Κτιριοδομικός Κανονισμός: αλλαγές που επηρεάζουν ανακαινίσεις, αλλαγές χρήσης και προσβασιμότητα (2026)

Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, όπως εγκρίθηκε το 2023 (ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360, ΦΕΚ Β’ 3985/22.06.2023) και όπως τροποποιήθηκε με την ΥΑ οικ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/7133/234 (ΦΕΚ Β’ 6995/23.12.2025), είναι από τα βασικά «εργαλεία συμμόρφωσης» που καθορίζουν, στην πράξη, αν μια ανακαίνιση, μια αλλαγή χρήσης ή μια επένδυση σε ακίνητο θα προχωρήσει ομαλά ή θα κολλήσει σε τεχνικο-νομικά αδιέξοδα μέσα στο 2026. Η τροποποίηση του Δεκεμβρίου 2025 δεν είναι “γενική επικαιροποίηση”: εισάγει στοχευμένες ρυθμίσεις που (α) αποσυμπιέζουν κρίσιμα σημεία στις αλλαγές χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, (β) αυστηροποιούν/εξειδικεύουν απαιτήσεις προσβασιμότητας μέσω ανελκυστήρων σε ειδικές τυπολογίες κατοικίας, και (γ) επηρεάζουν τις προδιαγραφές που πρέπει να «δέσουν» στις μελέτες Η/Μ και στις εγκρίσεις εργασιών, ιδίως σε ανακαινίσεις με ενεργειακές/λειτουργικές αναβαθμίσεις.

• Στο πεδίο των αλλαγών χρήσης, η πλέον πρακτική μεταβολή αφορά το ελεύθερο ύψος χώρων σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που επιχειρούν επιτρεπόμενη αλλαγή χρήσης. Προστέθηκε ρητή παράγραφος στο άρθρο 7 («Ελεύθερο ύψος και καθαρός όγκος») που στοχεύει ιδίως περιπτώσεις όπου οι οικοδομικές άδειες είχαν κύριες χρήσεις εκτός κατοικίας σε ποσοστό άνω του 50% της συνολικής δόμησης (δηλαδή «ειδικά κτίρια» κατά ΝΟΚ) και, στη συνέχεια, επιχειρείται αλλαγή χρήσης. Στις περιπτώσεις αυτές, τα πραγματοποιούμενα ελεύθερα ύψη λαμβάνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (όπως ισχύει) κατά παρέκκλιση τυχόν προδιαγραφών του φορέα λειτουργίας, υπό έναν κρίσιμο όρο: απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του φορέα λειτουργίας. Η αξιολόγηση είναι διπλή: αφενός, η ρύθμιση μειώνει τον κίνδυνο να «ναρκοθετούν» οι αλλαγές χρήσης από απαιτήσεις ύψους που προκύπτουν όχι από την πολεοδομική/κτιριοδομική νομοθεσία αλλά από επιμέρους κανονισμούς λειτουργίας (π.χ. προδιαγραφές φορέων αδειοδότησης), αφετέρου όμως μεταφέρει το κέντρο βάρους στη διοικητική διαχείριση της σύμφωνης γνώμης, άρα απαιτεί έγκαιρη στρατηγική τεκμηρίωση, προ-διαβούλευση και καθαρή χαρτογράφηση του «φορέα λειτουργίας» κατά περίπτωση (ώστε να μην καταλήξει η αλλαγή χρήσης να εξαρτάται από άτυπες απαιτήσεις ή καθυστερήσεις).

• Παράλληλα, στο 2026 επηρεάζεται σημαντικά η προσβασιμότητα (και το κόστος/σχεδιασμός ανακαινίσεων ή νέων αδειών) μέσω της εξειδίκευσης της υποχρέωσης ανελκυστήρα. Στο άρθρο 30 («Ανελκυστήρες») τροποποιήθηκε η παρ. 1.1 ώστε, πέρα από τον γενικό κανόνα «σε κάθε νέο κτίριο επιβάλλεται η εγκατάσταση ενός τουλάχιστον ανελκυστήρα», να προβλεφθεί ρητά ότι σε νέο κτίριο κατοικίας χωρίς κοινόχρηστους χώρους επιβάλλεται ανελκυστήρας όταν το δάπεδο ορόφου ή τμήματος ορόφου έχει διαφορά στάθμης μεγαλύτερη από 9 μ. από την οριστική επιφάνεια του περιβάλλοντος εδάφους στο σημείο προσπέλασης προς τον όροφο. Πρόκειται για διάταξη που «πιάνει» συχνά πραγματικές τυπολογίες στην Ελλάδα (κτίρια σε έντονη κλίση, κατοικίες με ανεξάρτητες προσβάσεις, split-level διατάξεις χωρίς τυπικούς κοινόχρηστους χώρους) και δημιουργεί νέα σημεία ελέγχου συμμόρφωσης ήδη από τη φάση προμελέτης. Η αποτίμηση εδώ είναι ότι ο νομοθέτης κλείνει ένα πρακτικό κενό που μπορούσε να οδηγήσει σε ουσιαστικά μη προσβάσιμες κατοικίες, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει τις τεχνικές δεσμεύσεις σε έργα που μέχρι πρότινος «κινούνταν» οριακά χωρίς ανελκυστήρα λόγω τυπολογίας. Αυτό σημαίνει ότι το 2026, σε κάθε due diligence ακινήτου προς ανέγερση/ανακατασκευή ή σε κάθε αναθεώρηση αδείας, απαιτείται έλεγχος υψομετρικών, σημείου προσπέλασης και χαρακτηρισμού «κοινοχρήστων», γιατί ένα λάθος στο concept μπορεί να μεταφραστεί σε ανασχεδιασμό πυρήνα κατακόρυφης κυκλοφορίας με σοβαρές συνέπειες σε κάλυψη/διαρρυθμίσεις/κόστος.

• Στην ίδια κατεύθυνση, επέρχονται αλλαγές στις κλίμακες (άρθρο 11), με προσθήκη πρόβλεψης για κλίμακες τύπου ΙΙΙ σε κτίρια ή τμήματά τους με χρήση προσωρινής διαμονής (κατηγορία Β), όταν πρόκειται για εσωτερικές κλίμακες μεμονωμένων διαμερισμάτων που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά από τους ενοίκους των συγκεκριμένων διαμερισμάτων. Η ρύθμιση, αν και τεχνική, έχει σαφή πολεοδομικό/αδειοδοτικό αποτύπωμα: σε ανακαινίσεις ή αναδιαρρυθμίσεις τουριστικών καταλυμάτων με «διαμερισματοποίηση» (suites/maisonettes), επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στη λύση της εσωτερικής κίνησης, μειώνοντας το ρίσκο να χαρακτηριστούν μη επιτρεπτές λύσεις κλιμακοστασίου λόγω τυπολογίας. Στην πράξη, όμως, απαιτεί προσοχή ώστε να τεκμηριώνεται ότι η κλίμακα είναι πράγματι εσωτερική συγκεκριμένου διαμερίσματος και ότι η χρήση της είναι αποκλειστική, γιατί διαφορετικά η παράκαμψη μπορεί να καταπέσει στον έλεγχο (διοικητικό ή πραγματογνωμοσύνης) με συνέπειες για τη νομιμότητα της λειτουργίας/αδειοδότησης.

• Ως προς τις ανακαινίσεις, το 2026 αναδεικνύεται ακόμη περισσότερο η ανάγκη «κλειδώματος» τεχνικών προδιαγραφών στις Η/Μ εργασίες, γιατί η τροποποίηση ενισχύει παραπομπές σε συγκεκριμένες τεχνικές οδηγίες και πρότυπα. Ενδεικτικά, στις ρυθμίσεις θέρμανσης/κλιματισμού γίνεται ρητή αναφορά σε ΤΟΤΕΕ και πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ για τον υπολογισμό/κατασκευή, ενώ για επιμέρους συσκευές τίθενται απαιτήσεις πιστοποίησης (σήμανση CE κ.λπ.). Αυτό δεν είναι «απλώς τεχνικό»: σε ανακαινίσεις που συνοδεύονται από ΕΕΔΜΚ ή άδεια (π.χ. εκτεταμένες Η/Μ επεμβάσεις, αλλαγές θέσης λεβητοστασίου, νέα δίκτυα κλιματισμού/αερισμού, αναβαθμίσεις για ενεργειακή απόδοση), η μη πλήρης ευθυγράμμιση με τις παραπομπές αυτές μπορεί να δημιουργήσει σημείο τριβής με τον έλεγχο πληρότητας φακέλου, αλλά και με ευθύνη του κύριου του έργου έναντι τρίτων (π.χ. θόρυβος, ασφάλεια εγκατάστασης). Άρα, η «νομική» δουλειά στο 2026 δεν είναι μόνο να βγει η άδεια, αλλά να θωρακιστεί ο φάκελος τεκμηρίωσης (προδιαγραφές, δηλώσεις συμμόρφωσης, τεχνικές εκθέσεις), ιδίως όταν το ακίνητο προορίζεται για μίσθωση/πώληση ή φιλοξενία κοινού.

Τέλος, επειδή ο χρήστης βλέπει «προσβασιμότητα» ως οριζόντιο κριτήριο κινδύνου (και σωστά), πρέπει να διαβαστεί η τροποποίηση του Κτιριοδομικού Κανονισμού σε συνδυασμό με το γενικό πλαίσιο του άρθρου 26 του ΝΟΚ (ν. 4067/2012) για «προσβασιμότητα χωρίς φραγμούς» και τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων (ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/65826/699/2020, ΦΕΚ Β’ 2998/20.07.2020). Εδώ η πρακτική αποτίμηση για το 2026 είναι ότι η αγορά θα δει περισσότερα έργα να σκοντάφτουν όχι στο αν «επιτρέπεται» μια χρήση πολεοδομικά, αλλά στο αν η χρήση μπορεί να λειτουργήσει νόμιμα με όρους προσβασιμότητας (διαδρομές, κατακόρυφη εξυπηρέτηση, χώροι υγιεινής όπου απαιτούνται, κ.λπ.) και στο αν απαιτούνται ειδικοί έλεγχοι/διαδικασίες όπου εμπλέκονται κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος και οι μηχανισμοί ελέγχου προσβασιμότητας. Για τον ιδιώτη επενδυτή και τον ιδιοκτήτη, αυτό μεταφράζεται σε ανάγκη έγκαιρου νομικού-τεχνικού ελέγχου πριν «κλειδώσει» η εμπορική συμφωνία ή η μίσθωση: η συμμόρφωση στην προσβασιμότητα δεν είναι πλέον “nice to have”, αλλά παράγοντας που μπορεί να αλλάξει τον προϋπολογισμό, το χρονοδιάγραμμα και –σε ακραίες περιπτώσεις– τη βιωσιμότητα μιας αλλαγής χρήσης ή μιας ανακαίνισης.

Παναγιώτης Γαλάνης, Δικηγόρος

πηγή pgalanislaw.gr/blog/