Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θέτει σε αμφισβήτηση τις παλαιές οικοδομικές άδειες, ακόμη και άνω των 40 ετών, που εκδόθηκαν και υλοποιήθηκαν κανονικά σε μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών από το 1975 έως το 2011, ως αυτοτελές τεκμήριο για την εξαίρεση ακινήτου από κυρωμένο δασικό χάρτη.

♦ Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθαρίζει ότι οικοδομική άδεια, που εκδόθηκε μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 δεν αρκεί από μόνη της για να αποδείξει ότι μία έκταση πρέπει να εξαιρεθεί από τη δασική νομοθεσία και απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να προσκομίζουν πρόσθετα στοιχεία από Δασαρχείο και Πολεοδομία για τον χαρακτήρα της έκτασης και την αρτιότητα του ακινήτου κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας.

♦ Η νομολογία του ΣτΕ χαράζει σαφή διαχωριστική γραμμή στην 11η Ιουνίου 1975. Για άδειες πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος, νόμιμες διοικητικές πράξεις που δεν έχουν ανακληθεί μπορούν να αποδεικνύουν ότι μία έκταση είχε ήδη απολέσει τον δασικό χαρακτήρα της. Για άδειες μετά το 1975, αντίθετα, η άδεια μόνη της δεν αρκεί. Απαιτείται πρόσθετη απόδειξη ότι η δόμηση ήταν νόμιμη και ότι η έκταση αντιμετωπιζόταν ως μη δασική.

Τα νέα δεδομένα για ακίνητα με παλιές οικοδομικές άδειες δημιουργεί η απόφαση του ΣτΕ 1157/2026, η οποία αφορά ακίνητο στην περιοχή της Παλλήνης, όπου υπήρχε οικοδομή ανεγερθείσα βάσει οικοδομικής άδειας του 1977. Η ιδιοκτήτρια προσέφυγε κατά της κύρωσης του δασικού χάρτη, στον οποίο η επίδικη έκταση είχε καταχωριστεί ως ΔΑ, δηλαδή εκχερσωμένη δασική έκταση.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ ναι μεν δικαίωσε ιδιοκτήτρια στην Παλλήνη απέναντι στον κυρωμένο δασικό χάρτη, αλλά ταυτόχρονα ανοίγει ένα κρίσιμο ζήτημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες στους δασικούς χάρτες, καθώς ξεκαθαρίζει ότι το γεγονός ότι το Δημόσιο εξέδωσε μία οικοδομική άδεια πριν από 40 ή 45 χρόνια δεν αρκεί από μόνο του για να κλείσει σήμερα το δασικό ζήτημα.

Ο νέος κανόνας που διατυπώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ αφορά τις οικοδομικές άδειες μετά την 11η Ιουνίου 1975 και πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4030/2011. Πρόκειται δηλαδή για μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών, μέσα στην οποία εκδόθηκε μεγάλος αριθμός οικοδομικών αδειών, πολλές σε εκτός σχεδίου περιοχές, που σήμερα εμπίπτουν στους κυρωμένους δασικούς χάρτες και ανοίγει θέμα για τον δασικό χαρακτηρισμό αλλά και για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών χιλιάδων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα.

ΣτΕ: «οι οικοδομικές άδειες δεν αρκούν από μόνες τους»

 «Οι άδειες αυτές, εφόσον έχουν εκδοθεί μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 […] δεν αρκούν από μόνες τους για να καταστήσουν αυτοθρόως νόμιμες τις επεμβάσεις που έχουν λάβει χώρα σε δασική έκταση», λέει συγκεκριμένα η νέα απόφαση του ΣτΕ, υπογραμμίζοντας ότι μετά τη συνταγματική τομή του 1975, η έκδοση μιας οικοδομικής άδειας από πολεοδομική αρχή δεν αρκεί μόνη της για να υπερκεράσει τη δασική προστασία.

Το ΣτΕ συνδέει τη θέση αυτή με το άρθρο 24 παρ. 1 του Συντάγματος, το οποίο απαγορεύει τη μεταβολή του προορισμού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός εάν συντρέχουν οι συνταγματικά προβλεπόμενες εξαιρετικές προϋποθέσεις.

Απαιτείται πλήρης απόδειξη του διοικητικού υποβάθρου

Απαιτείται, όπως αναφέρει η νέα απόφαση του ΣτΕ, «η συνεκτίμηση και άλλων στοιχείων και δεδομένων», τα οποία οφείλει να επικαλεστεί και να προσκομίσει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ενώπιον του Δικαστηρίου, υπογραμμίζοντας ως δύο κρίσιμα στοιχεία τα οποία πρέπει να συνοδεύουν την οικοδομική άδεια ως τεκμήριο εξαίρεσης του ακινήτου από τον κυρωμένο δασικό χάρτη ότι αυτά είναι:

-«Η χορήγηση των οικοδομικών αδειών μετά από έκδοση βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί του μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης». Και «η τήρηση των όρων αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο έκδοσης της σχετικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει όχι μόνο ότι έχει μία άδεια, αλλά και ότι η άδεια στηρίχθηκε σε νόμιμο και επαρκές διοικητικό υπόβαθρο.

Κρίσιμη η βεβαίωση της δασικής υπηρεσίας

Η πρώτη κρίσιμη απόδειξη είναι η θέση της αρμόδιας δασικής υπηρεσίας κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας. Η νέα απόφαση του ΣτΕ αναφέρει ρητά, ως ενδεικτικό στοιχείο, τη χορήγηση της άδειας κατόπιν βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης.

Αυτό δεν σημαίνει ότι μόνο ένα συγκεκριμένο έγγραφο μπορεί να αποδείξει τον μη δασικό χαρακτήρα. Η απόφαση χρησιμοποιεί τη λέξη «ενδεικτικώς», αφήνοντας χώρο και για άλλες διοικητικές πράξεις ή στοιχεία.

Καθίσταται όμως σαφές ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά στην πολεοδομική άδεια, αλλά χρειάζεται να αποδεικνύει ποια ήταν η θέση της δασικής διοίκησης για την έκταση εκείνη την εποχή.

Βεβαίωση Πολεοδομίας για τη νομιμότητα της άδειας και την  αρτιότητα

Το δεύτερο σκέλος της νέας απόφασης του ΣτΕ αφορά την ίδια την πολεοδομική νομιμότητα της άδειας. Το ΣτΕ ζητεί να ελέγχεται εάν είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε, όταν εκδόθηκε η άδεια.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται βεβαίωση ή άλλο διοικητικό στοιχείο από την Πολεοδομία, από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο πληρούσε τις τότε προϋποθέσεις αρτιότητας και ότι η άδεια εξακολουθεί να είναι ισχυρή.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια υπήρχε πράγματι σχετικό έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης .

Πως δικαιώθηκε στον δασικό χάρτη η ιδιοκτήτρια στην υπόθεση της Παλλήνης

Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια, το δικαστήριο συνεκτίμησε τρία βασικά στοιχεία, τα οποία είναι:

♦ Πρώτον, η ύπαρξη της οικοδομικής άδειας που είχε εκδοθεί νομίμως το 1977.

♦ Δεύτερον, έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης, από το οποίο προέκυπτε ότι η άδεια «δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί» και ότι είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας για την έκδοσή της.

♦ Τρίτον, έγγραφα του Δασαρχείου Πεντέλης, από τα οποία διαπιστωνόταν καταρχήν ότι η επίδικη έκταση «δεν φέρει δασικό χαρακτήρα».

Η απόφαση αναφέρει ρητά ότι από το περιεχόμενο των στοιχείων που προσκομίστηκαν «κλονίζεται η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξης» κατά το μέρος που αφορούσε τον χαρακτηρισμό της έκτασης ως ΔΑ.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι πέραν ύπαρξη της οικοδομικής άδειας το σύνολο των διοικητικών στοιχείων ήταν τέτοιο, ώστε να καθιστά ανεπαρκή την αιτιολογία της καταχώρισης του συγκεκριμένου ακινήτου στο κυρωμένο δασικό χάρτη ως «Δασικό Ακίνητο».

Προσφυγή στο ΣτΕ, χωρίς να έχει προηγηθεί αντίρρηση στον δασικό χάρτη

Στην συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ, έκρινε και το γεγονός ότι από την ιδιοκτήτρια πριν προσφύγει στο ανώτατο δικαστήριο δεν είχε υποβληθεί αντίρρηση στον Δασικό Χάρτη, προσκομίζοντας την οικοδομική άδεια του 1977 και τις βεβαιώσεις του Δασαρχείου και της Πολεοδομίας. 

Το ΣτΕ δέχθηκε ότι η μη προσκόμισή τους ήταν καταρχήν δικαιολογημένη, λόγω της «εύλογης πεποίθησης της αιτούσας» ότι, εξαιτίας ιδίως της ύπαρξης της οικοδομικής άδειας, η έκταση δεν θα μπορούσε να συμπεριληφθεί στον δασικό χάρτη. Παράλληλα όμως η απόφαση του δικαστηρίου υπογραμμίζει ότι η διαδικασία των αντιρρήσεων είναι σημαντική και εξηγεί με σαφήνεια πότε οι αντιρρήσεις είναι αναγκαίες.

Στις αντιρρήσεις κρίνονται τα τεχνικά στοιχεία βλάστησης

Η νομοθετική πρόβλεψη των αντιρρήσεων κατά του αναρτημένου δασικού χάρτη έχει, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, συγκεκριμένο σκοπό, ώστε να μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης να αμφισβητήσει τον δασικό χαρακτήρα συγκεκριμένης έκτασης ενώπιον ειδικού οργάνου με τις αναγκαίες τεχνικές γνώσεις.

Στο στάδιο αυτό μπορούν να υποβληθούν και να αξιολογηθούν τεχνικής φύσεως ισχυρισμοί, όπως φωτοερμηνείες, αεροφωτογραφίες και δεδομένα σχετικά με τη βλάστηση.

Εάν οι αντιρρήσεις απορριφθούν, η αιτιολογία της απόρριψής τους μπορεί στη συνέχεια να ελεγχθεί από το ΣτΕ, έκρινε το δικαστήριο θέτοντας συγκεκριμένους περιορισμούς για τη δικαστική επανεξέταση της υπόθεσης .

Χωρίς αντιρρήσεις δεν εξετάζονται αργότερα φωτοερμηνείες

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν ασκήσει αντιρρήσεις, μπορεί μεν να προσβάλει δικαστικά την κύρωση, αλλά δεν μπορεί τότε να εισαγάγει για πρώτη φορά τεχνικούς ισχυρισμούς που έπρεπε να είχαν εξεταστεί από την Επιτροπή Αντιρρήσεων κρίνει η νέα απόφαση του ΣτΕ.

Και αναφέρει ότι δεν είναι παραδεκτή η επίκληση στοιχείων τεχνικής φύσεως σχετικών με τη βλάστηση και κατονομάζει ειδικά «εκθέσεις φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών κ.λπ.», δίνοντας το μήνυμα ότι η άσκηση αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες αποτελεί κρίσιμη και καθοριστική  διαδικασία για την αμφισβήτηση του δασικού χαρακτηρισμού ακινήτου στον δασικό χάρτη.

Πότε και πως γίνεται προσφυγή και τι αποφασίζει το ΣτΕ για τον αποχαρακτηρισμό της έκτασης

Η απόφαση του  ΣτΕ αναδεικνύει πάντως ότι η μη άσκηση αντιρρήσεων δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης χάνει κάθε δικαίωμα δικαστικής προστασίας, καθώς αναγνωρίζει ότι μπορεί να ασκηθεί αίτηση ακύρωσης στον ανώτατο δικαστήριο, με επίκληση διοικητικών πράξεων και άλλων νομικών στοιχείων, που δεν απαιτούν τεχνική αξιολόγηση της βλάστησης.

Στην κατηγορία αυτή μπορούν να ενταχθούν οικοδομικές άδειες, έγγραφα δασικών υπηρεσιών, πράξεις Πολεοδομίας και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν πώς αντιμετωπιζόταν διοικητικά το ακίνητο.

Παράλληλα στη νέα απόφαση υπογραμμίζεται ότι το ίδιο το ΣτΕ δεν κρίνει οριστικά ότι η έκταση είναι μη δασική αναφέροντας ότι όταν τα προσκομιζόμενα στοιχεία κλονίζουν την αιτιολογία της κύρωσης, το Δικαστήριο «την ακυρώνει, κατά το μέρος που αφορά το επίδικο ακίνητο, και αναπέμπει την υπόθεση στη Διοίκηση».

Η Διοίκηση οφείλει στη συνέχεια να εξετάσει εκ νέου τον δασικό ή μη χαρακτήρα της έκτασης και να αναμορφώσει κατάλληλα τον δασικό χάρτη.

Επανεξέταση της υπόθεσης με αεροφωτογραφίες και τοπογραφικά

Στην υπόθεση της Παλλήνης το ΣτΕ παρέπεμψε ρητά στη δυνατότητα να συνεκτιμηθούν και άλλα στοιχεία κατά την επανεξέταση από τη Διοίκηση. Η απόφαση αναφέρει χαρακτηριστικά ότι μπορούν να προσκομιστούν «αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά διαγράμματα κ.λπ.», ώστε η Διοίκηση να κρίνει εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 7 του άρθρου 3 του ν. 998/1979.

Η τελική κρίση για την εξαίρεση από τη δασική νομοθεσία επιστρέφει επομένως στη Διοίκηση.

Η εξαίρεση περιορίζεται στην αναγκαία επιφάνεια

Ακόμη και όταν γίνει δεκτό ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εξαίρεσης, αυτή δεν αφορά υποχρεωτικά ολόκληρο το ακίνητο. Η νέα απόφαση του ΣτΕ  είναι απολύτως συγκεκριμένη: η εξαίρεση μπορεί να αφορά «μόνον κατά την απολύτως αναγκαία επιφάνειά της για την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι μία άδεια για συγκεκριμένο κτίσμα μέσα σε μεγάλη έκταση δεν συνεπάγεται αυτόματα εξαίρεση ολόκληρου του γηπέδου από τη δασική νομοθεσία.

Διαφορετικό καθεστώς για άδειες πριν το 1975

Για τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975, η νομολογία του ΣτΕ είναι διαφορετική και σαφώς ευνοϊκότερη για τον ιδιοκτήτη. Με τη ΣτΕ 1935/2025 κρίθηκε ότι εκτάσεις οι οποίες είχαν νομίμως απολέσει τον δασικό χαρακτήρα τους πριν από την 11η Ιουνίου 1975, βάσει διοικητικών πράξεων που καλύπτονται από το τεκμήριο νομιμότητας, δεν μπορούν σήμερα να χαρακτηρίζονται ως δάση ή δασικές εκτάσεις ούτε μέσω της διαδικασίας κατάρτισης και κύρωσης δασικού χάρτη.

Η συγκεκριμένη απόφαση αφορούσε έκταση 143 τ.μ., όπου είχαν ανεγερθεί με άδειες προ του 1975 ισόγεια κτίσματα – αποθήκη και πατητήρι – για τη λειτουργία οινοποιείου. Οι άδειες δεν είχαν ανακληθεί ή ακυρωθεί.

Το ΣτΕ έκρινε ότι η Διοίκηση όφειλε να λάβει υπόψη τις άδειες αυτές και να εξετάσει εάν η έκταση έπρεπε να εξαιρεθεί από τη δασική νομοθεσία.

Η ουσιαστική διαφορά βρίσκεται ακριβώς στη χρονική τομή του 1975. Οι προγενέστερες νόμιμες διοικητικές πράξεις μπορούν να αποδεικνύουν ότι η έκταση είχε ήδη νομίμως αλλάξει χαρακτήρα πριν από τη συνταγματική ενίσχυση της προστασίας των δασών. Αντίθετα, για τις άδειες μετά το 1975 εφαρμόζεται το αυστηρότερο πλαίσιο του άρθρου 24 του Συντάγματος και απαιτείται πρόσθετη τεκμηρίωση.

Και στις δύο περιπτώσεις πάντως ισχύει ένα βασικό όριο, ότι η εξαίρεση μπορεί να αφορά μόνο την απολύτως αναγκαία επιφάνεια που συνδέεται με την εφαρμογή της συγκεκριμένης οικοδομικής άδειας και όχι αυτομάτως ολόκληρη την ιδιοκτησία.

πηγή ecopress.gr

Δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. 

♦ Ο Συνήγορος του Πολίτη στις απαντήσεις του περιγράφει τους περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως έχουν προκύψει από τις αποφάσεις του ΣτΕ και τη νομοθεσία. Ταυτοχρόνως υποδεικνύει προς ιδιοκτήτες, μηχανικούς, Δήμους και ΥΔΟΜ, ότι το πεδίο αναζήτησης λύσεων δόμησης μεταφέρεται πλέον στην απόδειξη της νομικής ιστορίας του δρόμου. Εάν ο δρόμος έχει δημιουργηθεί νόμιμα μέσω πολεοδόμησης ή διοικητικής πράξης, εάν μπορεί να θεμελιωθεί η κοινοχρησία του λόγω αρχαιότητας ή εάν είναι δυνατό να αναγνωριστεί και να κυρωθεί στο δημοτικό οδικό δίκτυο μέσω της ισχύουσας διαδικασίας, τότε το ζήτημα της οικοδομησιμότητας αποκτά διαφορετική βάση και θετική έκβαση.

♦ Η Αρχή δίνει παράλληλα το μήνυμα ότι η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Τονίζει ότι οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου, υπογραμμίζοντας ότι: «το άρθρο 166 Ν. 4819/2021 δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27η.07.1977. Η διαδικασία κύρωσης ή όχι ενός δρόμου πριν την 27η.07.1977 ξεκινάει με πρωτοβουλία του Δήμου, περατώνεται δε μέσω σύνταξης μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου για όλη τη χώρα».

Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντηση της προς τους ιδιοκτήτες ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δεν σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας».

«Κρίσιμος χρόνος είναι αυτός της έκδοσης της οικοδομικής άδειας»

Η αλληλογραφία ξεκίνησε με αναφορά, που υπέβαλε ο Τίτος Κάββαλος, ως εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου, μετά τη μεταβολή της πρακτικής της τοπικής ΥΔΟΜ του Δήμου Αγίου Νικολάου, η οποία τα τρία προηγούμενα χρόνια ενέκρινε κανονικά οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου και από τις 25 Αυγούστου 2025 σταμάτησε ξαφνικά την έκδοση τους.

Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, προϋφιστάμενα του 2003, αντιμετωπίζονταν επί χρόνια ως οικοδομήσιμα και ότι η μη έκδοση νέων αδειών δημιουργεί άνιση μεταχείριση, ανατροπή επενδύσεων και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου.

Στην πρώτη απάντηση, της 21ης Απριλίου 2026, η Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη Δάφνη Φιλιππάκη αναγνωρίζει ότι για χρόνια είχε διαμορφωθεί στις ΥΔΟΜ η ερμηνεία πως στα προ του 2003 γήπεδα δεν απαιτούνταν πρόσωπο σε δρόμο. Σημειώνει όμως ότι η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση έχει «ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ».

Η Αρχή επικαλείται τις ΣτΕ 176/2023, 350/2024 και 195/2024 και υιοθετεί τη θέση ότι και τα παλαιότερα γήπεδα είναι δομήσιμα μόνον εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο «νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Παράλληλα διατυπώνει μία κρίσιμη αρχή: «κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος […] είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί το τι θεωρούνταν οικοδομήσιμο κατά την αγορά του ακινήτου ή όταν δημιουργήθηκε το γήπεδο. Η ΥΔΟΜ εξετάζει τις προϋποθέσεις που ισχύουν κατά την έκδοση της άδειας.

«Το δεδικασμένο αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση» αλλά η νομολογία δεν αγνοείται

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επισήμανση του Συνηγόρου ότι: «Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε».

Η φράση αυτή, όμως, δεν μπορεί να εκλειφθεί ότι αποτελεί άνοιγμα για να συνεχίζουν οι ΥΔΟΜ να εκδίδουν άδειες αντίθετα προς τη νομολογία. Ο Συνήγορος αμέσως συμπληρώνει ότι το ΣτΕ έχει κρίνει πως η υφιστάμενη διάταξη «δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο», θέση «με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη».

Το μήνυμα προς τις ΥΔΟΜ είναι διπλό: δεν εφαρμόζεται μηχανικά το δεδικασμένο μιας άλλης υπόθεσης, αλλά ούτε μπορεί να παρακάμπτεται η ερμηνεία που έχει πλέον διαμορφώσει το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο.

ΚΑΕΚ, Κτηματολόγιο και ΣΧΟΟΑΠ: το δεύτερο ερώτημα των ιδιοκτητών

Οι 33 ιδιοκτήτες επανήλθαν, αυτή τη φορά με ένα πολύ πιο συγκεκριμένο ερώτημα. Επισήμαναν ότι οι δρόμοι στους οποίους έχουν πρόσωπο τα ακίνητά τους εμφανίζονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο:

«α) με κύρια χρήση – οδικό δίκτυο, β) διαθέτουν αυτοτελή ΚΑΕΚ με ΕΚ = Ειδική Έκταση (κοινόχρηστος χώρος), γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος».

Παράλληλα τόνισαν ότι οι ίδιοι δρόμοι αποτυπώνονται στο εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ και ότι στην αντίστοιχη ζώνη επιτρέπεται η χρήση κατοικίας.

Στις 7 Μαΐου 2026 ο Συνήγορος δίνει πλέον καθαρή απάντηση: «Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ αφορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης». Και προσθέτει: «Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα».

Εδώ κλείνει ένα από τα σημαντικότερα «παράθυρα»: η εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστης Ειδικής Έκτασης στο Κτηματολόγιο δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τον πολεοδομικό χαρακτηρισμό που απαιτείται για να δώσει οικοδομησιμότητα.

Οι νόμιμες αγορές δεν δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα δόμησης

Οι ιδιοκτήτες είχαν επίσης προβάλλει ότι τα ακίνητα αγοράστηκαν νόμιμα, καταβλήθηκαν αυξημένοι φόροι, έγιναν προσημειώσεις, τραπεζικές πράξεις, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι και σε αρκετές περιπτώσεις είχαν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες.

Τα στοιχεία αυτά στηρίζουν ισχυρό αίτημα ασφάλειας δικαίου και μεταβατικής προστασίας. Δεν προκύπτει όμως από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου ότι η νόμιμη αγοραπωλησία κατοχυρώνει αφ’ εαυτής διαρκές δικαίωμα δόμησης. Μάλιστα, στην πρώτη αναφορά η Αρχή κατέληξε ότι δεν διαπιστώνεται «παράνομη ενέργεια της Διοίκησης», την οποία να μπορεί να ελέγξει και έθεσε την υπόθεση στο αρχείο.

«Πολεοδόμηση» και «αρχαιότητα»: οι δύο δρόμοι που δείχνει ο ΣτΠ

Στη δεύτερη απάντηση εμφανίζεται το πιο ουσιαστικό θετικό στοιχείο. Ο Συνήγορος εξηγεί ότι ως τρόποι δημιουργίας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί:

«1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη)». Και:

«2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat)», την οποία περιγράφει ως γνώση της παρούσας αλλά και της προηγούμενης γενεάς για την κοινοχρησία του δρόμου.

Αυτό σημαίνει ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να αναζητηθεί η πηγή δημιουργίας του δρόμου.

Εάν υπάρχει νόμος, πολεοδομική πράξη, απαλλοτρίωση, παλαιός διοικητικός χαρακτηρισμός ή άλλη νόμιμη πράξη που τον δημιούργησε ως κοινόχρηστο, τότε η περίπτωση δεν ταυτίζεται με έναν δρόμο που διανοίχθηκε απλώς από ιδιώτες. Αντίστοιχα, η επίκληση της αρχαιότητας απαιτεί ιστορική τεκμηρίωση της πραγματικής δημόσιας χρήσης και όχι απλώς σημερινή παρουσία του δρόμου.

Η τρίτη διαδρομή: κύρωση δρόμων προ της 27ης Ιουλίου 1977

Ο Συνήγορος υποδεικνύει και μία τρίτη, απολύτως πρακτική κατεύθυνση: «Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27.07.1977».

Πρόκειται για τη διαδικασία του άρθρου 166 του ν. 4819/2021, την οποία είχε ήδη μνημονεύσει στην πρώτη επιστολή. Παραπέμπει στο ΥΠΕΝ, που έχει θεσμοθετήσει και ανακοινώσει ότι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα αποτελεί τη βάση για τον μετέπειτα χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου και έχει χαρακτηρίσει τον κοινόχρηστο δρόμο «απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση» για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου.

Μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης προβλέπεται επίσης δυνατότητα, κατ’ εξαίρεση και μετά από ειδική τεχνική μελέτη, αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού.

Αυτό είναι το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα, που προκύπτει από τις απαντήσεις του Συνηγόρου και απευθύνεται προς τους Δήμους: η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου.

Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου».

Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός.

Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο.

Ποιο «παράθυρο» κλείνει για τους ιδιωτικούς δρόμους

Αντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο.

Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία.

Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» μετά τις επιστολές

Οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προηγήθηκαν του νέου Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας. Ο ν. 5306/2026, με επίσημο τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ψηφίστηκε στις 4 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88 Α΄ στις 8 Ιουνίου 2026.

Ο νέος Κώδικας αναφέρει το πλαίσιο, μέσα στο οποίο το ζήτημα του κοινόχρηστου δρόμου συνδέεται με την εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και με τις διαδικασίες καταγραφής, χαρακτηρισμού και κύρωσης του οδικού δικτύου.

Έτσι αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία η φράση του ίδιου του Συνηγόρου ότι κρίσιμος χρόνος είναι εκείνος της έκδοσης της οικοδομικής άδειας: κάθε νέα αίτηση πρέπει να εξετάζεται με το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου δρόμου.

Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτες

Προς την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών.

Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα όμως κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του.

Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης, που δίνει το θεσμικό πλαίσιο.

Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση.

Η αλληλογραφία ιδιοκτητών από την Κρήτη με τον Συνήγορο του Πολίτη

‘Σύμφωνα με το άρθρο 5 τταρ. 2 του Ν. 2508/1997 «Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείτο και εγκρίνετα σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσής της ανοικτής πόλης (Σ.Χ.Ο.ΟΑ.Π.). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ’ αρχήν με τα όρια του αντίστοιχου συμβουλίου περιοχής στο οποίο δεν περιλαμβανετα αοσμός πάνω από 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την εκαστοτε τελευταία απογραφή.»

Του Αργύρη Δεμμερτζή

πήγη ecopress.gr

Μια νέα ιδιοκτησιακή και πολεοδομική διαδικασία, μοντέλο γα χιλιάδες ακίνητα δίπλα σε ρέματα σε όλη τη χώρα, βρίσκεται σε εξέλιξη κατά μήκος του ρέματος της Πικροδάφνης, καθώς η Περιφέρεια Αττικής έχει ενεργοποιήσει τις διαδικασίες για αναγκαστική απαλλοτρίωση συνολικά 24 στρεμμάτων αστικής γης, σε 245 κτηματολογικές ιδιοκτησίες, στις οποίες καταγράφονται λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι αποθήκες, περιφράξεις, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια και στέγαστρα, σε Άγιο Δημήτριο, Άλιμο και Παλαιό Φάληρο.

Με σημείο αναφοράς την υλοποίηση του έργου «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης», με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ, που πήρε πράσινο φως με απόφαση του ΣτΕ, ενεργοποιείται το νέο νομοθετικό πλαίσιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο δείχνει στην πράξη πώς η οριοθέτηση ενός ρέματος μπορεί πλέον να μεταβάλει την πολεοδομική και ιδιοκτησιακή κατάσταση ακινήτων, να ενεργοποιεί απαλλοτριώσεις και να θέτει τμήματα γης που συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής».

Η μεγάλη αλλαγή: η φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής»

Κρίσιμο στοιχείο στη νέα οριοθέτηση του ρέματος της  Πικροδάφνης είναι η εφαρμογή του άρθρου 37 του ν. 4964/2022, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 5 του ν. 4258/2014 για την οριοθέτηση των υδατορεμάτων.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι κατά την οριοθέτηση ενός ρέματος, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται, η ζώνη της φυσικής κοίτης, όπως αποτυπώνεται με τις όχθες και τη βαθιά γραμμή του ρέματος στο εγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα, τίθεται εκτός συναλλαγής και αποτελεί περιοχή εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού. Παράλληλα προβλέπει ότι  εκκρεμείς πράξεις αναλογισμού για εκτάσεις ή τμήματα αυτής της ζώνης ανακαλούνται αυτοδίκαια κατά το μέρος που δεν έχουν συντελεστεί.

Από το καθεστώς της «γραμμής προστασίας» του ρέματος, με τη νέα οριοθέτηση και την  κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, που ήδη βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη  στο ρέμα της  Πικροδάφνης, το τμήμα που ταυτίζεται με τη φυσική κοίτη, στην συγκεκριμένη περίπτωση για 24 στρέμματα αστικής γης,  δεν αντιμετωπίζεται ως κανονικό πολεοδομικά αξιοποιήσιμο τμήμα ιδιοκτησίας.

Η νέα διαδικασία οριοθέτηση έχει πλέον άμεσο ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό αποτέλεσμα, καθώς επηρεάζει μεταβιβάσεις, υπολογισμό οικοδομήσιμης επιφάνειας, έκδοση αδειών, πράξεις αναλογισμού και πολεοδομικές μελέτες.

Η Πικροδάφνη δείχνει πώς εφαρμόζεται ο νόμος στην πράξη

Σύμφωνα με το επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα, της Διεύθυνσης Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Αττικής, με τίτλο: «τεχνική βοήθεια για την υποστήριξη της ΔΕΤΠΑ στον καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης για τις ανάγκες κατασκευής του έργου “διευθέτηση ρέματος Πικροδαφνης” (Κτηματολόγιο χ.θ. 0+000 έως χ.θ. 4+805,00)»,  που έχει εκπονήσει η εταιρία «ΓΑΙΑΚΟΜ –Σύμβουλοι Μηχανικοί», σημειώνεται σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιακών εγγραφών στις οποίες μέρος της εμφανιζόμενης ιδιοκτησίας συμπίπτει με τη φυσική κοίτη του ρέματος και γι’ αυτό εξαιρείται από τις συναλλαγές, βάσει του ν. 4258/2014 που προβλέπει ότι «η φυσική κοίτη τίθεται «εκτός συναλλαγής.

Σύμφωνα με το ίδιο επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα εφαρμόζεται ακόμη η «αυτοαποζημίωση» για ιδιοκτήτες που θα κληθούν να πληρώσουν,  καθώς ωφελούνται για τμήμα η το σύνολο της έκτασης του ακινήτου τους από τη νέα οριοθέτηση και το νέο αντιπλημμυρικό έργο, καταγράφονται στα «επικείμενα» πλήθος κατασκευών μέσα στις ρυμοτομούμενες ή απαλλοτριούμενες εκτάσεις, τα αυθαίρετα κτίσματα γα τα οποία υπάρχει πρωτόκολλο κατεδάφισης και καταγράφονται συνολικά και ξεχωριστά τα δημόσια και ιδιωτικά  ακίνητα.

“Σκούπα” σε λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι πεζούλια και στέγαστρα

Συγκεκριμένα στον Κτηματολογικό Πίνακα καταγράφονται 245 διακριτές κτηματολογικές εγγραφές ιδιοκτησίας, με ξεχωριστό Κ.Α. (ΚΑΔΕ). Η συνολική έκταση που εμφανίζεται στο τέλος του πίνακα ως «Συνολική έκταση απαλλοτριούμενων εκτάσεων» ανέρχεται σε 23.976,78 τ.μ., δηλαδή περίπου 24 στρέμματα.

♦ Συνολικά 67 κτηματολογικές ιδιοκτησίες εμφανίζονται ως δημόσιες ή δημοτικές, και είναι: 44 εγγραφές του Δήμου Παλαιού Φαλήρου, 8 του Δήμου Αγίου Δημητρίου,  2 του Δήμου Αλίμου,  και 13 του Ελληνικού Δημοσίου.

♦ Οι άλλες 178  κτηματολογικές  εγγραφές, αφορούν ιδιωτικές ιδιοκτησίες, κυρίως φυσικά πρόσωπα, συγκυρίους και κληρονόμους, δεδομένου ότι μία κτηματολογική εγγραφή μπορεί να συνδέεται με περισσότερα του ενός ΚΑΕΚ ή επιμέρους τμήματα.

Η απαλλοτρίωση αφορά σε ακάλυπτες λωρίδες εδάφους αλλά και σε ολόκληρα ή τμήματα κτιρίων. Σε τουλάχιστον 36 από τις 245 ιδιοκτησίες καταγράφονται προς απαλλοτρίωση κατηγορίες κατασκευών, όπως ισόγειες και σε ορισμένες περιπτώσεις διώροφες κατοικίες, αποθήκες, ισόγεια κτίσματα με ελλενίτ, λαμαρινοσκεπή ή κεραμοσκεπή κτίσματα, στέγαστρα, τμήματα κτιρίων από οπλισμένο σκυρόδεμα.

Επίσης σε πολλές δεκάδες ιδιοκτησίες καταγράφονται μάντρες από σκυρόδεμα, τσιμεντόλιθους ή πέτρα, συρματοπλέγματα, μεταλλικά κάγκελα, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια, στέγαστρα και άλλες μικρότερες κατασκευές, καθώς και δέντρα και φυτεύσεις, που αποζημιώνονται ως επικείμενα.

Τι είναι και πως γίνεται η εφαρμογή του θεσμού της «αυταποζημίωσης»

Στον επίσημο Κτηματολογικό πίνακα η πλήρης ονομασία της στήλης είναι «Εμβαδά που βαρύνουν (ΑΥΤΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ) ή το Δημόσιο, όταν συντρέχει η περίπτωση περιορισμού λόγω Ε/2».

Η αυταποζημίωση είναι έννοια του δικαίου των απαλλοτριώσεων και του καταμερισμού της αποζημίωσης. Στην πράξη σημαίνει ότι για συγκεκριμένο τμήμα της απαλλοτριούμενης έκτασης μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ίδιος ο παρόχθιος ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με την αποζημίωση, επειδή θεωρείται ότι το εναπομένον ακίνητό του ωφελείται από το έργο.

Η «αυτοαποζημίωση» είναι από τα ζητήματα πρώτης γραμμής για ιδιοκτήτες, που αφενός μεν χάνουν τμήμα της έκτασης του ακινήτου τους στη νέα οριοθέτηση του ρέματος αφετέρου δε καλούνται να πληρώσουν σημαντικά χρηματικά ποσά, ως ανταποδοτική ωφέλεια της αντιπλημμυρικής θωράκισης της περιουσίας τους. Και αναμένεται να αναδειχθεί ως σημαντικό στοιχείο τριβής στην τελική εξέταση των ενστάσεων 0αντιρρήσεων, που κλήθηκαν να υποβάλλουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, αν εντοπίσουν λάθη στη νέα οριοθέτηση, καταθέτοντας αίτηση.

Σημειώνεται πάντως ότι η νομολογία έχει κρίνει ότι η πραγματική ωφέλεια του εναπομένοντος ακινήτου είναι κρίσιμο στοιχείο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αμφισβητήσει την υποχρέωση αυταποζημίωσης, ιδίως όταν το έργο δεν δημιουργεί πραγματική ωφέλεια ή προκαλεί αντίθετα επιβάρυνση, όπως απώλεια οικοδομησιμότητας. Κάτι που προοιωνίζεται νέο κύκλο δικαστικών προσφυγών για το ρέμα της Πικροδάφνης.

Σε εξέλιξη η “μάχη” των ενστάσεων και αντιρρήσεων για την οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου

Η διαδικασία ενεργοποίησης του ιδιοκτησιακού σκέλους για το ρέμα της Πικροδάφνης έγινε επισήμως τον Μάρτιο του 2026, με τη δημοσίευση πρόσκλησης της Περιφέρειας προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, την οποία αναδημοσίευσαν και Δήμοι στην επίσημη ιστοσελίδα τους, προσθέτοντας τα στοιχεία των τεχνικών υπηρεσιών τους προς εξυπηρέτηση των ενδιαφερομένων. Οι ιδιοκτήτες κλήθηκαν να διατυπώσουν αντιρρήσεις για την προτεινόμενη απαλλοτρίωση, να ελέγξουν την ακρίβεια του διαγράμματος και να ζητήσουν διορθώσεις, υποβάλλοντας ενστάσεις –αντιρρήσεις απευθείας στη Διεύθυνση Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας είτε στον Δήμο της περιοχής τους.

Παράλληλα δόθηκε η δυνατότητα, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 2882/2001, να ζητήσουν ελεύθερη εξαγορά του ακινήτου από την Περιφέρεια, υποβάλλοντας τους τίτλους τους αντί να αναμένουν την πλήρη διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας ορίστηκε για τους ιδιοκτήτες αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών η οποία έληξε στις 22 Ιουλίου 2026, προκειμένου να ακολουθήσει το στάδιο της τελικής εξέτασης των ενστάσεων αντιρρήσεων και των πιθανόν διορθώσεων, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν το τέλος του έτους.

Το επόμενο κρίσιμο στάδιο είναι η οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου μετά την εξέταση των ενστάσεων και η ολοκλήρωση της κήρυξης της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Ακολουθούν ο προσδιορισμός της αποζημίωσης, η αναγνώριση των δικαιούχων, η καταβολή ή παρακατάθεση των ποσών και η συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Χωρίς την εξασφάλιση της απαιτούμενης γης, το μεγάλο κατασκευαστικό έργο δεν μπορεί να προχωρήσει κανονικά.

“Κλειδώμένη” στα εκτελεστέα έργα του 2026, με 27 εκατ ευρώ, η «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης»

Η διαδικασία για τον «καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης» δρομολογήθηκε για την υλοποίηση του έργου «Διευθέτησης Ρέματος Πικροδάφνης», το οποίο έχει καταχωρηθεί στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων της Περιφέρειας Αττικής για το 2026, με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ και φορέα υλοποίησης την Περιφέρεια Αττικής.

Πρόκειται για σημαντική αύξηση έναντι του παλαιότερου σχεδιασμού, όταν η Περιφέρεια έκανε λόγο για «Ανάπλαση Ρέματος Πικροδάφνης από Λ. Βουλιαγμένης έως εκβολή» με προϋπολογισμό 13,95 εκατ. ευρώ και είχε ανακοινώσει ότι δρομολογείται η ένταξή του σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα.

Η εγγραφή των 27 εκατ. ευρώ στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων του 2026  αποτυπώνει τον προγραμματισμό και το χρονοδιάγραμμα που ακολουθεί η Περιφέρεια Αττικής, προς υλοποίηση των απαλλοτριώσεων και την δρομολόγηση του αντιπλημμυρικού έργου. Ωστόσο υπάρχουν πολλά ανοιχτά θέματα προς αντιμμετώπιση, μεταξύ των οποίων είναι εάν έχει ήδη εξασφαλιστεί και δεσμευθεί το σύνολο της απαιτούμενης χρηματοδότησης, περιλαμβανομένων των αποζημιώσεων απαλλοτρίωσης.

Τα επόμενα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν είναι: περιβαλλοντική αδειοδότηση και οριοθέτηση του ρέματος, ολοκλήρωση μελετών, σύνταξη τελικού κτηματολογικού πίνακα και διαγράμματος, πρόσκληση για ελεύθερη εξαγορά, δημοσιοποίηση των απαλλοτριώσεων και υποβολή αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες.

Γιατί η Πικροδάφνη αφορά όλα τα ρέματα

Η πραγματική σημασία της Πικροδάφνης βρίσκεται στο ότι συνδέει σε μία ενιαία διαδικασία οριοθέτηση ρέματος, πολεοδομικά δικαιώματα, Κτηματολόγιο, απαλλοτρίωση, κτίσματα και αντιπλημμυρικό έργο. Σε αντίστοιχες περιπτώσεις σε ολόκληρη τη χώρα, όταν προχωρούν οριοθετήσεις ή έργα διευθέτησης, μπορεί να αποδειχθεί ότι τμήματα ιδιοκτησιών που επί δεκαετίες εμφανίζονταν σε τίτλους ή κτηματολογικές εγγραφές συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη.

Ο ν. 4964/2022 καθιστά αυτή τη διάκριση πλέον απολύτως κρίσιμη: άλλο το ιδιοκτησιακό περίγραμμα ενός ακινήτου και άλλο η έκταση που μπορεί τελικά να παραμένει εντός συναλλαγής και πολεοδομικής αξιοποίησης μετά την οριοθέτηση του ρέματος.

Η Πικροδάφνη είναι έτσι κάτι περισσότερο από ένα αντιπλημμυρικό έργο. Είναι μία υπόθεση που δείχνει πώς η προστασία των ρεμάτων μετατρέπεται πλέον σε βαθιά ιδιοκτησιακή, πολεοδομική και οικονομική διαδικασία, με άμεσες συνέπειες για ιδιοκτήτες, μηχανικούς, δήμους και φορείς υλοποίησης δημόσιων έργων.

Του Αργύρη Δεμμερτζή

πηγή ecopress.gr

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούν κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας καλούνται να προετοιμαστούν για μια εντελώς νέα διαδικασία που τίθεται σε κανονική εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Δικηγόροι και μηχανικοί αποκτούν κρίσιμο ρόλο στην έγκαιρη συγκρότηση του φακέλου, καθώς απαιτούνται συγκεκριμένα αποδεικτικά 20ετούς νομής, Ε9 δεκαετίας, ένορκες βεβαιώσεις και, όπου υπάρχουν γεωμετρικές μεταβολές, ειδικά τοπογραφικά.

Η μεγαλύτερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική πριν από τη συζήτηση της αγωγής, με αυστηρές προθεσμίες και δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, διόρθωσης της εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία.

Η σημασία των αλλαγών και ποιους αφορούν

Η νέα διαδικασία του άρθρου 61 του ν. 5326/2026 αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι υποθέσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία. Δεν αλλάζουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της χρησικτησίας, δηλαδή η ανάγκη απόδειξης 20ετούς νομής, αλλά δημιουργείται πλέον μια αυστηρά οργανωμένη διαδικαστική διαδρομή.

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή γίνεται προϋπόθεση για να συζητηθεί η αγωγή. Αν δεν προηγηθεί, η συζήτηση απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να διαθέτει συγκεκριμένο αποδεικτικό υλικό, να τηρήσει το υποχρεωτικό 30ήμερο, να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας και να έχει προετοιμάσει πλήρη τεχνικό φάκελο όπου απαιτούνται γεωμετρικές διορθώσεις.

Η αλλαγή αφορά κυρίως μακροχρόνιους νομείς ακινήτων χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν εγκαίρως ακίνητο στο Κτηματολόγιο, κληρονόμους και περιπτώσεις παλαιών άτυπων μεταβιβάσεων.

Οδηγός: τα 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

Με βάση τις οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ, που υπογραμμίζει ότι η νέα διαδικασία γίνεται ασφαλέστερη και πιο προβλέψιμη, αλλά ταυτόχρονα πολύ πιο απαιτητική ως προς την προετοιμασία, τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση και τα πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι πολίτες σε 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

1. Ελέγξτε πρώτα την κτηματολογική εγγραφή

Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί αν το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο έλεγχος μπορεί να γίνει μέσω δικηγόρου με πρόσβαση στα κτηματολογικά στοιχεία ή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Εφόσον υπάρχει η συγκεκριμένη ένδειξη και η αξίωση στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται υποχρεωτικά.

2. Ελέγξτε αν έχει συμπληρωθεί 20ετής νομή

Η έκτακτη χρησικτησία εξακολουθεί να προϋποθέτει 20 χρόνια νομής, τα οποία πρέπει να έχουν ήδη συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Δεν αρκεί επομένως η κατοχή του ακινήτου κατά τον χρόνο έναρξης της διαδικασίας. Η 20ετία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και να μπορεί να αποδειχθεί.

3. Συγκεντρώστε τουλάχιστον δύο έγγραφα

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία από όσα προβλέπει ο νόμος.

Σε αυτά περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, παλαιά τοπογραφικά και συγκεκριμένα ιδιωτικά συμφωνητικά.

4. Αναζητήστε παλιούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας

Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι στοιχεία ΔΕΗ, ΟΤΕ και ύδρευσης στο όνομα του νομέα.

Τα έγγραφα αυτά μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδεικτικά της μακροχρόνιας πραγματικής σχέσης του ενδιαφερόμενου με το ακίνητο.

5. Ελέγξτε μισθώσεις και εισπράξεις μισθωμάτων

Εάν το ακίνητο είχε εκμισθωθεί, τα παλαιά μισθωτήρια στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής αλλά και οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία που αναγνωρίζει ρητά η νέα διάταξη.

6. Εντοπίστε φορολογικές και διοικητικές δηλώσεις

Δηλώσεις που έχουν γίνει κατά το παρελθόν προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν.

Το κρίσιμο είναι να συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο και να βοηθούν στην απόδειξη της πολυετούς άσκησης νομής.

7. Η οικοδομική άδεια μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική

Εάν υπάρχει παλαιά οικοδομική άδεια ανέγερσης, προσθήκης ή επισκευής στο όνομα του ενδιαφερομένου, πρέπει να ενταχθεί στον φάκελο.

Η νέα διάταξη την αναγνωρίζει ρητά ως ένα από τα αποδεικτικά στοιχεία που μπορεί να ελέγξει ο διαμεσολαβητής.

8. Αναζητήστε παλιά τοπογραφικά

Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε παλαιούς τίτλους, οικοδομικές άδειες ή συμβολαιογραφικές πράξεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αποδεικτικά.

Εδώ ο ρόλος του μηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την ταυτοποίηση της σημερινής ιδιοκτησίας με τα παλαιότερα στοιχεία.

9. Αξιοποιήστε παλιά ιδιωτικά συμφωνητικά

Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής μπορεί να ληφθεί υπόψη εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

10. Εξασφαλίστε δύο ένορκες βεβαιώσεις

Πέρα από τα δύο βασικά αποδεικτικά έγγραφα, απαιτούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων.

Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην 20ετή νομή και να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

11. Ελέγξτε το Ε9 της τελευταίας δεκαετίας

Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι το Ε9 αποτελεί πλέον υποχρεωτικό κομμάτι του αποδεικτικού φακέλου και όχι απλώς συμπληρωματικό στοιχείο.

12. Βάλτε μηχανικό να ελέγξει όρια και εμβαδόν

Πριν ξεκινήσει η διαδικασία είναι σκόπιμο να ελεγχθεί αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμπίπτει με την κτηματολογική απεικόνιση.

Διαφορές σε όρια, εμβαδόν ή θέση μπορεί να απαιτήσουν γεωμετρική μεταβολή και πρόσθετη τεχνική προετοιμασία.

13. Για γεωμετρική μεταβολή χρειάζεται ειδικό τοπογραφικό

Εάν με τη διόρθωση ζητούνται και αλλαγές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών μαζί με το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα.

Η παράλειψη μπορεί να δημιουργήσει ακυρότητα της διαδικασίας.

14. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής, από το ειδικό μητρώο.

Η επιλογή μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή μέσω του δικηγόρου του.

15. Καταχωρίστε το φύλλο βασικών στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.

16. Προσοχή στο υποχρεωτικό 30ήμερο

Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Πρόκειται για μία από τις αυστηρότερες διαδικαστικές προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης.

17. Το Δημόσιο συμμετέχει πλέον υποχρεωτικά

Εφόσον εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική.

Εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από τους προβλεπόμενους νομικούς εκπροσώπους, ενώ η συμμετοχή μπορεί να γίνει και μέσω τηλεδιάσκεψης.

18. Η σιωπή των υπηρεσιών έχει πλέον συνέπειες

Οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν αν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Εάν δεν αποστείλουν εγκαίρως το σχετικό έγγραφο, ο νόμος δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενώ η μη αποστολή ή η καθυστερημένη αποστολή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

19. Πριν από την καταχώριση πρέπει να δηλωθεί ο φόρος χρησικτησίας

Πριν καταχωριστεί το πρακτικό στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Σύμφωνα με το ενημερωτικό υλικό, η φορολογία εντάσσεται στο καθεστώς του φόρου μεταβίβασης, με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας. Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

20. Συμφωνία σημαίνει διόρθωση – αλλιώς συνεχίζεται η δίκη

Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία» και η ανακριβής πρώτη εγγραφή μπορεί να διορθωθεί χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση της αντιδικίας μέχρι την έκδοση δικαστικής απόφασης.

Εάν όμως το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα ή δεν επιτευχθεί συμφωνία, η υπόθεση συνεχίζει κανονικά στο δικαστήριο. Η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική ως στάδιο, όχι ως προς το αποτέλεσμα.

Από 16 Σεπτεμβρίου το νέο καθεστώς

Η νέα διαδικασία τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Το πρακτικό συμπέρασμα για τους ενδιαφερόμενους είναι ότι η προετοιμασία δεν μπορεί πλέον να αρχίζει λίγο πριν από τη δικαστική συζήτηση.

Ο φάκελος πρέπει να οργανώνεται εξαρχής με συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού και φοροτεχνικού, ώστε να ελεγχθούν έγκαιρα η κτηματολογική εγγραφή, η 20ετής νομή, το Ε9, τα όρια του ακινήτου, τα παλαιά αποδεικτικά, οι ένορκες βεβαιώσεις και τυχόν ανάγκη γεωμετρικής διόρθωσης.

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι η υπόθεση μεταφέρεται πλέον από ένα σχετικά ευρύ πεδίο δικαστικής απόδειξης σε μία προκαθορισμένη και αυστηρά τεκμηριωμένη διαδρομή, στην οποία κάθε έλλειψη φακέλου ή λάθος στην προθεσμία μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμη και να ακυρώσει κρίσιμα στάδια της διαδικασίας.

πηγή ecopress.gr

Ποια από τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας πληρώνει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης: Πως κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών

Τα δύο βασικά νομοθετήματα που ρυθμίζουν τα θέματα των κοινοχρήστων των πολυκατοικιών είναι

α) ο νόμος 3741/1929 περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας

β) το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες

Ένα από τα βασικά θέματα που προκύπτουν για τα κοινόχρηστα είναι για ποια έξοδα είναι υπόχρεος ο ιδιοκτήτης και για ποια ο ενοικιαστής

Καταρχήν είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και τι έχουν συμφωνήσει με το μισθωτήριο – συμφωνητικό που έχουν υπογράψει μεταξύ τους.

Γενικά έχει επικρατήσει ότι τις δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης (έκτακτες δαπάνες) τις χρεώνεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές πάγιες δαπάνες (καθαρισμός, συντηρήσεις, κτλ) ο ενοικιαστής

Ο διαχειριστής πρέπει να χρεώνει τις δαπάνες στο διαμέρισμα σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής του πίνακα της πολυκατοικίας

Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και αν στο συνολικό ποσό περιλαμβάνονται δαπάνες που αφορούν τον ιδιοκτήτη του, τότε το ποσό αυτό αφαιρείται από το επόμενο ενοίκιο.

Πως κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, κλπ) κατανέμονται σύμφωνα με την αξία του κάθε διαμερίσματος. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας

Συγκεκριμένα το άρθρο 5 του νόμου 3741/1929 έχει ως εξής:

«Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής:

α) Έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων, και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών.

β) Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.

γ) Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ` ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ’ ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.»

Στην πράξη συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα «Οριζόντιας Ιδιοκτησίας» του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α.

Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων δαπανών πληρώνει το κενό διαμέρισμα

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και στο κενό διαμέρισμα γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας

Γενικά κανένα διαμέρισμα δεν μπορεί να μην πληρώνει κοινόχρηστη δαπάνη με τον ισχυρισμό ότι δεν κάνει χρήση. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι υποχρεωτική

Πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Πως επιβαρύνεται ένα διαμέρισμα που είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση

Σύμφωνα με το παραπάνω ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. / 7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει από τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι

Στην πολυκατοικία χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου) και κάποιος ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει

Ισχύει ότι ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει

Ένοικος διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της πολυκατοικίας

Εάν αυτός που δεν πληρώνει είναι ενοικιαστής, τότε υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης. Εάν είναι ιδιοκτήτης τα χρήματα διεκδικούνται δικαστικά.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ υπέγραψε απόφαση που αφορά στην έγκριση διενέργειας διαγωνισμού για την ασφαλιστική κάλυψη νομικής προστασίας μηχανικών που στελεχώνουν καίριες επιτροπές και δημόσιες υπηρεσίες. Το μέτρο μειώνει το ρίσκο άσκησης καθηκόντων, απορροφώντας το ενδεχόμενο κόστος νομικής υπεράσπισης.

Ποιους αφορά η νέα ασφαλιστική κάλυψη;

Το πλαίσιο των παροχών διακρίνεται σε δύο σκέλη. Αρχικά, απευθύνεται σε εκλεγμένα μέλη της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ. Παράλληλα, καλύπτει τους μηχανικούς-εκπροσώπους του φορέα στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.), τα Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) και τα Τεχνικά Συμβούλια (Τ.Σ.). Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται τακτικοί δημόσιοι υπάλληλοι και εργαζόμενοι με σχέση ΙΔΑΧ σε φορείς του άρθρου 14 του Ν. 4270/2014. Το δεύτερο σκέλος αφορά το υπαλληλικό προσωπικό του ΤΕΕ, ανεξαρτήτως αν διαθέτουν την ιδιότητα του μηχανικού.

Τι ακριβώς καλύπτει το συμβόλαιο;

Η κάλυψη αφορά αποκλειστικά πράξεις ή παραλείψεις που τελούνται εξ αμελείας κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων των στελεχών, αποκλείοντας τις περιπτώσεις δόλου.

Ποια είναι τα οικονομικά δεδομένα του διαγωνισμού;

Η προκήρυξη εγκρίθηκε την 28/8/2026. Ο προϋπολογισμός της δαπάνης ανέρχεται στα 190.000 ευρώ (πλέον ΦΠΑ 24%) για διάρκεια ασφάλισης ενός έτους. Η κατανομή των πόρων ορίζει απορρόφηση 5.000 ευρώ εντός του 2026 και τα υπόλοιπα 185.000 ευρώ το 2027. Η διαδικασία θα υλοποιηθεί ως Ανοικτός Ηλεκτρονικός Διαγωνισμός κάτω των ορίων μέσω ΕΣΗΔΗΣ. Μοναδικό κριτήριο κατακύρωσης αποτελεί η πλέον συμφέρουσα προσφορά βάσει τιμής, για τον κωδικό CPV:66000000-0.

Ανάλυση Επιπτώσεων

Η συμμετοχή σε ελεγκτικά και γνωμοδοτικά όργανα (π.χ. ΣΑ, ΣΥΠΟΘΑ) συνεπάγεται υψηλή έκθεση σε νομικές διενέξεις. Συχνά, θιγόμενοι ιδιώτες ή εταιρείες στρέφονται με αγωγές και μηνύσεις κατά των μελών των επιτροπών. Η μετακύλιση του κόστους νομικής εκπροσώπησης από το φυσικό πρόσωπο στην ασφαλιστική εταιρεία εξαλείφει ένα πάγιο οικονομικό βάρος. Η ασφάλεια αυτή περιορίζει την αμυντική στάση των μηχανικών κατά την έκδοση τεχνικών αποφάσεων. Οι διαδικασίες αδειοδότησης και ελέγχου αναμένεται να επιταχυνθούν, καθώς μειώνεται ο επαγγελματικός δισταγμός που πηγάζει από τον κίνδυνο προσωπικών δικαστικών εξόδων.

Ουσία της είδησης

Το ΤΕΕ χρηματοδοτεί πρόγραμμα νομικής προστασίας για τα μέλη του που συμμετέχουν σε ελεγκτικά όργανα και υπηρετούν στον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Η ενέργεια αυτή θωρακίζει την άσκηση των καθηκόντων τους, απορροφώντας οικονομικά το ρίσκο ενδεχόμενων διώξεων για αμέλεια.

Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι φαινομενικά απλό: πού ακριβώς τελειώνει η ιδιοκτησία μου και από πού αρχίζει η ιδιοκτησία του γείτονα;

Στην πράξη, όμως, η απάντηση δεν είναι πάντα εύκολη.

Ιδιαίτερα στην ύπαιθρο υπάρχουν χιλιάδες αγροτεμάχια χωρίς σαφή τεχνική οριοθέτηση, όπου τα όρια προσδιορίζονταν για δεκαετίες από μια ξερολιθιά, μια πεζούλα, έναν αναβαθμό, μια σειρά από ελιές, ένα μονοπάτι ή ακόμη και από τη γνώση των παλαιότερων ιδιοκτητών.

Σήμερα υπάρχουν το Κτηματολόγιο, οι συντεταγμένες και τα σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκαν τα προβλήματα. Μια σύγχρονη μέτρηση μπορεί να φέρει στην επιφάνεια παλιές αποκλίσεις και να δημιουργήσει το ερώτημα: ποιο είναι τελικά το σωστό όριο; Αυτό που δείχνει το Κτηματολόγιο, αυτό που αναφέρει το συμβόλαιο ή αυτό που επί δεκαετίες αναγνωρίζεται στο έδαφος;

Και αφού βρούμε το όριο, προκύπτει ένα δεύτερο ζήτημα: μπορούμε να περιφράξουμε ακριβώς πάνω σε αυτό;

Η απάντηση δεν είναι πάντοτε «ναι». Άλλο ο προσδιορισμός του ιδιοκτησιακού ορίου και άλλο το δικαίωμα και οι προϋποθέσεις κατασκευής μιας περίφραξης.

Με αφορμή και τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), ας δούμε μέσα από 10 ερωτήσεις και απαντήσεις τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης πριν τοποθετήσει τον πρώτο πάσσαλο.

1. Έχω ένα χωράφι αλλά δεν γνωρίζω ακριβώς τα όριά του. Τι κάνω;

Είναι πολύ συνηθισμένο στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Τα παλιά συμβόλαια συχνά περιγράφουν τους όμορους χωρίς συντεταγμένες, ενώ στο έδαφος μπορεί να υπάρχει μια ξερολιθιά, πεζούλα, αναβαθμός, σειρά δέντρων ή μονοπάτι που επί δεκαετίες θεωρείται το όριο.

Η σωστή διαδικασία ξεκινά με σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών και συσχέτισή τους με τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους.

Πρώτα προσδιορίζουμε το όριο και μετά περιφράζουμε.

2. Γιατί είναι σημαντική η κοινή υπόδειξη των ορίων;

Όταν το κοινό όριο δεν είναι σαφές, είναι χρήσιμο να γίνεται κοινή υπόδειξή του από τους όμορους ιδιοκτήτες παρουσία του μηχανικού.

Έτσι αποτυπώνονται οι υποδείξεις τους αλλά και ξερολιθιές, αναβαθμοί, δέντρα, δρόμοι και άλλα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης.

Η κοινή υπόδειξη δεν επιλύει βέβαια μια διαφορά κυριότητας. Αν δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, μπορεί να απαιτηθεί νομική αντιμετώπιση.

3. Μπορώ να πάρω τις συντεταγμένες του Κτηματολογίου και να περιφράξω;

Είναι ένα από τα συχνότερα λάθη.

Το περίγραμμα του γεωτεμαχίου στον κτηματολογικό χάρτη δεν αποτελεί από μόνο του απάντηση για το πού θα τοποθετηθεί η περίφραξη.

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συσχετίζονται με τους τίτλους, τα παλαιότερα τοπογραφικά και, κυρίως, με τη σύγχρονη αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης.

Αν μια παλιά ξερολιθιά που αναγνωρίζεται επί δεκαετίες ως κοινό όριο εμφανίζεται σε διαφορετική θέση από το κτηματολογικό περίγραμμα, δεν τη μετακινούμε αυτομάτως επειδή «έτσι δείχνει το Κτηματολόγιο». Πρώτα διερευνούμε γιατί υπάρχει η διαφορά.

4. Και αν διαπιστωθεί ότι το όριο του Κτηματολογίου είναι λάθος;

Υπάρχει διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων.

Ο μηχανικός εξετάζει την πραγματική κατάσταση, τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία και συντάσσει τα απαιτούμενα διαγράμματα. Όταν επηρεάζεται όμορη ιδιοκτησία, ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία ενημέρωσης του θιγόμενου όμορου.

Άρα δεν μετακινούμε πρώτα την περίφραξη και προσπαθούμε μετά να προσαρμόσουμε το Κτηματολόγιο. Πρώτα ξεκαθαρίζουμε το όριο και μετά το υλοποιούμε στο έδαφος.

5. Βρήκα τα όρια. Μπορώ να βάλω ένα απλό συρματόπλεγμα χωρίς άδεια;

Όχι απαραίτητα. Η περίφραξη είναι πολεοδομική εργασία και πρέπει να εξετάζεται ποια διοικητική πράξη απαιτείται.

Η νομοθεσία προβλέπει Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, μεταξύ άλλων, για απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης.

Αντίστοιχα προβλέπεται πρόχειρη περίφραξη, όπως συρματόπλεγμα, σε μη ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου.

Άρα ακόμη και το «βάζω απλώς ένα σύρμα» χρειάζεται προηγούμενο έλεγχο.

6. Αγόρασα κάθετη ιδιοκτησία με χώρο αποκλειστικής χρήσης. Μπορώ να τον περιφράξω;

Εδώ υπάρχει μια συχνή παρανόηση. Ο αγοραστής βλέπει στο συμβόλαιό του συγκεκριμένο χώρο αποκλειστικής χρήσης και θεωρεί ότι μπορεί να τον κλείσει με συρματόπλεγμα ή μάντρα.

Αυτό δεν επιτρέπεται ως περίφραξη της κάθετης ιδιοκτησίας.

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες με κάθετη σύσταση περιφράσσονται μόνο στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.

Η αποκλειστική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί αυτοτελές οικόπεδο που μπορεί να περιφραχθεί στα εσωτερικά του όρια. Είναι κάτι που πρέπει να γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος και πριν από την αγορά, ιδιαίτερα αν θεωρεί δεδομένο ότι θα αποκτήσει πλήρως περιφραγμένο ιδιωτικό κήπο ή αυλή.

7. Τι γίνεται όταν το οικόπεδο είναι εντός σχεδίου και υπάρχει πράξη εφαρμογής;

Δεν περιφράζουμε με βάση μόνο έναν παλιό τίτλο.

Με την πράξη εφαρμογής μπορεί να έχουν αλλάξει τα όρια και το εμβαδόν της αρχικής ιδιοκτησίας λόγω ρυμοτόμησης, εισφοράς σε γη, προσκύρωσης ή τακτοποίησης.

Ο μηχανικός ελέγχει την κυρωμένη πράξη εφαρμογής και προσδιορίζει το τελικό οικόπεδο, καθώς και τη ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή.

Με απλά λόγια, περιφράζουμε το οικόπεδο όπως έχει τελικά διαμορφωθεί πολεοδομικά και όχι όπως ήταν πριν από την πράξη εφαρμογής.

8. Και αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού;

Πρέπει να ελεγχθούν η ισχύουσα οριοθέτηση του οικισμού, το πρόσωπο του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο, τυχόν γραμμές δόμησης και οι ειδικοί όροι της περιοχής.

Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει και το πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τις σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις. Επομένως, δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση για όλους τους οικισμούς.

9. Αν δίπλα από το χωράφι περνάει ρέμα, πόσα μέτρα πρέπει να αφήσω;

Δεν υπάρχει ένας γενικός αριθμός μέτρων που εφαρμόζεται σε κάθε περίφραξη δίπλα σε ρέμα.

Πρώτα πρέπει να εξακριβωθεί αν πρόκειται πράγματι για υδατόρεμα και αν υπάρχουν εγκεκριμένες οριογραμμές.

Οι αποστάσεις που συχνά ακούμε αφορούν κυρίως τη δόμηση και δεν μεταφέρονται αυτομάτως στην περίφραξη. Ελέγχονται λοιπόν η οριοθέτηση του ρέματος, οι γραμμές πλημμύρας και οι ειδικοί περιορισμοί της συγκεκριμένης περιοχής.

10. Έχω παραθαλάσσιο ακίνητο. Μπορώ να περιφράξω μέχρι τη θάλασσα;

Εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.

Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου περιοχές σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης.

Στη ζώνη αυτή οι περιφράξεις κατά κανόνα δεν επιτρέπονται, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για καλλιέργειες και ειδικές χρήσεις και με προϋποθέσεις για την προστασία της πρόσβασης προς την ακτή.

Εδώ φαίνεται καθαρά η βασική διάκριση: άλλο μέχρι πού φτάνει η ιδιοκτησία μας και άλλο μέχρι πού επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Τι πρέπει τελικά να κάνουμε πριν οριοθετήσουμε και περιφράξουμε;

Η σωστή σειρά είναι συγκεκριμένη:

1. Ελέγχουμε τίτλους και παλαιότερα τοπογραφικά.

2. Κάνουμε σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση.

3. Ελέγχουμε τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους, όπως ξερολιθιές, πεζούλες, δέντρα και παλιές περιφράξεις.

4. Όπου τα όρια είναι ασαφή, επιδιώκουμε κοινή υπόδειξη με τους όμορους.

5. Συγκρίνουμε την αποτύπωση με το Κτηματολόγιο.

6. Αν υπάρχει γεωμετρικό σφάλμα, ακολουθούμε τη διαδικασία διόρθωσης και ενημερώνουμε όπου απαιτείται τον θιγόμενο όμορο.

7. Ελέγχουμε το πολεοδομικό καθεστώς: εντός ή εκτός σχεδίου, οικισμό, πράξη εφαρμογής ή κάθετη ιδιοκτησία.

8. Εξετάζουμε ειδικούς περιορισμούς λόγω αιγιαλού, ρέματος, δρόμου, δασικής ή αρχαιολογικής νομοθεσίας.

9. Ελέγχουμε αν, πού και με ποιον τρόπο επιτρέπεται η περίφραξη.

10. Και μόνο τότε προχωρούμε στην απαιτούμενη πολεοδομική διαδικασία και στην κατασκευή.

Γιατί τελικά πρέπει να θυμόμαστε κάτι πολύ απλό:

Η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου, πολεοδόμου, μηχανικού

πηγή taxydromos.gr

Με διατάξεις του νόμου 5005/2022 ρυθμίζεται το ζήτημα της κυριότητας ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022.

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν «χιλιοστά» δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως «άκυρο» από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο 5005/2022, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση επ’ αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5005/2022 έχουν ως εξής:

Νόμος 5005/2022 – ΦΕΚ Τεύχος Α 236/21.12.2022
Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις

Άρθρο 46
Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α ως εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται»

Σχετικά:

Ο νόμος 5005/2022 ρυθμίζει το θέμα της πιλοτής που έχει προκύψει με αποφάσεις δικαστηρίων που έκριναν ότι είναι άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που καθορίζει θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή

πηγή odigostoupoliti.eu

Για τη μεταβίβαση ακινήτου που εμπίπτει στη δασική νομοθεσία εφαρμόζονται διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με τον χαρακτηρισμό του στον κυρωμένο δασικό χάρτη, το είδος της έκτασης, την ύπαρξη ή όχι πυρκαγιάς, την κατάτμηση της δασικής ιδιοκτησίας και τυχόν διεκδίκηση δικαιώματος από το Δημόσιο.

Το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου προσδιορίζει για κάθε περίπτωση τα πιστοποιητικά, τις δηλώσεις και τις άδειες που πρέπει να συνοδεύουν τη συμβολαιογραφική πράξη ώστε αυτή να μπορεί να καταχωριστεί στα κτηματολογικά βιβλία.

Το Εγχειρίδιο περιλαμβάνει αυτοτελείς κανόνες για αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά εν ζωή, αποδοχή κληρονομίας, σύσταση και τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ανταλλαγή, καθώς και πράξεις προσημείωσης και υποθήκης. Η ειδική ενότητα της δασικής νομοθεσίας εφαρμόζεται με διαφορετικό εύρος ανάλογα με το είδος της εγγραπτέας πράξης.

Στο μεταξύ χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν νέο κύκλο διοικητικών, τεχνικών και δικαστικών διαδικασιών για να αποδείξουν ότι ακίνητα που κατέχουν επί χρόνια ή δεκαετίες δεν είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», δεν ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο ή δεν πρέπει να εμφανίζονται ως δασικές εκτάσεις.

Κυρωμένος δασικός χάρτης: το πρώτο στοιχείο που καθορίζει ποιο έγγραφο χρειάζεται

Για αγροτεμάχια σε περιοχές όπου έχει κυρωθεί ο δασικός χάρτης εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010. Ο χαρακτηρισμός του ακινήτου στον χάρτη καθορίζει αν απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων με τοπογραφικό διάγραμμα ή υπεύθυνη δήλωση μηχανικού.

Το Εγχειρίδιο παραθέτει τη νομοθετική πρόβλεψη: «Μετά την κύρωση του δασικού χάρτη κάθε μεταβίβαση, σύσταση, αλλοίωση και γενικά κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που πραγματοποιείται με δικαιοπραξία εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας […] είναι άκυρη και ανίσχυρη, αν δεν συνοδεύεται από σχετικό πιστοποιητικό της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Διεύθυνσης Δασών».

Ακίνητο που χαρακτηρίζεται δασικό: απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών

Όταν το ακίνητο περιλαμβάνεται στον κυρωμένο δασικό χάρτη στις δασικές εν γένει εκτάσεις, απαιτείται πιστοποιητικό της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης.

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να επισυνάψει το πιστοποιητικό στη δικαιοπραξία εν ζωή και να μνημονεύσει το περιεχόμενό του στο συμβόλαιο.

Το πιστοποιητικό της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών είναι απαραίτητο, καθώς προβλέπεται ότι χωρίς την επισύναψή του και τη μνεία του στο συμβόλαιο από τον συμβολαιογράφο και χωρίς την τήρηση της σχετικής διαδικασίας δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή μεταγραφή της δικαιοπραξίας στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Αν έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις στον δασικό χάρτη: χρειάζεται η απόφαση και νέο τοπογραφικό

Για έκταση που είχε περιληφθεί στην ανάρτηση του δασικού χάρτη και για την οποία έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις του ενδιαφερομένου, το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών αντικαθίσταται από συγκεκριμένα έγγραφα.

Στο συμβόλαιο προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης αποδοχής των αντιρρήσεων με τον Αριθμό Διαδικτυακής Ανάρτησης (ΑΔΑ) και τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87.

Στο τοπογραφικό ο συντάκτης βεβαιώνει ότι το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι το ίδιο ακίνητο για το οποίο έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις.

Το φύλλο ελέγχου του Κτηματολογίου παραπέμπει ειδικά στο «άρθρο 48 παρ. 8α ν. 4685/2020» και αναγράφει ως απαιτούμενα «Αντίγραφο απόφασης & τοπογραφικό διάγραμμα».

Ακίνητο που δεν είναι δασικό: απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού

Για έκταση που δεν περιλαμβάνεται στον κυρωμένο δασικό χάρτη στις δασικές εν γένει εκτάσεις δεν εκδίδεται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 5 του ν. 3889/2010 και απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του αρμόδιου μηχανικού.

Η δήλωση συντάσσεται πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη συμβολαιογραφική πράξη. Αν δεν υπάρχει υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος, η δήλωση τίθεται σε απόσπασμα του δασικού χάρτη, στο οποίο απεικονίζεται το ακίνητο και εμφανίζονται οι συντεταγμένες των κορυφών του.

Ο μηχανικός δηλώνει ότι:

«το συγκεκριμένο ακίνητο δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας».

Η υπεύθυνη δήλωση μνημονεύεται στο συμβόλαιο και η τήρηση της διαδικασίας αποτελεί προϋπόθεση για την εγγραφή ή μεταγραφή της δικαιοπραξίας στο Κτηματολόγιο.

Ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση: απαιτείται και έλεγχος για πυρκαγιά

Για μεταβίβαση ιδιωτικού δάσους ή ιδιωτικής δασικής έκτασης εφαρμόζεται επιπλέον το άρθρο 35 του ν. 998/1979 και απαιτείται πιστοποιητικό ακαΐας.

Το Εγχειρίδιο παραπέμπει στην υπ’ αριθ. 87688/1916/29 Ιουνίου–4 Αυγούστου 1987 απόφαση του Υπουργού Γεωργίας (Β΄ 395), σύμφωνα με την οποία ο αρμόδιος δασάρχης χορηγεί πιστοποιητικό για το εάν το μεταβιβαζόμενο ιδιωτικό δάσος ή η δασική έκταση έχει καταστραφεί, ολικά ή μερικά, από πυρκαγιά μετά τις 11 Ιουνίου 1975.

Όταν έχει σημειωθεί πυρκαγιά, το πιστοποιητικό συνοδεύεται από σχεδιάγραμμα στο οποίο αποτυπώνεται το τμήμα που καταστράφηκε και η ημερομηνία της καταστροφής.

Καμένο ιδιωτικό δάσος: ολόκληρη η έκταση μπορεί να μεταβιβαστεί, όχι όμως σε κατάτμηση για 30 χρόνια

Το άρθρο 35 του ν. 998/1979 προβλέπει ειδικό καθεστώς για ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις που καταστράφηκαν από πυρκαγιά.

Ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση που καταστράφηκε από πυρκαγιά από τις 11 Ιουνίου 1975 και μετά δεν μεταβιβάζεται σε κατάτμηση ούτε κατά ιδανικά μερίδια για χρονικό διάστημα 30 ετών από την καταστροφή.

Η υπ’ αριθ. 87688/1916/1987 υπουργική απόφαση διευκρινίζει ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση όταν αφορά ολόκληρο το δάσος ή ολόκληρη τη δασική έκταση και όχι τμήμα ή ιδανικό μερίδιό της.

Το πιστοποιητικό της αρμόδιας δασικής αρχής προσαρτάται στη δικαιοπραξία. Το άρθρο 35 προβλέπει ότι χωρίς αυτό η δικαιοπραξία είναι άκυρη.

Οι ίδιοι κανόνες για τα καμένα ιδιωτικά δάση ισχύουν και στα προσύμφωνα

Οι διατάξεις του άρθρου 35 του ν. 998/1979 εφαρμόζονται και στα προσύμφωνα μεταβίβασης ιδιωτικών δασών και δασικών εκτάσεων.

Το Εγχειρίδιο αναφέρει ρητά:  «Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και επί προσυμφώνων μεταβίβασης ιδιωτικών δασών και δασικών εκτάσεων».

Η τήρηση της διαδικασίας αφορά επομένως τόσο το οριστικό συμβόλαιο όσο και το προσύμφωνο στις περιπτώσεις που εμπίπτουν στη συγκεκριμένη διάταξη.

Κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας: απαιτείται προηγούμενη άδεια

Για την κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας εφαρμόζεται το άρθρο 60 παρ. 1 του ν.δ. 86/1969.

Η διάταξη προβλέπει: «Απαγορεύεται η κατάτμησις της δασικής ιδιοκτησίας, είτε δια διανομής μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών ή διακατόχων, είτε δια πωλήσεως ή οιασδήποτε άλλης πράξεως, άνευ προηγουμένης αδείας του Υπουργού Γεωργίας».

Η απαιτούμενη άδεια προσαρτάται στη συμβολαιογραφική πράξη και μνημονεύεται σε αυτή. Η δικαιοπραξία που πραγματοποιείται χωρίς την προβλεπόμενη άδεια είναι απολύτως άκυρη.

Ο κανόνας για την κατάτμηση εφαρμόζεται και σε δικαιώματα τρίτων σε δημόσια δάση

Το άρθρο 60 παρ. 1 προβλέπει ότι η ίδια ρύθμιση εφαρμόζεται αναλόγως και σε δημόσια δάση στα οποία τρίτοι ασκούν περιορισμένα δικαιώματα δουλείας, όπως δικαιώματα ρητινοσυλλογής ή βοσκής.

Συνεπώς, όπου η πράξη έχει ως αποτέλεσμα κατάτμηση δικαιώματος που εμπίπτει στη συγκεκριμένη διάταξη, εφαρμόζεται η προβλεπόμενη διαδικασία προηγούμενης άδειας.

Ποιες μεταβιβάσεις δεν θεωρούνται κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας

Το άρθρο 60 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969 προσδιορίζει συγκεκριμένες περιπτώσεις που δεν συνιστούν κατάτμηση.

Δεν αποτελεί κατάτμηση:

♦ η μεταβίβαση αυτοτελών ιδιωτικών δασοτεμαχίων που δεν συνορεύουν μεταξύ τους,

♦ η μεταβίβαση ιδανικού εξ αδιαιρέτου μεριδίου ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης,

♦ η κατασκευή δρόμων, αντιπυρικών ζωνών και άλλων τεχνικών έργων μέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις,

♦ οι νομίμως κηρυσσόμενες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις,

♦ καθώς και η μεταβίβαση των αγροτικών εκτάσεων ενός ευρύτερου κτήματος που περιλαμβάνει και δασικές εκτάσεις.

Για την τελευταία περίπτωση η νομοθεσία ορίζει ότι η μεταβίβαση των αγροτικών εκτάσεων χωρίς την άδεια της παρ. 1 δεν αποτελεί παράνομη κατάτμηση, ανεξάρτητα από το εάν τα τμήματα που προκύπτουν είναι άρτια και οικοδομήσιμα.

Δάσος ή δασική έκταση: απαιτείται δήλωση για τυχόν διεκδίκηση του Δημοσίου

Για μεταβίβαση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί δάσους ή δασικής έκτασης εφαρμόζεται και το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969.

Ο μεταβιβάζων υποχρεούται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο δήλωση στην οποία αναφέρεται ότι:

◊ είτε το Δημόσιο ουδέποτε διεκδίκησε κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί της έκτασης,

◊ είτε, εφόσον είχε υπάρξει διεκδίκηση ή αμφισβήτηση, το δικαίωμα του μεταβιβάζοντος έχει κριθεί έναντι του Δημοσίου με απόφαση της Διοίκησης ή με οριστική και τελεσίδικη απόφαση των τακτικών δικαστηρίων.

Η δήλωση απαιτείται τόσο κατά την κατάρτιση τυχόν προσυμφώνου όσο και κατά την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να κάνει μνεία της στο συμβόλαιο.

Όταν υπάρχει διεκδίκηση του Δημοσίου, δεν συντάσσεται το συμβόλαιο

Όταν στη δήλωση του μεταβιβάζοντος αναφέρεται ότι υπάρχει διεκδίκηση ή αμφισβήτηση του Δημοσίου επί του δάσους ή της δασικής έκτασης, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να απέχει από τη σύνταξη του συμβολαίου.

Η σύνταξη της πράξης προϋποθέτει επομένως είτε τη δήλωση ότι δεν υπήρξε διεκδίκηση είτε, όταν είχε υπάρξει, την ύπαρξη απόφασης της Διοίκησης ή οριστικής και τελεσίδικης δικαστικής απόφασης που έχει κρίνει το δικαίωμα έναντι του Δημοσίου.

Αγοραπωλησία δασικού ακινήτου: ποια έγγραφα ελέγχει το Κτηματολόγιο

Για την αγοραπωλησία το φύλλο ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου συγκεντρώνει τέσσερις βασικές κατηγορίες ελέγχου της δασικής νομοθεσίας.

♦ Σε ακίνητο που βρίσκεται σε κυρωμένο δασικό χάρτη ελέγχεται, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό του, το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, η απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων μαζί με το τοπογραφικό ή η υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού.

♦ Για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση ελέγχεται επίσης το πιστοποιητικό ακαΐας.

♦ Όταν η πράξη αποτελεί κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας ελέγχεται η απαιτούμενη προηγούμενη άδεια.

♦ Για τη μεταβίβαση δάσους ή δασικής έκτασης ελέγχεται και η υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος κατά το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969.

Γονική παροχή δασικού ακινήτου: εφαρμόζονται οι ίδιοι ειδικοί έλεγχοι

Η γονική παροχή αποτελεί δικαιοπραξία εν ζωή και στο Εγχειρίδιο υπάγεται στους ειδικούς ελέγχους της δασικής νομοθεσίας.

Ανάλογα με το ακίνητο απαιτείται το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή η απόφαση επί αντιρρήσεων ή η υπεύθυνη δήλωση μηχανικού. Για ιδιωτικό δάσος εφαρμόζεται το πιστοποιητικό ακαΐας, για κατάτμηση εφαρμόζεται το άρθρο 60 και για μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος επί δάσους ή δασικής έκτασης εφαρμόζεται η δήλωση του άρθρου 280 παρ. 3.

Δωρεά εν ζωή: εφαρμόζεται το πλήρες πλαίσιο της δασικής νομοθεσίας

Στη δωρεά εν ζωή το Εγχειρίδιο προβλέπει τους ίδιους βασικούς ελέγχους.

-Για τον κυρωμένο δασικό χάρτη εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010.

-Για ιδιωτικά δάση εφαρμόζεται το άρθρο 35 του ν. 998/1979 για το πιστοποιητικό ακαΐας.

-Για την κατάτμηση εφαρμόζεται το άρθρο 60 του ν.δ. 86/1969 και για τη δήλωση περί δικαιωμάτων του Δημοσίου εφαρμόζεται το άρθρο 280 παρ. 3 του ίδιου νομοθετικού διατάγματος.

Το άρθρο 280 αναφέρεται ρητά σε μεταβιβάσεις λόγω «πωλήσεως, δωρεάς […] ή ετέρας πράξεως εν ζωή».

Ανταλλαγή δασικών ακινήτων: εφαρμόζονται οι αντίστοιχοι έλεγχοι

Η ανταλλαγή αποτελεί αυτοτελή κατηγορία εγγραπτέας πράξης στο Εγχειρίδιο και περιλαμβάνει ειδική ενότητα δασικής νομοθεσίας.

Το σχετικό φύλλο ελέγχου περιλαμβάνει τον κυρωμένο δασικό χάρτη και τα αντίστοιχα δικαιολογητικά, το πιστοποιητικό ακαΐας για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση, την άδεια του άρθρου 60 όπου υπάρχει κατάτμηση και την υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος κατά το άρθρο 280 παρ. 3.

Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας: τι ελέγχεται από τη δασική νομοθεσία

Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας το Εγχειρίδιο προβλέπει ειδικό δασικό έλεγχο που αφορά τον κυρωμένο δασικό χάρτη.

-Για δασική εν γένει έκταση απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών.

-Για έκταση για την οποία έγιναν δεκτές αντιρρήσεις απαιτείται η σχετική απόφαση με ΑΔΑ και το προβλεπόμενο τοπογραφικό διάγραμμα.

-Για έκταση που δεν εμπίπτει στις δασικές εν γένει εκτάσεις απαιτείται η υπεύθυνη δήλωση του αρμόδιου μηχανικού.

Το Εγχειρίδιο δεν εντάσσει στο συγκεκριμένο φύλλο ελέγχου τα πρόσθετα στοιχεία του πιστοποιητικού ακαΐας, της άδειας κατάτμησης και της δήλωσης του άρθρου 280 που προβλέπονται στα φύλλα ελέγχου των μεταβιβαστικών πράξεων.

Τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας: ελέγχεται επίσης ο κυρωμένος δασικός χάρτης

Στην τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας εφαρμόζεται επίσης ο έλεγχος του άρθρου 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010.

Ανάλογα με τον χαρακτηρισμό απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων με τοπογραφικό ή υπεύθυνη δήλωση μηχανικού.

Η υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού μνημονεύεται στη συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς την τήρηση των απαιτήσεων του άρθρου 20 δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή μεταγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο.

Αποδοχή κληρονομίας: δεν εφαρμόζονται οι απαιτήσεις του άρθρου 20 για τις δικαιοπραξίες εν ζωή

Η αποδοχή κληρονομίας αντιμετωπίζεται διαφορετικά από τις μεταβιβάσεις εν ζωή. Το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010 εξαιρεί ρητά τις δηλώσεις αποδοχής κληρονομίας από τις υποχρεώσεις που ισχύουν για τις δικαιοπραξίες εν ζωή.

Η διάκριση αποτυπώνεται και στο Εγχειρίδιο. Στο κεφάλαιο της αποδοχής κληρονομίας δεν υπάρχει αυτοτελής υποενότητα «Δασική Νομοθεσία», ενώ το αντίστοιχο φύλλο ελέγχου περιλαμβάνει ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

Οι ποινικές συνέπειες που προβλέπει η δασική νομοθεσία

Το Εγχειρίδιο παραθέτει και τις κυρώσεις που προβλέπουν οι σχετικές δασικές διατάξεις όταν δεν τηρούνται οι απαιτούμενες διατυπώσεις.

Το άρθρο 35 του ν. 998/1979 προβλέπει για συμβολαιογράφο που συντάσσει πράξη μεταβίβασης ή προσύμφωνο ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης χωρίς τις απαιτούμενες διατυπώσεις, καθώς και για τους συμβαλλομένους και τους πληρεξουσίους τους, τις ποινικές κυρώσεις που αναφέρονται στη διάταξη.

Αντίστοιχα, το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969 προβλέπει ποινικές συνέπειες για τη σύνταξη μεταβιβαστικής πράξης επί δάσους ή δασικής έκτασης χωρίς την τήρηση των απαιτήσεων της συγκεκριμένης διάταξης.

Τι πρέπει να έχει ελεγχθεί πριν από τη μεταβίβαση

Πριν από τη σύνταξη συμβολαίου για ακίνητο που συνδέεται με τη δασική νομοθεσία πρέπει να έχει προσδιοριστεί:

♦ ο χαρακτηρισμός του ακινήτου στον κυρωμένο δασικό χάρτη,

♦ αν έχουν υποβληθεί και γίνει δεκτές αντιρρήσεις,

♦ αν πρόκειται για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση,

♦ αν έχει σημειωθεί πυρκαγιά και πότε,

♦ αν η πράξη συνιστά κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας,

♦ αν πρόκειται για περίπτωση που εξαιρείται από την έννοια της κατάτμησης, και

♦ αν το Δημόσιο έχει διεκδικήσει ή αμφισβητήσει κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί της έκτασης.

Από αυτά τα στοιχεία προσδιορίζεται αν απαιτείται πιστοποιητικό Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων και τοπογραφικό, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, πιστοποιητικό ακαΐας, άδεια κατάτμησης ή δήλωση του μεταβιβάζοντος για τυχόν διεκδίκηση του Δημοσίου.

Το φύλλο ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου συγκεντρώνει στις μεταβιβαστικές πράξεις τις παραπάνω απαιτήσεις ως αυτοτελή στοιχεία του νομικού ελέγχου.

Τι είναι και τι περιλαμβάνει το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου του Κτηματολογίου

Το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου αποτελεί το πλαίσιο οδηγιών του Ελληνικού Κτηματολογίου για τον έλεγχο των εγγραπτέων πράξεων που υποβάλλονται προς καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία. Όπως αναφέρεται στο εισαγωγικό του σημείωμα, επιδιώκει την καθιέρωση και εφαρμογή «ενιαίων, κοινών κανόνων ερμηνείας και εφαρμογής της νομοθεσίας για το Εθνικό Κτηματολόγιο» και των διαδικασιών τήρησης και ενημέρωσης των κτηματολογικών βιβλίων.

Η έκδοση 5.0 φέρει ημερομηνία 3 Δεκεμβρίου 2025. Το ίδιο το Κτηματολόγιο προβλέπει ότι το Εγχειρίδιο εμπλουτίζεται και επικαιροποιείται περιοδικά με νέα νομικά ζητήματα που εμφανίζονται στις συναλλαγές και με τις τροποποιήσεις της νομοθεσίας.

Η ύλη του οργανώνεται ανά εγγραπτέα πράξη και καλύπτει την αγοραπωλησία, τη γονική παροχή, τη δωρεά εν ζωή, την αποδοχή κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, την τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, την ανταλλαγή, την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, την τροπή προσημείωσης σε υποθήκη και την εγγραφή υποθήκης.
Για κάθε βασική συμβολαιογραφική πράξη παρουσιάζονται τα συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά, η διαδικασία νομικού ελέγχου, οι γενικές οδηγίες, η γενική νομοθεσία, οι ειδικότερες περιπτώσεις και τα αντίστοιχα φύλλα ελέγχου. Στις πράξεις για τις οποίες απαιτείται προβλέπονται ιδιαίτερες ενότητες για την πράξη εφαρμογής και τη δασική νομοθεσία.

Ο έλεγχος που πραγματοποιεί το Κτηματολογικό Γραφείο είναι έλεγχος νομιμότητας της πράξης που ζητείται να καταχωριστεί. Εξετάζεται η αρμοδιότητα του Κτηματολογικού Γραφείου, αν το δικαίωμα και η πράξη είναι εγγραπτέα, αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, αν έχουν τηρηθεί οι διατυπώσεις που συνδέονται με την εγκυρότητα και την καταχώριση της πράξης, αν έχουν συνυποβληθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και αν ο διαθέτων το δικαίωμα εμφανίζεται στο κτηματολογικό βιβλίο ως δικαιούχος.

Το Εγχειρίδιο λειτουργεί επομένως ως ενιαίος πρακτικός οδηγός νομικού ελέγχου για τις Περιφερειακές Υπηρεσίες, τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματα και συγκεντρώνει, ανά είδος πράξης, τις νομοθετικές απαιτήσεις που πρέπει να ελέγχονται πριν από την καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία.

πήγη ecopress.gr

εδώ κατεβάζεις το εγχειρίδιο

εδώ on line οι κυρωμένοι δασικοί χάρτες

«Για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, ο κόσμος θεωρεί ότι πρόκειται μόνο για τα τελείως αυθαίρετα. Δεν είναι όμως μόνο αυτά. Υπάρχουν κάποιες αυθαιρεσίες, για παράδειγμα, όπου όταν χτίστηκε η οικοδομή, κατά λάθος μπήκε δέκα εκατοστά στο προκήπιο. Όλη αυτή η οικοδομή είναι παράνομη και εντάσσεται στην κατηγορία 5 όταν μπαίνει στο προκήπιο».

Αυτό το χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρει ο πρόεδρος της Διοικούσας Επιτροπής του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας/Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας (ΤΕΕ/ΤΚΜ), Ηλίας Περτζινίδης σε συνέντευξη του, τονίζοντας τη γενικότερη πολυπλοκότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας και τα προβλήματα που δημιουργούνται από λάθη πολλές φορές και με ευθύνη και έγκριση των Πολεοδομιών και των άλλων κρατικών υπηρεσιών, παρουσιάζοντας αναλυτικά τα νέα δεδομένα και τη σημαντική αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν δικαστικά, που δημιουργούν οι νέες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικραετείας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων

Ο ίδιος εστιάζει στις συνέπειες για τους καλόπιστους ιδιοκτήτες, στις εκκρεμότητες που δημιουργούνται για ήδη τακτοποιημένα ακίνητα και στην ανάγκη παρέμβασης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τονίζοντας χαρακτηριστικά ότι: 

-“Πρέπει να βγει ένας νέος οικοδομικός κανονισμός, κωδικοποιημένος”.

Μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα, ο πρόεδρος της Διοικούσας Επιτροπής του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας/Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας (ΤΕΕ/ΤΚΜ), Ηλίας Περτζινίδης, εξηγεί τι σηματοδοτεί η νέα νομολογία του ΣτΕ για κτίσματα που ανεγέρθηκαν με οικοδομικές άδειες οι οποίες ακυρώθηκαν αργότερα δικαστικά και στη συνέχεια είχαν υπαχθεί στον νόμο περί αυθαιρέτων. Παράλληλα, θέτει το ζήτημα των ιδιοκτητών που ακολούθησαν τις διαδικασίες τις οποίες προέβλεπε η Πολιτεία, κατέβαλαν τα σχετικά πρόστιμα και σήμερα βρίσκονται αντιμέτωποι με νέα αβεβαιότητα για την περιουσία τους.

Οι νέες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικραετείας αφορούν σε ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν αμετάκλητα από τα διοικητικά δικαστήρια, χωρίς η ακύρωση να συνδέεται με ψευδή ή πλαστά στοιχεία των ιδιοκτητών. Για αυτές τις περιπτώσεις είχε δοθεί η δυνατότητα υπαγωγής στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, ώστε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα ακινήτων που είχαν κατασκευαστεί βάσει άδειας η οποία αργότερα ακυρώθηκε.

«Υπάρχουν άνθρωποι που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον αέρα»

Ο κ. Περτζινίδης εκτιμά ότι οι συγκεκριμένες περιπτώσεις δεν αφορούν τεράστιο αριθμό ακινήτων, ωστόσο σημειώνει ότι υπάρχουν αρκετοί ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν ανάλογο πρόβλημα. Ιδιαίτερη σημασία δίνει σε όσους έχουν ήδη υπαγάγει τα ακίνητά τους στον νόμο περί αυθαιρέτων και έχουν καταβάλει τα πρόστιμα και τα ποσά που προβλέπονταν για την τακτοποίηση ή τη νομιμοποίησή τους.

Όπως τονίζει, σε αρκετές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες θεωρούσαν ότι είχαν οικοδομήσει απολύτως νόμιμα, καθώς διέθεταν οικοδομική άδεια η οποία είχε περάσει από τον έλεγχο των τότε πολεοδομικών υπηρεσιών. Η άδεια ακυρώθηκε αργότερα δικαστικά, οι ίδιοι ακολούθησαν τη διαδικασία που τους παρείχε η νομοθεσία για την τακτοποίηση του ακινήτου και σήμερα βρίσκονται εκ νέου αντιμέτωποι με αβεβαιότητα.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΚΜ επισημαίνει ότι το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο στις περιπτώσεις όπου μετά την τακτοποίηση έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή έχει ήδη μεσολαβήσει πώληση, γονική παροχή ή άλλη μεταβίβαση. Εκτιμά ότι η νέα κατάσταση προκαλεί αναστάτωση στην αγορά και αναμένει να αποσαφηνιστούν οι συνέπειες για τις ήδη ολοκληρωμένες διαδικασίες.

Παράλληλα, συνδέει το συγκεκριμένο πρόβλημα με τη γενικότερη πολυπλοκότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας και αναφέρεται και στις περιπτώσεις αυθαιρεσιών της κατηγορίας 5. Όπως επισημαίνει, στην κατηγορία αυτή δεν εντάσσονται μόνο εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα, αλλά μπορεί να περιλαμβάνονται και περιπτώσεις που προέκυψαν από περιορισμένα λάθη κατά την κατασκευή.

Ο κ. Περτζινίδης ζητά να υπάρξει παρέμβαση για την προσαρμογή του θεσμικού πλαισίου και επαναφέρει το πάγιο αίτημα του ΤΕΕ/ΤΚΜ για κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας. Όπως σημειώνει, η ύπαρξη πολλών νόμων, εγκυκλίων και διαφορετικών ρυθμίσεων δυσχεραίνει την εφαρμογή της νομοθεσίας και δημιουργεί σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου για πολίτες και μηχανικούς.

πηγή ecopress.gr

Μακεδονικά Νέα

Η διαδικασία χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης αποτελεί αυτοτελές τμήμα της πολεοδομικής νομοθεσίας και πρέπει να διακρίνεται σαφώς από τη διαδικασία ελέγχου των αυθαίρετων κατασκευών. Με τον ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α 88/8.6.2026, ο οποίος κύρωσε τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το σχετικό καθεστώς περιλαμβάνεται πλέον στα άρθρα 443 έως 447. Οι διατάξεις ρυθμίζουν τόσο τα κριτήρια χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης όσο και την αυτοψία, το περιεχόμενο της έκθεσης, τις ενστάσεις, την αναθεώρηση και τα μέτρα που επιβάλλονται για την άρση του κινδύνου. Ο ν. 5306/2026 δημοσιεύθηκε στις 8 Ιουνίου 2026 και το κωδικοποιημένο κείμενό του έχει ήδη ενσωματώσει τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του 2026.

Το άρθρο 443 ν. 5306/2026 διακρίνει τέσσερις κατηγορίες επικίνδυνων οικοδομών. Πρόκειται για οικοδομές επικίνδυνες από στατική και δομική άποψη, από άποψη υγιεινής, από άποψη ασφάλειας κατά του πυρός και από άποψη κυκλοφορίας του κοινού στο εσωτερικό χώρων συνάθροισης. Επομένως, η έννοια της επικίνδυνης οικοδομής δεν εξαντλείται στην περίπτωση κτιρίου που απειλεί να καταρρεύσει. Καταλαμβάνει διαφορετικές μορφές κινδύνου, οι οποίες υπάγονται σε κοινό διαδικαστικό πυρήνα αλλά διαφοροποιούνται ως προς τα ουσιαστικά κριτήρια αξιολόγησης.

Η συνηθέστερη περίπτωση είναι η επικινδυνότητα από στατική και δομική άποψη. Κατά το άρθρο 443 παρ. 2, μια οικοδομή ή άλλη κατασκευή θεωρείται επικίνδυνη όταν, εξαιτίας ανεπαρκούς ή κακής θεμελίωσης, κακής ποιότητας υλικών, κακότεχνης κατασκευής, υποσκαφής, διάβρωσης, ακατάλληλης σύνδεσης ή ανεπαρκών διαστάσεων των δομικών στοιχείων της, δεν παρέχει την απαιτούμενη ασφάλεια σε σχέση με τα φορτία και τον προορισμό της. Σε περιπτώσεις για τις οποίες δεν υπάρχει ειδικός κανονισμός, εφαρμόζονται τα γενικώς αποδεκτά επιστημονικά δεδομένα της τεχνικής επιστήμης.

Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελεί η επικινδύνως ετοιμόρροπη οικοδομή. Ο χαρακτηρισμός αυτός δεν ταυτίζεται με τον χαρακτηρισμό μιας οικοδομής ως απλώς επικίνδυνης. Απαιτείται άμεσος κίνδυνος, ο οποίος μπορεί να προκύπτει από σημαντικές καθιζήσεις, αποκλίσεις, αποσύνθεση τοιχοποιίας, ρωγμές που υποδηλώνουν κρίσιμη στατική ανεπάρκεια ή άλλα σαφή στοιχεία. Ο νόμος επιτρέπει τον ίδιο χαρακτηρισμό ακόμη και χωρίς εμφανείς εξωτερικές ενδείξεις, εφόσον από τους υπολογισμούς, τον τρόπο κατασκευής ή γνωστά πραγματικά αίτια προκύπτει αναμφισβήτητα η ύπαρξη άμεσου κινδύνου.

Η διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής είναι αποφασιστική. Στην πρώτη περίπτωση λειτουργεί κανονικά το σύστημα κοινοποίησης, ένστασης και αναθεώρησης της έκθεσης. Στη δεύτερη περίπτωση ο νομοθέτης επιλέγει εξαιρετικά ταχεία επέμβαση της Διοίκησης λόγω του άμεσου κινδύνου για πρόσωπα και πράγματα.

Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί ύστερα από καταγγελία οποιουδήποτε πολίτη, αίτηση ενδιαφερομένου, ειδοποίηση της αστυνομικής αρχής ή αυτεπαγγέλτως. Σύμφωνα με το άρθρο 444 παρ. 1 και 2, κάθε πολίτης δικαιούται να καταγγείλει την πιθανολογούμενη ύπαρξη κινδύνου. Αρμόδια για τη διερεύνηση είναι η πολεοδομική υπηρεσία, ενώ η αστυνομική αρχή έχει υποχρέωση να συνδράμει στην εκτέλεση των μέτρων που αυτή αποφασίζει.

Στο οργανωτικό επίπεδο, το άρθρο 357 του Κώδικα αναθέτει στα αρμόδια τμήματα ελέγχου δόμησης των τοπικών παρατηρητηρίων τη διενέργεια αυτοψίας και τη σύνταξη έκθεσης επικινδυνότητας, την εξέταση των ενστάσεων, την τήρηση της διαδικασίας αναθεώρησης και την επιβολή μέτρων αναγκαστικής εκκένωσης, αχρησίας ή κατεδάφισης όταν ο ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται εμπρόθεσμα. Προβλέπεται επίσης διαβίβαση της τελικής έκθεσης στον αρμόδιο εισαγγελέα όταν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να μη συμμορφώνεται.

Η αυτοψία έχει κεντρική σημασία. Κατά το άρθρο 444 παρ. 4, η αρμόδια υπηρεσία προβαίνει σε επιτόπιο έλεγχο και συντάσσει έκθεση, η οποία χαρακτηρίζεται από τον ίδιο τον Κώδικα και ως πρωτόκολλο. Η έκθεση δεν αποτελεί απλή τεχνική γνωμοδότηση. Είναι εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία διαπιστώνει την επικινδυνότητα, προσδιορίζει τα απαιτούμενα μέτρα και τάσσει προθεσμία συμμόρφωσης.

Το περιεχόμενο της έκθεσης καθορίζεται ειδικά από το άρθρο 444 παρ. 5. Πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια το ακίνητο, να προσδιορίζονται το είδος και η έκταση του κινδύνου, να αναφέρονται αναλυτικά τα απαιτούμενα μέτρα για την άρση του και να καθορίζεται αν απαιτείται ολική ή μερική εκκένωση. Παράλληλα, πρέπει να προσδιορίζεται η προθεσμία μέσα στην οποία ο κίνδυνος πρέπει να αρθεί. Όταν επιλέγεται η κατεδάφιση, πρέπει να αναφέρεται αν αυτή επιβάλλεται επειδή δεν είναι δυνατή η επισκευή και να περιγράφονται οι συνέπειες των επιβαλλόμενων μέτρων.

Η απαίτηση αυτή συνδέεται άμεσα με την υποχρέωση ειδικής αιτιολογίας. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει επανειλημμένα κρίνει ότι τόσο η αρχική έκθεση όσο και η αναθεωρητική έκθεση πρέπει να αιτιολογούν ειδικώς αφενός το είδος και την έκταση των διαπιστωμένων βλαβών και τον κίνδυνο που αυτές προκαλούν και αφετέρου την επιλογή των συγκεκριμένων μέτρων άρσης της επικινδυνότητας. Η αρχή αυτή διατυπώθηκε, μεταξύ άλλων, στις ΣτΕ 4544/2015 και 1594/2023.

Ιδίως ο χαρακτηρισμός μιας οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης απαιτεί αυξημένη αιτιολογία, ακριβώς επειδή οδηγεί σε εξαιρετικά περιορισμένη διοικητική προστασία και ενδέχεται να καταλήξει σε άμεση κατεδάφιση. Η ΣτΕ 797/2016 ακύρωσε χαρακτηρισμό κτίσματος ως επικινδύνως ετοιμόρροπου λόγω πλημμελούς αιτιολογίας, ενώ και η ΣτΕ 1594/2023 επανέλαβε την ανάγκη συγκεκριμένης τεχνικής τεκμηρίωσης του χαρακτηρισμού.

Μετά τη σύνταξή της, αντίγραφο της έκθεσης κοινοποιείται στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους. Αν η υπόθεση αφορά μεσότοιχο και οι εργασίες μπορεί να επηρεάσουν γειτονική ιδιοκτησία, η έκθεση κοινοποιείται και στους αντίστοιχους γείτονες ιδιοκτήτες και ενοίκους. Από την κοινοποίηση ενεργοποιείται η διαδικασία διοικητικής αμφισβήτησης του άρθρου 445.

Σε αντίθεση με την προσφυγή κατά έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου του άρθρου 421, ο ν. 5306/2026 δεν καθορίζει ενιαία προθεσμία τριάντα ημερών για την πρώτη ένσταση κατά έκθεσης επικίνδυνης οικοδομής. Η σχετική προθεσμία καθορίζεται στην ίδια την έκθεση και έχει ανατρεπτικό χαρακτήρα. Κατά τον προσδιορισμό της πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ο βαθμός του κινδύνου και η απόσταση του ακινήτου από την έδρα της υπηρεσίας.

Η ένσταση πρέπει να κατατεθεί απευθείας στην υπηρεσία που συνέταξε την έκθεση. Ως κρίσιμος χρόνος θεωρείται η ημερομηνία κατά την οποία περιέρχεται στην υπηρεσία αυτή. Ένσταση που αποστέλλεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή σε άλλη αναρμόδια αρχή δεν θεωρείται νομοτύπως ασκηθείσα, εκτός αν διαβιβαστεί και περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία εντός της ταχθείσας προθεσμίας. Για τον λόγο αυτό η ίδια η έκθεση πρέπει να ενημερώνει σαφώς τους ενδιαφερομένους για τον τρόπο άσκησης της ένστασης.

Η εμπρόθεσμη ένσταση έχει αυτοδίκαιο ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η εκτέλεση της αρχικής έκθεσης αναστέλλεται μέχρι την έκδοση νεότερης απόφασης. Η ρύθμιση αυτή αποτελεί ουσιώδη εγγύηση του διοικούμενου, διότι η υποβολή της ένστασης δεν απαιτεί χωριστή αίτηση αναστολής.

Μετά την υποβολή της ένστασης ακολουθεί αναθεώρηση της έκθεσης. Η αναθεώρηση δεν μπορεί να γίνει από τον ίδιο τεχνικό υπάλληλο κατά τρόπο απλής επανεξέτασης. Κατά το άρθρο 445 παρ. 2 ενεργείται από ανώτερο τεχνικό υπάλληλο της υπηρεσίας, ο οποίος πρέπει να είναι διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός. Αν δεν υπάρχει τέτοιος υπάλληλος, η υπόθεση παραπέμπεται στην προϊστάμενη πολεοδομική υπηρεσία. Σε ορισμένες σοβαρές στατικές περιπτώσεις η αναθεώρηση είναι πάντοτε υποχρεωτική.

Αν ο αναθεωρών μηχανικός καταλήξει σε συμπεράσματα διαφορετικά από εκείνα της αρχικής έκθεσης, οι δύο εκθέσεις τίθενται υπόψη του προϊσταμένου της αρμόδιας υπηρεσίας, ο οποίος πραγματοποιεί νέα αυτοψία και προβαίνει στην τελική αναθεώρηση, με τις ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου 445. Η διαδικασία επομένως δεν αποτελεί απλή κρίση επί νομικών ισχυρισμών, αλλά νέο τεχνικό έλεγχο της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου.

Η αναθεωρητική έκθεση κοινοποιείται όπως και η αρχική. Μόνο όμως για τις ειδικές κατηγορίες στατικής και δομικής ασφάλειας που απαριθμούνται στο άρθρο 445 παρ. 2 επιτρέπεται περαιτέρω ένσταση στον οικείο Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η δεύτερη αυτή ένσταση ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της αναθεωρητικής έκθεσης και πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από νέα τεχνική έκθεση δύο ιδιωτών διπλωματούχων πολιτικών μηχανικών, η οποία αντικρούει με τεχνικά δεδομένα την αναθεωρητική έκθεση.

Ο Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης αποφασίζει τελικά, αφού εξετάσει την υπόθεση με επιτροπή, δοκιμές ή άλλο πρόσφορο τεχνικό μέσο. Και σε αυτό το στάδιο η εμπρόθεσμη ένσταση αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση της προηγούμενης έκθεσης μέχρι την έκδοση της νεότερης πράξης. Παράλληλα, ο Γραμματέας διαθέτει εξουσία αυτεπάγγελτου ελέγχου των πράξεων των τεχνικών υπηρεσιών σχετικά με την αναγνώριση επικίνδυνων οικοδομών.

Ριζικά διαφορετική είναι η διαδικασία όταν η κατασκευή χαρακτηρίζεται επικινδύνως ετοιμόρροπη. Στην περίπτωση αυτή, κατά το άρθρο 444 παρ. 6, η έκθεση συντάσσεται από ειδική τριμελή επιτροπή. Τρεις ημέρες μετά την κοινοποίηση της έκθεσης στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους η υπηρεσία προβαίνει στην κατεδάφιση, χωρίς να επιτρέπεται ένσταση ή άλλη διοικητική παρέμβαση. Αν δε διαπιστώνεται σοβαρός και άμεσος κίνδυνος και αυτό αιτιολογείται ειδικώς στην έκθεση, η εκκένωση και η κατεδάφιση μπορούν να πραγματοποιηθούν αμέσως.

Η ειδική επιτροπή είναι τριμελής και συγκροτείται από δύο πολιτικούς μηχανικούς δημοσίους υπαλλήλους και έναν πολιτικό μηχανικό εκπρόσωπο του ΤΕΕ. Όταν δεν είναι δυνατή η συμμετοχή δημοσίων υπαλλήλων με την απαιτούμενη ειδικότητα, μπορούν να αντικατασταθούν από πολιτικούς μηχανικούς που υποδεικνύονται από το ΤΕΕ. Ο διορισμός πραγματοποιείται από τον Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Η εξαιρετική αυτή διαδικασία δικαιολογείται μόνο από την αμεσότητα και σοβαρότητα του κινδύνου. Δεν μπορεί επομένως μια απλώς επισκευάσιμη ή γενικά υποβαθμισμένη κατασκευή να υπαχθεί χωρίς ειδική τεχνική τεκμηρίωση στο καθεστώς του επικινδύνως ετοιμόρροπου. Η ΣτΕ 574/2016 και η ΣτΕ 1594/2023 επιβεβαιώνουν ότι ο ιδιαίτερα επαχθής χαρακτηρισμός πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα τεχνικά δεδομένα που αποδεικνύουν άμεσο κίνδυνο.

Ως προς τα μέτρα άρσης του κινδύνου, ο νομοθέτης καθιερώνει αρχή κλιμάκωσης. Κατά το άρθρο 446 παρ. 1 πρέπει να επιλέγονται κατά προτίμηση τα ηπιότερα πρόσφορα μέτρα, όπως επισκευές, ενισχύσεις, μεταρρυθμίσεις ή άλλες τεχνικές επεμβάσεις. Η οριστική κατεδάφιση αποτελεί έσχατη λύση, εκτός αν η επισκευή δεν επιτρέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία ή δεν αρκεί για την πραγματική εξάλειψη του κινδύνου.

Η αρχή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τον δικαστικό έλεγχο της αναλογικότητας. Δεν αρκεί να διαπιστώνεται ότι το κτίριο εμφανίζει προβλήματα. Η Διοίκηση πρέπει να εξηγεί γιατί τα συγκεκριμένα προβλήματα απαιτούν τα μέτρα που επέλεξε και, ειδικά όταν διατάσσεται κατεδάφιση, γιατί δεν επαρκούν ηπιότερες τεχνικές λύσεις. Η ΣτΕ 4544/2015 συνδέει ρητά την ειδική αιτιολογία της πράξης με τα επιλεγόμενα μέτρα άρσης του κινδύνου.

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εφαρμόσει εμπρόθεσμα τα μέτρα που έχουν υποδειχθεί. Αν δεν συμμορφωθεί, η υπηρεσία μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκκένωση και αχρησία των επικίνδυνων χώρων. Εάν η αχρησία δεν αρκεί, μπορεί να προχωρήσει στην κατεδάφιση των επικίνδυνων τμημάτων. Υπό προϋποθέσεις είναι δυνατό να επηρεασθούν ακόμη και μη επικίνδυνα τμήματα, όταν αυτό αποτελεί τεχνικά αναγκαία συνέπεια της άρσης του κινδύνου.

Εάν η οικοδομή βρίσκεται υπό κατασκευή ή επισκευή, η σύνταξη της έκθεσης επικινδυνότητας συνεπάγεται καταρχήν αναστολή των εργασιών μέχρι την οριστική άρση του κινδύνου. Για χώρους συνάθροισης του κοινού και ιδιαίτερα σοβαρές περιπτώσεις ο νόμος επιτρέπει ακόμη και την άμεση εφαρμογή του μέτρου της αχρησίας πριν από την ολοκλήρωση όλων των σταδίων διοικητικού ελέγχου.

Πρέπει επίσης να διακρίνεται η επικινδυνότητα από την αυθαιρεσία. Ένα απολύτως νόμιμο από πολεοδομική άποψη κτίριο μπορεί να καταστεί επικίνδυνο λόγω παλαιότητας, σεισμού, διάβρωσης, καθίζησης ή άλλης μεταγενέστερης αιτίας. Αντίστροφα, μια αυθαίρετη κατασκευή δεν θεωρείται αυτομάτως επικίνδυνη. Όταν όμως ο κίνδυνος οφείλεται σε παραβίαση οικοδομικών κανονισμών, το άρθρο 446 παρ. 6 προβλέπει παράλληλη εφαρμογή και των διατάξεων του Μέρους ΣΤ του Κώδικα για τις αυθαίρετες κατασκευές.

Η μη συμμόρφωση προς τελική και εκτελεστή έκθεση έχει και ποινική διάσταση. Κατά το άρθρο 446 παρ. 7, όταν ο ιδιοκτήτης δεν αίρει τον κίνδυνο μέσα στην προθεσμία που έχει ταχθεί, ενεργοποιείται η διαδικασία ποινικής δίωξης. Αυτό προϋποθέτει είτε ότι η έκθεση κατέστη εκτελεστή επειδή δεν ασκήθηκε εμπρόθεσμη ένσταση είτε ότι ολοκληρώθηκε η διαδικασία των ενστάσεων και εκδόθηκε τελική απόφαση. Οι σχετικές συνέπειες πρέπει να επισημαίνονται στην έκθεση.

Η έκθεση επικίνδυνης οικοδομής αποτελεί, επομένως, διοικητική πράξη με ιδιαίτερα έντονο τεχνικό χαρακτήρα. Η νομιμότητά της κρίνεται όχι μόνο από την τήρηση των τύπων κοινοποίησης και των σταδίων ένστασης, αλλά κυρίως από την τεχνική τεκμηρίωση της επικινδυνότητας, την ορθή διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής, την ειδική αιτιολογία των μέτρων και την τήρηση της αρχής ότι η κατεδάφιση επιλέγεται μόνον όταν η άρση του κινδύνου δεν μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερο και νόμιμο τρόπο.

Από τον Παναγιώτη Γαλάνη

Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου

πηγή news.b2green.gr

Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»

Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη.

Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές.

Η παράμετρος των αποζημιώσεων

Ένα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση.

Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασης

Η μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση:

• Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις.

• Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό.

• Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση.

  ---

Η ουσία της είδησης

Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα.

πηγή news.b2green.gr

1. Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ);

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που δημοσιεύθηκε την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026), αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που για πρώτη φορά καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.

To ΕΧΠ-Τ αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

Στόχος του είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής.

Με απλά λόγια, το ΕΧΠ-Τ:

• βάζει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,

• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,

• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,

• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις περιοχές με περιβαλλοντική ευαισθησία και

• καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Επισημαίνεται ότι το ΕΧΠ-Τ περιλαμβάνει αφ’ ενός συγκεκριμένες ρυθμίσεις για την τουριστική ανάπτυξη, οι οποίες είναι άμεσα εφαρμόσιμες από την ημέρα έκδοσης του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ, δηλαδή ισχύουν ήδη από 7 Αυγούστου, αφ’ ετέρου κατευθύνσεις στα άλλα επίπεδα σχεδιασμού (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια κ.ά) προκειμένου να ενσωματωθεί, χωρίς συγκρούσεις με άλλες χρήσεις, η ολοκληρωμένη στρατηγική της τουριστικής πολιτικής σε κάθε χωρική ενότητα της Ελλάδας.

Η χώρα έτσι αποκτά, για πρώτη φορά ουσιαστικά, ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.

2. Τι αλλάζει στο εξής με το νέο ΕΧΠ-Τ;

Για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός εξελισσόταν δυναμικά και αντιμετώπιζε νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και οι αυξημένες πιέσεις σε δημοφιλείς προορισμούς. Ως έναν βαθμό, η οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης και οι ανάγκες του ελληνικού τουρισμού καλύπτονταν από τα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να καλύψει το υφιστάμενο κενό και να θέσει σαφείς κανόνες και κατευθύνσεις για την τουριστική ανάπτυξη σε εθνικό επίπεδο, με στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.

3. Ποιοι είναι οι βασικοί στόχοι και οι στρατηγικές κατευθύνσεις του ΕΧΠ-Τ;

Βασικός στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας και με σεβασμό στις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το νέο χωροταξικό σχέδιο επιδιώκει τη βελτίωση της συνολικής τουριστικής εμπειρίας, την ανάδειξη περισσότερων μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου, μέσα από ποιοτικές και σύγχρονες τουριστικές υποδομές.

Το ΕΧΠ-Τ στηρίζει τη χωρική εξισορρόπηση και διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας, την υποστήριξη θεματικών μορφών τουρισμού, παράλληλα με τον τουρισμό ήλιου και θάλασσας, την προώθηση σύγχρονων τουριστικών προϊόντων, καταλυμάτων και ειδικών τουριστικών υποδομών υψηλής ποιότητας.

Επίσης, δίνει έμφαση στη διασύνδεση μορφών τουρισμού και παραγωγικών κλάδων, τη μείωση διαπεριφερειακών και ενδοπεριφερειακών ανισοτήτων, την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, την ενίσχυση οργανωμένων μορφών χωροθέτησης, την ολοκληρωμένη διαχείριση προορισμών και την αντιμετώπιση φαινομένων πίεσης.

Κεντρικές κατευθύνσεις αποτελούν επιπρόσθετα, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, η προώθηση μεταφορικών, περιβαλλοντικών και ψηφιακών υποδομών, καθώς και η πράσινη μετάβαση και μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών καταλυμάτων.

4. Πώς κατηγοριοποιείται ο εθνικός χώρος και με ποια κριτήρια;

Η βασική κατηγοριοποίηση γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Με βάση αυτά τα στοιχεία, οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες:

(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,

(Β) Αναπτυγμένες περιοχές,

(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,

(Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και

(Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα. Ειδικότερα, η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.

5. Συνεπώς, ποιες οι πρακτικές συνέπειες αυτής της κατηγοριοποίησης;

Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει τον τρόπο ανάπτυξης των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), δηλαδή σε περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα.

Για τα νησιά, επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για τμήμα γηπέδου άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται το όριο των  6 κλινών/στρέμμα, έως το μέγιστο όριο αριθμό κλινών της κατηγορίας (Β).

Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός.

Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης.

Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ εφαρμόζονται πιο αυστηρές κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων (έως 100 κλίνες), με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.

Σε περιπτώσεις χωρικής ταύτισης δύο ή περισσότερων κατευθύνσεων/ρυθμίσεων για συγκεκριμένη περιοχή, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις, με σκοπό τη διαφύλαξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας του νησιωτικού χώρου.

6.⁠ ⁠Τι αλλάζει ως προς την απαιτούμενη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ανά  κατηγορία);

Με την έκδοση του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ και μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για τις περιοχές κατηγορίας Α, Β, Γ, Δ και Ε, πλέον, ως ρύθμιση, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι:

(Α) 16 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα),

(Β) 12 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα),

(Γ) & (Δ) 8 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα)

(Ε) 8 στρέμματα έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση (δηλ. διατηρείται όπως ισχύει σήμερα), εφόσον όμως πρόκειται για τουριστική επένδυση που πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.

Επιπλέον, καθορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, όπως μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.

7. Τι ισχύει εφεξής για την παράκτια ζώνη;

Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς και άμεσα εφαρμοστέους κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου. Ειδικότερα, ως ρύθμιση, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, απαγορεύονται στο εξής πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν πρόσβαση άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.

8. Πώς αντιμετωπίζεται η προστασία περιοχών του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών;

Το νέο ΕΧΠ-Τ προβλέπει πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.

Στόχος είναι η διασφάλιση του φυσικού περιβάλλοντος, του τοπίου και της βιοποικιλότητας, μέσα από αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς ως προς την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας, όπου απαιτείται.

9. Πώς το ΕΧΠ-Τ επηρεάζει το ρυθμιστικό περιβάλλον για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το ΕΧΠ-Τ καθορίζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους θα μπορούν να ρυθμίζονται τουριστικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενδεικτικά, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως:

α) ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,

β) η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,

γ) η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,

δ) ο περιορισμούς ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.

10. Πώς επηρεάζει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια;

Για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ, που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του Πλαισίου, οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται εφόσον πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος.

Ενδεικτικά, η μεταβατική προστασία καλύπτει περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.), καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τους κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.

11. Πώς εναρμονίζεται το ΕΧΠ-Τ με άλλες δραστηριότητες που επηρεάζουν τον τουρισμό;

Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει ρυθμίσεις και κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά. Ειδικότερα για αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών (Α) και (Β) και για νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξη τους για αυτοκατανάλωση.

Στόχος είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων και δραστηριοτήτων, ώστε να περιορίζονται πιθανές συγκρούσεις, να προστατεύεται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.

12. Σε τι διαφέρει το ΕΧΠ-Τ που αναρτήθηκε σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024 από αυτό που θεσμοθετήθηκε;

Το τελικό κείμενο που θεσμοθετήθηκε διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του κειμένου διαβούλευσης του 2024, αλλά ενσωματώνει προσαρμογές που προκύπτουν από τη διαδικασία της εκτεταμένης διαβούλευσης, τη ΣΜΠΕ, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση.

Οι διαφοροποιήσεις αφορούν ιδίως στην ενσωμάτωση περισσότερων και πιο εξειδικευμένων κατευθύνσεων για την αυξημένη προστασία του νησιωτικού χώρου, του παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura/προστατευόμενων περιοχών και των ευαίσθητων τοπίων, τη μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα, τις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, την ένταξη των νεοκλασικών κτηρίων στις τουριστικές ρυθμίσεις, την περεταίρω ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας στις περιοχές (Ε), τον περιορισμό διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και τη ρητή σύνδεση με εξειδικευμένο μηχανισμό παρακολούθησης. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε σε προσθήκες/εξειδικεύσεις των μεταβατικών διατάξεων, στις πρόσθετες ρυθμίσεις για τα νησιά και στις προτεινόμενες κατευθύνσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 θα είναι άκυρες οι εγκύκλιοι, που δεν θα αναρτώνται στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν. Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων είναι μία από τις βασικές ρυθμίσεις του νόμου 5293/2026 «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη».

Για τη ρύθμιση αυτή το υπουργείο Εσωτερικών και με εγκύκλιο που υπογράφει ο γενικός γραμματέας Ιωάννης Φουστανάκης, καθορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι φορείς του δημοσίου για την υλοποίηση της σχετικής πρόβλεψης του νόμου. Έτσι η ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων, που τις εκδίδουν, παύει να είναι ζήτημα καλής πρακτικής και γίνεται προϋπόθεση για την ισχύ της εγκυκλίου.

Για το θέμα εξ άλλου ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, έκανε την ακόλουθη δήλωση:

«Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν, είναι ένα ακόμα σημαντικό βήμα διαφάνειας με στόχο την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και των επιχειρήσεων από το Κράτος.

Επί δεκαετίες, ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται στην πράξη ο νόμος καθοριζόταν σε μεγάλο βαθμό από εγκυκλίους, που ο πολίτης δεν μπορούσε να εντοπίσει. Χιλιάδες εγκύκλιες οδηγίες, άλλες σε ισχύ και άλλες σιωπηρά ξεπερασμένες από μεταγενέστερες τροποποιήσεις της νομοθεσίας, παρέμεναν διάσπαρτες στα αρχεία των υπηρεσιών. Ο πολίτης και η επιχείρηση δεν μπορούσαν να γνωρίζουν με βάση ποιες οδηγίες κρίνεται το αίτημά τους, ενώ συχνά ούτε ο ίδιος ο υπάλληλος ήταν σε θέση να βεβαιωθεί ποια οδηγία εξακολουθεί να ισχύει.

Τώρα θεσπίζουμε έναν κανόνα απλό και απόλυτο: Ό,τι δεν αναρτάται δεν ισχύει! Και δώσαμε προθεσμία μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου ώστε η Διοίκηση να βάλει σε τάξη το υλικό της και να το κωδικοποιήσει σε ενιαία κείμενα. Από την 1η Οκτωβρίου, όσες εγκύκλιοι δεν έχουν αναρτηθεί παύουν να ισχύουν. Ευχαριστώ το Υπουργείο Εσωτερικών και τις αρμόδιες υπηρεσίες του για την εγκύκλιο, που εξέδωσαν σε συνεργασία με την Αντιπροεδρία της Κυβέρνησης. Αυτό ακριβώς σημαίνει ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη, ένα κράτος που δεν κρατά κρυφούς τους κανόνες του και διευκολύνει τον πολίτη στην κατανόηση τους».

Παράλληλα, δελτίο τύπου της αντιπροεδρίας της κυβέρνησης υπενθυμίζει τι ορίζει ο νόμος Χατζηδάκη (ν. 5293/2026). Μέχρι σήμερα μια εγκύκλιος ίσχυε από τη στιγμή που αναρτιόταν στη «Διαύγεια». Από εδώ και πέρα αυτό δεν αρκεί. Κάθε εγκύκλιος πρέπει να αναρτάται αμέσως και στην ιστοσελίδα της υπηρεσίας που την εκδίδει. Αν λείπει έστω και η μία από τις δύο αναρτήσεις, η εγκύκλιος δεν ισχύει και δεν παράγει κανένα αποτέλεσμα.

Δεν αρκεί όμως να αναρτηθεί. Ο νόμος ζητεί από κάθε υπηρεσία δύο πράγματα. Να βάλει τις εγκυκλίους της σε θεματικές κατηγορίες, ώστε ο πολίτης να βρίσκει αμέσως αυτές που τον αφορούν. Και να δηλώνει καθαρά ποιες εγκύκλιοι, ή ποια σημεία τους, δεν ισχύουν πια επειδή άλλαξε ο νόμος. Την ευθύνη του συντονισμού την έχει η υπηρεσία που είναι αρμόδια για τη διοικητική υποστήριξη κάθε φορέα.

Η υποχρέωση δεν αφορά μόνο τον στενό κρατικό μηχανισμό. Δεσμεύει όλους όσοι ασκούν δημόσια εξουσία, ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή, δηλαδή τα υπουργεία, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους δήμους και τις περιφέρειες, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και τις ανεξάρτητες αρχές.

Η προθεσμία της 30ής Σεπτεμβρίου 2026

Ο νόμος δίνει στις υπηρεσίες χρόνο να προσαρμοστούν. Οι παλιές εγκύκλιοι, όσες ίσχυαν όταν άρχισε να ισχύει ο νόμος, εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 χωρίς να χρειάζεται να αναρτηθούν στην ιστοσελίδα του φορέα. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως, όποια εγκύκλιος δεν έχει αναρτηθεί παύει να ισχύει. Αυτόματα, χωρίς να χρειάζεται καμία άλλη πράξη και χωρίς περιθώριο εξαίρεσης.

Τι ζητεί η εγκύκλιος από τις υπηρεσίες

Η εγκύκλιος απευθύνεται σε όλα τα υπουργεία, τις γενικές και ειδικές γραμματείες, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ και β΄ βαθμού, τις ανεξάρτητες αρχές και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, με ρητή πρόβλεψη κοινοποίησης στα εποπτευόμενα νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου. Πέρα από την υπενθύμιση των προθεσμιών, δίνει δύο πρακτικές κατευθύνσεις:

Αυτοματοποίηση της ανάρτησης. Συνιστάται η σύνδεση των ιστοσελίδων των φορέων με τη διεπαφή (API) που παρέχει το πρόγραμμα «Διαύγεια», ώστε η ανάρτηση να γίνεται αυτόματα και να αποκλείεται ο κίνδυνος παράλειψης. Η σχετική τεκμηρίωση διατίθεται στη διεύθυνση https://diavgeia.gov.gr/api/help.

Έκδοση νέων, ενιαίων εγκυκλίων. Αντί της απλής επισήμανσης όσων τμημάτων έπαψαν να ισχύουν, οι φορείς καλούνται να εκδώσουν εξ αρχής νέες εγκυκλίους, οι οποίες θα κωδικοποιούν το σύνολο των ισχυουσών οδηγιών για κάθε αντικείμενο και θα καταργούν στο σύνολό τους τις προγενέστερες.

Η δεύτερη αυτή κατεύθυνση έχει σημασία που υπερβαίνει την τυπική συμμόρφωση. Αν εφαρμοστεί, κάθε υπηρεσία θα διαθέτει για κάθε αντικείμενο ένα και μόνο κείμενο οδηγιών, αναρτημένο και προσβάσιμο σε όλους, αντί για σωρεία διαδοχικών εγκυκλίων που η μία τροποποιούσε την άλλη και καθιστούσε αδύνατη την αναζήτησή τους από τους πολίτες.

πηγή ecopress.gr

Με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) θεσμοθετείται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα. Αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

Στόχος είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής. Συνοπτικά, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό:

• θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,

• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,

• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,

• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές,

• και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Σύμφωνα με το νέο ΕΧΠ-Τ, η βασική κατηγοριοποίηση των περιοχών γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.

Μετά την ευρύτατη διαβούλευση με τη συμμετοχή πολλών φορέων, επιστημόνων, επιχειρηματιών του κλάδου και πολιτών, καθώς και κατόπιν διατύπωσης της γνώμης του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) οριστικοποιήθηκαν με ευρεία αποδοχή κατευθύνσεις, ρυθμίσεις και λύσεις σε σειρά ζητημάτων. Ενώ παρέμεινε η αρχιτεκτονική, η κατηγοριοποίηση και οι θεμελιώδεις αρχές του ΕΧΠ-Τ, τρεις ήταν κυρίως οι σημειακές βελτιώσεις, σε συνέχεια ενσωμάτωσης σχολίων και παρατηρήσεων της διαβούλευσης: πρώτον, σχετικά τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Περιοχές Α) με έντονη τουριστική δραστηριότητα, δεύτερον, ως προς τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Περιοχές Ε), όπως μεταξύ άλλων οι συνοριακές περιοχές, και τρίτον, σχετικά με την αξιοποίηση των ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων (νεοκλασικών) κτηρίων στις Περιοχές (Α). Παράλληλα, παρέμεινε η πρόβλεψη για την διατήρηση της «ήπιας ανάπτυξης» (ανώτατος συντελεστής δόμησης ίσος με το ½ του ισχύοντος στην περιοχή), μέσω εξειδικευμένων μελετών (γεωτεχνικών, οριοθέτηση ρεμάτων κ.ά.), ΣΜΠΕ, διαβούλευσης και έκδοσης ΠΔ, μετά από έγκριση του ΣτΕ.

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό θα βρείτε εδώ:

Οι πολίτες, όταν αποκτούν πρόσβαση στην πληροφορία, ανταποκρίνονται και γίνονται καθοριστικός παράγοντας για την προστασία της ελληνικής ακτογραμμής, στους κόλπους, τα ακρωτήρια και τις χερσονήσους στο ηπειρωτικό τμήμα και σε περίπου 6.000 νησιά και νησίδες. Μία ακτογραμμή που ξεχωρίζει διεθνώς για το μήκος της, αλλά και για την ποιότητά της, και ταυτοχρόνως είναι κινητήριος δύναμη του τουρισμού, που αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας, με  άμεση και έμμεση συμβολή, περίπου στο ⅓ του ΑΕΠ της χώρας.

Δεν υπάρχουν «ιδιωτικές παραλίες» στην Ελλάδα, απαγορεύονται σχεδόν όλες οι δραστηριότητες και η δόμηση, όπως επίσης απαγορεύονται στις ακτές όλα τα οχήματα και ισχύουν αυστηρά όρια φωτορύπανσης και ηχορύπανσης.

Αυτά είναι ανάμεσα στα δέκα απλά πράγματα, που πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες, μέσα από ένα  περίπλοκο και εκτεταμένο νομοθετικό αυτό πλαίσιο για τις ελληνικές ακτές, που έχει δημιουργηθεί με τα χρόνια, σε ένα πεδίο διλημμάτων και συγκρουόμενων συμφερόντων, με κεντρικά σημεία αναφοράς:

– την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στην παραλία και την ταυτότητα της ως δημόσιου αγαθού,

-τη διαχείριση των παραχωρήσεων της ακτής σε ιδιώτες και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις της ιδιωτικής δραστηριότητας πάνω στην ακτή, και

-το κατά πόσο η εμπορική αξιοποίησή της ακτής είναι συμβατή με την προστασία του οικοσυστήματος.

Την αποκωδικοποίηση και παρουσίαση  των δέκα πραγμάτων για τη διαχείριση της ακτής που πρέπει να γνωρίζουμε, κάνει η μελέτη με τίτλο : «Το νομοθετικό πλαίσιο για την αξιοποίηση, διαχείριση και προστασία παραθαλάσσιων χώρων, αιγιαλού και παραλίας», της νομικής εταιρείας DTK, με συγγραφείς, τους δικηγόρους ειδικούς στο Δίκαιο Περιβάλλοντος Πολεοδομίας, Χωροταξίας  Δρ. Κωνσταντίνο Καρατσώλη, Μαριάννα Ξαφουγιάννη, Ελευθερία Βολάκη, Ειρήνη Τσιάντη, Ιφιγένεια Τσακαλογιάννη.

Η μελέτη, επισημαίνει ότι το ρόλο ευθύνης και συμμετοχής των πολιτών, όταν γνωρίζουν και μπορούν να ενεργήσουν για την προστασία των ακτών  απέδειξε και το MyCoast, που από τον πρώτο χρόνο λειτουργία του, μέσα στο 2024, δέχθηκε 41.737 καταγγελίες –αν και ο κρατικός μηχανισμός κατάφερε να ολοκληρώσει τον έλεγχο περίπου στο ένα τρίτο αυτών. H συστηματική εφαρμογή του νόμου έχει και απτά οικονομικά οφέλη: από τις καταγγελίες που ελέγχθηκαν, επιβλήθηκαν πρόστιμα που ξεπέρασαν τα 1.150.000 ευρώ.

Τα δέκα πράγματα για τη διαχείριση της ακτής, που πρέπει να γνωρίζουμε

Στην  Ελλάδα λοιπόν, που έχει τη 12η μεγαλύτερη ακτογραμμή στον κόσμο, μήκους 13.676 χιλιομέτρων, μια ακτογραμμή σχεδόν διπλάσια της Ιταλίας, της Βραζιλίας, της Τουρκίας ή της Ινδίας, με περισσότερα χιλιόμετρα από την ευθεία απόσταση Αθήνας–Μπουένος Άιρες και ταυτοχρόνως κατέχει το 15% των βραβευμένων ακτών διεθνώς ανάμεσα σε 52 χώρες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα της «Γαλάζιας Σημαίας», τα δέκα απλά πράγματα για τη διαχείριση των ακτών που (ίσως δεν) και πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες, σύμφωνα με τη μελέτη των ειδικών νομικών της DTK είναι:

1. Αιγιαλός και παραλία (ορισμοί)

Έχουμε πολλές λέξεις για να περιγράψουμε το κομμάτι της ξηράς όπου τελειώνει η θάλασσα. Αιγιαλός, παραλία, ακτή, ακρογιαλιά –στην καθομιλουμένη τις χρησιμοποιούμε χωρίς να κάνουμε ιδιαίτερη διάκριση. Για τον νόμο όμως, οι δύο βασικές από αυτές τις έννοιες –αιγιαλός και παραλία– σημαίνουν εντελώς διαφορετικά πράγματα.

♦ Αιγιαλός είναι η ζώνη που βρέχεται από τη θάλασσα, η λωρίδα που καλύπτουν οι μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων.

♦ Παραλία είναι η ζώνη που αρχίζει αμέσως μετά, εκεί που κατά κανόνα στρώνουμε την πετσέτα μας ή που βρίσκονται ξαπλώστρες και ομπρέλες. Εκτείνεται έως 50 μέτρα από το όριο του αιγιαλού.

2. Δεν υπάρχουν «ιδιωτικές παραλίες» στην Ελλάδα

Ο αιγιαλός και η παραλία δεν πωλούνται ποτέ. Δεν αγοράζονται, δεν μεταβιβάζονται, δεν περνούν σε ιδιωτική κυριότητα και δεν μπορούν να γίνουν «κτήμα» κανενός. Το κράτος διατηρεί μόνιμα την κυριότητα του αιγιαλού και της παραλίας και απλώς μπορεί να δώσει προσωρινό δικαίωμα χρήσης με αυστηρή διάρκεια, όρια και όρους σε ιδιώτες, για συγκεκριμένους λόγους (εθνικούς, βιομηχανικούς, τουριστικούς). Ο νόμος αντιμετωπίζει την ακτή όχι σαν συνηθισμένο ακίνητο αλλά σαν κοινόχρηστο αγαθό, σαν κάτι που ανήκει σε όλους και πρέπει να παραμένει διαθέσιμο για όλους.

3. Τουλάχιστον το 50% της παραλίας πρέπει να είναι ελεύθερο

Η συνήθης εικόνα μιας παραλίας, όπου κάθε τετραγωνικό μέτρο άμμου καταλαμβάνεται από ομπρέλες και ξαπλώστρες, δεν προβλέπεται από τον νόμο. Τουλάχιστον το 50% κάθε παραλίας πρέπει να παραμένει ελεύθερο και προσβάσιμο για όλους. Ακόμη και όταν το κράτος δίνει άδεια σε επιχειρήσεις για ξαπλώστρες, ομπρέλες ή άλλες δραστηριότητες, δεν μπορεί να επιτρέψει περισσότερο από το μισό της ακτής. Η λογική είναι ότι αφού η παραλία είναι κοινόχρηστο αγαθό, πρέπει να εξακολουθεί να υπάρχει ουσιαστική δυνατότητα χρήσης και από όσους δεν θέλουν –ή δεν μπορούν– να πληρώσουν.

Γι’ αυτό και η περίφραξη του αιγιαλού ή της παραλίας δεν επιτρέπεται κατά κανόνα. Δεν μπορεί δηλαδή κάποιος να τοποθετήσει φράχτες, μόνιμα εμπόδια, κάγκελα ή άλλες κατασκευές που εμποδίζουν ή αποθαρρύνουν την ελεύθερη διέλευση του κοινού. Αν και υπάρχουν εξαιρέσεις, όπου βλέπουμε πύλη, security ή ελεγχόμενη είσοδο που παρεμποδίζει την πρόσβαση σε μια παραλία –και όχι μόνο προς ένα ξενοδοχείο ή ένα εστιατόριο–, υπάρχει σοβαρός λόγος να εξεταστεί αν η κατάσταση είναι σύννομη.

4. Οι παραλίες πρέπει να έχουν ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα για όλους

Ακόμη κι όταν σε μια παραλία έχουν δοθεί άδειες σε επιχειρήσεις, η πρόσβαση του κοινού στη θάλασσα πρέπει να παραμένει ανεμπόδιστη.

♦ Η κάθετη πρόσβαση, από τον δρόμο προς τη θάλασσα, διασφαλίζεται με τον γενικό κανόνα που προβλέπει ότι ανάμεσα σε δύο διαφορετικές επιχειρήσεις, πρέπει να υπάρχει ελεύθερος διάδρομος πλάτους τουλάχιστον 6 μέτρων (που μειώνεται στα 3 μέτρα όταν οι προσόψεις των όμορων ακινήτων προς τη θάλασσα είναι μικρότερες των 20 μέτρων). Αυτό σημαίνει ότι δύο συνεχόμενα beachbars δεν μπορούν να κολλάνε το ένα πάνω στο άλλο, αφήνοντας την αίσθηση ότι ολόκληρη η ακτή λειτουργεί σαν ενιαίος ιδιωτικός χώρος. Πρέπει να υπάρχουν εμφανή, ανοιχτά περάσματα.

♦ Η οριζόντια πρόσβαση, κατά μήκος της θάλασσας, διασφαλίζεται με την πρόβλεψη ελεύθερης ζώνης πλάτους τεσσάρων μέτρων από το φυσικό σημείο όπου η θάλασσα συναντά συνήθως τη στεριά. Δηλαδή, οι ξαπλώστρες, οι ομπρέλες, τα τραπεζοκαθίσματα δεν μπορούν να φτάνουν μέχρι εκεί που σκάει το κύμα.

5. Στις παραλίες απαγορεύονται σχεδόν όλες οι δραστηριότητες (και η δόμηση)

Άπαξ και μια επιχείρηση παίρνει άδεια δραστηριοποίησης σε μια ακτή, αυτή αφορά «απλή χρήση» της παραλίας, και δεν αφορά οικοδομική εκμετάλλευση.

Τυπικά, αυτό περιλαμβάνει πράγματα που μπορούν να τοποθετηθούν και να απομακρυνθούν χωρίς να αλλάζουν μόνιμα τη μορφή της ακτής, όπως:

♦ ομπρέλες και ξαπλώστρες,

♦ κινητά τραπεζοκαθίσματα,

♦ ξύλινα ή προσωρινά δάπεδα περιορισμένης έκτασης,

♦ αποδυτήρια, ντους ή βοηθητικές εγκαταστάσεις ελαφριάς μορφής,

♦ ναυαγοσωστικό εξοπλισμό,

♦ και σε ορισμένες περιπτώσεις κινητές καντίνες ή προσωρινές υποστηρικτικές κατασκευές, εφόσον διαθέτουν τις απαιτούμενες άδειες και δεν θεωρούνται μόνιμη δόμηση.

Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι η δημιουργία μόνιμων κατασκευών πάνω στον αιγιαλό: τσιμεντένιες βάσεις, μόνιμα κτίσματα, κλειστές αίθουσες, περιτοιχίσεις, βαριές εγκαταστάσεις ή έργα που αλλοιώνουν μόνιμα το τοπίο και δυσκολεύουν την κοινή χρήση της παραλίας.

Όσο πιο μόνιμη μοιάζει, λοιπόν, μια εγκατάσταση πάνω στον αιγιαλό, τόσο περισσότερο αξίζει να αναρωτηθεί κανείς αν επιτρέπεται να είναι πράγματι εκεί.

6. Οι πολύ μικρές παραλίες εμπίπτουν σε αυστηρότερες ρυθμίσεις

Κατά κανόνα, όταν το πλάτος ή το μήκος ενός τμήματος παραλίας είναι μικρότερο από 4 μέτρα ή όταν το συνολικό εμβαδόν της παραλίας είναι μικρότερο από 150 τετραγωνικά μέτρα, δεν επιτρέπεται η παραχώρησή. Δηλαδή, αν μια ακτή είναι τόσο μικρή ώστε λίγες σειρές από ομπρέλες να αρκούν για να την καταλάβουν σχεδόν ολόκληρη, ο νόμος προτιμά να μη δοθεί καθόλου για εκμετάλλευση.

Βέβαια, υπάρχουν εξαιρέσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως για όμορα ξενοδοχεία, μπορεί να επιτραπεί παραχώρηση και σε μικρότερες εκτάσεις. Αυτό σημαίνει ότι η παρουσία ξαπλωστρών σε μια μικρή παραλία δεν είναι αυτόματα παράνομη –αλλά είναι σίγουρα μια περίπτωση στην οποία ο πολίτης έχει κάθε λόγο να ελέγξει αν πληρούνται όλες οι πρόσθετες προϋποθέσεις.

7. Κάποιες παραλίες, με μεγάλη περιβαλλοντική σημασία, προστατεύονται ακόμα περισσότερο από άλλες

Ο νόμος του 2024 για τις παραλίες δημιουργεί δύο ειδικές κατηγορίες: πρώτον, τους προστατευόμενους αιγιαλούς και τις προστατευόμενες παραλίες και δεύτερον, τους αιγιαλούς και παραλίες υψηλής προστασίας, γνωστές και ως «απάτητες παραλίες».

Ως προστατευόμενοι χαρακτηρίζονται αιγιαλοί και παραλίες που βρίσκονται εντός περιοχών του δικτύου Natura 2000 και παρουσιάζουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που χρειάζονται προστασία ή διατήρηση. Εδώ επιτρέπεται παραχώρηση σε ιδιώτες, αλλά με αυστηρότερους όρους: η κάλυψη με ομπρέλες, ξαπλώστρες και τραπεζοκαθίσματα δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30% της παραχωρούμενης έκτασης, δηλαδή λιγότερο από ό,τι επιτρέπεται στις συμβατικές παραλίες.

Ως υψηλής προστασίας χαρακτηρίζονται αιγιαλοί και παραλίες ακόμη πιο ιδιαίτερης αισθητικής, γεωμορφολογικής ή οικολογικής αξίας που έχουν οριστεί με υπουργική απόφαση και καταγράφονται συγκεκριμένα σε ειδικό παράρτημα. Εδώ ο νόμος είναι πολύ πιο αυστηρός. Απαγορεύονται ομπρέλες, ξαπλώστρες, τραπεζοκαθίσματα, καντίνες, θαλάσσια σπορ, αναπαραγωγή μουσικής (ακόμη και απλό ηχείο bluetooth), φωτισμός μετά τη δύση του ηλίου, μηχανοκίνητα οχήματα αλλά και εκδηλώσεις με περισσότερους από δέκα ανθρώπους. Εξαιρούνται από όλα τα παραπάνω μόνο τρεις περιπτώσεις: έργα εθνικής άμυνας, μέτρα αντιμετώπισης κάποια έκτακτης ανάγκης και έργα αποκατάστασης του φυσικού περιβάλλοντος. Τίποτε άλλο δεν μπαίνει στη λίστα εξαιρέσεων. Ο αριθμός των «απάτητων παραλιών» είναι ενδιαφέρον ότι αυξάνεται –ξεκίνησε από 198 όταν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 2024, ενώ σήμερα είμαστε στις 251.

8. Στις παραλίες υπάρχουν αυστηρά όρια φωτορύπανσης και ηχορύπανσης

Για τη μουσική και τον ήχο, ο νόμος θέτει συγκεκριμένα αριθμητικά όρια που ισχύουν για κάθε επιχείρηση, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για μεγάλο beachbar ή για μια μικρή επιχείρηση με λίγες ξαπλώστρες. Αν η επιχείρηση συνορεύει με οικιστική περιοχή, η παραγόμενη στάθμη θορύβου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 50 decibel σε οποιοδήποτε σημείο της παραχωρούμενης επιφάνειας. Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, δηλαδή παραλίες που δεν γειτνιάζουν άμεσα με κατοικημένες περιοχές, το όριο ανεβαίνει στα 80 decibel. Για τις απάτητες παραλίες, απαγορεύεται κάθε αναπαραγωγή μουσικής.

Για τον φωτισμό, το πλαίσιο είναι ποιοτικό και όχι ποσοτικό: επιτρέπεται μόνο χαμηλός και περιορισμένος φωτισμός στο απολύτως αναγκαίο μέτρο για λόγους ασφάλειας και μόνο στον βαθμό που δεν αλλοιώνεται η σχέση με τη φύση. Στις απάτητες παραλίες, και πάλι, η απαγόρευση είναι απόλυτη: φωτισμός μετά τη δύση του ηλίου απαγορεύεται εντελώς, χωρίς εξαίρεση.

9. Στις παραλίες απαγορεύονται όλα τα οχήματα

Η μόνη κατηγορία κινητού οχήματος που ο νόμος ρητά επιτρέπει στον χώρο μιας παραλίας είναι το αυτοκινούμενο ή ρυμουλκούμενο τροχήλατο αναψυκτήριο –αυτό που στην καθομιλουμένη αποκαλούμε καντίνα. Και εδώ η επιτρεπόμενη παρουσία συνοδεύεται από πολύ συγκεκριμένους όρους: ο μέγιστος χώρος που μπορεί να καταλαμβάνει το τροχήλατο αναψυκτήριο είναι 15 τετραγωνικά μέτρα. Πρέπει να τηρείται ελάχιστη απόσταση 100 μέτρων από τυχόν εγκατεστημένες επιχειρήσεις –ξενοδοχεία, κέντρα αναψυχής– αλλά και μεταξύ των ίδιων των αναψυκτηρίων. Και απαιτείται κατάλληλη άδεια λειτουργίας·η φυσική παρουσία ενός οχήματος στην παραλία δεν αρκεί από μόνη της για να νομιμοποιήσει τη λειτουργία του. Για τις απάτητες παραλίες, η παρουσία μηχανοκίνητων οχημάτων απαγορεύεται ρητά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι κάθε επιχείρηση που δραστηριοποιείται στην παραλία δεν επιτρέπεται να επιφέρει καμία μεταβολή στη μορφολογία της ακτής, πέρα από το κοσκίνισμα για τον καθαρισμό της άμμου. Η χρήση μεγάλων οχημάτων για ισοπέδωση, διαμόρφωση ή μεταφορά εξοπλισμού εμπίπτει άμεσα σε αυτή την απαγόρευση –και αν προκαλεί σημαντική γεωμορφολογική βλάβη, η ποινική ευθύνη φτάνει σε φυλάκιση τουλάχιστον δύο ετών. Πρόκειται για έναν κανόνα που, αν εφαρμοζόταν με συνέπεια, θα άλλαζε σημαντικά την εικόνα σε πολλές ελληνικές παραλίες κάθε Μάιο, όταν οι επιχειρήσεις ετοιμάζονται για τη σεζόν.

10. Επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε παραλίες οφείλουν να έχουν εμφανές το QR code του app καταγγελιών MyCoast

Κάθε νόμιμη παραχώρηση αιγιαλού ή παραλίας πρέπει να καταχωρείται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα MyCoast. Και κάθε επιχείρηση υποχρεούται να αναρτά σε εμφανές σημείο στον χώρο πινακίδα με QR code, ώστε οποιοσδήποτε πολίτης να μπορεί άμεσα, με ένα σκανάρισμα από το κινητό, να ελέγξει τι ακριβώς ισχύει για εκείνο το κομμάτι ακτής. Και αν κάτι από αυτά που δει δεν ταιριάζει με ό,τι βλέπει μπροστά του, μπορεί να υποβάλει καταγγελία επί τόπου, μέσω της ίδιας εφαρμογής. Αν η πινακίδα με το QR code λείπει ή δεν πληροί τις προδιαγραφές, προβλέπεται πρόστιμο 1.000 ευρώ.

πηγή ecopress.gr

Είναι πιθανό να έχεις βρεθεί σε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία σου, στην οποία έχεις κληθεί να ψηφίσεις υπέρ ή κατά μιας απόφασης.  Από μια απλή επισκευή μέχρι μια μεγαλύτερη παρέμβαση στο κτίριο, τα περισσότερα ζητήματα συζητούνται συλλογικά. Εκεί όμως προκύπτει συχνά μια βασική απορία: πόση πλειοψηφία χρειάζεται για να εγκριθεί μια απόφαση; 
 
Κάποιοι θεωρούν ότι αρκεί το 50%, άλλοι πιστεύουν ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό που απαιτείται εξαρτάται από το είδος της απόφασης. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου αρκεί η απλή πλειοψηφία, άλλες που απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία, και ορισμένες όπου χρειάζεται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. 
 
Η κατανόηση αυτών των διαφορών είναι σημαντική για τη σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας.  

  Τι σημαίνει «πλειοψηφία» στην πολυκατοικία 

 Στις αποφάσεις μιας πολυκατοικίας, η πλειοψηφία δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τον αριθμό των ιδιοκτητών. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χιλιοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε κάθε διαμέρισμα. 
 
Κάθε ιδιοκτησία έχει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής στο κτίριο, το οποίο αναγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τα χιλιοστά αυτά χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, αλλά και για τη λήψη αποφάσεων. 
 
Κατά τη διάρκεια μιας γενικής συνέλευσης, η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα χιλιοστά που κατέχει. Έτσι, για να εγκριθεί μια πρόταση, πρέπει να συγκεντρώνει το ποσοστό των χιλιοστών που απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας. 
  

Απλή πλειοψηφία VS αυξημένη πλειοψηφία VS ομοφωνία 

 Στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι λήψης αποφάσεων: η απλή πλειοψηφία, η αυξημένη πλειοψηφία και η ομοφωνία. 
Σημαντικό είναι να κατανοήσουμε ότι τα είδη πλειοψηφίας δεν ορίζονται από το είδος των δαπανών, με ία εξαίρεση όταν πρόκειται για αλλαγή του κανονισμού, όπου απαιτείται ομόφωνη απόφαση. 
 
Οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των παρόντων στη Γενική Συνέλευση, όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως ισχύουν τα εξής: 
Για να ληφθεί έγκυρη απόφαση, πρέπει: 

• να συμφωνεί η πλειοψηφία των παρόντων, και 

• οι παρόντες να εκπροσωπούν τουλάχιστον το 75% των συνολικών ψήφων. 

Αν δεν υπάρχει απαρτία: 

• Η συνέλευση επαναλαμβάνεται μετά από μία εβδομάδα, όπου απαιτείται παρουσία τουλάχιστον του 50% των ιδιοκτητών. 

Αν και πάλι δεν υπάρξει απαρτία: 

• Στην τρίτη συνέλευση αποφασίζει η πλειοψηφία όσων παρευρίσκονται, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής. 

Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ακόμα και λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν αποφάσεις για όλους, εφόσον οι υπόλοιποι δεν συμμετείχαν σε τρεις διαδοχικές συνελεύσεις. 
 

Ποιοι θεωρούνται “παρόντες”; 

• Όσοι έχουν φυσική παρουσία στη συνέλευση, και 

• όσοι εκπροσωπούνται νόμιμα μέσω γραπτής εξουσιοδότησης. 

Η συμμετοχή μέσω τηλεφώνου ή εφαρμογών επικοινωνίας (π.χ. Viber) συνήθως δεν υπολογίζεται ως παρουσία, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά από τον κανονισμό. 
 
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις από κανονισμό σε κανονισμό, τόσο ως προς τον αριθμό επαναλήψεων της συνέλευσης, όσο και ως προς τα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας που απαιτούνται. 
 

Απλή πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Η απλή πλειοψηφία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή λήψης αποφάσεων. Συνήθως σημαίνει ότι απαιτείται 50% + 1 των χιλιοστών για να εγκριθεί μια πρόταση. Αφορά κυρίως ζητήματα καθημερινής διαχείρισης και λειτουργίας της πολυκατοικίας. 
 

1. Συνήθεις δαπάνες 

Αποφάσεις που αφορούν καθημερινά έξοδα συνήθως εγκρίνονται με πλειοψηφία 50% + 1 των χιλιοστών. Παραδείγματα τέτοιων δαπανών είναι: 

• καθαρισμός πολυκατοικίας 

• λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων 

• συντήρηση ανελκυστήρα 

• προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης 

• μικρές επισκευές 

Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται μέρος της τακτικής λειτουργίας του κτιρίου. 
 
 

2. Συντηρήσεις 

Η απλή πλειοψηφία χρησιμοποιείται επίσης για εργασίες συντήρησης που διατηρούν το κτίριο σε καλή κατάσταση. Παραδείγματα είναι: 

• επισκευές στο κλιμακοστάσιο 

• μικρές εργασίες στην είσοδο ή στην ταράτσα 

• αντικατάσταση φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους 

• μικρές τεχνικές παρεμβάσεις 

Οι εργασίες αυτές δεν αλλάζουν τη δομή ή τη χρήση του κτιρίου, αλλά συμβάλλουν στη σωστή συντήρησή του. 
  

Αυξημένη πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τότε μιλάμε για αυξημένη πλειοψηφία. Το ποσοστό αυτό διαφέρει ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το είδος της απόφασης και συχνά φτάνει τα 2/3 ή τα 3/4 των χιλιοστών. Αυτή η κατηγορία αφορά συνήθως σημαντικότερες παρεμβάσεις στο κτίριο. 
  

3. Σημαντικές παρεμβάσεις 

• Η αυξημένη πλειοψηφία μπορεί να απαιτείται σε περιπτώσεις όπως: 

  ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου 

• εγκατάσταση νέων συστημάτων ή εξοπλισμού 

• μεγάλες ανακαινίσεις στους κοινόχρηστους χώρους 

• εργασίες που αλλάζουν σημαντικά την όψη του κτιρίου 

Επειδή τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν όλους τους ιδιοκτήτες και συνήθως συνοδεύονται από μεγαλύτερο κόστος, είναι λογικό να απαιτείται ευρύτερη συμφωνία. 
  

Ομοφωνία και πότε απαιτείται  

 
Η ομοφωνία σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμφωνήσουν με μια απόφαση. Πρόκειται για περιπτώσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις ακόμη και μία αρνητική ψήφος μπορεί να εμποδίσει τη λήψη της απόφασης. 
  

4. Αποφάσεις που επηρεάζουν ζητήματα ιδιοκτησίας  

Η ομοφωνία ζητείται σε αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή αλλάζουν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. 
 
Παραδείγματα τέτοιων περιπτώσεων μπορεί να είναι: 

• αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου

• παραχώρηση κοινόχρηστου χώρου σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη 

• αλλαγές που επηρεάζουν τη σύσταση της πολυκατοικίας 

• τροποποιήσεις που μεταβάλλουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας 

Σε αυτές τις περιπτώσεις η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών θεωρείται απαραίτητη, καθώς η απόφαση μπορεί να επηρεάσει άμεσα τα δικαιώματα κάποιου. 
  

Τι γίνεται αν δεν υπάρχει κανονισμός 

 
Γεγονός είναι πως δεν διαθέτουν όλες οι πολυκατοικίες κανονισμό λειτουργίας ή καταστατικό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις γενικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία. Ο νόμος καθορίζει τις βασικές αρχές για τη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς και τις πλειοψηφίες που απαιτούνται για συγκεκριμένες αποφάσεις. 
 
Ωστόσο, η ύπαρξη κανονισμού βοηθά σημαντικά στην αποσαφήνιση πολλών ζητημάτων. Ένας σαφής κανονισμός μπορεί να καθορίζει διαδικασίες, υποχρεώσεις και τρόπους λήψης αποφάσεων, μειώνοντας τις πιθανότητες διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών. 
  

Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι τις πλειοψηφίες 

 
Η σωστή ενημέρωση γύρω από τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις της πολυκατοικίας βοηθά τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν πιο ενεργά στις συνελεύσεις και να γνωρίζουν πότε μια απόφαση είναι έγκυρη. Παράλληλα, διευκολύνει και το έργο του διαχειριστή, καθώς η διαδικασία λήψης αποφάσεων γίνεται πιο ξεκάθαρη και οργανωμένη. Όταν οι κανόνες είναι γνωστοί σε όλους, οι συνελεύσεις εξελίσσονται πιο ομαλά και η λειτουργία της πολυκατοικίας γίνεται πιο αποτελεσματική. 
 
Είναι σημαντικό να νιώθει κανείς σίγουρος ότι γνωρίζει τις διαδικασίες και τον νόμο γύρω από τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία.

πηγή polikatikia.gr

@εικόνας από Διπλωματική εργασία 2021

Ιωάννα Γιαννακοπούλου

Οι Τεχνικές Οδηγίες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΟΤΕΕ) στοχεύουν να καλύψουν υπάρχοντα κενά στις Ελληνικές Τεχνικές Προδιαγραφές που διέπουν τον κατασκευαστικό και τον παραγωγικό τομέα και αποτελούν την επιβεβαίωση της πολιτικής του ΤΕΕ να συμβάλλει στη δημιουργία τεχνολογικής υποδομής στη Χώρα μας.

Τα κείμενα των ΤΟΤΕΕ δίνουν συστάσεις σχετικές με το σχεδιασμό, την επιλογή των υλικών και εξαρτημάτων, την κατασκευή, την εγκατάσταση, τη συντήρηση και την χρήση ενός τεχνικού έργου. Με αυτά τα κείμενα προωθείται ο στόχος του ΤΕΕ να δοθεί συγκεκριμένο περιεχόμενο και να καθορισθούν οι κανόνες της τέχνης και της επιστήμης σε όλα τα στάδια της ζωής ενός τεχνικού έργου (σχεδιασμός, μελέτη, κατασκευή, επίβλεψη, παραλαβή, συντήρηση, χρήση).

Στα κείμενα υπάρχει συχνή αναφορά σε πρότυπα ΕΛΟΤ και όπου δεν υπάρχουν, σε διεθνή πρότυπα (ISO, Ευρωπαϊκά) ή αναγνωρισμένα εθνικά πρότυπα (DIN, BS, AFNOR κλπ). Αυτό, γιατί πιστεύουμε πως πρέπει να γίνει συνείδηση σε όλους τους Έλληνες Τεχνικούς η χρήση σε όλα τα στάδια της εργασίας τους των Τεχνικών Προτύπων.

Οι ΤΟΤΕΕ φιλοδοξούν να αποτελέσουν καθημερινό εργαλείο όλων των συντελεστών (και όχι μόνο των Μηχανικών) που συνεργάζονται στην εκτέλεση του έργου.

Ιστορικά στοιχεία για τις ΤΟΤΕΕ 2411/86, 2412/86, 2421 Α΄/86, 2421 Β΄/86, 2423/86, 2425/86, 2451/86, 2471/86, 2481/86, 2491/86

Η πρώτη φάση του έργου της σύνταξης Τεχνικών Οδηγιών αποτελούνταν από δέκα (10) ΤΟΤΕΕ και αφορούσε στις Εγκαταστάσεις (εκτός ηλεκτρολογικών) των κτιριακών έργων. Σε κοινή σύσκεψη εκπροσώπων του τότε Υπουργείου Δημοσίων Έργων, του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος και άλλων φορέων, προωθήθηκε η πρόθεση του Υπουργείου να αναθεωρήσει τον αναχρονιστικό κανονισμό “Περί Υδραυλικών Εγκαταστάσεων” του 1936. Το ΤΕΕ πρότεινε να αναλάβει τη σύνταξη Τεχνικών Οδηγιών, που να καλύπτουν με την ευκαιρία αυτή, όλες τις εγκαταστάσεις (εκτός των ηλεκτρολογικών) ενός κτιριακού έργου.

Με σύμβαση που υπογράφτηκε μεταξύ ΥΠΕΧΩΔΕ και ΤΕΕ στις 24. 07. 1985, ανατέθηκε στο ΤΕΕ η σύνταξη των δέκα (10) αυτών ΤΟΤΕΕ με χρηματοδότηση του ΥΠΕΧΩΔΕ και με παραχώρηση στο ΤΕΕ όλων των δικαιωμάτων εκτύπωσης, ανατύπωσης και διάθεσης των τευχών.

Οι ΤΟΤΕΕ της σειράς αυτής, συντάχθηκαν από τριμελείς ομάδες εργασίας Διπλωματούχων Μηχανικών μελών του ΤΕΕ, κάτω από το συντονισμό και την εποπτεία μιάς 6μελούς συντονιστικής ομάδας εργασίας (ΣΟΕ). Πολύτιμη υπήρξε, για την επίλυση όλων των προβλημάτων που παρουσιάστηκαν, και η βοήθεια που προσέφεραν οι σύνδεσμοι της ΣΟΕ με τη Διοικούσα.

Οι Ομάδες Εργασίας συνέταξαν σχέδια. Ακολούθησε Δημόσιος Διάλογος και Δημόσια Κρίση με παρατηρήσεις που έγιναν από Οργανισμούς, Κοινωνικούς Φορείς, Υπηρεσίες του Δημοσίου και ιδιώτες και ακολούθως συντάχθηκε το παρών τελικό κείμενο της Οδηγίας. Σε όλη αυτήν τη διαδικασία η Διεύθυνση ΕΗ1 του ΥΠΕΧΩΔΕ συνέβαλε με ουσιαστική παρακολούθηση των διαδικασιών και με παρατηρήσεις και έδωσε τελικά την έγκριση του Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ στο τελικό κείμενο.

Η Συντονιστική Ομάδα Εργασίας αποτελούνταν από τους Αλέξανδρο Ζάννο (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό), Νίκο Δημάκο (Μηχανολόγο Μηχανικό), Ροδόλφο Δρακούλη (Μηχανολόγο Μηχανικό), Δήμητρα Κανέλλου (Χημικό Μηχανικό), Σαλβατώρ Παπαρό (Χημικό Μηχανικό), Κώστα Φίλιππα (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό)
Οι ΤΟΤΕΕ εγκρίθηκαν από το Υπουργείο ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, όπως συντάχθηκαν από το ΤΕΕ και διαμορφώθηκαν τελικά, ελέγχθηκαν και θεωρήθηκαν από τη Δ/νση ΕΗ1 του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.
Η εφαρμογή τους ορίστηκε υποχρεωτική, με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.1418/84 στα σημεία που αναφέρονται στον τρόπο κατασκευής, στην ποιότητα των χρησιμοποιουμένων υλικών και τις δοκιμές των εγκαταστάσεων.

Νέα υποχρεωτική και με οικονομικό κόστος διαδικασία φέρνει το νομοσχέδιο για τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούνται μέσω έκτακτης χρησικτησίας.

Σύμφωνα με διάταξη σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν πλέον να προχωρούν απευθείας στη συζήτηση της αγωγής, αλλά θα πρέπει προηγουμένως να περάσουν από υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, να καταβάλουν πάγιο τέλος καταχώρισης και να συγκεντρώσουν έναν πλήρη φάκελο αποδεικτικών στοιχείων για τη νομή και τη χρήση του ακινήτου.

Η διαδικασία θα πραγματοποιείται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος θα επιλέγεται από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων της υπόθεσης και να καταβάλει το σχετικό πάγιο τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση.

Η καταχώριση θα πρέπει να ολοκληρώνεται μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα, ενώ η υποχρεωτική αρχική συνεδρία θα πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες αργότερα. Εάν δεν τηρηθεί η προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης θα θεωρείται άκυρο, ενώ εάν δεν πραγματοποιηθεί καθόλου η συνεδρία, η αγωγή θα απορρίπτεται ως απαράδεκτη.

Ο φάκελος που πρέπει να συγκεντρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πραγματική οικονομική επιβάρυνση δεν περιορίζεται στο πάγιο τέλος. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καλύψει την αμοιβή του διαμεσολαβητή, τις δικηγορικές υπηρεσίες και, ανάλογα με την υπόθεση, το κόστος για τοπογραφικά διαγράμματα, τεχνικά έγγραφα, συμβολαιογραφικές πράξεις ή ένορκες βεβαιώσεις.

Στον φάκελο θα μπορούν να περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια και αποδείξεις είσπραξης ενοικίων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες και τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά το έντυπο Ε9. Το νομοσχέδιο απαιτεί να προσκομίζεται Ε9 στο οποίο το επίμαχο ακίνητο είχε δηλωθεί τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Παράλληλα, χρειάζονται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες θα περιγράφεται εικοσαετής νομή, η θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου.

Αυτό σημαίνει ότι η φορολογική συνέπεια του ιδιοκτήτη κατά το παρελθόν θα αποτελεί πλέον ουσιαστικό στοιχείο για την αναγνώριση της κυριότητας. Όποιος χρησιμοποιούσε ένα ακίνητο επί δεκαετίες, αλλά δεν το είχε δηλώσει εγκαίρως στο Ε9, μπορεί να βρεθεί σε δυσκολότερη αποδεικτική θέση.

Φόρος πριν από τη διόρθωση

Εάν το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και τα αποδεικτικά στοιχεία θεωρηθούν επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο θα καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και θα διορθώνει την εγγραφή.

Πριν, όμως, από την καταχώριση θα πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας θα συνυποβάλλεται μαζί με το πρακτικό. Η αιτία κτήσης που θα αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο θα είναι η έκτακτη χρησικτησία. Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε εκτάσεις που αποτελούν δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστες.

Το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους εκτιμά ότι η είσπραξη του πάγιου τέλους μπορεί να αυξήσει τα έσοδα του ελληνικού Κτηματολογίου. Για τον πολίτη, αντίθετα, δημιουργείται ένα νέο αρχικό κόστος προτού ακόμη κριθεί η κυριότητα.

Η οικονομική ανταμοιβή μπορεί να είναι σημαντική εάν η διαδικασία ολοκληρωθεί επιτυχώς, καθώς ένα ακίνητο που παραμένει «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι ουσιαστικά παγιδευμένο: δεν μπορεί εύκολα να πωληθεί, να μεταβιβαστεί, να αξιοποιηθεί ή να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για δάνειο. Η διαμεσολάβηση μπορεί να μειώσει τον χρόνο και το κόστος μιας πολυετούς δικαστικής διαμάχης, αλλά ο ιδιοκτήτης θα πρέπει πρώτα να πληρώσει και να αποδείξει με συγκεκριμένα φορολογικά και τεχνικά στοιχεία ότι πράγματι κατέχει το ακίνητο.

Κώστας Αποστολόπουλος

πηγή newsit.gr

Νέο πεδίο αξιοποίησης για χιλιάδες υφιστάμενα βιοτεχνικά, βιομηχανικά και επαγγελματικά κτίρια, τα οποία παραμένουν κενά, εγκαταλειμμένα ή δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό προορισμό τους, ανοίγει η νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή με νομοσχέδιο του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και εισάγει νέους κανόνες και παρεκκλίσεις από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό για αλλαγή χρήσης κτιρίου σε κατοικία.

♦ Η νέα νομοιθετικη ρύθμιση επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες, ακόμη και όταν αυτό δεν επιτρεπόταν από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης της περιοχής.

♦ Καλύπτει ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου, κτίρια που ανεγέρθηκαν με ειδικές πολεοδομικές παρεκκλίσεις, αλλά και περιπτώσεις στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών. Κεντρικός στόχος είναι «η αύξηση του στεγαστικού αποθέματος» χωρίς νέα επιβάρυνση του χώρου με πρόσθετη δόμηση.

Νέα αλλαγή στον Κώδικα Πολεοδομίας Χωροταξίας 

Η νέα νομοθετική ρύθμση που ψηφίστηκε στη Βουλή τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και δημιουργεί ένα νέο, ευρύτερο πλαίσιο αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων προς κατοικία.

Ο γενικός κανόνας εξακολουθεί να είναι ότι η νέα χρήση πρέπει να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Η νέα ρύθμιση, όμως, εισάγει σημαντικές εξαιρέσεις ειδικά για την κατοικία.

Έτσι, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η μετατροπή επιτρέπεται «ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης», των γενικών ή ειδικών περιορισμών δόμησης και ακόμη και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων.

Πρόκειται για παρέμβαση που δεν αλλάζει απλώς τη διαδικασία έκδοσης μιας άδειας, αλλά διευρύνει ουσιαστικά τις κατηγορίες ακινήτων, που μπορούν να αποκτήσουν οικιστική χρήση.

Πότε απαιτείται νέα οικοδομική άδεια

Για την αλλαγή χρήσης του κτιρίου σε κατοικία, η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλεπει ότι:

♦ Όταν από τη μετατροπή προκύπτει δυσμενέστερη αλλαγή στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

♦ Όταν το κτίριο διαθέτει ήδη οικοδομική άδεια για συγκεκριμένη χρήση, η νέα χρήση κατοικίας επιτρέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις και δεν προκαλούνται οι παραπάνω αλλαγές, κατά κανόνα αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Εξαιρούνται, ωστόσο, οι νέες ειδικές περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία, για τις οποίες προβλέπονται αυξημένος έλεγχος, οικοδομική άδεια και, όπου απαιτείται, γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Τι ισχύει για κτίρια εντός σχεδίου και οικισμών

Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, διατηρείται η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο και τις χρήσεις γης της περιοχής, ανεξάρτητα από τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Αυτό σημαίνει ότι η αλλαγή χρήσης δεν αποκλείεται επειδή το υφιστάμενο κτίριο υπερβαίνει, για παράδειγμα, τον σημερινό συντελεστή δόμησης, την κάλυψη ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη, αρκεί να είναι νόμιμα υφιστάμενο.

Με τη νέα ρύθμιση, ειδικά όταν η αλλαγή γίνεται σε κατοικία, το πλαίσιο γίνεται ακόμη ευρύτερο. Η μετατροπή επιτρέπεται «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης», επομένως μπορεί να καλύψει κτίρια γραφείων, επαγγελματικούς χώρους ή άλλες εγκαταστάσεις σε περιοχές όπου η κατοικία δεν προβλέπεται σήμερα.

Οι παρεκκλίσεις για τα εντός σχεδίου ακίνητα, με μπόνους του ΝΟΚ

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για κτίρια που κατασκευάστηκαν νόμιμα κατόπιν πολεοδομικής παρέκκλισης και υπερβαίνουν τους σημερινούς όρους δόμησης, καλύπτοντας περιπτώσεις κτιρίων που ανεφγέρθηκαν με μπόνους του ΝΟΚ, τα οοία στη συνέχεια κρίθηκαν από το ΣτΕ αντισυνταγματικά και ακυρώθηκαν. 

Με το προηγούμενο πλαίσιο, η αλλαγή χρήσης τέτοιων κτιρίων ήταν δυνατή, εφόσον η παρέκκλιση είχε εγκριθεί πριν από τις 9 Δεκεμβρίου 2020, ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου 4759/2020. Η νέα διάταξη δημιουργεί ειδικότερη εξαίρεση όταν η επιδιωκόμενη χρήση είναι η κατοικία. Στην περίπτωση αυτή, η παρέκκλιση μπορεί να έχει χορηγηθεί έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Έτσι διευρύνεται σημαντικά η περίμετρος των επιλέξιμων ακινήτων. Πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας απαιτείται «θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής», ώστε να ελέγχονται η αρχιτεκτονική ένταξη, η ποιότητα και η καταλληλότητα της σχεδιαζόμενης μετατροπής.

Μετατροπή κτιρίων σε κατοικίες στις εκτός σχεδίου περιοχές 

Σημαντική αλλαγή αφορά στα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών. Μέχρι σήμερα, η αλλαγή χρήσης μπορούσε να γίνει σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και μόνο εφόσον το κτίριο δεν υπερέβαινε τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη που αντιστοιχούσαν στη νέα χρήση.

Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε κατοικία «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως» των χρήσεων γης, των γενικών και ειδικών όρων δόμησης, αλλά και των ειδικών χωροταξικών, πολεοδομικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων του ακινήτου.

Η διάταξη μπορεί να αφορά, μεταξύ άλλων, υφιστάμενα επαγγελματικά, βιοτεχνικά, τουριστικά, αποθηκευτικά ή άλλα κτίρια, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις νομιμότητας και καταλληλότητας.

Χωρίς αύξηση δόμησης, κάλυψης ή όγκου στις εκτός σχεδίου περιοχές 

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης εκτός σχεδίου συνοδεύεται από έναν βασικό και απόλυτο περιορισμό. Η μετατροπή αφορά μόνο το σύνολο ή μέρος του ήδη νομίμως υφιστάμενου κτιριακού κελύφους και «δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, νέα αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης».

Η διάταξη δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για προσθήκες, επεκτάσεις ή δημιουργία νέων επιφανειών, ούτε ως μέσο έμμεσης αύξησης των πολεοδομικών μεγεθών ενός ακινήτου.

Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά. Παράλληλα, το δικαίωμα που δημιουργείται διατηρείται ακόμη και αν η περιοχή πολεοδομηθεί μεταγενέστερα ή ενταχθεί σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη, προσφέροντας μεγαλύτερη ασφάλεια στους ιδιοκτήτες και σε όσους χρηματοδοτήσουν τη μετατροπή.

Εντάσσονται στη ρύθμιση και τα κτίρια με παρεκκλίσεις  σε εκτός σχεδίου περιοχές 

Στη νέα ρύθμιση εντάσσονται και εκτός σχεδίου κτίρια τα οποία κατασκευάστηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης.

Προϋπόθεση είναι οι σχετικές παρεκκλίσεις να έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πρόκειται για κτίρια που ενδέχεται να διαθέτουν μεγαλύτερη δόμηση, κάλυψη, ύψος ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη από αυτά που θα επιτρέπονταν σήμερα για κατοικία.

Η μετατροπή τους δεν γίνεται αυτόματα. Απαιτείται οικοδομική άδεια και προηγούμενη θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Η ρύθμιση επιχειρεί να αξιοποιήσει κατασκευές που δημιουργήθηκαν νόμιμα με ειδικά καθεστώτα, αλλά σήμερα έχουν χάσει την οικονομική ή λειτουργική τους χρησιμότητα και κινδυνεύουν να εγκαταλειφθούν.

Τέλος 5% για Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο και στις εκτός σχεδίου περιοχές

Για την αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου κτιρίων με παρεκκλίσεις προβλέπεται ειδικό οικονομικό αντάλλαγμα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να καταβάλει ανταποδοτικό τέλος ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Η αξία υπολογίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης, με βάση το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.

Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της έγκρισης αλλαγής χρήσης, και δεν συμψηφίζεται με άλλες εισφορές ή τέλη. Τα ποσά αποδίδονται στο Πράσινο Ταμείο και προορίζονται για «δράσεις κλιματικής ουδετερότητας» και έργα των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων στους οικείους δήμους.

Ποια κτίρια συνδέονται με το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Το τέλος του 5% λειτουργεί ως μορφή περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για κτίρια που είχαν ανεγερθεί νόμιμα με ειδικές παρεκκλίσεις και πλέον αποκτούν χρήση κατοικίας, παρότι υπερβαίνουν τα σημερινά πολεοδομικά δεδομένα.

Πρόκειται για διαφορετικό μηχανισμό από εκείνον που εφαρμόζεται ειδικά σε οικοδομικές άδειες, οι οποίες αξιοποίησαν κίνητρα και προσαυξήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Ακολουθείται ωστόσο στη νέα νομοθετική ρύθμιση η ίδια λογική, ότι η διατήρηση ή αξιοποίηση πολεοδομικών υπερβάσεων συνοδεύεται από χρηματοδότηση περιβαλλοντικών παρεμβάσεων.

Το επιχείρημα είναι ότι με τον τρόπο αυτό το όφελος της μετατροπής δεν παραμένει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη, αλλά επιστρέφει στην πόλη ή στον δήμο μέσω έργων αναβάθμισης. Η νέα ρύθμοση λέει ότι η ακριβής διαδικασία, τα δικαιολογητικά και οι τεχνικές λεπτομέρειες θα καθοριστούν με κοινή υπουργική απόφαση.

Εντάσσονται και τακτοποιημένα αυθαίρετα

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης κτιρίου σε κατοικία σύμφωνα με τη νέα ρύθιμσιη εφαρμόζεται και σε κτίρια για τα οποία έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017 για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης.

Προβλέπεται ότι  απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής, να έχουν εκπληρωθεί οι σχετικές υποχρεώσεις και το κτίριο να μπορεί να αντιμετωπιστεί πολεοδομικά στο πλαίσιο της νέας ρύθμισης.

Η δυνατότητα αυτή διευρύνει σημαντικά το πραγματικό απόθεμα ακινήτων που μπορεί να αξιοποιηθεί, καθώς μεγάλο μέρος του κτιριακού δυναμικού της χώρας περιλαμβάνει τακτοποιημένες υπερβάσεις ή διαφορετικές χρήσεις από εκείνες της αρχικής οικοδομικής άδειας.

Προσβασιμότητα και ασφάλεια του κτιρίου

Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία εισάγει την υποχρεωτική εφαρμογή των κακόνων προσβασιμότητας στο κτίριο αλλα ταυτοχρόνως διατηρούνται και εξαιρέσεις.

Προβλέπεται ότι σε κάθε μεταβολή χρήσης κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται η προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και των εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους.

Η σχετική υποχρέωση εφαρμόζεται υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

Παράλληλα, απαιτείται τεχνικός έλεγχος για τη στατική επάρκεια, τις εγκαταστάσεις, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό, την πυροπροστασία και όλες τις προδιαγραφές που συνδέονται με τη χρήση κατοικίας. Όπου οι απαραίτητες εργασίες μεταβάλλουν στατικά ή ηλεκτρομηχανολογικά στοιχεία, απαιτείται η αντίστοιχη οικοδομική άδεια.

Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για πέντε χρόνια

Οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν με τις νέες ευεργετικές  διατάξεις δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν αμέσως για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η ρύθμιση απαγορεύει τη διάθεσή τους μέσω του καθεστώτος του άρθρου 111 του νόμου 4446/2016, στο οποίο εντάσσονται πλατφόρμες τύπου Airbnb, για διάστημα τουλάχιστον πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.

Η απαγόρευση αφορά τόσο τις ειδικές περιπτώσεις εντός σχεδίου και οικισμών όσο και τα κτίρια εκτός σχεδίου.

Με αυτόν τον περιορισμό ο νομοθέτης επιδιώκει οι νέες κατοικίες να κατευθυνθούν στην πραγματική στεγαστική αγορά και κυρίως στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση, αντί να μετατραπούν σε τουριστικά καταλύματα.

Στόχος η ενεργοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, η ρύθμιση επιδιώκει «τον περιορισμό των εμποδίων για αλλαγές χρήσης ακινήτων σε κατοικία» και την αύξηση του στεγαστικού αποθέματος μέσα από την αξιοποίηση των ήδη κατασκευασμένων κτιρίων.

Υποστηρίζεται ότι η επανάχρηση κενών ή ανενεργών κελυφών μειώνει την ανάγκη για νέες κατασκευές και αποτρέπει την εγκατάλειψη κτιρίων που μπορεί να εξελιχθούν σε εστίες κινδύνου για την ασφάλεια, την υγεία και το περιβάλλον.

Παράλληλα, ότι περιορίζεται η κατανάλωση νέας γης και η πίεση για επέκταση της δόμησης.

Η επιτυχία της παρέμβασης, πάντως, θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα των αδειοδοτήσεων, το κόστος μετατροπής, τους τεχνικούς ελέγχους και την έκδοση των αναγκαίων εφαρμοστικών αποφάσεων.

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή

Αλλαγή χρήσης για αξιοποίηση υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος για κάλυψη αναγκών κατοικίας Τροποποίηση παρ. 2, 3, προσθήκη παρ. 3Α άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Στο άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, Α’ 88), περί χρήσης κτιρίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:

α) δεύτερο εδάφιο παρ. 2 προστίθενται οι λέξεις «εξαιρουμένων των περιπτώσεων των τελευταίων εδαφίων παρ. 3 και παρ. 3Α»,

β) στο  τέλος παρ. 3 προστίθενται νέα εδάφια,

γ) προστίθεται παρ. 3Α και άρθρο 199 και διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 199 Χρήση κτιρίων

1. Μεταβολή χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται, υπό την επιφύλαξη των οριζόμενων στις επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Αν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών – μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας και ενημέρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί οικοδομική άδεια με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παρ. 1. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας, εξαιρουμένων των περιπτώσεων των δύο τελευταίων εδαφίων παρ. 3 και της παρ. 3Α.

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί πριν από τις 9.12.2020, ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020 (Α’ 245).

Σε περίπτωση που πρόκειται για αλλαγή χρήσης σε κατοικία κτιρίων εντός εγκεκριμένου σχεδίου η οικισμού, αυτή είναι επιτρεπτή, κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης και περίπτωση που έχει χορηγηθεί παρέκκλιση, εφόσον αυτή έχει χορηγηθεί  έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Προ της έκδοσης οικοδομικής άδειας για ανάπτυξη της νέας χρήσης απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

3Α. α) Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, είναι δυνατή, κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης, καθώς και των ισχυόντων ειδικών χωροταξικών, πολεοδομικών αναπτυξιακών καθεστώτων που διέπουν το ακίνητο, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Η ανωτέρω δυνατότητα αλλαγής χρήσης διατηρείται και σε περίπτωση μεταγενέστερης πολεοδόμησης, ένταξης σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πολεοδομικής μελέτης. Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνον μία φορά, αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους του κτιρίου και δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, αύξηση όγκου, δόμησης ή  κάλυψης.

β) Η περ. α) ισχύει και για κτίρια για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης, εφόσον αυτές χορηγήθηκαν έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025. Προ της έκδοσης οικοδομικής άδειας για ανάπτυξη της νέας χρήσης κατοικίας απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Προϋπόθεση για την έγκριση της αλλαγής χρήσης αποτελεί η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους, ίσου με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας της  γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης, σύμφωνα με το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας ή έγκρισης αλλαγής χρήσης, στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων κλιματικής ουδετερότητας και έργων των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων στους οικείους δήμους και δεν συμψηφίζεται άλλα με τέλη ή εισφορές.

γ) Η παρούσα παράγραφος εφαρμόζεται και σε κτίρια για τα οποία έχει περαιωθεί η διαδικασία του ν. 4178/2013 (Α’ 174) και του ν. 4495/2017 (Α’ 167).

δ) Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύνανται να εξειδικεύονται η διαδικασία εφαρμογής, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και κάθε άλλο ειδικότερο τεχνικό λεπτομερειακό ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράψου.

4. Σε κάθε περίπτωση της μεταβολής χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου, πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά  η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με την προϋπόθεση να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.»

5. Δεν επιτρέπεται βραχυχρόνια μίσθωση της παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) των κατοικιών του τελευταίου εδαφίου της παρ. 3 και της παρ. 3Α του άρθρου 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» για διάστημα τουλάχιστον (5) ετών από τη συντέλεση της αλλαγής χρήσης σε κατοικία.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Με την δημοσίευση του N.5317/26 με θέμα: Ενδυνάμωση της προστασίας των καταναλωτών στους τομείς των συμβάσεων πιστώσεων, των χρηματοοικονομικών υπηρεσιών και των συμβάσεων που συνάπτονται εξ αποστάσεως, εκτός καταστήματος και ηλεκτρονικά - Ενσωμάτωση των Οδηγιών (ΕΕ) 2017/828, 2023/2225, 2023/2673, 2024/825, 2024/1799 και 2026/74 και λοιπές διατάξεις, ρυθμίζονται σημαντικές παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών καθώς και τροποποιήσεις στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας.

Πιο συγκεκριμένα:

Άρθρο 133 - Παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών – Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 273 και παρ. 5 άρθρου 438 Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας

1. Στο εισαγωγικό εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 273 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026, Α’ 88), περί μεταβατικών διατάξεων, οι λέξεις «30ή Ιουνίου 2026» αντικαθίστανται από τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2027» και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Αν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020 (Α’ 245), έχει υποβληθεί αίτημα για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας με τα δικαιολογητικά και τις μελέτες της παρ. 5 του άρθρου 321 ή έχει υποβληθεί αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης, κατά την υποπερ. βα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 324, αν στην τελευταία περίπτωση η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης υποβληθεί μέχρι και την 30ή Ιουνίου 2027, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία:

α) κατά την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4759/2020, έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:

αα) τα γήπεδα που υφίστανται κατά τη 12η.11.1962, ημέρα δημοσίευσης του β.δ. από 24.10.1962 (Δ’ 142), ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., ελάχιστο βάθος: δεκαπέντε (15) μ., ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τ.μ.,

αβ) υφίστανται κατά τη 12η.9.1964, ημερομηνία έναρξης ισχύος του β.δ. από 21.7.1964 (Δ’ 141), ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., ελάχιστο εμβαδόν χίλια διακόσια (1.200) τ.μ.,

β) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, ημερομηνία έναρξης ισχύος του π.δ. της 6/17.10.1978 (Δ’ 538), και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

γ) βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημερομηνία έναρξης ισχύος του π.δ. από 5.4.1977 (Δ’ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

δ) είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ),

ε) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά από τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ),

στ) έχουν ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.»

2. Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 273 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2027, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.

3. Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 438 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας, οι λέξεις «30η Ιουνίου 2026» όπου αναφέρονται, αντικαθίστανται από τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2027» και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Μέχρι την 30ή Ιουνίου 2027, οριστικές εκθέσεις αυτοψίας και πρωτόκολλα κατεδάφισης που έχουν εκδοθεί μέχρι την 30ή Ιουνίου 2027 εκτελούνται κατά προτεραιότητα, με κριτήριο τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας σε σχέση με την 30ή Ιουνίου 2027, από τις υπηρεσίες που ήταν αρμόδιες για την εκτέλεση των κατεδαφίσεων πριν την 1η Μαΐου 2024. Εντός δέκα (10) ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας οι αρμόδιες υπηρεσίες διαβιβάζουν στο Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών το σύνολο των πρωτοκόλλων κατεδάφισης που δεν έχουν εκτελεστεί, καθώς και έκθεση σχετικά με τις εκτελεσθείσες κατεδαφίσεις από την 1η Μαΐου 2024.»

4. Η προθεσμία της παρ. 3 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί ελέγχου των οικοδομικών αδειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

5. Η θητεία του άρθρου 240 του ν. 5193/2025 (Α’ 56), περί παράτασης της θητείας των μελών των συμβουλίων αρχιτεκτονικής και των συμβουλίων πολεοδομικών θεμάτων και αμφισβητήσεων, παρατείνεται από τη λήξη της έως τη νέα συγκρότηση αυτών και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης.12.2026.

εδώ το ΦΕΚ

• Οι περισσότεροι υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς να γνωρίζουν τους κινδύνους

• Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι η αποτελεσματικότερη λύση, αλλά με ρίσκο την ταχύτητα

• Τα νομικά τρικ που μπορούν να βοηθήσουν

Ευκολία και ταχύτητα ή διασφάλιση των συμφερόντων και των δύο πλευρών, ιδίως δε του πιο αδύναμου μέρους σε μια αγοραπωλησία ακινήτου, όπως είναι ο αγοραστής; Σε αυτό το δίλημμα καλούνται να απαντήσουν όσοι διαπραγματεύονται την αγορά ενός σπιτιού, με τους περισσότερους να επιλέγουν το πρώτο, κάτι που οδηγεί σε δικαστικές διαμάχες ένα μεγάλο ποσοστό υποψήφιων αγοραστών.

Το προσύμφωνο αποτελεί τον πιο συνηθισμένο τρόπο να «κλειδώσει» η συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή, με δεδομένο ότι στην Ελλάδα η οριστική μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί πολλούς μήνες, οπότε κάπως πρέπει και τα δύο μέρη να δεσμευτούν ως προς τη συμφωνία.

Το πρόβλημα είναι ότι αν δεν γίνουν τα σωστά βήματα από νομικής σκοπιάς, ο επίδοξος αγοραστής μπορεί να καταλήξει να παλεύει για χρόνια να πάρει την προκαταβολή πίσω, αν τελικά η μεταβίβαση δεν γίνει. Και οι περισσότεροι δεν το γνωρίζουν αυτό, υπογράφοντας ιδιωτικά συμφωνητικά που χωρίς τις κατάλληλες προσθήκες είναι απλώς… άκυρα.

Οι περισσότεροι υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς να γνωρίζουν τους κινδύνους

Η πιο συνηθισμένη πρακτική αυτή τη στιγμή στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας είναι να υπογράφει ο πωλητής με τον αγοραστή ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο αναφέρεται το ποσό της προκαταβολής και η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο σε συγκεκριμένη τιμή με προθεσμία κάποιων μηνών.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, μάλιστα, επιβάλλονται και συνήθεις ρήτρες, όπως ο αρραβώνας, δηλαδή συμφωνείται ότι ο πωλητής θα επιστρέψει διπλάσια την προκαταβολή, αν τελικά δεν προχωρήσει η μεταβίβαση εξαιτίας του. Και αντίστοιχα ότι ο αγοραστής θα χάσει την προκαταβολή αν η υπαιτιότητα είναι δικιά του.

Ωστόσο, ολόκληρη αυτή η συμφωνία και πόσο μάλλον οι ανωτέρω ρήτρες είναι άκυρες, δηλαδή ανύπαρκτες από νομική άποψη. Και αυτό επειδή ο Αστικός Κώδικας απαιτεί οποιαδήποτε δικαιοπραξία επί ακινήτου να λαμβάνει τον συμβολαιογραφικό τύπο. Είτε δηλαδή πρόκειται για την οριστική μεταβίβαση είτε για συμφωνία για μελλοντική μεταβίβαση, όπως είναι το προσύμφωνο, πρέπει τα μέρη να υπογράψουν συμβόλαιο ενώπιο συμβολαιογράφου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει καμία αξία και κάθε μέρος μπορεί να το σπάσει ουσιαστικά χωρίς συνέπειες. Κάτι που συμβαίνει πολύ συχνά, ειδικά από την πλευρά των πωλητών, οι οποίοι βρίσκουν καλύτερη τιμή, αλλά και από την πλευρά των αγοραστών που μπορεί να συνειδητοποιήσουν στην πορεία ότι το ακίνητο έχει προβλήματα και δεν αξίζει να το αγοράσουν.

Έμπειροι μεσίτες αναφέρουν ότι περίπου 1 στα 4 deals για αγορά ακινήτου χαλάει στην πορεία κυρίως λόγω του ανταγωνισμού μεταξύ των επίδοξων αγοραστών, αλλά και της εξαντλητικής γραφειοκρατίας που καθυστερεί τις μεταβιβάσεις για μήνες ή και χρόνια.

Σε αυτή την περίπτωση, καθόλου σπάνια ο πωλητής αρνείται να επιστρέψει την προκαταβολή και ο αγοραστής συνειδητοποιεί μάλλον αργά ότι με το ιδιωτικό συμφωνητικό στο χέρι του ελάχιστα μπορεί να διεκδικήσει.

Στην πραγματικότητα, το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να ασκήσει αγωγή για την επιστροφή μόνο της προκαταβολής και φυσικά όχι για ρήτρες, όπως η επιστροφή διπλάσιου του ποσού, αφού τέτοιες διατάξεις είναι απόλυτα άκυρες. Μια αγωγή που θα σέρνεται στα δικαστήρια για χρόνια…

Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι η αποτελεσματικότερη λύση, αλλά με ρίσκο την ταχύτητα

Για να είναι απόλυτα διασφαλισμένος ο αγοραστής, είναι απαραίτητο να υπογράψουν τα μέρη προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου αποτυπώνονται όλες οι υποχρεώσεις τους και προβλέπονται ρήτρες για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης.

Με λίγα λόγια, ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο εξασφαλίζει σημαντικά τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή ότι τελικά θα γίνει η μεταβίβαση, αν και όχι στο 100%, καθώς κάλλιστα ο πωλητής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο σε άλλον. Απλώς, αν το κάνει αυτό ο αγοραστής μπορεί να του ζητήσει αποζημίωση.

Και μάλιστα, αυτή την αποζημίωση μπορεί να τη ζητήσει χωρίς να πρέπει να ακολουθήσει τη δικαστική, χρονοβόρα οδό, αφού μπορεί με βάση το συμβολαιογραφικό έγγραφο να εκδώσει διαταγή πληρωμής και να προχωρήσει γρήγορα ακόμη και σε πλειστηριασμό περιουσιακών στοιχείων του πωλητή, ώστε να ικανοποιήσει την απαίτησή του.

Το πρόβλημα, όμως, βρίσκεται αλλού. Στο ότι αυτή τη στιγμή, όπως είναι η αγορά, τα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα παίρνουν χρόνο. Και αυτό ενέχει επίσης κινδύνους για τη μακροημέρευση του deal.

It’s seller’s time, αναφέρουν οι περισσότεροι παράγοντες της αγοράς του real estate, κάτι που συνεπάγεται ότι ο πωλητής έχει το πάνω χέρι. Δηλαδή, μπορεί να έχει συμφωνήσει προφορικά με έναν αγοραστή μία τιμή και τελευταία στιγμή να αποφασίσει να πουλήσει αλλού ακριβότερα το ακίνητό του.

Ένα προσύμφωνο, όμως, απαιτεί μερικές εβδομάδες για να ολοκληρωθεί, καθώς οι συμβολαιογράφοι αυτή τη χρονική περίοδο είναι τόσο απασχολημένοι που σε βάζουν… στην ουρά. Και αυτό το διάστημα είναι που πολλές συμφωνίες ακυρώνονται, γιατί ο πωλητής έχει όλο τον χρόνο για να διαπραγματευτεί εκ νέου και με άλλους το ακίνητό του.

Τα νομικά τρικ που μπορούν να βοηθήσουν

Αν έχετε συμφωνήσει προφορικά με κάποιον πωλητή την αγορά ενός ακινήτου, καλό είναι να εξασφαλίσετε αυτή τη συμφωνία και γραπτώς (π.χ. με email). Έτσι, σε περίπτωση που ο πωλητής πουλήσει σε άλλον τελικά, να μπορείτε να εγείρετε αξιώσεις για ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις.

Ειδικότερα, το αστικό δίκαιο προβλέπει ότι τα δύο μέρη πρέπει να διαπραγματεύονται με καλή πίστη και βάση τα συναλλακτικά ήθη, οπότε δεν μπορεί ο πωλητής να αθετήσει τόσο εύκολα την αρχική συμφωνία, ειδικά αν ο αγοραστής έχει προχωρήσει σε έξοδα, όπως ο νομικός έλεγχος του ακινήτου ή η αμοιβή του συμβολαιογράφου.

Από εκεί και πέρα, αν τελικά προτιμήσετε το ιδιωτικό συμφωνητικό, καλό είναι να μεριμνήσετε, ώστε να πληροί κάποιες προϋποθέσεις που θα βοηθήσουν σημαντικά σε περίπτωση αθέτησής του.

Καταρχάς, οι υπογραφές του συμφωνητικού πρέπει να γίνουν είτε με ψηφιακή βεβαίωση εγγράφου μέσω gov είτε με βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής σε κάποιο ΚΕΠ.

Επιπλέον, στο συμφωνητικό θα πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένη ημερομηνία ως προθεσμία για τη μεταβίβαση, με την πάροδο της οποίας ο αγοραστής θα μπορεί να διεκδικήσει πίσω την προκαταβολή του χωρίς περαιτέρω διατυπώσεις.

Με αυτές τις δύο κινήσεις, το ιδιωτικό συμφωνητικό αποκτά εγκυρότητα ως προς την καταβολή της προκαταβολής και ο αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει το ποσό που είχε καταβάλει όχι μόνο μέσω αγωγής σε δικαστήριο, αλλά και διαταγής πληρωμής που εκδίδεται πλέον από δικηγόρο πολύ ταχύτερα.

Αυτή η λύση δεν καλύπτει εντελώς τον αγοραστή, είναι όμως μια μέση οδός, όταν ο πωλητής πιέζει για καταβολή της προκαταβολής άμεσα και το ρίσκο της καθυστέρησης λόγω του συμβολαιογράφου είναι μεγάλο.

πηγή mononews.gr

Μια νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να μας θυμίσει πόσο αυστηρά λειτουργούν οι κανόνες περί προθεσμίας στις πολεοδομικές διαφορές. Η υπόθεση αφορά τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσης, δηλαδή τις πραγματικές περιστάσεις από τις οποίες το δικαστήριο μπορεί να συναγάγει ότι ο ενδιαφερόμενος γνώριζε την έκδοση και το βασικό περιεχόμενο μιας οικοδομικής άδειας. Εάν ο ενδιαφερόμενος δεν επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια και δεν κινηθεί εγκαίρως για να ζητήσει δικαστική προστασία, μπορεί να απωλέσει οριστικά τη δυνατότητα άσκησης αίτησης ακύρωσης, με αποτέλεσμα το δικαστήριο να μην εξετάσει κατ’ ουσίαν τις πολεοδομικές πλημμέλειες που προβάλλονται.

Η απόφαση αποτελεί χρήσιμο οδηγό για ιδιοκτήτες, γείτονες, μηχανικούς, κατασκευαστές, δήμους και περιβαλλοντικούς φορείς, καθώς διευκρινίζει ποια περιστατικά ενεργοποιούν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ποια στοιχεία συγκροτούν τεκμήριο πλήρους γνώσης και γιατί η έγκαιρη πρόσβαση στον φάκελο της οικοδομικής άδειας μπορεί να καθορίσει την έκβαση της δίκης.

Ι. Εισαγωγή: το δικονομικό ζήτημα που καθορίζει το αν θα εξεταστεί η υπόθεση στην ουσία της

Η υπ’ αριθμ. 806/2026 απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας ανήκει στην κατηγορία των αποφάσεων στις οποίες ένα τυπικό ζήτημα, αυτό της προθεσμίας, αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το εάν θα εξετάσει το Δικαστήριο τους λόγους που προβάλλονται κατά μιας οικοδομικής άδειας. Στη δεδομένη περίπτωση, το Δικαστήριο δεν προχώρησε στην εξέταση των λόγων ακύρωσης που στρέφονταν κατά της οικοδομικής άδειας. Και τούτο, διότι η αίτηση ακύρωσης απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη, διότι κρίθηκε ότι οι αιτούντες είχαν αποκτήσει πλήρη γνώση της άδειας και των βασικών χαρακτηριστικών του έργου πολύ πριν ζητήσουν τον διοικητικό φάκελο και προσφύγουν στη Δικαιοσύνη.

Η διαφορά δικονομικά υπαγόταν στην αρμοδιότητα του κατά τόπον αρμόδιου Διοικητικού Εφετείου. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, όμως, την κράτησε προς εκδίκαση, λόγω της σημασίας των ζητημάτων που τέθηκαν και για λόγους οικονομίας της δίκης.

Το κεντρικό ζήτημα μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: σε ποιες περιπτώσεις η εμφανής οικοδομική δραστηριότητα, η πληροφοριακή πινακίδα του έργου και τα λοιπά αντικειμενικά δεδομένα αρκούν για να ενεργοποιήσουν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ακόμη και αν ο ενδιαφερόμενος αποκτήσει τον πλήρη φάκελο σε μεταγενέστερο χρόνο;

ΙΙ. Το πραγματικό σκέλος της υπόθεσης

Η διαφορά αφορούσε οικοδομική άδεια κατηγορίας 3, η οποία εκδόθηκε στις 8.12.2022 για την ανέγερση νέου διώροφου κτιρίου τεσσάρων κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α+, με δύο υπόγεια, πατάρια, κολυμβητικές δεξαμενές, σοφίτα, στέγη και κοπή είκοσι εννέα δέντρων, εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της δημοτικής ενότητας Νέας Ερυθραίας. Τον Απρίλιο του 2023 η άδεια αναθεωρήθηκε, προκειμένου να προστεθεί μελέτη αντιστήριξης των μετώπων εκσκαφής, χωρίς μεταβολή των μεγεθών δόμησης, κάλυψης και όγκου.

Οι αιτούντες, φυσικά πρόσωπα που κατοικούσαν σε γειτονικά ακίνητα και σωματεία με καταστατικούς σκοπούς σχετικούς με την προστασία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, υποστήριξαν ότι η οικοδομή θα μείωνε τον ηλιασμό, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό και τη θέα των γειτονικών ακινήτων, ενώ θα αλλοίωνε και τον οικιστικό χαρακτήρα της περιοχής. Η αίτηση ακύρωσης ασκήθηκε στις 16.6.2024.

Στο μεταξύ, ο πρώτος από τους αιτούντες είχε ζητήσει στις 14.5.2024 από την Υπηρεσία Δόμησης τον διοικητικό φάκελο της άδειας. Οι αιτούντες υποστήριξαν ότι έλαβαν το πλήρες υλικό στις 10.6.2024, κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας της 7.6.2024, και ότι η αίτηση που κατατέθηκε έξι ημέρες αργότερα ήταν εμπρόθεσμη. Η θέση αυτή έφερε στο επίκεντρο τη διαφορά ανάμεσα στην πραγματική παραλαβή του πλήρους φακέλου και στην τεκμαιρόμενη γνώση των βασικών στοιχείων της οικοδομικής άδειας.

ΙΙΙ. Ο κανόνας για την πλήρη γνώση της οικοδομικής άδειας

Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989, η αίτηση ακύρωσης ασκείται μέσα σε εξήντα ημέρες. Όταν η ατομική διοικητική πράξη δεν δημοσιεύεται και δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, η προθεσμία αρχίζει από την πλήρη γνώση της έκδοσης και του περιεχομένου της.

Ειδικά στις οικοδομικές άδειες, η πλήρης γνώση προϋποθέτει γνώση της έκδοσης της άδειας και του περιεχομένου της ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και τη χρήση του. Το απαιτούμενο επίπεδο γνώσης συναρτάται με τις συγκεκριμένες πλημμέλειες που αποδίδονται στην άδεια και με το έννομο συμφέρον του αιτούντος. Δεν απαιτείται, επομένως, η ίδια έκταση πληροφόρησης σε κάθε υπόθεση.

Για να εντοπίσει το χρονικό σημείο της πλήρους γνώσης, το δικαστήριο εκτιμά το σύνολο των στοιχείων του φακέλου. Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν ο χρόνος που παρήλθε από την έκδοση της άδειας ή την έναρξη των εργασιών, η έκταση και η ορατότητα της οικοδομικής δραστηριότητας και το εύλογο ενδιαφέρον του αιτούντος να αναζητήσει εγκαίρως πληροφορίες για το έργο. Τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσηςσυντίθενται, συνεπώς,από περισσότερες πραγματικές ενδείξεις, οι οποίες αξιολογούνται συνδυαστικά.

IV. Τα στοιχεία που συνέτειναν στο εκπρόθεσμο κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας

Η οικοδομική άδεια αναρτήθηκε αμέσως μετά την έκδοσή της στις ιστοσελίδες e-Άδειες και Διαύγεια. Τον Μάιο του 2023 τοποθετήθηκε στο οικόπεδο πληροφοριακή πινακίδα με τα βασικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, γεγονός το οποίο οι αιτούντες δεν αμφισβήτησαν. Παράλληλα, είχε εκδοθεί άδεια χρήσης δημοτικού χώρου για την τοποθέτηση οικοδομικών υλικών κατά το διάστημα από 27.4 έως 27.7.2023.

Στον φάκελο υπήρχαν ακόμη η απόδειξη της 30.6.2023 για την παραλαβή και απόρριψη 619,32 τόνων αποβλήτων εκσκαφών, πόρισμα Ελεγκτή Δόμησης της 5.12.2023 με φωτογραφία στην οποία εμφανιζόταν ολοκληρωμένη η εκσκαφή για τη θεμελίωση του κτιρίου, καθώς και τιμολόγιο της 7.12.2023 για την πώληση οικοδομικών υλικών και τη χρήση αντλίας στο συγκεκριμένο έργο.

Η πλειοψηφία του δικαστηρίου συνεκτίμησε περισσότερα του ενός στοιχεία, ήτοι την ανάρτηση της άδειας, την πινακίδα, την εκτεταμένη και εμφανή πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, τα έγγραφα που αποτύπωναν την εξέλιξη της κατασκευής και το ιδιαίτερο ενδιαφέρον των γειτόνων και των σωματείων για την περιοχή. Έκρινε ότι, οπωσδήποτε από τις 5.12.2023, οι αιτούντες είχαν εύλογη υποχρέωση επιμέλειας και εν γένει επαρκή πραγματολογική βάση, ώστε να αναζητήσουν την άδεια, να πληροφορηθούν τα βασικά χαρακτηριστικά της και να ασκήσουν εγκαίρως αίτηση ακύρωσης.

Η αίτηση για τη χορήγηση του φακέλου υποβλήθηκε στις 14.5.2024, δηλαδή αρκετούς μήνες μετά το χρονικό σημείο από το οποίο το Δικαστήριο συνήγαγε πλήρη γνώση. Κατά συνέπεια, η μεταγενέστερη παραλαβή του πλήρους φακέλου στις 10.6.2024 δεν μετέθεσε την αφετηρία της προθεσμίας και η αίτηση ακύρωσης της 16.6.2024 απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη.

V. Η μειοψηφία: η πρόσβαση στα σχέδια ως προϋπόθεση ουσιαστικής γνώσης

Η μειοψηφήσασα Πάρεδρος διατύπωσε διαφορετική προσέγγιση. Κατά τη γνώμη της, η ανάρτηση της άδειας στο ηλεκτρονικό σύστημα e-Άδειες δεν εξασφαλίζει σε κάθε περίπτωση πλήρη γνώση του φακέλου. Οι συγκεκριμένες πλημμέλειες που προβάλλονταν κατά της άδειας απαιτούσαν πρόσβαση στα τοπογραφικά διαγράμματα και στα διαγράμματα κάλυψης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδόθηκε και στην άρνηση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης να χορηγήσει αντίγραφα του φακέλου και των συνοδευτικών στοιχείων. Τα έγγραφα τέθηκαν στη διάθεση των αιτούντων μόλις στις 10.6.2024, μετά από εισαγγελική παραγγελία. Με βάση αυτά τα δεδομένα, η μειοψηφία θεώρησε εύλογο τον χρόνο που μεσολάβησε και υποστήριξε ότι δεν είχε αποδειχθεί πλήρης γνώση σε χρόνο προγενέστερο των εξήντα ημερών από την κατάθεση της αίτησης ακύρωσης.

Η διάσταση αυτή της απόφασης αναδεικνύει μια ουσιαστική ένταση, η οποία δεν πρέπει να διαλάθει της προσοχής μας: από τη μία πλευρά, την υποχρέωση του ενδιαφερομένου να επιδεικνύει επιμέλεια, όταν το έργο καθίσταται εμφανές, λόγω έναρξης οικοδομικών εργασιών ή άλλων ενδείξεων και από την άλλη, την ανάγκη να διαθέτει πραγματική πρόσβαση στα τεχνικά στοιχεία που είναι αναγκαία για την κατανόηση και τη νομική θεμελίωση των προβαλλόμενων πλημμελειών.

VI. Καταληκτικές παρατηρήσεις

Από την ακολουθία των σκέψεων που προηγήθηκαν συνάγονται τα εξής:

α. Η πλήρης γνώση οικοδομικής άδειας κρίνεται με βάση το σύνολο των περιστάσεων και δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκην με την ημερομηνία κατά την οποία παραδόθηκε στον ενδιαφερόμενο ο πλήρης διοικητικός φάκελος.

β. Η ανάρτηση στο e-Άδειες και στη Διαύγεια αποτελούν στοιχεία της συνολικής αξιολόγησης. Η αποδεικτική τους βαρύτητα ενισχύεται, όταν συνδυάζονται με άλλα στοιχεία, όπως πληροφοριακή πινακίδα, εκτεταμένες και ορατές εργασίες, εκσκαφές, μεταφορά υλικών και λοιπά έγγραφα που πιστοποιούν την πρόοδο του έργου.

γ. Οι γείτονες και τα σωματεία που έχουν εύλογο ενδιαφέρον για την οικοδομική δραστηριότητα της περιοχής οφείλουν, μόλις το έργο καταστεί αντιληπτό, να ζητούν εγγράφως και χωρίς καθυστέρηση τον φάκελο της άδειας και να καταγράφουν με ακρίβεια κάθε ενέργεια ή άρνηση της Διοίκησης.

δ. Η άμεση πρωτοκόλληση του αιτήματος πρόσβασης, η διατήρηση της σχετικής αλληλογραφίας, η φωτογραφική αποτύπωση της κατάστασης του έργου και η έγκαιρη νομική αξιολόγηση των διαθέσιμων στοιχείων αποτελούν κρίσιμες πράξεις δικονομικής επιμέλειας.

ε. Από την πλευρά του δικαιούχου της άδειας, η επίκληση εκπρόθεσμης άσκησης της αίτησης ακύρωσης πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα και χρονολογημένα αποδεικτικά στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει η εμφανής εξέλιξη του έργου και η δυνατότητα γνώσης των βασικών χαρακτηριστικών του.

Η ΣτΕ 806/2026 καταδεικνύει, τελικά, ότι στις πολεοδομικές διαφορές η δικονομική επιμέλεια αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της ουσιαστικής νομικής προστασίας. Ο χρόνος κατά τον οποίο ο ενδιαφερόμενος αναζήτησε τον φάκελο, οι αντικειμενικές ενδείξεις που καθιστούσαν το έργο αντιληπτό και η δυνατότητα πρόσβασης στα κρίσιμα τεχνικά στοιχεία μπορούν να καθορίσουν, αν το δικαστήριο θα εξετάσει τη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας ή αν η υπόθεση θα κλείσει στο στάδιο του παραδεκτού.

Του Δρος Αναστασίου Παυλόπουλου* Δικηγόρου Παρ’ Αρείω Πάγω

πηγή ecopress.gr

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 3708/B’/24.06.2026 38005 η υπ΄ αρίθμ. 10809 Υ.Α. με θέμα: Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και λοιπών όρων και προϋποθέσεων για τη δημιουργία Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ).

Η απόφαση καθορίζει τις ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές καθώς και τις προδιαγραφές καταλληλότητας της έκτασης, οι οποίες πρέπει να πληρούνται για τη δημιουργία των Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ) της υποπερ. ζζ’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 150).

2. Τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας είναι κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, τουλάχιστον 3 αστέρων, που ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ’ της περ. β’ της παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου, ενώ δύναται να διαθέτουν και ειδική τουριστική υποδομή κατά το στοιχείο β) της υποπερ. δδ’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014.

Πεδίο εφαρμογής

Με την απόφαση αυτή ορίζονται οι προδιαγραφές καταλληλότητας της έκτασης, οι κτιριοδομικές προδιαγραφές για την έγκριση αρχιτεκτονικής μελέτης και οι λειτουργικές προδιαγραφές των Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας. Όπου στην παρούσα απόφαση γίνεται μνεία και παραπομπή στην εφαρμογή άλλων κανονιστικών διατάξεων, αυτές θα εφαρμόζονται, όπως ισχύουν κάθε φορά.

Ελάχιστα κριτήρια καταλληλότητας έκτασης για τη δημιουργία Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας

3.1. Θέση έκτασης

Η θέση της έκτασης, όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, πρέπει να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και δραστηριότητες μέσης και υψηλής όχλησης, όπως αυτές ορίζονται στις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Επιπλέον, η δημιουργία του συγκροτήματος πρέπει να προσαρμόζεται στο δομημένο και φυσικό τοπίο στο οποίο εντάσσεται και δεν πρέπει να προκαλεί πρόβλημα στις νομίμως υφιστάμενες στην περιοχή χρήσεις.

3.2 Ενιαία έκταση

3.2.1 Το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας δημιουργείται από έναν φορέα εκμετάλλευσης σε έκταση η οποία νοείται ως ενιαίο σύνολο και η οποία μπορεί, εν όλω ή εν μέρει, να ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου, ή/και να είναι μισθωμένη, ή/και να έχει συσταθεί επί αυτής δικαίωμα επιφανείας, ή/και να έλκονται επί αυτής δικαιώματα εξ άλλης σύμβασης.

3.2.2 Η γνωμοδότηση για την καταλληλότητα της έκτασης, στο πλαίσιο της περιβαλλοντικής αδειοδότησης για τη δημιουργία Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας, η έγκριση δημιουργίας, η άδεια δόμησης και η γνωστοποίηση λειτουργίας του, εκδίδονται στο όνομα του εκάστοτε φορέα εκμετάλλευσης του Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας ο οποίος είναι κύριος, ή/και μισθωτής, ή/και επιφανειούχος, ή/και έλκει εξ άλλης σύμβασης δικαιώματα επί του γηπέδου ή των γηπέδων από τα οποία αποτελείται η έκταση.

3.2.3 Σε περίπτωση αλλαγής του φορέα εκμετάλλευσης της έκτασης, πριν την έκδοση της κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού, σύμφωνα με το άρθρο 10Α του ν. 4002/2011 και εφόσον δεν έχει επέλθει καμία μεταβολή στο Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, υποβάλλονται τα δικαιολογητικά 1, 2, 3 και 8 του άρθρου 5 της απόφασης αυτής. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται εκ νέου γνωμοδότηση για την καταλληλότητα.

3.2.4 Σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, δεν χορηγείται έγκριση δημιουργίας Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας σε μεμονωμένο ή μεμονωμένους κυρίους ποσοστών εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας. Το σύνολο των ποσοστών ιδιοκτησίας των αιτούντων θα πρέπει να καλύπτει το 100% της ιδιοκτησίας.

Στην περίπτωση γηπέδων, στα οποία έχουν ήδη συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες η έγκριση δημιουργίας Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας χορηγείται, εφόσον ζητείται από συνιδιοκτήτες που καλύπτουν τουλάχιστον το 95% των ποσοστών συνιδιοκτησίας του συνόλου του γηπέδου. Όπου υπάρχει κτηματολόγιο, προσκομίζεται θεωρημένο απόσπασμα κτηματολογίου.

3.2.5 Σε περίπτωση μίσθωσης ή υπομίσθωσης όλου ή τμήματος της έκτασης, η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης ή υπομίσθωσης ορίζεται σε δέκα πέντε (15) τουλάχιστον έτη. Εφ’ όσον η έκταση επί της οποίας δημιουργείται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας είναι εν όλω ή εν μέρει μισθωμένη ή υπομισθωμένη, επιτρέπεται επί του μισθωμένου ή υπομισθωμένου τμήματος η δημιουργία τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών μόνο προς μακροχρόνια εκμίσθωση σε τρίτους, η οποία δεν μπορεί να υπερβεί σε διάρκεια τη διάρκεια της σύμβασης μισθώσεως του γηπέδου.

3.2.6. Στην έκταση επί της οποίας δημιουργείται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας μπορούν να περιλαμβάνονται και γήπεδα που τέμνονται ή διαχωρίζονται μεταξύ τους από ρέματα, δρόμους, γενικότερα φυσικά εμπόδια και τεχνικά έργα, εφόσον τα εκατέρωθεν τμήματα μπορούν να ενοποιηθούν λειτουργικώς. Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης του ρέματος ή του δρόμου ή ενοποίησης του/των γηπέδου/ων με τεχνικό έργο και να προσκομίζεται βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας περί δυνατότητας κατασκευής του σχετικού έργου, εφ’ όσον πραγματοποιείται με δαπάνη του φορέα εκμετάλλευσης του έργου. Η βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας περί εγκρίσεως κατασκευής του σχετικού έργου πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση προ της γνωστοποίησης λειτουργίας του ν. 4442/2016 του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας.

3.2.7. Εφ’ όσον η έκταση του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας εφάπτεται με ρέμα ή διασχίζεται από ρέμα πρέπει, για την έγκριση της δημιουργίας του και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών, να έχει προηγηθεί η οριοθέτησή του σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις.

3.3. Εμβαδόν έκτασης ανάπτυξης του ΜΤΚΜΚ

Για τη δημιουργία Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν ίσο ή μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) τ.μ. και μέχρι εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000) τ.μ, σύμφωνα με την περ. β της παρ. 1 του άρθρου 10Α του ν. 4002/2011.

3.4. Δόμηση και κάλυψη

3.4.1. Τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 10Α του ν. 4002/2011. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας νοείται ως ενιαίο σύνολο.

3.4.2 Η έκταση επί της οποίας πρόκειται να δημιουργηθεί το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, θεωρείται ως ενιαίο σύνολο ανεξαρτήτως αν περιλαμβάνονται εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά καθεστώτα προστασίας, όπως ορίζονται στην περ. δ της παρ. 4 του άρθρου 1 του ν. 4179/2013. Ο συντελεστής δόμησης και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας εφαρμόζονται επί της εκτάσεως σύμφωνα με τους περιβαλλοντικούς όρους.

3.5 Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις

Οι υποχρεωτικές αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις προκύπτουν από τον εξής πίνακα:

Ως ελάχιστη υποχρεωτική απόσταση από γειτονικές χρήσεις θεωρείται η απόσταση μεταξύ του ακραίου σημείου της πλησιέστερης προς τη γειτονική χρήση δομημένης επιφάνειας του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας και του ακραίου σημείου της δομημένης επιφάνειας ή εγκατάστασης της γειτονικής χρήσης.

Δείτε αναλυτικά την υπ΄ αρίθμ. 10809 Υ.Α. με θέμα: Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και λοιπών όρων και προϋποθέσεων για τη δημιουργία Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ):