Νόμο του κράτους αποτελεί πλέον το πολυνομοσχέδιο του ΥΠΕΝ με τίτλο “Ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση των πολυεπίπεδων επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής στους τομείς: α) της διαχείρισης υδάτων, β) της διαχείρισης και προστασίας των δασών, γ) της αστικής ανθεκτικότητας και πολιτικής, δ) της καταπολέμησης της αυθαίρετης δόμησης, ε) της ενεργειακής ασφάλειας και άλλες επείγουσες διατάξεις”, το οποίο δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ.

Όπως επισημαίνεται στον νέο νόμο (ν.5106/2024), σκοπός του είναι η αντιμετώπιση των επιπτώσεων της κλιματικής αλλαγής σε τρία (3) επίπεδα:

1. στην προστασία των υδάτων, των δασών και του φυσικού περιβάλλοντος,
2. στη δημιουργία βιώσιμων και ανθεκτικών αστικών περιοχών, στην καταστολή της αυθαίρετης δόμησης και την επίλυση συναφών χωροταξικών και πολεοδομικών ζητημάτων, και
3. στη μείωση του ενεργειακού κόστους των ευάλωτων νοικοκυριών, των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, των Τοπικών και Γενικών Οργανισμών Εγγείων Βελτιώσεων και των Δημοτικών Επιχειρήσεων Ύδρευσης και Αποχέτευσης, και στην περαιτέρω προώθηση και τον εκσυγχρονισμό των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας.

Πιο συγκεκριμένα, αντικείμενο του νέου νόμου αποτελεί:

• η σύσταση νομικού προσώπου ιδιωτικού δικαίου με την επωνυμία «Οργανισμός Διαχείρισης Υδάτων Θεσσαλίας Ανώνυμη Εταιρεία» και η λειτουργία γνωμοδοτικής επιτροπής και τοπικών επιτροπών, για την προστασία και τη διαχείριση των υδάτων του Υδατικού Διαμερίσματος της Θεσσαλίας,
• η ρύθμιση ζητημάτων της Εταιρείας Υδρεύσεως και Αποχετεύσεως Πρωτευούσης και της Εταιρείας Ύδρευσης και Αποχέτευσης Θεσσαλονίκης και η επικαιροποίηση της σύμβασης συντήρησης και λειτουργίας του Εξωτερικού Υδροδοτικού Συστήματος της μείζονος περιοχής Πρωτευούσης,
• η δημιουργία Υβριδικών Συνεργατικών Σχημάτων και η ρύθμιση της διαχείρισης, προστασίας και εκμετάλλευσης δημοσίων δασών,
• η επικαιροποίηση του πλαισίου λειτουργίας του Οργανισμού Φυσικού Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής,
• η θεσμοθέτηση αστικής πολιτικής και σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας,
• η σύσταση ενιαίου πλαισίου για τον έλεγχο και την καταπολέμηση της αυθαίρετης δόμησης,
• η θέσπιση του Προγράμματος «Απόλλων» για τη μείωση του ενεργειακού κόστους των ευάλωτων νοικοκυριών, των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, των Τοπικών και Γενικών Οργανισμών Εγγείων Βελτιώσεων και των Δημοτικών Επιχειρήσεων Ύδρευσης και Αποχέτευσης ανά την Επικράτεια,
• ο εκσυγχρονισμός της διαδικασίας αδειοδότησης έργων Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας και Υπεράκτιων Αιολικών Πάρκων και η εγκατάσταση συστημάτων τηλεποπτείας και τηλεδιαχείρισης,
• η θεσμοθέτηση επιδότησης της τιμολογητέας κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας.

• ΕΝΟΤΗΤΑ Α’: ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΙ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ

Άρθρο 1 Σκοπός

Άρθρο 2 Αντικείμενο

• ΕΝΟΤΗΤΑ Β’: ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΩΝ ΥΔΑΤΩΝ, ΤΩΝ ΔΑΣΩΝ ΚΑΙ ΤΟΥ ΦΥΣΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

.........

• ΕΝΟΤΗΤΑ Γ’: ΕΞΟΡΘΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΗΣ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΠΟΛΙΤΙΚΗΣ

ΜΕΡΟΣ Β’: ΕΛΕΓΧΟΣ ΚΑΙ ΚΑΤΑΠΟΛΕΜΗΣΗ ΤΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ – ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ Ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’: ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ ΕΝΟΤΗΤΑΣ ΔΑ’ Ν. 4495/2017 – ΠΡΟΣΘΗΚΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΔΑ’ ΣΤΟΝ Ν. 4495/2017

Άρθρο 51 Προσθήκη Τμήματος για την αυστηροποίηση του πλαισίου της αυθαίρετης δόμησης στον ν. 4495/2017 – Προσθήκη Τμήματος ΔΑ’στον ν. 4495/2017

Άρθρο 52 Πεδίο εφαρμογής – Προσθήκη άρθρου 125Α στον ν. 4495/2017

Άρθρο 53 Αρμοδιότητα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τον εντοπισμό και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης

Άρθρο 54 Ειδικός Επιθεωρητής Ελέγχου και Καταστολής της Αυθαίρετης Δόμησης

Άρθρο 55 Συγκρότηση Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β’ – Τροποποίηση παρ. 1 και προσθήκη παρ. 2Α στο άρθρο 24 του ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΝΤΟΠΙΣΜΟΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΩΝ – ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΕΣ – ΕΛΕΓΧΟΣ

Άρθρο 56 Προσθήκη Κεφαλαίου για τον εντοπισμό, τις καταγγελίες και τον έλεγχο επί αυθαιρέτων – Προσθήκη Κεφαλαίου Β’ στο Τμήμα ΔΑ’ του ν. 4495/2017

Άρθρο 57 Δημιουργία διαδικτυακής πλατφόρμας για τον εντοπισμό αυθαιρέτων με χρήση δορυφορικών εικόνων και μη επανδρωμένων αεροσκαφών – Προσθήκη άρθρου 125Β στον ν. 4495/2017

Άρθρο 58 Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών – Προσθήκη άρθρου 125Γ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 59 Διαδικασία υποβολής καταγγελιών στο Ενιαίο Ηλεκτρονικό Σύστημα Καταγγελιών – Προσθήκη άρθρου 125Δ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 60 Αξιολόγηση, προτεραιοποίηση και διαχείριση των καταγγελιών – Προσθήκη άρθρου 125Ε στον ν. 4495/2017

Άρθρο 61 Διαδικασία ελέγχου και αυτοψιών – Προσθήκη άρθρου 125ΣΤ στον ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ’: ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗ ΚΑΙ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ

Άρθρο 62 Προσθήκη Κεφαλαίου για τη διοικητική και δικαστική προστασία – Προσθήκη Κεφαλαίου Γ’ στο Τμήμα ΔΑ’ του ν. 4495/2017

Άρθρο 63 Άσκηση και εξέταση ενδικοφανών προσφυγών – Προσθήκη άρθρου 125Ζ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 64 Ένδικα βοηθήματα και μέσα – Προσθήκη άρθρου 125Η στον ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Δ’: ΚΥΡΩΣΕΙΣ

Άρθρο 65 Προσθήκη Κεφαλαίου για τις κυρώσεις επί αυθαιρέτων – Προσθήκη Κεφαλαίου Δ’ στο Τμήμα ΔΑ’ του ν. 4495/2017

Άρθρο 66 Κυρώσεις – Προσθήκη άρθρου 125Θ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 67 Άμεση κατεδάφιση αυθαιρέτου – Προσθήκη άρθρου 125Ι στον ν. 4495/2017

Άρθρο 68 Οικειοθελής κατεδάφιση αυθαιρέτου και απομάκρυνση αυθαίρετης αλλαγής χρήσης/Άδεια νομιμοποίησης – Προσθήκη άρθρου 125ΙΑ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 69 Κατεδάφιση από το ελληνικό δημόσιο – Προσθήκη άρθρου 125ΙΒ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 70 Πρόστιμα ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης – Προσθήκη άρθρου 125ΙΓ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 71 Τιμή ζώνης – Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 109 ν. 4495/2017

Άρθρο 72 Τρόπος καταβολής και απόδοσης προστίμων – Προσθήκη άρθρου 125ΙΔ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 73 Ποινικές κυρώσεις – Προσθήκη άρθρου 125ΙΕ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 74 Αναστολή λειτουργίας για οικονομικές δραστηριότητες και διακοπή ρευματοδότησης – Προσθήκη άρθρου 125ΙΣΤ στον ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Ε’: ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΟΣΤΗΡΙΞΗ ΤΗΣ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗΣ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ ΚΑΙ ΤΩΝ ΟΡΓΑΝΩΝ ΚΑΤΑΠΟΛΕΜΗΣΗΣ ΤΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Άρθρο 75 Προσθήκη Κεφαλαίου για την υποστήριξη της διοικητικής διαδικασίας και των οργάνων καταπολέμησης της αυθαίρετης δόμησης – Προσθήκη Κεφαλαίου Ε’ στο Τμήμα ΔΑ’ του ν. 4495/2017

Άρθρο 76 Όργανα ελέγχου – Προσθήκη άρθρου 125ΙΖ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 77 Ακαταδίωκτο και ασφάλεια των μελών των κλιμακίων ελέγχου – Προσθήκη άρθρου 125ΙΗ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 78 Στελέχωση της Γενικής Διεύθυνσης Σώματος Επιθεωρητών και Ελεγκτών και της Διεύθυνσης Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας – Προσθήκη άρθρου 125ΙΘ στον ν. 4495/2017

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΣΤ’: ΤΕΛΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

Άρθρο 79 Τελικές διατάξεις – Έγκριση εκτέλεσης εργασιών για κατεδάφιση ειδικών περιπτώσεων κτιρίων – Τροποποίηση παρ. 4 άρθρου 29 ν. 4495/2017

Άρθρο 80 Προσθήκη Κεφαλαίου για τις εξουσιοδοτικές και μεταβατικές διατάξεις – Προσθήκη Κεφαλαίου ΣΤ’ στο Τμήμα ΔΑ’ του ν. 4495/2017

Άρθρο 81 Εξουσιοδοτικές διατάξεις – Προσθήκη άρθρου 125Κ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 82 Μεταβατικές διατάξεις – Προσθήκη άρθρου 125ΚΑ στον ν. 4495/2017

Άρθρο 83 Καταργούμενες διατάξεις

ΜΕΡΟΣ Γ’: ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α’: ΕΠΙΚΑΙΡΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΝΕΟΥ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΥ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ – ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ Ν. 4067/2012

Άρθρο 84 Κατασκευή υποσταθμών της Δημόσιας Επιχείρησης Ηλεκτρισμού και επέκταση των θεμελίων των κτιρίων στα προκήπια – Προσθήκη περ. λδ στην παρ. 6 του άρθρου 11 και τροποποίηση άρθρου 17 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Άρθρο 85 Θέση κτιρίου και εγκαταστάσεων – Τροποποίηση άρθρου 14 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Άρθρο 86 Κατασκευή ανοικτών εξωστών – Τροποποίηση παρ. 3 άρθρου 16 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Άρθρο 87 Υπαίθριοι χώροι στάθμευσης – Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 17 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

Άρθρο 88 Προσωρινές κατασκευές – Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 21 Νέου Οικοδομικού Κανονισμού

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β’: ΕΙΔΙΚΟΤΕΡΕΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ

Άρθρο 89 Κίνητρα για την επαναλειτουργία, τον εκσυγχρονισμό και την επανάχρηση εγκαταλελειμμένων τουριστικών καταλυμάτων – Προσθήκη άρθρου 51Α στον ν. 4178/2013

Άρθρο 90 Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια – Τροποποίηση άρθρου 6 ν. 4447/2016

Άρθρο 91 Μελέτη, κατασκευή, έλεγχος και παραλαβή έργων τεχνικής υποδομής και συναφών κατασκευών στο πλαίσιο Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων

Άρθρο 92 Ρυμοτομικό σχέδιο εφαρμογής – Τροποποίηση περ. γ) παρ. 3 άρθρου 8 ν. 4447/2016

Άρθρο 93 Ερμηνευτική διάταξη για τη διαδικασία ανάρτησης Ρυμοτομικών Σχεδίων μετά από τροποποίηση λόγω αποδοχής ενστάσεων – Τροποποίηση παρ. 4, 5 και 7 άρθρου 10 ν. 4447/2016

Άρθρο 94 Γενικές κατηγορίες χρήσεων – Αντικατάσταση παρ. 6 άρθρου 13 ν. 4447/2016

Άρθρο 95 Εκτίμηση Φέρουσας Ικανότητας – Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 64 ν. 4964/2022

Άρθρο 96 Πρόσβαση σε αθλητικές εγκαταστάσεις που έχουν χωροθετηθεί με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου

Άρθρο 97 Μη απαίτηση τήρησης της διαδικασίας χωροθέτησης επενδυτικού σχεδίου – Προσθήκη περ. ε’ στην παρ. 5 του άρθρου 12 του ν. 3986/2011

Άρθρο 98 Πολεοδομικές παραβάσεις – Προσθήκη περ. η) στην παρ. 3 του άρθρου 81 του ν. 4495/2017

Άρθρο 99 Πολεοδομικές παρατάσεις – Τροποποίηση άρθρου 52 ν. 4710/2020 – Τροποποίηση άρθρου 40 ν. 4759/2020, περ. α) παρ. 1 άρθρου 4 ν. 4280/2014

.........

• ΕΝΟΤΗΤΑ Δ’: ΕΝΙΣΧΥΣΗ ΤΗΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΣΦΑΛΕΙΑΣ ΚΑΙ ΠΡΟΩΘΗΣΗ ΤΩΝ ΑΝΑΝΕΩΣΙΜΩΝ ΠΗΓΩΝ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

.......

• ΕΝΟΤΗΤΑ Ε’: ΑΛΛΕΣ ΕΠΕΙΓΟΥΣΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

......

Πρόσφατα τέθηκε σε εφαρμογή με την υπ’ αριθμόν ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 (ΦΕΚ 3985Β/22-06-2023) Υπουργική Απόφαση ο νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός, που μαζί με τον Οικοδομικό Κανονισμό καθορίζουν τον τρόπο ανέγερσης κτιρίων στη χώρα. Ο νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός τροποποίησε τον προηγούμενο που είχε εγκριθεί το 1989, όπως αυτός είχε αναθεωρηθεί με τον Οικοδομικό κανονισμό του 2012.

Ενα από τα βασικά άρθρα του νέου κανονισμού είναι το άρθρο 6 που αφορά τη δόμηση κτιρίου κοντά σε ρέμα.

Με διάταξη που προστέθηκε στον κανονισμό, δίνεται η δυνατότητα, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, να γίνονται εργασίες σε παλιά υφιστάμενα κτίρια. Επίσης, επιτρέπεται από τον νέο κανονισμό να εκδίδεται από την πολεοδομία άδεια αποπεράτωσης, άδεια αλλαγής χρήσης, καθώς και άδεια εργασιών πλήρης ανακαίνισης, και να επιδοτούνται οι κατοικίες από το « Εξ οικονομώ».

Ομως τα οριοθετημένα ρέματα είναι ελάχιστα σε όλη την επικράτεια. Σχεδόν όλα τα ρέματα της Αθήνας, ακόμα και ο Κηφισός ποταμός, δεν είναι οριοθετημένα σε όλο τους το μήκος.

Επίσης, πολλές οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν στο παρελθόν μέσα σε μπαζωμένα ρέματα και σήμερα αυτές βρίσκονται σε ισχύ και άρα μπορούν να ανακαινιστούν, ενώ πιθανά αύριο μπορεί να κινδυνέψουν ή να γκρεμιστούν.

Τα νέα δεδομένα τις κλιματικής αλλαγής και των επιπτώσεων της, με τα πρόσφατα έντονα πλημμυρικά φαινόμενα στη χώρα μας, έδειξαν ότι τα ποτάμια και τα ρέματα βρίσκουν την παλιά τους διαδρομή και μάλιστα διευρυμένα και θα πρέπει να επανεξεταστεί όλο το μοντέλο δόμησης και τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών πλησίον των ρεμάτων και ποταμών.

• Τι ισχύει με το νέο Κτιριοδομικό Κανονισμό;

Α. Για τα ρέματα που έχουν οριοθέτηση

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθορισθεί με οποιονδήποτε από τους προβλεπόμενους τρόπους, η ανέγερση κτιρίων, εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

1. Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.
2. Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται με έργα, εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα τυχόν προβλεπόμενα έργα διευθέτησης αυτού.
3. Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται χωρίς έργα, στις περιπτώσεις όπου είτε η οριοθέτηση πραγματοποιήθηκε χωρίς πρόταση έργων διευθέτησης είτε αυτή πραγματοποιήθηκε με πρόταση έργων διευθέτησης αλλά τα προβλεπόμενα έργα διευθέτησης δεν έχουν κατασκευαστεί ακόμα.

Β. Για τα ρέματα που έχουν καταργηθεί

1. Στα ρέματα που διαπιστώνεται ότι έχουν καταργηθεί αλλά απεικονίζονται στα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, η δόμηση επιτρέπεται ύστερα από σχετική βεβαίωση της Δ/νσης Περιβάλλοντος και Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης για την κατάργηση του ρέματος.
2. Αν το ρέμα έχει αντικατασταθεί με άλλον αποδέκτη (αγωγό αποχέτευσης ή απορροής των νερών), η δόμηση επιτρέπεται μόνο εφ’ όσον διαπιστωθεί ότι δεν παραβλάπτονται οι κοινόχρηστοι αγωγοί, σύμφωνα με τις σχετικές οδηγίες της αρμόδιας για την κατασκευή του αποδέκτη υπηρεσίας (π.χ. ΕΥΔΑΠ).

Γ. Για έκδοση Άδειας Δόμησης κοντά σε ρέμα χωρίς απαίτηση Οριοθέτησης ρέματος

1. Σε κάθε περίπτωση είναι δυνατή, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, άδεια για εργασίες άρσης επικινδυνότητας σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, άδεια αποπεράτωσης εργασιών σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια με ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό, άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, εργασιών συντήρησης, επισκευής, ενεργειακής αναβάθμισης, διαρρυθμίσεων (πλήρης ανακαίνιση), εκσυγχρονισμού (εγκαταστάσεων) και στατικής ενίσχυσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμη άδεια κι εφόσον οι εργασίες περιορίζονται στο κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου και σε επαφή με αυτό.
2. Επίσης, είναι δυνατή η έκδοση άδειας κατεδάφισης οποιασδήποτε κατασκευής, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης.

Δ. Για Άδεια Προσθήκης

Για προσθήκες κατ’ επέκταση και ύψος σε κτίρια που η ανέγερσή τους είχε εγκριθεί από την αρμόδια για τα ρέματα υπηρεσία και σε αποστάσεις από τις οριογραμμές του ρέματος τουλάχιστον ίσες με αυτές των κτισμάτων που υπάρχουν, μπορεί να χορηγείται η οικοδομική άδεια χωρίς να απαιτείται οπωσδήποτε νέα έγκριση.

Σημειώνεται ότι: όλες οι προαναφερόμενες διατάξεις έχουν εφαρμογή για κάθε περίπτωση ρέματος, ανεξάρτητα αν αυτό βρίσκεται εντός σχεδίου ή οικισμού ή εκτός σχεδίου και οικισμού.

• Τι θεωρείται υδατόρευμα και πρέπει να οριοθετηθεί;

Υδατορέματα ή υδατορεύματα ή ρέματα (μη πλεύσιμοι ποταμοί, χείμαρροι, ρέματα και ρυάκια) είναι οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής και διασφαλίζουν τη διόδευσή τους προς άλλους υδάτινους αποδέκτες σε χαμηλότερες στάθμες. Στην έννοια του υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι.

• Πώς ορίζονται οι οριογραμμές ενός υδατορεύματος;

Οριογραμμές υδατορέματος είναι οι πολυγωνικές γραμμές και από τις δύο πλευρές της βαθιάς γραμμής του υδατορέματος, που περιβάλλουν σωρευτικά:

α) τις όχθες του υδατορέματος,

β) τις γραμμές πλημμύρας και

γ) οποιοδήποτε φυσικό ή τεχνητό στοιχείο, που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος, το οποίο έχει περιβαλλοντική αξία και χρήζει προστασίας.

• Ποια είναι η διαφορά μεταξύ οριοθέτησης και διευθέτησης ενός υδατορεύματος;

Η οριοθέτηση είναι μια διοικητική πράξη, με στόχο την εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των επιφανειακών νερών και την περιβαλλοντική προστασία του υδατορέματος.

Η διευθέτηση υδατορέματος είναι η επέμβαση στο υδατόρεμα, με την εκτέλεση των αναγκαίων έργων με σκοπό τη βελτίωση των συνθηκών ροής, τη μείωση των κινδύνων από πλημμύρες και τον έλεγχο των διαβρώσεων και των αποθέσεων φερτών υλικών.

• Πως χτίζουμε κοντά σε ρέμα σήμερα;

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθοριστεί, η ανέγερση κτιρίων, ή εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

α) Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 10 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές.

γ) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 20 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εκτός σχεδίου περιοχές.

• Μπορεί να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου κοντά σε ρέμα;

Ναι, υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:

Περίπτωση σε οριοθετημένο ρέμα

α) Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής (οριοθέτησης του ρέματος) και της οικοδομικής γραμμής, επιτρέπεται η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς.

Περίπτωση σε μη οριοθετημένο ρέμα

Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ανάλογα με το αν το αυθαίρετο συνορεύει με μικρό, μεσαίο ή μεγάλο ρέμα ως εξής:

α) στα μικρά ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τετραγωνικού χιλιομέτρου (τ.χ.), όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης του μισού (0,50) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, οι οριογραμμές συμπίπτουν με τις γραμμές όχθης,

β) στα μεσαία ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος,

γ) στα μεγάλα ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μεγαλύτερης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μεγαλύτερης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή πενήντα (50) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
baklatsi@yahoo.gr

πηγή taxydromos.gr

• Στην ειδική σελίδα για τις Εκλογές 2024 του ΤΕΕ, όπου υπάρχει πρόσβαση από την κεντρική σελίδα του ΤΕΕ πατώντας στην ενότητα/link «Εκλογικές Ανακοινώσεις», έχει αναρτηθεί ανακοίνωση σχετικά με:

 Ανακήρυξη Υποψηφιοτήτων (26/03/2024)

όπου ανακοινώνονται οι υποψήφιοι στην Αντιπροσωπεία του ΤΕΕ, στις δέκα τρεις  (13) Επιστημονικές Επιτροπές Ειδικότητας, στο Ανώτατο Πειθαρχικό Συμβούλιο και στο Πρωτοβάθμιο Πειθαρχικό Συμβούλιο της έδρας του ΤΕΕ (Αθήνα) για τις εκλογές ΤΕΕ της 19.5.2024, όπως τους ανακήρυξε η Διοικούσα Επιτροπή του ΤΕΕ με απόφαση που έλαβε κατά την Ειδική Συνεδρίαση της 26.3.2024

Με την παρούσα δίνονται οδηγίες για την εφαρμογή της περ. γ, της παρ. 1, του άρθρου 8 του ν. 4447/2016 (όπως διαμορφώθηκε με το άρθρο 234 του ν. 5037/2023) στην περίπτωση που με το Ε.Π.Σ. προσδιορίζεται κοινόχρηστη οδός, με την οποία επιτυγχάνεται η οργανική ενσωμάτωση της περιοχής επέμβασης στη ζώνη άμεσης επιρροής ή και στην ευρύτερη περιοχή και ειδικότερα η κυκλοφοριακή σύνδεση με το υφιστάμενο κοινόχρηστο οδικό δίκτυο.

Σύμφωνα με το νόμο ισχύουν τα εξής:

«γα) Η προσδιοριζόμενη κοινόχρηστη οδός αξιολογείται στο πλαίσιο της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων των προτεινομένων από την κύρια μελέτη ρυθμίσεων και κατευθύνσεων του Ε.Π.Σ..

γβ) Επιτρέπεται η αναγκαστική απαλλοτρίωση ακινήτων για τη διάνοιξη της νέας οδού ή τη βελτίωση της χάραξης και των λοιπών τεχνικών χαρακτηριστικών υφισταμένης οδού, ή η σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών, ώστε να καταστεί η περιοχή επέμβασης κατάλληλη, είτε για τη δημιουργία οργανωμένων υποδοχέων δραστηριοτήτων, είτε για την πραγματοποίηση των προγραμμάτων και παρεμβάσεων της παρ.1.

γγ) Η απαλλοτρίωση κηρύσσεται με κοινή απόφαση των αρμοδίων οργάνων των Υπουργείων Ανάπτυξης και Επενδύσεων, Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Υποδομών και Μεταφορών και Πολιτισμού και Αθλητισμού στην περίπτωση που η ζώνη απαλλοτρίωσης εμπίπτει σε περιοχή ελεγχόμενη βάσει του ν. 4858/2021 (Α’ 220), υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ή νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου ή φορέων Γενικής Κυβέρνησης της περ. (β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143) ή φυσικών προσώπων και με δαπάνη του υπερ ού η απαλλοτρίωση ή άλλου προσώπου, που ορίζεται με την πράξη κήρυξής της. Κατά τα λοιπά εφαρμόζεται ο Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (ν. 2882/2001, Α’ 17). Η προσδιοριζόμενη αποζημίωση βαρύνει τον φορέα υλοποίησης του Ε.Π.Σ..

γδ) Τα παρόδια στην κατά τα ανωτέρω προσδιοριζόμενη και υλοποιούμενη κοινόχρηστη οδό γήπεδα, δεν αποκτούν οικοδομησιμότητα, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις δόμησης που θέτουν τα από 24.5.1985 (Δ’ 270) και 6.10.1978 (Δ’ 538) π.δ. ή άλλες ανάλογες διατάξεις. Η δυνατότητα και οι προϋποθέσεις δόμησης των εν λόγω γηπέδων καθορίζονται στο πλαίσιο του προεδρικού διατάγματος έγκρισης ή αναθεώρησης του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου της Δημοτικής Ενότητας στην οποία εμπίπτουν.»

Για την εφαρμογή της ως άνω διάταξης, διευκρινίζεται ότι στη μελέτη του Ε.Π.Σ. θα πρέπει να συμπεριλαμβάνεται:

1. Πλήρης τοπογραφική αποτύπωση της υφιστάμενης οδού με συντεταγμένες στο γεωδαιτικό σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ ΄87.

2. Μελέτη φωτοερμηνείας της οδού για την καταγραφή του ιστορικού της.

3. Προμελέτη οδοποιίας, σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές.

4. Σχέδιο απαλλοτριώσεων με κτηματολογικό πίνακα (σε περίπτωση που απαιτούνται απαλλοτριώσεις για την εφαρμογή των περ. γβ και γγ).

Τέλος διευκρινίζεται ότι, μετά την έγκριση του προεδρικού διατάγματος του Ε.Π.Σ. και πριν την έκδοση των απαιτούμενων οικοδομικών αδειών του έργου, θα πρέπει να εκπονηθούν και να εγκριθούν αρμοδίως:

1. Οριστική μελέτη οδοποιίας

2. Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων

3. Μελέτη ευστάθειας πρανών, όπου απαιτείται.

Η εγκύκλιος ΥΠΕΝ/∆ΠΟΛΣ/20894/465 26/02/2024 εδώ:

Στην πιο δύσκολη φάση περνά η διαδικασία νομιμοποίησης των καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου, καθώς μέχρι τις αρχές Μαρτίου θα ανοίξει η πλατφόρμα στην ΑΑΔΕ, στην οποία οι υπόχρεοι θα υποβάλουν τις σχετικές αιτήσεις προκειμένου να εξαγοράσουν τα συγκεκριμένα ακίνητα.

Η ρύθμιση αφορά σε καταπατημένες εκτάσεις του δημοσίου, από τους ιδιώτες που τις κατέχουν πάνω από 30 χρόνια, με εκπτώσεις που θα φθάνουν έως και 80%, ανάλογα με τον χρόνο κατοχής και την ιδιότητα του καταπατητή.

Με βάση τα στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, σε σύνολο 97.029 καταγεγραμμένων δημόσιων και ανταλλάξιμων κτημάτων έχουν καταπατηθεί τα 89.928, ποσοστό 92%.

Ωστόσο, το ερώτημα είναι, τι θα γίνει με όσους αρνηθούν να καταβάλουν στο Κράτος το αντίτιμο για την εξαγορά του καταπατημένου οικοπέδου και αν, μάλιστα, σε αυτό έχει ανεγερθεί κατοικία ή πολυκατοικία.

Η εξόφληση του τιμήματος θα μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 10%, είτε σε 60 μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο πληρωτέο ποσό δόσης τα 100 ευρώ, αν και τίθενται περιορισμοί ως προς την έκταση των κτημάτων που μπορούν εξαγορασθούν.

Σε κάθε περίπτωση η εξαγορά κατεχόμενων ακινήτων του δημοσίου θα μπορεί να γίνει:

1. Με κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για τριάντα (30) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1991, είτε
2. Με κατοχή αδιαλείπτως για σαράντα (40) τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα, το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η.12.1981 και στο οποίο βρίσκεται:

• η κύρια κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή
• τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή
• αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.

Ο ιδιώτης πάντως που έχει εγγραφεί ήδη ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο, θα παίρνει αμέσως έκπτωση 50%, ενώ προβλέπονται και πρόσθετες εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς στις κατωτέρω περιπτώσεις:

• κατοχή με ή χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας: μείωση λόγω παλαιότητας, κατά 1% ή 2%, για κάθε έτος κατοχής μετά το όριο των 30 ή 40 ετών (αναλόγως αν υπάρχουν ή όχι τίτλοι ιδιοκτησίας) και με ανώτατο όριο 50%.
• αν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω ή αν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ: μείωση τιμήματος κατά 30%.
• για αναπηρία 67%-79% προβλέπεται έκπτωση 20%. Ιδια έκπτωση έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
• παλιννοστών ομογενής, ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθόριων περιοχών: μείωση 20%.
• πολύτεκνοι: μείωση 20%, εφόσον έχουν ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό 80.000 ευρώ.
• τρίτεκνοι: μείωση 15% εάν το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν ξεπερνά τα 25.000 ευρώ ή τα 40.000ευρώ το ετήσιο οικογενειακό.
• μονογονεϊκές οικογένειες: μείωση 15%.
• μακροχρόνια άνεργοι: μείωση 15%.
• δικαιούχοι Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος (ΚΕΑ): μείωση 20%.
• εάν εντός του ακινήτου υφίσταται κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος: έκπτωση 20%.

Οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν μέχρι ένα άρτιο οικόπεδο (για εντός σχεδίου), ή 10 στρέμματα γης (για εκτός σχεδίου), ενώ υπό προϋποθέσεις οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν και ακόμα μεγαλύτερες εκτάσεις (π.χ., 20 στρέμματα ή τυχόν μικρό υπόλοιπο που απομένει ανεκμετάλλευτο).

Επίσης, θα μπορούν να εξαγοράσουν και ακίνητα που περιλαμβάνουν (όχι παραπάνω όμως από το 20% της συνολικής επιφάνειας) εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές ή Νatura, υπογράφοντας ταυτόχρονα και ρήτρα προστασίας τους.

Στην περίπτωση, που θα επιχειρήσουν να χτίσουν, ή να παρέμβουν, στις ευαίσθητες αυτές εκτάσεις, τότε η εξαγορά θα ακυρώνεται και θα αποβάλλονται από το ακίνητο.

πηγή sofokleousin.gr

Νέα απόφαση του ΣτE, σχετικά με την εφαρμογή της νομοθεσίας «περί επικίνδυνων οικοδομών» κρίνει ότι οι απαραίτητοι έλεγχοι και τα έργα αποκατάστασης ζημιών σε διαμερίσματα του πέμπτου και έκτου ορόφου πρέπει να γίνουν με ευθύνη και δαπάνη των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων και τη διαχείριση των συνιδιοκτητών συγκεκριμένης πολυκατοικίας, από εξειδικευμένο μηχανικό που θα ορίσουν. Και ξεκαθαρίζει την ευθύνη των  Πολεοδομιών για την άμεση κατεδάφιση επικινδύνως ετοιμόρροπων κτιρίων.

Η απόφαση του ΣτΕ, σχετικά με την εφαρμογή της νομοθεσίας «περί επικίνδυνων οικοδομών» διαχωρίζει  τις περιπτώσεις, όταν η αυτοψία της  Πολεοδομία θα διαπιστώσει:

-Στην πρώτη περίπτωση, ότι «ορισμένη οικοδομή είναι, εν όλω ή εν μέρει, απλώς ετοιμόρροπη», τονίζοντας την ευθύνη των ιδιοκτητών, να ορίσουν εξειδικευμένο τεχνικό και να αναλάβουν τη δαπάνη για τον έλεγχο και τη διόρθωση στατικών και δομικών ανεπαρκειών της πολυκατοικίας. Και

-Στη δεύτερη περίπτωση «χαρακτηρισμού οικοδομής ως «επικινδύνως» ετοιμόρροπης», τονίζοντας  ότι «σε αυτές τις περιπτώσεις «δεν εξετάζεται από το αρμόδιο όργανο εάν υπάρχει δυνατότητα επισκευών, αλλά η κατασκευή κατεδαφίζεται τρεις μέρες μετά την κοινοποίηση της σχετικής έκθεσης στους ενδιαφερομένους ή παραχρήμα, αποκλεισμένης μάλιστα, της υποβολής ενστάσεων».

«Εν όλω ή εν μέρει, απλώς ετοιμόρροπη οικοδομή»

-«Η άρση των ανεπαρκειών της οικοδομής και η δαπάνη αποκατάστασής τους βαρύνει τους ιδιοκτήτες, στο πλαίσιο δε της ευθύνης αυτής εντάσσεται και η επιβολή της υποχρέωσης σε αυτούς να αναθέσουν με δική τους ευθύνη, αλλά και με μέριμνα της διαχείρισης της συνιδιοκτησίας σε συγκεκριμένες περιπτώσεις βλαβών, σε εξειδικευμένο τεχνικό τη διεξαγωγή λεπτομερέστερων ελέγχων στην οικοδομή, σύμφωνα με τις διαπιστώσεις και τις αντίστοιχες υποδείξεις των αρμοδίων οργάνων» αναφέρει η νέα απόφαση του ΣτΕ.

Και απορρίπτεται η αιτιολογία της προσφυγής ότι: μη νομίμως η αρμόδια Πολεοδομική υπηρεσία Δήμου ανέθεσε τους απαραίτητους ελέγχους στην διαχείριση και στους ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών, ενώ όφειλε η ίδια να διενεργήσει τους ελέγχους αυτούς και να καθορίσει τα κατάλληλα μέτρα.

Όσον αφορά τι πρέπει να κάνει η Πολεοδομία σημειώνεται ότι:

-«Η αρμόδια για τη διενέργεια του σχετικού ελέγχου πολεοδομική υπηρεσία, όταν διαπιστώσει ότι ορισμένη οικοδομή είναι, εν όλω ή εν μέρει, απλώς ετοιμόρροπη, καθορίζει τα προς αποτροπή του κινδύνου, τον οποίο εμφανίζει η οικοδομή αυτή από στατική και δομική άποψη, αναγκαία και πρόσφορα μέτρα, ενόψει του είδους και της έκτασης του διαγνωσθέντος κίνδυνου. Ρητώς δε ορίζεται στις διατάξεις αυτές ότι «υποδεικνύονται κατά προτίμηση τα ηπιότερα μέτρα, όπως επισκευές, ενισχύσεις, μεταρρυθμίσεις, προσθήκες κ.λ.π.»  και σε έσχατη μόνο περίπτωση, όταν «αποκλείονται οι επισκευές» διατάσσονται οριστικές κατεδαφίσεις», λέει η απόφαση του ΣτΕ. Και αναφέρει ότι:

-«Η έκθεση χαρακτηρισμού οικοδομής ως απλώς ή «επικινδύνως» ετοιμόρροπης, καθώς και η εκδιδόμενη κατόπιν ενστάσεως αναθεωρητική έκθεση πρέπει να αιτιολογούνται ειδικώς, αφενός, ως προς το είδος και την έκταση των διαπιστούμενων ανεπαρκειών και ζημιών της οικοδομής και του εξ αυτών κινδύνου και, αφετέρου, ως προς τα διατασσόμενα για την άρση της επικινδυνότητας μέτρα, η αιτιολογία δε αυτή δύναται να συμπληρώνεται και από τα λοιπά στοιχεία του φακέλου. Η διόρθωση των στατικών και δομικών ανεπαρκειών αποτελεί ευθύνη του ιδιοκτήτη του επικίνδυνου κτίσματος, ο οποίος βαρύνεται, καταρχήν, με τη σχετική δαπάνη».

«Ανέλεγκτη ακυρωτικά τεχνική κρίση»

Στην εκδικαζόμενη  περίπτωση το ΣτΕ κρίνει τις εκθέσεις αυτοψίας της Πολεοδομίας, την πρώτη που επικαλέστηκαν και τη δεύτερη αναθεωρημένη, που προσέβαλλαν οι προσφεύγοντες ιδιοκτήτες αναφέροντας ότι:

-«Η προσβαλλόμενη αναθεωρητική έκθεση αιτιολογείται νομίμως και επαρκώς, εφόσον περιέχει όλα τα απαιτούμενα στοιχεία, ειδικότερα δε γίνεται σε αυτή εκτενής αναφορά στο είδος και στην έκταση των φθορών που παρουσιάζει η οικοδομή, ιδίως δε τα διαμερίσματα του πέμπτου και του έκτου ορόφου, κατ’ εκτίμηση των οποίων ο διενεργήσας τη νέα αυτοψία υπάλληλος προσδιόρισε την επικινδυνότητά τους και, σύμφωνα με αυτήν, τα προσήκοντα, κατά την ανέλεγκτη ακυρωτικά τεχνική κρίση του, μέτρα αποκατάστασης, κρίνοντας προφανώς ότι τα ανωτέρω διαμερίσματα δεν θα μπορούσαν να χαρακτηρισθούν επικινδύνως ετοιμόρροπα».

Σε «επικινδύνως» ετοιμόρροπη οικοδομή

Η απόφαση του ΣτΕ για τις περιπτώσεις χαρακτηρισμού οικοδομής ως «επικινδύνως» ετοιμόρροπης, τονίζει ότι: «δεν εξετάζεται από το αρμόδιο όργανο εάν υπάρχει δυνατότητα επισκευών, αλλά η κατασκευή κατεδαφίζεται τρεις μέρες μετά την κοινοποίηση της σχετικής έκθεσης στους ενδιαφερομένους ή παραχρήμα, αποκλεισμένης μάλιστα, της υποβολής ενστάσεων». Και αναφέρει ότι:

-«Οι διατάξεις των άρθρων 422 και επ. του Κώδικας Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν). αποσκοπούν, κατά την προφανή έννοιά τους, στην άμεση αποκατάσταση των στατικών και δομικών ανεπαρκειών κτισμάτων και κατασκευών, οι οποίες εγκυμονούν κινδύνους που απειλούν όσους χρησιμοποιούν ή επισκέπτονται τις ίδιες τις επικίνδυνες κατασκευές ή τους χώρους που τις περιβάλλουν, ιδιωτικούς ή κοινόχρηστους, καθώς και πάσης φύσεως αντικείμενα και αγαθά, στα οποία συμπεριλαμβάνονται οι παρακείμενοι χώροι, αδόμητοι ή δομημένοι και οι επ’ αυτών οικοδομές, δηλαδή στην εξυπηρέτηση σκοπού δημοσίου συμφέροντος. Περαιτέρω, οι διατάξεις αυτές καθορίζουν τους όρους και τη διαδικασία άρσης των στατικών και δομικών ανεπαρκειών, ανάλογα με τη σοβαρότητα και την αμεσότητα του κινδύνου και σύμφωνα με το είδος της επικινδυνότητας, κατά τις διακρίσεις που επιχειρεί σχετικώς ο νομοθέτης».

Ολόκληρη η απόφαση του ΣτΕ

Ολόκληρη η απόφαση του ΣτΕ 118/2024, που κρίνει  ότι είναι «νόμιμη πράξη εκδοθείσα κατά τις διατάξεις περί επικινδύνων οικοδομών για επισκευές πολυκατοικίας», με εισηγήτρια την Μ.Ε. Παπαδημήτρη, όπως δημοσιεύεται σε περίληψη στην έγκυρη νομική επιθεώρηση «Νόμος + Φύση» έχει ως εξής:

– «Οι διαφορές που δημιουργούνται από την αμφισβήτηση νομιμότητας πράξεων που έχουν εκδοθεί κατ’ εφαρμογή του  από 13/22.4.1929 π.δ/τος “περί επικίνδυνων οικοδομών” (A’153) δεν έχουν υπαχθεί στην αρμοδιότητα του Διοικητικού Εφετείου αλλά εξακολουθούν να υπάγονται στη γενική ακυρωτική αρμοδιότητα του Συμβουλίου της Επικρατείας. Παραδεκτώς προσβάλλεται μόνο η ως άνω αναθεωρητική έκθεση, στην οποία ενσωματώθηκε κατόπιν ενστάσεως της αιτούσας η σχετική έκθεση αυτοψίας.

Οι διατάξεις των άρθρων 422 και επ. του Κ.Β.Π.Ν. αποσκοπούν, κατά την προφανή έννοιά τους, στην άμεση αποκατάσταση των στατικών και δομικών ανεπαρκειών κτισμάτων και κατασκευών, οι οποίες εγκυμονούν κινδύνους που απειλούν όσους χρησιμοποιούν ή επισκέπτονται τις ίδιες τις επικίνδυνες κατασκευές ή τους χώρους που τις περιβάλλουν, ιδιωτικούς ή κοινόχρηστους, καθώς και πάσης φύσεως αντικείμενα και αγαθά, στα οποία συμπεριλαμβάνονται οι παρακείμενοι χώροι, αδόμητοι ή δομημένοι και οι επ’ αυτών οικοδομές, δηλαδή στην εξυπηρέτηση σκοπού δημοσίου συμφέροντος. Περαιτέρω, οι διατάξεις αυτές καθορίζουν τους όρους και τη διαδικασία άρσης των στατικών και δομικών ανεπαρκειών, ανάλογα με τη σοβαρότητα και την αμεσότητα του κινδύνου και σύμφωνα με το είδος της επικινδυνότητας, κατά τις διακρίσεις που επιχειρεί σχετικώς ο νομοθέτης.

Η αρμόδια για τη διενέργεια του σχετικού ελέγχου πολεοδομική υπηρεσία, όταν διαπιστώσει ότι ορισμένη οικοδομή είναι, εν όλω ή εν μέρει, απλώς ετοιμόρροπη, καθορίζει τα προς αποτροπή του κινδύνου, τον οποίο εμφανίζει η οικοδομή αυτή από στατική και δομική άποψη, αναγκαία και πρόσφορα μέτρα, ενόψει του είδους και της έκτασης του διαγνωσθέντος κίνδυνου. Ρητώς δε ορίζεται στις διατάξεις αυτές ότι “υποδεικνύονται κατά προτίμηση τα ηπιότερα μέτρα, όπως επισκευές, ενισχύσεις, μεταρρυθμίσεις, προσθήκες κ.λ.π.” και σε έσχατη μόνο περίπτωση, όταν “αποκλείονται οι επισκευές” διατάσσονται οριστικές κατεδαφίσεις. Αντιθέτως, στις περιπτώσεις χαρακτηρισμού οικοδομής ως «επικινδύνως» ετοιμόρροπης, δεν εξετάζεται από το αρμόδιο όργανο εάν υπάρχει δυνατότητα επισκευών, αλλά η κατασκευή κατεδαφίζεται τρεις μέρες μετά την κοινοποίηση της σχετικής έκθεσης στους ενδιαφερομένους ή παραχρήμα, αποκλεισμένης μάλιστα, της υποβολής ενστάσεων. Η έκθεση χαρακτηρισμού οικοδομής ως απλώς ή «επικινδύνως» ετοιμόρροπης, καθώς και η εκδιδόμενη κατόπιν ενστάσεως αναθεωρητική έκθεση πρέπει να αιτιολογούνται ειδικώς, αφενός, ως προς το είδος και την έκταση των διαπιστούμενων ανεπαρκειών και ζημιών της οικοδομής και του εξ αυτών κινδύνου και, αφετέρου, ως προς τα διατασσόμενα για την άρση της επικινδυνότητας μέτρα, η αιτιολογία δε αυτή δύναται να συμπληρώνεται και από τα λοιπά στοιχεία του φακέλου. Η διόρθωση των στατικών και δομικών ανεπαρκειών αποτελεί ευθύνη του ιδιοκτήτη του επικίνδυνου κτίσματος, ο οποίος βαρύνεται, καταρχήν, με τη σχετική δαπάνη.

Η προσβαλλόμενη αναθεωρητική έκθεση αιτιολογείται νομίμως και επαρκώς, εφόσον περιέχει όλα τα απαιτούμενα στοιχεία, ειδικότερα δε γίνεται σε αυτή εκτενής αναφορά στο είδος και στην έκταση των φθορών που παρουσιάζει η οικοδομή, ιδίως δε τα διαμερίσματα του πέμπτου και του έκτου ορόφου, κατ’ εκτίμηση των οποίων ο διενεργήσας τη νέα αυτοψία υπάλληλος προσδιόρισε την επικινδυνότητά τους και, σύμφωνα με αυτήν, τα προσήκοντα, κατά την ανέλεγκτη ακυρωτικά τεχνική κρίση του, μέτρα αποκατάστασης, κρίνοντας προφανώς ότι τα ανωτέρω διαμερίσματα δεν θα μπορούσαν να χαρακτηρισθούν επικινδύνως ετοιμόρροπα. Επομένως, ο προβαλλόμενος λόγος ακύρωσης ότι η προσβαλλόμενη αναθεωρητική έκθεση δεν αιτιολογείται νομίμως και επαρκώς, διότι δεν καθορίζεται με αυτήν η αιτία πρόκλησης της υγρασίας, το είδος, η έκταση των φθορών, ο προερχόμενος από αυτές κίνδυνος και τα εφαρμοστέα μέτρα, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Απαραδέκτως προσάπτονται πλημμέλειες κατά της έκθεσης αυτοψίας, η οποία στερείται εκτελεστότητας ως ενσωματωθείσα στην αναθεωρητική έκθεση, η οποία περιέχει αυτοτελή αιτιολογία, ερειδόμενη σε νέα πραγματική έρευνα.

Καθ’ ερμηνεία του δικογράφου προβάλλεται ότι μη νομίμως η αρμόδια υπηρεσία του καθού η αίτηση Δήμου ανέθεσε τους απαραίτητους ελέγχους στην διαχείριση και στους ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών, ενώ όφειλε η ίδια να διενεργήσει τους ελέγχους αυτούς και να καθορίσει τα κατάλληλα μέτρα. Ο λόγος αυτός προβάλλεται αβασίμως, διότι η άρση των ανεπαρκειών της οικοδομής και η δαπάνη αποκατάστασής τους βαρύνει τους ιδιοκτήτες, στο πλαίσιο δε της ευθύνης αυτής εντάσσεται και η επιβολή της υποχρέωσης σε αυτούς να αναθέσουν με δική τους ευθύνη, αλλά και με μέριμνα της διαχείρισης της συνιδιοκτησίας σε συγκεκριμένες περιπτώσεις βλαβών, σε εξειδικευμένο τεχνικό τη διεξαγωγή λεπτομερέστερων ελέγχων στην οικοδομή, σύμφωνα με τις διαπιστώσεις και τις αντίστοιχες υποδείξεις των αρμοδίων οργάνων».

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή https://ecopress.gr/ste-efthyni-ton-idioktiton-i-statiki-ka/

Επιστολή προς τους αρμόδιους Υπουργούς Εσωτερικών, Περιβάλλοντος & Ενέργειας, Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών απέστειλε εκ νέου ο Συνήγορος του Πολίτη, Ανδρέας Ποττάκης, υπενθυμίζοντας τα προβλήματα και τις δυσλειτουργίες που έχει εντοπίσει από την εφαρµογή των πολεοδομικών διατάξεων τα τελευταία χρόνια. Ο Συνήγορος του Πολίτη επανέρχεται στο ζήτημα της σύστασης και στελέχωσης των υπηρεσιών δόμησης των δήμων που οργανώθηκαν στο πλαίσιο των ρυθμίσεων του Καλλικράτη, καθώς και των αντίστοιχων δυσλειτουργιών των υπηρεσιών δόμησης των δήμων που έχουν αναλάβει – δυνάμει του άρθρου 95 του ν. 3852/2010- τη διοικητική υποστήριξη των όμορων δήμων, οι οποίοι στερούνται ανάλογων υπηρεσιών.

Με πολλαπλές παρεμβάσεις της προς τους αρμόδιους Υπουργούς, ήδη από το 2015, η Αρχή έχει επισημάνει τις καθυστερήσεις διεκπεραίωσης πολεοδομικών υποθέσεων λόγω ανεπιτυχούς εφαρμογής του νομοθετικού πλαισίου, ελλιπούς στελέχωσης και σοβαρών οργανωτικών δυσλειτουργιών των πολεοδομικών υπηρεσιών. Παράλληλα, επισήμανε ότι το μοντέλο της διοικητικής υποστήριξης των δήμων που στερούνται υπηρεσιών δόμησης, δεν λειτούργησε αποτελεσματικά, λόγω της οριακής στελέχωσης των μητροπολιτικών δήμων που κλήθηκαν να τις υποστηρίξουν, με αποτέλεσμα να δημιουργεί «ακραία προβλήματα κακοδιοίκησης, συνιστώντας παραβίαση των αρχών της Νομιμότητας και της Χρηστής Διοίκησης».

Ο Συνήγορος επεσήμανε την εισέτι μη αποτελεσματική αντιμετώπιση του ζητήματος για χρονικό διάστημα πέραν της δεκαετίας με διαδοχικές και ατελέσφορες ρυθμίσεις, οι οποίες αποβαίνουν επιζήμιες για το αστικό και όχι μόνο περιβάλλον της χώρας, και επανέλαβε την ανάγκη εξεύρεσης ουσιαστικής και οριστικής λύσης με τη λήψη νομοθετικών και οργανωτικών πρωτοβουλιών, προκειμένου να αρθούν οι σοβαρές διοικητικές δυσλειτουργίες.

Διαβάστε παρακάτω αναλυτικά το περιεχόμενο της τελευταίας επιστολής του Συνήγορου του Πολίτη:

Προς
κα Νίκη Κεραμέως, Υπουργό Εσωτερικών
κ. Θεόδωρο Λιβάνιο, Αναπληρωτή Υπουργό Εσωτερικών
κ. Θεόδωρο Σκυλακάκη, Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας
κ. Κωνσταντίνο Χατζηδάκη, Υπουργό Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών

Θέμα: Καθυστερήσεις διεκπεραίωσης πολεοδομικών υποθέσεων λόγω ανεπιτυχούς εφαρμογής του νομοθετικού πλαισίου, ελλιπούς στελέχωσης και σοβαρών οργανωτικών δυσλειτουργιών των υπηρεσιών δόμησης.

Αξιότιμη κυρία Υπουργέ,
Αξιότιμοι κύριοι Υπουργοί,

Με την παρούσα επιστολή, ο Συνήγορος του Πολίτη επανέρχεται στο ζήτημα της σύστασης και στελέχωσης των υπηρεσιών δόμησης των δήμων που οργανώθηκαν στο πλαίσιο των ρυθμίσεων του Καλλικράτη, καθώς και των αντίστοιχων δυσλειτουργιών των υπηρεσιών δόμησης των δήμων που έχουν αναλάβει -δυνάμει του άρθρου 95 του ν. 3852/2010- τη διοικητική υποστήριξη των όμορων δήμων, οι οποίοι στερούνται ανάλογων υπηρεσιών.

Με πολλαπλές παρεμβάσεις της προς τους αρμόδιους Υπουργούς, ήδη από το 2015, η Αρχή έχει επισημάνει τις καθυστερήσεις διεκπεραίωσης πολεοδομικών υποθέσεων λόγω ανεπιτυχούς εφαρμογής του νομοθετικού πλαισίου, ελλιπούς στελέχωσης και σοβαρών οργανωτικών δυσλειτουργιών των πολεοδομικών υπηρεσιών. Παράλληλα, επισήμανε ότι το μοντέλο της διοικητικής υποστήριξης των δήμων που στερούνται υπηρεσιών δόμησης, δεν λειτούργησε αποτελεσματικά, λόγω της οριακής στελέχωσης των μητροπολιτικών δήμων που κλήθηκαν να τις υποστηρίξουν, με αποτέλεσμα να δημιουργεί “ακραία προβλήματα κακοδιοίκησης, συνιστώντας παραβίαση των αρχών της Νομιμότητας και της Χρηστής Διοίκησης”.

Η ως άνω διαχρονική διαπίστωση της Αρχής, συμπεριελήφθη και στις επισημάνσεις της επί του νομοσχεδίου «Έλεγχος και Προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος» (πλέον ν. 4495/2017) [1]. Σημειώνεται δε, ότι, με το ν. 4495/2017 προβλέφθηκε η δημιουργία νέων υπηρεσιών ελέγχου δόμησης, τα Παρατηρητήρια Δομημένου Περιβάλλοντος, χωρίς να έχει αντιμετωπιστεί η υποστελέχωση των υφιστάμενων πολεοδομικών υπηρεσιών. Σύμφωνα δε με την Εγκύκλιο 1/2017 του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μέχρι της συγκρότηση των Παρατηρητηρίων τις αρμοδιότητες αυτών συνεχίζουν να τις ασκούν οι υπηρεσίες που τις είχαν πριν τη δημοσίευση του νόμου, δηλαδή τα τμήματα αυθαιρέτων των Υ.ΔΟΜ.

Επιπλέον, εκκρεμεί η εφαρμογή των διατάξεων, σύμφωνα µε τις οποίες η αρμοδιότητα ελέγχου των κατασκευών και διενέργειας σχετικών αυτοψιών ανήκει στους ελεγκτές δόμησης. Η συγκεκριμένη διαδικασία συναρτάται με τις μεγαλύτερες καθυστερήσεις και προβλήματα κατά τη διεκπεραίωσή της. Οι ως άνω παρατηρήσεις της Αρχής ελήφθησαν υπόψη στο ν. 4674/2020 και, σύμφωνα με τα άρθρα 4 και 5 αυτού, προβλέφθηκε η λήξη της διοικητικής υποστήριξης των δήμων που στερούνταν υπηρεσιών δόμησης από τους όμορους μητροπολιτικούς δήμους, η οποία με συνεχείς παρατάσεις υφίστατο μέχρι την 30.6.2020 [2]. Επίσης, προβλέφθηκε η έναρξη άσκησης των αρμοδιοτήτων από όλους τους δήμους, μέσω της ανάθεσης της υποβοήθησης των Τεχνικών Υπηρεσιών και των Υπηρεσιών Δόμησης με προγραμματική σύμβαση, έως την στελέχωσή τους, στην Ελληνική Εταιρεία Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης, στους νεοσύστατους αναπτυξιακούς οργανισμούς ή/και στα Δίκτυα Δήμων.

Περαιτέρω, με την ψήφιση του ν. 4735/2020, όλοι οι Δήμοι από την 1η Νοεμβρίου 2020 υποχρεούνταν να συστήσουν και να λειτουργήσουν Υ.ΔΟΜ. Ο Συνήγορος του Πολίτη, σε σχετική παρέμβασή του στη Διαρκή Κοινοβουλευτική Επιτροπή Δημόσιας Διοίκησης, Δημόσιας Τάξης και Δικαιοσύνης, επισήμανε ότι μεγάλος αριθμός Δήμων δεν θα μπορέσει, με το υφιστάμενο προσωπικό, να στελεχώσει άμεσα τις Υ.ΔΟΜ, όπως και έγινε [3].

To ζήτημα αυτό, το οποίο σαφώς συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την απουσία θεσμικής σταθερότητας και αφορά μεγάλο αριθμό πολιτών, έχει τεθεί υπόψη των υπουργείων σας, με σειρά επιστολών του Συνηγόρου του Πολίτη (αρ. πρωτ. Φ.1300.2/45460/03-12-2015, Φ.1300.2/8234/22- 02-2017, Φ.1300.2/48622/03-11-2017 και 271325/11449/04-03-2020), ενώ έχει αναδειχθεί και στην Ετήσια Έκθεση της Αρχής του 2020 [4].

Με το προαναφερθέν με αρ. πρωτ. 271325/11449/04-03-2020 έγγραφό μας επί του ιδίου ζητήματος απευθυνθήκαμε στους αρμόδιους Υπουργούς και λάβαμε το με αρ. πρωτ. 37324/16.06.2020 απαντητικό έγγραφο του Υφυπουργού Εσωτερικών κ. Θ. Λιβάνιου αναφορικά με τη Διεκπεραίωση πολεοδομικών υποθέσεων και οργάνωση πολεοδομικών υπηρεσιών [5]. Στο έγγραφο αυτό είχε γίνει αναφορά στις διατάξεις 2 έως 4 του ν. 4674/2020 (ΦΕΚ 53Α) σχετικά με τη σύσταση Αναπτυξιακών Οργανισμών και Δικτύων Δήμων για την υποβοήθηση των Δήμων στην άσκηση των αρμοδιοτήτων των υπηρεσιών δόμησης με προγραμματική σύμβαση κατά τις διατάξεις του άρθρου 12 του ν. 4412/2016. Η εμπειρία εφαρμογής αυτού του μοντέλου -έστω και περιορισμένη- δεν υπήρξε επιτυχής, ενώ βάσει της διάταξης του άρθρου 27 του πρόσφατα ψηφισθέντος νόμου 5056/2023 «Αναμόρφωση του συστήματος διακυβέρνησης Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού, κατάργηση νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου δήμων, παρακολούθηση επιδόσεων τοπικής αυτοδιοίκησης, οικονομική και διοικητική διαχείριση οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης, ευζωία των ζώων συντροφιάς, κατασκευή και αναβάθμιση λειτουργούντων χερσαίων συνοριακών σταθμών και λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Εσωτερικών» ,

«…Νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου που συστήθηκαν με οποιονδήποτε τρόπο από Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης (O.T.A.) α’ βαθμού και λειτουργούν σύμφωνα με τα άρθρα 239 έως 242 του Κώδικα Δήμων και Κοινοτήτων [ν. 3463/2006 (Α’ 114)], καταργούνται αυτοδικαίως την 31η.12.2023 και οι αρμοδιότητές τους ασκούνται από την 1η.1.2024 από τον οικείο δήμο…».

Στο σημείο αυτό, ο Συνήγορος του Πολίτη επισημαίνει ότι εξακολουθεί, στο πλαίσιο της άσκησης της διαμεσολαβητικής του αποστολής, να λαμβάνει από τις αρμόδιες υπηρεσίες των δήμων έγγραφα αδυναμίας ανταπόκρισης λόγω της υποστελέχωσής τους, ενώ καθίσταται αποδέκτης αναφορών πολιτών συναφούς περιεχομένου [6].

Η ύπαρξη υποστελέχωσης παρατηρείται και αναφέρεται ως πρόβλημα από μεγάλο αριθμό υπηρεσιών δόμησης. Το συγκεκριμένο ζήτημα αναδεικνύεται ως αφετηρία ενός σημαντικού αριθμού παρεπόμενων προβλημάτων που επηρεάζουν δυσμενώς ολόκληρη τη σχετική διοικητική διαδικασία, όπως έχουμε καταγράψει διεξοδικά στα παλαιότερα έγγραφά μας.

Από το ευρύτερο πλέγμα προβλημάτων που εμφανίζονται κατά τη λειτουργία και από τον τρόπο λειτουργίας των ΥΔΟΜ, αναδεικνύονται κυρίως η ύπαρξη μεγάλου ή πολύ μεγάλου αριθμού εκκρεμών υποθέσεων, εκκρεμοτήτων και σοβαρών καθυστερήσεων, που δημιουργεί καταστάσεις τριβής και σύγκρουσης με τους εξυπηρετούμενους πολίτες, οι οποίοι -με βάση την ενημέρωση που μας έχει παρασχεθεί από τις Υ.ΔΟΜ.- συχνά αντιλαμβάνονται την «αντικειμενική αδυναμία έγκαιρης ενέργειας ως εκ του πονηρού ενεργούμενη», ενώ οι υπάλληλοι καθίστανται «εύκολοι στόχοι φραστικών επιθέσεων και υποτιμητικών χαρακτηρισμών».

Αξιότιμη κυρία Υπουργέ,
Αξιότιμοι κύριοι Υπουργοί,

Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω της κρισιμότητας και της εισέτι μη αποτελεσματικής αντιμετώπισης του ζητήματος για χρονικό διάστημα πέραν της δεκαετίας με διαδοχικές και ατελέσφορες ρυθμίσεις, οι οποίες αποβαίνουν επιζήμιες για το αστικό και όχι μόνο περιβάλλον της χώρας, παρακαλούμε εκ νέου, να εξετάσετε τη δυνατότητα εξεύρεσης ουσιαστικής και οριστικής λύσης ενημερώνοντας εγγράφως την Αρχή για την τυχόν ανάληψη εκ μέρους σας νομοθετικών και οργανωτικών πρωτοβουλιών, προκειμένου να αρθούν οι σοβαρές προαναφερθείσες διοικητικές δυσλειτουργίες.

Οι συνεργάτες μου και εγώ, σας ευχαριστούμε για τη συνεργασία σας και παραμένουμε στη διάθεσή σας.

Με τιμή

Ανδρέας Ι. Ποττάκης
Συνήγορος του Πολίτη

I. Η εκτός σχεδίου δόµηση (ΕΣ∆) προβλέφθηκε αρχικά στο µνηµειώδες ν.δ. της 17.7.1923 περί σχεδίων πόλεων. Το νοµοθέτηµα αυτό, έργο της βενιζελικής περιόδου, καθιέρωσε την «αρχή του σχεδιασµού» των οικισµών και βάσει αυτής οργάνωσε σύστημα πολεοδομίας για το νέο ελληνικό κράτος, γεγονός πρωτοπόρο για την εποχή και σε σύγκριση πάντοτε με ανάλογα νομοθετήματα των κεντρικών ευρωπαϊκών χωρών. Επέτρεψε μόνο κατ’ εξαίρεση την εκτός σχεδίου δόμηση και υπό καθεστώς περιορισμών, ώστε να μην οδηγεί σε δημιουργία οικισμών: «Η εκτός των ζωνών δόμησις υπόκειται εις περιορισμούς, κανονιζομένους διά Δ/τος… αποβλέποντος εις την μη ίδρυσιν συνοικισμών άνευ προηγουμένης εγκρίσεως των σχεδίων αυτών» (άρθρ.17). Ως εξαίρεση την εξειδίκευσε και το εκτελεστικό δ/γμα της 23.10.1928 (ΦΕΚ Α΄ 231), επίσης έργο της κυβερνήσεως Βενιζέλου.

II. Ως εξαίρεση την προσέλαβε και το Συµβούλιο της Επικρατείας και την περιόρισε µε τη βοήθεια του νέου Συντάγµατος (1975). Η νοµολογία διατύπωσε µία θεµελιώδη αρχή διακρίσεως µεταξύ αστικού και υπαίθριου χώρου (Υ.Χ.), µε συνέπειες και στη δέσµη «εξουσιών» που εµπεριέχονται στο ατοµικό δικαίωµα της ιδιοκτησίας: «…από το συνδυασµό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών των αναπτυσσομένων με βάση οργανωμένο πολεοδομικό σχέδιο, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού και, συνεπώς, η οικιστική εκμετάλλευση, όταν κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, τελεί υπό αυστηρούς όρους… Στην πρώτη κατηγορία περιοχών, που προορίζονται προς δόμηση, αυτή επιτρέπεται με μόνη προϋπόθεση την τήρηση των ορισμών του σχεδίου πόλεως και των όρων και περιορισμών δομήσεως που το συνοδεύουν. Στη δεύτερη κατηγορία περιοχών… η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυναμένη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής» (ΣτΕ 2690/1994, 3135/2002, 3396-97/2010, 2035/2011, 665/2018, 176, 992/2023 κ.ά).

III. Ο νοµοθέτης, δηλ. τα διαδοχικά κυβερνητικά κόµµατα, χάραξε αντίθετη γραμμή. Διεύρυνε την ΕΣΔ σταδιακά και σπασμωδικά, με αυξανόμενη δε ένταση σε περίοδο που ήδη είχαν φανεί τα καταστρεπτικά της αποτελέσματα. Αμέσως μετά το Σύνταγμα ήρθε το Διάταγμα του 1978, το οποίο μπορεί να χαρακτηρισθεί σε έναν βαθμό συντηρητικό, υπό την έννοια ότι συστηματοποίησε κάποιους κανόνες και κάποιους ευδιάκριτους περιορισμούς για τον Υ.Χ. Συγχρόνως, όμως, διατήρησε σωρεία παρεκκλίσεων από τους κανόνες. Το επόμενο βήμα έγινε με το Δ/γμα του 1985, σαφώς χαλαρότερο και σαφώς ενθαρρυντικό για την ΕΣΔ. Τα δύο «καταστατικά» νομοθετήματα έθεταν όρους και περιορισμούς δομήσεως (εμβαδό γηπέδων, συντελεστές δομήσεως, ύψη κτιρίων κ.λπ.) θεωρητικώς αυστηρότερους του «έσω χώρου», τους οποίους εν συνεχεία πρόδιδαν, με παρεκκλίσεις υπέρ ορισμένων χρήσεων και βασικώς υπέρ των χρήσεων της κατοικίας και των τουριστικών εγκαταστάσεων. Είχε δοθεί το σύνθημα του κατακερματισμού του Υ.Χ. και δη του πιο ελκυστικού, πολύτιμου και ευαίσθητου: ακτές και δάση. Ο τουρισμός ανεδεικνύετο σε «βαριά βιομηχανία» της χώρας. Αυθαίρετες ονομασίες και προπαγανδιστικοί τίτλοι των αμέσως επόμενων νομοθετημάτων προετοίμασαν την κατασκευή οικισμών, καταργώντας στην πράξη τη βασική παραδοχή του Δικαστηρίου. Η κατ’ εξαίρεσιν δόμηση αναιρείται πρώτα στην πράξη και μετατρέπεται σε κατά κανόνα δόμηση, με πρωτοπορία των χρήσεων της κατοικίας και των «τουριστικών εγκαταστάσεων», ακολουθεί δε, ή και κάποτε προηγείται, η νομοθεσία. Με αλλεπάλληλα νομοθετήματα της τελευταίας 20ετίας επιταχύνεται η οικοπεδοποίηση του Υ.Χ., προς εξυπηρέτηση ενός ακόρεστου πελατειακού συστήματος, στο κέντρο του οποίου τοποθετούνται οι τουριστικές εγκαταστάσεις, που έχουν απενταχθεί από αυτό που ονομάζουμε «βιώσιμη ανάπτυξη» (βλ. ιδίως ν. 3212/2003, άρθρ.10, ν. 4276/2014 άρθρ. 1 επ. και ν. 4759/2020 άρθρ. 31 επ.). Ο νομοθέτης επιδίδεται στην εφεύρεση νέων ειδών τουριστικών καταλυμάτων (επιπλωμένες κατοικίες, επιπλωμένες επαύλεις κ.ά. – άρθρ. 36 ν. 4759 σε συνδ. με άρθρ.1 ν. 4276), καθιερώνοντας και τη δυνατότητα πωλήσεώς τους! Ουσιαστικώς δηλαδή παρέχει τη δυνατότητα δημιουργίας οικισμών με ιδρυτές τους επιχειρηματίες του τουρισμού. Προστίθενται στον Υ.Χ. και οι διάφορες μορφές «ιδιωτικής πολεοδομήσεως» (ν. 2508/1997 άρθρ.24, ν. 4280/2014 άρθρ.1 επ.): δημιουργία «οικισμών» σε εκτάσεις, στην αρχή 100 στρεμμάτων και κατόπιν 50 στρεμμάτων! Ελεύθερος υπαίθριος χώρος, τετέλεσται!

Του συρμού είναι η δημόσια έκφραση οδύνης για την επαπειλούμενη (;) καταστροφή ορισμένων «διάσημων» νησιών, ήδη κατεστραμμένων, ενώ τον ίδιο δρόμο ενθαρρύνονται να ακολουθήσουν και τα επόμενα. Τους δίνεται το νομοθετικό πλαίσιο και τους εξασφαλίζεται και ο μη έλεγχος, με τη συντήρηση καθεστώτος ανύπαρκτης πολεοδομικής διοικήσεως.

Το ΣτΕ έχει αναλωθεί σε λύσεις ατομικών περιπτώσεων, χωρίς να μπορεί να δει και να ελέγξει συνολικά τον χώρο απέναντι σε έναν νομοθέτη, ο οποίος ελίσσεται συνεχώς και επιδιώκει σαφώς την οικοπεδοποίηση χάριν των πελατειακών αναγκών.

IV. Το ΣτΕ, ρυµουλκούµενο από το κριτήριο των νόμων («όροι και περιορισμοί δομήσεως»), έχει αναλωθεί σε λύσεις ατομικών περιπτώσεων, χωρίς να μπορεί να δει και να ελέγξει συνολικά τον χώρο, απέναντι σε έναν νομοθέτη ο οποίος ελίσσεται συνεχώς (αυξήσεις – μειώσεις περιορισμών, παρεκκλίσεις, μεταβατικές διατάξεις κ.λπ.) και ο οποίος επιδιώκει σαφώς να οικοπεδοποιήσει τον Υ.Χ., χάριν των πελατειακών αναγκών των κομμάτων. Το μέχρι τώρα χρησιμοποιούμενο κριτήριο κάποιων αυστηρότερων περιορισμών στη δόμηση είναι ένα ποσοτικό κριτήριο ασύμβατο με τη διαφύλαξη του προορισμού του Υ.Χ. Η μόνη λύση, η οποία αποσιωπάται, είναι ο περιορισμός των επιτρεπομένων χρήσεων, με απαρίθμηση εκείνων που υπηρετούν τον κατά φύση προορισμό του. Το πρότυπο υπάρχει και λειτουργεί με αποτελεσματικότητα στις προηγμένες χώρες. Θεσμοθετείται με καθαρότητα στον γερμανικό Πολεοδομικό Κώδικα από το 1960 (άρθρ. 35), χωρίς οπισθοχωρήσεις. Επιτρέπονται: κτίρια που υπηρετούν α) επιχειρήσεις γεωργοκτηνοτροφικές ή δασικής οικονομίας β) τις τηλεπικοινωνίες, τον δημόσιο εφοδιασμό με ηλεκτρισμό, θέρμανση, φυσικό αέριο, νερό και τη διαχείριση υγρών αποβλήτων. Ή κτίρια που γ) λόγω των ιδιαίτερων απαιτήσεων στο περιβάλλον τους ή των δυσμενών επιπτώσεων σε αυτό ή της ιδιαίτερης αποστολής τους μπορούν να ανεγείρονται μόνο στον υπαίθριο χώρο. Προστέθηκαν επιβεβλημένες, λόγω σπουδαίας μεταβολής των συνθηκών, χρήσεις σχετικές: α) με την αιολική ενέργεια και την υδάτινη ενέργεια, β) με τη παραγωγή ενέργειας από βιομάζα – μόνο στο πλαίσιο των επιτρεπομένων χρήσεων (ανωτ.), γ) με την έρευνα και ανάπτυξη της πυρηνικής ενέργειας για ειρηνικούς σκοπούς, καθώς και τη διαχείριση των πυρηνικών αποβλήτων, δ) με την ηλιακή ενέργεια, υπό προϋποθέσεις.

Σ’ αυτό το πρόβλημα, εθνικών διαστάσεων, απειλητικό για τη ζωή των επομένων γενεών, λύση μόνο από το Συμβούλιο της Επικρατείας μπορεί να επιχειρηθεί, με την ενεργοποίηση της βασικής του προτάσεως που έχει συναγάγει από το Σύνταγμα (Υ.Χ.: εκμετάλλευση γεωργοκτηνοτροφική, δασοπονία, αναψυχή των ανθρώπων) και τη μετάβαση της νομολογίας στο κριτήριο των χρήσεων των υπηρετικών του προορισμού του Υ.Χ. Η ιδέα υπάρχει ήδη εν σπέρματι σε ορισμένες αποφάσεις (βλ. λ.χ. ΣτΕ 1822/2002 7μ., 3858/2004). Τη μετάβαση αυτή επιτάσσει ο βασικός λόγος που ενυπάρχει στην κυρίαρχη ερμηνευτική σκέψη του ΣτΕ, η σωτηρία του εκτός των άστεων χώρου, όπου και μόνο ευδοκιμεί το πάσης αποχρώσεως φυσικό περιβάλλον (χλωρίδα – πανίδα). Συντρέχει, όμως, και άλλο ένα ζωτικό επιχείρημα: η δραματική υποχώρηση της αναπτυσσόμενης εντός του φυσικού χώρου παραγωγικότητας (γεωργική – κτηνοτροφική εκμετάλλευση, δασική οικονομία) και η ανάγκη αποκαταστάσεως των προνομίων της έναντι της «ξένης», της εχθρικής και χωροκατακτητικής οικοδομικής δραστηριότητας.

Οι δικαστές γνωρίζουν πως οι μεγάλες αποφάσεις όλων των σπουδαίων δικαστηρίων, κατά κανόνα, δεν είναι εκείνες που συμπορεύθηκαν με την πολιτική, αλλά εκείνες που ήγειραν εμπόδια στην πολιτική.

Άρθρο Σωτήρη Ρίζου

*Ο κ. Σωτήρης Ρίζος είναι πρώην πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας.

**Ακολουθώ τον όρο αυτό σύμφωνα με την έννοιά του στους αρχαίους συγγραφείς: «εν υπαίθρω, έξω υπό τον ουρανόν, ουχί υπό στέγην» βλ. Liddell – Scott – Κωνσταντινίδου, Μέγα Λεξικόν της Ελληνικής Γλώσσης (έκδ. Ιωάννη Σιδέρη).

πηγή kathimerini.gr

Τέσσερις βασικές αλλαγές για την ανάπτυξη του τουρισμού στην Ελλάδα προτείνονται στο νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό.

Πρώτη, η ενίσχυση των μεγάλων οργανωμένων (πολεοδομικά) τουριστικών εγκαταστάσεων, που θα επιτρέπονται σχεδόν παντού. Δεύτερη, ο συνυπολογισμός του Airbnb στις ρυθμιζόμενες τουριστικές δραστηριότητες και μάλιστα με συγκεκριμένους χρονικούς και ποσοτικούς περιορισμούς στις πιο ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές. Τρίτον, η δημιουργία οργανωμένων τουριστικών μονάδων σε ακατοίκητα νησιά. Και τέταρτον, η απαγόρευση δόμησης κοντά στις ακτές και ειδικά σε όσες είναι ευάλωτες στην άνοδο της στάθμης θάλασσας λόγω της κλιματικής αλλαγής.

Το τελικό κείμενο του νέου ειδικού χωροταξικού για τον τουρισμό βρίσκεται πλέον στα χέρια του υπουργείου Περιβάλλοντος. Πρόκειται για την πρόταση που κατάρτισε ομάδα μελετητών για λογαριασμό του υπουργείου. Σύμφωνα με πληροφορίες, το σχέδιο θα τεθεί το επόμενο διάστημα σε δημόσια διαβούλευση, μετά τις αλλαγές που θα αποφασίσει να κάνει η πολιτική του ηγεσία.

Ας δούμε τα βασικά σημεία της πρότασης των μελετητών, όπως αυτή κατατέθηκε στο υπουργείο.

• 1. Οι πέντε ζώνες

Το νέο πλαίσιο χωρίζει τον ελλαδικό χώρο σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το πόσο ανεπτυγμένες τουριστικά είναι: από τις περιοχές ελέγχου (δηλαδή, τις κορεσμένες τουριστικά), τις ανεπτυγμένες και τις αναπτυσσόμενες έως τις περιοχές ενίσχυσης και τις περιοχές επιλεκτικής υψηλής ενίσχυσης. Ο χαρακτηρισμός των περιοχών γίνεται για πρώτη φορά σε επίπεδο δημοτικής ενότητας (και όχι δήμου) με βάση τον αριθμό των υφιστάμενων κλινών τουριστικών καταλυμάτων με διαφορετικές συνέπειες:

• Στις κορεσμένες περιοχές (που ονομάζονται «περιοχές ελέγχου»), όπως λ.χ. η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος και η Χαλκιδική, προτείνεται να δοθούν κίνητρα για τον εκσυγχρονισμό και την αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, χωρίς αύξηση του αριθμού των κλινών (ακόμη και η κατεδάφιση εγκαταλελειμμένων κτιρίων που προσβάλλουν το τοπίο). Επίσης, για τη μετατροπή υφιστάμενων μονάδων σε «οργανωμένους υποδοχείς» (λ.χ. ξενοδοχείο με τουριστικές κατοικίες). Στις περιοχές αυτές, προτείνονται η εκπόνηση μελετών εκτίμησης της φέρουσας ικανότητας και ο καθορισμός «οροφής» στον αριθμό των «χώρων τουρισμού διαμοιρασμού» (βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Αirbnb) και στα ενοικιαζόμενα δωμάτια, ως ποσοστό των κλινών των ξενοδοχείων. Μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, στις περιοχές αυτές προτείνεται η αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας στα 16 στρέμματα και η κατασκευή μόνο καταλυμάτων 4 και 5 αστέρων. Δεν προτείνεται κάποια άλλη απαγόρευση στην ανέγερση νέων τουριστικών μονάδων.

• Στις ανεπτυγμένες περιοχές, προτείνονται όλα τα προαναφερθέντα και, ειδικά για την Αττική και τη μητροπολιτική Θεσσαλονίκη, η παροχή κινήτρων για τη μετατροπή παλαιών βιομηχανικών μονάδων σε τουριστικές. Μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, στις περιοχές αυτές προτείνονται η αύξηση της ελάχιστης αρτιότητας στα 12 στρέμματα και η κατασκευή μόνο καταλυμάτων 4 και 5 αστέρων.

• Στις αναπτυσσόμενες περιοχές, προτείνονται όλα τα προαναφερθέντα εκτός από τον ποσοστιαίο περιορισμό των Αirbnb και των ενοικιαζόμενων δωματίων. Επιπλέον, να εξεταστεί η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και να παρασχεθούν κίνητρα για τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχεία. Μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, στις περιοχές αυτές προτείνεται η κατασκευή μόνο καταλυμάτων 3, 4 και 5 αστέρων.

• Στις περιοχές ενίσχυσης, προτείνεται η παροχή κινήτρων τόσο για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων με αναβάθμιση σε υψηλότερη κατηγορία, όσο και για την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και για τη μετατροπή αξιόλογων κτιρίων σε ξενοδοχεία και για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών.

• Τέλος, στις περιοχές με επιλεκτική ειδική ενίσχυση προτείνεται να δίνονται κίνητρα από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως μειωμένη αρτιότητα, αυξημένος συντελεστής δόμησης κ.λπ., ώστε να δημιουργούνται επιλεγμένα νέες μονάδες.

Οπως και τα προηγούμενα, έτσι και αυτό το πλαίσιο διαφοροποιεί τον νησιωτικό χώρο (πλην Κρήτης και Εύβοιας), χωρίς ωστόσο να προβλέπει μεγάλους περιορισμούς για τον έλεγχο της τουριστικής δραστηριότητας (όπως είχαν τα προηγούμενα πλαίσια). Στο πλαίσιο αυτό, τα νησιά χωρίζονται σε τρεις μεγάλες ομάδες. Η πρώτη περιλαμβάνει σχεδόν όλα (46) τα μεσαία και μεγάλα νησιά του Αιγαίου και του Ιονίου. Η δεύτερη περιλαμβάνει τα μικρότερα κατοικημένα νησιά (λ.χ. Μικρές Κυκλάδες, Διαπόντια) και η τρίτη τα ακατοίκητα και τις βραχονησίδες.

Στις κορεσμένες περιοχές προτείνεται να δοθούν κίνητρα για την αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, χωρίς αύξηση του αριθμού των κλινών.

Στα κατοικημένα νησιά (με την εξαίρεση Ρόδου και Κέρκυρας) ο μόνος περιορισμός που προβλέπεται είναι ότι οι μεγάλες, οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις θα πρέπει να έχουν τον μισό συντελεστή δόμησης (δηλαδή, να χτίσουν το μισό) απ’ ό,τι θα προβλεπόταν κανονικά. Δεν τίθενται άλλοι περιορισμοί για την ανάσχεση της διασποράς της τουριστικής δραστηριότητας (με οργανωμένη ή μη μορφή) σε αυτά. Στα μικρότερα κατοικημένα νησιά (της δεύτερης κατηγορίας του πλαισίου) τίθεται περιορισμός δυναμικότητας (100 κλίνες) στις νέες εγκαταστάσεις.

• 2. Ακατοίκητα νησιά

Για πρώτη φορά προτείνεται να επιτραπούν μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις (πάλι με τον μισό συντελεστή από το επιτρεπόμενο) σε ακατοίκητα νησιά. Από τη δυνατότητα αυτή εξαιρούνται οι βραχονησίδες, τα νησιά κάτω των 300 στρεμμάτων, όσα βρίσκονται λιγότερο από 10 ναυτικά μίλια από τα θαλάσσια σύνορα και όσα βρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη των 10 ναυτικών μιλίων από την ηπειρωτική Ελλάδα. Ετσι, ουσιαστικά «φωτογραφίζει» ακατοίκητες νησίδες που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από την ξηρά.

• 3. Αλλαγές στην ακτογραμμή

Το πλαίσιο περιέχει για πρώτη φορά μια ουσιαστική πρόβλεψη για την προστασία της ακτογραμμής από την κλιματική αλλαγή. Για την παράκτια ζώνη στην ηπειρωτική Ελλάδα, στην Εύβοια και στην Κρήτη, προτείνει την κύρωση του έβδομου πρωτοκόλλου της σύμβασης της Βαρκελώνης, το οποίο προβλέπει αύξηση της ελάχιστης απόστασης της δόμησης από τον αιγιαλό στα 150 μέτρα. Παράλληλα, προτείνει να απαγορεύεται η δόμηση μόνιμων κατασκευών σε υψόμετρο μικρότερο των 60 εκατοστών πάνω από τη γραμμή αιγιαλού, για να προστατευθούν οι πιο επίπεδες περιοχές (για τις οποίες ήδη υπάρχουν προβολές μέσω επιστημονικών μοντέλων ότι θα αντιμετωπίσουν έντονα φαινόμενα διάβρωσης τις επόμενες δεκαετίες). Σήμερα, η ελάχιστη απόσταση της δόμησης από τον αιγιαλό είναι τα 30 μέτρα για κατοικίες (τουριστικές ή μη) και 50 μέτρα για τα ξενοδοχεία, ενώ για τις βοηθητικές τουριστικές εγκαταστάσεις μόλις τα 10 μέτρα από τη γραμμή αιγιαλού. Θα ήταν, ωστόσο, πιο αποτελεσματικό αν η αύξηση της ελάχιστης απόστασης της δόμησης ετίθετο απευθείας και όχι εμμέσως (μέσω της κύρωσης πρωτοκόλλου), κάτι που μπορεί να καθυστερήσει.

• 4. Όριο στο Airbnb

Το πλαίσιο περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τον έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, τις οποίες σε κάποιο βαθμό εξισώνει με την «κοινή» τουριστική δραστηριότητα. Προβλέπει κατ’ αρχάς ότι όλες οι μορφές παροχής διανυκτέρευσης πρέπει να εγγράφονται σε ειδικό μητρώο και να διαθέτουν σήμα του υπουργείου Τουρισμού. Περαιτέρω, προτείνει να μην επιτρέπονται άνω των 30 ημερών/έτος στις περιοχές ελέγχου (τις κορεσμένες) και τις 60 περιοχές στις ανεπτυγμένες περιοχές και σε όλα τα νησιά πλην Εύβοιας και Κρήτης. Τέλος, όπως προαναφέρθηκε, στις κορεσμένες και στις ανεπτυγμένες περιοχές προτείνεται και έλεγχος στον αριθμό των αδειών βραχυχρόνιων μισθώσεων, ως ποσοστό των κλινών που υπάρχουν ήδη στα ξενοδοχεία κάθε δημοτικής ενότητας.

Τέλος, στο νέο πλαίσιο προτείνεται ξεκάθαρα «η ενίσχυση της ελκυστικότητας των οργανωμένων μορφών χωροθέτησης έναντι της κοινής εκτός σχεδίου δόμησης» (εννοώντας όλα τα πολεοδομικά μοντέλα που πριμοδοτούν τις μεγάλες τουριστικές μονάδες, τα τουριστικά χωριά κ.λπ.). Ετσι ορίζει ότι επιτρέπεται κατ’ αρχήν η δημιουργία τέτοιων οργανωμένων μονάδων σε όλη την επικράτεια (πλην κάποιων λίγων εξαιρέσεων). Και παρέχεται η δυνατότητα δημιουργίας συνδετηρίων οδών με αυτές, οι οποίες όμως δεν θα παρέχουν δικαίωμα δόμησης στα οικόπεδα που θα έχουν πρόσωπο σε αυτές.

Το σχέδιο στοχεύει στην κάλυψη του κανονιστικού κενού, καθώς η τουριστική ανάπτυξη στην Ελλάδα πραγματοποιείται τα τελευταία χρόνια χωρίς κατευθυντήριες γραμμές. Το πρώτο ειδικό χωροταξικό για τον τουρισμό εγκρίθηκε το 2009 και προσεβλήθη ενώπιον του ΣτΕ από έξι περιβαλλοντικές οργανώσεις. Πριν εκδοθεί η απόφαση, το 2013 το υπουργείο Περιβάλλοντος θέσπισε νέο χωροταξικό. Ομως και αυτό αμφισβητήθηκε δικαστικά και ακυρώθηκε το 2015 – με αποτέλεσμα να επανέλθει το παλαιό σε ισχύ. Μέχρι το 2017, οπότε ακυρώθηκε και αυτό ύστερα από προσφυγές, ως πλέον παρωχημένο. Να σημειωθεί ότι η ανάθεση της μελέτης του νέου χωροταξικού έγινε το 2018 και έχει ολοκληρωθεί εδώ και δύο έτη, αλλά το υπουργείο καθυστερεί για άγνωστη αιτία να το θέσει σε διαβούλευση και να το εγκρίνει. Το ίδιο έχει συμβεί και με το περιφερειακό χωροταξικό πλαίσιο για το Νότιο Αιγαίο – το μόνο που δεν έχει κυρωθεί, παρότι έχει ολοκληρωθεί εδώ και μία διετία.

πηγή: kathimerini.gr

Με αεροφωτογραφίες του 2011 της χρονιάς ορόσημο, καθώς αποτελεί την κόκκινη γραμμή ύστερα από την οποία δε νομιμοποιούνται αυθαίρετα κτίσματα, δορυφορικές εικόνες, drones και ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγγελιών αυθαιρέτων θα επιχειρήσει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να βάλει ένα τέλος στη νέα γενιά αυθαίρετης δόμησης «σκανάροντας» αρχικά τις πιο ευάλωτες περιοχές και στη συνέχεια το σύνολο της επικράτειας. Παράλληλα θα θεσμοθετήσει τη χρονική σύντμηση των διαδικασιών από το στάδιο του εντοπισμου ενός αυθαιρέτου μέχρι την κατεδάφιση με την ενεργοποίηση μικτών επιτροπών, ώστε να κινούνται παράλληλα και ταυτόχρονα όλες οι υπηρεσίες που εμπλέκονται στη διαδικασία, είτε είναι οι αρχαιολογικές υπηρεσίες, είτε οι Πολεοδομίες, είτε το υπουργείο Οικονομικών ή τα δασαρχεία και θα προτεραιοποιηθεί η εφαρμογή των τελεσίδικων πρωτοκόλλων κατεδάφισης.

Οι αλλαγές, στις οποίες δεν ενταχθηκαν, πάντως, διατάξεις για κτίσματα με μεγάλες αυθαιρεσίες που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5, περιλαμβάνονται σε σχέδιο νόμου του υπουργείου, το οποίο παρουσιάστηκε στο υπουργικό συμβούλιο της Πέμπτης και αναμένεται να αναρτηθεί σε δημόσια διαβούλευση μετά τις 20 Δεκεμβρίου.

Λύση για χιλιάδες ιδιοκτητες οικοπέδων

Με το ίδιο νομοσχέδιο θα δοθεί λύση στους χιλιάδες ιδιοκτητες οικοπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές καθώς μεταβατική διάταξη θα δίνει τη δυνατότητα δόμησης σε οικόπεδα που πληρούν συγκεκριμένες προυποθέσεις εφόσον πληρωθεί ένα τέλος προκειμένου να επιτευχθεί περιβαλλοντικό ισοζύγιο. Το τέλος αυτό θα κατευθύνεται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων για έργα υποδομής σχετικά με την κλιματική αλλαγή.

Επιπλέον στο νομοσχέδιο προβλέπεται ο καθορισμός ειδικών κτιριολογικών ή κτιριοδομικών απαιτήσεων των κτιρίων και κατασκευών σε Ζώνες Δυνητικά Υψηλού Κινδύνου Πλημμύρας καθώς και σε περιοχές κοντά σε ρέματα.

Ομως αυτές δεν είναι οι μοναδικές ρυθμίσεις του εν λόγω σχεδίου νόμου, καθώς στο νομοθέτημα έχει συμπεριληφθεί και πληθώρα διατάξεων, οι οποίες …φέρνουν τα πάνω κάτω στον τομέα των υδάτων. Οι διατάξεις αυτές προβλέπουν μεταξύ άλλων τη συγχώνευση των Δημοτικών Επιχειρήσεων Υδρευσης Αποχέτευσης (ΔΕΥΑ), ενώ δρομολογείται και η χωρική επέκταση των ΕΥΔΑΠ και ΕΥΑΘ σε όμορες περιφερειακές ενότητες. Στις δύο εταιρίες θα περάσει και η ευθύνη για τον καθαρισμό, τη συντήρηση και λειτουργία των φρεατίων υδροσυλλογής του δικτύου ομβρίων υδάτων και των συνδετηρίων αγωγών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

«Μεγάλος αδερφός» για τα αυθαίρετα

Με τη χρήση της νέας τεχνολογίας φιλοδοξεί το υπουργείο Περιβάλλοντος να βάλει φρένο στην εμφάνιση νέας γενιάς αυθαιρέτων, δημιουργώντας ένα θεσμικό πλαίσιο κι ένα μηχανισμό με καθετοποιημένες διαδικασίες και στόχο «να εντοπίζει ό,τι καινούριο σε αυθαιρετο ξεφυτρώνει όσο το δυνατόν συντομότερα».

Ετσι, εντός του συστήματος e-adeies για την έκδοση οικοδομικης άδειας θα κατατίθεται και το στίγμα, η συντεταγμένη του σημείου που θα κατασκευαστεί το ακίνητο. Το στίγμα αυτό θα συσχετίζεται με αεροφωτογραφίες και δορυφορικές εικόνες ή φωτογραφίες από drones που θα εξάγονται ανά τακτά χρονικά διαστήματα και θα «σκανάρουν» την περιοχή, ώστε να διακρίνεται η οποιαδήποτε μεταβολή.

Μέσω των απεικονίσεων αυτών και ενός ειδικού λογισμικού θα αποκαλύπτονται αρχικά ποια κτίσματα επιχειρείται να αναγερθούν και δε διαθέτουν καν οικοδομική άδεια. Αν ένα κτίσμα έχει άδεια, αυτή θα ελέγχεται άμεσα από ελεγκτή δόμησης. Αν δεν έχει, αυτόματα θα ενεργοποιείται το σύστημα και η υπόθεση θα οδηγείται χωρίς παρεμβολές και καθυστερήσεις στην οικεία Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ). Ετσι, θα εντοπίζονται νέα αυθαίρετα εν τη γενέσει τους από το σύστημα. Από το σημείο αυτό και μετά οι ελεγκτικοί μηχανισμοί προβλέπεται να κινούνται ταχύτατα.

Η διαδικασία θα προβλεφθεί λεπτομερώς και θα εκτελείται από μικτά κλιμάκια χωρίς καθυστερήσεις: «Ο μηχανισμός θα είναι καθετοποιημένος με στόχο όσοι εμπλέκονται να εμπλέκονται άπαξ και ταυτόχρονα και μέσω μίας επιτροπής και όχι παράλληλων», λένε χαρακτηριστικά πηγές του υπουργειου. Παράλληλα στις περιοχές, οι οποίες θα μπούν κατά προτεραιότητα στο …στόχαστρο, θα υπάρχουν έτοιμες εργολαβίες για την κατεδάφιση αυθαιρέτων ύστερα από τη διαδικασία εντοπισμού και παρόδου του διαστήματος των ενστάσεων.

Αν και στόχος είναι το σύστημα να καλύψει όλη την Ελλάδα, το κόστος και ο χρόνος δεν είναι σύμμαχοι της προσπάθειας και κατά συνέπεια αρχικώς θα εφαρμοστεί σε ευάλωτες περιοχές, νησιωτικές όπως η Μύκονος και γενικά οι Κυκλάδες όπου θα δοθεί προτεραιότητα για άμεσες παρεμβάσεις, αλλά και περιοχές, στις οποίες έχει σωρευτεί πλήθος ανεκτέλεστων πρωτοκόλων κατεδάφισης.

Σε κάθε περίπτωση σε ό,τι αφορά τις κατεδαφίσεις, αυτές θα ξεκινήσουν από τα πιο πρόσφατα καθώς κατά κανόνα δεν μπορούν να τακτοποιηθούν έτσι κι αλλιώς και σταδιακά θα πηγαίνουν πιο πίσω στο χρόνο.

Οσο για τα υφιστάμενα αυθαίρετα, κρίσιμες είναι οι αεροφωτογραφίες του 2011, τις οποίες σύντομα θα αποκτήσει το υπουργείο. Μέσω αυτών μάλιστα στόχος είναι ξεκαθαριστούν και περιπτώσεις ψευδών δηλώσεων και τακτοποίησης αυθαιρέτων, οι οποίες κανονικά δεν έπρεπε να είχαν προχωρήσει.

Θα ακολουθήσουν οι δειγματοληπτικοί έλεγχοι στο 5% των δηλώσεων τακτοποίησης, οι οποίοι αν και έχουν θεσμοθετηθεί εδώ και χρόνια, δεν έχουν ξεκινήσει ακόμα. Αλλά πλέον θα οριστεί συγκεκριμένη διαδικασία, δηλαδή θα έχει καθοριστεί ποιοί θα κάνουν τους ελέγχους, τι θα ελέγχουν και με ποιον τρόπο. Πρακτικά όλα αυτά θα συμπεριλαμβάνονται σε μία τυποποιημένη φόρμα. Κι αυτό γιατί στόχος είναι να εντοπιστούν περιπτώσεις ψευδών δηλώσεων που κρύβουν πίσω τους κρίσιμες και μεγάλες αυθαιρεσίες και όχι μικρότερες παρεκκλίσεις, κάτι το οποίο θα άνοιγε πληγές σε ό,τι έχει δηλωθεί ή κληρονομηθεί, κλπ.

Οι βασικοί πυλώνες του σχεδίου είναι τέσσερις και συγκεκριμένα:

• Η προμήθεια αεροφωτογραφιών της 28ης Ιουλίου 2011 (που αποτελεί την κόκκινη γραμμή μετά την οποία δε νομιμοποιούνταν αυθαίρετα) ή της πιο κοντινής σ΄αυτήν ημερομηνίας, καθώς αυτή τη στιγμή δεν υπάρχουν αεροφωτογραφίες ούτε από το 2013, οπότε δεν μπορεί να γίνει καμία σύγκριση της κατάστασης.
• Η λήψη δορυφορικών εικόνων από όλη την Ελλάδα σε μια καθορισμένη συχνότητα. Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) είχε στο παρελθόν προτείνει τη λήψη εικόνων τρεις φορές το χρόνο ώστε κάθε 4 μήνες να συγκρίνεται το δομημενο περιβάλλον με την προγενέστερη εικόνα και να διαπιστώνεται π.χ. αν κάποιο σπίτι «μεγάλωσε». Εάν έχει συμβεί κάτι τέτοιο, θα ελέγχεται εάν αυτό έγινε νόμιμα μέσω της έκδοσης οικοδομικής άδειας. Αν δεν έχει βγει άδεια, θα αποστέλλεται αυτόματα ελεγκτής δόμησης για έλεγχο.
• Η εγκατάσταση σταθμών drones σε ευαίσθητες περιοχές ώστε να συλλέγονται συχνότερα εικόνες προς σύγκριση.
• Η ενεργοποίηση μιας ηλεκτρονικής πλατφόρμας καταγγελιών για αυθαίρετη δόμηση. Προκειμένου μάλιστα να αποφευχθούν φαινόμενα «καταγγελιομανίας», θα πορβλεφθεί ότι οκαταγγέλων/ουσα θα αποστέλλει την καταγγελία πληρώνοντας ένα μικρό παράβολο. Εάν η καταγγελία αποδειχτεί αληθής και πρόκειται πράγματι για αυθαίρετο το ύψος του παραβόλου, θα επιστρέφεται στο άτομο που έκανε την καταγγελία.

Εκτός σχεδίου δόμηση

Με την πληρωμή ενός περιβαλλοντικού τέλους θα εξασφαλίζεται η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές εφόσον βέβαια τηρούνται οι τρεις προυποθέσεις που θα καθοριστούν. Στο σχέδιο νόμου προβλέπεται περιβαλλοντικό ισοδύναμο που θα κατατίθεται πριν την έκδοση οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.

Με στόχο την άρση του αδιεξόδου που έχει δημιουργηθεί μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), τα βήματα για να προχωρήσει η ανοικοδόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή είναι τα εξής:

• Η αναγνώριση ως «κοινόχρηστου» του οδικού δικτύου το οποίο υπήρχε το 1977, βάσει των αεροφωτογραφιών εκείνης της χρονιάς. Με τον τρόπο αυτό θα μπορέσουν να αξιοποιηθούν εκτός σχεδίου οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί (π.χ. μέσω κατατμήσεων) από τις 31.5.1985 έως και τις 31.12.2003 και ένα από τα όριά τους εφάπτεται σε οδό η οποία διακρίνεται σε αεροφωτογραφία του 1977.
• Η προϋπόθεση η αναγνωρισμένη οδός εφόσον πληρεί κάποια συγκεκριμένα κριτήρια, να έχει κατασκευαστεί ή/και να έχει συντηρηθεί από το δήμο, την Περιφέρεια, κλπ και όχι από ιδιώτη.
• Η πληρωμή ενός τέλους, το οποίο όπως αναφέρθηκε, θα λειτουργήσει ως περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Το υπουργείο φιλοδοξεί ότι αυτή η μεταβατική διάταξη θα είναι και η τελευταία «παρέκκλιση» μέχρι την ολοκλήρωση του Πολεοδομικού σχεδιασμού, δηλαδή των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία βρίσκονται σε εξέλιξη χρηματοδοτούμενα με περισσότερα από 400 εκατομμύρια ευρώ μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025.

Συγχωνεύονται οι ΔΕΥΑ – Διευρύνονται ΕΥΔΑΠ και ΕΥΑΘ

Οι διατάξεις του νομοσχεδίου θα προβλέπουν επίσης και μιας μορφής συγχώνευση των Δημοτικών Επιχειρήσεων Υδρευσης Αποχέτευσης (ΔΕΥΑ), ενώ δρομολογείται και η χωρική επέκταση των ΕΥΔΑΠ και ΕΥΑΘ σε όμορες περιφερειακές ενότητες. Στις δύο εταιρίες θα περάσει και η ευθύνη για τον καθαρισμό, τη συντήρηση και λειτουργία των φρεατίων υδροσυλλογής του δικτύου ομβρίων υδάτων και των συνδετηρίων αγωγών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.

Σε ό,τι αφορά τις νέες εταιρίας ύδρευσης της περιφέρειας (πλην ΕΥΔΑΠ και ΕΥΑΘ δηλαδή), νέες θα ονομάζονται Μείζονες Δημοτικές Επιχειρήσεις Υδρευσης και Αποχέτευσης, θα είναι διαδημοτικές επιχειρήσεις, ειδικού κοινωφελούς και μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, όπως οι σημερινές ΔΕΥΑ. Θα διοικούνται αό Συμβούλιο στρατηγικής και Εποπτείας με τους δήμους ως μέλη του, από 9μελή Εκτελεστική Επιτροπή και από Εκτελεστικό Διευθυντή που θα επιλεγεί με κριτήρια αγοράς.

Οπως σημειώνουν πηγές του υπουργειου, στόχος είναι η ύπαρξη «λιγότερών αλλά ισχυρότερων επιχειρήσεων ύδρευσης και αποχέτευσης που θα καλύπτουν επαρκώς και σε προσιτό κόστος τις ανάγκες των πολιτών». Εκτιμούν ότι με τα νέα σχήματα, που θα λειτουργούν υπό την εποπτεία της ΡΑΑΕΥ σε ό,τι αφορά στην τιμολόγηση των υπηρεσιών τους, θα περιοριστούν ζητήματα που οδήγησαν σε συσσώρευση ανείσπρακτων λογαριασμών και αυξημένες απώλειες νερού, θέματα που θα αντιμετωπιστούν με τη δημιουργία σημαντικών οικονομιών κλίμακος και την εξοικονόμηση πόρων.

Οι ίδιες πηγές σημειώνουν ότι με το εν λόγω σχέδιο νόμου θα υπάρξει και ρύθμιση των χρεών των ΔΕΥΑ, ενώ θα θεσπιστεί μηχανισμός μη δημιουργίας νέων. Σε κάθε περίπτωση μια σημαντική αλλαγή που επέρχεται είναι ότι οι δήμοι και οι Σύνδεσμοι υδρευαης δε θα μπορούν να παρέχουν πλέον υπηρεσίες διαχείρισης υδάτων και λυμάτων.

Επιπλέον με άλλες διατάξεις θα συσταθεί ο ενιαίος φορέας άσκησης πολιτικής για τηνπροστασία και τη διαχείριση των υδατων της Θεσσαλίας, με τηνεπωνυμία Οργανισμός Διαχείρισης Υδάτων Θεσσαλίας.

πηγή news.b2green.gr

Στην κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας βρίσκεται η νομιμότητα ή μη των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσα σε περιοχές όπου επιτρέπεται μόνο η κατοικία. Την υπόθεση άνοιξε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) καταθέτοντας 16 προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε Airbnb στην Πλάκα.

Αν οι προσφυγές γίνουν δεκτές, ανοίγει ο δρόμος για ανάλογες αποφάσεις κατ’ αρχάς σε περιοχές που διέπονται από ειδικά πολεοδομικά καθεστώτα προστασίας, όπως, λόγου χάρη, οι παραδοσιακοί οικισμοί. Το βασικότερο όμως είναι ότι θα κριθεί για πρώτη φορά αν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι, όπως ορίζει ο νόμος, ένα είδος αστικής μίσθωσης ή πρόκειται για «συγκεκαλυμμένη» τουριστική δραστηριότητα, που μπορεί να έρχεται σε αντίθεση με τις χρήσεις γης που ισχύουν σε κάθε περιοχή.

Οι 16 προσφυγές που κατέθεσε η ΕΛΛΕΤ είναι πανομοιότυπες. Η οργάνωση εντόπισε 16 ακίνητα στην Πλάκα, τα οποία έχουν μετατραπεί ολόκληρα σε τουριστικά καταλύματα. Ζήτησε από την υπηρεσία δόμησης του Δήμου Αθηναίων τη σφράγισή τους, με το επιχείρημα ότι μέσω της μετατροπής της χρήσης των ακινήτων παραβιάζεται το προστατευτικό για την κατοικία καθεστώς που ισχύει για την περιοχή της Πλάκας (δύο προεδρικά διατάγματα του 1979 και 1993).

Η υπηρεσία δόμησης απάντησε, όπως αναμενόταν, αρνητικά, δεδομένου ότι «δεν ορίζεται στην πολεοδομική/τουριστική νομοθεσία ότι οι κατοικίες που μισθώνονται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας αποτελούν τουριστικά καταλύματα». Και η ΕΛΛΕΤ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας ζητώντας την ακύρωση της πράξης αυτής.
Τις προσφυγές κατέθεσε εκ μέρους της ΕΛΛΕΤ ο Δημήτρης Μέλισσας, δικηγόρος και καθηγητής Δικαίου Πολεοδομίας, Χωροταξίας και Περιβάλλοντος στη Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του ΕΜΠ. «Η Πλάκα διέπεται από ένα ειδικό πολεοδομικό καθεστώς που προστατεύει την κατοικία, ενώ επιτρέπει διάφορες συμπληρωματικές χρήσεις (λ.χ. καταστήματα) σε πολύ συγκεκριμένα σημεία. Εκεί που ο νομοθέτης ήθελε να επιτρέψει τα ξενοδοχεία, το προσδιόρισε με πολύ μεγάλη ακρίβεια», εξηγεί. «Η μετατροπή ενός ακινήτου που ήταν κατοικία σε συγκεκαλυμμένο ξενοδοχείο είναι μια ευθεία παραβίαση του προστατευτικού πλαισίου της Πλάκας.

Δεν είναι “τυπικό” ζήτημα, αλλά ουσιαστικό. Με τη δημιουργία πολλών μικρών τέτοιων ξενοδοχείων στην Πλάκα, η κατοικία εκδιώκεται και η Πλάκα αλλάζει χαρακτήρα. Επιπλέον, η λειτουργία των τουριστικών μονάδων επηρεάζει αρνητικά τη ζωή των μόνιμων κατοίκων».

• Οι ταράτσες και τα βαν

Δύο πολύ κατανοητά παραδείγματα είναι οι ταράτσες και τα βαν μεταφοράς. «Στα καταλύματα αυτά οι ταράτσες μετατρέπονται σε λειτουργικούς χώρους του καταλύματος. Εκεί σερβίρονται διάφορα γεύματα της ημέρας, συχνά το βράδυ υπάρχει δυνατά μουσική. Ολο αυτό είναι μια μόνιμη πηγή ηχορρύπανσης. Επιπλέον, η Πλάκα έχει γεμίσει με τα γνωστά μαύρα βαν με φιμέ τζάμια, με τα οποία γίνεται η μεταφορά των τουριστών όχι μόνο κατά την άφιξη και την αναχώρησή τους από το κατάλυμα, αλλά και για διάφορες δραστηριότητες.

Τα βαν επιβαρύνουν κυκλοφοριακά μια περιοχή με στενούς δρόμους και ιδιαίτερο χαρακτήρα, ενώ τοπικά αποτελούν πηγή ρύπανσης, καθώς αναμένουν για μεγάλα διαστήματα με αναμμένες μηχανές για να συντηρούν τον κλιματισμό. Ολα αυτά στην Πλάκα, που είναι ούτως ή άλλως μια περιοχή που προσελκύει επισκέπτες λόγω του χαρακτήρα της και της γειτνίασης με την Ακρόπολη».

Την υπόθεση άνοιξε η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) καταθέτοντας 16 προσφυγές για ακίνητα στην Πλάκα, όπου επιτρέπεται χρήση κατοικίας.

Και οι 16 προσφυγές αφορούν εταιρείες (συνήθως ΙΚΕ, Ιδιωτικές Κεφαλαιουχικές Εταιρείες) και όχι φυσικά πρόσωπα. Αυτό δεν είναι τυχαίο. «Βλέπουμε ότι τα ακίνητα αυτά τα κατέχουν εταιρείες διαχείρισης ακινήτων. Η Πλάκα όπως και άλλες περιοχές έχουν βρεθεί στο επίκεντρο ενός παιχνιδιού του διεθνούς real estate, που αγοράζει ολόκληρα κτίρια, τα οποία στη συνέχεια τα διαχειρίζονται εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Μάλιστα, συχνά οι εταιρείες αυτές εναλλάσσονται: σε κάποιες από τις 16 περιπτώσεις με τις οποίες ασχοληθήκαμε, ο ιδιοκτήτης άλλαξε μέσα σε λίγους μήνες».

Όπως τονίζει ο κ. Μέλισσας, η ΕΛΛΕΤ δεν στρέφεται γενικώς κατά του Αirbnb, αλλά συγκεκριμένα υπέρ της μετατροπής ολόκληρων κτιρίων σε χώρους φιλοξενίας στην Πλάκα. «Στόχος μας είναι η διαφύλαξη της Πλάκας από την τεράστια αλλαγή στον χαρακτήρα της, που συντελείται παράνομα, με την παραβίαση των χρήσεων γης. Δεν αφορά γενικώς τις βραχυχρόνιες μισθώσεις», καταλήγει.

• Απόφαση για όλους

Υποβάλλοντας τις προσφυγές, η ΕΛΛΕΤ προχωρεί σε μια κίνηση τακτικής: προσπαθεί να προκαλέσει τη διαδικασία της «πρότυπης δίκης», ως ζήτημα ευρύτερου ενδιαφέροντος με συνέπειες σε μεγάλο αριθμό προσώπων, που επιτρέπει να παρακαμφθεί η συνηθισμένη, μακρόχρονη διαδρομή μιας τέτοιας υπόθεσης στη Δικαιοσύνη. Στόχος είναι να εκδικαστεί ταχύτερα και να χαραχθεί μια νομολογική θέση η οποία υποχρεωτικά θα οδηγήσει σε τροποποίηση της νομοθεσίας.

Παρότι η κίνηση της ΕΛΛΕΤ είναι εστιασμένη χωρικά στην Πλάκα, είναι επόμενο ότι μια θετική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θα αφορούσε δυνητικά και όλες τις περιοχές της χώρας που υπάγονται σε πολεοδομικό καθεστώς προστασίας (λ.χ. παραδοσιακοί οικισμοί). Διασταλτικά, θα μπορούσε να αφορά όλες τις περιοχές όπου από τον σχεδιασμό απαγορεύονται οι χρήσεις φιλοξενίας (περιοχές αποκλειστικής κατοικίας). Σε κάθε περίπτωση, για να απαγορεύσει το ΣτΕ τη μετατροπή κτιρίων κατοικιών σε Αirbnb στην Πλάκα, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο θα πρέπει να αναγνωρίσει την ασυμβατότητά τους με τις καθορισμένες εκεί χρήσεις γης. Επομένως, να αναγνωρίσει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις θα πρέπει να λογίζονται όσον αφορά τις χρήσεις γης ως τουριστικά καταλύματα.

• Ποσοτικά όρια, χωρίς περιορισμούς, υπέρ της κατοικίας

Αποκλειστικά φορολογικού χαρακτήρα είναι οι ρυθμίσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που έδωσε σε δημόσια διαβούλευση το υπουργείο Οικονομικών. Οπως επισημαίνουν οι ειδικοί, από αυτές απουσιάζει το ζήτημα του σεβασμού των χρήσεων γης και ιδίως της κατοικίας, ώστε να μπορούν να ληφθούν μέτρα για την προστασία της.

«Το βασικό ζήτημα, αν μια βραχυχρόνια μίσθωση είναι τουριστική χρήση ή αστική δεν έχει ακόμα μπει στη συζήτηση. Η νέα ρύθμιση αφορά μόνο φορολογικά ζητήματα», εκτιμά η Δήμητρα Σιατίτσα, ερευνήτρια για θέματα πόλης και κατοικίας. «Κατά συνέπεια, μένει εκτός μια σειρά θεμάτων για τα οποία απαιτούνται ειδικού τύπου παρεμβάσεις, όπως ο καθορισμός περιοχών κορεσμού (με υπερβολικά μεγάλο αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων), το ζήτημα της συνύπαρξης των μισθωμένων διαμερισμάτων με τις κατοικίες στις πολυκατοικίες και πολλά ακόμη. Με προβληματίζει επίσης η “απομόνωση” του Airbnb από το ευρύτερο ζήτημα της κατοικίας. Δεν ευθύνεται μόνο το Airbnb για την άνοδο των τιμών, είναι όμως ένα σημαντικό όχημα γιατί διευκολύνει όσους βλέπουν την κατοικία ως επενδυτική ευκαιρία. Υπάρχουν πολλές δυναμικές που πλήττουν την παροχή οικονομικά προσιτής κατοικίας και δεν τις συζητούμε».

Σύμφωνα με την κ. Σιατίτσα, ένα ακόμη θέμα που μένει εκτός της συζήτησης είναι η έλλειψη εργαλείων, από πλευράς πολιτείας, για την καταγραφή των τάσεων. «Οι άνθρωποι που καταγράφουν, μελετούν και παράγουν γνώση για τα θέματα κατοικίας είναι μόνο οι παράγοντες της αγοράς. Από πλευράς Δημοσίου δεν έχουν αναπτυχθεί τα εργαλεία ώστε να κατανοούν τι συμβαίνει με την κατοικία, ποιες είναι οι τιμές, οι τάσεις, οι συγκεντρώσεις, οι παίκτες. Πρέπει να δημιουργηθεί ένα Παρατηρητήριο Στέγης, το οποίο να χρησιμοποιείται για να ενημερώνει τις κρατικές πολιτικές».

• Όριο 60 ημερών

Με κάποιες από τις προτεινόμενες ρυθμίσεις τίθεται όριο 60 ημερών σε κάθε μίσθωση ώστε αυτή να λογίζεται ως βραχυχρόνια, ενώ φυσικά πρόσωπα με περισσότερα από τρία ακίνητα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. «Η διαφορετική αντιμετώπιση ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων είναι στη σωστή κατεύθυνση, καθώς είναι σαφές ότι δεν πρόκειται για την περίπτωση ενός φυσικού προσώπου που αξιοποιεί για βραχυχρόνια μίσθωση ένα ακίνητο που διαθέτει για να συμπληρώνει το εισόδημά του, το οποίο μπορεί να είναι ζωτικής σημασίας εν καιρώ μιας βαθιάς και συνεχιζόμενης οικονομικής κρίσης», εκτιμά ο Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, πολεοδόμος-γεωγράφος.

«Οι προτεινόμενες ρυθμίσεις θέτουν ένα (θεμελιώδες) ζήτημα ορισμού της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, αν είναι “αστική μίσθωση ακινήτου” (όπως την ορίζει ο ισχύων σχετικός νόμος 4472/2017) ή εάν είναι “τουριστική δραστηριότητα”, με άλλα λόγια εάν ένα Airbnb διαμέρισμα είναι “κατοικία” ή “τουριστικό κατάλυμα” (είτε πρόκειται για το σύνολο των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας είτε για μεμονωμένα διαμερίσματα). Εάν τα Airbnb διαμερίσματα αναγνωρίζονταν από τον νόμο ως «τουριστικά καταλύματα», τότε θα είχαμε την ευκαιρία να συζητήσουμε μία σειρά κρίσιμων ερωτημάτων που προκύπτουν: Πόσα “μικρά ξενοδοχεία” (και μεγάλα βεβαίως) αντέχουν οι πόλεις και οι γειτονιές μας, τα νησιά και άλλοι τουριστικοί προορισμοί υψηλής ζήτησης; Επιτρέπεται να λειτουργούν “μικρά ξενοδοχεία” εντός κτιρίων κατοικίας; Ποια δημόσια υπηρεσία (ενδεχομένως η πολεοδομία) εκδίδει σχετική άδεια, υπό ποιες προϋποθέσεις και σε ποιες περιοχές;», αναφέρει. Ο κ. Μπαλαμπανίδης σημειώνει ότι για ακόμη μια φορά οι ρυθμίσεις είναι «οριζόντιες». «Τα προτεινόμενα μέτρα δεν διαφοροποιούνται γεωγραφικά. Ας θυμίσουμε ότι στην ισχύουσα νομοθεσία προβλέπεται η έκδοση υπουργικής απόφασης προκειμένου σε συγκεκριμένες “γεωγραφικές περιοχές” και “για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας” να επιβληθούν ειδικά μέτρα περιορισμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας και άλλων πόλεων ή σε νησιά των Κυκλάδων, όπου ο τουρισμός ασκεί ασφυκτικές πιέσεις και τα ενοίκια έχουν φτάσει σε απαγορευτικές τιμές, η εν λόγω ΚΥΑ θα μπορούσε να περιγράφει πιο αυστηρά μέτρα (ενώ βέβαια σε περιοχές που δεν δέχονται πιέσεις η αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα μπορούσε να είναι πιο ευνοϊκή, ενδεχομένως στο πνεύμα “αποκέντρωσης του τουρισμού”)».

πηγή: kathimerini.gr

Η κατάτμηση ακινήτου, δηλαδή ο τεμαχισμός ενός ακινήτου σε μικρότερα τμήματα και η μεταβίβαση τους σε τρίτα πρόσωπα, αποτελεί μια συνήθη πρακτική στην ελληνική πραγματικότητα, παρόλο την ψήφιση διαχρονικά σχετικών νόμων που απαγορεύουν την κατάτμηση της αγροτικής ιδιοκτησίας με προφανή στόχο την επωφελέστερη γεωργική εκμετάλλευση αυτής.

Έτσι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις, όπου η κατάτμηση δεν έγινε με νόμιμο τρόπο και δημιουργούνται πολλά νομικά και πολεοδομικά ζητήματα.

Το θέμα της μη νόμιμης κατάτμησης αναδεικνύεται σε μεγάλο βαθμό και με τη διαδικασία δήλωσης των ακινήτων στο κτηματολόγιο.

Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες «πέφτουν» από τα σύννεφα όταν διαπιστώνουν ότι η έκτασή τους δεν είναι αυτόνομη, αλλά οι ίδιοι είναι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες ενός μεγαλύτερου ακινήτου, που απλώς έχουν την αποκλειστική χρήση ενός συγκεκριμένου τμήματος γης.

Όμως, θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι η κατάτμηση ενός γεωτεμαχίου και η οικοδομησιμότητα αυτού είναι δύο διαφορετικές έννοιες οι οποίες δεν είναι απαραίτητο να ταυτίζονται. Για τα εντός σχεδίου γεωτεμάχια, ο κανόνας είναι οτι δεν επιτρέπεται κατάτμηση αν τα οικόπεδα που προκύπτουν από την υπαίτια κατάτμηση (νέο και παλιό) δεν πληρούν τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας που ισχύουν για τη συγκεκριμένη περιοχή. Αντίθετα, το θέμα της οικοδομησιμότητας των εκτός σχεδίου αγροτεμαχίων ή κληροτεμαχίων είναι κάτι εντελώς διαφορετικό.

Τι είναι η κατάτμηση;

Ως κατάτμηση ακινήτου, ορίζεται εκείνη η διαδικασία κατά την οποία ο κύριος ή οι συγκύριοι ακινήτου αποσπούν από το ακίνητό τους τμήμα διαιρετό και το μεταβιβάζουν σε τρίτο. Με το τρόπο αυτό παύει η συνέχεια της γης τους και καταργείται τόσο ο χαρακτηρισμός του «ενιαίου», όσο και ο αυτοτελής χαρακτήρας του ακινήτου τους.

Τι ισχύει με τις κατατμήσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές;

1) Απαγορεύεται η κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1000 τ.μ., όταν αυτά ευρίσκονται σε ακτίνα 500 μ από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Προσοχή όμως η διάταξη ισχύει για τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).

2) Απαγορεύεται η κατάτμηση στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) κάτω από τα όρια αρτιότητας που ισχύει για την κάθε περιοχή π.χ.τα 20 στρέμματα για την εκτός σχεδίου περιοχή της Αττικής.

3) Απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω από τα όρια αρτιότητας σε περιοχές που έχουν προσδιοριστεί, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό σχέδιο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ του ΟΤΑ.

4) Απαγορεύεται η κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε τμήματα των 4 στρεμμάτων, αν δεν προκύπτει ότι έκαστο αγροτεμάχιο των 4 στρ. αποκτά ταυτόχρονα και πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ τους σήμερα, γιατί ο δρόμος πρέπει να προϋπάρχει. Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή αυτή διάταξη, είναι συγκεκριμένοι π.χ. δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπ. Γεωργίας (εποικιστικές περιοχές), ή ζώνη παραλίας εφ’ όσον είναι διαμορφωμένη οδός, δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Τι ισχύει με τα Κληροτεμάχια;

– Τα ΚΛΗΡΟΤΕΜΑΧΙΑ που έχουν παραχωρηθεί από το Ελληνικό Δημόσιο – με τον Α.Ν 431/1968 (ΦΕΚ 115/Α/1968) απαγορευόταν η κατάτμησή τους μέχρι την 22-3-2012. Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό αποτελούσαν ανέκαθεν

α) οι οικοπεδικοί κλήροι β) κλήροι με σκοπό ανέγερσης τουριστικών εγκαταστάσεων (με άδεια του ΕΟΤ) γ) κλήροι εντός ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών δ) εφημεριακοί ή σχολικοί κλήροι για την ανέγερση εκκλησιών ή σχολείων

– Από την 22-3-2012 και μετέπειτα επιτρέπεται νόμιμα η κατάτμηση των κληροτεμαχίων και η προσμέτρηση πράξεων νομής για τη συμπλήρωση της κτητικής παραγραφής επί του τμήματος του κλήρου.

Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω αφού ο Ν.4061/2012 ακυρώνει τον Α.Ν 431/1968 στο σύνολό του, τα κληροτεμάχια αντιμετωπίζονται πλέον σαν όλα τα αγροτεμάχια, τα οποία μπορούν να κατατμηθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς την απαίτηση της αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδόν) εκτός αν το γεωτεμάχιο εμπίπτει σε κάποια Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ όπου υπάρχει όριο κατάτμησης.

– Στην περίπτωση που υπάρχει η βούληση να κατατμηθεί ένα κληροτεμάχιο και αυτό να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο για να δομηθεί, θα πρέπει να εξασφαλιστεί ώστε το πρόσωπο και το εμβαδόν να καλύπτει τις απαιτήσεις που προκύπτουν από τα Δ/γματα για την εκτός σχεδίου δόμηση.

-Χρησικτησία επί ολόκληρων κληροτεμαχίων επιτρέπεται από 23-5-1968.

– Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων επιτρέπεται α) εφόσον οι κατατμήσεις έγιναν δεκτές με επικύρωση ανωμάλων δικαιοπραξιών από την ημερομηνία της επικύρωσης και μετέπειτα και β) κατατμήσεις που γίνονται από 22-3-2012 και μετέπειτα

Η επικύρωση ανωμάλων δικαιοπραξιών επιτρέπεται μέχρι 22-3-2024 εφόσον αφορούν κατατμήσεις με ιδιωτικά συμφωνητικά που έγιναν πριν από την 22-3-2012.

Το χωράφι μου το «έκοψε» ο δρόμος και χωρίστηκε σε δύο τμήματα. Ισχύει αυτή η κατάτμηση;

Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923 απαγορεύονταν να δημιουργούμε δρόμους και να «κόβουμε» τα χωράφια μας. Έτσι όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για την μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.

Όμως, πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες του 1960 και 1970 και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος, που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων. Μέσω λοιπόν της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθέντων ιδιωτικών οδών με «αγροτικές» (που εξαιρούνται της απαγόρευσης) τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από την διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο, θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα.

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο δρόμος σχεδιάστηκε αλλά δεν έχει υλοποιηθεί; Ισχύει η κατάτμηση και μπορούν να πουληθούν ξεχωριστά τα δημιουργηθέντα αγροτεμάχια;

Δεν συνιστά κατάτμηση η απεικόνιση και μόνο σε τοπογραφικό διάγραμμα διανομής αγροτεμαχίου, δίχως η κατάτμηση αυτού να συνοδεύεται και από μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή). Εάν έχει γίνει προσύμφωνο πώλησης των αγροτεμαχίων, πριν το 1977, τότε ισχύει. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση των τμημάτων γηπέδων που προσέβλεπαν στον δρόμο αυτό, όπως απεικονίζονται στο τοπογραφικό διανομής και θεωρείται πολεοδομικά ενιαίο.

Εχω ένα χωράφι και θέλω να το χωρίσω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός Ζώνης οικιστικού ελέγχου, τότε ναι μπορεί να κατατμηθεί σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς το δικαίωμα οικοδόμησης.

Εχω ένα οικόπεδο εντός σχεδίου/οικισμού και θέλω να το χωρίσω και να το γράψω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Οχι. Απαγορεύεται η κατάτμηση και η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων. Στην περίπτωση αυτή μπορείτε να κάνετε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτου διηρημένης ιδιοκτησίας.

Εχει κατατμηθεί ένα αγροτεμάχιο σε τρία. Η κατάτμηση έγινε εδώ και τριάντα χρόνια δια λόγου χωρίς συμβόλαιο, αλλά δηλώνονται ξεχωριστά στα Ε9. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση;

Αυτό το πρόβλημα είναι επαναλαμβανόμενο και μπορεί να αντιμετωπισθεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της χρησικτησίας. Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται. Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.

Πότε ισχύει η κατάτμηση όταν είναι το ακίνητο από κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου.

Τι ισχύει με τα προσύμφωνα;

Σε περίπτωση ύπαρξης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δυνάμει του οποίου έχει εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ως χρόνος κατάτμησης θεωρείται η ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

πηγή. taxydromos.gr

Χιλιάδες ιδιώτες που κατέχουν εκτάσεις του Δημοσίου για πολλές δεκαετίες έχουν πλέον τη δυνατότητα να εξαγοράσουν τις εκτάσεις αυτές καταβάλλοντας τιμήματα υπολογιζόμενα βάσει των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, με εκπτώσεις οι οποίες μπορεί να φθάσουν σωρευτικά μέχρι και το 80%.

Τη δυνατότητα αυτή προβλέπει ο νόμος 5024/2023, που ψηφίστηκε από τη Βουλή τον Φεβρουάριο και θα αρχίσει πλέον να ενεργοποιείται με την έκδοση των προβλεπόμενων εφαρμοστικών αποφάσεων.

Αναλυτικότερα, οι βασικές διατάξεις του νέου αυτού νόμου προβλέπουν τα εξής:

1. Αίτηση εξαγοράς δημοσίου ακινήτου δικαιούται να υποβάλει όποιος, κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νόμου, δηλαδή κατά την 24η Φεβρουαρίου 2023, και μέχρι σήμερα:

α) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως με τίτλο στο όνομα του ιδίου ή των δικαιοπαρόχων του για 30 τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου και, στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υφίσταται κτίσμα, εφόσον το κτίσμα αυτό έχει ανεγερθεί το αργότερο μέχρι την 31η-12-1991

β) ασκεί κατοχή αδιαλείπτως για 40 τουλάχιστον έτη επί δημοσίου ακινήτου εντός του οποίου υφίσταται κτίσμα το οποίο έχει ανεγερθεί το αργότερο έως την 31η-12-1981 και στο οποίο:

βα) βρίσκεται η κύρια κατοικία του, η οποία καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του ιδίου ή της οικογένειάς του, ή

ββ) ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική ή εμπορική δραστηριότητα με χρήση κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές ή

βγ) ασκεί αγροτική δραστηριότητα με χρήση ή μη κτιριακών εγκαταστάσεων και άλλων συνοδών έργων που συνδέονται λειτουργικά με αυτές.

Στο χρόνο της κατοχής του αιτούντος συνυπολογίζεται και ο χρόνος κατοχής των δικαιοπαρόχων του. 

2. Ο αιτών δικαιούται να εξαγοράσει:

α) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, έκταση ίση κατ’ ανώτατο όριο με το ελάχιστο εμβαδό άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία που ισχύει κατά το χρόνο υποβολής της αίτησης εξαγοράς. Κατ’ εξαίρεση, επιτρέπεται η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης, εφόσον σε αυτήν υφίστανται, εν όλω ή εν μέρει, κτίσματα ή βοηθητικές εγκαταστάσεις αυτών, που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο. Στις περιπτώσεις του πρώτου εδαφίου, εάν το τμήμα που απομένει μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

β) Επί δημοσίων ακινήτων, τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού, ενιαία έκταση 10 στρεμμάτων κατ’ ανώτατο όριο. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να εξαγορασθούν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού από τον ίδιο αιτούντα, υπό την προϋπόθεση ότι το σύνολο των υπό εξαγορά δημοσίων ακινήτων δεν υπερβαίνει τα 20 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο και κάθε προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο δεν υπερβαίνει τα 10 στρέμματα. Είναι δυνατή η εξαγορά μεγαλύτερης έκτασης και μέχρι τριάντα 30 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον είτε αυτή καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής ή εγκαταστάσεις παντός είδους, νόμιμα λειτουργούσης επιχείρησης είτε έχει γίνει χρήση του συντελεστή δόμησης της έκτασης αυτής για την ανέγερση των κτισμάτων. Σε όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις, εάν το εναπομείναν τμήμα μετά την εξαγορά του δημοσίου ακινήτου καθίσταται μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο, είναι υποχρεωτική η εξαγορά αυτού από τον αιτούντα.

Ειδικά στην περίπτωση δημοσίων ακινήτων εντός των οποίων λειτουργούν βιομηχανικές ή βιοτεχνικές εγκαταστάσεις ή ασκείται αγροτική ή κτηνοτροφική δραστηριότητα, είναι δυνατή η εξαγορά έκτασης μεγαλύτερης των 30 στρεμμάτων και μέχρι 100 στρέμματα κατ’ ανώτατο όριο συνολικά, εφόσον το δημόσιο ακίνητο ή τα δημόσια ακίνητα για τα οποία ασκείται το δικαίωμα εξαγοράς είναι αναγκαία για την εξυπηρέτηση των λειτουργικών σκοπών των βιομηχανικών ή βιοτεχνικών εγκαταστάσεων ή την άσκηση της αγροτικής ή κτηνοτροφικής δραστηριότητας. 

3. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου βρίσκεται έκταση δασικού χαρακτήρα, εφόσον αυτή καταλαμβάνει κατ’ ανώτατο όριο το 20% του εμβαδού του, εξαγοράζεται ενιαία με το δημόσιο ακίνητο, με διατήρηση των όρων προστασίας της, που απορρέουν από τη φύση της και από την κείμενη νομοθεσία. 

4. Εάν εντός του προς εξαγορά δημοσίου ακινήτου περιλαμβάνονται περιοχές οι οποίες υπάγονται στο εθνικό σύστημα προστατευόμενων περιοχών, εξακολουθούν να εφαρμόζονται μετά την εξαγορά αυτού οι περιορισμοί οι οποίοι ορίζονται στη σχετική για τις περιοχές αυτές νομοθεσία. 

5. Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου με προσαύξηση 25%, εάν υπάρχει κτίσμα. Σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, ο υπολογισμός του τιμήματος γίνεται βάσει συγκριτικών στοιχείων. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο, καταβάλλεται το διπλάσιο ποσό του τιμήματος. 

6. Επί του βασικού τιμήματος εξαγοράς (επί της αντικειμενικής αξίας ή της προσδιοριζόμενης με βάση συγκριτικά στοιχεία τιμής του ακινήτου προσαυξημένης κατά 25% αν υπάρχει και κτίσμα) προβλέπεται έκπτωση σε ποσοστό:

α) 2% ανά έτος μετά την πάροδο 30 ετών αδιάλειπτης κατοχής, για κάθε περίπτωση δικαιούχου που υπάγεται στην περίπτωση α’ της παραπάνω παραγράφου 1.

β) 1% ανά έτος μετά την πάροδο 40 ετών αδιάλειπτης κατοχής, για κάθε περίπτωση δικαιούχου που υπάγεται στην περίπτωση β’ της παραπάνω παραγράφου 1.

Το ανώτατο όριο της έκπτωσης αυτής δεν μπορεί να υπερβεί το 50%. 

7. Προβλέπεται επιπλέον και μία δεύτερη κατηγορία έκπτωσης που προσδιορίζεται με βάση κοινωνικά και εισοδηματικά κριτήρια. Η πρόσθετη αυτή έκπτωση ανέρχεται σε:

* 30% εάν ο αιτών είναι άτομο με ποσοστό αναπηρίας 80% και άνω ή φιλοξενεί άτομο με αναπηρία 80% και άνω για περισσότερο από ένα έτος και έχει ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.

* 20% εάν ο αιτών είναι άτομο με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω ή εάν φιλοξενεί τέτοιο άτομο και έχει ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.

* 20% εάν είναι παλιννοστών ομογενής ο οποίος έχει εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμος κάτοικος παραμεθόριων περιοχών.

* 20% εάν είναι πολύτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 80.000 ευρώ.

* 15% εάν είναι τρίτεκνος με ετήσιο ατομικό εισόδημα 25.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα μέχρι 40.000 ευρώ. Αυτό το ποσοστό έκπτωσης εφαρμόζεται και για τις μονογονεϊκές οικογένειες.

* 15% εάν ο αιτών είναι μακροχρόνια άνεργος ή εάν εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του.

* 20% εάν ο αιτών είναι δικαιούχος του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.

Εφόσον ο αιτών εμπίπτει σε περισσότερες της μίας εκ των παραπάνω περιπτώσεων, εφαρμόζεται μόνο η περίπτωση που προβλέπει τη μεγαλύτερη έκπτωση.

Η διαδικασία για την υποβολή των αιτήσεων 

8. Οι αιτήσεις για την εξαγορά των ακινήτων και των συνοδευτικών δικαιολογητικών θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά σε ειδική ψηφιακή πλατφόρμα -στο ειδικό πληροφοριακό σύστημα «Αιτήσεων Εξαγοράς Δημοσίων Ακινήτων»- που θα διαχειρίζεται η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης (ΓΓΠΣΔΔ). Η είσοδος του αιτούντος στην πλατφόρμα αυτή θα γίνεται με τη χρήση των κωδικών του TAXISnet. Με την ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης εξαγοράς θα πρέπει να καταβάλλεται παράβολο 300 ευρώ μέσω του συστήματος e-paravolo της ΓΓΠΣΔΔ. Το παράβολο θα συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς κατά τη διαδικασία εξόφλησής του.

9. Η εξαγορά θεωρείται «δυνητική» και το Δημόσιο θα μπορεί να εγείρει ζήτημα και να την μπλοκάρει μέσω ειδικής επιτροπής που συστήνεται και είναι αρμόδια να γνωμοδοτεί στο αρμόδιο όργανο του υπουργείου Οικονομικών για την αποδοχή ή την απόρριψη της κάθε αίτησης εξαγοράς.

Οι επιλογές εξόφλησης του τιμήματος

10. Εφόσον η επιτροπή εισηγηθεί να γίνει αποδεκτή η αίτηση εξαγοράς, εκδίδεται από το αρμόδιο όργανο του υπουργείου Οικονομικών πιστοποιητικό αποδοχής. Στη συνέχεια πρέπει να ολοκληρωθεί η εξόφληση του τιμήματος για να εκδοθεί η τελική απόφαση εξαγοράς. Η εξόφληση του τιμήματος μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 10% είτε τμηματικά σε 60 μηνιαίες δόσεις, κάθε μία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 100 ευρώ.

πηγή eleftherostypos.gr

Πρόσφατα τέθηκε σε εφαρμογή με την υπ’ αριθμόν ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360 (ΦΕΚ 3985Β/22-06-2023) Υπουργική Απόφαση ο νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός, που μαζί με τον Οικοδομικό Κανονισμό καθορίζουν τον τρόπο ανέγερσης κτιρίων στη χώρα. Ο νέος Κτιριοδομικός Κανονισμός τροποποίησε τον προηγούμενο που είχε εγκριθεί το 1989, όπως αυτός είχε αναθεωρηθεί με τον Οικοδομικό κανονισμό του 2012.

Ένα από τα βασικά άρθρα του νέου κανονισμού είναι το άρθρο 6 που αφορά τη δόμηση κτιρίου κοντά σε ρέμα.

Με διάταξη που προστέθηκε στον κανονισμό, δίνεται η δυνατότητα, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, να γίνονται εργασίες σε παλιά υφιστάμενα κτίρια. Επίσης, επιτρέπεται από τον νέο κανονισμό να εκδίδεται από την πολεοδομία άδεια αποπεράτωσης, άδεια αλλαγής χρήσης, καθώς και άδεια εργασιών πλήρης ανακαίνισης, και να επιδοτούνται οι κατοικίες από το « Εξ οικονομώ».

Ομως τα οριοθετημένα ρέματα είναι ελάχιστα σε όλη την επικράτεια. Σχεδόν όλα τα ρέματα της Αθήνας, ακόμα και ο Κηφισός ποταμός, δεν είναι οριοθετημένα σε όλο τους το μήκος.

Επίσης, πολλές οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν στο παρελθόν μέσα σε μπαζωμένα ρέματα και σήμερα αυτές βρίσκονται σε ισχύ και άρα μπορούν να ανακαινιστούν, ενώ πιθανά αύριο μπορεί να κινδυνέψουν ή να γκρεμιστούν.

Τα νέα δεδομένα τις κλιματικής αλλαγής και των επιπτώσεων της, με τα πρόσφατα έντονα πλημμυρικά φαινόμενα στη χώρα μας, έδειξαν ότι τα ποτάμια και τα ρέματα βρίσκουν την παλιά τους διαδρομή και μάλιστα διευρυμένα και θα πρέπει να επανεξεταστεί όλο το μοντέλο δόμησης και τακτοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών πλησίον των ρεμάτων και ποταμών.

Τι ισχύει με το νέο Κτιριοδομικό Κανονισμό;

Α. Για τα ρέματα που έχουν οριοθέτηση

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθορισθεί με οποιονδήποτε από τους προβλεπόμενους τρόπους, η ανέγερση κτιρίων, εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

1. Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.
2. Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται με έργα, εφόσον έχουν κατασκευαστεί τα τυχόν προβλεπόμενα έργα διευθέτησης αυτού.
3. Η δόμηση επιτρέπεται εκτός των οριογραμμών του ρέματος, όταν αυτές καθορίζονται χωρίς έργα, στις περιπτώσεις όπου είτε η οριοθέτηση πραγματοποιήθηκε χωρίς πρόταση έργων διευθέτησης είτε αυτή πραγματοποιήθηκε με πρόταση έργων διευθέτησης αλλά τα προβλεπόμενα έργα διευθέτησης δεν έχουν κατασκευαστεί ακόμα.

Β. Για τα ρέματα που έχουν καταργηθεί

1.Στα ρέματα που διαπιστώνεται ότι έχουν καταργηθεί αλλά απεικονίζονται στα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια, η δόμηση επιτρέπεται ύστερα από σχετική βεβαίωση της Δ/νσης Περιβάλλοντος και Υδάτων της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης για την κατάργηση του ρέματος.

2. Αν το ρέμα έχει αντικατασταθεί με άλλον αποδέκτη (αγωγό αποχέτευσης ή απορροής των νερών), η δόμηση επιτρέπεται μόνο εφ’ όσον διαπιστωθεί ότι δεν παραβλάπτονται οι κοινόχρηστοι αγωγοί, σύμφωνα με τις σχετικές οδηγίες της αρμόδιας για την κατασκευή του αποδέκτη υπηρεσίας (π.χ. ΕΥΔΑΠ).

Γ. Για έκδοση Άδειας Δόμησης κοντά σε ρέμα χωρίς απαίτηση Οριοθέτησης ρέματος

1. Σε κάθε περίπτωση είναι δυνατή, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης, άδεια για εργασίες άρσης επικινδυνότητας σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, άδεια αποπεράτωσης εργασιών σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια με ολοκληρωμένο φέροντα οργανισμό, άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση επιτρέπεται στην περιοχή, εργασιών συντήρησης, επισκευής, ενεργειακής αναβάθμισης, διαρρυθμίσεων (πλήρης ανακαίνιση), εκσυγχρονισμού (εγκαταστάσεων) και στατικής ενίσχυσης σε κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμη άδεια κι εφόσον οι εργασίες περιορίζονται στο κέλυφος του υφιστάμενου κτιρίου και σε επαφή με αυτό.
2. Επίσης, είναι δυνατή η έκδοση άδειας κατεδάφισης οποιασδήποτε κατασκευής, χωρίς απαίτηση οριοθέτησης.

Δ. Για Άδεια Προσθήκης

Για προσθήκες κατ’ επέκταση και ύψος σε κτίρια που η ανέγερσή τους είχε εγκριθεί από την αρμόδια για τα ρέματα υπηρεσία και σε αποστάσεις από τις οριογραμμές του ρέματος τουλάχιστον ίσες με αυτές των κτισμάτων που υπάρχουν, μπορεί να χορηγείται η οικοδομική άδεια χωρίς να απαιτείται οπωσδήποτε νέα έγκριση.

Σημειώνεται ότι: όλες οι προαναφερόμενες διατάξεις έχουν εφαρμογή για κάθε περίπτωση ρέματος, ανεξάρτητα αν αυτό βρίσκεται εντός σχεδίου ή οικισμού ή εκτός σχεδίου και οικισμού.

Τι θεωρείται υδατόρευμα και πρέπει να οριοθετηθεί;

Υδατορέματα ή υδατορεύματα ή ρέματα (μη πλεύσιμοι ποταμοί, χείμαρροι, ρέματα και ρυάκια) είναι οι φυσικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής και διασφαλίζουν τη διόδευσή τους προς άλλους υδάτινους αποδέκτες σε χαμηλότερες στάθμες. Στην έννοια του υδατορέματος δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι.

Πώς ορίζονται οι οριογραμμές ενός υδατορεύματος;

Οριογραμμές υδατορέματος είναι οι πολυγωνικές γραμμές και από τις δύο πλευρές της βαθιάς γραμμής του υδατορέματος, που περιβάλλουν σωρευτικά:

α) τις όχθες του υδατορέματος,

β) τις γραμμές πλημμύρας και

γ) οποιοδήποτε φυσικό ή τεχνητό στοιχείο, που αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος, το οποίο έχει περιβαλλοντική αξία και χρήζει προστασίας.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ οριοθέτησης και διευθέτησης ενός υδατορεύματος;

Η οριοθέτηση είναι μια διοικητική πράξη, με στόχο την εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των επιφανειακών νερών και την περιβαλλοντική προστασία του υδατορέματος.

Η διευθέτηση υδατορέματος είναι η επέμβαση στο υδατόρεμα, με την εκτέλεση των αναγκαίων έργων με σκοπό τη βελτίωση των συνθηκών ροής, τη μείωση των κινδύνων από πλημμύρες και τον έλεγχο των διαβρώσεων και των αποθέσεων φερτών υλικών.

Πως χτίζουμε κοντά σε ρέμα σήμερα;

Στα ρέματα, των οποίων οι οριογραμμές έχουν καθοριστεί, η ανέγερση κτιρίων, ή εγκαταστάσεων ή περιτοιχισμάτων και γενικά η δόμηση ρυθμίζεται ως εξής:

α) Απαγορεύεται απολύτως η δόμηση μέσα στην έκταση που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 10 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών περιοχές.

γ) Καθορίζονται οι αποστάσεις δόμησης σε 20 μέτρα εκατέρωθεν των γραμμών πλημμύρας για τις εκτός σχεδίου περιοχές.

Μπορεί να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου κοντά σε ρέμα;

Ναι, υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:

Περίπτωση σε οριοθετημένο ρέμα

α) Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, απαγορεύεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων που βρίσκονται εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος.

β) Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής (οριοθέτησης του ρέματος) και της οικοδομικής γραμμής, επιτρέπεται η τακτοποίηση του αυθαιρέτου και εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς.

Περίπτωση σε μη οριοθετημένο ρέμα

Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων, επιτρέπεται η τακτοποίηση αυθαιρέτων σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, ανάλογα με το αν το αυθαίρετο συνορεύει με μικρό, μεσαίο ή μεγάλο ρέμα ως εξής:

α) στα μικρά ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τετραγωνικού χιλιομέτρου (τ.χ.), όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης του μισού (0,50) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, οι οριογραμμές συμπίπτουν με τις γραμμές όχθης,

β) στα μεσαία ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος,

γ) στα μεγάλα ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μεγαλύτερης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μεγαλύτερης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή πενήντα (50) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

Πηγή: taxydromos.gr

Μειώσεις αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε όσους Δήμους της χώρας αποδείχθηκε η βασιμότητα των ισχυρισμών τους ότι αποφασίστηκαν υπέρμετρες αυξήσεις στις τιμές αυτές την 1^η-1-2022, καθώς και επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές της χώρας περιλαμβάνει ο σχεδιασμός του υπουργείου Οικονομικών για τη φορολογία των ακινήτων.

Οι αλλαγές οι οποίες έχουν ήδη δρομολογηθεί και αναμένεται να τεθούν σε ισχύ από το νέο έτος θα αποκαταστήσουν τη δικαιοσύνη στη φορολογία ακινήτων, καθώς θα έχουν ως συνέπεια αφενός να μειωθούν οι φορολογικές επιβαρύνσεις επί των ακινήτων σε περιοχές όπου οι αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών ζώνης ήταν υπέρμετρες και οδήγησαν σε στρεβλώσεις που επηρέασαν αρνητικά την κτηματαγορά αφετέρου να κληθούν να πληρώσουν τους πραγματικά αναλογούντες φόρους ακίνητης περιουσίας όσοι φορολογούμενοι κατέχουν μεγάλης πραγματικής αξίας ακίνητα σε περιοχές όπου η μη εφαρμογή του συστήματος των αντικειμενικών τιμών επέτρεπε επί πολλά έτη τη σημαντική υποεκτίμηση των φορολογητέων αξιών τους και τον προσδιορισμό του ύψους των οφειλόμενων φόρων σε προκλητικά χαμηλά επίπεδα.

Τι αλλάζει

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης εντός του 2024:

1 Θα μειωθούν οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε όσους Δήμους διαπιστώθηκε ότι είναι βάσιμες και απόλυτα τεκμηριωμένες οι γνωμοδοτήσεις τους για την ανάγκη να χαμηλώσουν σημαντικά ή ακόμη και να μηδενιστούν τα ποσοστά των αυξήσεων των τιμών αυτών, που αποφασίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών τον Ιούνιο του 2021 με έναρξη ισχύος από την 1^η-1-2022. Η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών έχει δρομολογήσει μια έκτακτη διαδικασία επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία νομοθετήθηκε με το άρθρο 51 του ν. 5000/2022. Η διαδικασία αυτή έδωσε τη δυνατότητα σε Δήμους, που θεώρησαν ότι οι επιβληθείσες την 1^η-1-2022 αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε περιοχές τους ήταν υπερβολικές ή άδικες με βάση τα δεδομένα της κτηματαγοράς, να υποβάλλουν γνωμοδοτήσεις με τις οποίες προσπάθησαν να τεκμηριώσουν τους ισχυρισμούς τους και να ζήτησαν από το υπουργείο Οικονομικών να περιορίσει τις αυξήσεις ή ακόμη και να τις εκμηδενίσει. Η προθεσμία που δόθηκε στους Δήμους για την κατάθεση των γνωμοδοτήσεών τους ήταν η 6η Φεβρουαρίου 2023. Οι γνωμοδοτήσεις συγκεντρώθηκαν, εξετάστηκαν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών και, για όσες κρίθηκαν βάσιμες, ξεκίνησε εκ νέου η διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών, από πιστοποιημένους εκτιμητές, με σκοπό την διατύπωση εισηγήσεων προς τον υπουργό Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τη μείωσή τους. Ο υπουργός μπορεί να εγκρίνει τις εισηγήσεις και να εκδώσει αποφάσεις για την μείωση των αντικειμενικών αξιών στους αιτούντες Δήμους. Οι όποιες μειώσεις αποφασιστούν τελικά δεν θα ισχύσουν αναδρομικά και, ως εκ τούτου, δεν θα επηρεάσουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ για το 2022 και το 2023. Ίδιος κανόνας θα ισχύσει και για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που επιβάλλεται με τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος υπέρ των Δήμων και υπολογίζεται κι αυτό με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους. Έτσι, οι επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ και το ΤΑΠ θα γίνουν αντιληπτές από το 2024. Όμως, όσον αφορά στους φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση ακινήτων, όπως οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, οι επιπτώσεις των μειώσεων των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα είναι άμεσες, καθώς θα προκαλέσουν μειώσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των σχετικών υπουργικών αποφάσεων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τουλάχιστον 142 Δήμοι επί συνόλου 332 υπέβαλαν γνωμοδοτήσεις για τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τους σε περιοχές των χωρικών τους αρμοδιοτήτων.

2 Θα γίνει η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (των τιμών ζώνης) σε όλη την επικράτεια της χώρας. Αυτή τη στιγμή το σύστημα αυτό καλύπτει το 98,5% της χώρας. Απομένουν ακόμη να ενταχθούν άλλες 2.167 περιοχές, που αντιπροσωπεύουν το υπόλοιπο 1,5% της ελληνικής επικράτειας.

Σήμερα στις 2.167 περιοχές ισχύει ακόμη το σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Στους χιλιάδες οικισμούς των περιοχών αυτών οι πραγματικές τιμές των ακινήτων όπως διαμορφώνονται με βάση τις συνθήκες της κτηματαγοράς, ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζονται με βάση τις τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συνεπώς, από τη στιγμή της ένταξης των περιοχών αυτών στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων και, συνακόλουθα, υπεραυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.

Αντικειμενικές αξίες: Ο… χάρτης με τους 142 Δήμους που διεκδικούν μειώσεις

Πλήθος Δήμων της Αττικής και της υπόλοιπης Ελλάδος κατέθεσαν γνωμοδοτήσεις στο υπουργείο Οικονομικών για επανακαθορισμό των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές των χωρικών τους αρμοδιοτήτων, σε επίπεδα χαμηλότερα αυτών που καθορίστηκαν από την 1η-1-2022. Ο συνολικός αριθμός των Δήμων της χώρας που ζήτησαν τη μείωση των αντικειμενικών τιμών σε περιοχές τους ανέρχεται σε τουλάχιστον 142 επί συνόλου 332, δηλαδή καλύπτει πάνω από το 42,5% του συνόλου!

Στο παρακάτω πίνακα φαίνονται αναλυτικά όλες οι αποφάσεις κύρωσης δασικών χαρτών που έχουν εκδοθεί σε όλη την χώρα:

Νέα Εγκύκλιο εξέδωσε ο e-ΕΦΚΑ για την Διαχείριση Εγκρίσεων Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας.

Το κείμενο της εγκυκλίου

ΘΕΜΑ: «Διαχείριση Εγκρίσεων Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας»

Με αφορμή ερωτήματα που έχουν τεθεί στην Υπηρεσία μας σχετικά με τη διαχείριση μεγάλου αριθμού «Εγκρίσεων Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ)», που παραμένουν σε εκκρεμότητα στις Τοπικές Διευθύνσεις του Φορέα και έχοντας υπόψη:

• τις διατάξεις του ν.2972/2001 (ΦΕΚ 291/τ.Α΄/27/12/2001) περί «Εκσυγχρονισμού της οργάνωσης και της λειτουργίας του Ιδρύματος Κοινωνικών Ασφαλίσεων και άλλες διατάξεις»,
• τις διατάξεις του ν.4387/2016 (ΦΕΚ 85/τ.Α΄/12/05/2016), όπως ισχύει, με τίτλο «Ενιαίο Σύστημα Κοινωνικής Ασφάλειας − Μεταρρύθμιση ασφαλιστικού − συνταξιοδοτικού συστήματος – Ρυθμίσεις φορολογίας εισοδήματος και τυχερών παιγνίων και άλλες διατάξεις»,
• τις οδηγίες που έχουν δοθεί τις υπ’ αριθμ. 7/1993, 16/1997, 10/2015 και 33/2023 εγκυκλίους,

σας κοινοποιούμε τα κάτωθι:

Γενικά

Με τις διατάξεις του ν.4495/2017 (ΦΕΚ 167/τ.Α΄/03/11/2017) όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, επαναπροσδιορίστηκαν οι περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται η έκδοση ΕΕΔΜΚ (σχετ. παράρτημα) και ρυθμίστηκαν θέματα που αφορούν τη διαδικασία έκδοσής τους.

1. Υποβαλλόμενα Γενικά Δικαιολογητικά

Σύμφωνα με το άρθρο 3 της υπ΄ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 (ΦΕΚ 1843/τ.Β`/13.05.2020), Απόφασης του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, για τη χορήγηση της ΕΕΔΜΚ υποβάλλονται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών (e-Άδειες), μεταξύ άλλων, τα εξής γενικά δικαιολογητικά:

• Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου.
• Βεβαίωση – Τεχνική Έκθεση Μηχανικού και Προϋπολογισμός Έργου.
• Στη βεβαίωση – τεχνική έκθεση εκτός των άλλων, αναγράφεται ο αριθμός της οικοδομικής άδειας ή άδειας δόμησης ή άλλης άδειας, ή/και ο ηλεκτρονικός αριθμός οριστικής δήλωσης υπαγωγής αυθαιρέτου ή της δήλωσης εξαίρεσης από την κατεδάφιση ή στοιχεία οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση δυνάμει άλλου νόμου και περιγράφεται το οικόπεδο ή το γήπεδο, τα κτίσματα καθώς και αναλυτικά οι εργασίες που θα εκτελεστούν σε αυτά.

Την Τεχνική Έκθεση συνοδεύουν σχέδια, εφόσον απαιτούνται, για να τεκμηριωθεί επαρκώς.

• Προϋπολογισμός εργασιών μόνο για τις περιπτώσεις όπου απαιτείται έλεγχος υπέρβασης ή μη του οριζομένου ποσού των είκοσι πέντε χιλιάδων ευρώ (25.000), σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 29 του ν.4495/2017, όπως ισχύει, υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β του ν. 4495/2017.
• Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή βεβαίωση για την υποβολή δήλωσης στο κτηματολόγιο.
• Φωτογραφίες του ακινήτου και του περιβάλλοντος χώρου αυτού.
• Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους, όπως ακάλυπτους χώρους οικοπέδου ή γηπέδου ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου, όπως όψεις, φέροντα οργανισμό, δώμα και στέγη. Η συναίνεση αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο τρόπο (όπως υπεύθυνες δηλώσεις με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής, πρακτικό γενικής Συνελεύσεως συνιδιοκτητών κ.λπ.).

Για καθεμία από τις εργασίες δόμησης Μικρής Κλίμακας, όπως αυτές ορίζονται με το άρθρο 29 παρ. 2 του ν. 4495/2017, όπως ισχύει, καθορίζονται κατά περίπτωση, επιπλέον απαιτούμενα δικαιολογητικά (άρθρο 4 Υ.Α.).

Σύμφωνα με το άρθρο 5 παρ. 6 της εν λόγω Υ.Α., η αρμόδια ΥΔΟΜ αποστέλλει αντίγραφο του ηλεκτρονικού εντύπου της ΕΕΔΜΚ αμελλητί στον οικείο ασφαλιστικό φορέα (e-ΕΦΚΑ) και στον Δήμο.

2. Διάρκεια ισχύος των ΕΕΔΜΚ

Οι Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας ισχύουν για ένα (1) έτος από την έκδοσή τους, με δυνατότητα αναθεώρησης του χρόνου ισχύος τους κατά ένα επιπλέον (1) έτος. Σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης των εργασιών της έγκρισης εντός του ανωτέρω διαστήματος, είναι δυνατή η παράταση της διάρκειας ισχύος της Έγκρισης Εργασιών για ένα έτος ακόμη μετά από σχετική αίτηση του ιδιοκτήτη και αιτιολογημένη έκθεση του μηχανικού (άρθρο 5, παρ. 4 της Υ.Α.: ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/20).

3. Διαχείριση ΕΕΔΜΚ από τις Τοπικές Διευθύνσεις

Με βάση το ισχύον νομοθετικό-κανονιστικό πλαίσιο (άρθρο 34, παρ. 13, περ. γθ΄ του Π.Δ. 8/2019, εγκ. 33/2023 του e-ΕΦΚΑ κ.λπ.), για τον καθορισμό των απαιτητών ασφαλιστικών εισφορών και την παρακολούθηση των έργων μικρής κλίμακας, οι Τοπικές Διευθύνσεις προβαίνουν στις εξής ενέργειες:

• Διαπιστώνουν την υποβολή ΑΠΔ για όλες τις ημέρες που περιλαμβάνονται στους πίνακες Ι, ΙΙ και ΙΙΙ του άρθρου 38 του Κ.Α. και για όλες τις εργασίες που αναφέρονται στην ΕΕΔΜΚ. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις εκτελούμενες εργασίες δύναται να ζητηθεί η Τεχνική Έκθεση του μηχανικού (που σύμφωνα με τα ανωτέρω υποχρεωτικά συνοδεύει την αίτηση για τη χορήγηση ΕΕΔΜΚ) και λοιπά στοιχεία κατά περίπτωση.
• Μέτα την αποπεράτωση των εργασιών προβαίνουν στις απαραίτητες ενέργειες για την εκκαθάριση των έργων αυτών, λαμβάνοντας υπόψη τις οδηγίες που έχουν δοθεί με τις εγκ. 7/1993, 16/1997, 10/2015 κ.λπ.
• Όταν διαπιστώνεται η εκτέλεση εργασιών από προσωπικό εστεγασμένης εταιρείας, ζητείται η προσκόμιση τιμολογίων – ιδιωτικών συμφωνητικών κ.λπ. και διενεργείται έλεγχος καταβολής των αντίστοιχων ασφαλιστικών εισφορών (μισθωτών και μη μισθωτών).

Για τη διαπίστωση ανασφάλιστης εργασίας σε εν εξελίξει έργα μικρής κλίμακας, ή όπου υπάρχουν ενδείξεις εικονικής ασφάλισης όπως αναφέρεται και στην εγκ. 33/2023, ή και σε εξαιρετικές περιπτώσεις που διαπιστώνεται μεγάλη απόκλιση μεταξύ των εργασιών που αναφέρονται στις ΕΕΜΚΔ, σε σχέση με τις πραγματικά εκτελεσθείσες εργασίες (λαμβάνοντας υπόψη και τις οδηγίες τις εγκ. 10/2015), αποστέλλεται αίτημα προς το αρμόδιο ΠΕΚΑ για τη διενέργεια επιτόπιου ελέγχου (σχετ. το άρθρο 14 του ΠΔ 8/2019).

Τέλος σας υπενθυμίζουμε ότι σύμφωνα με το άρθρο 26 (παρ. 9α) του Α.Ν. 1846/51 και τον ν.4387/2016, όπως ισχύει, τα αρμόδια όργανα του e-ΕΦΚΑ μπορούν να ζητούν από τις δημόσιες ή δημοτικές και κοινοτικές αρχές, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου, τις τράπεζες, τις ιδιωτικές επιχειρήσεις και γενικά από κάθε οργάνωση επαγγελματική, εμπορική, βιομηχανική, γεωργική, οποιεσδήποτε πληροφορίες θεωρούν αναγκαίες για τη διευκόλυνση του έργου τους. Επομένως σε περίπτωση μη ανταπόκρισης του εργοδότη σε πρόσκληση της υπηρεσίας για την προσκόμιση δικαιολογητικών – στοιχείων που συνοδεύουν την ΕΕΔΜΚ (τεχνική έκθεση μηχανικού, φωτογραφικό υλικό, κατόψεις κατά περίπτωση κ.λπ.), είναι δυνατόν αυτά να αναζητηθούν από την αρμόδια Υ.ΔΟΜ.

Του παρόντος εγγράφου να λάβει γνώση ενυπόγραφα, με ευθύνη των Προϊσταμένων των Διευθύνσεων και των Τμημάτων, το προσωπικό αρμοδιότητός σας.

Ο ΔΙΟΙΚΗΤΗΣ ΤΟΥ e-ΕΦΚΑ

ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ ΔΟΥΦΕΞΗΣ

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ

Περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ (επικαιροποίηση παρ. 2 άρθ. 29 του ν.4495/21)

Έγκριση ΕΔΜΚ απαιτείται για τις παρακάτω εργασίες (άρθρο 29, παρ.2 του ν.4495/2017, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει):

α) δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή ύστερα από έγγραφο της αρχαιολογικής υπηρεσίας εκτός εάν οι δοκιμαστικές τομές του εδάφους διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, καθώς για εργασίες που απαιτούνται για γεωτεχνικές έρευνες σύμφωνα με τον ΕΑΚ 2003,

β) τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών, όπου από ειδικά προγράμματα προβλέπεται η κάλυψη στεγαστικών αναγκών μειονεκτικών και ειδικών ομάδων πληθυσμού ή προβλέπεται για αυτοστέγαση παλιννοστούντων και πληγέντων από βίαια συμβάντα,

γ) αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με τις απολύτως απαραίτητες διαστάσεις για τη στέγασή τους, σύμφωνα με το άρθρο 3 του από 24.5.1985 π.δ., εφόσον έχουν την απαιτούμενη έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, εκτός της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωμάτων,

δ) κατασκευή υπόγειων εγκαταστάσεων νεκροταφείων, όπως χωνευτήρι, βυθιζόμενων κάδων και δεξαμενή νερού, μέγιστης επιφάνειας είκοσι πέντε (25,00) τ.μ. και βάθους έως τέσσερα (4,00) μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), αν απαιτείται, και με την προϋπόθεση ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μ. από την οριστική στάθμη εδάφους. Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχανικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφάλειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων,

ε) εγκατάσταση προσωρινών κατασκευών της παρ. 74 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, που συνοδεύεται από πιστοποιητικό στατικής επάρκειας («προσωρινή κατασκευή είναι η κατασκευή που αποτελείται εξ ολοκλήρου από ξηρή δόμηση και εγκαθίσταται σε ελαφρά βάση ή με σημειακή θεμελίωση επί του εδάφους, τοποθετείται και απομακρύνεται σε λυόμενα μέρη, δεν απαιτεί εκτεταμένη υποδομή ώστε να αλλοιώνει σοβαρά το φυσικό έδαφος και δεν απαιτεί μόνιμη εγκατάσταση συλλογής αποβλήτων. Τοποθετείται για συγκεκριμένο σκοπό και διάρκεια σε οικοδομήσιμο ή μη χώρο» – άρθρο 2 παρ.74 του ν.4067/2012),

στ) η κατασκευή ανελκυστήρα, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 27 του ν. 4067/2012, που απαιτείται για τη μετακίνηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σε υφιστάμενα κτίρια ή σε κτίρια που διαθέτουν ανελκυστήρα με εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου εκτός προδιαγραφών ΕΛΟΤ ΕΝ 81-70 ή σε κτίρια όπου πρέπει να γίνει επέκταση των στάσεων του ανελκυστήρα προκειμένου να εξυπηρετηθούν άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα,

ζ) κοπή δένδρων μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή σε Ζ.Ο.Ε., καθώς και σε οικισμούς προϋφιστάμενους του ν.δ. 17.7.1923 (Α΄ 223) και οικισμούς οριο-θετημένους με το από 24.5.1985 π.δ.. Ειδικά, για την κοπή δένδρων σε κοινόχρηστο χώρο πόλης ή οικισμού, Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας χορηγείται ύστερα από αίτηση, η οποία συνοδεύεται από Τεχνική Έκθεση του αρμόδιου γεωτεχνικού επιστήμονα και της αρμόδιας υπηρεσίας του οικείου δήμου και σχετική απόφαση του αρμόδιου οργάνου του δήμου, με την επιφύλαξη των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας,

η) υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου,

θ) τοποθέτηση ικριωμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται κατάθεση σχεδίου και φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 305/1996 (Α΄ 305) και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου,

ι) τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων,

ια) εκσκαφές καναλιών οδεύσεως καλωδίων εντός των γηπέδων ή οικοπέδων πρατηρίων υγρών καυσίμων για την εγκατάσταση των συστημάτων εισροών-εκροών,

ιβ) εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων,

ιγ)  επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων,

ιδ) κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας,

ιε) τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή πισίνας, μέγιστης επιφάνειας πενήντα (50) τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), υπό την προϋπόθεση ότι για την εγκατάστασή τους δεν απαιτείται τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα, ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μέτρο από την οριστική στάθμη εδάφους, δεν απαιτούνται εκσκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από ενάμισι (1,50) μέτρο για την τοποθέτησή τους και πραγματοποιείται η προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις φύτευση του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου,

ιστ) αγωγοί αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές που αναφέρονται στις παραγράφους 2β, 2δ, 2στ και 3 του άρθρου 19 (Κατασκευές πάνω από το κτίριο) του ν. 4067/2012,

Iζ) εσωτερικές διαρρυθμίσεις, καθώς και εργασίες αλλαγής χρήσης για τις οποίες σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν. 4067/2012, όπως ισχύει, δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής αδείας, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και δεν μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία και η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας σύμφωνα με τον ΕΑΚ,

ιη)  κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών,

ιθ) τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις,

κ)  συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων,

κα) απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός (1,00) μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς που στερούνται σχέδιο πόλης. Για γήπεδα όπου προβλέπεται η λειτουργία κέντρων κράτησης παράτυπων μεταναστών δεν απαιτείται η έγκριση εργασιών, έστω και αν η περίφραξη γίνεται με χρήση οποιουδήποτε υλικού και σενάζ,

κβ) περίφραξη με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα, σε οικόπεδα μη ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές,

κγ) κατασκευή μιας και μόνο λιθόκτιστης αποθήκης ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 6 του από 24.5.1985 π.δ, με επιφάνεια μέχρι δεκαπέντε (15) τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη έως και τρία (3,00) μέτρα, εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή, ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στην πιο πάνω διάταξη του από 24.5.1985 π.δ.,

κδ) κατασκευή εστιών και φούρνων με τις καπνοδόχους τους, για την εξυπηρέτηση επαγγελματικής χρήσης, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,

κε) κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,

κστ) ανακατασκευή στέγης, με υποβολή δήλωσης στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού, κζ) λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012, κη) καταργήθηκε η εν λόγω περίπτωση (σχετ. η ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/117/2020 Υ.Α.),

κθ) τοποθέτηση κεραιών, πλην κεραιών λήψης ραδιοτηλεοπτικού σήματος, καθώς και κεραιών ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας,

λ) εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης,

λα) στέγαστρα και προστεγάσματα των παραγράφων 72 και 79 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, υπό την προϋπόθεση της παρ. 6 ιστ΄ του άρθρου 11 του ν. 4067/ 2012,

λβ) επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις.

λγ) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο,

λδ) εργασίες εγκατάστασης φ/β συστημάτων, για τις περιπτώσεις που απαιτείται σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις,

λε) εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, λστ) διαχωρισμό οριζόντιων ιδιοκτησιών,

λζ) εγκατάσταση κατασκευών αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα) σε δώματα ή σε ακάλυπτους χώρους υφιστάμενων ειδικών κτιρίων, με σκοπό την απόσβεση ήχων που προέρχονται από μηχανήματα κλιματισμό,

λη) τοποθέτηση προκατασκευασμένων αιθουσών νηπιαγωγείων για την εφαρμογή της δίχρονης προσχολικής υποχρεωτικής εκπαίδευσης της παρ. 12 του άρθρου 220 του ν.4610/2019, εκτός παραδοσιακών οικισμών. Η τοποθέτηση των παραπάνω αιθουσών ισχύει για τέσσερα (4) έτη από τη διοικητική παραλαβή της αίθουσας προς χρήση από τον οικείο Δήμο με δυνατότητα παράτασης για δύο (2) ακόμη έτη. Στις εργασίες, περιλαμβάνονται και οι απαραίτητες για την τοποθέτηση των αιθουσών διαμορφώσεις του εδάφους. Μετά το πέρας της ανωτέρω προθεσμίας, ο Δήμος υποχρεούται στην άμεση απομάκρυνση των αιθουσών, η υλοποίηση της οποίας καλύπτεται από την χορηγηθείσα έγκριση, μετά από σχετική έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας ΥΔΟΜ,

λθ) κατασκευές εντός οικοπέδου-γηπέδου για τη δημιουργία χώρων εισόδου στα οικόπεδα και γήπεδα, που δεν εμπίπτουν στην περ. ιη της παρ.1 του άρθρου 30 του ν. 4495/2017,

μ) εγκατάσταση μικρών και μεγάλων Πράσινων Σημείων του άρθρου 44Α του ν. 4042/2012 (Α΄ 24), συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής υποστηρικτικών κτισμάτων τους, καθώς και άλλων τυχόν απαιτούμενων εργασιών,

μα) εγκατάσταση αεροϋποστηριζόμενων θόλων του άρθρου 20Α του ν.4067/2012,

μβ) εγκατάσταση μονάδων παρασκευής εδαφοβελτιωτικών και λιπάσματος (κομπόστ) από προδιαλεγμένο οργανικό κλάσμα αστικών αποβλήτων σε Οργανωμένους Υποδοχείς Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (Ο.Υ.Μ.Ε.Δ.) του άρθρου 64 του ν. 4819/2021 σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και ορίων οικισμών, συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής υποστηρικτικών κτισμάτων, όπως γραφείου προσωπικού και χώρου φύλαξης υλικών και εξοπλισμού, συνολικής επιφανείας έως εκατό (100) τ.μ.,

μγ) εργασίες εγκατάστασης σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας τεχνολογίας συσσωρευτών.

Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄, λε΄, μ΄, μα΄ και μβ΄, δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ και για την εκτέλεσή τους απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.

Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ΄ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας απαιτείται και για την εκτέλεση εργασιών, αν τούτο προβλέπεται σε ειδικότερες διατάξεις, καθώς και για τη νομιμοποίηση οποιασδήποτε εργασίας που προϋποθέτει την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης.

Μπορείτε να κατεβάσετε την εγκύκλιο εδώ

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 4008/Β΄/23.06.2023 η υπ΄ αριθμ. απόφ. 235/9 (4) Ηλεκτρονική τήρηση από τα Κτηματολογικά Γραφεία και Υποκαταστήματα του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» του Βιβλίου με τίτλο «Πρωτόκολλο Καταχώρισης Δημοσιεύσεων του ν. 2844/2000»- Τροποποίηση της υπ’ αρ. 61/16/10.04.2019 (Β’ 1390) απόφασης.

Άρθρο 1 1.

Μετά το άρθρο 2 της υπ’  αρ. 61/16/10.04.2019 (Β’ 1390) απόφασης του Δ.Σ. του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» , όπως αυτή έχει τροποποιηθεί με την υπ’ αρ. 106/18/6.8.2020 (Β’ 3486) ίδια απόφαση, προστίθεται «Άρθρο 2 Α», ως εξής:

«Άρθρο 2 Α Ηλεκτρονική τήρηση του Βιβλίου με τίτλο «Πρωτόκολλο Καταχώρισης Δημοσιεύσεων του ν. 2844/2000» -Ψηφιακή εγγραφή αιτήσεων

1. Στο Βιβλίο «Πρωτόκολλο Καταχώρισης Δημοσιεύσεων του ν. 2844/2000» που τηρεί κάθε κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και Υποκατάστημα, η εγγραφή των αιτήσεων γίνεται ψηφιακά, αυθημερόν κατά τη σειρά υποβολής τους και κατά την εισαγωγή των στοιχείων συμπληρώνονται τα ακόλουθα πεδία: α) ο αριθμός πρωτοκόλλου κατά τη σειρά εγγραφής της αίτησης, β) το έτος, γ) ο χαρακτηρισμός της αιτούμενης καταχώρισης, δ) το ασφαλιζόμενο ποσό, ε) το ονοματεπώνυμο ενεχυραστή ή εκχωρητή, στ) το ονοματεπώνυμο δανειστή, ζ) τα στοιχεία εγγραφής ενεχύρου (τόμος και αριθμός), η) τα προβλεπόμενα και εισπραττόμενα κατά τα άρθρα 6 και 7 του ν. 4512/2018 τέλη, πάγια και αναλογικά, για την εγγραφή της πράξης και την έκδοση των αιτούμενων αντιγράφων.

2. Η αίτηση της παραγράφου 1 υποβάλλεται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και Υποκατάστημα σε έντυπο που έχει τη μορφή που εμφαίνεται στο συνοδεύον την παρούσα απόφαση υπόδειγμα, που δημοσιεύεται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της, σε αντικατάσταση του ίδιου εντύπου που έχει δημοσιευθεί με την υπ’ αρ. 61/16/10.04.2019 απόφαση του Δ.Σ. του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» (Β’ 1390).

3. Για την έκδοση αντιγράφου από τα σχετικά αρχεία των πράξεων της παραγράφου 1, στο Βιβλίο Αιτήσεων Αντιγράφων Συστήματος Ενεχύρου που τηρεί κάθε Κτηματολογικό Γραφείο και Υποκατάστημα για την περιοχή τοπικής αρμοδιότητάς του, η εγγραφή των αιτήσεων γίνεται ψηφιακά, αυθημερόν, κατά τη σειρά υποβολής τους και κατά την εισαγωγή των στοιχείων συμπληρώνονται τα ακόλουθα πεδία: α) ο αριθμός πρωτοκόλλου κατά τη σειρά εγγραφής της αίτησης, β) το έτος, γ) το πλήθος 
των αιτούμενων αντιγράφων και ε) τα προβλεπόμενα και εισπραττόμενα κατά το άρθρο 7 του ν. 4512/2018 τέλη για την έκδοση των αιτούμενων αντιγράφων.

4. Η αίτηση της παραγράφου 3 υποβάλλεται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και Υποκατάστημα σε έντυπο που έχει τη μορφή που εμφαίνεται στο συνοδεύον την παρούσα απόφαση υπόδειγμα, που δημοσιεύεται και αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της, σε αντικατάσταση του ίδιου εντύπου που έχει δημοσιευθεί με την υπ’ αρ. 61/16/10.04.2019 απόφαση του Δ.Σ. του 
Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» (Β’ 1390).

5. Κανονιστικές πράξεις που έχουν εκδοθεί μέχρι σήμερα για τη ρύθμιση θεμάτων περιεχομένου και μορφής (εντύπου) των προς εγγραφή συμβάσεων στο Βιβλίο της παραγράφου 1, κατ’ εξουσιοδότηση των διατάξεων του ν. 2844/2000, καθώς και κάθε άλλο συναφές θέμα, εξακολουθούν να ισχύουν.

6. Το Βιβλίο «Πρωτόκολλο Καταχώρισης Δημοσιεύσεων του ν. 2844/2000» και το Βιβλίο Αιτήσεων Αντιγράφων Συστήματος Ενεχύρου στην έντυπη μορφή τους συντίθενται από κινητά μηχανογραφικά φύλλα, που είναι παράγωγα της ψηφιακής μορφής, υπογράφονται από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου ή του Υποκαταστήματος και βιβλιοδετούνται περιοδικά, σε τακτά χρονικά διαστήματα, κατά την εύλογη κρίση του προϊσταμένου σε ενιαίο τόμο. Εξαιρετικά και σε περίπτωση που για έκτακτο λόγο δεν είναι τεχνικά εφικτή η ηλεκτρονική τήρηση των ανωτέρω Βιβλίων, η εγγραφή των αιτήσεων γίνεται χειρόγραφα σε έντυπα φύλλα που είναι παράγωγα της ψηφιακής μορφής. Η εγγραφή που καταχωρίστηκε χειρόγραφα τρέπεται σε ψηφιακή, αμέσως μόλις αρθεί η τεχνική αδυναμία.»

Άρθρο 2

Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει την 01.07.2023.

Η απόφαση και έντυπα αίτησης στα Downloads:

Σκοπός του κανονισμού είναι η ρύθμιση της κατασκευής των δομικών έργων στο σύνολό τους και στα επί μέρους στοιχεία τους, έτσι ώστε να εξυπηρετούν τη χρήση για την οποία προορίζονται και σε κανονικές συνθήκες συντήρησης του έργου, για μια οικονομικώς αποδεκτή διάρκεια ζωής, να ικανοποιούν τις παρακάτω απαιτήσεις:

- Βελτίωση της άνεσης, της υγείας και της ασφάλειας των ενοίκων και των περιοίκων.
- Βελτίωση της ποιότητας, της ασφάλειας, της αντοχής, της αισθητικής, της λειτουργικότητας και της προσβασιμότητας των κτιρίων.
- Προστασία του περιβάλλοντος.
- Εξοικονόμηση ενέργειας
- Διευκόλυνση και προώθηση της επιστημονικής έρευνας στο χώρο των κατασκευών.
- Αύξηση της παραγωγικότητας στον τομέα της κατασκευής των κτιρίων.

Κάθε κτίριο και δομικό έργο πρέπει να παρασκευάζεται έτσι, ώστε να εξασφαλίζει:

- Την άνετη και ασφαλή εργασία, κυκλοφορία και παραμονή όσων εργάζονται σε αυτό ή το επισκέπτονται ή κατοικούν σε τμήμα του, κατά τη διάρκεια της κατασκευής του.

- Την ασφάλεια των ομόρων και γειτονικών κτιρίων ή δομικών έργων καθώς και των ενοίκων τους, από κινδύνους ζημιών που προέρχονται από αυτό κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της λειτουργίας του. - Την άνετη, ασφαλή και υγιεινή παραμονή ανθρώπων ή ζώων σ’ αυτό.

- Την ασφαλή αποθήκευση ή τοποθέτηση πραγμάτων σ’ αυτό.

- Την ασφαλή λειτουργία μηχανημάτων και εξοπλισμού σ’ αυτό.

- Την ασφαλή διέλευση του κοινού από τους κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους που συνορεύουν με αυτό.

- Την ασφαλή στάθμευση ή κυκλοφορία οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους που συνορεύουν με αυτό και στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου

Το πλήρες PDF του κανονισμού  εδώ 

Από  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, Τεχνική Υποστήριξη e-ΥΔΟΜ εκδόθηκαν απαντήσεις σε ερωτήματα, που τέθηκαν από την πλευρά των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ), τα οποία αφορούν στα υποχρεωτικά στοιχεία, που θα πρέπει να δηλώνονται στις Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης.

Σημειώνεται ότι οι οδηγίες αφορούν στις οικοδομικές άδειες, που η πολεοδομική νομοθεσία προβλέπει (κατηγορίες τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών)  ότι εκδίδονται αυτόματα, ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες, μετά την έκδοση της βεβαίωσης όρων δόμησης και απαιτούμενων εγκρίσεων.

Επίσης προβλέπεται ότι ο αριθμός οικοδομικής άδειας που εκδίδεται ηλεκτρονικά, αναρτάται αμελλητί στο διαδίκτυο και επιτρέπεται η έναρξη των οικοδομικών εργασιών. Και η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. διενεργεί υποχρεωτικά δειγματοληπτικό έλεγχο της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων, σε ποσοστό τουλάχιστον 30% των οικοδομικών αδειών, που χορηγούνται με την ανωτέρω διαδικασία. Ο υποχρεωτικός δειγματοληπτικός έλεγχος διενεργείται ανά εξάμηνο για τις άδειες του παρελθόντος εξαμήνου.

Διευκρινιστικές οδηγίες από ΤΕΕ

Από  την Τεχνική Υποστήριξη e-ΥΔΟΜ του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας εκδόθηκαν απαντήσεις σε ερωτήματα, που αφορούν στα υποχρεωτικά στοιχεία, που θα πρέπει να δηλώνονται στις Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης, οι οποίες έχουν ως εξής:

-Δεδομένου ότι στη Βεβαίωση Όρων Δόμησης του άρθρου 38§2 ν.4495/2017 περιλαμβάνεται ο «Έλεγχος κατηγορίας/υποπερίπτωσης αδείας», η ΥΔΟΜ οφείλει να επιβεβαιώσει τη δυνατότητα έκδοσης Οικοδομικής Άδειας στην κατηγορία, που έχει καταχωρίσει ο μηχανικός στο σχετικό πεδίο.

-Κρίνεται σκόπιμο να συμπληρώνονται από τον μηχανικό στην ηλεκτρονική φόρμα της αίτησης τα πεδία εκείνα, που πρέπει να ληφθούν υπόψη της ΥΔΟΜ, προκειμένου η υπηρεσία να επιβεβαιώσει την ορθότητα επιλογής της καταχωρισμένης κατηγορίας.

-Στις επιμέρους περιπτώσεις ο μηχανικός επιλέγει τάξη μεγέθους επιφανείας, χρήση, είδος εργασίας κ.α., όπως αναφέρονται στο άρθρο 36 του ν. 4495/2017, από τον συνδυασμό των οποίων επηρεάζεται η κατηγορία της προς έκδοση αδείας.

-Τα επιτρεπόμενα, νομίμως υφιστάμενα, ρυθμισμένα μεγέθη, καθώς και οι χώροι προς νομιμοποίηση, οι νέοι χώροι και οι χρήσεις της καρτέλας Δόμηση/Χρήσεις/Θέσεις στάθμευσης, χρειάζεται να συμπληρωθούν μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, που οι παραπάνω επιλογές δεν αρκούν για την επιβεβαίωση της κατηγορίας.

-Θεωρούμε ότι, εφόσον έχουν συμπληρωθεί αναλυτικά τα μεγέθη και οι χρήσεις στην καρτέλα Δόμηση/Χρήσεις/Θέσεις στάθμευσης, αποτελεί ευθύνη του μηχανικού η έκδοση της Οικοδομικής Άδειας, χωρίς τροποποιήσεις των συγκεκριμένων πεδίων, οι οποίες να έρχονται σε αντίφαση με τις επιμέρους περιπτώσεις και την κατηγορία, που έχει επιλεγεί στη βεβαίωση όρων δόμησης.

Τα ερωτήματα για τις Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης

Τις απαντήσεις για τα υποχρεωτικά στοιχεία στις Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης έλαβε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, Τεχνική Υποστήριξη e-ΥΔΟΜ και δημοσιοποίησε ο Γιάννης Στρογγυλός, αναπληρωτής προϊστάμενος του τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών ΥΔΟΜ Χανίων, ο οποίος έθεσε και τα σχετικά ερωτήματα προς το ΤΕΕ, όπως σημειώνει «με αφορμή πολλαπλά ερωτήματα ιδιωτών μηχανικών».

Τα ερωτήματα που έθεσε προς το ΤΕΕ ο  αν. προϊστάμενος του τμήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών ΥΔΟΜ Χανίων στα οποία έλαβε τις παραπάνω απαντήσεις είναι:

-Εκτός από τα επιτρεπόμενα μεγέθη (κάλυψη – δόμηση- ύψος – όροφοι), θα πρέπει να δηλώνονται και τα πραγματοποιούμενα μεγέθη;

-Θα πρέπει να δηλώνεται υποχρεωτικά η χρήση του κτιρίου;

-Θα πρέπει να δηλώνονται όλα τα υφιστάμενα κτίρια (νόμιμα – ρυθμισμένα – προς νομιμοποίηση) με τα μεγέθη τους;

-Όταν δηλώνονται τα πραγματοποιούμενα μεγέθη στην ΒΟΔ, τα μεγέθη αυτά είναι δεσμευτικό να είναι τα ίδια κατά την έκδοση της πράξης της οικοδομικής άδειας ή μπορούν να μεταβληθούν μέχρι του ορίου των επιτρεπομένων;

πηγή ecopress.gr

Στον «αέρα» είναι η δόμηση στα εκτός σχεδίου πόλεως αγροτεμάχια μετά από πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η οποία επιτάσσει όλα τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου, έστω κι αν έχουν εμβαδόν άνω των 4.000 τ.μ., προϋφιστάμενα της ισχύος του του Ν. 3212/2003, να έχουν πρόσοψη 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο αναγνωρισμένο με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου.

Ωστόσο, με ευθύνη της πολιτείας, δεν έχει οριστεί ξεκάθαρα η διαδικασία με την οποία καθορίζεται ένας δρόμος ως κοινόχρηστος, ενώ οι κατά καιρούς εγκύκλιοι από το αρμόδιο υπουργείο έχουν δημιουργείται σύγχυση, τόσο στους αρμόδιους υπαλλήλους όσο και στους ιδιώτες μηχανικούς.

Στο πρόβλημα προσπαθεί να δώσει λύση το Υπουργείο Περιβάλλοντος με την κύρωση δικτύου κοινοχρήστων δρόμων και την σύνταξη μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που προωθεί. Όμως η διαδικασία απαιτεί τουλάχιστον μια πενταετία για να ολοκληρωθεί, με αποτέλεσμα χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου να βρίσκονται σε ομηρία.

Σήμερα με τις μέχρι τώρα κατευθύνσεις και οδηγίες των προγενεστέρων εγκυκλίων, δυνάμει των οποίων έχουν εκδοθεί ήδη χιλιάδες οικοδομικές άδειες, υπάρχουν συγκεκριμένες κατηγορίες δρόμων που θεωρούνται κοινόχρηστοι.

• Ποιοι δρόμοι είναι κοινόχρηστοι;

Κοινόχρηστοι δρόμοι είναι:

1. Εθνικοί δρόμοι, που ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα.
2. Επαρχιακοί δρόμοι, που ορίζονται με απόφαση Υπουργού Συγκοινωνιών.
3. Δρόμοι που ενώνουν οικισμούς μεταξύ τους και με διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές οδούς και αναγνωρίστηκαν ως κύριοι ή μοναδικοί, με απόφαση νομάρχη (πριν γίνει αιρετός).
4. Δρόμοι στο όριο του σχεδίου πόλεως, που καθορίζονται με τη κύρωση της πολεοδομικής μελέτης και έχουν τεθεί σε κοινή χρήση.
5. Δρόμοι που επιτρέπουν τη πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, σημαντικά δημόσια έργα.
6. Δρόμοι προϋφιστάμενοι του 1923.
7. Δρόμοι που έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οιανδήποτε νόμιμο τρόπο.

• Ποιοί δρόμοι θεωρούνται ότι δημιουργήθηκαν με βούληση της πολιτείας ή με άλλο νόμιμο τρόπο;

α) Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση,

β) η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διανοιγμένη και διαμορφωμένη οδός,

γ) οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε ακτές, αρχαιολογικούς χώρους, εθνικούς δρυμούς, χιονοδρομικά κέντρα ή σε σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών), Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων, Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κ.λπ.).

• Πώς μπορώ με σιγουριά να γνωρίζω ότι ο δρόμος είναι κοινόχρηστος για να αγοράσω ένα αγροτεμάχιο για να κτίσω;

Μέχρι την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών, είναι επιτρεπτή η μεμονωμένη αναγνώριση εκτός σχεδίου οδών που προϋφίστανται του 1923 και κύριων/μοναδικών δημοτικών οδών που ενώνουνοικισμούς, κατά βάση με την έκδοση σχετικού Προεδρικού Διατάγματος, με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά τη γνωμοδότηση του αρμόδιου ΣΥΠΟΘΑ τηςοικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Επειδή η διαδικασία είναι χρονοβόρα και κοστίζει ακριβά, οι ιδιώτες μηχανικοί και οι κατά τόπους πολεοδομίες εξετάζουν τα αποδεικτικά στοιχεία απο τα οποία προκύπτει ότι ο δρόμος προϋφίσταται του έτους 1923 ή εάν ο δρόμος διανοίχθηκε με νόμιμο τρόπο. Σε κάθε άλλη περίπτωση που δεν αποδεικνύεται η κοινοχρηστία, υπάρχει ο κίνδυνος της μη έκδοσης οικοδομικής άδειας ή της ακύρωσης της μετά από δικαστική απόφαση.

• Ποια αποδεικτικά ζητά σήμερα η Πολεοδομία για να εκδώσει οικοδομική άδεια σε αγροτεμάχια με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο;

α) Συμβόλαια ή άλλα στοιχεία, που να αποδεικνύουν ότι οι αγροτικοί δρόμοι προϋφίστανται της 16-4-24, ημερομηνίας ισχύος του Νομοθετικού Διατάγματος του 1923.

β) Την απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας, με την οποία έγινε ο αναδασμός σε αγροτική περιοχή.

γ) Την χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, απ’ όπου να προκύπτει ότι η καθορισμένη ζώνη παραλίας εξυπηρετεί τις ανάγκες της κυκλοφορίας και εφόσον έχει τεθεί σε κοινή χρήση και είναι διαμορφωμένη οδός.

δ) Την απόφαση του γενικού γραμματέα της οικείας Περιφέρειας, με την οποία διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου και επιτρέπει την πρόσβαση σε ακτή, αρχαιολογικό χώρο, εθνικό δρόμο, χιονοδρομικό κέντρο ή σε σημαντικό δημόσιο έργο (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία κ.λπ).

ε) Διοικητικές Πράξεις από τις οποίες να διαπιστώνεται ότι ο δρόμος έχει κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες του Δημοσίου.

στ) Την απόφαση του Δικαστηρίου με την οποία κρίθηκε ως κοινόχρηστο το συγκεκριμένο τμήμα της οδού που έχει πρόσωπο η ιδιοκτησία.

• Είναι αποδεικτικό στοιχείο ότι ο Δρόμος έχει ΚΑΕΚ στο κτηματολόγιο;

Πράγματι σύμφωνα με τις τεχνικές προδιαγραφές, τα κριτήρια και τις προϋποθέσεις για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας (ΦΕΚ 2671/Β/31-5-2022), είναι βασικό στοιχείο κοινοχρηστίας ο δρόμος να φαίνεται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977 καθώς και να αποτυπώνεται ως δρόμος στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου. Όμως από μόνα τους αυτά τα στοιχεία σήμερα, και μέχρι την κύρωση του οδικού δικτύου, δεν αποτελούν αποδεικτικό στοιχείο κοινοχρηστίας του δρόμου

• Υπάρχουν δρόμοι εκτός σχεδίου, που διανοίχθηκαν από τις Κοινότητες, έχουν περάσει ΔΕΗ, ΟΤΕ, δημοτικός φωτισμός και ύδρευση και έχουν ασφαλτοστρωθεί. Αυτοί δηλαδή δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι;

Πράγματι υπάρχουν πολλοί αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι χρησιμοποιούνται ως κοινόχρηστοι «εν τοις πράγμασι», είναι ασφαλτοστρωμένοι και διέρχονται μέσω αυτών κοινόχρηστα δίκτυα, συντηρούνται από τις τεχνικές υπηρεσίες των Δήμων, κ.λπ., όμως δεν έχουν την «πολεοδομική νομιμότητα» και δεν θεωρούνται κοινόχρηστοι εάν δεν αποδειχθεί ότι διανοίχτηκαν με νόμιμο τρόπο.

• Άφησα ένα δρόμο να περάσει μέσα από το χωράφι μου και συνεχίζει και σε άλλα χωράφια. Μπορώ τώρα να τον φράξω και να τον κλείσω;

Οι αγροτικοί δρόμοι, που δεν αποτελούν κοινόχρηστα πράγματα, αλλά δημιουργήθηκαν με συνεισφορά των ιδιοκτητών των όμορων ακινήτων για την εξυπηρέτηση τους, παραμένουν στην κυριότητα εκείνων οι οποίοι συνεισέφεραν για τη δημιουργία τους και αποβλέπει στην εξυπηρέτηση των ιδίων. Σε περίπτωση (κάτι το συνηθισμένο) που δεν έγινε μονομερής συμβολαιογραφική δήλωση παραίτησης δικαιωμάτων κυριότητας, οι παρόδιοι ιδιοκτήτες μπορούν να αποφασίσουν χωρίς δυνατότητα αντιδράσεως από την πολιτεία ή οποιοδήποτε τρίτο για την κατάργησή τους.

• Εδώ και 30 χρόνια, για να φτάσω στο χωράφι μου, διέρχομαι από αγροτικό δρόμο ιδιωτικό και ο ιδιοκτήτης μού λέει ότι του ανήκει και θα τον κλείσει. Έχει αυτό το δικαίωμα;

Ο δρόμος που είναι ιδιωτικός, σε περίπτωση που χρησιμοποιείται από τρίτους, θεωρείται απλώς δουλεία. Από τη στιγμή που εσείς διέρχεστε συνεχώς και αδιαλείπτως επί 20ετίας από αυτόν τον δρόμο και δεν έχετε άλλη πρόσβαση, τότε μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο την επιβολή δουλείας διόδου, έναντι αποζημιώσεως.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
baklatsi@yahoo.gr

πηγή taxydromos.gr