Αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενο ακίνητο: Πότε επιτρέπεται;

Η αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενο ακίνητο είναι ένα από τα πιο «παρεξηγημένα» εργαλεία στην πολεοδομική πρακτική, γιατί ο ιδιοκτήτης κινείται ταυτόχρονα σε δύο καθεστώτα: (α) στο καθεστώς των χρήσεων γης και της αδειοδότησης (τι χρήση επιτρέπεται, ποια διαδικασία απαιτείται, τι εγκρίσεις συνοδεύουν τη λειτουργία), και (β) στο καθεστώς της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης (δηλαδή τη δέσμευση του ακινήτου/τμήματος του ακινήτου για κοινόχρηστο σκοπό, π.χ. διάνοιξη οδού, πλατεία, πράσινο). Το ερώτημα που απασχολεί ιδιοκτήτες και μηχανικούς είναι απλό: «Αν το ακίνητο είναι ρυμοτομούμενο, μπορώ να αλλάξω χρήση;».

Η σύγχρονη θεσμική λογική που αποτυπώθηκε ως ειδική ρύθμιση στον ν. 4495/2017  είναι ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να επιτραπεί υπό προϋποθέσεις, χωρίς όμως να “εξουδετερώνει” τη ρυμοτομία. Δηλαδή, η Διοίκηση μπορεί να επιτρέψει την αξιοποίηση ενός δεσμευμένου ακινήτου, ιδίως όταν η δέσμευση παρατείνεται επί μακρόν χωρίς συντέλεση, αλλά ο ιδιοκτήτης δεν αποκτά «ασπίδα» απέναντι στη μελλοντική συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Αυτή η ιδέα αποτυπώνεται ρυθμιστικά στο πλαίσιο που παρουσιάστηκε ως προσθήκη (άρθρο 41Α) για «αλλαγή χρήσης εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων».

Το πρακτικό κλειδί είναι το εξής: η αλλαγή χρήσης δεν πρέπει να μετατρέπεται σε μηχανισμό αύξησης της αποζημίωσης λόγω μεταγενέστερων επενδύσεων. Με άλλα λόγια, ακόμη κι αν επιτρέπεται να γίνουν εργασίες ώστε να λειτουργήσει μια νέα χρήση, αυτό δεν σημαίνει ότι «ό,τι έφτιαξα θα το πληρωθώ» αν αύριο συντελεστεί η απαλλοτρίωση. Γι’ αυτό και, στην πράξη, η αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενο πρέπει να αντιμετωπίζεται ως αξιοποίηση με νομικό ρίσκο χρονικής αβεβαιότητας.

Επιπλέον, δεν είναι όλα τα ρυμοτομούμενα ίδια. Άλλο πράγμα είναι ένα ρυμοτομούμενο τμήμα για διαπλάτυνση οδού, και άλλο ένα ακίνητο δεσμευμένο για κοινόχρηστο πράσινο, όπου η συμβατότητα χρήσεων είναι πιο «στενή» για προφανείς λόγους δημόσιου συμφέροντος. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι σε ορισμένες κατηγορίες δεσμεύσεων ο μηχανικός θα πρέπει να προσεγγίζει την αλλαγή χρήσης πιο συντηρητικά και να εξαντλεί τον προέλεγχο συμβατότητας με χρήσεις γης, όρους δόμησης και ειδικές εγκρίσεις.

Τι αξίζει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν προχωρήσει: να επιβεβαιώσει αν η απαλλοτρίωση έχει συντελεστεί ή όχι, να “διαβάσει” ακριβώς τον κοινόχρηστο σκοπό που προβλέπει το σχέδιο, να αποτυπώσει αν η νέα χρήση απαιτεί πρόσθετες εγκρίσεις λειτουργίας (π.χ. πυροπροστασία/υγειονομικό), και να πάρει συνειδητή απόφαση για το επιχειρηματικό ρίσκο (ότι η λειτουργία μπορεί να διακοπεί από μελλοντική συντέλεση). Η αλλαγή χρήσης εδώ είναι εργαλείο αξιοποίησης, όχι εξάλειψης της δέσμευσης.

Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου

www.pgalanislaw.gr

πηγή news.b2green.gr