Αντιπαροχή και έκπτωση εργολάβου: Τι αποζημίωση δικαιούται ο οικοπεδούχος

Σε μια αντιπαροχή του 2007 στον δυτικό Πειραιά, οι δύο πολυκατοικίες έπρεπε να παραδοθούν το 2011. Δεκαπέντε χρόνια μετά παραμένουν ημιτελείς, χωρίς ανελκυστήρες και χωρίς ρεύμα και νερό. Με την απόφαση 722/2026, που δημοσιεύθηκε στις 9 Νοεμβρίου, το Μονομελές Εφετείο Πειραιά υποχρέωσε την εργολήπτρια κοινοπραξία και τα δύο μέλη της να πληρώσουν σε έναν από τους οικοπεδούχους 99.120 ευρώ. Είναι τα ενοίκια που έχασε επί επτά χρόνια, επειδή ο εργολάβος, αφού κηρύχθηκε έκπτωτος, δεν αποχώρησε από τα ακίνητα.

Η απόφαση αξίζει προσεκτική ανάγνωση από όποιον υπογράφει ή συντάσσει εργολαβικό αντιπαροχής, γιατί δείχνει πού κρίνεται τελικά μια τέτοια διαφορά. Ο οικοπεδούχος δικαιώθηκε για τα χαμένα ενοίκια, όχι όμως για την ποινική ρήτρα των 60.000 ευρώ που επίσης ζητούσε.

Πώς έφτασε η υπόθεση στο Εφετείο;

Δύο ξαδέρφια, συνιδιοκτήτες κατά το ήμισυ δύο οικοπέδων 242 και 152 τ.μ., υπέγραψαν τον Φεβρουάριο του 2007 εργολαβικά για μία πολυκατοικία σε κάθε οικόπεδο. Ο εργολάβος, μια κοινοπραξία, είχε 24 μήνες από την έκδοση κάθε οικοδομικής άδειας για να παραδώσει τα διαμερίσματα της αντιπαροχής «με το κλειδί στο χέρι». Οι άδειες εκδόθηκαν το 2009, οπότε οι προθεσμίες έληγαν τον Μάρτιο και τον Ιούλιο του 2011.

Τα κτίρια δεν ολοκληρώθηκαν. Τον Ιανουάριο του 2016 οι οικοπεδούχοι κήρυξαν την κοινοπραξία έκπτωτη, όπως τους επέτρεπε το εργολαβικό σε καθυστέρηση πάνω από έξι μήνες. Σύμφωνα με τη σύμβαση, ο εργολάβος όφειλε τότε να αφήσει το έργο και να παραδώσει άδειες, σχέδια, υλικά και κλειδιά. Αντί γι’ αυτό παρέμεινε στα ακίνητα και δεν επέτρεπε στους οικοπεδούχους να μπουν.

Ακολούθησαν χρόνια δικαστηρίων. Η αγωγή νομής των οικοπεδούχων έγινε δεκτή το 2018 και η απόφαση έγινε αμετάκλητη το 2021, όταν ο Άρειος Πάγος απέρριψε την αναίρεση. Το 2023 ο ένας από τους δύο κατέθεσε νέα αγωγή για αποζημίωση. Πρωτόδικα απορρίφθηκε επειδή δεν εμφανίστηκε στη δίκη. Το Εφετείο εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, κράτησε την υπόθεση και την εξέτασε από την αρχή.

«Λήξη» ή «λήψη» της άδειας: γιατί μετράει ένα γράμμα;

Η βασική άμυνα του εργολάβου βασίστηκε σε ένα τυπογραφικό λάθος. Και στα δύο εργολαβικά, το άρθρο για τις προθεσμίες έγραφε ότι τα 24 μήνες μετράνε από τη λήξη της οικοδομικής άδειας και όχι από τη λήψη της. Με αυτή την ανάγνωση ο εργολάβος δεν θα ήταν ποτέ εκπρόθεσμος, γιατί οι άδειες παρατείνονται και αναθεωρούνται.

Το λάθος αποκτά και ποινικό σκέλος. Χρόνια μετά την υπογραφή, η συμβολαιογράφος που είχε συντάξει τα συμβόλαια άλλαξε με μελάνι το «ξ» σε «ψ» πάνω στα πρωτότυπα, χωρίς να ενημερώσει τον εργολάβο. Εκείνος υπέβαλε μήνυση. Το 2025 το Τριμελές Εφετείο Κακουργημάτων Αθηνών αθώωσε τον συνιδιοκτήτη που είχε κατηγορηθεί και έπαυσε λόγω παραγραφής τη δίωξη κατά της συμβολαιογράφου. Το ποινικό δικαστήριο σημείωσε ότι η διόρθωση έγινε για να αποτυπωθεί η πραγματική συμφωνία. Σημείωσε όμως επίσης ότι η συμβολαιογράφος δεν έπρεπε να επέμβει στα έγγραφα, αλλά να συστήσει δικαστική ερμηνεία των συμβάσεων.

Το πολιτικό Εφετείο κατέληξε στο ίδιο συμπέρασμα. Η προθεσμία από τη λήξη της άδειας δεν έχει επιχειρηματική λογική. Επιπλέον θα σήμαινε δύο χρόνια οικοδομικές εργασίες χωρίς άδεια, δηλαδή πολεοδομικές παραβάσεις με διοικητικές και ποινικές κυρώσεις. Ενισχυτικό στοιχείο ήταν ότι ο ίδιος ο εργολάβος είχε πουλήσει διαμέρισμα στη μία πολυκατοικία με παράδοση τον Ιανουάριο του 2011, πολύ κοντά στις προθεσμίες που μετρούν από την έκδοση της άδειας.

Ποιες άλλες άμυνες του εργολάβου απορρίφθηκαν;

Η κοινοπραξία υποστήριξε ότι δεν ήταν υπερήμερη, επειδή οι οικοπεδούχοι δεν εκπλήρωσαν τις δικές τους υποχρεώσεις:

• δεν κατέβαλαν το μερίδιό τους στα έξοδα σύνδεσης με ΔΕΗ και ΕΥΔΑΠ,

• δεν πλήρωσαν τον ΦΠΑ της αντιπαροχής,

• δεν της μεταβίβασαν τα ποσοστά οικοπέδου που αντιστοιχούσαν στις εργασίες που είχαν γίνει.

Το δικαστήριο απέρριψε και τους τρεις ισχυρισμούς:

• Τα εξώδικα για συνδέσεις και ΦΠΑ είχαν σταλεί μόνο στον άλλο οικοπεδούχο και όχι σε αυτόν που έκανε την αγωγή.

• Ο ΦΠΑ, κατά το εργολαβικό, οφειλόταν ταυτόχρονα με την παράδοση αποπερατωμένων διαμερισμάτων, όχι νωρίτερα.

• Για τα ποσοστά οικοπέδου δεν αποδείχθηκε καμία πρόσκληση με τη διαδικασία που προέβλεπε η σύμβαση.

Αποφασιστικό ήταν ένα έγγραφο της ΥΔΟΜ μετά από αυτοψία το 2017. Βεβαίωνε ότι οι οικοδομές δεν μπορούσαν να συνδεθούν με τα δίκτυα, επειδή έλειπαν η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, οι θέσεις στάθμευσης, η ύδρευση, η αποχέτευση, η θέρμανση, οι ανελκυστήρες και το φυσικό αέριο.

Απορρίφθηκε και η ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος. Ο εργολάβος την είχε στηρίξει στην επένδυση άνω των 2 εκατ. ευρώ και στο ότι η αγωγή ήρθε επτά χρόνια μετά την έκπτωση. Κατά το δικαστήριο, η καθυστέρηση και η μεγάλη ζημία του εργολάβου δεν αρκούν από μόνες τους για κατάχρηση.

Γιατί κέρδισε τα ενοίκια αλλά όχι την ποινική ρήτρα;

Εδώ βρίσκεται το πιο χρήσιμο δίδαγμα για όσους συντάσσουν εργολαβικά.

Η ρήτρα των 30.000 ευρώ ανά οικοδομή δεν κατέπιπτε απλώς με την καθυστέρηση ή την έκπτωση. Ενεργοποιούνταν μόνο αν ο εργολάβος, μετά την έκπτωση, δεν παρέδιδε αμέσως την άδεια, τα σχέδια και τις μελέτες, ώστε να συνεχίσει άλλος το έργο. Η αγωγή στηριζόταν στην καθυστέρηση και δεν ανέφερε αυτό το στοιχείο, γι’ αυτό το αίτημα κρίθηκε αόριστο και απορρίφθηκε.

Και τα ενοίκια δεν επιδικάστηκαν με βάση τη σύμβαση. Αφού ο οικοπεδούχος υπαναχώρησε κηρύσσοντας τον εργολάβο έκπτωτο, για τη συμβατική καθυστέρηση δικαιούται μόνο «εύλογη» αποζημίωση, κατ’ αναλογία του άρθρου 387 ΑΚ, και όχι πλήρη. Η αποζημίωση πέρασε ως αδικοπραξία. Ο εργολάβος έμεινε στα ακίνητα χωρίς κανένα δικαίωμα και απέκλεισε τον οικοπεδούχο, και αυτό είναι προσβολή νομής που προστατεύεται απευθείας από τον νόμο, ανεξάρτητα από τη σύμβαση.

Το ποσό υπολογίστηκε από τη συνήθη μισθωτική αξία νεόδμητων ακινήτων στην περιοχή, για 84 μήνες (Ιανουάριος 2016 έως Ιανουάριος 2023):

Το σύνολο είναι 99.120 ευρώ, με τόκο από την επίδοση της αγωγής. Το δικαστήριο δεν ζήτησε απόδειξη ότι ο οικοπεδούχος είχε κάνει ενέργειες για να νοικιάσει τα ακίνητα, αφού δεν τα παρέλαβε ποτέ. Για την παραγραφή διευκρίνισε ότι η προθεσμία ενός έτους του άρθρου 992 ΑΚ αφορά μόνο την αγωγή νομής. Η αξίωση αποζημίωσης από αδικοπραξία έχει πενταετή παραγραφή.

Τι να προσέξουν οικοπεδούχοι και κατασκευαστές;

Στη σύνταξη του εργολαβικού

• Αφετηρία προθεσμιών χωρίς περιθώριο παρερμηνείας. «Από την ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας», και ο έλεγχος του τελικού κειμένου πριν από την υπογραφή, όχι μετά. Αν βρεθεί λάθος αργότερα, διορθώνεται με νέα πράξη που υπογράφουν όλοι ή με δικαστική ερμηνεία. Ποτέ με επέμβαση στο πρωτότυπο.

• Ποινική ρήτρα που ενεργοποιείται από την καθυστέρηση ή την έκπτωση, όχι μόνο από μια παρεπόμενη υποχρέωση. Και η αγωγή πρέπει να επικαλείται ακριβώς το γεγονός που προβλέπει ο όρος.

• Ρήτρα έκπτωσης με συγκεκριμένη διαδικασία: προθεσμία αποχώρησης, παράδοση εγγράφων και κλειδιών, και ρητή πρόβλεψη για αποζημίωση από τη χρήση μετά την έκπτωση.

Κατά την εκτέλεση και τη διαφορά

• Τεκμηρίωση της κατάστασης του έργου. Το έγγραφο της ΥΔΟΜ μετά από αυτοψία έκρινε ουσιαστικά την υπόθεση. Ένα δεύτερο έγγραφο της ΥΔΟΜ, του 2025, δεν λήφθηκε υπόψη γιατί κατατέθηκε εκπρόθεσμα.

• Για τον κατασκευαστή: αν ο οικοπεδούχος οφείλει ΦΠΑ, έξοδα σύνδεσης ή μεταβίβαση ποσοστών, χρειάζεται τυπική όχληση προς κάθε οικοπεδούχο χωριστά και με τη διαδικασία της σύμβασης. Η απλή άρνηση παράδοσης δεν προστατεύει από την υπερημερία.

Προκλήσεις

Η απόφαση δεν τελειώνει τις πολυκατοικίες. Οι οικοπεδούχοι πρέπει ακόμη να ολοκληρώσουν το έργο με άλλο συνεργείο. Πρώτα όμως πρέπει να μπουν στα ακίνητα, και μετά να χρηματοδοτήσουν τις εργασίες, κάτι που το εργολαβικό προβλέπει με πώληση των αδιάθετων ιδιοκτησιών. Η διαφορά κρατά από το 2016 και πέρασε από πολιτικά και ποινικά δικαστήρια όλων των βαθμών, ενώ τα κτίρια φθείρονται. Η απόφαση είναι Μονομελούς Εφετείου, οπότε μπορεί να ασκηθεί αναίρεση. Αφορά επίσης μόνο τον έναν από τους δύο συνιδιοκτήτες. Τέλος, η διάκριση συμβατικής και αδικοπρακτικής αποζημίωσης μετά την έκπτωση δεν είναι αυτονόητη για τον μη νομικό, και ένα λάθος στη θεμελίωση της αγωγής μπορεί να κοστίσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ, όπως φάνηκε με την ποινική ρήτρα.

Η ουσία της είδησης

Το Εφετείο Πειραιά επιδίκασε 99.120 ευρώ σε οικοπεδούχο για τα ενοίκια που έχασε επειδή ο εργολάβος, αφού κηρύχθηκε έκπτωτος, συνέχισε να κρατά τις ημιτελείς πολυκατοικίες. Απέρριψε όμως την ποινική ρήτρα των 60.000 ευρώ, επειδή η αγωγή δεν επικαλέστηκε το γεγονός που την ενεργοποιούσε κατά το εργολαβικό.

πηγή news.b2green.gr

View full Άρθρου