Εκδόθηκε σε ΦΕΚ η απόφαση του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας « Διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’76)»

Καλούνται όσοι ενδιαφερόμενοι (ιδιοκτήτες ή εργολάβοι) υπάγονται στις ευεργετικές διατάξεις του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου των περ. α και β της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’76),

[δηλαδή όσοι έχουν οικοδομικές άδειες με χρήση κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ (που αναφέρονται στα άρθρα 66 και 71 ν. 5197/2025) που: α) ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ή  β) έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και για τις οποίες έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος.]

να αποστείλουν (οι ίδιοι, οι νόμιμοι εκπρόσωποι τους ή οι μηχανικοί αυτών) στην ηλεκτρονική διεύθυνση planchora@ypen.gr  εντός είκοσι (20) ημερολογιακών ημερών, ήτοι μέχρι και την 24.2.2026, γνωστοποίηση των κάτωθι στοιχείων:

α. Αριθμό οικοδομικής άδειας ή και Αριθμό πράξης

β. ΥΔΟΜ (απαιτείται μόνο σε περίπτωση έγχαρτων οικοδομικών αδειών)

γ. Δημοτική Ενότητα

δ. Δήμο

ε. Αριθμό δικαστικής απόφασης ή αίτησης ακύρωσης (σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση) και η πράξη κατάθεσης αυτής ή αριθμό πρωτοκόλλου αιτήματος ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης ή έγκριση του αιτήματος (εφόσον υφίσταται).

Σημειώνουμε ότι αρκεί η υποβολή μιας γνωστοποίησης από οιοδήποτε ιδιοκτήτη ή εργολάβο ή νόμιμο εκπρόσωπο ή μηχανικό ανά κτίριο – οικοδομική άδεια.

Διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76).

Ο ΥΦΥΠΟΥΡΓΟΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Έχοντας υπόψη:

1. Τα άρθρα 66 έως 71 του ν. 5197/2025 «Παρεμβάσεις στο νομοθετικό πλαίσιο της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Συμβολαιογράφων και λοιπές διατάξεις» (Α’ 76) και ιδίως την παρ. 4 του άρθρου

2. Τον ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’ 79, διόρ. σφαλμ. Α’ 99).

3. Τον ν. 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (Α’ 167).

4. Τoν ν. 4622/2019 «Επιτελικό Κράτος: οργάνωση, λειτουργία και διαφάνεια της Κυβέρνησης, των κυβερνητικών οργάνων και της κεντρικής δημόσιας διοίκησης» (Α’ 133).

5. Το π.δ. 94/2025 «Καθορισμός διαδικασίας έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και άλλων λεπτομερειών για την υλοποίηση οικοδομικών αδειών» (Α’ 196).

6. Το π.δ. 132/2017 «Οργανισμός Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Υ.Π.ΕΝ.)» (Α’ 160).

7. Το π.δ. 79/2023 «Διορισμός Υπουργών, Αναπληρωτών Υπουργών και Υφυπουργών» (Α’ 131).

8. Την υπ’ αρ. 74103/5569/8.7.2023 κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’ 4408).

9. Την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426/10-11-2025 υπουργική απόφαση «Ελάχιστο περιεχόμενο και τεχνικές προδιαγραφές των μελετών των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων.» (Β’ 6015).

10. Τον Κανονισμό (ΕΕ) 2016/679 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 27ης Απριλίου 2016 για την προστασία των φυσικών προσώπων έναντι της επεξεργασίας των δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα και για την ελεύθερη κυκλοφορία των δεδομένων αυτών και την κατάργηση της οδηγίας 95/46/ΕΚ.

11. Τον ν. 4624/2019 «Αρχή Προστασίας Δεδομένων Προσωπικού Χαρακτήρα, μέτρα εφαρμογής του Κανονισμού (ΕΕ) 2016/679 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 27ης Απριλίου 2016 για την προστασία των φυσικών προσώπων έναντι της επεξεργασίας δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα και ενσωμάτωση στην εθνική νομοθεσία της Οδηγίας (ΕΕ) 2016/680» (Α’ 137).

12. Το υπό στοιχεία εισρχ. ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/133828/8910/27-11-2025 έγγραφο της Αρχής Προστασίας Προσωπικών Δεδομένων.

13. Το άρθρο 90 του Κώδικα νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133), και το γεγονός ότι, από τις διατάξεις της παρούσας δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού.

14. Το γεγονός ότι οι διατάξεις της παρούσας δεν αφορούν σε διοικητική διαδικασία για την οποία υπάρχει υποχρέωση καταχώρισης στο ΕΜΔΔ-ΜΙΤΟΣ.

Άρθρο 1
Διαδικασία και υπόχρεοι γνωστοποίησης

1. Όσοι ενδιαφερόμενοι (ιδιοκτήτες ή εργολάβοι) υπάγονται στις διατάξεις των περ. α και β της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’76) καλούνται να αποστείλουν στην ηλεκτρονική διεύθυνση planchora@ypen.gr κατά το διάστημα είκοσι (20) ημερολογιακών ημερών από την έναρξη ισχύος της παρούσας, οι ίδιοι, οι νόμιμοι εκπρόσωποι τους ή οι μηχανικοί αυτών γνωστοποίηση των στοιχείων του άρθρου 2 στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

2. Αρκεί η υποβολή μιας γνωστοποίησης από οιοδήποτε ιδιοκτήτη ή εργολάβο ή νόμιμο εκπρόσωπο ή μηχανικό ανά κτίριο – οικοδομική άδεια. Σε περίπτωση περισσοτέρων της μίας γνωστοποίησης για το ίδιο κτίριο – οικοδομική άδεια λαμβάνεται υπόψη για τους σκοπούς του άρθρου 3 μια (1) φορά το κτίριο – οικοδομική άδεια.

3. Προκειμένου να αποφευχθεί η μη γνωστοποίηση περιπτώσεων οικοδομικών αδειών που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 1 δύναται το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας: α) να απευθύνεται σε όλους τους αρμόδιους φορείς και συμβούλια που ενδέχεται να έχουν σχετικές πληροφορίες, όπως ενδεικτικά Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, Υπουργείο Δικαιοσύνης, Δικαστήρια της χώρας, Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, Γενική Γραμματεία Εταιρικού Συμφώνου Περιφερειακής Ανάπτυξης, Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής προκειμένου να του διαβιβάσουν τα στοιχεία του άρθρου

Άρθρο 2
Αντικείμενο γνωστοποίησης

1. Η γνωστοποίηση περιλαμβάνει αποκλειστικά τα κάτωθι στοιχεία:

α. Αριθμό οικοδομικής άδειας ή και αριθμό πράξης.

β. ΥΔΟΜ (απαιτείται μόνο σε περίπτωση έγχαρτων οικοδομικών αδειών).

γ. Δημοτική Ενότητα.

δ. Δήμο.

ε. Αριθμό δικαστικής απόφασης ή αίτησης ακύρωσης (σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση) και η πράξη κατάθεσης αυτής, ή αριθμό πρωτοκόλλου αιτήματος ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης ή έγκριση του αιτήματος (εφόσον υφίσταται).

2. Δύναται να αναζητείται από τους αρμοδίους για την εκπόνηση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (συμπεριλαμβανομένων τυχόν αναδόχων αυτών) μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος e-adeies και των Υπηρεσιών Δόμησης, κάθε άλλο αναγκαίο στοιχείο (όπως ενδεικτικά στέλεχος οικοδομικής άδειας ή αναθεώρησης αυτής) για τους σκοπούς του άρθρου

Άρθρο 3
Σκοπός γνωστοποίησης

Η γνωστοποίηση των στοιχείων του άρθρου 2 είναι αναγκαία, όπως προκύπτει από τα άρθρα 66 έως 71 του ν. 5197/2025, προκειμένου: α) να διαπιστωθεί σε ποιες περιοχές είναι αναγκαία η εκπόνηση μελετών Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π.), β) αυτά να ληφθούν υπόψη κατά την εκπόνηση των Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π. για την επιλογή των καταλληλότερων μέτρων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου ανά δημοτική ενότητα ή δήμο, γ) να εξαχθούν στατιστικά δεδομένα.

Άρθρο 4
Κυρώσεις μη γνωστοποίησης

Η μη τήρηση της διαδικασίας γνωστοποίησης των παρ. 1 και 2 του άρθρου 1 επιφέρει αδυναμία χρήσης των ευνοϊκών διατάξεων του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 στην περίπτωση που οι άδειες που εντάσσονται στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 1 του άρθρου 1 δεν ληφθούν υπόψη κατά την εκπόνηση των Ε.Σ.Π.Ι.Α.Π..

Άρθρο 5
Προβλέψεις για την τήρηση εμπιστευτικότητας και την προστασία προσωπικών δεδομένων

1. Των στοιχείων του άρθρου 2 λαμβάνουν γνώση, πέραν του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι εκάστοτε αρμόδιοι για την εκπόνηση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων κατά την παρ. 3 του άρθρου 1 του π.δ. 94/2025 (Α’ 196), (συμπεριλαμβανομένων τυχόν αναδόχων αυτών, οι οποίοι έχουν τον ρόλο του εκτελούντος την επεξεργασία) για τους σκοπούς του άρθρου 3, οι οποίοι υποχρεούνται σε τήρηση εμπιστευτικότητας.

2. Η επεξεργασία προσωπικών δεδομένων πραγματοποιείται δυνάμει των διαλαμβανόμενων στο άρθρου 68 του ν. 5197/2025, στο π.δ. 94/2025 (Α’ 196) και την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426/10-11-2025 (Β’ 6015) απόφαση στο πλαίσιο συμμόρφωσης με έννομη υποχρέωση εκ του ίδιου άρθρου χάριν εξυπηρέτησης δημοσίου συμφέροντος (άρθρα 5 και 6 παρ. 1 στοιχ. γ’ και ε’ ΓΚΠΔ).

3. Οι αποδέκτες των δεδομένων έχουν την υποχρέωση λήψης και διαρκούς τήρησης των κατάλληλων και αναγκαίων τεχνικών και οργανωτικών μέτρων ασφάλειας των λαμβανομένων πληροφοριών και την προστασία των διακινούμενων δεδομένων από κάθε παραβίαση, καθώς και από σκόπιμη απειλή ή τυχαίο κίνδυνο.

4. Τυχόν ανάδοχοι εκπόνησης της μελέτης ΕΣΠΙΑΠ οφείλουν να διαγράφουν το σύνολο των στοιχείων εντός ευλόγου χρόνου μετά την έγκριση του ΕΣΠΙΑΠ.

5. Σε κάθε περίπτωση για την επεξεργασία τυχόν προσωπικών δεδομένων τηρούνται οι προβλέψεις του Κανονισμού (ΕΕ) 2016/679 και του ν. 4624/2019 (Α’ 137).

Άρθρο 6
Ενημέρωση υπόχρεων

Για την έγκαιρη ενημέρωση των υπόχρεων της παρ. 1 του άρθρου 1 η παρούσα απόφαση κατ’ ελάχιστον:

α) αναρτάται στον διαδικτυακό τόπο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας,

β) αναρτάται στον διαδικτυακό τόπο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.

Επιπροσθέτως, δύναται να χρησιμοποιείται κάθε πρόσφορο μέσω ενημέρωσης, όπως ενδεικτικά να αποστέλλεται σχετική ενημέρωση μέσω ηλεκτρονικής επικοινωνίας στα μέλη του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος ή να εμφανίζεται σχετική ειδοποίηση στο ηλεκτρονικό σύστημα «e-adeies».

Άρθρο 7
Έναρξη ισχύος

Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Ο Υφυπουργός

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ

• Εδώ κατεβάζεις το ΦΕΚ κάνοντας σύνδεση.

Με την τελική νομοθετική ρύθμιση παρατείνονται τα παρακάτω

• Έως την 1^η Φεβρουαρίου 2028, η προθεσμία για την υποχρεωτική έκδοσή ταυτότητας κτιρίου για επτά κατηγορίες ακινήτων ειδικών χρήσεων και συνάθροισης κοινού, πλην κατοικίας όπως επίσης και για τα ακίνητα του δημοσίου, δήμων και Νομικών προσώπων δημοσίου δικαίου, που λήγει σε λιγότερο από δύο εβδομάδες στις 31 Ιανουαρίου 2026.

Σημειώνεται πως η  υποχρεωτική έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν εκπληρώσουν εμπρόθεσμα την υποχρέωση τους συνεπάγεται πρόστιμο που κυμαίνεται από 200 ευρώ έως και χρηματική ποινή ίση με το 10% της αξίας του ακινήτου.

Η παράταση που κλείδωσε στο ΥΠΕΝ για την ταυτότητα κτιρίου ειδικότερα αφορά  τα κάθε είδους κτήρια συνάθροισης κοινού, όπως θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Επιπλέον, κτήρια πολιτιστικών εκδηλώσεων όπως βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων, αθλητικές εγκαταστάσεις, κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους. Επαγγελματικά κτίρια, όπως πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων. Γενικότερα αφορά –και- κάθε κτίριο που στεγάζεται οποιαδήποτε δημόσια ή δημοτική υπηρεσία, είτε ανήκει σε ιδιώτη, είτε στο ίδιο το Δημόσιο, σε ΝΠΔΔ κ.α.

Για τα αυθαίρετα κατηγορίας 1 έως 4:

♦ Έως τις 31 Μαρτίου 2028, η προθεσμία για τη δυνατότητα υπαγωγής σε τακτοποίηση με πρόστιμο των αυθαιρέτων κατηγοριών 1 έως 4 που λήγει στις 31 Μαρτίου 2026.

Για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ:

Έως την καταληκτική προθεσμία αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας, μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος «e–adeies». Αφορά σε οικοδομικές άδειες με χρήση κινήτρων του ΝΟΚ, οι οποίες εκδόθηκαν νόμιμα αλλά ακυρώνονται μετά από αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και τα κτίρια κηρύσσονται αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Για αυτές τις περιπτώσεις η τροπολογία αναστέλλει τις κυρώσεις των προστίμων και κατεδάφισης των κτιρίων, παραπέμποντας στην δυνατότητα που έχει δοθεί σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ και σχετικό ΠΔ που ψηφίστηκε κατόπιν προληπτικής νομοτεχνικής έγκρισης του Δικαστηρίου, να υλοποιηθούν με περιβαλλοντικό ισοδύναμο και τις ρυθμίσεις περί έναρξης εργασιών.

Το τελικό κείμενο της νομοθετικής ρύθμισης για τις παρατάσεις στο ΦΕΚ

Οι πολεοδομικές παρατάσεις ψηφίστηκαν στο νομοσχέδιο του υπουργείου Εσωτερικών, με τίτλο: «Ρυθμίσεις για το ανθρώπινο δυναμικό του δημοσίου τομέα, τις Οργανώσεις της Κοινωνίας των Πολιτών, την ενίσχυση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Εθνικό Μητρώο Ζώων Συντροφιάς και λοιπές διατάξεις» το οποίο έγινε νόμος και δημοσιεύτηκε στο Φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως  ( νόμος 5270/2026 ΦΕΚ 23 Ιανουαρίου 2026. Τεύχος Πρώτο, Αρ. Φύλλου 9). Το πλήρες κείμενο της  σχετικής νομοθετικής ρύθμισης για τις παρατάσεις, όπως δημοσιεύεται στο ΦΕΚ (άρθρο 43 του νόμου 5270/2025) έχει ως εξής:

• «Άρθρο 43

α) Παράταση προθεσμίας καταβολής στον Ε.Ο.ΑΝ. μέρους του τέλους ταφής των Δήμων της Περιφέρειας Αττικής,

β) Παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών

1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της υποπερ. ββ) της περ. β) της παρ. 10 του άρθρου 38 του ν. 4819/2021 (Α’ 129), περί καταβολής μέρους του οφειλόμενου ποσού του τέλους ταφής, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 31η Μαρτίου 2026.

2. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 70 του ν. 5197/2025 (Α’ 76), περί μεταβατικών διατάξεων για την αναστολή κυρώσεων και τη μη εφαρμογή του άρθρου 82 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί απαγόρευσης δικαιοπραξιών σε ακίνητα, παρατείνεται έως την καταληκτική προθεσμία αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος «e-adeies», σύμφωνα με την υποπερ. αα) της περ. α) της παρ. 4 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025, περί περιβαλλοντικού ισοδυνάμου και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης.12.2026, εφόσον υποβληθεί εμπροθέσμως η ανωτέρω αίτηση.

3. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 2 του άρθρου 55 του ν. 4495/2017, περί προθεσμίας υποβολής ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για τα κτίρια Κατηγορίας Ι παρατείνεται έως και την 1η.2.2028.

4. Οι προθεσμίες του τρίτου και τέταρτου εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 102 του ν. 4495/2017, περί κα­ταληκτικής ημερομηνίας υπαγωγής αυθαιρέτων, παρατείνονται από την 31η.3.2026 έως και την 31η.3.2028.

5. Η προθεσμία της παρ. 4 του άρθρου 132 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί επιτρεπόμενων χρήσεων εγκατα­στάσεων διαχείμανσης και μικροεπισκευών σκαφών, παρατείνεται από τη λήξη της έως και την 31η.12.2027.

6. Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μεταβατικών διατάξεων για την εκτέλεση πρωτοκόλλων κατεδάφισης, οι ημερομηνίες «31η Μαρτίου 2026» αντικαθίστανται από την ημερο­μηνία «30ή Ιουνίου 2026», και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Μέχρι την 30ή Ιουνίου 2026, οριστικές εκθέσεις αυτοψίας και πρωτόκολλα κατεδάφισης που έχουν εκδοθεί μέχρι την 30ή Ιουνίου 2026 εκτελούνται κατά προτεραιότητα, με κριτήριο τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας σε σχέση με την 30ή Ιουνίου 2026, από τις υπηρεσίες που ήταν αρμόδιες για την εκτέλεση των κατεδαφίσεων πριν την 1η Μαΐου 2024. Εντός δέκα (10) ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας οι αρμόδιες υπηρεσίες διαβιβάζουν στο Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών το σύνολο των πρωτοκόλλων κατεδάφισης που δεν έχουν εκτελεστεί, καθώς και έκθεση σχετικά με τις εκτελεσθείσες κατεδαφίσεις από την 1η Μαΐου 2024.»

Ο Κτιριοδομικός Κανονισμός, όπως εγκρίθηκε το 2023 (ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360, ΦΕΚ Β’ 3985/22.06.2023) και όπως τροποποιήθηκε με την ΥΑ οικ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/7133/234 (ΦΕΚ Β’ 6995/23.12.2025), είναι από τα βασικά «εργαλεία συμμόρφωσης» που καθορίζουν, στην πράξη, αν μια ανακαίνιση, μια αλλαγή χρήσης ή μια επένδυση σε ακίνητο θα προχωρήσει ομαλά ή θα κολλήσει σε τεχνικο-νομικά αδιέξοδα μέσα στο 2026. Η τροποποίηση του Δεκεμβρίου 2025 δεν είναι “γενική επικαιροποίηση”: εισάγει στοχευμένες ρυθμίσεις που (α) αποσυμπιέζουν κρίσιμα σημεία στις αλλαγές χρήσης υφιστάμενων κτιρίων, (β) αυστηροποιούν/εξειδικεύουν απαιτήσεις προσβασιμότητας μέσω ανελκυστήρων σε ειδικές τυπολογίες κατοικίας, και (γ) επηρεάζουν τις προδιαγραφές που πρέπει να «δέσουν» στις μελέτες Η/Μ και στις εγκρίσεις εργασιών, ιδίως σε ανακαινίσεις με ενεργειακές/λειτουργικές αναβαθμίσεις.

• Στο πεδίο των αλλαγών χρήσης, η πλέον πρακτική μεταβολή αφορά το ελεύθερο ύψος χώρων σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που επιχειρούν επιτρεπόμενη αλλαγή χρήσης. Προστέθηκε ρητή παράγραφος στο άρθρο 7 («Ελεύθερο ύψος και καθαρός όγκος») που στοχεύει ιδίως περιπτώσεις όπου οι οικοδομικές άδειες είχαν κύριες χρήσεις εκτός κατοικίας σε ποσοστό άνω του 50% της συνολικής δόμησης (δηλαδή «ειδικά κτίρια» κατά ΝΟΚ) και, στη συνέχεια, επιχειρείται αλλαγή χρήσης. Στις περιπτώσεις αυτές, τα πραγματοποιούμενα ελεύθερα ύψη λαμβάνονται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κτιριοδομικού Κανονισμού (όπως ισχύει) κατά παρέκκλιση τυχόν προδιαγραφών του φορέα λειτουργίας, υπό έναν κρίσιμο όρο: απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του φορέα λειτουργίας. Η αξιολόγηση είναι διπλή: αφενός, η ρύθμιση μειώνει τον κίνδυνο να «ναρκοθετούν» οι αλλαγές χρήσης από απαιτήσεις ύψους που προκύπτουν όχι από την πολεοδομική/κτιριοδομική νομοθεσία αλλά από επιμέρους κανονισμούς λειτουργίας (π.χ. προδιαγραφές φορέων αδειοδότησης), αφετέρου όμως μεταφέρει το κέντρο βάρους στη διοικητική διαχείριση της σύμφωνης γνώμης, άρα απαιτεί έγκαιρη στρατηγική τεκμηρίωση, προ-διαβούλευση και καθαρή χαρτογράφηση του «φορέα λειτουργίας» κατά περίπτωση (ώστε να μην καταλήξει η αλλαγή χρήσης να εξαρτάται από άτυπες απαιτήσεις ή καθυστερήσεις).

• Παράλληλα, στο 2026 επηρεάζεται σημαντικά η προσβασιμότητα (και το κόστος/σχεδιασμός ανακαινίσεων ή νέων αδειών) μέσω της εξειδίκευσης της υποχρέωσης ανελκυστήρα. Στο άρθρο 30 («Ανελκυστήρες») τροποποιήθηκε η παρ. 1.1 ώστε, πέρα από τον γενικό κανόνα «σε κάθε νέο κτίριο επιβάλλεται η εγκατάσταση ενός τουλάχιστον ανελκυστήρα», να προβλεφθεί ρητά ότι σε νέο κτίριο κατοικίας χωρίς κοινόχρηστους χώρους επιβάλλεται ανελκυστήρας όταν το δάπεδο ορόφου ή τμήματος ορόφου έχει διαφορά στάθμης μεγαλύτερη από 9 μ. από την οριστική επιφάνεια του περιβάλλοντος εδάφους στο σημείο προσπέλασης προς τον όροφο. Πρόκειται για διάταξη που «πιάνει» συχνά πραγματικές τυπολογίες στην Ελλάδα (κτίρια σε έντονη κλίση, κατοικίες με ανεξάρτητες προσβάσεις, split-level διατάξεις χωρίς τυπικούς κοινόχρηστους χώρους) και δημιουργεί νέα σημεία ελέγχου συμμόρφωσης ήδη από τη φάση προμελέτης. Η αποτίμηση εδώ είναι ότι ο νομοθέτης κλείνει ένα πρακτικό κενό που μπορούσε να οδηγήσει σε ουσιαστικά μη προσβάσιμες κατοικίες, αλλά ταυτόχρονα αυξάνει τις τεχνικές δεσμεύσεις σε έργα που μέχρι πρότινος «κινούνταν» οριακά χωρίς ανελκυστήρα λόγω τυπολογίας. Αυτό σημαίνει ότι το 2026, σε κάθε due diligence ακινήτου προς ανέγερση/ανακατασκευή ή σε κάθε αναθεώρηση αδείας, απαιτείται έλεγχος υψομετρικών, σημείου προσπέλασης και χαρακτηρισμού «κοινοχρήστων», γιατί ένα λάθος στο concept μπορεί να μεταφραστεί σε ανασχεδιασμό πυρήνα κατακόρυφης κυκλοφορίας με σοβαρές συνέπειες σε κάλυψη/διαρρυθμίσεις/κόστος.

• Στην ίδια κατεύθυνση, επέρχονται αλλαγές στις κλίμακες (άρθρο 11), με προσθήκη πρόβλεψης για κλίμακες τύπου ΙΙΙ σε κτίρια ή τμήματά τους με χρήση προσωρινής διαμονής (κατηγορία Β), όταν πρόκειται για εσωτερικές κλίμακες μεμονωμένων διαμερισμάτων που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά από τους ενοίκους των συγκεκριμένων διαμερισμάτων. Η ρύθμιση, αν και τεχνική, έχει σαφή πολεοδομικό/αδειοδοτικό αποτύπωμα: σε ανακαινίσεις ή αναδιαρρυθμίσεις τουριστικών καταλυμάτων με «διαμερισματοποίηση» (suites/maisonettes), επιτρέπει μεγαλύτερη ευελιξία στη λύση της εσωτερικής κίνησης, μειώνοντας το ρίσκο να χαρακτηριστούν μη επιτρεπτές λύσεις κλιμακοστασίου λόγω τυπολογίας. Στην πράξη, όμως, απαιτεί προσοχή ώστε να τεκμηριώνεται ότι η κλίμακα είναι πράγματι εσωτερική συγκεκριμένου διαμερίσματος και ότι η χρήση της είναι αποκλειστική, γιατί διαφορετικά η παράκαμψη μπορεί να καταπέσει στον έλεγχο (διοικητικό ή πραγματογνωμοσύνης) με συνέπειες για τη νομιμότητα της λειτουργίας/αδειοδότησης.

• Ως προς τις ανακαινίσεις, το 2026 αναδεικνύεται ακόμη περισσότερο η ανάγκη «κλειδώματος» τεχνικών προδιαγραφών στις Η/Μ εργασίες, γιατί η τροποποίηση ενισχύει παραπομπές σε συγκεκριμένες τεχνικές οδηγίες και πρότυπα. Ενδεικτικά, στις ρυθμίσεις θέρμανσης/κλιματισμού γίνεται ρητή αναφορά σε ΤΟΤΕΕ και πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ για τον υπολογισμό/κατασκευή, ενώ για επιμέρους συσκευές τίθενται απαιτήσεις πιστοποίησης (σήμανση CE κ.λπ.). Αυτό δεν είναι «απλώς τεχνικό»: σε ανακαινίσεις που συνοδεύονται από ΕΕΔΜΚ ή άδεια (π.χ. εκτεταμένες Η/Μ επεμβάσεις, αλλαγές θέσης λεβητοστασίου, νέα δίκτυα κλιματισμού/αερισμού, αναβαθμίσεις για ενεργειακή απόδοση), η μη πλήρης ευθυγράμμιση με τις παραπομπές αυτές μπορεί να δημιουργήσει σημείο τριβής με τον έλεγχο πληρότητας φακέλου, αλλά και με ευθύνη του κύριου του έργου έναντι τρίτων (π.χ. θόρυβος, ασφάλεια εγκατάστασης). Άρα, η «νομική» δουλειά στο 2026 δεν είναι μόνο να βγει η άδεια, αλλά να θωρακιστεί ο φάκελος τεκμηρίωσης (προδιαγραφές, δηλώσεις συμμόρφωσης, τεχνικές εκθέσεις), ιδίως όταν το ακίνητο προορίζεται για μίσθωση/πώληση ή φιλοξενία κοινού.

Τέλος, επειδή ο χρήστης βλέπει «προσβασιμότητα» ως οριζόντιο κριτήριο κινδύνου (και σωστά), πρέπει να διαβαστεί η τροποποίηση του Κτιριοδομικού Κανονισμού σε συνδυασμό με το γενικό πλαίσιο του άρθρου 26 του ΝΟΚ (ν. 4067/2012) για «προσβασιμότητα χωρίς φραγμούς» και τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων (ΥΑ ΥΠΕΝ/ΔΕΣΕΔΠ/65826/699/2020, ΦΕΚ Β’ 2998/20.07.2020). Εδώ η πρακτική αποτίμηση για το 2026 είναι ότι η αγορά θα δει περισσότερα έργα να σκοντάφτουν όχι στο αν «επιτρέπεται» μια χρήση πολεοδομικά, αλλά στο αν η χρήση μπορεί να λειτουργήσει νόμιμα με όρους προσβασιμότητας (διαδρομές, κατακόρυφη εξυπηρέτηση, χώροι υγιεινής όπου απαιτούνται, κ.λπ.) και στο αν απαιτούνται ειδικοί έλεγχοι/διαδικασίες όπου εμπλέκονται κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος και οι μηχανισμοί ελέγχου προσβασιμότητας. Για τον ιδιώτη επενδυτή και τον ιδιοκτήτη, αυτό μεταφράζεται σε ανάγκη έγκαιρου νομικού-τεχνικού ελέγχου πριν «κλειδώσει» η εμπορική συμφωνία ή η μίσθωση: η συμμόρφωση στην προσβασιμότητα δεν είναι πλέον “nice to have”, αλλά παράγοντας που μπορεί να αλλάξει τον προϋπολογισμό, το χρονοδιάγραμμα και –σε ακραίες περιπτώσεις– τη βιωσιμότητα μιας αλλαγής χρήσης ή μιας ανακαίνισης.

πηγή news.b2green.gr

συντάξας

Παναγιώτης Γαλάνης, Δικηγόρος

ENVLEX Group pgalanislaw.gr

Άρθρο 75 (ΦΕΚ 231/Α/12.12.2025 σελ. 43 του ψηφιοποιημένου)

1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 29 του ν. 4067/2012 (Α’ 79), περί της ισχύος των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 8.7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795), προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

2.α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτιριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκαταστάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υποχρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

3. Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφίου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα.

4. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 4 του άρθρου 122 του ν. 4495/2017, περί αυθαίρετων κατασκευών στο Δέλτα του Έβρου, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

5. Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 30ή Νοεμβρίου 2025.

6.  Η  προθεσμία  της  παρ.  11  του  άρθρου  51  του ν. 4643/2019 (Α’ 193), περί υποβολής δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013, οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

7.α)  Ως  προς  την  προθεσμία  του  άρθρου  52  του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων

αυτών:

αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2023,

αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

β)  Η  προθεσμία  του  άρθρου  71  του  ν.  4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

8.α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026.

β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.

9.  Η  προθεσμία  της  παρ.  1  του  άρθρου  45  του ν. 5106/2024 (Α’ 63), περί εκπόνησης σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31η Μαΐου 2026.

10. Η προθεσμία του άρθρου 72 του ν. 4843/2021 (Α’ 215), περί παράτασης αναστολής οικοδομικών εργασιών στην περιοχή του όρους Υμηττού και των Μη­

τροπολιτικών  Πάρκων  Γουδή  Ιλισσίων,  παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, υπό την επιφύλαξη της υπ’ αρ. 26229/1123/1987 κοινής απόφασης των Υπουργών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ’ 749), περί όρων και διαδικασίας έκδοσης αδειών οικοδομής για την εκτέλεση στρατιωτικών έργων.

11.  Η  προθεσμία  της  παρ.  1  του  άρθρου  270  του ν. 5037/2023 (Α’ 78), περί αναστολής οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές της νήσου Μυκόνου, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

12.  Η  προθεσμία  της  παρ.  1  του  άρθρου  77  του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων

κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς που εμφαίνεται ως Ζώνη Ζ’ στο Παράρτημα Δ’ του ν. 5151/2024, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

Σε συνέχεια της υπερψήφισης του σχέδιου νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δέσμευση, χρήση, μεταφορά και αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα – Ενσωμάτωση της Οδηγίας 2009/31/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 23^ης Απριλίου 2009 σχετικά με την αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα σε γεωλογικούς σχηματισμούς και για την τροποποίηση της οδηγίας 85/337/ΕΟΚ του Συμβουλίου, των οδηγιών του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου 2000/60/ΕΚ, 2001/80/ΕΚ, 2004/35/ΕΚ, 2006/12/ΕΚ και 2008/1/ΕΚ, και του κανονισμού (ΕΚ) 1013/2006 (L 140)», και της ενημέρωσης των Συστημάτων Ηλεκτρονικής Έκδοσης Αδειών e-Άδειες και Δηλώσεων Αυθαιρέτων Κτισμάτων N. 4495/2017 και 4178/2013 για όλες τις νέες παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων από το ΤΕΕ, το ΥΠΕΝ εξέδωσε διευκρινιστική εγκύκλιο σχετικά με την εφαρμογή των παρ. 7 και 8 του άρθρου 75 του ανωτέρω νόμου.

Αναλυτικά, στην εγκύκλιο που υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ κ. Μπακογιάννης, και αποστέλλεται στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις προς ενημέρωση των ΥΔΟΜ και στο Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, σημειώνονται τα ακόλουθα:

ΘΕΜΑ: Εγκύκλιος οδηγία σχετικά με την εφαρμογή των παρ. 7 και 8 του άρθρου 75 ν. 5261/2025 (Α’ 231)

ΣΧΕΤ:
1. Το άρθρο 75 του ν. 5261/2025 (Α’ 231)
2. H υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/28916/1094/24-03-2022 απόφαση «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωνσταντίνου Σκρέκα και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαου Ταγαρά στον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμιο Μπακογιάννη» (Β΄1701).

Σας γνωρίζουμε ότι προσφάτως δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Α’ 231 ο νόμος 5261/2025, στο άρθρο 75 του οποίου περιλαμβάνονται “Παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων“.

Δια του παρόντος διευκρινίζεται το περιεχόμενο των παρ. 7 και 8 αυτού προς αποφυγή λανθασμένης εφαρμογής και στο πλαίσιο της διευκόλυνσης του εφαρμοστή, της ασφάλειας δικαίου και στην ενιαίας εφαρμογής.

Ειδικότερα:

Σύμφωνα με την παρ. 7

«7. α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α` 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών:

αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2023,
αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α` 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.»

Ήτοι με την παρ. 7 παρατάθηκε έως 31.12.2027 η ισχύς α) των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών που προβλέπονται στις παρ. 5 και 6 του άρθρου 50 του ν. 4495/2017, καθώς και όσων εκδόθηκαν σύμφωνα με τον ν. 4030/2011 (Α’ 249) μετά την 31.12.2017 ή τον ν. 4495/2017 έως τις 31.12.2023, β) η ισχύς των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί σύμφωνα με το από 8.7.1993 προεδρικό διάταγμα (Δ’ 795) και αφορούν σε κτίρια ή εγκαταστάσεις του δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ. ή Ν.Π.Ι.Δ. που ανήκουν στο δημόσιο και εποπτεύονται από το κράτος ή των OTA Α’ και Β’ βαθμού ή σε κτίρια που οι μελέτες τους είναι προϊόν αρχιτεκτονικού διαγωνισμού.

Σύμφωνα με την παρ. 8

«8. α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 ( 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026.

β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.»

Ήτοι με την παρ. 8 παρατάθηκε έως και την 30η Ιουνίου 2026

α) ο χρόνος υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης οικοδομικής άδειας για τις περιπτώσεις που έχει ήδη υποβληθεί εμπροθέσμως αίτημα για βεβαίωση όρων δόμησης σε κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα,

β) ο χρόνος ισχύος των προέγκρισεων οικοδομικών αδειών που αφορούν σε κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα σε περίπτωση προγενέστερης της 30η Ιουνίου 2026 λήξης τους και κατ’ επέκταση ο χρόνος υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας σε συνέχεια προέγκρισης.

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΥΠΕΝ

ΕΥΘ. ΜΠΑΚΟΓΙΑΝΝΗΣ

Με έγγραφο του ο Γ.Γ. Χωρισκού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος με θέμα: Διαβίβαση Υπουργικής Απόφασης «τροποποίηση της υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/66006/2360/16-06-2023 υπουργικής απόφασης ″Έγκριση Κτιριοδομικού Κανονισμού (Β΄ 3985)‶»,

ΣΧΕΤ.: (1) Η με αριθμ. πρωτ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/7133/234/19-12-2025 Απόφαση Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας του ΥΠΕΝ (Β΄ 6995) αναφέρει:

Σας διαβιβάζουμε την (1) σχετική Απόφαση Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας του ΥΠΕΝ που αφορά στην τροποποίηση και συμπλήρωση του Κτιριοδομικού Κανονισμού. Πρόκειται για βελτιώσεις και προσθήκες που κρίθηκαν απαραίτητες μετά την περίοδο εφαρμογής του και συγκεκριμένα των άρθρων 3, 7, 11, 16 και 19 της ενότητας Β΄ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ ΚΤΙΡΙΩΝ, ΧΩΡΩΝ ΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ, των άρθρων 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 και 33 της ενότητας Δ΄ ΤΕΧΝΙΚΑ ΣΥΣΤΗΜΑΤΑ – ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΙΣ.

20251224 146488 3950 ΔΑΟΚΑ ΥΑ ΚΤΙΡΙΟ.pdf

Η ουσία του νομικού ελέγχου: Το σημείο από όπου κρίνεται η συναλλαγή

Η αγοραπωλησία ακινήτου, όσο τυπική κι αν φαίνεται, παραμένει μία από τις πλέον απαιτητικές συναλλαγές στο ελληνικό δίκαιο. Η εμπειρία δείχνει ότι η επιτυχία της εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την προνοητικότητα και τη μεθοδικότητα του δικηγόρου που διενεργεί τον έλεγχο. Κάθε συναλλαγή ενσωματώνει στρώματα κινδύνων: νομικών, τεχνικών, φορολογικών και πρακτικών. Ο ρόλος του δικηγόρου δεν περιορίζεται στο να «διαβάσει τίτλους», αλλά στο να προλάβει προβλήματα πριν αυτά εξελιχθούν σε δικαστικές ή οικονομικές εκκρεμότητες.

Έλεγχος «αλυσίδας» κυριότητας: Το πρώτο σημείο όπου εμφανίζονται τα προβλήματα

Ο έλεγχος ξεκινά πάντοτε από τη διερεύνηση της αλυσίδας κυριότητας, η οποία στην πράξη απαιτεί εις βάθος αναδρομή τουλάχιστον εικοσαετίας, ώστε να διασφαλίζεται ότι δεν υπάρχουν ασυνέχειες ή ελλείψεις στις μεταβιβάσεις που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη νομιμότητα της κυριότητας. Ο δικηγόρος οφείλει να εξετάσει όλους τους τίτλους, να διαπιστώσει αν υπάρχει συνεχής σειρά μεταβιβάσεων και να εντοπίσει σημεία που απαιτούν ιδιαίτερη ερμηνεία.

Συχνά, τα πρώτα προβλήματα αποκαλύπτονται από λεπτομέρειες, όπως ένα συμβόλαιο που αναφέρει διαφορετικό εμβαδόν από το πραγματικό κοκ. Αν η περιγραφή στο συμβόλαιο δεν συμβαδίζει με τη σύσταση ή με το τοπογραφικό, το ζήτημα πρέπει να διευκρινιστεί πριν προχωρήσει οποιαδήποτε άλλη ενέργεια.

Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο: Το στάδιο που αποκαλύπτεται η πραγματική νομική κατάσταση του ακινήτου

Ακολούθως, ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολογικό Γραφείο αποκαλύπτει την πραγματική εικόνα του ακινήτου. Ο δικηγόρος οφείλει να αναζητήσει βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δουλείες και εκκρεμοδικίες. Δεν είναι σπάνιο να εμφανίζονται προσημειώσεις που δεν έχουν εξαλειφθεί, πράξεις που δεν έχουν μεταγραφεί ή αγωγές που βρίσκονται σε εκκρεμότητα επί σειρά ετών χωρίς τα μέρη να το γνωρίζουν.

Ειδική προσοχή απαιτείται στις ενδιάμεσες πράξεις που δεν έχουν ακόμη μεταγραφεί. Ακόμη κι αν μια αποδοχή κληρονομιάς έχει συνταχθεί ορθά, μέχρι να μεταγραφεί δεν θεμελιώνεται η κυριότητα. Εάν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή, ο δικηγόρος πρέπει είτε να αναμείνει την ολοκλήρωσή της είτε να ενσωματώσει στο οριστικό συμβόλαιο ή στο προσύμφωνο ρητές εξουσιοδοτήσεις και δικλείδες ασφαλείας για την περίπτωση πλημμελειών.

Επιπλέον, σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί ή λειτουργεί παράλληλα με Υποθηκοφυλακείο, απαιτείται έλεγχος και στα ηλεκτρονικά βιβλία, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχουν νεότερες πράξεις που δεν εμφανίζονται ακόμη στα φυσικά βιβλία ή στο κτηματολογικό φύλλο.

Έλεγχος Κτηματολογίου: Διασταύρωση, επικαλύψεις και πρώτες εγγραφές

Ο έλεγχος στο Κτηματολόγιο απαιτεί από τον δικηγόρο να κινηθεί πρακτικά και όχι μηχανικά. Η ταύτιση του ΚΑΕΚ με το ακίνητο είναι μόνο η αρχή. Πρέπει να εξεταστεί το διάγραμμα, να διαπιστωθεί αν υπάρχουν επικαλύψεις ή αποκλίσεις, να ελεγχθούν οι ενστάσεις που τυχόν εκκρεμούν και να αξιολογηθεί αν απαιτείται μελλοντική διορθωτική διαδικασία.

Στην πράξη, οι επικαλύψεις ΚΑΕΚ εμφανίζονται συχνότερα απ’ όσο συνήθως αναμένεται. Δεν είναι ασυνήθιστο ένα τμήμα οικοπέδου να αποτυπώνεται σε δύο διαφορετικούς κωδικούς ΚΑΕΚ λόγω σφάλματος στην αρχική κτηματογράφηση ή εσφαλμένης δήλωσης. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η διόρθωση μπορεί να επιτευχθεί χωρίς δικαστική προσφυγή, μέσω της διαδικασίας του άρθρου 19 ν. 2664/1998: Υποβάλλεται αίτηση διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων, συνοδευόμενη από επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα και, όπου απαιτείται, δηλώσεις των όμορων ιδιοκτητών. Μετά την ενδικοφανή διαδικασία και την ανάρτηση στο κτηματολογικό φύλλο, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί να προβεί στη σχετική διόρθωση. Όταν η διαδικασία ενεργοποιείται εγκαίρως, οι επικαλύψεις αντιμετωπίζονται αποτελεσματικά και δεν καθυστερούν τη συναλλαγή.

Η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών αποτελεί σημείο καμπής· πριν από αυτήν, ο δικηγόρος έχει στη διάθεσή του τα μέσα για να διορθώσει μια ανακρίβεια, ενώ μετά την οριστικοποίηση οι δυνατότητες περιορίζονται σημαντικά. Γι’ αυτό και η προνοητικότητα είναι κρίσιμη καθώς όταν εντοπιστεί σφάλμα, πρέπει να ενεργοποιηθεί άμεσα είτε η διαδικασία του άρθρου 19 για τα γεωμετρικά στοιχεία είτε η διαδικασία του άρθρου 6 για διόρθωση στις πρώτες εγγραφές.

Πολεοδομικά δεδομένα: Το μέλλον του ακινήτου είναι εξίσου σημαντικό με το παρελθόν του

Η πρακτική δείχνει ότι η αξία ενός ακινήτου επηρεάζεται συχνά περισσότερο από μελλοντικές χωροταξικές μεταβολές παρά από την τρέχουσα κατάστασή του. Ένα ακίνητο που σήμερα φαίνεται κατάλληλο για χρήση ή επένδυση μπορεί να βρίσκεται σε περιοχή που θα ενταχθεί σε σχέδιο πόλεως, θα επηρεαστεί από νέους οδικούς άξονες, έργα υποδομής, ζώνες πρασίνου ή ακόμη και απαλλοτρίωση.

Ο δικηγόρος οφείλει να ελέγχει τα αναρτημένα σχέδια, τις αποφάσεις πολεοδομίας, τυχόν γνωστοποιημένες τροποποιήσεις ρυμοτομικών και να ενημερώνει τον υποψήφιο αγοραστή ότι η αγορά δεν αφορά μόνο το σήμερα, αλλά και το αύριο του ακινήτου.

Τεχνικός έλεγχος: Η συνεργασία με μηχανικό ως προϋπόθεση ασφάλειας

Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό δεν είναι συμπληρωματικός, αλλά αντιθέτως είναι αναγκαίος. Η διερεύνηση της οικοδομικής άδειας, η επιβεβαίωση της συμβατότητας με την υφιστάμενη κατάσταση και ο εντοπισμός αυθαιρεσιών αποτελούν κρίσιμα δεδομένα για τον δικηγόρο, διότι επηρεάζουν άμεσα τη δυνατότητα μεταβίβασης και τη μελλοντική ευθύνη των μερών.

Σε ακίνητα υπό κατασκευή, ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να ενσωματώνεται στη σύμβαση, με πρόβλεψη σταδίων, δικαιωμάτων επιθεώρησης και ρητρών για διορθώσεις. Πολλές από τις μελλοντικές διαφορές θα είχαν αποφευχθεί αν αυτά είχαν προβλεφθεί συμβατικά εξαρχής.

Προσύμφωνο: Εργαλείο σταθεροποίησης και κατανομής κινδύνου

Το προσύμφωνο είναι συχνά καθοριστικό για τη δομή της συναλλαγής. Όταν περιβάλλεται τον συμβολαιογραφικό τύπο, παρέχει στον αγοραστή εμπράγματη εξασφάλιση, η οποία είναι κρίσιμη σε συναλλαγές με μεγάλο οικονομικό βάρος ή με εκκρεμείς διαδικασίες τακτοποίησης.

Αντιθέτως, το ιδιωτικό συμφωνητικό προσφέρει ευελιξία χωρίς εμπράγματη ισχύ. Ο δικηγόρος πρέπει να αξιολογεί τον κίνδυνο, τον χρόνο ωρίμανσης της συναλλαγής και τη φερεγγυότητα των μερών πριν επιλέξει το κατάλληλο εργαλείο.

Οικονομική και φορολογική διάσταση: Η συναλλαγή πρέπει να είναι βιώσιμη, όχι μόνο νόμιμη

Το συνολικό κόστος της συναλλαγής και η φορολογική δομή της συναλλαγής επηρεάζουν το τελικό συμφέρον του πελάτη. Φόρος μεταβίβασης, τέλη, συμβολαιογραφικά έξοδα, δαπάνες πιστοποιητικών και επενδυτικές παράμετροι (όπως non-dom, golden visa, εταιρικές μορφές) πρέπει να συνεκτιμώνται πριν από την επιλογή του τρόπου απόκτησης του ακινήτου.

Ο δικηγόρος δεν λειτουργεί μόνο ως «ελεγκτής» τίτλων αλλά και ως σύμβουλος που οφείλει να προειδοποιεί για τη διαφορά ανάμεσα σε μια νόμιμη συναλλαγή και μια πραγματικά συμφέρουσα συναλλαγή.

Συμπέρασμα: Ο δικηγόρος ως θεμελιώδης παράγοντας ασφάλειας στο real estate

Σε μια αγορά με συνεχώς αυξανόμενη δραστηριότητα στις αγοραπωλησίες ακινήτων, ο νομικός έλεγχος τίτλων είναι το μόνο σταθερό εργαλείο που εξασφαλίζει τη βιωσιμότητα μιας αγοραπωλησίας. Η αξία του δικηγόρου δεν βρίσκεται μόνο στη γνώση του νόμου, αλλά στην ικανότητά του να βλέπει μπροστά, να εντοπίζει κινδύνους πριν αυτοί εκδηλωθούν και να συντονίζει μια ομάδα (μηχανικούς, συμβολαιογράφους, φοροτεχνικούς) ώστε η συναλλαγή να ολοκληρωθεί χωρίς αιφνιδιασμούς και παγίδες. Όσο πιο προνοητικός και πρακτικός είναι ο έλεγχος, τόσο πιο ασφαλές είναι το αποτέλεσμα για τον υποψήφιο αγοραστή και τόσο πιο επιτυχημένη η δικηγορική διαχείριση της υπόθεσης. Έτσι, ο νέος δικηγόρος που αναπτύσσει συστηματική μεθοδολογία στον έλεγχο τίτλων αποκτά σημαντικό επαγγελματικό πλεονέκτημα σε μια άκρως ανταγωνιστική αγορά.

* Η Έλλη Θανασενάρη είναι δικηγόρος LLM, Εταίρος στην Papatriantafyllou & Thanasenari.

daily.nb.org

Η δουλεία διόδου αποτελεί ένα εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο προβλέπεται και ρυθμίζεται στον Αστικό Κώδικα. Η αναγκαστική δουλεία διόδου συνιστά ειδική μορφή δουλείας, η οποία μπορεί να επιβληθεί υπέρ ενός ακινήτου και σε βάρος άλλου, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αναγκαία πρόσβαση.

Σε αυτό το άρθρο, θα μελετήσουμε τι προβλέπει η νομοθεσία της χώρας μας για την αναγκαστική δουλεία διόδου.

Νομικός Ορισμός της Δουλείας Διόδου

H δουλεία είναι το δικαίωμα του κυρίου ενός ακινήτου να χρησιμοποιεί κατά ορισμένο τρόπο ξένο ακίνητο ή να εμποδίζει τον κύριο του να ασκεί ορισμένες εξουσίες. Η δουλεία διόδου εμπίπτει σε αυτήν τη γενική κατηγορία και εξυπηρετεί την ανάγκη πρόσβασης σε δημόσια οδό.

Αναγκαστική Δουλεία Διόδου (Άρθρο 1012 ΑΚ)

Η ελληνική νομοθεσία θεσπίζει την αναγκαστική δουλεία διόδου στο άρθρο 1012 του Αστικού Κώδικα περί υποχρέωσης παροχής διόδου. Δηλαδή, εάν το δουλεύον ακίνητο στερείται την αναγκαία δίοδο προς το δρόμο, τότε ο κύριός του έχει το δικαίωμα να απαιτήσει δίοδο από τα γειτονικά δεσπόζοντα ακίνητα. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί πως η απαίτηση αυτή συνοδεύεται με την καταβολή ανάλογης αποζημίωσης.

Σε κάθε περίπτωση, η διάταξη αυτή θεμελιώνει το δικαίωμα του ιδιοκτήτη ενός τυφλού ακινήτου να ζητήσει διέλευση από γειτονικό ακίνητο, όταν απουσιάζει κάποια άλλη διέξοδος.

Διαδικασία Αναγνώρισης Δουλείας Διόδου

Αυτή τη στιγμή, οι ιδιοκτήτες έχουν στη διάθεσή τους διάφορους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου. Ορισμένοι είναι απλοί και γρήγοροι, ενώ άλλοι είναι πιο χρονοβόροι. Η επιλογή της καταλληλότερης μεθόδου εξαρτάται από τη συνεργασία με τον άλλο ιδιοκτήτη.

#1 Δουλεία Διόδου με Συμβολαιογραφική Πράξη

Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου είναι με την υπογραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Στο έγγραφο αυτό, οι ιδιοκτήτες υπογράφουν το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια της δουλείας, αλλά και το ποσό που πρέπει να καταβληθεί. Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης είναι απαραίτητη η μεταγραφή της στο Κτηματολόγιο βάσει του άρθρου 1192 του Αστικού Κώδικα.

#2 Δουλεία Διόδου με Δικαστική Απόφαση

Ένας ακόμα τρόπος για την επιβολή δουλείας διόδου είναι μέσω της δικαστικής οδού. Το άρθρο 1013 του Αστικού Κώδικα αναφέρει συγκεκριμένα πως «η κατεύθυνση της διόδου και η έκταση του δικαιώματος για τη χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση».

Το δικαστήριο εξετάζει όλα τα πραγματικά και νομικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων τοπογραφικών σχεδίων, εναλλακτικών διόδων και του ύψους της αποζημίωσης. Μάλιστα, συχνά δέχεται και τη συνδρομή τεχνικού πραγματογνώμονα. Ως εκ τούτου, αποτελεί την πιο σίγουρη λύση για τον καθορισμό του είδους και της έκτασης του δικαιώματος, ειδικά στην περίπτωση ύπαρξης διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων.

#3 Δουλεία Διόδου μέσω Χρησικτησίας

Δουλεία διόδου μπορεί να συσταθεί και με τη χρησικτησία βάσει του άρθρου 1045 του Αστικού Κώδικα. Για αυτήν την περίπτωση, απαιτείται συνεχής νομή του ακινήτου ή αγροτεμαχίου κατά την τελευταία εικοσαετία.

Απόσβεση της Δουλείας

Η νομοθεσία όμως, προβλέπει και τις περιπτώσεις όπου η δουλεία διόδου παύει. Σύμφωνα με τα σχετικά άρθρα, λοιπόν, μια δουλεία αποσβήνεται όταν:

• Πάψει να υφίσταται η ανάγκη που την θεμελίωσε (άρθρο 1017 ΑΚ).

• Η συγκοινωνία του ακινήτου προς το δημόσιο δρόμο έπαψε από τον κύριο του ακινήτου (άρθρο 1014 ΑΚ).

Η δουλεία διόδου λειτουργεί ως αναγκαία λύση σε πολεοδομικά ή ιδιοκτησιακά αδιέξοδα. Το ισχύον νομικό πλαίσιο καθορίζει τις προϋποθέσεις επιβολής της ώστε να προστατεύσει τα συμφέροντα όλων των μερών.

πηγή lianapap.gr

Κωμικοτραγικές ιστορίες φέρνει στο φως το ρεπορτάζ της «Κ» για τις προσπάθειες επιτηδείων που επιχειρούν να σφετεριστούν οικόπεδα, τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Οι αγωγές κατά του Δημοσίου, με επίκληση προφορικών συμφωνιών και χρησικτησίας, και τα «φίλτρα» που έχουν θεσπιστεί κατά της απάτης

Παράδειγμα πρώτο. «Το γεωτεμάχιο το έλαβα ως δώρο γάμου από τη μητέρα μου με προφορική δωρεά, με σκοπό να εξασφαλίσει την οικονομική μου αυτοτέλεια. Η μητέρα μου το απέκτησε με προφορική δωρεά το 1962 από τον Α.Χ.: εκείνη την περίοδο εργαζόταν ως νοσηλεύτρια στο νοσοκομείο «…» όπου νοσηλευόταν ως ασθενής ο Α.Χ. Επειδή η μητέρα μου τον φρόντισε με επιμέλεια, επαγγελματισμό και ανθρωπιά, όσο αυτός ανάρρωνε στην οικία του της χάρισε για να την ευχαριστήσει το εν λόγω γεωτεμάχιο με προφορική δωρεά. Το ακίνητο το είχε αποκτήσει ο ίδιος από τον πατέρα του το 1935 με προφορική δωρεά και εκείνος από τον δικό του πατέρα με τον ίδιο τρόπο, χωρίς να μπορεί να διαπιστωθεί αν υπήρξε ποτέ για αυτό μεταγεγραμμένος τίτλος, όπως συνηθιζόταν τότε. Από το 1962, που η μητέρα μου έλαβε ως δώρο το γεωτεμάχιο, καλλιεργούσε σε αυτό κηπευτικά και το καθάριζε, και επομένως το 1983 που μου το χάρισε είχε ήδη καταστεί ιδιοκτήτριά του μέσω έκτακτης χρησικτησίας. Από το 1983 που είμαι εγώ ιδιοκτήτρια του ακινήτου και μέχρι πριν από λίγα χρόνια, το χρησιμοποιούσα και εγώ για την καλλιέργεια κηπευτικών και μάλιστα απομάκρυνα γερασμένες λεμονιές που υπήρχαν εκεί και φύτεψα νέες».

Θείος από τη Βραζιλία

Παράδειγμα δεύτερο. «Το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο το παραχώρησε όσο ζούσε ο ιδιοκτήτης του Ι.Γ. στον πατέρα μου το 1976. Επρόκειτο να φύγει μετανάστης στη Βραζιλία και επειδή δεν είχε απογόνους, του το παραχώρησε για να το εκμεταλλεύεται όσο λείπει, υποδεικνύοντάς του μάλιστα ότι το χωράφι θα γίνει δικό του αν μέσα στα επόμενα 20 χρόνια δεν έχει νέα του. Το χωράφι αυτό το είχε αποκτήσει από τη μητέρα του επίσης με προφορική δωρεά. Ο Ι.Γ. δεν επικοινώνησε ποτέ ξανά με τον πατέρα μου, ο οποίος το 1991, όσο βρισκόταν εν ζωή μου μεταβίβασε με προφορική δωρεά το γεωτεμάχιο. Και μου υπέδειξε να το παραχωρήσω στον Ι.Γ. ή τα παιδιά του, αν εμφανιστεί κάποιος όσο ζω, επειδή ήθελε να τηρήσει την υπόσχεσή του στον φίλο του. Ως αποτέλεσμα, νέμομαι το ακίνητο για περισσότερα από 30 χρόνια, επομένως έχω καταστεί κύριός του μέσω έκτακτης χρησικτησίας».

Τα εν λόγω αποσπάσματα (ελαφρώς παραλλαγμένα ώστε να μην αποκαλύπτεται η ταυτότητα των προσώπων) προέρχονται από αγωγές που ασκήθηκαν από πολίτες κατά του ελληνικού Δημοσίου, για την κυριότητα χωραφιών στην Ανατολική Αττική και στη Θεσσαλονίκη αντίστοιχα. Μπορεί τα επιχειρήματα που τέθηκαν ενώπιον του δικαστηρίου να ακούγονται με τα σημερινά δεδομένα έως εξωφρενικά –μια γραμμή ανθρώπων που επί έναν αιώνα μεταβιβάζουν ο ένας στον άλλο ή και χαρίζουν ένα ακίνητο «στο μιλητό»– ωστόσο αγωγές σαν και αυτές δεν είναι διόλου σπάνιες.

Καθώς το κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του, ο μόνος τρόπος να αποκτηθεί η κυριότητα σε ένα ακίνητο που έχει καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι η αγωγή εναντίον του Δημοσίου. Και παρότι η χρησικτησία έχει πάψει σε γενικές γραμμές να αναγνωρίζεται μόνο στη βάση μαρτυριών, οι πιθανότητες να κατακυρωθούν τα ακίνητα σε τέτοιες περιπτώσεις δεν είναι αμελητέες. Το «μεγάλο ξεκαθάρισμα» της ιδιοκτησίας στη χώρα μας οδεύει προς το τέλος του και όλοι σπεύδουν να κλείσουν εκκρεμότητες ή να (προσπαθήσουν να) εκμεταλλευθούν την περίσταση. Μήπως ήρθε η ώρα να αλλάξει η νομοθεσία για τη χρησικτησία;

«Το κτηματολόγιο είναι δίχως αμφιβολία ο σύγχρονος τρόπος να καταγραφούν και να απεικονιστούν σε χάρτη τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα», εξηγεί ο Ζαφείρης Τσολακίδης, αναπλ. καθηγητής Αστικού Δικαίου στη Νομική Σχολή Αθηνών. «Η ιδιαιτερότητα του κτηματολογίου είναι ότι (σ.σ. δεν βασίστηκε στα ήδη υπάρχοντα δεδομένα στα υποθηκοφυλακεία, αλλά) κάλεσε τους πολίτες να υποβάλουν δηλώσεις και από αυτές προέκυψαν ιδιοκτησιακές διαφορές ή διαφορές στα όρια, το εμβαδόν των ακινήτων κ.ο.κ. Αυτά τα προβλήματα δεν τα δημιούργησε το κτηματολόγιο, αλλά τα έφερε στην επιφάνεια. Η χρησικτησία επίσης δεν “εφευρέθηκε” για το κτηματολόγιο. Η λογική της είναι να διευκολύνει στην κτήση ενός ακινήτου όταν ο τίτλος έχει κάποιο πρόβλημα, ή να αποδώσει ιδιοκτησία ενός εγκαταλελειμμένου ακινήτου σε κάποιον που το αξιοποιεί. Στο νομικό μας σύστημα, λοιπόν, η χρησικτησία αναγνωρίζεται ως αιτία κτήσης κυριότητας».

Το «παράθυρο»

Οπως αποδείχθηκε τα προηγούμενα χρόνια, αυτοί που προσπάθησαν να εκμεταλλευθούν την κτηματογράφηση για να καταπατήσουν ιδιοκτησίες δεν ήταν λίγοι. «Δεν μπορούσε ο νομοθέτης να μην αναγνωρίζει τη χρησικτησία στην κτηματογράφηση», εκτιμά ο κ. Τσολακίδης. «Αυτό όμως άνοιξε ένα παράθυρο για διάφορους επιτηδείους, που προσπάθησαν να κατοχυρώσουν περιουσίες που δεν διεκδικούσε κανείς, τα λεγόμενα “αγνώστου ιδιοκτήτη”. Ετσι πήγαιναν κατά την ανάρτηση, έβλεπαν τι δεν είχε δηλωθεί και το δήλωναν. Αυτή η πρακτική περιορίστηκε από τον νομοθέτη, που προέβλεψε ότι δεν μπορείς μετά την ανάρτηση να δηλώσεις τίτλο που έχει καταγραφεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” αλλά πρέπει να ασκήσεις προηγουμένως αγωγή κατά του Δημοσίου. Επίσης, να θυμίσουμε ότι η διαδικασία αυτή δεν αφορά τα δημόσια ακίνητα, καθώς δεν επιτρέπεται σε αυτά η χρησικτησία. Και σε αυτό βέβαια το Δημόσιο αναγκάστηκε να κάνει μια εξαίρεση γιατί μετά το 2013, οπότε έγινε υποχρεωτική η δήλωση της δημόσιας περιουσίας, οι υπηρεσίες έσπευσαν να δηλώσουν τεράστιες εντός σχεδίου εκτάσεις που λ.χ. ήταν κάποτε δασικές, με αποτέλεσμα ολόκληρες γειτονιές να εμφανίζονται διεκδικούμενες από το Δημόσιο. Ετσι δόθηκε εξαίρεση σε τέτοιες περιπτώσεις».

Η νόμιμη εξαίρεση

«Η μόνη δυνατότητα ένα ακίνητο που καταγράφηκε ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” να αποδοθεί σε έναν πολίτη εκεί όπου το κτηματολόγιο έχει ολοκληρωθεί και βρίσκεται σε λειτουργία είναι να υπάρχει μεταγεγραμμένο συμβόλαιο που απλώς ο πολίτης ξέχασε να δηλώσει», λέει στην «Κ» η Ολυμπία Μαρκέλλου, γενική διευθύντρια στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. «Αυτή η δυνατότητα δόθηκε το 2024 για να μην αναγκαστούν οι αμελείς πολίτες που έχουν νόμιμους τίτλους να αποταθούν στα δικαστήρια. Κατά τα λοιπά, μεταγραφή ακινήτου που έχει καταγραφεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη γίνεται μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, έπειτα από αγωγή κατά του Δημοσίου».

Οσον αφορά τη διαδικασία κτηματογράφησης, το Ελληνικό Κτηματολόγιο εκτιμά ότι υπάρχουν πολλές δικλίδες ασφαλείας κατά των απατεώνων. «Κατά τη γνώμη μου, η επιλογή του νομοθέτη ήδη από το 1995 να δεχθεί ως αιτία κτήσης κυριότητας τη χρησικτησία ήταν δίκαιη», εκτιμά και η κ. Μαρκέλλου. «Ο νομοθέτης είχε αποδεχθεί ότι για να κτηματογραφηθεί κάθε σπιθαμή της ελληνικής γης έπρεπε να δηλωθούν και τα ακίνητα τα οποία είχαν αποκτηθεί με χρησικτησία, χωρίς έγγραφους τίτλους. Η τακτική αυτή αποτέλεσε πάγια τακτική της ελληνικής κοινωνίας τις τελευταίες δεκαετίες στις αγροτικές περιοχές, τις περισσότερες φορές για λόγους οικονομικούς, εξαιτίας και της μικρής αξίας της γης. Η πληροφορία αυτή δεν μπορούσε να συλλεχθεί με κανέναν άλλον τρόπο παρά μόνον με την υποβολή της δήλωσης και την προσκόμιση συγκεκριμένων αποδεικτικών, για τη νομή, εγγράφων, καθώς και με τον υποχρεωτικό εντοπισμό του ακινήτου επί συγκεκριμένου υποβάθρου».

Σήμερα για να δηλωθεί κατά την κτηματογράφηση ένα ακίνητο με βάση τη χρησικτησία, η νομοθεσία (ΦΕΚ Β/923/2016) επιβάλλει να προσκομίζονται αποδεικτικά για την άσκηση νομής για 20 έτη, όπως υποθήκες, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου, πράξη αναγνώρισης ορίων, μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης, αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή έκανε άλλες εργασίες, αλλά και ένορκες βεβαιώσεις. Σε κάθε περίπτωση είναι υποχρεωτική η υποβολή δήλωσης στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

«Το κτηματολόγιο μέσω των αναδόχων της κτηματογράφησης επεξεργάζεται τα στοιχεία σε συνδυασμό με όλες τις πληροφορίες που έχει συλλέξει από τις αρμόδιες υπηρεσίες και διενεργεί έλεγχο νομιμότητας. Επιπλέον, κάθε παραδοτέο (σ.σ. η ολοκληρωμένη μελέτη κτηματογράφησης) ελέγχεται τόσο τεχνικά όσο και νομικά από εμάς. Να θυμίσω ότι πέρυσι οι ανάδοχοι κτηματογράφησης νησιών του Σαρωνικού αντιλήφθηκαν ότι κάτι δεν πήγαινε καλά όταν εντόπισαν πολλές δηλώσεις με χρησικτησία από πολίτες μέσω του ίδιου συμβολαιογράφου. Η υπόθεση ερευνήθηκε και ασκήθηκαν μηνύσεις κατά των απατεώνων».

Τα κενά

Από την άλλη πλευρά, η απροθυμία ή αδυναμία του Δημοσίου να δηλώσει στο κτηματολόγιο την περιουσία του δημιουργεί επικίνδυνα κενά. «Παρακαλούμε τις κτηματικές υπηρεσίες και τους δημόσιους φορείς να δηλώσουν την περιουσία τους», λέει η κ. Μαρκέλλου. «Παρατείνουμε συνεχώς τον χρόνο ολοκλήρωσης των μελετών, ζητάμε από το Δημόσιο να υποβάλει δηλώσεις έστω και εκπρόθεσμα. Δεν έχουμε όμως τη δυνατότητα να επιβάλουμε κάτι. Το Δημόσιο πρέπει να είναι σε θέση και να δηλώσει την ιδιοκτησία του και να τη διεκδικήσει αν χρειαστεί».

Oσον αφορά τη νομοθεσία για τη χρησικτησία, πολλοί νομικοί τη θεωρούν πλέον ανεπίκαιρη. «Θεωρώ ότι ο θεσμός δεν πρέπει να διατηρείται σε τόσο μεγάλη έκταση, ειδικά για τα αστικά ακίνητα», λέει ο κ. Τσολακίδης. «Η οικονομική αξιοποίηση από μόνη της δεν δικαιολογεί τη μετάσταση της κυριότητας – πόσο μάλλον όταν τα ακίνητα αυτά θα ήταν πολύ χρήσιμα στο Δημόσιο ως ελεύθεροι κοινόχρηστοι χώροι ή για την εξυπηρέτηση κοινωνικών αναγκών».

Από τον Γιώργο Λιάλιο

kathimerini.gr

Εκδόθηκε επικαιροποιημένο Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου Κτηματολογίου (5η έκδοση), το οποίο έχει αναρτηθεί και στην ιστοσελίδα του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο».

Το εγχειρίδιο αυτό, το οποίο εμπλουτίζεται συνεχώς με περιπτωσιολογία εγγραπτέων πράξεων, περιλαμβάνει οδηγίες και χρήσιμες πληροφορίες για τον νομικό έλεγχο για τις εξής εγγραπτέες πράξεις:

1. Αγοραπωλησία (με συμβολαιογραφικό έγγραφο)

2. Γονική παροχή

3. Δωρεά εν ζωή

4. Αποδοχή κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο

5. Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (με συμβολαιογραφικό έγγραφο)

6. Τροποποίηση Σύστασης Οριζοντίου Ιδιοκτησίας (με συμβολαιογραφικό έγγραφο)

7. Ανταλλαγή

8. Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης (δυνάμει διαταγής πληρωμής)

9. Τροπή προσημείωσης σε υποθήκη (δυνάμει διαταγής πληρωμής)

10. Εγγραφή υποθήκης (δυνάμει διαταγής πληρωμής)

Εκσυγχρονίζεται και αναμορφώνεται με καινοτόμες διατάξεις το Κληρονομικό Δίκαιο μετά από 80 χρόνια, ενώ παράλληλα προσαρμόζεται στις κοινωνικές, οικονομικές και δημογραφικές μεταβολές, στους μετασχηματισμούς του παραδοσιακού θεσμού της οικογένειας και στις νομοθετικές αλλαγές που έγιναν τα τελευταία χρόνια, όπως είναι το σύμφωνο ελεύθερης συμβίωσης, ο γάμος ατόμων του ιδίου φύλου (ομόφυλα ζευγάρια) κ.λπ.

Η νομοπαρασκευαστική επιτροπή που είχε αναλάβει την πλήρη αναθεώρηση του Κληρονομικού Δικαίου ολοκλήρωσε το έργο της, παραδίδοντας ένα ολοκληρωμένο σχέδιο  αλλαγών και νέων διατάξεων υπό μορφή νομοσχεδίου, το οποίο θα συζητηθεί σήμερα στο υπουργικό συμβούλιο 

Την Πέμπτη ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης και ο υφυπουργός Ιωάννης Μπούγας θα παρουσιάσουν τις αλλαγές στις οποίες κατέληξε η Επιτροπή για την Αναμόρφωση του Κληρονομικού Δικαίου υπό τον ομότιμο καθηγητή της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ Απόστολο Γεωργιάδη.

■ Τι είναι οι κληρονομικές συμβάσεις

Μέχρι τώρα, το ελληνικό δίκαιο βασιζόταν κυρίως σε διαθήκες και στην «νόμιμη μοίρα»,  δεν υπήρχε νομική πρόβλεψη για συμβατική ρύθμιση της μελλοντικής κληρονομιάς. 

Με τις κληρονομικές συμβάσεις, καθιερώνεται για πρώτη φορά η δυνατότητα: ενώ ο ιδιοκτήτης είναι εν ζωή, να συμφωνεί με συμβολαιογραφική πράξη με πρόσωπα που επιλέγει (π.χ. παιδιά, σύντροφο, τρίτο πρόσωπο), για το ποιος θα κληρονομήσει τι μετά τον θάνατό του. 

Σκοπός;

Να μειωθούν οι μεταθανάτιες συγκρούσεις, οι πλαστές διαθήκες, οι δικαστικές διαμάχες, και να γίνει πιο προβλέψιμη — και δικαιότερη — η κατανομή της περιουσίας. 

Το σχέδιο νόμου είναι έτοιμο και επρόκειτο να εισαχθεί για δημόσια διαβούλευση. Δεν έχει ακόμη ψηφιστεί. 

Στόχος είναι η ψήφιση πιθανώς στις αρχές 2026 και εφαρμογή από το δεύτερο εξάμηνο του 2026, όταν υα ενεργοποιειθεί η νέα βάση δεδομένων/διαδικασιών. 

Επομένως, για την ώρα, οι κληρονομικές συμβάσεις δεν έχουν ακόμη τεθεί σε πλήρη εφαρμογή, βρίσκονται σε στάδιο νομοθετικής διαδικασίας.

■ Οι βασικές αλλαγές που φέρνει το νέο πλαίσιο

Σύμφωνα με τα μέχρι τώρα στοιχεία, οι βασικές καινοτομίες / αλλαγές είναι:

• Εισαγωγή κληρονομικών συμβάσεων ως νόμιμη επιλογή

Για πρώτη φορά δίνεται νομικά η δυνατότητα σύναψης Κληρονομικής Σύμβασης αιτία θανάτου. 

Δεν καταργούνται οι υπάρχουσες δυνατότητες — δηλαδή μπορεί να υπάρξει και διαθήκη, αν το επιθυμεί ο διαθέτης. 

• Περισσότερα πρόσωπα μπορούν να συμμετάσχουν στην σύμβαση

Με την ίδια σύμβαση μπορεί να υπάρξουν πολλαπλοί «διαθέτες», δηλαδή όχι απαραίτητα μόνο ένα άτομο  κάτι που δεν ήταν δυνατό με την παραδοσιακή διαθήκη. 

Μπορούν να ρυθμιστούν περιπτώσεις όπου η περιουσία αφορά πολλούς, π.χ. σε περιπτώσεις κοινούκτήτων, επιχειρήσεων, ακίνητης περιουσίας κ.λπ. 

• Δέσμευση και μη-μονομερής ανάκληση (σε ορισμένες ρυθμίσεις)

Ορισμένες διατάξεις της κληρονομικής σύμβασης,  όπως η εγκατάσταση κληρονόμου, ή η σύσταση καταπιστεύματος, θεωρούνται δεσμευτικές αιτία θανάτου και δεν μπορούν να ανακληθούν μονομερώς. 

Σε αντίθεση, μια μεταγενέστερη «διάταξη τελευταίας βούλησης» (διαθήκη) μπορεί να τροποποιήσει την κληρονομική σύμβαση αλλά με περιορισμούς. 

• Δυνατότητα επιλογής εφαρμοστέου δικαίου, ακόμα και διαφορετικού από το ελληνικό

Η σύμβαση μπορεί να ρυθμίζει ποιο δίκαιο θα διέπει την κληρονομική διαδοχή — δηλαδή, εφόσον το επιθυμούν τα μέρη, δεν είναι ανάγκη να είναι υποχρεωτικά το ελληνικό. 

• Προστασία της περιουσίας & αποφυγή ζημιών,  ρύθμιση τόσο για εν ζωή όσο και για μετά θάνατον

Η ρύθμιση μέσω σύμβασης εν ζωή μπορεί να ενσωματώσει και μη χρηματικά στοιχεία, όπως επιχειρήσεις, εμπορικά σήματα, πνευματικά δικαιώματα κ.λπ. 

Προβλέπεται ρύθμιση για την περίπτωση που ο «διαθέτης» κάνει δωρεές ή μεταβιβάσεις εν ζωή  ώστε να μην αδικηθεί ο ακτήμονας κληρονόμος όταν γίνει η κληρονομιά. 

• Μεταβολές στα ποσοστά της κληρονομιάς & στην «νόμιμη μοίρα»

Ενδεικτικά αναφέρεται ότι το μερίδιο του επιζώντα συζύγου αυξάνεται  π.χ. από 1/4 → 1/3. 

Τα τέκνα λαμβάνουν κατά συνέπεια διαφορετικό μερίδιο  κάτι που αλλάζει τον παραδοσιακό τρόπο κατανομής. 

Το νέο πλαίσιο επιδιώκει να περιορίσει φαινόμενα όπου η περιουσία «διαλύεται» σε πολλούς μετόχους, ή όπου αποποιήσεις οδηγούν σε «σχολάζουσες» (αδιανέμητες) κληρονομιές. 

■ Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς

• Ελευθερία στη διάθεση της περιουσίας, χωρίς "νόμιμη μοίρα"

Μέχρι σήμερα, η «νόμιμη μοίρα» (δηλαδή υποχρεωτικά ποσοστά για σύζυγο, παιδιά, κλπ.) καθόριζε ποιοι και πόσο κληρονομούν. 

Με τις κληρονομικές συμβάσεις δεν ισχύει υποχρεωτικά η νόμιμη μοίρα — ο διαθέτης μπορεί να κατανείμει περιουσία όπως επιθυμεί. 

Π.χ. μπορεί να αφήσει ακίνητο σε ένα παιδί, επιχείρηση σε άλλο, εξοχικό σε εγγονή — όπως αυτός επιθυμεί. 

• Ευελιξία στη διανομή  και αποφυγή αδιεξόδων

Η σύμβαση μπορεί να περιλαμβάνει παραίτηση ενός κληρονόμου από την κληρονομιά ή μέρος αυτής, με αντάλλαγμα χρήματα, κινητά ή άλλα περιουσιακά στοιχεία. 

Σε περιπτώσεις συγκυριότητας «εξ αδιαιρέτου» (π.χ. οικογενειακά ακίνητα) που συνήθως οδηγούσαν σε διάλυση, με την κληρονομική σύμβαση μπορεί να ρυθμιστεί πιο σαφώς ποιος τι παίρνει, αποφεύγοντας κατακερματισμούς ή παγωμένα ακίνητα. 

• Μειωμένος κίνδυνος δικαστικών εμπλοκών

Η νέα ρύθμιση στοχεύει στο να περιορίσει: πλαστές διαθήκες, δικαστικές διαμάχες, πολύχρονη αβεβαιότητα μετά τον θάνατο κληρονομουμένου. 

Με συμβολαιογραφική μορφή, οι κληρονομικές συμβάσεις παρέχουν ισχυρότερο νομικό πλαίσιο — με μεγαλύτερη ασφάλεια σε σχέση με παλαιότερες πρακτικές. 

■ Τα σημεία προσοχής 

Οι κληρονομικές συμβάσεις πρέπει να συνταχθούν με συμβολαιογραφικό έγγραφο και δημόσιο τύπο. Δεν πρόκειται για απλή προφορική συμφωνία. 

Μπορούν να ανακληθούν ή να τροποποιηθούν  αλλά με αυστηρές νομικές προϋποθέσεις (π.χ. μεταγενέστερη σύμβαση, συμφωνία όλων των εμπλεκομένων, δικαστικές/συμβολαιογραφικές διαδικασίες). 

Η «νόμιμη μοίρα» εξακολουθεί να θεωρείται, αλλά το πώς θα κατανέμεται εξαρτάται πλέον και από το τι έχει συμφωνηθεί στη σύμβαση. 

Οι ρυθμίσεις γίνονται με γνώμονα να μειωθεί η γραφειοκρατία, οι δικαστικές διαμάχες, και οι περιπτώσεις κληρονομιών που καταλήγουν «να χαθούν» (π.χ. λόγω αποποιήσεων, χρεών, απουσίας διαδόχων). 

■  Γιατί κρίνονται σημαντικές οι αλλαγές;

Εισάγουν ευελιξία και προσαρμοστικότητα — προσαρμόζουν το δίκαιο στις σύγχρονες ανάγκες (π.χ. επιχειρήσεις, ακίνητη περιουσία, σύντροφοι χωρίς γάμο κ.λπ.).

Προστατεύουν τους κληρονόμους αλλά και τον διαθέτη, δίνοντας προβλεψιμότητα και σταθερότητα στην κατανομή της περιουσίας.

Μειώνουν τον κίνδυνο δικαστικών διενέξεων, πλαστών ή αμφισβητούμενων διαθηκών, μακροχρόνιων διαδικασιών και «σκουριασμένων» περιουσιών που μένουν ανεκμετάλλευτες.

Δίνουν στο άτομο που συντάσσει τη συμφωνία — δηλαδή στον διαθέτη — μεγαλύτερη ελευθερία βούλησης και έλεγχο επί της περιουσίας του, όσο ζει και μετά τον θάνατό του.

■ Παραδείγματα 

> Έστω ότι κάποιος διαθέτης (π.χ. γονιός) έχει δύο παιδιά και ένα ακίνητο και μια επιχείρηση. Με κληρονομική σύμβαση, ενώ ζει, υπογράφει συμβόλαιο με τα παιδιά του: “Μετά τον θάνατό μου, το ακίνητο πηγαίνει στο παιδί Α και η επιχείρηση στο παιδί Β.”

Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγεται υποχρεωτική καθορισμένη «νόμιμη μοίρα» (όπως συνέβαινε με το παλιό καθεστώς), και κάθε περιουσιακό στοιχείο πηγαίνει όπου έχει οριστεί. 

Εάν υπάρχουν χρέη του διαθέτη, σύμφωνα με την αναμόρφωση, οι κληρονόμοι δεν ευθύνονται με την περιουσία τους πάνω από την αξία των κληρονομηθέντων. 

Αυτό δίνει στον διαθέτη μεγάλη ευελιξία, αποσαφηνίζει τη διανομή περιουσίας, μπορεί να αποτρέψει δικαστικές διαμάχες ή κατακερματισμό περιουσιακών στοιχείων, και  θεωρητικά  να μειώσει κρατικές «σχολάζουσες κληρονομιές».

• > «Μοίρασμα περιουσίας ανά παιδί»

Ο Κώστας έχει:

• 1 σπίτι

• 1 εξοχικό

• 1 μικρή επιχείρηση

• 2 παιδιά (Μαρία & Λευτέρη)

Με κληρονομική σύμβαση, όσο ζει, υπογράφει συμβολαιογραφικά με τα δύο παιδιά:

Το σπίτι → στη Μαρία

Η επιχείρηση → στον Λευτέρη 

Το εξοχικό → μισό-μισό και στα 2 τέκνα 

Τι σημαίνει;

Δεν εφαρμόζεται υποχρεωτικά η «νόμιμη μοίρα» όπως πριν.

Τα παιδιά δεσμεύονται από τη συμφωνία.

Μετά τον θάνατο, δεν υπάρχει διαφωνία ούτε δικαστική διαμάχη.

• > «Παιδί που παραιτείται από κληρονομιά με αντάλλαγμα»

Η Σοφία έχει 3 παιδιά. Ένα από αυτά ζει στο εξωτερικό και δεν θέλει μελλοντική εμπλοκή σε ακίνητα στην Ελλάδα.

Υπογράφουν κληρονομική σύμβαση:

Το παιδί Α παραιτείται από την κληρονομιά.

Σε αντάλλαγμα, η μητέρα του καταβάλλει 30.000 € σήμερα.

Τα άλλα 2 παιδιά θα μοιραστούν τα ακίνητα.

Τι πετυχαίνουν;

Το παιδί δεν θα εμφανιστεί στο μέλλον ως συγκληρονόμος.

Καθαρή περιουσιακή εικόνα για όλους.

• > «Αποφυγή εξ αδιαιρέτου (μπερδεμένων ποσοστών)»

Ο Θάνος έχει 4 ακίνητα και 3 παιδιά. Δεν θέλει μετά θάνατον να γίνουν όλα «1/3 – 1/3 – 1/3».

Κάνει σύμβαση:

• Ακίνητο 1 → στο παιδί Α

• Ακίνητο 2 → στο παιδί Β

• Ακίνητο 3 → στο παιδί Γ

• Ακίνητο 4 → πουλιέται, και το ποσό μοιράζεται ισόποσα

Τι αποφεύγεται;

Μελλοντικές διαφωνίες για διαχείριση ακινήτων

Παγωμένα ακίνητα λόγω συγκυριότητας

Πολύπλοκα ποσοστά

• > «Διανομή επιχείρησης με σαφείς όρους»

Η οικογένεια έχει μία επιχείρηση και 2 παιδιά. Μόνο το ένα θέλει να συνεχίσει τη δραστηριότητα.

Σύμβαση:

Η επιχείρηση → στο παιδί Α

Το παιδί Β → λαμβάνει άλλο περιουσιακό στοιχείο ίσης αξίας (π.χ. οικόπεδο)

Η χρησιμότητα;

Δεν διαλύεται η επιχείρηση σε ίσα ποσοστά.

Το παιδί που θα εργαστεί την επιχείρηση έχει πλήρη κυριότητα.

• > «Παππούς – Εγγόνια (με συμμετοχή όλων των κληρονόμων)»

Ο παππούς θέλει να αφήσει:

Το σπίτι στο εγγόνι του

Και να μην εμπλακούν τα ενήλικα παιδιά του

Επειδή η κληρονομική σύμβαση προϋποθέτει συμμετοχή των νόμιμων κληρονόμων, τα παιδιά υπογράφουν ότι συναινούν:

• Το σπίτι → στο εγγόνι

• Τα παιδιά δεν θα διεκδικήσουν μερίδιο μετά τον θάνατο

Τι εξασφαλίζεται;

• Απόλυτα ξεκάθαρη μεταβίβαση

• Καμία μελλοντική διεκδίκηση

• > «Διατήρηση περιουσίας μέσα στην οικογένεια»

Η Μαρίνα έχει μια μεγάλη αγροτική έκταση και θέλει να περάσει μόνο στον ανιψιό της που τη δουλεύει, όχι στα αδέρφια της.

Με σύμβαση:

• Ορίζει τον ανιψιό ως αποκλειστικό δικαιούχο

• Τα αδέρφια της συμφωνούν και παραιτούνται από μελλοντικές αξιώσεις

Τι πετυχαίνει;

• Η καλλιέργεια συνεχίζεται

• Η περιουσία δεν τεμαχίζεται

Αν και το σχέδιο είναι έτοιμο και έχει αποφασιστεί να παρουσιαστεί, δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η ψήφιση του. Τι σημαίνει αυτό;

Οι τελικές διατάξεις μπορεί να αλλάξουν κατά τη δημόσια διαβούλευση ή στη Βουλή.

Μέχρι να ψηφιστεί και τεθεί σε ισχύ, δεν υπάρχει βεβαιότητα για το πώς θα εφαρμοστούν οι κληρονομικές συμβάσεις στην πράξη  π.χ. πόσο εύκολο ή ασφαλές θα είναι να γίνουν, ποιες προϋποθέσεις θα απαιτούνται, κ.λπ.

Αναμένουμε λοιπόν...

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης / Οικονομολόγος

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής

πηγή foronews.gr

Κατατέθηκε στη Βουλή το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Ρυθμίσεις για τη δέσμευση, χρήση, μεταφορά και αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα – Ενσωμάτωση της Οδηγίας 2009/31/ΕΚ του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 23^ης Απριλίου 2009 σχετικά με την αποθήκευση διοξειδίου του άνθρακα σε γεωλογικούς σχηματισμούς και για την τροποποίηση της οδηγίας 85/337/ΕΟΚ του Συμβουλίου, των οδηγιών του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου 2000/60/ΕΚ, 2001/80/ΕΚ, 2004/35/ΕΚ, 2006/12/ΕΚ και 2008/1/ΕΚ, και του κανονισμού (ΕΚ) 1013/2006 (L 140)».

Υπενθυμίζουμε πως το ανωτέρω σχέδιο νόμου είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση στις αρχές του Νοεμβρίου, όπως μπορείτε να δείτε εδώ.

Στο ανωτέρω σχέδιο νόμου ενσωματώθηκε μια σειρά από παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων, οι οποίες αφορούν σε οικοδομικές άδειες και προεγκρίσεις, αυθαίρετα κλπ. Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, με την προτεινόμενη ρύθμιση δίνεται παράταση προθεσμιών για σειρά διατάξεων πολεοδομικού και χωροταξικού χαρακτήρα, προκειμένου, να εξασφαλιστούν, κατά περίπτωση, η ομαλή συνέχιση εκκρεμών διαδικασιών, η προσαρμογή των αρμόδιων φορέων και των ενδιαφερομένων στις θεσμικές και τεχνικές απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας, καθώς και η αποφυγή διοικητικών ή πρακτικών δυσχερειών στην εφαρμογή.

Σε σύγκριση με το αρχικό κείμενο της δημόσιας διαβούλευσης, παρατηρούνται κάποιες μικρές αλλαγές και διορθώσεις, τόσο σε ημερομηνίες, όσο και σχετικά με τις προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών.

Διαβάστε παρακάτω το κείμενο των προτεινόμενων ρυθμίσεων, όπως πλέον κατατέθηκαν οριστικά στη Βουλή:

Παρατάσεις πολεοδομικών και χωροταξικών ρυθμίσεων

1. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 29 του ν. 4067/2012 (Α’ 79), περί της ισχύος των οικοδομικών αδειών που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της περ. (α) της παρ. 3 του άρθρου 6 του από 8.7.1993 προεδρικού διατάγματος (Δ’ 795), προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις και η τυχόν στέγη του κτιρίου και να ενταχθούν στην περ. γ) της παρ. 5 του άρθρου 42 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

2. α) Η προθεσμία της περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013 (Α’ 174), περί εκσυγχρονισμού και κτιριακής επέκτασης σε νόμιμες χρήσεις κτιρίων ή εγκαταστάσεων, οι οποίες διατηρούνται, καθώς και σε χρήσεις οι οποίες προβλέπονται από οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν σύμφωνα με το άρθρο 26 του ν. 2831/2000 (Α’ 140), παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

β) Η προθεσμία του όγδοου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, περί αναστολής της υποχρέωσης μετεγκατάστασης ή απομάκρυνσης πρατηρίων καυσίμων, υγραερίου, φυσικού αερίου και των συνοδών χρήσεων αυτών με νόμιμη χρήση, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

3. Οι προθεσμίες των περ. α) και β) του τρίτου εδαφίου της περ. ια) του άρθρου 99 του ν. 4495/2017, περί υποβολής δικαιολογητικών υπαγωγής αυθαίρετης κατασκευής ή αυθαίρετης αλλαγής χρήσης στις διατάξεις του ν. 4495/2017, παρατείνονται μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2027 και για τριάντα έξι (36) επιπλέον μήνες από τη λήξη τους, αντίστοιχα.

4. Η προθεσμία του πρώτου εδαφίου της παρ. 4 του άρθρου 122 του ν. 4495/2017, περί αυθαίρετων κατασκευών στο Δέλτα του Έβρου, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

5. Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 125ΚΑ του ν. 4495/2017, περί μη εφαρμογής της περ. ι) του άρθρου 28 του ν. 4495/2017 περί άδειας νομιμοποίησης για αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις που εγκαθίστανται μετά την 1η Μαΐου 2024, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 30η Νοεμβρίου 2025.

6. Η προθεσμία της παρ. 11 του άρθρου 51 του ν. 4643/2019 (Α’ 193), περί υποβολής δικαιολογητικών στις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4178/2013, οι οποίες δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 και τις περιπτώσεις υπαγωγής στον ν. 4014/2011 (Α’ 209) που έχουν μεταφερθεί στον ν. 4178/2013, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

7. α) Ως προς την προθεσμία του άρθρου 52 του ν. 4710/2020 (Α’ 142), περί ισχύος των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των τυχόν αναθεωρήσεων αυτών:

αα) η προθεσμία έκδοσης των αναφερόμενων αδειών παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2023,

αβ) η προθεσμία ισχύος τους παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

β) Η προθεσμία του άρθρου 71 του ν. 4342/2015 (Α’ 143), περί ισχύος οικοδομικών αδειών υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027.

8. α) Η προθεσμία στο τέλος του εισαγωγικού εδαφίου της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020 (Α’ 245), περί υποβολής αίτησης για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης μετά από υποβολή αιτήματος για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης, ήτοι η 31η Δεκεμβρίου 2024, η οποία είχε παραταθεί με την περ. στ) της παρ. 1 του άρθρου 35 του ν. 5167/2024 (Α’ 207) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026.

β) Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 40 του ν. 4759/2020, παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2026, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.
9. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 45 του ν. 5106/2024 (Α’ 63), περί εκπόνησης σχεδίων αστικής ανθεκτικότητας, παρατείνεται από τη λήξη της, έως την 31η Μαΐου 2026.

10. Η προθεσμία του άρθρου 72 του ν. 4843/2021 (Α’ 215), περί παράτασης αναστολής οικοδομικών εργασιών στην περιοχή του όρους Υμηττού και των Μητροπολιτικών Πάρκων Γουδή Ιλισσίων, παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2026, υπό την επιφύλαξη της υπ’ αρ. 26229/1123/1987 κοινής απόφασης των Υπουργών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ’ 749), περί όρων και διαδικασίας έκδοσης αδειών οικοδομής για την εκτέλεση στρατιωτικών έργων.

11. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 270 του ν. 5037/2023 (Α’ 78), περί αναστολής οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές της νήσου Μυκόνου, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

12. Η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια ή επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών ή άλλων υδάτινων επιφανειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς που εμφαίνεται ως Ζώνη Ζ’ στο Παράρτημα Δ’ του ν. 5151/2024, παρατείνεται έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

πηγή news.b2green.gr

Η νομοθεσία για τις κινητές καντίνες δεν προβλέπει την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων, ωστόσο η ΚΥΑ για την παραχώρηση χρήσης αιγιαλού και παραλίας το επιτρέπει

Αποδοχή των διαπιστώσεων του Συνηγόρου του Πολίτη για την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας σχετικά με τη λειτουργία δραστηριότητας καντίνας

Ο Συνήγορος του Πολίτη στο πλαίσιο διερεύνησης αναφοράς σχετικά με τη διαδικασία δημοπρασίας για τροχήλατες καντίνες και για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων προς εξυπηρέτηση των καντινών σε παρόχθια ζώνη λίμνης, προέβη στις ακόλουθες επισημάνσεις προς τα αρμόδια Υπουργεία:

• Η λειτουργία των κινητών καντινών ρυθμίζεται από τα νομοθετήματα των συναρμόδιων Υπουργείων Ανάπτυξης & Επενδύσεων και Υγείας και από τις σχετικές διατάξεις προκύπτει ότι οι κινητές καντίνες αποτελούν επιχειρήσεις μαζικής εστίασης στις οποίες δεν παρέχεται η δυνατότητα ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων.

• Περαιτέρω, οι διατάξεις της κοινής υπουργικής απόφασης (ΚΥΑ) του 2023 που αφορούν στην παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, παραλίας, όχθης, παρόχθιας ζώνης ορίζουν ότι η λειτουργία των καντινών πρέπει να διέπεται από τις προδιαγραφές της Υγειονομικής Διάταξης του 2017 περί της λειτουργίας επιχειρήσεων τροφίμων/ποτών. Ωστόσο, σύμφωνα με την ανωτέρω ΚΥΑ προβλέπεται και η δυνατότητα ανάπτυξης τραπεζοκαθισμάτων στους παραχωρούμενους χώρους. Συνεπώς προκύπτει ότι αν και οι καντίνες θα πρέπει να πληρούν τις προαναφερόμενες υγειονομικές προδιαγραφές, ωστόσο με τις διατάξεις περί παραχώρησης απλής χρήσης αιγιαλού, δίδεται σε αυτές η δυνατότητα να αναπτύσσουν τραπεζοκαθίσματα, κάτι το οποίο έρχεται σε αντίθεση με όσα προβλέπονται από τις υγειονομικές διατάξεις.

Η Ανεξάρτητη Αρχή απευθύνθηκε στη Διεύθυνση Δημόσιας Υγείας και Υγιεινής Περιβάλλοντος του Υπουργείου Υγείας προκειμένου να λάβει γνώση του θέματος, ενώ ζήτησε από τα συναρμόδια Υπουργεία να συνεργαστούν και να συντονιστούν για την εναρμόνιση των νομοθετημάτων που ρυθμίζουν παρόμοια αντικείμενα.

Το Υπουργείο Υγείας απέστειλε το σχετικό έγγραφο της Ανεξάρτητης Αρχής με τις παραπάνω διαπιστώσεις προς το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για τις δικές του ενέργειες στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς του για τις χρήσεις αιγιαλού. Στο έγγραφο του Υπουργείου Υγείας αναφέρεται το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο για τις καντίνες (Υγειονομική Διάταξη του 2017), τονίζοντας ότι η δραστηριότητα τροχήλατου αναψυκτηρίου (καντίνα) λειτουργεί παρασκευάζοντας πρόχειρα γεύματα τα οποία διατίθενται σε περαστικούς και λόγω της ιδιαιτερότητάς της δεν είναι δυνατό να συνδέεται με την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων.

Στη συνέχεια η Διεύθυνση Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών απέστειλε τα παραπάνω έγγραφα της Διεύθυνσης Δημόσιας Υγείας και Υγιεινής Περιβάλλοντος του Υπουργείου Υγείας και του Συνηγόρου του Πολίτη προς όλες τις Κτηματικές Υπηρεσίες της χώρας για ενημέρωσή τους στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους κατά την εφαρμογή της οικείας νομοθεσίας για τις καντίνες, αποδεχόμενη και ουσιαστικά τις διαπιστώσεις της Αρχής.

Επίσης με την πρόσφατη κοινή υπουργική απόφαση με την οποία εξειδικεύονται οι γενικοί όροι και περιορισμοί για την παραχώρηση απλής χρήσης αιγιαλού, παραλίας, παρόχθιας ζώνης, στις επιτρεπόμενες χρήσεις αναφέρεται η λειτουργία αυτοκινούμενων ή ρυμουλκούμενων τροχήλατων αναψυκτηρίων (καντίνες), σύμφωνα με τις προδιαγραφές της Υγειονομικής Διάταξης του 2017, χωρίς πλέον να αναφέρεται η δυνατότητα παραχώρησης χρήσης για ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων σε συνδυασμό με τη λειτουργία των καντινών.

Μεγάλη είναι η ταλαιπωρία των ιδιοκτητών ακινήτων, τα οποία έχουν δεσμευτεί για πολλά χρόνια για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων κι αυτό γιατί όλο το βάρος για την δημιουργία δρόμων, πλατειών, παιδικών χαρών και άλλων χώρων «πέφτει» στους ιδιοκτήτες ακινήτων που περιμένουν για χρόνια να αποζημιωθούν, ενώ η περιουσίας τους παραμένει αναξιοποίητη.

Ανασταλτικός παράγοντας επίσης είναι η οικονομική δυσπραγία των Δήμων για την αποζημίωση των ρυμοτομούμενων ιδιοκτησιών για κοινόχρηστους χώρους καθώς και των αρμόδιων Οργανισμών και Υπηρεσιών για αποζημίωση λόγω αναγκαστικών απαλλοτριώσεων για δημιουργία κοινωφελών χώρων. Έτσι οι απαιτούμενες διοικητικές πράξεις, όπως είναι η πράξη αναλογισμού, τακτοποίησης και προσκύρωσης πολλές φορές μένουν ανεφάρμοστες με αποτέλεσμα ο πολίτης να εμπλέκεται σε μια μακροχρόνια αναζήτηση λύσεων στον κυκεώνα της γραφειοκρατίας. Προκειμένου να λύσουν το πρόβλημα τους, πολλοί ενδιαφερόμενοι ζητούν την άρση της απαλλοτρίωσης λόγω παρέλευσης του εύλογου χρόνου.

Τι είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση;

Με τον όρο αναγκαστική απαλλοτρίωση, εννοούμε την αφαίρεση της κυριότητας της ιδιοκτησίας, με διοικητική πράξη της διοίκησης, λόγω δημόσιας ωφέλειας, ύστερα από την καταβολή πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.

Ποιά είναι τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης;

Τα στάδια της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης είναι:

1. κήρυξη της απαλλοτρίωσης,

2. προσδιορισμός της αποζημίωσης από το δικαστήριο στην Περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο,

3. αναγνώριση των δικαιούχων της αποζημίωσης,

4. συντέλεση της απαλλοτρίωσης που επέρχεται από την καταβολή της πλήρους αποζημίωσης στον δικαιούχο, η οποία πρέπει να καταβληθεί εντός 18 μηνών, από την έκδοση της απόφασης του δικαστηρίου.

Τι είναι ακριβώς η τακτοποίηση;

Τακτοποίηση είναι η ενέργεια, μέσω μιας διοικητικής πράξης, με την οποία γίνεται η ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, έτσι ώστε να αποκτήσουν την κατάλληλη μορφή για την καλύτερη δυνατή εκμετάλλευσή τους. Με άλλα λόγια, η τακτοποίηση αποτελεί το μέσο για να επιτευχθεί η αρτιότητα-οικοδομησιμότητα του ακινήτου, που γίνεται με ανάλογες προσκυρώσεις ανταλλαγές εδαφικών τμημάτων των υπό τακτοποίηση οικοπέδων.

Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων;

Οι πράξεις αναλογισμού διακρίνονται οι παρακάτω περιπτώσεις:

1) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ, που αφορά την απαλλοτρίωση των οικοπέδων ή των τμημάτων οικοπέδων που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης. Σημειώνεται ότι προηγείται του αναλογισμού, η τακτοποίηση των οικοπέδων, προκειμένου πάντοτε να υποχρεούνται για αποζημίωση τα τακτοποιημένα οικόπεδα.

2) ΠΡΑΞΗ ΑΝΑΛΟΓΙΣΜΟΥ ΕΠΕΙΓΟΥΣΑΣ ΑΝΑΓΚΗΣ, η οποία πραγματοποιείται όταν επείγει η διάνοιξη οδού του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου. Στην περίπτωση αυτή επισπεύδων είναι ο οικείος δήμος ή το δημόσιο.

Ο αναλογισμός είναι η διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται τα επιμέρους ρυμοτομούμενα τμήματα προς αποζημίωση, οι ιδιοκτήτες που θα το αποζημιώσουν και το μέτρο της επιβάρυνσης του καθενός από αυτούς.

Τι γίνεται για τους Κοινωφελείς Χώρους;

Στους χώρους ειδικού προορισμού, όπως είναι οι χώροι σχολείων, αθλητικών εγκαταστάσεων, κλπ. δε συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης και αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων αλλά η απόκτηση των χώρων γίνεται με μέριμνα και δαπάνες των οικείων φορέων, είτε με ελεύθερη συναλλαγή, είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση.

Δηλαδή για το δρόμο που περνά μπροστά από το οικόπεδό μου θα πληρώσω εγώ παρόλο που θα διέρχονται αυτοκίνητα και θα ωφελείται όλη η πόλη;

Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία υπόχρεοι αποζημίωσης των ρυμοτομούμενων ακινήτων είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες και ο Δήμος. Ως ωφελούμενοι παρόδιοι νοούνται οι ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα έχουν πρόσωπο επί των οδών, των πλατειών και γενικά των κοινόχρηστων χώρων, που προβλέπονται από το ρυμοτομικό σχέδιο ή αποκτούν πρόσωπο επί αυτών μετά την τακτοποίησή τους. Επίσης, οι μη άρτιες ιδιοκτησίες που έχουν κτίσματα μόνιμης μορφής θεωρούνται ωφελούμενες παρόδιες ιδιοκτησίες και βαρύνονται με την αντίστοιχη υποχρέωση.

Ως ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες, νοούνται οι παρακάτω:

• Οικείος Δήμος,

• Ιδιοκτήτες ακινήτων που τακτοποιούνται με πρόσωπο στην οδό (παρόδιοι),

• Χώροι ειδικού προορισμού,

• Νεκροταφεία,

• Αρχαιολογικοί χώροι, Ιστορικά διατηρητέα μνημεία, κλπ,

• Ιδιοκτήτες διηρημένων ιδιοκτησιών,

• Ιδιοκτήτες μη άρτιων ιδιοκτησιών, που έχουν κτίσμα μονίμου μορφής,

• Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο στις περιφερειακές οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως,

• Ιδιοκτήτες ιδιοκτησιών εκτός σχεδίου με πρόσωπο σε καθορισμένη γραμμή αιγιαλού και παραλίας.

Εμένα μου παίρνει ο δρόμος τμήμα του οικοπέδου μου και ο Δήμος μου λέει ότι δεν δικαιούμαι αποζημίωσης. Γιατί συμβαίνει αυτό;

Κατά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού γίνεται ο υπολογισμός των υποχρεώσεων, που βαραίνουν κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Αυτό γίνεται λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδό των ρυμοτομούμενων τμημάτων των οικοπέδων και τον ακόλουθο επιμερισμό τους για αποζημίωση σε κάθε ωφελούμενο παρόδιο ιδιοκτήτη. Η νομοθεσία όμως βάζει και κάποια όρια:

α) Για παράδειγμα απαγορεύεται να επιβαρύνονται οι ιδιοκτησίες κατά έκταση μεγαλύτερη του μισού της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους. Το εμβαδόν, που υπολείπεται για αποζημίωση από την υπόψη ιδιοκτησία επιβαρύνει τον Δήμο. Για παράδειγμα εάν το εμβαδόν ενός οικοπέδου είναι 300τ.μ. τότε η επιβάρυνσή του δεν μπορεί να ξεπερνά τα 150τ.μ. Στην περίπτωση, που οι συνολικές υποχρεώσεις της ιδιοκτησίας είναι 200 τ.μ., για τα 50τ.μ. θα επιβαρυνθεί ο Δήμος.

β) οι υποχρεώσεις των παρόδιων ιδιοκτητών για τη διάνοιξη οδών, φθάνουν μέχρι τη ζώνη των 15μ.

γ) για την αποζημίωση των δημιουργούμενων πλατειών, αλσών κλπ κοινοχρήστων χώρων διανοιγόμενων για πρώτη φορά, βαρύνεται για την αποζημίωση κάθε οικόπεδο με πρόσωπο επί των παραπάνω χώρων για επιφάνεια ζώνης οικοπέδων πλάτους 20 μ.

Έχω ένα ακίνητο με σπίτι σε ένα δρόμο εκτός σχεδίου και θέλω να γίνει μια ανταλλαγή και προσκύρωση με τον γείτονα για να διαπλατυνθεί ο δρόμος και αυτός αρνείται. Μπορώ να ζητήσω τακτοποίηση και προσκύρωση;

Η τακτοποίηση και η προσκύρωση ως πράξεις εφαρμογής του σχεδίου πόλεως, δεν εφαρμόζονται σε γήπεδα εκτός σχεδίου πόλεως, παρά μόνο αν είναι οικόπεδα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης.

Ποια τα στάδια της πράξης αναλογισμού;

1. Συντάσσεται τοπογραφικό διάγραμμα (σε ΕΓΣΑ 87), που αποτυπώνει την υπάρχουσα κατάσταση στην περιοχή και επί αυτού τοποθετούνται οι καθορισμένες Ρυμοτομικές – Οικοδομικές Γραμμές του σχεδίου πόλης και οι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι.

2. Γίνεται με ειδική πρόσκληση της πολεοδομίας η υπόδειξη των ορίων από τους ιδιοκτήτες, καθώς και από τους παρόδιους για όλες τις ιδιοκτησίες που θα πάρουν μέρος στην Πράξη Αναλογισμού.

3. Γίνεται έρευνα τίτλων ιδιοκτησίας και ειδοποιούνται επίσημα όλοι οι ιδιοκτήτες.

4. Συντάσσεται η πράξη, με την οποία αναλύονται οι υποχρεώσεις του κάθε ωφελούμενου παρόδιου που έχει υποχρέωση αποζημίωσης.

5. Γνωστοποίηση της πράξης του περιεχομένου της στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες (συνήθως γίνεται κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή). Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα υποβολής ένστασης.

6. Στη συνέχεια οι ενστάσεις μαζί με τη συνταχθείσα Πράξη Αναλογισμού και σχετική εισήγηση του Δήμου υποβάλλονται για να εξεταστούν στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση της οικείας Περιφέρειας και υπάρχουν οι ακόλουθες δυνατότητες:

α) Να κυρωθεί η πράξη με την έκδοση της σχετικής απόφασης οπότε στη συνέχεια είναι δυνατή η εφαρμογή της.

β) Να μην γίνει αποδεκτή η κύρωση της πράξης οπότε και διατάσσεται η ανασύνταξή της.

Εμένα μου παίρνουν το οικόπεδο μου για δρόμο και εδώ και 20 χρόνια δεν αποζημιώνομαι. Τί να κάνω;

Εφόσον έχει παρέλθει 15ετία, από την έγκριση του σχεδίου πόλης, μπορείτε να ζητήσετε άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Σε περίπτωση που υπάρχει απόφαση έγκρισης της πράξης αναλογισμού, μετά την 5ετία επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης, εφόσον ο ιδιοκτήτης αιτηθεί τροποποίησης του σχεδίου πόλης, με την προϋπόθεση να μην έχει ασκηθεί αίτηση για το δικαστικό καθορισμό της αποζημίωσης, να έχει παρέλθει 18μηνο από τη δημοσίευση είτε της απόφασης προσωρινού καθορισμού της αποζημίωσης είτε της απόφασης οριστικού καθορισμού της αποζημίωσης ή δεν έχει καθορισθεί αποζημίωση εξωδίκως.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

taxydromos.gr

Ο νόμος ξεκαθαρίζει τι βαραίνει τον ενοικιαστή και τι τον ιδιοκτήτη, όμως στην πράξη συχνά προκύπτουν παρεξηγήσεις. Δείτε τι ισχύει για τα έξοδα της πολυκατοικίας.

Η ζωή σε μια πολυκατοικία θυμίζει μικρή κοινωνία: κοινόχρηστοι χώροι, κοινές ανάγκες, κοινές υποχρεώσεις και συνήθως πολλές απορίες. Ποιος πληρώνει τι; Τι βαραίνει τον ιδιοκτήτη και τι τον ενοικιαστή; Και κυρίως, τι λέει η νομοθεσία όταν οι… ισορροπίες χαθούν;

Το πλαίσιο είναι σαφές εδώ και δεκαετίες. Ο Νόμος 3741/1929 και το Προεδρικό Διάταγμα 27.9–7.11.1985 αποτελούν το θεμέλιο της οριζόντιας ιδιοκτησίας και της οικονομικής λειτουργίας των πολυκατοικιών στην Ελλάδα. Κι όμως, στην πράξη, οι παρερμηνείες δεν λείπουν, ειδικά όταν έρχεται η στιγμή της πληρωμής.

Τι ισχύει στην πράξη – με απλά λόγια

• Οι έκτακτες δαπάνες «γράφουν» στο όνομα του ιδιοκτήτη

Ό,τι αφορά εργασίες πέρα από τα συνηθισμένα, επισκευές, αντικαταστάσεις εξοπλισμού, ανακαινίσεις, τεχνικές παρεμβάσεις, δεν χρεώνεται στον ενοικιαστή. Είναι υποχρέωση του ιδιοκτήτη, καθώς θεωρείται ότι αφορά την αξία και τη διατήρηση του ακινήτου.

• Οι τακτικές δαπάνες βαραίνουν τον ενοικιαστή

Καθαριότητα, φωτισμός, λειτουργία ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα, συντήρηση, όλα αυτά, ως λειτουργικά έξοδα καθημερινής χρήσης, αποτελούν υποχρέωση του ενοικιαστή. Ο διαχειριστής τα υπολογίζει με βάση τα επίσημα ποσοστά στον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας.

• Αν στο ποσό «μπερδευτούν» και έξοδα ιδιοκτήτη

Τότε αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο. Απλή και κατοχυρωμένη πρακτική.

Τα «δύσκολα» σενάρια: Κενό διαμέρισμα και θέρμανση

Ακόμη κι αν το διαμέρισμα είναι άδειο ή ο ένοικος δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση, η συμμετοχή στις σχετικές δαπάνες παραμένει υποχρεωτική. Ο λόγος είναι απλός: οι συντελεστές κατανομής καθορίζονται από τη μελέτη θέρμανσης του κτηρίου και ισχύουν ανεξαρτήτως χρήσης.

Έκτακτες εργασίες: πότε χρειάζεται ομοφωνία;

Βάψιμο κλιμακοστασίου, αντικατάσταση συστημάτων, παρεμβάσεις που δεν περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα συντήρησης; Κατά κανόνα, θέλουν ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών,  εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει άλλη διαδικασία. Εδώ συχνά ξεκινούν και οι μεγαλύτερες εντάσεις…

Κι αν κάποιος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα;

Αυτό είναι ίσως το πιο συχνό και πιο «καυτό» ερώτημα:

• Αν δεν πληρώσει ο ενοικιαστής

Ο ιδιοκτήτης είναι αυτός που λογοδοτεί στην πολυκατοικία. Εκείνος καλύπτει τα ποσά και διεκδικεί στη συνέχεια τα χρήματα από τον ενοικιαστή.

• Αν δεν πληρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πολυκατοικία μπορεί να προχωρήσει σε δικαστική διεκδίκηση των οφειλών. Οι σχετικές διαδικασίες είναι κλασικές και προβλέπονται ξεκάθαρα από τη νομοθεσία.

Υποχρεωτική συμμετοχή για όλους – χωρίς εξαιρέσεις

Η νομοθεσία δεν αφήνει κανένα περιθώριο αμφισβήτησης: Τα κοινόχρηστα είναι υποχρεωτικά για όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα κατοικείται ή όχι.

Σε μια εποχή όπου η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες συχνά δοκιμάζει τα νεύρα,  από θορύβους μέχρι θερμοκρασίες και από αποφάσεις για δαπάνες μέχρι «ξεχασμένα» κοινόχρηστα,  η σωστή κατανομή και η συνέπεια στις υποχρεώσεις δεν είναι απλώς τύπος.
Είναι ο μόνος τρόπος να διατηρείται η ισορροπία και η εύρυθμη λειτουργία ενός κτηρίου που μοιράζονται δεκάδες άνθρωποι.

πηγή www.flash.gr

Πριν συμπληρωθούν εικοσιτέσσερις ώρες από την αποκάλυψη του ecopress, το υπουργείο Πολιτισμού πήρε πίσω την εγκύκλιο που καταργούσε την πολεοδομική νομοθεσία για τις οικοδομικές άδειες.  Και με νέο «εξαιρετικά επείγον» έγγραφο του, το ΥΠΠΟ δίνει οδηγίες σε όλες τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες της χώρας, να αγνοήσουν την άκυρη πλέον εγκύκλιο και ουσιαστικά να εναρμονιστούν με το σύστημα απλοποίησης έκδοσης οικοδομικών αδειών, που λειτουργεί μέσω του  «e- άδειες» του ΤΕΕ με όλες τις αναγκαίες εγκρίσεις και ευθύνη του μηχανικού.

♦ Ασφαλώς, μετά την αποκάλυψη του ecopress, ως αποτέλεσμα αντίδρασης και συνεννοήσεων αρμοδίων θεσμικών παραγόντων εντός και εκτός κυβέρνησης, και κεντρικής κυβερνητικής εντολής από το Μέγαρο Μαξίμου, η άμεση ανάκληση της εγκυκλίου του υπουργείου Πολιτισμού:

→Ακυρώνει τη μονομερή ενέργεια στην οποία προχώρησε ο Γενικός  Γραμματέας του ΥΠΠΟ, εκθέτοντας την κορυφή της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου του, να «νομοθετήσει» με μια απλή εγκύκλιο, δίνοντας αρνητικά μηνύματα απουσίας ελέγχου και συντονισμού από το λεγόμενο «επιτελικό κράτος» της κεντρικής κυβέρνησης.

→Επιβεβαιώνει την κεντρική επιλογή της κυβέρνησης και του υπουργείου Περιβάλλοντος στην εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας,  με βάση αναφοράς το σύστημα «e- άδειες» του ΤΕΕ και τα νέα ψηφιακά έργα, όπως του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, της ψηφιοποίησης των αρχείων των οικοδομικών άδειών κ.α.,  ενόψει της  προωθούμενης μεταρρύθμιση των Πολεοδομιών.

→ Αποκαθιστά την αμφισβήτηση που επέφερε η εγκύκλιος του ΥΠΠΟ προς τους μελετητές μηχανικούς, στους οποίους αναγνωρίζοντας η πολιτεία την επιστημονική επάρκεια και ευθύνη τους έχει αναθέσει σημαντικό ρόλο στην διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας, με όλες τις εγγυήσεις, τόσο πολεοδομικής νομιμότητας, όσο και των εγκρίσεων που απαιτούνται από την Αρχαιολογική Υπηρεσία  και των κατά περίπτωση άλλων υπηρεσιών και φορέων για κάθε οικοδομική εργασία, Και

→Σβήνει τη φωτιά που άναψε σε χιλιάδες μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές, τους οποίους η εγκύκλιος του ΥΠΠΟ έστελνε στις ουρές των Πολεοδομιών και σε νέες καθυστερήσεις άνω του ενός έτους για  μικρά και μεγάλα έργα και επενδύσεις και κάθε είδους εργασίες ανέγερσης και προσθήκης κατασκευών σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, οι οριοθετήσεις των οποίων καλύπτουν μεγάλες εκτάσεις στο σύνολο της χώρας.

Βεβαίως η περιπέτεια της ανάκλησης της εγκυκλίου του ΥΠΠΟ δεν λύνει τα προβλήματα και τις μεγάλες καθυστερήσεις που σημειώνονται  σε ελέγχους και εγκρίσεις από τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες για οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα.

◊ Δίνει όμως την αφορμή, και επιβάλλει τα δύο συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, να συνεργαστούν και να αναλάβουν κοινή δράση και νομοθετικές πρωτοβουλίες, ώστε να ξεκαθαριστούν και να απαλειφθούν συγκρούσεις και διαφορετικές ερμηνείες μεταξύ του αρχαιολογικού νόμου και της πολεοδομικής νομοθεσίας,

◊ Ιδίως όσον αφορά σε  διατάξεις του αρχαιολογικού νόμου 4858/2021, που αφήνει «γκρίζες ζώνες» για πολεοδομικούς ελέγχους, όπως αρτιότητας οικοδομήσιμοτητας, εφαρμογής διατάξεων του  ΝΟΚ κ.α. από τις αναρμόδιες για αυτά τα θέματα Αρχαιολογικές Υπηρεσίες.. Και

◊ Οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να ενισχυθούν με μηχανικούς των αναγκαίων ειδικοτήτων, ώστε οι υποθέσεις των εγκρίσεων οικοδομικών αδειών να γίνονται εντός των νόμιμων προθεσμιών, που σήμερα δεν τηρούνται.  

 Επανέρχεται η νομιμότητα και δεν είναι υποχρεωτική η προέγκριση από τις Πολεοδομίες 

Το νέο επίσημο έγγραφο του ΥΠΠΟ  με ημερομηνία 10 Νοεμβρίου 2025  υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας του υπουργείου Πολιτισμού Γιώργος Διδασκάλου, ο ίδιος που εξέδωσε στις 21 Οκτωβρίου 2025 την προηγούμενη εγκύκλιο, η οποία άναψε φωτιές σε χιλιάδες μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές και τώρα ανακαλείται.

Η νέα εγκύκλιος δίνει νέα εντολή στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να μην ζητούν από τους μηχανικούς υποχρεωτική προέγκριση της οικοδομικής άδειας από την Υπηρεσία Δόμησης. Δηλαδή να επανέλθουν στην κανονικότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας, η οποία προβλέπει ότι η προέγκριση της πολεοδομίας είναι  προαιρετική.  

Συγκεκριμένα  με τα άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του πολεοδομικού νόμου. 4951/22) δόθηκε η δυνατότητα για αυτόματη έκδοση της οικοδομικής αδείας μετά την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου από ιδιώτη μηχανικό, υπό την προϋπόθεση εξασφάλισης προηγουμένως από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες σχετικής έγγραφης βεβαίωσης για τους όρους δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, των κατά περίπτωση απαιτούμενων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες (Αρχαιολογική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.λ.π.) και ελέγχου του τοπογραφικού διαγράμματος.

Τι λέει η νέα εγκύκλιος του ΓΓ Πολιτισμού που ανακαλεί την προηγούμενη του ιδίου

 Η νέα εγκύκλιος, με την ένδειξη «εξαιρετικά επείγον»,  που εκδόθηκε από το Γραφείο του  Γενικού Γραμματέα Πολιτισμού (10/11/2025 Λ. Π.: 518815) και υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού Γεώργιος Διδασκάλου, με θέμα: «Ανάκληση οδηγίας σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΓΙΠΟ»  απευθύνεται προς:

1. Γενική Διεύθυνση Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς (για την ενημέρωση όλων των Υπηρεσιών)

2. Γενική Διεύθυνση Αναστήλωσης Μουσείων και Τεχνικών Έργων (για την ενημέρωση όλων των Υπηρεσιών)

3. Κοινοποιείται στο Γραφείο της Υπουργού Πολιτισμού κας Λίνας Μενδώνη

Και συγκεκριμένα αναφέρει τα ακόλουθα:

«ΣΧΕΤ. 1) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 482753/21-10-2025 έγγραφο του Γενικού Γραμματέα Πολιτισμού με τίτλο «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ»

Με το παρόν σας ενημερώνουμε ότι το ανωτέρω σχετικό έγγραφο υπ’ αρ. πρωτ. 482753/21-10-2025 ανακαλείται.

Παρακαλείστε για την άμεση ενημέρωση όλων των υφιστάμενων Υπηρεσιών αρμοδιότητάς σας.

Ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού

Γεώργιος Διδασκάλου»

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Σειρά από νέες διατάξεις που αφορούν στο Κτηματολόγιο κατατέθηκαν στη Βουλή μέσω Σχεδίου Νόμου του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, σε συνέχεια σχετικής δημόσιας διαβούλευσης που προηγήθηκε. Συγκεκριμένα, οι νέες διατάξεις αφορούν στη διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών, στη εταφορά δηλώσεων στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και στην προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων.

Διαβάστε παρακάτω τις νέες διατάξεις αναλυτικά:

Διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής σε περιπτώσεις δασικών χαρτών – Αντικατάσταση περ. β) παρ. 5 άρθρου 19 ν. 2664/1998

Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιχειρείται η αποσαφήνιση των ειδικότερων περιπτώσεων για τις οποίες διορθώνονται οι κτηματολογικές εγγραφές και οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275) Η προτεινόμενη ρύθμιση αποσκοπεί στη συμπλήρωση και αποσαφήνιση του υφιστάμενου πλαισίου εξωδικαστικής διόρθωσης των σχετικών κτηματολογικών εγγραφών, αίροντας την αμφισβήτηση που έχει διαπιστωθεί στην πράξη, με συνέπεια τη διαφορετική αντιμετώπιση όμοιων περιπτώσεων από τα διάφορα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας. Παράλληλα, συμβάλλει στην επιτάχυνση της διαδικασίας διόρθωσης και στην ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου.

Προτεινόμενη διάταξη

Η περ. β) της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998 (Α’ 275), περί της διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών σε άλλες περιπτώσεις, αντικαθίσταται ως εξής:

«β) βα) υφίσταται απόφαση Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, σύμφωνα με το άρθρο 15 του ν. 3889/2010 (Α` 182), και έχει παρέλθει χρονικό διάστημα δύο (2) μηνών από την έκδοση αυτής, ή

ββ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται βεβαίωση της οικείας Υπηρεσίας Δόμησης ότι η έκταση υπάγεται στην παρ. 2α του άρθρου 23 του ν. 3889/2010 (Α΄182) ή

βγ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρέθηκε της ανάρτησης του δασικού χάρτη και του κυρωμένου δασικού χάρτη και προσκομίζεται πράξη χαρακτηρισμού του άρθρου 14 του ν. 998/1979 (Α΄289) που χαρακτηρίζει την έκταση ως μη υπαγόμενη στις παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979 και πιστοποιητικά τελεσιδικίας αυτής ή

βδ) βρίσκεται εντός περιοχής κυρωμένου δασικού χάρτη που δεν σημαίνεται ως έκταση των παρ. 1, 2, 3, 4 και 5 του άρθρου 3 του ν. 998/1979, προσκομίζεται δε προς απόδειξη απόσπασμα δασικού χάρτη ή

βε) υφίσταται βεβαίωση της παρ. 41 του άρθρου 7 του ν. 1160/1981 ( 147), περί συνδρομής των προϋποθέσεων του άρθρου 19 του ν. 719/1977 (Α 301) ή

βστ) βρίσκεται σε περιοχή που εξαιρείται της κύρωσης του δασικού χάρτη, ως υπαγόμενη στην παρ. 9 του άρθρου 17 του ν. 3889/2010 (Α΄182), έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 44 του ν. 998/1979 και προσκομίζεται το φύλλο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως στο οποίο δημοσιεύθηκε.».

Μεταφορά δηλώσεων άρθρου 2 ν. 2308/1995 στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες – Προσθήκη περ. δ και ε στο άρθρο 11Α του ν. 2308/1995

Με την προτεινόμενη ρύθμιση αποτυπώνεται ο τρόπος αυτεπάγγελτης διαχείρισης και μεταφοράς στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές αιτήσεων διόρθωσης του άρθρου 6α και δηλώσεων του ν. 2308/1995 (Α΄114), σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος είτε φυσικό ή νομικό πρόσωπο είτε το Ελληνικό Δημόσιο, όταν αφορούν σε δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου για ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, που κατά τη μεταφορά τους λογίζονται ως αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α΄ 275).

Σκοπός της προτεινόμενης ρύθμισης είναι η επίλυση του ζητήματος αναγνώρισης εμπράγματων δικαιωμάτων ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο/τη Διεύθυνση Δασών και για τα οποία έχει υποβληθεί δήλωση του ν. 2308/1995 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων. Με την προτεινόμενη ρύθμιση, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998.

Προτεινόμενη διάταξη

Στην παρ. 4 του άρθρου 11Α του ν. 2308/1995 (Α΄114), περί ένταξης περιοχών στο λειτουργούν Κτηματολόγιο μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου νομιμότητας του άρθρου 3A του ανωτέρω νόμου, προστίθενται περ. δ) και ε), ως εξής:

«δ) Σε περίπτωση ακινήτου, επί του οποίου στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και διαγράμματα έχει καταχωριστεί ως δικαιούχος φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή το Ελληνικό Δημόσιο και επί του ιδίου ακινήτου έχουν υποβληθεί αίτηση διόρθωσης του άρθρου 6α και δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας δυνάμει έγγραφου τίτλου που αφορά ολόκληρο το ακίνητο ή μέρος αυτού, η εν λόγω δήλωσή του επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 (Α’ 275).

ε) Σε περίπτωση ακινήτου που έχει συμπεριληφθεί στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες με δικαιούχο κυριότητας το Ελληνικό Δημόσιο και έχει υποβληθεί δήλωση του άρθρου 2 για δικαίωμα κυριότητας μετά την ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων, η ίδια δήλωση επέχει θέση αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος που εξετάζεται από το Κτηματολογικό Γραφείο, όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 5 του άρθρου 19 του ν. 2664/1998. Ως προς την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων της περ. β της παρ. 5 του άρθρου 19 του ιδίου νόμου, με την οποία έγινε δεκτή προβληθείσα αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη, η απόφαση αυτή δύναται να υποβληθεί, σε όσες περιπτώσεις δεν προσκομίστηκε στο Γραφείο Κτηματογράφησης, στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, μέχρι την έκδοση της απόφασης του Προϊσταμένου για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης, όπως λογίζεται η δήλωση του άρθρου 2 που μεταφέρεται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες.».

Προσαρμογή των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων – Τροποποίηση άρθρου 19Α ν. 2664/1998

Με την προτεινόμενη ρύθμιση επιδιώκονται η επιτάχυνση και η ολοκλήρωση της διαδικασίας του επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων στις περιοχές που τελούν στην παρούσα φάση σε ειδικό καθεστώς διοικητικής διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις από το έτος 2015 (περιοχές των νήσων Λευκάδας, Λέσβου και Χίου), με την εισαγωγή διαδικασίας δημόσιας ψηφιακής ανάρτησης των προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, που ενσωματώνουν τα αποτελέσματα των αυτοψιών που προηγήθηκαν, καθώς και του θεσμού του Πιστοποιημένου Μηχανικού του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158) για την εξέταση των αντιρρήσεων κατά των αναρτήσεων.

Επίσης, παρέχεται εξουσιοδότηση στο Διοικητικό Συμβούλιο του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» να ρυθμίζει τη διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα.

Προτεινόμενη διάταξη

1. Στο άρθρο 19Α του ν. 2664/1998 (Α΄ 275), περί προσαρμογής των κτηματολογικών διαγραμμάτων λόγω επαναπροσδιορισμού της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) η παρ. 3 αντικαθίσταται, β) οι παρ. 4 έως 7 καταργούνται και οι παρ. 3 έως 7 διαμορφώνονται ως εξής:

«3. Για τη σύνταξη των σχετικών κτηματολογικών διαγραμμάτων και πινάκων για τον επαναπροσδιορισμό της θέσης και των ορίων των γεωτεμαχίων λαμβάνονται υπόψη, ενδεικτικά, τα στοιχεία που τηρούνται στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και περιέχονται στο αρχείο τίτλων και διαγραμμάτων και στο αρχείο κτηματογράφησης, πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες που συλλέγονται από τον Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» από άλλες υπηρεσίες και από τους οριοδείκτες ή με επιτόπια έρευνα και αυτοψίες ή με οποιονδήποτε άλλον τρόπο. Μετά την επεξεργασία των αποτελεσμάτων των αυτοψιών που διενεργούνται σύμφωνα με το προηγούμενο εδάφιο, συντάσσονται οι κτηματολογικοί πίνακες και το κτηματολογικό διάγραμμα του επικείμενου επαναπροσδιορισμού που αναρτώνται ψηφιακά. Στο προς ανάρτηση διάγραμμα αποτυπώνονται οι επερχόμενες γεωμετρικές μεταβολές για το σύνολο των επηρεαζομένων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων εκείνων των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συμμετείχαν στη διαδικασία της αυτοψίας ή δεν αποδέχτηκαν την απεικόνιση του ακινήτου με τη συνυπογραφή τους στο διάγραμμα που συντάχθηκε από την αυτοψία. Μετά από την ανάρτηση, η οποία δημοσιοποιείται με δημόσια πρόσκληση, κάθε επηρεαζόμενος δικαιούχος ή συνδικαιούχος εμπράγματου δικαιώματος δύναται ψηφιακά, μέσω ειδικής ηλεκτρονικής εφαρμογής, να συναινέσει ή να υποβάλει αιτιολογημένες αντιρρήσεις εντός προθεσμίας εξήντα (60) ημερών, άλλως η συναίνεσή του τεκμαίρεται. Κατά την υποβολή της συναίνεσης ή των αντιρρήσεων, ο επηρεαζόμενος δικαιούχος επιβεβαιώνει ή καταχωρίζει τη διεύθυνση ηλεκτρονικής αλληλογραφίας του στην οποία γίνονται όλες οι τυχόν μεταγενέστερες κοινοποιήσεις. Σε περίπτωση εμπρόθεσμης υποβολής αντιρρήσεων, αυτές εξετάζονται από τον Πιστοποιημένο Μηχανικό του άρθρου 7 του ν. 5142/2024 (Α΄158). Μετά την ολοκλήρωση της εξέτασης των αντιρρήσεων, ο Φορέας εκδίδει απόφαση για την αναμόρφωση των τελικών διαγραμμάτων και πινάκων του επαναπροσδιορισμού και την έγκριση του περιεχομένου τους, έπειτα εισάγονται προς ενημέρωση στην ψηφιακή χωρική και περιγραφική βάση και, τέλος, κηρύσσει την περαίωση της διαδικασίας.

Με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου του Φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» ρυθμίζονται η διαδικασία της ανάρτησης, της υποβολής των αντιρρήσεων και για κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας.

4. [Καταργείται]

5. [Καταργείται]

6. [Καταργείται]

7. [Καταργείται]».

Η έννοια της δουλείας διόδου έχει επιστρέφει δυναμικά στο προσκήνιο τα τελευταία χρόνια, καθώς ιδιοκτήτες, μηχανικοί και συμβολαιογράφοι καλούνται να αντιμετωπίσουν σύνθετες καταστάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές. Όταν εφαρμόζεται σωστά, εξασφαλίζει πρόσβαση και προστατεύει την αξία των περιουσιών. Όταν όμως χρησιμοποιείται χωρίς πλήρη γνώση του νομικού πλαισίου, μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδα, ακυρωμένες άδειες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μέχρι και σε οικονομική καταστροφή όσων εμπλέκονται.

Η δουλεία διόδου είναι ένα παλιό αλλά πολύ σημαντικό νομικό εργαλείο: επιτρέπει σε ένα ακίνητο που δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο (δεσπόζον ακίνητο) να περνά μέσα από ένα άλλο ακίνητο (δουλεύον ακίνητο) ώστε να εξυπηρετείται. Το δικαίωμα αυτό καταγράφεται καθαρά στους τίτλους ιδιοκτησίας και «ακολουθεί» τα ακίνητα διαρκώς, ανεξάρτητα από το ποιος τα κατέχει.

Πότε η δουλεία διόδου είναι θετική και αναγκαία

Η ύπαρξή της μπορεί να είναι σωτήρια όταν:

♦ Ένα οικόπεδο είναι «τυφλό», δηλαδή δεν έχει πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο.

♦ Η δημιουργία δημόσιου δρόμου δεν είναι δυνατή ή καθυστερεί.

♦ Χρειάζεται να εξυπηρετηθεί η οικοδομησιμότητα ή η πρόσβαση ενός ακινήτου.

♦ Θέλουμε να λυθούν πρακτικά προβλήματα κυκλοφορίας χωρίς μεγάλες πολεοδομικές διαδικασίες.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, η δουλεία διόδου:

→Εξασφαλίζει νόμιμη διέλευση και πρόσβαση.

→Δίνει αξία σε ένα τυφλό ακίνητο, γιατί μπορεί πλέον να αξιοποιηθεί.

→ Προστατεύει και τους δύο ιδιοκτήτες, αφού η ύπαρξή της είναι σαφής, γραπτή και θεσμικά κατοχυρωμένη.

Πότε η δουλεία διόδου δημιουργεί προβλήματα

Τα ζητήματα αρχίζουν όταν προσπαθούμε να “παίξουμε” με την πολεοδομία ιδιωτικά. Σύμφωνα με τον νόμο:

♦ Δεν επιτρέπεται η δημιουργία ιδιωτικών δρόμων ή κοινόχρηστων χώρων με ιδιωτική πρωτοβουλία (ν.δ. 17-7-1923).

♦ Ένας ιδιωτικός δρόμος γίνεται πραγματικά κοινόχρηστος μόνο αν παραχωρηθεί σε κοινή χρήση και υπάρξει πράξη της Αρχής (π.χ. Προεδρικό Διάταγμα).

♦ Από το 1983 και μετά (ν. 1337/83), χώροι που βρίσκονται ήδη σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης θεωρούνται αυτοδικαίως κοινόχρηστοι. Όμως αυτό δεν ισχύει για εκτός σχεδίου.

Αν δεν τηρηθούν οι προϋποθέσεις του νόμου, κινδυνεύουμε να έχουμε:

◊ ψευδο-κοινόχρηστους δρόμους, που δεν αναγνωρίζονται ως τέτοιοι,

◊ προβλήματα με μεταβιβάσεις, άδειες και οικοδομησιμότητα.

Πότε η δουλεία διόδου καταργείται

Η δουλεία δεν “εξαφανίζεται” επειδή απλώς δεν τη θέλουμε. Καταργείται μόνο:

1. Με παραίτηση του δικαιούχου με συμβολαιογραφική πράξη.

2. Με ολική καταστροφή ενός από τα εμπλεκόμενα ακίνητα.

3. Όταν η άσκησή της γίνεται αδύνατη.

4. Αν τα δύο ακίνητα αποκτηθούν από τον ίδιο ιδιοκτήτη.

5. Με 20 χρόνια μη χρήσης.

Χωρίς έναν από αυτούς τους λόγους, η δουλεία συνεχίζει να υπάρχει.

Τι δείχνει το πραγματικό παράδειγμα

Στην περίπτωση του 1972:

-Δημιουργήθηκε δουλεία διόδου ανάμεσα σε δύο αγροτεμάχια.

-Αργότερα έγιναν δωρεές τμημάτων γης.

-Όμως δεν υπήρξε νόμιμη διαδικασία για να μετατραπεί η δίοδος σε κοινόχρηστο δρόμο.

Άρα: πρόκειται για ιδιωτικό δρόμο, που δεν αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος. Η δουλεία εξακολουθεί να υπάρχει, γιατί το δεσπόζον ακίνητο εξακολουθεί να υφίσταται.

Το μεγάλο πρόβλημα: όταν η λάθος δίοδος οδηγεί σε παράνομη οικοδομή

Στο υποθετικό αλλά ρεαλιστικό παράδειγμα στο τέλος:

♦ Έγινε δουλεία διόδου και δημοτικό συμβούλιο την αναγνώρισε ως οδό.

♦ Μηχανικός έκανε τοπογραφικό, ΚΗΔ και ταυτότητα.

♦ Συμβολαιογράφος συνέταξε μεταβίβαση.

♦ Το Κτηματολόγιο την καταχώρισε.

♦ Εκδόθηκε άδεια δόμησης.

♦ Ο εργολάβος έκτισε και πούλησε.

Κι όμως…

Όλα κρίθηκαν άκυρα όταν αποκαλύφθηκε ότι η αρχική διαδικασία δημιουργίας δρόμου δεν ήταν νόμιμη. Τελικά:

♦ Η οικοδομή θεωρείται ανεπανόρθωτα παράνομη.

♦ δεν “σώζεται” αν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες από το 1972 μέχρι σήμερα,

♦ η νομιμοποίηση είναι μακρινό και ακριβό σενάριο,

♦ ο εργολάβος καταστράφηκε, γιατί στην πράξη έγινε ιδιωτική πολεοδόμηση, κάτι που ο νόμος απαγορεύει.

Η δουλεία διόδου λοιπόν  είναι χρήσιμο εργαλείο όταν:

→ συντάσσεται καθαρά,

→ χρησιμοποιείται αυστηρά για πρόσβαση,

→ δεν συγχέεται με “δημιουργία δρόμου”.

Γίνεται όμως σοβαρή παγίδα όταν:

→ επιχειρεί να υποκαταστήσει νόμιμη πολεοδομική διαδικασία,

→παρουσιάζεται ως κοινόχρηστη οδός ενώ δεν είναι,

→ χρησιμοποιείται για να θεμελιώσει οικοδομησιμότητα χωρίς τις απαιτούμενες πράξεις της Αρχής.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Του Σωτήρη Μούρκα Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com Κιν. 6973680652

Το υπουργείο Πολιτισμού, με μια απλή ενημερωτική εγκύκλιο προς όλες  τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες που εξέδωσε ο γενικός γραμματέας του ΥΠΠΟ, ερήμην του αρμόδιου υπουργείου Περιβάλλοντος ανατρέπει την ισχύουσα εδώ και τρία χρόνια πολεοδομική νομοθεσία για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, τινάζει στον αέρα την επιτυχημένη έκδοση τους  μέσω του συστήματος «e- άδειες», που γίνεται με όλες τις αναγκαίες εγκρίσεις και ευθύνη του μηχανικού. Και την ίδια ώρα που η κυβέρνηση προωθεί μεταρρύθμιση, με έργα και εφαρμογές ψηφιοποίηση εκατοντάδων εκατομμυρίων ευρώ, γυρίζει πίσω μηχανικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές στις ουρές των Πολεοδομιών.

♦ Με ερμηνευτικές ακροβασίες, στο όνομα του «συστήματος προληπτικής προστασίας της πολιτιστικής μας κληρονομιάς», το οποίο ωστόσο η πολεοδομική νομοθεσία, που τέθηκε σε εφαρμογή  με διατάξεις του νόμου 4951/22  προτάσσει και διασφαλίζει πλήρως, ορίζοντας διαδικασίες και αναγκαία δικαιολογητικά τόσο πολεοδομικής νομιμότητας, όσο και των εγκρίσεων που απαιτούνται από την Αρχαιολογική Υπηρεσία  και των κατά περίπτωση άλλων υπηρεσιών και φορέων για κάθε οικοδομική εργασία, ο γενικός γραμματέας του ΥΠΠΟ καταργεί τον πολεοδομικό νόμο και δίνει εντολή στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες η νομοθετημένη ως προαιρετική διαδικασία προέγκρισης της οικοδομικής αδείας από την Υπηρεσία Δόμησης να επιβάλλεται ως υποχρεωτική.

♦ Μπλοκάρει ξαφνικά η πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας για χιλιάδες οικοδομικές άδειες σε μικρά και μεγάλα έργα και επενδύσεις, ενώ επηρεάζονται ιδιοκτησίες εκατομμυρίων ακινήτων, καθώς η ανατροπή που προκαλεί η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του ΥΠΠΟ αφορά κάθε είδους εργασίες ανέγερσης και προσθήκης κατασκευών σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, οι οριοθετήσεις των οποίων καλύπτουν μεγάλες εκτάσεις στο σύνολο της χώρας.

♦ Η προέγκριση από την Πολεοδομία, που παρά το νόμο επιβάλλεται από το ΥΠΠΟ ως υποχρεωτική, προκειμένου οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να εξετάσουν τις προωθούμενες εργασίες  από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας σημαίνει  επιπλέον εμπλοκές και καθυστερήσεις άνω του έτους στην τελική έγκριση των εργασιών. Και οι μεγάλες καθυστερήσεις που ήδη  σημειώνονται στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες να διεκπεραιώσουν τους ελέγχους και  τις εγκρίσεις των υποθέσεων εντέχνως εκτοπίζονται και  μεταφέρονται στις υποστελεχωμένες και με πολλά προβλήματα στην λειτουργία τους Πολεοδομίες.

♦ Σε κάθε δε περίπτωση ακυρώνονται τα πλεονεκτήματα του συστήματος απλοποίησης έκδοσης οικοδομικών αδειών, που εφάρμοσαν ΥΠΕΝ και κυβέρνηση, πανηγυρίζοντας για «ουσιαστική απλοποίηση των διαδικασιών, αποφόρτιση και αποτελεσματικότερη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης, αντιμετώπιση της διαφθοράς, ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και προσέλκυση επενδυτών». Πλεονεκτήματα,  με σημείο αναφοράς το σύστημα «e- άδειες», που έχουν επισημάνει ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης και η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, τα οποία αποτελούν βάση αναφοράς των κυβερνητικών πρωτοβουλιών, για τα νέα ψηφιακά έργα, όπως  του Ενιαίου Ψηφιακού Χάρτη, της ψηφιοποίησης των αρχείων των οικοδομικών άδειών κ.α. στην προωθούμενη μεταρρύθμιση των Πολεοδομιών.

Nομοθετική πρωτοτυπία κατάργησης της νομοθεσίας με μια απλή εγκύκλιο

Συγκεκριμένα το Γραφείο Γενικού Γραμματέα του Υπουργείου Πολιτισμού εξέδωσε το με αριθ. πρωτ. 482753/21-10-2025 έγγραφο οδηγιών, το οποίο υπογράφει ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού Γεώργιος Διδασκάλου, προς τις εποπτευόμενες από αυτό Αρχαιολογικές Υπηρεσίες με θέμα: «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ».

Η εγκύκλιος του ΓΓ του ΥΠΠΟ  επιβάλλει την υποχρεωτική έκδοση, προέγκρισης για κάθε οικοδομική άδεια από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες παρά την ρητή και κατηγορηματική διατύπωση του νόμου (άρθρα 155 και 156 Ν. 4951/22) για τον προαιρετικό χαρακτήρα της διαδικασίας αυτής.

Το  επιχείρημα είναι, ότι η προέγκριση οικοδομικής αδείας αποτελεί «τρόπο διασφάλισης της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση, από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας, εργασιών», αγνοώντας προφανώς ότι οι διατάξεις αυτές του νόμου τυγχάνουν επιτυχημένης εφαρμογής για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τριών  ετών,  χωρίς να έχουν επισημανθεί από καμία πλευρά μέχρι σήμερα φαινόμενα διασάλευσης της «πολεοδομικής συμβατότητας».

Χωρίς να είναι ορατό, ποιος ακριβώς  λόγος και αιτία οδήγησε τον γενικό γραμματέα του ΥΠΠΟ στην μονομερή νομοθετική πρωτοτυπία κατάργησης της νομοθεσίας με μια απλή εγκύκλιο, οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες, που πράγματι είναι επιβαρυμένες να διεκπεραιώσουν τους ελέγχους και τις  εγκρίσεις στις υποθέσεις των πολιτών με την απλοποιημένη διαδικασία και καθυστερούν, σπεύδουν τώρα με ζήλο να εφαρμόσουν την εγκύκλιο του πολιτικού προϊσταμένου τους στο ΥΠΠΟ, στέλνοντας  πλέον τους ενδιαφερόμενους στις ουρές των Πολεοδομιών.

«H προέγκρισης για έκδοση οικοδομικής αδείας παρότι είναι προαιρετική κρίνεται απαραίτητη, άρα και υποχρεωτική»

Είναι δε τέτοιος ο ζήλος των κατά τόπους Αρχαιολογικών Υπηρεσιών,  που φτάνουν να προεκτείνουν τις ερμηνείες της εγκύκλιου του ΥΠΠΟ, σε νέες ερμηνευτικές ακροβασίες.

Όπως χαρακτηριστικά  προκύπτει από έγγραφό  της Εφορείας Αρχαιοτήτων Φθιώτιδας και Ευρυτανίας, που ενημερώνει τις υπηρεσίες αρμοδιότητας της για  «την απαίτηση έκδοσης προέγκρισης οικοδομικής αδείας». Και αναφέρει ότι:  «η προέγκρισης για έκδοση οικοδομικής αδείας,  ….. παρότι είναι προαιρετική κρίνεται απαραίτητη, άρα και υποχρεωτική».

Yπάλληλοι της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας απαιτούν και δηλώσεις αποκήρυξης των κινήτρων του ΝΟΚ

Είναι κοινή διαπίστωση, ότι η επιτάχυνση του χρόνου έκδοσης μιας οικοδομικής αδείας έχει απεξαρτηθεί πλέον σε μεγάλο βαθμό από τη λειτουργική ικανότητα και παραγωγικότητα της κάθε Υπηρεσίας Δόμησης, λόγω της αποφόρτισης τους και της μεταφοράς μέρους των αρμοδιοτήτων τους στους ιδιώτες μηχανικούς.

Ωστόσο εξαρτάται κατά μείζονα λόγο από την ταχύτητα εξασφάλισης των απαραίτητων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες, οι οποίες σε πολλές των περιπτώσεων είτε λόγω υποστελέχωσης είτε λόγω χρόνιων αγκυλώσεων κινούνται με βραδύτητα, που υποθηκεύει κάθε μεταρρυθμιστική προσπάθεια και νομοθετική πρωτοβουλία προς την κατεύθυνση της ταχύτερης έκδοσης των οικοδομικών αδειών και εξυπηρέτησης των πολιτών.

Είναι αξιοσημείωτο, όπως σημειώνουν τεχνικοί παράγοντες, ότι η προσπάθεια απλοποίησης των διαδικασιών και ενίσχυσης των ψηφιακών υπηρεσιών, όταν συναντάται με τις δημόσιες υπηρεσίες αντιμετωπίζει συνεχώς νέες εκπλήξεις.

Έτσι παρατηρείται το φαινόμενο υπάλληλοι της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας να απαιτούν από τους μελετητές μηχανικούς προσκόμιση υπεύθυνης δήλωσης με την οποία να βεβαιώνουν, ότι δεν κάνουν χρήση των πολεοδομικών κινήτρων του Ν.Ο.Κ. (αρ. 10, παρ. 8γ και 8δ του αρ. 15, παρ. 1 και 2 του αρ. 25, παρ. 6 του αρ. 11, παρ. 2 του αρ. 19), που έχουν ακυρωθεί με αποφάσεις του ΣτΕ, παρά την ύπαρξη σχετικών διατάξεων (Ν. 5197/25-ΦΕΚ 76/Α- άρθρα 66 έως και 71), δια των οποίων προβλέπεται η αναστολή ή κατάργηση των κινήτρων αυτών για νέες άδειες, καθώς και ο τρόπος και η δυνατότητα ή μη αναθεώρησης παλαιότερων οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί με χρήση των κινήτρων.

Η απλοποίηση της νομοθεσίας που τώρα καταργεί το ΥΠΠΟ, έγινε με αυξημένες εγγυήσεις, έλεγχο και δικαιολογητικά

Η δυνατότητα μέσω του νέου θεσμικού πλαισίου (άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του Ν. 4951/22) δόθηκε για αυτόματη έκδοση της οικοδομικής αδείας μετά την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου από ιδιώτη μηχανικό, υπό την προϋπόθεση εξασφάλισης προηγουμένως από τις Πολεοδομικές Υπηρεσίες σχετικής έγγραφης βεβαίωσης για τους όρους δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, των κατά περίπτωση απαιτούμενων εγκρίσεων από άλλους φορείς και Υπηρεσίες (Αρχαιολογική Υπηρεσία, ΔΕΔΔΗΕ, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.λ.π.) και ελέγχου του τοπογραφικού διαγράμματος.

-«Είναι γεγονός αδιαμφισβήτητο, ότι η οικοδομική έκρηξη των τελευταίων ετών και δεδομένης της ελλιπούς στελέχωσης και δυσλειτουργίας των Υπηρεσιών Δόμησης θα είχε οδηγήσει σε τελματώδη και αδιέξοδη κατάσταση την διαδικασία χορήγησης νέων οικοδομικών αδειών με οδυνηρές συνέπειες στη προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων, στην απασχόληση και στην εθνική οικονομία, εάν δεν παρέχονταν αυτή  δυνατότητα μέσω του νέου θεσμικού πλαισίου», τονίζουν τεχνικοί παράγοντες.

Σημειώνεται ότι το νέο θεσμικό πλαίσιο (άρθρα 28 έως 51 του Ν. 4495/17 και άρθρα 155, 156 και 157 του Ν. 4951/22), για τον τρόπο  έκδοσης οικοδομικών αδειών,που προωθήθηκε από το υπουργείο Περιβάλλοντος με πρωτοβουλίες του αρμόδιου υφυπουργού Νίκου Ταγαρά καθορίστηκαν κατά τρόπο σαφή και κατηγορηματικό:

α) Η υποχρεωτική υποβολή με ηλεκτρονικό τρόπο των κατά περίπτωση απαιτούμενων μελετών, δικαιολογητικών, στοιχείων και εγκρίσεων, ο έλεγχος και η έκδοση των πράξεων εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών.

β) Οι προδιαγραφές σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος και διαγράμματος κάλυψης και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται να υποβάλλονται στο ηλεκτρονικό σύστημα για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας, αναθεώρησης, ενημέρωσης και προεγκρίσεων.

γ) Η κατηγοριοποίηση των οικοδομικών αδειών σε τρεις  κατηγορίες ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του προς ανέγερση κτιρίου.

δ)Η δυνατότητα για πρώτη φορά έκδοσης οικοδομικής αδείας κάθε κατηγορίας αυτόματα (άρθρο 156 Ν. 4951/22 – ΦΕΚ 129/Α/4-7-2022), χωρίς την προέγκριση του άρθρου 36 του Ν. 4495/17, αμέσως μετά την ηλεκτρονική υποβολή από τον μηχανικό του φακέλου με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις μελέτες και με την προϋπόθεση υποβολής έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, στην οποία αναγράφονται οι όροι δόμησης, που ισχύουν στη θέση του ακινήτου, οι κατά περίπτωση απαραίτητες εγκρίσεις φορέων και υπηρεσιών, ενώ για τις κατηγορίες 1 και 2 επιπρόσθετα υποβάλλεται και ελέγχεται και το τοπογραφικό διάγραμμα.

ε) Η προαιρετική διαδικασία προέγκρισης της οικοδομικής αδείας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης για όλες τις κατηγορίες οικοδομικών αδειών (άρθρο 155, Ν. 4951/22), η οποία εναπόκειται στη βούληση του μελετητή μηχανικού και τη σύμφωνη γνώμη του κυρίου του έργου να υποβάλλει την αίτηση χορήγησης προέγκρισης, δια της οποίας κατοχυρώνεται η δυνατότητα οικοδόμησης του οικοπέδου ή γηπέδου καθώς και οι όροι δόμησης αυτού, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδοθεί μέσα στον χρόνο ισχύος της προέγκρισης.

στ) Ο υποχρεωτικός έλεγχος εφαρμογής της μελέτης από ιδιώτες μηχανικούς ελεγκτές δόμησης, ο δειγματοληπτικός έλεγχος των οικοδομικών αδειών από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και οι κυρώσεις που επιβάλλονται ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης στον επιβλέποντα μηχανικό, σε περιπτώσεις που υπήρξαν πλημμέλειες όσον αφορά την εκπόνηση των μελετών, στην περίπτωση που οι μελέτες δεν εκπονήθηκαν σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις όσο και στην περίπτωση που οι οικοδομικές εργασίες δεν εκτελέσθηκαν σύμφωνα με τις μελέτες που υποβλήθηκαν.

Υποβιβάζουν τον ρόλο του μηχανικού, που του αναγνώρισε και ανάθεσε η Πολιτεία

Η νέα εγκύκλιος του ΓΓ του ΥΠΠΟ έχει προκαλέσει μεγάλη ανησυχία στον τεχνικό και στον κατασκευαστικό κόσμο. Τεχνικοί παράγοντες σημειώνουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Σε κάθε περίπτωση η πρωτοβουλία αυτή του ΓΓ του ΥΠΠΟ, ενός «καθ’ ύλην αναρμοδίου» ανατρέπει μια ρηξικέλευθη μεταρρυθμιστική προσπάθεια,  προς την κατεύθυνση της αποφόρτισης και εξυγίανσης των Υπηρεσιών Δόμησης, της ταχύτερης εξυπηρέτησης των πολιτών και μείωσης της γραφειοκρατίας, της αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας και προσέλκυσης νέων επενδυτικών κεφαλαίων». Και παράλληλα  ότι:

-«Υποτιμά την επιστημονική επάρκεια και την ευθύνη των μελετητών μηχανικών και εν τέλει απαξιώνει και υποβιβάζει τον ρόλο του μηχανικού που του αναγνώρισε και ανάθεσε η Πολιτεία στην διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας».

Ολόκληρη η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του υπουργείου Πολιτισμού

Ολόκληρη η εγκύκλιος του γενικού γραμματέα του υπουργείου Πολιτισμού, προς τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες της χώρας,  με θέμα: «Σχετικά με την τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ» έχει ως εξής:

ΣΧΕΤ. 1) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 365582/07-08-2025 έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Αναστήλωσης Μουσείων και Τεχνικών Έργων με θέμα «Ενημερωτικό σχετικά με τήρηση ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας για αιτήματα προς εξέταση από τα όργανα και τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟ» και τα σε αυτό σχετικά αναφερόμενα υπ’ αριθμ. πρωτ. 53971/09-02- 2022, 79859/24-02-2022 και 256548/01-06-2022 και λοιπές σε αυτά αναφερόμενες αποφάσεις ΣτΕ

2) Το υπ’ αρ. πρ. 47459/10-03-2022 έγγραφο της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς με θέμα «Διευκρινίσεις για την προέγκριση οικοδομικών αδειών Κατηγορίας 1, μετά τη θέση σε ισχύ του ν.4759/2020»

3) Το υπ’ αριθμ. πρωτ. 436882/25-09-2025 έγγραφο της Διεύθυνσης Βυζαντινών και Μεταβυζαντινών Αρχαιοτήτων προς την Προϊσταμένη της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς με θέμα «Απόψεις της ΔΒΜΑ σχετικά με ερώτημα της ΕΦΑ Κυκλάδων για ζητήματα απτόμενα οικοδομικών αιτημάτων»

Σε συνέχεια των ανωτέρω σχετικών και προς διευκρίνιση των θεμάτων που έχουν προκύψει ως προς θέματα πολεοδομικών αδειοδοτήσεων, εφιστούμε την προσοχή σας στα κάτωθι:

1. Κατά τον νόμο 4495/2017 και ειδικότερα κατά το άρθρο 35 ως Προέγκριση οικοδομικής άδειας νοείται η διοικητική πράξη που χορηγείται για την πιστοποίηση του δικαιώματος έκδοσης οικοδομικής άδειας και την εφαρμογή, κατά τον χρόνο ισχύος της, των πολεοδομικών διατάξεων και πολεοδομικών μεγεθών της (δόμηση, κάλυψη, ύψος), που ισχύουν κατά τον χρόνο έκδοσης της προέγκρισης, εφόσον η οικοδομική άδεια εκδοθεί εντός του χρόνου ισχύος της προέγκρισης και με την επιφύλαξη της εξασφάλισης και υποβολής των απαιτούμενων εγκρίσεων που προβλέπονται στην περίπτωση β’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του ν. 4495/2017, κατά τη διαδικασία έκδοσης της οικοδομικής αδείας, δηλ. «εγκρίσεις άλλων υπηρεσιών και διοικητικών οργάνων, όπου απαιτούνται». (βλ. ΣτΕ ΟΛΟΜ 2102/2019 σκ. 11).

Κατά τούτο, σύμφωνα με την αρχή νομιμότητας και την ασφάλεια δικαίου που πρέπει να διέπει τη δράση της Διοίκησης, η Προέγκριση οικοδομικής άδειας, εφόσον αυτή συντελείται, παράγει ιδιότυπο τεκμήριο νομιμότητας, ως προς το περιεχόμενό της, μέχρι την οριστική έγκριση της σχετικής οικοδομικής άδειας και για τον λόγο αυτό αναρτάται και λαμβάνει δημοσιότητα (βλ. παρ. 8 αρ. 35 ν 4495/2017, όπως ισχύει).

2. Όπως επιβάλλει το σύστημα προληπτικής προστασίας της πολιτιστικής μας κληρονομιάς, και ειδικότερα τα άρθρα 10, 12, 14 και 73 του ν. 4858/2021, η απαιτούμενη κατά περίπτωση έγκριση ή άδεια του ΥΠΠΟ προηγείται και αποτελεί προαπαιτούμενο κάθε άλλης άδειας προβλεπόμενης από την κείμενη νομοθεσία. Κατά τούτο ο Υπουργός Πολιτισμού, σε περίπτωση που η εκτέλεση του έργου και συγκεκριμένα η ανέγερση οικοδομής έχει δυσμενείς συνέπειες στο προστατευόμενο μνημείο, δύναται είτε να απαγορεύσει το έργο ή τη δραστηριότητα, είτε, εφ’ όσον οι δυσμενείς επιπτώσεις μπορούν να εξουδετερωθούν με την επιβολή συγκεκριμένων όρων, να επιβάλει, πάντοτε με γνώμονα την αποτελεσματικότερη προστασία του μνημείου, τους κατάλληλους όρους και περιορισμούς στη δόμηση, οι οποίοι κατά την αιτιολογημένη κρίση του θα εξουδετερώσουν τις επιβλαβείς για το μνημείο συνέπειες (βλ. ΣΕ 919, 618/2018, 4160-61/2015, 168/2012, 2331/2009, 2834/2007 κ.ά.), περιλαμβανομένου και του περιορισμού του ανώτατου ύψους και του αριθμού των ορόφων που προβλέπονται είτε από τις γενικές διατάξεις (ΣτΕ 2331/2009) είτε από τυχόν ειδικές διατάξεις που έχουν θεσπισθεί για την προστασία αρχαιολογικού χώρου (ΣτΕ 2630/2010 σκ. 9, πρβλ. 872/2004, 2526/2003 Ολομ.). Σημειώνεται ότι κατά το σκεπτικό δε των υπ’ αριθμ. 2102 και 2103/2019 Ολομ. ΣτΕ αποφάσεων το επιτρεπτό των οικοδομικών εργασιών και όρων δόμησης ελέγχονται αποκλειστικά υπό το πρίσμα εξουδετέρωσης των τυχόν επιβλαβών αρχαιολογικών συνεπειών.

Από το συνδυασμό των ανωτέρω συνάγεται ότι τα αρμόδια όργανα του ΥΠΠΟ, κατά την άσκηση του προληπτικού τους ελέγχου, δεσμεύονται καταρχήν, μέχρι την έκδοση της αντίστοιχης οικοδομικής άδειας, από το περιεχόμενο της τυχόν νόμιμα υφισταμένης σχετικής προέγκρισης, άλλως από αντίστοιχη έγγραφη βεβαίωση, όπως τούτο προκύπτει από την παράγραφο 1 του άρθρου 35 ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε – συμπληρώθηκε με το άρθρο 155 ν. 4951/2022 (ΦΕΚ Α’ 129/4.7.2022), ώστε, στην περίπτωση αυτή, η επίκληση αμιγώς πολεοδομικών λόγων, ιδίως σε σχέση με την οικοδομησιμότητα γηπέδου εκτός σχεδίου, δεν περιλαμβάνεται στην αρμοδιότητα του ΥΠΠΟ, εκτός αν η σχετική μελέτη δεν συνοδεύεται από προέγκριση ή άλλο ανάλογης αποδεικτικής αξίας έγγραφο και υποβάλλεται αυτοτελώς και για πρώτη φορά στις οικείες υπηρεσίες.

Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να ζητείται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έγγραφη βεβαίωση ιδίως σε σχέση με την οικοδομησιμότητα γηπέδου εκτός σχεδίου, για την διασφάλιση της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση οικοδομικών εργασιών.

Τούτο συνάγεται ερμηνευτικά και από τη ρητή αναφορά της περίπτωση β’ της παραγράφου 1 του άρθρου 40 του ν. 4495/2017, ώστε αν πράγματι απαιτείτο, σε κάθε περίπτωση και παρά την ύπαρξη προέγκρισης, ο εν λόγω πολεοδομικός έλεγχος, η περιγραφόμενη έγκριση θα προβλεπόταν ρητά και στο προγενέστερο στάδιο. Αντίθετη ερμηνευτική προσέγγιση έρχεται σε πλήρη αντίθεση με την οργανωτική δομή του Κράτους και την κατά το Σύνταγμα κατανομή αρμοδιοτήτων, ιδίως όταν έχουν ήδη αποφανθεί τα κατά νόμο καθ’ ύλην αρμόδια όργανα, με ατομικές εκτελεστές διοικητικές πράξεις, ώστε τούτο θα συνιστούσε υπέρβαση ορίων διακριτικής ευχέρειας και αρμοδιοτήτων.

Σημειώνεται ότι τόσο από το υπ’ αριθμ. πρωτ. 47459/10-3-2022 έγγραφο της ΓΔΑΠΚ, όσο και από το υπ’ αριθμ. πρωτ. 436882/25-9-2025 έγγραφο της ΔΒΜΑ, η προέγκριση οικοδομικής άδειας, παρά τον προαιρετικό της χαρακτήρα, κρίνεται απαραίτητη ως  «τρόπος διασφάλισης της καταρχήν πολεοδομικής συμβατότητας των υπό εξέταση, από πλευράς αρχαιολογικής νομοθεσίας, εργασιών».

Τέλος, σε σχέση με την ΣτΕ 1321/2023, γίνεται μνεία ότι στην προκείμενη περίπτωση, αφενός δεν είχε προηγηθεί νόμιμη προέγκριση και σχετική άδεια της αρχαιολογικής υπηρεσίας και αφετέρου είχαν διατυπωθεί αντιρρήσεις από τα αρμόδια πολεοδομικά όργανα.

Παρακαλείστε να μεριμνήσετε για την ενημέρωση του συνόλου των υπαλλήλων στις υπηρεσίες αρμοδιότητάς σας, συμπεριλαμβανομένων και των (1), (2) και (3) σχετικών εγγράφων του παρόντος.

Ο Γενικός Γραμματέας Πολιτισμού

Γεώργιος Διδασκάλου»

Του Αργύρη Δεμερτζή/

πηγή ecopress.gr

Μέχρι τις 16 Μαρτίου 2026 θα μπορούν οι ενδιαφερόμενοι να υποβάλουν αίτηση για αναθεώρηση οικοδομικής άδειας που είχε ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ), καθώς το υπουργείο Περιβάλλοντος έδωσε νέα παράταση στη διαδικασία «νομιμοποίησης» τέτοιων αδειών.

Η παράταση περιλαμβάνεται σε τροπολογία που εντάχθηκε σε πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Υγείας, το οποίο προβλέπει επίσης επιμηκύνσεις και σε άλλες προθεσμίες.

Παράλληλα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε ότι το Προεδρικό Διάταγμα για τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) εστάλη στο Εθνικό Τυπογραφείο για δημοσίευση, μαζί με δύο υπουργικές αποφάσεις που καθορίζουν τη διαδικασία για τη «νομιμοποίηση» των ακυρωμένων οικοδομικών αδειών. Το διάταγμα εκδόθηκε μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ που είχαν ακυρώσει ορισμένα μπόνους του ΝΟΚ, έπειτα από προσφυγές πολιτών και δήμων.

Με το νέο πλαίσιο, το ΥΠΕΝ δίνει τη δυνατότητα να αναθεωρηθούν ή να «νομιμοποιηθούν» άδειες που ακυρώθηκαν δικαστικά, εφόσον είχαν ξεκινήσει οι εργασίες ανέγερσης του κτιρίου. Στόχος είναι να αποφευχθεί η δημιουργία ημιτελών ή εγκαταλελειμμένων οικοδομών. Παράλληλα, το υπουργείο προβλέπει την επιστροφή φόρων, παραβόλων και εισφορών για όσες άδειες επανεξεταστούν, καθώς και την εκπόνηση ειδικών μελετών για την περιβαλλοντική αναβάθμιση των περιοχών όπου βρίσκονται τα κτίρια αυτά.

Η παράταση έως τις 16 Μαρτίου 2026 αφορά τόσο την υποβολή αιτήσεων αναθεώρησης όσο και την εξέτασή τους από τα αρμόδια όργανα του υπουργείου. Παρατείνεται επίσης η προθεσμία για αιτήματα προς το Κεντρικό Πολεοδομικό Συμβούλιο, που αφορούν στρατηγικές επενδύσεις και πολεοδομικά σχέδια.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο σχετικός νόμος είχε δημοσιευθεί μόλις τον Μάιο του 2025 και ήδη οι προθεσμίες του παρατείνονται για δεύτερη φορά, κάτι που δείχνει ότι η αρχική πρόβλεψη ήταν υπερβολικά αισιόδοξη.

Το Ε΄ Τμήμα το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε συνταγματικό και νόμιμο το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ για εφαρμογή Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ),  που θα καταβάλλουν κατασκευαστές και ιδιοκτήτες ως αντιστάθμισμα της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ και τον ορισμό της έναρξης των οικοδομικών εργασιών με συγκεκριμένα αποδεικτικά μέσα για κτίρια, που ξεκίνησε η κατασκευή τους με οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, πριν την ακυρωτική τους από το ΣτΕ. 

Για τη νομιμοποίηση των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων δόμησης με τα μπόνους του ΝΟΚ κατασκευαστές και ιδιοκτήτες κτιρίων θα πληρώσουν τέλος περιβαλλοντικού ισοδυνάμου:

→ίσο με το 8% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτίρια που ανεγέρθηκαν με νόμιμες οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν ακυρωθεί με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί στα δικαστήρια. Kαι

→ίσο με το 15% της αξίας των πρόσθετων τετραγωνικών μέτρων για κτιριακές επενδύσεις που έχουν αιτηθεί να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά εργαλεία του Ταμείου Ανάκαμψης και του ΕΣΠΑ.

Πάνω από τέσσερις μήνες διήρκεσε η νομοτεχνική επεξεργασία του ΠΔ στο ΣτΕ

Το  υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είχε υποβάλλει από τη Δευτέρα 2 Ιουνίου 2025 στο ΣτΕ το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για το περιβαλλοντικό ισοδύναμο και την έναρξη εργασιών στις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ.

Γίνεται γνωστό από το δικαστήριο, ότι το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ προχώρησε σε νομοπαρασκευαστική επεξεργασία του ΠΔ του ΥΠΕΝ, με βάση τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου (146-149/2025) που ακύρωσε τον περασμένο Ιανουάριο βασικά μπόνους του ΝΟΚ, θέτοντας κριτήρια πολεοδομικού σχεδιασμού και περιβαλλοντικών κανόνων για την εφαρμογή τους. Και σήμερα 13 Οκτωβρίου 2025 με την υπ΄ αριθμ.135/2025 γνωμοδότησή του το Ε΄ Τμήμα του έκρινε το ΠΔ του ΥΠΕΝ  Συνταγματικό και νόμιμο.

Το κείμενο της γνωμοδότησης του ΣτΕ θα δημοσιευθεί μέσα στο επόμενο διάστημα, λένε από το Δικαστήριο. Εκτιμάται ότι μέχρι το τέλος Οκτωβρίου θα ολοκληρωθεί η διαδικασία κατάρτισης του νέου ΠΔ για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, ώστε να προωθηθεί προς υπογραφή από τον ΠτΔ και να τεθεί σε ισχύ.

ΝΕΟΤΕΡΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ:«Στο ΥΠΕΝ έχουμε σχεδόν έτοιμο νέο απλοποιημένο Οικοδομικό Κανονισμό με 20 άρθρα», ανακοίνωσε ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου και παρουσίασε τον νέο ΝΟΚ, τονίζοντας ότι «δεν θα έχει τα χαρακτηριστικά που έχει μέχρι σήμερα ο ΝΟΚ», και ότι θα προβλέπει κίνητρα δόμησης νέου τύπου. Παράλληλα ξεκαθάρισε ότι η σταθερότητα θα έρθει μόνον μέσα από το νέο πολεοδομικό σχεδιασμό, προσδιορίζοντας την ολοκλήρωση του για το 2027.

Νόμιμο με νέους αστερίσκους το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Από το δικαστήριο έγινε γνωστό, κρίθηκε ότι το σχέδιο ΠΔ είναι μέσα στο πνεύμα των αποφάσεων της Ολομέλειας του ΣτΕ που έχουν ήδη εκδοθεί.

Σύμφωνα με ορισμένες πληροφορίες από τους κόλπους του δικαστηρίου, σχετικά με την έγκριση του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) που το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ έκρινε νόμιμο και συνταγματικό, ταυτοχρόνως διατυπώθηκε παρατήρηση προς το ΥΠΕΝ για την εφαρμογή του ανά Δήμο, να εξετάζεται και να τεκμηριώνεται εάν απαιτείται η όχι Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).

Υποχρεωτικός ο προέλεγχος πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας

Στην γνωμοδότησή του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ αναφέρεται ότι πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας απαιτείται προέλεγχος, ενώ παράλληλα καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Οι “ταρίφες” του περιβαλλοντικού ισοδύναμου  και ο ορισμός έναρξης εργασιών

Το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος (του ΥΠΕΝ που ενέκρινε το ΣτΕ ορίζει αφενός μεν  το τι συνιστά εκκίνηση οικοδομικών εργασιών, αφετέρου δε καθορίζει τη διαδικασία έγκρισης του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ) για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του ΝΟΚ.

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ, με το εν λόγω ΠΔ, απελευθερώνεται οριστικά η οικοδομική δραστηριότητα, καθώς αίρεται η ασάφεια ως προς τη χρήση κινήτρων του ΝΟΚ. Ειδικότερα  λένε από το ΥΠΕΝ ότι για πρώτη φορά:

1. Παρέχεται ένας σαφής και συμπεριληπτικός ορισμός για την εκκίνηση των οικοδομικών εργασιών, θεσπίζοντας συγκεκριμένα και αποδεκτά αποδεικτικά μέσα για την τεκμηρίωσή της. Στον ορισμό της εκκίνησης των οικοδομικών εργασιών θα συμπεριλαμβάνεται η έναρξη των εκσκαφών ή σε περίπτωση προσθήκης η σκυροδέτηση, αποδεικνυόμενη με έγγραφα, η κατεδάφιση εντός του ακινήτου, εάν έγινε μετά την 11η Ιουνίου 2024, καθώς και οι αρχαιολογικές εκσκαφές στο πλαίσιο υφιστάμενης οικοδομικής άδειας, αν έχουν διενεργηθεί έως την 11η Δεκεμβρίου 2024.

2. Καθορίζονται τα μέτρα περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, τα οποία θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δημοτικής ενότητας -εκτός από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, όπου θα εφαρμόζονται σε επίπεδο δήμου.

Τα μέτρα αυτά, που προβλέπονται ως αντισταθμιστικές παρεμβάσεις για την αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος, είναι τα εξής:

α) Απόκτηση ακινήτων για κοινόχρηστους χώρους, αναλογικά με την υπέρβαση δόμησης.

β) Διαμόρφωση και αναβάθμιση κοινόχρηστων χώρων.

γ) Δημιουργία και βελτίωση δικτύων πρασίνου.

δ) Κατεδάφιση αυθαίρετων ή επικίνδυνων κτισμάτων.

ε) Ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε υποβαθμισμένες ή προστατευόμενες περιοχές.

στ) Χρηματοδότηση δράσεων για «έξυπνες» και κλιματικά ουδέτερες πόλεις.

ζ) Απόκτηση και αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων από ΟΤΑ.

η) Έργα καθαρισμού και ανάδειξης ρεμάτων.

θ) Δημιουργία χώρων πρασίνου.

3. Εξειδικεύεται η διαδικασία εκπόνησης και έγκρισης των ΕΣΠΙΑΠ, προβλέποντας ρητά ποιοι φορείς το υλοποιούν και πώς χρηματοδοτείται.

4. Καθορίζεται το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, η διαδικασία και οι υπόχρεοι καταβολής του. Το ποσό αυτό θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά στον δικαιούχο δήμο για την υλοποίηση των δράσεων περιβαλλοντικού ισοδυνάμου.

Τέλος, το ΠΔ διαμορφώνει, σε συνδυασμό με τον ν. 5197/2025, ένα συνεκτικό και ασφαλές ρυθμιστικό πλαίσιο, που εξασφαλίζει τη μέγιστη δυνατή διαφάνεια και προβλεψιμότητα στην έκδοση και ισχύ των οικοδομικών αδειών.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Χιλιάδες ιδιοκτήτες γλιτώνουν την ταλαιπωρία και τις καθυστερήσεις, καθώς έχουν στο εξής τη δυνατότητα να διορθώσουν από τον υπολογιστή τους – όχι όλα- τα περισσότερα από τα «πρόδηλα λάθη» της κτηματογράφησης, και καταγράφοντας σωστά να κατοχυρώσουν την περιουσία τους στο Κτηματολόγιο. Ταυτοχρόνως άνοιξε η πλατφόρμα για ηλεκτρονική υποβολή συμβολαιογραφικών πράξεων από φυσικά και νομικά πρόσωπα στο Κτηματολόγιο, που γίνεται με λίγα κλίκ και ολοκληρώνεται με την ψηφιακή έκδοση Πιστοποιητικού Καταχώρισης της πράξης.

◊ Σύμφωνα με επίσημη ανακοίνωση του φορέα του Κτηματολογίου, άνοιξε η ηλεκτρονική υποβολή συμβολαίων και αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων (πρόδηλων σφαλμάτων και αιτήσεων του άρθρου 6 § 4 Ν.2664/98) από πολίτες και νομικά πρόσωπα.

◊ Ο Γολγοθάς συνεχίζεται ωστόσο, για όσα ακίνητα έχουν καταγραφεί ως “αγνώστου ιδιοκτήτη” με εμπλοκή του δημοσίου και για διορθώσεις  γεωμετρικών μεταβολών που εμπλέκονται όμοροι ιδιοκτήτες. Αυτές οι περιπτώσεις δεν καλύπτονται προς το παρόν από τη νέα πλατφόρμα και τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά εξακολουθούν να υποβάλλονται διά ζώσης.

Πως γίνεται η ψηφιακή καταχώρηση συμβολαιογραφικών πράξεων στο Κτηματολόγιο

Με τη νέα ηλεκτρονική υπηρεσία μπορούν τα φυσικά και νομικά πρόσωπα να υποβάλουν ψηφιακά προς τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματά τους ( βλέπε Περιοχές κάλυψης ηλεκτρονικής υποβολής εγγραπτέων πράξεων) κατά τις εργάσιμες ημέρες και από ώρα 08.30 έως ώρα 13.30, αιτήσεις καταχώρισης για την εγγραφή στο κτηματολόγιο συμβολαιογραφικών πράξεων στις οποίες είναι συμβαλλόμενοι και να παραλάβουν ψηφιακά (σε μορφή .pdf) το Πιστοποιητικό Καταχώρισης για την ίδια πράξη.

→Η εισαγωγή στην εφαρμογή πραγματοποιείται με τη χρήση των κωδικών taxisnet του συμβαλλόμενου.

→Σε περίπτωση φυσικού προσώπου για το οποίο στη συμβολαιογραφική πράξη που το αφορά, έχει παρασταθεί και υπογράψει για λογαριασμό του, πληρεξούσιος, δυνάμει πληρεξουσιότητας που του χορηγήθηκε με ειδικό έγγραφο, τότε η είσοδος στην εφαρμογή μπορεί να γίνει είτε από το συμβαλλόμενο φυσικό πρόσωπο με τους κωδικούς taxisnet που διαθέτει είτε από τον πληρεξούσιο με τους δικούς του κωδικούς taxisnet. Στην τελευταία περίπτωση θα πρέπει να αναρτηθούν τα νομιμοποιητικά έγγραφα πληρεξουσιότητας, στα συνυποβαλλόμενα της πράξης (στον τύπο αρχείου «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΤΙΚΑ/ΛΟΙΠΑ»).

→ Σε περίπτωση Νομικού Προσώπου, η είσοδος θα γίνεται με τους κωδικούς taxisnet του νομικού προσώπου και θα πρέπει να αναρτηθούν τα νομιμοποιητικά έγγραφα εκπροσώπησης, με τα οποία έχει οριστεί ο νόμιμος εκπρόσωπος, στα συνυποβαλλόμενα της πράξης (στον τύπο αρχείου «ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΤΙΚΑ/ΛΟΙΠΑ»).

→ Μετά την υποβολή της αίτησης, το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο προχωρά στην τιμολόγησή της. Στη συνέχεια λαμβάνετε αυτόματα ενημερωτικό mail και εμφανίζεται στο σύστημα το «Έντυπο Οφειλής»

→Το αναγραφόμενο ποσό στο «Έντυπο Οφειλής» πρέπει να πληρωθεί εντός τριών εργασίμων ημερών από την ημερομηνία που αναγράφεται στο «Έντυπο Οφειλής» (μη συμπεριλαμβανομένης της ημέρας αυτής).

→ Η καταβολή του ποσού μπορεί να γίνει είτε μέσω τράπεζας, είτε με χρήση web-banking. Σε περίπτωση μη εξόφλησης του οφειλόμενου ποσού εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, η αίτηση απορρίπτεται.

→ Η ηλεκτρονική εφαρμογή παρέχει τη δυνατότητα παρακολούθησης της πορείας της κάθε αίτησης που υποβάλατε.

→ Μόλις υλοποιηθεί η καταχώρηση της αίτησης, θα λάβετε το Πιστοποιητικό Καταχώρησης.

Δείτε  για όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για την υποβολή συμβολαιογραφικών πράξεων από φυσικά/νομικά πρόσωπα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Ελληνικού Κτηματολογίου στο βίντεο:

Το περιεχόμενο είναι διαθέσιμο και σε μορφή pdf.

Πως γίνεται η ψηφιακή διόρθωση των πρόδηλων σφαλμάτων στο Κτηματολόγιο

Επίσης, από την ίδια υπηρεσία είναι διαθέσιμη και η δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων εξωδικαστικών διορθώσεων, όπως διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων και αιτήσεων του αρθρ. 6 παρ.4 του Ν.2664/1998.

Κατά την υποβολή της αίτησης διόρθωσης προδήλου σφάλματος, ο αιτών επιλέγει και συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα συγκεκριμένα πεδία που αφορούν:

α) τα ακίνητα που αφορά η αιτούμενη διόρθωση

β) την υποκατηγορία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος για την οποία υποβάλλεται η αίτηση

γ) την περιγραφή του προς διόρθωση σφάλματος

δ) την αιτούμενη διορθωτική ενέργεια

ε) τα στοιχεία των δημοσίων εγγράφων που τηρούνται στο αρχείο του Κτηματολογικού Γραφείου ή του Υποκαταστήματος από τα οποία προκύπτει το σφάλμα και η αιτούμενη διόρθωση και

στ) λοιπά συνυποβαλλόμενα έγγραφα/διαγράμματα που τεκμηριώνουν τη διόρθωση.

→ Το αίτημα διόρθωσης («ΕΓΓΡΑΦΟ») δημιουργείται αυτοματοποιημένα και υπογράφεται ψηφιακά ή βεβαιώνεται ψηφιακά η γνησιότητα υπογραφής μέσω gov.gr.

→Το ίδιο ισχύει και για το φυσικό πρόσωπο που υποβάλει την αίτηση με την ιδιότητα νόμιμου εκπροσώπου νομικού προσώπου. Εάν η αίτηση υποβάλλεται από κοινού από περισσότερα του ενός φυσικά πρόσωπα, το αίτημα διόρθωσης («ΕΓΓΡΑΦΟ») υπογράφεται ψηφιακά ή βεβαιώνεται ψηφιακά η γνησιότητα υπογραφής μέσω gov.gr από όλους τους συνυπογράφοντες.

→ Κατά την υποβολή της αίτησης του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998, ο αιτών επιλέγει και συμπληρώνει σε ηλεκτρονική φόρμα συγκεκριμένα πεδία που αφορούν:

α) τα ακίνητα που αφορά η αιτούμενη διόρθωση,

β) τα στοιχεία του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος για οποίο ζητείται η καταχώριση της πράξης με την ίδια διαδικασία,

γ) τα στοιχεία της εγγραπτέας πράξης και του εγγράφου που αυτή περιέχεται,

δ) τα στοιχεία μεταγραφής στα βιβλία του οικείου υποθηκοφυλακείου (συνδυασμός τόμου, αριθμού και ημερομηνίας μεταγραφής ή φύλλου και ημερομηνίας μεταγραφής της πράξης) και

ε) τον Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ) του προσαρτώμενου στην εγγραπτέα πράξη τοπογραφικού διαγράμματος ή τυχόν του διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, όταν η εγγραπτέα πράξη επιφέρει γεωμετρική μεταβολή.

→ Ακολούθως ο «Χρήστης» δημιουργεί ψηφιακό φάκελο, που περιλαμβάνει το έγγραφο στο οποίο περιέχεται η προς καταχώριση εγγραπτέα πράξη (χωρίς την απαίτηση επίθεσης ψηφιακής υπογραφής σε αυτό) , την περίληψη, το πιστοποιητικό μεταγραφής, τα αποσπάσματα κτηματολογικών διαγραμμάτων ή το κτηματογραφικό διάγραμμα, όπου απαιτείται και τα προβλεπόμενα, κατά την κείμενη νομοθεσία, λοιπά συνυποβαλλόμενα έγγραφα σε ψηφιακή μορφή.

→Κάθε κατηγορία χρηστών δύναται να υποβάλει ηλεκτρονικά αιτήσεις του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998 για τις εγγραπτέες πράξεις που, διαθέτει δικαίωμα ηλεκτρονικής υποβολής.

Σημειώνεται ότι κατά την ημέρα τοπικής αργίας, οπότε η δημόσια υπηρεσία Κτηματολογικού Γραφείου  ή Υπ/τος παραμένει κλειστή, τυχόν ηλεκτρονικά υποβαλλόμενα αιτήματα για την εγγραφή πράξης δεν τυγχάνουν επεξεργασίας και απορρίπτονται. Το ίδιο ισχύει και σε όσες περιπτώσεις συντρέχει αναστολή της λειτουργίας υπηρεσίας Κτηματολογικού Γραφείου ή Υπ/τος με σχετική απόφαση αρμοδίου οργάνου.

Γιατί μένουν εκτός πλατφόρμας τα “αγνώστου ιδιοκτήτη” και διορθώσεις γεωμετρικών μεταβολών με γείτονες

Η Ελληνικό Κτηματολόγιο σημειώνει ότι στην παρούσα φάση η υποβολή των αιτήσεων διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, όταν αφορούν σε διόρθωση αρχικής εγγραφής με την ένδειξη «ΑΓΝΩΣΤΟΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ» που η περίπτωσή της δεν εμπίπτει σε εκείνες που διορθώνονται από το Κτηματολογικό Γραφείο χωρίς συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου (π.χ. μη δηλωθείσα κυριότητα επί διαμερίσματος) και απαιτείται κοινοποίηση αντιγράφου της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο κατά τις διατάξεις του άρθρου 18 του ν. 2664/1998 εντός νόμιμης προθεσμίας (10 ημέρες από την κατάθεση της αίτησης), για να εκκινήσει αντίστοιχα ο υπολογισμός της προθεσμίας (60 ημέρες) για τη συναίνεση του Δημοσίου ή τη διατύπωση αρνητικής απάντησης, δεν εξυπηρετούνται από την παρεχόμενη ηλεκτρονική υπηρεσία.

Η ηλεκτρονική υποβολή των αιτήσεων με αυτό το περιεχόμενο, δεν μπορεί να εναρμονιστεί με όλες τις προαναφερόμενες διαδικαστικές ενέργειες (λήψη επικυρωμένου αντιγράφου προς επίδοση, επίδοση του αντιγράφου και απάντηση Δημοσίου) και προθεσμίες.

Το ίδιο ισχύει και για αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος που αφορούν σε διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων για τις οποίες απαιτείται κοινοποίηση της αίτησης σε όμορους ιδιοκτήτες, καθώς και η λήψη της εισήγησης της αρμόδιας τεχνικής υπηρεσίας του Κτηματολογίου και λοιπών αντιγράφων προς επίδοση σε αυτούς. Σε μελλοντικό χρόνο και εφόσον αναπτυχθούν οι κατάλληλες διαλειτουργικότητες, αυτό θα εξυπηρετηθεί. Όλες οι αιτήσεις με το προαναφερόμενο περιεχόμενο, εξακολουθούν να υποβάλλονται διά ζώσης, τηρουμένων των νόμιμων προβλεπόμενων διατυπώσεων για την κοινοποίησή τους, εντός των νόμιμων προθεσμιών.

πηγή ecopress.gr

Του Αργύρη Δεμερτζή

Με επιστολή του προς τον υπουργό Ενέργειας και Περιβάλλοντος, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Δυτικής Ελλάδας επισημαίνει την ανάγκη συνολικής μεταρρύθμισης του πλαισίου για τα αυθαίρετα, προτείνοντας παράταση προθεσμιών και θεσμοθέτηση μόνιμου μηχανισμού συμμόρφωσης.

Το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας σημειώνει πως, παρά τις επανειλημμένες νομοθετικές παρεμβάσεις, χιλιάδες περιπτώσεις πολιτών και μηχανικών εξακολουθούν να εκκρεμούν, ενώ το υφιστάμενο πλαίσιο των νόμων 4178/2013 και 4495/2017 δεν έχει αποδώσει τα αναμενόμενα αποτελέσματα.

Τέλος, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας εισηγείται τρία συγκεκριμένα μέτρα άμεσης θεσμικής εφαρμογής.

Διαβάστε παρακάτω αναλυτικά την παρέμβαση του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας προς το ΥΠΕΝ:

Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,

Κατόπιν ομόφωνης απόφασης της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας της 30ης Σεπτεμβρίου 2025, σας απευθύνουμε την παρούσα επιστολή, επιθυμώντας να συμβάλουμε θεσμικά και τεκμηριωμένα στη διαμόρφωση ενός σταθερού και λειτουργικού πλαισίου για τη διαχείριση του ζητήματος της αυθαίρετης δόμησης, το οποίο εξακολουθεί να ταλανίζει τη χώρα επί δεκαετίες.

Η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί για δεκαετίες ένα από τα πλέον σύνθετα και ευαίσθητα προβλήματα του ελληνικού δομημένου χώρου, το οποίο επηρεάζει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, τη λειτουργία της κτηματαγοράς, την αστική ανάπτυξη, αλλά και τη σχέση των πολιτών με το κράτος. Παρά τις πολυάριθμες νομοθετικές παρεμβάσεις και προσπάθειες ρύθμισης, εξακολουθούν να παραμένουν σε εκκρεμότητα χιλιάδες περιπτώσεις πολιτών και μηχανικών, που επιχειρούν να συμμορφωθούν με τις διατάξεις των νόμων 4178/2013 και 4495/2017.

Στο πλαίσιο αυτό, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας θεωρεί ότι η παρούσα συγκυρία αποτελεί μοναδική ευκαιρία για μια συνολική, ορθολογική και μόνιμη μεταρρύθμιση, ικανή να βάλει τέλος στη διαρκή επαναφορά του θέματος μέσω αποσπασματικών παρατάσεων.

Η αυθαίρετη δόμηση αποτελεί ένα διαχρονικό, σύνθετο πρόβλημα που δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί αποκλειστικά με ρυθμίσεις ή παρατάσεις. Συνιστά απόρροια της χρόνιας αδυναμίας της Πολιτείας να υλοποιήσει ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και να διασφαλίσει την καθολική ισχύ του νόμου στον χώρο. Ωστόσο, η ευθύνη δεν ανήκει μονομερώς στο κράτος. Αντιθέτως, οφείλουμε να αναγνωρίσουμε τη συνευθύνη και των πολιτών που εν γνώσει τους παρανομούν ή ανέχονται την παρανομία, αλλά και ορισμένων επαγγελματιών – μεταξύ των οποίων και μηχανικοί – οι οποίοι, σε επιμέρους περιπτώσεις, συμμετείχαν σε δηλώσεις ή διαδικασίες χωρίς τον αναγκαίο τεχνικό και ηθικό έλεγχο.

Η προσέγγιση στο ζήτημα των αυθαιρέτων οφείλει πλέον να στηριχθεί σε μια ολιστική στρατηγική διακυβέρνησης του δομημένου χώρου, που να περιλαμβάνει:

• Την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και την πλήρη ψηφιοποίηση των γεωχωρικών και ιδιοκτησιακών δεδομένων,

• Την τυποποίηση των αυθαιρεσιών βάσει αντικειμενικών, πολεοδομικών και κοινωνικών κριτηρίων,

• Την αυστηρή σύνδεση με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τη δημιουργία μόνιμου μηχανισμού συμμόρφωσης,

• Την ενίσχυση της διαφάνειας, των ελέγχων και της διασταύρωσης στοιχείων μεταξύ πολεοδομίας, Κτηματολογίου, Εφορίας και λοιπών φορέων,

• Την πρόβλεψη κοινωνικών κριτηρίων και ανταποδοτικών μέτρων, προκειμένου να διασφαλίζεται η κοινωνική δικαιοσύνη.

Μόνο με μια προσέγγιση που αναγνωρίζει την ευθύνη όλων των εμπλεκομένων – κράτους, πολιτών, επαγγελματιών – μπορούμε να επιτύχουμε μια ουσιαστική, σταθερή και δίκαιη λύση στο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης, χωρίς να αναπαράγεται ο φαύλος κύκλος των παρατάσεων, των εξαιρέσεων και της ανομίας.

Ήδη από το 2019, το ΥΠΕΝ είχε θέσει ως στόχο μια συνολική παρέμβαση για τα αυθαίρετα, η οποία δεν θα στηριζόταν σε νέες παρατάσεις, αλλά στη διαμόρφωση ενός σταθερού θεσμικού πλαισίου, μόνιμου χαρακτήρα, σε συνεννόηση με όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΤΕΕ, ΠΟΜΙΔΑ, μηχανικούς, ιδιοκτήτες). Πέντε χρόνια αργότερα, το μεταρρυθμιστικό αυτό σχέδιο παραμένει ημιτελές, με αποτέλεσμα η διοίκηση, οι πολίτες και οι επαγγελματίες να λειτουργούν υπό χρονική πίεση, θεσμική ασάφεια και διοικητική ασυμμετρία.

Ζητήματα και παρατηρήσεις επί του ισχύοντος πλαισίου

Η εμμονή σε διαρκώς ανανεούμενες καταληκτικές ημερομηνίες για την υποβολή δικαιολογητικών ή νέων δηλώσεων αυθαιρέτων δεν επιλύει το πρόβλημα – το μεταθέτει.

Με γνωστές σε όλους τις σοβαρές ελλείψεις των πολεοδομιών σε φακέλους και αρχεία (πολλά εκ των οποίων βρίσκονται ακόμη σε διαδικασία ψηφιοποίησης), με καθυστερήσεις στην έκδοση αεροφωτογραφιών για την τεκμηρίωση της παλαιότητας, με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που σχετίζονται με το Κτηματολόγιο και με εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις, η τεχνική κοινότητα αδυνατεί να ανταποκριθεί στην ολοκλήρωση των φακέλων εντός των υφιστάμενων χρονικών πλαισίων.

Η σύνταξη φακέλου υπαγωγής —πόσο μάλλον η συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου— αποτελεί μια πολυπαραγοντική εργασία που απαιτεί διασταυρωμένες πληροφορίες, χαρτογραφικά και σχεδιαστικά δεδομένα, πολλές φορές και επανασύσταση οικοδομικής άδειας. Παράλληλα, οι μηχανικοί έχουν επιφορτιστεί με επιπλέον βαρύτατο έργο (Ενεργειακά, «Εξοικονομώ», Προσεισμικοί Έλεγχοι, Κτηματολόγιο, Ταυτότητες Κτιρίων), χωρίς καμία αντίστοιχη ενίσχυση σε εργαλεία, χρόνο ή πόρους.

Είναι σαφές ότι το πρόβλημα πλέον είναι δομικό και διαρθρωτικό, και όχι απλώς διαδικαστικό.

Η λύση του απαιτεί ολιστική επανεξέταση του θεσμικού πλαισίου — όχι νέα πίεση σε έναν ήδη κορεσμένο μηχανισμό.

Αιτήματα θεσμικών ρυθμίσεων

Με γνώμονα τα παραπάνω, το ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας εισηγείται συγκεκριμένα μέτρα άμεσης θεσμικής εφαρμογής:

1. Παράταση της καταληκτικής ημερομηνίας υποβολής δικαιολογητικών για τις δηλώσεις αυθαιρέτων των Ν.4178/13 και Ν.4495/17 πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2025, με δυνατότητα συσχέτισής της με την προθεσμία υποβολής της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Η ρύθμιση αυτή είναι απαραίτητη προκειμένου να εξασφαλιστεί η πραγματική δυνατότητα ολοκλήρωσης των δηλώσεων, χωρίς να τιμωρηθούν πολίτες ή επαγγελματίες για διοικητικά ή τεχνικά εμπόδια που δεν ευθύνονται οι ίδιοι.

2. Αναθεώρηση της καταληκτικής ημερομηνίας υπαγωγής στον Ν.4495/17 – η οποία λήγει στις 31 Μαρτίου 2026 – με μετατροπή της σε ένα μόνιμο καθεστώς υπαγωγής με προσαυξήσεις στα πρόστιμα ανά έτος. Η προσέγγιση αυτή θα αποτρέψει το διοικητικό και πολεοδομικό «πάγωμα» χιλιάδων ακινήτων, θα προσφέρει προβλεψιμότητα στο σύστημα και θα διασφαλίσει την αναπτυξιακή συνέχιση της οικοδομικής και αγοραστικής δραστηριότητας.

3. Επανενεργοποίηση της δυνατότητας ένταξης αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 (μεγάλες αυθαίρετες κατασκευές) η οποία έχει καταργηθεί από τον Σεπτέμβριο του 2020 με αποτέλεσμα ήδη να έχει γεμίσει η χώρα μας με χιλιάδες παρατημένες και απαξιωμένες οικοδομές, πραγματικά «κουφάρια», με αυστηρά καθορισμένα κριτήρια, διαφάνεια και έλεγχο, ώστε να αντιμετωπιστεί ένα υπαρκτό κενό συμμόρφωσης για χιλιάδες πολίτες, ιδίως σε παλιές κατασκευές που προϋφίστανται του 2011 και δεν μπορούν να υπαχθούν σε καμία ρύθμιση.

Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,

Το αίτημά μας δεν αφορά μια ακόμη «παράταση», αλλά τη μετάβαση σε ένα τεχνικά εφαρμόσιμο, κοινωνικά δίκαιο και νομικά σταθερό πλαίσιο, με βάση τη νομολογία, την πραγματικότητα της διοίκησης και τις δυνατότητες της τεχνικής κοινότητας.

Στεκόμαστε αρωγοί σε κάθε ειλικρινή μεταρρυθμιστική προσπάθεια και επαναλαμβάνουμε την ετοιμότητά μας να συμμετέχουμε ενεργά στη διαμόρφωση και υλοποίηση αυτής της πολιτικής. Η επιτυχία της επόμενης ημέρας για τα αυθαίρετα περνά μέσα από τη θεσμική συνεργασία, τη διοικητική ωριμότητα και τη σαφήνεια κανόνων – όχι μέσα από διαρκή αναβολή του προβλήματος.

Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας: Με διατάξεις του νόμου 5005/2022 ρυθμίζεται το ζήτημα της κυριότητας ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν «χιλιοστά» δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως «άκυρο» από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο 5005/2022, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση επ’ αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις έχουν ως εξής:

Νόμος 5005/2022 – ΦΕΚ Τεύχος Α 236/21.12.2022
Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις

Άρθρο 46
Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α ως εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται»

Σχετικά:

Ο νόμος 5005/2022 ρυθμίζει το θέμα της πιλοτής που έχει προκύψει με αποφάσεις δικαστηρίων που έκριναν ότι είναι άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που καθορίζει θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή