Δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντηση της προς τους ιδιοκτήτες ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δεν σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό. Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας». «Κρίσιμος χρόνος είναι αυτός της έκδοσης της οικοδομικής άδειας»Η αλληλογραφία ξεκίνησε με αναφορά, που υπέβαλε ο Τίτος Κάββαλος, ως εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου, μετά τη μεταβολή της πρακτικής της τοπικής ΥΔΟΜ του Δήμου Αγίου Νικολάου, η οποία τα τρία προηγούμενα χρόνια ενέκρινε κανονικά οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου και από τις 25 Αυγούστου 2025 σταμάτησε ξαφνικά την έκδοση τους. Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, προϋφιστάμενα του 2003, αντιμετωπίζονταν επί χρόνια ως οικοδομήσιμα και ότι η μη έκδοση νέων αδειών δημιουργεί άνιση μεταχείριση, ανατροπή επενδύσεων και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου. Στην πρώτη απάντηση, της 21ης Απριλίου 2026, η Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη Δάφνη Φιλιππάκη αναγνωρίζει ότι για χρόνια είχε διαμορφωθεί στις ΥΔΟΜ η ερμηνεία πως στα προ του 2003 γήπεδα δεν απαιτούνταν πρόσωπο σε δρόμο. Σημειώνει όμως ότι η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση έχει «ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ». Η Αρχή επικαλείται τις ΣτΕ 176/2023, 350/2024 και 195/2024 και υιοθετεί τη θέση ότι και τα παλαιότερα γήπεδα είναι δομήσιμα μόνον εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο «νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Παράλληλα διατυπώνει μία κρίσιμη αρχή: «κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος […] είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας». Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί το τι θεωρούνταν οικοδομήσιμο κατά την αγορά του ακινήτου ή όταν δημιουργήθηκε το γήπεδο. Η ΥΔΟΜ εξετάζει τις προϋποθέσεις που ισχύουν κατά την έκδοση της άδειας. «Το δεδικασμένο αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση» αλλά η νομολογία δεν αγνοείταιΙδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επισήμανση του Συνηγόρου ότι: «Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε». Η φράση αυτή, όμως, δεν μπορεί να εκλειφθεί ότι αποτελεί άνοιγμα για να συνεχίζουν οι ΥΔΟΜ να εκδίδουν άδειες αντίθετα προς τη νομολογία. Ο Συνήγορος αμέσως συμπληρώνει ότι το ΣτΕ έχει κρίνει πως η υφιστάμενη διάταξη «δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο», θέση «με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη». Το μήνυμα προς τις ΥΔΟΜ είναι διπλό: δεν εφαρμόζεται μηχανικά το δεδικασμένο μιας άλλης υπόθεσης, αλλά ούτε μπορεί να παρακάμπτεται η ερμηνεία που έχει πλέον διαμορφώσει το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο. ΚΑΕΚ, Κτηματολόγιο και ΣΧΟΟΑΠ: το δεύτερο ερώτημα των ιδιοκτητώνΟι 33 ιδιοκτήτες επανήλθαν, αυτή τη φορά με ένα πολύ πιο συγκεκριμένο ερώτημα. Επισήμαναν ότι οι δρόμοι στους οποίους έχουν πρόσωπο τα ακίνητά τους εμφανίζονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο: «α) με κύρια χρήση – οδικό δίκτυο, β) διαθέτουν αυτοτελή ΚΑΕΚ με ΕΚ = Ειδική Έκταση (κοινόχρηστος χώρος), γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος». Παράλληλα τόνισαν ότι οι ίδιοι δρόμοι αποτυπώνονται στο εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ και ότι στην αντίστοιχη ζώνη επιτρέπεται η χρήση κατοικίας. Στις 7 Μαΐου 2026 ο Συνήγορος δίνει πλέον καθαρή απάντηση: «Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ αφορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης». Και προσθέτει: «Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα». Εδώ κλείνει ένα από τα σημαντικότερα «παράθυρα»: η εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστης Ειδικής Έκτασης στο Κτηματολόγιο δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τον πολεοδομικό χαρακτηρισμό που απαιτείται για να δώσει οικοδομησιμότητα. Οι νόμιμες αγορές δεν δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα δόμησηςΟι ιδιοκτήτες είχαν επίσης προβάλλει ότι τα ακίνητα αγοράστηκαν νόμιμα, καταβλήθηκαν αυξημένοι φόροι, έγιναν προσημειώσεις, τραπεζικές πράξεις, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι και σε αρκετές περιπτώσεις είχαν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες. Τα στοιχεία αυτά στηρίζουν ισχυρό αίτημα ασφάλειας δικαίου και μεταβατικής προστασίας. Δεν προκύπτει όμως από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου ότι η νόμιμη αγοραπωλησία κατοχυρώνει αφ’ εαυτής διαρκές δικαίωμα δόμησης. Μάλιστα, στην πρώτη αναφορά η Αρχή κατέληξε ότι δεν διαπιστώνεται «παράνομη ενέργεια της Διοίκησης», την οποία να μπορεί να ελέγξει και έθεσε την υπόθεση στο αρχείο. «Πολεοδόμηση» και «αρχαιότητα»: οι δύο δρόμοι που δείχνει ο ΣτΠΣτη δεύτερη απάντηση εμφανίζεται το πιο ουσιαστικό θετικό στοιχείο. Ο Συνήγορος εξηγεί ότι ως τρόποι δημιουργίας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί: «1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη)». Και: «2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat)», την οποία περιγράφει ως γνώση της παρούσας αλλά και της προηγούμενης γενεάς για την κοινοχρησία του δρόμου. Αυτό σημαίνει ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να αναζητηθεί η πηγή δημιουργίας του δρόμου. Εάν υπάρχει νόμος, πολεοδομική πράξη, απαλλοτρίωση, παλαιός διοικητικός χαρακτηρισμός ή άλλη νόμιμη πράξη που τον δημιούργησε ως κοινόχρηστο, τότε η περίπτωση δεν ταυτίζεται με έναν δρόμο που διανοίχθηκε απλώς από ιδιώτες. Αντίστοιχα, η επίκληση της αρχαιότητας απαιτεί ιστορική τεκμηρίωση της πραγματικής δημόσιας χρήσης και όχι απλώς σημερινή παρουσία του δρόμου. Η τρίτη διαδρομή: κύρωση δρόμων προ της 27ης Ιουλίου 1977Ο Συνήγορος υποδεικνύει και μία τρίτη, απολύτως πρακτική κατεύθυνση: «Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27.07.1977». Πρόκειται για τη διαδικασία του άρθρου 166 του ν. 4819/2021, την οποία είχε ήδη μνημονεύσει στην πρώτη επιστολή. Παραπέμπει στο ΥΠΕΝ, που έχει θεσμοθετήσει και ανακοινώσει ότι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα αποτελεί τη βάση για τον μετέπειτα χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου και έχει χαρακτηρίσει τον κοινόχρηστο δρόμο «απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση» για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου. Μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης προβλέπεται επίσης δυνατότητα, κατ’ εξαίρεση και μετά από ειδική τεχνική μελέτη, αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού. Αυτό είναι το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα, που προκύπτει από τις απαντήσεις του Συνηγόρου και απευθύνεται προς τους Δήμους: η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου. Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοίΑπό τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου». Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός. Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο. Ποιο «παράθυρο» κλείνει για τους ιδιωτικούς δρόμουςΑντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο. Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία. Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» μετά τις επιστολέςΟι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προηγήθηκαν του νέου Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας. Ο ν. 5306/2026, με επίσημο τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ψηφίστηκε στις 4 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88 Α΄ στις 8 Ιουνίου 2026. Ο νέος Κώδικας αναφέρει το πλαίσιο, μέσα στο οποίο το ζήτημα του κοινόχρηστου δρόμου συνδέεται με την εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και με τις διαδικασίες καταγραφής, χαρακτηρισμού και κύρωσης του οδικού δικτύου. Έτσι αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία η φράση του ίδιου του Συνηγόρου ότι κρίσιμος χρόνος είναι εκείνος της έκδοσης της οικοδομικής άδειας: κάθε νέα αίτηση πρέπει να εξετάζεται με το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου δρόμου. Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτεςΠρος την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών. Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα όμως κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του. Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου. Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης, που δίνει το θεσμικό πλαίσιο. Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση. Η αλληλογραφία ιδιοκτητών από την Κρήτη με τον Συνήγορο του ΠολίτηΗ πρώτη επιστολή παρέμβαση των ιδιοκτητών Η πρώτη απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη στην επιστολή των ιδιοκτητών Η δεύτερη παρέμβαση των ιδιοκτητών, προς αποσαφήνιση του ζητήματος Η δεύτερη διευκρινιστική απάντηση του Συνηγόρου του Πολίτη ‘Σύμφωνα με το άρθρο 5 τταρ. 2 του Ν. 2508/1997 «Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείτο και εγκρίνετα σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσής της ανοικτής πόλης (Σ.Χ.Ο.ΟΑ.Π.). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ’ αρχήν με τα όρια του αντίστοιχου συμβουλίου περιοχής στο οποίο δεν περιλαμβανετα αοσμός πάνω από 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την εκαστοτε τελευταία απογραφή.»Του Αργύρη Δεμμερτζή πήγη ecopress.gr
View full Άρθρου
![Εύρεση τιμών ζώνης [Άρθρο 109 - Ν.4495/17]](https://ebuildingid.gr/uploads/monthly_2022_10/ebuildingid-timi-zonis.png.cc9113a1f66f9452fc02ed00e74a6f35.png)
.png.ef80e1f43ac3937af979f970b2728dc6.png)
Recommended Comments
Δημιουργήστε έναν λογαριασμό ή συνδεθείτε για να σχολιάσετε