Η ΣτΕ 848/2025 επιβεβαίωσε αυτή την αρχή. Στη συγκεκριμένη υπόθεση, ενώ στο συμβόλαιο είχε αναγραφεί τίμημα 383.815,99 ευρώ, από τις τραπεζικές κινήσεις προέκυψε συνολική καταβολή 650.000 ευρώ. Το πραγματικό τίμημα προσδιορίστηκε στο μεγαλύτερο αυτό ποσό.
Εάν, για παράδειγμα, σε αγορά με δηλωμένο τίμημα 150.000 ευρώ εντοπιστούν πρόσθετες καταβολές 80.000 ευρώ που συνδέονται με τη μεταβίβαση, το πραγματικό τίμημα μπορεί να προσδιοριστεί σε 230.000 ευρώ. Αυτό είναι και το ποσό από το οποίο θα ξεκινήσει ο υπολογισμός του τεκμηρίου, πριν προστεθούν οι φόροι και τα λοιπά έξοδα της αγοράς.
Οι συνέπειες του μεγαλύτερου τιμήματος
Η διαπίστωση μεγαλύτερου τιμήματος δεν επηρεάζει μόνο το τεκμήριο. Ο έλεγχος θα προσδιορίσει το ακριβές ποσό της συναλλαγής και θα εξετάσει όλες τις φορολογικές συνέπειες.              
Για τον αγοραστή, το μεγαλύτερο ποσό αυξάνει τη δαπάνη που πρέπει να καλυφθεί από δηλωμένα εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου προηγούμενων ετών, τραπεζικό δάνειο, δωρεά, γονική παροχή ή άλλη νόμιμη πηγή. Εάν δεν καλύπτεται, μπορεί να προκύψει πρόσθετη διαφορά τεκμηρίου και αντίστοιχος φόρος εισοδήματος.
Εάν το πραγματικό τίμημα υπερβαίνει και την αξία στην οποία υπολογίστηκε ο φόρος μεταβίβασης, μπορεί να καταλογιστούν πρόσθετος φόρος μεταβίβασης, τόκοι και οι προβλεπόμενες κυρώσεις για ανακριβή δήλωση.
Για τον πωλητή εξετάζεται η φορολογική μεταχείριση της πρόσθετης είσπραξης, ανάλογα με την ιδιότητά του και το καθεστώς που ίσχυε κατά τον χρόνο της πώλησης. Εάν πρόκειται για επιχείρηση ή για συναλλαγή που συνδέεται με επιχειρηματική δραστηριότητα, ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα έσοδα, λογιστικές διαφορές, φόροι και κυρώσεις.
Στις νεότερες μεταβιβάσεις πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και η υποχρεωτική εξόφληση του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος. Εάν μέρος του τιμήματος δεν προκύπτει ότι καταβλήθηκε με τραπεζικό μέσο, μπορεί να εφαρμοστούν και οι ιδιαίτερες κυρώσεις της σχετικής νομοθεσίας.
Η σημασία της τεκμηρίωσης
Όταν το τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, ο αγοραστής πρέπει να διατηρεί όλα τα στοιχεία που αποδεικνύουν την πραγματική πληρωμή. Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι τραπεζικές μεταφορές, οι επιταγές, τα παραστατικά προκαταβολών, τα προσύμφωνα, οι συμβάσεις δανείου και η αιτιολογία κάθε κίνησης.
Χρήσιμα είναι και τα στοιχεία που εξηγούν το χαμηλό τίμημα, όπως η κακή κατάσταση του ακινήτου, πολεοδομικές ή νομικές εκκρεμότητες, μισθωτικές δεσμεύσεις ή η ανάγκη εκτεταμένων επισκευών.
Αντίστοιχα, όταν ο έλεγχος επικαλείται μεγαλύτερο τίμημα, πρέπει να προσδιορίζει τις πληρωμές που συνδέονται με την αγορά. Ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει ότι κάποια τραπεζική κίνηση αφορά διαφορετική αιτία, όπως δάνειο, επιστροφή χρημάτων ή άλλη συναλλαγή.
Συμπέρασμα
Το τεκμήριο αγοράς ακινήτου δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την αντικειμενική αξία. Υπολογίζεται στο τίμημα που καταβλήθηκε πραγματικά, μαζί με τον φόρο μεταβίβασης, τη συμβολαιογραφική αμοιβή και τα υπόλοιπα έξοδα της αγοράς.
Όταν το πραγματικό τίμημα είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, μπορεί να αποτελέσει τη βάση του τεκμηρίου, εφόσον αποδεικνύεται. Ο φόρος μεταβίβασης και η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζονται, όμως, στη μεγαλύτερη αξία.
Εάν οι τραπεζικές κινήσεις αποκαλύψουν μεγαλύτερη καταβολή από εκείνη του συμβολαίου, η Φορολογική Διοίκηση μπορεί να προσδιορίσει το πραγματικό τίμημα και να καταλογίσει τους πρόσθετους φόρους, τόκους και λοιπές επιβαρύνσεις που προκύπτουν κατά περίπτωση.
Το συμβόλαιο και η αντικειμενική αξία παραμένουν σημαντικά στοιχεία. Για το τεκμήριο απόκτησης, όμως, καθοριστική είναι η αποδεδειγμένη ροή του χρήματος.
Του Γιώργου Δαλιάνη
με τη συνεργασία της Νάνσυ Καλλιανιώτη και του Γιώργου Παπαδημητρίου
πηγή capital.gr
IDnews

Θέματα

Account

Navigation

Search

Search

Configure browser push notifications
Chrome (Android)
  1. Tap the lock icon next to the address bar.
  2. Tap Permissions → Notifications.
  3. Adjust your preference.
Chrome (Desktop)
  1. Click the padlock icon in the address bar.
  2. Select Site settings.
  3. Find Notifications and adjust your preference.