Με την ψήφιση του Π.Δ. 194/2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025), τον νέο ΚΕΝΑΚ 2025, τις απαιτήσεις προσβασιμότητας ΑμεΑ (Σύμφωνο 2025), την πλήρη διασύνδεση με το e-Άδειες, και τον εκσυγχρονισμό του Ν. 4495/2017 μέσω των Νόμων 5167/2024 & 5184/2025, η έκδοση οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα περνά σε μια νέα, απαιτητική αλλά και αποδοτική εποχή.

Παρακάτω συγκεντρώνονται οι 10 κρίσιμες ερωτήσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε Μηχανικός:

• Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια;

Απάντηση: Οικοδομική άδεια απαιτείται για:

• Ανέγερση, προσθήκη ή επισκευή κτιρίου,

• Κατεδαφίσεις, εκτός ελαφρών κατασκευών,

• Αλλαγή χρήσης (όπως από αποθήκη σε κατοικία),

• Κατασκευή πισίνας, περίφραξης, τοίχων αντιστήριξης κ.ά.

Νόμος: Ν. 4495/2017 (άρθρ. 28), ΝΟΚ 4067/2012 (άρθρ. 6–9), e-Άδειες.

• Τι είναι η έγκριση δόμησης και πώς διαφέρει από την άδεια;

Απάντηση:

• Έγκριση δόμησης: Πρώτο στάδιο, αφορά το δικαίωμα να δομήσεις (όροι δόμησης, αρτιότητα).

• Άδεια δόμησης: Δεύτερο στάδιο, αφορά την εκτέλεση του έργου (τεχνικές μελέτες).

Νόμος: Π.Δ. 59/2018 & Π.Δ. 194/2025, άρθρα 1-3.

• Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για άδεια δόμησης;

Απάντηση:

• Τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης

• Αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ, ενεργειακή και πυροπροστασία

• Φάκελος ασφάλειας & υγείας (ΣΑΥ)

• Εγκρίσεις αρχαιολογίας, δασαρχείου, ΠΣ (όπου απαιτείται)

Βάσει του Εθνικού Μητρώου Διοικητικών Διαδικασιών (gov.gr) και ΝΟΚ.

• Ποια έργα εξαιρούνται από την έκδοση άδειας;

Απάντηση:
Οι εργασίες μικρής κλίμακας (π.χ. αλλαγές κουφωμάτων, ανακατασκευή στέγης, τοποθέτηση ηλιακού), με σχετική αναγγελία, εξαιρούνται. Επίσης, εργασίες διαμόρφωσης χωρίς αλλοίωση όγκου.

Ν. 4495/2017, άρθρο 29, Εγκύκλιος ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/22134/2024.

• Ποια είναι η διαδικασία μέσω του e-Άδειες;

Απάντηση:

1. Είσοδος μηχανικού στο eadeies.gov.gr

2. Υποβολή προέγκρισης (προαιρετικά)

3. Ανάρτηση μελετών & δικαιολογητικών

4. Έλεγχος προϋπολογισμού – έκδοση άδειας

Χρόνος έκδοσης: έως 5 εργάσιμες, εφόσον δεν απαιτούνται εγκρίσεις.

Ν.4495/2017, Ν.5184/2025, e-Άδειες.

• Τι ισχύει για τις περιοχές εκτός σχεδίου το 2025;

Απάντηση:
Με το Π.Δ. 194/2025, τροποποιείται η δόμηση σε μικρούς οικισμούς και εκτός σχεδίου. Δικαιώματα δόμησης διατηρούνται μόνο σε άρτια κατά παρέκκλιση γήπεδα έως 31.12.2026.

ΝΟΚ, Π.Δ. 194/2025, άρθρο 6.

• Πότε μια άδεια ανακαλείται;

Απάντηση:
Σε περίπτωση καταγγελίας με αποδείξεις, παράβασης των όρων ή παραποίησης μελετών, η άδεια ανακαλείται με απόφαση της ΥΔΟΜ ή/και με απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή ΣΥΠΟΘΑ.

Ν. 4495/2017, άρθρο 5, ν. 5184/2025 (ανακλήσεις & προσφυγές).

• Πώς γίνεται η προσφυγή κατά οικοδομικής άδειας;

Απάντηση:
Οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον (π.χ. όμορος ιδιοκτήτης) μπορεί:

• Να καταθέσει προσφυγή εντός 30 ημερών στην ΥΔΟΜ,

• Να ζητήσει προσωρινή αναστολή (αν υφίσταται βλάβη),

• Εν συνεχεία, να προσφύγει στο Διοικητικό Εφετείο.

Βάσει άρθρου 29 Ν.4495/2017 & Π.Δ. 94/2020.

• Τι ισχύει για την ενεργειακή απόδοση (ΚΕΝΑΚ 2025);

Απάντηση:
Κάθε νέα ή ριζικά ανακαινιζόμενη κατασκευή υποχρεούται σε ενεργειακή μελέτη με βάση τον ΚΕΝΑΚ 2025, ο οποίος επιβάλλει χρήση ΑΠΕ σε ποσοστό τουλάχιστον 30%, θερμομόνωση και ΖΝΧ από ήλιο.

ΦΕΚ Β’ 87/2025 – ΚΕΝΑΚ 2025, ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/52300.

• Υπάρχει χρηματοδότηση για έργα μέσω ΕΣΠΑ;

Απάντηση:
Ναι! Στην Περιφέρεια Αττικής για το 2025-2026 προβλέπονται επιδοτήσεις έως 65% για μικρές επιχειρήσεις (π.χ. τεχνικά γραφεία, τουριστικά καταλύματα) για:

• Κτιριακές αναβαθμίσεις (ενεργειακές, στατικές),

• Ανακαίνιση υποδομών & εξοπλισμό,

• Λογισμικά BIM & ψηφιοποίηση φακέλων.

Πηγή: Πρόγραμμα ΕΣΠΑ 2021–2027 – Περιφέρεια Αττικής / ΟΠΣΚΕ.

Παράδειγμα Εφαρμογής:

Έστω ο κ. Παπαδόπουλος θέλει να ανεγείρει διώροφη κατοικία σε εκτός σχεδίου γήπεδο 4.500τ.μ. με πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημοτικό δρόμο.
Υποχρεούται σε:

• Έγκριση δόμησης μέσω e-Άδειες με πλήρεις μελέτες,

• Μελέτη προσβασιμότητας και ενεργειακής απόδοσης,

• Απόδειξη πρόσοψης (ΦΕΚ αναγνώρισης δημοτικής οδού),

• Τήρηση Π.Δ. 194/2025 (εφόσον η κατά παρέκκλιση αρτιότητα ισχύει).

Συμπερασματικά:

Η έκδοση οικοδομικής άδειας το 2025 αποτελεί μια διαδικασία ψηφιακά οριοθετημένη αλλά τεχνικά απαιτητική. Η γνώση του θεσμικού πλαισίου, η έγκαιρη προετοιμασία και η σωστή καθοδήγηση από εξειδικευμένους μηχανικούς είναι απαραίτητα όπλα.

Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να συμβουλευτείτε την επίσημη πύλη του e-Άδειες (www.eadeies.gov.gr) ή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.

---

Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός, και η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός

View full Άρθρου

Ιδιαίτερα χρήσιμη η ταξινόμηση των συναδέρφων για τα απαιτούμενα στις Οικοδομικές άδειες.

Συνιστώ και την αξιοποίηση πλατφόρμας από το ΥΠΕΚΑ εδώ

και που παρουσιάζει το άρθρο μας