Ιδιοκτησιακές και πολεοδομικές αλλαγές για ακίνητα δίπλα σε ρέματα, με μοντέλο Πικροδάφνης

Μια νέα ιδιοκτησιακή και πολεοδομική διαδικασία, μοντέλο γα χιλιάδες ακίνητα δίπλα σε ρέματα σε όλη τη χώρα, βρίσκεται σε εξέλιξη κατά μήκος του ρέματος της Πικροδάφνης, καθώς η Περιφέρεια Αττικής έχει ενεργοποιήσει τις διαδικασίες για αναγκαστική απαλλοτρίωση συνολικά 24 στρεμμάτων αστικής γης, σε 245 κτηματολογικές ιδιοκτησίες, στις οποίες καταγράφονται λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι αποθήκες, περιφράξεις, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια και στέγαστρα, σε Άγιο Δημήτριο, Άλιμο και Παλαιό Φάληρο.

Με σημείο αναφοράς την υλοποίηση του έργου «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης», με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ, που πήρε πράσινο φως με απόφαση του ΣτΕ, ενεργοποιείται το νέο νομοθετικό πλαίσιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο δείχνει στην πράξη πώς η οριοθέτηση ενός ρέματος μπορεί πλέον να μεταβάλει την πολεοδομική και ιδιοκτησιακή κατάσταση ακινήτων, να ενεργοποιεί απαλλοτριώσεις και να θέτει τμήματα γης που συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής».

Η μεγάλη αλλαγή: η φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής»

Κρίσιμο στοιχείο στη νέα οριοθέτηση του ρέματος της  Πικροδάφνης είναι η εφαρμογή του άρθρου 37 του ν. 4964/2022, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 5 του ν. 4258/2014 για την οριοθέτηση των υδατορεμάτων.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι κατά την οριοθέτηση ενός ρέματος, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται, η ζώνη της φυσικής κοίτης, όπως αποτυπώνεται με τις όχθες και τη βαθιά γραμμή του ρέματος στο εγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα, τίθεται εκτός συναλλαγής και αποτελεί περιοχή εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού. Παράλληλα προβλέπει ότι  εκκρεμείς πράξεις αναλογισμού για εκτάσεις ή τμήματα αυτής της ζώνης ανακαλούνται αυτοδίκαια κατά το μέρος που δεν έχουν συντελεστεί.

Από το καθεστώς της «γραμμής προστασίας» του ρέματος, με τη νέα οριοθέτηση και την  κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, που ήδη βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη  στο ρέμα της  Πικροδάφνης, το τμήμα που ταυτίζεται με τη φυσική κοίτη, στην συγκεκριμένη περίπτωση για 24 στρέμματα αστικής γης,  δεν αντιμετωπίζεται ως κανονικό πολεοδομικά αξιοποιήσιμο τμήμα ιδιοκτησίας.

Η νέα διαδικασία οριοθέτηση έχει πλέον άμεσο ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό αποτέλεσμα, καθώς επηρεάζει μεταβιβάσεις, υπολογισμό οικοδομήσιμης επιφάνειας, έκδοση αδειών, πράξεις αναλογισμού και πολεοδομικές μελέτες.

Η Πικροδάφνη δείχνει πώς εφαρμόζεται ο νόμος στην πράξη

Σύμφωνα με το επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα, της Διεύθυνσης Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Αττικής, με τίτλο: «τεχνική βοήθεια για την υποστήριξη της ΔΕΤΠΑ στον καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης για τις ανάγκες κατασκευής του έργου “διευθέτηση ρέματος Πικροδαφνης” (Κτηματολόγιο χ.θ. 0+000 έως χ.θ. 4+805,00)»,  που έχει εκπονήσει η εταιρία «ΓΑΙΑΚΟΜ –Σύμβουλοι Μηχανικοί», σημειώνεται σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιακών εγγραφών στις οποίες μέρος της εμφανιζόμενης ιδιοκτησίας συμπίπτει με τη φυσική κοίτη του ρέματος και γι’ αυτό εξαιρείται από τις συναλλαγές, βάσει του ν. 4258/2014 που προβλέπει ότι «η φυσική κοίτη τίθεται «εκτός συναλλαγής.

Σύμφωνα με το ίδιο επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα εφαρμόζεται ακόμη η «αυτοαποζημίωση» για ιδιοκτήτες που θα κληθούν να πληρώσουν,  καθώς ωφελούνται για τμήμα η το σύνολο της έκτασης του ακινήτου τους από τη νέα οριοθέτηση και το νέο αντιπλημμυρικό έργο, καταγράφονται στα «επικείμενα» πλήθος κατασκευών μέσα στις ρυμοτομούμενες ή απαλλοτριούμενες εκτάσεις, τα αυθαίρετα κτίσματα γα τα οποία υπάρχει πρωτόκολλο κατεδάφισης και καταγράφονται συνολικά και ξεχωριστά τα δημόσια και ιδιωτικά  ακίνητα.

“Σκούπα” σε λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι πεζούλια και στέγαστρα

Συγκεκριμένα στον Κτηματολογικό Πίνακα καταγράφονται 245 διακριτές κτηματολογικές εγγραφές ιδιοκτησίας, με ξεχωριστό Κ.Α. (ΚΑΔΕ). Η συνολική έκταση που εμφανίζεται στο τέλος του πίνακα ως «Συνολική έκταση απαλλοτριούμενων εκτάσεων» ανέρχεται σε 23.976,78 τ.μ., δηλαδή περίπου 24 στρέμματα.

♦ Συνολικά 67 κτηματολογικές ιδιοκτησίες εμφανίζονται ως δημόσιες ή δημοτικές, και είναι: 44 εγγραφές του Δήμου Παλαιού Φαλήρου, 8 του Δήμου Αγίου Δημητρίου,  2 του Δήμου Αλίμου,  και 13 του Ελληνικού Δημοσίου.

♦ Οι άλλες 178  κτηματολογικές  εγγραφές, αφορούν ιδιωτικές ιδιοκτησίες, κυρίως φυσικά πρόσωπα, συγκυρίους και κληρονόμους, δεδομένου ότι μία κτηματολογική εγγραφή μπορεί να συνδέεται με περισσότερα του ενός ΚΑΕΚ ή επιμέρους τμήματα.

Η απαλλοτρίωση αφορά σε ακάλυπτες λωρίδες εδάφους αλλά και σε ολόκληρα ή τμήματα κτιρίων. Σε τουλάχιστον 36 από τις 245 ιδιοκτησίες καταγράφονται προς απαλλοτρίωση κατηγορίες κατασκευών, όπως ισόγειες και σε ορισμένες περιπτώσεις διώροφες κατοικίες, αποθήκες, ισόγεια κτίσματα με ελλενίτ, λαμαρινοσκεπή ή κεραμοσκεπή κτίσματα, στέγαστρα, τμήματα κτιρίων από οπλισμένο σκυρόδεμα.

Επίσης σε πολλές δεκάδες ιδιοκτησίες καταγράφονται μάντρες από σκυρόδεμα, τσιμεντόλιθους ή πέτρα, συρματοπλέγματα, μεταλλικά κάγκελα, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια, στέγαστρα και άλλες μικρότερες κατασκευές, καθώς και δέντρα και φυτεύσεις, που αποζημιώνονται ως επικείμενα.

Τι είναι και πως γίνεται η εφαρμογή του θεσμού της «αυταποζημίωσης»

Στον επίσημο Κτηματολογικό πίνακα η πλήρης ονομασία της στήλης είναι «Εμβαδά που βαρύνουν (ΑΥΤΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ) ή το Δημόσιο, όταν συντρέχει η περίπτωση περιορισμού λόγω Ε/2».

Η αυταποζημίωση είναι έννοια του δικαίου των απαλλοτριώσεων και του καταμερισμού της αποζημίωσης. Στην πράξη σημαίνει ότι για συγκεκριμένο τμήμα της απαλλοτριούμενης έκτασης μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ίδιος ο παρόχθιος ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με την αποζημίωση, επειδή θεωρείται ότι το εναπομένον ακίνητό του ωφελείται από το έργο.

Η «αυτοαποζημίωση» είναι από τα ζητήματα πρώτης γραμμής για ιδιοκτήτες, που αφενός μεν χάνουν τμήμα της έκτασης του ακινήτου τους στη νέα οριοθέτηση του ρέματος αφετέρου δε καλούνται να πληρώσουν σημαντικά χρηματικά ποσά, ως ανταποδοτική ωφέλεια της αντιπλημμυρικής θωράκισης της περιουσίας τους. Και αναμένεται να αναδειχθεί ως σημαντικό στοιχείο τριβής στην τελική εξέταση των ενστάσεων 0αντιρρήσεων, που κλήθηκαν να υποβάλλουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, αν εντοπίσουν λάθη στη νέα οριοθέτηση, καταθέτοντας αίτηση.

Σημειώνεται πάντως ότι η νομολογία έχει κρίνει ότι η πραγματική ωφέλεια του εναπομένοντος ακινήτου είναι κρίσιμο στοιχείο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αμφισβητήσει την υποχρέωση αυταποζημίωσης, ιδίως όταν το έργο δεν δημιουργεί πραγματική ωφέλεια ή προκαλεί αντίθετα επιβάρυνση, όπως απώλεια οικοδομησιμότητας. Κάτι που προοιωνίζεται νέο κύκλο δικαστικών προσφυγών για το ρέμα της Πικροδάφνης.

Σε εξέλιξη η “μάχη” των ενστάσεων και αντιρρήσεων για την οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου

Η διαδικασία ενεργοποίησης του ιδιοκτησιακού σκέλους για το ρέμα της Πικροδάφνης έγινε επισήμως τον Μάρτιο του 2026, με τη δημοσίευση πρόσκλησης της Περιφέρειας προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, την οποία αναδημοσίευσαν και Δήμοι στην επίσημη ιστοσελίδα τους, προσθέτοντας τα στοιχεία των τεχνικών υπηρεσιών τους προς εξυπηρέτηση των ενδιαφερομένων. Οι ιδιοκτήτες κλήθηκαν να διατυπώσουν αντιρρήσεις για την προτεινόμενη απαλλοτρίωση, να ελέγξουν την ακρίβεια του διαγράμματος και να ζητήσουν διορθώσεις, υποβάλλοντας ενστάσεις –αντιρρήσεις απευθείας στη Διεύθυνση Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας είτε στον Δήμο της περιοχής τους.

Παράλληλα δόθηκε η δυνατότητα, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 2882/2001, να ζητήσουν ελεύθερη εξαγορά του ακινήτου από την Περιφέρεια, υποβάλλοντας τους τίτλους τους αντί να αναμένουν την πλήρη διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας ορίστηκε για τους ιδιοκτήτες αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών η οποία έληξε στις 22 Ιουλίου 2026, προκειμένου να ακολουθήσει το στάδιο της τελικής εξέτασης των ενστάσεων αντιρρήσεων και των πιθανόν διορθώσεων, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν το τέλος του έτους.

Το επόμενο κρίσιμο στάδιο είναι η οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου μετά την εξέταση των ενστάσεων και η ολοκλήρωση της κήρυξης της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Ακολουθούν ο προσδιορισμός της αποζημίωσης, η αναγνώριση των δικαιούχων, η καταβολή ή παρακατάθεση των ποσών και η συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Χωρίς την εξασφάλιση της απαιτούμενης γης, το μεγάλο κατασκευαστικό έργο δεν μπορεί να προχωρήσει κανονικά.

“Κλειδώμένη” στα εκτελεστέα έργα του 2026, με 27 εκατ ευρώ, η «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης»

Η διαδικασία για τον «καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης» δρομολογήθηκε για την υλοποίηση του έργου «Διευθέτησης Ρέματος Πικροδάφνης», το οποίο έχει καταχωρηθεί στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων της Περιφέρειας Αττικής για το 2026, με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ και φορέα υλοποίησης την Περιφέρεια Αττικής.

Πρόκειται για σημαντική αύξηση έναντι του παλαιότερου σχεδιασμού, όταν η Περιφέρεια έκανε λόγο για «Ανάπλαση Ρέματος Πικροδάφνης από Λ. Βουλιαγμένης έως εκβολή» με προϋπολογισμό 13,95 εκατ. ευρώ και είχε ανακοινώσει ότι δρομολογείται η ένταξή του σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα.

Η εγγραφή των 27 εκατ. ευρώ στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων του 2026  αποτυπώνει τον προγραμματισμό και το χρονοδιάγραμμα που ακολουθεί η Περιφέρεια Αττικής, προς υλοποίηση των απαλλοτριώσεων και την δρομολόγηση του αντιπλημμυρικού έργου. Ωστόσο υπάρχουν πολλά ανοιχτά θέματα προς αντιμμετώπιση, μεταξύ των οποίων είναι εάν έχει ήδη εξασφαλιστεί και δεσμευθεί το σύνολο της απαιτούμενης χρηματοδότησης, περιλαμβανομένων των αποζημιώσεων απαλλοτρίωσης.

Τα επόμενα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν είναι: περιβαλλοντική αδειοδότηση και οριοθέτηση του ρέματος, ολοκλήρωση μελετών, σύνταξη τελικού κτηματολογικού πίνακα και διαγράμματος, πρόσκληση για ελεύθερη εξαγορά, δημοσιοποίηση των απαλλοτριώσεων και υποβολή αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες.

Γιατί η Πικροδάφνη αφορά όλα τα ρέματα

Η πραγματική σημασία της Πικροδάφνης βρίσκεται στο ότι συνδέει σε μία ενιαία διαδικασία οριοθέτηση ρέματος, πολεοδομικά δικαιώματα, Κτηματολόγιο, απαλλοτρίωση, κτίσματα και αντιπλημμυρικό έργο. Σε αντίστοιχες περιπτώσεις σε ολόκληρη τη χώρα, όταν προχωρούν οριοθετήσεις ή έργα διευθέτησης, μπορεί να αποδειχθεί ότι τμήματα ιδιοκτησιών που επί δεκαετίες εμφανίζονταν σε τίτλους ή κτηματολογικές εγγραφές συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη.

Ο ν. 4964/2022 καθιστά αυτή τη διάκριση πλέον απολύτως κρίσιμη: άλλο το ιδιοκτησιακό περίγραμμα ενός ακινήτου και άλλο η έκταση που μπορεί τελικά να παραμένει εντός συναλλαγής και πολεοδομικής αξιοποίησης μετά την οριοθέτηση του ρέματος.

Η Πικροδάφνη είναι έτσι κάτι περισσότερο από ένα αντιπλημμυρικό έργο. Είναι μία υπόθεση που δείχνει πώς η προστασία των ρεμάτων μετατρέπεται πλέον σε βαθιά ιδιοκτησιακή, πολεοδομική και οικονομική διαδικασία, με άμεσες συνέπειες για ιδιοκτήτες, μηχανικούς, δήμους και φορείς υλοποίησης δημόσιων έργων.

Του Αργύρη Δεμμερτζή

πηγή ecopress.gr