Η έκθεση επικινδύνου • Διαδικασία, Ενστάσεις και Μέτρα Άρσης

Η διαδικασία χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης αποτελεί αυτοτελές τμήμα της πολεοδομικής νομοθεσίας και πρέπει να διακρίνεται σαφώς από τη διαδικασία ελέγχου των αυθαίρετων κατασκευών. Με τον ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α 88/8.6.2026, ο οποίος κύρωσε τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το σχετικό καθεστώς περιλαμβάνεται πλέον στα άρθρα 443 έως 447. Οι διατάξεις ρυθμίζουν τόσο τα κριτήρια χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης όσο και την αυτοψία, το περιεχόμενο της έκθεσης, τις ενστάσεις, την αναθεώρηση και τα μέτρα που επιβάλλονται για την άρση του κινδύνου. Ο ν. 5306/2026 δημοσιεύθηκε στις 8 Ιουνίου 2026 και το κωδικοποιημένο κείμενό του έχει ήδη ενσωματώσει τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του 2026.

Το άρθρο 443 ν. 5306/2026 διακρίνει τέσσερις κατηγορίες επικίνδυνων οικοδομών. Πρόκειται για οικοδομές επικίνδυνες από στατική και δομική άποψη, από άποψη υγιεινής, από άποψη ασφάλειας κατά του πυρός και από άποψη κυκλοφορίας του κοινού στο εσωτερικό χώρων συνάθροισης. Επομένως, η έννοια της επικίνδυνης οικοδομής δεν εξαντλείται στην περίπτωση κτιρίου που απειλεί να καταρρεύσει. Καταλαμβάνει διαφορετικές μορφές κινδύνου, οι οποίες υπάγονται σε κοινό διαδικαστικό πυρήνα αλλά διαφοροποιούνται ως προς τα ουσιαστικά κριτήρια αξιολόγησης.

Η συνηθέστερη περίπτωση είναι η επικινδυνότητα από στατική και δομική άποψη. Κατά το άρθρο 443 παρ. 2, μια οικοδομή ή άλλη κατασκευή θεωρείται επικίνδυνη όταν, εξαιτίας ανεπαρκούς ή κακής θεμελίωσης, κακής ποιότητας υλικών, κακότεχνης κατασκευής, υποσκαφής, διάβρωσης, ακατάλληλης σύνδεσης ή ανεπαρκών διαστάσεων των δομικών στοιχείων της, δεν παρέχει την απαιτούμενη ασφάλεια σε σχέση με τα φορτία και τον προορισμό της. Σε περιπτώσεις για τις οποίες δεν υπάρχει ειδικός κανονισμός, εφαρμόζονται τα γενικώς αποδεκτά επιστημονικά δεδομένα της τεχνικής επιστήμης.

Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελεί η επικινδύνως ετοιμόρροπη οικοδομή. Ο χαρακτηρισμός αυτός δεν ταυτίζεται με τον χαρακτηρισμό μιας οικοδομής ως απλώς επικίνδυνης. Απαιτείται άμεσος κίνδυνος, ο οποίος μπορεί να προκύπτει από σημαντικές καθιζήσεις, αποκλίσεις, αποσύνθεση τοιχοποιίας, ρωγμές που υποδηλώνουν κρίσιμη στατική ανεπάρκεια ή άλλα σαφή στοιχεία. Ο νόμος επιτρέπει τον ίδιο χαρακτηρισμό ακόμη και χωρίς εμφανείς εξωτερικές ενδείξεις, εφόσον από τους υπολογισμούς, τον τρόπο κατασκευής ή γνωστά πραγματικά αίτια προκύπτει αναμφισβήτητα η ύπαρξη άμεσου κινδύνου.

Η διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής είναι αποφασιστική. Στην πρώτη περίπτωση λειτουργεί κανονικά το σύστημα κοινοποίησης, ένστασης και αναθεώρησης της έκθεσης. Στη δεύτερη περίπτωση ο νομοθέτης επιλέγει εξαιρετικά ταχεία επέμβαση της Διοίκησης λόγω του άμεσου κινδύνου για πρόσωπα και πράγματα.

Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί ύστερα από καταγγελία οποιουδήποτε πολίτη, αίτηση ενδιαφερομένου, ειδοποίηση της αστυνομικής αρχής ή αυτεπαγγέλτως. Σύμφωνα με το άρθρο 444 παρ. 1 και 2, κάθε πολίτης δικαιούται να καταγγείλει την πιθανολογούμενη ύπαρξη κινδύνου. Αρμόδια για τη διερεύνηση είναι η πολεοδομική υπηρεσία, ενώ η αστυνομική αρχή έχει υποχρέωση να συνδράμει στην εκτέλεση των μέτρων που αυτή αποφασίζει.

Στο οργανωτικό επίπεδο, το άρθρο 357 του Κώδικα αναθέτει στα αρμόδια τμήματα ελέγχου δόμησης των τοπικών παρατηρητηρίων τη διενέργεια αυτοψίας και τη σύνταξη έκθεσης επικινδυνότητας, την εξέταση των ενστάσεων, την τήρηση της διαδικασίας αναθεώρησης και την επιβολή μέτρων αναγκαστικής εκκένωσης, αχρησίας ή κατεδάφισης όταν ο ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται εμπρόθεσμα. Προβλέπεται επίσης διαβίβαση της τελικής έκθεσης στον αρμόδιο εισαγγελέα όταν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να μη συμμορφώνεται.

Η αυτοψία έχει κεντρική σημασία. Κατά το άρθρο 444 παρ. 4, η αρμόδια υπηρεσία προβαίνει σε επιτόπιο έλεγχο και συντάσσει έκθεση, η οποία χαρακτηρίζεται από τον ίδιο τον Κώδικα και ως πρωτόκολλο. Η έκθεση δεν αποτελεί απλή τεχνική γνωμοδότηση. Είναι εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία διαπιστώνει την επικινδυνότητα, προσδιορίζει τα απαιτούμενα μέτρα και τάσσει προθεσμία συμμόρφωσης.

Το περιεχόμενο της έκθεσης καθορίζεται ειδικά από το άρθρο 444 παρ. 5. Πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια το ακίνητο, να προσδιορίζονται το είδος και η έκταση του κινδύνου, να αναφέρονται αναλυτικά τα απαιτούμενα μέτρα για την άρση του και να καθορίζεται αν απαιτείται ολική ή μερική εκκένωση. Παράλληλα, πρέπει να προσδιορίζεται η προθεσμία μέσα στην οποία ο κίνδυνος πρέπει να αρθεί. Όταν επιλέγεται η κατεδάφιση, πρέπει να αναφέρεται αν αυτή επιβάλλεται επειδή δεν είναι δυνατή η επισκευή και να περιγράφονται οι συνέπειες των επιβαλλόμενων μέτρων.

Η απαίτηση αυτή συνδέεται άμεσα με την υποχρέωση ειδικής αιτιολογίας. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει επανειλημμένα κρίνει ότι τόσο η αρχική έκθεση όσο και η αναθεωρητική έκθεση πρέπει να αιτιολογούν ειδικώς αφενός το είδος και την έκταση των διαπιστωμένων βλαβών και τον κίνδυνο που αυτές προκαλούν και αφετέρου την επιλογή των συγκεκριμένων μέτρων άρσης της επικινδυνότητας. Η αρχή αυτή διατυπώθηκε, μεταξύ άλλων, στις ΣτΕ 4544/2015 και 1594/2023.

Ιδίως ο χαρακτηρισμός μιας οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης απαιτεί αυξημένη αιτιολογία, ακριβώς επειδή οδηγεί σε εξαιρετικά περιορισμένη διοικητική προστασία και ενδέχεται να καταλήξει σε άμεση κατεδάφιση. Η ΣτΕ 797/2016 ακύρωσε χαρακτηρισμό κτίσματος ως επικινδύνως ετοιμόρροπου λόγω πλημμελούς αιτιολογίας, ενώ και η ΣτΕ 1594/2023 επανέλαβε την ανάγκη συγκεκριμένης τεχνικής τεκμηρίωσης του χαρακτηρισμού.

Μετά τη σύνταξή της, αντίγραφο της έκθεσης κοινοποιείται στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους. Αν η υπόθεση αφορά μεσότοιχο και οι εργασίες μπορεί να επηρεάσουν γειτονική ιδιοκτησία, η έκθεση κοινοποιείται και στους αντίστοιχους γείτονες ιδιοκτήτες και ενοίκους. Από την κοινοποίηση ενεργοποιείται η διαδικασία διοικητικής αμφισβήτησης του άρθρου 445.

Σε αντίθεση με την προσφυγή κατά έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου του άρθρου 421, ο ν. 5306/2026 δεν καθορίζει ενιαία προθεσμία τριάντα ημερών για την πρώτη ένσταση κατά έκθεσης επικίνδυνης οικοδομής. Η σχετική προθεσμία καθορίζεται στην ίδια την έκθεση και έχει ανατρεπτικό χαρακτήρα. Κατά τον προσδιορισμό της πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ο βαθμός του κινδύνου και η απόσταση του ακινήτου από την έδρα της υπηρεσίας.

Η ένσταση πρέπει να κατατεθεί απευθείας στην υπηρεσία που συνέταξε την έκθεση. Ως κρίσιμος χρόνος θεωρείται η ημερομηνία κατά την οποία περιέρχεται στην υπηρεσία αυτή. Ένσταση που αποστέλλεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή σε άλλη αναρμόδια αρχή δεν θεωρείται νομοτύπως ασκηθείσα, εκτός αν διαβιβαστεί και περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία εντός της ταχθείσας προθεσμίας. Για τον λόγο αυτό η ίδια η έκθεση πρέπει να ενημερώνει σαφώς τους ενδιαφερομένους για τον τρόπο άσκησης της ένστασης.

Η εμπρόθεσμη ένσταση έχει αυτοδίκαιο ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η εκτέλεση της αρχικής έκθεσης αναστέλλεται μέχρι την έκδοση νεότερης απόφασης. Η ρύθμιση αυτή αποτελεί ουσιώδη εγγύηση του διοικούμενου, διότι η υποβολή της ένστασης δεν απαιτεί χωριστή αίτηση αναστολής.

Μετά την υποβολή της ένστασης ακολουθεί αναθεώρηση της έκθεσης. Η αναθεώρηση δεν μπορεί να γίνει από τον ίδιο τεχνικό υπάλληλο κατά τρόπο απλής επανεξέτασης. Κατά το άρθρο 445 παρ. 2 ενεργείται από ανώτερο τεχνικό υπάλληλο της υπηρεσίας, ο οποίος πρέπει να είναι διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός. Αν δεν υπάρχει τέτοιος υπάλληλος, η υπόθεση παραπέμπεται στην προϊστάμενη πολεοδομική υπηρεσία. Σε ορισμένες σοβαρές στατικές περιπτώσεις η αναθεώρηση είναι πάντοτε υποχρεωτική.

Αν ο αναθεωρών μηχανικός καταλήξει σε συμπεράσματα διαφορετικά από εκείνα της αρχικής έκθεσης, οι δύο εκθέσεις τίθενται υπόψη του προϊσταμένου της αρμόδιας υπηρεσίας, ο οποίος πραγματοποιεί νέα αυτοψία και προβαίνει στην τελική αναθεώρηση, με τις ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου 445. Η διαδικασία επομένως δεν αποτελεί απλή κρίση επί νομικών ισχυρισμών, αλλά νέο τεχνικό έλεγχο της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου.

Η αναθεωρητική έκθεση κοινοποιείται όπως και η αρχική. Μόνο όμως για τις ειδικές κατηγορίες στατικής και δομικής ασφάλειας που απαριθμούνται στο άρθρο 445 παρ. 2 επιτρέπεται περαιτέρω ένσταση στον οικείο Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η δεύτερη αυτή ένσταση ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της αναθεωρητικής έκθεσης και πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από νέα τεχνική έκθεση δύο ιδιωτών διπλωματούχων πολιτικών μηχανικών, η οποία αντικρούει με τεχνικά δεδομένα την αναθεωρητική έκθεση.

Ο Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης αποφασίζει τελικά, αφού εξετάσει την υπόθεση με επιτροπή, δοκιμές ή άλλο πρόσφορο τεχνικό μέσο. Και σε αυτό το στάδιο η εμπρόθεσμη ένσταση αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση της προηγούμενης έκθεσης μέχρι την έκδοση της νεότερης πράξης. Παράλληλα, ο Γραμματέας διαθέτει εξουσία αυτεπάγγελτου ελέγχου των πράξεων των τεχνικών υπηρεσιών σχετικά με την αναγνώριση επικίνδυνων οικοδομών.

Ριζικά διαφορετική είναι η διαδικασία όταν η κατασκευή χαρακτηρίζεται επικινδύνως ετοιμόρροπη. Στην περίπτωση αυτή, κατά το άρθρο 444 παρ. 6, η έκθεση συντάσσεται από ειδική τριμελή επιτροπή. Τρεις ημέρες μετά την κοινοποίηση της έκθεσης στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους η υπηρεσία προβαίνει στην κατεδάφιση, χωρίς να επιτρέπεται ένσταση ή άλλη διοικητική παρέμβαση. Αν δε διαπιστώνεται σοβαρός και άμεσος κίνδυνος και αυτό αιτιολογείται ειδικώς στην έκθεση, η εκκένωση και η κατεδάφιση μπορούν να πραγματοποιηθούν αμέσως.

Η ειδική επιτροπή είναι τριμελής και συγκροτείται από δύο πολιτικούς μηχανικούς δημοσίους υπαλλήλους και έναν πολιτικό μηχανικό εκπρόσωπο του ΤΕΕ. Όταν δεν είναι δυνατή η συμμετοχή δημοσίων υπαλλήλων με την απαιτούμενη ειδικότητα, μπορούν να αντικατασταθούν από πολιτικούς μηχανικούς που υποδεικνύονται από το ΤΕΕ. Ο διορισμός πραγματοποιείται από τον Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Η εξαιρετική αυτή διαδικασία δικαιολογείται μόνο από την αμεσότητα και σοβαρότητα του κινδύνου. Δεν μπορεί επομένως μια απλώς επισκευάσιμη ή γενικά υποβαθμισμένη κατασκευή να υπαχθεί χωρίς ειδική τεχνική τεκμηρίωση στο καθεστώς του επικινδύνως ετοιμόρροπου. Η ΣτΕ 574/2016 και η ΣτΕ 1594/2023 επιβεβαιώνουν ότι ο ιδιαίτερα επαχθής χαρακτηρισμός πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα τεχνικά δεδομένα που αποδεικνύουν άμεσο κίνδυνο.

Ως προς τα μέτρα άρσης του κινδύνου, ο νομοθέτης καθιερώνει αρχή κλιμάκωσης. Κατά το άρθρο 446 παρ. 1 πρέπει να επιλέγονται κατά προτίμηση τα ηπιότερα πρόσφορα μέτρα, όπως επισκευές, ενισχύσεις, μεταρρυθμίσεις ή άλλες τεχνικές επεμβάσεις. Η οριστική κατεδάφιση αποτελεί έσχατη λύση, εκτός αν η επισκευή δεν επιτρέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία ή δεν αρκεί για την πραγματική εξάλειψη του κινδύνου.

Η αρχή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τον δικαστικό έλεγχο της αναλογικότητας. Δεν αρκεί να διαπιστώνεται ότι το κτίριο εμφανίζει προβλήματα. Η Διοίκηση πρέπει να εξηγεί γιατί τα συγκεκριμένα προβλήματα απαιτούν τα μέτρα που επέλεξε και, ειδικά όταν διατάσσεται κατεδάφιση, γιατί δεν επαρκούν ηπιότερες τεχνικές λύσεις. Η ΣτΕ 4544/2015 συνδέει ρητά την ειδική αιτιολογία της πράξης με τα επιλεγόμενα μέτρα άρσης του κινδύνου.

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εφαρμόσει εμπρόθεσμα τα μέτρα που έχουν υποδειχθεί. Αν δεν συμμορφωθεί, η υπηρεσία μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκκένωση και αχρησία των επικίνδυνων χώρων. Εάν η αχρησία δεν αρκεί, μπορεί να προχωρήσει στην κατεδάφιση των επικίνδυνων τμημάτων. Υπό προϋποθέσεις είναι δυνατό να επηρεασθούν ακόμη και μη επικίνδυνα τμήματα, όταν αυτό αποτελεί τεχνικά αναγκαία συνέπεια της άρσης του κινδύνου.

Εάν η οικοδομή βρίσκεται υπό κατασκευή ή επισκευή, η σύνταξη της έκθεσης επικινδυνότητας συνεπάγεται καταρχήν αναστολή των εργασιών μέχρι την οριστική άρση του κινδύνου. Για χώρους συνάθροισης του κοινού και ιδιαίτερα σοβαρές περιπτώσεις ο νόμος επιτρέπει ακόμη και την άμεση εφαρμογή του μέτρου της αχρησίας πριν από την ολοκλήρωση όλων των σταδίων διοικητικού ελέγχου.

Πρέπει επίσης να διακρίνεται η επικινδυνότητα από την αυθαιρεσία. Ένα απολύτως νόμιμο από πολεοδομική άποψη κτίριο μπορεί να καταστεί επικίνδυνο λόγω παλαιότητας, σεισμού, διάβρωσης, καθίζησης ή άλλης μεταγενέστερης αιτίας. Αντίστροφα, μια αυθαίρετη κατασκευή δεν θεωρείται αυτομάτως επικίνδυνη. Όταν όμως ο κίνδυνος οφείλεται σε παραβίαση οικοδομικών κανονισμών, το άρθρο 446 παρ. 6 προβλέπει παράλληλη εφαρμογή και των διατάξεων του Μέρους ΣΤ του Κώδικα για τις αυθαίρετες κατασκευές.

Η μη συμμόρφωση προς τελική και εκτελεστή έκθεση έχει και ποινική διάσταση. Κατά το άρθρο 446 παρ. 7, όταν ο ιδιοκτήτης δεν αίρει τον κίνδυνο μέσα στην προθεσμία που έχει ταχθεί, ενεργοποιείται η διαδικασία ποινικής δίωξης. Αυτό προϋποθέτει είτε ότι η έκθεση κατέστη εκτελεστή επειδή δεν ασκήθηκε εμπρόθεσμη ένσταση είτε ότι ολοκληρώθηκε η διαδικασία των ενστάσεων και εκδόθηκε τελική απόφαση. Οι σχετικές συνέπειες πρέπει να επισημαίνονται στην έκθεση.

Η έκθεση επικίνδυνης οικοδομής αποτελεί, επομένως, διοικητική πράξη με ιδιαίτερα έντονο τεχνικό χαρακτήρα. Η νομιμότητά της κρίνεται όχι μόνο από την τήρηση των τύπων κοινοποίησης και των σταδίων ένστασης, αλλά κυρίως από την τεχνική τεκμηρίωση της επικινδυνότητας, την ορθή διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής, την ειδική αιτιολογία των μέτρων και την τήρηση της αρχής ότι η κατεδάφιση επιλέγεται μόνον όταν η άρση του κινδύνου δεν μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερο και νόμιμο τρόπο.

Από τον Παναγιώτη Γαλάνη

Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου

πηγή news.b2green.gr