Club Directory

Σε μια νέα εποχή εισέρχεται το ελληνικό Κτηματολόγιο και η σύνδεση του με την πολεοδομία, καθώς με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης και σύγχρονων δορυφορικών δεδομένων, η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας παύει να βασίζεται αποκλειστικά σε δηλώσεις και συμβόλαια και οικοδομικές άδειες. Για πρώτη φορά, το κράτος αποκτά τη δυνατότητα να αποτυπώνει δυναμικά τη χρήση της γης και να εντοπίζει κάθε αλλαγή στη δόμηση.Η εξέλιξη αυτή, που συνδέεται με το έργο του Ταμείου Ανάκαμψης για τον εντοπισμό αυθαίρετης δόμησης και ενισχύεται από τη νομοθεσία των τελευταίων ετών, μετατρέπει το Κτηματολόγιο σε μια ενιαία ψηφιακή υποδομή, η οποία επηρεάζει τη φορολογία, την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης.-Πώς θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα;Ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης δορυφορικών εικόνων διαφορετικών χρονικών περιόδων, με τη συνδρομή αλγορίθμων που ανιχνεύουν νέες κατασκευές ή μεταβολές. Τα δεδομένα θα συμπληρώνονται από ελέγχους με drones και επιτόπιες αυτοψίες ειδικών κλιμακίων. Η παρακολούθηση θα είναι συνεχής, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό νέας αυθαίρετης δόμησης — τουλάχιστον σε επίπεδο καταγραφής.Παράδειγμα:Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κατασκευάζει ένα νέο κτίσμα μετά το 2011 χωρίς άδεια.Το σύστημα, συγκρίνοντας δορυφορικές εικόνες του 2011 με πρόσφατες λήψεις, εντοπίζει μια νέα κατασκευή που δεν υπήρχε. Η αλλαγή «σημαίνεται» αυτόματα. Στη συνέχεια:γίνεται διασταύρωση με τις οικοδομικές άδειεςαν δεν υπάρχει άδεια, ενεργοποιείται έλεγχοςαποστέλλεται κλιμάκιο για επιτόπια επιβεβαίωση-Πώς θα ελεγχθούν τα παλιά αυθαίρετα;Πάλι ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης και συγκεκριμένα της δορυφορικής εικόνας που θα καταγραφεί τη δόμηση στις 27 Ιουλίου 2011 που είναι και η κόκκινη γραμμή για το δικαίωμα τακτοποίησης των αυθαιρέτων.Παράδειγμα:Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κάνει μία προσθήκη αυθαίρετη σε μία κατοικία που χτίστηκε με νόμιμη οικοδομική άδεια. Η προσθήκη δηλώνεται ότι έγινε πριν από το 2011.Το σύστημα, ελέγχει την δορυφορική εικόνα του 2011 και εντοπίζει αν όντως η προσθήκη υπάρχει. Σε περίπτωση που δεν εντοπιστεί Στη συνέχεια:γίνεται διασταύρωση με τα δικαιολογητικά της δήλωσης υπαγωγής στο σύστημα αυθαιρέτωνανακαλείται η δήλωση.-Πώς θα συνδέεται η καταγραφή του Κτηματολογίου με τη φορολογία;Η διασύνδεση θα γίνεται μέσω διασταύρωσης δεδομένων με τη φορολογική διοίκηση. Η πραγματική εικόνα ενός ακινήτου (επιφάνεια, χρήση, εγκαταστάσεις) θα συγκρίνεται με τα δηλωμένα στοιχεία. Σε περίπτωση αποκλίσεων, θα ενεργοποιούνται διαδικασίες ελέγχου και, εφόσον επιβεβαιωθούν, ενδέχεται να προκύψουν φορολογικές προσαρμογές.Παράδειγμα:Ένα αγροτεμάχιο δηλώνεται ως καλλιεργήσιμο, αλλά στη δορυφορική εικόνα εμφανίζεται πλέον να φιλοξενεί αποθήκη ή μικρή κατοικία.Το σύστημα μπορεί να εντοπίσει τη μεταβολή και να τη διασταυρώσει με τα φορολογικά στοιχεία.Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;εντοπίζονται μη δηλωμένες κατασκευέςελέγχονται τα τετραγωνικά που δηλώνονταιμπορεί να προκύψουν διορθώσεις σε φόρους ή τέλη-Πώς θα συνδεθεί το Κτηματολόγιο με τα πολεοδομικά δεδομένα;Το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα από οικοδομικές άδειες (e-Άδειες), δηλώσεις αυθαιρέτων και πολεοδομικά στοιχεία. Έτσι, κάθε καταγραφή θα μπορεί να ελέγχεται ως προς τη νομιμότητα της δόμησης. Σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ άδειας και πραγματικής κατάστασης, θα ενεργοποιείται διοικητικός έλεγχος από τις αρμόδιες υπηρεσίες.Παράδειγμα:Σε ένα οικόπεδο υπάρχει οικοδομική άδεια για 100 τ.μ., αλλά η δορυφορική εικόνα δείχνει επέκταση στα 140 τ.μ.Το σύστημα:συγκρίνει άδεια και πραγματική εικόναεντοπίζει την απόκλισημπορεί να ενεργοποιήσει έλεγχο αυθαιρεσίας-Πώς θα συνδεθεί με τον χωροταξικό σχεδιασμό;Το Κτηματολόγιο θα διαλειτουργεί με δεδομένα χωροταξίας, όπως δασικοί χάρτες, αιγιαλοί, ζώνες προστασίας και χρήσεις γης. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί να εντοπίζει όχι μόνο αυθαίρετα κτίσματα, αλλά και παραβάσεις χρήσεων γης, συμβάλλοντας στον έλεγχο του χωρικού σχεδιασμού σε πραγματικό χρόνο.Παράδειγμα:Σε περιοχή κοντά σε δάσος εμφανίζονται νέες εκχερσώσεις ή κατασκευές.Με τα νέα δεδομένα:εντοπίζεται η αλλαγή χρήσης γηςδιασταυρώνεται με δασικούς χάρτεςμπορεί να ενεργοποιηθεί έλεγχος προστασίας περιβάλλοντος.-Πώς θα αντιμετωπιστούν οι αποκλίσεις από τα παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά;Η υψηλή ακρίβεια των νέων δεδομένων ενδέχεται να αναδείξει διαφορές σε όρια και επιφάνειες. Οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να επιλυθούν μόνο τεχνικά, αλλά απαιτούν θεσμικές διαδικασίες διόρθωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου.Παράδειγμα:Δύο όμορα οικόπεδα έχουν όρια που καθορίστηκαν πριν 40 χρόνια, με παλαιό τοπογραφικό. Η νέα ψηφιακή αποτύπωση δείχνει μικρή επικάλυψη.Για πρώτη φορά, το σύστημα «βλέπει» τη διαφορά.Τι ακολουθεί;πιθανή ένδειξη απόκλισης στο Κτηματολόγιοανάγκη διόρθωσης ή επανακαθορισμού ορίωνενδεχόμενη διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.-Πώς θα γίνεται η επικαιροποίηση των δεδομένων;Η ενημέρωση θα είναι συνεχής, μέσω δορυφορικών δεδομένων και περιοδικών εναέριων αποτυπώσεων. Παράλληλα, θα ενσωματώνονται νέα διοικητικά δεδομένα (άδειες, δηλώσεις κ.λπ.). Ωστόσο, πριν αποκτήσουν διοικητική ισχύ, τα δεδομένα θα πρέπει να επιβεβαιώνονται μέσω ελεγκτικών διαδικασιών.-Πώς θα επηρεαστούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων;Η νέα ψηφιακή εικόνα των ακινήτων θα επηρεάσει άμεσα και τις μεταβιβάσεις, καθώς κάθε ακίνητο θα πρέπει να «ταιριάζει» πλήρως με τα καταγεγραμμένα δεδομένα.Παράδειγμα:Ένας ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει ένα σπίτι που στο συμβόλαιο αναγράφεται ως 90 τ.μ., αλλά στη νέα αποτύπωση εμφανίζεται ως 105 τ.μ. λόγω παλαιότερης αυθαίρετης επέκτασης που δεν έχει δηλωθεί.Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση χωρίς τακτοποίησηαπαιτείται διόρθωση στοιχείων σε Κτηματολόγιο και Ε9ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα κόστη και καθυστερήσεις.-Πώς θα προστατεύεται ο πολίτης σε περίπτωση λάθους του συστήματος;Παρά την ακρίβεια των συστημάτων, δεν αποκλείονται σφάλματα.Παράδειγμα:Ένα σκίαστρο ή ημιυπαίθριος χώρος μπορεί να καταγραφεί ως κλειστός χώρος.Στην πράξη:απαιτείται δυνατότητα ένστασηςθα πρέπει να προσκομίζονται στοιχεία από μηχανικόη τελική κρίση δεν θα βασίζεται μόνο στο σύστημα.-Ποιά είναι η τεχνολογική βάση του νέου συστήματος;Το ολοκληρωμένο σύστημα που θα δημιουργηθεί θα κουμπώνει πάνω σε έναν ψηφιακό χάρτη, όπου με την χρήση των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (G.I.S.),της Τεχνικής Νοημοσύνης και με συνεχόμενες νέες και επαναληπτικές λήψεις των ακινήτων, θα γίνεται ο έλεγχος.Ειδικότερα, στο πλαίσιο του έργου, θα γίνει:-Εφαρμογή αλγορίθμων Τεχνητής Νοημοσύνης σε ιστορικό υπόβαθρο αναφοράς 2011 και σε πρόσφατο υπόβαθρο 2024 (ορθοεικόνες), τα οποία έχουν παραχθεί από δορυφορικές εικόνες και θα διατεθούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και το ΤΕΕ, με σκοπό τη σύγκριση και τον εντοπισμό της διαφοράς των κτιρίων από το 2011 έως το 2024 και την εξαγωγή των περιγραμμάτων τους σε έκταση 30.000 km2.-Γεωαναφορά των τοπογραφικών διαγραμμάτων των οικοδομικών αδειών των Υπηρεσιών Δόμησης (έως το 2019) και μετάπτωση των τοπογραφικών διαγραμμάτων από το e-Αδειες (από το 2019 και μετά) για τον εντοπισμό των κτιρίων μετά το 2011 χωρίς οικοδομική άδεια.-Παραγωγή ψηφιακού ορθοφωτοχάρτη ακρίβειας έως 20 cm, από αεροφωτογράφηση για την κάλυψη 20.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων της χώρας, επιπλέον των περιοχών που έχουν ήδη καλυφθεί κατά την περίοδο 2022-2024, στο πλαίσιο των έργων Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης–Παραγωγή 3D μητρώο κτιρίων, με έμφαση σε παράλιες ζώνες και κατά προτεραιότητα σε περιοχές με αυξημένα προβλήματα αυθαίρετης δόμησης.-Δημιουργία τρισδιάστατης ψηφιοποίησης περίπου ενός εκατομμυρίου κτισμάτων, με υπολογισμό της κάλυψης, της συνολικής δομημένης επιφάνειας, του υψομέτρου βάσης και κορυφής και τη δημιουργία 3D μητρώου κτιρίων.-Ανάπτυξη εφαρμογών, εργαλείων και ηλεκτρονικών υπηρεσιών στο πληροφοριακό σύστημα «Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης» για την υλοποίηση της διαδικτυακής πλατφόρμας χωρικού εντοπισμού και αξιολόγησης της εν δυνάμει αυθαίρετης δόμησης με συνδυασμό χωρικής ανάλυσης, πολυκριτηριακής επεξεργασίας και χρήση βαθιάς μηχανικής μάθησης και προσαρμοσμένων αλγορίθμων ΑΙ.-Ανάλυση και επεξεργασία από τις ψηφιοποιημένες και γεωκωδικοποιημένες άδειες οικοδομών, καθώς και κάθε στοιχείο από τις πλατφόρμες για τις οικοδομικές άδειες, της υπαγωγής αυθαιρέτων, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών, του αιγιαλού, κ.λπ.Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικούπηγή news.b2green.gr

Ψηφίστηκε το το Ν.5293/2026 (ΦΕΚ τ.Α΄ 57/7-4-2026) που περιέχει διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων (άρθρ.15 έως 18).Ειδικότερα, στο άρθρ.16 θεσπίζεται η κατάργηση Τοπογραφικού Διαγράμματος σε μεταβαβιβάσεις σε μεγάλο φάσμα ακινήτων. Άρθρο 16Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 5 ν. 651/1977Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α' 207), περί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται από την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχανικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλησης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.»Όλο το ΦΕΚ μπορείς το κατεβάσεις από εδώ

Οι βασικές ρυθμίσεις τις βλέπεις στις παρακάτω εικόνες.Έχεις κάνει σύνεδεση (Login) και επιλέγειςΜπορείς να διαλέξεις την μεγάλη εικόνα για όποιο άτομο βέλεπι το προφίλ σας ή το Avadar που θα έχει κάθε ανάρτηση. με την επιλογή ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑ ΠΡΟΦΙΛ πας σε αυτή την σελίδα που μπορείς να την συμπληρώσεις.Συνηστούμε ειδικά για τους επαγγελματίες που έχουν ενασχόληση με τα ακίνητα (Μηχανικούς, Δικηγόρους, Συμβολαιογράφους, Λογιστές κ.α.) να συμπληρώνουν το επάγγελμα τους και ειδικά για τους Μηχανικούς την Ειδικότητα τους.Το eBuildingID θα φροντίζει να παρέχει περισσότερες προσβάσεις και υπηρεσίες για αυτές τις ειδικότητες.Σε περίπτωση που υπάρχουν δυσκολίες πως να γίνει στην διάθεση σας για διευκρίνησεις και με προσωπικό Μήνυμα.Σε πρίπτωση που έχετε πρόταση να συμπληρωθούν και άλλες ειδικότητες μπορεί να γίνουν προτάσεις και στο παρόν θέμαDark ModeΈχεις κάνει σύνεδεση (Login) και επιλέγειςΜπορείς να διαλέξεις την μεγάλη εικόνα για όποιο άτομο βέλεπι το προφίλ σας ή το Avadar που θα έχει κάθε ανάρτηση. με την επιλογή ΕΠΕΞΕΡΓΑΣΙΑ ΠΡΟΦΙΛ πας σε αυτή την σελίδα που μπορείς να την συμπληρώσεις.

Σε μια κρίσιμη απόφαση για την καθημερινότητα των μηχανικών και τον τρόπο υποβολής των μελετών προχώρησε η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ (Αρ. Πρωτ. ΤΥΟΔΠΕ/407/19-03-2026). Με τη συγκεκριμένη απόφαση, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας δρομολογεί την πλήρη εναρμόνιση των πληροφοριακών του συστημάτων (e-adeies, αυθαίρετα, γνωμοδοτήσεις συμβουλίων κ.α.) με τις προβλέψεις του ΠΔ 99/2018.Η απόφαση ελήφθη ομόφωνα μετά από εισήγηση του Προέδρου Γ. Στασινού, λαμβάνοντας υπόψη το ισχύον νομικό πλαίσιο, τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας και τις κατηγορίες μελετών του Ν. 4412/2016.Τι αλλάζει στις ηλεκτρονικές πλατφόρμεςΗ εναρμόνιση προβλέπει την ενεργοποίηση νέων παραμέτρων και «φίλτρων» στα συστήματα, ώστε να διασφαλίζεται η ορθή ανάθεση μελετών βάσει ειδικότητας.Συγκεκριμένα, εισάγονται οι εξής διαχωρισμοί:Διάκριση έργου: Σαφής διαχωρισμός μεταξύ νέας (προς ανέγερση) και υφιστάμενης κατασκευής (προς επέμβαση).Προστασία κληρονομιάς: Ειδικές απαιτήσεις για τη διατήρηση παραδοσιακών κτιρίων ή μεμονωμένων μνημείων.Διατήρηση όψεων: Πρόβλεψη για περιπτώσεις αποκατάστασης ή ενίσχυσης κτιρίων (π.χ. μετά από φυσικές καταστροφές) όπου επιβάλλεται η μη μεταβολή των όψεων.Υποχρεωτική συμμετοχή ειδικοτήτωνΠρος υλοποίηση των παραπάνω, τα πληροφοριακά συστήματα θα απαιτούν πλέον κατ’ ελάχιστον:Για Στατικές Μελέτες: Την υποχρεωτική συμμετοχή Διπλωματούχου Πολιτικού Μηχανικού στη στατική μελέτη υφιστάμενων κατασκευών.Για Αρχιτεκτονικές Μελέτες Νέων Έργων: Την υποχρεωτική συμμετοχή Διπλωματούχου Αρχιτέκτονα Μηχανικού στην αρχιτεκτονική μελέτη νέων κατασκευών σε παραδοσιακούς οικισμούς.Για Αρχιτεκτονικές Μελέτες Υφιστάμενων: Την υποχρεωτική συμμετοχή Διπλωματούχου Αρχιτέκτονα Μηχανικού σε μελέτες μεμονωμένων μνημείων ή υφιστάμενων κατασκευών σε παραδοσιακούς οικισμούς, εφόσον μεταβάλλονται οι όψεις τους.Η απόφαση σηματοδοτεί την άμεση έναρξη των τεχνικών προσαρμογών στα ψηφιακά εργαλεία που χρησιμοποιούν καθημερινά χιλιάδες μηχανικοί.Η εξέλιξη αυτή έρχεται να επιλύσει χρόνια ζητήματα σχετικά με την επάρκεια γνώσεων και την απόδοση επαγγελματικών δικαιωμάτων, ευθυγραμμιζόμενη με τη συνταγματική επιταγή για την άσκηση δραστηριοτήτων από κατόχους αντίστοιχων τίτλων σπουδών.Πηγή: B2green.gr

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, με απόλυτη συνέπεια προς τους πολίτες και την αγορά ακινήτων, συνεχίζει να εμπλουτίζει τις ψηφιακές υπηρεσίες του, προσθέτοντας μια νέα λειτουργία στον Ψηφιακό του Χάρτη. Από σήμερα, 17 Μαρτίου 2026, μέσω της διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), η νέα υπηρεσία δίνει τη δυνατότητα στους χρήστες του maps.ktimatologio.gr να βλέπουν εύκολα και συνοπτικά τους βασικούς όρους δόμησης που ισχύουν για το γεωτεμάχιό τους.Τι αλλάζειΗ νέα αυτή λειτουργία λύνει τα χέρια σε πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων καθώς τους δίνει τη δυνατότητα να αποκτούν άμεσα μια πρώτη αξιόπιστη εικόνα των πολεοδομικών δυνατοτήτων ενός ακινήτου.Με τον τρόπο αυτό:● μειώνεται η ανάγκη αναζήτησης πληροφοριών σε διαφορετικές υπηρεσίες● επιταχύνεται η αξιολόγηση ακινήτων● ενισχύεται η διαφάνεια στην αγορά γης● διευκολύνεται ο σχεδιασμός επενδύσεωνΔιασύνδεση δεδομένων Κτηματολογίου και ΤΕΕΟι πληροφορίες εμφανίζονται σε έναν συνοπτικό πίνακα για κάθε γεωτεμάχιο και αντλούνται από τα ανοικτά δεδομένα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη του ΤΕΕ.Επιπλέον, η διασύνδεση των δύο συστημάτων επιτρέπει την αυτόματη μετάβαση από τον Ψηφιακό Χάρτη του Κτηματολογίου στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη για την προβολή αναλυτικών πολεοδομικών πληροφοριών.Ποιες πληροφορίες εμφανίζονταιΜέσα από ένα φιλικό προς τον χρήστη ψηφιακό περιβάλλον, ο Ψηφιακός Χάρτης εμφανίζει πλέον για κάθε γεωτεμάχιο στοιχεία όπως:● κατηγορίες χρήσεων γης● συντελεστή δόμησης● συντελεστή κάλυψης● μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος● αριθμό ορόφων● προϋποθέσεις αρτιότητας οικοπέδουΟι πληροφορίες αυτές προβάλλονται χωρικά πάνω στο ίδιο το γεωτεμάχιο, συνδυάζοντας τα κτηματολογικά δεδομένα με τα πολεοδομικά στοιχεία σε ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον και διασφαλίζοντας την απόλυτη ταύτιση της ιδιοκτησιακής εικόνας με τους κανόνες δόμησης.Πότε εμφανίζονται οι πληροφορίεςΗ εμφάνιση των δεδομένων βασίζεται στη διαθεσιμότητα των πολεοδομικών πληροφοριών στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.Συγκεκριμένα:● Γενικές Χρήσεις Γης (ΓΠΣ) εμφανίζονται μόνο για περιοχές με εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ, που αφορούν κυρίως περιοχές εντός σχεδίου πόλης, εντός ορίων οικισμού ή επέκτασης σχεδίου πόλεως.● Γενικές Χρήσεις Γης από εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο (ΕΡΣ) εμφανίζονται μόνο σε περιοχές όπου το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο έχει καθορίσει χρήσεις γης.Επισημαίνεται ότι πληροφορία για χρήσεις γης δεν εμφανίζεται όταν αυτές καλύπτουν τμήμα μικρότερο του 10% της έκτασης του γεωτεμαχίου.Περιορισμοί εμφάνισης όρων δόμησηςΤα στοιχεία όρων δόμησης (όπως αρτιότητα, συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος και αριθμός ορόφων) δεν εμφανίζονται στις περιπτώσεις:● μη οριοθετημένων οικισμών● περιοχών εκτός σχεδίου πόλεως● περιοχών επέκτασης σχεδίου πόλεως χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιοΕπιπλέον:● δεν εμφανίζεται πληροφορία για όρους δόμησης όταν αυτοί καλύπτουν λιγότερο από το 10% της έκτασης του γεωτεμαχίου● εμφανίζεται ειδική σήμανση ότι το γεωτεμάχιο βρίσκεται στα όρια ισχύος των όρων δόμησης, όταν οι όροι καλύπτουν έως το 50% της έκτασής τουΗ διαλειτουργικότητα μεταξύ του Ψηφιακού Χάρτη του Κτηματολογίου και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη του ΤΕΕ, αποτελεί ένα ακόμη αποφασιστικό βήμα προς τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού περιβάλλοντος χωρικών δεδομένων στη χώρα, με στόχο τη συνέπεια των πληροφοριών, τη διαφάνεια και τη διευκόλυνση πολιτών και επαγγελματιών.Το Ελληνικό Κτηματολόγιο εξελίσσεται σταδιακά σε μια σύγχρονη ψηφιακή υποδομή πληροφόρησης για τη γη και την ιδιοκτησία, υποστηρίζοντας τόσο τους πολίτες και την αγορά ακινήτων όσο και τον αποτελεσματικό χωρικό σχεδιασμό της Πολιτείας.Συνεχίζουμε απλά, ψηφιακά, αποτελεσματικά!πηγή taxheaven.gr View full Άρθρου

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, με απόλυτη συνέπεια προς τους πολίτες και την αγορά ακινήτων, συνεχίζει να εμπλουτίζει τις ψηφιακές υπηρεσίες του, προσθέτοντας μια νέα λειτουργία στον Ψηφιακό του Χάρτη. Από σήμερα, 17 Μαρτίου 2026, μέσω της διασύνδεσης με τον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), η νέα υπηρεσία δίνει τη δυνατότητα στους χρήστες του maps.ktimatologio.gr να βλέπουν εύκολα και συνοπτικά τους βασικούς όρους δόμησης που ισχύουν για το γεωτεμάχιό τους.Τι αλλάζειΗ νέα αυτή λειτουργία λύνει τα χέρια σε πολίτες, μηχανικούς, επενδυτές και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων καθώς τους δίνει τη δυνατότητα να αποκτούν άμεσα μια πρώτη αξιόπιστη εικόνα των πολεοδομικών δυνατοτήτων ενός ακινήτου.Με τον τρόπο αυτό:● μειώνεται η ανάγκη αναζήτησης πληροφοριών σε διαφορετικές υπηρεσίες● επιταχύνεται η αξιολόγηση ακινήτων● ενισχύεται η διαφάνεια στην αγορά γης● διευκολύνεται ο σχεδιασμός επενδύσεωνΔιασύνδεση δεδομένων Κτηματολογίου και ΤΕΕΟι πληροφορίες εμφανίζονται σε έναν συνοπτικό πίνακα για κάθε γεωτεμάχιο και αντλούνται από τα ανοικτά δεδομένα του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη του ΤΕΕ.Επιπλέον, η διασύνδεση των δύο συστημάτων επιτρέπει την αυτόματη μετάβαση από τον Ψηφιακό Χάρτη του Κτηματολογίου στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη για την προβολή αναλυτικών πολεοδομικών πληροφοριών.Ποιες πληροφορίες εμφανίζονταιΜέσα από ένα φιλικό προς τον χρήστη ψηφιακό περιβάλλον, ο Ψηφιακός Χάρτης εμφανίζει πλέον για κάθε γεωτεμάχιο στοιχεία όπως:● κατηγορίες χρήσεων γης● συντελεστή δόμησης● συντελεστή κάλυψης● μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος● αριθμό ορόφων● προϋποθέσεις αρτιότητας οικοπέδουΟι πληροφορίες αυτές προβάλλονται χωρικά πάνω στο ίδιο το γεωτεμάχιο, συνδυάζοντας τα κτηματολογικά δεδομένα με τα πολεοδομικά στοιχεία σε ένα ενιαίο ψηφιακό περιβάλλον και διασφαλίζοντας την απόλυτη ταύτιση της ιδιοκτησιακής εικόνας με τους κανόνες δόμησης.Πότε εμφανίζονται οι πληροφορίεςΗ εμφάνιση των δεδομένων βασίζεται στη διαθεσιμότητα των πολεοδομικών πληροφοριών στον Ενιαίο Ψηφιακό Χάρτη.Συγκεκριμένα:● Γενικές Χρήσεις Γης (ΓΠΣ) εμφανίζονται μόνο για περιοχές με εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ, που αφορούν κυρίως περιοχές εντός σχεδίου πόλης, εντός ορίων οικισμού ή επέκτασης σχεδίου πόλεως.● Γενικές Χρήσεις Γης από εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο (ΕΡΣ) εμφανίζονται μόνο σε περιοχές όπου το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο έχει καθορίσει χρήσεις γης.Επισημαίνεται ότι πληροφορία για χρήσεις γης δεν εμφανίζεται όταν αυτές καλύπτουν τμήμα μικρότερο του 10% της έκτασης του γεωτεμαχίου.Περιορισμοί εμφάνισης όρων δόμησηςΤα στοιχεία όρων δόμησης (όπως αρτιότητα, συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος και αριθμός ορόφων) δεν εμφανίζονται στις περιπτώσεις:● μη οριοθετημένων οικισμών● περιοχών εκτός σχεδίου πόλεως● περιοχών επέκτασης σχεδίου πόλεως χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιοΕπιπλέον:● δεν εμφανίζεται πληροφορία για όρους δόμησης όταν αυτοί καλύπτουν λιγότερο από το 10% της έκτασης του γεωτεμαχίου● εμφανίζεται ειδική σήμανση ότι το γεωτεμάχιο βρίσκεται στα όρια ισχύος των όρων δόμησης, όταν οι όροι καλύπτουν έως το 50% της έκτασής τουΗ διαλειτουργικότητα μεταξύ του Ψηφιακού Χάρτη του Κτηματολογίου και του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη του ΤΕΕ, αποτελεί ένα ακόμη αποφασιστικό βήμα προς τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού περιβάλλοντος χωρικών δεδομένων στη χώρα, με στόχο τη συνέπεια των πληροφοριών, τη διαφάνεια και τη διευκόλυνση πολιτών και επαγγελματιών.Το Ελληνικό Κτηματολόγιο εξελίσσεται σταδιακά σε μια σύγχρονη ψηφιακή υποδομή πληροφόρησης για τη γη και την ιδιοκτησία, υποστηρίζοντας τόσο τους πολίτες και την αγορά ακινήτων όσο και τον αποτελεσματικό χωρικό σχεδιασμό της Πολιτείας.Συνεχίζουμε απλά, ψηφιακά, αποτελεσματικά!πηγή taxheaven.gr

Οι προτάσεις αναρτήθηκαν στη διαβούλευση https://www.opengov.gr/consultations/?p=4038 έως 16/3/2026 του νομοσχεδίου με τίτλο: «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη».  Το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 του νομοσχεδίου αναφέρει: «Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου».Παραθέτω τις παρεμβάσεις που ανάρτησα από 8/3/2026 με τις οποίες κρίνω ότι η τροπολογία είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και προτείνω τροποποιήσεις και προσθήκες, στα όρια της αιτιολογίας, του σκοπού, του  περιεχομένου του παρόντος νομοσχεδίου και του  γενικότερου δικαιακού περιβάλλοντος. Δυο από αυτές έχουν στοχευμένο ενδιαφέρον για τους Αρχιτέκτονες και τους Χωροτάκτες-Πολεοδόμους Μηχανικούς, στο πεδίο των επαγγελματικών δικαιωμάτων. Οι υπόλοιπες ενδιαφέρουν όλους –μα όλους– τους Μηχανικούς που ασχολούνται με την έκδοση οικοδομικών αδειών και αυτό, λογιζόμενο ως προς την επαγγελματική μας υπόσταση διότι ως πολίτες –όπως επικαλείται ο τίτλος του νομοσχεδίου– πρέπει να μας ενδιαφέρει όλους. Οι αναγνώστες του άρθρου στο χρόνο που απομένει ως τη λήξη της διαβούλευσης μπορούν να τις σχολιάσουν ή, μπορούν να μου στείλουν τη γνώμη τους στο <p.laliotis@yahoo.gr>.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_1 στο άρθρο 16.Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 προτάσσει την επισύναψη του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου σε κάθε δικαιοπραξία, έναντι της επαναληπτικής τοπογράφησης του ίδιου γεωχωρικού αντικειμένου, με αφορμή τη δικαιοπραξία.Πρέπει να παρατηρήσουμε ότι, σε συνδυασμό με το άρθρο 15 περί one-stop shop αμβλύνει τη γραφειοκρατική /διοικητική διαδικασία, μην τρομάζουμε, δεν αποτρέπει ούτε απαγορεύει τον έλεγχο των πολεοδομικών ή τοπογραφικών δεδομένων του ακινήτου τον οποίο, επαφίει στην πρόνοια του αγοραστή να τον εκτελέσει παραπλεύρως (όπως εξάλλου συμβαίνει και με τον έλεγχο τίτλων, βαρών, υποθηκών κλπ). Σε κάποιες περιπτώσεις μάλιστα πχ ενδο-οικογενειακές, ενδο-εταιρικές μεταβιβάσεις κλπ, κάθε τέτοιος έλεγχος κρίνεται μάλλον περιττός, οφείλουμε να αντιληφθούμε.Μην παρασυρόμαστε λοιπόν, η τροποποίηση είναι προς τη σωστή κατεύθυνση, ταμιεύει ξανά ανθρώπινους και οικονομικούς πόρους που ξοδεύτηκαν για τη δημιουργία του ψηφιακού Κτηματολογίου. Άλλωστε από το 2018 έως σήμερα, η υποχρεωτική επισύναψη ψηφιακών τοπογραφικών και ΚΗΔ αποσκοπούσε στη συγκρότηση αυτού του απαραίτητου ψηφιακού υποβάθρου. Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση. Η επισύναψη ως αναπόδραστη υποχρέωση των συμβαλλομένων, δεν αποτελεί αξίωμα για την ασφάλεια της δικαιοπραξίας και τα συμφέροντα του αγοραστή, που υπηρετούνται πλέον με άλλες ενέργειες.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_2 στο άρθρο 16.Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16, είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και συνάδει με το πνεύμα που έχουν χαράξει στο διοικητικό πεδίο της έκδοσης Οικοδομικών Αδειών και των απαιτουμένων δικαιολογητικών, τα σχετικά άρθρα της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/ 47319/1946/2021 (ΦΕΚ.4874/Β /2021), βλέπε: <Άρθρο 2-Διαδικασία έκδοσης οικοδομικής αδείας: γ)τα στοιχεία του ακινήτου και τα γεωχωρικά δεδομένα για τον εντοπισμό του ακινήτου> και <Άρθρο 3-Διαδικασία έκδοσης έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας: γ) τα στοιχεία του ακινήτου και τα γεωχωρικά δεδομένα για τον εντοπισμό του ακινήτου> και <Άρθρο 10-Διαδκασία προέγκρισης οικοδομικής άδειας/ άδειας αναθεώρησης: γ) τα στοιχεία του ακινήτου και τα γεωχωρικά δεδομένα για τον εντοπισμό του ακινήτου>. Η εν λόγω ΥΑ έχει ερμηνευτικό και εκτελεστικό χαρακτήρα δυνάμει των εξουσιοδοτικών διατάξεων των άρθρων 33 και 40 του ν.4495/2017.Αυτές οι «καινοφανείς» διατάξεις –εν είδει αποστροφών του λόγου–πηγάζουν από την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στο ν.3882/2010 (INSPIRE) και το ν.4727/2020 (Ψηφιακή Διακυβέρνηση), όπως η ίδια μνημονεύει στο σκεφτικό της. Η σπουδαιότητα των διατάξεων έχει επισημανθεί από πολλές έγκυρες δημοσιεύσεις του 2018 πχ https://tdm.tee.gr/allazoun-ola-stin-ekdosi-oikodomikon-adeion/. Οι Υπηρεσίες, η κοινότητα Μηχανικών και όλοι οι σχετιζόμενοι παράγοντες και επαγγελματίες οφείλουμε να το κατανοήσουμε και να συνεργαστούμε προς την ίδια κατεύθυνση.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_3 στο άρθρο 3.Το άρθρο 3 είναι προς τη σωστή κατεύθυνση της χρονικής και τοπολογικής αποσυμφόρησης των Υπηρεσιών του ευρύτερου Δημόσιου τομέα, ευχόμαστε μάλιστα μεταξύ άλλων να αποβλέπει και στη ρύθμιση της δυστοπίας των ΥΔΟΜ, που περιλαμβάνει όχι μόνον τις καθυστερήσεις αλλά και φαινόμενα όπως αυτά των ΥΔΟΜ Σιθωνίας και Ρόδου, που είδαν το φως της δημοσιότητας τον περασμένο χρόνο και τείνουν να λησμονηθούν.1) Στο κείμενο του παρόντος Άρθρου 3/Εξουσιοδοτικής Διάταξης που προσθέτει την παράγραφο (5α) στο ν.2690/1999, μετά την πρώτη φράση της προστιθέμενης παραγράφου προτείνουμε την εξής προσθήκη: «Προκειμένου να πιστοποιηθούν επιστήμονες που η άσκηση του επαγγέλματός τους χορηγείται μετά από ειδικές εξετάσεις σε επιμελητήριο πχ ΤΕΕ, ως επαγγελματίες, πρέπει να είναι μέλη του αρμόδιου επιμελητηρίου.»2) Στο παρόν Άρθρο 3/Εξουσιοδοτική Διάταξη προτείνουμε την προσθήκη παραγράφου ως εξής: «Στα εδάφια (ε,η,θ,ι,ια) της παρ.2/άρθρ.19/ν.4495/17 όπως έχουν τροποποιηθεί με το άρθρ.50/ν.5106/2024 και στις φράσεις: «Έναν (1) εκπρόσωπο του Υπουργείου … με ιδιότητα ΠΕ μηχανικού, με τον αναπληρωτή του αντίστοιχης ιδιότητας» η λέξη «ιδιότητας μηχανικού» αντικαθίσταται με τη λέξη «ειδικότητας μηχανικού» όπως αυτή ορίζεται και απονέμεται από το ΤΕΕ δυνάμει του άρθρ.1/ΠΔ.99/2018 (ΦΕΚ.Α/187/5-11-2018)».ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_4 στο άρθρο 16.Εφεξής, καθώς η βάση γεωχωρικών δεδομένων του Κτηματολογίου για τις περιοχές του δομημένου χώρου διαρκώς θα  εμπλουτίζεται, ο όρος «Τοπογραφικό διάγραμμα» (ΤΔ) θα παραμερίζεται έναντι του όρου «Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος» (ΑΚΔ). Στα δε ζητήματα ουσίας και περιεχομένου, η ισορροπία μεταξύ τους έχει ήδη ανατραπεί. Βέβαια, το ΤΔ εξακολουθεί –υπό προϋποθέσεις– να διατηρεί πλεονέκτημα έναντι του ΑΚΔ στην ακρίβεια των πολυγωνομετρικών μετρήσεων. Αυτό όμως συμβαίνει μόνον όταν, για την εξεταζόμενη ιδιοκτησία δεν έχει υποβληθεί Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) οποτεδήποτε.Ας ψηλαφίσουμε τον ισχυρισμό αυτό, με βάση τις διατάξεις: η παρ.(10.γ)/άρθρ.42/ν.4495/2017 εμμέσως ορίζει σε 2% και μέγιστο 40 εκ. την απόκλιση των περιμετρικών διαστάσεων οικοπέδου εντός Σχ. Πόλης, οποτεδήποτε και αν συνταχθεί Τοπογραφικό μετά τη δημοσίευση του νόμου. Τα ποσοστά αυτά για ένα μέσο οικόπεδο 350,0 τμ περίπου, παραπέμπουν σε απόκλιση εμβαδού 5%. Από άλλη πλευρά, ο ν.4495/2017/Κεφάλαιο πρώτο/Διαδικασία έκδοσης και ελέγχου οικοδομικών αδειών-κατηγορίες αδειών/ άρθρ.39/ Προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος /παρ.(2.β)(αα)(ββ) επιτρέπει αποκλίσεις +/-5% στα οικόπεδα εντός σχεδίου και +/-10% στα γήπεδα εκτός σχεδίου, για τοπογραφικά που έχουν συνταχθεί μέχρι 8/8/2013. Ουδεμία ρύθμιση υπάρχει για την περίοδο 2013-2017.Με το άρθρο 2 της απόφασης 461/03/21.7.2008/ΟΚΧΕ ορίστηκε στο 7%, η αποδεκτή απόκλιση εμβαδού Κτηματογραφούμενου ακινήτου, χωρίς να διευκρινίζεται αν αναφέρεται στα εντός ή εκτός σχεδίου γεωτεμάχια. Παρατηρούμε ότι βρίσκεται στο Μέσο Όρο των αποκλίσεων που επιτρέπει ο ν.4495/2017 για τα Τοπογραφικά διαγράμματα οποιουδήποτε χρόνου. Όμως η απόκλιση μηδενίζεται όταν το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) εκδοθεί μετά από υποβολή Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ). Τότε ο ισολογισμός πλεονεκτημάτων κλίνει 100% υπέρ του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) διότι αφενός έχει κατακτήσει την ακρίβεια των μετρήσεων και επιπλέον: είναι Δημόσιο έγγραφο, είναι στη διάθεση διαλειτουργικών ψηφιακών δομών, είναι πάντα επίκαιρο, συσχετίζει απόλυτα τις όμορες ιδιοκτησίες και τις θεσμικές γραμμές (αιγιαλός, δάσος, ρέμα, οδικό δίκτυο, κλπ), έχει αμάχητη αποδεικτική ισχύ στην Κτηματολογική βάση (χωρικά και ιδιοκτησιακά δεδομένα) όπως και σε κάθε Διοικητική ή Δικονομική διαδικασία και εν τέλει, κοστίζει μόνον 15 ευρώ και αποκτάται με ηλεκτρονικό τρόπο και διαδικασία one-stop shop.Διαφαίνεται λοιπόν ότι, το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) μπορεί και πρέπει υπό προϋποθέσεις, να αντικαταστήσει το Τοπογραφικό Διάγραμμα (ΤΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων στο e-adeies. Οι προϋποθέσεις αυτές θα εκτείνονται σε δυο πεδία: -(α) στην ακρίβεια των οριζοντιογραφικών διαστάσεων πχ να έχει υποβληθεί Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) και –(β) στα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής του ακινήτου πχ να έχει κυρωθεί και μεταγραφεί Πράξη Εφαρμογής.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_5 στο άρθρο 16.Οι Πράξεις Εφαρμογής (ΠΕ) θεσπίστηκαν και συντάσσονται μετά το ν.1337/1983. Σήμερα ακόμη και οι παλαιότερες εξ αυτών αναλογικής μορφής, είναι ψηφιοποιημένες στο λειτουργούν Κτηματολόγιο και σε άλλες διαλειτουργικές δομές και εν προκειμένω, δεν χωρεί αρνησικυρία εξ αιτίας αμφιβολιών για την ακρίβεια των γεωμετρικών στοιχείων τους. Επί του ζητήματος αυτού παρέχει απαντήσεις ο ν.3882/2010 με τις βασικές διατάξεις και τα Παραρτήματά του.Εξ άλλου, η υπάρχουσα διαρκής διαδικασία υποβολής Διαγραμμάτων Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) στο Κτηματολόγιο, εμπλουτίζει συνεχώς τη Βάση Δεδομένων και θεραπεύει οριστικά τέτοιες ανακρίβειες σε οποιαδήποτε περιοχή, με ή χωρίς Πράξη Εφαρμογής, ως Λυδία λίθος. Τα εν λόγω διαγράμματα υποβάλλονται ακόμη και στις περιπτώσεις που δεν είναι υποχρεωτική η επισύναψή τους σε εγγραπτέα Πράξη και θα συνεχίσουν να υποβάλλονται οποτεδήποτε κρίνονται χρήσιμα. Αυτό αναφέρει με σαφήνεια η παρ.2/άρθρ.40 /ν.4409/2016 περί «Ηλεκτρονικής υποβολής τοπογραφικών διαγραμμάτων στη βάση δεδομένων της ΕΚΧΑ ΑΕ» και έτσι γίνεται πράγματι σε περιπτώσεις προδήλων σφαλμάτων, εξωδικαστικών επιλύσεων κλπ. Τελεολογικά, επέρχεται με γρήγορους ρυθμούς η απαλοιφή αυτών των «ανακριβειών στις διαστάσεις» που αδικαιολόγητα έχουν «θεωρηθεί» ανυπέρβλητες.Η παρούσα τροποποίηση του ν.651/1977 προσβλέποντας σε αυτή την τελεολογία,  με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 προτάσσει την επισύναψη του Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου σε κάθε δικαιοπραξία, έναντι της επαναληπτικής τοπογράφησης του ίδιου γεωχωρικού αντικειμένου. Είναι προς τη σωστή κατεύθυνση και η διεύρυνση της αντίληψής της μειώνει τη γραφειοκρατία, απελευθερώνει τις δικαιοπραξίες ιδίως σε ενδο-οικογενειακό ή ενδο-επιχειρησιακό περιβάλλον, εξοικονομεί ανθρώπινους και χρηματικούς πόρους. Στον πυρήνα της σκέψης της βρίσκεται το γεγονός ότι, τα ρυμοτομικά και κτηματογραφικά δεδομένα είναι επαρκώς αποτυπωμένα επί χάρτου, υλοποιημένα επί του εδάφους και εν τέλει επαρκώς ψηφιοποιημένα, όταν υπάρχει Πράξη Εφαρμογής.Όμως η ίδια επάρκεια ρυμοτομικών και κτηματογραφικών δεδομένων υπάρχει και σε παλαιότερα κτηματογραφικά διαγράμματα και ρυμοτομικά σχέδια  που έχουν εφαρμοστεί επί του εδάφους προ αμνημονεύτων, με ποικίλες διαδικασίες πριν τη θέσπιση των Πράξεων Εφαρμογής πχ στα μεγάλα αστικά κέντρα, στους παραχωρημένους οικισμούς, στους οικισμούς εργατικής κατοικίας κλπ. Συνεπώς, λόγω της επάρκειας γεωχωρικών δεδομένων που αναμφίβολα υπάρχει και άλλες περιοχές του δομημένου χώρου, είναι αναγκαίο, αναλογικό και δικαίω ασφαλές για την εν λόγω τροποποίηση, να διευρυνθεί και να συμπεριλάβει και αυτές τις περιοχές.Για το λόγο αυτό προτείνουμε τις εξής τροποποιήσεις του άρθρου 16:«1) Στον πρώτο στίχο της παραγράφου (1) διαγράφεται η λέξη <οικοπέδου>.2) Το τελευταίο εδάφιο από τη λέξη <Δεν απαιτείται> έως το τέλος, μορφοποιείται σε δεύτερη παράγραφο ως εξής: «2. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της προηγούμενης παραγράφου και αντικαθίσταται με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου σε περιοχές που υπάρχει λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί Πράξη Εφαρμογής (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη/Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»3) Προστίθεται τρίτη παράγραφος ως εξής: «3. Επάνω στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) ή σε επισυναπτόμενη Τεχνική Έκθεση/Υπεύθυνη Δήλωση του Ν.1599/1986, αρμόδιος Μηχανικός συμπληρώνει τα πολεοδομικά στοιχεία αρτιότητας και οικοδομησιμότητας που αναφέρονται στην πρώτη παράγραφο του παρόντος».4) Προστίθεται τέταρτη παράγραφος ως εξής: «4. Εάν το αναγραφόμενο εμβαδόν στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) διαφέρει περισσότερο από 2% από το εμβαδόν του υφιστάμενου τίτλου τότε, πριν από κάθε ενέργεια των ως άνω παραγράφων 2 και 3, πρέπει να προηγηθεί υποβολή Διαγράμματος Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ) στο Κτηματολόγιο ή, αναδρομική διόρθωση του τίτλου».   Σημειώνουμε ότι ο σχεδιασμός και υλοποίηση επί του εδάφους μερικών από αυτούς τους οικισμούς είναι υποδειγματικός για την τεχνογνωσία και τεχνολογία της εποχής τους, έχουν κτηματογραφηθεί και ρυμοτομηθεί κατά την πρώτη 15ετία μετά τον πόλεμο και φέρουν την υπογραφή του αειμνήστου Κων/νου Δοξιάδη, το όνομα του οποίου φέρει και το τρέχον πρόγραμμα εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 6 στο άρθρο 6Παρότι στα σχόλια του παρόντος άρθρου κυριαρχούν προτάσεις περί Εσωτερικού Ελέγχου, αναρτούμε το παρόν που είναι συναφές προς την ανάρτηση εγκυκλίων και αποφάσεων καθώς η πρότασή μας, επιλαμβάνεται της αναστολής εφαρμογής συγκεκριμένης ΥΑ, που πρέπει κι αυτή με τη σειρά της να αναρτηθεί.Στο τέλος του «Άρθρου 5Α-Υποχρεωτική ανάρτηση εγκυκλίων οδηγιών» προτείνουμε την προσθήκη τέταρτης παραγράφου: «4. Από την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος, αναστέλλεται η εφαρμογή της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ /47319 /1946/2021/ΦΕΚ.Β.2090/2021 και της ΥΑ/ ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983/ΦΕΚ.Β.3136/2018»Προτείνουμε την παρούσα προσθήκη διότι, μετά την έκδοση της εν λόγω ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/47319/1946 /20.05.2021 «Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής, ελέγχου και έκδοσης οικ. αδειών» έγιναν τρεις τροποποιήσεις του υπερκείμενου εξουσιοδοτικού άρθρ.38/ν.4494/2017 «Διαδικασία ελέγχου Οικοδομικής Άδειας» με την παρ.2/άρθρ.120/ν.4819 /23.07.2021 και το άρθρ.156/ν.4951/04.07.2022 και την παρ.3/άρθρ.237/ν.5037 /29.03.2023 με τις οποίες τροποποιήθηκε και προστέθηκε νομική ύλη στο υπερκείμενο άρθρο. Η εν λόγω ΥΑ ουδέποτε τροποποιήθηκε ώστε να προσαρμοστεί στις αλλαγές και συνεπώς επήλθε αντινομία μεταξύ αυτής και του υπερκείμενου εξουσιοδοτικού άρθρου του νόμου.Κατόπιν αυτού και σύμφωνα με το δικαιακό μας σύστημα, η εφαρμογή της ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/47319/1946 /20.05.2021 πρέπει να ανασταλεί άμεσα για λόγους ασφάλειας δικαίου και η αναστολή αυτή να αναρτηθεί δεόντως.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 7   στο άρθρο 16.Εφόσον ανασταλεί λόγω αντινομίας η ΥΑ/ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/47319/1946/20.05.2021 όπως τεκμηριώνουμε και προτείνουμε σε άλλη παρέμβασή μας, οι Πράξεις του e-adeies θα εκδίδονται με βάση τις γενικές διατάξεις των άρθρων (35,37,38,40,41,42) του ν.4495/2017. Η Προέγκριση άδειας του άρθρου 35 είναι προκαταρκτική Πράξη.  Η Βεβαίωση Όρων Δόμησης (ΒΟΔ) απλώς μνημονεύεται στα εδάφια (β.βα)(β.ββ)/παρ.2/άρθρ.38/ν.4495/2017 και είναι απλή προκαταρκτική ενέργεια παροχής πληροφοριών, παρότι στο σύστημα e-adeies αδοκίμως φέρεται ως Πράξη και η αδοκιμία αυτή πρέπει να θεραπευτεί.Για την έκδοση Προέγκρισης προβλέπεται η επισύναψη τοπογραφικού χωρίς ΚΗΔ με απλές προδιαγραφές συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87. Οι προδιαγραφές συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87 είναι υποδεέστερες από το σημερινό επίπεδο ωρίμανσης των γεωχωρικών δεδομένων στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Έτσι, εάν μεταπέσουμε σε έκδοση Πράξεων e-adeies με υποδεέστερες προδιαγραφές τούτο, συνιστά μη επιλέξιμη οπισθοχώρηση από την τελεολογία του ν.3882/2010 (INSPIRE) και ιδιαίτερα των άρθρων (32,33) όπως και του ν.4727/2020 (Ψηφιακή Διακυβέρνηση).Το νομοσχέδιο της παρούσας διαβούλευσης ανήκει στο Διοικητικό Δίκαιο και δεν μπορεί να αλλάξει τις  προδιαγραφές του τοπογραφικού των Προεγκρίσεων διότι αυτό, είναι ζήτημα Ουσιαστικού Δικαίου. Μπορεί όμως να αλλάξει την τυπική απαίτηση της επισύναψης τοπογραφικού στην έκδοση της Προέγκρισης και να την αντικαταστήσει με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου. Η αλλαγή αυτή είναι Διοικητικού Δικαίου και μπορεί να γίνει με την παρούσα νομοθέτηση.Συναφώς προς τα παραπάνω και δυνάμει της παρ.(α)/άρθρ.2 του παρόντος νομοσχεδίου, προτείνουμε την εξής τροποποίηση του παρόντος άρθρου 16. Προστίθεται πέμπτη παράγραφος ως εξής: «5. Οι παράγραφοι 2,3,4 του παρόντος εφαρμόζονται στις διατάξεις του ν.4495/2017 και ειδικότερα στα άρθρα (35,37,38,40,41,42), όπως επίσης και στις συναφείς Υπουργικές αποφάσεις, εγκυκλίους και οδηγίες ΤΕΕ που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος και ρυθμίζουν θέματα έκδοσης Πράξεων του e–adeies,».ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 8  στο άρθρο 16.Συμβατώς  προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται έκτη παράγραφος ως εξής: «6. Το εδάφιο (ααα) της περίπτωσης (ββ) της παραγράφου (στ) του άρθρου 99 του ν.4495/2017, αντικαθίστανται ως εξής: «(ααα) Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου όπως αυτές προσδιορίζονται στην παράγραφο (2) του άρθρου 16 του νομοσχεδίου <Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη>. Το ΑΚΔ επαρκεί για να γίνουν οι έλεγχοι της παρ.2(α,β,δ,ε,ζ)/άρθρ.89 /ν.4495/2017, δεδομένου ότι στα Διαγράμματα αυτά απεικονίζονται οι ρυμοτομήσεις των οικοπέδων στα εφαρμοσμένα σχέδια πόλης, οι εγκεκριμένοι ή παραχωρημένοι κοινόχρηστοι χώροι της πόλης ή του οικισμού, τα όρια των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών, θεσμικές γραμμές όπως ο αιγιαλός και ο παλαιός αιγιαλός κλπ. Με την εφαρμογή της παρούσας τροποποίησης, πρέπει να αναπροσαρμοστεί το πεδίο υποβολής αρχείων στην ηλεκτρονική πλατφόρμα Δηλώσεων αυθαιρέτων, και να αντικατασταθεί ο τίτλος <Τοπογραφικό διάγραμμα> με <Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ)> και να καταργηθούν οι περιορισμοί στις ειδικότητες Μηχανικών που μπορούν να υποβάλλουν το εν λόγω αρχείο (κόκκινο πλήκτρο)».Η τροποποίηση που προτείνουμε συνάδει με τον ν.3882/2010 (INSPIRE) και την ωρίμανση των διαλαμβανομένων στα άρθρα (32,33) που είναι ο καιρός να εμπεδωθούν, με τη δυνατότητα που προσφέρει το παρόν νομοσχέδιο.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 9 στο άρθρο 16.Συμβατώς  προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται έβδομη παράγραφος ως εξής:«7. Εφεξής, η παρούσα κατάργηση της απαίτησης επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος και η αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στις εν λόγω Διοικητικές Πράξεις του e–adeies, εφαρμόζεται ειδικότερα στις παρ.5.β/άρθρ.35 /ν.4495/2017 και παρ.(1.ιθ) και παρ.(2.α) του άρθρ.40/ν.4495/2017. Αυτονόητα καταργεί τις προβλέψεις ελέγχου τοπογραφικού διαγράμματος της παρ.2.β/βα/άρθρ.38/ν.4495 /2017 και τους μεταθέτει σε ομοτάξιους ελέγχους επί του Διαγράμματος Κάλυψης.»Η προσθήκη που προτείνουμε συνδυάζεται αλυσιδωτά με άλλες τροποποιήσεις που έχουμε προτείνει και όλες μαζί συνάδουν με το τελευταίο εδάφιο του άρθρου 16 του νομοσχεδίου, που καταργεί την επισύναψη τοπογραφικού σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μεταβιβάσεων.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 10 στο άρθρο 16Συμβατώς  προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται όγδοη παράγραφος ως εξής:«8.(α) Στο τέλος του εδαφίου (κ)/παρ.2/άρθρ.4/ΠΔ.99/2018 προστίθεται η φράση: «σε περιοχές εκτός σχεδίου».«8.(β) Στην παρ.2/άρθρ.4/ΠΔ.99/2018 προστίθεται εδάφιο (κ/α): Σχεδιασμός με βάση το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου, του προς αδειοδότηση κτηρίου, του περιβάλλοντος χώρου και του Διαγράμματος Κάλυψης για την έκδοση αδειών δόμησης (ΟΑ), Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), προεγκρίσεων και Αναθεωρήσεων αυτών, σε περιοχές με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη Πράξη Εφαρμογής (ΠΕ) (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη /Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»Η τροποποίηση που προτείνουμε ευθυγραμμίζεται με την κατάργηση της επισύναψης τοπογραφικού ΕΓΣΑ ’87 και την αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων του e-adeies, όπως έχουμε προτείνει με άλλες παρεμβάσεις μας στην παρούσα διαβούλευση.ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ_ 11 στο άρθρο 16Συμβατώς  προς την παρ.(α)/άρθρ.(2) του παρόντος νομοσχεδίου, εισηγούμαστε την εξής τροποποίηση και προσθήκη: στο τέλος του άρθρου 16 του παρόντος νομοσχεδίου προστίθεται ένατη παράγραφος ως εξής:«9.(α) Στο τέλος του εδαφίου (κ)/παρ.2/άρθρ.12/ΠΔ.99/2018 προστίθεται η φράση: «σε περιοχές εκτός σχεδίου».«9.(β) Στην παρ.2/άρθρ.12/ΠΔ.99/2018 προστίθεται εδάφιο (κ/α): Σχεδιασμός με βάση το Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) λειτουργούντος Κτηματολογίου, του προς αδειοδότηση κτηρίου, του περιβάλλοντος χώρου και του Διαγράμματος Κάλυψης για την έκδοση αδειών δόμησης (ΟΑ), Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), προεγκρίσεων και Αναθεωρήσεων αυτών, σε περιοχές με κυρωμένη και μεταγεγραμμένη Πράξη Εφαρμογής (ΠΕ) (ενδεικτικά: επεκτάσεις Σχ. πόλης ν.1337/83, Οργανωμένοι Υποδοχείς Δραστηριοτήτων/ΒΙΠΕ/ΒΙΟΠΑ/Τεχνόπολη /Επιχειρηματικό Πάρκο κλπ), όπως επίσης και σε περιοχές εφαρμοσμένων επί του πεδίου Σχεδίων πόλης με το ΝΔ/1923, όπως και εντός ορίων οικισμών του ΝΔ/1923 με ρυμοτομικό σχέδιο, και εντός ορίων οικισμών του ΠΔ/1985 για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2000 κατοίκων με ρυμοτομικό σχέδιο, οριοθετημένων ή μη με οποιοδήποτε τρόπο {Αποφάσεις Νομαρχών ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ)}, όπως επίσης και εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Αποφάσεις ή Διατάγματα μεταφοράς οικισμών λόγω επικινδυνότητας και ταυτοσήμως, εντός ορίων οικισμών που έχουν δημιουργηθεί με Παραχωρητήρια του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), με Παραχωρητήρια της Επιτροπής Αποκατάστασης Προσφύγων (ΕΑΠ), της Πρόνοιας ή άλλης αρμόδιας Αρχής, Οργανισμού ή ΝΠΔΔ, σε οποιαδήποτε χρονολογία.»Η τροποποίηση που προτείνουμε ευθυγραμμίζεται με την κατάργηση της επισύναψης τοπογραφικού ΕΓΣΑ ’87 και την αντικατάστασή του με Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ΑΚΔ) στη σύναψη δικαιοπραξιών και στην έκδοση Πράξεων του e-adeies, όπως έχουμε προτείνει με άλλες παρεμβάσεις μας στην παρούσα διαβούλευση.Αίγιο, 16/3/2026Πάνος Λαλιώτης MSc Αρχιτέκτων-Πολεοδόμος ΕΜΠ View full Άρθρου

ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΑΣ ΤΜΗΜΑ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ Ερωταπαντήσεις 2Ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μακεδονίας (29/01/2026): 1.    ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ), θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια: «Τα γήπεδα τα ευρισκόμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24.4.1977, ημέρα δημοσίευσης του από 5.4.1977 Π.Δ. (ΦΕΚ 133 Δ), ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.».Επίσης, σύμφωνα με την Απόφ. ΣτΕ Ολ. 176/2023 «Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)».Η Υπηρεσία μας ρωτά, ποιο είναι το ελάχιστο απαιτούμενο πρόσωπο για τα παραπάνω γήπεδα της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ);ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν έχει προσδιοριστεί.Σχετική η απάντηση και τα συνοδευτικά έγγραφα στην ερώτηση 17, της 1ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μ. (16/10/2025) 2.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013«Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και του όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων».Επίσης, με την υπ' αριθμ. 1889/14 εγκύκλιο ΥΠΕΚΑ, ορίζεται ότι: «Με αφορµή ερωτήματα Υπηρεσιών για την παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, διευκρινίζουμε ότι οι σχετικές δεσμευτικές διατάξεις που αφορούν στη γη υψηλής παραγωγικότητας περιλαμβάνουν και τις περιπτώσεις γεωργικής γης που δεν είναι χαρακτηρισμένη ως τέτοια, καθότι ο όρος «γη υψηλής παραγωγικότητας» εµπεριέχει σε κάθε περίπτωση και αυτόν της γεωργικής γης».Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν στις περιοχές που από το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, που είναι χαρακτηρισμένες ως «Περιοχή γεωργικής γης κύριας χρήσης», «Περιοχή γεωργικής γης δευτερεύουσας χρήσης με δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων» κ.α. και γενικά σε λοιπές ζώνες που από το ΓΠΣ εμπεριέχεται ο όρος «Γεωργική γη», εάν είναι δυνατή η εφαρμογή των παραπάνω διατάξεων της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013, στα γήπεδα με πρόσωπο ή εντός των οριζόμενων αποστάσεων από εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Στο ερώτημα δεν διευκρινίζεται αν το υπόψη ΓΠΣ περιλαμβάνει ορισμό του τι είναι για την εφαρμογή του η «γεωργική γη κύριας χρήσης» και τι η «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης» (υπόψη ότι με την ΚΥΑ 168040/2010(ΦΕΚ 1528 Β΄/07.09.2010) - Καθορισμός κριτηρίων με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γη σε ποιότητες και κατατάσσεται σε κατηγορίες παραγωγικότητας, άρθ. 3. Κριτήρια παραγωγικότητας (ΚΠαρ) και κατάταξη της Αγροτικής Γης σε κατηγορίες παραγωγικότητας. Η Γεωργική (Αγροτική) Γη, από άποψη παραγωγικότητας, κατατάσσεται στις παρακάτω, τρεις κατά φθίνουσα σειρά, κατηγορίες: 1. Γεωργική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας 2. Γεωργική Γη Μέσης Παραγωγικότητας 3. Γεωργική Γη Απλή).Ελλείψει τέτοιου ορισμού, λαμβάνοντας υπόψη και την αναφερόμενη εγκύκλιο, κατά τη γνώμη μας ο όρος «γεωργική γη κύριας χρήσης» εμπεριέχεται στον όρο «Αγροτική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας».Όχι όμως, και ο όρος «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης», περιοχές στις οποίες, ούτως ή άλλως, το συγκεκριμένο ΓΠΣ έδωσε περιοριστικά την δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων, μόνον.3.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 5 Ν. 4067/2012: «Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της έναρξης ισχύος του παρόντος».Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017: «Στις περιπτώσεις της παρ. 5 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της νέας χρήσης. Από την αρμόδια Υ.Δομ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Τυχόν εργασίες για την αλλαγή της χρήσης στους ανωτέρω χώρους, εφόσον δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, δύναται να εκτελεστούν σύμφωνα με την παρ. 5β. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου».Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης κτιρίου (εκτός σχεδίου) σε νέα χρήση η οποία επιτρέπεται από τις ειδικότερες διατάξεις της περιοχής, ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής για την χρήση αυτή.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Κατά την άποψη μας (υπερ)ισχύει η παρ. 3 του άρθρου 5 του Ν. 4067/2012.Η παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017 αναφέρεται σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης της περιοχής του ακινήτου και όχι σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης που προκύπτουν από τη χρήση του ακινήτου (εκτός σχεδίου δόμηση).4.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα τα διαλαμβανόμενα της Εγκ 2094/6-11-25 της ΑΑΔΕ που αφορά στην παροχή διευκρινίσεων για την επιβολή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α΄21), εισάγεται ψηφιακή διαδικασία απόδοσης του Τέλους. Από την εν λόγω Εγκ. άποψη της Υπηρεσίας μας είναι ότι προκύπτει η δυνατότητα πληρωμής του Χαρτοσήμου επί ΤΕΕ, του Παραβόλου Ν. 1041/80 και του Χαρτοσήμου ΟΓΑ, μέσω του e-paravolo με κωδικό 5008 Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σωστά. 5.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Κατά τον Μεταγενέστερο Έλεγχο Ο.Α., απαιτείται η βεβαίωση σύνδεσης με την αποχέτευση και το τιμολόγιο είσπραξης τελών σύνδεσης αποχέτευσης (ή την αιτιολογημένη εξαίρεση/δήλωση μη ύπαρξης δικτύου);ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Ναι 6.      ΕΡΩΤΗΣΗ 6: Η μη έγκριση Σ.Α. τι παράβαση είναι και τι πρόστιμο επιβάλλεται ?ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν είναι «υπέρβαση». Είναι δικαιολογητικό απαραίτητο για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Η μη προσκόμιση επισύρει ακυρότητα της άδειας. 7.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Τα δενδρόσπιτα θέλουν Ο.Α; Tι κατηγορία είναι και ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν υπάρχει ορισμός για δεντρόσπιτα, ούτε περιλαμβάνονται στις κατασκευές που επιτρέπονται στον ακάλυπτο χώρο. Ισχύουν οι όροι δόμησης της περιοχής με τους οποίους εκδίδεται οικοδομική άδεια. 8.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το αρθ. 2 παρ. 90 του ΝΟΚ Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτήν, στην οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη΄ και σύμφωνα με την παρ. 56 του ίδιου άρθρου Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή και προς όμορα οικόπεδα και ορίζονται, σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Σε ένα κτίριο όπου υπάρχει υψομετρική διαφορά στο οικόπεδο και στην όψη του κτιρίου προς το όμορο οικόπεδο όπου κολλάει το κτίριο και το διαμορφωμένο έδαφος είναι πολύ χαμηλότερα, από που θα μετρήσουμε το ύψος του κτιρίου; Παραθέτω παράδειγμα:ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το άρθρο 9, παρ.7 του Ν1577/1985 (ΓΟΚ), που εξακολουθεί να ισχύει: «Αν δεν είναι δυνατόν να μετρηθεί το μέγιστο ύψος στην όψη του κτιρίου, λόγω εσοχής ορόφου από αυτήν ή λόγω επαφής του κτιρίου στο όριο του οικοπέδου, το μέγιστο ύψος μετριέται από τη στάθμη του φυσικού εδάφους στα σημεία προβολής του ορόφου σε αυτό ή στα σημεία επαφής του κτιρίου με το όριο. Το ύψος αυτό, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 17, μπορεί να προσαυξηθεί μέχρι 1.50 μ. ή και περισσότερο μετά από έγκριση της Ε.Π.Α.Ε.» (σήμερα μετά από απόφαση του Σ.Α.) 9.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος μπορώ να έχω κατασκευές που μετράνε στην δόμηση; (π.χ. τμήμα σοφίτας που μετράει στην δόμηση. κατ΄ επέκταση μπορεί σε αυτή την περίπτωση η σοφίτα να εκτείνεται εκτός του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου;)ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Το επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται για να καθορίσει την τελική στάθμη της δόμησης. Στο άρθρο 19 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) αναφέρονται οι κατασκευές που μπορούν να τοποθετηθούν πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος, οι οποίες δεν μετρούν στη δόμηση.10.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Η στάθμη του δαπέδου του cour-anglaise μπορεί να είναι η στάθμη του δαπέδου του υπογείου;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Η κουρ ανγκλαίζ (cour anglaise) είναι μια τεχνική για το φυσικό φωτισμό και αερισμό υπογείων χώρων που βρίσκονται κάτω από το επίπεδο του εδάφους. Συνεπώς η στάθμη του δαπέδου της κατ’ αρχήν φτάνει ως εκεί όπου εξασφαλίζεται ο φυσικός φωτισμός και αερισμός υπογείου χώρου σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό και κατά την γνώμη μας, θεωρούμενη ως διαμόρφωση εδάφους, σύμφωνα με το άρθρο 17, παρ. 3 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) η εκσκαφή μπορεί να γίνει έως 1,50 μ. και όχι ως το πάτωμα του υπογείου, που θα το καθιστούσε ισόγειο.  11.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Θέση κτιρίου σε πρώην μικτό σύστημα. Σύμφωνα με την παρ. 1 β) του αρθ. 14 ΝΟΚ δεν μπορεί το κτίριο να εφάπτεται στο πλάγιο όριο αν ισχύουν οι όροι της παραγράφου δηλ. στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή. Όμως σύμφωνα με την περίπτωση ε) της ίδια παραγράφου μπορεί να εφάπτεται στο πλάγιο όριο εφόσον στην περιοχή ίσχυαν συστήματα δόμησης πριν το ΓΟΚ του 85. Πώς τοποθετώ το κτίριο;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τον ΓΟΚ’ 73, στο μικτό σύστημα υπήρχε δυνατότητα να εφάπτεται το κτίριο σε ένα από τα πλάγια όρια, χωρίς να προσδιορίζεται σε ποιό και να αφήνεται υποχρεωτικά απόσταση από το άλλο,. Ο ΝΟΚ συνεχίζει να παραχωρεί αυτή τη δυνατότητα στις περιοχές που ίσχυε το πρώην μικτό σύστημα.Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω και σε συνδυασμό με το ισχύον και σήμερα άρθρο 3 του ΓΟΚ’85 (Πολεοδομικός και αρχιτεκτονικός έλεγχος) ότι κάθε κτίριο πρέπει να εντάσσεται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, ώστε στα πλαίσια των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης, θεωρούμε ότι το κτίριο πρέπει να σέβεται τυχόν πλαγίους ακαλύπτους των ομόρων, μπορεί όμως, σε κάθε περίπτωση, να εφάπτεται σε ένα από τα πλάγια όρια (όπως επιτρεπόταν με τον ΓΟΚ/1973) και να αφήνεται απόσταση από το άλλο όριο, πλην τυχόν περιπτώσεων όπου και τα δύο όμορα κτίρια είναι σε επαφή με τα πλάγια κοινά όρια. 12.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Σε ρυμοτομούμενο οικόπεδο με κτίριο που τμήμα του ρυμοτομείται, είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας σε προσθήκη κατ’ επέκταση ή και νέου κτιρίου στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα εφόσον έχει το απαιτούμενο πρόσωπο και εμβαδό;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Πρέπει να έχει υλοποιημένο ανοιχτό πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.13.  ΕΡΩΤΗΣΗ:Α. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΣΧΕΔΙΑ ΠΟΛΗΣ ΤΟΥ ΝΔ 17-7-1923Το άρθρο 5, παρ.6 του Ν.4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14), αναφέρει “Είναι δυνατή η χορήγηση άδειας δόμησης σε άρτιο οικόπεδο, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εντός σχεδίου πόλεως εγκεκριμένου με τις διατάξεις του ν.δ. 17.7/ 16.8.1923, που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας, εφόσον καταστεί οικοδομήσιμο με τη διάνοιξη τμήματος κοινοχρήστου χώρου, συνεχόμενου με ήδη διανοιγμένο εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, σε όλο το πλάτος της οδού και σε μήκος κατ' ελάχιστον ίσο με το απαιτούμενο πρόσωπο από τους ισχύοντες όρους δόμησης κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που εφαρμόζονται κατά περίπτωση”.Η εφαρμοστική ΥΑ Aρ. ΥΠΕΝ/ΔΤΟΠΕΦ/19987/381/2018 «Καθορισμός προδιαγραφών και προϋποθέσεων για την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 6 του άρθρου 5 του νόμου 4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14)» (ΦΕΚ 1405Β/2018), αναφέρει:·         Στο άρθ. 2, παρ.1: Προκειμένου να χορηγηθεί οικοδομική άδεια στα οικόπεδα του άρθρου 1, θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά τα εξής: 1. Να έχει διανοίγει με παραχώρηση σε κοινή χρήση από τους έναντι ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων τμημάτων των ιδιοκτησιών τους, με συμβολαιογραφική δήλωση, χωρίς αιρέσεις και επιφυλάξεις, 2  3. Να έχει συνταχθεί υψομετρική μελέτη της οδού……”·         Στο άρθ.3, παρ.2: « Οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους που έχουν ασφαλτοστρωθεί ή έχουν κατασκευαστεί τα κράσπεδα, έχουν δηλαδή ήδη διαμορφωθεί και τεθεί σε κοινή χρήση σε όλο το πλάτος τους, είναι δυνατόν να τύχουν αδείας οικοδομής και η σχετική πράξη αναλογισμού να συνταχθεί αργότερα.»Ερώτηση 13-Α.1: Στο άρθρο 2, ποια είναι η έννοια των αιρέσεων και επιφυλάξεων για την παραχώρηση σε κοινή χρήση; Μπορεί να θεωρηθεί ότι περιλαμβάνεται στην έννοια αυτή η παραίτηση από τυχόν δικαιώματα αποζημιώσεων; Σε αυτήν την περίπτωση δεν θα υπήρχε αντίκρουση με την καταρχάς νομική διάταξη του άρθρου 5, παρ.6 του Ν.4315/14 όπου καταρχήν διατυπώνεται ότι είναι δυνατή η χορήγησης άδειας σε οικόπεδο που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας;Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες μπορούν να θέσουν σε κοινή χρήση τα ρυμοτομούμενα, να εκδώσουν την άδεια και να διεκδικήσουν τα δικαιώματα αποζημίωσης αργότερα; Ή θα πρέπει να παραιτηθούν από όλα τα δικαιώματα, άρα και την κυριότητα; Μήπως οι αιρέσεις και οι επιφυλάξεις αφορούν μόνο το θέμα της χρήσης πχ να μην την ανακαλέσουν την παραχώρηση χρήσης σε περίπτωση μη αποζημίωσης; και δεν μπαίνουν σε ενοχικά δικαιώματα;Απάντηση 13-Α.1: Η παραχώρηση σε κοινή χρήση δεν πρέπει να έχει επιφυλάξεις ή όρους, π.χ. το παραχωρώ σε κοινή χρήση αφού πάρω την αποζημίωση κ.α.Ερώτηση 13-Α.2: Στην περίπτωση του άρθρου 3, παρ.2 (δηλαδή όπου είναι ήδη διαμορφωμένη η οδός και τα ρυμοτομούμενα έχουν τεθεί εν τοις πράγμασι σε κοινή χρήση), ορίζεται η δυνατότητα μελλοντικής σύνταξης πράξης αναλογισμού για αποζημιώσεις λόγω ρυμοτομίας, πρέπει να γίνει και συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση σύμφωνα με το άρθρο 2;Γενικότερα, και σε αντιστοιχία με το προηγούμενο ερώτημα, πως θα ήταν δυνατό να απαιτείται παραίτηση από δικαιώματα αποζημίωσης και ταυτόχρονα να προβλέπεται σύνταξη πράξης αναλογισμού για ανάλογα δικαιώματα;Μπορεί να θεωρηθεί ότι γίνεται διάκριση μόνο για τις περιπτώσεις των ήδη διανοιγμένων οδών;Απάντηση 13-Α.2: Δεν χρειάζεται να γίνει συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος όταν αυτό στην πράξη έχει ήδη παραχωρηθεί, π.χ. ασφαλτοστρωμένη η και χαλικοστρωμένη οδός, χωρίς κατασκευές συνδεδεμένη με το οδικό δίκτυο του δήμου.Ερώτηση 13-Α.3: Στα πλαίσια του άρθρου 2, υπό των αθροιστικών απαιτήσεων που τίθενται, νομιμοποιείται η αρμόδια υπηρεσία του Δήμου για έκδοση υψομετρικών βεβαιώσεων (πχ Δ/νση Τεχνικών Υπηρεσιών) να αρνηθεί την χορήγηση της βεβαίωσης όταν διαπιστώνει υποχρεώσεις από ρυμοτομία της ιδιοκτησίας ή προβαίνοντας σε έλεγχο των συμβολαίων παραχωρήσεων σε κοινή χρήση με απαίτηση τη μη παρακράτηση δικαιωμάτων αποζημίωσης;Και μέσω αυτών, με στόχο την εξασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων του σχεδίου άνευ υποχρεώσεων, να «ελέγχει» το δικαίωμα δόμησης πριν την χορήγηση του υψομετρικού; Ή μπορεί απλώς να αναγράφει τυχόν παρατηρήσεις της επί αυτού;Απάντηση 13-Α.3: Η υπηρεσία χορηγεί την υψομετρική βεβαίωση αναγράφοντας παρατηρήσεις.Ερώτηση 13-Α.4: Οι ΥΔΟΜ στο πλαίσιο έκδοσης ΒΟΔ κατ.3 (όπου δεν ελέγχεται τοπογραφικό και βάσει τίτλου δεν είναι ευχερής ο έλεγχος ιδιοκτησιακού), μπορούν να ζητούν ως πρόσθετη έγκριση για τη διασφάλιση ύπαρξης ελεύθερου προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, βεβαίωση συντέλεσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ή θέσης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος, από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Δήμου ( πχ Δ/νσεις Τεχνικών Υπηρεσιών) όπου κοινοποιούνται βάσει νόμου τα συμβόλαια παραχώρησης; Η΄ ο έλεγχος αυτός εμπίπτει αποκλειστικά στην ευθύνη του μηχανικού για τη βεβαίωση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας;Απάντηση 13-Α.4: Η υπηρεσία χορηγεί την βεβαίωση όρων δόμησης με την παρατήρηση για προϋπόθεση οικοδομησιμότητας του ακινήτου-ύπαρξης ανοιχτής οδού και προσώπου.Ερώτηση 13-Α.5: Τα οικόπεδα που έχουν τα ελάχιστα μεγέθη αρτιότητας, εμβαδού και προσώπου, θεωρούνται άρτια και μη οικοδομήσιμα κατά πρόσωπο όταν δεν έχουν πρόσωπο σε διανοιγμένη οδό ή/και βαρύνονται με υποχρεώσεις από ρυμοτομία, ή άρτια και οικοδομήσιμα αλλά μη δυνάμενα να δομηθούν ως τη διάνοιξη του προσώπου ή/και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων από ρυμοτομία;Απάντηση 13-Α.5: Θεωρούνται άρτια αλλά μη οικοδομήσιμα μέχρι την διάνοιξη οδού και προσώπου ή αν έχουν όμορο μη άρτιο κ.α. Β. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΠΕΚΤΑΣΕΩΝ ΤΟΥ Ν.1337/83Ερώτηση 13-Β.1: Σε περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής, επιπλέον των εισφορών σε γη, ορίζονται τμήματα αποζημιώσεων (στήλη 50), όπου βάσει του άρθρου 12 , παρ.6 του Ν.1337/83, ισχύει: “….Με τη μεταγραφή επέρχονται όλες οι αναφερόμενες στην πράξη εφαρμογής μεταβολές στις ιδιοκτησίες, εκτός από αυτές που οφείλεται αποζημίωση και για τη συντέλεση των οποίων πρέπει να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες του ν. δ/τος από 17.7.1923 και του ν.δ/τος 797/1971….”.Τα τμήματα αυτά σε κάποια διαγράμματα πράξεων εμφανίζονται με γραμμοσκίαση, σε κάποιες πράξεις όχι. Η εμφάνισή τους δεν προβλέπεται από τον νόμο αλλά έχουν δοθεί σχετικές κατευθύνσεις με έγγραφα (ΥΠΕΧΩΔΕ οικ.69779/9418/1988)Η ύπαρξη αυτών των τμημάτων, εφόσον βρίσκονται στο πρόσωπο των οικοπέδων εμποδίζει την έκδοση άδειας και θα πρέπει να ερευνάται η καταβολής της αποζημίωσης; Αν ισχύει αυτό, και στην περίπτωση που δεν αποτυπώνονται στα διαγράμματα των πράξεων, θα πρέπει να ζητείται ο καθορισμός τους πχ με διορθωτική πράξη; Ή μπορεί να εκτιμάται ότι πιθανή θέση του (βάσει της αρχικής ιδιοκτησίας της πράξης) δεν παρεμποδίζει το πρόσωπο; Ο έλεγχος αυτός θα ήταν θέμα ευθύνης του Μηχανικού; Απάντηση 13-Β.1: Εάν περιλαμβάνονται και ρυμοτομούμενα τμήματα, ανατρέχουμε στις προηγούμενες απαντήσεις 12 και 13 «Α - Παλιά σχέδια». Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, όπως αναφέρει και η παρ. 7α του άρθ. 12 του Ν 1337/1983, ίσως χρειαστεί να τηρηθεί το ΝΔ 797/1971 ΦΕΚ 1 Α’ /1971 – Περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων.Φυσικά, η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο. Μπορεί η αποζημίωση να αφορά π.χ. δένδρα-φυτείες και να μην επηρεάζει την οικοδομησιμότητα ή μπορεί ο ιδιοκτήτης να μην επιλέξει να την διεκδικήσει.Γενικά, σε τέτοια περίπτωση δεν χωρεί γενική απάντηση, αλλά το κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται χωριστά με τα συγκεκριμένα δεδομένα του.Ερώτηση 13-Β.2: Η καταβολή των εισφορών σε χρήμα αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας (εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Η βεβαίωση μη οφειλής εφόσον δεν προκύπτει άμεσα, ερευνάται οίκοθεν από τα τμήματα Πολεοδομικών Εφαρμογών και η βεβαίωση αναρτάται στις πράξεις των ΥΔΟΜ;Απάντηση: 13-Β.2: Η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο (προσκόμιση αποδείξεων κατά περίπτωση).Ερώτηση 13-Β.3: Όταν από τις πράξεις εφαρμογής καθορίζονται τμήματα προσκυρώσεων (κεφ. Ε’ του πίνακα), θα πρέπει να ελέγχεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής που προβλέπει σύναψη συμβολαίων και παρακατάθεση αποζημίωσης; Όπως και η δυνατότητα εξαίρεσης σε περίπτωση που η αρτιότητα δεν επηρεάζεται από την τακτοποίηση (σχετ. εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Ή είναι θέμα ευθύνης του Μηχανικού ο έλεγχος αυτός;Απάντηση: 13-Β.3: Βλ. παραπάνω απάντηση 13-Β.1 Γ. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΘΕΜΑΤΑ ΑΠΟΚΛΙΣΕΩΝ ΜΕ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΕρώτηση 13-Γ.1: Ως προς τις αποκλίσεις των εμβαδών εφαρμογής οικοπέδων/γηπέδων με το εμβαδόν κτηματολογίου σε περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, και για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών, έχει εκδοθεί μόνο το αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το οποίο δεν θα πρέπει να λαμβάνεται ως δεσμευτική η τιμή του εμβαδού, με προτροπή να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. σχετική εγκύκλιος:“ …..Κατά συνέπεια μέχρι την οριστικοποίησή τους οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν τεκμήριο ακριβείας εν γένει. Ειδικότερα δε όσον αφορά στο εμβαδόν, ούτε μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας (πολύ δε περισσότερο πριν από αυτή) παράγεται τεκμήριο από την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Κατά συνέπεια, στις περιπτώσεις που η Πολεοδομική Υπηρεσία υποχρεούται να διενεργεί παρεμπίπτοντα έλεγχο τίτλων, δεν θα πρέπει να διαμορφώνει την άποψή της ως προς το εμβαδόν του ακινήτου στηριζόμενη στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και τα σχετικά γι΄ αυτές πιστοποιητικά……. Μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, οπότε θα παραχθεί αμάχητο τεκμήριο ακριβείας για το καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα (όχι όμως για το εμβαδόν), οι Πολεοδομικές Υπηρεσίες θα λαμβάνουν ασφαλώς υπόψη τους την εγγραφή στο Κτηματολόγιο κατά τη διενέργεια του ελέγχου τίτλων, η όποια δε διαφορά στην τιμή του εμβαδού θα πρέπει να τις οδηγεί σε έλεγχο ως προς την ταυτότητα του ακινήτου για το οποίο ζητείται η έκδοση της άδειας (θα πρέπει δηλαδή να ελέγχουν αν η διαφορά υπερβαίνει το ανεκτό από τη διαφορετική μέθοδο εμβαδομέτρησης όριο απόκλισης)………εκτιμούμε ότι θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. εγκύκλιος, η οποία θα αποσταλεί προς τις Διευθύνσεις Πολεοδομίας των Νομαρχιών της χώρας, με την οποία θα καθίσταται σαφές, στο πνεύμα των παραπάνω αναφερομένων, ότι δεν θα πρέπει να υπολαμβάνουν ως δεσμευτική για τις δικές τους ενέργειες την τιμή του εμβαδού που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία και στα εκδιδόμενα από το Κτηματολόγιο αντίγραφα, αποσπάσματα και πιστοποιητικά.»Αφενός, ως σήμερα δεν έχει εκδοθεί καμία σχετική εγκύκλιος, αφετέρου το έγγραφο είναι προ 20ετίας και το κτηματολόγιο οδεύει προς οριστικοποίηση. Εξακολουθεί να μην υπάρχει υποχρέωση λήψης υπόψη των αποκλίσεων των εμβαδών του λειτουργούντος κτηματολογίου; Η πρέπει να ζητούνται γεωμετρικές διορθώσεις των γεωτεμαχίων;Ερώτηση 13-Γ.2: Ως προς τις αποκλίσεις των ορίων εφαρμογής των οικοπέδων/γηπέδων με τα κτηματολογικά όρια, σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου.Συγκεκριμένα, σε περιπτώσεις μεγάλης, για τη χορήγηση ΒΟΔ και προεγκρίσεων κατ.1 όπου ελέγχεται τοπογραφικό, και λόγω επιφύλαξης για τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων σε σχέση με τα όρια του ακινήτου, θα πρέπει να γίνεται παρεμπίπτων σχετικός έλεγχος και να ζητείται προηγούμενη γεωμετρική διόρθωση ορίων του ακινήτου;Πχ, σε συγκεκριμένη περίπτωση για ανέγερση κτιρίου κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή διαπιστώθηκε μεγάλη απόκλιση ορίων εφαρμογής τίτλου και κτηματολογίου, συνολική μετατόπιση γηπέδου τάξης 11μ (και χωρίς σημαντική απόκλιση εμβαδού (<10%)), και όπου το σχήμα του γηπέδου, δεν επέτρεπε την τοποθέτηση του κτιρίου με ασφαλή τήρηση των ελάχιστων αποστάσεων και από τα όρια της εφαρμογής του κτηματολογίου.Νομικό Πλαίσιο:Με το άρθρο 13α, , παρ. 1, του Ν.2664/1998, όπως προστέθηκε με την παρ.7 του άρθρου 2 του Ν.3481/2006 ορίζεται ότι: “ 1. Το καταχωρισθέν στο Κτηματολόγιο εμβαδόν του ακινήτου και μόνο δεν αποτελεί προσδιοριστικό στοιχείο της ταυτότητας του ακινήτου. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού, επί το μείζον ή έλασσον, της "αποδεκτής αποκλίσεως" της τιμής του καταχωρισθέντος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εμβαδού, σε σχέση προς την τιμή που Προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Η "αποδεκτή απόκλιση «αποτελεί στοιχείο του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος και του κτηματογραφικού διαγράμματος του ακινήτου που προβλέπονται στο άρθρο 14 παρ.4 του νόμου αυτού. Εντός του ως άνω πλαισίου της "αποδεκτής αποκλίσεως", η καταχωρισθείσα στο Κτηματολόγιο τιμή του εμβαδού και η προκύπτουσα από ακριβέστερη εμβαδομέτρηση τιμή αυτού θεωρούνται συμβατές.Με όμοια απόφαση, στην οποία λαμβάνονται υπόψη οι τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, προβλέπεται ο τρόπος αποτύπωσης στο κτηματογραφικό διάγραμμα "ζώνης κανονισμού ορίων" περιμετρικά εκάστου γεωτεμαχίου σε σχέση προς τα όμορα γεωτεμάχια, εντός της οποίας μπορεί να καθορίζεται με έγγραφη συμφωνία των κυρίων των όμορων γεωτεμαχίωνή με κανονισμό από το δικαστήριο, κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, η ακριβής θέση του κοινού ορίου των γεωτεμαχίων, η οποία και αποτυπώνεται, σε αμφότερες τις περιπτώσεις, στο κτηματογραφικό διάγραμμα του άρθρου 14 παρ. 4 και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο εν λόγω άρθρο. Εντός της ως άνω "ζώνης κανονισμού ορίων", το κτηματογραφικό διάγραμμα του γεωτεμαχίου θεωρείται συμβατό, ως προς το σχήμα και τα όρια του γεωτεμαχίου, προς τα συντασσόμενα με ακριβέστερες μεθόδους τοπογραφικά διαγράμματα. Ως προς τη σύνθεση του δικαστηρίου, όταν συζητείται υπόθεση κανονισμού ορίων κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, εφαρμόζεται αναλόγως η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 4 του νόμου αυτού.»Όσον αφορά την αποδεκτή απόκλιση εμβαδού για τις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου είχε εκδοθεί η με αρ.461/03/21-7-2008 απ. ΔΣ του Ο.Κ.Χ.Ε. (ΦΕΚ1510/Β’/2008), η οποία ανακλήθηκε με την αρ.475/08/16.3.2009 (ΦΕΚ500/Β’/2009) απόφασή του.Για την απόκλιση της θέσης των ορίων στις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, δεν έχει εκδοθεί ως σήμερα η προβλεπόμενη απόφαση Κτηματολογίου (Ο.Κ.Χ.Ε.) του άρθρου 13α, παρ. 1, του Ν.2664/1998. Σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου (ΥΠΕΝ, ΥΑ αρ.15649/31-3 2016, ΦΕΚ 923Β’/2016), που προβλέπεται από την άνω διάταξη να ληφθούν υπόψη, ορίζεται ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (Ζ.Σ.Σ.), η ζώνη που βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου της Κτηματογράφησης, σε απόσταση Uo, εκατέρωθεν, όπου για Αστικές περιοχές Uo=0,50μ και για Αγροτικές περιοχές Uo=2,0 μ.Ως σήμερα, δεν έχει εκδοθεί σχετική διευκρίνηση ή εγκύκλιος για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών και την απόκλιση ορίων στις περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου. Σκεπτικό :Καταρχήν, το ζήτημα των αποκλίσεων ορίων δεν μπορεί αντιμετωπισθεί ανάλογα με το ζήτημα των αποκλίσεων εμβαδού, καθώς η διαφορά εμβαδού μπορεί να είναι προϊόν της διαφορετικής μεθόδου εμβαδομέτρησης και να μην υποκρύπτει αμφισβήτηση ως προς την ταυτότητα του ακινήτου. Αντίθετα, η διαφορά στα όριά του αναδεικνύει άμεσα ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση με τις όμορες ιδιοκτησίες. Επιπλέον, έχει παρέλθει μεγάλος χρόνος από την έκδοση του παραπάνω έγγραφου του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. που αφορά τις Οικοδομικές Άδειες και τις αποκλίσεις εμβαδού (αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005), που λόγω των επικείμενων οριστικοποιήσεων των εγγραφών του Κτηματολογίου, δημιουργείται γενικότερα προβληματισμός ως προς την εφαρμογή του.Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ.στ του ν.2664/98, μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ως προδήλων σφαλμάτων είναι επιτρεπτή μόνο υπό τις προϋποθέσεις της παρ.1 περ.α του ιδίου άρθρου, δηλαδή μόνο εφόσον το σφάλμα προκύπτει κατά αναμφισβήτητο τρόπο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Όπως ενδεικτικά, στην περίπτωση γγ, εδ.β, της παρ.1:“..προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, ο οποίος κατισχύει, οπωσδήποτε, του καταχωρισθέντος στην αρχική εγγραφή δικαιώματος, …..” (πχ περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής). Επομένως, σε διαφορετικές περιπτώσεις ιδιοκτησιακών ορίων (πχ παλαιότερων τίτλων, όρια διανομών Υ.Γ.), δεν προβλέπεται ως τώρα εξωδικαστική διόρθωσή τους μετά την οριστικοποίηση.Αφετέρου, πέραν της ενδεχόμενης ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης κατόπιν αδειοδότησης περιφράγματος ορίων, δημιουργείται ιδιαίτερος προβληματισμός και ως προς την τοποθέτηση μελλοντικού κτιρίου εντός του οικοπέδου/γηπέδου. Συγκεκριμένα, ως προς την τήρηση των υποχρεωτικών αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του που παρουσιάζουν μεγάλη απόκλιση με τα κτηματολογικά όρια. Ακόμη δηλαδή και αν τοποθετηθεί το κτίσμα σε τμήμα του οικοπέδου/ γηπέδου, όπου δεν υπάρχει πιθανότητα αμφισβήτησης του δικαιώματος λόγω οριστικοποίησης των κτηματολογικών εγγραφών.Κατά συνέπεια, μετά την οριστικοποίηση αρχικής εγγραφής γεωτεμαχίου χωρίς την απαιτούμενη γεωμετρική διόρθωση των ορίων του, τυχόν εκδοθείσες άδειες κινδυνεύουν να καταστούν «μη νόμιμες» ως προς τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων;Με βάση τα παραπάνω, σε περιπτώσεις όπου υποβάλλονται αιτήματα εγκρίσεων πράξεων ΥΔΟΜ, με έλεγχο τοπογραφικού διαγράμματος, για ανέγερση κτιρίων επί γεωτεμαχίων τα οποία δεν προέρχονται από στοιχεία διοικητικής πράξης (πχ πράξη εφαρμογής) ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, και υπάρχει ζήτημα απόκλισης ορίων εφαρμογής τίτλου με τα όρια του κτηματολογίου, και όπου, η χωροθέτηση των κτιρίων δεν είναι εφικτή σε κοινά τμήματα εφαρμογής τίτλου – κτηματολογίου ή σε θέση όπου δεν μπορούν να τηρηθούν οι ελάχιστες αποστάσεις και από τα όρια του κτηματολογίου, μήπως θα πρέπει να απαιτείται, κατά τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος και κατά την κρίση της ΥΔΟΜ (αφού συνεκτιμήσει και επιπρόσθετα στοιχεία όπως σταθερά όρια ή όμορες διοικητικές πράξεις ή δικαστικές αποφάσεις), η έγκριση προηγούμενης γεωμετρικής διόρθωσης των ορίων του κτηματολογίου, ή τουλάχιστον, η κατάθεσης σύμφωνης γνώμης όλων των κυρίων των όμορων επηρεαζόμενων ιδιοκτησιών ως προς τη διαδικασία διόρθωσης. Ομοίως σε ανάλογες περιπτώσεις αιτημάτων που αφορούν κατασκευή περίφραξης;Μήπως θα πρέπει να ζητηθεί έκδοση σχετικής εγκύκλιου – οδηγίας; Απάντηση 13-Γ.1 &13-Γ.2: Το ΤΕΕ ΤΚΜ, Τμήμα Επαγγελματικών Θεμάτων, είχε απευθύνει από το 2022 ερώτημα προς το ΥΠΕΝ σχετικά με αρμοδιότητες ΥΔΟΜ σε θέματα ελέγχου καταχωρηθέντων στοιχείων ακινήτων κτηματολογικών εγγραφών κατά την έκδοση διοικητικών πράξεων.Έχει ληφθεί η με αριθ. πρωτ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/130861/4341/31/03/2025 απάντηση (επισυνάπτεται) και που σε γενικές γραμμές αναφέρει ότι:-       Δεν υπάρχει «μονοσήμαντη» απάντηση για τα διάφορα ερωτήματα και θέματα που θίγονται (η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και πρέπει να εξετάζεται με βάση τα δεδομένα της).-       Οι ΥΔΟΜ οφείλουν να τηρούν, να ζητούν και να ελέγχουν όσα στοιχεία και με το εύρος ελέγχου που ορίζουν οι σχετικές διατάξεις που καταγράφονται αναλυτικά στο έγγραφο.Στο έγγραφο, εκτός από τις διατάξεις του Ν 4495/2017 για τον τρόπο έκδοσης προελέγχου και οικοδομικών αδειών, επισημαίνονται:-  Ο Ν 651/1977 όπως ισχύει σήμερα,-  Η παρ. 1ιθ του άρθρου 40 του Ν 4495/2017 « ιθ) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, το οποίο έχει υποβληθεί στη βάση δεδομένων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και έχει λάβει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος,»-  Οι ανεκτές αποκλίσεις επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου σε τοπογραφικό μέχρι 8- 8-13 κτλ-  Η με αριθ. 461/2003 απόφαση ΟΚΧΕ για αποδεκτή απόκλιση εμβαδού.

ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΑΣ ΤΜΗΜΑ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ Ερωταπαντήσεις 2Ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μακεδονίας (29/01/2026): 1.    ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ), θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια: «Τα γήπεδα τα ευρισκόμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24.4.1977, ημέρα δημοσίευσης του από 5.4.1977 Π.Δ. (ΦΕΚ 133 Δ), ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.».Επίσης, σύμφωνα με την Απόφ. ΣτΕ Ολ. 176/2023 «Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)».Η Υπηρεσία μας ρωτά, ποιο είναι το ελάχιστο απαιτούμενο πρόσωπο για τα παραπάνω γήπεδα της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ);ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν έχει προσδιοριστεί.Σχετική η απάντηση και τα συνοδευτικά έγγραφα στην ερώτηση 17, της 1ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μ. (16/10/2025) 2.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013«Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και του όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων».Επίσης, με την υπ' αριθμ. 1889/14 εγκύκλιο ΥΠΕΚΑ, ορίζεται ότι: «Με αφορµή ερωτήματα Υπηρεσιών για την παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, διευκρινίζουμε ότι οι σχετικές δεσμευτικές διατάξεις που αφορούν στη γη υψηλής παραγωγικότητας περιλαμβάνουν και τις περιπτώσεις γεωργικής γης που δεν είναι χαρακτηρισμένη ως τέτοια, καθότι ο όρος «γη υψηλής παραγωγικότητας» εµπεριέχει σε κάθε περίπτωση και αυτόν της γεωργικής γης».Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν στις περιοχές που από το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, που είναι χαρακτηρισμένες ως «Περιοχή γεωργικής γης κύριας χρήσης», «Περιοχή γεωργικής γης δευτερεύουσας χρήσης με δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων» κ.α. και γενικά σε λοιπές ζώνες που από το ΓΠΣ εμπεριέχεται ο όρος «Γεωργική γη», εάν είναι δυνατή η εφαρμογή των παραπάνω διατάξεων της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013, στα γήπεδα με πρόσωπο ή εντός των οριζόμενων αποστάσεων από εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Στο ερώτημα δεν διευκρινίζεται αν το υπόψη ΓΠΣ περιλαμβάνει ορισμό του τι είναι για την εφαρμογή του η «γεωργική γη κύριας χρήσης» και τι η «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης» (υπόψη ότι με την ΚΥΑ 168040/2010(ΦΕΚ 1528 Β΄/07.09.2010) - Καθορισμός κριτηρίων με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γη σε ποιότητες και κατατάσσεται σε κατηγορίες παραγωγικότητας, άρθ. 3. Κριτήρια παραγωγικότητας (ΚΠαρ) και κατάταξη της Αγροτικής Γης σε κατηγορίες παραγωγικότητας. Η Γεωργική (Αγροτική) Γη, από άποψη παραγωγικότητας, κατατάσσεται στις παρακάτω, τρεις κατά φθίνουσα σειρά, κατηγορίες: 1. Γεωργική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας 2. Γεωργική Γη Μέσης Παραγωγικότητας 3. Γεωργική Γη Απλή).Ελλείψει τέτοιου ορισμού, λαμβάνοντας υπόψη και την αναφερόμενη εγκύκλιο, κατά τη γνώμη μας ο όρος «γεωργική γη κύριας χρήσης» εμπεριέχεται στον όρο «Αγροτική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας».Όχι όμως, και ο όρος «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης», περιοχές στις οποίες, ούτως ή άλλως, το συγκεκριμένο ΓΠΣ έδωσε περιοριστικά την δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων, μόνον.3.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 5 Ν. 4067/2012: «Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της έναρξης ισχύος του παρόντος».Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017: «Στις περιπτώσεις της παρ. 5 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της νέας χρήσης. Από την αρμόδια Υ.Δομ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Τυχόν εργασίες για την αλλαγή της χρήσης στους ανωτέρω χώρους, εφόσον δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, δύναται να εκτελεστούν σύμφωνα με την παρ. 5β. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου».Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης κτιρίου (εκτός σχεδίου) σε νέα χρήση η οποία επιτρέπεται από τις ειδικότερες διατάξεις της περιοχής, ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής για την χρήση αυτή.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Κατά την άποψη μας (υπερ)ισχύει η παρ. 3 του άρθρου 5 του Ν. 4067/2012.Η παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017 αναφέρεται σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης της περιοχής του ακινήτου και όχι σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης που προκύπτουν από τη χρήση του ακινήτου (εκτός σχεδίου δόμηση).4.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα τα διαλαμβανόμενα της Εγκ 2094/6-11-25 της ΑΑΔΕ που αφορά στην παροχή διευκρινίσεων για την επιβολή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α΄21), εισάγεται ψηφιακή διαδικασία απόδοσης του Τέλους. Από την εν λόγω Εγκ. άποψη της Υπηρεσίας μας είναι ότι προκύπτει η δυνατότητα πληρωμής του Χαρτοσήμου επί ΤΕΕ, του Παραβόλου Ν. 1041/80 και του Χαρτοσήμου ΟΓΑ, μέσω του e-paravolo με κωδικό 5008 Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σωστά. 5.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Κατά τον Μεταγενέστερο Έλεγχο Ο.Α., απαιτείται η βεβαίωση σύνδεσης με την αποχέτευση και το τιμολόγιο είσπραξης τελών σύνδεσης αποχέτευσης (ή την αιτιολογημένη εξαίρεση/δήλωση μη ύπαρξης δικτύου);ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Ναι 6.      ΕΡΩΤΗΣΗ 6: Η μη έγκριση Σ.Α. τι παράβαση είναι και τι πρόστιμο επιβάλλεται ?ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν είναι «υπέρβαση». Είναι δικαιολογητικό απαραίτητο για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Η μη προσκόμιση επισύρει ακυρότητα της άδειας. 7.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Τα δενδρόσπιτα θέλουν Ο.Α; Tι κατηγορία είναι και ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν υπάρχει ορισμός για δεντρόσπιτα, ούτε περιλαμβάνονται στις κατασκευές που επιτρέπονται στον ακάλυπτο χώρο. Ισχύουν οι όροι δόμησης της περιοχής με τους οποίους εκδίδεται οικοδομική άδεια. 8.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το αρθ. 2 παρ. 90 του ΝΟΚ Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτήν, στην οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη΄ και σύμφωνα με την παρ. 56 του ίδιου άρθρου Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή και προς όμορα οικόπεδα και ορίζονται, σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Σε ένα κτίριο όπου υπάρχει υψομετρική διαφορά στο οικόπεδο και στην όψη του κτιρίου προς το όμορο οικόπεδο όπου κολλάει το κτίριο και το διαμορφωμένο έδαφος είναι πολύ χαμηλότερα, από που θα μετρήσουμε το ύψος του κτιρίου; Παραθέτω παράδειγμα:ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το άρθρο 9, παρ.7 του Ν1577/1985 (ΓΟΚ), που εξακολουθεί να ισχύει: «Αν δεν είναι δυνατόν να μετρηθεί το μέγιστο ύψος στην όψη του κτιρίου, λόγω εσοχής ορόφου από αυτήν ή λόγω επαφής του κτιρίου στο όριο του οικοπέδου, το μέγιστο ύψος μετριέται από τη στάθμη του φυσικού εδάφους στα σημεία προβολής του ορόφου σε αυτό ή στα σημεία επαφής του κτιρίου με το όριο. Το ύψος αυτό, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 17, μπορεί να προσαυξηθεί μέχρι 1.50 μ. ή και περισσότερο μετά από έγκριση της Ε.Π.Α.Ε.» (σήμερα μετά από απόφαση του Σ.Α.) 9.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος μπορώ να έχω κατασκευές που μετράνε στην δόμηση; (π.χ. τμήμα σοφίτας που μετράει στην δόμηση. κατ΄ επέκταση μπορεί σε αυτή την περίπτωση η σοφίτα να εκτείνεται εκτός του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου;)ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Το επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται για να καθορίσει την τελική στάθμη της δόμησης. Στο άρθρο 19 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) αναφέρονται οι κατασκευές που μπορούν να τοποθετηθούν πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος, οι οποίες δεν μετρούν στη δόμηση.10.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Η στάθμη του δαπέδου του cour-anglaise μπορεί να είναι η στάθμη του δαπέδου του υπογείου;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Η κουρ ανγκλαίζ (cour anglaise) είναι μια τεχνική για το φυσικό φωτισμό και αερισμό υπογείων χώρων που βρίσκονται κάτω από το επίπεδο του εδάφους. Συνεπώς η στάθμη του δαπέδου της κατ’ αρχήν φτάνει ως εκεί όπου εξασφαλίζεται ο φυσικός φωτισμός και αερισμός υπογείου χώρου σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό και κατά την γνώμη μας, θεωρούμενη ως διαμόρφωση εδάφους, σύμφωνα με το άρθρο 17, παρ. 3 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) η εκσκαφή μπορεί να γίνει έως 1,50 μ. και όχι ως το πάτωμα του υπογείου, που θα το καθιστούσε ισόγειο.  11.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Θέση κτιρίου σε πρώην μικτό σύστημα. Σύμφωνα με την παρ. 1 β) του αρθ. 14 ΝΟΚ δεν μπορεί το κτίριο να εφάπτεται στο πλάγιο όριο αν ισχύουν οι όροι της παραγράφου δηλ. στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή. Όμως σύμφωνα με την περίπτωση ε) της ίδια παραγράφου μπορεί να εφάπτεται στο πλάγιο όριο εφόσον στην περιοχή ίσχυαν συστήματα δόμησης πριν το ΓΟΚ του 85. Πώς τοποθετώ το κτίριο;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τον ΓΟΚ’ 73, στο μικτό σύστημα υπήρχε δυνατότητα να εφάπτεται το κτίριο σε ένα από τα πλάγια όρια, χωρίς να προσδιορίζεται σε ποιό και να αφήνεται υποχρεωτικά απόσταση από το άλλο,. Ο ΝΟΚ συνεχίζει να παραχωρεί αυτή τη δυνατότητα στις περιοχές που ίσχυε το πρώην μικτό σύστημα.Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω και σε συνδυασμό με το ισχύον και σήμερα άρθρο 3 του ΓΟΚ’85 (Πολεοδομικός και αρχιτεκτονικός έλεγχος) ότι κάθε κτίριο πρέπει να εντάσσεται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, ώστε στα πλαίσια των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης, θεωρούμε ότι το κτίριο πρέπει να σέβεται τυχόν πλαγίους ακαλύπτους των ομόρων, μπορεί όμως, σε κάθε περίπτωση, να εφάπτεται σε ένα από τα πλάγια όρια (όπως επιτρεπόταν με τον ΓΟΚ/1973) και να αφήνεται απόσταση από το άλλο όριο, πλην τυχόν περιπτώσεων όπου και τα δύο όμορα κτίρια είναι σε επαφή με τα πλάγια κοινά όρια. 12.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Σε ρυμοτομούμενο οικόπεδο με κτίριο που τμήμα του ρυμοτομείται, είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας σε προσθήκη κατ’ επέκταση ή και νέου κτιρίου στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα εφόσον έχει το απαιτούμενο πρόσωπο και εμβαδό;ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Πρέπει να έχει υλοποιημένο ανοιχτό πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.13.  ΕΡΩΤΗΣΗ:Α. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΣΧΕΔΙΑ ΠΟΛΗΣ ΤΟΥ ΝΔ 17-7-1923Το άρθρο 5, παρ.6 του Ν.4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14), αναφέρει “Είναι δυνατή η χορήγηση άδειας δόμησης σε άρτιο οικόπεδο, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εντός σχεδίου πόλεως εγκεκριμένου με τις διατάξεις του ν.δ. 17.7/ 16.8.1923, που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας, εφόσον καταστεί οικοδομήσιμο με τη διάνοιξη τμήματος κοινοχρήστου χώρου, συνεχόμενου με ήδη διανοιγμένο εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, σε όλο το πλάτος της οδού και σε μήκος κατ' ελάχιστον ίσο με το απαιτούμενο πρόσωπο από τους ισχύοντες όρους δόμησης κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που εφαρμόζονται κατά περίπτωση”.Η εφαρμοστική ΥΑ Aρ. ΥΠΕΝ/ΔΤΟΠΕΦ/19987/381/2018 «Καθορισμός προδιαγραφών και προϋποθέσεων για την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 6 του άρθρου 5 του νόμου 4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14)» (ΦΕΚ 1405Β/2018), αναφέρει:·         Στο άρθ. 2, παρ.1: Προκειμένου να χορηγηθεί οικοδομική άδεια στα οικόπεδα του άρθρου 1, θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά τα εξής: 1. Να έχει διανοίγει με παραχώρηση σε κοινή χρήση από τους έναντι ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων τμημάτων των ιδιοκτησιών τους, με συμβολαιογραφική δήλωση, χωρίς αιρέσεις και επιφυλάξεις, 2  3. Να έχει συνταχθεί υψομετρική μελέτη της οδού……”·         Στο άρθ.3, παρ.2: « Οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους που έχουν ασφαλτοστρωθεί ή έχουν κατασκευαστεί τα κράσπεδα, έχουν δηλαδή ήδη διαμορφωθεί και τεθεί σε κοινή χρήση σε όλο το πλάτος τους, είναι δυνατόν να τύχουν αδείας οικοδομής και η σχετική πράξη αναλογισμού να συνταχθεί αργότερα.»Ερώτηση 13-Α.1: Στο άρθρο 2, ποια είναι η έννοια των αιρέσεων και επιφυλάξεων για την παραχώρηση σε κοινή χρήση; Μπορεί να θεωρηθεί ότι περιλαμβάνεται στην έννοια αυτή η παραίτηση από τυχόν δικαιώματα αποζημιώσεων; Σε αυτήν την περίπτωση δεν θα υπήρχε αντίκρουση με την καταρχάς νομική διάταξη του άρθρου 5, παρ.6 του Ν.4315/14 όπου καταρχήν διατυπώνεται ότι είναι δυνατή η χορήγησης άδειας σε οικόπεδο που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας;Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες μπορούν να θέσουν σε κοινή χρήση τα ρυμοτομούμενα, να εκδώσουν την άδεια και να διεκδικήσουν τα δικαιώματα αποζημίωσης αργότερα; Ή θα πρέπει να παραιτηθούν από όλα τα δικαιώματα, άρα και την κυριότητα; Μήπως οι αιρέσεις και οι επιφυλάξεις αφορούν μόνο το θέμα της χρήσης πχ να μην την ανακαλέσουν την παραχώρηση χρήσης σε περίπτωση μη αποζημίωσης; και δεν μπαίνουν σε ενοχικά δικαιώματα;Απάντηση 13-Α.1: Η παραχώρηση σε κοινή χρήση δεν πρέπει να έχει επιφυλάξεις ή όρους, π.χ. το παραχωρώ σε κοινή χρήση αφού πάρω την αποζημίωση κ.α.Ερώτηση 13-Α.2: Στην περίπτωση του άρθρου 3, παρ.2 (δηλαδή όπου είναι ήδη διαμορφωμένη η οδός και τα ρυμοτομούμενα έχουν τεθεί εν τοις πράγμασι σε κοινή χρήση), ορίζεται η δυνατότητα μελλοντικής σύνταξης πράξης αναλογισμού για αποζημιώσεις λόγω ρυμοτομίας, πρέπει να γίνει και συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση σύμφωνα με το άρθρο 2;Γενικότερα, και σε αντιστοιχία με το προηγούμενο ερώτημα, πως θα ήταν δυνατό να απαιτείται παραίτηση από δικαιώματα αποζημίωσης και ταυτόχρονα να προβλέπεται σύνταξη πράξης αναλογισμού για ανάλογα δικαιώματα;Μπορεί να θεωρηθεί ότι γίνεται διάκριση μόνο για τις περιπτώσεις των ήδη διανοιγμένων οδών;Απάντηση 13-Α.2: Δεν χρειάζεται να γίνει συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος όταν αυτό στην πράξη έχει ήδη παραχωρηθεί, π.χ. ασφαλτοστρωμένη η και χαλικοστρωμένη οδός, χωρίς κατασκευές συνδεδεμένη με το οδικό δίκτυο του δήμου.Ερώτηση 13-Α.3: Στα πλαίσια του άρθρου 2, υπό των αθροιστικών απαιτήσεων που τίθενται, νομιμοποιείται η αρμόδια υπηρεσία του Δήμου για έκδοση υψομετρικών βεβαιώσεων (πχ Δ/νση Τεχνικών Υπηρεσιών) να αρνηθεί την χορήγηση της βεβαίωσης όταν διαπιστώνει υποχρεώσεις από ρυμοτομία της ιδιοκτησίας ή προβαίνοντας σε έλεγχο των συμβολαίων παραχωρήσεων σε κοινή χρήση με απαίτηση τη μη παρακράτηση δικαιωμάτων αποζημίωσης;Και μέσω αυτών, με στόχο την εξασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων του σχεδίου άνευ υποχρεώσεων, να «ελέγχει» το δικαίωμα δόμησης πριν την χορήγηση του υψομετρικού; Ή μπορεί απλώς να αναγράφει τυχόν παρατηρήσεις της επί αυτού;Απάντηση 13-Α.3: Η υπηρεσία χορηγεί την υψομετρική βεβαίωση αναγράφοντας παρατηρήσεις.Ερώτηση 13-Α.4: Οι ΥΔΟΜ στο πλαίσιο έκδοσης ΒΟΔ κατ.3 (όπου δεν ελέγχεται τοπογραφικό και βάσει τίτλου δεν είναι ευχερής ο έλεγχος ιδιοκτησιακού), μπορούν να ζητούν ως πρόσθετη έγκριση για τη διασφάλιση ύπαρξης ελεύθερου προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, βεβαίωση συντέλεσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ή θέσης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος, από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Δήμου ( πχ Δ/νσεις Τεχνικών Υπηρεσιών) όπου κοινοποιούνται βάσει νόμου τα συμβόλαια παραχώρησης; Η΄ ο έλεγχος αυτός εμπίπτει αποκλειστικά στην ευθύνη του μηχανικού για τη βεβαίωση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας;Απάντηση 13-Α.4: Η υπηρεσία χορηγεί την βεβαίωση όρων δόμησης με την παρατήρηση για προϋπόθεση οικοδομησιμότητας του ακινήτου-ύπαρξης ανοιχτής οδού και προσώπου.Ερώτηση 13-Α.5: Τα οικόπεδα που έχουν τα ελάχιστα μεγέθη αρτιότητας, εμβαδού και προσώπου, θεωρούνται άρτια και μη οικοδομήσιμα κατά πρόσωπο όταν δεν έχουν πρόσωπο σε διανοιγμένη οδό ή/και βαρύνονται με υποχρεώσεις από ρυμοτομία, ή άρτια και οικοδομήσιμα αλλά μη δυνάμενα να δομηθούν ως τη διάνοιξη του προσώπου ή/και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων από ρυμοτομία;Απάντηση 13-Α.5: Θεωρούνται άρτια αλλά μη οικοδομήσιμα μέχρι την διάνοιξη οδού και προσώπου ή αν έχουν όμορο μη άρτιο κ.α. Β. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΠΕΚΤΑΣΕΩΝ ΤΟΥ Ν.1337/83Ερώτηση 13-Β.1: Σε περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής, επιπλέον των εισφορών σε γη, ορίζονται τμήματα αποζημιώσεων (στήλη 50), όπου βάσει του άρθρου 12 , παρ.6 του Ν.1337/83, ισχύει: “….Με τη μεταγραφή επέρχονται όλες οι αναφερόμενες στην πράξη εφαρμογής μεταβολές στις ιδιοκτησίες, εκτός από αυτές που οφείλεται αποζημίωση και για τη συντέλεση των οποίων πρέπει να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες του ν. δ/τος από 17.7.1923 και του ν.δ/τος 797/1971….”.Τα τμήματα αυτά σε κάποια διαγράμματα πράξεων εμφανίζονται με γραμμοσκίαση, σε κάποιες πράξεις όχι. Η εμφάνισή τους δεν προβλέπεται από τον νόμο αλλά έχουν δοθεί σχετικές κατευθύνσεις με έγγραφα (ΥΠΕΧΩΔΕ οικ.69779/9418/1988)Η ύπαρξη αυτών των τμημάτων, εφόσον βρίσκονται στο πρόσωπο των οικοπέδων εμποδίζει την έκδοση άδειας και θα πρέπει να ερευνάται η καταβολής της αποζημίωσης; Αν ισχύει αυτό, και στην περίπτωση που δεν αποτυπώνονται στα διαγράμματα των πράξεων, θα πρέπει να ζητείται ο καθορισμός τους πχ με διορθωτική πράξη; Ή μπορεί να εκτιμάται ότι πιθανή θέση του (βάσει της αρχικής ιδιοκτησίας της πράξης) δεν παρεμποδίζει το πρόσωπο; Ο έλεγχος αυτός θα ήταν θέμα ευθύνης του Μηχανικού; Απάντηση 13-Β.1: Εάν περιλαμβάνονται και ρυμοτομούμενα τμήματα, ανατρέχουμε στις προηγούμενες απαντήσεις 12 και 13 «Α - Παλιά σχέδια». Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, όπως αναφέρει και η παρ. 7α του άρθ. 12 του Ν 1337/1983, ίσως χρειαστεί να τηρηθεί το ΝΔ 797/1971 ΦΕΚ 1 Α’ /1971 – Περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων.Φυσικά, η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο. Μπορεί η αποζημίωση να αφορά π.χ. δένδρα-φυτείες και να μην επηρεάζει την οικοδομησιμότητα ή μπορεί ο ιδιοκτήτης να μην επιλέξει να την διεκδικήσει.Γενικά, σε τέτοια περίπτωση δεν χωρεί γενική απάντηση, αλλά το κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται χωριστά με τα συγκεκριμένα δεδομένα του.Ερώτηση 13-Β.2: Η καταβολή των εισφορών σε χρήμα αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας (εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Η βεβαίωση μη οφειλής εφόσον δεν προκύπτει άμεσα, ερευνάται οίκοθεν από τα τμήματα Πολεοδομικών Εφαρμογών και η βεβαίωση αναρτάται στις πράξεις των ΥΔΟΜ;Απάντηση: 13-Β.2: Η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο (προσκόμιση αποδείξεων κατά περίπτωση).Ερώτηση 13-Β.3: Όταν από τις πράξεις εφαρμογής καθορίζονται τμήματα προσκυρώσεων (κεφ. Ε’ του πίνακα), θα πρέπει να ελέγχεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής που προβλέπει σύναψη συμβολαίων και παρακατάθεση αποζημίωσης; Όπως και η δυνατότητα εξαίρεσης σε περίπτωση που η αρτιότητα δεν επηρεάζεται από την τακτοποίηση (σχετ. εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Ή είναι θέμα ευθύνης του Μηχανικού ο έλεγχος αυτός;Απάντηση: 13-Β.3: Βλ. παραπάνω απάντηση 13-Β.1 Γ. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΘΕΜΑΤΑ ΑΠΟΚΛΙΣΕΩΝ ΜΕ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΕρώτηση 13-Γ.1: Ως προς τις αποκλίσεις των εμβαδών εφαρμογής οικοπέδων/γηπέδων με το εμβαδόν κτηματολογίου σε περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, και για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών, έχει εκδοθεί μόνο το αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το οποίο δεν θα πρέπει να λαμβάνεται ως δεσμευτική η τιμή του εμβαδού, με προτροπή να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. σχετική εγκύκλιος:“ …..Κατά συνέπεια μέχρι την οριστικοποίησή τους οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν τεκμήριο ακριβείας εν γένει. Ειδικότερα δε όσον αφορά στο εμβαδόν, ούτε μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας (πολύ δε περισσότερο πριν από αυτή) παράγεται τεκμήριο από την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Κατά συνέπεια, στις περιπτώσεις που η Πολεοδομική Υπηρεσία υποχρεούται να διενεργεί παρεμπίπτοντα έλεγχο τίτλων, δεν θα πρέπει να διαμορφώνει την άποψή της ως προς το εμβαδόν του ακινήτου στηριζόμενη στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και τα σχετικά γι΄ αυτές πιστοποιητικά……. Μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, οπότε θα παραχθεί αμάχητο τεκμήριο ακριβείας για το καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα (όχι όμως για το εμβαδόν), οι Πολεοδομικές Υπηρεσίες θα λαμβάνουν ασφαλώς υπόψη τους την εγγραφή στο Κτηματολόγιο κατά τη διενέργεια του ελέγχου τίτλων, η όποια δε διαφορά στην τιμή του εμβαδού θα πρέπει να τις οδηγεί σε έλεγχο ως προς την ταυτότητα του ακινήτου για το οποίο ζητείται η έκδοση της άδειας (θα πρέπει δηλαδή να ελέγχουν αν η διαφορά υπερβαίνει το ανεκτό από τη διαφορετική μέθοδο εμβαδομέτρησης όριο απόκλισης)………εκτιμούμε ότι θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. εγκύκλιος, η οποία θα αποσταλεί προς τις Διευθύνσεις Πολεοδομίας των Νομαρχιών της χώρας, με την οποία θα καθίσταται σαφές, στο πνεύμα των παραπάνω αναφερομένων, ότι δεν θα πρέπει να υπολαμβάνουν ως δεσμευτική για τις δικές τους ενέργειες την τιμή του εμβαδού που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία και στα εκδιδόμενα από το Κτηματολόγιο αντίγραφα, αποσπάσματα και πιστοποιητικά.»Αφενός, ως σήμερα δεν έχει εκδοθεί καμία σχετική εγκύκλιος, αφετέρου το έγγραφο είναι προ 20ετίας και το κτηματολόγιο οδεύει προς οριστικοποίηση. Εξακολουθεί να μην υπάρχει υποχρέωση λήψης υπόψη των αποκλίσεων των εμβαδών του λειτουργούντος κτηματολογίου; Η πρέπει να ζητούνται γεωμετρικές διορθώσεις των γεωτεμαχίων;Ερώτηση 13-Γ.2: Ως προς τις αποκλίσεις των ορίων εφαρμογής των οικοπέδων/γηπέδων με τα κτηματολογικά όρια, σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου.Συγκεκριμένα, σε περιπτώσεις μεγάλης, για τη χορήγηση ΒΟΔ και προεγκρίσεων κατ.1 όπου ελέγχεται τοπογραφικό, και λόγω επιφύλαξης για τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων σε σχέση με τα όρια του ακινήτου, θα πρέπει να γίνεται παρεμπίπτων σχετικός έλεγχος και να ζητείται προηγούμενη γεωμετρική διόρθωση ορίων του ακινήτου;Πχ, σε συγκεκριμένη περίπτωση για ανέγερση κτιρίου κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή διαπιστώθηκε μεγάλη απόκλιση ορίων εφαρμογής τίτλου και κτηματολογίου, συνολική μετατόπιση γηπέδου τάξης 11μ (και χωρίς σημαντική απόκλιση εμβαδού (<10%)), και όπου το σχήμα του γηπέδου, δεν επέτρεπε την τοποθέτηση του κτιρίου με ασφαλή τήρηση των ελάχιστων αποστάσεων και από τα όρια της εφαρμογής του κτηματολογίου.Νομικό Πλαίσιο:Με το άρθρο 13α, , παρ. 1, του Ν.2664/1998, όπως προστέθηκε με την παρ.7 του άρθρου 2 του Ν.3481/2006 ορίζεται ότι: “ 1. Το καταχωρισθέν στο Κτηματολόγιο εμβαδόν του ακινήτου και μόνο δεν αποτελεί προσδιοριστικό στοιχείο της ταυτότητας του ακινήτου. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού, επί το μείζον ή έλασσον, της "αποδεκτής αποκλίσεως" της τιμής του καταχωρισθέντος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εμβαδού, σε σχέση προς την τιμή που Προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Η "αποδεκτή απόκλιση «αποτελεί στοιχείο του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος και του κτηματογραφικού διαγράμματος του ακινήτου που προβλέπονται στο άρθρο 14 παρ.4 του νόμου αυτού. Εντός του ως άνω πλαισίου της "αποδεκτής αποκλίσεως", η καταχωρισθείσα στο Κτηματολόγιο τιμή του εμβαδού και η προκύπτουσα από ακριβέστερη εμβαδομέτρηση τιμή αυτού θεωρούνται συμβατές.Με όμοια απόφαση, στην οποία λαμβάνονται υπόψη οι τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, προβλέπεται ο τρόπος αποτύπωσης στο κτηματογραφικό διάγραμμα "ζώνης κανονισμού ορίων" περιμετρικά εκάστου γεωτεμαχίου σε σχέση προς τα όμορα γεωτεμάχια, εντός της οποίας μπορεί να καθορίζεται με έγγραφη συμφωνία των κυρίων των όμορων γεωτεμαχίωνή με κανονισμό από το δικαστήριο, κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, η ακριβής θέση του κοινού ορίου των γεωτεμαχίων, η οποία και αποτυπώνεται, σε αμφότερες τις περιπτώσεις, στο κτηματογραφικό διάγραμμα του άρθρου 14 παρ. 4 και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο εν λόγω άρθρο. Εντός της ως άνω "ζώνης κανονισμού ορίων", το κτηματογραφικό διάγραμμα του γεωτεμαχίου θεωρείται συμβατό, ως προς το σχήμα και τα όρια του γεωτεμαχίου, προς τα συντασσόμενα με ακριβέστερες μεθόδους τοπογραφικά διαγράμματα. Ως προς τη σύνθεση του δικαστηρίου, όταν συζητείται υπόθεση κανονισμού ορίων κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, εφαρμόζεται αναλόγως η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 4 του νόμου αυτού.»Όσον αφορά την αποδεκτή απόκλιση εμβαδού για τις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου είχε εκδοθεί η με αρ.461/03/21-7-2008 απ. ΔΣ του Ο.Κ.Χ.Ε. (ΦΕΚ1510/Β’/2008), η οποία ανακλήθηκε με την αρ.475/08/16.3.2009 (ΦΕΚ500/Β’/2009) απόφασή του.Για την απόκλιση της θέσης των ορίων στις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, δεν έχει εκδοθεί ως σήμερα η προβλεπόμενη απόφαση Κτηματολογίου (Ο.Κ.Χ.Ε.) του άρθρου 13α, παρ. 1, του Ν.2664/1998. Σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου (ΥΠΕΝ, ΥΑ αρ.15649/31-3 2016, ΦΕΚ 923Β’/2016), που προβλέπεται από την άνω διάταξη να ληφθούν υπόψη, ορίζεται ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (Ζ.Σ.Σ.), η ζώνη που βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου της Κτηματογράφησης, σε απόσταση Uo, εκατέρωθεν, όπου για Αστικές περιοχές Uo=0,50μ και για Αγροτικές περιοχές Uo=2,0 μ.Ως σήμερα, δεν έχει εκδοθεί σχετική διευκρίνηση ή εγκύκλιος για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών και την απόκλιση ορίων στις περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου. Σκεπτικό :Καταρχήν, το ζήτημα των αποκλίσεων ορίων δεν μπορεί αντιμετωπισθεί ανάλογα με το ζήτημα των αποκλίσεων εμβαδού, καθώς η διαφορά εμβαδού μπορεί να είναι προϊόν της διαφορετικής μεθόδου εμβαδομέτρησης και να μην υποκρύπτει αμφισβήτηση ως προς την ταυτότητα του ακινήτου. Αντίθετα, η διαφορά στα όριά του αναδεικνύει άμεσα ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση με τις όμορες ιδιοκτησίες. Επιπλέον, έχει παρέλθει μεγάλος χρόνος από την έκδοση του παραπάνω έγγραφου του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. που αφορά τις Οικοδομικές Άδειες και τις αποκλίσεις εμβαδού (αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005), που λόγω των επικείμενων οριστικοποιήσεων των εγγραφών του Κτηματολογίου, δημιουργείται γενικότερα προβληματισμός ως προς την εφαρμογή του.Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ.στ του ν.2664/98, μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ως προδήλων σφαλμάτων είναι επιτρεπτή μόνο υπό τις προϋποθέσεις της παρ.1 περ.α του ιδίου άρθρου, δηλαδή μόνο εφόσον το σφάλμα προκύπτει κατά αναμφισβήτητο τρόπο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Όπως ενδεικτικά, στην περίπτωση γγ, εδ.β, της παρ.1:“..προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, ο οποίος κατισχύει, οπωσδήποτε, του καταχωρισθέντος στην αρχική εγγραφή δικαιώματος, …..” (πχ περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής). Επομένως, σε διαφορετικές περιπτώσεις ιδιοκτησιακών ορίων (πχ παλαιότερων τίτλων, όρια διανομών Υ.Γ.), δεν προβλέπεται ως τώρα εξωδικαστική διόρθωσή τους μετά την οριστικοποίηση.Αφετέρου, πέραν της ενδεχόμενης ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης κατόπιν αδειοδότησης περιφράγματος ορίων, δημιουργείται ιδιαίτερος προβληματισμός και ως προς την τοποθέτηση μελλοντικού κτιρίου εντός του οικοπέδου/γηπέδου. Συγκεκριμένα, ως προς την τήρηση των υποχρεωτικών αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του που παρουσιάζουν μεγάλη απόκλιση με τα κτηματολογικά όρια. Ακόμη δηλαδή και αν τοποθετηθεί το κτίσμα σε τμήμα του οικοπέδου/ γηπέδου, όπου δεν υπάρχει πιθανότητα αμφισβήτησης του δικαιώματος λόγω οριστικοποίησης των κτηματολογικών εγγραφών.Κατά συνέπεια, μετά την οριστικοποίηση αρχικής εγγραφής γεωτεμαχίου χωρίς την απαιτούμενη γεωμετρική διόρθωση των ορίων του, τυχόν εκδοθείσες άδειες κινδυνεύουν να καταστούν «μη νόμιμες» ως προς τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων;Με βάση τα παραπάνω, σε περιπτώσεις όπου υποβάλλονται αιτήματα εγκρίσεων πράξεων ΥΔΟΜ, με έλεγχο τοπογραφικού διαγράμματος, για ανέγερση κτιρίων επί γεωτεμαχίων τα οποία δεν προέρχονται από στοιχεία διοικητικής πράξης (πχ πράξη εφαρμογής) ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, και υπάρχει ζήτημα απόκλισης ορίων εφαρμογής τίτλου με τα όρια του κτηματολογίου, και όπου, η χωροθέτηση των κτιρίων δεν είναι εφικτή σε κοινά τμήματα εφαρμογής τίτλου – κτηματολογίου ή σε θέση όπου δεν μπορούν να τηρηθούν οι ελάχιστες αποστάσεις και από τα όρια του κτηματολογίου, μήπως θα πρέπει να απαιτείται, κατά τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος και κατά την κρίση της ΥΔΟΜ (αφού συνεκτιμήσει και επιπρόσθετα στοιχεία όπως σταθερά όρια ή όμορες διοικητικές πράξεις ή δικαστικές αποφάσεις), η έγκριση προηγούμενης γεωμετρικής διόρθωσης των ορίων του κτηματολογίου, ή τουλάχιστον, η κατάθεσης σύμφωνης γνώμης όλων των κυρίων των όμορων επηρεαζόμενων ιδιοκτησιών ως προς τη διαδικασία διόρθωσης. Ομοίως σε ανάλογες περιπτώσεις αιτημάτων που αφορούν κατασκευή περίφραξης;Μήπως θα πρέπει να ζητηθεί έκδοση σχετικής εγκύκλιου – οδηγίας; Απάντηση 13-Γ.1 &13-Γ.2: Το ΤΕΕ ΤΚΜ, Τμήμα Επαγγελματικών Θεμάτων, είχε απευθύνει από το 2022 ερώτημα προς το ΥΠΕΝ σχετικά με αρμοδιότητες ΥΔΟΜ σε θέματα ελέγχου καταχωρηθέντων στοιχείων ακινήτων κτηματολογικών εγγραφών κατά την έκδοση διοικητικών πράξεων.Έχει ληφθεί η με αριθ. πρωτ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/130861/4341/31/03/2025 απάντηση (επισυνάπτεται) και που σε γενικές γραμμές αναφέρει ότι:-       Δεν υπάρχει «μονοσήμαντη» απάντηση για τα διάφορα ερωτήματα και θέματα που θίγονται (η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και πρέπει να εξετάζεται με βάση τα δεδομένα της).-       Οι ΥΔΟΜ οφείλουν να τηρούν, να ζητούν και να ελέγχουν όσα στοιχεία και με το εύρος ελέγχου που ορίζουν οι σχετικές διατάξεις που καταγράφονται αναλυτικά στο έγγραφο.Στο έγγραφο, εκτός από τις διατάξεις του Ν 4495/2017 για τον τρόπο έκδοσης προελέγχου και οικοδομικών αδειών, επισημαίνονται:-  Ο Ν 651/1977 όπως ισχύει σήμερα,-  Η παρ. 1ιθ του άρθρου 40 του Ν 4495/2017 « ιθ) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, το οποίο έχει υποβληθεί στη βάση δεδομένων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και έχει λάβει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος,»-  Οι ανεκτές αποκλίσεις επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου σε τοπογραφικό μέχρι 8- 8-13 κτλ-  Η με αριθ. 461/2003 απόφαση ΟΚΧΕ για αποδεκτή απόκλιση εμβαδού. View full Άρθρου

Με την τελική νομοθετική ρύθμιση παρατείνονται τα παρακάτω Έως την 1η Φεβρουαρίου 2028, η προθεσμία για την υποχρεωτική έκδοσή ταυτότητας κτιρίου για επτά κατηγορίες ακινήτων ειδικών χρήσεων και συνάθροισης κοινού, πλην κατοικίας όπως επίσης και για τα ακίνητα του δημοσίου, δήμων και Νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, που λήγει σε λιγότερο από δύο εβδομάδες στις 31 Ιανουαρίου 2026.Σημειώνεται πως η  υποχρεωτική έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν εκπληρώσουν εμπρόθεσμα την υποχρέωση τους συνεπάγεται πρόστιμο που κυμαίνεται από 200 ευρώ έως και χρηματική ποινή ίση με το 10% της αξίας του ακινήτου.Η παράταση που κλείδωσε στο ΥΠΕΝ για την ταυτότητα κτιρίου ειδικότερα αφορά  τα κάθε είδους κτήρια συνάθροισης κοινού, όπως θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Επιπλέον, κτήρια πολιτιστικών εκδηλώσεων όπως βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων, αθλητικές εγκαταστάσεις, κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους. Επαγγελματικά κτίρια, όπως πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων. Γενικότερα αφορά –και- κάθε κτίριο που στεγάζεται οποιαδήποτε δημόσια ή δημοτική υπηρεσία, είτε ανήκει σε ιδιώτη, είτε στο ίδιο το Δημόσιο, σε ΝΠΔΔ κ.α.Για τα αυθαίρετα κατηγορίας 1 έως 4:♦ Έως τις 31 Μαρτίου 2028, η προθεσμία για τη δυνατότητα υπαγωγής σε τακτοποίηση με πρόστιμο των αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4 που λήγει στις 31 Μαρτίου 2026.Για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ:Έως την καταληκτική προθεσμία αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος «e–adeies». Αφορά σε οικοδομικές άδειες με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ, οι οποίες εκδόθηκαν νόμιμα αλλά ακυρώνονται μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και τα κτίρια κηρύσσονται αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Για αυτές τις περιπτώσεις η τροπολογία αναστέλλει τις κυρώσεις των προστίμων και κατεδάφισης των κτιρίων, παραπέμποντας στην δυνατότητα που έχει δοθεί σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ και σχετικό ΠΔ που ψηφίστηκε κατόπιν προληπτικής νομοτεχνικής έγκρισης του Δικαστηρίου, να υλοποιηθούν με περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τις ρυθμίσεις περί έναρξης εργασιών.Το τελικό κείμενο της νομοθετικής ρύθμισης για τις παρατάσεις στο ΦΕΚΟι πολεοδομικές παρατάσεις ψηφίστηκαν στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εσωτερικών, με τίτλο: «Ρυθμίσεις για το ανθρώπινο δυναμικό του δημοσίου τομέα, τις Οργανώσεις της Κοινωνίας των Πολιτών, την ενίσχυση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Εθνικό Μητρώο Ζώων Συντροφιάς και λοιπές διατάξεις» το οποίο έγινε νόμος και δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως  ( νόμος 5270/2026 ΦΕΚ 23 Ιανουαρίου 2026. Τεύχος Πρώτο, Αρ. Φύλλου 9). Το πλήρες κείμενο της  σχετικής νομοθετικής ρύθμισης για τις παρατάσεις, όπως δημοσιεύεται στο ΦΕΚ (άρθρο 43 του νόμου 5270/2025) έχει ως εξής:«Άρθρο 43α) Παράταση προθεσμίας καταβολής στον Ε.Ο.ΑΝ. μέρους του τέλους ταφής των Δήμων της Περιφέρειας Αττικής,β) Παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 10 του άρθρου 38 του ν. 4819/2021 (Α’ 129), περί καταβολής μέρους του οφειλόμενου ποσού του τέλους ταφής, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 31η Μαρτίου 2026.2. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 70 του ν. 5197/2025 (Α’ 76), περί μεταβατικών διατάξεων για την αναστολή κυρώσεων και τη μη εφαρμογή του άρθρου 82 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί απαγόρευσης δικαιοπραξιών σε ακίνητα, παρατείνεται έως την καταληκτική προθεσμία αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος «e-adeies», σύμφωνα με την υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 4 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025, περί περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης.12.2026, εφόσον υποβληθεί εμπροθέσμως η ανωτέρω αίτηση.3. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 55 του ν. 4495/2017, περί προθεσμίας υποβολής ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για τα κτίρια Κατηγορίας Ι παρατείνεται έως και την 1η.2.2028.4. Οι προθεσμίες του τρίτου και τέταρτου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 102 του ν. 4495/2017, περί κα­ταληκτικής ημερομηνίας υπαγωγής αυθαιρέτων, παρατείνονται από την 31η.3.2026 έως και την 31η.3.2028.5. Η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 132 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί επιτρεπόμενων χρήσεων εγκατα­στάσεων διαχείμανσης και μικροεπισκευών σκαφών, παρατείνεται από τη λήξη της έως και την 31η.12.2027.6. Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μεταβατικών διατάξεων για την εκτέλεση πρωτοκόλλων κατεδάφισης, οι ημερομηνίες «31η Μαρτίου 2026» αντικαθίστανται από την ημερο­μηνία «30ή Ιουνίου 2026», και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:«5. Μέχρι την 30ή Ιουνίου 2026, οριστικές εκθέσεις αυτοψίας και πρωτόκολλα κατεδάφισης που έχουν εκδοθεί μέχρι την 30ή Ιουνίου 2026 εκτελούνται κατά προτεραιότητα, με κριτήριο τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας σε σχέση με την 30ή Ιουνίου 2026, από τις υπηρεσίες που ήταν αρμόδιες για την εκτέλεση των κατεδαφίσεων πριν την 1η Μαΐου 2024. Εντός δέκα (10) ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας οι αρμόδιες υπηρεσίες διαβιβάζουν στο Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών το σύνολο των πρωτοκόλλων κατεδάφισης που δεν έχουν εκτελεστεί, καθώς και έκθεση σχετικά με τις εκτελεσθείσες κατεδαφίσεις από την 1η Μαΐου 2024.»