REAL ESTATE
Διαχείριση και Αξιοποίηση
Για να μπορεί να διαχειριστεί κάποιο φυσικό πρόσωπο ή νομικό πρόσωπο το/τα ακίνητα του θα πρέπει πρώτα απ’όλα να έχει, για το κάθε ακίνητο, ένα φάκελο με τα απαιτούμενα δεδομένα για αυτό.
Ενδεικτικά, και όχι αποκλειστικά, είναι τα παρακάτω:
– Τίτλοι ιδιοκτησίας – Κτηματολόγια – Εγκεκριμένα σχέδια – Άλλα σχέδια που αφορούν τα ακίνητα
Ειδικά για την περαιτέρω αξιοποίηση του και ανάλογα από τα ζητούμενα να επιτευχθούν θα χρειαστούν:
– Εκτίμηση υλικής ή και εμπορικής αξίας του ακινήτου
– Πρόβλεψη ή και σχεδιασμός για βέλτιστη αξιοποίηση του ακινήτου σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και το νομικό πλαίσιο που τα διέπει.
Αναλαμβάνουμε όλα τα ανωτέρω ολόκληρου του ακινήτου, ή και τμηματικά. Αναλαμβάνουμε να σας προτείνουμε τις βέλτιστες λύσεις από άποψης ουσίας αλλά και οικονομίας των πόρων σας.
- Τίτλοι Ιδιοκτησίας
Εύρεση τίτλων σε υποθηκοφυλάκια ή αρχεία συμβολαιογράφων, τεχνικός έλεγχος ορθής ταύτισης ή οριοθέτηση ακινήτων, πίνακες χιλιοστών, κατανομής δαπανών, γενικών ή και ειδικών όρων στον κανονισμό,κ.λ.π.
- Εγκεκριμένα Σχέδια
Εύρεση από αρχεία πολεοδομιών των οικοδομικών αδειών και των σχεδίων, ανασύσταση φακέλων αν έχουν απολεσθεί, έλεγχος αν τα εγκεκριμένα σχέδια ταυτίζονται ή όχι με την υφιστάμενη κατασκευή κ.λ.π.
- Άλλα σχέδια που αφορούν τα Ακίνητα
Ανάκτηση και εύρεση σχεδίων και τίτλων, σχέδια διοικητικών πράξεων ή ρυμοτομικά, νέες διαρρυθμίσεις – διαμορφώσεις που δεν έχουν εγκριθεί από πολεοδομία,τοπογραφικά κ.α.
- Εκτίμηση Ακινήτων
Για δάνεια ή ρυθμίσεις αυτών χρειάζεται μια τεκμηριωμένη εκτίμηση, υλικής και εμπορικής αξίας τους. Για διάφορες δικαστικές υποθέσεις ή για αντιδικίες χρειάζονται εκτιμήσεις έργων ή ολόκληρου του ακινήτου.
- Βέλτιστη Αξιοποίηση
Είναι μια εργασία σύνθεσης τις περισσότερες φορές με βάση όλα τα ανωτέρω που περιγράφτηκαν, συνδυάζοντάς τα με τις νέες πολεοδομικές διατάξεις που υπάρχουν, για την εύρεση της βέλτιστης λύσης ώστε το ακίνητο να έχει τη μέγιστη απόδοση.
*********************************************************
Εκτιμήσεις Ακινήτων
Αναλαμβάνουμε την Εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σας.
Στηριζόμαστε στην πολλαπλά αναγνωρισμένη εμπειρία μας από το 1989 στην εκτιμητική δραστηριότητα (από 1989 στην Κτηματική Τράπεζα και από 1999 στην Εθνική Τράπεζα) του αρχιτέκτονα Κωνσταντίνου Διδώνη ιδρυτή του AnKoMa και την συνεχιζόμενη στελέχωση που φροντίζουμε διατηρώντας την αναγκαία πλήρη ανεξαρτησία μας.
Υλοποίηση εκτιμήσεων αφορά εκατοντάδες ακίνητα (οικίες, διαμερίσματα, καταστήματα, ειδικά κτίρια, οικόπεδα) στην Αττική.
Ξενοδοχειακές μονάδες, Ειδικά κτίρια, γήπεδα οικόπεδα εκτάσεις γης, νησιά κλπ σε όλη την Ελλάδα (Χαλκιδική, Ρόδος, Κέρκυρα, Ιώνιο, Πόρτο Χέλι, Κρήτη, Σκόπελος, Ζάκυνθος, Αίγινα κλπ)
Αναγκαιότητα Εκτίμησης.
Ο πιο συνηθισμένος λόγος για εκτίμηση είναι η αναγκαιότητα χρηματοδότησης από Τραπεζικά ιδρύματα.
Συχνά η αναγκαιότητα αφορά το ενδιαφέρον αγοράς ή πώλησης ή και δικαστικής διαμάχης.
Φυσικά και το ενδιαφέρον για επενδύσεις ή αναπτύξεις ακινήτων επιβάλουν την τεχνική αξιολόγηση τους, ώστε να εξασφαλίζει την αναγκαία χρηματοδότηση.
Η τεχνική αξιολόγηση του ακινήτου, η έρευνα αγοράς ή γνώση της αγοραίας αξίας και η αξία εκποίησης είναι σημαντικά στοιχεία για χρηματοδότηση ή επένδυση ή αξιοποίηση.
Η 25χρονη εμπειρία από τα εσω στον μεγαλύτερο Τραπεζικό Όμιλο στην Ελλάδα ειδικά στον χώρο των ακινήτων μας επιτρέπει να γνωρίζουμε τα δεδομένα που σταθμίζει μια τράπεζα ώστε να προχωρήσει σε χρηματοδότηση η επένδυση σε ένα ακίνητο.
Αξίες Ακινήτων
-Αγοραία Αξία (market value)
-Αξία αναγκαστικής εκποίησης (forced sale value 0 liquidation value)
-Υλική αξία (cost value)
-Μισθωτική αξία
Προτεινόμενη τιμή εκκίνησης διαδικασίας πώλησης
Αξία για υποθήκευση
Μεθοδολογία
Ο προσδιορισμός των ως άνω αξιών γίνεται εφαρμόζοντας κατά περίπτωση
μια ή και περισσότερες από τις υπάρχουσες μεθοδολογίες:
* Συγκριτική μέθοδος (comparative method)
* Μέθοδος αξιοποίησης ή υπολειμματική (residual method)
* Μέθοδος κόστους – Μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης (cost approach)
* Μέθοδος εισοδήματος – επενδυτική μέθοδος (income approach)
Ακίνητα για ανάπτυξη
Θα πρέπει να εκτιμώνται με βάση την παρούσα και τη μελλοντική προοπτική τους, χωρίς όμως να λαμβάνονται υπόψη σενάρια που είναι ανέφικτα να υλοποιηθούν. Αν τυχόν γίνει μια τέτοια παραδοχή θα πρέπει να υπάρξει ειδική αναφορά.
Ιδίως θα πρέπει να εξετάζεται με τις φάσεις κατασκευής του έργου και να επανεξετάζονται όλες οι παραδοχές σε συνάρτηση με την πρόοδο του έργου.
Ειδικά αν απαιτούνται πρόσθετες εργασίες και κόστος για την αποπεράτωση ή αν αλλάζουν τα αναμενόμενα έσοδα και τα επιτόκια προεξόφλησης, θα πρέπει να γίνονται ενδιάμεσες επανεκτιμήσεις, ώστε να αναθεωρείται το ρίσκο της επένδυσης.
Τέλος θα πρέπει να σημειώνεται και η σκοπιμότητα υλοποίησης της επένδυσης από τεχνικής άποψης και ανάλογα με τα οικονομικά αποτελέσματα που αυτή προσδοκάται ότι θα έχει.
ΤΑΥΤΙΣΗ ΤΙΤΛΩΝ
Ταύτιση τίτλων ακινήτου είναι η ταύτιση των πραγματικών στοιχείων του ακινήτου, όπως αυτά διαπιστώνονται επί τόπου κατά την αυτοψία, προς τις περιγραφές των αντίστοιχων στοιχείων των τίτλων, (θέση, έκταση, όρια, προσανατολισμός, πλευρικές διαστάσεις).
Όταν όλα τα στοιχεία συμπίπτουν, η ταύτιση είναι πλήρης.
Υπάρχουν περιπτώσεις που ενώ ένα ή περισσότερα από τα τεχνικά στοιχεία του ακινήτου διαφέρουν από τις περιγραφές του τίτλου, υπάρχει όμως ταύτιση, καθώς διαπιστώνεται από τη συνεκτίμηση όλων των στοιχείων, ότι το ακίνητο είναι πράγματι αυτό που περιγράφεται στους τίτλους
Διαφορές που μπορεί να προκύψουν κατά την ταύτιση των τίτλων:
-αναγραφή στα συμβόλαια παλαιότερων ονομασιών οδών, τοπονύμια που μεταβλήθηκαν κλπ
-μικρή διαφορά στην επιφάνεια του οικοπέδου (περίπου έως10%),που συνήθως είναι ανεκτή και ενδεχομένως οφείλεται στο ότι παλαιότερα δεν είχε γίνει ακριβής μέτρηση
-διαφορά στην επιφάνεια που οφείλεται σε άλλα αίτια.
-αναφορικά με τον προσανατολισμό παρατηρείται μερικές φορές ασυμφωνία.
-σχετικά με τις πλευρικές διαστάσεις, παρατηρείται ότι αυτές συνήθως δεν αναφέρονται στα συμβόλαια. Όταν αναφέρονται, πρέπει να συμφωνούν με την πραγματικότητα ή τουλάχιστον να μην υπάρχει ουσιώδης διαφορά
κλπ.
Προβλήματα στην ταύτιση επηρεάζουν σημαντικά την αξία του ακινήτου στο βαθμό που δημιουργούν νομική αβεβαιότητα άρσης τους για την αξιοποίηση του.
ΕΛΕΓΧΟΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΤΗΡΙΩΝ
Ο προσδιορισμός αξίας του ακινήτου οφείλει να συνεκτιμήσει την πολεοδομική νομιμότητα ή μη, το κόστος άρσης αυθαιρεσίας.
Υπηρεσίες και δεοντολογία ευθύνης.
Προσφέρουμε τις εκτιμητικές υπηρεσίες μας σε Αγοραστές, Πωλητές, Χρηματοδοτικούς φορείς, Νομικούς, Συμβολαιογράφους, Εταιρίες Real Estate κλπ.
Για λόγους δεοντολογίας δεν αναλαμβάνουμε σε καμία περίπτωση την εκτίμηση του ιδίου ακινήτου διαφορετικούς εργοδότες. Παράδειγμα σε αγοραστή και πωλητή πάρα μόνο αν η ανάθεση για το ακίνητο γίνει από κοινού κι από τους δυο και είναι σε γνώση και των δύο.
Για τον λόγο αυτό στην ανάθεση υπογράφουμε δέσμευση με ρήτρα ευθύνης για αυτό.