Η κωδικοποίηση της νομοθεσίας για τα αυθαίρετα στον νέο Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας

Κατατέθηκε στη Βουλή και εισάγεται προς επεξεργασία στην κοινοβουλευτική επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας».

Σε συνέχεια του πρώτου άρθρου στο οποίο συμπεριλάβαμε όλες τις αλλαγές και την κωδικοποίηση των κανόνων δόμησης και του δεύτερου άρθρου που αφορούσε στην κωδικοποίηση της εκτός σχεδίου δόμησης, συνεχίζουμε με την τεχνική ανάλυση των άρθρων 366-438 του νέου Κώδικα Χωροταξίας για την αυθαίρετη δόμηση, τις κατηγορίες υπαγωγής, τα πρόστιμα και τις κυρώσεις.

Τα άρθρα 366 έως και 438 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας αποτελούν την πλήρη κωδικοποίηση του δικαίου της αυθαίρετης δόμησης στην Ελλάδα. Η ανάλυση των άρθρων αποκαλύπτει τη δομή ενός διπλού συστήματος: από τη μία πλευρά, η τακτοποίηση και ομαδοποίηση των παλαιών αυθαιρέτων με κατασκευή προ της 28ης Ιουλίου 2011 (άρθρα 366-414) και, από την άλλη, η αυστηροποίηση του πλαισίου αποτροπής, εντοπισμού και άμεσης κατεδάφισης για τις μεταγενέστερες κατασκευές (άρθρα 415-438).

Πώς διαρθρώνεται η νομική προστασία των παλαιών αυθαιρέτων (Άρθρα 366-414);

Το πρώτο μεγάλο μέρος της ρύθμισης κωδικοποιεί τις διαδικασίες αναστολής κυρώσεων και εξαίρεσης από την κατεδάφιση για κτίσματα που ανεγέρθηκαν πριν από την κόκκινη γραμμή του 2011.

Οι Κατηγορίες Αυθαιρεσιών (Άρθρο 382)

Το άρθρο 382 ομαδοποιεί τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης σε πέντε διακριτές κατηγορίες:

• Κατηγορία 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίρια με αποκλειστική χρήση κατοικίας, οι οποίες έχουν ολοκληρωθεί προ της 9ης Ιουνίου 1975. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι οριστική με την καταβολή παραβόλου 250 ευρώ, χωρίς την επιβολή προστίμου.

• Κατηγορία 2: Αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν προ της 1ης Ιανουαρίου 1983. Εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου, χωρίς να απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών για τις κοινόχρηστες εκτάσεις.

• Κατηγορία 3: Μικρές πολεοδομικές παραβάσεις (π.χ. αλλαγή των εξωτερικών διαστάσεων των εξωστών έως 10%, περιτοιχίσεις, αποθήκες έως 15 τ.μ.). Η εξαίρεση είναι οριστική με την καταβολή ενιαίου προστίμου 250 ευρώ, ανεξαρτήτως του αριθμού των παραβάσεων αυτής της κατηγορίας ανά αυτόνομη ιδιοκτησία.

• Κατηγορία 4: Υπερβάσεις δόμησης ή κάλυψης έως 40% των εγκεκριμένων μεγεθών της οικοδομικής άδειας και έως 20% του εγκεκριμένου ύψους, εφόσον δεν υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. ανά ιδιοκτησία. Η αναστολή κατεδάφισης μετατρέπεται σε οριστική εξαίρεση με την ηλεκτρονική καταχώριση της Ταυτότητας Κτιρίου.

• Κατηγορία 5: Βαριές αυθαιρεσίες χωρίς άδεια ή με υπερβάσεις άνω του 40%. Προβλέπεται αναστολή κατεδάφισης για 30 έτη. Η οριστική εξαίρεση συνδέεται με τη μελλοντική αγορά δικαιωμάτων δόμησης μέσω της Ψηφιακή Τράπεζας Γης.

Η Διαδικασία Υπαγωγής και ο Υπολογισμός Προστίμου (Άρθρα 384-391)

Τα άρθρα 384 έως 388 καθορίζουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά (τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης, τεχνική έκθεση μηχανικού και στατικό έλεγχο/δεδομένα τρωτότητας). Ο υπολογισμός του προστίμου βασίζεται στον τύπο:

Ειδικές ομάδες πληθυσμού (ΑμεΑ με ποσοστό αναπηρίας άνω του 67%, παλιννοστούντες, πολύτεκνοι) τυγχάνουν μειώσεων στο πρόστιμο από 50% έως 80% για την κύρια κατοικία τους.

Ποιο είναι το νέο αυστηρό πλαίσιο καταστολής (Άρθρα 415-438);

Το δεύτερο μέρος του κωδικοποιημένου κειμένου εστιάζει στην αποτροπή της νέας αυθαίρετης δόμησης μετά το 2011 και στην οργάνωση των ελεγκτικών μηχανισμών.

Ψηφιακά Εργαλεία Εντοπισμού (Άρθρα 416-419)

Το άρθρο 416 θεσμοθετεί τη δημιουργία και λειτουργία κεντρικής διαδικτυακής πλατφόρμας για τον αυτόματο εντοπισμό αυθαίρετων κατασκευών. Το σύστημα χρησιμοποιεί:

• Δορυφορικές εικόνες περιοδικής λήψης για τη σύγκριση του οικιστικού αποθέματος.

• Μη επανδρωμένα αεροσκάφη (drones) για τη διενέργεια εναέριων αποτυπώσεων σε ζώνες υψηλής επικινδυνότητας (παραλιακές εκτάσεις, δάση, προστατευόμενες περιοχές).

Παράλληλα, το άρθρο 417 εισάγει το Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών, όπου καταχωρίζονται επώνυμα ή ανώνυμα οι παραβάσεις, οι οποίες αξιολογούνται και προτεραιοποιούνται αυτόματα βάσει γεωγραφικών και περιβαλλοντικών κριτηρίων.

Διαδικασία Αυτοψίας και Πρόστιμα (Άρθρα 420-427)

Όταν διαπιστωθεί νέα αυθαιρεσία από τα μικτά κλιμάκια ελέγχου (άρθρο 420), συντάσσεται έκθεση αυτοψίας.

• Άμεση Κατεδάφιση (Άρθρο 424): Για αυθαίρετα που εντοπίζονται κατά την ώρα της κατασκευής τους (επ’ αυτοφόρω), η διαδικασία κατεδάφισης εκτελείται άμεσα από τις τεχνικές υπηρεσίες της αποκεντρωμένης διοίκησης, χωρίς τη δυνατότητα αναστολής μέσω μακροχρόνιων δικαστικών προσφυγών.

• Πρόστιμα Ανέγερσης & Διατήρησης (Άρθρο 427): Το πρόστιμο ανέγερσης για τα νέα αυθαίρετα ισούται με την πλήρη συμβατική αξία της κατασκευής (κατώτατο όριο 1.500 ευρώ). Το πρόστιμο διατήρησης επιβάλλεται ανά έτος και ισούται με το 50% του προστίμου ανέγερσης, μέχρι την οριστική κατεδάφιση ή τη νόμιμη απομάκρυνση της κατασκευής.

Ανάλυση Επιπτώσεων: Τι αλλάζει στην καθημερινότητα του επαγγελματία;

Η λεπτομερής κωδικοποίηση των άρθρων 366 έως 438 αναδιαμορφώνει το πλαίσιο εργασίας του τεχνικού κόσμου:

1. Κατάργηση της αναζήτησης σε παλαιά νομοθετήματα: Ο μηχανικός δεν χρειάζεται πλέον να ανατρέχει στο αρχικό κείμενο του ν. 4495/2017 και να ελέγχει αν μια διάταξη τροποποιήθηκε από τον ν. 4759/2020 ή τον ν. 5106/2024. Η νομική βάση για τις δηλώσεις τακτοποίησης βρίσκεται πλέον αποκλειστικά στον Κώδικα.

2. Αυστηροποίηση των ευθυνών κατά την έκδοση βεβαιώσεων: Εφόσον οι ελεγκτικοί μηχανισμοί ψηφιοποιούνται (δορυφόροι, drones), η έκδοση λανθασμένης ή ανακριβούς βεBalanced βεβαίωσης μηχανικού για μεταβίβαση ενέχει άμεσο κίνδυνο εντοπισμού από διασταυρώσεις στοιχείων. Αυτό απαιτεί σχολαστικότερο έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και των εγκεκριμένων σχεδίων της οικοδομικής άδειας.

3. Ξεκάθαρη διαχείριση προσφυγών: Η διαδικασία εξέτασης των ενστάσεων κατά των εκθέσεων αυτοψίας (άρθρο 421) αποκτά συγκεκριμένες και αποκλειστικές προθεσμίες, περιορίζοντας τη διοικητική αδράνεια που κρατούσε σε εκκρεμότητα πολεοδομικές υποθέσεις για έτη.

Η ουσία της είδησης

Η τεχνική ανάλυση των άρθρων 366 έως 438 επιβεβαιώνει τη δημιουργία ενός ενιαίου πλαισίου που διαχωρίζει τις παλαιές αυθαιρεσίες από τις νέες κατασκευές. Η διοίκηση αποκτά ψηφιακά εργαλεία ελέγχου για την αποτροπή της αυθαίρετης δόμησης, ενώ οι μηχανικοί διαθέτουν πλέον έναν ενιαίο κωδικοποιημένο οδηγό για την τακτοποίηση των υφιστάμενων κτισμάτων.

Μπορείτε να διαβάσετε το πλήρες σχέδιο νόμου (741 σελίδες και 72MB) εδώ

Πηγή: B2green.gr