IDnews

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ εκπονείται παράλληλα με τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια για τον Τουρισμό και τη Βιομηχανία, δημιουργώντας για πρώτη φορά ένα συνεκτικό και ολοκληρωμένο μοντέλο χωρικού σχεδιασμού στην Πατρίδα μας. Η τελική μορφή του πλαισίου προέκυψε έπειτα από ευρεία δημόσια διαβούλευση, με τη συμμετοχή θεσμικών και κοινωνικών φορέων, εκπροσώπων της επιστημονικής και επιχειρηματικής κοινότητας και πολιτών. Παράλληλα, διατυπώθηκαν οι σχετικές γνώμες του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ). Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις ΑΠΕ Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας που θεσπίστηκε τον Δεκέμβριο του 2008 αποτέλεσε τη βάση για την ανάπτυξη του τομέα. Το νέο πλαίσιο εκσυγχρονίζει τους κανόνες χωροθέτησης, προβλέποντας αυστηρότερα και πιο σαφή κριτήρια, περιορισμούς και κατευθύνσεις για την εγκατάσταση νέων σταθμών ΑΠΕ και μονάδων αποθήκευσης. Οι ρυθμίσεις λαμβάνουν υπόψη τις σημερινές περιβαλλοντικές, κοινωνικές και οικονομικές συνθήκες και έχουν ως μακροπρόθεσμο ορίζοντα την επίτευξη των ενεργειακών στόχων της χώρας έως το 2050. Α. Φωτοβολταϊκοί σταθμοί Με το ΕΧΠ των ΑΠΕ θεσπίζονται ενιαίοι και αυστηροί κανόνες προστασίας για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σε ολόκληρη τη χώρα. Πιο συγκεκριμένα, για τους νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς θεσπίζεται αυστηρό καθεστώς αποκλεισμού σε ευαίσθητες περιβαλλοντικά, πολιτιστικά και χωρικά περιοχές. Ειδικότερα, δεν επιτρέπεται η εγκατάστασή τους, μεταξύ άλλων, σε όλες τις προστατευόμενες περιοχές του δικτύου NATURA 2000, σε δάση και δασικές εκτάσεις, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε εθνικούς δρυμούς, κηρυγμένα μνημεία της φύσης και αισθητικά δάση, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους, σε περιοχές προστασίας της πολιτιστικής κληρονομιάς, σε περιοχές με προστατευόμενες αναβαθμίδες, σε Περιοχές Άνευ Δρόμων και σε ακτές κολύμβησης. Παράλληλα, το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει οριζόντιο, για όλη την επικράτεια, όριο στην κάλυψη γης από νέες φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις, προκειμένου να προστατευθεί το τοπίο, η αγροτική γη και η ισορροπία των τοπικών χρήσεων. Συγκεκριμένα, το μέγιστο ποσοστό κάλυψης από νέους φωτοβολταϊκούς σταθμούς ανά Περιφερειακή Ενότητα ορίζεται στο 1,5% της συνολικής έκτασης. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση Προστίθενται νέες «περιοχές αποκλεισμού» όπως: Ιστορικοί τόποι, αρχαία μνημεία, χαρακτηρισμένα ή αυτοδικαίως προστατευόμενα, καθώς και χαρακτηρισμένα μνημεία μεταγενέστερα του 1830, περιοχές με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης. Ειδικά για τα πλωτά φωτοβολταϊκά: τα καταδυτικά πάρκα, νεότερα ναυάγια, περιοχές αγκυροβολίας και τεχνητά υποβρύχια αξιοθέατα. Θεσπίζονται πρόσθετα κριτήρια χωροθέτησης: Για την εγκατάσταση στον θαλάσσιο χώρο και εντός λιμνών λαμβάνονται υπόψη τα αλιευτικά πεδία και τηρούνται οι απαραίτητες αποστάσεις ασφαλείας. Σε περιοχές ευάλωτες σε φυσικά φαινόμενα προβλέπονται κατάλληλα μέτρα για την ασφαλή εγκατάσταση και λειτουργία των έργων. Β. Αιολικοί σταθμοί Το νέο ΕΧΠ-ΑΠΕ θεσπίζει ξεκάθαρες ζώνες αποκλεισμού για τη χωροθέτηση αιολικών πάρκων, ώστε η ανάπτυξη της αιολικής ενέργειας να προχωρήσει με τάξη και ισορροπία, διασφαλίζοντας ταυτόχρονα την ουσιαστική προστασία για το περιβάλλον, το τοπίο και τις τοπικές κοινωνίες. Πιο συγκεκριμένα, δεν επιτρέπεται, μεταξύ άλλων, η εγκατάστασή αιολικών σταθμών στην Αττική και τη Μητροπολιτική Περιοχή Θεσσαλονίκης, σε περιοχές με υψόμετρο άνω των 1.200 μέτρων, σε υγροτόπους Ραμσάρ και μικρούς νησιωτικούς υγροτόπους, σε Τοπία Ιδιαίτερου Φυσικού Κάλλους και στους πυρήνες εθνικών δρυμών, καθώς και σε συγκεκριμένες ζώνες προστασίας της φύσης. Περιορισμοί εισάγονται επίσης για νησιά με έκταση μικρότερη των 300 τ.χλμ., με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για κρίσιμες ή κοινωφελείς υποδομές ή για λόγους ασφάλειας του συστήματος, για εκτός σχεδίου περιοχές στις οποίες προβλέπεται ανάπτυξη χρήσεων τουρισμού και αναψυχής, για τμήματα ενεργών λατομικών, μεταλλευτικών και εξορυκτικών ζωνών, για Περιοχές Άνευ Δρόμων και για ακτές κολύμβησης. Στις Ζώνες Ειδικής Προστασίας του δικτύου NATURA 2000, που αφορούν την προστασία της ορνιθοπανίδας, η εγκατάσταση αιολικών σταθμών επιτρέπεται μόνο κατ’ εξαίρεση και εφόσον προβλέπεται ρητά στην εγκεκριμένη Ειδική Περιβαλλοντική Μελέτη και το αιολικό δυναμικό υπερβαίνει τα 7,5 m/s. Σημαντικές βελτιώσεις μετά τη δημόσια διαβούλευση: Απαγορεύεται η εγκατάσταση νέων αιολικών σταθμών στις περιοχές των κατηγοριών Α και Β του νέου ΕΧΠ Τουρισμού. Επεκτείνονται οι περιοχές αποκλεισμού με την προσθήκη: Ιστορικών τόπων, αρχαίων μνημείων, χαρακτηρισμένων ή αυτοδικαίως προστατευόμενων, καθώς και χαρακτηρισμένων μνημείων μεταγενέστερων του 1830, περιοχών με πηγές υδροληψίας νερού ανθρώπινης κατανάλωσης, απάτητων παραλιών. Θεσπίζονται ειδικότεροι κανόνες για τον νησιωτικό χώρο: Για την εγκατάσταση αιολικών σταθμών στα νησιά προβλέπεται ειδική μελέτη τοπίου κατά την περιβαλλοντική αδειοδότηση, η οποία θα εξετάζει το μέγεθος του σταθμού, τον χαρακτήρα του τοπίου και τις επιπτώσεις στις θέες. Για τις ορεινές περιοχές του νησιωτικού χώρου προβλέπεται αξιολόγηση κατά περίπτωση, με βάση τα ιδιαίτερα μορφολογικά, οικολογικά και τοπικά χαρακτηριστικά κάθε θέσης. Στον νησιωτικό χώρο, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης εδάφους από αιολικούς σταθμούς παραμένει στο 4% της έκτασης ανά Δημοτική Ενότητα. Προβλέπεται ειδική δυνατότητα αξιοποίησης σημειακά υψηλού αιολικού δυναμικού σε περιοχές με χαμηλό μέσο όρο. Στις Δημοτικές Ενότητες όπου το μέσο αιολικό δυναμικό είναι μικρότερο από 4 m/s, μπορεί κατ’ εξαίρεση να επιτραπεί η εγκατάσταση αιολικών σταθμών, εφόσον στη συγκεκριμένη θέση τεκμηριώνεται αιολικό δυναμικό άνω των 7,5 m/s. Για την εφαρμογή της συγκεκριμένης πρόβλεψης απαιτείται: πιστοποιημένη μέτρηση του αιολικού δυναμικού, η οποία υποβάλλεται στη ΡΑΑΕΥ, οι αιολικοί σταθμοί να μην υπερβαίνουν το 1% της φέρουσας ικανότητας της Δημοτικής Ενότητας, να τηρούνται όλοι οι λοιποί οριζόντιοι περιορισμοί του πλαισίου, μεταξύ άλλων όσοι αφορούν το υψόμετρο, το μέγεθος των νησιών και τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών αποκλεισμού.Γ. Λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ Tο νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο διαμορφώνει και ένα πιο σύγχρονο και ολοκληρωμένο πλαίσιο και για τις λοιπές τεχνολογίες ΑΠΕ, όπως το βιοαέριο, το βιομεθάνιο, η βιομάζα, η γεωθερμία και τα μικρά υδροηλεκτρικά έργα, επικαιροποιώντας τους όρους και τις κατευθύνσεις για την ανάπτυξή τους. Με το νέο πλαίσιο, η χώρα αποκτά έναν ολοκληρωμένο σχεδιασμό που συνδυάζει την ενεργειακή ασφάλεια, τη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού πλούτου της Ελλάδας, που δεν είναι αντικρουόμενοι στόχοι, αλλά δύο πλευρές της ίδιας εθνικής στρατηγικής. Ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τις Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας View full Άρθρου

Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια. Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη. Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές. Η παράμετρος των αποζημιώσεωνΈνα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση. Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασηςΗ μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση: Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις. Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό. Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση. Η ουσία της είδησηςΗ Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα. πηγή news.b2green.gr View full Άρθρου

Βρισκόμαστε στο δεύτερο εξάμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου. Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ παράλληλα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες. Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση και υπερέχουν σε σχέση με το 2007, στη Θεσσαλονίκη είναι πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 11 έως 15%. Οι τιμές είναι ονομαστικές και δεν έχουν αποπληθωρισθεί. Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό. Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα: Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά και των σοβαρών ζητημάτων, στο Ιράν, στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστεί και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά. Πάντως οι έως τώρα επιδράσεις δεν κρίνονται ως αρνητικές για την κτηματαγορά μας. Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι: Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών που έχει εκτοξευθεί λόγω των ζητημάτων με τα στενά του Ορμούζ Το κόστος κατασκευής Τα προγράμματα που ενισχύουν την ανακαίνιση και βελτίωση των παλαιών κατασκευών, την αλλαγή χρήσης παλαιών ακινήτων, τη φορολογική στήριξη των ιδιοκτητών ακινήτων βοηθούν την αύξηση της προσφοράς. Αντίθετα τα προγράμματα που ενίσχυσαν τη ζήτηση είχαν ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των τιμών Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο Το δημογραφικό της χώρας Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής Η βραχυχρόνια μίσθωση Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες, σε servicers ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σοβαρά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά. Σημειώνουμε για προβληματισμό, ότι προ της κρίσης που η χώρα είχε πολύ περισσότερους κατοίκους, δεν υπήρχε πρόβλημα στέγης, ούτε και πρόβλημα ενοικίων. Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει: Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο μοντέρνο προϊόν το οποίο συναντά τη ζήτηση. Το ίδιο ισχύει και για οργανωμένες φοιτητικές εστίες που αναπτύσσονται σιγά σιγά σε πόλεις που έχουν πανεπιστήμια και προσφέρουν σε λογικές τιμές κατοικίες, όπου το μηνιαίο μίσθωμα καλύπτει και τα έξοδα των κοινοχρήστων, το ηλεκτρικό ρεύμα και το internet. Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρεάζουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να παραμείνουν σε ισορροπία, ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους, ενώ σήμερα συμβάλλει στη φιλοξενία εκατομμυρίων τουριστών, βοηθώντας το ΑΕΠ της Χώρας μας. Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα ‘χρυσής βίζας’ έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής κατά το παρελθόν και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους αγοραστές, ενώ μετά τα μέτρα της πολιτείας, πού αύξησαν τα ποσά για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και πολλά νησιά , έχουν στραφεί αυτές οι επενδύσεις σε άλλες περιοχές της χώρας, όπου τα όρια παραμένουν χαμηλότερα, (400.000 και 250.000 €). Ένας άλλος σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος και με τις απαιτήσεις της ΕΕ για την ενεργειακή αναβάθμιση των οικοδομών. Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα. Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες. Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες. Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ. Έχουν όμως δρομολογηθεί σημαντικές νέες κατασκευές τόσο στην Αττική, όσο και στη Θεσσαλονίκη που θα βοηθήσουν πολύ στην ανάπτυξη. Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο. Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις. Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας. Συμπερασματικά, το 2026 κινείται ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων, με δυσκολία στα ελληνικά νοικοκυριά, αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως. Σε ότι αφορά στα στεγαστικά δάνεια, πέραν των όρων που (σωστά) θέτουν οι τράπεζες, υπάρχει και μεγάλη διστακτικότητα των υποψήφιων δανειστών, διότι θυμούνται τα κόκκινα δάνεια που δημιουργήθηκαν όταν ανετράπησαν (στην κρίση) τα οικονομικά δεδομένα των νοικοκυριών. Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους. Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα. του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου πηγή ered.gr View full Άρθρου

Η αμφισβήτηση προστίμου για αυθαίρετη κατασκευή ή χρήση ακολουθεί συγκεκριμένη διοικητική και δικαστική διαδικασία, στην οποία καθοριστική σημασία έχουν η έκθεση αυτοψίας, ο χρόνος και ο τρόπος γνωστοποίησής της, τα πραγματικά στοιχεία του ακινήτου, η οικοδομική άδεια, ο χρόνος δημιουργίας της παράβασης, οι μετρήσεις των μεγεθών του κτιρίου και ο υπολογισμός του προστίμου. Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα διοικητικής και δικαστικής προστασίας, αλλά πρέπει να ενεργήσει μέσα στις προθεσμίες που ορίζει η νομοθεσία. Στη διαδικασία εμπλέκονται οι αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου και, στο μεταβατικό στάδιο εφαρμογής του νέου συστήματος, οι Υπηρεσίες Δόμησης, τα πολεοδομικά συμβούλια, το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, τα διοικητικά δικαστήρια, καθώς και μηχανικοί και δικηγόροι που τεκμηριώνουν τα τεχνικά και νομικά δεδομένα της υπόθεσης. Το ισχύον πλαίσιο έχει πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026. Τα άρθρα 420 έως 422 ρυθμίζουν αντίστοιχα την αυτοψία, την ενδικοφανή προσφυγή και τη δικαστική προστασία. Η έκθεση αυτοψίας είναι η πράξη από την οποία αρχίζει η διαδικασίαΗ διαπίστωση της αυθαίρετης κατασκευής γίνεται με έκθεση αυτοψίας. Το άρθρο 420 του Κώδικα προβλέπει ότι η έκθεση αφορά το ίδιο το αυθαίρετο κτίσμα ή την κατασκευή και όχι κατ’ ανάγκην συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, νομέα, κάτοχο ή κατασκευαστή. Πρέπει να περιλαμβάνει τη θέση του ακινήτου με συντεταγμένες ΕΓΣΑ ’87, περιγραφή και σκαρίφημα της κατασκευής, τις διαστάσεις της, τις πολεοδομικές διατάξεις που θεωρείται ότι παραβιάστηκαν και εισήγηση για τον υπολογισμό του προστίμου ανέγερσης. Αυτά τα στοιχεία αποτελούν και το πρώτο αντικείμενο ελέγχου από την πλευρά του ιδιοκτήτη. Εξετάζεται αν ταυτοποιήθηκε σωστά το ακίνητο, αν η αποτύπωση συμφωνεί με την πραγματική κατάσταση, αν τα εμβαδά και οι διαστάσεις είναι ορθά, αν υπάρχει οικοδομική άδεια και τι ακριβώς προβλέπει, αν η κατασκευή αποτελεί πράγματι αυθαιρεσία και ποιας μορφής, καθώς και αν έχουν εφαρμοστεί οι σωστές διατάξεις. Τι μπορεί να κρίνει αν το πρόστιμο είναι σωστό ή όχιΗ ύπαρξη μιας αυθαίρετης κατασκευής δεν αρκεί από μόνη της για να θεωρηθεί αυτονόητα σωστό κάθε στοιχείο της έκθεσης και κάθε ποσό προστίμου. Κρίσιμα είναι ιδίως το πραγματικό εμβαδόν της παράβασης, το είδος της χρήσης, η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδιά της, η θέση της κατασκευής, ο χρόνος δημιουργίας της, οι εφαρμοζόμενοι συντελεστές και οι οικονομικές παράμετροι του υπολογισμού. Ιδιαίτερη σημασία έχει ο χρόνος κατασκευής. Μπορεί να τεκμηριώνεται από οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, παλαιά σχέδια, αεροφωτογραφίες, δημόσια έγγραφα και άλλα πρόσφορα στοιχεία. Η χρονολογία μπορεί να επηρεάζει τόσο το εφαρμοζόμενο καθεστώς όσο και τη δυνατότητα υπαγωγής της κατασκευής σε ρυθμίσεις αυθαιρέτων. Χαρακτηριστική είναι παλαιότερη υπόθεση, στην οποία η δυνατότητα υπαγωγής κρίθηκε σε συνάρτηση με την απόδειξη του χρόνου δημιουργίας των πολεοδομικών υπερβάσεων. Η πρώτη προσφυγή γίνεται μέσα σε 30 ημέρεςΤο ισχύον άρθρο 421 προβλέπει ότι κατά της έκθεσης αυτοψίας ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ασκήσει ενδικοφανή προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β΄ – ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο. Η ίδια η προθεσμία και η άσκηση της προσφυγής έχουν ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η προσφυγή συνοδεύεται, επί ποινή απαραδέκτου, από παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου. Το ποσό είναι 200 ευρώ για παραβάσεις έως 30 τ.μ., 500 ευρώ για παραβάσεις έως 80 τ.μ. και 1.000 ευρώ για μεγαλύτερες επιφάνειες. Αν η προσφυγή γίνει δεκτή εν όλω ή εν μέρει, το παράβολο επιστρέφεται. Παράλληλα απαιτούνται τα πλήρη στοιχεία του προσφεύγοντος και η τήρηση των προβλεπόμενων κοινοποιήσεων. Το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ εκδίδει απόφαση επί της προσφυγής και ο νόμος προβλέπει προθεσμία ενός μήνα από την υποβολή της. Αν η προσφυγή απορριφθεί ή αν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία για την άσκησή της, η έκθεση αυτοψίας καθίσταται οριστική. Πότε δεν προβλέπεται η ενδικοφανής προσφυγήΤο ίδιο άρθρο προβλέπει ειδικές περιπτώσεις στις οποίες δεν χωρεί η παραπάνω ενδικοφανής προσφυγή. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται περιπτώσεις οικοδομικών εργασιών που διαπιστώνονται επ’ αυτοφώρω χωρίς έγκυρη πινακίδα έργου, συγκεκριμένες κατηγορίες προστατευόμενων ή ειδικών ακινήτων και αυθαίρετες κατασκευές σε ζώνη λιμένα ή στο υδάτινο στοιχείο. Για αυτές ενεργοποιείται η ειδική διαδικασία πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Συνεπώς, πριν επιλεγεί το κατάλληλο μέσο αμφισβήτησης, πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί σε ποια διαδικαστική κατηγορία υπάγεται η συγκεκριμένη έκθεση. Κρίσιμος ο ρόλος ΥΔΟΜ και ΣΥΠΟΘΑ στο μεταβατικό καθεστώςΗ μεταφορά του ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης σε κεντρικότερο μηχανισμό δεν σημαίνει ότι οι ΥΔΟΜ έχουν παύσει αυτομάτως να έχουν ρόλο για τους φακέλους αυθαιρέτων. Οι Υπηρεσίες Δόμησης διαθέτουν τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών, των εγκεκριμένων σχεδίων, των παλαιών αυτοψιών και των διοικητικών πράξεων που συχνά απαιτούνται για να αποσαφηνιστεί η πραγματική και νομική κατάσταση του ακινήτου. Παράλληλα ο Κώδικας διατηρεί μεταβατικό καθεστώς. Μέχρι την πλήρη λειτουργία των νέων οργανικών μονάδων, οι σχετικές αρμοδιότητες εξακολουθούν να ασκούνται από τα όργανα και τις υπηρεσίες που τις ασκούσαν με το προηγούμενο σύστημα. Επίσης, μέχρι τη συγκρότηση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄, οι αρμοδιότητές του ασκούνται από το αρμόδιο ΣΥΠΟΘΑ Β΄. Από το ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ στο Διοικητικό ΕφετείοΗ απόφαση που εκδίδεται επί της ενδικοφανούς προσφυγής δεν αποτελεί το τέλος της δυνατότητας αμφισβήτησης. Το άρθρο 422 του Κώδικα προβλέπει ότι κατά της απόφασης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ Β΄ επιτρέπεται αίτηση ακύρωσης ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, μέσα σε προθεσμία 60 ημερών από την κοινοποίηση της απόφασης. Η ίδια διαδικασία ισχύει για την προσβολή πρωτοκόλλου κατεδάφισης. Η άσκηση της αίτησης ακύρωσης δεν αναστέλλει από μόνη της την εκτέλεση. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να υποβάλει χωριστή αίτηση αναστολής στο Διοικητικό Εφετείο, εφόσον έχει ήδη ασκήσει την αίτηση ακύρωσης. Ο Κώδικας θέτει ειδικές σύντομες προθεσμίες για την επίδοση και την εκδίκαση των υποθέσεων αυτών. Στο δικαστικό στάδιο εξετάζεται η νομιμότητα της διοικητικής πράξης. Μπορεί να τεθούν ζητήματα αιτιολογίας, εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας, διαδικαστικών πλημμελειών και εσφαλμένων πραγματικών δεδομένων, στον βαθμό που αυτά έχουν νομική σημασία για το κύρος της πράξης. Κατά της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου μπορεί, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, να ακολουθήσει έφεση ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας. Το παραδεκτό της έφεσης υπόκειται στους περιορισμούς του άρθρου 58 του π.δ. 18/1989, όπως έχουν διαμορφωθεί ιδίως με τον ν. 3900/2010, που απαιτεί συγκεκριμένη θεμελίωση ως προς το κρίσιμο νομικό ζήτημα και τη σχετική νομολογία. Μηχανικός και δικηγόρος έχουν διαφορετικό αλλά συμπληρωματικό ρόλοΗ τεχνική τεκμηρίωση προηγείται συχνά της πλήρους νομικής αξιολόγησης. Ο μηχανικός ελέγχει το ακίνητο σε σχέση με την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, αποτυπώνει τις πραγματικές διαστάσεις, εξετάζει εμβαδά και χρήσεις, αναζητά στοιχεία για τον χρόνο κατασκευής και αξιολογεί αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή υπαγωγής σε ισχύουσα ρύθμιση. Ο δικηγόρος ελέγχει την πράξη, την αρμοδιότητα του οργάνου, την κοινοποίηση, τις προθεσμίες, το παραδεκτό της προσφυγής, την αιτιολογία και το κατάλληλο διοικητικό ή δικαστικό μέσο. Οι δύο έλεγχοι συνδέονται. Λάθος εμβαδόν, εσφαλμένη ανάγνωση της άδειας, διαφορετικός χρόνος κατασκευής ή λανθασμένη κατάταξη της παράβασης αποτελούν τεχνικά δεδομένα που μπορεί να επηρεάσουν τη νομική βάση της διοικητικής πράξης. Η νομιμοποίηση και η υπαγωγή εξετάζονται χωριστά από την προσφυγήΠαράλληλα με την αμφισβήτηση μιας έκθεσης αυτοψίας πρέπει να ελέγχεται αν η κατασκευή μπορεί κατά νόμο να νομιμοποιηθεί ή να υπαχθεί σε ισχύουσες διατάξεις ρύθμισης αυθαιρέτων. Η δυνατότητα αυτή εξαρτάται από τον χρόνο κατασκευής, την κατηγορία της παράβασης, το ακίνητο και τις ειδικές απαγορεύσεις της νομοθεσίας. Οι προθεσμίες υπαγωγής για επιτρεπόμενες κατηγορίες αυθαιρέτων έχουν παραταθεί έως τις 31 Μαρτίου 2028, με το ισχύον σύστημα προσαυξήσεων. Η εξέταση της δυνατότητας νομιμοποίησης δεν υποκαθιστά την ανάγκη τήρησης των προθεσμιών προσφυγής. Πρόκειται για διαφορετικές διαδικασίες που πρέπει να αξιολογούνται παράλληλα με βάση τα δεδομένα κάθε ακινήτου. Όταν το πρόστιμο καταστεί οριστικόΕφόσον δεν ασκηθούν εγκαίρως τα προβλεπόμενα διοικητικά ή δικαστικά μέσα, ή αυτά απορριφθούν, ενεργοποιείται η διαδικασία οριστικοποίησης και είσπραξης των προβλεπόμενων προστίμων. Ειδικά για τα πρόστιμα μη έγκαιρης κατεδάφισης, ο Κώδικας προβλέπει ότι, όταν καταστούν οριστικά, βεβαιώνονται από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης και εισπράττονται σύμφωνα με τον Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων. Από το στάδιο αυτό και μετά, τυχόν δικαστική αμφισβήτηση πράξεων είσπραξης έχει διαφορετικό αντικείμενο από την αρχική προσβολή της έκθεσης αυτοψίας. Για τον λόγο αυτό πρέπει να διακρίνεται η αμφισβήτηση της ίδιας της πολεοδομικής πράξης από τα ένδικα βοηθήματα που μπορεί να αφορούν μεταγενέστερες πράξεις βεβαίωσης και αναγκαστικής είσπραξης. Τα βασικά στοιχεία του φακέλουΓια κάθε υπόθεση προστίμου αυθαιρέτου απαιτείται συνολικός έλεγχος του διοικητικού και τεχνικού φακέλου: έκθεση αυτοψίας και στοιχεία τοιχοκόλλησης ή κοινοποίησης, οικοδομικές άδειες και αναθεωρήσεις, εγκεκριμένες κατόψεις και διαγράμματα, τοπογραφικό, πραγματική αποτύπωση του ακινήτου, στοιχεία παλαιότητας, δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, στοιχεία νομιμοποίησης και αναλυτικός υπολογισμός του προστίμου. Από αυτά τα δεδομένα προκύπτει αν υπάρχει αντικείμενο διοικητικής προσφυγής, αν πρέπει να προσβληθεί η απόφαση του αρμόδιου συμβουλίου δικαστικά, αν υπάρχει δυνατότητα νομιμοποίησης ή αν πρέπει να αντιμετωπιστεί πλέον πράξη βεβαίωσης και είσπραξης. Οι σχετικές διατάξεις έχουν πλέον ενσωματωθεί στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας που ισχύει από τον Ιούνιο του 2026. Του Αργύρη Δεμερτζή πηγή ecopress.gr View full Άρθρου

Η κυβέρνηση συνδέει τις επιδοτήσεις αποκλειστικά με τον μετρητή ρεύματος. Πώς η επιλογή της απόλυτης ενεργειακής ανεξαρτησίας τιμωρείται στην πράξη, εγείροντας σοβαρά ζητήματα συνταγματικότητας.Η επιδότηση της ενεργειακής αναβάθμισης μετατρέπεται σε προνόμιο για πελάτες συγκεκριμένων εταιρειών. Το κράτος παραχωρεί τα προγράμματα εξοικονόμησης στους παρόχους ενέργειας. Θέτει έναν αδιαπραγμάτευτο όρο. Κάθε επιλέξιμη κατοικία πρέπει να διαθέτει ενεργό μετρητή ρεύματος. Αυτή η γραφειοκρατική προϋπόθεση δημιουργεί ένα πρωτοφανές θεσμικό ατόπημα. Τιμωρεί τους πολίτες που πέτυχαν τον απόλυτο περιβαλλοντικό στόχο. Τους ιδιοκτήτες 100% αυτόνομων, εκτός δικτύου κατοικιών. Ο κτιριακός χάρτης της χώρας δεν είναι ομοιογενής. Η συντριπτική πλειονότητα των σπιτιών συνδέεται στο δίκτυο του ΔΕΔΔΗΕ. Υπάρχει όμως μια διαρκώς αυξανόμενη μερίδα ιδιοκτητών που επιλέγει την πλήρη απόσχιση από το κεντρικό σύστημα. Επενδύουν χιλιάδες ευρώ σε αυτόνομα φωτοβολταϊκά συστήματα. Εγκαθιστούν μονάδες αποθήκευσης ενέργειας. Μηδενίζουν το ανθρακικό τους αποτύπωμα. Αυτά τα σπίτια λειτουργούν άψογα. Δεν διαθέτουν όμως αριθμό παροχής. Μια τρίτη κατηγορία αφορά πολίτες που απορρίπτουν συνειδητά τη χρήση ηλεκτρικού ρεύματος. Επιλέγουν την απόλυτη λιτότητα. Η διαβίωση χωρίς σύνδεση στο κεντρικό δίκτυο δεν καθιστά ένα ακίνητο παράνομο ή περιβαλλοντικά επιζήμιο. Υπαγορεύεται από την ανάγκη για αυτάρκεια, τις γεωγραφικές ιδιαιτερότητες ή μια αυστηρή φιλοσοφία βιωσιμότητας. Ο αλγόριθμος των κρατικών πλατφορμών απορρίπτει αυτές τις δύο κατηγορίες αυτόματα. Η απουσία του μετρητή λειτουργεί ως ψηφιακός κόφτης. Το κριτήριο δεν είναι πλέον τεχνικό. Είναι αυστηρά εμπορικό. Το σύστημα αδιαφορεί για την πραγματική εξοικονόμηση ενέργειας. Ενδιαφέρεται αποκλειστικά για την ύπαρξη συμβατικής σχέσης μεταξύ του πολίτη και μιας εταιρείας εμπορίας ρεύματος. Η ανάθεση της υλοποίησης αυτών των προγραμμάτων στους παρόχους, τους αποκαλούμενους και «ολιγάρχες» της ενέργειας στη δημόσια σφαίρα, εξηγεί τη στόχευση. Οι εταιρείες αξιοποιούν τα δημόσια ταμεία για να εξυπηρετήσουν το πελατολόγιό τους. Η επιδότηση εργαλειοποιείται. Μετατρέπεται σε κίνητρο διατήρησης ή προσέλκυσης συνδρομητών. Όποιος δεν παράγει κέρδος για τους προμηθευτές, διαγράφεται από τον χάρτη των κρατικών παροχών. Η κρατική προσέγγιση είναι κατάφωρα οξύμωρη. Τα κτίρια που επιβαρύνουν το δίκτυο και καταναλώνουν ορυκτά καύσιμα επιδοτούνται. Τα κτίρια που έχουν ήδη απεξαρτηθεί από το σύστημα και αποτελούν πρότυπα μηδενικών εκπομπών, αποκλείονται. Ο πολίτης χωρίζεται σε συμβατό καταναλωτή και περιθωριοποιημένο αυτονομιστή. Η πραγματικότητα της υπαίθρου επιτείνει το πρόβλημα. Πολλές κατοικίες σε απομακρυσμένες ή ορεινές περιοχές αντιμετωπίζουν τεράστια κόστη επέκτασης του δικτύου ηλεκτροδότησης. Οι ιδιοκτήτες τους στρέφονται αναγκαστικά, αλλά και συνειδητά στις ανανεώσιμες πηγές. Αντί να πληρώσουν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να φέρουν κολώνες στο κτήμα τους, χρηματοδοτούν την αυτονομία τους. Αυτή η πράσινη πρωτοπορία διώκεται. Το κράτος τους αρνείται την επιδότηση για αλλαγή κουφωμάτων ή προσθήκη μόνωσης, ακριβώς επειδή αρνήθηκαν να δεσμευτούν σε έναν λογαριασμό ρεύματος. Η νομική διάσταση αυτής της διάκρισης προκαλεί σοβαρούς τριγμούς. Η σύνδεση των ευρωπαϊκών πόρων με τον μετρητή του ΔΕΔΔΗΕ προσκρούει ευθέως στο Σύνταγμα. Το άρθρο 4 επιβάλλει την αρχή της ισότητας. Το κράτος οφείλει να αντιμετωπίζει ισότιμα τους ιδιοκτήτες νόμιμων κατοικιών που εξυπηρετούν τον ίδιο εθνικό σκοπό: την προστασία του περιβάλλοντος. Το άρθρο 5 προστατεύει την ελεύθερη ανάπτυξη της προσωπικότητας και της οικονομικής δραστηριότητας. Το άρθρο 25 περί αναλογικότητας παραβιάζεται εξίσου, καθώς το μέτρο του αποκλεισμού είναι εντελώς δυσανάλογο του σκοπού του προγράμματος. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η απόφαση αυτή ακυρώνει την αρχή της τεχνολογικής ουδετερότητας. Οι οδηγίες της Κομισιόν είναι ξεκάθαρες. Η δημόσια ενίσχυση αξιολογεί το περιβαλλοντικό αποτέλεσμα μιας επένδυσης. Δεν επιβάλλει το εμπορικό όχημα μέσω του οποίου αυτό θα επιτευχθεί. Ο τρόπος προμήθειας ενέργειας είναι αδιάφορος για την ενεργειακή κλάση του κελύφους ενός κτιρίου. Η τοποθέτηση θερμομόνωσης αποδίδει το ίδιο, ανεξάρτητα από το αν η λάμπα του σαλονιού ανάβει από το εργοστάσιο φυσικού αερίου ή από το αυτόνομο πάνελ της στέγης. Η στροφή προς την ελεύθερη αγορά για τη διαχείριση των κονδυλίων του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ αλλάζει τη φιλοσοφία της κρατικής αρωγής. Η αγορά λειτουργεί με όρους κερδοφορίας. Ο παραγωγός-καταναλωτής που βρίσκεται εκτός δικτύου δεν προσφέρει κανένα περιθώριο κέρδους στον ιδιώτη πάροχο. Δεν έχει μηνιαίο πάγιο. Δεν πληρώνει ρήτρες. Δεν χρεώνεται τέλη μεταφοράς. Το σύστημα τον αποβάλλει. Απαιτείται η άμεση θέσπιση μιας εναλλακτικής διαδικασίας επιλεξιμότητας. Η αποκλειστικότητα των παρόχων στην υλοποίηση των προγραμμάτων πρέπει να καταργηθεί. Οι ενεργειακά αυτόνομες κατοικίες μπορούν να πιστοποιηθούν με απόλυτη τεχνική ακρίβεια. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) αποτελεί το αδιάσειστο κρατικό έγγραφο. Η αναλυτική τεχνική έκθεση ενός διπλωματούχου μηχανικού και τα τιμολόγια αγοράς των συστημάτων ΑΠΕ παρέχουν όλη τη διαφάνεια που απαιτεί ο νόμος. Η απαίτηση για ενεργό αριθμό παροχής ρεύματος αποτελεί ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο που εξυπηρετεί επιχειρηματικά συμφέροντα, σαμποτάροντας την πραγματική, αποκεντρωμένη πράσινη μετάβαση. πηγή greenbusiness.gr View full Άρθρου

Ο Σεπτέμβριος δεν σημαίνει μόνο επιστροφή στις πόλεις. Είναι και ένας από τους μήνες με τη μεγαλύτερη κινητικότητα στην αγορά των ενοικιάσεων. Φοιτητές αναζητούν κατοικία, εργαζόμενοι μετακομίζουν, οικογένειες αλλάζουν σπίτι, παλαιές μισθώσεις ολοκληρώνονται και νέες συμφωνίες υπογράφονται. Από την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη μέχρι τις μεγάλες πόλεις της περιφέρειας, χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται αυτή την περίοδο να πάρουν μια απόφαση που εκ πρώτης όψεως φαίνεται απλή: σε ποιον και με ποιους όρους θα νοικιάσουν το ακίνητό τους. Στην πράξη, όμως, μια επιτυχημένη μίσθωση αρχίζει πολύ πριν από την παράδοση των κλειδιών. Η κατάσταση του σπιτιού, η επιλογή του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, το μισθωτήριο, η εγγύηση, οι λογαριασμοί και η ασφάλιση είναι μερικά μόνο από τα σημεία που μπορούν να καθορίσουν αν η σχέση ιδιοκτήτη και ενοικιαστή θα εξελιχθεί ομαλά ή θα μετατραπεί σε μια μακροχρόνια περιπέτεια. Έναν ιδιαίτερα χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες δίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς στο βιβλίο «Αγοράζω σπίτι», των Στράτου Ι. Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Π. Παπαγεωργιάδη (αναλυτή ακινήτων-επενδυτή) από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Οι συμβουλές ξεκινούν πριν ακόμη βγει το ακίνητο στην αγορά και φτάνουν μέχρι την υπογραφή του μισθωτηρίου, την παράδοση των κλειδιών και την παρακολούθηση της μίσθωσης. Πριν από την αγγελία, ελέγξτε το ίδιο το σπίτι Πρώτος κανόνας είναι ότι το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο και ασφαλές για τη χρήση για την οποία πρόκειται να μισθωθεί. Ο ιδιοκτήτης καλείται να ελέγξει την κατάσταση του σπιτιού και ειδικότερα βασικές εγκαταστάσεις και σημεία ασφαλείας. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η καλή λειτουργία των ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, τα κουφώματα, τα μπαλκόνια, η ασφάλεια της εξώπορτας και γενικότερα οτιδήποτε επηρεάζει την ασφαλή και ομαλή χρήση της κατοικίας. Η βασική συμβουλή είναι απλή: ένα ακίνητο που δεν βρίσκεται σε καλή, ευπρεπή και λειτουργική κατάσταση δεν πρέπει να βγαίνει προς ενοικίαση. Παράλληλα, στο μισθωτήριο είναι σκόπιμο να αναφέρεται ότι ο ενοικιαστής έλεγξε το ακίνητο και το βρήκε κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το μισθώνει. Όσο σαφέστερη είναι η κατάσταση του ακινήτου κατά την παράδοσή του τόσο λιγότερες πιθανότητες υπάρχουν να δημιουργηθούν αργότερα διαφωνίες. ΠΕΑ πριν από τη νέα μίσθωση Στις υποχρεώσεις που πρέπει να έχει υπόψη του ο ιδιοκτήτης περιλαμβάνεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), που είναι αναγκαίο στις μισθώσεις κάθε είδους κύριων χώρων, και το οποίο έχει 10ετή ισχύ. Τα στοιχεία του ΠΕΑ πρέπει να είναι διαθέσιμα και να δηλώνονται κατά τη διαδικασία της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην πλατφόρμα μισθώσεων ακινήτων της ΑΑΔΕ. Δεν πρόκειται, επομένως, για μια λεπτομέρεια που εξετάζεται αφού βρεθεί ο ενοικιαστής. Είναι ένα από τα ζητήματα που πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί εγκαίρως, πριν ολοκληρωθεί η νέα μίσθωση. Μην επιλέγετε ενοικιαστή μόνο από το ύψος του ενοικίου Ένα από τα κεντρικά σημεία των συμβουλών του Στράτου Παραδιά και του Ηλία Παπαγεωργιάδη αφορά την επιλογή του ενοικιαστή. Η μίσθωση δεν είναι μια συναλλαγή που τελειώνει την ημέρα της υπογραφής, αλλά μια σχέση που αρχίζει την ημέρα εκείνη και μπορεί να διαρκέσει χρόνια. Για αυτό το βασικό κριτήριο δεν πρέπει να είναι ποιος προσφέρει το υψηλότερο μίσθωμα, αλλά ποιος μπορεί να ανταποκρίνεται με συνέπεια στις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει: ενοίκιο, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά και σεβασμό στην περιουσία που του εμπιστεύονται. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να συζητήσει προσωπικά με τον υποψήφιο ενοικιαστή, να γνωρίζει τα πλήρη στοιχεία του και ποιοι θα κατοικήσουν μαζί του και να σχηματίσει όσο γίνεται πληρέστερη εικόνα για τη φερεγγυότητά του. Μπορεί επίσης να πληροφορηθεί πού κατοικεί σήμερα, γιατί αλλάζει σπίτι και, εφόσον κρίνεται σκόπιμο, να ζητήσει κάποια σύσταση. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται όταν ένας υποψήφιος αποφεύγει να δώσει τα πραγματικά και πλήρη στοιχεία του ή επιχειρεί να χρησιμοποιήσει στοιχεία άλλου προσώπου. Η επιλογή του μισθωτή πρέπει βεβαίως σε κάθε περίπτωση να γίνεται χωρίς διακρίσεις που απαγορεύονται από τη νομοθεσία. Σε μισθώσεις ακινήτου σημαντικής αξίας και μισθώματος ο ιδιοκτήτης έχει κάθε δικαίωμα να ζητήσει από τον υποψήφιο ενοικιαστή την ύπαρξη αξιόχρεου εγγυητή, συνήθως προσώπου του οικογενειακού του περιβάλλοντος, ο οποίος θα συνυπογράψει το μισθωτήριο, ως συνυπεύθυνος για την τήρηση των οικονομικών υποχρεώσεων του ενοικιαστή. Το υψηλότερο ενοίκιο δεν είναι πάντοτε το καλύτερο Ιδιαίτερα επίκαιρη είναι και η συμβουλή για τον καθορισμό του μισθώματος. Σε μια περίοδο κατά την οποία οι ζητούμενες τιμές στις αγγελίες συχνά δημιουργούν υψηλές προσδοκίες στους ιδιοκτήτες, χρειάζεται προσοχή. Το γεγονός ότι στην ίδια περιοχή υπάρχουν ακίνητα που προσφέρονται, για παράδειγμα, προς 500 ευρώ δεν σημαίνει ότι πράγματι μισθώνονται σε αυτή την τιμή. Η πραγματική απόδοση του ακινήτου προκύπτει από τα ενοίκια που πραγματικά εισπράττονται και όχι από εκείνα που ζητούνται. Ένας συνεπής ενοικιαστής που καταβάλλει σταθερά ένα λογικό μίσθωμα μπορεί τελικά να αποδειχθεί οικονομικά πολύ καλύτερη επιλογή από έναν μισθωτή που συμφώνησε σε υψηλότερο ποσό αλλά αδυνατεί να το καταβάλλει. Κύρια κατοικία: η ελάχιστη διάρκεια είναι τρία χρόνια Ένα από τα σημαντικότερα σημεία που πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης αφορά τη διάρκεια της μίσθωσης. Στις μισθώσεις κύριας κατοικίας η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια είναι τρία χρόνια, ακόμη και αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί και αναγραφεί μικρότερη διάρκεια. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη. Αυτό σημαίνει ότι η αναγραφή στο μισθωτήριο διάρκειας ενός ή δύο ετών δεν έχει καμιά έννομη συνέπεια. Διαφορετική είναι η περίπτωση της δευτερεύουσας ή εξοχικής κατοικίας, καθώς και της προσωρινής διαμονής. Οι μισθώσεις αυτές δεν υπάγονται στην υποχρεωτική ελάχιστη τριετία της κύριας κατοικίας και η διάρκειά τους καθορίζεται από τη συμφωνία των δύο πλευρών. Γι’ αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία να προσδιορίζεται με σαφήνεια στο μισθωτήριο τόσο η χρήση του ακινήτου όσο και η συμφωνημένη διάρκεια. Το μισθωτήριο δεν είναι μια τυπική διαδικασία Η προφορική συμφωνία δεν αρκεί. Για κάθε νέα μίσθωση ή τροποποίηση υπάρχουσας συμφωνίας πρέπει να υπάρχει έγγραφο ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο να περιγράφονται με σαφήνεια οι όροι της σχέσης. Στο μισθωτήριο, όπως αναφέρεται στο βιβλίο «Αγορά Σπίτι» που αποτελεί ένα πρακτικό επίκαιρο αναλυτικό οδηγό για όσους θέλουν να αγοράσουν, να διαχειριστούν ή να αξιοποιήσουν ένα ακίνητο, πρέπει να καταγράφονται τα πλήρη στοιχεία του ενοικιαστή, ο ΑΦΜ, η χρήση του ακινήτου, το μηνιαίο μίσθωμα, η διάρκεια και τα υπόλοιπα ουσιώδη στοιχεία της συμφωνίας, καθώς και τα πρόσωπα που θα κατοικούν στο μίσθιο όπου αυτό απαιτείται. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε όρο πριν από την υπογραφή. Η συμβουλή του οδηγού είναι σαφής: η πρωτοβουλία σύνταξης του μισθωτηρίου ανήκει στον ιδιοκτήτη και, όταν υπάρχουν ζητήματα που δεν είναι απλά, να ζητείται η συνδρομή δικηγόρου. Σε κάθε περίπτωση, τα πρότυπα μισθωτηρίων της ΠΟΜΙΔΑ είναι η πλέον άμεση και προσιτή λύση. Η ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ Η συμφωνία των δύο πλευρών ακολουθείται και από την προβλεπόμενη ηλεκτρονική διαδικασία στην ΑΑΔΕ. Ο εκμισθωτής υποβάλλει ηλεκτρονικά τα στοιχεία της μίσθωσης και ο μισθωτής ενημερώνεται για τη σχετική δήλωση και τη διαδικασία αποδοχής της, σύμφωνα με όσα ισχύουν κάθε φορά. Ένα σημείο που αξίζει ιδιαίτερη προσοχή είναι ότι η ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ δεν πρέπει να συγχέεται με το ιδιωτικό μισθωτήριο. Το ένα δεν υποκαθιστά την ανάγκη να υπάρχει ένα αναλυτικό συμφωνητικό που να αποτυπώνει τους όρους που έχουν συμφωνήσει ιδιοκτήτης και ενοικιαστής. Προσοχή στην προκαταβολή και στην εγγύηση Μια πολύ συγκεκριμένη συμβουλή είναι να μη λαμβάνεται προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής υπογράψει το έγγραφο μισθωτήριο. Η εγγύηση χρειάζεται επίσης να αντιμετωπίζεται με σαφείς όρους και όχι ως ένα ποσό που ο ιδιοκτήτης μπορεί αυτομάτως να κρατήσει όταν λήξει η μίσθωση. Γι’ αυτό είναι σημαντικό να αποτυπώνεται καθαρά από την αρχή τι ακριβώς έχει συμφωνηθεί μεταξύ των δύο πλευρών. Ρεύμα πρώτα στον ενοικιαστή, κλειδιά μετά Από τις πιο πρακτικές συμβουλές του οδηγού είναι η σειρά με την οποία πρέπει να γίνουν οι τελευταίες κινήσεις πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Όπως ρητά συνιστά και ο ΔΕΔΔΗΕ στις πάγιες οδηγίες του, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να παραδίδει τα κλειδιά ενώ η ηλεκτροδότηση εξακολουθεί να βρίσκεται στο δικό του όνομα, ή στο μίσθιο δεν υπάρχει ενεργή σύνδεση ρεύματος. Η σύσταση είναι πρώτα να ολοκληρώνεται η διαδικασία για την παροχή ρεύματος στο όνομα του νέου ενοικιαστή και μετά να παραδίδονται τα κλειδιά του ακινήτου. Αντίστοιχη προσοχή χρειάζεται στις υπόλοιπες παροχές. Η συμβουλή είναι να μη μισθώνεται ακίνητο με ενεργή σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου ή τηλεφώνου στο όνομα του ιδιοκτήτη ή άλλου προσώπου. Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στα φαινόμενα ρευματοκλοπής. Η καταγραφή και η σωστή μεταφορά της παροχής στο όνομα του εκάστοτε μισθωτή προστατεύουν τον ιδιοκτήτη από προβλήματα που μπορεί να προκύψουν από ενέργειες τρίτων. Κοινόχρηστα: η παρακολούθηση δεν τελειώνει με την υπογραφή Μετά την εγκατάσταση του ενοικιαστή, ο ιδιοκτήτης δεν πρέπει να χάνει την επαφή με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας. Χρειάζεται να ενημερώνεται τακτικά για την πορεία εξόφλησης των κοινοχρήστων και ο διαχειριστής να διαθέτει τα στοιχεία επικοινωνίας του, ώστε να μπορεί να τον ειδοποιήσει έγκαιρα σε περίπτωση καθυστέρησης ή άλλου προβλήματος. Η επισήμανση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς η μη καταβολή υποχρεώσεων που συνδέονται με το διαμέρισμα, νομοτελειακά θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ίδιο τον ιδιοκτήτη. ΕΥΔΑΠ: καταγράψτε παροχή και μετρητή Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται και στους λογαριασμούς ύδρευσης. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει τον αριθμό παροχής και τον αριθμό του μετρητή και είναι χρήσιμο τα στοιχεία αυτά να αναγράφονται στο μισθωτήριο. Παράλληλα, συνιστάται να παρακολουθείται η πορεία των λογαριασμών της κατοικίας, ώστε να γνωρίζει ο εκμισθωτής εάν εξοφλούνται και να μην ανακαλύψει μετά από μεγάλο χρονικό διάστημα συσσωρευμένες οφειλές σε βάρος του, για τις οποίες ο ίδιος θα είναι αποκλειστικά υπεύθυνος έναντι της ΕΥΔΑΠ. Μην αφήνετε ανασφάλιστο το ακίνητο Μία ακόμη σημαντική συμβουλή αφορά την ασφάλιση. Το ακίνητο αποτελεί σημαντικό περιουσιακό στοιχείο και η μίσθωσή του δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης παύει να έχει λόγο να το προστατεύει. Η σύσταση είναι να υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη τουλάχιστον έναντι βασικών κινδύνων, όπως φωτιά, πλημμύρα και σεισμός. Ένα ακίνητο που αποφέρει εισόδημα μπορεί, σε περίπτωση σοβαρής ζημιάς, να προκαλέσει διπλή οικονομική απώλεια στον ιδιοκτήτη: τόσο από το κόστος αποκατάστασης όσο και από την απώλεια μισθωμάτων. Τα 5 «μη» πριν νοικιάσετε το ακίνητο Οι βασικές προφυλάξεις μπορούν τελικά να συνοψιστούν σε πέντε απλούς κανόνες: – Μην πάρετε προκαταβολή ενοικίου ή εγγύηση πριν υπογραφεί το μισθωτήριο. – Μην προχωρήσετε σε μίσθωση χωρίς να γνωρίζετε τα πλήρη και πραγματικά στοιχεία του μισθωτή. – Μην αφήσετε ενεργές παροχές κοινής ωφέλειας στο όνομά σας. Μην παραδώσετε τα κλειδιά πριν ολοκληρωθεί η μεταφορά της ηλεκτροδότησης στον νέο ενοικιαστή. – – Και μην βγάλετε στην αγορά ένα ακίνητο που δεν είναι ασφαλές, λειτουργικό και έτοιμο προς κατοίκηση. Και ένας τελευταίος κανόνας: μιλήστε πρώτα Ίσως η πιο απλή συμβουλή του οδηγού είναι ταυτόχρονα και από τις σημαντικότερες. Η μίσθωση κατοικίας είναι πάνω απ’ όλα μια διαρκής σχέση μεταξύ ανθρώπων. Όταν εμφανίζεται ένα πρόβλημα, η πρώτη κίνηση δεν χρειάζεται να είναι η σύγκρουση. Η επικοινωνία και η προσπάθεια συνεννόησης μπορούν συχνά να λύσουν ζητήματα πριν αυτά οδηγηθούν σε μακρόχρονες και δαπανηρές αντιδικίες. Τελικά, το σωστό νοίκιασμα ενός σπιτιού δεν κρίνεται από το πόσο γρήγορα βρέθηκε ενοικιαστής ούτε από το υψηλότερο ποσό που γράφτηκε στο μισθωτήριο. Κρίνεται από το αν το ενοίκιο καταβάλλεται σταθερά, οι υποχρεώσεις τηρούνται, το ακίνητο προστατεύεται και, όταν έρθει η ώρα, επιστρέφεται στον ιδιοκτήτη χωρίς εκκρεμότητες. Και ίσως εκεί βρίσκεται η χρησιμότερη συμβουλή από όλες: ο «καλός μισθωτής» είναι προτιμότερος και πολυτιμότερος από το «καλό μίσθωμα» πηγή ecopress.gr View full Άρθρου

Το παρόν κείμενο, όπως και η συνημμένη πλήρης ανάλυσή του, αποτελεί μια πρόταση συνολικής αναμόρφωσης του δικαίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, με σκοπό τη δημιουργία ενός ενιαίου, σύγχρονου, σαφούς και λειτουργικού θεσμικού πλαισίου, ικανού να ανταποκριθεί στις σημερινές κοινωνικές, οικονομικές, τεχνικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές ανάγκες. Η πρόταση αυτή διαμορφώθηκε μέσα από συνδυασμό επαγγελματικής γνώσης, της οικονομίας και της αγοράς, δεκαετούς πρακτικής εμπειρίας στη διαχείριση πολυκατοικίας και προσωπικής εμπειρίας από την εφαρμογή της ισχύουσας πολεοδομικής και συνιδιοκτησιακής νομοθεσίας. Η εμπειρία αυτή ανέδειξε ένα βασικό συμπέρασμα: πολλά από τα προβλήματα των πολυκατοικιών δεν οφείλονται μόνο στις διαφωνίες μεταξύ των πολιτών, αλλά και στην ασάφεια, τον κατακερματισμό και τις εσωτερικές αντιφάσεις του ίδιου του θεσμικού πλαισίου. Η προτεινόμενη μεταρρύθμιση δεν επιδιώκει την κατάργηση της «συναίνεσης», ούτε τον περιορισμό της προστασίας των συνιδιοκτητών. Επιδιώκει να καθιερώσει έναν σαφή κανόνα: η «συναίνεση» πρέπει να απαιτείται εκεί όπου πράγματι προστατεύει ουσιώδες δικαίωμα και όχι να λειτουργεί ως γενικός μηχανισμός παρεμπόδισης κάθε τεχνικής, λειτουργικής ή ενεργειακής μεταβολής. Το δίκαιο πρέπει να διακρίνει μεταξύ πραγματικής προσβολής εμπράγματου δικαιώματος, απλής μεταβολής, αναγκαίας συντήρησης, άρσης επικινδυνότητας, λειτουργικού εκσυγχρονισμού, ενεργειακής αναβάθμισης και ουσιώδους αλλοίωσης του κτιρίου. Η έλλειψη των διακρίσεων αυτών δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου και μεταφέρει στις Υ.ΔΟΜ., στους μηχανικούς και στα δικαστήρια διαφορές που θα μπορούσαν να έχουν προληφθεί με σαφείς νομοθετικούς κανόνες. Κύριες μεταρρυθμιστικές προτάσεις: 1. Θέσπιση Ενιαίου Κώδικα Οριζόντιας και Κάθετης Ιδιοκτησίας. Ενοποίηση του ν. 3741/1929, του ν.δ. 1024/1971, των συναφών διατάξεων του Αστικού Κώδικα, της σχετικής πολεοδομικής νομοθεσίας και των διάσπαρτων ειδικών ρυθμίσεων, με κωδικοποίηση των βασικών αρχών που έχει διαμορφώσει η νομολογία. 2. Σαφής διάκριση διοικητικού ελέγχου και ιδιωτικών διαφορών. Η Διοίκηση να ελέγχει την πολεοδομική και τεχνική νομιμότητα, χωρίς να μετατρέπεται σε όργανο επίλυσης εμπράγματων διαφορών μεταξύ συνιδιοκτητών. 3. Επαναπροσδιορισμός της «συναίνεσης». Η προηγούμενη «συναίνεση» να περιοριστεί στις περιπτώσεις ουσιώδους προσβολής εμπράγματων δικαιωμάτων, ουσιώδους μεταβολής κοινών τμημάτων ή οικονομικής επιβάρυνσης των λοιπών συνιδιοκτητών, πέραν των νόμιμων υποχρεώσεών τους. 4. Αποσαφήνιση των χώρων αποκλειστικής χρήσης. Να καθοριστούν με σαφήνεια το περιεχόμενο του δικαιώματος, η δυνατότητα λειτουργικής αξιοποίησης, οι υποχρεώσεις συντήρησης και η αστική και, όπου συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου, ποινική ευθύνη από τη χρήση του χώρου. Βασική αρχή πρέπει να αποτελεί η αντιστοίχιση ευθύνης και εξουσίας επέμβασης: όποιος βαρύνεται με την ευθύνη ασφαλούς χρήσης και συντήρησης πρέπει να μπορεί και να πραγματοποιεί τις αναγκαίες εργασίες για την αποτροπή ζημίας, χωρίς «συναίνεση». 5. Ειδικό καθεστώς αναγκαίων εργασιών. Εργασίες συντήρησης, επισκευής, αποκατάστασης, στεγάνωσης, στατικής ενίσχυσης, πυρασφάλειας και άρσης επικινδυνότητας να μην εξαρτώνται από αδικαιολόγητη αρνησικυρία, όταν δεν προσβάλλονται ουσιωδώς δικαιώματα τρίτων. Παράλληλα, προτείνεται η εναρμόνιση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τις αρχές των άρθρων 788 και 794 ΑΚ και η θέσπιση ταχείας εξωδικαστικής διαδικασίας για την αναγνώριση, τον επιμερισμό και την καταβολή των αναγκαίων και αποδεδειγμένων δαπανών στους κατά νόμο υπόχρεους συνιδιοκτήτες, ώστε να αποφεύγεται η προσφυγή σε μακροχρόνιες και δυσανάλογα δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. 6. Εκσυγχρονισμός της έννοιας της «όψης». Η προστασία της όψης να μην ταυτίζεται με τη διατήρηση παρωχημένων ή φθαρμένων τεχνικών στοιχείων. Να καθιερωθούν αντικειμενικά κριτήρια για το τι αποτελεί πραγματικά «ουσιώδη αλλοίωση». 7. Ενεργειακή και τεχνολογική αναβάθμιση. Εναρμόνιση του δικαίου της συνιδιοκτησίας με τις σύγχρονες πολιτικές ενεργειακής απόδοσης, ώστε θερμομονώσεις, στεγανώσεις, φωτοβολταϊκά, αντλίες θερμότητας, υποδομές ηλεκτροκίνησης και νέες τεχνολογίες ώστε να μην παρεμποδίζονται από θεσμικές αντιφάσεις και τους πολεοδομικούς νόμους, οι οποίοι απαιτούν «συναίνεση» συνιδιοκτητών γι αυτές, όπως το Άρθρο 3 της ΥΑ YΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/13.5.2020 8. Μεταρρύθμιση των Γενικών Συνελεύσεων. Σαφείς κανόνες απαρτίας και πλειοψηφίας, επαναληπτικές συνελεύσεις, ηλεκτρονική συμμετοχή και ψηφοφορία και μηχανισμός αντιμετώπισης της συστηματικής αποχής ή αδικαιολόγητης αρνησικυρίας. 9. Εκσυγχρονισμός του θεσμού του διαχειριστή. Σαφής προσδιορισμός αρμοδιοτήτων, υποχρεώσεων, οικονομικής διαχείρισης, λογοδοσίας και ευθύνης. Ιδιαίτερη σημασία πρέπει να δοθεί στην επαγγελματική διαχείριση, στη διαφάνεια, στην ασφαλιστική κάλυψη και στους αποτελεσματικούς μηχανισμούς αποκατάστασης οικονομικών ζημιών της συνιδιοκτησίας. 10. Ψηφιακή πολυκατοικία. Ηλεκτρονικές συνελεύσεις, ψηφοφορίες, πρακτικά, κοινοποιήσεις, οικονομική ενημέρωση και ψηφιακός φάκελος της συνιδιοκτησίας. 11. Εξειδικευμένος μηχανισμός εξωδικαστικής επίλυσης. Δημιουργία διεπιστημονικού οργάνου, με νομική και τεχνική επάρκεια, για ταχεία αντιμετώπιση διαφορών πριν αυτές εξελιχθούν σε πολυετείς δικαστικές συγκρούσεις, χωρίς περιορισμό του συνταγματικού δικαιώματος δικαστικής προστασίας. 12. Προστασία του γηρασμένου κτιριακού αποθέματος. Μετάβαση από την αποσπασματική αποκατάσταση βλαβών σε σύστημα προληπτικής συντήρησης, περιοδικών τεχνικών ελέγχων, οικονομικού προγραμματισμού και κατάλληλης ασφαλιστικής κάλυψης. 13. Προσβασιμότητα, ασφάλεια και σύγχρονες κοινωνικές ανάγκες. Οι αναγκαίες επεμβάσεις για άτομα με αναπηρία ή μειωμένη κινητικότητα, την προστασία της ανθρώπινης ζωής και την ασφαλή διαβίωση, καθώς και εύλογες παρεμβάσεις σχετικές με την ευζωία ζώων συντροφιάς, να αξιολογούνται με βάση την αναγκαιότητα και την αναλογικότητα και όχι αποκλειστικά με αόριστα αισθητικά κριτήρια. 14. Αξιοπιστία τεχνικών γνωμοδοτήσεων. Σαφής ευθύνη μηχανικών και τεχνικών συμβούλων για ουσιωδώς ανακριβείς ή παραπλανητικές τεχνικές εκθέσεις, με παράλληλη προστασία του καλόπιστου πολίτη που βασίζεται στην επαγγελματική κρίση του αρμόδιου επιστήμονα. 15. Μεταβατική θεραπεία υφιστάμενων περιπτώσεων. Ειδική διαδικασία επανεξέτασης ήδη εκτελεσμένων εργασιών που είχαν πραγματοποιηθεί βάσει Ε.Ε.Δ.Μ.Κ. ή άλλης διοικητικής πράξης και αμφισβητήθηκαν αποκλειστικά λόγω έλλειψης προηγούμενης «συναίνεσης», εφόσον δεν υφίσταται άλλη αυτοτελής πολεοδομική παράβαση ή ουσιώδης προσβολή δικαιωμάτων τρίτων. Αναμενόμενο αποτέλεσμα των παραπάνω προτάσεων: • μείωση των διοικητικών και δικαστικών διαφορών, • ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, • προστασία της αξίας της ακίνητης περιουσίας, • αποτελεσματικότερη λειτουργία των πολυκατοικιών, • πρόληψη της εγκατάλειψης και της επικινδυνότητας, • επιτάχυνση της ενεργειακής αναβάθμισης, • μεγαλύτερη διαφάνεια της διαχείρισης, • αποκατάσταση της εμπιστοσύνης του πολίτη προς τη Διοίκηση και το θεσμικό πλαίσιο, Παράλληλα, η προτεινόμενη μεταρρύθμιση συμβάλλει στην ουσιαστική εφαρμογή της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1275 για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, καθώς περιορίζει θεσμικά και συνιδιοκτησιακά εμπόδια που δυσχεραίνουν στην πράξη την ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και διευκολύνει την επίτευξη των αντίστοιχων εθνικών και ευρωπαϊκών, ενεργειακών και περιβαλλοντικών στόχων. Συμπέρασμα: Η πραγματική πρόκληση δεν είναι η επιλογή μεταξύ ιδιοκτήτη και συνιδιοκτησίας. Είναι η δημιουργία κανόνων που θα επιτρέπουν και στους δύο να προστατεύονται αποτελεσματικά. Ένας σύγχρονος Κώδικας πρέπει να αντικαταστήσει την αβεβαιότητα με σαφείς κανόνες, την αδράνεια με λειτουργικούς μηχανισμούς λήψης αποφάσεων, τη σύγκρουση με αποτελεσματική επίλυση διαφορών και την τεχνική απαξίωση των παλαιών πολυκατοικιών με ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει τη νόμιμη συντήρηση, ασφάλεια, ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμισή τους. * Η Παναγιώτα Κ. Νακοπούλου είναι Λογίστρια – Φοροτεχνικός Ιδιοκτήτρια - μέλος της ΠΟΜΙΔΑ & πρώην διαχειρίστρια πολυκατοικίας Email:betty2nakop@hotmail.com πηγή pomida.gr Διαβάστε την πλήρη ανάλυση της πρότασης: View full Άρθρου