Οικοδομικές άδειες: πότε τεκμαίρεται η πλήρης γνώση και χάνεται η προθεσμία δικαστικής προσβολής

Μια νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να μας θυμίσει πόσο αυστηρά λειτουργούν οι κανόνες περί προθεσμίας στις πολεοδομικές διαφορές. Η υπόθεση αφορά τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσης, δηλαδή τις πραγματικές περιστάσεις από τις οποίες το δικαστήριο μπορεί να συναγάγει ότι ο ενδιαφερόμενος γνώριζε την έκδοση και το βασικό περιεχόμενο μιας οικοδομικής άδειας. Εάν ο ενδιαφερόμενος δεν επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια και δεν κινηθεί εγκαίρως για να ζητήσει δικαστική προστασία, μπορεί να απωλέσει οριστικά τη δυνατότητα άσκησης αίτησης ακύρωσης, με αποτέλεσμα το δικαστήριο να μην εξετάσει κατ’ ουσίαν τις πολεοδομικές πλημμέλειες που προβάλλονται.

Η απόφαση αποτελεί χρήσιμο οδηγό για ιδιοκτήτες, γείτονες, μηχανικούς, κατασκευαστές, δήμους και περιβαλλοντικούς φορείς, καθώς διευκρινίζει ποια περιστατικά ενεργοποιούν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ποια στοιχεία συγκροτούν τεκμήριο πλήρους γνώσης και γιατί η έγκαιρη πρόσβαση στον φάκελο της οικοδομικής άδειας μπορεί να καθορίσει την έκβαση της δίκης.

Ι. Εισαγωγή: το δικονομικό ζήτημα που καθορίζει το αν θα εξεταστεί η υπόθεση στην ουσία της

Η υπ’ αριθμ. 806/2026 απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας ανήκει στην κατηγορία των αποφάσεων στις οποίες ένα τυπικό ζήτημα, αυτό της προθεσμίας, αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το εάν θα εξετάσει το Δικαστήριο τους λόγους που προβάλλονται κατά μιας οικοδομικής άδειας. Στη δεδομένη περίπτωση, το Δικαστήριο δεν προχώρησε στην εξέταση των λόγων ακύρωσης που στρέφονταν κατά της οικοδομικής άδειας. Και τούτο, διότι η αίτηση ακύρωσης απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη, διότι κρίθηκε ότι οι αιτούντες είχαν αποκτήσει πλήρη γνώση της άδειας και των βασικών χαρακτηριστικών του έργου πολύ πριν ζητήσουν τον διοικητικό φάκελο και προσφύγουν στη Δικαιοσύνη.

Η διαφορά δικονομικά υπαγόταν στην αρμοδιότητα του κατά τόπον αρμόδιου Διοικητικού Εφετείου. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, όμως, την κράτησε προς εκδίκαση, λόγω της σημασίας των ζητημάτων που τέθηκαν και για λόγους οικονομίας της δίκης.

Το κεντρικό ζήτημα μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: σε ποιες περιπτώσεις η εμφανής οικοδομική δραστηριότητα, η πληροφοριακή πινακίδα του έργου και τα λοιπά αντικειμενικά δεδομένα αρκούν για να ενεργοποιήσουν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ακόμη και αν ο ενδιαφερόμενος αποκτήσει τον πλήρη φάκελο σε μεταγενέστερο χρόνο;

ΙΙ. Το πραγματικό σκέλος της υπόθεσης

Η διαφορά αφορούσε οικοδομική άδεια κατηγορίας 3, η οποία εκδόθηκε στις 8.12.2022 για την ανέγερση νέου διώροφου κτιρίου τεσσάρων κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α+, με δύο υπόγεια, πατάρια, κολυμβητικές δεξαμενές, σοφίτα, στέγη και κοπή είκοσι εννέα δέντρων, εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της δημοτικής ενότητας Νέας Ερυθραίας. Τον Απρίλιο του 2023 η άδεια αναθεωρήθηκε, προκειμένου να προστεθεί μελέτη αντιστήριξης των μετώπων εκσκαφής, χωρίς μεταβολή των μεγεθών δόμησης, κάλυψης και όγκου.

Οι αιτούντες, φυσικά πρόσωπα που κατοικούσαν σε γειτονικά ακίνητα και σωματεία με καταστατικούς σκοπούς σχετικούς με την προστασία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, υποστήριξαν ότι η οικοδομή θα μείωνε τον ηλιασμό, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό και τη θέα των γειτονικών ακινήτων, ενώ θα αλλοίωνε και τον οικιστικό χαρακτήρα της περιοχής. Η αίτηση ακύρωσης ασκήθηκε στις 16.6.2024.

Στο μεταξύ, ο πρώτος από τους αιτούντες είχε ζητήσει στις 14.5.2024 από την Υπηρεσία Δόμησης τον διοικητικό φάκελο της άδειας. Οι αιτούντες υποστήριξαν ότι έλαβαν το πλήρες υλικό στις 10.6.2024, κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας της 7.6.2024, και ότι η αίτηση που κατατέθηκε έξι ημέρες αργότερα ήταν εμπρόθεσμη. Η θέση αυτή έφερε στο επίκεντρο τη διαφορά ανάμεσα στην πραγματική παραλαβή του πλήρους φακέλου και στην τεκμαιρόμενη γνώση των βασικών στοιχείων της οικοδομικής άδειας.

ΙΙΙ. Ο κανόνας για την πλήρη γνώση της οικοδομικής άδειας

Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989, η αίτηση ακύρωσης ασκείται μέσα σε εξήντα ημέρες. Όταν η ατομική διοικητική πράξη δεν δημοσιεύεται και δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, η προθεσμία αρχίζει από την πλήρη γνώση της έκδοσης και του περιεχομένου της.

Ειδικά στις οικοδομικές άδειες, η πλήρης γνώση προϋποθέτει γνώση της έκδοσης της άδειας και του περιεχομένου της ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και τη χρήση του. Το απαιτούμενο επίπεδο γνώσης συναρτάται με τις συγκεκριμένες πλημμέλειες που αποδίδονται στην άδεια και με το έννομο συμφέρον του αιτούντος. Δεν απαιτείται, επομένως, η ίδια έκταση πληροφόρησης σε κάθε υπόθεση.

Για να εντοπίσει το χρονικό σημείο της πλήρους γνώσης, το δικαστήριο εκτιμά το σύνολο των στοιχείων του φακέλου. Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν ο χρόνος που παρήλθε από την έκδοση της άδειας ή την έναρξη των εργασιών, η έκταση και η ορατότητα της οικοδομικής δραστηριότητας και το εύλογο ενδιαφέρον του αιτούντος να αναζητήσει εγκαίρως πληροφορίες για το έργο. Τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσηςσυντίθενται, συνεπώς,από περισσότερες πραγματικές ενδείξεις, οι οποίες αξιολογούνται συνδυαστικά.

IV. Τα στοιχεία που συνέτειναν στο εκπρόθεσμο κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας

Η οικοδομική άδεια αναρτήθηκε αμέσως μετά την έκδοσή της στις ιστοσελίδες e-Άδειες και Διαύγεια. Τον Μάιο του 2023 τοποθετήθηκε στο οικόπεδο πληροφοριακή πινακίδα με τα βασικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, γεγονός το οποίο οι αιτούντες δεν αμφισβήτησαν. Παράλληλα, είχε εκδοθεί άδεια χρήσης δημοτικού χώρου για την τοποθέτηση οικοδομικών υλικών κατά το διάστημα από 27.4 έως 27.7.2023.

Στον φάκελο υπήρχαν ακόμη η απόδειξη της 30.6.2023 για την παραλαβή και απόρριψη 619,32 τόνων αποβλήτων εκσκαφών, πόρισμα Ελεγκτή Δόμησης της 5.12.2023 με φωτογραφία στην οποία εμφανιζόταν ολοκληρωμένη η εκσκαφή για τη θεμελίωση του κτιρίου, καθώς και τιμολόγιο της 7.12.2023 για την πώληση οικοδομικών υλικών και τη χρήση αντλίας στο συγκεκριμένο έργο.

Η πλειοψηφία του δικαστηρίου συνεκτίμησε περισσότερα του ενός στοιχεία, ήτοι την ανάρτηση της άδειας, την πινακίδα, την εκτεταμένη και εμφανή πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, τα έγγραφα που αποτύπωναν την εξέλιξη της κατασκευής και το ιδιαίτερο ενδιαφέρον των γειτόνων και των σωματείων για την περιοχή. Έκρινε ότι, οπωσδήποτε από τις 5.12.2023, οι αιτούντες είχαν εύλογη υποχρέωση επιμέλειας και εν γένει επαρκή πραγματολογική βάση, ώστε να αναζητήσουν την άδεια, να πληροφορηθούν τα βασικά χαρακτηριστικά της και να ασκήσουν εγκαίρως αίτηση ακύρωσης.

Η αίτηση για τη χορήγηση του φακέλου υποβλήθηκε στις 14.5.2024, δηλαδή αρκετούς μήνες μετά το χρονικό σημείο από το οποίο το Δικαστήριο συνήγαγε πλήρη γνώση. Κατά συνέπεια, η μεταγενέστερη παραλαβή του πλήρους φακέλου στις 10.6.2024 δεν μετέθεσε την αφετηρία της προθεσμίας και η αίτηση ακύρωσης της 16.6.2024 απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη.

V. Η μειοψηφία: η πρόσβαση στα σχέδια ως προϋπόθεση ουσιαστικής γνώσης

Η μειοψηφήσασα Πάρεδρος διατύπωσε διαφορετική προσέγγιση. Κατά τη γνώμη της, η ανάρτηση της άδειας στο ηλεκτρονικό σύστημα e-Άδειες δεν εξασφαλίζει σε κάθε περίπτωση πλήρη γνώση του φακέλου. Οι συγκεκριμένες πλημμέλειες που προβάλλονταν κατά της άδειας απαιτούσαν πρόσβαση στα τοπογραφικά διαγράμματα και στα διαγράμματα κάλυψης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδόθηκε και στην άρνηση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης να χορηγήσει αντίγραφα του φακέλου και των συνοδευτικών στοιχείων. Τα έγγραφα τέθηκαν στη διάθεση των αιτούντων μόλις στις 10.6.2024, μετά από εισαγγελική παραγγελία. Με βάση αυτά τα δεδομένα, η μειοψηφία θεώρησε εύλογο τον χρόνο που μεσολάβησε και υποστήριξε ότι δεν είχε αποδειχθεί πλήρης γνώση σε χρόνο προγενέστερο των εξήντα ημερών από την κατάθεση της αίτησης ακύρωσης.

Η διάσταση αυτή της απόφασης αναδεικνύει μια ουσιαστική ένταση, η οποία δεν πρέπει να διαλάθει της προσοχής μας: από τη μία πλευρά, την υποχρέωση του ενδιαφερομένου να επιδεικνύει επιμέλεια, όταν το έργο καθίσταται εμφανές, λόγω έναρξης οικοδομικών εργασιών ή άλλων ενδείξεων και από την άλλη, την ανάγκη να διαθέτει πραγματική πρόσβαση στα τεχνικά στοιχεία που είναι αναγκαία για την κατανόηση και τη νομική θεμελίωση των προβαλλόμενων πλημμελειών.

VI. Καταληκτικές παρατηρήσεις

Από την ακολουθία των σκέψεων που προηγήθηκαν συνάγονται τα εξής:

α. Η πλήρης γνώση οικοδομικής άδειας κρίνεται με βάση το σύνολο των περιστάσεων και δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκην με την ημερομηνία κατά την οποία παραδόθηκε στον ενδιαφερόμενο ο πλήρης διοικητικός φάκελος.

β. Η ανάρτηση στο e-Άδειες και στη Διαύγεια αποτελούν στοιχεία της συνολικής αξιολόγησης. Η αποδεικτική τους βαρύτητα ενισχύεται, όταν συνδυάζονται με άλλα στοιχεία, όπως πληροφοριακή πινακίδα, εκτεταμένες και ορατές εργασίες, εκσκαφές, μεταφορά υλικών και λοιπά έγγραφα που πιστοποιούν την πρόοδο του έργου.

γ. Οι γείτονες και τα σωματεία που έχουν εύλογο ενδιαφέρον για την οικοδομική δραστηριότητα της περιοχής οφείλουν, μόλις το έργο καταστεί αντιληπτό, να ζητούν εγγράφως και χωρίς καθυστέρηση τον φάκελο της άδειας και να καταγράφουν με ακρίβεια κάθε ενέργεια ή άρνηση της Διοίκησης.

δ. Η άμεση πρωτοκόλληση του αιτήματος πρόσβασης, η διατήρηση της σχετικής αλληλογραφίας, η φωτογραφική αποτύπωση της κατάστασης του έργου και η έγκαιρη νομική αξιολόγηση των διαθέσιμων στοιχείων αποτελούν κρίσιμες πράξεις δικονομικής επιμέλειας.

ε. Από την πλευρά του δικαιούχου της άδειας, η επίκληση εκπρόθεσμης άσκησης της αίτησης ακύρωσης πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα και χρονολογημένα αποδεικτικά στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει η εμφανής εξέλιξη του έργου και η δυνατότητα γνώσης των βασικών χαρακτηριστικών του.

Η ΣτΕ 806/2026 καταδεικνύει, τελικά, ότι στις πολεοδομικές διαφορές η δικονομική επιμέλεια αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της ουσιαστικής νομικής προστασίας. Ο χρόνος κατά τον οποίο ο ενδιαφερόμενος αναζήτησε τον φάκελο, οι αντικειμενικές ενδείξεις που καθιστούσαν το έργο αντιληπτό και η δυνατότητα πρόσβασης στα κρίσιμα τεχνικά στοιχεία μπορούν να καθορίσουν, αν το δικαστήριο θα εξετάσει τη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας ή αν η υπόθεση θα κλείσει στο στάδιο του παραδεκτού.

Του Δρος Αναστασίου Παυλόπουλου* Δικηγόρου Παρ’ Αρείω Πάγω

πηγή ecopress.gr