ΣτΕ: Αντισυνταγματική η νομιμοποίηση αυθαιρέτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια

Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»

Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη.

Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές.

Η παράμετρος των αποζημιώσεων

Ένα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση.

Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασης

Η μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση:

• Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις.

• Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό.

• Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση.

  ---

Η ουσία της είδησης

Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα.

πηγή news.b2green.gr

View full Άρθρου