Συνένωση Οικοπέδων – Γηπέδων του ιδίου ιδιοκτήτη με διαδικασία (ντε γιούρε ή ντε φάκτο)

[Didonis]

Έχω να αντιμετωπίσω σε προς έκδοση Άδεια Δόμησης για αποπεράτωση τακτοποιημένου με τον 4495/2017, κτιρίου το οποίο πατάει σε 3 σε επαφή μεταξύ τους Γήπεδα τα οποία και τα 3 έχουν τον ίδιο κοινό ιδιοκτήτη (επικαρπία ο πατέρας 100%, ψιλή κυριότητα ο υιός 100%)

Σε παλαιότερες (μέσα δεκαετίας του 90 αλλά και αρχές δεκαετία του 2000) σχετικά περιπτώσεις για Οικόπεδα, οι πολεοδομίες αποδεχόντουσαν το γεγονός οπότε μπορούσε το νέο κτήριο να έχει ας πούμε ενδεικτικά κοινό κλιμακοστάσιο αντί το κάθε ένα να έχει ξεχωριστό.

Την ονόμαζαν δε ως ντε γιούρε συνένωση αφού θα εκδοθεί Οικοδομική Άδεια (διοικητική πράξη και στα δύο μαζί), και ο βασικός όρος ήταν τα ποσοστά ιδιοκτησιών των σε επαφή οικοπέδων να είναι απόλυτα ο ίδιος.

Το οποίο το έχω τώρα.

Ως πρώτη πράξη έχω την υπαγωγή στον 4495/2017 και την προς έκδοση Οικοδομική άδεια για την αποπεράτωση του.

Το ερώτημα είναι υπάρχει κι αν ναι που κάποια νομοθεσία ή νομολογία για αυτή την διαδικασία (Άδεια Δόμησης, Ένταξη σε 4495) ντε γιούρε συνένωσης?

(το ρωτάω διότι οι τότε έμπειροι μηχανικοί ελεγκτές στις Πολεοδομίες το είχαν δεδομένο ενώ σήμερα σε ΥΔΟΜ δεν)

 

Αντιγράφω με κάθε επιφύλαξη από wikipedia.

• ·         Η λατινική φράση de jure …. σημαίνει «εκ του νόμου» ή «εκ του δικαίου». Στη νομοθεσία, συχνά σημαίνει «αυτό που επιβάλλεται από το δίκαιο ή το νόμο ή γενικά το ηθικά ορθό».
• ·         Η λατινική φράση de facto …. Στην νομοθεσία, συχνά σημαίνει «αυτό που εφαρμόζεται πρακτικά αλλά που δεν επιβάλλεται από τον νόμο», ή «μια πράξη ή μια πραγματικότητα όχι επίσημα κατοχυρωμένη».

[kan62]

Προσοχή στο εξής : η άδεια αποπεράτωσης δεν αφορά στο νόμιμο τμήμα της άδειας, το οποίο θα παραμένει πάντοτε στο γήπεδο της αρχικής αδείας.

Για να γίνει εκμετάλλευση των άλλων γηπέδων πρέπει αυτά να περιληφθούν στο τοπογραφικό της αρχικής άδειας. Επομένως στην περίπτωση θα έβλεπα μόνο νομιμοποίηση στο μεγάλο γήπεδο με αποπεράτωση μαζί.

[Didonis]

μέρσι.... θα ανεβάσω σε λίγο απόσπασμα από το Τοπογραφικό και της Άδειας (άλλα και της τακτοποίησης)

 

 

[Didonis]

η Άδεια βγαίνει και για τα 3 μαζί (τα 3 - 4 - 9)

Στο 9 υπάρχει μάντρα αντιστήριξης στην άσφαλτο που δίνει πρόσβαση και στα 3 

εν΄΄ώ η οδός προς διάνοιξη πλάτους 6μ στον βορρά ακόμα είναι χώμα και πέτρες

[dimitris GM]

απο εδω ξεκιναει το λαθος.

Σε παλαιότερες (μέσα δεκαετίας του 90 αλλά και αρχές δεκαετία του 2000) σχετικά περιπτώσεις για Οικόπεδα, οι πολεοδομίες αποδεχόντουσαν το γεγονός οπότε μπορούσε το νέο κτήριο να έχει ας πούμε ενδεικτικά κοινό κλιμακοστάσιο αντί το κάθε ένα να έχει ξεχωριστό.

Δεν υπαρχει κοινο κλιμακοστασιο....   μια ειναι η οικοδομη, στο ενιαιο ΧΤΙΖΕΙς,  με ενα κλιμακοστασιο μιας οικοδομης..

εχεις τρια οικοπεδα, ανηκει το καθε ενα στους ιδιους.

Εχεις συνενωση τοις πραγμασιν.

Στην αδεια εδειχνες τα τρια  με διαστικτη και το συνολικο για το οποιο ηθελες αδεια.

Συνενωση ΜΕ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ με τον εαυτο σου δεν γινεται.

Αλλα, στην πρωτη μεταγραπτεα πραξη [ειτε ειναι ΘΣΑ του ν 1221] ειτε ειναι συσταση ΟΙ ειτε για μια ΟΙ ειτε για ολες,

εκει αναφερεσαι στο ενιαιο και ολες οι εγγραφες αναφερονται στο ενιαιο, με ενα ΚΑΕΚ.

και οι τακτοποιησεις θα πανε στο ενιαιο.

 

[Didonis]

11 minutes ago, dimitris GM said:

...

Εχεις συνενωση τοις πραγμασιν.

..

 

δηλαδή ντε ΄φάκτο συνένωση (με ότι κατάλαβα απο βικιπέδια) εγώ και όχι ντε γιούρε??

Συνιστάς δηλαδή να ζητήσω από τους ιδιοκτήτες να κάνουν έστω μία σύσταση (ας είναι και για τα μάτια του κόσμου που λένε) για να υπάρχει και συμβολαιογραφική πράξη ώστε να ζητήσει τροποποίηση στα 3 ΚΑΕΚ που έχει τώρα να γίνουν ένα? 

υποθέτοντας ότι οι του κτηματολογίου αν δεν δουν συμβόλαιο και μεταγραφή δεν αλλάζουν τίποτα

 

Εδιτ.

Ναι στα Τοπογραφικά και της Υπαγωγής και της Αδειας δείχνουμε και εμβαδομετρούμε το κάθε ένα και έχουμε και το σύνολο και των 3 μαζί.

Ως εκτός σχεδίου σε κάθε περίπτωση και στα 3 μαζί είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο 

[dimitris GM]

αφου η οικοδομη χτισθηκε με αδεια που εβγαλαν στα τρια μαζι

στο κτηματολογιο τι δηλωσαν;

Μπορει να δηλωσαν "τρια" οικοπεδα ξεχωριστα,  με κτισματα χωρις συσταση;;;;

;παραδοξο και μη ορθο, αφου εβγαλαν μία αδεια, συνολικη.

Θεωρω οτι δεν εκαναν συσταση μεχρι σημερα. Ρωτησε τους.

δες τα Ε9 και το ΚΑΕΚ

η συνενωση λεγεται "τοις πραγμασιν". Ετσι το γραφω σε ολα τα συμβολαια μου.

τωρα με το ΚΑΕΚ υπαρχει μια διαδικασια, με αρχικο ΚΑΕΚ, που γινεται ιστορικο και αντικαθισταται

και μπλα μπλα μπλα...

 

 

[dimitris GM]

αυτο, απο πού ξεφυτρωσε παλι;;;

Εδιτ.

Ναι στα Τοπογραφικά και της Υπαγωγής και της Αδειας δείχνουμε και εμβαδομετρούμε το κάθε ένα και έχουμε και το σύνολο και των 3 μαζί.

Ως εκτός σχεδίου σε κάθε περίπτωση και στα 3 μαζί είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο 

 

Και πώς εβγαλε αδεια;;; τι εκτος σχεδιου εναι αυτα;

Τι "υπαγωγη" εγινε;

[Didonis]

Δημήτρη

Δεν είχε βγάλει ποτέ Οικοδομική Άδεια

Αγοράστηκαν τα 3 γήπεδα. Ο αγοραστής έχτισε χωρίς άδεια 200τμ μόνο κολόνες δοκάρια και πλάκα οροφής (ισόγειο)

Το χάνει σε πλειστηριασμό επειδή μάλλον χρωστούσε σε τράπεζες.

Οι σημερινοί αγοραστές πατέρας και υιός το απέκτησαν ως ήταν

Το εντάξαμε στον 4495 για να έχει τακτοποίηση (ως εξ ολοκλήρου αυθαίρετο χωρίς άδεια)

Και για να αποπερατώσουμε να βγει το σπίτι (μάλιστα όχι όλα τα 200τμ, άλλα τμήμα τους περίπου τα 100τμ) καταθέσαμε τώρα άδεια για αποπεράτωση για λόγους υγείας και ασφάλειας ως τακτοποιηθεί κλπ. (προβλεπόμενη στάνταρ διαδικασία αυτό)

[dimitris GM]

ποιά γεωτεμαχια "κολλησαν"

[το βρηκα....]

ειπες

η Άδεια βγαίνει και για τα 3 μαζί (τα 3 - 4 - 9)

Στο 9 υπάρχει μάντρα αντιστήριξης στην άσφαλτο που δίνει πρόσβαση και στα 3 

εν΄΄ώ η οδός προς διάνοιξη πλάτους 6μ στον βορρά ακόμα είναι χώμα και πέτρες

Edited August 19, 2022 by dimitris GM

[Didonis]

το 3 το 4 και το 9

 

 

 

Υ.Γ.

Μη αγχώνεσαι με το μέγεθος γραμμάτων. Γράφε όπως είναι σκέτο και μόλις το υποβάλει τα βάζει στο στάνταρ μέγεθος μονο του

[dimitris GM]

φυσικα δεν βλεπω τι γραφω, αν δεν τα μεγαλωσω....

και εχει και μια σκοτεινια στο καδρο....

αμα το στειλω μετα διορθωνεται...

 

[Didonis]

΄δόθηκε τελική απάντηση χάρη στον συνάδερφο @tetris που έγραψε ....

Quote

Για τα συνεχόμενα μη άρτια γήπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη, υπάρχει η 1296/06 απόφαση Αρείου Πάγου η οποία, μεταξύ άλλων, αναφέρει:

Σε περίπτωση που τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους και εξετάζονται ως ενιαία ιδιοκτησία

Συνεπώς, θα αποτυπωθούν ως ένα και στις παρατηρήσεις του διαγράμματος θα αναφερθεί ότι προήλθε από τους ..... & ..... τίτλους, και βάσει της ανωτέρω απόφασης, θεωρείται ως ενιαίο γήπεδο

και την σχετική απόφαση του Αρείου Πάγου που ανέβασα στα Download εδώ όπου σαφέστατα γράφει 

Κατάτμηση οικοπέδου - συνένωση όμορων (συνεχόμενων) οικοπέδων
- Σε περίπτωση κτήσεως αρτίων ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με διαφορετικό συμβόλαιο από τον ίδιο ιδιοκτήτη,
διατηρείται η αυτοτέλειά τους, ενώ αντίθετα σε περίπτωση κτήσεως ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων με ένα ενιαίο
συμβόλαιο, δεν διατηρείται η αυτοτέλειά τους, και θεωρείται ότι συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο ακίνητο,
έστω και αν καθένα περιγράφεται ξεχωριστά στο συμβόλαιο.
- Σε περίπτωση που τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με
διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυτοτέλειά τους και εξετάζονται ως ενιαία ιδιοκτησία.
- Με τη συνένωση ομόρων οικοπέδων ή γηπέδων του αυτού ιδιοκτήτη ή πολλών συνιδιοκτητών, δεν συνιστάται,
μετατίθεται ή καταργείται εμπράγματο δικαίωμα, επομένως δεν είναι πράξη που υπόκειται σε μεταγραφή. Εξαρτάται
μόνο από τη φύση της έκτασης ως συνεχόμενης και αρκεί η έκφραση της βούλησης του ιδιοκτήτη, και όχι
απαραίτητα μόνο σε περίπτωση έκδοσης οικοδομικής άδειας