Δουλεία διόδου: πως και πότε ο δρόμος σώζει ή καταστρέφει μια ιδιοκτησία

Η έννοια της δουλείας διόδου έχει επιστρέφει δυναμικά στο προσκήνιο τα τελευταία χρόνια, καθώς ιδιοκτήτες, μηχανικοί και συμβολαιογράφοι καλούνται να αντιμετωπίσουν σύνθετες καταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές. Όταν εφαρμόζεται σωστά, εξασφαλίζει πρόσβαση και προστατεύει την αξία των περιουσιών. Όταν όμως χρησιμοποιείται χωρίς πλήρη γνώση του νομικού πλαισίου, μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδα, ακυρωμένες άδειες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μέχρι και σε οικονομική καταστροφή όσων εμπλέκονται.

Η δουλεία διόδου είναι ένα παλιό αλλά πολύ σημαντικό νομικό εργαλείο: επιτρέπει σε ένα ακίνητο που δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο (δεσπόζον ακίνητο) να περνά μέσα από ένα άλλο ακίνητο (δουλεύον ακίνητο) ώστε να εξυπηρετείται. Το δικαίωμα αυτό καταγράφεται καθαρά στους τίτλους ιδιοκτησίας και «ακολουθεί» τα ακίνητα διαρκώς, ανεξάρτητα από το ποιος τα κατέχει.

Πότε η δουλεία διόδου είναι θετική και αναγκαία

Η ύπαρξή της μπορεί να είναι σωτήρια όταν:

♦ Ένα οικόπεδο είναι «τυφλό», δηλαδή δεν έχει πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.

♦ Η δημιουργία δημόσιου δρόμου δεν είναι δυνατή ή καθυστερεί.

♦ Χρειάζεται να εξυπηρετηθεί η οικοδομησιμότητα ή η πρόσβαση ενός ακινήτου.

♦ Θέλουμε να λυθούν πρακτικά προβλήματα κυκλοφορίας χωρίς μεγάλες πολεοδομικές διαδικασίες.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η δουλεία διόδου:

→Εξασφαλίζει νόμιμη διέλευση και πρόσβαση.

→Δίνει αξία σε ένα τυφλό ακίνητο, γιατί μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί.

→ Προστατεύει και τους δύο ιδιοκτήτες, αφού η ύπαρξή της είναι σαφής, γραπτή και θεσμικά κατοχυρωμένη.

Πότε η δουλεία διόδου δημιουργεί προβλήματα

Τα ζητήματα αρχίζουν όταν προσπαθούμε να “παίξουμε” με την πολεοδομία ιδιωτικά. Σύμφωνα με τον νόμο:

♦ Δεν επιτρέπεται η δημιουργία ιδιωτικών δρόμων ή κοινόχρηστων χώρων με ιδιωτική πρωτοβουλία (ν.δ. 17-7-1923).

♦ Ένας ιδιωτικός δρόμος γίνεται πραγματικά κοινόχρηστος μόνο αν παραχωρηθεί σε κοινή χρήση και υπάρξει πράξη της Αρχής (π.χ. Προεδρικό Διάταγμα).

♦ Από το 1983 και μετά (ν. 1337/83), χώροι που βρίσκονται ήδη σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης θεωρούνται αυτοδικαίως κοινόχρηστοι. Όμως αυτό δεν ισχύει για εκτός σχεδίου.

Αν δεν τηρηθούν οι προϋποθέσεις του νόμου, κινδυνεύουμε να έχουμε:

◊ ψευδο-κοινόχρηστους δρόμους, που δεν αναγνωρίζονται ως τέτοιοι,

◊ προβλήματα με μεταβιβάσεις, άδειες και οικοδομησιμότητα.

Πότε η δουλεία διόδου καταργείται

Η δουλεία δεν “εξαφανίζεται” επειδή απλώς δεν τη θέλουμε. Καταργείται μόνο:

1. Με παραίτηση του δικαιούχου με συμβολαιογραφική πράξη.

2. Με ολική καταστροφή ενός από τα εμπλεκόμενα ακίνητα.

3. Όταν η άσκησή της γίνεται αδύνατη.

4. Αν τα δύο ακίνητα αποκτηθούν από τον ίδιο ιδιοκτήτη.

5. Με 20 χρόνια μη χρήσης.

Χωρίς έναν από αυτούς τους λόγους, η δουλεία συνεχίζει να υπάρχει.

Τι δείχνει το πραγματικό παράδειγμα

Στην περίπτωση του 1972:

-Δημιουργήθηκε δουλεία διόδου ανάμεσα σε δύο αγροτεμάχια.

-Αργότερα έγιναν δωρεές τμημάτων γης.

-Όμως δεν υπήρξε νόμιμη διαδικασία για να μετατραπεί η δίοδος σε κοινόχρηστο δρόμο.

Άρα: πρόκειται για ιδιωτικό δρόμο, που δεν αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος. Η δουλεία εξακολουθεί να υπάρχει, γιατί το δεσπόζον ακίνητο εξακολουθεί να υφίσταται.

Το μεγάλο πρόβλημα: όταν η λάθος δίοδος οδηγεί σε παράνομη οικοδομή

Στο υποθετικό αλλά ρεαλιστικό παράδειγμα στο τέλος:

♦ Έγινε δουλεία διόδου και δημοτικό συμβούλιο την αναγνώρισε ως οδό.

♦ Μηχανικός έκανε τοπογραφικό, ΚΗΔ και ταυτότητα.

♦ Συμβολαιογράφος συνέταξε μεταβίβαση.

♦ Το Κτηματολόγιο την καταχώρισε.

♦ Εκδόθηκε άδεια δόμησης.

♦ Ο εργολάβος έκτισε και πούλησε.

Κι όμως…

Όλα κρίθηκαν άκυρα όταν αποκαλύφθηκε ότι η αρχική διαδικασία δημιουργίας δρόμου δεν ήταν νόμιμη. Τελικά:

♦ Η οικοδομή θεωρείται ανεπανόρθωτα παράνομη.

♦ δεν “σώζεται” αν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες από το 1972 μέχρι σήμερα,

♦ η νομιμοποίηση είναι μακρινό και ακριβό σενάριο,

♦ ο εργολάβος καταστράφηκε, γιατί στην πράξη έγινε ιδιωτική πολεοδόμηση, κάτι που ο νόμος απαγορεύει.

Η δουλεία διόδου λοιπόν  είναι χρήσιμο εργαλείο όταν:

→ συντάσσεται καθαρά,

→ χρησιμοποιείται αυστηρά για πρόσβαση,

→ δεν συγχέεται με “δημιουργία δρόμου”.

Γίνεται όμως σοβαρή παγίδα όταν:

→ επιχειρεί να υποκαταστήσει νόμιμη πολεοδομική διαδικασία,

→παρουσιάζεται ως κοινόχρηστη οδός ενώ δεν είναι,

→ χρησιμοποιείται για να θεμελιώσει οικοδομησιμότητα χωρίς τις απαιτούμενες πράξεις της Αρχής.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Του Σωτήρη Μούρκα Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com Κιν. 6973680652