Κτηματολόγιο: Πώς θα λύνονται οι διαφορές πριν τα δικαστήρια

Έρχονται στο φως σημαντικές αστοχίες που σχετίζονται με εσφαλμένες εγγραφές δικαιωμάτων, λάθη στον καθορισμό των ορίων και αποκλίσεις στα καταγεγραμμένα εμβαδά.

Καθώς το Εθνικό Κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του, έρχονται στο φως σημαντικές αστοχίες που σχετίζονται με εσφαλμένες εγγραφές δικαιωμάτων, λάθη στον καθορισμό των ορίων και αποκλίσεις στα καταγεγραμμένα εμβαδά. Τα προβλήματα αυτά καλούνται πλέον να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες, καθώς σε αντίθετη περίπτωση οι επιπτώσεις μπορεί να είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικές.

Ωστόσο, παρά τη σοβαρότητα των διαφορών, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων υπάρχει η δυνατότητα επίλυσης χωρίς δικαστική εμπλοκή, μέσω της διαδικασίας της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Σύμφωνα με ειδικούς, τα προβλήματα αυτά συχνά δεν γίνονται αντιληπτά κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης. Σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ήδη ολοκληρωθεί, καταγράφονται περιπτώσεις στις οποίες ακόμη και το 50% των ιδιοκτησιών εμφανίζει διαφορές μεταξύ του πραγματικού εμβαδού και εκείνου που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία. Μια λανθασμένη αποτύπωση της θέσης ή των ορίων ενός ακινήτου μπορεί να οδηγήσει από την αδυναμία σύνταξης συμβολαίου έως και στο «μπλοκάρισμα» της έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Η αιτία των λανθασμένων εγγραφών είναι σύνθετη και σχετίζεται κυρίως με παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά διαγράμματα ηλικίας 40 ή και 50 ετών, αλλά και με ανθρώπινα λάθη κατά την επεξεργασία των δηλώσεων. Παρά τη σοβαρότητα του ζητήματος, στις περισσότερες περιπτώσεις οι διαφορές μπορούν να επιλυθούν χωρίς προσφυγή στα δικαστήρια, μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Η διαμεσολάβηση δεν ενδείκνυται όταν υπάρχει σοβαρή νομική αμφισβήτηση που απαιτεί δικαστικό δεδικασμένο ή όταν μία από τις δύο πλευρές αρνείται να συνεργαστεί. Σε περίπτωση αποτυχίας της διαδικασίας, η προσφυγή στη Δικαιοσύνη καθίσταται μονόδρομος, με την υπόθεση να μπορεί να φτάσει ακόμη και στον Κτηματολογικό Εφέτη.

Η διαδικασία ξεκινά με τη συμφωνία των εμπλεκομένων να προσφύγουν στη διαμεσολάβηση και την επιλογή πιστοποιημένου διαμεσολαβητή. Οι συνεδρίες μπορεί να είναι κοινές ή κατ’ ιδίαν και, εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και να αποκτήσει ισχύ δικαστικής απόφασης. Με βάση αυτό, πραγματοποιούνται και οι απαραίτητες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο.

Σημειώνεται ότι, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική για όλες τις αγωγές που κατατίθενται μετά την έναρξη ισχύος του σχετικού πλαισίου, ανεξαρτήτως της αξίας της διαφοράς, ακόμη και για υποθέσεις κάτω των 30.000 ευρώ. Ωστόσο, η επίλυση δεν μπορεί να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ακινήτου, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση θεωρείται ακυρώσιμη.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι διαφορές με το Δημόσιο ή δημόσιους φορείς. Για αγωγές που κατατίθενται μετά τις 16 Σεπτεμβρίου 2025 δίνεται πλέον η δυνατότητα διαμεσολάβησης, αφού πρώτα υποβληθεί αγωγή διόρθωσης αρχικών εγγραφών. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από νομικούς του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, οι οποίοι αποφασίζουν αν θα προχωρήσει η εξωδικαστική επίλυση. Οι περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας εντοπίζονται σε περιπτώσεις όπου οι ιδιώτες διαθέτουν ισχυρούς τίτλους ιδιοκτησίας, ενώ μεγαλύτερες δυσκολίες εμφανίζονται όταν εμπλέκονται δήμοι και απαιτούνται γεωμετρικές μεταβολές, καθώς συνήθως δεν συναινούν εύκολα σε αλλαγές.

Χαρακτηριστικό είναι το συχνό φαινόμενο διαφορών ορίων μεταξύ γειτονικών οικοπέδων, όπου μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης διαπιστώνεται μετατόπιση των ορίων στο κτηματολογικό διάγραμμα. Συνήθως δεν πρόκειται για εσκεμμένη ενέργεια, αλλά για σφάλμα αποτύπωσης ή παλιό τοπογραφικό, με τη διαμεσολάβηση να προσφέρει μια γρήγορη και οικονομική λύση, αποφεύγοντας πολυετείς δικαστικές διαμάχες και τη φθορά των σχέσεων καλής γειτονίας.

Για την επίλυση μιας κτηματολογικής διαφοράς μέσω διαμεσολάβησης απαιτούνται, μεταξύ άλλων, το τοπογραφικό διάγραμμα, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και, όπου υπάρχει, παλιό συμβόλαιο ή πράξη νομής. Το Κτηματολόγιο, πάντως, δεν αποδέχεται τη διαμεσολάβηση όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μετά τη λήξη των προθεσμιών ή όταν έχει ήδη εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση για το ακίνητο.

Θανάσης Κουκάκης

Linkedin: Thanassis Koukakis

πηγή dnews.gr