Έρχεται καραμπόλα για αυθαίρετα, ταυτότητα κτιρίου, μεταβιβάσεις και κληρονομιές

Σε συνέχεια  των μεγάλων εμπλοκών και εκκρεμοτήτων με το ΝΟΚ και την εκτός σχεδίου δόμηση, έρχεται νέα μεγάλη καραμπόλα από το τέλος του 2025  και στις αρχές του 2026 για αυθαίρετα, ταυτότητα κτιρίου, μεταβιβάσεις ακινήτων, κληρονομιές, για ακίνητα τραπεζών και του δημοσίου αλλά και την αποκατάσταση ζημιών σε κτίρια από φυσικές καταστροφές σε όλη τη χώρα, με μεγάλες συνέπειες στις κατασκευές, την κτηματαγορά και την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών.

-«Δεν μπορεί να υπάρξει Ηλεκτρονική Ταυτότητα, χωρίς ενεργό και λειτουργικό πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων», τόνισε χαρακτηριστικά η Ευτυχία Μπάρλου γενική γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδος, κατά την ομιλία της  στην 28η ετήσια Συγκέντρωση – Ημερίδα που διοργάνωσαν η ΠΟΜΙΔΑ και η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Αχαΐας στην Πάτρα, παρουσιάζοντας με ξεκάθαρο και ολοκληρωμένο τρόπο τα αδιέξοδα που προκύπτουν από προθεσμίες και τεχνικές απαιτήσεις της πολεοδομικής νομοθεσίας και έχουν σοβαρό αντίκτυπο στην ακίνητη περιουσία αλλά και τις λύσεις που πρέπει να εφαρμοστούν.

Κεντρικός ο ρόλος του μηχανικού για το «ξεκαθάρισμα» της εικόνας του κάθε ακινήτου 

Οι επισημάνσεις και οι προτάσεις, που παρουσίασε κατά την ομιλία της  η Ευτυχία Μπάρλου, τονίζοντας ότι:

◊ «η σωστή προσπάθεια που κάνει σήμερα το κράτος, ώστε  η εικόνα κάθε ακινήτου να είναι η ίδια παντού: στα Συμβόλαια, στο Κτηματολόγιο, στην Πολεοδομία και στην Οικοδομική Άδεια, στην Εφορεία, στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα, έρχεται αντιμέτωπη με  παθογένειες δεκαετιών».  Και τον κεντρικό ρόλο ευθύνης του μηχανικού, τονίζοντας ότι:

◊ «μέσα από το νέο πλέγμα ηλεκτρονικών πλατφορμών, το βάρος του ελέγχου και του «ξεκαθαρίσματος» της εικόνας του ακινήτου πέφτει κυρίως στον μηχανικό»,

βρέθηκαν στο επίκεντρο των εργασιών του συνεδρίου της ΠΟΜΙΔΑ, που έγινε με την συμμετοχή από την κυβέρνηση  του υφυπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, βουλευτών, εκπροσώπων των διοικήσεων δικηγορικών, συμβολαιογραφικών, τεχνικών φορέων και πολλών ιδιοκτητών ακινήτων.

Από την πλευρά του ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς και συντονιστής της εκδήλωσης, τόνισε την απόλυτη συμφωνία της ΠΟΜΙΔΑ, με τις θέσεις που ανέπτυξε η  γενική γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας.

Aν δεν δοθεί άμεσα λύση για τις υπαγωγές αυθαιρέτων, ενώ η προθεσμία για τις κατηγορίες 1 έως 4 λήγει στις 31 Μαρτίου 2026 και  δεν αντιμετωπιστεί το θέμα των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, θα παγώσουν χιλιάδες μεταβιβάσεις και κληρονομιές και η αγορά των κατασκευών και των ακινήτων τόνισε η Ευτυχία ΜΜπάρλου, γενική γραμματέας ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ.

«Χωρίς δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών, δεν θα συντάσσεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα, δεν θα υπάρχει μεταβίβαση, δεν θα λειτουργεί η αγορά, άρα εγκλωβίζεται η περιουσία»

Η σωστή προσπάθεια που κάνει το κράτος για την πλήρη, ψηφιακή και αξιόπιστη καταγραφή των ακινήτων, ώστε «το ακίνητο αποτυπώνεται πλέον «ξεκαθαρισμένο» οριστικά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα, η οποία θεσμοθετήθηκε με τις σημερινές απαιτήσεις το 2017»,  έρχεται αντιμέτωπη με παθογένειες του παρελθόντος αλλά και ασφυκτικές προθεσμίες που θέτει η πολεοδομική νομοθεσία, οι οποίες λήγουν το αμέσως προσεχές διάστημα αφήνοντας ανοιχτά μεγάλα προβλήματα και εκκρεμότητες,  είπε η Ευτυχία Μπάρλου και υπογράμμισε ότι:

-«Χωρίς δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών, δεν θα συντάσσεται Ηλεκτρονική Ταυτότητα, δεν θα υπάρχει μεταβίβαση, δεν θα λειτουργεί η αγορά, άρα εγκλωβίζεται η περιουσία».

«Σχεδόν κανένα ακίνητο δεν ταυτίζεται πλήρως με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής του άδειας ή με τα συμβόλαια του», τόνισε η κα Μπάρλου αναφερόμενη στα αποτελέσματα της εφαρμογής της ταυτότητας κτιρίου και της σχετικής εμπειρίας των μηχανικών, εξηγώντας  ότι:

-«Για να λειτουργήσει πραγματικά το νέο σύστημα καταγραφής των ακινήτων, πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι πρόκειται για ένα ξεκαθάρισμα που γίνεται πρώτη φορά στα ελληνικά δεδομένα και αφορά έναν κτιριακό όγκο, που έχει κατασκευαστεί με διαφορετικές συνθήκες πολιτικές, νομοθετικές, οικονομικές, κατασκευαστικές, σε ένα χρονικό διάστημα περίπου 70 ετών», αναφερόμενη  σε όλα τα κτίρια μετά το 1955.

Οι ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν μικρές και μεγάλες αυθαιρεσίες, που έγιναν από εργολάβους πολυκατοικιών στο παρελθόν και δεν μπορούν σήμερα να μεταβιβάσουν το ακίνητο τους

«Αναδεικνύονται λοιπόν παθογένειες δεκαετιών και απαιτείται ρεαλισμός – υπομονή – και νομοθετική ευελιξία για να δοθούν λύσεις σε:

◊ λάθη που έχουν γίνει στο παρελθόν από ιδιοκτήτες, επαγγελματίες και υπηρεσίες,

◊ λάθη από αντιφατική και πολύπλοκη νομοθεσία που υπήρχε και συνεχίζει να υπάρχει,

◊ λάθη από συνεχείς αλλαγές που συχνά δημιουργούν περισσότερη ανασφάλεια παρά λύσεις,

και συνδυασμοί όλων των παραπάνω που παράγουν πρωτοφανή πολυπλοκότητα», είπε η ομιλήτρια, τονίζοντας ότι:

-«Δεν μπορεί να υπάρξει Ηλεκτρονική Ταυτότητα, χωρίς ενεργό και λειτουργικό πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων»,  εξηγώντας ότι ακριβώς σε αυτή τη διάσταση προκύπτει κρίσιμο ζήτημα:

«Και αυτό γιατί πέρα από τις αυθαιρεσίες που έγιναν εν γνώσει των ιδιοκτητών, υπάρχουν μικρές και μεγάλες αυθαιρεσίες που έγιναν από εργολάβους πολυκατοικιών στο πέρας των δεκαετιών, που έγιναν λόγω ασαφειών της νομοθεσίας και άρα παρερμηνείας αυτής, και άρα οι σημερινοί ιδιοκτήτες δεν γνώριζαν και δεν μπορούσαν να γνωρίζουν ότι υπάρχουν στο ακίνητο τους. Το ανακαλύπτουν όταν με αφορμή μια μεταβίβαση οδηγούνται στην διαδικασία έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας».

Γιατί χρειάζεται μόνιμο πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων σε συνδυασμό με την ταυτότητα κτιρίου

«Ο Ν. 4495/2017 στο τμήμα του περί τακτοποιήσεως αυθαιρεσιών πρέπει να παραμείνει ανοιχτός. Οι τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών με τον Ν. 4495/2017 προβλέπεται να λήξει 31 Μάρτιου 2026. Αυτό δεν είναι ούτε ρεαλιστικό ούτε λειτουργικό», τόνισε η γενική γραμματέας του ΤΕΕ Δυτική Ελλάδας σημειώνοντας ότι:

«Από τη στιγμή που η Πολιτεία κάποτε αποφάσισε ότι οι αυθαιρεσίες προ του 2011 μπορούν να τακτοποιηθούν, είναι αυτονόητο πως αυτό πρέπει να ισχύει για όλους, χωρίς χρονικές εξαιρέσεις και χρονικούς περιορισμούς στις δηλώσεις αυτών των αυθαιρεσιών. Γιατί σύμφωνα με το Σύνταγμα, όλοι οι πολίτες πρέπει να είναι ίσοι απέναντι στον νόμο». Η ίδια υπογράμμισε ότι:

Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας έχει καταθέσει επίσημη πρόταση προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας ζητώντας:  Να καταστεί ο Ν. 4495/2017 μόνιμο πλαίσιο τακτοποίησης αυθαιρέτων, σε πλήρη εξάρτηση με την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας κάθε ακινήτου – όποτε απαιτηθεί χρονικά να γίνει αυτή. Δηλαδή ένα διαρκές, σταθερό σύστημα που ενεργοποιείται αυτομάτως όταν χρειάζεται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου».

Η εκρεμμότητα της κατηγορία αυθαιρέτων 5 τινάζει στον αέρα κληρονομιές, πλειστηριασμούς, leasing, ακίνητα ΕΤΑΔ και περιοχές έκτακτης ανάγκης

Στο συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ έγιναν ανακοινώσεις  για το στεγαστικό, το νέο φορολογικό πλαίσιο που ψηφίστηκε πρόσφατα και θα τεθεί σε εφαρμογή το 2026, τις μισθώσεις και νέο πρόγραμμα για ενεργειακή  αναβάθμιση ακινήτων. 

Aπευθυνόμενη προς το ακροατήριο της εκδήλωσης της ΠΟΜΙΔΑ και ιδιαίτερα προς τους παριστάμενους  εκπροσώπους των ιδιοκτητών ακινήτων συμβολαιογράφων, δικηγόρων και παραγόντων της κτηματαγοράς, η Ευτυχία Μπάρλου προσγείωσε το κλίμα ευφορίας για τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων στις δυσκολίες της πραγματικότητας, τονίζοντας ότι αν δεν δοθεί άμεσα λύση για τις υπαγωγές αυθαιρέτων, ενώ η προθεσμία για τις κατηγορίες 1 έως 4 λήγει στις 31 Μαρτίου 2026 και ιδιαίτερα δεν αντιμετωπιστεί το θέμα των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 θα παγώσουν χιλιάδες μεταβιβάσεις και κληρονομιές και η αγορά των κατασκευών και των ακινήτων.

Ειδικότερα για την  Κατηγορία 5, δηλαδή ακίνητα με μεγάλες αυθαιρεσίες, η οποία καταργήθηκε το 2020, η κα Μπάρλου έθεσε τα ερωτήματα:

-«Γιατί, ενώ επιτράπηκε η τακτοποίησή αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, έως το 2020, ξαφνικά διεκόπη;

-Γιατί για άλλη μια φορά η Πολιτεία διαχειρίζεται πολίτες με δύο μέτρα και δύο σταθμά;»

Εξηγώντας όπως είπε «κάτι πολύ σημαντικό: ότι μετά το 2020 παρέμειναν μόνο πέντε ειδικές κατηγορίες ακινήτων που μπορούν να υπαχθούν ως κατηγορία 5, στον Ν4495/2017 και αυτή η δυνατότητα ισχύει έως 31/12/2025 και αφορούν ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιές, πλειστηριασμούς, leasing, Ε.Τ.Α.Δ ΑΕ, περιοχές έκτακτης ανάγκης». Και τόνισε ότι:

-«Και αυτή η προθεσμία λήγει σε ένα μήνα, χωρίς πρόβλεψη παράτασης μέχρι στιγμής».

«Άρα είναι απολύτως αναγκαίο αφενός να δοθεί τώρα παράταση, αφετέρου να γίνει η δυνατότητα τακτοποίησης κληρονομούμενων ακινήτων μόνιμη γιατί καθώς γνωρίζουμε στην αποδοχή κληρονομιάς δεν απαιτείται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου, οπότε ο κληρονόμος δεν μπαίνει σε διαδικασία διερεύνησης τυχόν αυθαιρεσιών στο ακίνητο με τον μηχανικό του και όταν μετά από χρόνια ίσως – και αφού έχει πληρώσει όλους τους φόρους, θα πάει να το μεταβιβάσει θα ανακαλύψει ότι κληρονόμησε ακίνητο κατηγορίας 5 και τότε δυστυχώς για αυτόν ο μόνος δρόμος θα είναι η κατεδάφιση», είπε η ομιλήτρια.

«Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας έχει προτείνει προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας την επαναφορά  της Κατηγορίας 5 για όλα τα αυθαίρετα προ του 2011, με αυστηρά κριτήρια και πλήρη διαφάνεια», τόνισε η ίδια.

ΝΟΚ & Εκτός Σχεδίου Δόμηση: «δεν μπορεί να  χάνεται η αξία της  περιουσία των πολιτών από  νομικά λάθη του κράτους, χωρίς οικονομική αποζημίωση»

«Οι δύο μεγάλες κατηγορίες που επηρεάζουν άμεσα την αξία και την αξιοποίηση της περιουσίας  βάλλονται συχνά από αποφάσεις αντισυνταγματικότητας» είπε η γενική γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας αναφερόμενη στα θέματα του ΝΟΚ και της εκτός σχεδίου δόμησης.

«Οι πολίτες δεν μπορούν να βλέπουν να  χάνεται η αξία της  περιουσία τους από νομικά λάθη του κράτους και να μην προβλέπεται οικονομική αποζημίωση» τόνισε η ομιλήτρια για το πάγωμα που έχει επέλθει σε χιλιάδες ιδιοκτησίες στην εκτός σχεδίου δόμηση σημειώνοντας ότι:

«Συχνά, όταν το ΣτΕ κρίνει έναν πολεοδομικό νόμο αντισυνταγματικό με γνώμονα την προστασία του περιβάλλοντος και μπλοκάρονται διαδικασίες που λειτουργούσαν για χρόνια, τελικά δεν προστατεύεται συνταγματικώς η περιουσία του πολίτη και οι πολίτες δεν αντιμετωπίζονται ως ίσοι απέναντι στους νόμους –  γιατί κάποιοι έχουν ήδη ωφεληθεί και κάποιοι έχουν ήδη ζημιωθεί».

Ανάφερε ως  χαρακτηριστικό παράδειγμα ότι:

«Οικόπεδα με πρόσοψη σε υφιστάμενο δρόμο και άρα μέχρι κάποια στιγμή νομίμως οικοδομήσιμα χάνουν ξαφνικά αυτή τη δυνατότητα επειδή τίθεται από το ΣτΕ ως κριτήριο οι δρόμοι να είναι υφιστάμενοι προ του 1923 ή προ του 1985. Αυτό δημιουργεί αίσθημα παραλόγου, διότι επιστρέφουμε 100 χρόνια πίσω – σε μια εποχή χωρίς τις σημερινές δομές, χωρίς οργάνωση και χωρίς καμία σχέση με τις σύγχρονες πόλεις και οικισμούς».

«Ο ΝΟΚ (Ν4067/2012) χρειάζεται σταθερότητα, όχι συνεχείς αλλαγές και σίγουρα όχι αντισυνταγματικές διατάξεις», τόνισε η Ευτυχία Μπάρλα σημειώνοντας σχετικά:
-«Έχουμε ενημέρωση ότι το υπουργείο ετοιμάζει νέο Οικοδομικό Κανονισμό. Θεωρούμε ότι δεν πρέπει να υπάρχουν οριζόντιες περικοπές στα λεγόμενα μπόνους δόμησης και σίγουρα όχι σε περιπτώσεις χώρων με βοηθητικές χρήσεις που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου – από τον πολεοδόμο – όγκου και ύψους και άρα η εσωτερική καθ’ ύψος διαρρύθμιση δεν βλάπτει το εξωτερικό περιβάλλον – αντίθετα ωφελεί τον κάθε πολίτη που οικοδομεί,  ιδιαίτερα στις χρήσεις κατοικίας, σε μια χώρα που αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση, ακρίβεια και μεγάλο δημογραφικό πρόβλημα το οποίο είναι σίγουρα συναρτημένο με τις δυνατότητες στέγασης μιας οικογένειας.

Άρα αυτά τα μπόνους δόμησης πρέπει να αποδίδονται χωρίς περίπλοκες συνταγματικές ή νομολογιακές ερμηνείες».

Τι θα γίνει με την προθεσμία για την ταυτότητα κτιρίου

Σε διαλογική συζήτηση που είχε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ με τη γενική γραμματέα του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας,  αφού τη συνεχάρη και τόνισε την απόλυτη συμφωνία του με τα όσα ανέφερε στην ομιλία της  ο κος Παραδιάς  έθεσε και το θέμα της προθεσμίας που υπάρχει για χιλιάδες ιδιοκτήτες κτιρίων, οι οποίοι ενδεχομένως χωρίς να το γνωρίζουν αφού δεν έχει γίνει επίσημη ανακοίνωση, οφείλουν να έχουν ολοκληρώσει την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου για επτά κατηγορίες κτιρίων, αλλιώς κινδυνεύουν με πρόστιμο έως και το 10% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου τους.

-«Πρέπει να δοθεί παράταση και για την ταυτότητα κτιρίου», είπε ο κος Παραδιάς διακινδυνεύοντας την πρόβλεψη ότι: 

«Αυτή η παράταση είναι που θα δοθεί, διότι προβλέπει παράλληλα με τα ιδιωτικά ταυτότητα κτιρίου και για τα κτίρια του δημοσίου. Και το δημόσιο μέχρι τώρα, δεν έχει κάνει τίποτα για αυτή την υποχρέωση του».

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr