Το μεγάλο κόλπο με τις «προφορικές» μεταβιβάσεις

Κωμικοτραγικές ιστορίες φέρνει στο φως το ρεπορτάζ της «Κ» για τις προσπάθειες επιτηδείων που επιχειρούν να σφετεριστούν οικόπεδα, τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Οι αγωγές κατά του Δημοσίου, με επίκληση προφορικών συμφωνιών και χρησικτησίας, και τα «φίλτρα» που έχουν θεσπιστεί κατά της απάτης

Παράδειγμα πρώτο. «Το γεωτεμάχιο το έλαβα ως δώρο γάμου από τη μητέρα μου με προφορική δωρεά, με σκοπό να εξασφαλίσει την οικονομική μου αυτοτέλεια. Η μητέρα μου το απέκτησε με προφορική δωρεά το 1962 από τον Α.Χ.: εκείνη την περίοδο εργαζόταν ως νοσηλεύτρια στο νοσοκομείο «…» όπου νοσηλευόταν ως ασθενής ο Α.Χ. Επειδή η μητέρα μου τον φρόντισε με επιμέλεια, επαγγελματισμό και ανθρωπιά, όσο αυτός ανάρρωνε στην οικία του της χάρισε για να την ευχαριστήσει το εν λόγω γεωτεμάχιο με προφορική δωρεά. Το ακίνητο το είχε αποκτήσει ο ίδιος από τον πατέρα του το 1935 με προφορική δωρεά και εκείνος από τον δικό του πατέρα με τον ίδιο τρόπο, χωρίς να μπορεί να διαπιστωθεί αν υπήρξε ποτέ για αυτό μεταγεγραμμένος τίτλος, όπως συνηθιζόταν τότε. Από το 1962, που η μητέρα μου έλαβε ως δώρο το γεωτεμάχιο, καλλιεργούσε σε αυτό κηπευτικά και το καθάριζε, και επομένως το 1983 που μου το χάρισε είχε ήδη καταστεί ιδιοκτήτριά του μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Από το 1983 που είμαι εγώ ιδιοκτήτρια του ακινήτου και μέχρι πριν από λίγα χρόνια, το χρησιμοποιούσα και εγώ για την καλλιέργεια κηπευτικών και μάλιστα απομάκρυνα γερασμένες λεμονιές που υπήρχαν εκεί και φύτεψα νέες».

Θείος από τη Βραζιλία

Παράδειγμα δεύτερο. «Το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο το παραχώρησε όσο ζούσε ο ιδιοκτήτης του Ι.Γ. στον πατέρα μου το 1976. Επρόκειτο να φύγει μετανάστης στη Βραζιλία και επειδή δεν είχε απογόνους, του το παραχώρησε για να το εκμεταλλεύεται όσο λείπει, υποδεικνύοντάς του μάλιστα ότι το χωράφι θα γίνει δικό του αν μέσα στα επόμενα 20 χρόνια δεν έχει νέα του. Το χωράφι αυτό το είχε αποκτήσει από τη μητέρα του επίσης με προφορική δωρεά. Ο Ι.Γ. δεν επικοινώνησε ποτέ ξανά με τον πατέρα μου, ο οποίος το 1991, όσο βρισκόταν εν ζωή μου μεταβίβασε με προφορική δωρεά το γεωτεμάχιο. Και μου υπέδειξε να το παραχωρήσω στον Ι.Γ. ή τα παιδιά του, αν εμφανιστεί κάποιος όσο ζω, επειδή ήθελε να τηρήσει την υπόσχεσή του στον φίλο του. Ως αποτέλεσμα, νέμομαι το ακίνητο για περισσότερα από 30 χρόνια, επομένως έχω καταστεί κύριός του μέσω έκτακτης χρησικτησίας».

Τα εν λόγω αποσπάσματα (ελαφρώς παραλλαγμένα ώστε να μην αποκαλύπτεται η ταυτότητα των προσώπων) προέρχονται από αγωγές που ασκήθηκαν από πολίτες κατά του ελληνικού Δημοσίου, για την κυριότητα χωραφιών στην Ανατολική Αττική και στη Θεσσαλονίκη αντίστοιχα. Μπορεί τα επιχειρήματα που τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου να ακούγονται με τα σημερινά δεδομένα έως εξωφρενικά –μια γραμμή ανθρώπων που επί έναν αιώνα μεταβιβάζουν ο ένας στον άλλο ή και χαρίζουν ένα ακίνητο «στο μιλητό»– ωστόσο αγωγές σαν και αυτές δεν είναι διόλου σπάνιες.

Καθώς το κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του, ο μόνος τρόπος να αποκτηθεί η κυριότητα σε ένα ακίνητο που έχει καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι η αγωγή εναντίον του Δημοσίου. Και παρότι η χρησικτησία έχει πάψει σε γενικές γραμμές να αναγνωρίζεται μόνο στη βάση μαρτυριών, οι πιθανότητες να κατακυρωθούν τα ακίνητα σε τέτοιες περιπτώσεις δεν είναι αμελητέες. Το «μεγάλο ξεκαθάρισμα» της ιδιοκτησίας στη χώρα μας οδεύει προς το τέλος του και όλοι σπεύδουν να κλείσουν εκκρεμότητες ή να (προσπαθήσουν να) εκμεταλλευθούν την περίσταση. Μήπως ήρθε η ώρα να αλλάξει η νομοθεσία για τη χρησικτησία;

«Το κτηματολόγιο είναι δίχως αμφιβολία ο σύγχρονος τρόπος να καταγραφούν και να απεικονιστούν σε χάρτη τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα», εξηγεί ο Ζαφείρης Τσολακίδης, αναπλ. καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών. «Η ιδιαιτερότητα του κτηματολογίου είναι ότι (σ.σ. δεν βασίστηκε στα ήδη υπάρχοντα δεδομένα στα υποθηκοφυλακεία, αλλά) κάλεσε τους πολίτες να υποβάλουν δηλώσεις και από αυτές προέκυψαν ιδιοκτησιακές διαφορές ή διαφορές στα όρια, το εμβαδόν των ακινήτων κ.ο.κ. Αυτά τα προβλήματα δεν τα δημιούργησε το κτηματολόγιο, αλλά τα έφερε στην επιφάνεια. Η χρησικτησία επίσης δεν “εφευρέθηκε” για το κτηματολόγιο. Η λογική της είναι να διευκολύνει στην κτήση ενός ακινήτου όταν ο τίτλος έχει κάποιο πρόβλημα, ή να αποδώσει ιδιοκτησία ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου σε κάποιον που το αξιοποιεί. Στο νομικό μας σύστημα, λοιπόν, η χρησικτησία αναγνωρίζεται ως αιτία κτήσης κυριότητας».

Το «παράθυρο»

Οπως αποδείχθηκε τα προηγούμενα χρόνια, αυτοί που προσπάθησαν να εκμεταλλευθούν την κτηματογράφηση για να καταπατήσουν ιδιοκτησίες δεν ήταν λίγοι. «Δεν μπορούσε ο νομοθέτης να μην αναγνωρίζει τη χρησικτησία στην κτηματογράφηση», εκτιμά ο κ. Τσολακίδης. «Αυτό όμως άνοιξε ένα παράθυρο για διάφορους επιτηδείους, που προσπάθησαν να κατοχυρώσουν περιουσίες που δεν διεκδικούσε κανείς, τα λεγόμενα “αγνώστου ιδιοκτήτη”. Ετσι πήγαιναν κατά την ανάρτηση, έβλεπαν τι δεν είχε δηλωθεί και το δήλωναν. Αυτή η πρακτική περιορίστηκε από τον νομοθέτη, που προέβλεψε ότι δεν μπορείς μετά την ανάρτηση να δηλώσεις τίτλο που έχει καταγραφεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” αλλά πρέπει να ασκήσεις προηγουμένως αγωγή κατά του Δημοσίου. Επίσης, να θυμίσουμε ότι η διαδικασία αυτή δεν αφορά τα δημόσια ακίνητα, καθώς δεν επιτρέπεται σε αυτά η χρησικτησία. Και σε αυτό βέβαια το Δημόσιο αναγκάστηκε να κάνει μια εξαίρεση γιατί μετά το 2013, οπότε έγινε υποχρεωτική η δήλωση της δημόσιας περιουσίας, οι υπηρεσίες έσπευσαν να δηλώσουν τεράστιες εντός σχεδίου εκτάσεις που λ.χ. ήταν κάποτε δασικές, με αποτέλεσμα ολόκληρες γειτονιές να εμφανίζονται διεκδικούμενες από το Δημόσιο. Ετσι δόθηκε εξαίρεση σε τέτοιες περιπτώσεις».

Η νόμιμη εξαίρεση

«Η μόνη δυνατότητα ένα ακίνητο που καταγράφηκε ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” να αποδοθεί σε έναν πολίτη εκεί όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και βρίσκεται σε λειτουργία είναι να υπάρχει μεταγεγραμμένο συμβόλαιο που απλώς ο πολίτης ξέχασε να δηλώσει», λέει στην «Κ» η Ολυμπία Μαρκέλλου, γενική διευθύντρια στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. «Αυτή η δυνατότητα δόθηκε το 2024 για να μην αναγκαστούν οι αμελείς πολίτες που έχουν νόμιμους τίτλους να αποταθούν στα δικαστήρια. Κατά τα λοιπά, μεταγραφή ακινήτου που έχει καταγραφεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη γίνεται μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, έπειτα από αγωγή κατά του Δημοσίου».

Οσον αφορά τη διαδικασία κτηματογράφησης, το Ελληνικό Κτηματολόγιο εκτιμά ότι υπάρχουν πολλές δικλίδες ασφαλείας κατά των απατεώνων. «Κατά τη γνώμη μου, η επιλογή του νομοθέτη ήδη από το 1995 να δεχθεί ως αιτία κτήσης κυριότητας τη χρησικτησία ήταν δίκαιη», εκτιμά και η κ. Μαρκέλλου. «Ο νομοθέτης είχε αποδεχθεί ότι για να κτηματογραφηθεί κάθε σπιθαμή της ελληνικής γης έπρεπε να δηλωθούν και τα ακίνητα τα οποία είχαν αποκτηθεί με χρησικτησία, χωρίς έγγραφους τίτλους. Η τακτική αυτή αποτέλεσε πάγια τακτική της ελληνικής κοινωνίας τις τελευταίες δεκαετίες στις αγροτικές περιοχές, τις περισσότερες φορές για λόγους οικονομικούς, εξαιτίας και της μικρής αξίας της γης. Η πληροφορία αυτή δεν μπορούσε να συλλεχθεί με κανέναν άλλον τρόπο παρά μόνον με την υποβολή της δήλωσης και την προσκόμιση συγκεκριμένων αποδεικτικών, για τη νομή, εγγράφων, καθώς και με τον υποχρεωτικό εντοπισμό του ακινήτου επί συγκεκριμένου υποβάθρου».

Σήμερα για να δηλωθεί κατά την κτηματογράφηση ένα ακίνητο με βάση τη χρησικτησία, η νομοθεσία (ΦΕΚ Β/923/2016) επιβάλλει να προσκομίζονται αποδεικτικά για την άσκηση νομής για 20 έτη, όπως υποθήκες, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου, πράξη αναγνώρισης ορίων, μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης, αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή έκανε άλλες εργασίες, αλλά και ένορκες βεβαιώσεις. Σε κάθε περίπτωση είναι υποχρεωτική η υποβολή δήλωσης στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

«Το κτηματολόγιο μέσω των αναδόχων της κτηματογράφησης επεξεργάζεται τα στοιχεία σε συνδυασμό με όλες τις πληροφορίες που έχει συλλέξει από τις αρμόδιες υπηρεσίες και διενεργεί έλεγχο νομιμότητας. Επιπλέον, κάθε παραδοτέο (σ.σ. η ολοκληρωμένη μελέτη κτηματογράφησης) ελέγχεται τόσο τεχνικά όσο και νομικά από εμάς. Να θυμίσω ότι πέρυσι οι ανάδοχοι κτηματογράφησης νησιών του Σαρωνικού αντιλήφθηκαν ότι κάτι δεν πήγαινε καλά όταν εντόπισαν πολλές δηλώσεις με χρησικτησία από πολίτες μέσω του ίδιου συμβολαιογράφου. Η υπόθεση ερευνήθηκε και ασκήθηκαν μηνύσεις κατά των απατεώνων».

Τα κενά

Από την άλλη πλευρά, η απροθυμία ή αδυναμία του Δημοσίου να δηλώσει στο κτηματολόγιο την περιουσία του δημιουργεί επικίνδυνα κενά. «Παρακαλούμε τις κτηματικές υπηρεσίες και τους δημόσιους φορείς να δηλώσουν την περιουσία τους», λέει η κ. Μαρκέλλου. «Παρατείνουμε συνεχώς τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών, ζητάμε από το Δημόσιο να υποβάλει δηλώσεις έστω και εκπρόθεσμα. Δεν έχουμε όμως τη δυνατότητα να επιβάλουμε κάτι. Το Δημόσιο πρέπει να είναι σε θέση και να δηλώσει την ιδιοκτησία του και να τη διεκδικήσει αν χρειαστεί».

Oσον αφορά τη νομοθεσία για τη χρησικτησία, πολλοί νομικοί τη θεωρούν πλέον ανεπίκαιρη. «Θεωρώ ότι ο θεσμός δεν πρέπει να διατηρείται σε τόσο μεγάλη έκταση, ειδικά για τα αστικά ακίνητα», λέει ο κ. Τσολακίδης. «Η οικονομική αξιοποίηση από μόνη της δεν δικαιολογεί τη μετάσταση της κυριότητας – πόσο μάλλον όταν τα ακίνητα αυτά θα ήταν πολύ χρήσιμα στο Δημόσιο ως ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι ή για την εξυπηρέτηση κοινωνικών αναγκών».

Από τον Γιώργο Λιάλιο

kathimerini.gr