IDnews

Με επιστολή παρέμβασης προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας κ. Σταύρο Παπασταύρου, τον Υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Δημήτρη Παπαστεργίου και τον Πρόεδρο Κτηματολογίου κ. Αθανάσιο Λίπα, το Τμήμα Ανατολικής Κρήτης του ΤΕΕ αναδεικνύει τα σοβαρά προβλήματα λειτουργίας του Ελληνικού Κτηματολογίου. Πέρα από την καταγραφή των προβλημάτων, το ΤΕΕ/ΤΑΚ καταλήγει στην κατάθεση δέσμης τριών προτάσεων. Διαβάστε παρακάτω αναλυτικά την επιστολή του τμήματος: Θέμα: Σοβαρά προβλήματα λειτουργίας του Ελληνικού Κτηματολογίου. Αδυναμία λήψης κτηματολογικών πολυγώνων και μεγάλες καθυστερήσειςΑξιότιμοι κύριοι, Κατόπιν σχετικής συζήτησης και απόφασης της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Τμήματος Ανατολικής Κρήτης στις 11.12.2025 , επανερχόμαστε σε ζητήματα που αφορούν τη λειτουργία του Ελληνικού Κτηματολογίου, τα οποία δυστυχώς δεν αποτελούν μεμονωμένα περιστατικά, αλλά διαχρονικά προβλήματα που επηρεάζουν σοβαρά την άσκηση του επαγγέλματος των Μηχανικών και δημιουργούν σημαντικές επιπτώσεις στην κοινωνία και την οικονομική δραστηριότητα. Ειδικότερα, επισημαίνουμε εκ νέου το σοβαρό ζήτημα που έχει προκύψει εδώ και αρκετό χρονικό διάστημα και αφορά την αδυναμία λήψης (download) των κτηματολογικών πολυγώνων από το πληροφοριακό σύστημα του Κτηματολογίου. Σήμερα, σε πολλές περιοχές της χώρας όπου λειτουργεί πλέον το Κτηματολόγιο, είναι υποχρεωτικός ο προσδιορισμός και η αποτύπωση των κτηματολογικών πολυγώνων στα τοπογραφικά διαγράμματα. Μέχρι και πριν από λίγους μήνες υπήρχε η δυνατότητα άμεσης λήψης των πολυγώνων για την περιοχή ενδιαφέροντος. Πλέον, η δυνατότητα αυτή έχει καταργηθεί, με αποτέλεσμα οι Μηχανικοί να υποχρεώνονται να «εκτυπώνουν» ένα προς ένα τα πολύγωνα σε μορφή ASCII και στη συνέχεια να τα ανασχεδιάζουν χειροκίνητα, διαδικασία εξαιρετικά χρονοβόρα, επιρρεπή σε σφάλματα και παντελώς αντίθετη με τις αρχές της ψηφιακής διακυβέρνησης. Η εξέλιξη αυτή έρχεται σε πλήρη αντίθεση τόσο με παλαιότερες ανακοινώσεις και δεσμεύσεις του Ελληνικού Κτηματολογίου, όσο και με τον στρατηγικό στόχο ανάπτυξης της Εθνικής Υποδομής Γεωχωρικών Πληροφοριών της χώρας, στο πλαίσιο της Ευρωπαϊκής Οδηγίας 2007/2/ΕΚ (INSPIRE), η οποία προβλέπει την ελεύθερη, άμεση και εύκολη πρόσβαση στις γεωχωρικές πληροφορίες. Αντί της βελτίωσης και απλοποίησης των διαδικασιών, διαπιστώνουμε ότι η πρόσβαση καθίσταται ολοένα και δυσκολότερη. Πέραν του ανωτέρω, παραμένει έντονο και άλυτο το πρόβλημα της υπολειτουργίας της ιστοσελίδας και των ψηφιακών υπηρεσιών του Κτηματολογίου. Η υποβολή ενός ΚΗΔ, αλλά ακόμη και η απλή είσοδος στις πλατφόρμες maps.gov.gr ή στους Δασικούς Χάρτες, ιδίως κατά τις πρωινές ώρες αιχμής, αποτελεί συχνά μια ιδιαίτερα προβληματική και χρονοβόρα διαδικασία, που παρεμποδίζει την καθημερινή εργασία των Μηχανικών. Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλούν, τέλος, οι τεράστιες καθυστερήσεις που παρατηρούνται τόσο στις αιτήσεις χωρικών μεταβολών όσο και στις αιτήσεις καταχώρισης ακόμη και απλών πράξεων, με συνέπεια τη συσσώρευση εκκρεμοτήτων, την καθυστέρηση μεταβιβάσεων και επενδύσεων και τη γενικευμένη ανασφάλεια δικαίου για τους πολίτες. Ως Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ/ΤΑΚ θεωρούμε υποχρέωσή μας να αναδείξουμε με σαφήνεια τα ανωτέρω προβλήματα και να διεκδικήσουμε άμεσα και ουσιαστικά λύσεις, προς όφελος των Μηχανικών, των πολιτών και της εύρυθμης λειτουργίας του Κτηματολογίου. Σύμφωνα με τα παραπάνω, προτείνουμε: Την άμεση επαναφορά της δυνατότητας λήψης των κτηματολογικών πολυγώνων σε κατάλληλη ψηφιακή μορφή. Τη βελτίωση της σταθερότητας, της ταχύτητας και της αξιοπιστίας των ψηφιακών υπηρεσιών του Κτηματολογίου. Τη λήψη συγκεκριμένων μέτρων για τη δραστική μείωση των καθυστερήσεων στις αιτήσεις χωρικών μεταβολών και καταχώρισης πράξεων. Αναμένουμε τις ενέργειες σας. Για τη Δ.Ε. του ΤΕΕ/ΤΑΚ Ο Πρόεδρος Γεώργιος Ταβερναράκης Πολιτικός Μηχανικός

Σε συνέχεια της υπερψήφισης του σχέδιου νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δέσμευση, χρήση, μεταφορά και αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα – Ενσωμάτωση της Οδηγίας 2009/31/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 23ης Απριλίου 2009 σχετικά με την αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα σε γεωλογικούς σχηματισμούς και για την τροποποίηση της οδηγίας 85/337/ΕΟΚ του Συμβουλίου, των οδηγιών του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου 2000/60/ΕΚ, 2001/80/ΕΚ, 2004/35/ΕΚ, 2006/12/ΕΚ και 2008/1/ΕΚ, και του κανονισμού (ΕΚ) 1013/2006 (L 140)», το ΤΕΕ ενημέρωσε τα Συστήματα Ηλεκτρονικής Έκδοσης Αδειών e-Άδειες και Δηλώσεων Αυθαιρέτων Κτισμάτων N. 4495/2017 και 4178/2013 για όλες τις νέες παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων. Αναλυτικά, οι ενημερώσεις των δύο συστημάτων έχουν ως εξής: ΣΥΣΤΗΜΑ ΗΛΕΚΤΡΟΝΙΚΗΣ ΕΚΔΟΣΗΣ ΑΔΕΙΩΝ e-ΆδειεςΣύμφωνα με τις παρ.1, 2, 5, 7, 8, 9, 10, 11 και 12 του αρθ.75 του 5261/2025 (ΦΕΚ 231 Α 12/12/2025) δίνονται παρατάσεις για τις κάτωθι προθεσμίες: 1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 29 του ν. 4067/2012 (Α’ 79), περί της ισχύος των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρ­μογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 8.7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795), προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), παρατείνεται έως την 31η Δε­κεμβρίου 2027. 2. α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτι­ριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκατα­στάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υπο­χρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. 5. Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, πα­ρατείνεται από τη λήξη της έως την 30ή Νοεμβρίου 2025. 7. α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδει­ών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών: αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2023, αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027. β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκε­κριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31η Δε­κεμβρίου 2027. 8. α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφί­ου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρ­θρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026. β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους. 9. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 45 του ν. 5106/2024 (Α’ 63), περί εκπόνησης σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31η Μαΐου 2026. 10. Η προθεσμία του άρθρου 72 του ν. 4843/2021 (Α’ 215), περί παράτασης αναστολής οικοδομικών ερ­γασιών στην περιοχή του όρους Υμηττού και των Μη­τροπολιτικών Πάρκων Γουδή Ιλισσίων, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, υπό την επιφύλαξη της υπ’ αρ. 26229/1123/1987 κοινής απόφασης των Υπουρ­γών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ’ 749), περί όρων και διαδικασίας έκδοσης αδειών οικοδομής για την εκτέλεση στρατιω­τικών έργων. 11. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 270 του ν. 5037/2023 (Α’ 78), περί αναστολής οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές της νήσου Μυκόνου, πα­ρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026. 12. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί αναστολής έκδοσης οικοδο­μικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρα­σιάς που εμφαίνεται ως Ζώνη Ζ’ στο Παράρτημα Δ’ του ν. 5151/2024, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμ­βρίου 2026. ΣΥΣΤΗΜΑ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ N. 4495/2017 και 4178/2013Σύμφωνα με τις παρ.3, 4, 5 και 6 του αρθ.75 του 5261/2025 (ΦΕΚ 231 Α 12/12/2025) δίνονται παρατάσεις για τις κάτωθι προθεσμίες: 3. Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφί­ου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατα­σκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα. 4. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 4 του άρθρου 122 του ν. 4495/2017, περί αυθαίρετων κατα­σκευών στο Δέλτα του Έβρου, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026. 5. Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, πα­ρατείνεται από τη λήξη της έως την 30ή Νοεμβρίου 2025. 6. Η προθεσμία της παρ. 11 του άρθρου 51 του ν. 4643/2019 (Α’ 193), περί υποβολής δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013, οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) που έχουν μετα­φερθεί στον ν. 4178/2013, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

Η ουσία του νομικού ελέγχου: Το σημείο από όπου κρίνεται η συναλλαγήΗ αγοραπωλησία ακινήτου, όσο τυπική κι αν φαίνεται, παραμένει μία από τις πλέον απαιτητικές συναλλαγές στο ελληνικό δίκαιο. Η εμπειρία δείχνει ότι η επιτυχία της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την προνοητικότητα και τη μεθοδικότητα του δικηγόρου που διενεργεί τον έλεγχο. Κάθε συναλλαγή ενσωματώνει στρώματα κινδύνων: νομικών, τεχνικών, φορολογικών και πρακτικών. Ο ρόλος του δικηγόρου δεν περιορίζεται στο να «διαβάσει τίτλους», αλλά στο να προλάβει προβλήματα πριν αυτά εξελιχθούν σε δικαστικές ή οικονομικές εκκρεμότητες. Έλεγχος «αλυσίδας» κυριότητας: Το πρώτο σημείο όπου εμφανίζονται τα προβλήματαΟ έλεγχος ξεκινά πάντοτε από τη διερεύνηση της αλυσίδας κυριότητας, η οποία στην πράξη απαιτεί εις βάθος αναδρομή τουλάχιστον εικοσαετίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι δεν υπάρχουν ασυνέχειες ή ελλείψεις στις μεταβιβάσεις που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη νομιμότητα της κυριότητας. Ο δικηγόρος οφείλει να εξετάσει όλους τους τίτλους, να διαπιστώσει αν υπάρχει συνεχής σειρά μεταβιβάσεων και να εντοπίσει σημεία που απαιτούν ιδιαίτερη ερμηνεία. Συχνά, τα πρώτα προβλήματα αποκαλύπτονται από λεπτομέρειες, όπως ένα συμβόλαιο που αναφέρει διαφορετικό εμβαδόν από το πραγματικό κοκ. Αν η περιγραφή στο συμβόλαιο δεν συμβαδίζει με τη σύσταση ή με το τοπογραφικό, το ζήτημα πρέπει να διευκρινιστεί πριν προχωρήσει οποιαδήποτε άλλη ενέργεια. Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο: Το στάδιο που αποκαλύπτεται η πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτουΑκολούθως, ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολογικό Γραφείο αποκαλύπτει την πραγματική εικόνα του ακινήτου. Ο δικηγόρος οφείλει να αναζητήσει βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες και εκκρεμοδικίες. Δεν είναι σπάνιο να εμφανίζονται προσημειώσεις που δεν έχουν εξαλειφθεί, πράξεις που δεν έχουν μεταγραφεί ή αγωγές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα επί σειρά ετών χωρίς τα μέρη να το γνωρίζουν. Ειδική προσοχή απαιτείται στις ενδιάμεσες πράξεις που δεν έχουν ακόμη μεταγραφεί. Ακόμη κι αν μια αποδοχή κληρονομιάς έχει συνταχθεί ορθά, μέχρι να μεταγραφεί δεν θεμελιώνεται η κυριότητα. Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή, ο δικηγόρος πρέπει είτε να αναμείνει την ολοκλήρωσή της είτε να ενσωματώσει στο οριστικό συμβόλαιο ή στο προσύμφωνο ρητές εξουσιοδοτήσεις και δικλείδες ασφαλείας για την περίπτωση πλημμελειών. Επιπλέον, σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί ή λειτουργεί παράλληλα με Υποθηκοφυλακείο, απαιτείται έλεγχος και στα ηλεκτρονικά βιβλία, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχουν νεότερες πράξεις που δεν εμφανίζονται ακόμη στα φυσικά βιβλία ή στο κτηματολογικό φύλλο. Έλεγχος Κτηματολογίου: Διασταύρωση, επικαλύψεις και πρώτες εγγραφέςΟ έλεγχος στο Κτηματολόγιο απαιτεί από τον δικηγόρο να κινηθεί πρακτικά και όχι μηχανικά. Η ταύτιση του ΚΑΕΚ με το ακίνητο είναι μόνο η αρχή. Πρέπει να εξεταστεί το διάγραμμα, να διαπιστωθεί αν υπάρχουν επικαλύψεις ή αποκλίσεις, να ελεγχθούν οι ενστάσεις που τυχόν εκκρεμούν και να αξιολογηθεί αν απαιτείται μελλοντική διορθωτική διαδικασία. Στην πράξη, οι επικαλύψεις ΚΑΕΚ εμφανίζονται συχνότερα απ’ όσο συνήθως αναμένεται. Δεν είναι ασυνήθιστο ένα τμήμα οικοπέδου να αποτυπώνεται σε δύο διαφορετικούς κωδικούς ΚΑΕΚ λόγω σφάλματος στην αρχική κτηματογράφηση ή εσφαλμένης δήλωσης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η διόρθωση μπορεί να επιτευχθεί χωρίς δικαστική προσφυγή, μέσω της διαδικασίας του άρθρου 19 ν. 2664/1998: Υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων, συνοδευόμενη από επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα και, όπου απαιτείται, δηλώσεις των όμορων ιδιοκτητών. Μετά την ενδικοφανή διαδικασία και την ανάρτηση στο κτηματολογικό φύλλο, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί να προβεί στη σχετική διόρθωση. Όταν η διαδικασία ενεργοποιείται εγκαίρως, οι επικαλύψεις αντιμετωπίζονται αποτελεσματικά και δεν καθυστερούν τη συναλλαγή. Η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών αποτελεί σημείο καμπής· πριν από αυτήν, ο δικηγόρος έχει στη διάθεσή του τα μέσα για να διορθώσει μια ανακρίβεια, ενώ μετά την οριστικοποίηση οι δυνατότητες περιορίζονται σημαντικά. Γι’ αυτό και η προνοητικότητα είναι κρίσιμη καθώς όταν εντοπιστεί σφάλμα, πρέπει να ενεργοποιηθεί άμεσα είτε η διαδικασία του άρθρου 19 για τα γεωμετρικά στοιχεία είτε η διαδικασία του άρθρου 6 για διόρθωση στις πρώτες εγγραφές. Πολεοδομικά δεδομένα: Το μέλλον του ακινήτου είναι εξίσου σημαντικό με το παρελθόν τουΗ πρακτική δείχνει ότι η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται συχνά περισσότερο από μελλοντικές χωροταξικές μεταβολές παρά από την τρέχουσα κατάστασή του. Ένα ακίνητο που σήμερα φαίνεται κατάλληλο για χρήση ή επένδυση μπορεί να βρίσκεται σε περιοχή που θα ενταχθεί σε σχέδιο πόλεως, θα επηρεαστεί από νέους οδικούς άξονες, έργα υποδομής, ζώνες πρασίνου ή ακόμη και απαλλοτρίωση. Ο δικηγόρος οφείλει να ελέγχει τα αναρτημένα σχέδια, τις αποφάσεις πολεοδομίας, τυχόν γνωστοποιημένες τροποποιήσεις ρυμοτομικών και να ενημερώνει τον υποψήφιο αγοραστή ότι η αγορά δεν αφορά μόνο το σήμερα, αλλά και το αύριο του ακινήτου. Τεχνικός έλεγχος: Η συνεργασία με μηχανικό ως προϋπόθεση ασφάλειαςΟ τεχνικός έλεγχος από μηχανικό δεν είναι συμπληρωματικός, αλλά αντιθέτως είναι αναγκαίος. Η διερεύνηση της οικοδομικής άδειας, η επιβεβαίωση της συμβατότητας με την υφιστάμενη κατάσταση και ο εντοπισμός αυθαιρεσιών αποτελούν κρίσιμα δεδομένα για τον δικηγόρο, διότι επηρεάζουν άμεσα τη δυνατότητα μεταβίβασης και τη μελλοντική ευθύνη των μερών. Σε ακίνητα υπό κατασκευή, ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να ενσωματώνεται στη σύμβαση, με πρόβλεψη σταδίων, δικαιωμάτων επιθεώρησης και ρητρών για διορθώσεις. Πολλές από τις μελλοντικές διαφορές θα είχαν αποφευχθεί αν αυτά είχαν προβλεφθεί συμβατικά εξαρχής. Προσύμφωνο: Εργαλείο σταθεροποίησης και κατανομής κινδύνουΤο προσύμφωνο είναι συχνά καθοριστικό για τη δομή της συναλλαγής. Όταν περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο, παρέχει στον αγοραστή εμπράγματη εξασφάλιση, η οποία είναι κρίσιμη σε συναλλαγές με μεγάλο οικονομικό βάρος ή με εκκρεμείς διαδικασίες τακτοποίησης. Αντιθέτως, το ιδιωτικό συμφωνητικό προσφέρει ευελιξία χωρίς εμπράγματη ισχύ. Ο δικηγόρος πρέπει να αξιολογεί τον κίνδυνο, τον χρόνο ωρίμανσης της συναλλαγής και τη φερεγγυότητα των μερών πριν επιλέξει το κατάλληλο εργαλείο. Οικονομική και φορολογική διάσταση: Η συναλλαγή πρέπει να είναι βιώσιμη, όχι μόνο νόμιμηΤο συνολικό κόστος της συναλλαγής και η φορολογική δομή της συναλλαγής επηρεάζουν το τελικό συμφέρον του πελάτη. Φόρος μεταβίβασης, τέλη, συμβολαιογραφικά έξοδα, δαπάνες πιστοποιητικών και επενδυτικές παράμετροι (όπως non-dom, golden visa, εταιρικές μορφές) πρέπει να συνεκτιμώνται πριν από την επιλογή του τρόπου απόκτησης του ακινήτου. Ο δικηγόρος δεν λειτουργεί μόνο ως «ελεγκτής» τίτλων αλλά και ως σύμβουλος που οφείλει να προειδοποιεί για τη διαφορά ανάμεσα σε μια νόμιμη συναλλαγή και μια πραγματικά συμφέρουσα συναλλαγή. Συμπέρασμα: Ο δικηγόρος ως θεμελιώδης παράγοντας ασφάλειας στο real estateΣε μια αγορά με συνεχώς αυξανόμενη δραστηριότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο νομικός έλεγχος τίτλων είναι το μόνο σταθερό εργαλείο που εξασφαλίζει τη βιωσιμότητα μιας αγοραπωλησίας. Η αξία του δικηγόρου δεν βρίσκεται μόνο στη γνώση του νόμου, αλλά στην ικανότητά του να βλέπει μπροστά, να εντοπίζει κινδύνους πριν αυτοί εκδηλωθούν και να συντονίζει μια ομάδα (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, φοροτεχνικούς) ώστε η συναλλαγή να ολοκληρωθεί χωρίς αιφνιδιασμούς και παγίδες. Όσο πιο προνοητικός και πρακτικός είναι ο έλεγχος, τόσο πιο ασφαλές είναι το αποτέλεσμα για τον υποψήφιο αγοραστή και τόσο πιο επιτυχημένη η δικηγορική διαχείριση της υπόθεσης. Έτσι, ο νέος δικηγόρος που αναπτύσσει συστηματική μεθοδολογία στον έλεγχο τίτλων αποκτά σημαντικό επαγγελματικό πλεονέκτημα σε μια άκρως ανταγωνιστική αγορά. * Η Έλλη Θανασενάρη είναι δικηγόρος LLM, Εταίρος στην Papatriantafyllou & Thanasenari. daily.nb.org

4η ΓΣ ΣΑΔΑΣ ΤΜ. ΑΤΤΙΚΗΣ ΘΕΜΑ ΗΔ 1: ΚΑΤΑΧΡΗΣΤΙΚΕΣ ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΛΟΓΙΣΜΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΗΣ ΚΑΙ ΣΥΛΛΟΓΙΚΕΣ ΑΝΤΙΔΡΑΣΕΙΣ ΣΧΕΔΙΟ ΑΠΟΦΑΣΗΣ Ο ΣΑΔΑΣ Τμ. Αττικής λαμβάνει συνεχώς παράπονα συναδέλφων και συναδελφισσών για καταχρηστικές πρακτικές εταιρειών λογισμικού σχεδίασης, οι οποίες περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων την κατάργηση των μόνιμων αδειών προγραμμάτωνκαι τη μονομερή επιβολή ενός συνδρομητικού μοντέλου, κατά το οποίο ο χρήστης δεν κατέχει πλέον το λογισμικό αλλά ενοικιάζει την πρόσβαση σε αυτό. Το αποτέλεσμα είναι οι εταιρείες,αφού δημιουργήσουν επαγγελματική εξάρτηση,να είναι σε θέση να αυξάνουν κατά βούληση τις τιμές, χωρίς ο/η επαγγελματίας να είναι σε θέση να διαπραγματευτεί. Η διαφαινόμενη μετάβαση στο BIM ως υποχρεωτική πρακτική, κατ’ αρχήν στα δημόσια έργα, χωρίς θεσμική προστασία από τις καταχρηστικές πρακτικές, αναμένεται να επιτείνει την εξουσία ιδιωτών πάροχων και να επιδεινώσει το πρόβλημα. Οι καταχρηστικές πρακτικές περιλαμβάνουν επιπλέον επιθετικούς και αιφνιδιαστικούς ελέγχους ως ιδιωτική επιβολή συμμόρφωσης, χωρίς θεσμικές εγγυήσεις δίκαιης διαδικασίας, συνοδευόμενες από απειλές για υπέρογκες απαιτήσεις εν είδη προστίμων, τα οποία επιβάλλονται αναδρομικά και χωρίς καμία αναλογία με τον κύκλο εργασιών του γραφείου. Χρησιμοποιώντας το πρόσχημα της «προστασίας της πνευματικής ιδιοκτησίας», ο πραγματικός σκοπός των ελέγχων είναι η οικονομική πίεση για αγορά συνδρομών μέσω του εκφοβισμού, ακόμα και σε όσους και όσες είχαν αγοράσει στο παρελθόν μόνιμες άδειες, σε μία διαδικασία στην οποία ο ελέγχων και ο πωλητής είναι ο ίδιος. Συνοπτικά, πρόκειται για μία ακόμα απαράδεκτη περίπτωση εκχώρησης ελεγκτικής εξουσίας σε ιδιώτες. Είναι σαφές ότι για την κατάσταση αυτή υπάρχουν άμεσες πολιτικές ευθύνες, καθώς οι παραπάνω καταχρηστικές πρακτικές αφήνονται συνειδητά ανεξέλεγκτες. Με τον τρόπο αυτό προκαλούνται συνθήκες οικονομικής ασφυξίας, ειδικά στα μικρά γραφεία, τα οποία αδυνατούν να σηκώσουν το κόστος. Ένα κόστος το οποίο μάλιστα έρχεται να προστεθεί στις πιέσεις που δημιουργεί το σημερινό ασφαλιστικό σύστημα και η άδικη κατά τεκμήριο φορολόγηση ακόμα και ανύπαρκτων εισοδημάτων. Με βάση τα παραπάνω ο ΣΑΔΑΣ Τμ. Αττικής σε πρώτη φάση αποφασίζει τη δημιουργία επιτροπής και την πρόσκληση σε όλους/ες τους/τις συναδέλφους/ισσες που ενδιαφέρονται να συμμετάσχουν. Αντικείμενο της επιτροπής θα είναι η αλληλοενημέρωση για τις καταχρηστικές πρακτικές των εταιρειών λογισμικού σχεδίασης και η διερεύνηση τρόπων συλλογικής αντίδρασης.

Η δουλεία διόδου αποτελεί ένα εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο προβλέπεται και ρυθμίζεται στον Αστικό Κώδικα. Η αναγκαστική δουλεία διόδου συνιστά ειδική μορφή δουλείας, η οποία μπορεί να επιβληθεί υπέρ ενός ακινήτου και σε βάρος άλλου, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αναγκαία πρόσβαση. Σε αυτό το άρθρο, θα μελετήσουμε τι προβλέπει η νομοθεσία της χώρας μας για την αναγκαστική δουλεία διόδου. Νομικός Ορισμός της Δουλείας Διόδου H δουλεία είναι το δικαίωμα του κυρίου ενός ακινήτου να χρησιμοποιεί κατά ορισμένο τρόπο ξένο ακίνητο ή να εμποδίζει τον κύριο του να ασκεί ορισμένες εξουσίες. Η δουλεία διόδου εμπίπτει σε αυτήν τη γενική κατηγορία και εξυπηρετεί την ανάγκη πρόσβασης σε δημόσια οδό. Αναγκαστική Δουλεία Διόδου (Άρθρο 1012 ΑΚ) Η ελληνική νομοθεσία θεσπίζει την αναγκαστική δουλεία διόδου στο άρθρο 1012 του Αστικού Κώδικα περί υποχρέωσης παροχής διόδου. Δηλαδή, εάν το δουλεύον ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, τότε ο κύριός του έχει το δικαίωμα να απαιτήσει δίοδο από τα γειτονικά δεσπόζοντα ακίνητα. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί πως η απαίτηση αυτή συνοδεύεται με την καταβολή ανάλογης αποζημίωσης. Σε κάθε περίπτωση, η διάταξη αυτή θεμελιώνει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη ενός τυφλού ακινήτου να ζητήσει διέλευση από γειτονικό ακίνητο, όταν απουσιάζει κάποια άλλη διέξοδος. Διαδικασία Αναγνώρισης Δουλείας Διόδου Αυτή τη στιγμή, οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους διάφορους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου. Ορισμένοι είναι απλοί και γρήγοροι, ενώ άλλοι είναι πιο χρονοβόροι. Η επιλογή της καταλληλότερης μεθόδου εξαρτάται από τη συνεργασία με τον άλλο ιδιοκτήτη. #1 Δουλεία Διόδου με Συμβολαιογραφική Πράξη Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου είναι με την υπογραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Στο έγγραφο αυτό, οι ιδιοκτήτες υπογράφουν το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια της δουλείας, αλλά και το ποσό που πρέπει να καταβληθεί. Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης είναι απαραίτητη η μεταγραφή της στο Κτηματολόγιο βάσει του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα. #2 Δουλεία Διόδου με Δικαστική Απόφαση Ένας ακόμα τρόπος για την επιβολή δουλείας διόδου είναι μέσω της δικαστικής οδού. Το άρθρο 1013 του Αστικού Κώδικα αναφέρει συγκεκριμένα πως «η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για τη χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση». Το δικαστήριο εξετάζει όλα τα πραγματικά και νομικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων τοπογραφικών σχεδίων, εναλλακτικών διόδων και του ύψους της αποζημίωσης. Μάλιστα, συχνά δέχεται και τη συνδρομή τεχνικού πραγματογνώμονα. Ως εκ τούτου, αποτελεί την πιο σίγουρη λύση για τον καθορισμό του είδους και της έκτασης του δικαιώματος, ειδικά στην περίπτωση ύπαρξης διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων. #3 Δουλεία Διόδου μέσω Χρησικτησίας Δουλεία διόδου μπορεί να συσταθεί και με τη χρησικτησία βάσει του άρθρου 1045 του Αστικού Κώδικα. Για αυτήν την περίπτωση, απαιτείται συνεχής νομή του ακινήτου ή αγροτεμαχίου κατά την τελευταία εικοσαετία. Απόσβεση της Δουλείας Η νομοθεσία όμως, προβλέπει και τις περιπτώσεις όπου η δουλεία διόδου παύει. Σύμφωνα με τα σχετικά άρθρα, λοιπόν, μια δουλεία αποσβήνεται όταν: Πάψει να υφίσταται η ανάγκη που την θεμελίωσε (άρθρο 1017 ΑΚ). Η συγκοινωνία του ακινήτου προς το δημόσιο δρόμο έπαψε από τον κύριο του ακινήτου (άρθρο 1014 ΑΚ). Η δουλεία διόδου λειτουργεί ως αναγκαία λύση σε πολεοδομικά ή ιδιοκτησιακά αδιέξοδα. Το ισχύον νομικό πλαίσιο καθορίζει τις προϋποθέσεις επιβολής της ώστε να προστατεύσει τα συμφέροντα όλων των μερών. πηγή lianapap.gr

«Πλήθος ανορθολογισμών και αδικιών απέναντι στους πολίτες, απαξιώνοντας ή και εξαϋλώνοντας την ακίνητη περιουσία κυρίως των μικροϊδιοκτητών, παρά τις προσπάθειες «καλλωπισμού» μετά το σάλο των αντιδράσεων, που έγινε με τη νομοθετική ρύθμιση τον περασμένο Ιούλιο στη Βουλή», επισημαίνει το ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης για την εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος επανοριοθέτησης των οικισμών της χώρας. Αυτά, μεταξύ άλλων επισημαίνονται σε απόφαση της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ/ΤΑΚ, σχετικά με το Π.Δ. 194/2025 για οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων και υπογραμμίζεται ότι από τις νέες πολεοδομικές και χωροταξικές ρυθμίσεις για τους οικισμούς «η αναμενόμενη απώλεια εμπορικής αξίας για τους ιδιοκτήτες υπολογίζεται σε πάνω από 100 δισ. ευρώ πανελλαδικά». Οι ιδιοκτησίες στους οικισμούς που μένουν τελικά χωρίς δικαίωμα δόμησηςΤο πλήρες κείμενο της απόφασης της Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ Τμήμα Ανατολικής Κρήτης σχετικά με το Π.Δ. 194/2025 για οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων, που υπογράφουν ο πρόεδρος Μιχαήλ Χωραφάς και ο αντιπρόεδρος Εμμανουήλ Μπικάκης αναφέρει τα ακόλουθα: Με την ψήφιση του Προεδρικού Διατάγματος (Π.Δ.) (ΦΕΚ 194/15-04-2025/τ. Δ’) καθορίζονται οι προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών προ του 1923 & κάτω των 2000 κατοίκων (με βάση την τελευταία απογραφή) αλλά και οι όροι δόμησης αυτών , χρήσεις γης κλπ. , αποτελώντας το εργαλείο-οδηγό για τους μελετητές των εκπονούμενων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ ), για την οριοθέτηση των μη οριοθετημένων και την επαναοριοθέτηση των ήδη οριοθετημένων οικισμών. Σύμφωνα με το παραπάνω Π.Δ. οι οριοθετήσεις θα γίνουν με αυτοτελείς μελέτες οριοθέτησης και Π.Δ. για κάθε οικισμό, αποκλείοντας την διεύρυνση τους. Με πρόσχημα και αφορμή τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ (για συγκεκριμένους οικισμούς σε Πήλιο & Ρέθυμνο (1268/2019, 56/2017, 3661/2005) διαπιστώνοντας «έλλειψη αρμοδιότητας των Νομαρχών για οριοθέτηση των οικισμών και επέκταση ορίων», ακυρώνονται συλλήβδην όλες τις οριοθετήσεις ορίων οικισμών που πραγματοποιήθηκαν μετά το 1983. Έτσι καθορίζονται τρείς ζώνες στους οικισμούς: -Το συνεκτικό – ιστορικό τμήμα προ του 1923 (Ζώνη Α), -Το συνεκτικό τμήμα που έχει δημιουργηθεί από το 1923 έως το 1983 (Ζώνη Β) και -Το διάσπαρτο τμήμα που επίσης έχει δημιουργηθεί μέχρι το 1983 (Ζώνη Β1) . Συρρικνώνονται έτσι δραματικά τα υφιστάμενα όρια των οικισμών (περιοχές οι οποίες δομήθηκαν νόμιμα μετά το 1983), ενώ τροποποιούνται και οι προϋποθέσεις αρτιότητας – οικοδομησιμότητας καθώς και οι όροι δόμησης. Ενδεικτικά στοιχεία, όπως αποτυπώθηκαν και στην απόφαση της Δ.Ε του ΤΕΕ -ΤΑΚ (13/5/2025): ♦ Οι οριοθετημένοι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελούν το 92% επί συνόλου 12.800 οικισμών της χώρας. ♦ Εκτιμάται ότι το 80% των σημερινών άρτιων και οικοδομήσιμων οικοπέδων κινδυνεύουν να βρεθούν εκτός ορίων. ♦ Το 2024 εκδόθηκαν 8.500 οικοδομικές άδειες σε αυτούς τους οικισμούς που αποτελούν το 18% της συνολικής δραστηριότητας. ♦ Η αναμενόμενη απώλεια εμπορικής αξίας για τους ιδιοκτήτες υπολογίζεται σε πάνω από 100 δισ. ευρώ πανελλαδικά. ♦ Η Κρήτη διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό οικισμών στην Ελλάδα και η εφαρμογή του Π.Δ. 194/2025 θα προκαλέσει πλήγμα στην οικοδομική δραστηριότητα, την αξία της ακίνητης περιουσίας και τη βιωσιμότητα των τοπικών κοινωνιών. Μετά από τις δίκαια έντονες αντιδράσεις που προκάλεσε στο σύνολο της χώρας (και ειδικότερα στην Κρήτη), η κυβέρνηση, προκειμένου να «αμβλύνει» τις αντιδράσεις και να «ηρεμήσει» τους αναστατωμένους κατοίκους της υπαίθρου , ψηφίζει τροπολογία (ΦΕΚ 116/4-7-2025/τ.Α’) , προσπαθώντας να μη χάσουν την οικοδομησιμότητα τα οικόπεδα και σχετικά να διατηρηθούν τα υφιστάμενα όρια σε οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους. Σύμφωνα με την παραπάνω τροπολογία: «Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που έχουν μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους βάσει του από 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194),να διευρύνεται, πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του εν λόγω διατάγματος και μέχρι του με προγενέστερη πράξη καθορισμένου ορίου τους υπό την επιφύλαξη των κριτηρίων του άρθρου 6 αυτού, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση..». Έχουμε δηλαδή μια νέα Ζώνη, την Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) (από την Β1 μέχρι τα υφιστάμενα όρια του οικισμού), όπου ορίζεται αρτιότητα από 500 m2 έως 2000 m2 , με απαίτηση ελάχιστου προσώπου 10 m σε κοινόχρηστη οδό. Τι ίσχυε μέχρι τώρα (και θα ισχύει μέχρι να εκδοθούν τα καινούρια Π.Δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού) σε οριοθετημένους οικισμούς: – Στο σύνολο του οικισμού: Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): 300 m2 (με όποιο πρόσωπο για γήπεδα προϋφιστάμενα της 4/11/2011, για γήπεδα μετά την 4/11/2011 , n:10m για E<500m2 & n:15m για E>500m2) – Κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια τα οικόπεδα με όποιο εμβαδόν είχαν στις 3-5-1985 – Ποσοστό κάλυψης : 60% – Δόμηση: για γήπεδα<700 m2 -> max τα 240 m2 για γήπεδα>700m2 -> max τα 400 m2 , για γήπεδα<200m2, Σ.Δ.=1.00 με κάλυψη 60%<Κ<70%. Τι θα ισχύει μετά τα νέα Π.Δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού έως 700 κατοίκων, (που έχουν οριοθετηθεί με πράξη αναρμοδίου οργάνου): (Ζώνη Α): Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): 2000 m2 & πρόσωπο 15 m (Στο παλιό συνεκτικό τμήμα δεν υπάρχουν τόσο μεγάλα οικόπεδα). Κατ’ εξαίρεση σε μικρούς απομακρυσμένους οικισμούς Ε:500 m2 & πρόσωπο 10 m . Κατά παρέκκλιση: -Ε:2000 m2 & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 15/4/2025). -Ε:300 m2 & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 13/3/1981). -Ε:150 m2 & πρόσωπο σε κ/χ (οικόπεδα που έχουν δημιουργηθεί προ της 25/7/1979). Καμία άλλη παρέκκλιση δεν αναφέρεται για μικρότερα οικόπεδα, οποτεδήποτε και εάν δημιουργήθηκαν. Τα κατά περίπτωση πρόσωπα θα καθορίζονται εξειδικευμένα για κάθε οικισμό. (Ζώνη Β & Β1:Ελάχιστο εμβαδόν (κατά κανόνα): από 300 m2 έως 2000 m2 & πρόσωπο 10 m (Το εμβαδόν αρτιότητας και το πρόσωπο σε κ/χ εξειδικεύονται με το Π.Δ. οριοθέτησης του οικισμού). Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.): Ελάχιστο εμβαδόν από 500 m2 έως 2000 m2 & πρόσωπο 10 m. Η Κάλυψη θα είναι στο 60% & η δόμηση θα είναι κλιμακωτή (από 0,8) και ανάλογα την χρήση. Στις Ζώνες Β , Β1 και Ζ.Α.Ο. ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΟΥΝ ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΕΙΣ!! Για οικισμούς από 701 κατοίκους έως 2000 κατοίκους (που έχουν οριοθετηθεί με πράξη αναρμοδίου οργάνου): (Ζώνη Α) & (Ζώνη Β & Β1) όπως ανωτέρω. Εδώ έχουμε από την Β1 μέχρι τα σημερινά όρια του οικισμού την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.) ,όπου έχουμε Ελάχιστο εμβαδόν από 2000 m2 έως 4000 m2 & πρόσωπο 15 m. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, εδώ ισχύει το από 24.5.1985 Π.Δ. (Δ’ 270)(εκτός σχεδίου Δόμηση).

Η νέα υπουργική απόφαση, που υπογράφουν οι υπουργοί Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης, Ανάπτυξης Παναγιώτης Θεοδωρικάκος, Μετανάστευσης και Ασύλου Αθανάσιος Πλεύρης και ο υφυπουργόςΠεριβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαος Ταγαράς εξειδικεύει τις απαιτήσεις για την αρχική χορήγηση άδειας διαμονής επενδυτή σύμφωνα με το άρθρο 100 του ν. 5038/2023. Για κάθε κατηγορία επένδυσης καθορίζεται ρητά πότε απαιτείται οικοδομική άδεια, πότε χρειάζεται τεχνική έκθεση μηχανικού, καθώς και ποιες πρόσθετες ενέργειες πρέπει να αποδείξει ο επενδυτής μέσω μηχανικού ή δικαιολογητικών. Κλειδί η τεχνική έκθεση και βεβαιώση του μηχανικού για τις νέες επενδύσεις Παράγοντες της κτηματαγοράς και των κατασκευών επισημαίνουν στο ecopress ότι: ♦ Η διαδικασία που προβλέπεται στην νέα ΚΥΑ είναι καινούργια, γιατί με το προηγούμενο πλαίσιο ήταν όλα ανοιχτά και δεν υπήρχαν περιορισμοί ούτε στο όριο της Golden Visa ούτε στα πολεοδομικά θέματα, ιδίως για την αλλαγή χρήσης κτιρίων και διατηρητέα. ♦ Με το νέο νομοθετικό πλαίσιο πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επένδυση σε ακίνητα για την υποβολή της αίτησης. ♦ Τα βήματα που ακολουθούνται, όπως τα περιγράφει αναλυτικά η νέα ΚΥΑ,για ανέγερση κτιρίου, αλλαγή χρήσης βιομηχανικού ακινήτου σε κατοικία και διατηρητέα σε γενικές γραμμές είναι: Πρώτον, η έκδοση οικοδομικής άδειας Δεύτερον, η σύσταση της ιδιοκτησίας Τρίτον, η υπογραφή συμβολαίου και Τέταρτον, τεχνική έκθεση του μηχανικού για αλλαγή της χρήσης του ακινήτου. «Η τεχνική έκθεση και βεβαίωση του μηχανικού είναι ένας σωστός τρόπος που περιορίζει τις καθυστερήσεις και τη γραφειοκρατία, διότι διαφορετικά θα έπρεπε όλη η σχετική τεκμηρίωση που βεβαιώνει ο μηχανικός να προκύπτει από βεβαιώσεις Πολεοδομίας και ελέγχους στις οικοδομικές άδειες», επισημαίνουν οι ίδιοι παράγοντες. Δύο σημαντικά σημεία κριτικής στη νέα απόφαση για την Golden VisaΠαράγοντες της κτηματαγοράς και των κατασκευών επισημαίνουν προς το ecopress δύο σημαντικά στοιχεία κριτικής στη νέα απόφαση, ως εξής: ♦ «Με τη νέα κοινή υπουργική απόφαση δίνεται η δυνατότητα αν κάποιος έχει αγοράσει ακίνητο πριν την 1η Σεπτεμβρίου 2024 μπορεί να παίρνει την Golden Visa. Δηλαδή η απόφαση δίνει ετεροχρονισμένο δικαίωμα πριν τη ψήφιση του νόμου», λένε και θέτουν το ερώτημα: -«Αν αυτή η ρύθμιση είναι φωτογραφική και εξυπηρετεί αυτούς που ήξεραν από εσωτερική ενημέρωση τις εξελίξεις που ετοίμαζε και εφάρμοσε η κυβέρνηση και αγόρασαν τότε φθηνά τα ακίνητα, για να επωφεληθούν σήμερα;» ♦ «Με τη νέα κοινή υπουργική απόφαση δίνεται η δυνατότητα σε εταιρικά σχήματα για την ανάπτυξη ακινήτων της Golden Visa να συμμετέχουν εταιρίες και πρόσωπα του ξενοδοχειακού τομέα», λένε και θέτουν το ερώτημα: -«Μήπως με αυτόν τον τρόπο ενισχύονται ξενοδοχειακές χρήσεις στα κτίρια όταν ο νόμος θέλει να στρέψει τις επενδύσεις στη χρήση κατοικίας και απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση;» Πάντως το νέο πλαίσιο δημιουργεί μια πιο καθαρή και ελεγχόμενη διαδικασία για επενδυτές, ενώ ταυτόχρονα αυξάνει τον ρόλο των μηχανικών στις επενδύσεις ακινήτων. Οι αγορές έτοιμων ακινήτων παραμένουν απλές, αλλά οι περιπτώσεις ανέγερσης και αλλαγής χρήσης αποκτούν αυστηρότερη τεχνική τεκμηρίωση, ώστε να διασφαλίζεται η νομιμότητα και η πραγματική υλοποίηση της επένδυσης. Τι γράφει στην τεχνική έκθεση και βεβαιώνει ο μηχανικός ανά κατηγορία επένδυσης Σύμφωνα με την νέα ΚΥΑ, με τίτλο «Καθορισμός των ειδικών δικαιολογητικών για την χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επεν­δυτή του άρθρου 100 του ν. 5038/2023 «Κώδικας Μετανάστευσης» (Α’ 81), καθώς και του τρόπου πιστοποίησης της συνδρομής των περ. γ) και δ) της παρ. 2 του ίδιου άρθρου», ανά περίπτωση ιδίως για το ρόλο του μηχανικού προβλέπονται τα ακόλουθα: Αλλαγή χρήσης ακινήτου για κατοικία και πότε απαιτείται οικοδομική άδειαΌταν ένας επενδυτής αγοράζει ακίνητο για να το μετατρέψει σε κατοικία (π.χ. από επαγγελματικό χώρο), απαιτείται υποχρεωτικά τεχνική έκθεση μηχανικού, η οποία να επιβεβαιώνει ότι η αλλαγή χρήσης έχει ολοκληρωθεί νόμιμα και σύμφωνα με τη νέα νομοθεσία. Επιπλέον, σε περιπτώσεις που χρειάζονται σοβαρές εργασίες, όπως στατική ενίσχυση, αλλαγές σε πυροπροστασία ή μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαιτείται και οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης. Για τα πρώην βιομηχανικά κτίρια, ο μηχανικός πρέπει επίσης να βεβαιώσει ότι δεν υπήρξε λειτουργία βιομηχανίας τα τελευταία πέντε χρόνια, με έλεγχο σε ηλεκτροδότηση, φορολογικά στοιχεία και άλλα δημόσια έγγραφα. Απαιτείται τεχνική έκθεση πάντα, όταν η επένδυση αφορά αγορά ακινήτου που αλλάζει χρήση σε κατοικία μετά την ισχύ του άρθρου 64 του ν. 5100/2024. Τι περιλαμβάνει η τεχνική έκθεση Ο μηχανικός πρέπει να βεβαιώνει: -Ότι η αλλαγή χρήσης ολοκληρώθηκε νομίμως (με οικοδομική άδεια, μικρής κλίμακας, ενημέρωση φακέλου, αναθεώρηση – ανάλογα). -Την παλιά και νέα χρήση. -Ότι η αλλαγή είναι σύμφωνη με τη νομοθεσία με το άρθρο 64/2024. Εδικά για βιομηχανικά κτίρια Η τεχνική έκθεση πρέπει να πιστοποιεί: -Ότι δεν λειτουργούσε βιομηχανία τα τελευταία 5 έτη. Έλεγχο από: -διακοπή ηλεκτροδότησης, -έντυπα Ε2 τελευταίας πενταετίας, -άλλα δημόσια έγγραφα. Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια Εφόσον η αλλαγή χρήσης δεν μπορεί να ολοκληρωθεί με μικρής κλίμακας ή ενημέρωση φακέλου. Δηλαδή: -Αν αλλάζουν οι επιτρεπόμενοι όροι δόμησης. -Αν απαιτείται στατική ενίσχυση. -Αν αλλάζουν πυροπροστασία ή Η/Μ εγκαταστάσεις. Σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης. Σχετικά με την αλλαγή χρήσης των κυρίων χώρων του ακινήτου, η ΚΥΑ λέει ότι απαιτείται: ♦ «Τεχνική έκθεση μηχανικού, σχετικά με την αλλαγή χρήσης των κυρίων χώρων του ακινήτου, που θα βε­βαιώνει ότι: «Διαπιστώνεται η αλλαγή της χρήσης, όπως προκύπτει από τον έλεγχο της οικοδομικής άδειας ή την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ή/και την ενημέρωση φακέλου ή/και την αναθεώρηση της οικο­δομικής άδειας (επιλέγεται η σχετική πράξη, όπως οικοδομική άδεια, ενημέρωση φακέλου ή άλλο), κατόπιν της έναρξης ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, από χρήση «……….» σε χρήση «κατοικία» των κυρίων χώρων του ακινήτου, βάσει του οποίου πραγματοποιή­θηκε επένδυση μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία της περίπτωσης γ) της παραγράφου 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023, η οποία περιήλθε, κατά πλήρη κυριότητα και νομή, στον/στην (όνομα επενδυτή), δυνάμει του με αριθμό ….. Συμβο­λαίου του/της Συμβολαιογράφου». Σχετικά με την αλλαγή χρήσης βιομηχανικού κτιρίου, η ΚΥΑ λέει ότι απαιτείται: «Στην περίπτωση βιομηχανικών κτιρίων, η τεχνική έκθεση του μηχανικού θα πρέπει να αναφέ­ρει, επίσης, την μη εγκατάσταση και λειτουργία βιομη­χανίας στο κτίριο κατά τα τελευταία πέντε (5) έτη, την οποία ο μηχανικός θα διαπιστώνει και θα πιστοποιεί στην τεχνική έκθεση επικαλούμενος, είτε τη βεβαίωση διακοπής ηλεκτροδότησης από ΔΕΔΔΗΕ ή το Δήμο, είτε τα έντυπα Ε2 των τελευταίων πέντε ετών, είτε, συνδυ­αστικά, άλλα έγγραφα φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής, αναφέροντας ότι: -«Διαπιστώνεται η αλλαγή της χρήσης, όπως προκύπτει από τον έλεγχο της οικοδο­μικής άδειας ή την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ή/και την ενημέρωση φακέλου ή/και την ανα­θεώρηση της οικοδομικής άδειας (επιλέγεται η σχετική πράξη, όπως οικοδομική άδεια, ενημέρωση φακέλου ή άλλο), κατόπιν της έναρξης ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024, από χρήση «……. » σε χρήση «κατοικία» των κύριων χώρων του ακινήτου, βάσει του οποίου πραγματοποιήθηκε επένδυση μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία της περ. γ) της παρ. 2 του αρ. 100 του ν. 5038/2023, η οποία περιήλθε κατά πλήρη κυριότητα και νομή, στον/στην (όνομα επενδυτή), δυνάμει του με αριθμό… Συμβο­λαίου του/της Συμβολαιογράφου και βεβαιώνεται ότι στο κτίριο στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο δεν είναι εγκατεστη­μένη και σε λειτουργία βιομηχανία κατά τα τελευταία πέντε (5) έτη, όπως προκύπτει από τον έλεγχο της βε­βαίωσης διακοπής ηλεκτροδότησης ή/και τον έλεγχο των εντύπων Ε2 των τελευταίων πέντε ετών ή/και τον συνδυαστικό έλεγχο εγγράφων φορολογικής και άλλης δημόσιας αρχής». «Η προϋπόθεση ολο­κλήρωσης της αλλαγής της χρήσης μετά την έναρξη ισχύος του άρθρου 64 του ν. 5100/2024 θα πιστοποιεί­ται από την ημερομηνία έκδοσης της κατά περίπτωση απαιτούμενης πράξης, όπως ενδεικτικά, οικοδομικής άδειας ή έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ή ενημέρωσης φακέλου ή αναθεώρησης οικοδομικής άδειας και θα πληρούται και στην περίπτωση έργων των οποίων η άδεια αλλαγής χρήσης έχει εκδοθεί πριν τη δημοσίευση του νόμου, αλλά αυτή ενημερώνεται ή αναθεωρείται για οποιονδήποτε λόγο μετά την δημοσίευση του νόμου, ήτοι από τις 05.04.2024 και εντεύθεν. Στην περίπτωση που η επένδυση αφορά σε ακίνητα που προκύπτουν από επεμβάσεις ή προσθήκες καθ’ ύψος ή και κατ’ επέκταση σε βιομηχανικά κτίρια υπό την προϋπόθεση ότι η χρήση αυτών αλλάζει σε κατοι­κία ή την προσθήκη ανεξάρτητων κτιρίων σε οικόπεδα ή γήπεδα στα οποία υπάρχουν βιομηχανικά κτίρια που η χρήση τους (των βιομηχανικών κτιρίων) αλλάζει σε «κατοικία», στην τεχνική έκθεση μηχανικού θα βεβαι­ώνεται επίσης ότι «η επένδυση πραγματοποιήθηκε σε ακίνητη περιουσία που προκύπτει από επεμβάσεις ή/ και προσθήκες καθ’ ύψος ή/και κατ’ επέκταση σε βιομη­χανικά κτίρια των οποίων η χρήση άλλαξε σε κατοικία ή/και από την προσθήκη νέου ανεξάρτητου κτιρίου σε οικόπεδο ή γήπεδο με ΚΑΕΚ στο οποίο υπάρχει βιομηχανικό κτίριο που η χρήση του έχει αλλάξει σε κατοικία». «Το ανωτέρω δικαιολογητικό (τεχνική έκθεση) συνιστά τον τρόπο πιστοποίησης της υπαγωγής στις διατάξεις της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 100 του ν. 5038/2023», λέει η ΚΥΑ. Για Αγορά αδόμητου οικοπέδου και ανέγερση νέου κτιρίουΗ υπουργική απόφαση σε αυτή την περίπτωση επιβάλλει ρητά τεχνικά δικαιολογητικά τα οποία είναι: ◊ Οικοδομική Άδεια στο όνομα του επενδυτή (ή της εταιρείας του). ◊ Ψηφιακή Βεβαίωση Συμφωνητικού Ανάληψης Τεχνικού Έργου (αν η κατασκευή γίνεται μέσω εργολήπτη). ◊ Αποδείξεις εξόφλησης δαπάνης ανέγερσης, σύμφωνα με το άρθρο 100 §5. ◊ Ε9, στο οποίο πρέπει να προκύπτουν >120 τ.μ. κύριων χώρων. Τι περιλαμβάνει ο τεχνικός φάκελος ◊ Οικοδομική άδεια με εγκεκριμένα σχέδια (τοπογραφικό, αρχιτεκτονικά, στατικά). ◊ Βεβαίωση όρων δόμησης. ◊ Συμφωνητικό κατασκευής. ◊ Πραγματικές καταβολές κόστους (τιμολόγια, αποδείξεις). ◊ Δήλωση προϋπολογισμού έργου. Ρόλος μηχανικού ◊ Σχεδιασμός και έκδοση άδειας. ◊ Επίβλεψη ανέγερσης. ◊ Έλεγχος ολοκλήρωσης. ◊ Έκδοση πιστοποιητικών (π.χ. ΗΤΚ μετά το τέλος). O μηχανικός έχει κεντρικό ρόλο στην επένδυση, διότι χωρίς την οικοδομική άδεια δεν εκδίδεται άδεια διαμονής. Η ΚΥΑ σχετικά αναφέρει ότι μεταξύ απαιτείται: « Οικοδομική άδεια στο όνομα του πολίτη τρίτης χώ­ρας, επενδυτή ή του νομικού προσώπου με έδρα την Ελλάδα ή άλλο κράτος μέλος της Ε.Ε., όλων των εται­ρικών μερίδων, μεριδίων ή μετοχών του οποίου είναι κύριος εν ισχύ. Ψηφιακή βεβαίωση συμφωνητικού ανάληψης τε­χνικού έργου, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρο 19 του ν. 820/1978, εφόσον η ανέγερση πραγματοποιείται με συμφωνητικό ανάληψης τεχνικού έργου. Στην περί­πτωση αυτή, συνυποβάλλονται οι αντίστοιχες αποδείξεις εξόφλησης του συνόλου της δαπάνης για την ανέγερση του ακινήτου. Αντίγραφο της δήλωσης στοιχείων ακινήτου (Ε9) του επενδυτή. Από τη δήλωση των στοιχείων του ακι­νήτου θα πρέπει να προκύπτει ότι η ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων του ακινήτου είναι τουλάχιστον εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα. Σε περίπτωση ανέγερσης κτιρίου επί οικοπέδου ή αγροτεμαχίου, λαμβάνεται υπόψη για την υποβολή αι­τήματος για μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή, είτε συν­δυαστικά η αξία αγοράς οικοπέδου ή αγροτεμαχίου και ανέγερσης κτιρίου, είτε μόνο η αξία της ανέγερσης του κτίσματος, υποβαλλομένων των απαιτούμενων κατά τα ανωτέρω δικαιολογητικών. Σε περίπτωση ανέγερσης με το σύστημα της αντι­παροχής, επί οικοπέδου για το οποίο ο αιτών έχει ήδη λάβει μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή, απαιτείται συ­μπληρωματικά έκθεση εκτίμησης ορκωτού ελεγκτή του μητρώου πιστοποιημένων εκτιμητών». Τεχνική έκθεση για επένδυση σε διατηρητέο ακίνητοΓια επένδυση σε διατηρητέο ακίνητο μεταξύ άλλων η ΚΥΑ προβλέπει ότι: «Στην περίπτωση που η επένδυση αφορά σε ακίνητα που προκύπτουν από επεμβάσεις ή προσθήκες καθ’ ύψος ή και κατ’ επέκταση σε προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέα κτίρια ή την προσθήκη νέων ανεξάρτητων κτιρίων σε οικόπεδα ή γήπεδα στα οποία υπάρχουν προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατη­ρητέα κτίρια, στο πεδίο παρατηρήσεις, θα βεβαιώνεται ότι «η επένδυση πραγματοποιήθηκε σε ακίνητη περι­ουσία που προκύπτει από επεμβάσεις ή/και προσθήκες καθ’ ύψος ή/και κατ’ επέκταση σε προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή/και από την προ­σθήκη νέου ανεξάρτητου κτιρίου σε οικόπεδο ή γήπεδο με ΚΑΕΚ στο οποίο υπάρ­χει προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο, το οποίο έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο με το υπ αριθμόν …. Φύλλο Εφημε­ρίδας της Κυβερνήσεως (Φ.Ε.Κ) και δεν έχει ανακληθεί ο χαρακτηρισμός του μέχρι την ημέρα του συμβολαίου». Αγορά δομημένου ακινήτου Σε αυτή την κατηγορία δεν απαιτείται οικοδομική άδεια ούτε τεχνική έκθεση, εφόσον το ακίνητο είναι ήδη νομίμως υφιστάμενο και έχουν δηλωθεί τα τετραγωνικά κύριων χώρων (> 120 τ.μ.). Ο μηχανικός αν ζητηθεί από επενδυτή/συμβολαιογράφο ελέγχει: ◊ Νομιμότητα του ακινήτου (ύπαρξη άδειας / τακτοποίηση). ◊ Επιφάνεια κύριων χώρων >120 τ.μ, (όπου απαιτείται). ◊ Ταύτιση πραγματικής κατάστασης με τα σχέδια. ◊ Τυχόν αυθαιρεσίες. Δεν αποτελεί υποχρεωτικό δικαιολογητικό της ΥΑ, αλλά είναι κρίσιμη τεχνική υποστήριξη για ασφαλή συναλλαγή. Μακροχρόνια σύμβαση σύνθετου τουριστικού καταλύματος ή χρονομεριστική μίσθωση Δεν προβλέπεται υποχρεωτική τεχνική έκθεση μηχανικού για την έκδοση άδειας διαμονής. O μηχανικός έχει ρόλο σε: ◊ Έλεγχος νομιμότητας του τουριστικού καταλύματος. ◊ Επιβεβαίωση τυχόν οικοδομικών αδειών, ειδικών χρήσεων, ή αλλαγών χρήσης που έχουν γίνει από τον εκμισθωτή. ◊ Τεχνικός έλεγχος πριν τη σύναψη της μακροχρόνιας σύμβασης. Γονική παροχή ή κληρονομιά δομημένου ακινήτου Δεν προβλέπεται εξειδικευμένη τεχνική έκθεση από την ΥΑ. Ωστόσο συχνά απαιτείται: ◊ Έλεγχος νομιμότητας της οικοδομής. ◊ Επιβεβαίωση τετραγωνικών κύριων χώρων (>120 τ.μ. όπου απαιτείται). Ουσιαστικά, η τεχνική εμπλοκή είναι προαιρετική αλλά κρίσιμη για την ορθή μεταβίβαση. Αγορά αδόμητου οικοπέδου ή αγροτεμαχίου Σε αυτή την κατηγορία δεν απαιτείται οικοδομική άδεια για την αρχική άδεια διαμονής, διότι η επένδυση αφορά μόνο τη γη. Ο μηχανικός έχει ρόλο σε: ◊ Έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. ◊ Βεβαίωση στοιχείων οικοπέδου. ◊ Έλεγχος χρήσεων γης. ◊ Προεκτίμηση οικοδομικού δικαιώματος, για μελλοντική ανέγερση κτιρίου. ◊ Σύνταξη Ε9 και ταυτοποίηση ορίων. Η εμπλοκή δεν είναι υποχρεωτική από την ΥΑ αλλά είναι λειτουργικά απαραίτητη για ορθή αξιολόγηση επένδυσης. Οι αλλαγές στην Golden Visa και οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων & κατασκευώνΤην περίοδο 2023-2024 το πρόγραμμα Golden Visa στην Ελλάδα πέρασε από τη μεγαλύτερη αναμόρφωση από την έναρξή του, με στόχο τη ρύθμιση της αγοράς ακινήτων, τη μείωση της πίεσης που ασκούσαν οι επενδυτές σε δημοφιλείς περιοχές και την ενίσχυση της διαφάνειας. Το 2023 ήταν περισσότερο έτος προετοιμασίας: συζητήσεις για αύξηση των ορίων επένδυσης και για ασφυκτική κατάσταση στις τιμές των ακινήτων σε Αθήνα και νησιά οδήγησαν στην ανάγκη ενός νέου, πιο αυστηρού πλαισίου. Το 2024, με τον νόμο 5100/2024, αυτές οι αλλαγές πήραν τελική μορφή και μπήκαν σε εφαρμογή από 1 Σεπτεμβρίου 2024. Η πιο σημαντική μεταβολή ήταν η καθιέρωση δύο ζωνών επενδυτικής απαίτησης. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης – Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων – το ελάχιστο ποσό επένδυσης αυξήθηκε δραστικά στις 800.000 ευρώ. Για την υπόλοιπη χώρα, το όριο ορίστηκε στις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, η επένδυση πρέπει πλέον να αφορά ένα μόνο ακίνητο, το οποίο – όταν πρόκειται για κατοικία – οφείλει να έχει ελάχιστη καθαρή επιφάνεια 120 τ.μ. Έτσι, εξαλείφθηκε η προηγούμενη δυνατότητα αγοράς πολλών μικρών διαμερισμάτων αξίας 250.000 ευρώ. Ωστόσο, το πλαίσιο διατηρεί κάποιες εξαιρέσεις με όριο 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες, όπως η μετατροπή εμπορικών ή βιομηχανικών ακινήτων σε κατοικίες και η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων. Στόχος αυτών των εξαιρέσεων είναι να κατευθυνθούν επενδύσεις σε υπο-αξιοποιημένα ακίνητα και σε περιοχές που δεν ακολουθούν τον έντονο ρυθμό ανόδου των τιμών. Ακόμη μία ουσιαστική αλλαγή είναι η απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) για ακίνητα που αποκτώνται μέσω Golden Visa. Η κυβέρνηση επιχείρησε έτσι να περιορίσει το φαινόμενο αγοράς ακινήτων αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση, το οποίο επιβάρυνε τις τιμές και περιόριζε τη διαθεσιμότητα κατοικίας για μόνιμους κατοίκους. Η μη συμμόρφωση επιφέρει πρόστιμα και πιθανή ανάκληση της άδειας. Οι αλλαγές αυτές είχαν άμεσο αντίκτυπο στην αγορά και στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Η ζήτηση για μικρά διαμερίσματα στα κεντρικά σημεία της Αθήνας μειώθηκε, καθώς πλέον δεν μπορούν να αξιοποιηθούν για Golden Visa. Αντίθετα, αυξήθηκε το ενδιαφέρον για μεγαλύτερες κατοικίες ή για ακίνητα που επιδέχονται αλλαγή χρήσης, δίνοντας ώθηση σε projects ανακατασκευής και αναβάθμισης παλιών κτιρίων. Παράλληλα, οι developers σε περιοχές υψηλής ζήτησης στρέφονται σε πιο premium προϊόντα, προσαρμοσμένα στο νέο όριο των 800.000 ευρώ. Για την περιφέρεια, το όριο των 400.000 ευρώ ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες μεσαίου και άνω επιπέδου, αλλά περιορίζει όσους επενδυτές κινήθηκαν στο χαμηλό budget των 250.000 ευρώ, το οποίο χαρακτηριζόταν για χρόνια ως το πιο δημοφιλές. Τέλος, η μεταβατική περίοδος του 2024 έδωσε χρόνο σε επενδυτές που είχαν ξεκινήσει διαδικασίες με το παλιό καθεστώς, αλλά το νέο πλαίσιο ουσιαστικά μετατόπισε το ενδιαφέρον της Golden Visa σε υψηλότερα τιμολογιακά επίπεδα και σε πιο στοχευμένες μορφές επενδύσεων. Συνολικά, οι αλλαγές του 2023-2024 μετατρέπουν το πρόγραμμα Golden Visa από εργαλείο μαζικής αγοράς μικρών αστικών ακινήτων σε μηχανισμό προσέλκυσης μεγαλύτερων, πιο στρατηγικών επενδύσεων, επηρεάζοντας άμεσα τη ροή κεφαλαίων στην κτηματαγορά και κατευθύνοντας την κατασκευαστική δραστηριότητα προς πιο ποιοτικά και αναβαθμισμένα ακίνητα. Σημειώνεται ότι στο τέλος του 2024 ο συνολικός αριθμός ενεργών αδειών διαμονής για επενδυτές Golden Visa ανέρχονταν σε 48.000. Το 2024 σημειώθηκε ρεκόρ, άνω των 9000 νέων αιτήσεων για επενδύσεις Golden Visa. Δείτε ολόκληρη την ΚΥΑ στο ΦΕΚ: ΕΔΩ ecopress.gr