Οι Τεχνικές Οδηγίες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΟΤΕΕ) στοχεύουν να καλύψουν υπάρχοντα κενά στις Ελληνικές Τεχνικές Προδιαγραφές που διέπουν τον κατασκευαστικό και τον παραγωγικό τομέα και αποτελούν την επιβεβαίωση της πολιτικής του ΤΕΕ να συμβάλλει στη δημιουργία τεχνολογικής υποδομής στη Χώρα μας.

Τα κείμενα των ΤΟΤΕΕ δίνουν συστάσεις σχετικές με το σχεδιασμό, την επιλογή των υλικών και εξαρτημάτων, την κατασκευή, την εγκατάσταση, τη συντήρηση και την χρήση ενός τεχνικού έργου. Με αυτά τα κείμενα προωθείται ο στόχος του ΤΕΕ να δοθεί συγκεκριμένο περιεχόμενο και να καθορισθούν οι κανόνες της τέχνης και της επιστήμης σε όλα τα στάδια της ζωής ενός τεχνικού έργου (σχεδιασμός, μελέτη, κατασκευή, επίβλεψη, παραλαβή, συντήρηση, χρήση).

Στα κείμενα υπάρχει συχνή αναφορά σε πρότυπα ΕΛΟΤ και όπου δεν υπάρχουν, σε διεθνή πρότυπα (ISO, Ευρωπαϊκά) ή αναγνωρισμένα εθνικά πρότυπα (DIN, BS, AFNOR κλπ). Αυτό, γιατί πιστεύουμε πως πρέπει να γίνει συνείδηση σε όλους τους Έλληνες Τεχνικούς η χρήση σε όλα τα στάδια της εργασίας τους των Τεχνικών Προτύπων.

Οι ΤΟΤΕΕ φιλοδοξούν να αποτελέσουν καθημερινό εργαλείο όλων των συντελεστών (και όχι μόνο των Μηχανικών) που συνεργάζονται στην εκτέλεση του έργου.

Ιστορικά στοιχεία για τις ΤΟΤΕΕ 2411/86, 2412/86, 2421 Α΄/86, 2421 Β΄/86, 2423/86, 2425/86, 2451/86, 2471/86, 2481/86, 2491/86

Η πρώτη φάση του έργου της σύνταξης Τεχνικών Οδηγιών αποτελούνταν από δέκα (10) ΤΟΤΕΕ και αφορούσε στις Εγκαταστάσεις (εκτός ηλεκτρολογικών) των κτιριακών έργων. Σε κοινή σύσκεψη εκπροσώπων του τότε Υπουργείου Δημοσίων Έργων, του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος και άλλων φορέων, προωθήθηκε η πρόθεση του Υπουργείου να αναθεωρήσει τον αναχρονιστικό κανονισμό “Περί Υδραυλικών Εγκαταστάσεων” του 1936. Το ΤΕΕ πρότεινε να αναλάβει τη σύνταξη Τεχνικών Οδηγιών, που να καλύπτουν με την ευκαιρία αυτή, όλες τις εγκαταστάσεις (εκτός των ηλεκτρολογικών) ενός κτιριακού έργου.

Με σύμβαση που υπογράφτηκε μεταξύ ΥΠΕΧΩΔΕ και ΤΕΕ στις 24. 07. 1985, ανατέθηκε στο ΤΕΕ η σύνταξη των δέκα (10) αυτών ΤΟΤΕΕ με χρηματοδότηση του ΥΠΕΧΩΔΕ και με παραχώρηση στο ΤΕΕ όλων των δικαιωμάτων εκτύπωσης, ανατύπωσης και διάθεσης των τευχών.

Οι ΤΟΤΕΕ της σειράς αυτής, συντάχθηκαν από τριμελείς ομάδες εργασίας Διπλωματούχων Μηχανικών μελών του ΤΕΕ, κάτω από το συντονισμό και την εποπτεία μιάς 6μελούς συντονιστικής ομάδας εργασίας (ΣΟΕ). Πολύτιμη υπήρξε, για την επίλυση όλων των προβλημάτων που παρουσιάστηκαν, και η βοήθεια που προσέφεραν οι σύνδεσμοι της ΣΟΕ με τη Διοικούσα.

Οι Ομάδες Εργασίας συνέταξαν σχέδια. Ακολούθησε Δημόσιος Διάλογος και Δημόσια Κρίση με παρατηρήσεις που έγιναν από Οργανισμούς, Κοινωνικούς Φορείς, Υπηρεσίες του Δημοσίου και ιδιώτες και ακολούθως συντάχθηκε το παρών τελικό κείμενο της Οδηγίας. Σε όλη αυτήν τη διαδικασία η Διεύθυνση ΕΗ1 του ΥΠΕΧΩΔΕ συνέβαλε με ουσιαστική παρακολούθηση των διαδικασιών και με παρατηρήσεις και έδωσε τελικά την έγκριση του Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ στο τελικό κείμενο.

Η Συντονιστική Ομάδα Εργασίας αποτελούνταν από τους Αλέξανδρο Ζάννο (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό), Νίκο Δημάκο (Μηχανολόγο Μηχανικό), Ροδόλφο Δρακούλη (Μηχανολόγο Μηχανικό), Δήμητρα Κανέλλου (Χημικό Μηχανικό), Σαλβατώρ Παπαρό (Χημικό Μηχανικό), Κώστα Φίλιππα (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό)
Οι ΤΟΤΕΕ εγκρίθηκαν από το Υπουργείο ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, όπως συντάχθηκαν από το ΤΕΕ και διαμορφώθηκαν τελικά, ελέγχθηκαν και θεωρήθηκαν από τη Δ/νση ΕΗ1 του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.
Η εφαρμογή τους ορίστηκε υποχρεωτική, με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.1418/84 στα σημεία που αναφέρονται στον τρόπο κατασκευής, στην ποιότητα των χρησιμοποιουμένων υλικών και τις δοκιμές των εγκαταστάσεων.

Νέα υποχρεωτική και με οικονομικό κόστος διαδικασία φέρνει το νομοσχέδιο για τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούνται μέσω έκτακτης χρησικτησίας.

Σύμφωνα με διάταξη σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν πλέον να προχωρούν απευθείας στη συζήτηση της αγωγής, αλλά θα πρέπει προηγουμένως να περάσουν από υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, να καταβάλουν πάγιο τέλος καταχώρισης και να συγκεντρώσουν έναν πλήρη φάκελο αποδεικτικών στοιχείων για τη νομή και τη χρήση του ακινήτου.

Η διαδικασία θα πραγματοποιείται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος θα επιλέγεται από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων της υπόθεσης και να καταβάλει το σχετικό πάγιο τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση.

Η καταχώριση θα πρέπει να ολοκληρώνεται μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα, ενώ η υποχρεωτική αρχική συνεδρία θα πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες αργότερα. Εάν δεν τηρηθεί η προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης θα θεωρείται άκυρο, ενώ εάν δεν πραγματοποιηθεί καθόλου η συνεδρία, η αγωγή θα απορρίπτεται ως απαράδεκτη.

Ο φάκελος που πρέπει να συγκεντρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πραγματική οικονομική επιβάρυνση δεν περιορίζεται στο πάγιο τέλος. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καλύψει την αμοιβή του διαμεσολαβητή, τις δικηγορικές υπηρεσίες και, ανάλογα με την υπόθεση, το κόστος για τοπογραφικά διαγράμματα, τεχνικά έγγραφα, συμβολαιογραφικές πράξεις ή ένορκες βεβαιώσεις.

Στον φάκελο θα μπορούν να περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια και αποδείξεις είσπραξης ενοικίων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες και τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά το έντυπο Ε9. Το νομοσχέδιο απαιτεί να προσκομίζεται Ε9 στο οποίο το επίμαχο ακίνητο είχε δηλωθεί τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Παράλληλα, χρειάζονται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες θα περιγράφεται εικοσαετής νομή, η θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου.

Αυτό σημαίνει ότι η φορολογική συνέπεια του ιδιοκτήτη κατά το παρελθόν θα αποτελεί πλέον ουσιαστικό στοιχείο για την αναγνώριση της κυριότητας. Όποιος χρησιμοποιούσε ένα ακίνητο επί δεκαετίες, αλλά δεν το είχε δηλώσει εγκαίρως στο Ε9, μπορεί να βρεθεί σε δυσκολότερη αποδεικτική θέση.

Φόρος πριν από τη διόρθωση

Εάν το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και τα αποδεικτικά στοιχεία θεωρηθούν επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο θα καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και θα διορθώνει την εγγραφή.

Πριν, όμως, από την καταχώριση θα πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας θα συνυποβάλλεται μαζί με το πρακτικό. Η αιτία κτήσης που θα αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο θα είναι η έκτακτη χρησικτησία. Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε εκτάσεις που αποτελούν δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστες.

Το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους εκτιμά ότι η είσπραξη του πάγιου τέλους μπορεί να αυξήσει τα έσοδα του ελληνικού Κτηματολογίου. Για τον πολίτη, αντίθετα, δημιουργείται ένα νέο αρχικό κόστος προτού ακόμη κριθεί η κυριότητα.

Η οικονομική ανταμοιβή μπορεί να είναι σημαντική εάν η διαδικασία ολοκληρωθεί επιτυχώς, καθώς ένα ακίνητο που παραμένει «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι ουσιαστικά παγιδευμένο: δεν μπορεί εύκολα να πωληθεί, να μεταβιβαστεί, να αξιοποιηθεί ή να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για δάνειο. Η διαμεσολάβηση μπορεί να μειώσει τον χρόνο και το κόστος μιας πολυετούς δικαστικής διαμάχης, αλλά ο ιδιοκτήτης θα πρέπει πρώτα να πληρώσει και να αποδείξει με συγκεκριμένα φορολογικά και τεχνικά στοιχεία ότι πράγματι κατέχει το ακίνητο.

Κώστας Αποστολόπουλος

πηγή newsit.gr

Νέο πεδίο αξιοποίησης για χιλιάδες υφιστάμενα βιοτεχνικά, βιομηχανικά και επαγγελματικά κτίρια, τα οποία παραμένουν κενά, εγκαταλειμμένα ή δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό προορισμό τους, ανοίγει η νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή με νομοσχέδιο του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και εισάγει νέους κανόνες και παρεκκλίσεις από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό για αλλαγή χρήσης κτιρίου σε κατοικία.

♦ Η νέα νομοιθετικη ρύθμιση επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες, ακόμη και όταν αυτό δεν επιτρεπόταν από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης της περιοχής.

♦ Καλύπτει ακίνητα εντός και εκτός σχεδίου, κτίρια που ανεγέρθηκαν με ειδικές πολεοδομικές παρεκκλίσεις, αλλά και περιπτώσεις στις οποίες έχει ολοκληρωθεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών. Κεντρικός στόχος είναι «η αύξηση του στεγαστικού αποθέματος» χωρίς νέα επιβάρυνση του χώρου με πρόσθετη δόμηση.

Νέα αλλαγή στον Κώδικα Πολεοδομίας Χωροταξίας 

Η νέα νομοθετική ρύθμση που ψηφίστηκε στη Βουλή τροποποιεί το άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και δημιουργεί ένα νέο, ευρύτερο πλαίσιο αλλαγής χρήσης υφιστάμενων κτιρίων προς κατοικία.

Ο γενικός κανόνας εξακολουθεί να είναι ότι η νέα χρήση πρέπει να προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής. Η νέα ρύθμιση, όμως, εισάγει σημαντικές εξαιρέσεις ειδικά για την κατοικία.

Έτσι, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η μετατροπή επιτρέπεται «ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης», των γενικών ή ειδικών περιορισμών δόμησης και ακόμη και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων.

Πρόκειται για παρέμβαση που δεν αλλάζει απλώς τη διαδικασία έκδοσης μιας άδειας, αλλά διευρύνει ουσιαστικά τις κατηγορίες ακινήτων, που μπορούν να αποκτήσουν οικιστική χρήση.

Πότε απαιτείται νέα οικοδομική άδεια

Για την αλλαγή χρήσης του κτιρίου σε κατοικία, η νέα νομοθετική ρύθμιση προβλεπει ότι:

♦ Όταν από τη μετατροπή προκύπτει δυσμενέστερη αλλαγή στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, απαιτείται οικοδομική άδεια και ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

♦ Όταν το κτίριο διαθέτει ήδη οικοδομική άδεια για συγκεκριμένη χρήση, η νέα χρήση κατοικίας επιτρέπεται από τις ισχύουσες διατάξεις και δεν προκαλούνται οι παραπάνω αλλαγές, κατά κανόνα αρκεί η ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Εξαιρούνται, ωστόσο, οι νέες ειδικές περιπτώσεις μετατροπής σε κατοικία, για τις οποίες προβλέπονται αυξημένος έλεγχος, οικοδομική άδεια και, όπου απαιτείται, γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

Τι ισχύει για κτίρια εντός σχεδίου και οικισμών

Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, διατηρείται η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο και τις χρήσεις γης της περιοχής, ανεξάρτητα από τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Αυτό σημαίνει ότι η αλλαγή χρήσης δεν αποκλείεται επειδή το υφιστάμενο κτίριο υπερβαίνει, για παράδειγμα, τον σημερινό συντελεστή δόμησης, την κάλυψη ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη, αρκεί να είναι νόμιμα υφιστάμενο.

Με τη νέα ρύθμιση, ειδικά όταν η αλλαγή γίνεται σε κατοικία, το πλαίσιο γίνεται ακόμη ευρύτερο. Η μετατροπή επιτρέπεται «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης», επομένως μπορεί να καλύψει κτίρια γραφείων, επαγγελματικούς χώρους ή άλλες εγκαταστάσεις σε περιοχές όπου η κατοικία δεν προβλέπεται σήμερα.

Οι παρεκκλίσεις για τα εντός σχεδίου ακίνητα, με μπόνους του ΝΟΚ

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για κτίρια που κατασκευάστηκαν νόμιμα κατόπιν πολεοδομικής παρέκκλισης και υπερβαίνουν τους σημερινούς όρους δόμησης, καλύπτοντας περιπτώσεις κτιρίων που ανεφγέρθηκαν με μπόνους του ΝΟΚ, τα οοία στη συνέχεια κρίθηκαν από το ΣτΕ αντισυνταγματικά και ακυρώθηκαν. 

Με το προηγούμενο πλαίσιο, η αλλαγή χρήσης τέτοιων κτιρίων ήταν δυνατή, εφόσον η παρέκκλιση είχε εγκριθεί πριν από τις 9 Δεκεμβρίου 2020, ημερομηνία δημοσίευσης του νόμου 4759/2020. Η νέα διάταξη δημιουργεί ειδικότερη εξαίρεση όταν η επιδιωκόμενη χρήση είναι η κατοικία. Στην περίπτωση αυτή, η παρέκκλιση μπορεί να έχει χορηγηθεί έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Έτσι διευρύνεται σημαντικά η περίμετρος των επιλέξιμων ακινήτων. Πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας απαιτείται «θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής», ώστε να ελέγχονται η αρχιτεκτονική ένταξη, η ποιότητα και η καταλληλότητα της σχεδιαζόμενης μετατροπής.

Μετατροπή κτιρίων σε κατοικίες στις εκτός σχεδίου περιοχές 

Σημαντική αλλαγή αφορά στα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εκτός σχεδίου πόλης και εκτός ορίων οικισμών. Μέχρι σήμερα, η αλλαγή χρήσης μπορούσε να γίνει σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και μόνο εφόσον το κτίριο δεν υπερέβαινε τα επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη που αντιστοιχούσαν στη νέα χρήση.

Με τη νέα νομοθετική ρύθμιση, επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε κατοικία «κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως» των χρήσεων γης, των γενικών και ειδικών όρων δόμησης, αλλά και των ειδικών χωροταξικών, πολεοδομικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων του ακινήτου.

Η διάταξη μπορεί να αφορά, μεταξύ άλλων, υφιστάμενα επαγγελματικά, βιοτεχνικά, τουριστικά, αποθηκευτικά ή άλλα κτίρια, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις νομιμότητας και καταλληλότητας.

Χωρίς αύξηση δόμησης, κάλυψης ή όγκου στις εκτός σχεδίου περιοχές 

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης εκτός σχεδίου συνοδεύεται από έναν βασικό και απόλυτο περιορισμό. Η μετατροπή αφορά μόνο το σύνολο ή μέρος του ήδη νομίμως υφιστάμενου κτιριακού κελύφους και «δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, νέα αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης».

Η διάταξη δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για προσθήκες, επεκτάσεις ή δημιουργία νέων επιφανειών, ούτε ως μέσο έμμεσης αύξησης των πολεοδομικών μεγεθών ενός ακινήτου.

Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνο μία φορά. Παράλληλα, το δικαίωμα που δημιουργείται διατηρείται ακόμη και αν η περιοχή πολεοδομηθεί μεταγενέστερα ή ενταχθεί σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή πολεοδομική μελέτη, προσφέροντας μεγαλύτερη ασφάλεια στους ιδιοκτήτες και σε όσους χρηματοδοτήσουν τη μετατροπή.

Εντάσσονται στη ρύθμιση και τα κτίρια με παρεκκλίσεις  σε εκτός σχεδίου περιοχές 

Στη νέα ρύθμιση εντάσσονται και εκτός σχεδίου κτίρια τα οποία κατασκευάστηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης.

Προϋπόθεση είναι οι σχετικές παρεκκλίσεις να έχουν χορηγηθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Πρόκειται για κτίρια που ενδέχεται να διαθέτουν μεγαλύτερη δόμηση, κάλυψη, ύψος ή άλλα πολεοδομικά μεγέθη από αυτά που θα επιτρέπονταν σήμερα για κατοικία.

Η μετατροπή τους δεν γίνεται αυτόματα. Απαιτείται οικοδομική άδεια και προηγούμενη θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Η ρύθμιση επιχειρεί να αξιοποιήσει κατασκευές που δημιουργήθηκαν νόμιμα με ειδικά καθεστώτα, αλλά σήμερα έχουν χάσει την οικονομική ή λειτουργική τους χρησιμότητα και κινδυνεύουν να εγκαταλειφθούν.

Τέλος 5% για Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο και στις εκτός σχεδίου περιοχές

Για την αλλαγή χρήσης εκτός σχεδίου κτιρίων με παρεκκλίσεις προβλέπεται ειδικό οικονομικό αντάλλαγμα. Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να καταβάλει ανταποδοτικό τέλος ίσο με το 5% της αντικειμενικής αξίας της γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο. Η αξία υπολογίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης, με βάση το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.

Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ, πριν από την έκδοση της οικοδομικής άδειας ή της έγκρισης αλλαγής χρήσης, και δεν συμψηφίζεται με άλλες εισφορές ή τέλη. Τα ποσά αποδίδονται στο Πράσινο Ταμείο και προορίζονται για «δράσεις κλιματικής ουδετερότητας» και έργα των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων στους οικείους δήμους.

Ποια κτίρια συνδέονται με το περιβαλλοντικό ισοδύναμο

Το τέλος του 5% λειτουργεί ως μορφή περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για κτίρια που είχαν ανεγερθεί νόμιμα με ειδικές παρεκκλίσεις και πλέον αποκτούν χρήση κατοικίας, παρότι υπερβαίνουν τα σημερινά πολεοδομικά δεδομένα.

Πρόκειται για διαφορετικό μηχανισμό από εκείνον που εφαρμόζεται ειδικά σε οικοδομικές άδειες, οι οποίες αξιοποίησαν κίνητρα και προσαυξήσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Ακολουθείται ωστόσο στη νέα νομοθετική ρύθμιση η ίδια λογική, ότι η διατήρηση ή αξιοποίηση πολεοδομικών υπερβάσεων συνοδεύεται από χρηματοδότηση περιβαλλοντικών παρεμβάσεων.

Το επιχείρημα είναι ότι με τον τρόπο αυτό το όφελος της μετατροπής δεν παραμένει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη, αλλά επιστρέφει στην πόλη ή στον δήμο μέσω έργων αναβάθμισης. Η νέα ρύθμοση λέει ότι η ακριβής διαδικασία, τα δικαιολογητικά και οι τεχνικές λεπτομέρειες θα καθοριστούν με κοινή υπουργική απόφαση.

Εντάσσονται και τακτοποιημένα αυθαίρετα

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης κτιρίου σε κατοικία σύμφωνα με τη νέα ρύθιμσιη εφαρμόζεται και σε κτίρια για τα οποία έχει περαιωθεί η διαδικασία υπαγωγής στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017 για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης.

Προβλέπεται ότι  απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία υπαγωγής, να έχουν εκπληρωθεί οι σχετικές υποχρεώσεις και το κτίριο να μπορεί να αντιμετωπιστεί πολεοδομικά στο πλαίσιο της νέας ρύθμισης.

Η δυνατότητα αυτή διευρύνει σημαντικά το πραγματικό απόθεμα ακινήτων που μπορεί να αξιοποιηθεί, καθώς μεγάλο μέρος του κτιριακού δυναμικού της χώρας περιλαμβάνει τακτοποιημένες υπερβάσεις ή διαφορετικές χρήσεις από εκείνες της αρχικής οικοδομικής άδειας.

Προσβασιμότητα και ασφάλεια του κτιρίου

Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία εισάγει την υποχρεωτική εφαρμογή των κακόνων προσβασιμότητας στο κτίριο αλλα ταυτοχρόνως διατηρούνται και εξαιρέσεις.

Προβλέπεται ότι σε κάθε μεταβολή χρήσης κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται η προσβασιμότητα των ατόμων με αναπηρία και των εμποδιζόμενων ατόμων στους κοινόχρηστους χώρους.

Η σχετική υποχρέωση εφαρμόζεται υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.

Παράλληλα, απαιτείται τεχνικός έλεγχος για τη στατική επάρκεια, τις εγκαταστάσεις, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό, την πυροπροστασία και όλες τις προδιαγραφές που συνδέονται με τη χρήση κατοικίας. Όπου οι απαραίτητες εργασίες μεταβάλλουν στατικά ή ηλεκτρομηχανολογικά στοιχεία, απαιτείται η αντίστοιχη οικοδομική άδεια.

Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης για πέντε χρόνια

Οι κατοικίες που θα δημιουργηθούν με τις νέες ευεργετικές  διατάξεις δεν θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν αμέσως για βραχυχρόνια μίσθωση.

Η ρύθμιση απαγορεύει τη διάθεσή τους μέσω του καθεστώτος του άρθρου 111 του νόμου 4446/2016, στο οποίο εντάσσονται πλατφόρμες τύπου Airbnb, για διάστημα τουλάχιστον πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.

Η απαγόρευση αφορά τόσο τις ειδικές περιπτώσεις εντός σχεδίου και οικισμών όσο και τα κτίρια εκτός σχεδίου.

Με αυτόν τον περιορισμό ο νομοθέτης επιδιώκει οι νέες κατοικίες να κατευθυνθούν στην πραγματική στεγαστική αγορά και κυρίως στη μακροχρόνια μίσθωση ή στην ιδιοκατοίκηση, αντί να μετατραπούν σε τουριστικά καταλύματα.

Στόχος η ενεργοποίηση του ανενεργού κτιριακού αποθέματος

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, η ρύθμιση επιδιώκει «τον περιορισμό των εμποδίων για αλλαγές χρήσης ακινήτων σε κατοικία» και την αύξηση του στεγαστικού αποθέματος μέσα από την αξιοποίηση των ήδη κατασκευασμένων κτιρίων.

Υποστηρίζεται ότι η επανάχρηση κενών ή ανενεργών κελυφών μειώνει την ανάγκη για νέες κατασκευές και αποτρέπει την εγκατάλειψη κτιρίων που μπορεί να εξελιχθούν σε εστίες κινδύνου για την ασφάλεια, την υγεία και το περιβάλλον.

Παράλληλα, ότι περιορίζεται η κατανάλωση νέας γης και η πίεση για επέκταση της δόμησης.

Η επιτυχία της παρέμβασης, πάντως, θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα των αδειοδοτήσεων, το κόστος μετατροπής, τους τεχνικούς ελέγχους και την έκδοση των αναγκαίων εφαρμοστικών αποφάσεων.

Ολόκληρη η νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή

Αλλαγή χρήσης για αξιοποίηση υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος για κάλυψη αναγκών κατοικίας Τροποποίηση παρ. 2, 3, προσθήκη παρ. 3Α άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Στο άρθρο 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026, Α’ 88), περί χρήσης κτιρίων, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις:

α) δεύτερο εδάφιο παρ. 2 προστίθενται οι λέξεις «εξαιρουμένων των περιπτώσεων των τελευταίων εδαφίων παρ. 3 και παρ. 3Α»,

β) στο  τέλος παρ. 3 προστίθενται νέα εδάφια,

γ) προστίθεται παρ. 3Α και άρθρο 199 και διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 199 Χρήση κτιρίων

1. Μεταβολή χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται, υπό την επιφύλαξη των οριζόμενων στις επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Αν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών – μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας και ενημέρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση, η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.

2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί οικοδομική άδεια με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχονται αλλαγές της παρ. 1. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας, εξαιρουμένων των περιπτώσεων των δύο τελευταίων εδαφίων παρ. 3 και της παρ. 3Α.

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί πριν από τις 9.12.2020, ημερομηνία δημοσίευσης του ν. 4759/2020 (Α’ 245).

Σε περίπτωση που πρόκειται για αλλαγή χρήσης σε κατοικία κτιρίων εντός εγκεκριμένου σχεδίου η οικισμού, αυτή είναι επιτρεπτή, κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης και περίπτωση που έχει χορηγηθεί παρέκκλιση, εφόσον αυτή έχει χορηγηθεί  έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Προ της έκδοσης οικοδομικής άδειας για ανάπτυξη της νέας χρήσης απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

3Α. α) Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων οικισμών, είναι δυνατή, κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως των ισχυουσών χρήσεων γης, των γενικών ειδικών όρων και περιορισμών δόμησης, καθώς και των ισχυόντων ειδικών χωροταξικών, πολεοδομικών αναπτυξιακών καθεστώτων που διέπουν το ακίνητο, η αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Η ανωτέρω δυνατότητα αλλαγής χρήσης διατηρείται και σε περίπτωση μεταγενέστερης πολεοδόμησης, ένταξης σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο πολεοδομικής μελέτης. Η αλλαγή χρήσης σε κατοικία επιτρέπεται μόνον μία φορά, αφορά αποκλειστικά το σύνολο ή μέρος του νομίμως υφιστάμενου κελύφους του κτιρίου και δεν συνεπάγεται, σε καμία περίπτωση, αύξηση όγκου, δόμησης ή  κάλυψης.

β) Η περ. α) ισχύει και για κτίρια για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις καθ’ υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης, εφόσον αυτές χορηγήθηκαν έως και την 31η Δεκεμβρίου 2025. Προ της έκδοσης οικοδομικής άδειας για ανάπτυξη της νέας χρήσης κατοικίας απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Προϋπόθεση για την έγκριση της αλλαγής χρήσης αποτελεί η καταβολή ειδικού ανταποδοτικού τέλους, ίσου με το πέντε τοις εκατό (5%) της αντικειμενικής αξίας της  γης που αντιστοιχεί στο ακίνητο, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά τον χρόνο υποβολής της σχετικής αίτησης, σύμφωνα με το ισχύον σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών. Το τέλος καταβάλλεται εφάπαξ πριν από την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδειας ή έγκρισης αλλαγής χρήσης, στο Πράσινο Ταμείο για τη χρηματοδότηση δράσεων κλιματικής ουδετερότητας και έργων των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων στους οικείους δήμους και δεν συμψηφίζεται άλλα με τέλη ή εισφορές.

γ) Η παρούσα παράγραφος εφαρμόζεται και σε κτίρια για τα οποία έχει περαιωθεί η διαδικασία του ν. 4178/2013 (Α’ 174) και του ν. 4495/2017 (Α’ 167).

δ) Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύνανται να εξειδικεύονται η διαδικασία εφαρμογής, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και κάθε άλλο ειδικότερο τεχνικό λεπτομερειακό ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράψου.

4. Σε κάθε περίπτωση της μεταβολής χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου, πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά  η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, με την προϋπόθεση να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.»

5. Δεν επιτρέπεται βραχυχρόνια μίσθωση της παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α’ 240) των κατοικιών του τελευταίου εδαφίου της παρ. 3 και της παρ. 3Α του άρθρου 199 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» για διάστημα τουλάχιστον (5) ετών από τη συντέλεση της αλλαγής χρήσης σε κατοικία.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Με την δημοσίευση του N.5317/26 με θέμα: Ενδυνάμωση της προστασίας των καταναλωτών στους τομείς των συμβάσεων πιστώσεων, των χρηματοοικονομικών υπηρεσιών και των συμβάσεων που συνάπτονται εξ αποστάσεως, εκτός καταστήματος και ηλεκτρονικά - Ενσωμάτωση των Οδηγιών (ΕΕ) 2017/828, 2023/2225, 2023/2673, 2024/825, 2024/1799 και 2026/74 και λοιπές διατάξεις, ρυθμίζονται σημαντικές παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών καθώς και τροποποιήσεις στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας.

Πιο συγκεκριμένα:

Άρθρο 133 - Παρατάσεις πολεοδομικών προθεσμιών – Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 273 και παρ. 5 άρθρου 438 Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας

1. Στο εισαγωγικό εδάφιο της παρ. 1 του άρθρου 273 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας (ν. 5306/2026, Α’ 88), περί μεταβατικών διατάξεων, οι λέξεις «30ή Ιουνίου 2026» αντικαθίστανται από τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2027» και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Αν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Τ.Π.Σ.) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Ε.Π.Σ.) και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ν. 4759/2020 (Α’ 245), έχει υποβληθεί αίτημα για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας με τα δικαιολογητικά και τις μελέτες της παρ. 5 του άρθρου 321 ή έχει υποβληθεί αίτημα με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για έκδοση έγγραφης βεβαίωσης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης, κατά την υποπερ. βα) της περ. β) της παρ. 2 του άρθρου 324, αν στην τελευταία περίπτωση η αίτηση για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισης υποβληθεί μέχρι και την 30ή Ιουνίου 2027, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία:

α) κατά την 9η.12.2020, ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 4759/2020, έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν:

αα) τα γήπεδα που υφίστανται κατά τη 12η.11.1962, ημέρα δημοσίευσης του β.δ. από 24.10.1962 (Δ’ 142), ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μ., ελάχιστο βάθος: δεκαπέντε (15) μ., ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα (750) τ.μ.,

αβ) υφίστανται κατά τη 12η.9.1964, ημερομηνία έναρξης ισχύος του β.δ. από 21.7.1964 (Δ’ 141), ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μ., ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μ., ελάχιστο εμβαδόν χίλια διακόσια (1.200) τ.μ.,

β) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, ημερομηνία έναρξης ισχύος του π.δ. της 6/17.10.1978 (Δ’ 538), και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

γ) βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημερομηνία έναρξης ισχύος του π.δ. από 5.4.1977 (Δ’ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

δ) είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ),

ε) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά από τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. γ),

στ) έχουν ελάχιστο εμβαδόν τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.»

2. Η ισχύς των προεγκρίσεων που εκδίδονται δυνάμει της παρ. 1 του άρθρου 273 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας παρατείνεται έως την 30ή Ιουνίου 2027, σε περίπτωση προγενέστερης λήξης τους.

3. Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 5 του άρθρου 438 του Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας, οι λέξεις «30η Ιουνίου 2026» όπου αναφέρονται, αντικαθίστανται από τις λέξεις «30ή Ιουνίου 2027» και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Μέχρι την 30ή Ιουνίου 2027, οριστικές εκθέσεις αυτοψίας και πρωτόκολλα κατεδάφισης που έχουν εκδοθεί μέχρι την 30ή Ιουνίου 2027 εκτελούνται κατά προτεραιότητα, με κριτήριο τη χρονική εγγύτητα της αυθαιρεσίας σε σχέση με την 30ή Ιουνίου 2027, από τις υπηρεσίες που ήταν αρμόδιες για την εκτέλεση των κατεδαφίσεων πριν την 1η Μαΐου 2024. Εντός δέκα (10) ημερών από τη λήξη της ανωτέρω προθεσμίας οι αρμόδιες υπηρεσίες διαβιβάζουν στο Υπουργείο Υποδομών και Μεταφορών το σύνολο των πρωτοκόλλων κατεδάφισης που δεν έχουν εκτελεστεί, καθώς και έκθεση σχετικά με τις εκτελεσθείσες κατεδαφίσεις από την 1η Μαΐου 2024.»

4. Η προθεσμία της παρ. 3 του άρθρου 77 του ν. 5151/2024 (Α’ 173), περί ελέγχου των οικοδομικών αδειών στην περιοχή της Καλντέρας στις νήσους Θήρας και Θηρασιάς, παρατείνεται από τη λήξη της έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.

5. Η θητεία του άρθρου 240 του ν. 5193/2025 (Α’ 56), περί παράτασης της θητείας των μελών των συμβουλίων αρχιτεκτονικής και των συμβουλίων πολεοδομικών θεμάτων και αμφισβητήσεων, παρατείνεται από τη λήξη της έως τη νέα συγκρότηση αυτών και σε κάθε περίπτωση όχι πέραν της 31ης.12.2026.

εδώ το ΦΕΚ

• Οι περισσότεροι υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς να γνωρίζουν τους κινδύνους

• Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι η αποτελεσματικότερη λύση, αλλά με ρίσκο την ταχύτητα

• Τα νομικά τρικ που μπορούν να βοηθήσουν

Ευκολία και ταχύτητα ή διασφάλιση των συμφερόντων και των δύο πλευρών, ιδίως δε του πιο αδύναμου μέρους σε μια αγοραπωλησία ακινήτου, όπως είναι ο αγοραστής; Σε αυτό το δίλημμα καλούνται να απαντήσουν όσοι διαπραγματεύονται την αγορά ενός σπιτιού, με τους περισσότερους να επιλέγουν το πρώτο, κάτι που οδηγεί σε δικαστικές διαμάχες ένα μεγάλο ποσοστό υποψήφιων αγοραστών.

Το προσύμφωνο αποτελεί τον πιο συνηθισμένο τρόπο να «κλειδώσει» η συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή, με δεδομένο ότι στην Ελλάδα η οριστική μεταβίβαση ενός ακινήτου απαιτεί πολλούς μήνες, οπότε κάπως πρέπει και τα δύο μέρη να δεσμευτούν ως προς τη συμφωνία.

Το πρόβλημα είναι ότι αν δεν γίνουν τα σωστά βήματα από νομικής σκοπιάς, ο επίδοξος αγοραστής μπορεί να καταλήξει να παλεύει για χρόνια να πάρει την προκαταβολή πίσω, αν τελικά η μεταβίβαση δεν γίνει. Και οι περισσότεροι δεν το γνωρίζουν αυτό, υπογράφοντας ιδιωτικά συμφωνητικά που χωρίς τις κατάλληλες προσθήκες είναι απλώς… άκυρα.

Οι περισσότεροι υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς να γνωρίζουν τους κινδύνους

Η πιο συνηθισμένη πρακτική αυτή τη στιγμή στην αγορά ακινήτων της Ελλάδας είναι να υπογράφει ο πωλητής με τον αγοραστή ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο αναφέρεται το ποσό της προκαταβολής και η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει το ακίνητο σε συγκεκριμένη τιμή με προθεσμία κάποιων μηνών.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, μάλιστα, επιβάλλονται και συνήθεις ρήτρες, όπως ο αρραβώνας, δηλαδή συμφωνείται ότι ο πωλητής θα επιστρέψει διπλάσια την προκαταβολή, αν τελικά δεν προχωρήσει η μεταβίβαση εξαιτίας του. Και αντίστοιχα ότι ο αγοραστής θα χάσει την προκαταβολή αν η υπαιτιότητα είναι δικιά του.

Ωστόσο, ολόκληρη αυτή η συμφωνία και πόσο μάλλον οι ανωτέρω ρήτρες είναι άκυρες, δηλαδή ανύπαρκτες από νομική άποψη. Και αυτό επειδή ο Αστικός Κώδικας απαιτεί οποιαδήποτε δικαιοπραξία επί ακινήτου να λαμβάνει τον συμβολαιογραφικό τύπο. Είτε δηλαδή πρόκειται για την οριστική μεταβίβαση είτε για συμφωνία για μελλοντική μεταβίβαση, όπως είναι το προσύμφωνο, πρέπει τα μέρη να υπογράψουν συμβόλαιο ενώπιο συμβολαιογράφου.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει καμία αξία και κάθε μέρος μπορεί να το σπάσει ουσιαστικά χωρίς συνέπειες. Κάτι που συμβαίνει πολύ συχνά, ειδικά από την πλευρά των πωλητών, οι οποίοι βρίσκουν καλύτερη τιμή, αλλά και από την πλευρά των αγοραστών που μπορεί να συνειδητοποιήσουν στην πορεία ότι το ακίνητο έχει προβλήματα και δεν αξίζει να το αγοράσουν.

Έμπειροι μεσίτες αναφέρουν ότι περίπου 1 στα 4 deals για αγορά ακινήτου χαλάει στην πορεία κυρίως λόγω του ανταγωνισμού μεταξύ των επίδοξων αγοραστών, αλλά και της εξαντλητικής γραφειοκρατίας που καθυστερεί τις μεταβιβάσεις για μήνες ή και χρόνια.

Σε αυτή την περίπτωση, καθόλου σπάνια ο πωλητής αρνείται να επιστρέψει την προκαταβολή και ο αγοραστής συνειδητοποιεί μάλλον αργά ότι με το ιδιωτικό συμφωνητικό στο χέρι του ελάχιστα μπορεί να διεκδικήσει.

Στην πραγματικότητα, το μόνο που μπορεί να κάνει είναι να ασκήσει αγωγή για την επιστροφή μόνο της προκαταβολής και φυσικά όχι για ρήτρες, όπως η επιστροφή διπλάσιου του ποσού, αφού τέτοιες διατάξεις είναι απόλυτα άκυρες. Μια αγωγή που θα σέρνεται στα δικαστήρια για χρόνια…

Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο είναι η αποτελεσματικότερη λύση, αλλά με ρίσκο την ταχύτητα

Για να είναι απόλυτα διασφαλισμένος ο αγοραστής, είναι απαραίτητο να υπογράψουν τα μέρη προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου, όπου αποτυπώνονται όλες οι υποχρεώσεις τους και προβλέπονται ρήτρες για την περίπτωση της μη εκπλήρωσης.

Με λίγα λόγια, ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο εξασφαλίζει σημαντικά τόσο τον αγοραστή όσο και τον πωλητή ότι τελικά θα γίνει η μεταβίβαση, αν και όχι στο 100%, καθώς κάλλιστα ο πωλητής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο σε άλλον. Απλώς, αν το κάνει αυτό ο αγοραστής μπορεί να του ζητήσει αποζημίωση.

Και μάλιστα, αυτή την αποζημίωση μπορεί να τη ζητήσει χωρίς να πρέπει να ακολουθήσει τη δικαστική, χρονοβόρα οδό, αφού μπορεί με βάση το συμβολαιογραφικό έγγραφο να εκδώσει διαταγή πληρωμής και να προχωρήσει γρήγορα ακόμη και σε πλειστηριασμό περιουσιακών στοιχείων του πωλητή, ώστε να ικανοποιήσει την απαίτησή του.

Το πρόβλημα, όμως, βρίσκεται αλλού. Στο ότι αυτή τη στιγμή, όπως είναι η αγορά, τα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα παίρνουν χρόνο. Και αυτό ενέχει επίσης κινδύνους για τη μακροημέρευση του deal.

It’s seller’s time, αναφέρουν οι περισσότεροι παράγοντες της αγοράς του real estate, κάτι που συνεπάγεται ότι ο πωλητής έχει το πάνω χέρι. Δηλαδή, μπορεί να έχει συμφωνήσει προφορικά με έναν αγοραστή μία τιμή και τελευταία στιγμή να αποφασίσει να πουλήσει αλλού ακριβότερα το ακίνητό του.

Ένα προσύμφωνο, όμως, απαιτεί μερικές εβδομάδες για να ολοκληρωθεί, καθώς οι συμβολαιογράφοι αυτή τη χρονική περίοδο είναι τόσο απασχολημένοι που σε βάζουν… στην ουρά. Και αυτό το διάστημα είναι που πολλές συμφωνίες ακυρώνονται, γιατί ο πωλητής έχει όλο τον χρόνο για να διαπραγματευτεί εκ νέου και με άλλους το ακίνητό του.

Τα νομικά τρικ που μπορούν να βοηθήσουν

Αν έχετε συμφωνήσει προφορικά με κάποιον πωλητή την αγορά ενός ακινήτου, καλό είναι να εξασφαλίσετε αυτή τη συμφωνία και γραπτώς (π.χ. με email). Έτσι, σε περίπτωση που ο πωλητής πουλήσει σε άλλον τελικά, να μπορείτε να εγείρετε αξιώσεις για ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις.

Ειδικότερα, το αστικό δίκαιο προβλέπει ότι τα δύο μέρη πρέπει να διαπραγματεύονται με καλή πίστη και βάση τα συναλλακτικά ήθη, οπότε δεν μπορεί ο πωλητής να αθετήσει τόσο εύκολα την αρχική συμφωνία, ειδικά αν ο αγοραστής έχει προχωρήσει σε έξοδα, όπως ο νομικός έλεγχος του ακινήτου ή η αμοιβή του συμβολαιογράφου.

Από εκεί και πέρα, αν τελικά προτιμήσετε το ιδιωτικό συμφωνητικό, καλό είναι να μεριμνήσετε, ώστε να πληροί κάποιες προϋποθέσεις που θα βοηθήσουν σημαντικά σε περίπτωση αθέτησής του.

Καταρχάς, οι υπογραφές του συμφωνητικού πρέπει να γίνουν είτε με ψηφιακή βεβαίωση εγγράφου μέσω gov είτε με βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής σε κάποιο ΚΕΠ.

Επιπλέον, στο συμφωνητικό θα πρέπει να αναφέρεται συγκεκριμένη ημερομηνία ως προθεσμία για τη μεταβίβαση, με την πάροδο της οποίας ο αγοραστής θα μπορεί να διεκδικήσει πίσω την προκαταβολή του χωρίς περαιτέρω διατυπώσεις.

Με αυτές τις δύο κινήσεις, το ιδιωτικό συμφωνητικό αποκτά εγκυρότητα ως προς την καταβολή της προκαταβολής και ο αγοραστής μπορεί να διεκδικήσει το ποσό που είχε καταβάλει όχι μόνο μέσω αγωγής σε δικαστήριο, αλλά και διαταγής πληρωμής που εκδίδεται πλέον από δικηγόρο πολύ ταχύτερα.

Αυτή η λύση δεν καλύπτει εντελώς τον αγοραστή, είναι όμως μια μέση οδός, όταν ο πωλητής πιέζει για καταβολή της προκαταβολής άμεσα και το ρίσκο της καθυστέρησης λόγω του συμβολαιογράφου είναι μεγάλο.

πηγή mononews.gr

Μια νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να μας θυμίσει πόσο αυστηρά λειτουργούν οι κανόνες περί προθεσμίας στις πολεοδομικές διαφορές. Η υπόθεση αφορά τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσης, δηλαδή τις πραγματικές περιστάσεις από τις οποίες το δικαστήριο μπορεί να συναγάγει ότι ο ενδιαφερόμενος γνώριζε την έκδοση και το βασικό περιεχόμενο μιας οικοδομικής άδειας. Εάν ο ενδιαφερόμενος δεν επιδείξει τη δέουσα επιμέλεια και δεν κινηθεί εγκαίρως για να ζητήσει δικαστική προστασία, μπορεί να απωλέσει οριστικά τη δυνατότητα άσκησης αίτησης ακύρωσης, με αποτέλεσμα το δικαστήριο να μην εξετάσει κατ’ ουσίαν τις πολεοδομικές πλημμέλειες που προβάλλονται.

Η απόφαση αποτελεί χρήσιμο οδηγό για ιδιοκτήτες, γείτονες, μηχανικούς, κατασκευαστές, δήμους και περιβαλλοντικούς φορείς, καθώς διευκρινίζει ποια περιστατικά ενεργοποιούν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ποια στοιχεία συγκροτούν τεκμήριο πλήρους γνώσης και γιατί η έγκαιρη πρόσβαση στον φάκελο της οικοδομικής άδειας μπορεί να καθορίσει την έκβαση της δίκης.

Ι. Εισαγωγή: το δικονομικό ζήτημα που καθορίζει το αν θα εξεταστεί η υπόθεση στην ουσία της

Η υπ’ αριθμ. 806/2026 απόφαση του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας ανήκει στην κατηγορία των αποφάσεων στις οποίες ένα τυπικό ζήτημα, αυτό της προθεσμίας, αποτελεί καθοριστικό παράγοντα για το εάν θα εξετάσει το Δικαστήριο τους λόγους που προβάλλονται κατά μιας οικοδομικής άδειας. Στη δεδομένη περίπτωση, το Δικαστήριο δεν προχώρησε στην εξέταση των λόγων ακύρωσης που στρέφονταν κατά της οικοδομικής άδειας. Και τούτο, διότι η αίτηση ακύρωσης απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη, διότι κρίθηκε ότι οι αιτούντες είχαν αποκτήσει πλήρη γνώση της άδειας και των βασικών χαρακτηριστικών του έργου πολύ πριν ζητήσουν τον διοικητικό φάκελο και προσφύγουν στη Δικαιοσύνη.

Η διαφορά δικονομικά υπαγόταν στην αρμοδιότητα του κατά τόπον αρμόδιου Διοικητικού Εφετείου. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, όμως, την κράτησε προς εκδίκαση, λόγω της σημασίας των ζητημάτων που τέθηκαν και για λόγους οικονομίας της δίκης.

Το κεντρικό ζήτημα μπορεί να συνοψιστεί ως εξής: σε ποιες περιπτώσεις η εμφανής οικοδομική δραστηριότητα, η πληροφοριακή πινακίδα του έργου και τα λοιπά αντικειμενικά δεδομένα αρκούν για να ενεργοποιήσουν την εξηκονθήμερη προθεσμία, ακόμη και αν ο ενδιαφερόμενος αποκτήσει τον πλήρη φάκελο σε μεταγενέστερο χρόνο;

ΙΙ. Το πραγματικό σκέλος της υπόθεσης

Η διαφορά αφορούσε οικοδομική άδεια κατηγορίας 3, η οποία εκδόθηκε στις 8.12.2022 για την ανέγερση νέου διώροφου κτιρίου τεσσάρων κατοικιών ενεργειακής κλάσης Α+, με δύο υπόγεια, πατάρια, κολυμβητικές δεξαμενές, σοφίτα, στέγη και κοπή είκοσι εννέα δέντρων, εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου της δημοτικής ενότητας Νέας Ερυθραίας. Τον Απρίλιο του 2023 η άδεια αναθεωρήθηκε, προκειμένου να προστεθεί μελέτη αντιστήριξης των μετώπων εκσκαφής, χωρίς μεταβολή των μεγεθών δόμησης, κάλυψης και όγκου.

Οι αιτούντες, φυσικά πρόσωπα που κατοικούσαν σε γειτονικά ακίνητα και σωματεία με καταστατικούς σκοπούς σχετικούς με την προστασία του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος, υποστήριξαν ότι η οικοδομή θα μείωνε τον ηλιασμό, τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό και τη θέα των γειτονικών ακινήτων, ενώ θα αλλοίωνε και τον οικιστικό χαρακτήρα της περιοχής. Η αίτηση ακύρωσης ασκήθηκε στις 16.6.2024.

Στο μεταξύ, ο πρώτος από τους αιτούντες είχε ζητήσει στις 14.5.2024 από την Υπηρεσία Δόμησης τον διοικητικό φάκελο της άδειας. Οι αιτούντες υποστήριξαν ότι έλαβαν το πλήρες υλικό στις 10.6.2024, κατόπιν εισαγγελικής παραγγελίας της 7.6.2024, και ότι η αίτηση που κατατέθηκε έξι ημέρες αργότερα ήταν εμπρόθεσμη. Η θέση αυτή έφερε στο επίκεντρο τη διαφορά ανάμεσα στην πραγματική παραλαβή του πλήρους φακέλου και στην τεκμαιρόμενη γνώση των βασικών στοιχείων της οικοδομικής άδειας.

ΙΙΙ. Ο κανόνας για την πλήρη γνώση της οικοδομικής άδειας

Κατά το άρθρο 46 παρ. 1 του π.δ. 18/1989, η αίτηση ακύρωσης ασκείται μέσα σε εξήντα ημέρες. Όταν η ατομική διοικητική πράξη δεν δημοσιεύεται και δεν έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο, η προθεσμία αρχίζει από την πλήρη γνώση της έκδοσης και του περιεχομένου της.

Ειδικά στις οικοδομικές άδειες, η πλήρης γνώση προϋποθέτει γνώση της έκδοσης της άδειας και του περιεχομένου της ως προς τα βασικά στοιχεία και χαρακτηριστικά του κτιρίου και τη χρήση του. Το απαιτούμενο επίπεδο γνώσης συναρτάται με τις συγκεκριμένες πλημμέλειες που αποδίδονται στην άδεια και με το έννομο συμφέρον του αιτούντος. Δεν απαιτείται, επομένως, η ίδια έκταση πληροφόρησης σε κάθε υπόθεση.

Για να εντοπίσει το χρονικό σημείο της πλήρους γνώσης, το δικαστήριο εκτιμά το σύνολο των στοιχείων του φακέλου. Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν ο χρόνος που παρήλθε από την έκδοση της άδειας ή την έναρξη των εργασιών, η έκταση και η ορατότητα της οικοδομικής δραστηριότητας και το εύλογο ενδιαφέρον του αιτούντος να αναζητήσει εγκαίρως πληροφορίες για το έργο. Τα λεγόμενα τεκμήρια πλήρους γνώσηςσυντίθενται, συνεπώς,από περισσότερες πραγματικές ενδείξεις, οι οποίες αξιολογούνται συνδυαστικά.

IV. Τα στοιχεία που συνέτειναν στο εκπρόθεσμο κατά τη γνώμη της πλειοψηφίας

Η οικοδομική άδεια αναρτήθηκε αμέσως μετά την έκδοσή της στις ιστοσελίδες e-Άδειες και Διαύγεια. Τον Μάιο του 2023 τοποθετήθηκε στο οικόπεδο πληροφοριακή πινακίδα με τα βασικά χαρακτηριστικά του κτιρίου, γεγονός το οποίο οι αιτούντες δεν αμφισβήτησαν. Παράλληλα, είχε εκδοθεί άδεια χρήσης δημοτικού χώρου για την τοποθέτηση οικοδομικών υλικών κατά το διάστημα από 27.4 έως 27.7.2023.

Στον φάκελο υπήρχαν ακόμη η απόδειξη της 30.6.2023 για την παραλαβή και απόρριψη 619,32 τόνων αποβλήτων εκσκαφών, πόρισμα Ελεγκτή Δόμησης της 5.12.2023 με φωτογραφία στην οποία εμφανιζόταν ολοκληρωμένη η εκσκαφή για τη θεμελίωση του κτιρίου, καθώς και τιμολόγιο της 7.12.2023 για την πώληση οικοδομικών υλικών και τη χρήση αντλίας στο συγκεκριμένο έργο.

Η πλειοψηφία του δικαστηρίου συνεκτίμησε περισσότερα του ενός στοιχεία, ήτοι την ανάρτηση της άδειας, την πινακίδα, την εκτεταμένη και εμφανή πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, τα έγγραφα που αποτύπωναν την εξέλιξη της κατασκευής και το ιδιαίτερο ενδιαφέρον των γειτόνων και των σωματείων για την περιοχή. Έκρινε ότι, οπωσδήποτε από τις 5.12.2023, οι αιτούντες είχαν εύλογη υποχρέωση επιμέλειας και εν γένει επαρκή πραγματολογική βάση, ώστε να αναζητήσουν την άδεια, να πληροφορηθούν τα βασικά χαρακτηριστικά της και να ασκήσουν εγκαίρως αίτηση ακύρωσης.

Η αίτηση για τη χορήγηση του φακέλου υποβλήθηκε στις 14.5.2024, δηλαδή αρκετούς μήνες μετά το χρονικό σημείο από το οποίο το Δικαστήριο συνήγαγε πλήρη γνώση. Κατά συνέπεια, η μεταγενέστερη παραλαβή του πλήρους φακέλου στις 10.6.2024 δεν μετέθεσε την αφετηρία της προθεσμίας και η αίτηση ακύρωσης της 16.6.2024 απορρίφθηκε ως εκπρόθεσμη.

V. Η μειοψηφία: η πρόσβαση στα σχέδια ως προϋπόθεση ουσιαστικής γνώσης

Η μειοψηφήσασα Πάρεδρος διατύπωσε διαφορετική προσέγγιση. Κατά τη γνώμη της, η ανάρτηση της άδειας στο ηλεκτρονικό σύστημα e-Άδειες δεν εξασφαλίζει σε κάθε περίπτωση πλήρη γνώση του φακέλου. Οι συγκεκριμένες πλημμέλειες που προβάλλονταν κατά της άδειας απαιτούσαν πρόσβαση στα τοπογραφικά διαγράμματα και στα διαγράμματα κάλυψης.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποδόθηκε και στην άρνηση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης να χορηγήσει αντίγραφα του φακέλου και των συνοδευτικών στοιχείων. Τα έγγραφα τέθηκαν στη διάθεση των αιτούντων μόλις στις 10.6.2024, μετά από εισαγγελική παραγγελία. Με βάση αυτά τα δεδομένα, η μειοψηφία θεώρησε εύλογο τον χρόνο που μεσολάβησε και υποστήριξε ότι δεν είχε αποδειχθεί πλήρης γνώση σε χρόνο προγενέστερο των εξήντα ημερών από την κατάθεση της αίτησης ακύρωσης.

Η διάσταση αυτή της απόφασης αναδεικνύει μια ουσιαστική ένταση, η οποία δεν πρέπει να διαλάθει της προσοχής μας: από τη μία πλευρά, την υποχρέωση του ενδιαφερομένου να επιδεικνύει επιμέλεια, όταν το έργο καθίσταται εμφανές, λόγω έναρξης οικοδομικών εργασιών ή άλλων ενδείξεων και από την άλλη, την ανάγκη να διαθέτει πραγματική πρόσβαση στα τεχνικά στοιχεία που είναι αναγκαία για την κατανόηση και τη νομική θεμελίωση των προβαλλόμενων πλημμελειών.

VI. Καταληκτικές παρατηρήσεις

Από την ακολουθία των σκέψεων που προηγήθηκαν συνάγονται τα εξής:

α. Η πλήρης γνώση οικοδομικής άδειας κρίνεται με βάση το σύνολο των περιστάσεων και δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκην με την ημερομηνία κατά την οποία παραδόθηκε στον ενδιαφερόμενο ο πλήρης διοικητικός φάκελος.

β. Η ανάρτηση στο e-Άδειες και στη Διαύγεια αποτελούν στοιχεία της συνολικής αξιολόγησης. Η αποδεικτική τους βαρύτητα ενισχύεται, όταν συνδυάζονται με άλλα στοιχεία, όπως πληροφοριακή πινακίδα, εκτεταμένες και ορατές εργασίες, εκσκαφές, μεταφορά υλικών και λοιπά έγγραφα που πιστοποιούν την πρόοδο του έργου.

γ. Οι γείτονες και τα σωματεία που έχουν εύλογο ενδιαφέρον για την οικοδομική δραστηριότητα της περιοχής οφείλουν, μόλις το έργο καταστεί αντιληπτό, να ζητούν εγγράφως και χωρίς καθυστέρηση τον φάκελο της άδειας και να καταγράφουν με ακρίβεια κάθε ενέργεια ή άρνηση της Διοίκησης.

δ. Η άμεση πρωτοκόλληση του αιτήματος πρόσβασης, η διατήρηση της σχετικής αλληλογραφίας, η φωτογραφική αποτύπωση της κατάστασης του έργου και η έγκαιρη νομική αξιολόγηση των διαθέσιμων στοιχείων αποτελούν κρίσιμες πράξεις δικονομικής επιμέλειας.

ε. Από την πλευρά του δικαιούχου της άδειας, η επίκληση εκπρόθεσμης άσκησης της αίτησης ακύρωσης πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα και χρονολογημένα αποδεικτικά στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει η εμφανής εξέλιξη του έργου και η δυνατότητα γνώσης των βασικών χαρακτηριστικών του.

Η ΣτΕ 806/2026 καταδεικνύει, τελικά, ότι στις πολεοδομικές διαφορές η δικονομική επιμέλεια αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της ουσιαστικής νομικής προστασίας. Ο χρόνος κατά τον οποίο ο ενδιαφερόμενος αναζήτησε τον φάκελο, οι αντικειμενικές ενδείξεις που καθιστούσαν το έργο αντιληπτό και η δυνατότητα πρόσβασης στα κρίσιμα τεχνικά στοιχεία μπορούν να καθορίσουν, αν το δικαστήριο θα εξετάσει τη νομιμότητα της οικοδομικής άδειας ή αν η υπόθεση θα κλείσει στο στάδιο του παραδεκτού.

Του Δρος Αναστασίου Παυλόπουλου* Δικηγόρου Παρ’ Αρείω Πάγω

πηγή ecopress.gr

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 3708/B’/24.06.2026 38005 η υπ΄ αρίθμ. 10809 Υ.Α. με θέμα: Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και λοιπών όρων και προϋποθέσεων για τη δημιουργία Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ).

Η απόφαση καθορίζει τις ελάχιστες τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές καθώς και τις προδιαγραφές καταλληλότητας της έκτασης, οι οποίες πρέπει να πληρούνται για τη δημιουργία των Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ) της υποπερ. ζζ’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014 (Α’ 150).

2. Τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας είναι κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα της υποπερ. αα’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014, τουλάχιστον 3 αστέρων, που ανεγείρονται σε συνδυασμό με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες της υποπερ. ββ’ της περ. β’ της παρ. 2 του ανωτέρω άρθρου, ενώ δύναται να διαθέτουν και ειδική τουριστική υποδομή κατά το στοιχείο β) της υποπερ. δδ’ της περ. α’ της παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4276/2014.

Πεδίο εφαρμογής

Με την απόφαση αυτή ορίζονται οι προδιαγραφές καταλληλότητας της έκτασης, οι κτιριοδομικές προδιαγραφές για την έγκριση αρχιτεκτονικής μελέτης και οι λειτουργικές προδιαγραφές των Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας. Όπου στην παρούσα απόφαση γίνεται μνεία και παραπομπή στην εφαρμογή άλλων κανονιστικών διατάξεων, αυτές θα εφαρμόζονται, όπως ισχύουν κάθε φορά.

Ελάχιστα κριτήρια καταλληλότητας έκτασης για τη δημιουργία Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας

3.1. Θέση έκτασης

Η θέση της έκτασης, όπου πρόκειται να δημιουργηθεί το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, πρέπει να είναι εύκολα προσπελάσιμη και να μην επιβαρύνεται από οχλούσες εγκαταστάσεις και δραστηριότητες μέσης και υψηλής όχλησης, όπως αυτές ορίζονται στις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Επιπλέον, η δημιουργία του συγκροτήματος πρέπει να προσαρμόζεται στο δομημένο και φυσικό τοπίο στο οποίο εντάσσεται και δεν πρέπει να προκαλεί πρόβλημα στις νομίμως υφιστάμενες στην περιοχή χρήσεις.

3.2 Ενιαία έκταση

3.2.1 Το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας δημιουργείται από έναν φορέα εκμετάλλευσης σε έκταση η οποία νοείται ως ενιαίο σύνολο και η οποία μπορεί, εν όλω ή εν μέρει, να ανήκει σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου, ή/και να είναι μισθωμένη, ή/και να έχει συσταθεί επί αυτής δικαίωμα επιφανείας, ή/και να έλκονται επί αυτής δικαιώματα εξ άλλης σύμβασης.

3.2.2 Η γνωμοδότηση για την καταλληλότητα της έκτασης, στο πλαίσιο της περιβαλλοντικής αδειοδότησης για τη δημιουργία Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας, η έγκριση δημιουργίας, η άδεια δόμησης και η γνωστοποίηση λειτουργίας του, εκδίδονται στο όνομα του εκάστοτε φορέα εκμετάλλευσης του Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας ο οποίος είναι κύριος, ή/και μισθωτής, ή/και επιφανειούχος, ή/και έλκει εξ άλλης σύμβασης δικαιώματα επί του γηπέδου ή των γηπέδων από τα οποία αποτελείται η έκταση.

3.2.3 Σε περίπτωση αλλαγής του φορέα εκμετάλλευσης της έκτασης, πριν την έκδοση της κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού, σύμφωνα με το άρθρο 10Α του ν. 4002/2011 και εφόσον δεν έχει επέλθει καμία μεταβολή στο Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, υποβάλλονται τα δικαιολογητικά 1, 2, 3 και 8 του άρθρου 5 της απόφασης αυτής. Στην περίπτωση αυτή δεν απαιτείται εκ νέου γνωμοδότηση για την καταλληλότητα.

3.2.4 Σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας, δεν χορηγείται έγκριση δημιουργίας Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας σε μεμονωμένο ή μεμονωμένους κυρίους ποσοστών εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίας. Το σύνολο των ποσοστών ιδιοκτησίας των αιτούντων θα πρέπει να καλύπτει το 100% της ιδιοκτησίας.

Στην περίπτωση γηπέδων, στα οποία έχουν ήδη συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες η έγκριση δημιουργίας Μικτού Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας χορηγείται, εφόσον ζητείται από συνιδιοκτήτες που καλύπτουν τουλάχιστον το 95% των ποσοστών συνιδιοκτησίας του συνόλου του γηπέδου. Όπου υπάρχει κτηματολόγιο, προσκομίζεται θεωρημένο απόσπασμα κτηματολογίου.

3.2.5 Σε περίπτωση μίσθωσης ή υπομίσθωσης όλου ή τμήματος της έκτασης, η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης ή υπομίσθωσης ορίζεται σε δέκα πέντε (15) τουλάχιστον έτη. Εφ’ όσον η έκταση επί της οποίας δημιουργείται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας είναι εν όλω ή εν μέρει μισθωμένη ή υπομισθωμένη, επιτρέπεται επί του μισθωμένου ή υπομισθωμένου τμήματος η δημιουργία τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών μόνο προς μακροχρόνια εκμίσθωση σε τρίτους, η οποία δεν μπορεί να υπερβεί σε διάρκεια τη διάρκεια της σύμβασης μισθώσεως του γηπέδου.

3.2.6. Στην έκταση επί της οποίας δημιουργείται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας μπορούν να περιλαμβάνονται και γήπεδα που τέμνονται ή διαχωρίζονται μεταξύ τους από ρέματα, δρόμους, γενικότερα φυσικά εμπόδια και τεχνικά έργα, εφόσον τα εκατέρωθεν τμήματα μπορούν να ενοποιηθούν λειτουργικώς. Σε κάθε περίπτωση για τη διατήρηση του ενιαίου της έκτασης πρέπει να εξασφαλίζεται η δυνατότητα γεφύρωσης του ρέματος ή του δρόμου ή ενοποίησης του/των γηπέδου/ων με τεχνικό έργο και να προσκομίζεται βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας περί δυνατότητας κατασκευής του σχετικού έργου, εφ’ όσον πραγματοποιείται με δαπάνη του φορέα εκμετάλλευσης του έργου. Η βεβαίωση της αρμόδιας υπηρεσίας περί εγκρίσεως κατασκευής του σχετικού έργου πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση προ της γνωστοποίησης λειτουργίας του ν. 4442/2016 του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας.

3.2.7. Εφ’ όσον η έκταση του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας εφάπτεται με ρέμα ή διασχίζεται από ρέμα πρέπει, για την έγκριση της δημιουργίας του και την εκτέλεση οποιωνδήποτε εργασιών, να έχει προηγηθεί η οριοθέτησή του σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις.

3.3. Εμβαδόν έκτασης ανάπτυξης του ΜΤΚΜΚ

Για τη δημιουργία Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας το γήπεδο πρέπει να έχει εμβαδόν ίσο ή μεγαλύτερο των πενήντα χιλιάδων (50.000) τ.μ. και μέχρι εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000) τ.μ, σύμφωνα με την περ. β της παρ. 1 του άρθρου 10Α του ν. 4002/2011.

3.4. Δόμηση και κάλυψη

3.4.1. Τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς της εκτός σχεδίου δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στο άρθρο 10Α του ν. 4002/2011. Για τον υπολογισμό της μέγιστης εκμετάλλευσης και των λοιπών όρων και περιορισμών δόμησης, η έκταση στην οποία αναπτύσσεται το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας νοείται ως ενιαίο σύνολο.

3.4.2 Η έκταση επί της οποίας πρόκειται να δημιουργηθεί το Μικτό Τουριστικό Κατάλυμα Μικρής Κλίμακας, θεωρείται ως ενιαίο σύνολο ανεξαρτήτως αν περιλαμβάνονται εκτάσεις που υπάγονται σε ειδικά καθεστώτα προστασίας, όπως ορίζονται στην περ. δ της παρ. 4 του άρθρου 1 του ν. 4179/2013. Ο συντελεστής δόμησης και οι λοιποί όροι και περιορισμοί δόμησης του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας εφαρμόζονται επί της εκτάσεως σύμφωνα με τους περιβαλλοντικούς όρους.

3.5 Αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις

Οι υποχρεωτικές αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις προκύπτουν από τον εξής πίνακα:

Ως ελάχιστη υποχρεωτική απόσταση από γειτονικές χρήσεις θεωρείται η απόσταση μεταξύ του ακραίου σημείου της πλησιέστερης προς τη γειτονική χρήση δομημένης επιφάνειας του Μικτoύ Τουριστικού Καταλύματος Μικρής Κλίμακας και του ακραίου σημείου της δομημένης επιφάνειας ή εγκατάστασης της γειτονικής χρήσης.

Δείτε αναλυτικά την υπ΄ αρίθμ. 10809 Υ.Α. με θέμα: Καθορισμός τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών και λοιπών όρων και προϋποθέσεων για τη δημιουργία Μικτών Τουριστικών Καταλυμάτων Μικρής Κλίμακας (ΜΤΚΜΚ):

Νέα απόφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που ενεργοποιεί βασικές διατάξεις της πολεοδομικής και δασικής νομοθεσίας για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης σε αναδασωτέες και δασικές εκτάσεις, αιγιαλούς και παραλίες, μέχρι απόφαση του υπουργείου Γεωργίας από το 1991 για την «τύχη κινητών πραγμάτων ευρισκομένων μέσα σε αυθαίρετα», λειτουργεί ως οδηγός γενικής εφαρμογής, για το άμεσο ξήλωμα τροχόσπιτων, που τοποθετούνται προσωρινά σε προστατευόμενες περιοχές και μετατρέπονται σε μόνιμα αυθαίρετα κτίσματα.

♦ Το φαινόμενο, τα προσωρινώς σταθμευμένα τροχόσπιτα και τροχοβίλες, με πρόσθετες δομικές παρεμβάσεις να μετατρέπονται σταδιακά σε μόνιμες αυθαίρετες κατασκευές είναι εξαιρετικά εκτεταμένο και επί πολλά χρόνια καθιερωμένο σε περιοχές όλης της χώρας, ως μία από τις πολλές μεθόδους εξάπλωσης της αυθαίρετης δόμησης σε καταπατημένες δημόσιες εκτάσεις και προστατευμένες περιοχές, σε δάση και δίπλα στο κύμα. Στη συνέχεια, σε πολλές περιπτώσεις τέτοια αυθαίρετα κτίσματα με φως, νερό, τηλέφωνο, πετυχαίνουν να περάσουν μέσα από διαδικασίες νομιμοποίησης αυθαιρέτων ή ακόμη και έκδοσης οικοδομικής άδειας από την Πολεοδομία.

♦ Χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις του φαινομένου σε ολόκληρους αυθαίρετους οικισμούς σε Ηλεία, Χαλκιδική, Κρήτη και άλλα νησιά. Kραυγαλέα τέτοια περίπτωση αποτελεί  η υπόθεση τροχόσπιτων, που στάθμευσαν το 2018 στον Σχινιά και εν συνεχεία μετατράπηκαν σε πολυτελή bungalows μέσα στην καρδία του Εθνικού Δρυμού. Υπόθεση για την οποία ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου ζήτησε  από τον αρμόδιο Εισαγγελέα να διερευνηθεί η τυχόν τέλεση κακουργηματικών και πλημμεληματικών πράξεων, μεταξύ των οποίων η ανεπίτρεπτη μεταβολή χρήσης δασικής έκτασης μέσω ανέγερσης κτισμάτων και η παράνομη ηλεκτροδότηση κτίσματος σε δασική έκταση.

Η σημασία της νέας απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δασών για «απομάκρυνση τροχόσπιτου, εγκατεστημένου σε αναδασωτέα έκταση»

Το θέμα για  τα τροχόσπιτα, που μετατρέπονται σε αυθαίρετα ανοίγει ξανά από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με νέα απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δασών Στάθη Σταθόπουλου  για την «απομάκρυνση τροχόσπιτου, εγκατεστημένου σε αναδασωτέα έκταση», για το οποίο σημειώνεται ότι «τοποθετήθηκε και διατηρείται από άγνωστο φερόμενο ιδιοκτήτη, μέσα σε επιφάνεια κηρυγμένη αναδασωτέα, που βρίσκεται στη θέση «Λίμνη Βουλιαγμένης» Τ.Κ. Περαχώρας του Δήμου Λουτρακίου – Περαχώρας – Αγ. Θεοδώρων Π.Ε. Κορινθίας».

Η σημασία αυτής της απόφασης, η οποία αφορά μία και συγκεκριμένη περίπτωση απομάκρυνσης του εγκατεστημένου τροχόσπιτου στην Κορινθία και αποστέλλεται από τη Γενική Γραμματεία Δασών του ΥΠΕΝ προς την Διεύθυνση Δασών Κορινθίας ενώ κοινοποιείται παράλληλα στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Πελοποννήσου, την Εισαγγελία Πρωτοδικών Κορίνθου, το Αστυνομικό Τμήμα Λουτρακίου, το Δήμο Λουτρακίου Περαχώρας Αγίων Θεοδώρων αλλά και προς τον ΟΤΕ και τη ΔΕΗ για να ξηλωθεί και να κατεδαφιστεί ως αυθαίρετο κτίσμα το εγκατεστημένο τροχόσπιτο είναι αφενός μεν,ότι ενεργοποιεί το σύνολο της σχετικής δασικής και πολεοδομικής νομοθεσίας αφετέρου δε, θέτει ως σημείο αναφοράς τον προσφάτως κυρωμένο δασικό χάρτη της περιοχής, ώστε στην πράξη να λειτουργεί η νέα απόφαση, ως οδηγός και πιλότος γενικής εφαρμογής για όλες τις παρόμοιες περιπτώσεις.

Συγκεκριμένα η απόφαση του ΓΓ Δασών για την απομάκρυνση ως αυθαιρέτου του τροχόσπιτού της Κορινθίας, μεταξύ άλλων στα «λαμβάνοντας υπόψη» αναφέρει:

♦ Τις βασικές διατάξεις του δασικού νόμου, Ν. 998/1979 “Περί προστασίας των δασών και των δασικών εν γένει εκτάσεων της χώρας” , άρθρα 67A, 70 και 71, όπως προστέθηκαν και τροποποιήθηκαν με τα άρθρα 40 και 41 του Ν.4280/2014 (ΦΕΚ 159/Α’).

♦ Τις βασικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας περί αυθαιρέτων,  ιδίως του άρθρου 15, Ν. 1336/1983 “Περί επεκτάσεως ρυμοτομικών σχεδίων κλπ”.

Σημειώνεται ότι σχετικά προβλέπεται πως «κατεδαφίζονται κατά τις ισχύουσες διατάξεις τα κτίσματα που βρίσκονται:

α) σε κοινόχρηστους χώρους της πόλης (οδούς, πλατείες, κλπ.),

β) μέσα στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών και δημοτικών ή κοινοτικών οδών κατά το από 23.10.1959 Δ/μα «περί μέτρων τινών διά την ασφάλειαν της υπεραστικής συγκοινωνίας» όπως αυτό ισχύει σήμερα,

γ) μέσα στον αιγιαλό και τη Ζώνη Παραλίας κατά το Ν.Δ. 393/1974 «περί συμπληρώσεως των διατάξεων του Α.Ν. 2344/1940 «περί αιγιαλού και παραλίας» όπως τροποποιήθηκε, συμπληρώθηκε και ισχύει με μεταγενέστερες διατάξεις,

 δ) σε δημόσια κτήματα,

ε) σε δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις,

στ) σε αρχαιολογικούς χώρους και

ζ) σε ρέματα.

♦ Την απόφαση του 2025  κύρωσης του δασικού χάρτη της περιοχής, που καταγράφει την έκταση στην οποία έχει τοποθετηθεί παράνομα  το τροχόσπιτο ως δασικού χαρακτήρα και επιπλέον ως αναδασωτέα, λόγω εκχέρσωσης. Και μεταξύ σειράς άλλων αποφάσεων.

♦ Ειδική απόφαση, που αφορά στα τροχόσπιτα και τις τροχοβίλες σε αυθαίρετες κατασκευές, «την αριθ. 64887/10551/5.3.91 (ΦΕΚ 163/91 τ. Β’) απόφαση του Αναπληρωτή Υπουργού Γεωργίας “Τύχη κινητών πραγμάτων ευρισκομένων μέσα σε αυθαίρετα”. Η απόφαση του 1991,που υπογράφει ο τότε υφυπουργός Παναγιώτης Χατζηνικολάου προβλέπει ότι:

-Aν δεν αναζητηθεί από τον ιδιοκτήτη του, ο οποίος σε μία τέτοια περίπτωση θα βρεθεί αντιμέτωπος με πρόστιμα και κυρώσεις περί αυθαιρέτων, μετά τους  έξι μήνες  το τροχόσπιτο ή  η τροχοβίλα «περιέρχονται στην κυριότητα του δημοσίου και παραπέμπονται στον Οργανισμό Διαχείρισης Δημόσιου Υλικού ΟΔΔΥ».

Οι προθεσμίες και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη του τροχόσπιτου και της τροχοβίλας

Ενδιαφέρον έχει επίσης η απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δασών του ΥΠΕΝ για το ξήλωμα του αυθαίρετου τροχόσπιτου της Κορινθίας, ότι παράλληλα με την εντολή κατεδάφισης με το συντονισμό, τη συνδρομή και την παρακολούθηση της Ειδικής Υπηρεσίας Επιθεώρησης & Κατεδάφισης Αυθαιρέτων (ΕΥΕΚΑ)  του ΥΠΕΝ, αναφέρεται και στην από το νόμο προβλεπόμενη  διαδικασία απομάκρυνσης του τροχόσπιτου.

Μια διαδικασία που προβλέπει αυτοψία και προθεσμίες, οι οποίες αφορούν σε θυροκόλληση του πρωτοκόλλου απομάκρυνσης, «πρόσκληση ακρόασης» από το Δασαρχείο, μέχρι και ότι «ο ενδιαφερόμενος έχει δικαίωμα αίτησης ακύρωσης, ενώπιον του αρμοδίου Διοικητικού Εφετείου της τοποθεσίας του ακινήτου».

Δείτε την απόφαση του ΓΓ Δασών στη Διαύγεια: ΕΔΩ

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88/Α'/08.06.2026 ο N. 5306/26 Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς».

Η διάρθρωση συστήματος χωρικού σχεδιασμού στην χώρα έχει ως εξής:

1. Ο χωρικός σχεδιασμός ασκείται σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο και διακρίνεται, ανάλογα με τον χαρακτήρα του, σε χωροταξικό ή πολεοδομικό:

α) Στην κατηγορία του χωροταξικού σχεδιασμού υπάγονται τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 4 (πρώτο επίπεδο), τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια του άρθρου 5 και τα Θαλάσσια Χωροταξικά Σχέδια του άρθρου 11, τα οποία μετονομάζονται σε Θαλάσσια Χωροταξικά Πλαίσια (δεύτερο επίπεδο).

β) Στην κατηγορία του πολεοδομικού σχεδιασμού υπάγονται τα πολεοδομικά σχέδια τα οποία εκπονούνται σε τοπική κλίμακα και τα οποία διακρίνονται σε δύο επίπεδα σχεδιασμού.

2. Στο πρώτο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται:

α) Τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (Τ.Π.Σ.) του άρθρου 21, τα οποία ρυθμίζουν τη βιώσιμη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση της εδαφικής περιφέρειας μίας ή περισσοτέρων δημοτικών ενοτήτων,

β) τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (Ε.Π.Σ.) του άρθρου 22, τα οποία αποτελούν υποδοχείς σχεδίων, έργων και προγραμμάτων ανεξαρτήτως διοικητικών ορίων.

3. Στο δεύτερο επίπεδο του πολεοδομικού σχεδιασμού περιλαμβάνονται τα Ρυμοτομικά Σχέδια Εφαρμογής (Ρ.Σ.Ε.) του άρθρου 26, τα οποία αποτελούν την εξειδίκευση και εφαρμογή των σχεδίων του πρώτου επιπέδου.

4. Η σχέση μεταξύ των κατηγοριών και επιπέδων του χωρικού σχεδιασμού είναι ιεραρχική αλλά με περιθώρια ευελιξίας και ανάδρασης, με βάση τις έννοιες της διαβάθμισης της δεσμευτικότητας των κατευθύνσεων, και της εξειδίκευσης, της συμπλήρωσης και της τροποποίησης των κατευθύνσεων και ρυθμίσεων, όταν και όπως κάτι τέτοιο παρέχεται ως δυνατότητα από ένα υπερκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο σε ένα υποκείμενο πλαίσιο ή σχέδιο.

5.α) Όπου στη νομοθεσία αναφέρεται «Τοπικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής το «Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του άρθρου 21.

β) Όπου στη νομοθεσία αναφέρεται «Ειδικό Χωρικό Σχέδιο» νοείται εφεξής το «Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο» του άρθρου 22.

Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια

1. Τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (Ε.Χ.Π.) αποτελούν σύνολα κειμένων και διαγραμμάτων, με τα οποία προσδιορίζονται κατευθύνσεις σε εθνικό επίπεδο και, όπου απαιτείται, ρυθμίσεις, ιδίως, για:

α) τη χωρική διάρθρωση και δομή του οικιστικού δικτύου της χώρας,

β) τη χωρική διάρθρωση τομέων ή κλάδων παραγωγικών δραστηριοτήτων και γενικότερα τομέων ανάπτυξης εθνικής σημασίας,

γ) τη χωρική διάρθρωση δικτύων και υπηρεσιών τεχνικής και διοικητικής υποδομής,

δ) τη διαμόρφωση πολιτικής γης,

ε) την προστασία του πολιτιστικού και φυσικού τοπίου,

στ) τη χωρική ανάπτυξη και οργάνωση περιοχών του εθνικού χώρου που έχουν ιδιαίτερη σημασία από χωροταξική, περιβαλλοντική, αναπτυξιακή ή κοινωνική άποψη, όπως είναι οι παράκτιες, νησιωτικές, ορεινές και προβληματικές περιοχές,

ζ) την προώθηση σχεδίων, προγραμμάτων ή έργων χωρικής ανάπτυξης μείζονος σημασίας ή και διακρατικής ή διαπεριφερειακής εμβέλειας.

Τα Ε.Χ.Π. συνοδεύονται από πρόγραμμα ενεργειών και προτεραιοτήτων, στο οποίο εξειδικεύονται οι απαιτούμενες για την εφαρμογή τους ενέργειες και δράσεις, το χρονοδιάγραμμα εκτέλεσής τους, καθώς και οι φορείς εφαρμογής τους.

Δείτε αναλυτικά N. 5306/26 Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας - Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς»

Κατατέθηκε στη Βουλή και εισάγεται προς επεξεργασία στην κοινοβουλευτική επιτροπή Παραγωγής και Εμπορίου το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας».

Στο παρόν άρθρο αναλύουμε τη δομή και το περιεχόμενο του κομβικού Μέρους Δ’ (Κανόνες Δόμησης και Χρήσης) – Τμήμα Ι , το οποίο ενσωματώνει τη γενική πολεοδομική νομοθεσία, τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και τα κίνητρα περιβαλλοντικής αναβάθμισης των κτιρίων, καλύπτοντας τα άρθρα 195 έως και 225.

Η Φιλοσοφία της Νέας Ρύθμισης: Ασφάλεια Δικαίου και Ξεκάθαροι Κανόνες

Όπως επισημαίνεται στην Ανάλυση Συνεπειών Ρύθμισης, η Επιτροπή δεν είχε εντολή για τη θέσπιση νέων αυθαίρετων κανόνων, αλλά για την ορθολογική αναδιάρθρωση και εναρμόνιση της ισχύουσας νομοθεσίας. Με τον τρόπο αυτό, επιλύονται ερμηνευτικές ασάφειες, απαλείφονται σιωπηρώς καταργημένες ή ανεπίκαιρες διατάξεις (όπως παλαιά άρθρα του ΓΟΚ ’85 που επικαλύπτονταν από τον ΝΟΚ) και προσφέρεται απόλυτη ασφάλεια δικαίου στον μηχανικό και τον επενδυτή.

Η Ακτινογραφία των Άρθρων 195 έως 225

Το συγκεκριμένο πακέτο άρθρων αποτελεί τον «σκληρό πυρήνα» του τρόπου με τον οποίο σχεδιάζονται, τοποθετούνται και κατασκευάζονται τα κτίρια στον αστικό ιστό:

1. Βασικές Έννοιες, Μεγέθη και Χρήσεις (Άρθρα 195 – 199)

• Σκοπός & Πεδίο Εφαρμογής (Άρθρα 195 – 196): Ορίζεται με σαφήνεια το πλαίσιο εφαρμογής του πολεοδομικού κανονισμού σε όλη την επικράτεια, εναρμονίζοντας τους κανόνες δόμησης με τις σύγχρονες ανάγκες βιωσιμότητας.

• Ορισμοί & Μεγέθη (Άρθρα 197 – 198): Συγκεντρώνονται σε ενιαίο κείμενο όλοι οι κρίσιμοι ορισμοί των πολεοδομικών μεγεθών (Συντελεστής Δόμησης, Ποσοστό Κάλυψης, Συντελεστής Όγκου κ.λπ.). Σημαντική είναι η ενσωμάτωση ορισμών του ν. 1577/1985 που παρέμεναν σε ισχύ παράλληλα με τον ΝΟΚ, αποτρέποντας διπλές ερμηνείες.

• Χρήση Κτιρίων (Άρθρο 199): Καθορίζεται το πλαίσιο της λειτουργικής χρήσης των κτισμάτων σε συνάρτηση με τον υπερκείμενο σχεδιασμό.

2. Προστασία Κληρονομιάς, Αρτιότητα και Δουλείες (Άρθρα 200 – 203)

• Αρχιτεκτονική & Φυσική Κληρονομιά (Άρθρο 200): Κωδικοποιούνται οι αυστηροί όροι προστασίας των παραδοσιακών συνόλων, ιστορικών κέντρων και μνημείων, ενσωματώνοντας τη νεότερη νομολογία.

• Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα (Άρθρα 201 – 202): Αποσαφηνίζονται οι γενικές και ειδικές περιπτώσεις που καθιστούν ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο.

• Δουλείες (Άρθρο 203): Ρυθμίζεται το καθεστώς των εμπράγματων δουλειών σε ακίνητα προς διευκόλυνση της πολεοδομικής εφαρμογής.

3. Τα «Πράσινα» Κίνητρα και η Περιβαλλοντική Αναβάθμιση (Άρθρα 204 – 205)

• Πολεοδομικά Κίνητρα (Άρθρο 204): Ενσωματώνονται οι διατάξεις που αφορούν τα κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και τη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες αστικές περιοχές.

• Απομείωση καθ’ ύψος (Άρθρο 205): Προβλέπονται συγκεκριμένα κίνητρα για τη μείωση του ύψους υφιστάμενων κτιρίων με στόχο την περιβαλλοντική εξισορρόπηση των πόλεων.

4. Γεωμετρικοί Περιορισμοί και Τοποθέτηση Κτιρίου (Άρθρα 206 – 210)

• Συντελεστές και Κάλυψη (Άρθρα 206 – 208): Κωδικοποιούνται οι κανόνες για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, του ποσοστού κάλυψης και του συντελεστή όγκου.

• Θέση και Ύψος Κτιρίου (Άρθρα 209 – 210): Καθορίζεται επακριβώς η θέση του κτιρίου στο οικόπεδο σε σχέση με τα όρια, καθώς και ο τρόπος μέτρησης του μέγιστου ύψους με αφετηρία το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος και το πλάτος του δρόμου.

5. Κατασκευές, Όψεις, Υπαίθριοι Χώροι και Φύτευση (Άρθρα 211 – 219)

• Στοιχεία Όψεων & Ενεργειακό Στέγαστρο (Άρθρα 211 – 212): Ρυθμίζονται τα λειτουργικά, ενεργειακά (π.χ. σκίαστρα, θερμομόνωση) και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις, καθώς και η εγκατάσταση ενεργειακών στεγάστρων.

• Ακάλυπτοι Χώροι, Περιφράξεις και Φυτεμένα Δώματα (Άρθρα 213 – 214): Δίνονται σαφείς κατευθύνσεις για τη διαμόρφωση και υποχρεωτική φύτευση των ακάλυπτων χώρων, την κατασκευή περιφράξεων και την ανάπτυξη φυτεμένων δωμάτων (πράσινες στέγες).

• Κατασκευές Πάνω από το Κτίριο & Δημόσιοι Χώροι (Άρθρα 215 – 216): Οριοθετούνται οι επιτρεπόμενες κατασκευές πάνω από το ένεργο δώμα (απολήξεις κλιμακοστασίων, ηλιακά συστήματα κ.λπ.) καθώς και οι επεμβάσεις σε δημόσιους κοινόχρηστους χώρους.

• Ειδικές Κατασκευές & Στοές (Άρθρα 217 – 219): Καλύπτονται οι προδιαγραφές για θόλους αθλητικών εγκαταστάσεων (μπαλόνια), τις προσωρινές κατασκευές και τη δημιουργία παρόδιας στοάς.

6. Υφιστάμενα, Χαμηλά και nZEB Κτίρια – Προσβασιμότητα (Άρθρα 220 – 225)

• Κτίρια Σχεδόν Μηδενικής Κατανάλωσης Ενέργειας – nZEB (Άρθρο 222): Συγκεντρώνονται τα πολεοδομικά κίνητρα για τη δημιουργία σύγχρονων βιοκλιματικών κτιρίων nZEB, ευθυγραμμίζοντας πλήρως την εθνική νομοθεσία με τις ευρωπαϊκές ενεργειακές οδηγίες.

• Προσβασιμότητα ΑμεΑ (Άρθρο 223): Ενσωματώνεται το αυστηρό και αναγκαίο πλαίσιο για την εξασφάλιση προσβασιμότητας χωρίς φραγμούς για τα άτομα με αναπηρία και τα εμποδιζόμενα άτομα, τόσο σε νέα όσο και σε υφιστάμενα κτίρια.

• Ειδικές και Εξουσιοδοτικές Διατάξεις (Άρθρα 224 – 225): Ολοκληρώνεται το Τμήμα με τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις προς τη διοίκηση για την έκδοση εφαρμοστικών εγκυκλίων και προεδρικών διαταγμάτων.

Η ουσία της είδησης

Η κωδικοποίηση των άρθρων 195 έως 225 σε ένα ενιαίο κείμενο αποτελεί ένα βήμα προς την κατεύθυνση της απλούστευσης των διαδικασιών. Με τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας, γίνεται μια προσπάθεια να ξεκαθαριστεί η πληροφορία. Ιδιαίτερα η συγκέντρωση των διατάξεων για την πράσινη δόμηση, τα φυτεμένα δώματα, τα κτίρια nZEB και τα περιβαλλοντικά κίνητρα σε διαδοχικά άρθρα έχει ως στόχο να διευκολύνει τη μελέτη και την εφαρμογή των αρχών της αειφορίας στην καθημερινή κατασκευαστική πρακτική. Μένει να δούμε τις ενστάσεις βουλευτών και φορέων στο πλαίσιο της συζήτησης στη Βουλή, καθώς και των όποιων αλλαγών ενδέχεται να προκύψουν μέχρι τη διαδικασία της ψηφοφορίας.

Μπορείτε να διαβάσετε το πλήρες σχέδιο νόμου (741 σελίδες και 72MB) εδώ

πηγή news.b2green.gr

Ψηφίστηκε το το Ν.5293/2026 (ΦΕΚ τ.Α΄ 57/7-4-2026) που περιέχει διατάξεις για τη μεταβίβαση ακινήτων (άρθρ.15 έως 18).

Ειδικότερα, στο άρθρ.16 θεσπίζεται η κατάργηση Τοπογραφικού Διαγράμματος σε μεταβαβιβάσεις σε μεγάλο φάσμα ακινήτων.

Άρθρο 16

Κατάργηση υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί - Τροποποίηση παρ. 1 άρθρου 5 ν. 651/1977

Στην παρ. 1 του άρθρου 5 του ν. 651/1977 (Α' 207), περί υποχρεωτικής επισύναψης τοπογραφικού διαγράμματος σε συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτου, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) το κείμενο μεταφέρεται από την καθαρεύουσα στη δημοτική γλώσσα, β) το τελευταίο εδάφιο αντικαθίσταται, και η παρ. 1 διαμορφώνεται ως εξής:

«1. Σε κάθε δικαιοπραξία που έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση λόγω πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου με ή χωρίς κτίσματα, επισυνάπτεται στο πωλητήριο συμβόλαιο τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλομένους και τον μηχανικό ή υπομηχανικό που το συνέταξε, στο οποίο αναγράφονται τα μήκη των πλευρών, τα όρια προς τις όμορες ιδιοκτησίες, τα ονόματα των γνωστών ιδιοκτητών τους, καθώς και το εμβαδόν του πωλούμενου ακινήτου. Επί του διαγράμματος ο μηχανικός ή υπομηχανικός που το συντάσσει δηλώνει υπεύθυνα αν, επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, επιτρέπεται ή όχι η ανοικοδόμηση σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις. Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο αποτελεί τμήμα μεγαλύτερης έκτασης, βεβαιώνεται στο ίδιο σχεδιάγραμμα από τον μηχανικό ή υπομηχανικό αν και το μέρος που απομένει στον πωλητή πληροί ή όχι τους όρους δόμησης. Εξαιρούνται από την υποχρέωση του προηγούμενου εδαφίου οι μεταβιβάσεις λόγω πώλησης αγροτεμαχίων που βρίσκονται σε καθαρά αγροτικές περιοχές, με ή χωρίς κτίσματα. Δεν απαιτείται να επισυναφθεί το τοπογραφικό διάγραμμα της παρούσας σε δικαιοπραξίες με αντικείμενο τη μεταβίβαση ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή στην οποία υφίσταται λειτουργούν Κτηματολόγιο, εφόσον στην περιοχή αυτή έχει κυρωθεί και μεταγραφεί πράξη εφαρμογής και με τη δικαιοπραξία δεν μεταβάλλονται τα όρια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.»

Όλο το ΦΕΚ μπορείς το κατεβάσεις από εδώ

Με αφορμή πρόσφατου περιστατικού που εκδηλώθηκε σε ΥΔΟΜ, όπου δεν έγινε αποδεκτή στατική μελέτη υπογεγραμμένη από Αρχιτέκτονα Μηχανικό, απαιτείται η ερμηνεία ως προς το θέμα αυτό και ειδικότερα του άρθρου 4 – 2.κβ του ΠΔ 99/2018 (ΦΕΚ187Α/5-11-2018).

Η ισχύουσα νομοθεσία αναφέρει ρητά πως: οι Αρχιτέκτονες Μηχανικοί έχουν δικαίωμα εκπόνησης και υπογραφής στατικών μελετών, με εξαίρεση ορισμένες ειδικές κατασκευές και θεμελιώσεις τις οποίες και κατονομάζει.

Νομοθετικό Πλαίσιο

1. Προεδρικό Διάταγμα 99/2018 — Άρθρο 4

Στα επαγγελματικά δικαιώματα του Αρχιτέκτονα Μηχανικού αναφέρεται ρητά:

1. Στο γνωστικό αντικείμενο του Αρχιτέκτονα Μηχανικού περιλαμβάνονται:

[…]

δ. Τεχνολογία: Δομική Μηχανική και Σχεδιασμός Κατασκευών, Οικοδομική Τεχνολογία και Δομικά Υλικά, Γνώσεις Μαθηματικών, Γεωμετρίας, Φυσικής Γνώσεις Τοπογραφίας/Αποτυπώσεις κτηρίων και συνόλων, Ενεργειακός – Βιοκλιματικός Σχεδιασμός και ΗΜ Εγκαταστάσεις.

2. Ο Αρχιτέκτονας Μηχανικός έχει τα εξής επαγγελματικά δικαιώματα:

«κβ. Εκπόνηση Στατικών μελετών πλην των ειδικών κατασκευών: ειδικές θεμελιώσεις, κελυφωτές κατασκευές προεντεταμένου σκυροδέματος, μεταλλικές κατασκευές, ξύλινες κατασκευές.»

Συνεπώς:

• Το δικαίωμα εκπόνησης στατικών μελετών είναι δεδομένο και πλήρως κατοχυρωμένο.

• Ο περιορισμός αφορά αποκλειστικά τις συγκεκριμένες «ειδικές κατασκευές», χωρίς να υπάρχει εξειδικευμένος και επίσημος ορισμός του όρου «ειδικές θεμελιώσεις».

• Όπου δεν υπάρχει σαφής ορισμός, δεν μπορεί να υφίσταται αυθαίρετη ερμηνεία από επιμέρους Υπηρεσίες.

 2. Εγκύκλιος 51502/ 1967 – Γραφείο Πολεοδομίας Αθηνών

Η Εγκύκλιος 51502/1967 στην οποία πιθανόν αναφέρεται η ΥΔΟΜ, η οποία αποτελεί ερμηνευτικό εργαλείο της διοίκησης (και όχι τυπικό νόμο), αναφέρει:

«Δικαίωμα υπογραφής μελέτης και επιβλέψεως στατικών εργασιών δι’ όλας τας κατασκευάς πλην των ειδικών κατασκευών: ειδικαί θεμελιώσεις (πεδιλοδοκοί κλπ.), κελυφωταί κατασκευαί, κατασκευαί προεντεταμένου σκυροδέματος, σιδηραί κατασκευαί, ξύλιναι κατασκευαί κλπ., δια τας οποίας απαιτείται και προσυπογραφή Πολιτικού Μηχανικού.»

Επιπλέον αναφέρεται:

δ) «Δεν έχουν δικαίωμα υπογραφής ειδικής δηλώσεως αντοχής εις το Άρθ-2 παρ. 3 του από 13/22-4-29 ΠΔ περί επικινδύνων οικοδομών επί αυθαιρέτων κατασκευών.»

 3. Παρατηρήσεις – Ερμηνευτικά ζητήματα

Η συγκεκριμένη Εγκύκλιος χρησιμοποιείται από ορισμένες Πολεοδομίες, οι οποίες στηρίζουν την αυστηρή ερμηνεία των επαγγελματικών δικαιωμάτων των Πολιτικών Μηχανικών, προκειμένου να απορρίψουν τη δυνατότητα υπογραφής στατικής μελέτης από Αρχιτέκτονα Μηχανικό, με το σκεπτικό ότι τα θεμέλια με πεδιλοδοκούς συνιστούν «ειδική θεμελίωση».

Παρατηρήσεις:

• Ο όρος «πεδιλοδοκοί κλπ.» είναι ενδεικτικός και όχι περιοριστικός.

• Δεν υπάρχει πουθενά – ούτε στην Εγκύκλιο ούτε σε μεταγενέστερη νομοθεσία – πλήρης, επίσημος κατάλογος των «ειδικών θεμελιώσεων».

• Οι πεδιλοδοκοί, ως συμβατικά θεμελιακά στοιχεία ενταγμένα στο αντικείμενο της Δομικής Μηχανικής και του Σχεδιασμού Κατασκευών, αποτελούν μέρος του γνωστικού αντικειμένου (παρ.1 άρθρου 4 ΠΔ 99/2018) και της εκπαιδευτικής κατάρτισης των Αρχιτεκτόνων Μηχανικών. Σύμφωνα με το ΠΔ 99/2018, εμπίπτουν στο εύρος των προβλεπόμενων μελετητικών αρμοδιοτήτων και, κατά συνέπεια, εντάσσονται σαφώς στα κατοχυρωμένα επαγγελματικά τους δικαιώματα.

Κατά συνέπεια, καμία Υπηρεσία δεν νομιμοποιείται να επεκτείνει αυθαίρετα τον κατάλογο των εξαιρέσεων.

4. Ζήτημα στο Ηλεκτρονικό Σύστημα του ΤΕΕ – Στατική Επάρκεια

Πέραν των ερμηνευτικών προβλημάτων, έχει τεθεί αδικαιολόγητος περιορισμός στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, ο οποίος δεν επιτρέπει στους Αρχιτέκτονες Μηχανικούς να αναλαμβάνουν μελέτες στατικής επάρκειας.

Η μελέτη στατικής επάρκειας για κτήρια από οπλισμένο σκυρόδεμα, ως ουσιαστικό υποσύνολο της στατικής μελέτης, εμπίπτει απολύτως στα επαγγελματικά δικαιώματά μας, με βάση το ΠΔ 99/2018. Κατά συνέπεια, το ηλεκτρονικό σύστημα, όπως λειτουργεί σήμερα, δεν εναρμονίζεται με την κείμενη νομοθεσία και αποκλείει αυθαίρετα επαγγελματικό δικαίωμα που ανήκει και στους Αρχιτέκτονες Μηχανικούς.

Σύμφωνα με τα παραπάνω:

Με βάση το ΠΔ 99/2018 οι ειδικές κατασκευές είναι όσες αναφέρονται στο σημείο κβ της παρ.2 του άρθρου 4του ΠΔ99/2018.

Ο ΣΑΔΑΣ – Πανελλήνια Ένωση Αρχιτεκτόνων υπογραμμίζει πως τα επαγγελματικά δικαιώματα των Αρχιτεκτόνων Μηχανικών στην εκπόνηση στατικών μελετών είναι σαφή, ισχύουν εδώ και δεκαετίες και δεν επιδέχονται αυθαίρετες και μονομερείς ερμηνείες. Οι εξαιρέσεις είναι συγκεκριμένες και δεν μπορούν να διευρύνονται κατά περίπτωση.

Αξίζει να επισημανθεί πως οι εξαιρέσεις αυτές δεν αναφέρονται ως ενδεικτικές, όπως αναγράφεται σε άλλες περιπτώσεις του σχετικού ΠΔ, αλλά είναι πολύ συγκεκριμένες.

Ο ΣΑΔΑΣ – ΠΕΑ ζητά από το ΥΠΕΝ να μεριμνήσει ως προς την τροποποίηση του ηλεκτρονικού συστήματος αυθαιρέτων του ΤΕΕ, ώστε να επιτρέπεται η εκπόνηση και υπογραφή μελετών στατικής επάρκειας από Αρχιτέκτονες Μηχανικούς, όπως προβλέπεται από τον νόμο.

Παρακαλούμε για την έκδοση σχετικής Εγκυκλίου για την ενιαία εφαρμογή του νόμου διευκρινίζοντας πως, με βάση το ΠΔ 99/2018 και την ερμηνεία του, οι πεδιλοδοκοί δεν περιλαμβάνονται στις ειδικές θεμελιώσεις.

Επίσης είναι απαραίτητη η εξειδίκευση του όρου «ειδικές θεμελιώσεις» με βάση το ισχύον ΠΔ99/2018, πάντοτε ως προς το γνωστικό αντικείμενο και τα επαγγελματικά δικαιώματα του Αρχιτέκτονα Μηχανικού όπως αναφέρονται σε αυτό.

 Με εκτίμηση,

 Για το Διοικητικό Συμβούλιο ΣΑΔΑΣ – ΠΕΑ

Ο Πρόεδρος
Δημήτρης Ξυνομηλάκης

Η Γενική Γραμματέας
Τζούλια Τσαλίκη

Συνεχίζεται με αργούς ρυθμούς η εξέταση των αντιρρήσεων κατά των δασικών χαρτών από τις αρμόδιες επιτροπές (ΕΠΕΑ). Το μεγάλο ζήτημα, όμως, δεν είναι μόνο η μεγάλη καθυστέρηση στη διαδικασία, αλλά και το γεγονός ότι, στην πλειονότητά τους, οι αντιρρήσεις απορρίπτονται σύμφωνα με την εισήγηση της Διεύθυνσης Δασών.

Σύμφωνα με τα υπάρχοντα στοιχεία, το μεγαλύτερο ποσοστό των αιτήσεων να απορρίπτεται, με αποτέλεσμα οι περισσότερες εκτάσεις να παραμένουν δασικές. Το γεγονός αυτό, έχει ως συνέπεια να διεκδικείται η έκταση και ιδιοκτησιακά, διότι το Κτηματολόγιο προκρίνει το δικαίωμα του Δημοσίου έναντι του ιδιώτη, ενώ σταματούν και οι επιδοτήσεις από τον ΟΠΕΚΕΠΕ.

Οι πολίτες, αφού έχουν ξοδέψει πολλά χρήματα για παράβολα και αμοιβές ειδικών για τις ενστάσεις τους, αναρωτιούνται τι πρέπει να κάνουν για να δικαιωθούν.

Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι εσφαλμένα η έκτασή τους κρίθηκε ως δασική και αναρωτιούνται ποια είναι τα επόμενα βήματα για να πετύχουν τη δικαίωσή τους και να μη χάσουν την περιουσία τους.

– Ποιά είναι η επόμενη κίνηση μετά την απόρριψη της αντίρρησης από την Επιτροπή Εξέτασης κατά Δασικού Χάρτη;

Όταν η Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠ.Ε.Α.) απορρίψει την αντίρρηση στους δασικούς χάρτες, υπάρχουν ακόμη ορισμένα βήματα που μπορεί να κάνει κάποιος για να προσπαθήσει να αποχαρακτηρίσει την έκταση, όπως:

1. Αίτημα πρόδηλου σφάλματος για την αναμόρφωση του δασικού χάρτη.

2. Προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο (ακύρωση της απόφασης).

   ---

– Πώς θα μάθω ακριβώς τι με συμφέρει να κάνω;

Καταρχάς παίρνουμε την απόφαση της επιτροπής, όπως αυτή δημοσιεύθηκε στη Διαύγεια. Στη συνέχεια συμβουλευόμαστε δασολόγο για να ελέγξει αν υφίσταται λάθος στην κρίση της επιτροπής ως προς τον πραγματικό χαρακτήρα της έκτασης στον ιστορικό χάρτη και στον χάρτη του Κτηματολογίου (2007-2009), καθώς και τοπογράφο μηχανικό για τη χαρτογραφική ορθότητα και τα πολύγωνα του χάρτη.

Σε περίπτωση που υπάρχουν επαρκή στοιχεία, κατατίθεται στη Διεύθυνση Δασών αίτηση αναμόρφωσης του δασικού χάρτη λόγω πρόδηλου σφάλματος.

– Τι σημαίνει «αναμόρφωση του δασικού χάρτη»;

Μετά την απόφαση της Επιτροπής Εξέτασης Αντιρρήσεων και την ανάρτησή της στη Διαύγεια, η απόφαση αποστέλλεται στη Δασική Υπηρεσία και ο δασικός χάρτης διορθώνεται/αναμορφώνεται σύμφωνα με την απόφαση. Στη συνέχεια ο χάρτης κυρώνεται οριστικά για την περιοχή.

Στις περιπτώσεις που οι αντιρρήσεις απορρίφθηκαν, τότε στην αναμόρφωση του χάρτη οι εκτάσεις θα εμφανιστούν οριστικά ως δασικές.

– Ποιά στοιχεία είναι σημαντικά πριν από την αίτηση πρόδηλου σφάλματος;

Πολύ σημαντικό πριν καταθέσει κάποιος αίτηση για αναμόρφωση του δασικού χάρτη είναι να έχει τα εξής:

• τεχνική έκθεση – φωτοερμηνεία δασολόγου

• σύγχρονο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο σε ΕΓΣΑ ’87

• παλιές αεροφωτογραφίες (1945, 1960, 1975)

• παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας

  ---

– Ποιά είναι τα δικαιολογητικά;

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να καταθέσει τα εξής:

1. Σχετική αίτηση προς τη Διεύθυνση Δασών

2. Συμβόλαιο της ιδιοκτησίας

3. Το έντυπο Ε9

4. Φωτοτυπία ταυτότητας

5. Συντεταγμένες της έκτασης σε ΕΓΣΑ ’87

6. Έγγραφα της διοίκησης (π.χ. παραχωρητήριο, πράξη χαρακτηρισμού κ.λπ.)

   ---

– Πότε κάνω προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο;

Η προσφυγή στο Διοικητικό Δικαστήριο για τους δασικούς χάρτες δεν γίνεται αμέσως μετά την απόρριψη της αντίρρησης, αλλά όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία της αναμόρφωσης και κύρωσης του χάρτη.

Επομένως τα βήματα είναι:

1. Δημοσιεύεται στη Διαύγεια η απορριπτική απόφαση της αντίρρησης από την Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων.

2. Η Δασική Υπηρεσία αναμορφώνει τον δασικό χάρτη σύμφωνα με την απόφαση.

3. Ο χάρτης κυρώνεται και δημοσιεύεται σε ΦΕΚ.

4. Από την ημέρα δημοσίευσης αρχίζει η προθεσμία για δικαστική προσφυγή.

5. Υπάρχει προθεσμία 60 ημερών για αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας.

   ---

– Τι πρέπει να προσέξουμε;

Πολλοί ιδιοκτήτες χάνουν το δικαίωμα αίτησης ακύρωσης, γιατί δεν παρακολουθούν πότε αναμορφώνεται και κυρώνεται ο χάρτης. Επομένως, ο πολίτης πρέπει να παρακολουθεί στενά όλη τη διαδικασία.

– Ποιός έχει μεγάλες πιθανότητες να κερδίσει;

Ο αποχαρακτηρισμός μιας έκτασης που μπήκε στον δασικό χάρτη ως δασική είναι γενικά δύσκολη υπόθεση, αλλά η δυσκολία εξαρτάται από ορισμένα βασικά στοιχεία.

Α. Ο χαρακτηρισμός στον δασικό χάρτη

Η δυσκολία αλλάζει ανάλογα με τον κωδικό.

• ΔΔ (δάσος παλιά και σήμερα) → πολύ δύσκολος αποχαρακτηρισμός

• ΔΑ (δάσος παλιά – αγρός σήμερα) → δύσκολος, αλλά γίνεται σε ορισμένες περιπτώσεις

• ΑΔ (αγρός παλιά – δάσος σήμερα) → πιο εύκολος αποχαρακτηρισμός

• ΑΑ (αγρός παλιά και σήμερα) → συνήθως δεν υπάρχει θέμα

Β. Τι δείχνουν οι αεροφωτογραφίες του 1945

Αυτό είναι το πιο σημαντικό στοιχείο.

Αν το 1945 φαίνεται καλλιέργεια/χωράφι, υπάρχουν πολλές πιθανότητες.

Αν το 1945 φαίνεται δασική βλάστηση, οι πιθανότητες μειώνονται σημαντικά.

Γ. Παλιοί τίτλοι ιδιοκτησίας

Βοηθά ιδιαίτερα αν υπάρχουν συμβόλαια πριν το 1900, καθώς και πριν το 1945 ή το 1960.

Δ. Παλιές δηλώσεις καλλιέργειας.

Ε. Σημερινή χρήση της έκτασης

Αν υπάρχει σήμερα καλλιέργεια, αν καλλιεργείται για πολλά χρόνια ή αν υπάρχουν παλιές ελιές ή άλλη αγροτική χρήση.

– Ποιές ενέργειες κάνω στο Κτηματολόγιο όταν απορριφθεί το δικαίωμά μου λόγω δασικής έκτασης;

Αν το Ελληνικό Κτηματολόγιο απέρριψε το δικαίωμά σας στις αρχικές εγγραφές επειδή η έκταση εμφανίζεται ως δασική, υπάρχουν συγκεκριμένες ενέργειες.

1) Έλεγχος του λόγου απόρριψης

Πρέπει να εξεταστεί ακριβώς τι αναφέρει η απόφαση του Κτηματολογίου. Συνήθως αναφέρει ότι:

• η έκταση εμφανίζεται ως δασική στον δασικό χάρτη

• ή ότι ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο λόγω δασικού χαρακτήρα

Αυτό σημαίνει ότι το Κτηματολόγιο βασίστηκε στον αναρτημένο δασικό χάρτη, επειδή δεν είχε ακόμη κυρωθεί.

2) Διόρθωση εγγραφής μετά την κύρωση του δασικού χάρτη

Αν μετά την ανάρτηση αλλάξει ο χαρακτηρισμός της έκτασης (π.χ. έγινε δεκτή αντίρρηση), τότε μπορεί να γίνει αίτηση διόρθωσης εγγραφής στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

3) Αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας

Αν κερδηθεί η υπόθεση και η έκταση πάψει να θεωρείται δασική, τότε διορθώνεται και το Κτηματολόγιο.

4) Αγωγή ιδιοκτησίας κατά του Ελληνικού Δημοσίου

Αυτό γίνεται όταν υπάρχουν ισχυροί τίτλοι ιδιοκτησίας και το Δημόσιο δηλώνει την έκταση ως δασική.

– Ποιά είναι τα λάθη που διορθώνονται;

Τα λάθη διαχωρίζονται στις εξής κατηγορίες:

1. Σφάλματα στα χαρτογραφικά υπόβαθρα.

2. Λάθος τοποθέτηση θεματικών οριογραμμών.

3. Παράλειψη ή λανθασμένη απεικόνιση θεματικών εκτάσεων.

4. Λάθος εγγραφές στοιχείων (αντιστοίχισης).

5. Τροποποιημένα στοιχεία λόγω επεξεργασίας εικόνας σε διαβαθμισμένες περιοχές.

6. Συμπερίληψη πεδινών χορτολιβαδικών, βραχωδών ή πετρωδών εκτάσεων.

7. Συμπερίληψη χορτολιβαδικών ή βραχωδών εκτάσεων αναγνωρισμένων ως ιδιωτικών.

8. Συμπερίληψη τεχνητών δασικών φυτειών ως δασικών εκτάσεων.

9. Παράλειψη απεικόνισης πράξεων της διοίκησης πριν από την κύρωση του δασικού χάρτη.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr

πηγή taxydromos.gr

Με νέο ΦΕΚ που δόθηκε σήμερα στη δημοσιότητα, σηματοδοτείται η επανεκκίνηση ενός θεσμού που παρέμενε για χρόνια σε αδράνεια: της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ). Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/28742/1901, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε συνεργασία με το Ψηφιακής Διακυβέρνησης θέτουν σε τροχιά την πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Ουσιαστικά, πρόκειται για το ψηφιακό εργαλείο που θα διαχειριστεί τους τίτλους των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.

Η “πρεμιέρα” της πλατφόρμας

Η πιλοτική εφαρμογή ξεκινά στις 16 Μαρτίου 2026. Η διάρκεια της δοκιμαστικής περιόδου ορίζεται μέχρι την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος, με ανώτατο όριο τους τέσσερις μήνες. Στόχος είναι να ξεπαγώσουν τίτλοι που βρίσκονται σε ισχύ και διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης, δίνοντας διέξοδο σε χιλιάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες.

Ποιοι έχουν πρόσβαση

Το σύστημα δεν είναι ανοιχτό προς όλους αδιάκριτα. Στην παρούσα φάση, η είσοδος επιτρέπεται σε:

• Φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν κωδικούς TAXISnet και είναι εγγεγραμμένα στο Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (Ε.Μ.Επ.).

• Μηχανικούς, μέλη του ΤΕΕ (Πολιτικούς, Αρχιτέκτονες, Τοπογράφους, Χωροτάκτες).

• Εξουσιοδοτημένους υπαλλήλους του ΥΠΕΝ και του Τεχνικού Επιμελητηρίου.

Η διαδικασία βήμα-βήμα

Ο μηχανικός αναλαμβάνει τον κεντρικό ρόλο. Εισέρχεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης με τους κωδικούς του και υποβάλλει το αίτημα προσφοράς συντελεστή.

Προσοχή στα δικαιολογητικά: Απαιτείται η συμπλήρωση του ΚΑΕΚ του ακινήτου, των στοιχείων των συνιδιοκτητών, του αριθμού Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και του Πιστοποιητικού Πληρότητας.

Ένα κρίσιμο σημείο που λύνει πρακτικά προβλήματα: Αν κάποιος συνιδιοκτήτης έχει αποβιώσει, ο μηχανικός καταχωρίζει τον ΑΦΜ του και η διαδικασία προχωρά κανονικά για τους υπόλοιπους. Μόλις ολοκληρωθεί η καταχώριση, το σύστημα αποστέλλει ειδοποίηση στους ιδιοκτήτες μέσω του Ε.Μ.Επ. για να δώσουν την τελική τους συγκατάθεση με τους δικούς τους κωδικούς TAXISnet.

Υπολογισμός αξίας και διαλειτουργικότητα

Το σύστημα υπολογίζει αυτόματα την αξία του προσφερόμενου συντελεστή. Η αποτίμηση βασίζεται σε συγκεκριμένες παραμέτρους, όπως η τιμή ζώνης, ο συντελεστής εμπορικότητας και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου κατά την ημέρα της καταχώρισης.

Για να αποφευχθεί η γραφειοκρατία, η Ψηφιακή Τράπεζα Γης “μιλάει” απευθείας με:

1. Το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ για ταυτοποίηση στοιχείων.

2. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τα γεωχωρικά δεδομένα.

3. Το ΓΕΜΗ για την εκπροσώπηση νομικών προσώπων.

Μετά τη συγκατάθεση όλων των εμπλεκομένων, εκδίδεται ένας μοναδικός αριθμός αίτησης που κατοχυρώνει την προτεραιότητα του τίτλου.

Η κίνηση αυτή αποτελεί το πρώτο ουσιαστικό βήμα για τη δημιουργία μιας δευτερογενούς αγοράς δικαιωμάτων δόμησης, που θα μπορούσε να δώσει λύση σε χρόνια πολεοδομικά αδιέξοδα.

Τα απαραίτητα δικαιολογητικά

Σύμφωνα με το άρθρο 2 της απόφασης, τα στοιχεία και τα δικαιολογητικά που πρέπει να έχει στη διάθεσή του ο μηχανικός για την έγκυρη υποβολή του αιτήματος στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης είναι τα εξής:

Στοιχεία για την Ηλεκτρονική Αίτηση

• Αριθμός ΚΑΕΚ του ακινήτου που προσφέρει τον συντελεστή δόμησης.

• Στοιχεία συνιδιοκτητών και τα αντίστοιχα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.

• Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) για όλους τους ιδιοκτήτες, συμπεριλαμβανομένων των θανόντων (όπου απαιτείται η ένδειξη “Ιδιοκτήτης που έχει αποβιώσει”).

• Στοιχεία του Τίτλου ΜΣΔ, όπως ο αριθμός του τίτλου και η ημερομηνία έκδοσής του.

• Στοιχεία Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και ο αριθμός του Πιστοποιητικού Πληρότητας.

Τεχνικά Δεδομένα Ακινήτου (για την αποτίμηση της αξίας)

• Τιμή ζώνης του ακινήτου.

• Συντελεστής εμπορικότητας και συντελεστής οικοπέδου.

• Συντελεστής δόμησης και συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου.

• Συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου.

Συνοδευτικά Έγγραφα & Νομιμοποίηση

• Έγγραφα τεκμηρίωσης: Ψηφιακά αντίγραφα των εγγράφων που αποδεικνύουν όλα τα παραπάνω στοιχεία.

• Για Δικαστικούς Συμπαραστάτες: Έγγραφο που τεκμηριώνει την ιδιότητά τους και υπεύθυνη δήλωση.

• Για Νομικά Πρόσωπα: Πρακτικό του οργάνου διοίκησης για τον ορισμό του νομίμου εκπροσώπου και υπεύθυνη δήλωση της ιδιότητας αυτής.

Στο κοινό δελτίο τύπου των συναρμόδιων Υπουργείων, αναφέρονται τα εξής:

“Σε πιλοτική λειτουργία τίθεται η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, από σήμερα Δευτέρα 16 Μαρτίου 2026, ανοίγοντας το πρώτο επιχειρησιακό στάδιο για την ενεργοποίηση της διαδικασίας Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσα από ένα σύγχρονο ψηφιακό σύστημα που διασφαλίζει διαφάνεια, ταχύτητα και αξιοπιστία.

Η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης συνιστά πολιτική επιλογή με ισχυρό θεσμικό και αναπτυξιακό αποτύπωμα. Για πρώτη φορά, ένα εργαλείο που για δεκαετίες παρέμενε εγκλωβισμένο ανάμεσα σε θεσμικές εκκρεμότητες και διοικητικές δυσλειτουργίες αποκτά σαφές πλαίσιο εφαρμογής και ψηφιακή υποστήριξη. Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρά στην αντιμετώπιση μιας μακράς θεσμικής εκκρεμότητας στην προστασία του δομημένου περιβάλλοντος.

Ειδικότερα, με την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026) του Υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρη Παπαστεργίου και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκου Ταγαρά, καθορίζεται η πιλοτική διαδικασία καταχώρισης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αποτελεί ένα κρίσιμο πολεοδομικό εργαλείο που συμβάλλει στην προστασία διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων, καθώς και στην ορθολογική χωρική ανάπτυξη μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), όπου δύναται να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης. Σημειώνεται ότι η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προβλέπεται να διαρκέσει έως τέσσερις (4) μήνες και αποτελεί μέρος του συνολικού ψηφιακού εκσυγχρονισμού των πολεοδομικών εργαλείων που υλοποιεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Παράλληλα, εντάσσεται στην εμβληματική μεταρρύθμιση χωρικού σχεδιασμού του ΥΠΕΝ Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, στο πλαίσιο του οποίου εκπονούνται Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ) που καλύπτουν περίπου το 80% της Επικράτειας, καθώς και μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), διαμορφώνοντας ένα ολοκληρωμένο και συνεκτικό θεσμικό περιβάλλον χωρικού σχεδιασμού και βιώσιμης ανάπτυξης.

Η διαδικασία καταχώρισης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και με την ηλεκτρονική επιβεβαίωση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών ή νομίμων εκπροσώπων τους. Η εφαρμογή της διαδικασίας υλοποιείται με τη συνδρομή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), ενώ η πλατφόρμα διασυνδέεται, μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και ΤΝ, με βασικά πληροφοριακά συστήματα της Δημόσιας Διοίκησης, όπως το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (emep.gov.gr) και το ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας τη διαλειτουργικότητα των δεδομένων και την αξιοπιστία της διαδικασίας.

Ο Υπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρης Παπαστεργίου δήλωσε: «Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης αποτελεί ένα ακόμη ουσιαστικό βήμα για τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό της Δημόσιας Διοίκησης και την αξιοποίηση σύγχρονων τεχνολογικών εργαλείων σε κρίσιμους τομείς δημόσιας πολιτικής. Μέσα από την ανάπτυξη της νέας πλατφόρμας διαμορφώνεται για πρώτη φορά ένα αξιόπιστο και διαφανές ψηφιακό περιβάλλον για τη διαχείριση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Σε συνεργασία με το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχωρούμε σε μια κομβική θεσμική παρέμβαση που αποδεικνύει ότι ο ψηφιακός μετασχηματισμός μπορεί να αποτελέσει ουσιαστικό εργαλείο για την επίλυση χρόνιων εκκρεμοτήτων. Προχωρούμε με σταθερά βήματα στην ανάπτυξη ψηφιακών υπηρεσιών που ενισχύουν τη διαφάνεια, περιορίζουν τη γραφειοκρατία και βελτιώνουν την καθημερινότητα πολιτών και επαγγελματιών».

Ο Υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, αρμόδιος για τη Χωροταξία και την Πολεοδομία, Νίκος Ταγαράς δήλωσε: «Η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης εντάσσεται στον πυρήνα της μεγάλης θεσμικής μεταρρύθμισης που υλοποιεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στον χωρικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας. Πρόκειται για μια μεταρρύθμιση που δεν περιορίζεται στην ψηφιοποίηση διαδικασιών, αλλά ανασυγκροτεί συνολικά τους κανόνες με τους οποίους οργανώνεται ο χώρος, προστατεύεται το περιβάλλον, αξιοποιείται η ιδιωτική περιουσία και αποκαθίσταται η ασφάλεια δικαίου. Μέσα από το Πρόγραμμα Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, η χώρα αποκτά σταδιακά ένα συνεκτικό, λειτουργικό και σύγχρονο πλαίσιο χωρικής οργάνωσης, με σαφείς χρήσεις γης, όρους δόμησης, περιοχές προστασίας και Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή. Η σημασία της παρέμβασης είναι πολλαπλή: αντιμετωπίζει παθογένειες δεκαετιών, συμβάλλει στην αντιμετώπιση μιας μακράς θεσμικής εκκρεμότητας, ενισχύει την προστασία διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων και ταυτόχρονα εισάγει κανόνες διαφάνειας και ασφάλειας. Πρόκειται για μια θεσμική τομή που συνδέει την περιβαλλοντική προστασία, την πολεοδομική τάξη και τη δίκαιη αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας».”

πηγή newsbeast.gr

ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΑΣ ΤΜΗΜΑ ΚΕΝΤΡΙΚΗΣ ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ

 Ερωταπαντήσεις 2^Ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μακεδονίας (29/01/2026):

 1.    ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ), θεωρούνται κατά παρέκκλιση άρτια: «Τα γήπεδα τα ευρισκόμενα εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών, τα οποία είχαν κατά την 24.4.1977, ημέρα δημοσίευσης του από 5.4.1977 Π.Δ. (ΦΕΚ 133 Δ), ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.».

Επίσης, σύμφωνα με την Απόφ. ΣτΕ Ολ. 176/2023 «Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)».

Η Υπηρεσία μας ρωτά, ποιο είναι το ελάχιστο απαιτούμενο πρόσωπο για τα παραπάνω γήπεδα της παρ. 2α του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24/31.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ);

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν έχει προσδιοριστεί.

Σχετική η απάντηση και τα συνοδευτικά έγγραφα στην ερώτηση 17, της 1ης Σύσκεψης ΤΕΕ/ΤΚΜ - ΥΔΟΜ Κ.Μ. (16/10/2025)

2.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013

«Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατόν πενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και του όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του ν. 2637/1998, β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων».

Επίσης, με την υπ' αριθμ. 1889/14 εγκύκλιο ΥΠΕΚΑ, ορίζεται ότι: «Με αφορµή ερωτήματα Υπηρεσιών για την παρ. 11α του άρθρου 51 του ν. 4178/2013, διευκρινίζουμε ότι οι σχετικές δεσμευτικές διατάξεις που αφορούν στη γη υψηλής παραγωγικότητας περιλαμβάνουν και τις περιπτώσεις γεωργικής γης που δεν είναι χαρακτηρισμένη ως τέτοια, καθότι ο όρος «γη υψηλής παραγωγικότητας» εµπεριέχει σε κάθε περίπτωση και αυτόν της γεωργικής γης».

Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν στις περιοχές που από το ισχύον Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, που είναι χαρακτηρισμένες ως «Περιοχή γεωργικής γης κύριας χρήσης», «Περιοχή γεωργικής γης δευτερεύουσας χρήσης με δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων» κ.α. και γενικά σε λοιπές ζώνες που από το ΓΠΣ εμπεριέχεται ο όρος «Γεωργική γη», εάν είναι δυνατή η εφαρμογή των παραπάνω διατάξεων της παρ. 11α του άρθρου 51 Ν. 4178/2013, στα γήπεδα με πρόσωπο ή εντός των οριζόμενων αποστάσεων από εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Στο ερώτημα δεν διευκρινίζεται αν το υπόψη ΓΠΣ περιλαμβάνει ορισμό του τι είναι για την εφαρμογή του η «γεωργική γη κύριας χρήσης» και τι η «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης» (υπόψη ότι με την ΚΥΑ 168040/2010(ΦΕΚ 1528 Β΄/07.09.2010) - Καθορισμός κριτηρίων με τα οποία διαβαθμίζεται η αγροτική γη σε ποιότητες και κατατάσσεται σε κατηγορίες παραγωγικότητας, άρθ. 3. Κριτήρια παραγωγικότητας (ΚΠαρ) και κατάταξη της Αγροτικής Γης σε κατηγορίες παραγωγικότητας. Η Γεωργική (Αγροτική) Γη, από άποψη παραγωγικότητας, κατατάσσεται στις παρακάτω, τρεις κατά φθίνουσα σειρά, κατηγορίες: 1. Γεωργική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας 2. Γεωργική Γη Μέσης Παραγωγικότητας 3. Γεωργική Γη Απλή).

Ελλείψει τέτοιου ορισμού, λαμβάνοντας υπόψη και την αναφερόμενη εγκύκλιο, κατά τη γνώμη μας ο όρος «γεωργική γη κύριας χρήσης» εμπεριέχεται στον όρο «Αγροτική Γη Υψηλής Παραγωγικότητας».

Όχι όμως, και ο όρος «γεωργική γη δευτερεύουσας χρήσης», περιοχές στις οποίες, ούτως ή άλλως, το συγκεκριμένο ΓΠΣ έδωσε περιοριστικά την δυνατότητα χωροθέτησης κτηνοτροφικών εγκαταστάσεων, μόνον.

3.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 3 του άρθρου 5 Ν. 4067/2012: «Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με τις χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση, ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης. Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της έναρξης ισχύος του παρόντος».

Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017: «Στις περιπτώσεις της παρ. 5 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της νέας χρήσης. Από την αρμόδια Υ.Δομ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Τυχόν εργασίες για την αλλαγή της χρήσης στους ανωτέρω χώρους, εφόσον δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, δύναται να εκτελεστούν σύμφωνα με την παρ. 5β. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου».

Σύμφωνα με τα παραπάνω, η Υπηρεσία μας ρωτά εάν είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης κτιρίου (εκτός σχεδίου) σε νέα χρήση η οποία επιτρέπεται από τις ειδικότερες διατάξεις της περιοχής, ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής για την χρήση αυτή.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Κατά την άποψη μας (υπερ)ισχύει η παρ. 3 του άρθρου 5 του Ν. 4067/2012.

Η παρ. 9 του άρθρου 107 Ν. 4495/2017 αναφέρεται σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης της περιοχής του ακινήτου και όχι σε επιτρεπόμενους όρους δόμησης που προκύπτουν από τη χρήση του ακινήτου (εκτός σχεδίου δόμηση).

4.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα τα διαλαμβανόμενα της Εγκ 2094/6-11-25 της ΑΑΔΕ που αφορά στην παροχή διευκρινίσεων για την επιβολή του Ψηφιακού Τέλους Συναλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 5177/2025 (Α΄21), εισάγεται ψηφιακή διαδικασία απόδοσης του Τέλους. Από την εν λόγω Εγκ. άποψη της Υπηρεσίας μας είναι ότι προκύπτει η δυνατότητα πληρωμής του Χαρτοσήμου επί ΤΕΕ, του Παραβόλου Ν. 1041/80 και του Χαρτοσήμου ΟΓΑ, μέσω του e-paravolo με κωδικό 5008 Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγής.

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σωστά.

5.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Κατά τον Μεταγενέστερο Έλεγχο Ο.Α., απαιτείται η βεβαίωση σύνδεσης με την αποχέτευση και το τιμολόγιο είσπραξης τελών σύνδεσης αποχέτευσης (ή την αιτιολογημένη εξαίρεση/δήλωση μη ύπαρξης δικτύου);

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Ναι

6.      ΕΡΩΤΗΣΗ 6: Η μη έγκριση Σ.Α. τι παράβαση είναι και τι πρόστιμο επιβάλλεται ?

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν είναι «υπέρβαση». Είναι δικαιολογητικό απαραίτητο για την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Η μη προσκόμιση επισύρει ακυρότητα της άδειας.

7.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Τα δενδρόσπιτα θέλουν Ο.Α; Tι κατηγορία είναι και ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Δεν υπάρχει ορισμός για δεντρόσπιτα, ούτε περιλαμβάνονται στις κατασκευές που επιτρέπονται στον ακάλυπτο χώρο. Ισχύουν οι όροι δόμησης της περιοχής με τους οποίους εκδίδεται οικοδομική άδεια.

 8.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το αρθ. 2 παρ. 90 του ΝΟΚ Ύψος κτιρίου σε κάθε σημείο είναι η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως τη στάθμη της τελικής άνω επιφάνειας του τελευταίου ορόφου στη θέση αυτήν, στην οποία δεν συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η επίστρωση-επικάλυψη΄ και σύμφωνα με την παρ. 56 του ίδιου άρθρου Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή και προς όμορα οικόπεδα και ορίζονται, σύμφωνα με τον προσανατολισμό τους. Σε ένα κτίριο όπου υπάρχει υψομετρική διαφορά στο οικόπεδο και στην όψη του κτιρίου προς το όμορο οικόπεδο όπου κολλάει το κτίριο και το διαμορφωμένο έδαφος είναι πολύ χαμηλότερα, από που θα μετρήσουμε το ύψος του κτιρίου; Παραθέτω παράδειγμα:

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με το άρθρο 9, παρ.7 του Ν1577/1985 (ΓΟΚ), που εξακολουθεί να ισχύει: «Αν δεν είναι δυνατόν να μετρηθεί το μέγιστο ύψος στην όψη του κτιρίου, λόγω εσοχής ορόφου από αυτήν ή λόγω επαφής του κτιρίου στο όριο του οικοπέδου, το μέγιστο ύψος μετριέται από τη στάθμη του φυσικού εδάφους στα σημεία προβολής του ορόφου σε αυτό ή στα σημεία επαφής του κτιρίου με το όριο. Το ύψος αυτό, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 17, μπορεί να προσαυξηθεί μέχρι 1.50 μ. ή και περισσότερο μετά από έγκριση της Ε.Π.Α.Ε.» (σήμερα μετά από απόφαση του Σ.Α.)

 9.      ΕΡΩΤΗΣΗ: Πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος μπορώ να έχω κατασκευές που μετράνε στην δόμηση; (π.χ. τμήμα σοφίτας που μετράει στην δόμηση. κατ΄ επέκταση μπορεί σε αυτή την περίπτωση η σοφίτα να εκτείνεται εκτός του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου;)

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Το επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται για να καθορίσει την τελική στάθμη της δόμησης. Στο άρθρο 19 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) αναφέρονται οι κατασκευές που μπορούν να τοποθετηθούν πάνω από το επιτρεπόμενο ύψος, οι οποίες δεν μετρούν στη δόμηση.

10.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Η στάθμη του δαπέδου του cour-anglaise μπορεί να είναι η στάθμη του δαπέδου του υπογείου;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Όχι. Η κουρ ανγκλαίζ (cour anglaise) είναι μια τεχνική για το φυσικό φωτισμό και αερισμό υπογείων χώρων που βρίσκονται κάτω από το επίπεδο του εδάφους. Συνεπώς η στάθμη του δαπέδου της κατ’ αρχήν φτάνει ως εκεί όπου εξασφαλίζεται ο φυσικός φωτισμός και αερισμός υπογείου χώρου σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό και κατά την γνώμη μας, θεωρούμενη ως διαμόρφωση εδάφους, σύμφωνα με το άρθρο 17, παρ. 3 του Ν. 4067/2012 (ΝΟΚ) η εκσκαφή μπορεί να γίνει έως 1,50 μ. και όχι ως το πάτωμα του υπογείου, που θα το καθιστούσε ισόγειο.

 11.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Θέση κτιρίου σε πρώην μικτό σύστημα. Σύμφωνα με την παρ. 1 β) του αρθ. 14 ΝΟΚ δεν μπορεί το κτίριο να εφάπτεται στο πλάγιο όριο αν ισχύουν οι όροι της παραγράφου δηλ. στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα σε απόσταση μεγαλύτερη του ενός μέτρου και μικρότερη ή ίση του δ από το κοινό όριο και έχει ανοίγματα στην πλευρά αυτή. Όμως σύμφωνα με την περίπτωση ε) της ίδια παραγράφου μπορεί να εφάπτεται στο πλάγιο όριο εφόσον στην περιοχή ίσχυαν συστήματα δόμησης πριν το ΓΟΚ του 85. Πώς τοποθετώ το κτίριο;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Σύμφωνα με τον ΓΟΚ’ 73, στο μικτό σύστημα υπήρχε δυνατότητα να εφάπτεται το κτίριο σε ένα από τα πλάγια όρια, χωρίς να προσδιορίζεται σε ποιό και να αφήνεται υποχρεωτικά απόσταση από το άλλο,. Ο ΝΟΚ συνεχίζει να παραχωρεί αυτή τη δυνατότητα στις περιοχές που ίσχυε το πρώην μικτό σύστημα.

Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω και σε συνδυασμό με το ισχύον και σήμερα άρθρο 3 του ΓΟΚ’85 (Πολεοδομικός και αρχιτεκτονικός έλεγχος) ότι κάθε κτίριο πρέπει να εντάσσεται στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, ώστε στα πλαίσια των στόχων της οικιστικής ανάπτυξης και της προστασίας του περιβάλλοντος να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης, θεωρούμε ότι το κτίριο πρέπει να σέβεται τυχόν πλαγίους ακαλύπτους των ομόρων, μπορεί όμως, σε κάθε περίπτωση, να εφάπτεται σε ένα από τα πλάγια όρια (όπως επιτρεπόταν με τον ΓΟΚ/1973) και να αφήνεται απόσταση από το άλλο όριο, πλην τυχόν περιπτώσεων όπου και τα δύο όμορα κτίρια είναι σε επαφή με τα πλάγια κοινά όρια.

12.  ΕΡΩΤΗΣΗ: Σε ρυμοτομούμενο οικόπεδο με κτίριο που τμήμα του ρυμοτομείται, είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας σε προσθήκη κατ’ επέκταση ή και νέου κτιρίου στο μη ρυμοτομούμενο τμήμα εφόσον έχει το απαιτούμενο πρόσωπο και εμβαδό;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ: Πρέπει να έχει υλοποιημένο ανοιχτό πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.

13.  ΕΡΩΤΗΣΗ:

Α. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΣΧΕΔΙΑ ΠΟΛΗΣ ΤΟΥ ΝΔ 17-7-1923

Το άρθρο 5, παρ.6 του Ν.4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14), αναφέρει “Είναι δυνατή η χορήγηση άδειας δόμησης σε άρτιο οικόπεδο, κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εντός σχεδίου πόλεως εγκεκριμένου με τις διατάξεις του ν.δ. 17.7/ 16.8.1923, που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας, εφόσον καταστεί οικοδομήσιμο με τη διάνοιξη τμήματος κοινοχρήστου χώρου, συνεχόμενου με ήδη διανοιγμένο εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, σε όλο το πλάτος της οδού και σε μήκος κατ' ελάχιστον ίσο με το απαιτούμενο πρόσωπο από τους ισχύοντες όρους δόμησης κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που εφαρμόζονται κατά περίπτωση”.

Η εφαρμοστική ΥΑ Aρ. ΥΠΕΝ/ΔΤΟΠΕΦ/19987/381/2018 «Καθορισμός προδιαγραφών και προϋποθέσεων για την εφαρμογή των διατάξεων της παρ. 6 του άρθρου 5 του νόμου 4315/14 (ΦΕΚ 269Α/14)» (ΦΕΚ 1405Β/2018), αναφέρει:

·         Στο άρθ. 2, παρ.1: Προκειμένου να χορηγηθεί οικοδομική άδεια στα οικόπεδα του άρθρου 1, θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά τα εξής: 1. Να έχει διανοίγει με παραχώρηση σε κοινή χρήση από τους έναντι ιδιοκτήτες των ρυμοτομούμενων τμημάτων των ιδιοκτησιών τους, με συμβολαιογραφική δήλωση, χωρίς αιρέσεις και επιφυλάξεις, 2  3. Να έχει συνταχθεί υψομετρική μελέτη της οδού……”

·         Στο άρθ.3, παρ.2: « Οικόπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους που έχουν ασφαλτοστρωθεί ή έχουν κατασκευαστεί τα κράσπεδα, έχουν δηλαδή ήδη διαμορφωθεί και τεθεί σε κοινή χρήση σε όλο το πλάτος τους, είναι δυνατόν να τύχουν αδείας οικοδομής και η σχετική πράξη αναλογισμού να συνταχθεί αργότερα.»

Ερώτηση 13-Α.1: Στο άρθρο 2, ποια είναι η έννοια των αιρέσεων και επιφυλάξεων για την παραχώρηση σε κοινή χρήση; Μπορεί να θεωρηθεί ότι περιλαμβάνεται στην έννοια αυτή η παραίτηση από τυχόν δικαιώματα αποζημιώσεων; Σε αυτήν την περίπτωση δεν θα υπήρχε αντίκρουση με την καταρχάς νομική διάταξη του άρθρου 5, παρ.6 του Ν.4315/14 όπου καταρχήν διατυπώνεται ότι είναι δυνατή η χορήγησης άδειας σε οικόπεδο που βαρύνεται με υποχρεώσεις λόγω ρυμοτομίας;

Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες μπορούν να θέσουν σε κοινή χρήση τα ρυμοτομούμενα, να εκδώσουν την άδεια και να διεκδικήσουν τα δικαιώματα αποζημίωσης αργότερα; Ή θα πρέπει να παραιτηθούν από όλα τα δικαιώματα, άρα και την κυριότητα; Μήπως οι αιρέσεις και οι επιφυλάξεις αφορούν μόνο το θέμα της χρήσης πχ να μην την ανακαλέσουν την παραχώρηση χρήσης σε περίπτωση μη αποζημίωσης; και δεν μπαίνουν σε ενοχικά δικαιώματα;

Απάντηση 13-Α.1: Η παραχώρηση σε κοινή χρήση δεν πρέπει να έχει επιφυλάξεις ή όρους, π.χ. το παραχωρώ σε κοινή χρήση αφού πάρω την αποζημίωση κ.α.

Ερώτηση 13-Α.2: Στην περίπτωση του άρθρου 3, παρ.2 (δηλαδή όπου είναι ήδη διαμορφωμένη η οδός και τα ρυμοτομούμενα έχουν τεθεί εν τοις πράγμασι σε κοινή χρήση), ορίζεται η δυνατότητα μελλοντικής σύνταξης πράξης αναλογισμού για αποζημιώσεις λόγω ρυμοτομίας, πρέπει να γίνει και συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση σύμφωνα με το άρθρο 2;

Γενικότερα, και σε αντιστοιχία με το προηγούμενο ερώτημα, πως θα ήταν δυνατό να απαιτείται παραίτηση από δικαιώματα αποζημίωσης και ταυτόχρονα να προβλέπεται σύνταξη πράξης αναλογισμού για ανάλογα δικαιώματα;

Μπορεί να θεωρηθεί ότι γίνεται διάκριση μόνο για τις περιπτώσεις των ήδη διανοιγμένων οδών;

Απάντηση 13-Α.2: Δεν χρειάζεται να γίνει συμβόλαιο παραχώρησης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος όταν αυτό στην πράξη έχει ήδη παραχωρηθεί, π.χ. ασφαλτοστρωμένη η και χαλικοστρωμένη οδός, χωρίς κατασκευές συνδεδεμένη με το οδικό δίκτυο του δήμου.

Ερώτηση 13-Α.3: Στα πλαίσια του άρθρου 2, υπό των αθροιστικών απαιτήσεων που τίθενται, νομιμοποιείται η αρμόδια υπηρεσία του Δήμου για έκδοση υψομετρικών βεβαιώσεων (πχ Δ/νση Τεχνικών Υπηρεσιών) να αρνηθεί την χορήγηση της βεβαίωσης όταν διαπιστώνει υποχρεώσεις από ρυμοτομία της ιδιοκτησίας ή προβαίνοντας σε έλεγχο των συμβολαίων παραχωρήσεων σε κοινή χρήση με απαίτηση τη μη παρακράτηση δικαιωμάτων αποζημίωσης;

Και μέσω αυτών, με στόχο την εξασφάλιση των κοινοχρήστων χώρων του σχεδίου άνευ υποχρεώσεων, να «ελέγχει» το δικαίωμα δόμησης πριν την χορήγηση του υψομετρικού; Ή μπορεί απλώς να αναγράφει τυχόν παρατηρήσεις της επί αυτού;

Απάντηση 13-Α.3: Η υπηρεσία χορηγεί την υψομετρική βεβαίωση αναγράφοντας παρατηρήσεις.

Ερώτηση 13-Α.4: Οι ΥΔΟΜ στο πλαίσιο έκδοσης ΒΟΔ κατ.3 (όπου δεν ελέγχεται τοπογραφικό και βάσει τίτλου δεν είναι ευχερής ο έλεγχος ιδιοκτησιακού), μπορούν να ζητούν ως πρόσθετη έγκριση για τη διασφάλιση ύπαρξης ελεύθερου προσώπου σε κοινόχρηστη οδό, βεβαίωση συντέλεσης των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων ή θέσης σε κοινή χρήση του ρυμοτομούμενου τμήματος, από τις αρμόδιες Υπηρεσίες του Δήμου ( πχ Δ/νσεις Τεχνικών Υπηρεσιών) όπου κοινοποιούνται βάσει νόμου τα συμβόλαια παραχώρησης; Η΄ ο έλεγχος αυτός εμπίπτει αποκλειστικά στην ευθύνη του μηχανικού για τη βεβαίωση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας;

Απάντηση 13-Α.4: Η υπηρεσία χορηγεί την βεβαίωση όρων δόμησης με την παρατήρηση για προϋπόθεση οικοδομησιμότητας του ακινήτου-ύπαρξης ανοιχτής οδού και προσώπου.

Ερώτηση 13-Α.5: Τα οικόπεδα που έχουν τα ελάχιστα μεγέθη αρτιότητας, εμβαδού και προσώπου, θεωρούνται άρτια και μη οικοδομήσιμα κατά πρόσωπο όταν δεν έχουν πρόσωπο σε διανοιγμένη οδό ή/και βαρύνονται με υποχρεώσεις από ρυμοτομία, ή άρτια και οικοδομήσιμα αλλά μη δυνάμενα να δομηθούν ως τη διάνοιξη του προσώπου ή/και την εκπλήρωση των υποχρεώσεων από ρυμοτομία;

Απάντηση 13-Α.5: Θεωρούνται άρτια αλλά μη οικοδομήσιμα μέχρι την διάνοιξη οδού και προσώπου ή αν έχουν όμορο μη άρτιο κ.α.

Β. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΣΕ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΠΕΚΤΑΣΕΩΝ ΤΟΥ Ν.1337/83

Ερώτηση 13-Β.1: Σε περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής, επιπλέον των εισφορών σε γη, ορίζονται τμήματα αποζημιώσεων (στήλη 50), όπου βάσει του άρθρου 12 , παρ.6 του Ν.1337/83, ισχύει: “….Με τη μεταγραφή επέρχονται όλες οι αναφερόμενες στην πράξη εφαρμογής μεταβολές στις ιδιοκτησίες, εκτός από αυτές που οφείλεται αποζημίωση και για τη συντέλεση των οποίων πρέπει να ολοκληρωθούν οι διαδικασίες του ν. δ/τος από 17.7.1923 και του ν.δ/τος 797/1971….”.

Τα τμήματα αυτά σε κάποια διαγράμματα πράξεων εμφανίζονται με γραμμοσκίαση, σε κάποιες πράξεις όχι. Η εμφάνισή τους δεν προβλέπεται από τον νόμο αλλά έχουν δοθεί σχετικές κατευθύνσεις με έγγραφα (ΥΠΕΧΩΔΕ οικ.69779/9418/1988)

Η ύπαρξη αυτών των τμημάτων, εφόσον βρίσκονται στο πρόσωπο των οικοπέδων εμποδίζει την έκδοση άδειας και θα πρέπει να ερευνάται η καταβολής της αποζημίωσης; Αν ισχύει αυτό, και στην περίπτωση που δεν αποτυπώνονται στα διαγράμματα των πράξεων, θα πρέπει να ζητείται ο καθορισμός τους πχ με διορθωτική πράξη; Ή μπορεί να εκτιμάται ότι πιθανή θέση του (βάσει της αρχικής ιδιοκτησίας της πράξης) δεν παρεμποδίζει το πρόσωπο; Ο έλεγχος αυτός θα ήταν θέμα ευθύνης του Μηχανικού;

 Απάντηση 13-Β.1: Εάν περιλαμβάνονται και ρυμοτομούμενα τμήματα, ανατρέχουμε στις προηγούμενες απαντήσεις 12 και 13 «Α - Παλιά σχέδια». Στις υπόλοιπες περιπτώσεις, όπως αναφέρει και η παρ. 7α του άρθ. 12 του Ν 1337/1983, ίσως χρειαστεί να τηρηθεί το ΝΔ 797/1971 ΦΕΚ 1 Α’ /1971 – Περί αναγκαστικών απαλλοτριώσεων.

Φυσικά, η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο. Μπορεί η αποζημίωση να αφορά π.χ. δένδρα-φυτείες και να μην επηρεάζει την οικοδομησιμότητα ή μπορεί ο ιδιοκτήτης να μην επιλέξει να την διεκδικήσει.

Γενικά, σε τέτοια περίπτωση δεν χωρεί γενική απάντηση, αλλά το κάθε ακίνητο πρέπει να εξετάζεται χωριστά με τα συγκεκριμένα δεδομένα του.

Ερώτηση 13-Β.2: Η καταβολή των εισφορών σε χρήμα αποτελεί προϋπόθεση για την έκδοση της άδειας (εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Η βεβαίωση μη οφειλής εφόσον δεν προκύπτει άμεσα, ερευνάται οίκοθεν από τα τμήματα Πολεοδομικών Εφαρμογών και η βεβαίωση αναρτάται στις πράξεις των ΥΔΟΜ;

Απάντηση: 13-Β.2: Η σχετική έρευνα είναι κατ΄ αρχήν υποχρέωση και ευθύνη του ιδιώτη μελετητή, που θα υπογράψει στα στοιχεία έρευνας του τοπογραφικού διαγράμματος αν το ακίνητο είναι οικοδομήσιμο (προσκόμιση αποδείξεων κατά περίπτωση).

Ερώτηση 13-Β.3: Όταν από τις πράξεις εφαρμογής καθορίζονται τμήματα προσκυρώσεων (κεφ. Ε’ του πίνακα), θα πρέπει να ελέγχεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής που προβλέπει σύναψη συμβολαίων και παρακατάθεση αποζημίωσης; Όπως και η δυνατότητα εξαίρεσης σε περίπτωση που η αρτιότητα δεν επηρεάζεται από την τακτοποίηση (σχετ. εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 37497/3452/1988). Ή είναι θέμα ευθύνης του Μηχανικού ο έλεγχος αυτός;

Απάντηση: 13-Β.3: Βλ. παραπάνω απάντηση 13-Β.1

Γ. ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΘΕΜΑΤΑ ΑΠΟΚΛΙΣΕΩΝ ΜΕ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Ερώτηση 13-Γ.1: Ως προς τις αποκλίσεις των εμβαδών εφαρμογής οικοπέδων/γηπέδων με το εμβαδόν κτηματολογίου σε περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, και για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών, έχει εκδοθεί μόνο το αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005 έγγραφο του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το οποίο δεν θα πρέπει να λαμβάνεται ως δεσμευτική η τιμή του εμβαδού, με προτροπή να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. σχετική εγκύκλιος:

“ …..Κατά συνέπεια μέχρι την οριστικοποίησή τους οι πρώτες εγγραφές δεν παράγουν τεκμήριο ακριβείας εν γένει. Ειδικότερα δε όσον αφορά στο εμβαδόν, ούτε μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας (πολύ δε περισσότερο πριν από αυτή) παράγεται τεκμήριο από την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Κατά συνέπεια, στις περιπτώσεις που η Πολεοδομική Υπηρεσία υποχρεούται να διενεργεί παρεμπίπτοντα έλεγχο τίτλων, δεν θα πρέπει να διαμορφώνει την άποψή της ως προς το εμβαδόν του ακινήτου στηριζόμενη στις πρώτες εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία και τα σχετικά γι΄ αυτές πιστοποιητικά……. Μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, οπότε θα παραχθεί αμάχητο τεκμήριο ακριβείας για το καταγεγραμμένο στο Κτηματολόγιο δικαίωμα (όχι όμως για το εμβαδόν), οι Πολεοδομικές Υπηρεσίες θα λαμβάνουν ασφαλώς υπόψη τους την εγγραφή στο Κτηματολόγιο κατά τη διενέργεια του ελέγχου τίτλων, η όποια δε διαφορά στην τιμή του εμβαδού θα πρέπει να τις οδηγεί σε έλεγχο ως προς την ταυτότητα του ακινήτου για το οποίο ζητείται η έκδοση της άδειας (θα πρέπει δηλαδή να ελέγχουν αν η διαφορά υπερβαίνει το ανεκτό από τη διαφορετική μέθοδο εμβαδομέτρησης όριο απόκλισης)………εκτιμούμε ότι θα ήταν ιδιαίτερα χρήσιμο να εκδοθεί από το Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. εγκύκλιος, η οποία θα αποσταλεί προς τις Διευθύνσεις Πολεοδομίας των Νομαρχιών της χώρας, με την οποία θα καθίσταται σαφές, στο πνεύμα των παραπάνω αναφερομένων, ότι δεν θα πρέπει να υπολαμβάνουν ως δεσμευτική για τις δικές τους ενέργειες την τιμή του εμβαδού που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία και στα εκδιδόμενα από το Κτηματολόγιο αντίγραφα, αποσπάσματα και πιστοποιητικά.»

Αφενός, ως σήμερα δεν έχει εκδοθεί καμία σχετική εγκύκλιος, αφετέρου το έγγραφο είναι προ 20ετίας και το κτηματολόγιο οδεύει προς οριστικοποίηση. Εξακολουθεί να μην υπάρχει υποχρέωση λήψης υπόψη των αποκλίσεων των εμβαδών του λειτουργούντος κτηματολογίου; Η πρέπει να ζητούνται γεωμετρικές διορθώσεις των γεωτεμαχίων;

Ερώτηση 13-Γ.2: Ως προς τις αποκλίσεις των ορίων εφαρμογής των οικοπέδων/γηπέδων με τα κτηματολογικά όρια, σε περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου.

Συγκεκριμένα, σε περιπτώσεις μεγάλης, για τη χορήγηση ΒΟΔ και προεγκρίσεων κατ.1 όπου ελέγχεται τοπογραφικό, και λόγω επιφύλαξης για τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων σε σχέση με τα όρια του ακινήτου, θα πρέπει να γίνεται παρεμπίπτων σχετικός έλεγχος και να ζητείται προηγούμενη γεωμετρική διόρθωση ορίων του ακινήτου;

Πχ, σε συγκεκριμένη περίπτωση για ανέγερση κτιρίου κατοικίας σε εκτός σχεδίου περιοχή διαπιστώθηκε μεγάλη απόκλιση ορίων εφαρμογής τίτλου και κτηματολογίου, συνολική μετατόπιση γηπέδου τάξης 11μ (και χωρίς σημαντική απόκλιση εμβαδού (<10%)), και όπου το σχήμα του γηπέδου, δεν επέτρεπε την τοποθέτηση του κτιρίου με ασφαλή τήρηση των ελάχιστων αποστάσεων και από τα όρια της εφαρμογής του κτηματολογίου.

Νομικό Πλαίσιο:

Με το άρθρο 13^α, , παρ. 1, του Ν.2664/1998, όπως προστέθηκε με την παρ.7 του άρθρου 2 του Ν.3481/2006 ορίζεται ότι: “ 1. Το καταχωρισθέν στο Κτηματολόγιο εμβαδόν του ακινήτου και μόνο δεν αποτελεί προσδιοριστικό στοιχείο της ταυτότητας του ακινήτου. Με απόφαση του Ο.Κ.Χ.Ε., καθορίζεται ο τρόπος υπολογισμού, επί το μείζον ή έλασσον, της "αποδεκτής αποκλίσεως" της τιμής του καταχωρισθέντος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εμβαδού, σε σχέση προς την τιμή που Προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Η "αποδεκτή απόκλιση «αποτελεί στοιχείο του αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος και του κτηματογραφικού διαγράμματος του ακινήτου που προβλέπονται στο άρθρο 14 παρ.4 του νόμου αυτού. Εντός του ως άνω πλαισίου της "αποδεκτής αποκλίσεως", η καταχωρισθείσα στο Κτηματολόγιο τιμή του εμβαδού και η προκύπτουσα από ακριβέστερη εμβαδομέτρηση τιμή αυτού θεωρούνται συμβατές.

Με όμοια απόφαση, στην οποία λαμβάνονται υπόψη οι τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου, προβλέπεται ο τρόπος αποτύπωσης στο κτηματογραφικό διάγραμμα "ζώνης κανονισμού ορίων" περιμετρικά εκάστου γεωτεμαχίου σε σχέση προς τα όμορα γεωτεμάχια, εντός της οποίας μπορεί να καθορίζεται με έγγραφη συμφωνία των κυρίων των όμορων γεωτεμαχίωνή με κανονισμό από το δικαστήριο, κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, η ακριβής θέση του κοινού ορίου των γεωτεμαχίων, η οποία και αποτυπώνεται, σε αμφότερες τις περιπτώσεις, στο κτηματογραφικό διάγραμμα του άρθρου 14 παρ. 4 και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο εν λόγω άρθρο. Εντός της ως άνω "ζώνης κανονισμού ορίων", το κτηματογραφικό διάγραμμα του γεωτεμαχίου θεωρείται συμβατό, ως προς το σχήμα και τα όρια του γεωτεμαχίου, προς τα συντασσόμενα με ακριβέστερες μεθόδους τοπογραφικά διαγράμματα. Ως προς τη σύνθεση του δικαστηρίου, όταν συζητείται υπόθεση κανονισμού ορίων κατά το άρθρο 1020 ΑΚ, εφαρμόζεται αναλόγως η διάταξη του άρθρου 17 παρ. 4 του νόμου αυτού.»

Όσον αφορά την αποδεκτή απόκλιση εμβαδού για τις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου είχε εκδοθεί η με αρ.461/03/21-7-2008 απ. ΔΣ του Ο.Κ.Χ.Ε. (ΦΕΚ1510/Β’/2008), η οποία ανακλήθηκε με την αρ.475/08/16.3.2009 (ΦΕΚ500/Β’/2009) απόφασή του.

Για την απόκλιση της θέσης των ορίων στις περιοχές του λειτουργούντος Κτηματολογίου, δεν έχει εκδοθεί ως σήμερα η προβλεπόμενη απόφαση Κτηματολογίου (Ο.Κ.Χ.Ε.) του άρθρου 13α, παρ. 1, του Ν.2664/1998. Σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου (ΥΠΕΝ, ΥΑ αρ.15649/31-3 2016, ΦΕΚ 923Β’/2016), που προβλέπεται από την άνω διάταξη να ληφθούν υπόψη, ορίζεται ως Ζώνη Συμβατότητας Σχήματος (Ζ.Σ.Σ.), η ζώνη που βρίσκεται μεταξύ του περιγράμματος ενός εσωτερικού και ενός εξωτερικού πολυγώνου με πλευρές παράλληλες προς τις πλευρές του γεωτεμαχίου της Κτηματογράφησης, σε απόσταση Uo, εκατέρωθεν, όπου για Αστικές περιοχές Uo=0,50μ και για Αγροτικές περιοχές Uo=2,0 μ.

Ως σήμερα, δεν έχει εκδοθεί σχετική διευκρίνηση ή εγκύκλιος για την έκδοση Οικοδομικών Αδειών και την απόκλιση ορίων στις περιοχές λειτουργούντος Κτηματολογίου.

 Σκεπτικό :

Καταρχήν, το ζήτημα των αποκλίσεων ορίων δεν μπορεί αντιμετωπισθεί ανάλογα με το ζήτημα των αποκλίσεων εμβαδού, καθώς η διαφορά εμβαδού μπορεί να είναι προϊόν της διαφορετικής μεθόδου εμβαδομέτρησης και να μην υποκρύπτει αμφισβήτηση ως προς την ταυτότητα του ακινήτου. Αντίθετα, η διαφορά στα όριά του αναδεικνύει άμεσα ιδιοκτησιακή αμφισβήτηση με τις όμορες ιδιοκτησίες. Επιπλέον, έχει παρέλθει μεγάλος χρόνος από την έκδοση του παραπάνω έγγραφου του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. που αφορά τις Οικοδομικές Άδειες και τις αποκλίσεις εμβαδού (αρ.πρωτ.1724/11.01/5-8-2005), που λόγω των επικείμενων οριστικοποιήσεων των εγγραφών του Κτηματολογίου, δημιουργείται γενικότερα προβληματισμός ως προς την εφαρμογή του.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 18 παρ.στ του ν.2664/98, μετά την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων ως προδήλων σφαλμάτων είναι επιτρεπτή μόνο υπό τις προϋποθέσεις της παρ.1 περ.α του ιδίου άρθρου, δηλαδή μόνο εφόσον το σφάλμα προκύπτει κατά αναμφισβήτητο τρόπο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Όπως ενδεικτικά, στην περίπτωση γγ, εδ.β, της παρ.1:“..προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, ο οποίος κατισχύει, οπωσδήποτε, του καταχωρισθέντος στην αρχική εγγραφή δικαιώματος, …..” (πχ περιπτώσεις πράξεων εφαρμογής). Επομένως, σε διαφορετικές περιπτώσεις ιδιοκτησιακών ορίων (πχ παλαιότερων τίτλων, όρια διανομών Υ.Γ.), δεν προβλέπεται ως τώρα εξωδικαστική διόρθωσή τους μετά την οριστικοποίηση.

Αφετέρου, πέραν της ενδεχόμενης ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης κατόπιν αδειοδότησης περιφράγματος ορίων, δημιουργείται ιδιαίτερος προβληματισμός και ως προς την τοποθέτηση μελλοντικού κτιρίου εντός του οικοπέδου/γηπέδου. Συγκεκριμένα, ως προς την τήρηση των υποχρεωτικών αποστάσεων του κτιρίου από τα όρια του που παρουσιάζουν μεγάλη απόκλιση με τα κτηματολογικά όρια. Ακόμη δηλαδή και αν τοποθετηθεί το κτίσμα σε τμήμα του οικοπέδου/ γηπέδου, όπου δεν υπάρχει πιθανότητα αμφισβήτησης του δικαιώματος λόγω οριστικοποίησης των κτηματολογικών εγγραφών.

Κατά συνέπεια, μετά την οριστικοποίηση αρχικής εγγραφής γεωτεμαχίου χωρίς την απαιτούμενη γεωμετρική διόρθωση των ορίων του, τυχόν εκδοθείσες άδειες κινδυνεύουν να καταστούν «μη νόμιμες» ως προς τη θέση περιφράξεων και τη θέση των κτιρίων;

Με βάση τα παραπάνω, σε περιπτώσεις όπου υποβάλλονται αιτήματα εγκρίσεων πράξεων ΥΔΟΜ, με έλεγχο τοπογραφικού διαγράμματος, για ανέγερση κτιρίων επί γεωτεμαχίων τα οποία δεν προέρχονται από στοιχεία διοικητικής πράξης (πχ πράξη εφαρμογής) ή δικαστικής απόφασης που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, και υπάρχει ζήτημα απόκλισης ορίων εφαρμογής τίτλου με τα όρια του κτηματολογίου, και όπου, η χωροθέτηση των κτιρίων δεν είναι εφικτή σε κοινά τμήματα εφαρμογής τίτλου – κτηματολογίου ή σε θέση όπου δεν μπορούν να τηρηθούν οι ελάχιστες αποστάσεις και από τα όρια του κτηματολογίου, μήπως θα πρέπει να απαιτείται, κατά τον έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος και κατά την κρίση της ΥΔΟΜ (αφού συνεκτιμήσει και επιπρόσθετα στοιχεία όπως σταθερά όρια ή όμορες διοικητικές πράξεις ή δικαστικές αποφάσεις), η έγκριση προηγούμενης γεωμετρικής διόρθωσης των ορίων του κτηματολογίου, ή τουλάχιστον, η κατάθεσης σύμφωνης γνώμης όλων των κυρίων των όμορων επηρεαζόμενων ιδιοκτησιών ως προς τη διαδικασία διόρθωσης. Ομοίως σε ανάλογες περιπτώσεις αιτημάτων που αφορούν κατασκευή περίφραξης;

Μήπως θα πρέπει να ζητηθεί έκδοση σχετικής εγκύκλιου – οδηγίας;

 Απάντηση 13-Γ.1 &13-Γ.2: Το ΤΕΕ ΤΚΜ, Τμήμα Επαγγελματικών Θεμάτων, είχε απευθύνει από το 2022 ερώτημα προς το ΥΠΕΝ σχετικά με αρμοδιότητες ΥΔΟΜ σε θέματα ελέγχου καταχωρηθέντων στοιχείων ακινήτων κτηματολογικών εγγραφών κατά την έκδοση διοικητικών πράξεων.

Έχει ληφθεί η με αριθ. πρωτ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/130861/4341/31/03/2025 απάντηση (επισυνάπτεται) και που σε γενικές γραμμές αναφέρει ότι:

-       Δεν υπάρχει «μονοσήμαντη» απάντηση για τα διάφορα ερωτήματα και θέματα που θίγονται (η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και πρέπει να εξετάζεται με βάση τα δεδομένα της).

-       Οι ΥΔΟΜ οφείλουν να τηρούν, να ζητούν και να ελέγχουν όσα στοιχεία και με το εύρος ελέγχου που ορίζουν οι σχετικές διατάξεις που καταγράφονται αναλυτικά στο έγγραφο.

Στο έγγραφο, εκτός από τις διατάξεις του Ν 4495/2017 για τον τρόπο έκδοσης προελέγχου και οικοδομικών αδειών, επισημαίνονται:

-  Ο Ν 651/1977 όπως ισχύει σήμερα,

-  Η παρ. 1ιθ του άρθρου 40 του Ν 4495/2017 « ιθ) τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές, το οποίο έχει υποβληθεί στη βάση δεδομένων του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» και έχει λάβει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος,»

-  Οι ανεκτές αποκλίσεις επί του εμβαδού οικοπέδου ή γηπέδου σε τοπογραφικό μέχρι 8- 8-13 κτλ

-  Η με αριθ. 461/2003 απόφαση ΟΚΧΕ για αποδεκτή απόκλιση εμβαδού.

Πρωτοβουλία για άμεση έκδοση ερμηνευτικής εγκυκλίου, η οποία να επιβεβαιώνει ρητά ότι ο πολεοδομικός έλεγχος αρτιότητας, προσώπου, εφαρμογής όρων δόμησης και νομιμότητας διοικητικών πράξεων ανήκει αποκλειστικά στις Υπηρεσίες Δόμησης, ώστε να μπει τέρμα στην ακολουθούμενη από τις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες πρακτική επίκλησης εγκυκλίων ή εσωτερικών οδηγιών, οι οποίες ερμηνεύονται με τρόπο που οδηγεί σε de facto αναμόρφωση του πολεοδομικού πλαισίου, χωρίς νομοθετική εξουσιοδότηση.

Την πρωτοβουλία ανέλαβε το προεδρείο του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, με παρέμβαση προς τους συναρμόδιους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και Πολιτισμού Λίνα Μενδώνη. Και παράλληλα σε συνάντηση που πραγματοποίησε με τον Μάξιμο Σενετάκη, κατά την οποία ο βουλευτής ΝΔ Ηρακλείου ανέλαβε δέσμευση να συνεργαστεί με τους κυβερνητικούς αρμόδιους για την επίλυση του θέματος.

Δυο υπηρεσίες του Δημοσίου ερμηνεύουν διαφορετικά το ίδιο αντικείμενο

Απόφαση της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης επισημαίνει αναλυτικά τα προβλήματα που δημιουργούνται στην Κρήτη και σε όλη τη χώρα από τη σύγκρουση των αρμοδιοτήτων μεταξύ ΥΔΟΜ και Αρχαιολογικών Υπηρεσιών και διατυπώνει συγκεκριμένες προτάσεις για την οριστική επίλυση των προβλημάτων. Η απόφαση της ΔΕ ΤΕΕ Τμήμα Ανατολικής Κρήτης  εστάλη στους συναρμόδιους υπουργούς Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και Πολιτισμού Λίνα Μενδώνη. Παράλληλα το προεδρείο του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης από τον Πρόεδρο Γιώργο Ταβερναράκη και την Αντιπρόεδρο Μαρία Λυδάκη ενημέρωσε σχετικά στην συνάντηση που πραγματοποίησαν τον βουλευτή  κ Συνετάκη.

Ο βουλευτής κος Σενετάκης, όπως  δήλωσε στα μέσα ενημέρωσης «δεσμεύτηκε να συνεχίσει να προσπαθεί με κάθε μέσο και τρόπο που επιτρέπει η ιδιότητα του (πέραν του βουλευτή, αλλά και του πολιτικού μηχανικού) να συμβάλει στον απεγκλωβισμό μηχανικών και ιδιοκτητών από δυο υπηρεσίες του Δημοσίου που ερμηνεύουν διαφορετικά το ίδιο αντικείμενο, με την Αρχαιολογία να έχει την τάση να υποκαθιστά τις οικείες Υπηρεσίες Δόμησης, όπως του κατήγγειλαν οι συνάδελφοι του μηχανικοί».

Συστηματική επέκταση του ελέγχου των Υπηρεσιών Αρχαιολογίας πέραν του θεσμικά καθορισμένου πεδίου αρμοδιοτήτων τους

Η Διοικούσα Επιτροπή του Τεχνικού Επιμελητηρίου  τονίζει πως «η κατάσταση που έχει διαμορφωθεί στην Ανατολική Κρήτη έχει πλέον υπερβεί τα όρια της διοικητικής δυσλειτουργίας και δημιουργεί σοβαρά ζητήματα νομιμότητας, ασφάλειας δικαίου και αναπτυξιακής στασιμότητας».

Κατά την εφαρμογή της κείμενης πολεοδομικής νομοθεσίας, αναφέρει το ΤΕΕ/ΤΑΚ, «παρατηρείται συστηματική επέκταση του ελέγχου των Υπηρεσιών Αρχαιολογίας πέραν του θεσμικά καθορισμένου πεδίου αρμοδιοτήτων τους. 

Συγκεκριμένα, σε πλήθος περιπτώσεων:

♦ διενεργείται ουσιαστικός πολεοδομικός έλεγχος επί ζητημάτων αρτιότητας, προσώπου σε οδό, χαρακτηρισμού οδών και εφαρμογής πολεοδομικών διατάξεων,

♦ αμφισβητούνται ή ανατρέπονται προεγκρίσεις και πράξεις Υπηρεσιών Δόμησης, οι οποίες αποτελούν τις καθ’ ύλην αρμόδιες διοικητικές αρχές για την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας,

♦ καθυστερούν υπέρμετρα εγκρίσεις αρχιτεκτονικών μελετών και μορφολογικών ελέγχων, με χρόνους αναμονής που υπερβαίνουν σε ορισμένες περιπτώσεις τα δύο και τρία έτη,

♦ επιστρέφονται φάκελοι για λόγους που δεν τεκμηριώνονται νομοθετικά, αλλά στηρίζονται σε ερμηνευτικές προσεγγίσεις που μεταβάλλουν ουσιωδώς το καθεστώς άσκησης του επαγγέλματος του μηχανικού.

Ιδιότυπο καθεστώς «διπλού ελέγχου», όπου η αρχαιολογική υπηρεσία υπεισέρχεται σε αντικείμενα των ΥΔΟΜ

Η πρακτική αυτή δημιουργεί ένα ιδιότυπο καθεστώς «διπλού ελέγχου», όπου η αρχαιολογική υπηρεσία υπεισέρχεται σε αντικείμενα που ανήκουν αποκλειστικά στην αρμοδιότητα των Υπηρεσιών Δόμησης, με αποτέλεσμα να προκαλείται σύγχυση αρμοδιοτήτων, διοικητική ανασφάλεια και ουσιαστική παράλυση επενδυτικών και οικοδομικών δραστηριοτήτων.

Είναι αυτονόητο ότι ο έλεγχος για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς αποτελεί συνταγματική υποχρέωση της Πολιτείας. Ωστόσο, ο έλεγχος αυτός οφείλει να ασκείται εντός των ορίων που θέτει το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και χωρίς υπέρβαση των αρμοδιοτήτων άλλων διοικητικών οργάνων. Η διάκριση αρμοδιοτήτων μεταξύ Υπηρεσιών Δόμησης και Υπηρεσιών Αρχαιολογίας δεν είναι τυπική, αποτελεί θεμελιώδη εγγύηση ορθής διοίκησης και ασφάλειας δικαίου.

Η υφιστάμενη πρακτική:

♦ παραβιάζει την αρχή της νομιμότητας της διοικητικής δράσης,

♦ προσκρούει στην αρχή της ασφάλειας δικαίου και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του διοικουμένου,

♦ δημιουργεί άνιση μεταχείριση μεταξύ πολιτών και περιοχών,

♦ επιβαρύνει υπέρμετρα τους μηχανικούς, οι οποίοι καθίστανται αποδέκτες διοικητικών αντιφάσεων για τις οποίες δεν φέρουν καμία ευθύνη.

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η επίκληση εγκυκλίων ή εσωτερικών οδηγιών, οι οποίες ερμηνεύονται με τρόπο που οδηγεί σε de facto αναμόρφωση του πολεοδομικού πλαισίου, χωρίς νομοθετική εξουσιοδότηση. Η διοικητική εγκύκλιος δεν μπορεί να υποκαθιστά τον νόμο ούτε να επεκτείνει αρμοδιότητες πέραν όσων προβλέπει το κανονιστικό πλαίσιο.

Τι να ρυθμίζει η άμεση έκδοση ερμηνευτικής εγκυκλίου 

Ως Διοικούσα Επιτροπή ΤΕΕ/ΤΑΚ προτείνουμε:

♦ Την άμεση έκδοση σαφούς ερμηνευτικής εγκυκλίου, με την οποία θα αποσαφηνίζεται το ακριβές πεδίο αρμοδιοτήτων των Υπηρεσιών Αρχαιολογίας και του Τοπικού Συμβουλίου Μνημείων Κρήτης, σε σχέση με την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.

♦ Τη ρητή επιβεβαίωση ότι ο πολεοδομικός έλεγχος αρτιότητας, προσώπου, εφαρμογής όρων δόμησης και νομιμότητας διοικητικών πράξεων ανήκει αποκλειστικά στις Υπηρεσίες Δόμησης.

♦ Τη λήψη μέτρων για την επιτάχυνση των διαδικασιών και την τήρηση εύλογων προθεσμιών εξέτασης φακέλων.

♦ Την προώθηση θεσμικής συνεργασίας με το ΤΕΕ, ώστε να διαμορφωθεί ενιαίο και λειτουργικό πλαίσιο εφαρμογής.

Η παρούσα κατάσταση δεν πλήττει μόνο τον κλάδο των μηχανικών. Πλήττει ευθέως την οικονομική δραστηριότητα, την αξιοπιστία της διοίκησης και το αίσθημα δικαιοσύνης των πολιτών. Δεν είναι ανεκτό να παραμένουν σε εκκρεμότητα υποθέσεις επί σειρά ετών ή να ανατρέπονται πράξεις καθ’ ύλην αρμόδιων υπηρεσιών χωρίς σαφή νομική βάση.

Η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και η εύρυθμη εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας δεν είναι αντικρουόμενοι στόχοι. Αντιθέτως, προϋποθέτουν σαφή όρια αρμοδιοτήτων, θεσμικό σεβασμό και διοικητική συνεργασία. Η υπέρβαση ρόλων και η παρατεταμένη διοικητική αδράνεια υπονομεύουν και τα δύο.

Αναμένουμε τις άμεσες ενέργειές σας και δηλώνουμε διαθέσιμοι για θεσμική συνάντηση με την πολιτική ηγεσία των συναρμόδιων Υπουργείων, προκειμένου να δοθεί οριστική και νόμιμη λύση στο ζήτημα».

Η αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενο ακίνητο είναι ένα από τα πιο «παρεξηγημένα» εργαλεία στην πολεοδομική πρακτική, γιατί ο ιδιοκτήτης κινείται ταυτόχρονα σε δύο καθεστώτα: (α) στο καθεστώς των χρήσεων γης και της αδειοδότησης (τι χρήση επιτρέπεται, ποια διαδικασία απαιτείται, τι εγκρίσεις συνοδεύουν τη λειτουργία), και (β) στο καθεστώς της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης (δηλαδή τη δέσμευση του ακινήτου/τμήματος του ακινήτου για κοινόχρηστο σκοπό, π.χ. διάνοιξη οδού, πλατεία, πράσινο). Το ερώτημα που απασχολεί ιδιοκτήτες και μηχανικούς είναι απλό: «Αν το ακίνητο είναι ρυμοτομούμενο, μπορώ να αλλάξω χρήση;».

Η σύγχρονη θεσμική λογική που αποτυπώθηκε ως ειδική ρύθμιση στον ν. 4495/2017  είναι ότι η αλλαγή χρήσης μπορεί να επιτραπεί υπό προϋποθέσεις, χωρίς όμως να “εξουδετερώνει” τη ρυμοτομία. Δηλαδή, η Διοίκηση μπορεί να επιτρέψει την αξιοποίηση ενός δεσμευμένου ακινήτου, ιδίως όταν η δέσμευση παρατείνεται επί μακρόν χωρίς συντέλεση, αλλά ο ιδιοκτήτης δεν αποκτά «ασπίδα» απέναντι στη μελλοντική συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Αυτή η ιδέα αποτυπώνεται ρυθμιστικά στο πλαίσιο που παρουσιάστηκε ως προσθήκη (άρθρο 41Α) για «αλλαγή χρήσης εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων».

Το πρακτικό κλειδί είναι το εξής: η αλλαγή χρήσης δεν πρέπει να μετατρέπεται σε μηχανισμό αύξησης της αποζημίωσης λόγω μεταγενέστερων επενδύσεων. Με άλλα λόγια, ακόμη κι αν επιτρέπεται να γίνουν εργασίες ώστε να λειτουργήσει μια νέα χρήση, αυτό δεν σημαίνει ότι «ό,τι έφτιαξα θα το πληρωθώ» αν αύριο συντελεστεί η απαλλοτρίωση. Γι’ αυτό και, στην πράξη, η αλλαγή χρήσης σε ρυμοτομούμενο πρέπει να αντιμετωπίζεται ως αξιοποίηση με νομικό ρίσκο χρονικής αβεβαιότητας.

Επιπλέον, δεν είναι όλα τα ρυμοτομούμενα ίδια. Άλλο πράγμα είναι ένα ρυμοτομούμενο τμήμα για διαπλάτυνση οδού, και άλλο ένα ακίνητο δεσμευμένο για κοινόχρηστο πράσινο, όπου η συμβατότητα χρήσεων είναι πιο «στενή» για προφανείς λόγους δημόσιου συμφέροντος. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι σε ορισμένες κατηγορίες δεσμεύσεων ο μηχανικός θα πρέπει να προσεγγίζει την αλλαγή χρήσης πιο συντηρητικά και να εξαντλεί τον προέλεγχο συμβατότητας με χρήσεις γης, όρους δόμησης και ειδικές εγκρίσεις.

Τι αξίζει να κάνει ο ιδιοκτήτης πριν προχωρήσει: να επιβεβαιώσει αν η απαλλοτρίωση έχει συντελεστεί ή όχι, να “διαβάσει” ακριβώς τον κοινόχρηστο σκοπό που προβλέπει το σχέδιο, να αποτυπώσει αν η νέα χρήση απαιτεί πρόσθετες εγκρίσεις λειτουργίας (π.χ. πυροπροστασία/υγειονομικό), και να πάρει συνειδητή απόφαση για το επιχειρηματικό ρίσκο (ότι η λειτουργία μπορεί να διακοπεί από μελλοντική συντέλεση). Η αλλαγή χρήσης εδώ είναι εργαλείο αξιοποίησης, όχι εξάλειψης της δέσμευσης.

Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου

www.pgalanislaw.gr

πηγή news.b2green.gr

Με απόφαση του Υφυπουργού ΥΠΕΝ κ. Ταγαρά, παρατείνεται η διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76).

Συγκεκριμένα, με τη νέα απόφαση, παρατείνεται η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 1 της υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/5852/111/20-1-2026 απόφασης του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)» (Β’ 328/2-2-2026) από τη λήξη της έως και την 13η.3.2026.

Έτσι, σε συνέχεια της παράτασης, καλούνται όσοι ενδιαφερόμενοι (ιδιοκτήτες ή εργολάβοι) υπάγονται στις ευεργετικές διατάξεις του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου των περ. α και β της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’76), [δηλαδή όσοι έχουν οικοδομικές άδειες με χρήση κινήτρων και προσαυξήσεων του ΝΟΚ (που αναφέρονται στα άρθρα 66 και 71 ν. 5197/2025) που: α) ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, η οποία εκκρεμεί και εφόσον έχουν εκκινήσει οικοδομικές εργασίες, έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ή  β) έχουν εκδοθεί έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024 και για τις οποίες έχει, έως την ίδια ημερομηνία, υποβληθεί αίτημα ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης, υπό την προϋπόθεση έγκρισης του αιτήματος], να αποστείλουν (οι ίδιοι, οι νόμιμοι εκπρόσωποι τους ή οι μηχανικοί αυτών) στην ηλεκτρονική διεύθυνση planchora@ypen.gr πλέον μέχρι και την 13.3.2026, γνωστοποίηση των κάτωθι στοιχείων:

1. Αριθμό οικοδομικής άδειας ή και Αριθμό πράξης

2. ΥΔΟΜ (απαιτείται μόνο σε περίπτωση έγχαρτων οικοδομικών αδειών)

3. Δημοτική Ενότητα

4. Δήμο

5. Αριθμό δικαστικής απόφασης ή αίτησης ακύρωσης (σε περίπτωση που δεν έχει εκδοθεί δικαστική απόφαση) και η πράξη κατάθεσης αυτής ή αριθμό πρωτοκόλλου αιτήματος ένταξης σε πρόγραμμα που χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ή από το Εταιρικό Σύμφωνο Περιφερειακής Ανάπτυξης ή έγκριση του αιτήματος (εφόσον υφίσταται).

Σημειώνουμε ότι αρκεί η υποβολή μιας γνωστοποίησης από οιοδήποτε ιδιοκτήτη ή εργολάβο ή νόμιμο εκπρόσωπο ή μηχανικό ανά κτίριο – οικοδομική άδεια.

Το πλήρες κείμενο του ΦΕΚ

Αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/20910/550

Παράταση γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76).

Ο ΥΦΥΠΟΥΡΓΟΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Έχοντας υπόψη:

1. Τα άρθρα 66 έως 71 του ν. 5197/2025 «Παρεμβάσεις στο νομοθετικό πλαίσιο της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών, στον Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάστασης Δικαστικών Λειτουργών και στον Κώδικα Συμβολαιογράφων και λοιπές διατάξεις» (Α’ 76) και ιδίως την παρ. 4 του άρθρου

2. Την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/5852/111/20-1-2026 απόφαση του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)» (Β’ 328).

3. Τον ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (Α’ 79, Διόρ. Σφαλμ. Α’ 99).

4. Τον ν. 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (Α’ 167).

5. Τον ν. 4622/2019 «Επιτελικό Κράτος: οργάνωση, λειτουργία και διαφάνεια της Κυβέρνησης, των κυβερνητικών οργάνων και της κεντρικής δημόσιας διοίκησης» (Α’ 133).

6. Το π.δ. 94/2025 «Καθορισμός διαδικασίας έγκρισης Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδυνάμου Αναβάθμισης Πόλεων για την αντιστάθμιση της χρήσης κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού και άλλων λεπτομερειών για την υλοποίηση οικοδομικών αδειών» (Α’ 196).

7. Το π.δ. 132/2017 «Οργανισμός Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Υ.Π.ΕΝ.)» (Α’ 160).

8. Το π.δ. 79/2023 «Διορισμός Υπουργών, Αναπληρωτών Υπουργών και Υφυπουργών» (Α’ 131).

9. Την υπ’ αρ. 74103/5569/8.7.2023 κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’ 4408).

10. Την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/125753/8426/10-11-2025 υπουργική απόφαση «Ελάχιστο περιεχόμενο και τεχνικές προδιαγραφές των μελετών των Ειδικών Σχεδίων Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων» (Β’ 6015).

11. Το άρθρο 90 του Κώδικα νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα κυβερνητικά όργανα (π.δ. 63/2005, Α’ 98), το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ με την περ. 22 του άρθρου 119 του ν. 4622/2019 (Α’ 133), και το γεγονός ότι, από τις διατάξεις της παρούσας δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού.

12. Το γεγονός ότι οι διατάξεις της παρούσας δεν αφορούν σε διοικητική διαδικασία για την οποία υπάρχει υποχρέωση καταχώρισης στο ΕΜΔΔ-ΜΙΤΟΣ.

Άρθρο 1
Παράταση προθεσμίας γνωστοποίησης

Παρατείνεται η προθεσμία της παρ. 1 του άρθρου 1 της υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/5852/111/20-1-2026 απόφασης του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασία γνωστοποίησης προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας των οικοδομικών αδειών των περ. α) και β) της παρ. 1 του άρθρου 68 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)» (Β’ 328/2-2-2026) από τη λήξη της έως και την 13η.3.2026.

Άρθρο 2
Έναρξη ισχύος

Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Αθήνα, 24 Φεβρουαρίου 2026

Ο Υφυπουργός

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ

Μπορείτε να κατεβάσετε το ΦΕΚ της παράτασης από εδώ

Έρχονται στο φως σημαντικές αστοχίες που σχετίζονται με εσφαλμένες εγγραφές δικαιωμάτων, λάθη στον καθορισμό των ορίων και αποκλίσεις στα καταγεγραμμένα εμβαδά.

Καθώς το Εθνικό Κτηματολόγιο οδεύει προς την ολοκλήρωσή του, έρχονται στο φως σημαντικές αστοχίες που σχετίζονται με εσφαλμένες εγγραφές δικαιωμάτων, λάθη στον καθορισμό των ορίων και αποκλίσεις στα καταγεγραμμένα εμβαδά. Τα προβλήματα αυτά καλούνται πλέον να αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες, καθώς σε αντίθετη περίπτωση οι επιπτώσεις μπορεί να είναι ιδιαίτερα επιβαρυντικές.

Ωστόσο, παρά τη σοβαρότητα των διαφορών, στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων υπάρχει η δυνατότητα επίλυσης χωρίς δικαστική εμπλοκή, μέσω της διαδικασίας της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Σύμφωνα με ειδικούς, τα προβλήματα αυτά συχνά δεν γίνονται αντιληπτά κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης. Σε περιοχές όπου το Κτηματολόγιο έχει ήδη ολοκληρωθεί, καταγράφονται περιπτώσεις στις οποίες ακόμη και το 50% των ιδιοκτησιών εμφανίζει διαφορές μεταξύ του πραγματικού εμβαδού και εκείνου που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία. Μια λανθασμένη αποτύπωση της θέσης ή των ορίων ενός ακινήτου μπορεί να οδηγήσει από την αδυναμία σύνταξης συμβολαίου έως και στο «μπλοκάρισμα» της έκδοσης οικοδομικής άδειας.

Η αιτία των λανθασμένων εγγραφών είναι σύνθετη και σχετίζεται κυρίως με παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά διαγράμματα ηλικίας 40 ή και 50 ετών, αλλά και με ανθρώπινα λάθη κατά την επεξεργασία των δηλώσεων. Παρά τη σοβαρότητα του ζητήματος, στις περισσότερες περιπτώσεις οι διαφορές μπορούν να επιλυθούν χωρίς προσφυγή στα δικαστήρια, μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

Η διαμεσολάβηση δεν ενδείκνυται όταν υπάρχει σοβαρή νομική αμφισβήτηση που απαιτεί δικαστικό δεδικασμένο ή όταν μία από τις δύο πλευρές αρνείται να συνεργαστεί. Σε περίπτωση αποτυχίας της διαδικασίας, η προσφυγή στη Δικαιοσύνη καθίσταται μονόδρομος, με την υπόθεση να μπορεί να φτάσει ακόμη και στον Κτηματολογικό Εφέτη.

Η διαδικασία ξεκινά με τη συμφωνία των εμπλεκομένων να προσφύγουν στη διαμεσολάβηση και την επιλογή πιστοποιημένου διαμεσολαβητή. Οι συνεδρίες μπορεί να είναι κοινές ή κατ’ ιδίαν και, εφόσον επιτευχθεί συμφωνία, συντάσσεται πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο μπορεί να κατατεθεί στο δικαστήριο και να αποκτήσει ισχύ δικαστικής απόφασης. Με βάση αυτό, πραγματοποιούνται και οι απαραίτητες διορθώσεις στο Κτηματολόγιο.

Σημειώνεται ότι, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική για όλες τις αγωγές που κατατίθενται μετά την έναρξη ισχύος του σχετικού πλαισίου, ανεξαρτήτως της αξίας της διαφοράς, ακόμη και για υποθέσεις κάτω των 30.000 ευρώ. Ωστόσο, η επίλυση δεν μπορεί να υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ακινήτου, καθώς σε μια τέτοια περίπτωση θεωρείται ακυρώσιμη.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν και οι διαφορές με το Δημόσιο ή δημόσιους φορείς. Για αγωγές που κατατίθενται μετά τις 16 Σεπτεμβρίου 2025 δίνεται πλέον η δυνατότητα διαμεσολάβησης, αφού πρώτα υποβληθεί αγωγή διόρθωσης αρχικών εγγραφών. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από νομικούς του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, οι οποίοι αποφασίζουν αν θα προχωρήσει η εξωδικαστική επίλυση. Οι περισσότερες πιθανότητες επιτυχίας εντοπίζονται σε περιπτώσεις όπου οι ιδιώτες διαθέτουν ισχυρούς τίτλους ιδιοκτησίας, ενώ μεγαλύτερες δυσκολίες εμφανίζονται όταν εμπλέκονται δήμοι και απαιτούνται γεωμετρικές μεταβολές, καθώς συνήθως δεν συναινούν εύκολα σε αλλαγές.

Χαρακτηριστικό είναι το συχνό φαινόμενο διαφορών ορίων μεταξύ γειτονικών οικοπέδων, όπου μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης διαπιστώνεται μετατόπιση των ορίων στο κτηματολογικό διάγραμμα. Συνήθως δεν πρόκειται για εσκεμμένη ενέργεια, αλλά για σφάλμα αποτύπωσης ή παλιό τοπογραφικό, με τη διαμεσολάβηση να προσφέρει μια γρήγορη και οικονομική λύση, αποφεύγοντας πολυετείς δικαστικές διαμάχες και τη φθορά των σχέσεων καλής γειτονίας.

Για την επίλυση μιας κτηματολογικής διαφοράς μέσω διαμεσολάβησης απαιτούνται, μεταξύ άλλων, το τοπογραφικό διάγραμμα, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και, όπου υπάρχει, παλιό συμβόλαιο ή πράξη νομής. Το Κτηματολόγιο, πάντως, δεν αποδέχεται τη διαμεσολάβηση όταν αμφισβητείται το ίδιο το δικαίωμα κυριότητας, όταν υπάρχει εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» μετά τη λήξη των προθεσμιών ή όταν έχει ήδη εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση για το ακίνητο.

Θανάσης Κουκάκης

Linkedin: Thanassis Koukakis

πηγή dnews.gr

Η διανομή σε εξ αδιαιρέτου ακίνητο αφορά την περίπτωση όπου ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες με ποσοστά (π.χ. 50%-50%), χωρίς να έχει χωριστεί φυσικά σε τμήματα. Κάθε συνιδιοκτήτης έχει ιδανικό μερίδιο σε όλο το ακίνητο, όχι σε συγκεκριμένο κομμάτι.

Το ζήτημα αυτό απασχολεί πολλούς συνιδιοκτήτες ακινήτων που απέκτησαν το ακίνητο συνήθως από κληρονομιά και δεν έχουν κάποια συνεννόηση μεταξύ τους. Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, γιατί ενώ αυτοί δήλωσαν το μερίδιο τους στο κτηματολόγιο, τώρα βρίσκονται συνιδιοκτήτες με το Ελληνικό Δημόσιο για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας των ακινήτων που δεν δηλώθηκαν από τους κληρονόμους και εμφανίζονται στις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου» ιδιοκτήτη.

-Τι κάνουμε όταν υπάρχει διαφωνία για την εκμετάλλευση του ακινήτου;

Σε περίπτωση διαφωνίας, εκείνος από τους συγκυρίους που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους, για την εκμετάλλευση του μεριδίου του, έχει την δυνατότητα να ζητήσει την εκούσια διανομή ή να ασκήσει αγωγή διανομής στο δικαστήριο, με την οποία θα ζητεί τον χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συγκυρίους να λάβει το μερίδιό του και να το διαθέσει όπως θέλει.

-Ποιά είναι η εκούσια διανομή;

Η εκούσια (φιλική) διανομή είναι η καλύτερη λύση διότι αποφεύγεται δικαστικός αγώνας ετών, που συνεπάγεται επιπλέον έξοδα και χρόνο. Σε αυτή την περίπτωση, απευθυνόμαστε σε μηχανικό που συντάσσει τοπογραφικό σχέδιο με την πρόταση διανομής. Οι λύσεις κατά περίπτωση είναι:

Α) Κατάτμηση οικοπέδου σε ξεχωριστά οικόπεδα

Β) Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας

Γ) Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Στη συνέχεια γίνεται από τον μηχανικό έλεγχος, αν επιτρέπεται πολεοδομικά η κατάτμηση και το τελικό σχέδιο διανομής κατατίθεται στον συμβολαιογράφο που συντάσσει συμβολαιογραφική πράξης διανομής η οποία καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.

-Πώς γίνεται η δικαστική διανομή;

Σε περίπτωση διαφωνίας για την εκμετάλλευση του ακινήτου, εκείνος από τους συνιδιοκτήτες που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους να εκμεταλλευτεί το μερίδιό του, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου.

Κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα ανά πάσα στιγμή να ζητήσει διανομή. Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει:

• φυσική διανομή (αν γίνεται),

• ή πλειστηριασμό και διανομή χρημάτων, όταν δεν υπάρχει καμία δυνατότητα συνεργασίας.

–Τι είναι η αυτούσια διανομή;

Η αυτούσια διανομή είναι η διανομή κατά την οποία το κοινό (εξ αδιαιρέτου) ακίνητο χωρίζεται σε πραγματικά, αυτοτελή τμήματα, ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να πάρει συγκεκριμένο κομμάτι σε πλήρη κυριότητα. Δηλαδή αντί να πουληθεί το ακίνητο και να μοιραστούν τα χρήματα, μοιράζεται το ίδιο το ακίνητο.

-Πότε γίνεται αυτούσια διανομή;

Η αυτούσια διανομή εφαρμόζεται όταν:

• Το ακίνητο μπορεί να χωριστεί πολεοδομικά.

• Τα νέα τμήματα είναι άρτια και νόμιμα.

• Ο διαχωρισμός δεν μειώνει υπερβολικά την αξία.

–Αν υπάρχει ήδη κτίριο, μπορεί επίσης να γίνει διανομή των επιμέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών.

-Πότε δεν γίνεται αυτούσια διανομή;

Δεν επιτρέπεται όταν:

– Το ακίνητο δεν μπορεί να κατατμηθεί (μη άρτιο)

– Θα δημιουργηθούν μη οικοδομήσιμα τμήματα

– Η αξία θα μειωθεί σημαντικά

Σε αυτή την περίπτωση η λύση είναι, πλειστηριασμός και διανομή χρημάτων.

–Γίνεται αυτούσια διανομή όταν υπάρχουν διαφορετικά μερίδια συνιδιοκτητών;

Ναι. Αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα αναλόγως των μεριδίων των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 1.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα 750 τ.μ., το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου και σε ένα δεύτερο τμήμα, των 250 τ.μ., που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 250 τ.μ. και έτσι δημιουργούνται δύο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα.

-Πότε γίνεται πλειστηριασμός;

Εάν στο οικόπεδο/αγροτεμάχιο δεν μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή, γιατί δεν μπορούν να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου, τότε η μόνη επιτρεπτή διανομή είναι η πώληση διά πλειστηριασμού όλου του ακινήτου. Έτσι ο κάθε συγκύριος λαμβάνει το ποσό των χρημάτων που του αναλογεί.

-Τι γίνεται όταν ένας εκ τον συνιδιοκτητών ζητά από το δικαστήριο πλειστηριασμό και άλλος διανομή;

Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο είναι ελεύθερο να δεχθεί είτε το αίτημα για πλειστηριασμό είτε το αίτημα για αυτούσια διανομή. Το δικαστήριο θα κρίνει πώς θα εξασφαλιστεί καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών και η καλύτερη οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου από τους συνιδιοκτήτες του. Το κυριότερο στοιχείο που θα επηρεάσει τη δικαστική απόφαση είναι η εξυπηρέτηση του συμφέροντος των συνιδιοκτητών (κοινωνών).

–Μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση καθέτου ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ` ορόφους ή μέρη ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο που υπάρχει οικοδομή. Όταν το οικόπεδο είναι αδόμητο μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις

–Έχω το 50% σε οικόπεδο από κληρονομία της μητέρας. Εγώ έκανα αποδοχή, όχι όμως η αδελφή μου. Τι κάνω;

Στην περίπτωση, που ο ένας από τους συγκύριος αμελεί ή για λόγους οικονομικούς δεν προχώρησε σε αποδοχή κληρονομίας, τότε ο συγκύριος που επιθυμεί την διανομή μπορεί να προβεί αυτός, για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου σε ενέργειες που οδηγούν στην αναγκαστική αποδοχή και του μεριδίου του άλλου. Αυτό γίνεται π.χ. με την έκδοση από την γραμματεία του δικαστηρίου πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας από τον άλλο συγκληρονόμο. Το πιστοποιητικό μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο στο όνομα του συγκληρονόμου και μ’ αυτόν τον τρόπο ανοίγει ο δρόμος για την αγωγή διανομής, ώστε αυτή να γίνει δεκτή από το δικαστήριο και να χωρισθεί το ακίνητο είτε αυτουσίως, είτε με πλειστηριασμό.

–Μπορεί να γίνει εκούσια διανομή σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου με αυθαίρετα κτίσματα;

Ναι, μπορεί να γίνει εκούσια (συμβολαιογραφική) διανομή σε εξ αδιαιρέτου γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου, αλλά όταν υπάρχουν αυθαίρετα κτίσματα με την προϋπόθεση ότι έχουν αναγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 και να έχουν τακτοποιηθεί.

Προϋπόθεση είναι η πολεοδομική δυνατότητα κατάτμησης. Δηλαδή:

Α) Το γεωτεμάχιο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Β) Τα νέα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει επίσης να είναι άρτια (π.χ. 4.000 τ.μ. σε εκτός σχεδίου, με τις ειδικές προϋποθέσεις).

-Τι κάνουμε όταν δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση;

Αν δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση, μπορεί να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Η βασική προϋπόθεση είναι να έχουν ανεγερθεί και να έχουν τακτοποιηθεί τα ανεξάρτητα και αυτοτελή κτίσματα που χρησιμοποιεί ο κάθε ένας συνιδιοκτήτης αποκλειστικά. Όσοι είναι οι συνιδιοκτήτες, τόσα πρέπει είναι και τα κτίσματα, για να καθοριστεί η αποκλειστική χρήση τμημάτων χωρίς να «σπάσει» νομικά το γεωτεμάχιο. Η σύσταση της καθέτου ιδιοκτησίας γίνεται με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημα του. Σε περίπτωση όμως, που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.

-Υπάρχει διαφωνία με την διανομή και έχει μπλοκάρει το ακίνητο. Εγώ μπορώ να το χρησιμοποιώ ή να το νοικιάσω;

Αν η διαφωνία μπλοκάρει το ακίνητο τότε μπορείς να ζητήσεις από το δικαστήριο:

-Να καθορίσει ποιος θα κάνει χρήση.

-Να ρυθμίσει προσωρινά την εκμετάλλευση.

-Να επιδικάσει αποζημίωση για αποκλειστική χρήση.

– Χρησιμοποιείται συχνά όταν:

• Ο ένας το χρησιμοποιεί μόνος του.

• Ο ένας αρνείται να συμφωνήσει σε μίσθωση.

• Υπάρχει οικονομική ζημία.

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

πηγή taxydromos.gr

Οι Αρχαιολογικές Υπηρεσίες έχουν αναδειχθεί τα τελευταία πολλά χρόνια σε κατεξοχήν ανασχετικό κρίκο στην αλυσίδα των εγκρίσεων μελετών και  αδειών ιδιωτικών έργων, με αποτέλεσμα να βρίσκονται διαρκώς στο στόχαστρο δημόσιας κριτικής πιέσεων και διαμαρτυριών μηχανικών και ιδιωτών για ατέρμονο μπλοκάρισμα μικρών και μεγάλων έργων και επενδύσεων. Σπάει το τείχος της σιωπής και αποκαλύπτεται ότι αυτοί που εμφανίζονται ως υπεύθυνοι στην πραγματικότητα είναι τα μεγάλα θύματα.

♦ Οι αποκαλύψεις που φέρνουν στο φώς οι διπλωματούχοι μηχανικοί υπάλληλοι στο υπουργείο Πολιτισμού εξηγούν γιατί και τι πραγματικά φταίει, που κολλάνε τα έργα και οι επενδύσεις στην λεγόμενη Αρχαιολογία. Και ταυτοχρόνως φωτίζουν παταγώδη αποτυχία της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Πολιτισμού στη διαχείριση τόσο του τεχνικού και πολεοδομικού αντικειμένου της αρμοδιότητα της, όσο  και του ίδιου του τεχνικού επιστημονικού προσωπικού του υπουργείου και των υπηρεσιών του.

♦ Στις βασικές αιτίες είναι οι συγκρούσεις της αρχαιολογικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, στις οποίες,  η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Πολιτισμού δεν παραλείπει να προσθέτει επιπλέον εμπόδια και εστίες προβλημάτων. Όπως με την πρόσφατη έκδοση απλής εγκυκλίου, με την οποία η πολιτική ηγεσία του υπουργείου έδινε οδηγίες στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες που ανέτρεπαν την πολεοδομική νομοθεσία για τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών. Εγκύκλιο την οποία, μετά το σάλο που προκλήθηκε, ακύρωσε το ΥΠΠΟ με νέα διορθωτική εγκύκλιο, εντός εικοσιτετραώρου.

♦ Η αποτυχία του υπουργείου Πολιτισμού, όπως οι διπλωματούχοι μηχανικοί του ίδιου υπουργείου αποκαλύπτουν, να διαχειριστεί τα τεχνικά  και πολεοδομικά θέματα αρμοδιότητας του και οι διαπιστωμένες από πολλούς και πολλές συγκρούσεις της πολεοδομικής και αρχαιολογικής νομοθεσίας εξηγούν τους λόγους για τους οποίους, πάλι η λεγόμενη Αρχαιολογία επισημαίνεται από αρμόδιους τεχνικούς παράγοντες, ως το μεγάλο αγκάθι που εάν δεν αντιμετωπιστεί με ριζικές και αποτελεσματικές πολιτικές αποφάσεις, θα οδηγήσει σε μεγάλο φιάσκο και την κυοφορούμενη κυβερνητική μεταρρύθμιση στις Πολεοδομίες. Στο πλαίσιο της οποίας κατατίθεται προσεχώς νομοσχέδιο για την  ίδρυση του Εθνικού Οργανισμό Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), που αφορά στη μεταφορά των αρμοδιοτήτων για τη δόμηση από τις ΥΔΟΜ των Δήμων στο Κτηματολόγιο.

Η διπλή στοχοποίηση και ενοχοποίηση για την κακοδαιμονία των τεχνικών υποθέσεων στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες

– «Όσοι Μηχανικοί παραμένουμε δεν πρόκειται να συνεχίσουμε να υπομένουμε τοξικές συμπεριφορές και απαράδεκτες πρακτικές απαξίωσης του ρόλου μας ως Μηχανικών και της πολύπλευρης προσφοράς μας στο δημόσιο συμφέρον και στον πολιτισμό. Τα όριά μας έχουν προ πολλού εξαντληθεί, καθότι αφενός, μας καταλογίζονται ευθύνες που δεν μας αναλογούν και αφετέρου, όλες οι κόκκινες γραμμές προσωπικής αξιοπρέπειας έχουν με χείριστο τρόπο καταπατηθεί», τονίζουν οι διπλωματούχοι μηχανικοί στο υπουργείο Πολιτισμού, σε ανακοίνωση τους.

Υψώνουν φωνή διαμαρτυρίας και αγανάκτησης, αποκαλύπτοντας ότι δέχονται διπλή στοχοποίηση και ενοχοποίηση για την κακοδαιμονία των τεχνικών υποθέσεων στις Αρχαιολογικές Υπηρεσίες τόσο στη δημόσια σφαίρα, όσο και εντός του υπουργείου στην άσκηση των καθηκόντων τους, με ευθύνη της πολιτικής ηγεσίας και διοικητικής ιεραρχίας του ΥΠΠΟ.

Προσβολή της επιστημονικής κατάρτισης, τεχνικής εμπειρίας, διαχειριστικής επάρκειας ως Μηχανικών, αλλά και προσβολή της προσωπικότητας τους

Συγκεκριμένα σε ανακοίνωση που εξέδωσε ο Τομέας Πολιτισμού της ΕΜΔΥΔΑΣ Αττικής την οποία υπογράφουν  ο πρόεδρος Αλέξανδρος Λαγόπουλος και  η  γενική γραμματέας Λίντα Κακάτσου, με θέμα «ανακοίνωση για τις εργασιακές συνθήκες των Μηχανικών στο Υπουργείο Πολιτισμού», υπογραμμίζεται ότι:

«Ο σεβασμός στην προσωπικότητα και στο έργο των Μηχανικών, και ασφαλώς όλων των κλάδων εργαζομένων σε όλους τους χώρους εργασίας, θα έπρεπε να είναι αυτονόητος και δεδομένος. Δυστυχώς, στο Υπουργείο Πολιτισμού δεν είναι. Ο κομβικός ρόλος και η καθοριστική συνεισφορά των μηχανικών στα τεχνικά έργα πολιτισμού, που αφορούν σε αρχαιολογικούς χώρους, μνημεία, μουσεία, κτίρια πολιτιστικών χρήσεων και έλεγχο ιδιωτικών έργων σε ένα υγιές εργασιακό περιβάλλον θα όφειλε να αναγνωρίζεται και να αναδεικνύεται τόσο από τους κατέχοντες θέσεις ευθύνης, όσο και από την πολιτική ηγεσία. Αυτό που με βαθιά λύπη και ειλικρινή απορία διαπιστώνουμε στο Υπουργείο Πολιτισμού είναι ακριβώς το αντίθετο.

Η συνήθης πρακτική που δυστυχώς έχει κυριαρχήσει τα τελευταία χρόνια ως κουλτούρα διοίκησης δεν περιορίζεται μόνο στην πλήρη απαξίωση της επιστημονικής κατάρτισης, της τεχνικής εμπειρίας και της διαχειριστικής επάρκειας των Μηχανικών, αλλά επεκτείνεται στην προσβολή της προσωπικότητας σε ανθρώπινο επίπεδο.

Αυτό που επιδεινώνει ακόμα περισσότερο τις συνέπειες αυτής της πρακτικής σε όποιον την υφίσταται είναι ότι:

α. δεν αποτελεί μεμονωμένο περιστατικό, αλλά εφαρμόζεται συστηματικά και

β. συχνά δεν πραγματοποιείται κεκλεισμένων των θυρών, αλλά ακόμα χειρότερα δημόσια.

Αυτή ακριβώς η επαναλαμβανόμενη και δημοσίως εφαρμοσθείσα πρακτική, η οποία ξεπερνά τα όρια της ψυχολογικής πίεσης και του εργασιακού εκφοβισμού (mobbing), οδήγησε προσφάτως σε μεγάλη αναστάτωση στις τεχνικές υπηρεσίες του Οργανισμού Διαχείρισης & Ανάπτυξης Πολιτιστικών Πόρων (ΟΔΑΠ)».

Γιατί κολλάνε οι τεχνικές και πολεοδομικές υποθέσεις στο υπουργείο Πολιτισμού 

Εξηγώντας τι συμβαίνει στο υπουργείο και κολλάνε οι τεχνικές και πολεοδομικές υποθέσεις στην ανακοίνωση του Τομέα Πολιτισμού της ΕΜΔΥΔΑΣ Αττικής σημειώνεται ότι πέραν όλων των παθογενειών και προβλημάτων που υπάρχουν στις δημόσιες υπηρεσίες,  Eπιπλέον όμως, υπάρχουν παθογένειες που ισχύουν αποκλειστικά στο Υπουργείο Πολιτισμού όπως:

i) ο δυσβάσταχτος φόρτος εργασίας ως αποτέλεσμα της υποστελέχωσης σε συνδυασμό με την πληθώρα των έργων πολιτισμού που υλοποιούνται ταυτοχρόνως,

ii) ο τεράστιος όγκος ελέγχων ιδιωτικών έργων με υποθέσεις και χρεώσεις που είναι σε εκκρεμότητα ετών,

iii) τα ανέφικτα χρονοδιαγράμματα που έχουν αποφασιστεί και τεθεί ερήμην μας, τα οποία καθιστούν αδύνατη την εμπρόθεσμη υλοποίηση των έργων με τις απαιτούμενες ποιοτικές προδιαγραφές,

iv) ο αποκλεισμός συναδέλφων με μεταπτυχιακές, διδακτορικές και μεταδιδακτορικές σπουδές, ακαδημαϊκές περγαμηνές και ερευνητικό έργο από τις θέσεις ευθύνης προϊσταμένων τμημάτων και διευθύνσεων, καθότι δεν έχουν πραγματοποιηθεί και ολοκληρωθεί ΠΟΤΕ ως τώρα κρίσεις για τις θέσεις αυτές,

v) η περικοπή του επιδόματος επικίνδυνης και ανθυγιεινής εργασίας στους Χημικούς Μηχανικούς, οι οποίοι ως την τελευταία ΚΥΑ, ήταν δικαιούχοι του εν λόγω επιδόματος,

vi) η κατάθεση των οδοιπορικών κατόπιν της εκτός έδρας μετακίνησης και όχι προκαταβολικά, όπως σε άλλα Υπουργεία,

vii) η αναγνώριση της προϋπηρεσίας στον ιδιωτικό τομέα με προσκόμιση Αποδείξεων Παροχής Υπηρεσιών (ΑΠΥ) χωρίς αυτό να προβλέπεται από το αντίστοιχο ΠΔ,

viii) η μεγάλη δυσκολία στην αναγνώριση της συνάφειας μεταπτυχιακών και διδακτορικών τίτλων,

ix) η απόρριψη στη συντριπτική τους πλειοψηφία των αιτημάτων ενδοϋπουργικής μετακίνησης των συναδέλφων.»

Και κάνουν λόγο για απαξίωση τους, αναφέροντας ότι: «Ενδεικτικά στοιχεία αυτής της απαξίωσης αποτελούν παθογένειες που καταρχάς έχουν σχέση με όλον το δημόσιο τομέα, όπως οι εξαιρετικά χαμηλοί μισθοί των μηχανικών, οι οποίοι αφενός, δεν συνάδουν ούτε με τις σπουδές μας, ούτε με το παραγόμενο έργο, ούτε με την επικινδυνότητα στην εργασία μας, αλλά ούτε και με τις ευθύνες που κατά το νόμο και με την υπογραφή μας επωμιζόμαστε στο διηνεκές και αφετέρου, καθιστούν την εργασία στο δημόσιο μη βιώσιμη, όπως περίτρανα επιβεβαιώνεται από τις εκατοντάδες κενές θέσεις στις τελευταίες προκηρύξεις Μηχανικών».

Αποδέκτες σκαιότατων συμπεριφορών και απαξίωσης  για έργο υψηλής αξίας και ευθύνης  

«Οι Μηχανικοί του Υπουργείου διαθέτουμε την άριστη επιστημονική κατάρτιση, την τεχνική εξειδίκευση, την εμπειρία, τη διαχειριστική επάρκεια και τις ικανότητες συντονισμού που απαιτούνται, ώστε να αντιμετωπίσουμε αποτελεσματικά όλες αυτές τις πολυσύνθετες παραμέτρους των έργων πολιτισμού, διασφαλίζοντας πάντα υψηλή ποιότητα στο παραγόμενο αποτέλεσμα. Παράλληλα, καλούμαστε να απολογηθούμε εν συνόλω για όλα τα στάδια ενός έργου, ακόμα και για εκείνα που εκφεύγουν των αρμοδιοτήτων μας», τονίζουν στην ανακοίνωση τους και υπογραμμίζουν ότι:

«Με αυτά τα δεδομένα, είναι πράγματι απορίας άξιον πως αντί να υποστηριζόμαστε αναλόγως στην εργασία μας και να εισπράττουμε τον αντίστοιχο σεβασμό, ως πολύ σκληρά εργαζόμενοι υπάλληλοι, όχι μόνο γινόμαστε αποδέκτες σκαιότατων συμπεριφορών, αλλά παράλληλα αντιμετωπιζόμαστε με πλήρη απαξίωση τόσο διοικητικά από το ΥΠ.ΠΟ., όσο και θεσμικά από την Πολιτεία». Και παρουσιάζουν αναλυτικά το έργο ευθύνης τους αναφέροντας ότι:

«Οι Μηχανικοί του Υπουργείου είμαστε υπεύθυνοι για έργα πολιτισμού τα οποία:

α) αφορούν στην προστασία, αποκατάσταση, αναστήλωση και ανάδειξη των μνημείων όλων προϊστορικών και ιστορικών περιόδων, των αρχαιολογικών χώρων και της πολιτιστικής κληρονομιάς,

β) περιλαμβάνουν την κατασκευή σύγχρονων εγκαταστάσεων εξυπηρέτησης κοινού για την εύρυθμη λειτουργία των αρχαιολογικών χώρων,

γ) ελέγχουν την εξέλιξη ιδιωτικών έργων (κεραιών, ΜΠΕ, ανεμογεννητριών, ανεγέρσεων νέων οικοδομών, αυθαιρέτων, κατεδαφίσεων),

δ) διασφαλίζουν την υλοποίηση σύγχρονων κατασκευών και υποδομών σε πλήρη αρμονία και σεβασμό στο δομημένο περιβάλλον, στο φυσικό περιβάλλον και στο τοπίο,

ε) ενισχύουν τις ροές πολιτιστικού τουρισμού, συμβάλλοντας στην ανάπτυξη της τοπικής οικονομίας και κοινωνίας,

στ) αναδεικνύουν τους ιστορικούς τόπους, διαμορφώνουν τα αρχαιολογικά τοπία και συντελούν στη δημιουργία πολιτιστικών τοπίων,

ζ) συνεισφέρουν στην αξιοποίηση των εθνικών και ευρωπαϊκών πόρων προς όφελος της χώρας μας.

Ωστόσο, η προετοιμασία και η υλοποίηση των έργων πολιτισμού είναι διαδικασίες πολυπαραμετρικές και σε διάφορα στάδια, στα οποία εμπλέκονται και άλλες υπηρεσίες του ΥΠ.ΠΟ., πλην των τεχνικών υπηρεσιών.

Τα στάδια αυτά περιλαμβάνουν:

-το σχεδιασμό των έργων,

-τη σύνταξη επιστημονικών και τεχνικών προδιαγραφών,

-την εκπόνηση των αναγκαίων μελετών (συνήθως από ιδιώτες μελετητές),

-τις διαδικασίες έγκρισής τους,

-τις απαραίτητες αδειοδοτήσεις, τους διαγωνισμούς δημοσίων συμβάσεων,

-την κατασκευή και επίβλεψη είτε υπηρεσιακώς με αυτεπιστασία είτε με την εμπλοκή εργολάβων,

-την προμήθεια υλικών, καθώς και τον έλεγχο και την παρακολούθηση ιδιωτικών έργων».

«Δεν μας επιτρέπεται να συνεχίσουμε να σιωπούμε. Πρέπει να τελειώνουμε με το σκοτάδι. Ως εδώ»

«Ως αποτέλεσμα όλων των παραπάνω είναι μια σειρά εξαιρετικών συναδέλφων, με σημαντική εμπειρία και ιδιαίτερη αγάπη για τα μνημεία και τον πολιτισμό, να έχουν αναγκαστεί να αποχωρήσουν από το Υπουργείο Πολιτισμού και τώρα να προσφέρουν τις γνώσεις και την εμπειρία τους σε άλλες υπηρεσίες του δημοσίου ή στον ιδιωτικό τομέα ή ως ακαδημαϊκοί σε δημόσια πανεπιστήμια. Αναρωτιόμαστε με θλίψη, πόσοι ακόμα Μηχανικοί πρέπει να φύγουν από το Υπουργείο, ώστε να γίνει αντιληπτό ότι όλα τα παραπάνω πρέπει να αλλάξουν; Πόσοι ακόμα συνάδελφοι πρέπει να παραιτηθούν από το Υπουργείο και το Δημόσιο, ώστε να γίνει κατανοητό από τους αρμόδιους ότι κάτι δεν πάει καθόλου καλά;» λένε οι διπλωματούχοι μηχανικοί του υπουργείου και τονίζουν ότι:

«Όσοι Μηχανικοί παραμένουμε δεν πρόκειται να συνεχίσουμε να υπομένουμε τοξικές συμπεριφορές και απαράδεκτες πρακτικές απαξίωσης του ρόλου μας ως Μηχανικοί και της πολύπλευρης προσφοράς μας στο δημόσιο συμφέρον και στον πολιτισμό. Τα όριά μας έχουν προ πολλού εξαντληθεί, καθότι αφενός, μας καταλογίζονται ευθύνες που δεν μας αναλογούν και αφετέρου, όλες οι κόκκινες γραμμές προσωπικής αξιοπρέπειας έχουν με χείριστο τρόπο καταπατηθεί.

Οι λαμπρές μας σπουδές στις πενταετείς πολυτεχνικές σχολές της Ελλάδας ή του εξωτερικού, η μεταπτυχιακή εξειδίκευση που ενίοτε φτάνει ακόμα και επίπεδο μεταδιδακτορικής έρευνας, οι επιστημονικές δημοσιεύσεις, οι διαφανείς και αξιοκρατικές διαδικασίες με τις οποίες έχουμε προσληφθεί στο ελληνικό δημόσιο, το πνεύμα συνεργασίας και αλληλοσεβασμού που διέπει τις μεταξύ μας επαγγελματικές σχέσεις, η αγάπη μας για τα μνημεία, η πρόθεση να προσφέρουμε τις γνώσεις μας στον πολιτισμό και η επιθυμία και αισιοδοξία μας ότι μπορούμε να κάνουμε τη ζωή όλων μας σε αυτή τη χώρα λίγο καλύτερη, δεν μας επιτρέπουν να συνεχίσουμε να σιωπούμε. Πρέπει να τελειώνουμε με το σκοτάδι. Ως εδώ».

Τα μηνύματα προς την διοικητική ιεραρχία και στην πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Πολιτισμού

Οι μηχανικοί του ΥΠΠΟ υπογραμμίζουν ότι: Από κάθε αρμόδιο στη διοικητική ιεραρχία και στην πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Πολιτισμού δεν διεκδικούμε, αλλά εμπράκτως απαιτούμε:

◊ Σεβασμό στην προσωπικότητα του κάθε Μηχανικού και εξάλειψη των απαράδεκτων συμπεριφορών ψυχολογικής πίεσης και εργασιακού εκφοβισμού (mobbing).

◊ Σεβασμό και αναγνώριση των ευθυνών και των επικίνδυνων και ανθυγιεινών συνθηκών εργασίας που αντιμετωπίζουν οι Μηχανικοί στα έργα πολιτισμού.

◊ Σεβασμό, κατανόηση και ανάσχεση των δυσανάλογα χαμηλών οικονομικών απολαβών των Μηχανικών σε σχέση με τις υπηρεσίες που προσφέρουν στον πολιτισμό.

◊ Σεβασμό στο ανώτατο μορφωτικό επίπεδο, τις μεταπτυχιακές – διδακτορικές σπουδές, το ερευνητικό – ακαδημαϊκό έργο των Μηχανικών και αξιοκρατική κατανομή τους σε θέσεις ευθύνης.

◊ Σεβασμό και αναγνώριση της επιστημονικής κατάρτισης, της τεχνικής εμπειρίας, της διαχειριστικής επάρκειας και της καθοριστικής συνεισφοράς των Μηχανικών στα έργα πολιτισμού.

◊ Σεβασμό και ανάδειξη του επιστημονικού έργου και των τεχνικών εφαρμογών των Μηχανικών στα έργα πολιτισμού στην επιστημονική κοινότητα και στην κοινωνία.

Η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ ζητά επειγόντος συνάντηση με την πολιτική ηγεσία του ΥΠΠΟ

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (Π.Ο. ΕΜΔΥΔΑΣ) με επιστολή της προς την υπουργό Πολιτισμού Λίνα Μενδώνη, τον γενικό γραμματέα Γιώργο Διδασκάλου και τον ειδικό γραμματέα κ. Μήλιο ζητάει συνάντηση για τα θέματα για «επείγοντα θέματα των Διπλωματούχων Μηχανικών του Υπουργείου Πολιτισμού».

Στην επιστολή της ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ, που υπογράφουν ο πρόεδρος Δημήτρης Πετρόπουλος και ο γενικός γραμματέας Αλέξανδρος Βαγγελάκος υπογραμμίζεται ότι:

«Κυρία Υπουργέ, κύριοι Γραμματείς Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ενώσεων Μηχανικών Δημοσίων Υπαλλήλων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών (Π.Ο. ΕΜΔΥΔΑΣ) αποτελεί την Ομοσπονδία με συνδικαλιστικό, αλλά και επιστημονικό χαρακτήρα, που εκπροσωπεί το σύνολο των Διπλωματούχων Μηχανικών οι οποίοι υπηρετούν στη Δημόσια Διοίκηση (Υπουργεία, ΝΠΔΔ, ΟΤΑ Α’ & Β’ βαθμού). Απευθυνόμαστε σε εσάς σε συνέχεια προηγούμενων εγγράφων μας, αλλά και ανακοινώσεων του Τμήματος Πολιτισμού της ΕΜΔΥΔΑΣ Αττικής προκειμένου να σας θέσουμε θέματα που αφορούν τα μέλη μας, υπαλλήλους του ΥΠΠΟ».

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Η Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων του ΥΟΕΝ εξέδωσε νέα εγκύκλιο η οποία αφορά σε οδηγίες για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025.

Αναλυτικά, στην εγκύκλιο που υπογράφεται από το Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, κ. Μπακογιάννη, αναφέρονται τα ακόλουθα:

ΘΕΜΑ: Οδηγία για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025

Σχετ.:

Οι διατάξεις του ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός.» (Α’ 79)

Οι διατάξεις των άρθρων 66 έως 71 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)

H υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/28916/1094/24-03-2022 απόφαση «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωνσταντίνου Σκρέκα και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαου Ταγαρά στον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμιο Μπακογιάννη» (Β ́1701).

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και φορέων και με σκοπό την ενιαία εφαρμογή των διατάξεων του ν.4067/12 (Α’ 79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τις διατάξεις του ν.5197/25 (Α’ 76) σε συμμόρφωση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146-149/2025), διευκρινίζονται τα εξής:

Αναφορικά με την εφαρμογή της παρ.8 του άρθρου 15 και λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012, όπως προστέθηκε με το άρθρο 66 του ν. 5197/2025 σύμφωνα με την οποία «6. Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του άρθρου 10, των περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15 και των παρ. 1 και 2 του άρθρου 25, δύναται να εφαρμόζονται, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ζωνών κινήτρων. Για τον καθορισμό ζωνών κινήτρων, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια λαμβάνουν υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.», συνάγεται ότι εφαρμογή των κινήτρων των περ. γ και δ της παρ. 8 του άρθρου 15 του ν. 4067/2017 χωρεί μόνο μετά από ενσωμάτωση αυτών σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ. Οι περ. α και β της ιδίας παραγράφου δεν περιλαμβάνονται στην ανωτέρω πρόβλεψη ούτε στις καταργούμενες διατάξεις που αναφέρονται στο άρθρο 71 του ν.5197/2025 ούτε σε άλλη καταργητική διάταξη και ως εκ τούτου εξακολουθούν να ισχύουν.

Αναφορικά με τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η περ. ιε της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12 περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους. Ως εκ τούτου είναι δυνατή η κατασκευή εσωτερικών εξωστών, σύμφωνα με τις οριζόμενες προϋποθέσεις της παρ.28 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, ήτοι ως παραρτημάτων χώρων κύριας χρήσης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν μικρότερο του 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, οι οποίοι δεν αποτελούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και -λόγω των προαναφερόμενων προϋποθέσεων- εξακολουθούν να μην θεωρούνται όροφοι και να μην υπολογίζονται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου τυχόν υφίσταται σχετικός περιορισμός.

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΎ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΕΥΘΥΜΙΟΣ ΜΠΑΚΟΓΙΑΝΝΗΣ

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων (ΠΟΞ) βάζει στο στόχαστρο της τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας και καλεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας να δώσει άμεση νομοθετική λύση, χωρίς να απαιτείται για την εκτός σχεδίου δόμηση η ύπαρξη γηπέδου με «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο, με προεδρικό διάταγμα.  Και ταυτοχρόνως στέλνει μήνυμα στο υπουργείο, που ακολουθεί τη νομολογία του ΣτΕ, ότι από το «πάγωμα» έκδοσης νέων και την ακύρωση οικοδομικών αδειών που έχουν νομίμως εκδοθεί «αναμένεται να ζημιώσουν σοβαρά και τα δημόσια ταμεία, λόγω των εύλογων αξιώσεων αποζημίωσης, που θα εγερθούν από επενδυτές και ιδιώτες».

Οι λόγοι αμφισβήτησης της νομολογίας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η Ομοσπονδία των ξενοδόχων θέτει σε ευθεία αμφισβήτηση τη νομολογία του ΣτΕ, που ακολουθεί το ΥΠΕΝ, για την παρόδια εκτός σχεδίου δόμηση επισημαίνοντας ότι:

♦ Το ΣτΕ «έρχεται σε αντίθεση με την προηγούμενη νομολογία του ίδιου δικαστηρίου». Επίσης ότι:

♦ Το ΣτΕ «έρχεται σε αντίθεση και σε νομολογία του Αρείου Πάγου (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 861/2017 και πολλές άλλες ομοίου περιεχομένου αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού), σύμφωνα με την οποία η ένταξη στην κοινή χρήση ενός αγροτικού δρόμου δεν προϋποθέτει την έκδοση οποιασδήποτε εγκριτικής πολιτειακής πράξεως και συντελείται με μόνη την επί ένα εύλογο χρονικό διάστημα εν τοις πράγμασι χρήση του αγροτικού δρόμου ως κοινοχρήστου πράγματος».

♦ «Η χώρα μας έχει καταδικαστεί στο πρόσφατο παρελθόν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Sine Tsaggarakis A.E.E. v. Greece) για παραβίαση της αρχής της ύπαρξης ασφάλειας δικαίου για τις επενδύσεις, λόγω αντιφατικής νομολογίας εντός του Συμβουλίου της Επικρατείας», τονίζοντας ότι:  «Βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας των πολιτών, είναι η ύπαρξη ασφάλειας δικαίου».

♦ Είναι στον αέρα τουριστικές επενδύσεις σε όλη τη χώρα, για τις οποίες η ΠΟΞ αναφέρει ότι η νομοθεσία επιτρέπει την έκδοση οικοδομικής άδειας,  ιδίως για ξενοδοχεία 4* και 5* που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, η συντριπτική πλειονότητα των οποίων έχει πρόσβαση μέσω αγροτικών δρόμων, δημοτικών οδών ή παλαιών διανοιγμένων οδών χωρίς προεδρικό διάταγμα.

Από την Πάτμο στην Μήλο με εκτός σχεδίου δόμηση δύο ταχυτήτων 

Η αντίδραση της ομοσπονδίας των ξενοδόχων εκδηλώνεται μετά την πρόσφατη ανάκληση εργασιών επέκτασης, για τις οποίες εκδόθηκε οικοδομική άδεια, στο πεντάστερο ξενοδοχείο στο Σαρακήνικο Μήλου, με απόφαση του ΣτΕ και το τελεσίγραφο του ΥΠΕΝ προς την εταιρία του ξενοδοχείου να αποκαταστήσει το φυσικό τοπίο της περιοχής εντός ενός μήνα.

Σημειώνεται ότι στα τρία χρόνια που έχουν μεσολαβήσει από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, η οποία αποτέλεσε την αφετηρία της ανατροπής στην εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη τη χώρα, το ΥΠΕΝ δρομολόγησε μελέτες αναγνώρισης οδών, με βάση τις οποίες πρόκειται να αναγνωριστεί οικοδομησιμότητα σε εκτός σχεδίου ακίνητα, σύμφωνα με τις επιταγές της νομολογίας του ΣτΕ.

Στο μεταξύ επικράτησε εκτός σχεδίου δόμηση «δύο ταχυτήτων», με άλλες Πολεοδομίες να βγάζουν άδειες και άλλες όχι.

Πάντως το ΥΠΕΝ για πρώτη φορά σε επίσημο θεσμικό κείμενο, στην υπουργική απόφαση, που δίνει προθεσμία ενός μήνα στην εταιρία της επένδυσης στην Μήλο να επαναφέρει το φυσικό περιβάλλον της περιοχής στην προτέρα κατάσταση, σύμφωνα με πορίσματα της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας και των Επιθεωρητών Περιβάλλοντος, που ενσωματώνει η απόφαση, ξεκαθαρίζει ότι είναι άκυρες οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου γήπεδο, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο, σύμφωνα με τη νομολογία του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Αίτημα να κατοχυρωθούν οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί στην εκτός σχεδίου δόμηση

Η ΠΟΞ ζητά από την κυβέρνηση και τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού, να δοθεί άμεση νομοθετική λύση, ώστε οι αγροτικοί δρόμοι που χρησιμοποιούνται επί χρόνια να θεωρούνται κοινόχρηστοι, όπως επίσης να κατοχυρωθούν οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί για εκτός σχεδίου δόμηση και να σταματήσει η ανάκληση οικοδομικών αδειών που τινάζει στον αέρα ιδιωτικές επενδύσεις.

Ολόκληρη η επιστολή της ΠΟΞ προς το ΥΠΕΝ

Συγκεκριμένα στην επιστολή  προς τον υπουργό Περιβάλλοντος Σταύρο Παπασταύρου, η οποία κοινοποιείται παράλληλα στην υπουργό Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη και τον πρόεδρο του ΣΕΤΕ Γιάννη Παράσχη, την οποία υπογράφουν ο πρόεδρος  Γιάννης Χατζής και ο γενικός γραμματέας Άγγελος Καλλίας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων σημειώνονται αναλυτικά τα ακόλουθα:

«Αξιότιμε κύριε Υπουργέ,

Σύμφωνα με την παράγραφο 3 του άρθρου 2 της με αριθμό 216/9-1-2015 αποφάσεως της Υπουργού Τουρισμού ορίζονται τα εξής:

«α. Η προσπέλαση στα ξενοδοχεία, η οποία βεβαιώνεται και αποτυπώνεται στην τεχνική έκθεση που προβλέπεται στην περίπτωση ζ’ της παραγράφου 1 του άρθρου 3 του Ν. 4276/2014, γίνεται από αναγνωρισμένη ως κοινόχρηστη ή ιδιωτική οδό ή μη αναγνωρισμένη αγροτική οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων ή δια δουλείας διόδου συσταθείσας με μεταγεγραμμένη συμβολαιογραφική πράξη.

β. Εάν το οικόπεδο/γήπεδο είναι προσπελάσιμο μόνο από τη θάλασσα, ο φορέας εκμετάλλευσης της παραγράφου 2 προτείνει την κατασκευή, εφ’ όσον επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία, του λιμενικού έργου που απαιτείται για τη θαλάσσιαπροσπέλαση.

γ. Εάν δεν επιτρέπεται η κυκλοφορία αυτοκινήτων στην περιοχή που βρίσκεται το οικόπεδο/γήπεδο και αυτό βεβαιώνεται από τον οικείο ΟΤΑ ή την οικεία πολεοδομική υπηρεσία ή εάν το ξενοδοχείο βρίσκεται εντός παραδοσιακού οικισμού ή ιστορικού κέντρου πόλης, το πλάτος της οδού προσπέλασης μπορεί να είναι μικρότερο από 3,50 μ. (γίνεται δεκτό ως έχει το υφιστάμενο πλάτος της οδού).»

Το Συμβούλιο της Επικρατείας, σε πρόσφατες αποφάσεις του, απαιτεί για να είναι νόμιμη οποιαδήποτε οικοδομική άδεια εκτός σχεδίου να έχει το γήπεδο, επί του οποίου γίνεται η ανοικοδόμηση, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος όμως να έχει εγκριθεί με πολιτειακή πράξη, και μάλιστα με προεδρικό διάταγμα.

Η κρίση αυτή του ΣτΕ έρχεται σε αντίθεση, εκτός από τις ρυθμίσεις της παραπάνω ΥΑ και στην προηγούμενη νομολογία του ίδιου δικαστηρίου, αλλά και σε νομολογία του Αρείου Πάγου (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 861/2017 και πολλές άλλες ομοίου περιεχομένου αποφάσεις του δικαστηρίου αυτού), σύμφωνα με την οποία η ένταξη στην κοινή χρήση ενός αγροτικού δρόμου δεν προϋποθέτει την έκδοση οποιασδήποτε εγκριτικής πολιτειακής πράξεως και συντελείται με μόνη την επί ένα εύλογο χρονικό διάστημα εν τοις πράγμασι χρήση του αγροτικού δρόμου ως κοινοχρήστου πράγματος.

Η μεταστροφή αυτή της νομολογίας του ΣτΕ έχει θέσει σε σοβαρό κίνδυνο όχι μόνο μεγάλες και μικρότερες ξενοδοχειακές επενδύσεις, οι οποίες νομίμως και καλόπιστα αδειοδοτήθηκαν βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, αλλά και χιλιάδες απλούς ιδιοκτήτες γης, οι οποίοι βλέπουν την ακίνητη περιουσία τους να απαξιώνεται πλήρως, χωρίς καμία δική τους υπαιτιότητα.

Πρόκειται συχνά για ακίνητα που μεταβιβάστηκαν, κληρονομήθηκαν ή αποκτήθηκαν με σκοπό τη μελλοντική αξιοποίησή τους, στηριζόμενοι απολύτως στη διαχρονικά παγιωμένη διοικητική και νομολογιακή πρακτική. Παράλληλα, οι εντεύθεν δυσμενέστατες συνέπειες δεν περιορίζονται στους άμεσους επενδυτές, αλλά διαχέονται σε ολόκληρες τοπικές οικονομίες και κοινωνίες, πλήττοντας επαγγελματίες, εργαζόμενους, τεχνικά επαγγέλματα και κάθε συναφή οικονομική δραστηριότητα.

Η κατάσταση αυτή δυσφημίζει τη χώρα στο εξωτερικό, αποθαρρύνει δυνητικούς επενδυτές και αναμένεται να ζημιώσει σοβαρά και τα δημόσια ταμεία, λόγω των εύλογων αξιώσεων αποζημίωσης που θα εγερθούν από επενδυτές και ιδιώτες, οι οποίοι θα δουν τις νομίμως
αδειοδοτημένες επενδύσεις ή την περιουσία τους να ακυρώνονται εκ των υστέρων.

Η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος (άρθρο 24 του Συντάγματος) αποτελεί και για εμάς πρώτη προτεραιότητα. Ωστόσο δεν είναι αναγκαίο να κατοχυρώνεται σε βάρος άλλων εξίσου θεμελιωδών συνταγματικών αξιών, όπως η οικονομική ανάπτυξη (άρθρο 106 παρ. 1 του Συντάγματος) και το δικαίωμα της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 παρ. 1 του Συντάγματος), όταν κάτι τέτοιο δεν επιβάλλεται απολύτως από την αρχή της αναλογικότητας (άρθρο 25 παρ. 1 του Συντάγματος).

Ιδίως στη συγκεκριμένη περίπτωση, δεδομένου ότι για τις εκτός σχεδίου ξενοδοχειακές μονάδες προβλέπεται υποχρεωτικά η εκπόνηση μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και διασφαλίζεται ήδη επαρκώς η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.

Βασική προϋπόθεση για την προσέλκυση επενδύσεων, αλλά και για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας των πολιτών, είναι η ύπαρξη ασφάλειας δικαίου. Υπενθυμίζουμε ότι η χώρα μας έχει καταδικαστεί στο πρόσφατο παρελθόν από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (Sine Tsaggarakis A.E.E. v. Greece) για παραβίαση της αρχής αυτής, λόγω αντιφατικής νομολογίας εντός του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Εάν πράγματι επιθυμούμε μια χώρα φιλική προς τις επενδύσεις, αλλά και δίκαιη προς τους πολίτες της, παρόμοια ζητήματα οφείλουν να επιλύονται άμεσα και θεσμικά.

Σε κάθε περίπτωση, η αναστολή εκτέλεσης ήδη εκδοθεισών και νομίμως χορηγηθεισών αδειών δεν συνιστά λύση, αλλά επιλογή με ανεπανόρθωτες συνέπειες, καθώς οδηγεί στην ακύρωση επενδυτικών σχεδίων που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο υλοποίησης και προκαλεί δραματική απαξίωση της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας χιλιάδων πολιτών, οι οποίοι ενήργησαν καλόπιστα και σε πλήρη συμμόρφωση με το ισχύον νομικό πλαίσιο.

Παραμένουμε στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση”.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Tο νομοσχέδιο με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στους πολίτες», το οποίο στοχεύει στην καταπολέμηση της γραφειοκρατίας και την απλοποίηση των συναλλαγών των πολιτών με το Δημόσιο, παρουσιάζει αυτή την ώρα ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης.

Ανάμεσα στις 14 παρεμβάσεις που περιλαμβάνει η προτεινόμενη μεταρρύθμιση είναι και η κατάργηση υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού για συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων σε περιοχές εντός σχεδίου με επικυρωμένη πράξη εφαρμογής.

Σημειώνεται πως το νομοσχέδιο ενσωματώνει υποδείξεις του Συνηγόρου του Πολίτη και αντλεί στοιχεία από τα ερωτηματολόγια του 2025, προκειμένου να αντιμετωπιστούν πρακτικά προβλήματα που οδηγούν σε καθημερινή ταλαιπωρία. 

Ο αντιπρόεδρος υπογράμμισε ότι το νομοσχέδιο περιλαμβάνει 14 παρεμβάσεις διοικητικού χαρακτήρα, οι οποίες θα φέρουν αλλαγές με βάση κοινή λογική, αντιμετωπίζοντας διαδικασίες που έως σήμερα δημιουργούν καθημερινή «τρέλα» στους πολίτες. Στα επόμενα βήματα προβλέπεται η προώθηση της αξιολόγησης στο δημόσιο, η εισαγωγή ψηφιακής κάρτας εργασίας, νομοθετικές πρωτοβουλίες για τις πολεοδομίες και η μεταρρύθμιση στον ΟΣΕ.

Αναλυτικά οι 14 παρεμβάσεις ώστε να γίνει το κράτος πιο φιλικό στον πολίτη

1. Αντικατάσταση των δικαιολογητικών με υπεύθυνη δήλωση

2. Αποχή του Δημοσίου, υπό προϋποθέσεις, από τη διεκδίκηση ακινήτων πολιτών

3. Ψηφιακή ενημέρωση του πολίτη για την πορεία της αίτησής του

4. Συστηματική παρακολούθηση καταγγελιών των πολιτών μέσω του Συμβούλου Ακεραιότητας

5. Μη άσκηση ενδίκων μέσων από το Δημόσιο σε δικαστικές διαφορές με ιδιαίτερη κοινωνική σημασία

6. Ανάθεση στη Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου της συμμόρφωσης με τις δικαστικές αποφάσεις

7. Υποχρέωση ανάρτησης των εγκυκλίων

8. Ψηφιακή ενημέρωση ωραρίων υπηρεσιών

9. Ενιαία ερμηνεία νομοθεσίας από διοικητικά όργανα που εξετάζουν ενστάσεις των πολιτών

10. Μοντέλο ΕΦΚΑ στις συναλλαγές με το Δημόσιο: έκδοση πιστοποιητικών και βεβαιώσεων με πλήρη ισχύ από πιστοποιημένους επαγγελματίες

11. Αναβάθμιση του ρόλου των συμβολαιογράφων και λειτουργία τους ως one – stop shop

12. Κατάργηση υποχρεωτικής σύνταξης τοπογραφικού για συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων σε περιοχές εντός σχεδίου με επικυρωμένη πράξη εφαρμογής

13. Δυνατότητα για πληρωμή του φόρου κληρονομιάς κατά τη μη μεταβίβαση του κληρονομιαίου ακινήτου

14. Δυνατότητα της ΑΑΔΕ να απελευθερώνει οριστικά τη μεταβίβαση κατασχεμένου ακινήτου

Πηγή:πηγή ertnews.gr