Εκσυγχρονίζεται και αναμορφώνεται με καινοτόμες διατάξεις το Κληρονομικό Δίκαιο μετά από 80 χρόνια, ενώ παράλληλα προσαρμόζεται στις κοινωνικές, οικονομικές και δημογραφικές μεταβολές, στους μετασχηματισμούς του παραδοσιακού θεσμού της οικογένειας και στις νομοθετικές αλλαγές που έγιναν τα τελευταία χρόνια, όπως είναι το σύμφωνο ελεύθερης συμβίωσης, ο γάμος ατόμων του ιδίου φύλου (ομόφυλα ζευγάρια) κ.λπ.

Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή που είχε αναλάβει την πλήρη αναθεώρηση του Κληρονομικού Δικαίου ολοκλήρωσε το έργο της, παραδίδοντας ένα ολοκληρωμένο σχέδιο  αλλαγών και νέων διατάξεων υπό μορφή νομοσχεδίου, το οποίο θα συζητηθεί σήμερα στο υπουργικό συμβούλιο 

Την Πέμπτη ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Ιωάννης Μπούγας θα παρουσιάσουν τις αλλαγές στις οποίες κατέληξε η Επιτροπή για την Αναμόρφωση του Κληρονομικού Δικαίου υπό τον ομότιμο καθηγητή της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ Απόστολο Γεωργιάδη.

■ Τι είναι οι κληρονομικές συμβάσεις

Μέχρι τώρα, το ελληνικό δίκαιο βασιζόταν κυρίως σε διαθήκες και στην «νόμιμη μοίρα»,  δεν υπήρχε νομική πρόβλεψη για συμβατική ρύθμιση της μελλοντικής κληρονομιάς. 

Με τις κληρονομικές συμβάσεις, καθιερώνεται για πρώτη φορά η δυνατότητα: ενώ ο ιδιοκτήτης είναι εν ζωή, να συμφωνεί με συμβολαιογραφική πράξη με πρόσωπα που επιλέγει (π.χ. παιδιά, σύντροφο, τρίτο πρόσωπο), για το ποιος θα κληρονομήσει τι μετά τον θάνατό του. 

Σκοπός;

Να μειωθούν οι μεταθανάτιες συγκρούσεις, οι πλαστές διαθήκες, οι δικαστικές διαμάχες, και να γίνει πιο προβλέψιμη — και δικαιότερη — η κατανομή της περιουσίας. 

Το σχέδιο νόμου είναι έτοιμο και επρόκειτο να εισαχθεί για δημόσια διαβούλευση. Δεν έχει ακόμη ψηφιστεί. 

Στόχος είναι η ψήφιση πιθανώς στις αρχές 2026 και εφαρμογή από το δεύτερο εξάμηνο του 2026, όταν υα ενεργοποιειθεί η νέα βάση δεδομένων/διαδικασιών. 

Επομένως, για την ώρα, οι κληρονομικές συμβάσεις δεν έχουν ακόμη τεθεί σε πλήρη εφαρμογή, βρίσκονται σε στάδιο νομοθετικής διαδικασίας.

■ Οι βασικές αλλαγές που φέρνει το νέο πλαίσιο

Σύμφωνα με τα μέχρι τώρα στοιχεία, οι βασικές καινοτομίες / αλλαγές είναι:

• Εισαγωγή κληρονομικών συμβάσεων ως νόμιμη επιλογή

Για πρώτη φορά δίνεται νομικά η δυνατότητα σύναψης Κληρονομικής Σύμβασης αιτία θανάτου. 

Δεν καταργούνται οι υπάρχουσες δυνατότητες — δηλαδή μπορεί να υπάρξει και διαθήκη, αν το επιθυμεί ο διαθέτης. 

• Περισσότερα πρόσωπα μπορούν να συμμετάσχουν στην σύμβαση

Με την ίδια σύμβαση μπορεί να υπάρξουν πολλαπλοί «διαθέτες», δηλαδή όχι απαραίτητα μόνο ένα άτομο  κάτι που δεν ήταν δυνατό με την παραδοσιακή διαθήκη. 

Μπορούν να ρυθμιστούν περιπτώσεις όπου η περιουσία αφορά πολλούς, π.χ. σε περιπτώσεις κοινούκτήτων, επιχειρήσεων, ακίνητης περιουσίας κ.λπ. 

• Δέσμευση και μη-μονομερής ανάκληση (σε ορισμένες ρυθμίσεις)

Ορισμένες διατάξεις της κληρονομικής σύμβασης,  όπως η εγκατάσταση κληρονόμου, ή η σύσταση καταπιστεύματος, θεωρούνται δεσμευτικές αιτία θανάτου και δεν μπορούν να ανακληθούν μονομερώς. 

Σε αντίθεση, μια μεταγενέστερη «διάταξη τελευταίας βούλησης» (διαθήκη) μπορεί να τροποποιήσει την κληρονομική σύμβαση αλλά με περιορισμούς. 

• Δυνατότητα επιλογής εφαρμοστέου δικαίου, ακόμα και διαφορετικού από το ελληνικό

Η σύμβαση μπορεί να ρυθμίζει ποιο δίκαιο θα διέπει την κληρονομική διαδοχή — δηλαδή, εφόσον το επιθυμούν τα μέρη, δεν είναι ανάγκη να είναι υποχρεωτικά το ελληνικό. 

• Προστασία της περιουσίας & αποφυγή ζημιών,  ρύθμιση τόσο για εν ζωή όσο και για μετά θάνατον

Η ρύθμιση μέσω σύμβασης εν ζωή μπορεί να ενσωματώσει και μη χρηματικά στοιχεία, όπως επιχειρήσεις, εμπορικά σήματα, πνευματικά δικαιώματα κ.λπ. 

Προβλέπεται ρύθμιση για την περίπτωση που ο «διαθέτης» κάνει δωρεές ή μεταβιβάσεις εν ζωή  ώστε να μην αδικηθεί ο ακτήμονας κληρονόμος όταν γίνει η κληρονομιά. 

• Μεταβολές στα ποσοστά της κληρονομιάς & στην «νόμιμη μοίρα»

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι το μερίδιο του επιζώντα συζύγου αυξάνεται  π.χ. από 1/4 → 1/3. 

Τα τέκνα λαμβάνουν κατά συνέπεια διαφορετικό μερίδιο  κάτι που αλλάζει τον παραδοσιακό τρόπο κατανομής. 

Το νέο πλαίσιο επιδιώκει να περιορίσει φαινόμενα όπου η περιουσία «διαλύεται» σε πολλούς μετόχους, ή όπου αποποιήσεις οδηγούν σε «σχολάζουσες» (αδιανέμητες) κληρονομιές. 

■ Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

• Ελευθερία στη διάθεση της περιουσίας, χωρίς "νόμιμη μοίρα"

Μέχρι σήμερα, η «νόμιμη μοίρα» (δηλαδή υποχρεωτικά ποσοστά για σύζυγο, παιδιά, κλπ.) καθόριζε ποιοι και πόσο κληρονομούν. 

Με τις κληρονομικές συμβάσεις δεν ισχύει υποχρεωτικά η νόμιμη μοίρα — ο διαθέτης μπορεί να κατανείμει περιουσία όπως επιθυμεί. 

Π.χ. μπορεί να αφήσει ακίνητο σε ένα παιδί, επιχείρηση σε άλλο, εξοχικό σε εγγονή — όπως αυτός επιθυμεί. 

• Ευελιξία στη διανομή  και αποφυγή αδιεξόδων

Η σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει παραίτηση ενός κληρονόμου από την κληρονομιά ή μέρος αυτής, με αντάλλαγμα χρήματα, κινητά ή άλλα περιουσιακά στοιχεία. 

Σε περιπτώσεις συγκυριότητας «εξ αδιαιρέτου» (π.χ. οικογενειακά ακίνητα) που συνήθως οδηγούσαν σε διάλυση, με την κληρονομική σύμβαση μπορεί να ρυθμιστεί πιο σαφώς ποιος τι παίρνει, αποφεύγοντας κατακερματισμούς ή παγωμένα ακίνητα. 

• Μειωμένος κίνδυνος δικαστικών εμπλοκών

Η νέα ρύθμιση στοχεύει στο να περιορίσει: πλαστές διαθήκες, δικαστικές διαμάχες, πολύχρονη αβεβαιότητα μετά τον θάνατο κληρονομουμένου. 

Με συμβολαιογραφική μορφή, οι κληρονομικές συμβάσεις παρέχουν ισχυρότερο νομικό πλαίσιο — με μεγαλύτερη ασφάλεια σε σχέση με παλαιότερες πρακτικές. 

■ Τα σημεία προσοχής 

Οι κληρονομικές συμβάσεις πρέπει να συνταχθούν με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δημόσιο τύπο. Δεν πρόκειται για απλή προφορική συμφωνία. 

Μπορούν να ανακληθούν ή να τροποποιηθούν  αλλά με αυστηρές νομικές προϋποθέσεις (π.χ. μεταγενέστερη σύμβαση, συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, δικαστικές/συμβολαιογραφικές διαδικασίες). 

Η «νόμιμη μοίρα» εξακολουθεί να θεωρείται, αλλά το πώς θα κατανέμεται εξαρτάται πλέον και από το τι έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση. 

Οι ρυθμίσεις γίνονται με γνώμονα να μειωθεί η γραφειοκρατία, οι δικαστικές διαμάχες, και οι περιπτώσεις κληρονομιών που καταλήγουν «να χαθούν» (π.χ. λόγω αποποιήσεων, χρεών, απουσίας διαδόχων). 

■  Γιατί κρίνονται σημαντικές οι αλλαγές;

Εισάγουν ευελιξία και προσαρμοστικότητα — προσαρμόζουν το δίκαιο στις σύγχρονες ανάγκες (π.χ. επιχειρήσεις, ακίνητη περιουσία, σύντροφοι χωρίς γάμο κ.λπ.).

Προστατεύουν τους κληρονόμους αλλά και τον διαθέτη, δίνοντας προβλεψιμότητα και σταθερότητα στην κατανομή της περιουσίας.

Μειώνουν τον κίνδυνο δικαστικών διενέξεων, πλαστών ή αμφισβητούμενων διαθηκών, μακροχρόνιων διαδικασιών και «σκουριασμένων» περιουσιών που μένουν ανεκμετάλλευτες.

Δίνουν στο άτομο που συντάσσει τη συμφωνία — δηλαδή στον διαθέτη — μεγαλύτερη ελευθερία βούλησης και έλεγχο επί της περιουσίας του, όσο ζει και μετά τον θάνατό του.

■ Παραδείγματα 

> Έστω ότι κάποιος διαθέτης (π.χ. γονιός) έχει δύο παιδιά και ένα ακίνητο και μια επιχείρηση. Με κληρονομική σύμβαση, ενώ ζει, υπογράφει συμβόλαιο με τα παιδιά του: “Μετά τον θάνατό μου, το ακίνητο πηγαίνει στο παιδί Α και η επιχείρηση στο παιδί Β.”

Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγεται υποχρεωτική καθορισμένη «νόμιμη μοίρα» (όπως συνέβαινε με το παλιό καθεστώς), και κάθε περιουσιακό στοιχείο πηγαίνει όπου έχει οριστεί. 

Εάν υπάρχουν χρέη του διαθέτη, σύμφωνα με την αναμόρφωση, οι κληρονόμοι δεν ευθύνονται με την περιουσία τους πάνω από την αξία των κληρονομηθέντων. 

Αυτό δίνει στον διαθέτη μεγάλη ευελιξία, αποσαφηνίζει τη διανομή περιουσίας, μπορεί να αποτρέψει δικαστικές διαμάχες ή κατακερματισμό περιουσιακών στοιχείων, και  θεωρητικά  να μειώσει κρατικές «σχολάζουσες κληρονομιές».

• > «Μοίρασμα περιουσίας ανά παιδί»

Ο Κώστας έχει:

• 1 σπίτι

• 1 εξοχικό

• 1 μικρή επιχείρηση

• 2 παιδιά (Μαρία & Λευτέρη)

Με κληρονομική σύμβαση, όσο ζει, υπογράφει συμβολαιογραφικά με τα δύο παιδιά:

Το σπίτι → στη Μαρία

Η επιχείρηση → στον Λευτέρη 

Το εξοχικό → μισό-μισό και στα 2 τέκνα 

Τι σημαίνει;

Δεν εφαρμόζεται υποχρεωτικά η «νόμιμη μοίρα» όπως πριν.

Τα παιδιά δεσμεύονται από τη συμφωνία.

Μετά τον θάνατο, δεν υπάρχει διαφωνία ούτε δικαστική διαμάχη.

• > «Παιδί που παραιτείται από κληρονομιά με αντάλλαγμα»

Η Σοφία έχει 3 παιδιά. Ένα από αυτά ζει στο εξωτερικό και δεν θέλει μελλοντική εμπλοκή σε ακίνητα στην Ελλάδα.

Υπογράφουν κληρονομική σύμβαση:

Το παιδί Α παραιτείται από την κληρονομιά.

Σε αντάλλαγμα, η μητέρα του καταβάλλει 30.000 € σήμερα.

Τα άλλα 2 παιδιά θα μοιραστούν τα ακίνητα.

Τι πετυχαίνουν;

Το παιδί δεν θα εμφανιστεί στο μέλλον ως συγκληρονόμος.

Καθαρή περιουσιακή εικόνα για όλους.

• > «Αποφυγή εξ αδιαιρέτου (μπερδεμένων ποσοστών)»

Ο Θάνος έχει 4 ακίνητα και 3 παιδιά. Δεν θέλει μετά θάνατον να γίνουν όλα «1/3 – 1/3 – 1/3».

Κάνει σύμβαση:

• Ακίνητο 1 → στο παιδί Α

• Ακίνητο 2 → στο παιδί Β

• Ακίνητο 3 → στο παιδί Γ

• Ακίνητο 4 → πουλιέται, και το ποσό μοιράζεται ισόποσα

Τι αποφεύγεται;

Μελλοντικές διαφωνίες για διαχείριση ακινήτων

Παγωμένα ακίνητα λόγω συγκυριότητας

Πολύπλοκα ποσοστά

• > «Διανομή επιχείρησης με σαφείς όρους»

Η οικογένεια έχει μία επιχείρηση και 2 παιδιά. Μόνο το ένα θέλει να συνεχίσει τη δραστηριότητα.

Σύμβαση:

Η επιχείρηση → στο παιδί Α

Το παιδί Β → λαμβάνει άλλο περιουσιακό στοιχείο ίσης αξίας (π.χ. οικόπεδο)

Η χρησιμότητα;

Δεν διαλύεται η επιχείρηση σε ίσα ποσοστά.

Το παιδί που θα εργαστεί την επιχείρηση έχει πλήρη κυριότητα.

• > «Παππούς – Εγγόνια (με συμμετοχή όλων των κληρονόμων)»

Ο παππούς θέλει να αφήσει:

Το σπίτι στο εγγόνι του

Και να μην εμπλακούν τα ενήλικα παιδιά του

Επειδή η κληρονομική σύμβαση προϋποθέτει συμμετοχή των νόμιμων κληρονόμων, τα παιδιά υπογράφουν ότι συναινούν:

• Το σπίτι → στο εγγόνι

• Τα παιδιά δεν θα διεκδικήσουν μερίδιο μετά τον θάνατο

Τι εξασφαλίζεται;

• Απόλυτα ξεκάθαρη μεταβίβαση

• Καμία μελλοντική διεκδίκηση

• > «Διατήρηση περιουσίας μέσα στην οικογένεια»

Η Μαρίνα έχει μια μεγάλη αγροτική έκταση και θέλει να περάσει μόνο στον ανιψιό της που τη δουλεύει, όχι στα αδέρφια της.

Με σύμβαση:

• Ορίζει τον ανιψιό ως αποκλειστικό δικαιούχο

• Τα αδέρφια της συμφωνούν και παραιτούνται από μελλοντικές αξιώσεις

Τι πετυχαίνει;

• Η καλλιέργεια συνεχίζεται

• Η περιουσία δεν τεμαχίζεται

Αν και το σχέδιο είναι έτοιμο και έχει αποφασιστεί να παρουσιαστεί, δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η ψήφιση του. Τι σημαίνει αυτό;

Οι τελικές διατάξεις μπορεί να αλλάξουν κατά τη δημόσια διαβούλευση ή στη Βουλή.

Μέχρι να ψηφιστεί και τεθεί σε ισχύ, δεν υπάρχει βεβαιότητα για το πώς θα εφαρμοστούν οι κληρονομικές συμβάσεις στην πράξη  π.χ. πόσο εύκολο ή ασφαλές θα είναι να γίνουν, ποιες προϋποθέσεις θα απαιτούνται, κ.λπ.

Αναμένουμε λοιπόν...

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης / Οικονομολόγος

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής

πηγή foronews.gr

Κατατέθηκε στη Βουλή το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δέσμευση, χρήση, μεταφορά και αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα – Ενσωμάτωση της Οδηγίας 2009/31/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 23^ης Απριλίου 2009 σχετικά με την αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα σε γεωλογικούς σχηματισμούς και για την τροποποίηση της οδηγίας 85/337/ΕΟΚ του Συμβουλίου, των οδηγιών του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου 2000/60/ΕΚ, 2001/80/ΕΚ, 2004/35/ΕΚ, 2006/12/ΕΚ και 2008/1/ΕΚ, και του κανονισμού (ΕΚ) 1013/2006 (L 140)».

Υπενθυμίζουμε πως το ανωτέρω σχέδιο νόμου είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση στις αρχές του Νοεμβρίου, όπως μπορείτε να δείτε εδώ.

Στο ανωτέρω σχέδιο νόμου ενσωματώθηκε μια σειρά από παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων, οι οποίες αφορούν σε οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις, αυθαίρετα κλπ. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, με την προτεινόμενη ρύθμιση δίνεται παράταση προθεσμιών για σειρά διατάξεων πολεοδομικού και χωροταξικού χαρακτήρα, προκειμένου, να εξασφαλιστούν, κατά περίπτωση, η ομαλή συνέχιση εκκρεμών διαδικασιών, η προσαρμογή των αρμόδιων φορέων και των ενδιαφερομένων στις θεσμικές και τεχνικές απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας, καθώς και η αποφυγή διοικητικών ή πρακτικών δυσχερειών στην εφαρμογή.

Σε σύγκριση με το αρχικό κείμενο της δημόσιας διαβούλευσης, παρατηρούνται κάποιες μικρές αλλαγές και διορθώσεις, τόσο σε ημερομηνίες, όσο και σχετικά με τις προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών.

Διαβάστε παρακάτω το κείμενο των προτεινόμενων ρυθμίσεων, όπως πλέον κατατέθηκαν οριστικά στη Βουλή:

Παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων

1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 29 του ν. 4067/2012 (Α’ 79), περί της ισχύος των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 8.7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795), προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

2. α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτιριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκαταστάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υποχρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

3. Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφίου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα.

4. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 4 του άρθρου 122 του ν. 4495/2017, περί αυθαίρετων κατασκευών στο Δέλτα του Έβρου, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

5. Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 30η Νοεμβρίου 2025.

6. Η προθεσμία της παρ. 11 του άρθρου 51 του ν. 4643/2019 (Α’ 193), περί υποβολής δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013, οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

7. α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών:

αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2023,

αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

8. α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026.

β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.
9. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 45 του ν. 5106/2024 (Α’ 63), περί εκπόνησης σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31η Μαΐου 2026.

10. Η προθεσμία του άρθρου 72 του ν. 4843/2021 (Α’ 215), περί παράτασης αναστολής οικοδομικών εργασιών στην περιοχή του όρους Υμηττού και των Μητροπολιτικών Πάρκων Γουδή Ιλισσίων, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, υπό την επιφύλαξη της υπ’ αρ. 26229/1123/1987 κοινής απόφασης των Υπουργών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ’ 749), περί όρων και διαδικασίας έκδοσης αδειών οικοδομής για την εκτέλεση στρατιωτικών έργων.

11. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 270 του ν. 5037/2023 (Α’ 78), περί αναστολής οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές της νήσου Μυκόνου, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

12. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς που εμφαίνεται ως Ζώνη Ζ’ στο Παράρτημα Δ’ του ν. 5151/2024, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

πηγή news.b2green.gr

Η νομοθεσία για τις κινητές καντίνες δεν προβλέπει την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων, ωστόσο η ΚΥΑ για την παραχώρηση χρήσης αιγιαλού και παραλίας το επιτρέπει

Αποδοχή των διαπιστώσεων του Συνηγόρου του Πολίτη για την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας σχετικά με τη λειτουργία δραστηριότητας καντίνας

Ο Συνήγορος του Πολίτη στο πλαίσιο διερεύνησης αναφοράς σχετικά με τη διαδικασία δημοπρασίας για τροχήλατες καντίνες και για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων προς εξυπηρέτηση των καντινών σε παρόχθια ζώνη λίμνης, προέβη στις ακόλουθες επισημάνσεις προς τα αρμόδια Υπουργεία:

• Η λειτουργία των κινητών καντινών ρυθμίζεται από τα νομοθετήματα των συναρμόδιων Υπουργείων Ανάπτυξης & Επενδύσεων και Υγείας και από τις σχετικές διατάξεις προκύπτει ότι οι κινητές καντίνες αποτελούν επιχειρήσεις μαζικής εστίασης στις οποίες δεν παρέχεται η δυνατότητα ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων.

• Περαιτέρω, οι διατάξεις της κοινής υπουργικής απόφασης (ΚΥΑ) του 2023 που αφορούν στην παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, παραλίας, όχθης, παρόχθιας ζώνης ορίζουν ότι η λειτουργία των καντινών πρέπει να διέπεται από τις προδιαγραφές της Υγειονομικής Διάταξης του 2017 περί της λειτουργίας επιχειρήσεων τροφίμων/ποτών. Ωστόσο, σύμφωνα με την ανωτέρω ΚΥΑ προβλέπεται και η δυνατότητα ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων στους παραχωρούμενους χώρους. Συνεπώς προκύπτει ότι αν και οι καντίνες θα πρέπει να πληρούν τις προαναφερόμενες υγειονομικές προδιαγραφές, ωστόσο με τις διατάξεις περί παραχώρησης απλής χρήσης αιγιαλού, δίδεται σε αυτές η δυνατότητα να αναπτύσσουν τραπεζοκαθίσματα, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίθεση με όσα προβλέπονται από τις υγειονομικές διατάξεις.

Η Ανεξάρτητη Αρχή απευθύνθηκε στη Διεύθυνση Δημόσιας Υγείας και Υγιεινής Περιβάλλοντος του Υπουργείου Υγείας προκειμένου να λάβει γνώση του θέματος, ενώ ζήτησε από τα συναρμόδια Υπουργεία να συνεργαστούν και να συντονιστούν για την εναρμόνιση των νομοθετημάτων που ρυθμίζουν παρόμοια αντικείμενα.

Το Υπουργείο Υγείας απέστειλε το σχετικό έγγραφο της Ανεξάρτητης Αρχής με τις παραπάνω διαπιστώσεις προς το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τις δικές του ενέργειες στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς του για τις χρήσεις αιγιαλού. Στο έγγραφο του Υπουργείου Υγείας αναφέρεται το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο για τις καντίνες (Υγειονομική Διάταξη του 2017), τονίζοντας ότι η δραστηριότητα τροχήλατου αναψυκτηρίου (καντίνα) λειτουργεί παρασκευάζοντας πρόχειρα γεύματα τα οποία διατίθενται σε περαστικούς και λόγω της ιδιαιτερότητάς της δεν είναι δυνατό να συνδέεται με την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων.

Στη συνέχεια η Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών απέστειλε τα παραπάνω έγγραφα της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας και Υγιεινής Περιβάλλοντος του Υπουργείου Υγείας και του Συνηγόρου του Πολίτη προς όλες τις Κτηματικές Υπηρεσίες της χώρας για ενημέρωσή τους στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους κατά την εφαρμογή της οικείας νομοθεσίας για τις καντίνες, αποδεχόμενη και ουσιαστικά τις διαπιστώσεις της Αρχής.

Επίσης με την πρόσφατη κοινή υπουργική απόφαση με την οποία εξειδικεύονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί για την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, παραλίας, παρόχθιας ζώνης, στις επιτρεπόμενες χρήσεις αναφέρεται η λειτουργία αυτοκινούμενων ή ρυμουλκούμενων τροχήλατων αναψυκτηρίων (καντίνες), σύμφωνα με τις προδιαγραφές της Υγειονομικής Διάταξης του 2017, χωρίς πλέον να αναφέρεται η δυνατότητα παραχώρησης χρήσης για ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων σε συνδυασμό με τη λειτουργία των καντινών.

Μεγάλη είναι η ταλαιπωρία των ιδιοκτητών ακινήτων, τα οποία έχουν δεσμευτεί για πολλά χρόνια για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων κι αυτό γιατί όλο το βάρος για την δημιουργία δρόμων, πλατειών, παιδικών χαρών και άλλων χώρων «πέφτει» στους ιδιοκτήτες ακινήτων που περιμένουν για χρόνια να αποζημιωθούν, ενώ η περιουσίας τους παραμένει αναξιοποίητη.

Ανασταλτικός παράγοντας επίσης είναι η οικονομική δυσπραγία των Δήμων για την αποζημίωση των ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών για κοινόχρηστους χώρους καθώς και των αρμόδιων Οργανισμών και Υπηρεσιών για αποζημίωση λόγω αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για δημιουργία κοινωφελών χώρων. Έτσι οι απαιτούμενες διοικητικές πράξεις, όπως είναι η πράξη αναλογισμού, τακτοποίησης και προσκύρωσης πολλές φορές μένουν ανεφάρμοστες με αποτέλεσμα ο πολίτης να εμπλέκεται σε μια μακροχρόνια αναζήτηση λύσεων στον κυκεώνα της γραφειοκρατίας. Προκειμένου να λύσουν το πρόβλημα τους, πολλοί ενδιαφερόμενοι ζητούν την άρση της απαλλοτρίωσης λόγω παρέλευσης του εύλογου χρόνου.

Τι είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση;

Με τον όρο αναγκαστική απαλλοτρίωση, εννοούμε την αφαίρεση της κυριότητας της ιδιοκτησίας, με διοικητική πράξη της διοίκησης, λόγω δημόσιας ωφέλειας, ύστερα από την καταβολή πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.

Ποιά είναι τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης;

Τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι:

1. κήρυξη της απαλλοτρίωσης,

2. προσδιορισμός της αποζημίωσης από το δικαστήριο στην Περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο,

3. αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης,

4. συντέλεση της απαλλοτρίωσης που επέρχεται από την καταβολή της πλήρους αποζημίωσης στον δικαιούχο, η οποία πρέπει να καταβληθεί εντός 18 μηνών, από την έκδοση της απόφασης του δικαστηρίου.

Τι είναι ακριβώς η τακτοποίηση;

Τακτοποίηση είναι η ενέργεια, μέσω μιας διοικητικής πράξης, με την οποία γίνεται η ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να αποκτήσουν την κατάλληλη μορφή για την καλύτερη δυνατή εκμετάλλευσή τους. Με άλλα λόγια, η τακτοποίηση αποτελεί το μέσο για να επιτευχθεί η αρτιότητα-οικοδομησιμότητα του ακινήτου, που γίνεται με ανάλογες προσκυρώσεις ανταλλαγές εδαφικών τμημάτων των υπό τακτοποίηση οικοπέδων.

Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων;

Οι πράξεις αναλογισμού διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις:

1) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ, που αφορά την απαλλοτρίωση των οικοπέδων ή των τμημάτων οικοπέδων που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης. Σημειώνεται ότι προηγείται του αναλογισμού, η τακτοποίηση των οικοπέδων, προκειμένου πάντοτε να υποχρεούνται για αποζημίωση τα τακτοποιημένα οικόπεδα.

2) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΠΕΙΓΟΥΣΑΣ ΑΝΑΓΚΗΣ, η οποία πραγματοποιείται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος δήμος ή το δημόσιο.

Ο αναλογισμός είναι η διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται τα επιμέρους ρυμοτομούμενα τμήματα προς αποζημίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το αποζημιώσουν και το μέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς.

Τι γίνεται για τους Κοινωφελείς Χώρους;

Στους χώρους ειδικού προορισμού, όπως είναι οι χώροι σχολείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, κλπ. δε συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων αλλά η απόκτηση των χώρων γίνεται με μέριμνα και δαπάνες των οικείων φορέων, είτε με ελεύθερη συναλλαγή, είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση.

Δηλαδή για το δρόμο που περνά μπροστά από το οικόπεδό μου θα πληρώσω εγώ παρόλο που θα διέρχονται αυτοκίνητα και θα ωφελείται όλη η πόλη;

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία υπόχρεοι αποζημίωσης των ρυμοτομούμενων ακινήτων είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες και ο Δήμος. Ως ωφελούμενοι παρόδιοι νοούνται οι ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα έχουν πρόσωπο επί των οδών, των πλατειών και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, που προβλέπονται από το ρυμοτομικό σχέδιο ή αποκτούν πρόσωπο επί αυτών μετά την τακτοποίησή τους. Επίσης, οι μη άρτιες ιδιοκτησίες που έχουν κτίσματα μόνιμης μορφής θεωρούνται ωφελούμενες παρόδιες ιδιοκτησίες και βαρύνονται με την αντίστοιχη υποχρέωση.

Ως ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες, νοούνται οι παρακάτω:

• Οικείος Δήμος,

• Ιδιοκτήτες ακινήτων που τακτοποιούνται με πρόσωπο στην οδό (παρόδιοι),

• Χώροι ειδικού προορισμού,

• Νεκροταφεία,

• Αρχαιολογικοί χώροι, Ιστορικά διατηρητέα μνημεία, κλπ,

• Ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών,

• Ιδιοκτήτες μη άρτιων ιδιοκτησιών, που έχουν κτίσμα μονίμου μορφής,

• Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο στις περιφερειακές οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως,

• Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο σε καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και παραλίας.

Εμένα μου παίρνει ο δρόμος τμήμα του οικοπέδου μου και ο Δήμος μου λέει ότι δεν δικαιούμαι αποζημίωσης. Γιατί συμβαίνει αυτό;

Κατά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού γίνεται ο υπολογισμός των υποχρεώσεων, που βαραίνουν κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Αυτό γίνεται λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδό των ρυμοτομούμενων τμημάτων των οικοπέδων και τον ακόλουθο επιμερισμό τους για αποζημίωση σε κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Η νομοθεσία όμως βάζει και κάποια όρια:

α) Για παράδειγμα απαγορεύεται να επιβαρύνονται οι ιδιοκτησίες κατά έκταση μεγαλύτερη του μισού της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους. Το εμβαδόν, που υπολείπεται για αποζημίωση από την υπόψη ιδιοκτησία επιβαρύνει τον Δήμο. Για παράδειγμα εάν το εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι 300τ.μ. τότε η επιβάρυνσή του δεν μπορεί να ξεπερνά τα 150τ.μ. Στην περίπτωση, που οι συνολικές υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας είναι 200 τ.μ., για τα 50τ.μ. θα επιβαρυνθεί ο Δήμος.

β) οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών για τη διάνοιξη οδών, φθάνουν μέχρι τη ζώνη των 15μ.

γ) για την αποζημίωση των δημιουργούμενων πλατειών, αλσών κλπ κοινοχρήστων χώρων διανοιγόμενων για πρώτη φορά, βαρύνεται για την αποζημίωση κάθε οικόπεδο με πρόσωπο επί των παραπάνω χώρων για επιφάνεια ζώνης οικοπέδων πλάτους 20 μ.

Έχω ένα ακίνητο με σπίτι σε ένα δρόμο εκτός σχεδίου και θέλω να γίνει μια ανταλλαγή και προσκύρωση με τον γείτονα για να διαπλατυνθεί ο δρόμος και αυτός αρνείται. Μπορώ να ζητήσω τακτοποίηση και προσκύρωση;

Η τακτοποίηση και η προσκύρωση ως πράξεις εφαρμογής του σχεδίου πόλεως, δεν εφαρμόζονται σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, παρά μόνο αν είναι οικόπεδα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης.

Ποια τα στάδια της πράξης αναλογισμού;

1. Συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα (σε ΕΓΣΑ 87), που αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση στην περιοχή και επί αυτού τοποθετούνται οι καθορισμένες Ρυμοτομικές – Οικοδομικές Γραμμές του σχεδίου πόλης και οι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι.

2. Γίνεται με ειδική πρόσκληση της πολεοδομίας η υπόδειξη των ορίων από τους ιδιοκτήτες, καθώς και από τους παρόδιους για όλες τις ιδιοκτησίες που θα πάρουν μέρος στην Πράξη Αναλογισμού.

3. Γίνεται έρευνα τίτλων ιδιοκτησίας και ειδοποιούνται επίσημα όλοι οι ιδιοκτήτες.

4. Συντάσσεται η πράξη, με την οποία αναλύονται οι υποχρεώσεις του κάθε ωφελούμενου παρόδιου που έχει υποχρέωση αποζημίωσης.

5. Γνωστοποίηση της πράξης του περιεχομένου της στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες (συνήθως γίνεται κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή). Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα υποβολής ένστασης.

6. Στη συνέχεια οι ενστάσεις μαζί με τη συνταχθείσα Πράξη Αναλογισμού και σχετική εισήγηση του Δήμου υποβάλλονται για να εξεταστούν στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση της οικείας Περιφέρειας και υπάρχουν οι ακόλουθες δυνατότητες:

α) Να κυρωθεί η πράξη με την έκδοση της σχετικής απόφασης οπότε στη συνέχεια είναι δυνατή η εφαρμογή της.

β) Να μην γίνει αποδεκτή η κύρωση της πράξης οπότε και διατάσσεται η ανασύνταξή της.

Εμένα μου παίρνουν το οικόπεδο μου για δρόμο και εδώ και 20 χρόνια δεν αποζημιώνομαι. Τί να κάνω;

Εφόσον έχει παρέλθει 15ετία, από την έγκριση του σχεδίου πόλης, μπορείτε να ζητήσετε άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Σε περίπτωση που υπάρχει απόφαση έγκρισης της πράξης αναλογισμού, μετά την 5ετία επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης, εφόσον ο ιδιοκτήτης αιτηθεί τροποποίησης του σχεδίου πόλης, με την προϋπόθεση να μην έχει ασκηθεί αίτηση για το δικαστικό καθορισμό της αποζημίωσης, να έχει παρέλθει 18μηνο από τη δημοσίευση είτε της απόφασης προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης είτε της απόφασης οριστικού καθορισμού της αποζημίωσης ή δεν έχει καθορισθεί αποζημίωση εξωδίκως.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

taxydromos.gr

Ο νόμος ξεκαθαρίζει τι βαραίνει τον ενοικιαστή και τι τον ιδιοκτήτη, όμως στην πράξη συχνά προκύπτουν παρεξηγήσεις. Δείτε τι ισχύει για τα έξοδα της πολυκατοικίας.

Η ζωή σε μια πολυκατοικία θυμίζει μικρή κοινωνία: κοινόχρηστοι χώροι, κοινές ανάγκες, κοινές υποχρεώσεις και συνήθως πολλές απορίες. Ποιος πληρώνει τι; Τι βαραίνει τον ιδιοκτήτη και τι τον ενοικιαστή; Και κυρίως, τι λέει η νομοθεσία όταν οι… ισορροπίες χαθούν;

Το πλαίσιο είναι σαφές εδώ και δεκαετίες. Ο Νόμος 3741/1929 και το Προεδρικό Διάταγμα 27.9–7.11.1985 αποτελούν το θεμέλιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της οικονομικής λειτουργίας των πολυκατοικιών στην Ελλάδα. Κι όμως, στην πράξη, οι παρερμηνείες δεν λείπουν, ειδικά όταν έρχεται η στιγμή της πληρωμής.

Τι ισχύει στην πράξη – με απλά λόγια

• Οι έκτακτες δαπάνες «γράφουν» στο όνομα του ιδιοκτήτη

Ό,τι αφορά εργασίες πέρα από τα συνηθισμένα, επισκευές, αντικαταστάσεις εξοπλισμού, ανακαινίσεις, τεχνικές παρεμβάσεις, δεν χρεώνεται στον ενοικιαστή. Είναι υποχρέωση του ιδιοκτήτη, καθώς θεωρείται ότι αφορά την αξία και τη διατήρηση του ακινήτου.

• Οι τακτικές δαπάνες βαραίνουν τον ενοικιαστή

Καθαριότητα, φωτισμός, λειτουργία ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα, συντήρηση, όλα αυτά, ως λειτουργικά έξοδα καθημερινής χρήσης, αποτελούν υποχρέωση του ενοικιαστή. Ο διαχειριστής τα υπολογίζει με βάση τα επίσημα ποσοστά στον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας.

• Αν στο ποσό «μπερδευτούν» και έξοδα ιδιοκτήτη

Τότε αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο. Απλή και κατοχυρωμένη πρακτική.

Τα «δύσκολα» σενάρια: Κενό διαμέρισμα και θέρμανση

Ακόμη κι αν το διαμέρισμα είναι άδειο ή ο ένοικος δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση, η συμμετοχή στις σχετικές δαπάνες παραμένει υποχρεωτική. Ο λόγος είναι απλός: οι συντελεστές κατανομής καθορίζονται από τη μελέτη θέρμανσης του κτηρίου και ισχύουν ανεξαρτήτως χρήσης.

Έκτακτες εργασίες: πότε χρειάζεται ομοφωνία;

Βάψιμο κλιμακοστασίου, αντικατάσταση συστημάτων, παρεμβάσεις που δεν περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα συντήρησης; Κατά κανόνα, θέλουν ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών,  εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει άλλη διαδικασία. Εδώ συχνά ξεκινούν και οι μεγαλύτερες εντάσεις…

Κι αν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Αυτό είναι ίσως το πιο συχνό και πιο «καυτό» ερώτημα:

• Αν δεν πληρώσει ο ενοικιαστής

Ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που λογοδοτεί στην πολυκατοικία. Εκείνος καλύπτει τα ποσά και διεκδικεί στη συνέχεια τα χρήματα από τον ενοικιαστή.

• Αν δεν πληρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πολυκατοικία μπορεί να προχωρήσει σε δικαστική διεκδίκηση των οφειλών. Οι σχετικές διαδικασίες είναι κλασικές και προβλέπονται ξεκάθαρα από τη νομοθεσία.

Υποχρεωτική συμμετοχή για όλους – χωρίς εξαιρέσεις

Η νομοθεσία δεν αφήνει κανένα περιθώριο αμφισβήτησης: Τα κοινόχρηστα είναι υποχρεωτικά για όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα κατοικείται ή όχι.

Σε μια εποχή όπου η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες συχνά δοκιμάζει τα νεύρα,  από θορύβους μέχρι θερμοκρασίες και από αποφάσεις για δαπάνες μέχρι «ξεχασμένα» κοινόχρηστα,  η σωστή κατανομή και η συνέπεια στις υποχρεώσεις δεν είναι απλώς τύπος.
Είναι ο μόνος τρόπος να διατηρείται η ισορροπία και η εύρυθμη λειτουργία ενός κτηρίου που μοιράζονται δεκάδες άνθρωποι.

πηγή www.flash.gr

Πριν συμπληρωθούν εικοσιτέσσερις ώρες από την αποκάλυψη του ecopress, το υπουργείο Πολιτισμού πήρε πίσω την εγκύκλιο που καταργούσε την πολεοδομική νομοθεσία για τις οικοδομικές άδειες.  Και με νέο «εξαιρετικά επείγον» έγγραφο του, το ΥΠΠΟ δίνει οδηγίες σε όλες τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες της χώρας, να αγνοήσουν την άκυρη πλέον εγκύκλιο και ουσιαστικά να εναρμονιστούν με το σύστημα απλοποίησης έκδοσης οικοδομικών αδειών, που λειτουργεί μέσω του  «e- άδειες» του ΤΕΕ με όλες τις αναγκαίες εγκρίσεις και ευθύνη του μηχανικού.

♦ Ασφαλώς, μετά την αποκάλυψη του ecopress, ως αποτέλεσμα αντίδρασης και συνεννοήσεων αρμοδίων θεσμικών παραγόντων εντός και εκτός κυβέρνησης, και κεντρικής κυβερνητικής εντολής από το Μέγαρο Μαξίμου, η άμεση ανάκληση της εγκυκλίου του υπουργείου Πολιτισμού:

→Ακυρώνει τη μονομερή ενέργεια στην οποία προχώρησε ο Γενικός  Γραμματέας του ΥΠΠΟ, εκθέτοντας την κορυφή της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου του, να «νομοθετήσει» με μια απλή εγκύκλιο, δίνοντας αρνητικά μηνύματα απουσίας ελέγχου και συντονισμού από το λεγόμενο «επιτελικό κράτος» της κεντρικής κυβέρνησης.

→Επιβεβαιώνει την κεντρική επιλογή της κυβέρνησης και του υπουργείου Περιβάλλοντος στην εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας,  με βάση αναφοράς το σύστημα «e- άδειες» του ΤΕΕ και τα νέα ψηφιακά έργα, όπως του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, της ψηφιοποίησης των αρχείων των οικοδομικών άδειών κ.α.,  ενόψει της  προωθούμενης μεταρρύθμιση των Πολεοδομιών.

→ Αποκαθιστά την αμφισβήτηση που επέφερε η εγκύκλιος του ΥΠΠΟ προς τους μελετητές μηχανικούς, στους οποίους αναγνωρίζοντας η πολιτεία την επιστημονική επάρκεια και ευθύνη τους έχει αναθέσει σημαντικό ρόλο στην διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας, με όλες τις εγγυήσεις, τόσο πολεοδομικής νομιμότητας, όσο και των εγκρίσεων που απαιτούνται από την Αρχαιολογική Υπηρεσία  και των κατά περίπτωση άλλων υπηρεσιών και φορέων για κάθε οικοδομική εργασία, Και

→Σβήνει τη φωτιά που άναψε σε χιλιάδες μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές, τους οποίους η εγκύκλιος του ΥΠΠΟ έστελνε στις ουρές των Πολεοδομιών και σε νέες καθυστερήσεις άνω του ενός έτους για  μικρά και μεγάλα έργα και επενδύσεις και κάθε είδους εργασίες ανέγερσης και προσθήκης κατασκευών σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, οι οριοθετήσεις των οποίων καλύπτουν μεγάλες εκτάσεις στο σύνολο της χώρας.

Βεβαίως η περιπέτεια της ανάκλησης της εγκυκλίου του ΥΠΠΟ δεν λύνει τα προβλήματα και τις μεγάλες καθυστερήσεις που σημειώνονται  σε ελέγχους και εγκρίσεις από τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες για οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα.

◊ Δίνει όμως την αφορμή, και επιβάλλει τα δύο συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, να συνεργαστούν και να αναλάβουν κοινή δράση και νομοθετικές πρωτοβουλίες, ώστε να ξεκαθαριστούν και να απαλειφθούν συγκρούσεις και διαφορετικές ερμηνείες μεταξύ του αρχαιολογικού νόμου και της πολεοδομικής νομοθεσίας,

◊ Ιδίως όσον αφορά σε  διατάξεις του αρχαιολογικού νόμου 4858/2021, που αφήνει «γκρίζες ζώνες» για πολεοδομικούς ελέγχους, όπως αρτιότητας οικοδομήσιμοτητας, εφαρμογής διατάξεων του  ΝΟΚ κ.α. από τις αναρμόδιες για αυτά τα θέματα Αρχαιολογικές Υπηρεσίες.. Και

◊ Οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να ενισχυθούν με μηχανικούς των αναγκαίων ειδικοτήτων, ώστε οι υποθέσεις των εγκρίσεων οικοδομικών αδειών να γίνονται εντός των νόμιμων προθεσμιών, που σήμερα δεν τηρούνται.  

 Επανέρχεται η νομιμότητα και δεν είναι υποχρεωτική η προέγκριση από τις Πολεοδομίες 

Το νέο επίσημο έγγραφο του ΥΠΠΟ  με ημερομηνία 10 Νοεμβρίου 2025  υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας του υπουργείου Πολιτισμού Γιώργος Διδασκάλου, ο ίδιος που εξέδωσε στις 21 Οκτωβρίου 2025 την προηγούμενη εγκύκλιο, η οποία άναψε φωτιές σε χιλιάδες μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές και τώρα ανακαλείται.

Η νέα εγκύκλιος δίνει νέα εντολή στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να μην ζητούν από τους μηχανικούς υποχρεωτική προέγκριση της οικοδομικής άδειας από την Υπηρεσία Δόμησης. Δηλαδή να επανέλθουν στην κανονικότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας, η οποία προβλέπει ότι η προέγκριση της πολεοδομίας είναι  προαιρετική.  

Συγκεκριμένα  με τα άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του πολεοδομικού νόμου. 4951/22) δόθηκε η δυνατότητα για αυτόματη έκδοση της οικοδομικής αδείας μετά την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου από ιδιώτη μηχανικό, υπό την προϋπόθεση εξασφάλισης προηγουμένως από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες σχετικής έγγραφης βεβαίωσης για τους όρους δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, των κατά περίπτωση απαιτούμενων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες (Αρχαιολογική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.λ.π.) και ελέγχου του τοπογραφικού διαγράμματος.

Τι λέει η νέα εγκύκλιος του ΓΓ Πολιτισμού που ανακαλεί την προηγούμενη του ιδίου

 Η νέα εγκύκλιος, με την ένδειξη «εξαιρετικά επείγον»,  που εκδόθηκε από το Γραφείο του  Γενικού Γραμματέα Πολιτισμού (10/11/2025 Λ. Π.: 518815) και υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού Γεώργιος Διδασκάλου, με θέμα: «Ανάκληση οδηγίας σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΓΙΠΟ»  απευθύνεται προς:

1. Γενική Διεύθυνση Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς (για την ενημέρωση όλων των Υπηρεσιών)

2. Γενική Διεύθυνση Αναστήλωσης Μουσείων και Τεχνικών Έργων (για την ενημέρωση όλων των Υπηρεσιών)

3. Κοινοποιείται στο Γραφείο της Υπουργού Πολιτισμού κας Λίνας Μενδώνη

Και συγκεκριμένα αναφέρει τα ακόλουθα:

«ΣΧΕΤ. 1) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 482753/21-10-2025 έγγραφο του Γενικού Γραμματέα Πολιτισμού με τίτλο «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ»

Με το παρόν σας ενημερώνουμε ότι το ανωτέρω σχετικό έγγραφο υπ’ αρ. πρωτ. 482753/21-10-2025 ανακαλείται.

Παρακαλείστε για την άμεση ενημέρωση όλων των υφιστάμενων Υπηρεσιών αρμοδιότητάς σας.

Ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού

Γεώργιος Διδασκάλου»

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Σειρά από νέες διατάξεις που αφορούν στο Κτηματολόγιο κατατέθηκαν στη Βουλή μέσω Σχεδίου Νόμου του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, σε συνέχεια σχετικής δημόσιας διαβούλευσης που προηγήθηκε. Συγκεκριμένα, οι νέες διατάξεις αφορούν στη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών, στη εταφορά δηλώσεων στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και στην προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων.

Διαβάστε παρακάτω τις νέες διατάξεις αναλυτικά:

Διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών – Αντικατάσταση περ. β) παρ. 5 άρθρου 19 ν. 2664/1998

Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιχειρείται η αποσαφήνιση των ειδικότερων περιπτώσεων για τις οποίες διορθώνονται οι κτηματολογικές εγγραφές και οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) Η προτεινόμενη ρύθμιση αποσκοπεί στη συμπλήρωση και αποσαφήνιση του υφιστάμενου πλαισίου εξωδικαστικής διόρθωσης των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών, αίροντας την αμφισβήτηση που έχει διαπιστωθεί στην πράξη, με συνέπεια τη διαφορετική αντιμετώπιση όμοιων περιπτώσεων από τα διάφορα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας. Παράλληλα, συμβάλλει στην επιτάχυνση της διαδικασίας διόρθωσης και στην ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου.

Προτεινόμενη διάταξη

Η περ. β) της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί της διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών σε άλλες περιπτώσεις, αντικαθίσταται ως εξής:

«β) βα) υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, σύμφωνα με το άρθρο 15 του ν. 3889/2010 (Α` 182), και έχει παρέλθει χρονικό διάστημα δύο (2) μηνών από την έκδοση αυτής, ή

ββ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται βεβαίωση της οικείας Υπηρεσίας Δόμησης ότι η έκταση υπάγεται στην παρ. 2α του άρθρου 23 του ν. 3889/2010 (Α΄182) ή

βγ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται πράξη χαρακτηρισμού του άρθρου 14 του ν. 998/1979 (Α΄289) που χαρακτηρίζει την έκταση ως μη υπαγόμενη στις παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 και πιστοποιητικά τελεσιδικίας αυτής ή

βδ) βρίσκεται εντός περιοχής κυρωμένου δασικού χάρτη που δεν σημαίνεται ως έκταση των παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979, προσκομίζεται δε προς απόδειξη απόσπασμα δασικού χάρτη ή

βε) υφίσταται βεβαίωση της παρ. 41 του άρθρου 7 του ν. 1160/1981 ( 147), περί συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 19 του ν. 719/1977 (Α 301) ή

βστ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρείται της κύρωσης του δασικού χάρτη, ως υπαγόμενη στην παρ. 9 του άρθρου 17 του ν. 3889/2010 (Α΄182), έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 44 του ν. 998/1979 και προσκομίζεται το φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως στο οποίο δημοσιεύθηκε.».

Μεταφορά δηλώσεων άρθρου 2 ν. 2308/1995 στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες – Προσθήκη περ. δ και ε στο άρθρο 11Α του ν. 2308/1995

Με την προτεινόμενη ρύθμιση αποτυπώνεται ο τρόπος αυτεπάγγελτης διαχείρισης και μεταφοράς στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6α και δηλώσεων του ν. 2308/1995 (Α΄114), σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος είτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο είτε το Ελληνικό Δημόσιο, όταν αφορούν σε δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου για ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, που κατά τη μεταφορά τους λογίζονται ως αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275).

Σκοπός της προτεινόμενης ρύθμισης είναι η επίλυση του ζητήματος αναγνώρισης εμπράγματων δικαιωμάτων ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο/τη Διεύθυνση Δασών και για τα οποία έχει υποβληθεί δήλωση του ν. 2308/1995 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων. Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998.

Προτεινόμενη διάταξη

Στην παρ. 4 του άρθρου 11Α του ν. 2308/1995 (Α΄114), περί ένταξης περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας του άρθρου 3A του ανωτέρω νόμου, προστίθενται περ. δ) και ε), ως εξής:

«δ) Σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή το Ελληνικό Δημόσιο και επί του ιδίου ακινήτου έχουν υποβληθεί αίτηση διόρθωσης του άρθρου 6α και δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου που αφορά ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, η εν λόγω δήλωσή του επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α’ 275).

ε) Σε περίπτωση ακινήτου που έχει συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο και έχει υποβληθεί δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998. Ως προς την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 19 του ιδίου νόμου, με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, η απόφαση αυτή δύναται να υποβληθεί, σε όσες περιπτώσεις δεν προσκομίστηκε στο Γραφείο Κτηματογράφησης, στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, μέχρι την έκδοση της απόφασης του Προϊσταμένου για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης, όπως λογίζεται η δήλωση του άρθρου 2 που μεταφέρεται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες.».

Προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων – Τροποποίηση άρθρου 19Α ν. 2664/1998

Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιδιώκονται η επιτάχυνση και η ολοκλήρωση της διαδικασίας του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων στις περιοχές που τελούν στην παρούσα φάση σε ειδικό καθεστώς διοικητικής διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις από το έτος 2015 (περιοχές των νήσων Λευκάδας, Λέσβου και Χίου), με την εισαγωγή διαδικασίας δημόσιας ψηφιακής ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, που ενσωματώνουν τα αποτελέσματα των αυτοψιών που προηγήθηκαν, καθώς και του θεσμού του Πιστοποιημένου Μηχανικού του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158) για την εξέταση των αντιρρήσεων κατά των αναρτήσεων.

Επίσης, παρέχεται εξουσιοδότηση στο Διοικητικό Συμβούλιο του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» να ρυθμίζει τη διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα.

Προτεινόμενη διάταξη

1. Στο άρθρο 19Α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275), περί προσαρμογής των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) η παρ. 3 αντικαθίσταται, β) οι παρ. 4 έως 7 καταργούνται και οι παρ. 3 έως 7 διαμορφώνονται ως εξής:

«3. Για τη σύνταξη των σχετικών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων για τον επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη, ενδεικτικά, τα στοιχεία που τηρούνται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και περιέχονται στο αρχείο τίτλων και διαγραμμάτων και στο αρχείο κτηματογράφησης, πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες που συλλέγονται από τον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή με επιτόπια έρευνα και αυτοψίες ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο. Μετά την επεξεργασία των αποτελεσμάτων των αυτοψιών που διενεργούνται σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, συντάσσονται οι κτηματολογικοί πίνακες και το κτηματολογικό διάγραμμα του επικείμενου επαναπροσδιορισμού που αναρτώνται ψηφιακά. Στο προς ανάρτηση διάγραμμα αποτυπώνονται οι επερχόμενες γεωμετρικές μεταβολές για το σύνολο των επηρεαζομένων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συμμετείχαν στη διαδικασία της αυτοψίας ή δεν αποδέχτηκαν την απεικόνιση του ακινήτου με τη συνυπογραφή τους στο διάγραμμα που συντάχθηκε από την αυτοψία. Μετά από την ανάρτηση, η οποία δημοσιοποιείται με δημόσια πρόσκληση, κάθε επηρεαζόμενος δικαιούχος ή συνδικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος δύναται ψηφιακά, μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής, να συναινέσει ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις εντός προθεσμίας εξήντα (60) ημερών, άλλως η συναίνεσή του τεκμαίρεται. Κατά την υποβολή της συναίνεσης ή των αντιρρήσεων, ο επηρεαζόμενος δικαιούχος επιβεβαιώνει ή καταχωρίζει τη διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας του στην οποία γίνονται όλες οι τυχόν μεταγενέστερες κοινοποιήσεις. Σε περίπτωση εμπρόθεσμης υποβολής αντιρρήσεων, αυτές εξετάζονται από τον Πιστοποιημένο Μηχανικό του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158). Μετά την ολοκλήρωση της εξέτασης των αντιρρήσεων, ο Φορέας εκδίδει απόφαση για την αναμόρφωση των τελικών διαγραμμάτων και πινάκων του επαναπροσδιορισμού και την έγκριση του περιεχομένου τους, έπειτα εισάγονται προς ενημέρωση στην ψηφιακή χωρική και περιγραφική βάση και, τέλος, κηρύσσει την περαίωση της διαδικασίας.

Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ρυθμίζονται η διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και για κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας.

4. [Καταργείται]

5. [Καταργείται]

6. [Καταργείται]

7. [Καταργείται]».

Η έννοια της δουλείας διόδου έχει επιστρέφει δυναμικά στο προσκήνιο τα τελευταία χρόνια, καθώς ιδιοκτήτες, μηχανικοί και συμβολαιογράφοι καλούνται να αντιμετωπίσουν σύνθετες καταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές. Όταν εφαρμόζεται σωστά, εξασφαλίζει πρόσβαση και προστατεύει την αξία των περιουσιών. Όταν όμως χρησιμοποιείται χωρίς πλήρη γνώση του νομικού πλαισίου, μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδα, ακυρωμένες άδειες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μέχρι και σε οικονομική καταστροφή όσων εμπλέκονται.

Η δουλεία διόδου είναι ένα παλιό αλλά πολύ σημαντικό νομικό εργαλείο: επιτρέπει σε ένα ακίνητο που δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο (δεσπόζον ακίνητο) να περνά μέσα από ένα άλλο ακίνητο (δουλεύον ακίνητο) ώστε να εξυπηρετείται. Το δικαίωμα αυτό καταγράφεται καθαρά στους τίτλους ιδιοκτησίας και «ακολουθεί» τα ακίνητα διαρκώς, ανεξάρτητα από το ποιος τα κατέχει.

Πότε η δουλεία διόδου είναι θετική και αναγκαία

Η ύπαρξή της μπορεί να είναι σωτήρια όταν:

♦ Ένα οικόπεδο είναι «τυφλό», δηλαδή δεν έχει πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.

♦ Η δημιουργία δημόσιου δρόμου δεν είναι δυνατή ή καθυστερεί.

♦ Χρειάζεται να εξυπηρετηθεί η οικοδομησιμότητα ή η πρόσβαση ενός ακινήτου.

♦ Θέλουμε να λυθούν πρακτικά προβλήματα κυκλοφορίας χωρίς μεγάλες πολεοδομικές διαδικασίες.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η δουλεία διόδου:

→Εξασφαλίζει νόμιμη διέλευση και πρόσβαση.

→Δίνει αξία σε ένα τυφλό ακίνητο, γιατί μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί.

→ Προστατεύει και τους δύο ιδιοκτήτες, αφού η ύπαρξή της είναι σαφής, γραπτή και θεσμικά κατοχυρωμένη.

Πότε η δουλεία διόδου δημιουργεί προβλήματα

Τα ζητήματα αρχίζουν όταν προσπαθούμε να “παίξουμε” με την πολεοδομία ιδιωτικά. Σύμφωνα με τον νόμο:

♦ Δεν επιτρέπεται η δημιουργία ιδιωτικών δρόμων ή κοινόχρηστων χώρων με ιδιωτική πρωτοβουλία (ν.δ. 17-7-1923).

♦ Ένας ιδιωτικός δρόμος γίνεται πραγματικά κοινόχρηστος μόνο αν παραχωρηθεί σε κοινή χρήση και υπάρξει πράξη της Αρχής (π.χ. Προεδρικό Διάταγμα).

♦ Από το 1983 και μετά (ν. 1337/83), χώροι που βρίσκονται ήδη σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης θεωρούνται αυτοδικαίως κοινόχρηστοι. Όμως αυτό δεν ισχύει για εκτός σχεδίου.

Αν δεν τηρηθούν οι προϋποθέσεις του νόμου, κινδυνεύουμε να έχουμε:

◊ ψευδο-κοινόχρηστους δρόμους, που δεν αναγνωρίζονται ως τέτοιοι,

◊ προβλήματα με μεταβιβάσεις, άδειες και οικοδομησιμότητα.

Πότε η δουλεία διόδου καταργείται

Η δουλεία δεν “εξαφανίζεται” επειδή απλώς δεν τη θέλουμε. Καταργείται μόνο:

1. Με παραίτηση του δικαιούχου με συμβολαιογραφική πράξη.

2. Με ολική καταστροφή ενός από τα εμπλεκόμενα ακίνητα.

3. Όταν η άσκησή της γίνεται αδύνατη.

4. Αν τα δύο ακίνητα αποκτηθούν από τον ίδιο ιδιοκτήτη.

5. Με 20 χρόνια μη χρήσης.

Χωρίς έναν από αυτούς τους λόγους, η δουλεία συνεχίζει να υπάρχει.

Τι δείχνει το πραγματικό παράδειγμα

Στην περίπτωση του 1972:

-Δημιουργήθηκε δουλεία διόδου ανάμεσα σε δύο αγροτεμάχια.

-Αργότερα έγιναν δωρεές τμημάτων γης.

-Όμως δεν υπήρξε νόμιμη διαδικασία για να μετατραπεί η δίοδος σε κοινόχρηστο δρόμο.

Άρα: πρόκειται για ιδιωτικό δρόμο, που δεν αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος. Η δουλεία εξακολουθεί να υπάρχει, γιατί το δεσπόζον ακίνητο εξακολουθεί να υφίσταται.

Το μεγάλο πρόβλημα: όταν η λάθος δίοδος οδηγεί σε παράνομη οικοδομή

Στο υποθετικό αλλά ρεαλιστικό παράδειγμα στο τέλος:

♦ Έγινε δουλεία διόδου και δημοτικό συμβούλιο την αναγνώρισε ως οδό.

♦ Μηχανικός έκανε τοπογραφικό, ΚΗΔ και ταυτότητα.

♦ Συμβολαιογράφος συνέταξε μεταβίβαση.

♦ Το Κτηματολόγιο την καταχώρισε.

♦ Εκδόθηκε άδεια δόμησης.

♦ Ο εργολάβος έκτισε και πούλησε.

Κι όμως…

Όλα κρίθηκαν άκυρα όταν αποκαλύφθηκε ότι η αρχική διαδικασία δημιουργίας δρόμου δεν ήταν νόμιμη. Τελικά:

♦ Η οικοδομή θεωρείται ανεπανόρθωτα παράνομη.

♦ δεν “σώζεται” αν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες από το 1972 μέχρι σήμερα,

♦ η νομιμοποίηση είναι μακρινό και ακριβό σενάριο,

♦ ο εργολάβος καταστράφηκε, γιατί στην πράξη έγινε ιδιωτική πολεοδόμηση, κάτι που ο νόμος απαγορεύει.

Η δουλεία διόδου λοιπόν  είναι χρήσιμο εργαλείο όταν:

→ συντάσσεται καθαρά,

→ χρησιμοποιείται αυστηρά για πρόσβαση,

→ δεν συγχέεται με “δημιουργία δρόμου”.

Γίνεται όμως σοβαρή παγίδα όταν:

→ επιχειρεί να υποκαταστήσει νόμιμη πολεοδομική διαδικασία,

→παρουσιάζεται ως κοινόχρηστη οδός ενώ δεν είναι,

→ χρησιμοποιείται για να θεμελιώσει οικοδομησιμότητα χωρίς τις απαιτούμενες πράξεις της Αρχής.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Του Σωτήρη Μούρκα Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com Κιν. 6973680652

Το υπουργείο Πολιτισμού, με μια απλή ενημερωτική εγκύκλιο προς όλες  τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες που εξέδωσε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΠΟ, ερήμην του αρμόδιου υπουργείου Περιβάλλοντος ανατρέπει την ισχύουσα εδώ και τρία χρόνια πολεοδομική νομοθεσία για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, τινάζει στον αέρα την επιτυχημένη έκδοση τους  μέσω του συστήματος «e- άδειες», που γίνεται με όλες τις αναγκαίες εγκρίσεις και ευθύνη του μηχανικού. Και την ίδια ώρα που η κυβέρνηση προωθεί μεταρρύθμιση, με έργα και εφαρμογές ψηφιοποίηση εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, γυρίζει πίσω μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές στις ουρές των Πολεοδομιών.

♦ Με ερμηνευτικές ακροβασίες, στο όνομα του «συστήματος προληπτικής προστασίας της πολιτιστικής μας κληρονομιάς», το οποίο ωστόσο η πολεοδομική νομοθεσία, που τέθηκε σε εφαρμογή  με διατάξεις του νόμου 4951/22  προτάσσει και διασφαλίζει πλήρως, ορίζοντας διαδικασίες και αναγκαία δικαιολογητικά τόσο πολεοδομικής νομιμότητας, όσο και των εγκρίσεων που απαιτούνται από την Αρχαιολογική Υπηρεσία  και των κατά περίπτωση άλλων υπηρεσιών και φορέων για κάθε οικοδομική εργασία, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΠΟ καταργεί τον πολεοδομικό νόμο και δίνει εντολή στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες η νομοθετημένη ως προαιρετική διαδικασία προέγκρισης της οικοδομικής αδείας από την Υπηρεσία Δόμησης να επιβάλλεται ως υποχρεωτική.

♦ Μπλοκάρει ξαφνικά η πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας για χιλιάδες οικοδομικές άδειες σε μικρά και μεγάλα έργα και επενδύσεις, ενώ επηρεάζονται ιδιοκτησίες εκατομμυρίων ακινήτων, καθώς η ανατροπή που προκαλεί η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του ΥΠΠΟ αφορά κάθε είδους εργασίες ανέγερσης και προσθήκης κατασκευών σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, οι οριοθετήσεις των οποίων καλύπτουν μεγάλες εκτάσεις στο σύνολο της χώρας.

♦ Η προέγκριση από την Πολεοδομία, που παρά το νόμο επιβάλλεται από το ΥΠΠΟ ως υποχρεωτική, προκειμένου οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να εξετάσουν τις προωθούμενες εργασίες  από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας σημαίνει  επιπλέον εμπλοκές και καθυστερήσεις άνω του έτους στην τελική έγκριση των εργασιών. Και οι μεγάλες καθυστερήσεις που ήδη  σημειώνονται στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να διεκπεραιώσουν τους ελέγχους και  τις εγκρίσεις των υποθέσεων εντέχνως εκτοπίζονται και  μεταφέρονται στις υποστελεχωμένες και με πολλά προβλήματα στην λειτουργία τους Πολεοδομίες.

♦ Σε κάθε δε περίπτωση ακυρώνονται τα πλεονεκτήματα του συστήματος απλοποίησης έκδοσης οικοδομικών αδειών, που εφάρμοσαν ΥΠΕΝ και κυβέρνηση, πανηγυρίζοντας για «ουσιαστική απλοποίηση των διαδικασιών, αποφόρτιση και αποτελεσματικότερη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, αντιμετώπιση της διαφθοράς, ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και προσέλκυση επενδυτών». Πλεονεκτήματα,  με σημείο αναφοράς το σύστημα «e- άδειες», που έχουν επισημάνει ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης και η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, τα οποία αποτελούν βάση αναφοράς των κυβερνητικών πρωτοβουλιών, για τα νέα ψηφιακά έργα, όπως  του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, της ψηφιοποίησης των αρχείων των οικοδομικών άδειών κ.α. στην προωθούμενη μεταρρύθμιση των Πολεοδομιών.

Nομοθετική πρωτοτυπία κατάργησης της νομοθεσίας με μια απλή εγκύκλιο

Συγκεκριμένα το Γραφείο Γενικού Γραμματέα του Υπουργείου Πολιτισμού εξέδωσε το με αριθ. πρωτ. 482753/21-10-2025 έγγραφο οδηγιών, το οποίο υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού Γεώργιος Διδασκάλου, προς τις εποπτευόμενες από αυτό Αρχαιολογικές Υπηρεσίες με θέμα: «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ».

Η εγκύκλιος του ΓΓ του ΥΠΠΟ  επιβάλλει την υποχρεωτική έκδοση, προέγκρισης για κάθε οικοδομική άδεια από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες παρά την ρητή και κατηγορηματική διατύπωση του νόμου (άρθρα 155 και 156 Ν. 4951/22) για τον προαιρετικό χαρακτήρα της διαδικασίας αυτής.

Το  επιχείρημα είναι, ότι η προέγκριση οικοδομικής αδείας αποτελεί «τρόπο διασφάλισης της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση, από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας, εργασιών», αγνοώντας προφανώς ότι οι διατάξεις αυτές του νόμου τυγχάνουν επιτυχημένης εφαρμογής για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τριών  ετών,  χωρίς να έχουν επισημανθεί από καμία πλευρά μέχρι σήμερα φαινόμενα διασάλευσης της «πολεοδομικής συμβατότητας».

Χωρίς να είναι ορατό, ποιος ακριβώς  λόγος και αιτία οδήγησε τον γενικό γραμματέα του ΥΠΠΟ στην μονομερή νομοθετική πρωτοτυπία κατάργησης της νομοθεσίας με μια απλή εγκύκλιο, οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες, που πράγματι είναι επιβαρυμένες να διεκπεραιώσουν τους ελέγχους και τις  εγκρίσεις στις υποθέσεις των πολιτών με την απλοποιημένη διαδικασία και καθυστερούν, σπεύδουν τώρα με ζήλο να εφαρμόσουν την εγκύκλιο του πολιτικού προϊσταμένου τους στο ΥΠΠΟ, στέλνοντας  πλέον τους ενδιαφερόμενους στις ουρές των Πολεοδομιών.

«H προέγκρισης για έκδοση οικοδομικής αδείας παρότι είναι προαιρετική κρίνεται απαραίτητη, άρα και υποχρεωτική»

Είναι δε τέτοιος ο ζήλος των κατά τόπους Αρχαιολογικών Υπηρεσιών,  που φτάνουν να προεκτείνουν τις ερμηνείες της εγκύκλιου του ΥΠΠΟ, σε νέες ερμηνευτικές ακροβασίες.

Όπως χαρακτηριστικά  προκύπτει από έγγραφό  της Εφορείας Αρχαιοτήτων Φθιώτιδας και Ευρυτανίας, που ενημερώνει τις υπηρεσίες αρμοδιότητας της για  «την απαίτηση έκδοσης προέγκρισης οικοδομικής αδείας». Και αναφέρει ότι:  «η προέγκρισης για έκδοση οικοδομικής αδείας,  ….. παρότι είναι προαιρετική κρίνεται απαραίτητη, άρα και υποχρεωτική».

Yπάλληλοι της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας απαιτούν και δηλώσεις αποκήρυξης των κινήτρων του ΝΟΚ

Είναι κοινή διαπίστωση, ότι η επιτάχυνση του χρόνου έκδοσης μιας οικοδομικής αδείας έχει απεξαρτηθεί πλέον σε μεγάλο βαθμό από τη λειτουργική ικανότητα και παραγωγικότητα της κάθε Υπηρεσίας Δόμησης, λόγω της αποφόρτισης τους και της μεταφοράς μέρους των αρμοδιοτήτων τους στους ιδιώτες μηχανικούς.

Ωστόσο εξαρτάται κατά μείζονα λόγο από την ταχύτητα εξασφάλισης των απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες, οι οποίες σε πολλές των περιπτώσεων είτε λόγω υποστελέχωσης είτε λόγω χρόνιων αγκυλώσεων κινούνται με βραδύτητα, που υποθηκεύει κάθε μεταρρυθμιστική προσπάθεια και νομοθετική πρωτοβουλία προς την κατεύθυνση της ταχύτερης έκδοσης των οικοδομικών αδειών και εξυπηρέτησης των πολιτών.

Είναι αξιοσημείωτο, όπως σημειώνουν τεχνικοί παράγοντες, ότι η προσπάθεια απλοποίησης των διαδικασιών και ενίσχυσης των ψηφιακών υπηρεσιών, όταν συναντάται με τις δημόσιες υπηρεσίες αντιμετωπίζει συνεχώς νέες εκπλήξεις.

Έτσι παρατηρείται το φαινόμενο υπάλληλοι της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας να απαιτούν από τους μελετητές μηχανικούς προσκόμιση υπεύθυνης δήλωσης με την οποία να βεβαιώνουν, ότι δεν κάνουν χρήση των πολεοδομικών κινήτρων του Ν.Ο.Κ. (αρ. 10, παρ. 8γ και 8δ του αρ. 15, παρ. 1 και 2 του αρ. 25, παρ. 6 του αρ. 11, παρ. 2 του αρ. 19), που έχουν ακυρωθεί με αποφάσεις του ΣτΕ, παρά την ύπαρξη σχετικών διατάξεων (Ν. 5197/25-ΦΕΚ 76/Α- άρθρα 66 έως και 71), δια των οποίων προβλέπεται η αναστολή ή κατάργηση των κινήτρων αυτών για νέες άδειες, καθώς και ο τρόπος και η δυνατότητα ή μη αναθεώρησης παλαιότερων οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων.

Η απλοποίηση της νομοθεσίας που τώρα καταργεί το ΥΠΠΟ, έγινε με αυξημένες εγγυήσεις, έλεγχο και δικαιολογητικά

Η δυνατότητα μέσω του νέου θεσμικού πλαισίου (άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του Ν. 4951/22) δόθηκε για αυτόματη έκδοση της οικοδομικής αδείας μετά την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου από ιδιώτη μηχανικό, υπό την προϋπόθεση εξασφάλισης προηγουμένως από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες σχετικής έγγραφης βεβαίωσης για τους όρους δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, των κατά περίπτωση απαιτούμενων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες (Αρχαιολογική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.λ.π.) και ελέγχου του τοπογραφικού διαγράμματος.

-«Είναι γεγονός αδιαμφισβήτητο, ότι η οικοδομική έκρηξη των τελευταίων ετών και δεδομένης της ελλιπούς στελέχωσης και δυσλειτουργίας των Υπηρεσιών Δόμησης θα είχε οδηγήσει σε τελματώδη και αδιέξοδη κατάσταση την διαδικασία χορήγησης νέων οικοδομικών αδειών με οδυνηρές συνέπειες στη προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων, στην απασχόληση και στην εθνική οικονομία, εάν δεν παρέχονταν αυτή  δυνατότητα μέσω του νέου θεσμικού πλαισίου», τονίζουν τεχνικοί παράγοντες.

Σημειώνεται ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο (άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του Ν. 4951/22), για τον τρόπο  έκδοσης οικοδομικών αδειών,που προωθήθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος με πρωτοβουλίες του αρμόδιου υφυπουργού Νίκου Ταγαρά καθορίστηκαν κατά τρόπο σαφή και κατηγορηματικό:

α) Η υποχρεωτική υποβολή με ηλεκτρονικό τρόπο των κατά περίπτωση απαιτούμενων μελετών, δικαιολογητικών, στοιχείων και εγκρίσεων, ο έλεγχος και η έκδοση των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.

β) Οι προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος και διαγράμματος κάλυψης και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται να υποβάλλονται στο ηλεκτρονικό σύστημα για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, αναθεώρησης, ενημέρωσης και προεγκρίσεων.

γ) Η κατηγοριοποίηση των οικοδομικών αδειών σε τρεις  κατηγορίες ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του προς ανέγερση κτιρίου.

δ)Η δυνατότητα για πρώτη φορά έκδοσης οικοδομικής αδείας κάθε κατηγορίας αυτόματα (άρθρο 156 Ν. 4951/22 – ΦΕΚ 129/Α/4-7-2022), χωρίς την προέγκριση του άρθρου 36 του Ν. 4495/17, αμέσως μετά την ηλεκτρονική υποβολή από τον μηχανικό του φακέλου με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις μελέτες και με την προϋπόθεση υποβολής έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, στην οποία αναγράφονται οι όροι δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, οι κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις φορέων και υπηρεσιών, ενώ για τις κατηγορίες 1 και 2 επιπρόσθετα υποβάλλεται και ελέγχεται και το τοπογραφικό διάγραμμα.

ε) Η προαιρετική διαδικασία προέγκρισης της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης για όλες τις κατηγορίες οικοδομικών αδειών (άρθρο 155, Ν. 4951/22), η οποία εναπόκειται στη βούληση του μελετητή μηχανικού και τη σύμφωνη γνώμη του κυρίου του έργου να υποβάλλει την αίτηση χορήγησης προέγκρισης, δια της οποίας κατοχυρώνεται η δυνατότητα οικοδόμησης του οικοπέδου ή γηπέδου καθώς και οι όροι δόμησης αυτού, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδοθεί μέσα στον χρόνο ισχύος της προέγκρισης.

στ) Ο υποχρεωτικός έλεγχος εφαρμογής της μελέτης από ιδιώτες μηχανικούς ελεγκτές δόμησης, ο δειγματοληπτικός έλεγχος των οικοδομικών αδειών από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και οι κυρώσεις που επιβάλλονται ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης στον επιβλέποντα μηχανικό, σε περιπτώσεις που υπήρξαν πλημμέλειες όσον αφορά την εκπόνηση των μελετών, στην περίπτωση που οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις όσο και στην περίπτωση που οι οικοδομικές εργασίες δεν εκτελέσθηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν.

Υποβιβάζουν τον ρόλο του μηχανικού, που του αναγνώρισε και ανάθεσε η Πολιτεία

Η νέα εγκύκλιος του ΓΓ του ΥΠΠΟ έχει προκαλέσει μεγάλη ανησυχία στον τεχνικό και στον κατασκευαστικό κόσμο. Τεχνικοί παράγοντες σημειώνουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Σε κάθε περίπτωση η πρωτοβουλία αυτή του ΓΓ του ΥΠΠΟ, ενός «καθ’ ύλην αναρμοδίου» ανατρέπει μια ρηξικέλευθη μεταρρυθμιστική προσπάθεια,  προς την κατεύθυνση της αποφόρτισης και εξυγίανσης των Υπηρεσιών Δόμησης, της ταχύτερης εξυπηρέτησης των πολιτών και μείωσης της γραφειοκρατίας, της αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας και προσέλκυσης νέων επενδυτικών κεφαλαίων». Και παράλληλα  ότι:

-«Υποτιμά την επιστημονική επάρκεια και την ευθύνη των μελετητών μηχανικών και εν τέλει απαξιώνει και υποβιβάζει τον ρόλο του μηχανικού που του αναγνώρισε και ανάθεσε η Πολιτεία στην διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας».

Ολόκληρη η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του υπουργείου Πολιτισμού

Ολόκληρη η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του υπουργείου Πολιτισμού, προς τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες της χώρας,  με θέμα: «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ» έχει ως εξής:

ΣΧΕΤ. 1) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 365582/07-08-2025 έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Αναστήλωσης Μουσείων και Τεχνικών Έργων με θέμα «Ενημερωτικό σχετικά με τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ» και τα σε αυτό σχετικά αναφερόμενα υπ’ αριθμ. πρωτ. 53971/09-02- 2022, 79859/24-02-2022 και 256548/01-06-2022 και λοιπές σε αυτά αναφερόμενες αποφάσεις ΣτΕ

2) Το υπ’ αρ. πρ. 47459/10-03-2022 έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς με θέμα «Διευκρινίσεις για την προέγκριση οικοδομικών αδειών Κατηγορίας 1, μετά τη θέση σε ισχύ του ν.4759/2020»

3) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 436882/25-09-2025 έγγραφο της Διεύθυνσης Βυζαντινών και Μεταβυζαντινών Αρχαιοτήτων προς την Προϊσταμένη της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς με θέμα «Απόψεις της ΔΒΜΑ σχετικά με ερώτημα της ΕΦΑ Κυκλάδων για ζητήματα απτόμενα οικοδομικών αιτημάτων»

Σε συνέχεια των ανωτέρω σχετικών και προς διευκρίνιση των θεμάτων που έχουν προκύψει ως προς θέματα πολεοδομικών αδειοδοτήσεων, εφιστούμε την προσοχή σας στα κάτωθι:

1. Κατά τον νόμο 4495/2017 και ειδικότερα κατά το άρθρο 35 ως Προέγκριση οικοδομικής άδειας νοείται η διοικητική πράξη που χορηγείται για την πιστοποίηση του δικαιώματος έκδοσης οικοδομικής άδειας και την εφαρμογή, κατά τον χρόνο ισχύος της, των πολεοδομικών διατάξεων και πολεοδομικών μεγεθών της (δόμηση, κάλυψη, ύψος), που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της προέγκρισης, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδοθεί εντός του χρόνου ισχύος της προέγκρισης και με την επιφύλαξη της εξασφάλισης και υποβολής των απαιτούμενων εγκρίσεων που προβλέπονται στην περίπτωση β’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του ν. 4495/2017, κατά τη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δηλ. «εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών και διοικητικών οργάνων, όπου απαιτούνται». (βλ. ΣτΕ ΟΛΟΜ 2102/2019 σκ. 11).

Κατά τούτο, σύμφωνα με την αρχή νομιμότητας και την ασφάλεια δικαίου που πρέπει να διέπει τη δράση της Διοίκησης, η Προέγκριση οικοδομικής άδειας, εφόσον αυτή συντελείται, παράγει ιδιότυπο τεκμήριο νομιμότητας, ως προς το περιεχόμενό της, μέχρι την οριστική έγκριση της σχετικής οικοδομικής άδειας και για τον λόγο αυτό αναρτάται και λαμβάνει δημοσιότητα (βλ. παρ. 8 αρ. 35 ν 4495/2017, όπως ισχύει).

2. Όπως επιβάλλει το σύστημα προληπτικής προστασίας της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, και ειδικότερα τα άρθρα 10, 12, 14 και 73 του ν. 4858/2021, η απαιτούμενη κατά περίπτωση έγκριση ή άδεια του ΥΠΠΟ προηγείται και αποτελεί προαπαιτούμενο κάθε άλλης άδειας προβλεπόμενης από την κείμενη νομοθεσία. Κατά τούτο ο Υπουργός Πολιτισμού, σε περίπτωση που η εκτέλεση του έργου και συγκεκριμένα η ανέγερση οικοδομής έχει δυσμενείς συνέπειες στο προστατευόμενο μνημείο, δύναται είτε να απαγορεύσει το έργο ή τη δραστηριότητα, είτε, εφ’ όσον οι δυσμενείς επιπτώσεις μπορούν να εξουδετερωθούν με την επιβολή συγκεκριμένων όρων, να επιβάλει, πάντοτε με γνώμονα την αποτελεσματικότερη προστασία του μνημείου, τους κατάλληλους όρους και περιορισμούς στη δόμηση, οι οποίοι κατά την αιτιολογημένη κρίση του θα εξουδετερώσουν τις επιβλαβείς για το μνημείο συνέπειες (βλ. ΣΕ 919, 618/2018, 4160-61/2015, 168/2012, 2331/2009, 2834/2007 κ.ά.), περιλαμβανομένου και του περιορισμού του ανώτατου ύψους και του αριθμού των ορόφων που προβλέπονται είτε από τις γενικές διατάξεις (ΣτΕ 2331/2009) είτε από τυχόν ειδικές διατάξεις που έχουν θεσπισθεί για την προστασία αρχαιολογικού χώρου (ΣτΕ 2630/2010 σκ. 9, πρβλ. 872/2004, 2526/2003 Ολομ.). Σημειώνεται ότι κατά το σκεπτικό δε των υπ’ αριθμ. 2102 και 2103/2019 Ολομ. ΣτΕ αποφάσεων το επιτρεπτό των οικοδομικών εργασιών και όρων δόμησης ελέγχονται αποκλειστικά υπό το πρίσμα εξουδετέρωσης των τυχόν επιβλαβών αρχαιολογικών συνεπειών.

Από το συνδυασμό των ανωτέρω συνάγεται ότι τα αρμόδια όργανα του ΥΠΠΟ, κατά την άσκηση του προληπτικού τους ελέγχου, δεσμεύονται καταρχήν, μέχρι την έκδοση της αντίστοιχης οικοδομικής άδειας, από το περιεχόμενο της τυχόν νόμιμα υφισταμένης σχετικής προέγκρισης, άλλως από αντίστοιχη έγγραφη βεβαίωση, όπως τούτο προκύπτει από την παράγραφο 1 του άρθρου 35 ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε – συμπληρώθηκε με το άρθρο 155 ν. 4951/2022 (ΦΕΚ Α’ 129/4.7.2022), ώστε, στην περίπτωση αυτή, η επίκληση αμιγώς πολεοδομικών λόγων, ιδίως σε σχέση με την οικοδομησιμότητα γηπέδου εκτός σχεδίου, δεν περιλαμβάνεται στην αρμοδιότητα του ΥΠΠΟ, εκτός αν η σχετική μελέτη δεν συνοδεύεται από προέγκριση ή άλλο ανάλογης αποδεικτικής αξίας έγγραφο και υποβάλλεται αυτοτελώς και για πρώτη φορά στις οικείες υπηρεσίες.

Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να ζητείται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έγγραφη βεβαίωση ιδίως σε σχέση με την οικοδομησιμότητα γηπέδου εκτός σχεδίου, για την διασφάλιση της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση οικοδομικών εργασιών.

Τούτο συνάγεται ερμηνευτικά και από τη ρητή αναφορά της περίπτωση β’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του ν. 4495/2017, ώστε αν πράγματι απαιτείτο, σε κάθε περίπτωση και παρά την ύπαρξη προέγκρισης, ο εν λόγω πολεοδομικός έλεγχος, η περιγραφόμενη έγκριση θα προβλεπόταν ρητά και στο προγενέστερο στάδιο. Αντίθετη ερμηνευτική προσέγγιση έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την οργανωτική δομή του Κράτους και την κατά το Σύνταγμα κατανομή αρμοδιοτήτων, ιδίως όταν έχουν ήδη αποφανθεί τα κατά νόμο καθ’ ύλην αρμόδια όργανα, με ατομικές εκτελεστές διοικητικές πράξεις, ώστε τούτο θα συνιστούσε υπέρβαση ορίων διακριτικής ευχέρειας και αρμοδιοτήτων.

Σημειώνεται ότι τόσο από το υπ’ αριθμ. πρωτ. 47459/10-3-2022 έγγραφο της ΓΔΑΠΚ, όσο και από το υπ’ αριθμ. πρωτ. 436882/25-9-2025 έγγραφο της ΔΒΜΑ, η προέγκριση οικοδομικής άδειας, παρά τον προαιρετικό της χαρακτήρα, κρίνεται απαραίτητη ως  «τρόπος διασφάλισης της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση, από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας, εργασιών».

Τέλος, σε σχέση με την ΣτΕ 1321/2023, γίνεται μνεία ότι στην προκείμενη περίπτωση, αφενός δεν είχε προηγηθεί νόμιμη προέγκριση και σχετική άδεια της αρχαιολογικής υπηρεσίας και αφετέρου είχαν διατυπωθεί αντιρρήσεις από τα αρμόδια πολεοδομικά όργανα.

Παρακαλείστε να μεριμνήσετε για την ενημέρωση του συνόλου των υπαλλήλων στις υπηρεσίες αρμοδιότητάς σας, συμπεριλαμβανομένων και των (1), (2) και (3) σχετικών εγγράφων του παρόντος.

Ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού

Γεώργιος Διδασκάλου»

Του Αργύρη Δεμερτζή/

πηγή ecopress.gr

Μέχρι τις 16 Μαρτίου 2026 θα μπορούν οι ενδιαφερόμενοι να υποβάλουν αίτηση για αναθεώρηση οικοδομικής άδειας που είχε ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος έδωσε νέα παράταση στη διαδικασία «νομιμοποίησης» τέτοιων αδειών.

Η παράταση περιλαμβάνεται σε τροπολογία που εντάχθηκε σε πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Υγείας, το οποίο προβλέπει επίσης επιμηκύνσεις και σε άλλες προθεσμίες.

Παράλληλα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε ότι το Προεδρικό Διάταγμα για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) εστάλη στο Εθνικό Τυπογραφείο για δημοσίευση, μαζί με δύο υπουργικές αποφάσεις που καθορίζουν τη διαδικασία για τη «νομιμοποίηση» των ακυρωμένων οικοδομικών αδειών. Το διάταγμα εκδόθηκε μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ που είχαν ακυρώσει ορισμένα μπόνους του ΝΟΚ, έπειτα από προσφυγές πολιτών και δήμων.

Με το νέο πλαίσιο, το ΥΠΕΝ δίνει τη δυνατότητα να αναθεωρηθούν ή να «νομιμοποιηθούν» άδειες που ακυρώθηκαν δικαστικά, εφόσον είχαν ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης του κτιρίου. Στόχος είναι να αποφευχθεί η δημιουργία ημιτελών ή εγκαταλελειμμένων οικοδομών. Παράλληλα, το υπουργείο προβλέπει την επιστροφή φόρων, παραβόλων και εισφορών για όσες άδειες επανεξεταστούν, καθώς και την εκπόνηση ειδικών μελετών για την περιβαλλοντική αναβάθμιση των περιοχών όπου βρίσκονται τα κτίρια αυτά.

Η παράταση έως τις 16 Μαρτίου 2026 αφορά τόσο την υποβολή αιτήσεων αναθεώρησης όσο και την εξέτασή τους από τα αρμόδια όργανα του υπουργείου. Παρατείνεται επίσης η προθεσμία για αιτήματα προς το Κεντρικό Πολεοδομικό Συμβούλιο, που αφορούν στρατηγικές επενδύσεις και πολεοδομικά σχέδια.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο σχετικός νόμος είχε δημοσιευθεί μόλις τον Μάιο του 2025 και ήδη οι προθεσμίες του παρατείνονται για δεύτερη φορά, κάτι που δείχνει ότι η αρχική πρόβλεψη ήταν υπερβολικά αισιόδοξη.

Το Ε΄ Τμήμα το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για εφαρμογή Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ),  που θα καταβάλλουν κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ως αντιστάθμισμα της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ και τον ορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών με συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα για κτίρια, που ξεκίνησε η κατασκευή τους με οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, πριν την ακυρωτική τους από το ΣτΕ. 

Για τη νομιμοποίηση των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων δόμησης με τα μπόνους του ΝΟΚ κατασκευαστές και ιδιοκτήτες κτιρίων θα πληρώσουν τέλος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου:

→ίσο με το 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια. Kαι

→ίσο με το 15% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτιριακές επενδύσεις που έχουν αιτηθεί να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ.

Πάνω από τέσσερις μήνες διήρκεσε η νομοτεχνική επεξεργασία του ΠΔ στο ΣτΕ

Το  υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είχε υποβάλλει από τη Δευτέρα 2 Ιουνίου 2025 στο ΣτΕ το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και την έναρξη εργασιών στις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ.

Γίνεται γνωστό από το δικαστήριο, ότι το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ προχώρησε σε νομοπαρασκευαστική επεξεργασία του ΠΔ του ΥΠΕΝ, με βάση τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου (146-149/2025) που ακύρωσε τον περασμένο Ιανουάριο βασικά μπόνους του ΝΟΚ, θέτοντας κριτήρια πολεοδομικού σχεδιασμού και περιβαλλοντικών κανόνων για την εφαρμογή τους. Και σήμερα 13 Οκτωβρίου 2025 με την υπ΄ αριθμ.135/2025 γνωμοδότησή του το Ε΄ Τμήμα του έκρινε το ΠΔ του ΥΠΕΝ  Συνταγματικό και νόμιμο.

Το κείμενο της γνωμοδότησης του ΣτΕ θα δημοσιευθεί μέσα στο επόμενο διάστημα, λένε από το Δικαστήριο. Εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος Οκτωβρίου θα ολοκληρωθεί η διαδικασία κατάρτισης του νέου ΠΔ για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, ώστε να προωθηθεί προς υπογραφή από τον ΠτΔ και να τεθεί σε ισχύ.

ΝΕΟΤΕΡΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ:«Στο ΥΠΕΝ έχουμε σχεδόν έτοιμο νέο απλοποιημένο Οικοδομικό Κανονισμό με 20 άρθρα», ανακοίνωσε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου και παρουσίασε τον νέο ΝΟΚ, τονίζοντας ότι «δεν θα έχει τα χαρακτηριστικά που έχει μέχρι σήμερα ο ΝΟΚ», και ότι θα προβλέπει κίνητρα δόμησης νέου τύπου. Παράλληλα ξεκαθάρισε ότι η σταθερότητα θα έρθει μόνον μέσα από το νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, προσδιορίζοντας την ολοκλήρωση του για το 2027.

Νόμιμο με νέους αστερίσκους το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Από το δικαστήριο έγινε γνωστό, κρίθηκε ότι το σχέδιο ΠΔ είναι μέσα στο πνεύμα των αποφάσεων της Ολομέλειας του ΣτΕ που έχουν ήδη εκδοθεί.

Σύμφωνα με ορισμένες πληροφορίες από τους κόλπους του δικαστηρίου, σχετικά με την έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) που το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ έκρινε νόμιμο και συνταγματικό, ταυτοχρόνως διατυπώθηκε παρατήρηση προς το ΥΠΕΝ για την εφαρμογή του ανά Δήμο, να εξετάζεται και να τεκμηριώνεται εάν απαιτείται η όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Υποχρεωτικός ο προέλεγχος πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας

Στην γνωμοδότησή του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ αναφέρεται ότι πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας απαιτείται προέλεγχος, ενώ παράλληλα καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Οι “ταρίφες” του περιβαλλοντικού ισοδύναμου  και ο ορισμός έναρξης εργασιών

Το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος (του ΥΠΕΝ που ενέκρινε το ΣτΕ ορίζει αφενός μεν  το τι συνιστά εκκίνηση οικοδομικών εργασιών, αφετέρου δε καθορίζει τη διαδικασία έγκρισης του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, με το εν λόγω ΠΔ, απελευθερώνεται οριστικά η οικοδομική δραστηριότητα, καθώς αίρεται η ασάφεια ως προς τη χρήση κινήτρων του ΝΟΚ. Ειδικότερα  λένε από το ΥΠΕΝ ότι για πρώτη φορά:

1. Παρέχεται ένας σαφής και συμπεριληπτικός ορισμός για την εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών, θεσπίζοντας συγκεκριμένα και αποδεκτά αποδεικτικά μέσα για την τεκμηρίωσή της. Στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θα συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.

2. Καθορίζονται τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τα οποία θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας -εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

Τα μέτρα αυτά, που προβλέπονται ως αντισταθμιστικές παρεμβάσεις για την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος, είναι τα εξής:

α) Απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, αναλογικά με την υπέρβαση δόμησης.

β) Διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων.

γ) Δημιουργία και βελτίωση δικτύων πρασίνου.

δ) Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων.

ε) Ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές.

στ) Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.

ζ) Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από ΟΤΑ.

η) Έργα καθαρισμού και ανάδειξης ρεμάτων.

θ) Δημιουργία χώρων πρασίνου.

3. Εξειδικεύεται η διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης των ΕΣΠΙΑΠ, προβλέποντας ρητά ποιοι φορείς το υλοποιούν και πώς χρηματοδοτείται.

4. Καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Τέλος, το ΠΔ διαμορφώνει, σε συνδυασμό με τον ν. 5197/2025, ένα συνεκτικό και ασφαλές ρυθμιστικό πλαίσιο, που εξασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια και προβλεψιμότητα στην έκδοση και ισχύ των οικοδομικών αδειών.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Χιλιάδες ιδιοκτήτες γλιτώνουν την ταλαιπωρία και τις καθυστερήσεις, καθώς έχουν στο εξής τη δυνατότητα να διορθώσουν από τον υπολογιστή τους – όχι όλα- τα περισσότερα από τα «πρόδηλα λάθη» της κτηματογράφησης, και καταγράφοντας σωστά να κατοχυρώσουν την περιουσία τους στο Κτηματολόγιο. Ταυτοχρόνως άνοιξε η πλατφόρμα για ηλεκτρονική υποβολή συμβολαιογραφικών πράξεων από φυσικά και νομικά πρόσωπα στο Κτηματολόγιο, που γίνεται με λίγα κλίκ και ολοκληρώνεται με την ψηφιακή έκδοση Πιστοποιητικού Καταχώρισης της πράξης.

◊ Σύμφωνα με επίσημη ανακοίνωση του φορέα του Κτηματολογίου, άνοιξε η ηλεκτρονική υποβολή συμβολαίων και αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων (πρόδηλων σφαλμάτων και αιτήσεων του άρθρου 6 § 4 Ν.2664/98) από πολίτες και νομικά πρόσωπα.

◊ Ο Γολγοθάς συνεχίζεται ωστόσο, για όσα ακίνητα έχουν καταγραφεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” με εμπλοκή του δημοσίου και για διορθώσεις  γεωμετρικών μεταβολών που εμπλέκονται όμοροι ιδιοκτήτες. Αυτές οι περιπτώσεις δεν καλύπτονται προς το παρόν από τη νέα πλατφόρμα και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά εξακολουθούν να υποβάλλονται διά ζώσης.

Πως γίνεται η ψηφιακή καταχώρηση συμβολαιογραφικών πράξεων στο Κτηματολόγιο

Με τη νέα ηλεκτρονική υπηρεσία μπορούν τα φυσικά και νομικά πρόσωπα να υποβάλουν ψηφιακά προς τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματά τους ( βλέπε Περιοχές κάλυψης ηλεκτρονικής υποβολής εγγραπτέων πράξεων) κατά τις εργάσιμες ημέρες και από ώρα 08.30 έως ώρα 13.30, αιτήσεις καταχώρισης για την εγγραφή στο κτηματολόγιο συμβολαιογραφικών πράξεων στις οποίες είναι συμβαλλόμενοι και να παραλάβουν ψηφιακά (σε μορφή .pdf) το Πιστοποιητικό Καταχώρισης για την ίδια πράξη.

→Η εισαγωγή στην εφαρμογή πραγματοποιείται με τη χρήση των κωδικών taxisnet του συμβαλλόμενου.

→Σε περίπτωση φυσικού προσώπου για το οποίο στη συμβολαιογραφική πράξη που το αφορά, έχει παρασταθεί και υπογράψει για λογαριασμό του, πληρεξούσιος, δυνάμει πληρεξουσιότητας που του χορηγήθηκε με ειδικό έγγραφο, τότε η είσοδος στην εφαρμογή μπορεί να γίνει είτε από το συμβαλλόμενο φυσικό πρόσωπο με τους κωδικούς taxisnet που διαθέτει είτε από τον πληρεξούσιο με τους δικούς του κωδικούς taxisnet. Στην τελευταία περίπτωση θα πρέπει να αναρτηθούν τα νομιμοποιητικά έγγραφα πληρεξουσιότητας, στα συνυποβαλλόμενα της πράξης (στον τύπο αρχείου «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΤΙΚΑ/ΛΟΙΠΑ»).

→ Σε περίπτωση Νομικού Προσώπου, η είσοδος θα γίνεται με τους κωδικούς taxisnet του νομικού προσώπου και θα πρέπει να αναρτηθούν τα νομιμοποιητικά έγγραφα εκπροσώπησης, με τα οποία έχει οριστεί ο νόμιμος εκπρόσωπος, στα συνυποβαλλόμενα της πράξης (στον τύπο αρχείου «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΤΙΚΑ/ΛΟΙΠΑ»).

→ Μετά την υποβολή της αίτησης, το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο προχωρά στην τιμολόγησή της. Στη συνέχεια λαμβάνετε αυτόματα ενημερωτικό mail και εμφανίζεται στο σύστημα το «Έντυπο Οφειλής»

→Το αναγραφόμενο ποσό στο «Έντυπο Οφειλής» πρέπει να πληρωθεί εντός τριών εργασίμων ημερών από την ημερομηνία που αναγράφεται στο «Έντυπο Οφειλής» (μη συμπεριλαμβανομένης της ημέρας αυτής).

→ Η καταβολή του ποσού μπορεί να γίνει είτε μέσω τράπεζας, είτε με χρήση web-banking. Σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, η αίτηση απορρίπτεται.

→ Η ηλεκτρονική εφαρμογή παρέχει τη δυνατότητα παρακολούθησης της πορείας της κάθε αίτησης που υποβάλατε.

→ Μόλις υλοποιηθεί η καταχώρηση της αίτησης, θα λάβετε το Πιστοποιητικό Καταχώρησης.

Δείτε  για όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την υποβολή συμβολαιογραφικών πράξεων από φυσικά/νομικά πρόσωπα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Ελληνικού Κτηματολογίου στο βίντεο:

Το περιεχόμενο είναι διαθέσιμο και σε μορφή pdf.

Πως γίνεται η ψηφιακή διόρθωση των πρόδηλων σφαλμάτων στο Κτηματολόγιο

Επίσης, από την ίδια υπηρεσία είναι διαθέσιμη και η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων, όπως διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων και αιτήσεων του αρθρ. 6 παρ.4 του Ν.2664/1998.

Κατά την υποβολή της αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος, ο αιτών επιλέγει και συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα συγκεκριμένα πεδία που αφορούν:

α) τα ακίνητα που αφορά η αιτούμενη διόρθωση

β) την υποκατηγορία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος για την οποία υποβάλλεται η αίτηση

γ) την περιγραφή του προς διόρθωση σφάλματος

δ) την αιτούμενη διορθωτική ενέργεια

ε) τα στοιχεία των δημοσίων εγγράφων που τηρούνται στο αρχείο του Κτηματολογικού Γραφείου ή του Υποκαταστήματος από τα οποία προκύπτει το σφάλμα και η αιτούμενη διόρθωση και

στ) λοιπά συνυποβαλλόμενα έγγραφα/διαγράμματα που τεκμηριώνουν τη διόρθωση.

→ Το αίτημα διόρθωσης («ΕΓΓΡΑΦΟ») δημιουργείται αυτοματοποιημένα και υπογράφεται ψηφιακά ή βεβαιώνεται ψηφιακά η γνησιότητα υπογραφής μέσω gov.gr.

→Το ίδιο ισχύει και για το φυσικό πρόσωπο που υποβάλει την αίτηση με την ιδιότητα νόμιμου εκπροσώπου νομικού προσώπου. Εάν η αίτηση υποβάλλεται από κοινού από περισσότερα του ενός φυσικά πρόσωπα, το αίτημα διόρθωσης («ΕΓΓΡΑΦΟ») υπογράφεται ψηφιακά ή βεβαιώνεται ψηφιακά η γνησιότητα υπογραφής μέσω gov.gr από όλους τους συνυπογράφοντες.

→ Κατά την υποβολή της αίτησης του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998, ο αιτών επιλέγει και συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα συγκεκριμένα πεδία που αφορούν:

α) τα ακίνητα που αφορά η αιτούμενη διόρθωση,

β) τα στοιχεία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος για οποίο ζητείται η καταχώριση της πράξης με την ίδια διαδικασία,

γ) τα στοιχεία της εγγραπτέας πράξης και του εγγράφου που αυτή περιέχεται,

δ) τα στοιχεία μεταγραφής στα βιβλία του οικείου υποθηκοφυλακείου (συνδυασμός τόμου, αριθμού και ημερομηνίας μεταγραφής ή φύλλου και ημερομηνίας μεταγραφής της πράξης) και

ε) τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) του προσαρτώμενου στην εγγραπτέα πράξη τοπογραφικού διαγράμματος ή τυχόν του διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, όταν η εγγραπτέα πράξη επιφέρει γεωμετρική μεταβολή.

→ Ακολούθως ο «Χρήστης» δημιουργεί ψηφιακό φάκελο, που περιλαμβάνει το έγγραφο στο οποίο περιέχεται η προς καταχώριση εγγραπτέα πράξη (χωρίς την απαίτηση επίθεσης ψηφιακής υπογραφής σε αυτό) , την περίληψη, το πιστοποιητικό μεταγραφής, τα αποσπάσματα κτηματολογικών διαγραμμάτων ή το κτηματογραφικό διάγραμμα, όπου απαιτείται και τα προβλεπόμενα, κατά την κείμενη νομοθεσία, λοιπά συνυποβαλλόμενα έγγραφα σε ψηφιακή μορφή.

→Κάθε κατηγορία χρηστών δύναται να υποβάλει ηλεκτρονικά αιτήσεις του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998 για τις εγγραπτέες πράξεις που, διαθέτει δικαίωμα ηλεκτρονικής υποβολής.

Σημειώνεται ότι κατά την ημέρα τοπικής αργίας, οπότε η δημόσια υπηρεσία Κτηματολογικού Γραφείου  ή Υπ/τος παραμένει κλειστή, τυχόν ηλεκτρονικά υποβαλλόμενα αιτήματα για την εγγραφή πράξης δεν τυγχάνουν επεξεργασίας και απορρίπτονται. Το ίδιο ισχύει και σε όσες περιπτώσεις συντρέχει αναστολή της λειτουργίας υπηρεσίας Κτηματολογικού Γραφείου ή Υπ/τος με σχετική απόφαση αρμοδίου οργάνου.

Γιατί μένουν εκτός πλατφόρμας τα “αγνώστου ιδιοκτήτη” και διορθώσεις γεωμετρικών μεταβολών με γείτονες

Η Ελληνικό Κτηματολόγιο σημειώνει ότι στην παρούσα φάση η υποβολή των αιτήσεων διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, όταν αφορούν σε διόρθωση αρχικής εγγραφής με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ» που η περίπτωσή της δεν εμπίπτει σε εκείνες που διορθώνονται από το Κτηματολογικό Γραφείο χωρίς συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου (π.χ. μη δηλωθείσα κυριότητα επί διαμερίσματος) και απαιτείται κοινοποίηση αντιγράφου της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο κατά τις διατάξεις του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 εντός νόμιμης προθεσμίας (10 ημέρες από την κατάθεση της αίτησης), για να εκκινήσει αντίστοιχα ο υπολογισμός της προθεσμίας (60 ημέρες) για τη συναίνεση του Δημοσίου ή τη διατύπωση αρνητικής απάντησης, δεν εξυπηρετούνται από την παρεχόμενη ηλεκτρονική υπηρεσία.

Η ηλεκτρονική υποβολή των αιτήσεων με αυτό το περιεχόμενο, δεν μπορεί να εναρμονιστεί με όλες τις προαναφερόμενες διαδικαστικές ενέργειες (λήψη επικυρωμένου αντιγράφου προς επίδοση, επίδοση του αντιγράφου και απάντηση Δημοσίου) και προθεσμίες.

Το ίδιο ισχύει και για αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος που αφορούν σε διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων για τις οποίες απαιτείται κοινοποίηση της αίτησης σε όμορους ιδιοκτήτες, καθώς και η λήψη της εισήγησης της αρμόδιας τεχνικής υπηρεσίας του Κτηματολογίου και λοιπών αντιγράφων προς επίδοση σε αυτούς. Σε μελλοντικό χρόνο και εφόσον αναπτυχθούν οι κατάλληλες διαλειτουργικότητες, αυτό θα εξυπηρετηθεί. Όλες οι αιτήσεις με το προαναφερόμενο περιεχόμενο, εξακολουθούν να υποβάλλονται διά ζώσης, τηρουμένων των νόμιμων προβλεπόμενων διατυπώσεων για την κοινοποίησή τους, εντός των νόμιμων προθεσμιών.

πηγή ecopress.gr

Του Αργύρη Δεμερτζή

Με επιστολή του προς τον υπουργό Ενέργειας και Περιβάλλοντος, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Δυτικής Ελλάδας επισημαίνει την ανάγκη συνολικής μεταρρύθμισης του πλαισίου για τα αυθαίρετα, προτείνοντας παράταση προθεσμιών και θεσμοθέτηση μόνιμου μηχανισμού συμμόρφωσης.

Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας σημειώνει πως, παρά τις επανειλημμένες νομοθετικές παρεμβάσεις, χιλιάδες περιπτώσεις πολιτών και μηχανικών εξακολουθούν να εκκρεμούν, ενώ το υφιστάμενο πλαίσιο των νόμων 4178/2013 και 4495/2017 δεν έχει αποδώσει τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Τέλος, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας εισηγείται τρία συγκεκριμένα μέτρα άμεσης θεσμικής εφαρμογής.

Διαβάστε παρακάτω αναλυτικά την παρέμβαση του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας προς το ΥΠΕΝ:

Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,

Κατόπιν ομόφωνης απόφασης της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας της 30ης Σεπτεμβρίου 2025, σας απευθύνουμε την παρούσα επιστολή, επιθυμώντας να συμβάλουμε θεσμικά και τεκμηριωμένα στη διαμόρφωση ενός σταθερού και λειτουργικού πλαισίου για τη διαχείριση του ζητήματος της αυθαίρετης δόμησης, το οποίο εξακολουθεί να ταλανίζει τη χώρα επί δεκαετίες.

Η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί για δεκαετίες ένα από τα πλέον σύνθετα και ευαίσθητα προβλήματα του ελληνικού δομημένου χώρου, το οποίο επηρεάζει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη λειτουργία της κτηματαγοράς, την αστική ανάπτυξη, αλλά και τη σχέση των πολιτών με το κράτος. Παρά τις πολυάριθμες νομοθετικές παρεμβάσεις και προσπάθειες ρύθμισης, εξακολουθούν να παραμένουν σε εκκρεμότητα χιλιάδες περιπτώσεις πολιτών και μηχανικών, που επιχειρούν να συμμορφωθούν με τις διατάξεις των νόμων 4178/2013 και 4495/2017.

Στο πλαίσιο αυτό, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας θεωρεί ότι η παρούσα συγκυρία αποτελεί μοναδική ευκαιρία για μια συνολική, ορθολογική και μόνιμη μεταρρύθμιση, ικανή να βάλει τέλος στη διαρκή επαναφορά του θέματος μέσω αποσπασματικών παρατάσεων.

Η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί ένα διαχρονικό, σύνθετο πρόβλημα που δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με ρυθμίσεις ή παρατάσεις. Συνιστά απόρροια της χρόνιας αδυναμίας της Πολιτείας να υλοποιήσει ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και να διασφαλίσει την καθολική ισχύ του νόμου στον χώρο. Ωστόσο, η ευθύνη δεν ανήκει μονομερώς στο κράτος. Αντιθέτως, οφείλουμε να αναγνωρίσουμε τη συνευθύνη και των πολιτών που εν γνώσει τους παρανομούν ή ανέχονται την παρανομία, αλλά και ορισμένων επαγγελματιών – μεταξύ των οποίων και μηχανικοί – οι οποίοι, σε επιμέρους περιπτώσεις, συμμετείχαν σε δηλώσεις ή διαδικασίες χωρίς τον αναγκαίο τεχνικό και ηθικό έλεγχο.

Η προσέγγιση στο ζήτημα των αυθαιρέτων οφείλει πλέον να στηριχθεί σε μια ολιστική στρατηγική διακυβέρνησης του δομημένου χώρου, που να περιλαμβάνει:

• Την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και την πλήρη ψηφιοποίηση των γεωχωρικών και ιδιοκτησιακών δεδομένων,

• Την τυποποίηση των αυθαιρεσιών βάσει αντικειμενικών, πολεοδομικών και κοινωνικών κριτηρίων,

• Την αυστηρή σύνδεση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τη δημιουργία μόνιμου μηχανισμού συμμόρφωσης,

• Την ενίσχυση της διαφάνειας, των ελέγχων και της διασταύρωσης στοιχείων μεταξύ πολεοδομίας, Κτηματολογίου, Εφορίας και λοιπών φορέων,

• Την πρόβλεψη κοινωνικών κριτηρίων και ανταποδοτικών μέτρων, προκειμένου να διασφαλίζεται η κοινωνική δικαιοσύνη.

Μόνο με μια προσέγγιση που αναγνωρίζει την ευθύνη όλων των εμπλεκομένων – κράτους, πολιτών, επαγγελματιών – μπορούμε να επιτύχουμε μια ουσιαστική, σταθερή και δίκαιη λύση στο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, χωρίς να αναπαράγεται ο φαύλος κύκλος των παρατάσεων, των εξαιρέσεων και της ανομίας.

Ήδη από το 2019, το ΥΠΕΝ είχε θέσει ως στόχο μια συνολική παρέμβαση για τα αυθαίρετα, η οποία δεν θα στηριζόταν σε νέες παρατάσεις, αλλά στη διαμόρφωση ενός σταθερού θεσμικού πλαισίου, μόνιμου χαρακτήρα, σε συνεννόηση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΤΕΕ, ΠΟΜΙΔΑ, μηχανικούς, ιδιοκτήτες). Πέντε χρόνια αργότερα, το μεταρρυθμιστικό αυτό σχέδιο παραμένει ημιτελές, με αποτέλεσμα η διοίκηση, οι πολίτες και οι επαγγελματίες να λειτουργούν υπό χρονική πίεση, θεσμική ασάφεια και διοικητική ασυμμετρία.

Ζητήματα και παρατηρήσεις επί του ισχύοντος πλαισίου

Η εμμονή σε διαρκώς ανανεούμενες καταληκτικές ημερομηνίες για την υποβολή δικαιολογητικών ή νέων δηλώσεων αυθαιρέτων δεν επιλύει το πρόβλημα – το μεταθέτει.

Με γνωστές σε όλους τις σοβαρές ελλείψεις των πολεοδομιών σε φακέλους και αρχεία (πολλά εκ των οποίων βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία ψηφιοποίησης), με καθυστερήσεις στην έκδοση αεροφωτογραφιών για την τεκμηρίωση της παλαιότητας, με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που σχετίζονται με το Κτηματολόγιο και με εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις, η τεχνική κοινότητα αδυνατεί να ανταποκριθεί στην ολοκλήρωση των φακέλων εντός των υφιστάμενων χρονικών πλαισίων.

Η σύνταξη φακέλου υπαγωγής —πόσο μάλλον η συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου— αποτελεί μια πολυπαραγοντική εργασία που απαιτεί διασταυρωμένες πληροφορίες, χαρτογραφικά και σχεδιαστικά δεδομένα, πολλές φορές και επανασύσταση οικοδομικής άδειας. Παράλληλα, οι μηχανικοί έχουν επιφορτιστεί με επιπλέον βαρύτατο έργο (Ενεργειακά, «Εξοικονομώ», Προσεισμικοί Έλεγχοι, Κτηματολόγιο, Ταυτότητες Κτιρίων), χωρίς καμία αντίστοιχη ενίσχυση σε εργαλεία, χρόνο ή πόρους.

Είναι σαφές ότι το πρόβλημα πλέον είναι δομικό και διαρθρωτικό, και όχι απλώς διαδικαστικό.

Η λύση του απαιτεί ολιστική επανεξέταση του θεσμικού πλαισίου — όχι νέα πίεση σε έναν ήδη κορεσμένο μηχανισμό.

Αιτήματα θεσμικών ρυθμίσεων

Με γνώμονα τα παραπάνω, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας εισηγείται συγκεκριμένα μέτρα άμεσης θεσμικής εφαρμογής:

1. Παράταση της καταληκτικής ημερομηνίας υποβολής δικαιολογητικών για τις δηλώσεις αυθαιρέτων των Ν.4178/13 και Ν.4495/17 πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025, με δυνατότητα συσχέτισής της με την προθεσμία υποβολής της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Η ρύθμιση αυτή είναι απαραίτητη προκειμένου να εξασφαλιστεί η πραγματική δυνατότητα ολοκλήρωσης των δηλώσεων, χωρίς να τιμωρηθούν πολίτες ή επαγγελματίες για διοικητικά ή τεχνικά εμπόδια που δεν ευθύνονται οι ίδιοι.

2. Αναθεώρηση της καταληκτικής ημερομηνίας υπαγωγής στον Ν.4495/17 – η οποία λήγει στις 31 Μαρτίου 2026 – με μετατροπή της σε ένα μόνιμο καθεστώς υπαγωγής με προσαυξήσεις στα πρόστιμα ανά έτος. Η προσέγγιση αυτή θα αποτρέψει το διοικητικό και πολεοδομικό «πάγωμα» χιλιάδων ακινήτων, θα προσφέρει προβλεψιμότητα στο σύστημα και θα διασφαλίσει την αναπτυξιακή συνέχιση της οικοδομικής και αγοραστικής δραστηριότητας.

3. Επανενεργοποίηση της δυνατότητας ένταξης αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 (μεγάλες αυθαίρετες κατασκευές) η οποία έχει καταργηθεί από τον Σεπτέμβριο του 2020 με αποτέλεσμα ήδη να έχει γεμίσει η χώρα μας με χιλιάδες παρατημένες και απαξιωμένες οικοδομές, πραγματικά «κουφάρια», με αυστηρά καθορισμένα κριτήρια, διαφάνεια και έλεγχο, ώστε να αντιμετωπιστεί ένα υπαρκτό κενό συμμόρφωσης για χιλιάδες πολίτες, ιδίως σε παλιές κατασκευές που προϋφίστανται του 2011 και δεν μπορούν να υπαχθούν σε καμία ρύθμιση.

Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,

Το αίτημά μας δεν αφορά μια ακόμη «παράταση», αλλά τη μετάβαση σε ένα τεχνικά εφαρμόσιμο, κοινωνικά δίκαιο και νομικά σταθερό πλαίσιο, με βάση τη νομολογία, την πραγματικότητα της διοίκησης και τις δυνατότητες της τεχνικής κοινότητας.

Στεκόμαστε αρωγοί σε κάθε ειλικρινή μεταρρυθμιστική προσπάθεια και επαναλαμβάνουμε την ετοιμότητά μας να συμμετέχουμε ενεργά στη διαμόρφωση και υλοποίηση αυτής της πολιτικής. Η επιτυχία της επόμενης ημέρας για τα αυθαίρετα περνά μέσα από τη θεσμική συνεργασία, τη διοικητική ωριμότητα και τη σαφήνεια κανόνων – όχι μέσα από διαρκή αναβολή του προβλήματος.

Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας: Με διατάξεις του νόμου 5005/2022 ρυθμίζεται το ζήτημα της κυριότητας ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν «χιλιοστά» δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως «άκυρο» από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο 5005/2022, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση επ’ αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις έχουν ως εξής:

Νόμος 5005/2022 – ΦΕΚ Τεύχος Α 236/21.12.2022
Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις

Άρθρο 46
Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α ως εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται»

Σχετικά:

Ο νόμος 5005/2022 ρυθμίζει το θέμα της πιλοτής που έχει προκύψει με αποφάσεις δικαστηρίων που έκριναν ότι είναι άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που καθορίζει θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή

ΣτΕ 1728/2025 [Παράνομη κανονιστική απόφαση δημοτικού συμβουλίου περί μη έκδοσης βεβαιώσεων όρων δόμησης ή προεγκρίσεων/αδειών για «ψηλά» κτίρια]

Περίληψη
- Σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, η αρμοδιότητα έκδοσης πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών έχει περιέλθει στους δήμους, και συγκεκριμένα στις Υπηρεσίες Δόμησης αυτών. Η έκδοση οικοδομικής άδειας δεν καταλείπεται στη διακριτική ευχέρεια της οικείας Υ.ΔΟΜ, αλλά είναι υποχρεωτική γι’ αυτήν, όταν συντρέχουν οι κατά το Σύνταγμα και τον νόμο προϋποθέσεις, όπως οι τελευταίες έχουν τεθεί, ιδίως, από τον Ν.Ο.Κ. και το εκάστοτε εφαρμοζόμενο ειδικό καθεστώς πολεοδομικού σχεδιασμού που διέπει τους όρους και περιορισμούς δόμησης εκάστης περιοχής.
Διατηρούνται δε υπέρ των οργάνων του Κράτους αρμοδιότητες εποπτείας και ελέγχου της διαδικασίας που ακολουθούν οι Υ.ΔΟΜ. των Δήμων για την έκδοση των
αδειών, ερμηνείας των κρίσιμων πολεοδομικών διατάξεων και αναστολής της έκδοσης οικοδομικών αδειών στην περίπτωση εκπόνησης ΤΠΣ. Πάντως, δεν έχει παρασχεθεί στους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης εξουσιοδότηση για την κανονιστική ρύθμιση των ζητημάτων που σχετίζονται με τους όρους έκδοσης πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών και τους εφαρμοστέους όρους και περιορισμούς δόμησης στις περιοχές αρμοδιότητάς τους, πράγμα το οποίο, άλλωστε, απαγορεύεται από το Σύνταγμα.
Περαιτέρω, δεν παρέχεται στα αρμόδια όργανα των δήμων αρμοδιότητα για την επίλυση, με δεσμευτικό ή μη χαρακτήρα ερμηνευτικών ζητημάτων που προκύπτουν από την εφαρμογή των διατάξεων της κείμενης πολεοδομικής νομοθεσίας, καθώς αυτή η αρμοδιότητα επιφυλάσσεται σε όργανα του Κράτους, όπως προεκτέθηκε. Εν όψει των ανωτέρω, η επίμαχη απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του αιτούντος Δήμου, με την οποία διατάχθηκαν «...τα στελέχη της υπηρεσίας δόμησης να μην εκδίδουν βεβαιώσεις όρων δόμησης ή προεγκρίσεις δόμησης με ύψη ανώτερα των προβλεπομένων στο ... β.δ. της 30.8/9.9.1955 ... ή των ειδικών νεότερων Π.Δ/των και εν γένει να απέχουν από την έκδοση οικοδομικών αδειών που εγκρίνουν την ανέγερση κτιρίων καθ’ υπέρβαση του επιτρεπόμενου κατά τα ανωτέρω ύψους», συνιστά, κατ’ ουσίαν, κανονιστική ρύθμιση σχετικά, αφενός, με την τηρητέα από την Διεύθυνση Δόμησης του Δήμου Αθηναίων διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών, και αφετέρου, με τους εν γένει εφαρμοστέους όρους δόμησης ως προς το ύψος των προς ανέγερση κτιρίων στην περιφέρεια του Δήμου Αθηναίων. Η κανονιστική όμως αυτή ρύθμιση εκδόθηκε χωρίς να υπάρχει σχετική εξουσιοδότηση. Συνεπώς, νομίμως ακυρώθηκε η ως άνω απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, κατά το επίδικο μέρος της, με την προσβαλλομένη απόφαση του Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, τα δε περί του αντιθέτου προβαλλόμενα με την υπό κρίση αίτηση είναι απορριπτέα ως αβάσιμα.

nomosphysis.org.gr

Κόντρες και αντιπαραθέσεις προκαλεί στις πολυκατοικίες η απογραφή των ασανσέρ μέχρι 30 Νοεμβρίου. Μετά τους τσακωμούς για τις χρεώσεις θέρμανσης που οδήγησαν πολλούς ενοικιαστές και ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να αυτονομηθούν τα προηγούμενα χρόνια επιβαρυνόμενοι με επιπλέον κόστος και πρόσφατα τις διαφωνίες για τους εκκαθαριστικούς λογαριασμούς του αερίου που άφησαν πολλούς να μείνουν εκτός παροχής, η νέα υποχρέωση έρχεται να αναστατώσει και πάλι τη συγκατοίκηση.

Η απογραφή μπορεί να στοιχίσει από μερικές εκατοντάδες έως και αρκετές χιλιάδες ευρώ και το θέμα που μπαίνει είναι ποιος θα επιβαρυνθεί το κόστος. Η οικονομολόγος και πρόεδρος της εταιρείας διαχείρισης πολυκατοικιών «Παπαοικονόμου Α. Ε», Κωνσταντίνα Παπαοικονόμου, τονίζει ότι υπάρχουν πολλά κατασχεμένα και κλειστά διαμερίσματα και ιδιοκτήτες που απουσιάζουν επί σειρά ετών, οι οποίοι δεν έχουν κάνει ποτέ αποδοχή κληρονομιάς και είτε αρνούνται να μπουν στη διαδικασία είτε αδιαφορούν παντελώς ακόμη και να συζητήσουν», ανέφερε χαρακτηριστικά

Σε αυτές τις περιπτώσεις οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες είναι αναγκασμένοι να επωμισθούν το επιπλέον κόστος, το οποίο είναι αξιοσημείωτο.

Σε άλλες πάλι περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες αρνούνται να καταβάλλουν το προβλεπόμενο κόστος με το επιχείρημα ότι αυτό αφορά τη χρήση και όχι την ιδιοκτησία, παρά το γεγονός ότι η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτήτων Ακινήτων έχει τοποθετηθεί για το θέμα αυτό.

Η πρόεδρος της Ενωσης Ιδιοκτητών Βόλου, Λία Κρατήρα, λέει ότι οι ιδιοκτήτες πρέπει να μεριμνήσουν για την πιστοποίηση και την ανανέωση των ασανσέρ, καθώς είναι εκείνοι που καρπώνονται την υπεραξία των ακινήτων.

Η διαδικασία της καταγραφής φαντάζει να είναι ακατόρθωτη στις συνελεύσεις των πολυκατοικιών, που συγκαλούνται ολοένα και πιο συχνά και συζητούν σε κλίμα καταφανώς εκρηκτικό.

Ακόμη, όμως, και στις πολυκατοικίες όπου οι συζητήσεις για την απογραφή έχουν προοδεύσει και έχουν φθάσει στο κοστολόγιο της επιβάρυνσης, υπάρχει και πάλι οργή, καθώς ο έλεγχος από τον Φορέα καθυστερεί να πραγματοποιηθεί, ενώ οι ίδιοι έχουν καταβάλλει το ποσό των 186 ευρώ που είχε ζητηθεί ως προκαταβολή.

«Γενικά επικρατεί μεγάλη ανασφάλεια και έντονος προβληματισμός για τον φετινό χειμώνα και τα έξοδά του. Οι διακοπές τελείωσαν και πολλοί «θυμήθηκαν» τις πληρωμές κοινοχρήστων που είχαν μείνει ακάλυπτες επί σειρά μηνών», λέει η κα. Παπαοικονόμου.

Η ίδια τονίζει ότι «απαιτείται να δοθεί ένα ευρύτερο περιθώριο ο χρόνου στους ιδιοκτήτες να φέρουν σε πέρας την υποχρέωση. Ενώ ο χρόνος μετρά αντίστροφα οι Φορείς δεν έχουν προχωρήσει στην καταγραφή».

Επισημαίνεται ότι μετά την καταγραφή από τους Φορείς ακολουθεί η ηλεκτρονική καταγραφή στην πλατφόρμα, την οποία ο ένας ιδιοκτήτης την παραπέμπει στον άλλο, αφού κι εκεί πάλι κρύβονται έξοδα, καθώς η συμπλήρωση δεν αποτελεί εύκολη διαδικασία και απαιτείται μια ακόμη επιπλέον επιβάρυνση με το κόστος της παροχής υπηρεσιών από λογιστή.

Πάντως, κοινή παραδοχή απ’ όλους είναι ότι είναι αναγκαίο να αναβαθμιστούν τα ασανσέρ μέσα σε ένα όμως εύλογο χρονικό διάστημα, καθώς ούτε οι Φορείς προλαβαίνουν χρονικά να τρέξουν τις διαδικασίες στο προβλεπόμενο περιθώριο χρόνου ούτε όμως και οι συντηρητές που πρέπει να κάνουν τις παραγγελίες.

Επισημαίνεται ότι σε παλιές πολυκατοικίες στο κέντρο του Βόλου το κόστος της συντήρησης είναι πολύ υψηλό, καθώς εκεί υπάρχει πληθώρα προβλημάτων.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η Πυροσβεστική υπηρεσία Βόλου καλείται ανά τακτά διαστήματα να απεγκλωβίσει «πολίτες» που έχουν κλειστεί σε ασανσέρ λόγω βλάβης ή διακοπής ρεύματος. Κάθε δύο τρεις μέρες απασχολεί τουλάχιστον ένα περιστατικό.

Σε επίπεδο Μαγνησίας δεν είναι γνωστό πόσες πολυκατοικίες είναι απαραίτητο να προχωρήσουν σε αναβάθμιση ούτε και πόσες έχουν κάνει μέχρι σήμερα καταγραφή στο Μητρώο.

Η διαδικασία της απογραφής

Η διαδικασία της υποχρεωτικής ηλεκτρονικής καταγραφής όλων των ανελκυστήρων στη χώρα, γίνεται μέσω της νέας ψηφιακής πλατφόρμας (elevator.mindev.gov.gr) που είναι διαθέσιμη από αρχές Αυγούστου.

Έως τις 30 Νοεμβρίου 2025, όλοι οι ιδιοκτήτες ανελκυστήρων, οι διαχειριστές πολυκατοικιών, καθώς και οι συντηρητές και εγκαταστάτες, οφείλουν να δηλώσουν κάθε ανελκυστήρα που βρίσκεται τοποθετημένος εντός της ελληνικής επικράτειας, ανεξαρτήτως της ηλικίας του ή της κατάστασής του.

Κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων θα αποκτά Μοναδικό Κωδικό Ανελκυστήρα (UUID).

Η πρόσβαση στην πλατφόρμα πραγματοποιείται μέσω των προσωπικών κωδικών Taxisnet. Για τους δημόσιους υπαλλήλους που έχουν ρόλο εποπτείας, η είσοδος γίνεται με τα διαπιστευτήρια της Δημόσιας Διοίκησης. Τη δήλωση μπορούν να υποβάλουν είτε οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές των ακινήτων είτε οι εξουσιοδοτημένοι αντιπρόσωποί τους. Το ίδιο ισχύει και για τους συντηρητές ή εγκαταστάτες, εφόσον διαθέτουν τη σχετική εξουσιοδότηση.

Για το Υπουργείο Ανάπτυξης δεν είναι θέμα γραφειοκρατίας το θέμα αναβάθμισης των ανελκυστήρων, αλλά ασφάλειας και για να είναι ασφαλές ένα ασανσέρ πρέπει να υπάρχει πιστοποίηση της ποιότητάς του. Αυτό το κάνουν συγκεκριμένες εταιρείες που είναι διαπιστευμένες από το Εθνικό Σύστημα Διαπίστευσης.

Επισημαίνεται ότι μέχρι σήμερα δεν υπάρχει αρχείο απογραφής.

Για να συμπεριληφθούν στην απογραφή και οι χιλιάδες ανελκυστήρες σε όλη τη χώρα που βρίσκονται σε μακρά ακινησία για οποιοδήποτε λόγο, με πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ προστέθηκε στην πλατφόρμα και πεδίο με την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη ή διαχειριστή του κτιρίου: «Δηλώνω υπεύθυνα οτι ο ανελκυστήρας βρίσκεται σε μακρά ακινησία (άνω των τριών μηνών)», αναφέρει χαρακτηριστικά το πεδίο.

Δεδομένα στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων

Τα πληροφοριακά στοιχεία τα οποία δηλώνονται στην πλατφόρμα της απογραφής είναι τα εξής:

• τα στοιχεία του ιδιοκτήτη ή διαχειριστή ή του νόμιμου εκπροσώπου τους και τη διεύθυνση εγκατάστασης του ανελκυστήρα,

• τον αριθμό των ανελκυστήρων και των στάσεων κάθε ανελκυστήρα,

• το έτος κατασκευής του ανελκυστήρα,

• την ύπαρξη ή μη σήμανσης «CE»,

• την ύπαρξη τυχόν προηγούμενης πιστοποίησης του ανελκυστήρα

• την καταχώριση ή μη, σύμφωνα με το άρθρο 3 της υπό στοιχεία Φ.Α/9.2/οικ.28425/1245/22.12.2008 κοινής απόφασης,

• την τρέχουσα κατάσταση πιστοποίησης,

• τα στοιχεία του υπεύθυνου συντηρητή και

• προαιρετικά τις εκκρεμότητες τεχνικής αναβάθμισης.

ΚΑΤΕΡΙΝΑ ΜΑΡΟΥΓΚΑ

taxydromos.gr

Οι εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας καθορίζονται από την παράγραφο 2 του Άρθρου 29: Διοικητικές πράξεις για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών του Ν.4495/2017.

Έτσι Έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας απαιτείται για τις εξής εργασίες:

α) δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή ύστερα από έγγραφο της αρχαιολογικής υπηρεσίας εκτός εάν η έγκριση οι δοκιμαστικές τομές του εδάφους διενεργούνται από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, καθώς για εργασίες που απαιτούνται για γεωτεχνικές έρευνες σύμφωνα με τον ΕΑΚ 2003.

β) τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών, όπου από ειδικά προγράμματα προβλέπεται η κάλυψη στεγαστικών αναγκών μειονεκτικών και ειδικών ομάδων πληθυσμού ή προβλέπεται για αυτοστέγαση παλιννοστούντων και πληγέντων από βίαια συμβάντα,

γ) αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με τις απολύτως απαραίτητες διαστάσεις για τη στέγασή τους, σύμφωνα με το άρθρο 3 του από 24.5.1985 π.δ., εφόσον έχουν την απαιτούμενη έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, εκτός της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωμάτων,

δ) κατασκευή υπόγειων εγκαταστάσεων νεκροταφείων, όπως χωνευτήρι, βυθιζόμενων κάδων και δεξαμενή νερού, μέγιστης επιφάνειας είκοσι πέντε (25,00) τ.μ. και βάθους έως τέσσερα (4,00) μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), αν απαιτείται, και με την προϋπόθεση ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μ. από την οριστική στάθμη εδάφους. Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχανικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφάλειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων,

ε) εγκατάσταση προσωρινών κατασκευών της παρ. 74 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, που συνοδεύεται από πιστοποιητικό στατικής επάρκειας,

στ) η κατασκευή ανελκυστήρα, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 27 του ν. 4067/2012, που απαιτείται για τη μετακίνηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων σε υφιστάμενα κτίρια ή σε κτίρια που διαθέτουν ανελκυστήρα με εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου εκτός προδιαγραφών ΕΛΟΤ ΕΝ 81-70 ή σε κτίρια όπου πρέπει να γίνει επέκταση των στάσεων του ανελκυστήρα προκειμένου να εξυπηρετηθούν άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα,

ζ) κοπή δένδρων μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή σε Ζ.Ο.Ε., καθώς και σε οικισμούς προϋφιστάμενους του ν.δ. 17.7.1923 (Α΄ 223) και οικισμούς οριοθετημένους με το από 24. 5.1985 π.δ.. Ειδικά, για την κοπή δένδρων σε κοινόχρηστο χώρο πόλης ή οικισμού, Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας χορηγείται ύστερα από αίτηση, η οποία συνοδεύεται από Τεχνική Έκθεση του αρμόδιου γεωτεχνικού επιστήμονα και της αρμόδιας υπηρεσίας του οικείου δήμου και σχετική απόφαση του αρμόδιου οργάνου του δήμου, με την επιφύλαξη των διατάξεων της δασικής νομοθεσίας,

η) υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου,

θ) τοποθέτηση ικριωμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται κατάθεση σχεδίου και φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 305/1996 (Α΄ 305) και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου,

ι) τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων,

ια) εκσκαφές καναλιών οδεύσεως καλωδίων εντός των γηπέδων ή οικοπέδων πρατηρίων υγρών καυσίμων για την εγκατάσταση των συστημάτων εισροών-εκροών,

ιβ) εργασίες εξωτερικών χρωματισμών ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων,

ιγ) επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων,

ιδ) κατασκευή πέργκολας επιφάνειας άνω των πενήντα (50) τ.μ. σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια, βεράντες ισογείων. Σε δώματα, υπαίθριους χώρους και ανοιχτούς εξώστες επιβάλλεται η έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως επιφάνειας,

ιε) τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή πισίνας, μέγιστης επιφάνειας πενήντα (50) τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου συμπαγούς τύπου (compact), υπό την προϋπόθεση ότι για την εγκατάστασή τους δεν απαιτείται τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα, ότι το ύψος των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το ένα (1,00) μέτρο από την οριστική στάθμη εδάφους, δεν απαιτούνται εκσκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από ενάμισι (1,50) μέτρο για την τοποθέτησή τους και πραγματοποιείται η προβλεπόμενη από τις κείμενες διατάξεις φύτευση του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου,

ιστ) αγωγοί αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές που αναφέρονται στις παραγράφους 2β, 2δ, 2στ και 3 του άρθρου 19 του ν. 4067/2012,

ιζ) εσωτερικές διαρρυθμίσεις, καθώς και εργασίες αλλαγής χρήσης για τις οποίες σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν. 4067/2012, όπως ισχύει, δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής αδείας, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού του κτιρίου και δεν μεταβάλλονται προς το δυσμενέστερο τα φορτία και η κατηγορία σεισμικής σπουδαιότητας σύμφωνα με τον ΕΑΚ.

ιη) κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών,

ιθ) τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις,

κ) συντήρηση και επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων,

κα) απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός (1,00) μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς που στερούνται σχέδιο πόλης. Για γήπεδα όπου προβλέπεται η λειτουργία κέντρων κράτησης παράτυπων μεταναστών δεν απαιτείται η έγκριση εργασιών, έστω και αν η περίφραξη γίνεται με χρήση οποιουδήποτε υλικού και σενάζ,

κβ) περίφραξη με πρόχειρη κατασκευή, όπως συρματόπλεγμα, σε οικόπεδα μη ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές,

κγ) κατασκευή μιας και μόνο λιθόκτιστης αποθήκης ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 6 του από 24.5.1985 π.δ, με επιφάνεια μέχρι δεκαπέντε (15) τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη έως και τρία (3,00) μέτρα, εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή, ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στην πιο πάνω διάταξη του από 24.5.1985 π.δ.,

κδ) κατασκευή εστιών και φούρνων με τις καπνοδόχους τους, για την εξυπηρέτηση επαγγελματικής χρήσης, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,

κε) κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση κατοικίας, εφόσον με τεχνική έκθεση μηχανικού τεκμηριώνεται ότι δεν επηρεάζεται η στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού του κτιρίου,

κστ) ανακατασκευή στέγης, με υποβολή δήλωσης στατικής επάρκειας αρμόδιου μηχανικού,

κζ) λειτουργική συνένωση χώρων σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012,

κη) ΚΑΤΑΡΓEITAI

κθ) τοποθέτηση κεραιών, πλην κεραιών λήψης ραδιοτηλεοπτικού σήματος, καθώς και κεραιών ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας,

λ) εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης,

λα) στέγαστρα και προστεγάσματα των παραγράφων 72 και 79 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012, υπό την προϋπόθεση της παρ. 6 ιστ του άρθρου 11 του ν. 4067/ 2012

λβ) επεμβάσεις στις όψεις κτιρίων για την τροποποίηση ή τη διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, εφόσον δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός και οι επεμβάσεις δεν αντίκεινται σε ειδικότερες διατάξεις.

λγ) πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και μεγίστου ύψους 2,50 μέτρων, που τοποθετούνται στον ακάλυπτο χώρο.

λδ) Εργασίες εγκατάστασης φ/β συστημάτων, για τις περιπτώσεις που απαιτείται σύμφωνα με ειδικότερες διατάξεις.

λε) Εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄ δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού των είκοσι πέντε χιλιάδων (25.000) ευρώ και για την εκτέλεσή τους απαιτείται έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού.

Για τις εργασίες των υπόλοιπων περιπτώσεων οι οποίες εκτελούνται είτε συνδυαστικά είτε μεμονωμένα και εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους υπερβαίνει τις είκοσι πέντε χιλιάδες ευρώ (25.000) υπολογιζόμενος σύμφωνα με το Παράρτημα Β΄ του ν. 4495/2017, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας σύμφωνα με την περίπτωση θ΄ της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.

Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας απαιτείται και για την εκτέλεση εργασιών, αν τούτο προβλέπεται σε ειδικότερες διατάξεις, καθώς και για τη νομιμοποίηση οποιασδήποτε εργασίας που προϋποθέτει την έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης.

λστ) διαχωρισμό οριζόντιων ιδιοκτησιών,

λζ) εγκατάσταση κατασκευών αντιθορυβικής προστασίας (ηχοπετάσματα) σε δώματα ή σε ακάλυπτους χώρους υφιστάμενων ειδικών κτιρίων, με σκοπό την απόσβεση ήχων που προέρχονται από μηχανήματα κλιματισμό,

λη) τοποθέτηση προκατασκευασμένων αιθουσών νηπιαγωγείων για την εφαρμογή της δίχρονης προσχολικής υποχρεωτικής εκπαίδευσης της παρ. 12 του άρθρου 220 του ν. 4610/2019, εκτός παραδοσιακών οικισμών. Η τοποθέτηση των παραπάνω αιθουσών ισχύει για τέσσερα (4) έτη από τη διοικητική παραλαβή της αίθουσας προς χρήση από τον οικείο Δήμο με δυνατότητα παράτασης για δύο (2) ακόμη έτη. Στις εργασίες, περιλαμβάνονται και οι απαραίτητες για την τοποθέτηση των αιθουσών διαμορφώσεις του εδάφους. Μετά το πέρας της ανωτέρω προθεσμίας, ο Δήμος υποχρεούται στην άμεση απομάκρυνση των αιθουσών, η υλοποίηση της οποίας καλύπτεται από την χορηγηθείσα έγκριση, μετά από σχετική έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας ΥΔΟΜ,

λθ) κατασκευές εντός οικοπέδου-γηπέδου για τη δημιουργία χώρων εισόδου στα οικόπεδα και γήπεδα, που δεν εμπίπτουν στην περ. ιη της παρ.1 του άρθρου 30 του ν. 4495/2017,

μ) εγκατάσταση Μικρών και μεγάλων Πράσινων Σημείων του άρθρου 44 Α του ν. 4042/2012 (Α`24), συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής υποστηρικτικών κτισμάτων τους, καθώς και άλλων τυχόν απαιτούμενων εργασιών.

μα) εγκατάσταση αεροϋποστηριζόμενων θόλων του άρθρου 20Α του ν. 4067/2012.

μβ) εγκατάσταση μονάδων παρασκευής εδαφοβελτιωτικών και λιπάσματος (κομπόστ) από προδιαλεγμένο οργανικό κλάσμα αστικών αποβλήτων σε Οργανωμένους Υποδοχείς Μεταποιητικών και Επιχειρηματικών Δραστηριοτήτων (Ο.Υ.Μ.Ε.Δ.) του άρθρου 64 του ν. 4819/2021 σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως και ορίων οικισμών, συμπεριλαμβανομένης της κατασκευής υποστηρικτικών κτισμάτων, όπως γραφείου προσωπικού και χώρου φύλαξης υλικών και εξοπλισμού, συνολικής επιφανείας έως εκατό (100) τ.μ.

μγ) εργασίες εγκατάστασης σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας τεχνολογίας συσσωρευτών.

Μετά το «φρένο» που έβαλαν οι αποφάσεις του ΣτΕ για την δόμηση εκτός σχεδίου σε αγροτεμάχια που στερούνται προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, οι πολεοδομίες σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες στα τυφλά οικόπεδα. Αυτά δηλαδή που στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένη οδό, αλλά μπορούσαν μέχρι πρότινος, να λάβουν οικοδομική άδεια εφόσον είχαν δουλεία διόδου από διπλανά οικόπεδα. Πρόκειται για εκείνα τα οικόπεδα που προέρχονται από κατάτμηση μεγαλύτερων οικοπέδων προ του 1985 και δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο και το αποκτούν έπειτα από παραχώρηση της απαιτούμενης γης, σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη. Αυτή η πρακτική είναι ιδιαίτερα διαδεδομένη στις παραθαλάσσιες περιοχές και κυρίως στα νησιά όπου υπάρχουν χιλιάδες τυφλά οικόπεδα. Γι’ αυτό το λόγο και έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναστάτωση στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν μπορούν πλέον να τα οικοδομήσουν.

Εν τούτοις, η δουλεία διόδου προβλέπεται και ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα και μπορεί ένας ιδιοκτήτης τυφλού ακινήτου να ζητήσει το δικαίωμα της δουλεία διόδου σε βάρος γειτονικού ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αναγκαία πρόσβαση.

Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί, πως η απαίτηση αυτή συνοδεύεται με την καταβολή ανάλογης αποζημίωσης.

• Γιατί η δουλεία διόδου δεν αρκεί για οικοδομησιμότητα στα εκτός σχεδίου;

Η πολεοδομική νομοθεσία θέτει συγκεκριμένες προδιαγραφές για να χαρακτηριστεί ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Αυτές οι προδιαγραφές αφορούν κυρίως το ελάχιστο εμβαδόν, την ελάχιστη επιφάνεια και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Η δυνατότητα πρόσβασης μέσω δουλείας διόδου που στηρίζεται στην ιδιωτική πρωτοβουλία και δεν ακολουθεί έναν συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό δεν τηρεί τις προϋποθέσεις του νόμου. Μια δουλεία διόδου, ακόμα και αν συσταθεί νόμιμα, δεν αντικαθιστά την ανάγκη να έχει το οικόπεδο άμεσο και νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο.

• Τι γίνεται με τα «τυφλά» οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης; Επιτρέπεται η σύσταση δουλείας;

Για τα οικόπεδα, που δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε δρόμο και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, απαιτείται η σύνταξη πράξης τακτοποίησης από την πολεοδομία και εξετάζεται η τακτοποίηση ή η προσκύρωση του σε όμορα οικόπεδα. Οικόπεδα που δεν μπορούν με την τακτοποίηση να αποκτήσουν πρόσωπο σε δρόμο, μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον η έλλειψη προσώπου δεν έγινε με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών μετά το 1977.

• Μπορούν να οικοδομήσουν οικόπεδα έχοντας δουλεία διόδου, όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμού;

Για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εντός οικισμού, που στερείται σχεδίου πόλης, πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. πλατεία, δημοτικό δρόμο), εκτός κι αν από τις ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, επιτρέπεται στα ακίνητα που υφίστανται από παλιά (πριν συγκεκριμένης ημερομηνίας) να χτίζονται με όσες διαστάσεις κι αν έχει το οικόπεδο. Προσοχή! Πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδου που στερούνται προσώπου σε δρόμο, νομίζουν ότι αν δημιουργηθεί σήμερα δουλεία διόδου μέσω του γείτονα μπορούν να οικοδομήσουν! Αυτό όμως δεν ισχύει.

• Με ποιος τρόπους μπορεί να γίνει η επιβολή δουλείας διόδου;

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για την δημιουργία και την επιβολή δουλείας διόδου. Ορισμένοι είναι απλοί και γρήγοροι, ενώ άλλοι είναι πιο χρονοβόροι. Η επιλογή της καταλληλότερης μεθόδου εξαρτάται από τη συνεργασία με τον άλλο ιδιοκτήτη.

1^ος Δουλεία Διόδου με Συμβολαιογραφική Πράξη

Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου είναι με την υπογραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Στο έγγραφο αυτό, οι ιδιοκτήτες υπογράφουν το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια της δουλείας, αλλά και το ποσό που πρέπει να καταβληθεί. Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης είναι απαραίτητη η εγγραφή της στο Κτηματολόγιο.

2^ος Δουλεία Διόδου με Δικαστική Απόφαση

Ένας άλλος τρόπος για την επιβολή δουλείας διόδου είναι μέσω της δικαστικής οδού.

Το δικαστήριο εξετάζει όλα τα πραγματικά περιστατικά καθώς και τα τεχνικά και νομικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων τοπογραφικών σχεδίων, εναλλακτικών διόδων και του ύψους της αποζημίωσης. Μάλιστα, συχνά δέχεται και τη συνδρομή τεχνικού πραγματογνώμονα. Ως εκ τούτου, αποτελεί την πιο σίγουρη λύση για τον καθορισμό του είδους και της έκτασης του δικαιώματος, ειδικά στην περίπτωση ύπαρξης διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων.

3^ος Δουλεία Διόδου μέσω Χρησικτησίας

Ένας επίσης αρκετά πρακτικός τρόπος για να δημιουργηθεί νομικά δικαίωμα δουλείας επί ακινήτου είναι η χρησικτησία. Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να μπορεί να γίνει στο ακίνητο χρησικτησία και αυτός που ασκεί εκεί δικαίωμα δουλείας θα πρέπει να κάνει τις αντίστοιχες πράξεις που φανερώνουν νομικά ότι δρα σαν να ήταν δικαιούχος δουλείας (πχ να καθαρίζει το μονοπάτι του οικοπέδου στο οποίο επιθυμεί να αποκτήσει δουλεία διόδου, όπως ακριβώς θα έκανε αν είχε αποκτήσει εξαρχής την δουλεία). Κατά τα λοιπά, οι προθεσμίες είναι οι ίδιες όπως ισχύει στην χρησικτησία γενικά, δηλαδή 10 έτη για τακτική χρησικτησία (αν υπάρχει δηλαδή νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος) και 20 έτη αντίστοιχα για έκτακτη.

• Σε ποιον ανήκει η έκταση που καλύπτει μια δίοδος;

Η έκταση της δουλείας διόδου παραμένει στην ιδιοκτησία αυτού που παραχώρησε το δικαίωμα διέλευσης και δεν αποτελεί κοινόχρηστη έκταση. Η λωρίδα αυτή προσμετράται στην κάλυψη και τη δόμηση του γηπέδου, δεν μπορεί όμως να κτιστεί.

• Κληρονομείται η δουλεία διόδου;

Υπάρχει κληρονομική διαδοχή με αιτία θανάτου. Δηλαδή αν ο διαθέτης όσο ζούσε ήταν φορέας δουλείας επί ενός άλλου ακινήτου, μπορεί με την διαθήκη του να ορίσει ότι οι κληρονόμοι του θα συνεχίσουν να είναι φορείς της δουλείας και να την ασκούν, εφόσον το επιθυμούν. Το ίδιο ισχύει και στην αντίστροφη περίπτωση, όπου ο διαθέτης είχε την υποχρέωση να ανέχεται μια δουλεία, οπότε με τον θάνατο του αυτόματα, οι κληρονόμοι του οφείλουν και οι ίδιοι να σέβονται το δικαίωμα δουλείας του εκάστοτε φορέα, αφού λαμβάνουν την έννομη θέση που είχε ο κληρονομούμενος πριν τον θάνατο του.

• Ο «τυφλός» γείτονας ζητά να του παραχωρήσω δουλεία διέλευσης κι εγώ αρνούμαι, γιατί υπάρχει λύση διέλευσης από άλλη ιδιοκτησία. Ποιος αποφασίζει τη θέση της διόδου;

Το δικαστήριο αφού λάβει υπόψη του όλα τα πραγματικά στοιχεία και κυρίως το τοπογραφικό διάγραμμα που θα αποτυπώνει όλες τις όμορες ιδιοκτησίες του περίκλειστου ακινήτου καθώς και την συντομότερη δίοδο προς τον πλησιέστερο δρόμο, θα αποφασίσει σε ποια ιδιοκτησία θα επιβληθεί δουλεία διόδου. Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιασθεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί το τυφλό ακίνητο, με την μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο κύριος του τυφλού ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση για την διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.

• Πότε απαγορεύεται η σύσταση δουλείας διόδου;

Απαγορεύεται στις περιπτώσεις οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

• Έχω συμβόλαιο που περιγράφει την δουλεία διόδου. Όμως ο κύριος του δουλεύοντος πούλησε το ακίνητό του. Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να κλείσει την δίοδο;

Όχι, εφόσον η δουλεία διόδου περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία έχει μεταγραφεί, συνιστά βάρος του δουλεύοντος ακινήτου και το ακολουθεί σε όλες τις μεταβιβάσεις του.

• Καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου, σε περίπτωση που η ιδιοκτησία του γείτονα απέκτησε πρόσβαση από νέο δρόμο που διανοίχθηκε και δεν είναι πλέον τυφλό;

Δεν καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου που περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία μεταγράφηκε. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου (βαρυνόμενο ακίνητο), να προσφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει την κατάργηση της δουλείας διόδου, εφόσον αποδεδειγμένα δεν συντρέχουν πλέον λόγοι ύπαρξης της.

• Ο γείτονας μου έκοψε την διέλευση από δρομάκι που περνούσα εδώ και 30 χρόνια και με απέκλεισε από το χωράφι μου. Τι να κάνω;

Η δουλεία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου. Σε πολλές περιπτώσεις όμως, η πραγματική δουλεία συστήνεται και με χρησικτησία. Για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η άσκηση συνεχούς και αδιάλειπτης οιονεί νομής στο ακίνητο επί 20ετία. Επομένως εάν στα συμβόλαια των δύο συγκεκριμένων όμορων ιδιοκτητών δεν περιγράφεται δουλεία διόδου και το ακίνητο στερείται πρόσβασης σε Κοινόχρηστο Χώρο, τότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγνώριση δουλείας διόδου, λόγω της αδιάλειπτης χρήσης επί 20ετία.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

πηγή taxydromos.gr

Εως τις 30 Νοεμβρίου 2025 θα μείνει ανοιχτή η πλατφόρμα (https: //elevator.mindev.gov.gr) της γενικής γραμματείας Βιομηχανίας του υπουργείου Ανάπτυξης, στην οποία θα πρέπει να δηλωθούν όλοι οι εγκατεστημένοι ιδιωτικοί και δημόσιοι ανελκυστήρες, είτε είναι σε λειτουργία, είτε όχι, σε όλα τα κτίρια όλης της χώρας.

Μόλις ολοκληρωθεί η απογραφή (δηλαδή έως τις 30 Νοεμβρίου), το υπουργείο Ανάπτυξης που για πρώτη φορά θα γνωρίζει πόσοι ανελκυστήρες υπάρχουν και πού, και κυρίως ποιας ηλικίας είναι, θα προχωρήσει στη σταδιακή υλοποίηση της όλης διαδικασίας επιθεώρησης, πιστοποίησης και καταχώρισης των ανελκυστήρων.

Οι παράγοντες

Σε αυτόν τον σχεδιασμό, τρεις είναι οι παράγοντες που θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο. Ποιοι είναι αυτοί; Είναι:

(Α) Ο αριθμός των ανελκυστήρων ανά ηλικιακή ομάδα χρόνου εγκατάστασής τους.

(Β) Η δυνατότητα των μόλις 17 διαπιστευμένων φορέων ελέγχου και των κατασκευαστών – συντηρητών ανελκυστήρων της χώρας να ανταποκριθούν στο τεράστιο έργο του ελέγχου και ανακαίνισης του μεγαλύτερου αριθμού ανελκυστήρων της χώρας.

(Γ) Η δυνατότητα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων στις παλαιές πολυκατοικίες να ανταποκριθούν οικονομικά στο κόστος που είναι τόσο μεγαλύτερο όσο παλαιότερος ο ανελκυστήρας τους.

Το κόστος επιθεώρησης

Για τους συνήθεις ανελκυστήρες το κόστος ελέγχου ανέρχεται περίπου στα 150-200 ευρώ και το κόστος επανελέγχου περίπου στα 50 ευρώ, όλα αυτά ανάλογα με την απασχόληση του επιθεωρητή, και βαρύνει τους ενοίκους του κτιρίου.

Ωστόσο, τίθεται το ερώτημα: Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν μπορούν όλοι οι ένοικοι να ανταποκριθούν στο κόστος; Στο σημείο αυτό θα πρέπει να σημειωθεί πως πέρα από το κόστος ελέγχου, είναι και το κόστος αναβάθμισης – όπου απαιτείται – των συστημάτων ασφαλείας των ανελκυστήρων (σ.σ. : όλες οι πληροφορίες στην 11η ερώτηση).

Για τον λόγο αυτό, η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει να σχεδιαστούν μέτρα στήριξης των διαχειρίσεων των παλαιών πολυκατοικιών αυτής της κατηγορίας, όπως η δημιουργία προγράμματος επιδότησης μέρους του κόστους αναβάθμισης των συστημάτων ασφαλείας των ανελκυστήρων τους, τύπου «Εξοικονομώ», καθώς και η ένταξη των υλικών για ανελκυστήρες στις επιλέξιμες δαπάνες για την επιστροφή φόρου ύψους 16.000 € για τα έτη 2025 και 2026.

«Αν δεν υποστηριχτούν με ουσιαστικό τρόπο οι διαχειρίσεις των παλαιών πολυκατοικιών, όχι μόνο δεν θα υπάρξει αναβάθμιση και ασφάλεια στους ανελκυστήρες τους, αλλά σύντομα δεν θα υπάρχουν ούτε καν διαχειριστές για αυτές», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

Αγνωστος ο ακριβής αριθμός των ανελκυστήρων που υπάρχουν στην Ελλάδα

Σημειώνεται πως σήμερα κανείς δεν ξέρει τον ακριβή αριθμό των ανελκυστήρων που υπάρχουν στην Ελλάδα. Η εκτίμηση είναι πως κυμαίνονται οπουδήποτε μεταξύ 400.000 και 700.000.

Πλέον, με την καταγραφή των ανελκυστήρων στο μητρώο απογραφής, λύνεται μια εκκρεμότητα δεκαετιών, αφού λόγω μη ύπαρξης του μητρώου, μέχρι τώρα, ίσχυε η παλιά γραφειοκρατική διαδικασία της καταχώρισης των ανελκυστήρων στις τεχνικές υπηρεσίες των δήμων.

«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του τεχνικού επιτελείου της ΠΟΜΙΔΑ, παρουσιάζουν μέσα από  10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις, όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές σε πολυκατοικίες που διαθέτουν ανελκυστήρες, προκειμένου να ξέρουν πώς θα κινηθούν και να αποφύγουν τα μεγάλα πρόστιμα.

Ποιοι μπορούν να δηλώσουν τους ανελκυστήρες;

Δικαίωμα υποβολής δήλωσης ανελκυστήρα, με τους κωδικούς του ΤΑΧΙS, πέρα από τους ιδιοκτήτες τους, έχουν και οι διαχειριστές πολυκατοικιών καθώς και οι νόμιμοι εκπρόσωποι τους, όπως και οι εγκαταστάτες – συντηρητές τους. Ωστόσο, θα πρέπει να συνεννοηθούν μεταξύ τους για να μη δηλώσουν τον ανελκυστήρα δύο φορές.

Τι απογράφεται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων της γενικής γραμματείας Βιομηχανίας του υπουργείου Ανάπτυξης;

Ολοι οι εγκατεστημένοι ιδιωτικοί και δημόσιοι ανελκυστήρες εντός της επικράτειας, ανεξάρτητα από το στάδιο συμμόρφωσής τους με τις προβλεπόμενες απαιτήσεις ασφαλείας.

Τι αποκτά κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται;

Κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων αποκτά Μοναδικό Κωδικό Ανελκυστήρα (UUID).

Κι αν στο κτίριο υπάρχουν περισσότεροι του ενός ανελκυστήρες;

Σε περίπτωση ύπαρξης περισσότερων του ενός ανελκυστήρων στην ίδια διεύθυνση/κτίριο, τότε, απαιτούνται ισάριθμες εγγραφές με τα στοιχεία προσδιορισμού ενός εκάστου εξ αυτών.

Τι γίνεται στην περίπτωση που υπάρχει συνιδιοκτησία;

Σε αυτή την περίπτωση η διαδικασία εγγραφής μπορεί να πραγματοποιηθεί από έναν μόνο συνιδιοκτήτη.

Πώς δηλώνεται ένας ανελκυστήρας που βρίσκεται σε μόνιμη ακινησία;

Στην πλατφόρμα υπάρχει πεδίο στο οποίο ο ιδιοκτήτης του (γιατί δεν υπάρχει συντηρητής) θα μπορεί να δηλώσει υπεύθυνα ότι ο ανελκυστήρας βρίσκεται σε μόνιμη ακινησία πέραν του τριμήνου, ώστε να συμπεριληφθούν και αυτοί οι ανελκυστήρες στην απογραφή.

Τι προβλέπεται για τους ανελκυστήρες που δεν θα απογραφούν;

Αν ένας ανελκυστήρας δεν έχει απογραφεί, δεν θα μπορεί να συντηρηθεί νόμιμα και θα θεωρείται μη ασφαλής. Προφανώς οι ανελκυστήρες χωρίς αριθμό απογραφής σε μεταγενέστερο στάδιο θα σφραγίζονται έως ότου συμμορφωθούν με αυτά που στο μέλλον θα προβλέπονται γι’ αυτούς.

Τι πρόστιμα προβλέπονται για όσους δεν συμμορφωθούν και δεν προχωρήσουν στην απογραφή;

Η μη απογραφή των ανελκυστήρων στο σχετικό μητρώο εντός της προαναφερόμενης προθεσμίας επισύρει διοικητικό πρόστιμο ανά ανελκυστήρα:

• 1.000 ευρώ για ανελκυστήρες που βρίσκονται σε κτίρια με χρήση κατοικίας.

• 2.5000 ευρώ για ανελκυστήρες σε κτίρια με επαγγελματική ή μεικτή χρήση (π.χ. στην ίδια πολυκατοικία κάποια διαμερίσματα να αξιοποιούνται ως γραφεία και άλλα ως κατοικίες).

• 5.000 ευρώ για ανελκυστήρες σε κτίρια προσπελάσιμα από το ευρύ κοινό (για παράδειγμα εμπορικά κέντρα).

Τι γίνεται με τις κυρώσεις που προβλέπονται για όσους δεν πιστοποίησαν/καταχώρισαν μέχρι σήμερα τους ανελκυστήρες τους;

Η επιβολή των διοικητικών αυτών κυρώσεων (σ.σ.: που προβλέπονται από την ΚΥΑ 28425/2008) για τη μη καταχώριση παύουν να ισχύουν προκειμένου να διευκολυνθεί η καθολική συμμετοχή στην απογραφή των ανελκυστήρων.

Θα υπάρχει συνέχεια στα πρόστιμα για όσους δεν συμμορφωθούν;

Ναι. Σε επόμενη φάση, αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία της απογραφής, θα προσδιοριστεί το ύψος των προστίμων που θα επιβάλλονται σε όλους όσοι δεν θα πιστοποιούν τα ασανσέρ τους.

Ποιο είναι το κόστος της αναβάθμισης των συστημάτων ασφαλείας των ανελκυστήρων;

Ποικίλλει ανάλογα με την παλαιότητα του κάθε ανελκυστήρα και τις ελλείψεις που θα έχει επισημάνει η επιθεώρηση. Στις νέες οικοδομές το κόστος μπορεί να είναι μηδενικό ή πολύ μικρό, ενώ στους παλαιούς ανελκυστήρες αρκετά αυξημένο, ειδικά αν δεν έχει γίνει καμία αναβάθμιση στα συστήματά του.

Οπως προαναφέρθηκε, το κόστος βαρύνει αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων και κατανέμεται με βάση τη στήλη δαπανών ανελκυστήρα και όχι των κοινοχρήστων ή των χιλιοστών του οικοπέδου. Συνεπώς το κόστος είναι συγκριτικά μεγαλύτερο για τους ιδιοκτήτες των υψηλών ορόφων και χαμηλότερο για τους ιδιοκτήτες των χαμηλών ορόφων.

Ποια είναι τα υποχρεωτικά δεδομένα που καταχωρίζονται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων;

Τα υποχρεωτικά πεδία είναι:

Α) Τα στοιχεία του ιδιοκτήτη ή του διαχειριστή ή του νόμιμου εκπροσώπου.

Β) Η διεύθυνση τού κτιρίου όπου είναι εγκατεστημένος ο ανελκυστήρας.

Γ) Ο αριθμός των στάσεων που πραγματοποιεί ο ανελκυστήρας.

Δ) Το έτος εγκατάστασης του ανελκυστήρα και τα στοιχεία του συντηρητή.

Ποια είναι τα προαιρετικά δεδομένα;

Στην εγγραφή προαιρετικά, συμπληρώνονται:

(Ι) Η ύπαρξη ή μη δήλωσης συμμόρφωσης (σήμανση CE) του εγκατεστημένου ανελκυστήρα.

(ΙΙ) Η ύπαρξη προηγούμενης πιστοποίησης.

(ΙΙΙ) Αν υπάρχουν εκκρεμότητες τεχνικής αναβάθμισης.

πηγή in.gr

Με την ψήφιση του Π.Δ. 194/2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025), τον νέο ΚΕΝΑΚ 2025, τις απαιτήσεις προσβασιμότητας ΑμεΑ (Σύμφωνο 2025), την πλήρη διασύνδεση με το e-Άδειες, και τον εκσυγχρονισμό του Ν. 4495/2017 μέσω των Νόμων 5167/2024 & 5184/2025, η έκδοση οικοδομικών αδειών στην Ελλάδα περνά σε μια νέα, απαιτητική αλλά και αποδοτική εποχή.

Παρακάτω συγκεντρώνονται οι 10 κρίσιμες ερωτήσεις που πρέπει να γνωρίζει κάθε Μηχανικός:

• Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια;

Απάντηση: Οικοδομική άδεια απαιτείται για:

• Ανέγερση, προσθήκη ή επισκευή κτιρίου,

• Κατεδαφίσεις, εκτός ελαφρών κατασκευών,

• Αλλαγή χρήσης (όπως από αποθήκη σε κατοικία),

• Κατασκευή πισίνας, περίφραξης, τοίχων αντιστήριξης κ.ά.

Νόμος: Ν. 4495/2017 (άρθρ. 28), ΝΟΚ 4067/2012 (άρθρ. 6–9), e-Άδειες.

• Τι είναι η έγκριση δόμησης και πώς διαφέρει από την άδεια;

Απάντηση:

• Έγκριση δόμησης: Πρώτο στάδιο, αφορά το δικαίωμα να δομήσεις (όροι δόμησης, αρτιότητα).

• Άδεια δόμησης: Δεύτερο στάδιο, αφορά την εκτέλεση του έργου (τεχνικές μελέτες).

Νόμος: Π.Δ. 59/2018 & Π.Δ. 194/2025, άρθρα 1-3.

• Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για άδεια δόμησης;

Απάντηση:

• Τίτλοι ιδιοκτησίας, τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης

• Αρχιτεκτονική, στατική, Η/Μ, ενεργειακή και πυροπροστασία

• Φάκελος ασφάλειας & υγείας (ΣΑΥ)

• Εγκρίσεις αρχαιολογίας, δασαρχείου, ΠΣ (όπου απαιτείται)

Βάσει του Εθνικού Μητρώου Διοικητικών Διαδικασιών (gov.gr) και ΝΟΚ.

• Ποια έργα εξαιρούνται από την έκδοση άδειας;

Απάντηση:
Οι εργασίες μικρής κλίμακας (π.χ. αλλαγές κουφωμάτων, ανακατασκευή στέγης, τοποθέτηση ηλιακού), με σχετική αναγγελία, εξαιρούνται. Επίσης, εργασίες διαμόρφωσης χωρίς αλλοίωση όγκου.

Ν. 4495/2017, άρθρο 29, Εγκύκλιος ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/22134/2024.

• Ποια είναι η διαδικασία μέσω του e-Άδειες;

Απάντηση:

1. Είσοδος μηχανικού στο eadeies.gov.gr

2. Υποβολή προέγκρισης (προαιρετικά)

3. Ανάρτηση μελετών & δικαιολογητικών

4. Έλεγχος προϋπολογισμού – έκδοση άδειας

Χρόνος έκδοσης: έως 5 εργάσιμες, εφόσον δεν απαιτούνται εγκρίσεις.

Ν.4495/2017, Ν.5184/2025, e-Άδειες.

• Τι ισχύει για τις περιοχές εκτός σχεδίου το 2025;

Απάντηση:
Με το Π.Δ. 194/2025, τροποποιείται η δόμηση σε μικρούς οικισμούς και εκτός σχεδίου. Δικαιώματα δόμησης διατηρούνται μόνο σε άρτια κατά παρέκκλιση γήπεδα έως 31.12.2026.

ΝΟΚ, Π.Δ. 194/2025, άρθρο 6.

• Πότε μια άδεια ανακαλείται;

Απάντηση:
Σε περίπτωση καταγγελίας με αποδείξεις, παράβασης των όρων ή παραποίησης μελετών, η άδεια ανακαλείται με απόφαση της ΥΔΟΜ ή/και με απόφαση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής ή ΣΥΠΟΘΑ.

Ν. 4495/2017, άρθρο 5, ν. 5184/2025 (ανακλήσεις & προσφυγές).

• Πώς γίνεται η προσφυγή κατά οικοδομικής άδειας;

Απάντηση:
Οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον (π.χ. όμορος ιδιοκτήτης) μπορεί:

• Να καταθέσει προσφυγή εντός 30 ημερών στην ΥΔΟΜ,

• Να ζητήσει προσωρινή αναστολή (αν υφίσταται βλάβη),

• Εν συνεχεία, να προσφύγει στο Διοικητικό Εφετείο.

Βάσει άρθρου 29 Ν.4495/2017 & Π.Δ. 94/2020.

• Τι ισχύει για την ενεργειακή απόδοση (ΚΕΝΑΚ 2025);

Απάντηση:
Κάθε νέα ή ριζικά ανακαινιζόμενη κατασκευή υποχρεούται σε ενεργειακή μελέτη με βάση τον ΚΕΝΑΚ 2025, ο οποίος επιβάλλει χρήση ΑΠΕ σε ποσοστό τουλάχιστον 30%, θερμομόνωση και ΖΝΧ από ήλιο.

ΦΕΚ Β’ 87/2025 – ΚΕΝΑΚ 2025, ΥΠΕΝ/ΔΕΠΕΑ/52300.

• Υπάρχει χρηματοδότηση για έργα μέσω ΕΣΠΑ;

Απάντηση:
Ναι! Στην Περιφέρεια Αττικής για το 2025-2026 προβλέπονται επιδοτήσεις έως 65% για μικρές επιχειρήσεις (π.χ. τεχνικά γραφεία, τουριστικά καταλύματα) για:

• Κτιριακές αναβαθμίσεις (ενεργειακές, στατικές),

• Ανακαίνιση υποδομών & εξοπλισμό,

• Λογισμικά BIM & ψηφιοποίηση φακέλων.

Πηγή: Πρόγραμμα ΕΣΠΑ 2021–2027 – Περιφέρεια Αττικής / ΟΠΣΚΕ.

Παράδειγμα Εφαρμογής:

Έστω ο κ. Παπαδόπουλος θέλει να ανεγείρει διώροφη κατοικία σε εκτός σχεδίου γήπεδο 4.500τ.μ. με πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημοτικό δρόμο.
Υποχρεούται σε:

• Έγκριση δόμησης μέσω e-Άδειες με πλήρεις μελέτες,

• Μελέτη προσβασιμότητας και ενεργειακής απόδοσης,

• Απόδειξη πρόσοψης (ΦΕΚ αναγνώρισης δημοτικής οδού),

• Τήρηση Π.Δ. 194/2025 (εφόσον η κατά παρέκκλιση αρτιότητα ισχύει).

Συμπερασματικά:

Η έκδοση οικοδομικής άδειας το 2025 αποτελεί μια διαδικασία ψηφιακά οριοθετημένη αλλά τεχνικά απαιτητική. Η γνώση του θεσμικού πλαισίου, η έγκαιρη προετοιμασία και η σωστή καθοδήγηση από εξειδικευμένους μηχανικούς είναι απαραίτητα όπλα.

Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να συμβουλευτείτε την επίσημη πύλη του e-Άδειες (www.eadeies.gov.gr) ή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος.

Ο Δρ. Κώστας Σαχπάζης είναι Πολιτικός Μηχανικός, Καθηγητής της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Δυτικής Μακεδονίας (www.uowm.gr και www.geodomisi.com, email: sachpazis@teemail.gr), η Κωνσταντίνα Σαχπάζη είναι Πολιτικός Μηχανικός, και η Δέσποινα Σαχπάζη είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός

Το ΤΕΕ Πελοποννήσου, με παρέμβασή του προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας και τον Υφυπουργό Περιβάλλοντος & Ενέργειας, ζητά την παράταση του χρόνου ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών, που προβλέπονται στις παρ. 5 και 6 του άρθρου 50 του Ν.4495/2017, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν.4030/2011 μετά την 31.12.2017 ή τον Ν.4495/2017 έως τις 31.12.2021, έως τις 31.12.2026.

Συγκεκριμένα η Πρόεδρος Χαρίκλεια Τσιώλη στην επιστολή της αναφέρει:

ΘΕΜΑ: “Παράταση χρόνου ισχύος οικοδομικών αδειών”

Αξιότιμοι κ. κ. Υπουργοί,

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 99 του Ν.5106/2024, παρατάθηκε έως τις 31.12.2025 η ισχύς των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών που προβλέπονται στις παρ.5 και 6 του άρθρου 50 του Ν.4495/2017, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν.4030/2011 μετά την 31.12.2017 ή τον Ν.4495/2017 έως τις 31.12.2021.

Μέχρι την ανωτέρω ημερομηνία απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός των κτιριακών εγκαταστάσεων, προκειμένου να παραταθεί η ισχύς της οικοδομικής άδειας για άλλα τέσσερα (4) χρόνια.

Ωστόσο, η τήρηση της καταληκτικής ημερομηνίας της 31.12.2025 που απαιτείται για την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού, ώστε να εξασφαλιστεί η ανωτέρω αυτόματη παράταση των αδειών, προσκρούει σε πλήθος σωρευτικών εμποδίων και προβλημάτων τα οποία δεν συνδέονται με αμέλεια των δικαιούχων αλλά με υπαρκτές και πολυπαραγοvτικές δυσκολίες. Συγκεκριμένα, αναφέρομε:

• την έντονη έλλειψη τεχνικών συνεργείων στον κατασκευαστικό τομέα

• τις σημαντικές αυξήσεις στο κόστος πρώτων υλών και βασικών εργασιών που καθιστούν ανέφικτο τον χρηματοοικονομικό προγραμματισμό

• τις καθυστερήσεις στην αξιολόγηση των επενδυτικών προγραμμάτων του ΕΣΠΑ, με αποτέλεσμα έργα που εντάσσονται το καλοκαίρι του 2025 να μη δύνανται να ξεκινήσουν εμπρόθεσμα. Η καθυστέρηση στην αξιολόγηση των επενδυτικών προγραμμάτων ΕΣΠΑ (η απόφαση έγκρισης των αποτελεσμάτων αξιολόγησης εκδόθηκε τον Ιούνιο του 2025) επέτεινε ακόμα περισσότερο το πρόβλημα, καθώς οι οικοδομικές άδειες, που έχουν ήδη εκδοθεί για τον ανωτέρω σκοπό και λήγουν στις 31.12.2025, θα πρέπει να υλοποιηθούν έως την συγκεκριμένη ημερομηνία

• τις καθυστερήσεις που παρατηρούνται, λόγω των πρόσφατων σχετικών αποφάσεων του ΣτΕ (εκτός σχεδίου δόμηση, κίνητρα ΝΟΚ), στις διαδικασίες έκδοσης βεβαιώσεων όρων δόμησης ή και προεγκρίσεων για την αναθεώρηση οικοδομικών αδειών από τις ΥΔΟΜ.

Τα παραπάνω δεδομένα συνιστούν αντικειμενικά εμπόδια στην έγκαιρη ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού, όπως αυτή προβλέπεται από το ισχύον θεσμικό πλαίσιο.

Η συνέχιση αυτής της κατάστασης δημιουργεί σοβαρό κίνδυνο απώλειας της ισχύος πολυάριθμων οικοδομικών αδειών, ματαίωσης ιδιωτικών και επιχειρηματικών επενδύσεων, διακινδύνευσης της απρόσκοπτης απορρόφησης ευρωπαϊκών και εθνικών πόρων και συνακόλουθα υποχώρησης σε κρίσιμους τομείς της αναπτυξιακής πολιτικής της χώρας μας.

Αξιότιμοι κ.κ. Υπουργοί,

Κατόπιν των ανωτέρω εκτεθέντων, ζητάμε όπως προβείτε σε παράταση του χρόνου ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών, που προβλέπονται στις παρ. 5 και 6 του άρθρου 50 του Ν.4495/2017, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με το Ν.4030/2011 μετά την 31.12.2017 ή τον Ν.4495/2017 έως τις 31.12.2021, έως τις 31.12.2026.

Η εν λόγω παράταση κρίνεται επιβεβλημένη για την ολοκλήρωση ώριμων τεχνικών έργων, την τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας, τη διατήρηση της σταθερότητας στην αγορά, τη δημιουργία ασφάλειας δικαίου και τη βέλτιστη αξιοποίηση των διαθέσιμων χρηματοδοτικών εργαλείων προς όφελος της κοινωνίας και της οικονομίας.

Η Πρόεδρος ΤΕΕ Πελοποννήσου

Χαρίκλεια Δ. Τσιώλη

Πολ. Μηχ/κός Ε.Μ.Π.- M.Sc.

Πριν λίγες ώρες κατατέθηκε η τροπολογία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με την οποία επιχειρείται να δοθεί λύση στη δόμηση των οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους.

Η «ταυτότητα» της αξιολογούμενης ρύθμισης

Σύμφωνα με την ανάλυση συνεπειών ρύθμισης της τροπολογίας, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος  Δοξιάδης» και της εισροής,  συλλογής και επεξεργασίας πληροφοριών και δεδομένων κατά την εκπόνηση των μελετών των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ. και Ε.Π.Σ.) και των αυτοτελών διαταγμάτων οριοθέτησης οικισμών, αναδείχθηκαν ιδιαίτερα σημαντικές διαπιστώσεις αναφορικά με την υφιστάμενη πληθυσμιακή και αναπτυξιακή εικόνα των οικισμών. Ειδικότερα, προέκυψε ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία, οι ως άνω οικισμοί παρουσιάζουν δημογραφική συρρίκνωση, η οποία εγείρει σοβαρές ανησυχίες ως προς τη βιωσιμότητά τους στο εγγύς μέλλον.

Άνευ της αξιολογούμενης ρύθμισης και βάσει των διαθέσιμων δεδομένων, συμπεραίνεται ότι η δημογραφική συρρίκνωση που προκύπτει λόγω της εγκατάλειψης των οικισμών από ενεργό πληθυσμό επιφέρει τόσο μείωση της πρωτογενούς παραγωγής, όσο και κίνδυνο πολιτιστικής εγκατάλειψης, με την απομάκρυνση των νεότερων από παραδοσιακές τέχνες, έθιμα, γλωσσικά ιδιώματα, και την ιστορία του τόπου, καθώς και τον κίνδυνο κατάρρευσης των κτισμάτων, ζητήματα που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα αυτών των οικισμών.

Προβλέπεται, κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης για οικισμούς μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή, οριοθετημένους με προγενέστερη πράξη αvαρμοδίου οργάνου, η δυνατότητα διεύρυνσης του ορίου τους πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του από 11/15.04.2025 π.δ. (Α’ 194), μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους. Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) και ο χαρακτήρας της πρέπει να είναι συμβατός με τον αυτόν των υπολοίπων ζωνών του οικισμού λειτουργώντας συμπληρωματικά με αυτές. Περαιτέρω θεσπίζονται οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη ζώνη αυτή.

Περαιτέρω, κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, ειδικά για οικισμούς με πληθυσμό επτακοσίων ενός έως δύο χιλιάδων (701-2.000) κατοίκων κατά την τελευταία απογραφή, οριοθετημέvους με προγενέστερη πράξη αvαρμοδίου οργάνου, προβλέπεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτηση τους, στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., η περιοχή που εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής της περ. 5 της παρ. Β του άρθρου 5 του από 11/15.04.2025 π.δ., και μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), παρέχοντας ευκαιρίες ήπιας ανάπτυξης με χρήσεις που θα λειτουργούν συμπληρωματικά μ’ αυτές του οικισμού. Η δυνατότητα καθορισμού της υπόψη περιοχής, ως περιοχής Π.Ε.Χ., κρίνεται απολύτως αναγκαία, καθώς ανταποκρίνεται σε χωροταξικά κριτήρια και αναμένεται να απορροφήσει τυχόν οικιστικές πιέσεις για κατοικία ή άλλες επιτρεπόμενες χρήσεις στην περιοχή, και να αποτελέσει εν γένει έναν οικιστικό υποδοχέα για ανάπτυξη χρήσεων που θα διευκολύνουν την καλύτερη και αποτελεσματικότερη οργάνωση του οικισμού και τη βιώσιμη ανάπτυξη με χρήσεις προσαρμοσμένες στη φυσιογνωμία της περιοχής, που θα ενισχύουν την τοπική οικονομία (όπως αγροτουρισμό, οικοτουρισμό και αγροτεχvολογία). Η ως άνω αντιμετώπιση στοιχεί με τις αρχές του πολεοδομικού εξορθολογισμού, και παράλληλα θεωρείται η προσήκουσα στον βαθμό που στον διαδραμόvτα χρόνο, έχουν σε αρκετές περιπτώσεις, αναπτυχθεί, με ενέργειες της διοίκησης, πραγματικές καταστάσεις δεκτικές εννόμου προστασίας, καθώς και εμπράγματα δικαιώματα αποκτηθέντα καλοπίστως που δεν μπορούν αίφνης να αδρανοποιηθούν. Στο πλαίσιο αυτό, θεσπίζονται οι βασικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στις ως άνω περιοχές.

Παράλληλα, με τη μεταβατική διάταξη της προτεινόμενης περ. δ) κατοχυρώνονται και προστατεύονται οι ήδη γενόμενες συναλλαγές εντός της Ζ.Α.Ο. της περ. β και κάθε είδους φύσεως πράξεις. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται ότι οικόπεδα που εμπίπτουν στην ζώνη αυτή τα οποία είχαν κατατμηθεί ή δημιουργηθεί νομίμως, μέχρι την έκδοση του από 11/15.04.2025 π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη, σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον έχουν το ελάχιστο, κατά την προτεινόμενη περ. β), πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, το δε κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από τον άξονα αυτής. Το ζήτημα όμως του προσώπου σε κοινόχρηστη οδό παραμένει ως αυστηρή προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα αυτών.

Τέλος, παρέχεται η δυνατότητα έκδοσης προεδρικού διατάγματος μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την περαιτέρω εξειδίκευση των ως άνω διατάξεων που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και των γενικών ή ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης ή και των χρήσεων και τον καθορισμό κάθε άλλου αναγκαίου στοιχείου της ζώνης αυτής, εφόσον απαιτηθεί ή παραστεί ανάγκη για την προστασία της φυσιογνωμίας του οικισμού.

Το κείμενο της προτεινόμενης διάταξης:

Ζητήματα οριοθέτησης οικισμών -Τροποποίηση παρ. 2 άρθρου 12 ν. 4759/2020

Στην παρ. 2 του άρθρου 12 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί οριοθέτησης οικισμών επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) η υφιστάμενη παράγραφος αριθμείται ως περ. «α», β) οι υφιστάμενες περ. α) έως δ) και οι εσωτερικές παραπομπές τους αναριθμούνται σε υποπερ. αα) έως αδ), αντίστοιχα, γ) προστίθενται περ. β) έως ε), και η παρ. 2 διαμορφώνεται ως εξής:

«2.α Η οριοθέτηση των οικισμών της παρ. 1, γίνεται στο πλαίσιο είτε Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.), είτε Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.), είτε αυτοτελούς προεδρικού διατάγματος που καλύπτει τουλάχιστον έναν (1) οικισμό.

Στη τελευταία περίπτωση το προεδρικό διάταγμα εκδίδεται μετά από γνώμη του οικείου Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) ή του αρμοδίου Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.ΘΑ.) για τις περιπτώσεις παραδοσιακών οικισμών και οικισμών της περ. αδ), και πρόταση του κατά περίπτωση αρμόδιου Υπουργού και ειδικότερα:

αα) με πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τις περιπτώσεις μη προστατευόμενων οικισμών σε όλη την επικράτεια ή παραδοσιακών οικισμών πλην των κατωτέρω περ. αβ) και αγ),

αβ) με πρόταση του αρμοδίου για τα νησιά του Αιγαίου Υπουργού, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Βορείου και Νοτίου Αιγαίου,

αγ) με πρόταση του αρμοδίου Υπουργού για τη Μακεδονία και Θράκη, στην περίπτωση παραδοσιακών οικισμών των περιφερειών Δυτικής και Κεντρικής Μακεδονίας και Ανατολικής Μακεδονίας – Θράκης,

αδ) στις περιπτώσεις οικισμών της Επικράτειας οι οποίοι, στο σύνολό τους ή σε τμήμα τους, έχουν κηρυχθεί αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι ή περιλαμβάνονται στον Κατάλογο της Παγκόσμιας Κληρονομιάς της UNESCO, πέραν των ανωτέρω κατά περίπτωση αρμόδιων Υπουργών, το προεδρικό διάταγμα προτείνεται από κοινού με τον Υπουργό Πολιτισμού.

Με το ίδιο Προεδρικό Διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού καθορίζονται οι όροι και περιορισμοί δόμησης, καθώς και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, ανάλογα με την κατηγορία, τη φυσιογνωμία και τον βαθμό προστασίας του.

Το ως άνω Προεδρικό Διάταγμα δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, συνοδευόμενο από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη κατάλληλης κλίμακας (1:1.000 έως 1:5000), στο οποίο σημειώνονται τα όρια του οικισμού, ως κορυφές κλειστής ή κλειστών πολυγωνικών γραμμών με τις ψηφιακές συντεταγμένες αυτών εξαρτημένες από το Εθνικό Τριγωνομετρικό Δίκτυο (ΕΓΣΑ’ 87).

Για τους ήδη οριοθετημένους οικισμούς δεν είναι επιτρεπτή η διεύρυνση των ορίων τους με νέα διοικητική πράξη οριοθέτησης, παρά μόνο για λόγους νομιμότητας κατά την αρχική οριοθέτηση του οικισμού, όπως για πλάνη περί τα πράγματα, με πράξη, η οποία πρέπει να αιτιολογείται ειδικώς με αναφορά σε συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά και στοιχεία.

β. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, το όριο των οικισμών που έχουν μέχρι επτακόσιους (700) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή και οριοθετήθηκαν με πράξη αναρμοδίου οργάνου, δύναται, κατά την οριοθέτησή τους βάσει του από 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194), να διευρύνεται, πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του εν λόγω διατάγματος και μέχρι την προγενέστερη πράξη καθορισμού του ορίου των οικισμών, υπό την επιφύλαξη των κριτηρίων του άρθρου 6 αυτού, αναλόγως με την περίπτωση και μετά από τεκμηρίωση.

Η περιοχή αυτή ορίζεται ως Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης. Ο χαρακτήρας της ζώνης αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των υπολοίπων ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές.

Στη Ζ.Α.Ο. άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από πεντακόσια τετραγωνικά μέτρα (500 τ.μ.) έως δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δέκα (10) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. οριοθέτησης κάθε οικισμού, λαμβάνοντας υπόψη εκείνα τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη ζώνη, το δε κτίριο τοποθετείται κατ’ ελάχιστον σε απόσταση πέντε (5) μέτρων από τον άξονα της ανωτέρω οδού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για τη ζώνη Β1 του άρθρου 5 του από 11/15.4.2025 π.δ..

Οι χρήσεις γης στη Ζ.Α.Ο. καθορίζονται σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της ζώνης αυτής και τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.

γ. Κατά παρέκκλιση κάθε αντίθετης διάταξης, για οικισμούς από επτακόσιους ένα (701) μέχρι και δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους, κατά την τελευταία απογραφή, που οριοθετήθηκαν με προγενέστερη πράξη αναρμοδίου οργάνου, είναι δυνατόν, στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., η περιοχή που εκτείνεται πέραν της πολυγωνικής γραμμής της παρ. Β5 του άρθρου 5 του ως άνω από 11/15.4.2025 π.δ. και μέχρι του, με προγενέστερη πράξη, καθορισμένου ορίου τους, να καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, προσαρμοσμένου στα σύγχρονα πρότυπα βιώσιμης ανάπτυξης.

Ειδικά για τις ως άνω περιπτώσεις καθορισμού Π.Ε.Χ. στο πλαίσιο Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ. έως τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους δεκαπέντε (15) μ. σε κοινόχρηστη οδό. Ο χαρακτήρας της περιοχής αυτής είναι συμβατός με τον χαρακτήρα και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των ζωνών του οικισμού και λειτουργεί συμπληρωματικά με αυτές. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ., λαμβάνοντας υπόψη τα μεγέθη που θεωρούνται τα πλέον αντιπροσωπευτικά του χαρακτήρα και της διαμορφωμένης κατάστασης στην υπόψη περιοχή. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ’ 270).

Οι χρήσεις γης για τις ως άνω περιπτώσεις Π.Ε.Χ. καθορίζονται κατ’ αναλογία και σύμφωνα με τις παρ. Β και Γ του άρθρου 14 του από 11/15.4.2025 π.δ., κατόπιν τεκμηρίωσης με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής, για την ορθολογική κατανομή και συσχέτιση των χρήσεων γης, ώστε να αποφεύγονται μεταξύ τους συγκρούσεις και ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων. Σε κάθε περίπτωση υφίσταται η δυνατότητα, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις, επέκτασης των οικισμών, σύμφωνα με τις παρ. 6, 8 και 9 του παρόντος.

δ. Οικόπεδα που εμπίπτουν στην περ. β, τα οποία είχαν δημιουργηθεί νομίμως κατά την περ. 3 της παρ. Γ του άρθρου 9 του από 11/15.4.2025 π.δ., μέχρι την έκδοση του εν λόγω π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο κατά την περ. β πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και το σχετικό κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από τον άξονα αυτής.

ε. Με προεδρικό διάταγμα που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, δύναται να εξειδικεύονται περαιτέρω οι ως άνω διατάξεις που αφορούν στη Ζ.Α.Ο., καθώς και οι γενικοί ή ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης και οι χρήσεις γης, εντός αυτής και να καθορίζεται κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο για την προστασία της φυσιογνωμίας και τη βιώσιμη ανάπτυξη των οικισμών της περ. β’.».

Νομοθετική παρέμβαση, ώστε να εξαιρεθούν αυθαίρετα της κατηγορίας 5 από την απαγόρευση μεταβίβασης τους περιλαμβάνεται στην ατζέντα των προτάσεων που έχουν υποβάλλει servicers  και τράπεζες στις συζητήσεις με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών,  προς αναζήτηση ρυθμίσεων οι οποίες θα επιτρέψουν να βγουν στην αγορά περίπου 25.000 ακίνητα που κατέχουν στα χαρτοφυλάκια τους  αλλά λόγω πολεοδομικών και άλλων προβλημάτων παραμένουν αναξιοποίητα.

Τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 δεν μπορούν να τακτοποιηθούν ούτε να μεταβιβαστούν, παρά μόνο αν κατεδαφιστούν ή αν γίνει νομιμοποίηση μέσω νέου σχεδίου πόλης, κάτι που είναι εξαιρετικά σπάνιο ή χρονοβόρο. Και όσα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια servicer και τραπεζών  θεωρούνται νεκρά περιουσιακά στοιχεία.

Το σχέδιο της κυβέρνησης για να βγουν στην αγορά δεκάδες χιλιάδες κατοικίες

Δέσμη παρεμβάσεων για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την παροχή λύσης στο πρόβλημα στέγασης δρομολογεί η κυβέρνηση μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής, αλλά και της διάθεσης στην αγορά του αποθέματος σπιτιών που βρίσκεται σήμερα στα χέρια των Servicers.

Πρόκειται για δύο κινήσεις με άμεση προτεραιότητα για το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης καθώς εκτιμάται ότι θα προσφέρουν μεγάλη ανάσα στο πρόβλημα στέγασης που παρατηρείται σήμερα σε μεγάλες πόλεις της χώρας, ιδιαίτερα στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη.

Σε πρώτο πλάνο για το υπουργείο Εθνικής Οικονομικών βρίσκεται η αναζήτηση των κατάλληλων ρυθμίσεων οι οποίες θα επιτρέψουν να βγουν στην αγορά περίπου 25.000 ακίνητα που κατέχουν οι Servicers αλλά λόγω πολεοδομικών και άλλων προβλημάτων παραμένουν αναξιοποίητα.

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης βρίσκεται ήδη σε συζητήσεις με τις τράπεζες και τους Servicers που έχουν υποβάλλει τις προτάσεις τους για την επίλυση των ζητημάτων αυτών. Στο αμέσως επόμενο διάστημα και αφού οριστικοποιηθούν οι αποφάσεις αναμένεται να προωθηθεί σχετική ρύθμιση με την οποία θα αντιμετωπίζονται οι σημερινές δυσκολίες διάθεσης αυτού του σημαντικού αποθέματος κατοικιών στην αγορά.

Οι προτάσεις servicers και τραπεζών για να βγουν στην αγορά τα ακίνητα τους  

Στο υπό διαμόρφωση πλαίσιο, που αναμένεται να «κλειδώσει» και να θεσμοθετηθεί εντός του καλοκαιριού, οι servicers ζητούν:

-Να απαλλαγούν από την υποχρέωση να νομιμοποιούν πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε «κόκκινα» ακίνητα και να μπορούν να μεταβιβάζουν αυθαίρετα και κατηγορίας 5 (χωρίς οικοδομική άδεια ή με πολεοδομικές υπερβάσεις άνω του 40%), με υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή ότι γνωρίζει πως υπάρχουν μη τακτοποιήσιμες παραβάσεις και αναλαμβάνει την ευθύνη. Ο αγοραστής θα παίρνει σημαντική έκπτωση στην τιμή. Δηλαδή να επιτραπεί στους servicers να πωλούν τέτοια ακίνητα σε funds, developers ή κατασκευαστικές με όρους επενδυτικού ρίσκου, δηλαδή χωρίς καμία εγγύηση νομιμότητας.

Αυτό απαιτεί νομοθετική παρέμβαση, ώστε να εξαιρεθούν τέτοιες περιπτώσεις από τον περιορισμό του άρθρου 83 του Ν. 4495/2017, που απαγορεύει κάθε μεταβίβαση για  αυθαίρετα κατηγορίας 5. Και να ισχύσει νέα κατηγορία στο σύστημα ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, ώστε να επιτρέπονται μεταβιβάσεις υπό όρους.

Συνακόλουθα ανοίγει ξανά τη συζήτηση για τη δυνατότητα υπαγωγής σε τακτοποίηση αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, ώστε να υπάρξει ενδιαφέρον για τους μελλοντικούς αγοραστές που θα αγοράζουν από servicers και τράπεζες τα ακίνητα με επενδυτικό και πολεοδομικό ρίσκο.

Ακόμη στο διάλογο με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών servicers  και τράπεζες προτείνουν:

-Aπλοποίηση/ψηφιοποίηση δικαστικών & πολεοδομικών διαδικασιών, όπως ψηφιοποίηση διαταγών πληρωμής, επιτάχυνση ανακοπών, διασύνδεση πλατφορμών (π.χ. SOLON, Κτηματολόγιο)

-Ρήτρα επιτάχυνσης: για παράδειγμα, ο αγοραστής να δεσμεύεται για τήρηση χρονοδιαγράμματος τακτοποίησης, άλλως να ενεργοποιείται ρήτρα ακύρωσης ή πρόσθετης υπευθυνότητας.

-Επιτάχυνση εκδίκασης ανακοπών, που σήμερα προσδιορίζονται και μετά το 2028 – γεγονός που μπλοκάρει πλειστηριασμούς για χρόνια κ.α.

Ενεργοποιείται ο θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής

Σε παράλληλο επίπεδο το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης επιταχύνει τις διαδικασίες για την υλοποίηση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής μέσω της οποίας θα ανατεθεί σε ιδιώτες η κατασκευή κατοικιών σε ακίνητα του δημοσίου που παραμένουν αναξιοποίητα σήμερα.

Στόχος είναι έως το τέλος του έτους, ίσως και νωρίτερα μετά το καλοκαίρι, να τρέξει ο διαγωνισμός για το πρώτο πακέτο 1.000 ακινήτων του δημοσίου. Πρόκειται για 1.000 από τα 6.500 ακίνητα του δημοσίου (ΕΤΑΔ) που θα διατεθούν για αξιοποίηση από ιδιώτες βάση του θεσμού της κοινωνικής αντιπαροχής. Με βάση τον σχεδιασμό οι ιδιώτες θα κατασκευάσουν στα ακίνητα αυτά κατοικίες εκ των οποίων το 30% θα διατεθούν με κριτήρια κοινωνικού χαρακτήρα και το υπόλοιπο 70% θα μπορεί να πωληθεί. Εκτιμάται ότι από το πρώτο πακέτο των 1.000 ακινήτων μπορούν να κατασκευαστούν περίπου 10.000 σπίτια ενώ συνολικά από την αξιοποίηση του συνόλου των ακινήτων της ΕΤΑΔ μπορεί να προκύψει ένα σύνολο κατοικιών 25.000 – 30.000 σε βάθος χρόνου.

Για την κυβέρνηση οι παρεμβάσεις για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος αποτελούν ζήτημα πρώτης προτεραιότητας. Αυτό ήταν το μήνυμα και της σύσκεψης στην οποία προήδρευσε ο Πρωθυπουργός αυτήν την εβδομάδα στην οποία παρουσιάστηκε η νέα ψηφιακή πλατφόρμα stegasi.gov.gr στην οποία οι πολίτες μπορούν να ενημερωθούν για όλα τα προγράμματα απόκτησης, ανακαίνισης, επισκευής ή αναβάθμισης κατοικίας, καθώς και τις επιδοτήσεις, φοροελαφρύνσεις ή άλλες διευκολύνσεις που προσφέρονται για αυτά σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Στη νέα ψηφιακή πύλη παρουσιάζεται για πρώτη φορά αναλυτική ενημέρωση για 43 δράσεις που υλοποιούνται για τη στέγαση συνολικού προϋπολογισμού 6,5 δισ ευρώ. Στις δράσεις αυτές συγκαταλέγονται 21 στεγαστικά προγράμματα που αφορούν μεταξύ άλλων το “ Σπίτι μου 1”, το ‘Σπίτι μου 2”, το “Ανακαινίζω – Νοικιάζω” , οι δυνατότητες ενεργειακής αναβάθμισης, η επιστροφή ενοικίου καθώς και 11 φορολογικές ρυθμίσεις που αφορούν τη μείωση του ΕΝΦΙΑ , την φοροαπαλλαγή για μακροχρόνιες μισθώσεις μαζί με τους περιορισμούς για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο κάθε πολίτης μπορεί μέσω της πλατφόρμας να υπολογίσει το όφελος που θα έχει από τη χρήση του κάθε προγράμματος και να ξεκινήσει την αίτηση συμμετοχής.

πηγή ecopress.gr

Σε πιο στενή παρακολούθηση αναμένεται να τεθούν φέτος τα ακαθάριστα οικόπεδα καθώς μέσα στο επόμενο διάστημα αναμένονται αλλαγές στον τρόπο διεξαγωγής των ελέγχων, οι οποίες θα διευκολύνουν και τη συστηματοποίηση επιβολής προστίμων. Όπως προανήγγειλε ο υπουργός Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας στον έλεγχο του καθαρισμού οικοπέδων αναμένεται να αναλάβει θεσμικό ρόλο και η Πυροσβεστική με υπουργική απόφαση που θα δημοσιευθεί μέσα στις επόμενες ημέρες.

Όπως είναι γνωστό, το 2024 ήταν η πρώτη χρονιά που τέθηκε σε συστηματική εφαρμογή και παρακολούθηση ο καθαρισμός των οικοπέδων και ακάλυπτων χώρων με τους πολίτες να ανταποκρίνονται επαρκώς και να προχωρούν στις απαραίτητες ενέργειες καθώς και στην υποβολή δήλωσης στην πλατφόρμα του υπουργείου αλλά τους δήμους να υπολείπονται σε ό,τι αφορά στους ελέγχους των καταγγελιών.

Ωστόσο, η περίοδος χάριτος φαίνεται ότι έχει παρέλθει και δεν θα δοθούν άλλες διευκολύνσεις στους πολίτες, κάτι που σημαίνει ότι βούληση είναι να υπάρξουν αλλά και να τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα. «Όπως γνωρίζετε έχει δοθεί μια παράταση στην υποχρέωση καθαρισμού και υποβολής δήλωσης από τους πολίτες έως τις 15 Ιουνίου, συνεκτιμώντας τόσο τις καλύτερες καιρικές συνθήκες φέτος όσο και ορισμένες πρακτικές δυσκολίες που εμπόδιζαν τους ιδιοκτήτες οικοπέδων να ανταποκριθούν έγκαιρα έως τις 30 Απριλίου. Οι διευκολύνσεις ωστόσο σταματούν εδώ. Από εδώ και πέρα ξεκινά η ανάληψη των ευθυνών και η εφαρμογή του νόμου. Ευθύνη των ιδιοκτητών ακινήτων καθαρίσουν τα ακίνητά τους. Ευθύνη των Δήμων οι οποίοι πρέπει να ελέγξουν, να επιβάλλουν πρόστιμα αλλά και να προχωρήσουν σε αυτεπάγγελτο καθαρισμό σε επικίνδυνα οικόπεδα».

Προς αυτή τη στιγμή σύντομα θα υπάρξει «θεσμική υποχρέωση της Πυροσβεστικής» η οποία μέσω υπουργικής απόφασης που θα εκδοθεί το επόμενο διάστημα θα αναλάβει τον έλεγχο των καταγγελιών και την επιβολή προστίμων για ακαθάριστα οικόπεδα.

Τα πρόστιμα

Όσον αφορά στα πρόστιμα, σύμφωνα με όσα ισχύουν μέχρι στιγμής, η μη υποβολή δήλωσης καθαρισμού στο Εθνικό Μητρώο επιφέρει πρόστιμο ύψους 1.000 ευρώ. Σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης, οι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν με φυλάκιση έως 2 έτη και πρόστιμο έως 54.000 ευρώ. Πιο συγκεκριμένα, η υποβολή ψευδούς δήλωσης στο Εθνικό Μητρώο, ως προς την τήρηση της σχετικής υποχρέωσης, τιμωρείται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον δύο ετών και χρηματική ποινή 180 έως 360 ημερήσιες μονάδες. Το ύψος της κάθε ημερήσιας μονάδας δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 70 ευρώ, ούτε ανώτερο από 150 ευρώ. Ένα σημείο που απαιτεί προσοχή είναι ότι εάν κάποιος υποβάλει δήλωση αλλά διαπιστώσει ότι έχει συμπληρώσει λάθος κάποιο/α από τα πεδία, δεν υπάρχει τρόπος ακύρωσης/τροποποίησης/διόρθωσης της υποβληθείσας δήλωσης.

Στις 240.000 οι αιτήσεις για τον καθαρισμό οικοπέδων

Οι δηλώσεις καθαρισμού οικοπέδων στην πλατφόρμα του Εθνικού Μητρώου Τήρησης Μέτρων Προληπτικής Πυροπροστασίας (akatharista.apps.gov.gr) καταγράφουν αυξητική τάση με τους πολίτες να ανταποκρίνονται στις εκκλήσεις των Αρχών για ενεργοποίηση της ατομικής ευθύνης στο πλαίσιο της αντιπυρικής προθεσμίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία του υπουργείου Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας, μέχρι την Τρίτη, οι δηλώσεις που είχαν υποβληθεί στο σύστημα είχαν φθάσει τις 240.000 ενώ όσο πλησιάζουμε προς τη λήξη της προθεσμίας στις 15 Ιουνίου, ο ρυθμός καταχωρήσεων αυξάνεται εκθετικά.

Παρά το γεγονός ότι ο καιρός δεν είναι σύμμαχος των πολιτών που θέλουν να καθαρίσουν τα οικόπεδά τους λόγω των συχνών βροχοπτώσεων, οι οποίες όπως είναι αναμενόμενο ενισχύουν τη βλάστηση, όπως φαίνεται υπάρχει βούληση ανταπόκρισης στην έκκληση των Αρχών για καθαρισμό των οικοπέδων και ακάλυπτων χώρων εν μέσω της αντιπυρικής περιόδου.

Υπενθυμίζεται ότι ο καθαρισμός των οικοπέδων και ακάλυπτων χώρων περιλαμβάνει απομάκρυνση των ξερών και σπασμένων δέντρων και κλαδιών, καθώς και των κλαδιών που βρίσκονται σε άμεση επαφή με κτίσμα, απομάκρυνση της καύσιμης φυτικής ύλης που βρίσκεται στην επιφάνεια του εδάφους, αποκλάδωση της βάσης της κόμης των δέντρων και αύξηση του ύψους έναρξής της από την επιφάνεια του εδάφους, αραίωση της θαμνώδους βλάστησης ως προς την κάλυψη του εδάφους, απομάκρυνση τυχόν άλλων εγκαταλελειμμένων καυστών, αναφλέξιμων, εκρήξιμων ή εύφλεκτων υλικών, αντικειμένων και απορριμμάτων και ασφαλή συλλογή και μεταφορά όλων των υπολειμμάτων καθαρισμού.

Η αμέλεια ήταν η συχνότερη αιτία πυρκαγιάς το 2024

Ο καθαρισμός των οικοπέδων και ακάλυπτων χώρων εμπίπτει στην ατομική ευθύνη των πολιτών και εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο ενεργοποίησής τους για την πρόληψη και προστασία από δασικές πυρκαγιές. Όπως ανέφερε ο κ. Κεφαλογιάννης, ο πολίτης αποτελεί τον πιο κρίσιμο κρίκο της αλυσίδας και ο ρόλος του είναι κρίσιμος.

Όπως εξήγησε, η συχνότερη αιτία πυρκαγιάς το 2024 ήταν η αμέλεια και σημείωσε ότι το περασμένο έτος είχαμε 1.950 περιστατικά πυρκαγιών, οι οποίες συνδέονται με εργασίες υπαίθρου, όπως η καύση κλαδεμάτων και υπολειμμάτων καλλιεργειών. Σε αυτές περιλαμβάνονται και οι λεγόμενες καθαριστικές πυρκαγιές, οι πυρκαγιές δηλαδή που μπαίνουν σκόπιμα για τον καθαρισμό περιοχών από πυκνή θαμνώδη βλάστηση προκειμένου να δημιουργηθούν ή να διατηρηθούν βοσκότοποι για τα κοπάδια. Ταυτόχρονα καταγράφτηκαν αλλά 156 περιστατικά από εργασίες σε εξωτερικό χώρο, από εργαλεία δηλαδή, γεωργικά μηχανήματα κ.ο.κ.

πηγή insider.gr