Πλειοψηφίες στις αποφάσεις πολυκατοικίας: Πότε απαιτείται πάνω από 50% και πότε 100%;

Είναι πιθανό να έχεις βρεθεί σε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία σου, στην οποία έχεις κληθεί να ψηφίσεις υπέρ ή κατά μιας απόφασης.  Από μια απλή επισκευή μέχρι μια μεγαλύτερη παρέμβαση στο κτίριο, τα περισσότερα ζητήματα συζητούνται συλλογικά. Εκεί όμως προκύπτει συχνά μια βασική απορία: πόση πλειοψηφία χρειάζεται για να εγκριθεί μια απόφαση; 
 
Κάποιοι θεωρούν ότι αρκεί το 50%, άλλοι πιστεύουν ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό που απαιτείται εξαρτάται από το είδος της απόφασης. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου αρκεί η απλή πλειοψηφία, άλλες που απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία, και ορισμένες όπου χρειάζεται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. 
 
Η κατανόηση αυτών των διαφορών είναι σημαντική για τη σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας.  

  Τι σημαίνει «πλειοψηφία» στην πολυκατοικία 

 Στις αποφάσεις μιας πολυκατοικίας, η πλειοψηφία δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τον αριθμό των ιδιοκτητών. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χιλιοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε κάθε διαμέρισμα. 
 
Κάθε ιδιοκτησία έχει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής στο κτίριο, το οποίο αναγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τα χιλιοστά αυτά χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, αλλά και για τη λήψη αποφάσεων. 
 
Κατά τη διάρκεια μιας γενικής συνέλευσης, η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα χιλιοστά που κατέχει. Έτσι, για να εγκριθεί μια πρόταση, πρέπει να συγκεντρώνει το ποσοστό των χιλιοστών που απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας. 
  

Απλή πλειοψηφία VS αυξημένη πλειοψηφία VS ομοφωνία 

 Στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι λήψης αποφάσεων: η απλή πλειοψηφία, η αυξημένη πλειοψηφία και η ομοφωνία. 
Σημαντικό είναι να κατανοήσουμε ότι τα είδη πλειοψηφίας δεν ορίζονται από το είδος των δαπανών, με ία εξαίρεση όταν πρόκειται για αλλαγή του κανονισμού, όπου απαιτείται ομόφωνη απόφαση. 
 
Οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των παρόντων στη Γενική Συνέλευση, όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως ισχύουν τα εξής: 
Για να ληφθεί έγκυρη απόφαση, πρέπει: 

• να συμφωνεί η πλειοψηφία των παρόντων, και 

• οι παρόντες να εκπροσωπούν τουλάχιστον το 75% των συνολικών ψήφων. 

Αν δεν υπάρχει απαρτία: 

• Η συνέλευση επαναλαμβάνεται μετά από μία εβδομάδα, όπου απαιτείται παρουσία τουλάχιστον του 50% των ιδιοκτητών. 

Αν και πάλι δεν υπάρξει απαρτία: 

• Στην τρίτη συνέλευση αποφασίζει η πλειοψηφία όσων παρευρίσκονται, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής. 

Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ακόμα και λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν αποφάσεις για όλους, εφόσον οι υπόλοιποι δεν συμμετείχαν σε τρεις διαδοχικές συνελεύσεις. 
 

Ποιοι θεωρούνται “παρόντες”; 

• Όσοι έχουν φυσική παρουσία στη συνέλευση, και 

• όσοι εκπροσωπούνται νόμιμα μέσω γραπτής εξουσιοδότησης. 

Η συμμετοχή μέσω τηλεφώνου ή εφαρμογών επικοινωνίας (π.χ. Viber) συνήθως δεν υπολογίζεται ως παρουσία, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά από τον κανονισμό. 
 
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις από κανονισμό σε κανονισμό, τόσο ως προς τον αριθμό επαναλήψεων της συνέλευσης, όσο και ως προς τα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας που απαιτούνται. 
 

Απλή πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Η απλή πλειοψηφία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή λήψης αποφάσεων. Συνήθως σημαίνει ότι απαιτείται 50% + 1 των χιλιοστών για να εγκριθεί μια πρόταση. Αφορά κυρίως ζητήματα καθημερινής διαχείρισης και λειτουργίας της πολυκατοικίας. 
 

1. Συνήθεις δαπάνες 

Αποφάσεις που αφορούν καθημερινά έξοδα συνήθως εγκρίνονται με πλειοψηφία 50% + 1 των χιλιοστών. Παραδείγματα τέτοιων δαπανών είναι: 

• καθαρισμός πολυκατοικίας 

• λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων 

• συντήρηση ανελκυστήρα 

• προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης 

• μικρές επισκευές 

Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται μέρος της τακτικής λειτουργίας του κτιρίου. 
 
 

2. Συντηρήσεις 

Η απλή πλειοψηφία χρησιμοποιείται επίσης για εργασίες συντήρησης που διατηρούν το κτίριο σε καλή κατάσταση. Παραδείγματα είναι: 

• επισκευές στο κλιμακοστάσιο 

• μικρές εργασίες στην είσοδο ή στην ταράτσα 

• αντικατάσταση φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους 

• μικρές τεχνικές παρεμβάσεις 

Οι εργασίες αυτές δεν αλλάζουν τη δομή ή τη χρήση του κτιρίου, αλλά συμβάλλουν στη σωστή συντήρησή του. 
  

Αυξημένη πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τότε μιλάμε για αυξημένη πλειοψηφία. Το ποσοστό αυτό διαφέρει ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το είδος της απόφασης και συχνά φτάνει τα 2/3 ή τα 3/4 των χιλιοστών. Αυτή η κατηγορία αφορά συνήθως σημαντικότερες παρεμβάσεις στο κτίριο. 
  

3. Σημαντικές παρεμβάσεις 

• Η αυξημένη πλειοψηφία μπορεί να απαιτείται σε περιπτώσεις όπως: 

  ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου 

• εγκατάσταση νέων συστημάτων ή εξοπλισμού 

• μεγάλες ανακαινίσεις στους κοινόχρηστους χώρους 

• εργασίες που αλλάζουν σημαντικά την όψη του κτιρίου 

Επειδή τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν όλους τους ιδιοκτήτες και συνήθως συνοδεύονται από μεγαλύτερο κόστος, είναι λογικό να απαιτείται ευρύτερη συμφωνία. 
  

Ομοφωνία και πότε απαιτείται  

 
Η ομοφωνία σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμφωνήσουν με μια απόφαση. Πρόκειται για περιπτώσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις ακόμη και μία αρνητική ψήφος μπορεί να εμποδίσει τη λήψη της απόφασης. 
  

4. Αποφάσεις που επηρεάζουν ζητήματα ιδιοκτησίας  

Η ομοφωνία ζητείται σε αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή αλλάζουν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. 
 
Παραδείγματα τέτοιων περιπτώσεων μπορεί να είναι: 

• αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου

• παραχώρηση κοινόχρηστου χώρου σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη 

• αλλαγές που επηρεάζουν τη σύσταση της πολυκατοικίας 

• τροποποιήσεις που μεταβάλλουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας 

Σε αυτές τις περιπτώσεις η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών θεωρείται απαραίτητη, καθώς η απόφαση μπορεί να επηρεάσει άμεσα τα δικαιώματα κάποιου. 
  

Τι γίνεται αν δεν υπάρχει κανονισμός 

 
Γεγονός είναι πως δεν διαθέτουν όλες οι πολυκατοικίες κανονισμό λειτουργίας ή καταστατικό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις γενικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία. Ο νόμος καθορίζει τις βασικές αρχές για τη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς και τις πλειοψηφίες που απαιτούνται για συγκεκριμένες αποφάσεις. 
 
Ωστόσο, η ύπαρξη κανονισμού βοηθά σημαντικά στην αποσαφήνιση πολλών ζητημάτων. Ένας σαφής κανονισμός μπορεί να καθορίζει διαδικασίες, υποχρεώσεις και τρόπους λήψης αποφάσεων, μειώνοντας τις πιθανότητες διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών. 
  

Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι τις πλειοψηφίες 

 
Η σωστή ενημέρωση γύρω από τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις της πολυκατοικίας βοηθά τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν πιο ενεργά στις συνελεύσεις και να γνωρίζουν πότε μια απόφαση είναι έγκυρη. Παράλληλα, διευκολύνει και το έργο του διαχειριστή, καθώς η διαδικασία λήψης αποφάσεων γίνεται πιο ξεκάθαρη και οργανωμένη. Όταν οι κανόνες είναι γνωστοί σε όλους, οι συνελεύσεις εξελίσσονται πιο ομαλά και η λειτουργία της πολυκατοικίας γίνεται πιο αποτελεσματική. 
 
Είναι σημαντικό να νιώθει κανείς σίγουρος ότι γνωρίζει τις διαδικασίες και τον νόμο γύρω από τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία.

πηγή polikatikia.gr

@εικόνας από Διπλωματική εργασία 2021

Ιωάννα Γιαννακοπούλου