Η πολεοδομική νομοθεσία αντιμετωπίζει την αυθαίρετη κατασκευή ως παράβαση που πρέπει να αρθεί. Η κατεδάφιση ή η αποκατάσταση της νόμιμης κατάστασης αποτελεί, καταρχήν, τη φυσική συνέπεια της αυθαίρετης δόμησης. Πρόκειται για μια αναγκαία αρχή, χωρίς την οποία οι οικοδομικοί κανονισμοί και ο πολεοδομικός σχεδιασμός θα έχαναν μεγάλο μέρος της αποτελεσματικότητάς τους.

Υπάρχει, ωστόσο, μια ιδιαίτερη κατηγορία αυθαίρετων κατασκευών που δημιουργεί ένα πρόβλημα το οποίο δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με πολεοδομικά κριτήρια. Πρόκειται για κατασκευές οι οποίες, μολονότι εκτελέστηκαν χωρίς την απαιτούμενη άδεια, συμμετέχουν πλέον στη μεταφορά των φορτίων ή επηρεάζουν ουσιωδώς τη σεισμική συμπεριφορά του κτιρίου.

Στις περιπτώσεις αυτές, η αφαίρεση της αυθαίρετης κατασκευής δεν συνεπάγεται απαραιτήτως την ασφαλή επαναφορά του κτιρίου στην αρχική του κατάσταση. Αντιθέτως, ενδέχεται να αποδυναμώσει τον φέροντα οργανισμό, να μεταβάλει δυσμενώς την κατανομή των σεισμικών δυνάμεων ή να δημιουργήσει κινδύνους κατά την εκτέλεση των εργασιών.

Το πρόβλημα είναι ουσιαστικό: μπορεί η αποκατάσταση της πολεοδομικής νομιμότητας να οδηγήσει σε μείωση της δομικής ασφάλειας;

Ως πολιτικός μηχανικός, θεωρώ ότι η απάντηση σε αυτό το ερώτημα πρέπει να προηγείται κάθε εντολής απομάκρυνσης κατασκευής που επηρεάζει τη στατική λειτουργία ενός κτιρίου.

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας, που κυρώθηκε με τον ν. 5306/2026, δεν περιλαμβάνει ειδική διαδικασία διατήρησης αυθαίρετου στοιχείου με αποκλειστικό κριτήριο την αποτροπή αποδεδειγμένης υποβάθμισης της δομικής ασφάλειας.

Τρεις περιπτώσεις που αναδεικνύουν το πρόβλημα

Η πρώτη περίπτωση αφορά μια αυθαίρετη αντισεισμική ενίσχυση.

Σε μια παλιά πολυκατοικία, ο ιδιοκτήτης προχωρεί σε ενίσχυση υποστυλωμάτων με μανδύες οπλισμένου σκυροδέματος, χωρίς προηγουμένως να έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια.

Από πολεοδομική άποψη, η επέμβαση είναι αυθαίρετη. Από τεχνική άποψη, όμως, μπορεί να έχει αυξήσει σημαντικά την αντοχή και την πλαστιμότητα των υποστυλωμάτων, βελτιώνοντας τη σεισμική συμπεριφορά του κτιρίου.

Εάν η εργασία πραγματοποιήθηκε μετά τις 30 Νοεμβρίου 2025, η γενική δυνατότητα έκδοσης άδειας νομιμοποίησης αποκλείεται από το άρθρο 438 παρ. 1 του Κώδικα, με την επιφύλαξη των περιοριστικά προβλεπόμενων εξαιρέσεων.

Έτσι, μια κατασκευή που ενδεχομένως προσφέρει ουσιαστική αντισεισμική προστασία μπορεί να αντιμετωπίζεται με κριτήριο αποκλειστικά τον αυθαίρετο χαρακτήρα της.

Η απομάκρυνση, ωστόσο, ενός μανδύα οπλισμένου σκυροδέματος δεν αποτελεί απλή οικοδομική εργασία. Απαιτεί εξειδικευμένο σχεδιασμό, καθώς η επέμβαση μπορεί να επηρεάσει το αρχικό υποστύλωμα, τις συνδέσεις του και τη συνολική φέρουσα ικανότητα του κτιρίου.

Δεν είναι τεχνικά εύλογο να απαιτείται η αφαίρεση μιας αποτελεσματικής αντισεισμικής ενίσχυσης χωρίς προηγούμενη εξέταση των συνεπειών της. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε αυθαίρετη ενίσχυση είναι ασφαλής. Σημαίνει ότι η ασφάλεια πρέπει να αποδεικνύεται με μελέτη και όχι να τεκμαίρεται ούτε υπέρ ούτε κατά της κατασκευής.

Η δεύτερη περίπτωση αφορά την αντικατάσταση ενός υποστυλώματος από μεταλλική δοκό.

Σε ισόγειο κατάστημα πολυκατοικίας έχει αφαιρεθεί, χωρίς άδεια, ένα υποστύλωμα προκειμένου να δημιουργηθεί μεγαλύτερος ενιαίος χώρος. Στη θέση του έχει τοποθετηθεί μεταλλική δοκός, η οποία παραλαμβάνει πλέον φορτία των υπερκείμενων ορόφων και τα μεταφέρει στα υπόλοιπα στοιχεία του φέροντος οργανισμού.

Η επέμβαση ενδέχεται να είναι εξαιρετικά σοβαρή από πλευράς στατικής λειτουργίας. Η κατασκευή, όμως, υπάρχει ήδη επί σειρά ετών και το κτίριο έχει προσαρμοστεί στη νέα διαδρομή μεταφοράς των φορτίων.

Η επαναφορά της αρχικής μορφής δεν επιτυγχάνεται με την απλή απομάκρυνση της δοκού και την κατασκευή ενός νέου υποστυλώματος. Το νέο στοιχείο δεν παραλαμβάνει αυτομάτως τα υφιστάμενα φορτία. Απαιτούνται ειδικές εργασίες προσωρινής υποστύλωσης, ελεγχόμενης μεταφοράς φορτίων και σύνδεσης των νέων στοιχείων με τον υφιστάμενο φορέα.

Πρόκειται για επεμβάσεις που μπορεί να εκτελούνται σε κατοικημένη πολυκατοικία, με όλες τις πρόσθετες απαιτήσεις προστασίας των ενοίκων και των γειτονικών ιδιοκτησιών.

Συνεπώς, το ζήτημα δεν περιορίζεται στο εάν πρέπει να αποκατασταθεί η αρχική κατάσταση. Περιλαμβάνει και το εάν η αποκατάσταση μπορεί να πραγματοποιηθεί με τεχνικά ασφαλή τρόπο, καθώς και ποια θα είναι η πραγματική στατική συμπεριφορά του κτιρίου μετά την ολοκλήρωσή της.

Η τρίτη περίπτωση αφορά το αυθαίρετο κλείσιμο μιας πιλοτής.

Σε πολυκατοικία ο αρχικά ανοιχτός ισόγειος χώρος έχει κλειστεί με τοιχοποιίες χωρίς άδεια. Οι τοιχοποιίες αυτές, αν και ενδέχεται να μην αποτελούν σχεδιασμένα στοιχεία του φέροντος οργανισμού, επηρεάζουν τη δυσκαμψία και τη σεισμική απόκριση του κτιρίου.

Η σημασία του ζητήματος έχει αναδειχθεί από την εμπειρία των ελληνικών σεισμών.

Κατά τον σεισμό της Αθήνας το 1999, σύμφωνα με δημοσιευμένα επιστημονικά στοιχεία, από τα 69 κτίρια οπλισμένου σκυροδέματος που κατέρρευσαν, τα 14 διέθεταν μαλακό όροφο.

Ο μαλακός όροφος χαρακτηρίζεται από σημαντικά μικρότερη πλευρική δυσκαμψία σε σχέση με τους υπόλοιπους ορόφους. Η ανοιχτή πιλοτή αποτελεί χαρακτηριστική περίπτωση στην οποία μπορεί να εμφανιστεί αυτή η μορφή στατικής μη κανονικότητας.

Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε κλείσιμο πιλοτής βελτιώνει την αντισεισμική συμπεριφορά. Η προσθήκη τοιχοποιιών μπορεί, υπό ορισμένες συνθήκες, να προκαλέσει ανεπιθύμητη στρεπτική απόκριση, τοπική καταπόνηση υποστυλωμάτων ή άλλες δυσμενείς επιδράσεις.

Εκείνο που προκύπτει είναι ότι η παρουσία ή η απουσία των τοιχοποιιών μπορεί να μεταβάλλει ουσιωδώς τη σεισμική συμπεριφορά του κτιρίου.

Επομένως, πριν από την κατεδάφιση των αυθαίρετων τοιχοποιιών πρέπει να εξετάζεται η επίδραση της αφαίρεσής τους στον συνολικό φορέα.

Το κενό της νομοθετικής αντιμετώπισης

Το άρθρο 315 παρ. 4 του Κώδικα προβλέπει διαδικασία αυτόματης έκδοσης έγκρισης εκτέλεσης εργασιών, μεταξύ άλλων για την κατεδάφιση ή αποκατάσταση κατασκευών που έχουν κριθεί οριστικά αυθαίρετες, κατόπιν ηλεκτρονικής υποβολής της τεχνικής έκθεσης και των απαιτούμενων δικαιολογητικών.

Η διαδικασία περιλαμβάνει συγκεκριμένες προϋποθέσεις και ανάληψη της επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό. Δεν προβλέπει, όμως, ως αυτοτελή και γενική προϋπόθεση, τη συγκριτική αποτίμηση της δομικής ασφάλειας πριν και μετά την αφαίρεση ενός αυθαίρετου στοιχείου.

Η διαφοροποίηση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε σχέση με άλλες προβλέψεις του ίδιου άρθρου.

Για την κατασκευή τζακιού σε κατοικία απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού. Για την ανακατασκευή στέγης προβλέπεται δήλωση στατικής επάρκειας από αρμόδιο μηχανικό.

Αντιθέτως, για την απομάκρυνση μιας αυθαίρετης κατασκευής που μπορεί να έχει ενταχθεί στη λειτουργία του φέροντος οργανισμού, δεν διατυπώνεται αντίστοιχη ειδική απαίτηση συγκριτικής αποτίμησης.

Η νομοθεσία, δηλαδή, αναγνωρίζει την ανάγκη στατικού ελέγχου για ορισμένες οικοδομικές εργασίες, χωρίς να αντιμετωπίζει με την ίδια σαφήνεια τις ιδιαίτερες συνέπειες που μπορεί να έχει η αφαίρεση ενός δομικά σημαντικού αυθαίρετου στοιχείου.

Στο πρόβλημα προστίθενται και οι προθεσμίες συμμόρφωσης.

Το άρθρο 425 προβλέπει δυνατότητα οικειοθελούς κατεδάφισης ή αποκατάστασης μέσα σε τριάντα εργάσιμες ημέρες από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας, με συγκεκριμένες ευνοϊκές συνέπειες ως προς τις διοικητικές κυρώσεις και τα πρόστιμα.

Όταν, όμως, η αυθαίρετη κατασκευή συμμετέχει στη στατική λειτουργία του κτιρίου, μπορεί να απαιτούνται αυτοψίες, διερευνητικές εργασίες, προσομοίωση του φορέα και εκπόνηση τεχνικής μελέτης.

Η προθεσμία αυτή δεν συνδέεται με την πολυπλοκότητα της απαιτούμενης τεχνικής αξιολόγησης.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης που επιδιώκει να εξακριβώσει προηγουμένως εάν η κατεδάφιση είναι ασφαλής μπορεί να βρεθεί σε δυσμενέστερη θέση από εκείνον που επιλέγει την ταχύτερη δυνατή απομάκρυνση.

Η ανάγκη συγκριτικής αποτίμησης της δομικής ασφάλειας

Το ζήτημα εξετάστηκε από κοινού με τον δικηγόρο Παναγιώτη Γαλάνη, στο πλαίσιο ειδικής μελέτης που αναλύει εννέα χαρακτηριστικές περιπτώσεις σύγκρουσης μεταξύ της αποκατάστασης της πολεοδομικής νομιμότητας και της διατήρησης της δομικής ασφάλειας.

Η βασική πρόταση συνίσταται στη θεσμοθέτηση ειδικής διαδικασίας τεχνικής αποτίμησης πριν από την απομάκρυνση αυθαίρετης κατασκευής που επηρεάζει τον φέροντα οργανισμό ή τη σεισμική απόκριση του κτιρίου.

Η αποτίμηση θα πρέπει να εξετάζει τρεις διαφορετικές καταστάσεις.

Πρώτον, την πραγματική κατάσταση του κτιρίου, όπως έχει διαμορφωθεί με την ύπαρξη του αυθαίρετου στοιχείου.

Δεύτερον, την κατάσταση που θα προκύψει μετά την αφαίρεσή του, χωρίς άλλες παρεμβάσεις.

Τρίτον, την κατάσταση που θα προκύψει μετά την αφαίρεση και την εκτέλεση των τεχνικά και νομικά επιτρεπτών εργασιών που μπορούν να αναπληρώσουν τη δομική του λειτουργία.

Με τη μέθοδο αυτή μπορεί να διαπιστωθεί εάν η κατεδάφιση επιφέρει πραγματική μείωση της ασφάλειας και εάν η μείωση μπορεί να αντιμετωπιστεί με άλλη νόμιμη τεχνική λύση.

Η αποτίμηση θα πρέπει να γίνεται με τις εφαρμοστέες κανονιστικές απαιτήσεις για τα υφιστάμενα κτίρια και με συνεκτίμηση των πραγματικών χαρακτηριστικών του φορέα.

Εάν αποδεικνύεται ότι η αφαίρεση προκαλεί ουσιώδη υποβάθμιση της δομικής ασφάλειας και ότι δεν υπάρχει τεχνικά εφικτή, νόμιμη επέμβαση που να εξασφαλίζει τον απαιτούμενο στόχο ασφάλειας, θα πρέπει να εξετάζεται η κατ’ εξαίρεση διατήρηση του συγκεκριμένου στοιχείου.

Η διατήρηση αυτή δεν θα αποτελεί αυτοδίκαιη συνέπεια της υποβολής μελέτης. Θα προϋποθέτει αιτιολογημένη διοικητική κρίση, ύστερα από τεχνικό έλεγχο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης ή κατάλληλα πιστοποιημένου ανεξάρτητου ελεγκτή.

Ειδικά στην περίπτωση αυθαίρετων αντισεισμικών ενισχύσεων, θα πρέπει να προβλέπεται δυνατότητα νομιμοποίησης κατόπιν τεχνικής αποτίμησης, εφόσον αποδεικνύεται η επάρκεια και η συμβατότητα της επέμβασης με τις εφαρμοστέες απαιτήσεις.

Παράλληλα, η έναρξη της διαδικασίας ελέγχου θα πρέπει να συνεπάγεται αναστολή των σχετικών προθεσμιών συμμόρφωσης μέχρι την έκδοση της διοικητικής απόφασης, ώστε η τεχνική διερεύνηση να μην αποβαίνει εις βάρος του ιδιοκτήτη.

Εξαίρεση για λόγους ασφάλειας και όχι γενική νομιμοποίηση

Μια τέτοια ρύθμιση δεν θα πρέπει να εκληφθεί ως γενική δυνατότητα διατήρησης αυθαιρέτων.

Η πρόταση στηρίζεται σε συγκεκριμένες και αυστηρές προϋποθέσεις. Η διατήρηση θα αφορά αποκλειστικά κατασκευές των οποίων η αφαίρεση αποδεδειγμένα δημιουργεί σοβαρό πρόβλημα δομικής ασφάλειας και μόνον κατά το μέρος που είναι αναγκαίο για την αντιμετώπισή του.

Το βάρος της τεχνικής απόδειξης και το κόστος της απαιτούμενης μελέτης θα ανήκουν στον ιδιοκτήτη. Η αυθαίρετη εκτέλεση των εργασιών δεν θα απαλλάσσεται από τις προβλεπόμενες κυρώσεις, ενώ η διατήρηση του στοιχείου θα συνοδεύεται από ειδικούς όρους και καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Η διαδικασία θα πρέπει επίσης να περιλαμβάνει ελεγκτικούς μηχανισμούς και κυρώσεις για ανακριβή στοιχεία ή προσχηματική επίκληση ζητημάτων ασφάλειας.

Η διάκριση αυτή είναι αναγκαία και από συνταγματική άποψη.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας, με την απόφαση 3341/2013 της Ολομέλειας, έκρινε αντισυνταγματικές τις επίμαχες ρυθμίσεις του ν. 4014/2011, οι οποίες επέτρεπαν τη μακροχρόνια διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών χωρίς εξατομικευμένη διοικητική κρίση βάσει κατάλληλων κριτηρίων.

Η προτεινόμενη ρύθμιση διαφοροποιείται ουσιωδώς από τέτοιες γενικευμένες διευθετήσεις. Δεν στηρίζεται στον χρόνο κατασκευής ή στην καταβολή χρηματικού ποσού, αλλά σε εξατομικευμένη τεχνική αξιολόγηση και στην αποτροπή συγκεκριμένου κινδύνου.

Η συνταγματική της θεμελίωση, πάντως, θα απαιτούσε σαφή νομοθετικό προσδιορισμό των προϋποθέσεων, των περιορισμών και της διαδικασίας ελέγχου, ώστε να μην ανατρέπεται ο κανόνας προστασίας του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Η πολεοδομική νομιμότητα δεν πρέπει να αποκαθίσταται εις βάρος της ασφάλειας

Η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης δεν μπορεί να περιορίζεται στη διαπίστωση ότι μια κατασκευή δεν διαθέτει την απαιτούμενη άδεια. Όταν πρόκειται για στοιχεία που επηρεάζουν τη λειτουργία ενός υφιστάμενου κτιρίου, η τεχνική πραγματικότητα πρέπει να αποτελεί μέρος της διοικητικής αξιολόγησης.

Η απομάκρυνση ενός αυθαίρετου στοιχείου μπορεί να είναι επιβεβλημένη. Πρέπει, όμως, να έχει προηγηθεί η διαπίστωση ότι η επέμβαση μπορεί να πραγματοποιηθεί με ασφάλεια και ότι η τελική κατάσταση δεν θα δημιουργήσει μεγαλύτερους κινδύνους.

Η προστασία της ανθρώπινης ζωής και η προστασία του δομημένου περιβάλλοντος δεν αποτελούν ανταγωνιστικούς σκοπούς. Ο νομοθέτης οφείλει να εξασφαλίζει την ταυτόχρονη εξυπηρέτησή τους.

Η αποκατάσταση της νομιμότητας πρέπει να προϋποθέτει την τεχνικά ασφαλή αποκατάσταση του κτιρίου. Όπου η αφαίρεση μιας κατασκευής μπορεί να αποδυναμώσει τον φέροντα οργανισμό, ο έλεγχος οφείλει να προηγείται της κατεδάφισης και όχι να ακολουθεί την εμφάνιση των συνεπειών της.

Το άρθρο βασίζεται στη μελέτη Η αποκατάσταση της πολεοδομικής νομιμότητας ως παράγοντας διακινδύνευσης της δομικής ασφάλειας, των Παναγιώτη Γαλάνη και Παναγιώτη Κοΐνη, με εξέταση του νομοθετικού πλαισίου έως τις 30 Οκτωβρίου 2026.

Του Παναγιώτη Κοΐνη, Διπλ. Πολιτικού Μηχανικού σε συνεργ. με τον Παναγιώτη Γαλάνη,

Δικηγόρο Πολεοδομικού Δικαίου, Διδάκτορα και Μεταδιδάκτορα Νομικής ΕΚΠΑ

πηγή news.b2green.gr

View full Άρθρου

Απ ότι θυμάμαι προ τακτοποιητικών νόμων (4014, 4178, 4495) υπήρχε πρόβλεψη για διαδικασία εξαίρεση αυθαιρέτου από κατεδάφιση όταν από αυτό είχε στατική εξάρτηση νόμιμα υφιστάμενο κτίσμα.

Νομίζω πως την λάμβανε ακόμα και σε μερική καταπάτηση ρυμοτομικής γραμμής το αυθαίρετο