Τον νέο χάρτη της πρόσθετης δόμησης σε αστικές περιοχές της χώρας διαμορφώνουν οι μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), που τίθενται σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Οι μελέτες προβλέπουν αύξηση συντελεστών δόμησης, σε αρκετές περιπτώσεις δυνατότητα κατασκευής επιπλέον ορόφου και καταγράφουν νέες ανάγκες για δρόμους, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους.

♦ Τo ecopress φέρνει στο φως της δημοσιότητας αναλυτική παρουσίαση της νέας δυνατότητας πρόσθετης δόμησης συνολικά 1.854.688 τετραγωνικών μέτρων, σε 26 Δημοτικές Ενότητες, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Δράμα και την Καστοριά, όπως καθορίζονται  στις Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, τις οποίες το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έθεσε σε δημόσια διαβούλευση.

Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις από  το ΥΠΕΝ, ο πρώτος κύκλος των μελετών περιλαμβάνει  συνολικά 194 ΖΥΣ σε 50 Δημοτικές Ενότητες. Αναμένεται λοιπόν σταδιακά το επόμενο διάστημα να τεθούν στη δημόσια διαβούλευση επιπλέον 103 προτεινόμενες Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε 24 Δημοτικές Ενότητες,  οι οποίες αφορούν 37 επιπλέον ΖΥΣ στην Ανατολική Αττική, 55 στην Κεντρική Μακεδονία, 8 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη και 3 στη Στερεά Ελλάδα.

Οι ΖΥΣ αποτελούν βασική προϋπόθεση για τη λειτουργία του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης,  η οποία επιτρέπει την αξιοποίηση οικοδομικών δικαιωμάτων, που δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν στο αρχικό ακίνητο.

Σύμφωνα με στοιχεία του ΥΠΕΝ, υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης, που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τετραγωνικά μέτρα. Παράλληλα, η δυνητική προσφορά οικοδομικών δικαιωμάτων συνολικά στις μελετώμενες περιοχές των 194 ΖΥΣ, εκτιμάται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα.

Η μεγαλύτερη πρόσθετη δόμηση προτείνεται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών

Οι μελέτες για τις πρώτες 91 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης που βγήκαν στη διαβούλευση καθορίζουν συγκεκριμένες γεωγραφικές ζώνες, τη συνολική τους έκταση, την επιφάνεια που μπορεί να δομηθεί, τους ισχύοντες συντελεστές, τις επιτρεπόμενες προσαυξήσεις και τη συνολική πρόσθετη δόμηση.

Τα εύρη συντελεστών αποτυπώνουν τις ελάχιστες και μέγιστες τιμές των επιμέρους προτάσεων και δεν σημαίνουν ενιαία αύξηση σε όλη την Περιφερειακή Ενότητα

Η μεγαλύτερη πρόσθετη δόμηση προτείνεται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, με 584.405 τ.μ., ακολουθούν η Μαγνησία με 305.153 τ.μ., η Φθιώτιδα με 249.691 τ.μ., τα Χανιά με 179.409 τ.μ., το Ηράκλειο με 173.607 τ.μ., η Αργολίδα με 150.287 τ.μ., η Αχαΐα με 112.739 τ.μ., η Καστοριά με 74.772 τ.μ. και η Δράμα με 24.624 τ.μ.

Οι αυξήσεις διαφοροποιούνται σημαντικά. Για παράδειγμα, σε περιοχές κατοικίας της Κηφισιάς ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 0,50 έως 1,00, στο Χαλάνδρι από 0,80 έως 1,30, ενώ σε βιομηχανικές περιοχές της Μεταμόρφωσης από 1,00 σε 1,60. Οι προτάσεις  των μελετών ΖΥΣ συνοδεύονται από εκτιμήσεις αύξησης πληθυσμού, επιπτώσεων στο περιβάλλον και πρόσθετων αναγκών σε κοινόχρηστους χώρους και υποδομές.

Τι εξετάζουν οι μελέτες και πώς καθορίζεται η νέα δόμηση

Οι μελέτες Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης αποτελούν τη βάση για την ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), με στόχο την αξιοποίηση οικοδομικών δικαιωμάτων, που δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν στα αρχικά ακίνητα.

Η διαδικασία αφορά άμεσα τους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων και δεσμευμένων ακινήτων σε ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, οι οποίοι είναι κάτοχοι ή θα αποζημιώνονται με τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης για τη δόμηση που δεν μπορούν να υλοποιήσουν στα ακίνητα τους. Και παράλληλα ενδιαφέρει  χιλιάδες ιδιοκτήτες κατασκευαστές και επενδυτές, οι οποίοι στις περιοχές που καθορίζονται  ως Ζώνες Υποδοχής, αγοράζοντας δικαιώματα δόμησης από την Τράπεζα  Γης θα μπορούν να υλοποιήσουν σε υφιστάμενα και νέα κτίρια με Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα δόμησης που ορίζουν ανά περιοχή οι ΖΥΣ.

Στις  νέες μελέτες των ΖΥΣ και οι Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων  που τις συνοδεύουν γίνεται καταγραφή της υφιστάμενης πολεοδομικής κατάστασης ανά περιοχή. Εξετάζονται τα εγκεκριμένα σχέδια πόλης, οι χρήσεις γης, οι ισχύοντες όροι δόμησης, οι διαθέσιμες δομήσιμες εκτάσεις και τα χαρακτηριστικά των πολεοδομικών ενοτήτων. Στη συνέχεια εντοπίζονται οι εκτάσεις, που πρέπει να αποκλειστούν από τη χωροθέτηση ΖΥΣ, με βάση τους περιορισμούς του νομοθετικού πλαισίου, την προστασία του περιβάλλοντος, των αρχαιολογικών χώρων και της πολιτιστικής κληρονομιάς, καθώς και τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Για κάθε προτεινόμενη ΖΥΣ υπολογίζονται η συνολική έκταση, η δομήσιμη επιφάνεια, ο ισχύων συντελεστής δόμησης, ο προτεινόμενος νέος συντελεστής και η αντίστοιχη αύξηση σε τετραγωνικά μέτρα.

Είναι χαρακτηριστικό ότι στη ΖΥΣ Νέας Δημητριάδας – Γορίτσας του Βόλου, με ισχύοντα συντελεστή 0,80, προτείνεται συντελεστής έως 1,21. Η επιπλέον δόμηση υπολογίζεται σε 22.587 τ.μ., ενώ προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του επιτρεπόμενου ύψους των κτιρίων κατά έναν όροφο, χωρίς αντίστοιχη αύξηση της κάλυψης των οικοπέδων.

Σε άλλες περιοχές, κυρίως βιομηχανικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, προβλέπονται διαφορετικές αυξήσεις ύψους, κάλυψης και συντελεστή όγκου. Στις δύο ζώνες ΒΙΟΠΑ της Μεταμόρφωσης, για παράδειγμα, η πρόταση προβλέπει αύξηση του ύψους κατά 30% και δυνατότητα κάλυψης έως 80%.

Ιδιαίτερη σημασία έχει η διάκριση μεταξύ οικιστικών και παραγωγικών ζωνών. Στις οικιστικές περιοχές η πρόσθετη δόμηση μπορεί να αυξήσει τον μόνιμο πληθυσμό και τη ζήτηση για σχολεία, παιδικές χαρές και χώρους πρασίνου. Στις παραγωγικές περιοχές δημιουργείται κυρίως πρόσθετη δυνατότητα εγκατάστασης επιχειρήσεων, αποθηκών και βιοτεχνικών δραστηριοτήτων.

Για τον λόγο αυτό, οι μελέτες συνδέουν τις προτεινόμενες αυξήσεις συντελεστή με την επάρκεια των οδικών δικτύων, την ύδρευση και αποχέτευση, την κυκλοφοριακή επιβάρυνση, τους κοινόχρηστους χώρους και τις κοινωνικές υποδομές.

Στην Πάτρα, οι προτάσεις πρόσθετης δόμησης συνοδεύονται από ανάγκες για νέες παιδικές χαρές. Στα Χανιά εξετάζεται η ενίσχυση σχολικών υποδομών και χώρων πρασίνου. Στο Χαλάνδρι, η συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης άνω των 258.000 τ.μ. δημιουργεί ιδιαίτερες απαιτήσεις αξιολόγησης των υποδομών και της κυκλοφορίας.

Παράλληλα, αξιολογούνται η γεωλογική καταλληλότητα, ο πλημμυρικός κίνδυνος, η σεισμικότητα, η ατμοσφαιρική ρύπανση, ο θόρυβος, η προστασία των υδάτων και οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής.

Οι μελετητές συγκρίνουν εναλλακτικά σενάρια κατανομής της πρόσθετης δόμησης, προκειμένου να προσδιορίσουν την προτεινόμενη πολεοδομική λύση.

Η τελική θεσμοθέτηση των ΖΥΣ προϋποθέτει την ολοκλήρωση της διαβούλευσης και της προβλεπόμενης διαδικασίας έγκρισης, που θα κλειδώσει με Προεδρικά Διατάγματα, τα οποία θα περάσουν από το νομοτεχνικό έλεγχο του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Ο νέος χάρτης των ΖΥΣ και πρόσθετης δόμησης για τις ΖΥΣ, που έχουν βγει από το ΥΠΕΝ σε διαβούλευση και το ecopress φέρνει στο φως της δημοσιότητας  την αναλυτική παρουσίαση  του  έχει ως εξής:

1.Βόρειος Τομέας Αθηνών: 25 ΖΥΣ σε 11 Δημοτικές Ενότητες – Πρόσθετη δόμηση 584.405 τ.μ.

Συνολικά 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε 11 Δημοτικές Ενότητες του Βόρειου Τομέα Αθηνών, προτείνει η μελέτη που δημοσιοποιήθηκε για διαβούλευση. Αφορούν την Κηφισιά, τη Λυκόβρυση, τη Μεταμόρφωση, τη Νέα Ερυθραία, τη Νέα Ιωνία, το Νέο Ψυχικό, τη Φιλοθέη, το Ψυχικό, τον Παπάγου, τον Χολαργό και το Χαλάνδρι.

Η συνολική έκταση των προτεινόμενων ζωνών ανέρχεται σε 2.288.270,90 τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια 1.746.530,25 τ.μ. και πρόσθετη δόμηση 584.404,90 τ.μ. Η μελέτη εκτιμά δυνητική αύξηση πληθυσμού κατά 9.500 άτομα. Οι μεγαλύτερες πρόσθετες δομήσιμες επιφάνειες εντοπίζονται στο Χαλάνδρι και στις περιοχές ΒΙΟΠΑ της Μεταμόρφωσης.

Όλες οι περιοχές και οι αυξήσεις των συντελεστών

Κηφισιά: Προτείνονται τρεις ΖΥΣ με συνολική πρόσθετη δόμηση 38.795 τ.μ. Στην Πολεοδομική Ενότητα (ΠΕ) 8, ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,50 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,87 έως 1,00, δημιουργώντας δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 24.792 τ.μ. Στην ΠΕ 10 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,50 σε 0,60, με 5.715 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 13 προτείνεται αύξηση από 0,50 σε 0,67 έως 0,75, με 8.287 τ.μ. πρόσθετης δόμησης.

Λυκόβρυση: Προτείνεται μία ζώνη στην ΠΕ 1, με αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00 και πρόσθετη δόμηση 3.459 τ.μ.

Μεταμόρφωση: Προτείνονται δύο ζώνες ΒΙΟΠΑ, στις οποίες ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,60. Η πρώτη δημιουργεί δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 90.660 τ.μ. και η δεύτερη 58.102 τ.μ., συνολικά 148.763 τ.μ. Για τις δύο περιοχές προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του ύψους των κτιρίων κατά 30%, προσαύξησης του συντελεστή όγκου και κάλυψης έως 80%.

Νέα Ερυθραία: Στην ΠΕ 4 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,70 και πρόσθετη δόμηση 6.681 τ.μ.

Νέα Ιωνία: Προτείνονται δύο ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση 23.812 τ.μ. Στην ΠΕ 17, σε περιοχή ΒΙΟΠΑ, ο συντελεστής αυξάνεται από 1,00 σε 1,60, με 6.721 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 14 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,40, με 17.091 τ.μ.

Νέο Ψυχικό: Στην ΠΕ 3 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 1,20 σε 1,30 έως 1,43 και πρόσθετη δόμηση 11.519 τ.μ.

Φιλοθέη: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80 και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 15.225 τ.μ.

Ψυχικό: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 0,60 σε 0,80 και πρόσθετη δόμηση 7.570 τ.μ.

Παπάγου: Στην ΠΕ 1 προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 1,00 σε 1,20 και πρόσθετη δόμηση 5.948 τ.μ.

Χολαργός: Προτείνονται πέντε ζώνες με συνολική πρόσθετη δόμηση 64.473 τ.μ. Στην ΠΕ 2 ο συντελεστής αυξάνεται από 1,20 σε 1,40, με πρόσθετη δόμηση 6.234 τ.μ. Στην ΠΕ 3 προβλέπονται δύο ζώνες: η πρώτη με αύξηση από 1,20 σε 1,40 και πρόσθετη δόμηση 13.643 τ.μ. και η δεύτερη με αύξηση από 1,20 σε 1,37 έως 1,50 και πρόσθετη δόμηση 29.005 τ.μ. Στην ΠΕ 5 προτείνονται άλλες δύο ζώνες, με συντελεστές 1,30 έως 1,45 και 1,40 αντίστοιχα, από 1,20 σήμερα, και πρόσθετη δόμηση 8.714 και 6.878 τ.μ. Για την ΠΕ 3 προβλέπεται πρόσθετη παιδική χαρά 594 τ.μ., λόγω της εκτιμώμενης αύξησης πληθυσμού.

Χαλάνδρι: Προτείνονται επτά ζώνες στις ΠΕ 1, 2, 5 και 6, με συνολική πρόσθετη δόμηση 258.159 τ.μ. Στην ΠΕ 1 προβλέπεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 ή 0,90 σε 1,20, με 21.775 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 2 προβλέπονται δύο ζώνες: η πρώτη με αύξηση από 0,80 ή 0,90 σε 1,20 και πρόσθετη δόμηση 1.953 τ.μ., ενώ η δεύτερη με αύξηση από 0,80 σε 1,00 έως 1,30 και πρόσθετη δόμηση 80.865 τ.μ. Στην ΠΕ 5 προτείνονται επίσης δύο ζώνες. Στην πρώτη, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 ή 0,90 σε 1,15 έως 1,30, με πρόσθετη δόμηση 93.540 τ.μ. Στη δεύτερη προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,20, με 7.951 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Στην ΠΕ 6 προβλέπονται άλλες δύο ζώνες, με αυξήσεις σε 1,20 από 0,80 ή 0,90, ανάλογα με το επιμέρους τμήμα, και πρόσθετη δόμηση 17.060 και 35.017 τ.μ. αντίστοιχα. Στο Χαλάνδρι οι προτεινόμενες αυξήσεις διαφοροποιούνται ανάλογα με τα επιμέρους τμήματα των ζωνών, τις χρήσεις γης και, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, την επιφάνεια των οικοπέδων.

2. Αχαΐα – Πάτρα: έξι ΖΥΣ με πρόσθετη δόμηση 112.739 τ.μ.

Στην Περιφερειακή Ενότητα Αχαΐας η μελέτη προτείνει έξι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όλες στη Δημοτική Ενότητα Πατρέων. Η συνολική γεωγραφική έκταση των ζωνών ανέρχεται σε 857.078,22 τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια 596.659,60 τ.μ. και πρόσθετη δόμηση 112.739,10 τ.μ. Η εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού είναι 2.536 κάτοικοι.

Οι έξι ζώνες εντοπίζονται στις Πολεοδομικές Ενότητες Γ10, Γ36, Γ41, Γ54 και Γ40.

Στην ΠΕ Γ10, με κωδικό ΖΥΣ 370101-1, ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,80 προτείνεται να αυξηθεί σε 1,00, με προσαύξηση 0,20 μονάδων. Η ζώνη έχει έκταση 150.441,64 τ.μ., δομήσιμη επιφάνεια 105.309,15 τ.μ. και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 21.061,83 τ.μ.

Στην ΠΕ Γ36, με κωδικό 370101-2, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 σε 1,00, δημιουργώντας 21.752,78 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Η συνολική έκταση της ζώνης είναι 155.377 τ.μ.

Στην ΠΕ Γ41, με κωδικό 370101-3, προτείνεται διαφοροποιημένη αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 0,99 έως 1,02. Η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 27.384,23 τ.μ. και αποτελεί τη μεγαλύτερη μεταξύ των προτεινόμενων ζωνών της Πάτρας.

Στην ΠΕ Γ54 προβλέπονται δύο ζώνες. Η πρώτη, με κωδικό 370101-4α, έχει πρόσθετη δόμηση 11.824,89 τ.μ. και η δεύτερη, με κωδικό 370101-4β, 5.887,70 τ.μ. Και στις δύο προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00.

Στην ΠΕ Γ40, με κωδικό 370101-05, προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 0,95 και σε 1,10 σε διαφορετικά τμήματα. Η πρόσθετη δόμηση φτάνει τα 24.827,67 τ.μ.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις της μελέτης για πρόσθετες κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, καθώς η αναμενόμενη αύξηση πληθυσμού δημιουργεί ανάγκες για παιδικές χαρές και χώρους εξυπηρέτησης των κατοίκων. Η μελέτη προβλέπει συγκεκριμένα πρόσθετους χώρους παιδικής χαράς στις ζώνες Γ10, Γ36, Γ41 και Γ40, με τις ανάγκες να συσχετίζονται με τον αναμενόμενο πληθυσμό κάθε πολεοδομικής ενότητας.

3. Ηράκλειο: 18 ΖΥΣ σε δύο Δημοτικές Ενότητες – Πρόσθετη δόμηση 173.607 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Ηρακλείου προτείνει 18 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, εκ των οποίων 15 στη Δημοτική Ενότητα Ηρακλείου και τρεις στη Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού. Η συνολική δομήσιμη επιφάνεια ανέρχεται σε 935.541,04 τ.μ., ενώ η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 173.607,48 τ.μ. και η δυνητική αύξηση πληθυσμού σε 2.447 άτομα.

Στη Δημοτική Ενότητα Ηρακλείου προτείνονται 105.759,99 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, ενώ στη Νέα Αλικαρνασσό 67.847,49 τ.μ.

Όλες οι περιοχές του Ηρακλείου

Άγιος Ιωάννης – ΠΕ 14: Προτείνονται πέντε ζώνες με συνολική πρόσθετη δόμηση 29.238 τ.μ. Στη ζώνη 710101-10 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 ή 0,80 σε 0,85 ή 0,95, ανάλογα με το τμήμα, με πρόσθετη δόμηση 4.893,48 τ.μ. Στη ζώνη 710101-12 αυξάνεται από 0,60 σε 0,80, με 4.182,26 τ.μ. Στη ζώνη 710101-11 αυξάνεται από 0,60 σε 0,80, με 8.970,56 τ.μ. Στη ζώνη 710101-9 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,00, με 7.098,18 τ.μ., ενώ στη ζώνη 710101-13 προβλέπεται αύξηση από 0,60 σε 0,80 και πρόσθετη δόμηση 4.093,30 τ.μ.

Μεσαμπελιές – Φορτέτσα, ΠΕ 15: Προτείνονται τέσσερις ζώνες. Στη ζώνη 710101-8 η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 9.368,72 τ.μ., με προτεινόμενους συντελεστές 0,95 και 1,05 από 0,80. Στη ζώνη 710101-4 προβλέπεται πρόσθετη δόμηση 24.789,59 τ.μ., με αυξήσεις συντελεστών έως 0,30 μονάδες και προτεινόμενες τιμές 0,65 έως 0,95. Στη ζώνη 710101-5 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,00, με 4.992,02 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, και στη ζώνη 710101-6 αντίστοιχη αύξηση με 4.347,58 τ.μ.

Θέρισσος – Δειλινά, ΠΕ 6: Στη ζώνη 710101-7 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 3.692,96 τ.μ. Στη ζώνη 710101-3 προβλέπεται επίσης αύξηση από 0,80 σε 1,00, με 2.521,42 τ.μ.

Καμίνια – ΠΕ 13: Στη ζώνη 710101-14 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 1.239,93 τ.μ.

Ατσαλένιο – ΠΕ 12: Στη ζώνη 710101-15 προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 0,90 ή 1,10, ανάλογα με το τμήμα της ζώνης. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 5.747,27 τ.μ.

Μασταμπάς – Κορώνη, ΠΕ 8: Προτείνονται δύο ζώνες. Στην πρώτη, με κωδικό 710101-1, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 σε 0,90, με πρόσθετη δόμηση 17.416,53 τ.μ. Στη δεύτερη, με κωδικό 710101-2, αυξάνεται από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 2.406,20 τ.μ.

Οι τρεις ζώνες της Νέας Αλικαρνασσού

Στη Δημοτική Ενότητα Νέας Αλικαρνασσού προτείνονται τρεις ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση 67.847,49 τ.μ.

Στην περιοχή ΣΕΑΠ, ΠΕ 40, η ζώνη 710103-2 προβλέπει αύξηση από 0,50 σε 0,63 ή 0,87, ανάλογα με το τμήμα, με συνολική πρόσθετη δόμηση 24.032,42 τ.μ.

Στην περιοχή του στρατοπέδου Γιακουμάκη, ΠΕ 51, προτείνεται η ζώνη 710103-1α, με αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80 και πρόσθετη δόμηση 6.313,67 τ.μ.

Στην περιοχή Αεροδρομίου, η ζώνη 710103-1β προβλέπει αύξηση από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δόμηση 37.501,40 τ.μ.

Ιδιαίτερο πολεοδομικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις που αφορούν την περιοχή του αεροδρομίου και των στρατιωτικών εγκαταστάσεων, καθώς η αξιοποίηση πρόσθετης δόμησης συνδέεται με ειδικές υφιστάμενες χρήσεις και περιορισμούς. Η μελέτη εξετάζει επίσης την ανάγκη για νέες παιδικές χαρές και άλλες υποδομές στις περιοχές κατοικίας του Αγίου Ιωάννη και των Μεσαμπελιών.

4. Χανιά: 16 ΖΥΣ σε τέσσερις Δημοτικές Ενότητες – Πρόσθετη δόμηση 179.409 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Χανίων προτείνει 16 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε τέσσερις Δημοτικές Ενότητες, με συνολική πρόσθετη δόμηση 179.409,28 τ.μ. και εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού κατά 3.554 κατοίκους. Η συνολική γεωγραφική έκταση των ζωνών ανέρχεται σε περίπου 1,26 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, με δομήσιμη επιφάνεια 897.034,38 τ.μ.

Οι προτάσεις κατανέμονται στη Δημοτική Ενότητα Χανίων, με τρεις ζώνες και 78.995,09 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, στη Δημοτική Ενότητα Ελευθερίου Βενιζέλου, με οκτώ ζώνες και 51.837,50 τ.μ., στη Δημοτική Ενότητα Θερίσου, με δύο ζώνες και 14.425,85 τ.μ., και στη Δημοτική Ενότητα Σούδας, με τρεις ζώνες και 34.150,84 τ.μ.

Όλες οι περιοχές και οι προτεινόμενοι συντελεστές

Χαλέπα – ΠΕ 6: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,75 σε 0,95. Η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 25.100,77 τ.μ. και η εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση σε 574 κατοίκους. Πρόκειται για περιοχή προτεινόμενη προς πολεοδόμηση, στην οποία τα επιτρεπόμενα ύψη θα καθοριστούν κατά την πολεοδόμηση.

Νοτιοδυτική Μοντεβάρδια – ΠΕ 21: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00 και πρόσθετη δόμηση 23.261,11 τ.μ. Προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του ύψους κατά έναν όροφο και κάλυψης έως 60%.

Καλυκάς – ΠΕ 7: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 30.633,20 τ.μ. Η μελέτη εκτιμά αύξηση πληθυσμού κατά 700 κατοίκους.

Νέα Οριακή – ΠΕ 13, Δημοτική Ενότητα Ελευθερίου Βενιζέλου: Προτείνονται δύο ζώνες. Στην πρώτη, με κωδικό 740103-01, ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 0,60–0,70 σε 0,85, με πρόσθετη δόμηση 4.598,80 τ.μ. Στη δεύτερη, με κωδικό 740103-02, προβλέπεται αύξηση από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δόμηση 6.026,20 τ.μ.

Κουμπές – ΠΕ 14: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 0,75 σε 0,90 έως 1,00 και πρόσθετη δόμηση 5.342,55 τ.μ. Η περιοχή βρίσκεται κοντά στη λεωφόρο Καραμανλή και την επαρχιακή οδό Μουρνιών.

Πασακάκι – ΠΕ 15: Προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,60 σε 0,80, με πρόσθετη δόμηση 2.648,40 τ.μ.

Κόκκινο Μετόχι – ΠΕ 16: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,50–0,70 σε 0,80, με διαφοροποιημένες προσαυξήσεις από 0,10 έως 0,30 μονάδες. Η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 15.100 τ.μ.

Χρυσοπηγή – ΠΕ 17: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση από 0,60–0,70 σε 0,85, με πρόσθετη δόμηση 3.727,60 τ.μ.

Ζώνη Β5: Προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 3.976,48 τ.μ. Πρόκειται για περιοχή χονδρεμπορικών δραστηριοτήτων.

Ζώνη Β4: Προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 10.417,47 τ.μ. Η ζώνη αφορά δραστηριότητες μη οχλούσας βιομηχανίας και βιοτεχνίας.

Νέα Οριακή – ΠΕ 13, Δημοτική Ενότητα Θερίσου: Προτείνεται μία ζώνη με αύξηση του συντελεστή από 0,50–0,60 σε 0,73–0,77 και πρόσθετη δόμηση 8.031,65 τ.μ.

Βιοτεχνική ζώνη Β3, Θερίσου: Προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 6.394,20 τ.μ. Η περιοχή προορίζεται για παραγωγικές δραστηριότητες και δεν προβλέπεται αντίστοιχη αύξηση μόνιμου πληθυσμού.

Πάνω Σούδα – ΠΕ 1: Προτείνονται δύο ζώνες. Στην πρώτη, με κωδικό 740107-01, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 σε 0,72 έως 0,90, με πρόσθετη δόμηση 18.065,51 τ.μ. Στη δεύτερη, με κωδικό 740107-02, αυξάνεται από 0,60–0,80 σε 0,70–1,05, με πρόσθετη δόμηση 12.952,62 τ.μ.

Ζώνη Β6 – Σούδα: Προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 3.132,72 τ.μ. Η ζώνη αφορά χονδρεμπορικές δραστηριότητες και προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του επιτρεπόμενου ύψους κατά 30%, καθώς και κάλυψης έως 80%.

Η μελέτη των Χανίων παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τον τρόπο με τον οποίο συνδυάζει περιοχές κατοικίας, προς πολεοδόμηση εκτάσεις και παραγωγικές ζώνες. Προβλέπει πρόσθετες παιδικές χαρές, ενίσχυση σχολικών εγκαταστάσεων και άλλες παρεμβάσεις, ώστε να καλυφθούν ανάγκες από την αύξηση του πληθυσμού.

5. Μαγνησία – Βόλος: 12 ΖΥΣ σε τρεις Δημοτικές Ενότητες – Πρόσθετη δόμηση 305.153 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Μαγνησίας προτείνει 12 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε τρεις Δημοτικές Ενότητες του Δήμου Βόλου: Βόλου, Αισωνίας και Αγριάς. Η συνολική δομήσιμη επιφάνεια των ζωνών ανέρχεται σε 1.236.947,60 τ.μ., με δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 305.153,18 τ.μ. και εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού κατά 2.464 κατοίκους. Από τις 12 ζώνες, εννέα χωροθετούνται στη Δημοτική Ενότητα Βόλου, με πρόσθετη δόμηση 121.853,06 τ.μ., δύο στην Αισωνία, με 160.620,82 τ.μ., και μία στην Αγριά, με 22.679,31 τ.μ.

Όλες οι περιοχές και οι προτεινόμενοι συντελεστές

Νέα Δημητριάδα – Γορίτσα, ΠΕ 9: Προτείνονται δύο ζώνες. Στην πρώτη, με κωδικό 240101-01, ο ισχύων συντελεστής 0,80 αυξάνεται σε 1,19 έως 1,21, με πρόσθετη δόμηση 22.587,08 τ.μ. Στη δεύτερη, με κωδικό 240101-02, προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,17 έως 1,23, με πρόσθετη δόμηση 51.599,08 τ.μ. Η πρώτη ζώνη βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, ενώ η δεύτερη στην επέκταση της περιοχής. Προβλέπεται δυνατότητα αύξησης του ύψους των κτιρίων κατά έναν όροφο, ενώ η μελέτη συνδέει την πρόσθετη δόμηση με νέες ανάγκες πρασίνου και παιδικών χαρών.

Καραγάτς – ΠΕ 8Β: Προτείνονται τρεις ζώνες. Στη ζώνη 240101-03 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 σε 1,17 έως 1,23, με πρόσθετη δόμηση 8.676,78 τ.μ. Στη ζώνη 240101-04 αυξάνεται από 0,80 σε 1,20, με πρόσθετη δόμηση 4.185,44 τ.μ. και στη ζώνη 240101-05 προβλέπεται αντίστοιχη αύξηση σε 1,20, με πρόσθετη δόμηση 4.536,78 τ.μ.

ΠΕ 7 Βόλου: Στη ζώνη 240101-06 προτείνεται αύξηση από 0,80 σε 1,17 έως 1,23 και πρόσθετη δόμηση περίπου 5.128,76 τ.μ.

Χιλιαδού – Μοσχάτο, ΠΕ 6: Στη ζώνη 240101-07 προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,19 έως 1,21, με συνολική πρόσθετη δόμηση 18.850,41 τ.μ.

ΠΕ 1 Βόλου: Προτείνονται δύο ζώνες. Στη ζώνη 240101-08 ο συντελεστής αυξάνεται από 0,80 σε 0,97 έως 1,03, με πρόσθετη δόμηση 4.391,64 τ.μ. Στη ζώνη 240101-09 αυξάνεται από 0,80 σε 1,00, με πρόσθετη δόμηση 1.898,06 τ.μ.

Αισωνία – Α΄ Επιχειρηματικό Πάρκο Βόλου: Προτείνεται μία ζώνη με κωδικό 240103-01, στην οποία ο συντελεστής αυξάνεται από 1,60 σε 1,80, με πρόσθετη δόμηση 131.865,37 τ.μ.

Αισωνία – ΒΙΟΠΑ Βόλου: Στη ζώνη 240103-02 προτείνεται αύξηση από 1,60 σε 1,80, με πρόσθετη δόμηση 28.755,45 τ.μ.

Αγριά – ΠΕ 15: Προτείνεται μία ζώνη με κωδικό 240102-01. Ο ισχύων συντελεστής 0,60 αυξάνεται σε 0,77 έως 0,83, με πρόσθετη δόμηση 22.679,31 τ.μ.

Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της μελέτης της Μαγνησίας είναι ότι η μεγαλύτερη πρόσθετη δόμηση συγκεντρώνεται στις δύο παραγωγικές ζώνες της Αισωνίας, χωρίς να υπολογίζεται πρόσθετος μόνιμος πληθυσμός. Αντίθετα, στις οικιστικές ζώνες του Βόλου και της Αγριάς η μελέτη εξετάζει την αύξηση των κατοίκων και τις αντίστοιχες απαιτήσεις για κοινόχρηστους χώρους.

6. Φθιώτιδα – Λαμία: τρεις ΖΥΣ με πρόσθετη δόμηση 249.691 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Φθιώτιδας προτείνει τρεις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όλες στη Δημοτική Ενότητα Λαμιέων. Η συνολική έκταση των προτεινόμενων ζωνών ανέρχεται σε 1.844.948,78 τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια 1.319.571,56 τ.μ. και δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 249.691,24 τ.μ.

Οι ζώνες αφορούν την Πολεοδομική Ενότητα 2 «Άμπλιανη» και δύο τμήματα της Περιοχής Οργανωμένης Ανάπτυξης (ΠΟΑ) 6.

Άμπλιανη – ΠΕ 2: Στη ζώνη 270101-01α, συνολικής έκτασης 386.876,98 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,60 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,75 και 0,90 σε δύο διαφορετικά τμήματα. Η προσαύξηση κυμαίνεται από 0,15 έως 0,30 μονάδες και η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 57.795,03 τ.μ. Η μελέτη υπολογίζει δυνατότητα αύξησης πληθυσμού κατά 1.128 κατοίκους. Προβλέπει επίσης ανάγκες για νέους χώρους πρασίνου και πρόσθετες κοινόχρηστες εγκαταστάσεις.

ΠΟΑ 6 – Πρώτη ζώνη: Στη ζώνη 270101-01β, συνολικής έκτασης 884.626,39 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,50 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,62 και 0,80, ανάλογα με το τμήμα. Η προσαύξηση φτάνει τις 0,30 μονάδες και η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 105.879,40 τ.μ.

ΠΟΑ 6 – Δεύτερη ζώνη: Στη ζώνη 270101-02, έκτασης 573.445,41 τ.μ., προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,50 σε 0,70, με συνολική πρόσθετη δόμηση 86.016,81 τ.μ.

Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό της Φθιώτιδας είναι η μεγάλη συμμετοχή των περιοχών επιχειρηματικών δραστηριοτήτων στο σύνολο της πρόσθετης δόμησης. Οι δύο ζώνες της ΠΟΑ 6 συγκεντρώνουν συνολικά 191.896,21 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, δηλαδή περίπου το 77% του συνολικού μεγέθους της μελέτης.

Η ΣΜΠΕ διευκρινίζει ότι η εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση στις περιοχές επιχειρηματικών δραστηριοτήτων συνδέεται με τη δυνατότητα ανάπτυξης καταλυμάτων για την εξυπηρέτηση του προσωπικού και δεν αφορά κατ’ ανάγκη νέους μόνιμους κατοίκους.

7. Αργολίδα – Ναύπλιο: τέσσερις ΖΥΣ με πρόσθετη δόμηση 150.287 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Αργολίδας προτείνει τέσσερις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όλες στη Δημοτική Ενότητα Ναυπλιέων, στις Πολεοδομικές Ενότητες 8, 10, 11 και 12 Η συνολική γεωγραφική έκταση των ζωνών ανέρχεται σε 1.183.059,70 τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια περίπου 828.142 τ.μ. και πρόσθετη δόμηση 150.286,55 τ.μ. Η εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού φτάνει τους 3.044 κατοίκους.

Οι τέσσερις ζώνες αφορούν περιοχές γενικής κατοικίας.

Πολεοδομική Ενότητα 8: Στη ζώνη 410101-01, συνολικής έκτασης 340.766,36 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής δόμησης 0,60 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,80. Η προσαύξηση είναι 0,20 μονάδες και η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 47.707,29 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 966 κατοίκων.

Πολεοδομική Ενότητα 10: Στη ζώνη 410101-02, συνολικής έκτασης 171.637,34 τ.μ., ο συντελεστής προτείνεται να αυξηθεί από 0,40 σε 0,60, με πρόσθετη δόμηση 24.029,23 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 487 κατοίκων.

Πολεοδομική Ενότητα 11: Στη ζώνη 410101-03, έκτασης 284.270,25 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,40 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,55 στο μεγαλύτερο τμήμα και σε 0,75 σε συγκεκριμένα μέτωπα. Οι προσαυξήσεις είναι 0,15 και 0,35 μονάδες αντίστοιχα. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 30.644,33 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 621 κατοίκων.

Πολεοδομική Ενότητα 12: Στη ζώνη 410101-04, συνολικής έκτασης 386.385,75 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,40 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,55 στο μεγαλύτερο τμήμα και σε 0,75 στα ειδικά μέτωπα. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 47.905,70 τ.μ., με εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 970 κατοίκων.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η διαφοροποίηση των συντελεστών στις ΠΕ 11 και 12, όπου προβλέπονται μεγαλύτερες προσαυξήσεις σε συγκεκριμένα πολεοδομικά μέτωπα.

Η μελέτη περιλαμβάνει επίσης συγκεκριμένες ανάγκες για χώρους πρασίνου και παιδικές χαρές. Ενδεικτικά, στην ΠΕ 8 προτείνεται χώρος πρασίνου 241,5 τ.μ. και παιδική χαρά 483 τ.μ., ενώ στην ΠΕ 12 προβλέπεται χώρος πρασίνου 242,5 τ.μ. και παιδική χαρά 485 τ.μ.

8. Δράμα: τρεις ΖΥΣ με πρόσθετη δόμηση 24.624 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Δράμας προτείνει τρεις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, όλες στη Δημοτική Ενότητα Δράμας και συγκεκριμένα στις Πολεοδομικές Ενότητες Σ1.3 και Σ1.2. Η συνολική έκταση των ζωνών ανέρχεται σε 181.900,32 τ.μ., η δομήσιμη επιφάνεια σε 122.889,61 τ.μ. και η πρόσθετη δόμηση σε 24.624,20 τ.μ. Η εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού είναι 486 κάτοικοι.

Πρώτη ζώνη – Σ1.3: Στη ζώνη 020101-01, έκτασης 19.345,86 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,80 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,90 και 1,10, ανάλογα με το τμήμα. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 2.628,66 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 53 κατοίκων.

Δεύτερη ζώνη – Σ1.3: Στη ζώνη 020101-02, έκτασης 120.462,30 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,80 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,97 και 1,03. Η πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 16.136,70 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 323 κατοίκων.

Τρίτη ζώνη – Σ1.2: Στη ζώνη 020101-03, έκτασης 42.280,28 τ.μ., προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 0,95 ή 1,05, ανάλογα με το τμήμα. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 5.858,84 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 110 κατοίκων.

Και οι τρεις ζώνες αφορούν περιοχές γενικής κατοικίας.

Η μελέτη επισημαίνει ότι η συνολική δυνατότητα υποδοχής πρόσθετης δόμησης στη Δράμα είναι περιορισμένη σε σύγκριση με το εκτιμώμενο απόθεμα οικοδομικών δικαιωμάτων προς μεταφορά. Συγκεκριμένα, η υπολογιζόμενη προσφορά οικοδομικών δικαιωμάτων ανέρχεται σε περίπου 321.862 τ.μ., ενώ η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης περιορίζεται σε 24.624 τ.μ. Επομένως, σύμφωνα με τη μελέτη, ακόμη και με τη μέγιστη προτεινόμενη αξιοποίηση των διαθέσιμων ζωνών, δεν καλύπτεται το σύνολο των δικαιωμάτων που θα μπορούσαν να μεταφερθούν

9. Καστοριά: τέσσερις ΖΥΣ σε δύο Δημοτικές Ενότητες – Πρόσθετη δόμηση 74.772 τ.μ.

Η μελέτη της Περιφερειακής Ενότητας Καστοριάς προτείνει τέσσερις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, σε δύο Δημοτικές Ενότητες: Αγίας Τριάδος και Άργους Ορεστικού. Η συνολική γεωγραφική έκταση των ζωνών ανέρχεται σε 392.093,57 τ.μ., με δομήσιμη επιφάνεια περίπου 286.323 τ.μ. και πρόσθετη δόμηση 74.772,21 τ.μ. Η μελέτη εκτιμά δυνητική αύξηση πληθυσμού κατά 903 κατοίκους. Στη Δημοτική Ενότητα Αγίας Τριάδος προτείνονται δύο ζώνες, με πρόσθετη δόμηση 37.610,15 τ.μ., και στη Δημοτική Ενότητα Άργους Ορεστικού δύο ζώνες, με πρόσθετη δόμηση 37.162,06 τ.μ.

Όλες οι ζώνες και οι προτεινόμενοι συντελεστές

Αγία Τριάδα – ΒΙΠΑ Καστοριάς: Η πρώτη ζώνη, με κωδικό 160102-01, έχει συνολική έκταση 146.346,46 τ.μ. και αφορά περιοχή παραγωγικών δραστηριοτήτων. Στο μεγαλύτερο τμήμα, με ισχύοντα συντελεστή 1,60, προτείνεται αύξηση σε 1,80, με πρόσθετη δόμηση 20.117,20 τ.μ. Σε δεύτερο τμήμα, ο συντελεστής αυξάνεται από 0,60 σε 1,20, με πρόσθετη δόμηση 5.885,58 τ.μ. Η συνολική πρόσθετη δόμηση της ζώνης ανέρχεται σε 26.002,78 τ.μ.

Αγία Τριάδα – ΠΕ 1α: Η δεύτερη ζώνη, με κωδικό 160102-02, έχει έκταση 71.237,63 τ.μ. και προβλέπει διαφοροποιημένη αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 0,97 και 1,03. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 11.607,37 τ.μ. και η εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού σε 206 κατοίκους.

Άργος Ορεστικό – ΠΕ Β, πρώτη ζώνη: Στη ζώνη 160201-01, έκτασης 84.861,92 τ.μ., προτείνεται αύξηση του συντελεστή από 0,80 σε 1,05 και 1,35. Η συνολική πρόσθετη δόμηση ανέρχεται σε 25.436,68 τ.μ., με εκτιμώμενη αύξηση πληθυσμού 477 κατοίκων.

Άργος Ορεστικό – ΠΕ Β, δεύτερη ζώνη: Στη ζώνη 160201-02, έκτασης 89.647,56 τ.μ., ο ισχύων συντελεστής 0,80 προτείνεται να αυξηθεί σε 0,90 και 1,10, με πρόσθετη δόμηση 11.725,38 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 220 κατοίκων.

Ιδιαίτερο πολεοδομικό χαρακτηριστικό της μελέτης είναι ότι συνδυάζει περιοχές κατοικίας με παραγωγικές εγκαταστάσεις, στις οποίες προτείνονται διαφορετικοί συντελεστές και διαφορετικές επιτρεπόμενες προσαυξήσεις.

Η μεγαλύτερη αύξηση συντελεστή φτάνει τις 0,60 μονάδες, στην περιοχή ΒΙΠΑ Καστοριάς, όπου προτείνεται αύξηση από 0,60 σε 1,20 σε συγκεκριμένο τμήμα.

Η μελέτη εξετάζει επίσης τις Δημοτικές Ενότητες Καστοριάς, Μακεδνών, Βιτσίου και Ίωνος Δραγούμη, χωρίς να προτείνει χωροθέτηση ΖΥΣ σε αυτές.

Η ΣΜΠΕ καταλήγει ότι η διαθέσιμη πρόσθετη δόμηση δεν επαρκεί για την κάλυψη ολόκληρης της εκτιμώμενης προσφοράς οικοδομικών δικαιωμάτων προς μεταφορά.

Τι ισχύει για τη διαβούλευση των νέων ΖΥΣ

Η Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ορίζει προθεσμία 60 ημερών από την ημερομηνία που η μελέτη ΖΥΣ κάθε Περιφερειακής Ενότητας ανεβαίνει στην ιστοσελίδα του υπουργείου για να ολοκληρωθεί η διαβούλευση.

Προσκαλεί το ενδιαφερόμενο κοινό να διατυπώσει εγγράφως και σε κάθε περίπτωση επαρκώς τεκμηριωμένα τις απόψεις του, επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) του ως άνω σχεδίου, προς τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙ.Π.Α.) του Υπουργείου Περιβάλλοντος & Ενέργειας (ταχ. δ/νση Λεώφ. Αλεξάνδρας 11, 11473 Αθήνα), μέσα σε προθεσμία εξήντα (60) ημερών από τη δημοσίευση της ανακοίνωσης αυτής στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΝ.

Ανακοινώνει ότι ο πλήρης ψηφιακός φάκελος της Σ.Μ.Π.Ε. με τις απαραίτητες πληροφορίες και στοιχεία, βρίσκεται στα γραφεία της Γενικής Γραμματείας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Αμαλιάδος 17, 11623 Αθήνα), προκειμένου να ενημερωθεί το κοινό.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Νέα δυνατότητα για επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό κτιρίων, ακόμη και χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, προβλέπει το νομοσχέδιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή. Η ρύθμιση αφορά τη λειτουργική ενοποίηση όμορων ή εφαπτόμενων ιδιοκτησιών, θέτει ως βασική προϋπόθεση τη διασφάλιση της στατικής επάρκειας και καθορίζει ειδικούς κανόνες για τις απαιτούμενες μελέτες και τις εργασίες ενίσχυσης.

Επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό με μελέτη στατικής επάρκειας

Σημαντικές αλλαγές στο καθεστώς λειτουργικής ενοποίησης διαμερισμάτων, επαγγελματικών χώρων και άλλων αυτοτελών ιδιοκτησιών εισάγει το άρθρο 80 του ενεργειακού και πολεοδομικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, το οποίο τροποποιεί το άρθρο 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026).

Η βασική παρέμβαση αφορά τις περιπτώσεις, όπου η λειτουργική ενοποίηση ή η εσωτερική διαρρύθμιση ιδιοκτησιών προϋποθέτει επεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.

Σύμφωνα με τη νέα διάταξη, οι επεμβάσεις αυτές επιτρέπονται καταρχήν με τη συναίνεση των συνιδιοκτητών. Ωστόσο, θεσπίζεται εξαίρεση που επιτρέπει την πραγματοποίησή τους μονομερώς, κατά παρέκκλιση των προβλέψεων του κανονισμού της πολυκατοικίας, εφόσον αποδεικνύεται με μελέτη στατικής επάρκειας ότι το κτίριο παραμένει στατικά επαρκές μετά τις σχεδιαζόμενες διαρρυθμίσεις.

Η πρόβλεψη αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε πολυκατοικίες, όπου οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να συνδέσουν δύο γειτονικά διαμερίσματα ή επαγγελματικούς χώρους, αλλά οι εργασίες επηρεάζουν δομικά στοιχεία του κτιρίου.

Η στατική επάρκεια αποτελεί καθοριστική προϋπόθεση για την πραγματοποίηση των επεμβάσεων και πρέπει να τεκμηριώνεται από αρμόδιο μηχανικό.

Πότε επιτρέπονται μονομερώς εργασίες στατικής ενίσχυσης

Ξεχωριστή πρόβλεψη αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες η μελέτη στατικής επάρκειας καταδεικνύει ότι χρειάζονται πρόσθετες εργασίες ενίσχυσης του φέροντος οργανισμού. Κατά κανόνα, αυτές πραγματοποιούνται με τη συναίνεση των συνιδιοκτητών.

Το νομοσχέδιο προβλέπει, ωστόσο, δυνατότητα μονομερούς πραγματοποίησης εργασιών ενίσχυσης, κατά παρέκκλιση του κανονισμού, εφόσον δεν θίγονται οι στύλοι και οι δοκοί του φέροντος οργανισμού και αποδεικνύεται με μελέτη η στατική επάρκεια του κτιρίου.

Προστίθεται επίσης ειδική πρόβλεψη για εργασίες ενίσχυσης, που περιορίζονται αποκλειστικά μέσα στις αυτοτελείς ιδιοκτησίες οι οποίες ενοποιούνται. Στην περίπτωση αυτή, το νομοσχέδιο ορίζει ότι οι επεμβάσεις μπορούν να πραγματοποιούνται μονομερώς, με δαπάνη των ιδιοκτητών των ενοποιούμενων χώρων.

Η νέα ρύθμιση διακρίνει, επομένως, τις επεμβάσεις διαρρύθμισης από τις εργασίες ενίσχυσης και θέτει διαφορετικές προϋποθέσεις ανάλογα με το αντικείμενο και την έκτασή τους.

Οι προβλέψεις αυτές δεν συνεπάγονται γενική άδεια επέμβασης σε υποστυλώματα, δοκούς ή άλλα κρίσιμα δομικά στοιχεία χωρίς τεχνικό έλεγχο και τις απαιτούμενες διοικητικές εγκρίσεις.

Συναίνεση 67% για ενοποίηση όμορων διαμερισμάτων

Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά το ποσοστό συναίνεσης, που απαιτείται όταν η λειτουργική ενοποίηση περιορίζεται σε συγκεκριμένες όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι αρκεί αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά προς ενοποίηση διηρημένη ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τις σχετικές προβλέψεις της πράξης σύστασης οροφοκτησίας και του κανονισμού συνιδιοκτητών.

Η ρύθμιση εφαρμόζεται σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται:

♦ Στο ίδιο κτίριο.

♦ Σε όμορα κτίρια.

♦ Σε όμορα γεωτεμάχια.

Η ειδική αυτή πρόβλεψη διαφοροποιείται από τις γενικότερες περιπτώσεις λειτουργικής ενοποίησης, στις οποίες προβλέπεται συναίνεση τουλάχιστον 67% των ιδιοκτητών όμορων γεωτεμαχίων ή αυτοτελών ιδιοκτησιών του ίδιου κτιρίου.

Σε κάθε περίπτωση, απαιτείται να διασφαλίζεται η στατική επάρκεια μετά τις προβλεπόμενες εργασίες. Πρακτικά, η ρύθμιση μπορεί να αξιοποιηθεί για τη σύνδεση γειτονικών διαμερισμάτων, καταστημάτων ή γραφείων, υπό τις ειδικότερες τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις.

Λειτουργική ενοποίηση χωρίς κατάργηση ιδιοκτησιών

Η νέα διάταξη αφορά τη λειτουργική αξιοποίηση χώρων ως ενιαίου συνόλου. Αυτό σημαίνει ότι η σύνδεση δύο διαμερισμάτων ή άλλων ιδιοκτησιών δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την εμπράγματη συγχώνευσή τους.

Οι ιδιοκτησίες μπορούν να διατηρούν τη νομική αυτοτέλειά τους, ενώ οι χώροι αξιοποιούνται λειτουργικά από κοινού, σύμφωνα με την ιδιωτική συμφωνία και τις εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις.

Ειδικά για τα όμορα γεωτεμάχια, το νομοσχέδιο διατηρεί την πρόβλεψη ότι η λειτουργική ενοποίηση πραγματοποιείται για το χρονικό διάστημα, που ορίζει η ιδιωτική σύμβαση. Κρίσιμο ζήτημα παραμένει ο έλεγχος της νομιμότητας των υφιστάμενων κατασκευών και της δυνατότητας πραγματοποίησης των προτεινόμενων εργασιών.

Δυνατότητα επαναφοράς των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση

Το άρθρο 80 του νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ προβλέπει επίσης ότι, υπό τις ίδιες προϋποθέσεις, επιτρέπεται η λειτουργική κατάτμηση και η επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Έτσι, ιδιοκτησίες που είχαν συνδεθεί λειτουργικά μπορούν να επανέλθουν στην προηγούμενη αυτοτελή λειτουργία τους, εφόσον τηρούνται οι απαιτούμενοι όροι.

Η δυνατότητα αυτή έχει ενδιαφέρον για ακίνητα που αλλάζουν χρήση ή τρόπο εκμετάλλευσης, καθώς και για ιδιοκτήτες που επιθυμούν να διακόψουν την κοινή λειτουργία γειτονικών χώρων.

Τι προβλέπεται για τις ήδη πραγματοποιημένες ενοποιήσεις

Ιδιαίτερη σημασία έχει η νέα παράγραφος 6 που προστίθεται στο άρθρο 220 του Πολεοδομικού Κώδικα. Σύμφωνα με αυτήν, οι ρυθμίσεις της παραγράφου 5 καταλαμβάνουν και προϋφιστάμενες λειτουργικές ενοποιήσεις, εφόσον υπάρχει έγγραφη έγκριση των οικείων ιδιοκτητών και τηρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Η πρόβλεψη δημιουργεί δυνατότητα εφαρμογής του νέου πλαισίου και σε παλαιότερες περιπτώσεις λειτουργικής συνένωσης χώρων. Οι τεχνικές και πολεοδομικές προϋποθέσεις εξακολουθούν να ισχύουν.

Τι πρέπει να ελέγχουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Πριν προχωρήσει μια λειτουργική ενοποίηση, απαιτείται να εξεταστούν η σχέση των ιδιοκτησιών, οι τίτλοι και οι κανονισμοί συνιδιοκτησίας, το απαιτούμενο ποσοστό συναίνεσης, οι προβλεπόμενες επεμβάσεις και οι επιπτώσεις τους στη στατική επάρκεια. Όπου απαιτούνται εργασίες στον φέροντα οργανισμό, η μελέτη στατικής επάρκειας αποκτά κεντρικό ρόλο στον τεχνικό φάκελο.

Παράλληλα, οι μηχανικοί πρέπει να προσδιορίζουν την κατά περίπτωση απαιτούμενη πολεοδομική πράξη. Η λειτουργική συνένωση χώρων περιλαμβάνεται στις εργασίες για τις οποίες προβλέπεται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι κάθε επέμβαση στον φέροντα οργανισμό καλύπτεται αυτομάτως από ΕΕΔΜΚ.

Η νέα νομοθετική παρέμβαση επιχειρεί να διευκολύνει την αξιοποίηση υφιστάμενων ιδιοκτησιών, διατηρώντας την απαίτηση τεχνικής τεκμηρίωσης και στατικής ασφάλειας.

πηγή ecopress.gr

Από 23 σε 47 αυξάνονται οι αριθμημένες παρεμβάσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», σύμφωνα με το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή. Μετά τη δημόσια διαβούλευση προστέθηκαν διατάξεις για την αναστολή οικοδομικών εργασιών, την αναγνώριση δρόμων στην εκτός σχεδίου δόμηση, τις χρήσεις γης, τη χωροθέτηση data centers, τις οικοδομικές τις πολεοδομικές διαδικασίες και τις οικοδομικές. άδειες επενδύσεων με νέα ευνοϊκή ρύθμιση για και το Ελληνικό. Παράλληλα διατηρούνται οι ειδικές ρυθμίσεις για αυθαίρετα κατηγορίας 5 και εργασίες μικρής κλίμακας.

♦ Το άρθρο 79, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», στο τελικό κείμενο του νομοσχεδίου, όπως κατατέθηκε για ψήφιση στη Βουλή περιλαμβάνει συνολικά 47 αριθμημένες τροποποιήσεις, έναντι 23 τροποποιήσεων που είχαν περιληφθεί στο αντίστοιχο άρθρο 69 του σχεδίου νόμου της διαβούλευσης. 

♦ Επί της ουσίας ο Πολεοδομικός Κώδικας τροποποιείται, μέσω διάταξης που τιτλοφορείται ως διόρθωση παροραμάτων, και σε θέματα που επηρεάζουν την άσκηση οικοδομικής δραστηριότητας, την αναγνώριση δρόμων, τη χωροθέτηση χρήσεων γης και τις διαδικασίες αδειοδότησης.

♦ Ωστόσο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σημειώνει στην ανακοίνωση του για τη νομοθετική ρύθμιση του άρθρου 79 στο νομοσχέδιο που αφορά στη διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» και Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης ότι:  «Η διόρθωση παροραμάτων δεν αφορά σε θεσμοθέτηση νέων ρυθμίσεων, αλλά σε παροράματα που είχαν εμφιλοχωρήσει λόγω της έκτασης των νομοθετημάτων». Ολόκληρη την ανακοίνωση του υπουργείου δείτε εδώ

Από τις διορθώσεις του Κώδικα σε νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις

Με νέες πολεοδομικές διατάξεις, οι οποίες προστέθηκαν μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης, κατατέθηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την αγορά ηλεκτρικής ενέργειας και τις λοιπές ρυθμίσεις αρμοδιότητάς του.

Το άρθρο 79, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», περιλαμβάνει συνολικά 47 αριθμημένες τροποποιήσεις, έναντι 23 που είχαν περιληφθεί στο αντίστοιχο άρθρο 69 του σχεδίου διαβούλευσης. Η αύξηση κατά 24 αριθμημένες παρεμβάσεις έχει ιδιαίτερη σημασία, επειδή αρκετές από τις προσθήκες έχουν αυτοτελές κανονιστικό και διοικητικό περιεχόμενο. Δεν περιορίζονται στη διόρθωση λανθασμένων παραπομπών που προέκυψαν κατά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον ν. 5306/2026.

Αφορούν τη δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών, τη διαδικασία αναγνώρισης δημοτικών και κοινοτικών οδών, τη γνωμοδότηση των πολεοδομικών συμβουλίων, ειδικές επενδυτικές αδειοδοτήσεις και τη λειτουργία του συστήματος χρήσεων γης.

Από τις 47 αριθμημένες παρεμβάσεις, οι 30 αφορούν άρθρα του κυρίως σώματος του Πολεοδομικού Κώδικα και οι 17 τα Παραρτήματα. Στο αρχικό σχέδιο υπήρχαν αντίστοιχα 14 παρεμβάσεις στο κυρίως σώμα και 9 στα Παραρτήματα.

Οι τρεις βασικές κατηγορίες νομοθετικών παρεμβάσεων στον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Οι αλλαγές και διορθώσεις στον Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”»,  που εισάγει η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ για ψήφιση στη Βουλή διακρίνονται σε τρείς βασικές κατηγορίες νομοθετικών παρεμβάσεων , οι οποίες είναι:

Πρόσθετες ουσιαστικές ρυθμίσεις: Σε αυτήν εντάσσονται κυρίως η δυνατότητα αναστολής οικοδομικών εργασιών κατά την εκπόνηση ΕΠΣ, η αλλαγή διαδικασίας αναγνώρισης συγκεκριμένων δημοτικών και κοινοτικών δρόμων, οι νέες παράγραφοι για τις χρήσεις γης, η ειδική διαδικασία οικοδομικών αδειών επενδύσεων και η εξαίρεση από συγκεκριμένο διοικητικό έλεγχο αδειών που εκδίδονται από ορισμένες υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και αφορούν στη δόμηση στην επένδυση του Ελληνικού.

Υφιστάμενες προτάσεις που διατηρούνται ή συμπληρώνονται: Περιλαμβάνονται οι ειδικές δυνατότητες υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5, η διόρθωση των εξαιρέσεων από το όριο των 25.000 ευρώ στις εργασίες μικρής κλίμακας, η ειδική διαδικασία για κτίρια ΔΥΠΑ και η διευρυμένη ρύθμιση για τα ΣΥΠΟΘΑ.

Τρίτη κατηγορία: Νομοτεχνικές διορθώσεις. Αφορούν λανθασμένες παραπομπές, τίτλους, ορολογία, αντιστοιχίσεις νόμων και τα Παραρτήματα της κωδικοποίησης.

Αναλυτικά οι αλλαγές που μεταβάλλουν τις διαδικασίες και τις δυνατότητες αξιοποίησης ακινήτων όσο και αυτές που αποκαθιστούν σφάλματα της κωδικοποίησης, χωρίς να αλλάζουν τους ήδη ισχύοντες κανόνες έχουν ως ακολούθως:

1. Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια: Δυνατότητα αναστολής οικοδομικών εργασιών

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 1, τροποποίηση άρθρου 22 του Κώδικα.

Στο αρχικό σχέδιο της διαβούλευσης δεν περιλαμβανόταν η συγκεκριμένη τροποποίηση.

Με το κατατεθειμένο νομοσχέδιο επεκτείνεται η δυνατότητα επιβολής περιορισμών κατά την εκπόνηση Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ).

Η ισχύουσα διάταξη προβλέπει ότι, όταν η προτεινόμενη ανάπτυξη αφορά δημόσιο ή δημοτικό φορέα, μπορεί να αναστέλλεται η χορήγηση οικοδομικών αδειών για ορισμένες χρήσεις, είτε σε ολόκληρη την περιοχή του ΕΠΣ είτε σε τμήμα της.

Με τη νέα διατύπωση προστίθεται ρητά η δυνατότητα αναστολής εκτέλεσης οικοδομικών εργασιών. Η αναστολή προβλέπεται ύστερα από γνώμη του αρμόδιου Κεντρικού Συμβουλίου και αιτιολογημένη εισήγηση του Γενικού Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος.

Τι σημαίνει στην πράξη: Η διοίκηση αποκτά τη ρητή δυνατότητα να επιβάλει αναστολή και στην εκτέλεση εργασιών, όχι αποκλειστικά στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Η διάταξη μπορεί να επηρεάσει οικοδομικές δραστηριότητες σε περιοχές για τις οποίες βρίσκεται σε εξέλιξη ΕΠΣ δημόσιου ή δημοτικού φορέα. Δεν προβλέπει αυτοδίκαιη αναστολή όλων των εργασιών σε κάθε περιοχή όπου εκπονείται ΕΠΣ. Απαιτείται η προβλεπόμενη διοικητική διαδικασία και συγκεκριμένη πράξη επιβολής της αναστολής.

2. Σχέδια πόλης: Διευρύνεται η διαδικασία γνωμοδότησης των ΣΥΠΟΘΑ

Υφιστάμενη ρύθμιση της διαβούλευσης που διευρύνθηκε – άρθρο 79 παρ. 2, τροποποίηση άρθρου 60.

Στο αρχικό σχέδιο νόμου προβλεπόταν μία διόρθωση παραπομπής, με αντικατάσταση της αναφοράς στην παράγραφο 10 από την ορθή παράγραφο 12.

Στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο διατηρείται η διόρθωση, αλλά προστίθενται ουσιαστικές διαδικαστικές προβλέψεις. Ειδικότερα:

♦ Για την έκδοση προεδρικού διατάγματος έγκρισης, αναθεώρησης ή τροποποίησης ρυμοτομικού σχεδίου, αρμόδιο να γνωμοδοτεί ορίζεται το ΣΥΠΟΘΑ της οικείας Περιφέρειας, ύστερα από εισήγηση της αρμόδιας Διεύθυνσης Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

♦ Προβλέπονται εξαιρέσεις για τις περιπτώσεις εφαρμογής του άρθρου 200 του Κώδικα, καθώς και για οικοδομικούς συνεταιρισμούς και ιδιωτικές πολεοδομήσεις.

♦ Ρυθμίζονται υποθέσεις στις οποίες είχε ήδη γνωμοδοτήσει το αρμόδιο Κεντρικό Συμβούλιο έως τις 9 Απριλίου 2012.

♦ Παρέχεται στον κατά περίπτωση αρμόδιο υπουργό δυνατότητα να ζητήσει τη γνώμη του αρμόδιου συμβουλίου του, υπό τις ειδικότερες προϋποθέσεις της διάταξης.

Τι σημαίνει στην πράξη: Η νέα διατύπωση προσδιορίζει τη γνωμοδοτική αρμοδιότητα και τον χειρισμό ειδικών κατηγοριών πολεοδομικών τροποποιήσεων. Πρόκειται για ουσιαστική διαδικαστική συμπλήρωση και όχι απλώς για διόρθωση αρίθμησης.

3. Εκτός σχεδίου δόμηση: Με προεδρικό διάταγμα η αναγνώριση κυριότερων ή μοναδικών οδών

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 10, τροποποίηση άρθρου 251.

Σημαντική αλλαγή εισάγεται στη διαδικασία αναγνώρισης συγκεκριμένης κατηγορίας δημοτικών και κοινοτικών οδών, οι οποίες συνδέονται με την εφαρμογή των όρων δόμησης εκτός σχεδίου. Η τροποποίηση αφορά τις δημοτικές ή κοινοτικές οδούς που ενώνουν οικισμούς του ίδιου δήμου, οικισμούς όμορων δήμων ή οικισμούς με διεθνείς, εθνικές και επαρχιακές οδούς. Εφόσον υπάρχουν περισσότερες από μία οδοί που συνδέουν τους ίδιους οικισμούς, η ειδική πρόβλεψη εφαρμόζεται στην κυριότερη από αυτές.

Σύμφωνα με την υφιστάμενη διατύπωση που τροποποιείται, η αναγνώριση γινόταν με απόφαση του Γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Το κατατεθειμένο νομοσχέδιο αντικαθιστά αυτή την απόφαση με προεδρικό διάταγμα, κατόπιν πρότασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμης του ΣΥΠΟΘΑ.

Η διάταξη συνδέεται με τους ειδικούς όρους της περίπτωσης β΄ του άρθρου 251, στην οποία προβλέπονται ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικών μέτρων, πρόσωπο 45 μέτρων και βάθος 50 μέτρων, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.

Τι σημαίνει στην πράξη: Αλλάζει το αρμόδιο όργανο και ο νομικός τύπος της πράξης αναγνώρισης. Η αναγνώριση των συγκεκριμένων δρόμων μεταφέρεται σε διαδικασία έκδοσης προεδρικού διατάγματος. Η ρύθμιση δεν αφορά αδιακρίτως κάθε αγροτικό, ιδιωτικό ή κοινόχρηστο δρόμο. Επίσης, δεν καταργεί τη χωριστή διαδικασία καταγραφής και κύρωσης του συνολικού κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου. Για τους ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου γηπέδων, η νομοθετική αλλαγή έχει σημασία επειδή ο νομικός χαρακτηρισμός της οδού αποτελεί κρίσιμο στοιχείο της εξέτασης της οικοδομησιμότητας.

4. Οικισμοί 701 έως 2.000 κατοίκων: Διόρθωση του εφαρμοστέου πλαισίου

Πρόσθετη παρέμβαση μετά τη διαβούλευση, αλλά κυρίως διορθωτικού χαρακτήρα – άρθρο 79 παρ. 9, τροποποίηση άρθρου 234.

Η διάταξη αφορά τις Περιοχές Ειδικών Χρήσεων (ΠΕΧ), που μπορούν να καθοριστούν κατά την εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων σε οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους. Πρόκειται για οικισμούς που είχαν οριοθετηθεί με προγενέστερη πράξη αναρμόδιου οργάνου και στους οποίους εφαρμόζεται ειδική πρόβλεψη για περιοχές πέρα από τη νέα πολυγωνική γραμμή οριοθέτησης και έως το παλαιό όριο.

Στο κείμενο του άρθρου 234 προβλέπεται ότι, για τις συγκεκριμένες ΠΕΧ, μπορούν να καθορίζονται όρια αρτιότητας από 2.000 έως 4.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 15 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό, υπό τους ειδικότερους όρους του σχεδίου.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεν θεσπίζεται για πρώτη φορά με το άρθρο 79. Η νέα τροποποίηση διορθώνει δύο σημεία της διατύπωσης: αφαιρεί μία περιττή λέξη και αντικαθιστά την παραπομπή στο προεδρικό διάταγμα της 24/31.5.1985 με την αναφορά στο αντίστοιχο Τμήμα ΙΙΙ του Μέρους Δ΄ του Πολεοδομικού Κώδικα.

Τι σημαίνει στην πράξη: Δεν δημιουργείται νέα γενική δυνατότητα δόμησης σε γήπεδα 2.000 τ.μ. Διορθώνεται το εφαρμοστέο νομοθετικό πλαίσιο για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης των συγκεκριμένων ΠΕΧ.

5. Data centers και logistics: Τι αλλάζει στους όρους δόμησης και στις χρήσεις γης

Πρόσθετες παρεμβάσεις μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 14 και 15, τροποποιήσεις άρθρων 271 και 284.

Στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο προστίθενται παρεμβάσεις για τις εγκαταστάσεις εφοδιαστικής και τα κέντρα δεδομένων.

Στο άρθρο 271 διορθώνονται παραπομπές προς τις αντίστοιχες κατηγορίες χρήσεων γης και δύο σφάλματα της διατύπωσης.

Το παρατιθέμενο άρθρο προβλέπει για εγκαταστάσεις εφοδιαστικής μέγιστο συντελεστή δόμησης 0,6, κάλυψη 40%, πλάγιες αποστάσεις 10 μέτρων και μέγιστο ύψος 15 μέτρων, μαζί με ειδικές προϋποθέσεις παρέκκλισης.

Για τα κέντρα δεδομένων προβλέπονται συντελεστής δόμησης 0,8, ποσοστό κάλυψης 60%, πλάγιες αποστάσεις 10 μέτρων και συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης 6.

Τα παραπάνω μεγέθη περιλαμβάνονται στην αναδιατυπωμένη διάταξη. Δεν εισάγονται όλα ως καινούργιοι όροι από το άρθρο 79.

Η σημαντικότερη παρέμβαση αφορά το άρθρο 284, όπου προστίθενται δύο παράγραφοι για τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης.

Η νέα παράγραφος 2 προβλέπει τη δυνατότητα εγκατάστασης κέντρων δεδομένων και τεχνολογικής υποστήριξης σε συγκεκριμένες κατηγορίες περιοχών, παράλληλα με τις χρήσεις που προβλέπουν τα ισχύοντα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ.

Περιλαμβάνει επίσης ρυθμίσεις για κέντρα περίθαλψης άγριας πανίδας, εγκαταστάσεις στάθμευσης οχημάτων δήμων και οργανωμένες τουριστικές κατασκηνώσεις.

Η νέα παράγραφος 3 επιτρέπει στα ΤΠΣ και ΕΠΣ, υπό ειδικές προϋποθέσεις και με γνώμη του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, να προβλέπουν χρήσεις που δεν είχαν περιληφθεί στην Εθνική Ονοματολογία Χρήσεων Γης.

Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα προσθήκης μίας ειδικής χρήσης εκτός της αντίστοιχης γενικής κατηγορίας, όταν συντρέχουν τα απαιτούμενα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή λόγοι εθνικής άμυνας.

Τι σημαίνει στην πράξη: Εδώ εντοπίζεται ουσιαστική επέκταση της δυνατότητας χωροθέτησης συγκεκριμένων δραστηριοτήτων. Η αλλαγή του άρθρου 284 έχει μεγαλύτερη κανονιστική σημασία από τις διορθώσεις παραπομπών του άρθρου 271.

6. Οικοδομικές άδειες επενδύσεων: Ειδική διαδικασία για επενδύσεις του ν. 3986/2011

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 23, προσθήκη παραγράφου 2Α στο άρθρο 324.

Προστίθεται διάταξη για την έκδοση οικοδομικών αδειών επενδύσεων, που έχουν υπαχθεί ή πρόκειται να υπαχθούν στον ν. 3986/2011.

Οι άδειες αυτές προβλέπεται να εκδίδονται σύμφωνα με την περίπτωση α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 15 του νόμου αυτού και τα δικαιολογητικά και τις διαδικασίες που καθορίζονται με την αντίστοιχη κοινή υπουργική απόφαση.

Η αλλαγή συνδέει ρητά τη διαδικασία έκδοσης αδειών των συγκεκριμένων επενδύσεων με το ειδικό νομοθετικό πλαίσιο.

Τι σημαίνει στην πράξη: Εισάγεται στον Κώδικα ειδική διαδικαστική αναφορά για τις συγκεκριμένες επενδυτικές αδειοδοτήσεις. Δεν πρόκειται για γενική απαλλαγή επενδύσεων από την υποχρέωση έκδοσης οικοδομικής άδειας.

7. Έλεγχος οικοδομικών αδειών: Ειδική εξαίρεση για υπηρεσίες του ΥΠΕΝ και το Ελληνικό

Νέα παρέμβαση μετά τη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 24, άρθρο 324 παρ. 6.

Στο σύστημα ελέγχου των οικοδομικών αδειών προστίθεται ειδική εξαίρεση.

Η γενική διαδικασία προβλέπει αυτόματο έλεγχο του προϋπολογισμού του έργου από το πληροφοριακό σύστημα και, έως την ενεργοποίηση της σχετικής δυνατότητας, έλεγχο από την ΥΔΟΜ εντός τριών ημερών από την έκδοση της άδειας.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι στις οικοδομικές άδειες που εκδίδονται από τη Διεύθυνση Αρχιτεκτονικής, Οικοδομικών Κανονισμών και Αδειοδοτήσεων και το Αυτοτελές Γραφείο Ελληνικού του ΥΠΕΝ δεν απαιτείται ο έλεγχος των συγκεκριμένων αποδεικτικών.

Για την ορθότητά τους την ευθύνη φέρουν οι μελετητές μηχανικοί, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους.

Τι σημαίνει στην πράξη: Προβλέπεται ειδική εξαίρεση από συγκεκριμένο διοικητικό έλεγχο για άδειες που εκδίδονται από τις παραπάνω υπηρεσίες, με ρητή αναφορά στην ευθύνη των μηχανικών.

8. Προσωρινές κατασκευές και ειδικές χρήσεις γης

Πρόσθετες παρεμβάσεις μετά τη διαβούλευση – άρθρα 218 και 302.

Στο άρθρο 218 προστίθεται ρητή αναφορά στους ιδιωτικούς χώρους στους οποίους μπορούν να τοποθετούνται προσωρινές κατασκευές, υπό τις ισχύουσες προϋποθέσεις.

Η διατύπωση καλύπτει ιδιωτικούς χώρους, ιδιωτικούς χώρους παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση και δημόσιους κοινόχρηστους χώρους.

Για τις προσωρινές κατασκευές εξακολουθεί να απαιτείται η προβλεπόμενη έγκριση τοποθέτησης και λειτουργίας.

Στο άρθρο 302 αντικαθίσταται η διατύπωση που αφορά τις Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων Γης, ώστε να προβλέπεται ο καθορισμός ειδικών κατηγοριών χρήσεων από το άρθρο 284, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά και τη χωρική λειτουργία κάθε περιοχής.

Η πρώτη παρέμβαση αποσαφηνίζει το πεδίο εφαρμογής των προσωρινών κατασκευών, ενώ η δεύτερη αφορά το σύστημα καθορισμού χρήσεων γης.

9. Αυθαίρετα κατηγορίας 5: Οι δύο ειδικές περιπτώσεις υπαγωγής

Ρύθμιση που υπήρχε ήδη στη δημόσια διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 28, τροποποίηση άρθρου 383.

Μία από τις σημαντικότερες διατάξεις για τις αυθαίρετες κατασκευές διατηρείται στο κατατεθειμένο νομοσχέδιο, αλλά δεν αποτελεί προσθήκη μετά τη διαβούλευση.

Η τροποποίηση αφορά την περίπτωση ε΄ του άρθρου 383 του Κώδικα, η οποία ρυθμίζει την κατηγορία 5.

Προστίθενται οι ειδικές περιπτώσεις εη΄ και εθ΄.

Πρώτη περίπτωση: Μεταφορά παλαιών δηλώσεων αυθαιρέτων

Η περίπτωση εη΄ αφορά δηλώσεις υπαγωγής στους νόμους 4014/2011 και 4178/2013, οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις αντίστοιχες διατάξεις του Πολεοδομικού Κώδικα.

Η ρύθμιση αφορά τη συνέχεια της διαδικασίας υπαγωγής αυθαιρέτων που είχαν ήδη δηλωθεί με προηγούμενα νομοθετικά καθεστώτα.

Δεν θεσπίζεται νέα γενική δυνατότητα υποβολής δηλώσεων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 για ιδιωτικά ακίνητα που δεν είχαν υπαχθεί σε προηγούμενο νόμο.

Δεύτερη περίπτωση: Δημόσια και δημοτικά ακίνητα

Η περίπτωση εθ΄ προβλέπει ειδική δυνατότητα υπαγωγής για ακίνητα με τις ακόλουθες χρήσεις και ιδιοκτησιακά χαρακτηριστικά:

♦ Δημόσια πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια εκπαίδευση.

♦ Δημοτικοί παιδικοί και βρεφονηπιακοί σταθμοί που ανήκουν σε δήμους, νομικά τους πρόσωπα ή στην εταιρεία «Κτηριακές Υποδομές Α.Ε.».

♦ Αθλητικές εγκαταστάσεις που ανήκουν σε δήμους.

♦ Προνοιακές δομές που ανήκουν σε δήμους.

Η αίτηση υπαγωγής πρέπει να υποβληθεί εντός της προθεσμίας της παραγράφου 2 του άρθρου 344 του Κώδικα.

Η συγκεκριμένη παραπομπή συνδέει την εφαρμογή της εξαίρεσης με την προβλεπόμενη καταληκτική προθεσμία έως την 1η Φεβρουαρίου 2028. Δείτε εδώ στο ecopress

Ποιο είναι το πρακτικό αποτέλεσμα

Η ειδική δυνατότητα υπαγωγής ενδιαφέρει τους δήμους και τους φορείς, που διαθέτουν κτίρια με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης κατηγορίας 5. Σκοπός της ρύθμισης είναι να συμπεριληφθούν οι συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων στο πλαίσιο των επιτρεπόμενων εξαιρέσεων υπαγωγής. Το βασικό στοιχείο είναι ότι η εξαίρεση καθορίζεται με βάση τη χρήση του ακινήτου και, όπου προβλέπεται, τον φορέα στον οποίο ανήκει.

Τι δεν αλλάζει: Η γενική δυνατότητα υπαγωγής νέων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 δεν επανέρχεται. Η διάταξη αφορά δύο συγκεκριμένες κατηγορίες περιπτώσεων και δεν δημιουργεί οριζόντια δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων κατηγορίας 5.

10. Εργασίες μικρής κλίμακας: Πότε ισχύει το όριο των 25.000 ευρώ

Ρύθμιση που υπήρχε στη διαβούλευση – άρθρο 79 παρ. 19, τροποποίηση άρθρου 315.

Η δεύτερη ιδιαίτερα σημαντική παρέμβαση για τους μηχανικούς αφορά την Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ).

Στο άρθρο 315 του Κώδικα προβλέπονται οι εργασίες για τις οποίες απαιτείται ΕΕΔΜΚ και οι περιπτώσεις στις οποίες το ύψος του προϋπολογισμού καθορίζει αν απαιτείται οικοδομική άδεια.

Το κατατεθειμένο νομοσχέδιο διορθώνει τις παραπομπές στις εξαιρούμενες περιπτώσεις και διαγράφει ένα εδάφιο της αρχικής κωδικοποιημένης διάταξης.

Η σημαντική διάκριση αφορά δύο ομάδες εργασιών.

Οι 12 περιπτώσεις χωρίς το όριο των 25.000 ευρώ

Για εργασίες που εμπίπτουν στις περιπτώσεις:

α΄ έως η΄, ιθ΄, κθ΄, λγ΄ και λδ΄

δεν εφαρμόζεται το οικονομικό όριο των 25.000 ευρώ.

Πρόκειται συνολικά για 12 αριθμημένες περιπτώσεις εργασιών.

Για τις εργασίες αυτές προβλέπεται η έκδοση ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, με την επιφύλαξη των λοιπών απαιτούμενων εγκρίσεων και νόμιμων προϋποθέσεων.

Η σχετική αναφορά στις 12 περιπτώσεις αποτελεί διόρθωση της αντιστοίχισης των εξαιρέσεων στον Κώδικα και δεν σημαίνει ότι θεσπίζονται για πρώτη φορά 12 νέες κατηγορίες εργασιών.

Πότε απαιτείται οικοδομική άδεια

Για τις υπόλοιπες εργασίες μικρής κλίμακας ισχύει το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ.

Εφόσον οι εργασίες, μεμονωμένα ή συνδυαστικά, υπερβαίνουν το ποσό αυτό, απαιτείται έκδοση οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τη σχετική διάταξη.

Ο προϋπολογισμός υπολογίζεται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, με βάση το προβλεπόμενο σύστημα υπολογισμού.

Αυτό σημαίνει ότι δεν εξετάζεται πάντοτε η αξία μιας μεμονωμένης εργασίας αποκομμένη από τις υπόλοιπες. Όταν πραγματοποιούνται περισσότερες εργασίες στην ίδια αυτοτελή ιδιοκτησία, λαμβάνεται υπόψη ο συνολικός προϋπολογισμός τους..

Το βασικό συμπέρασμα: Το άρθρο 79 αποκαθιστά την ακριβή αντιστοίχιση των περιπτώσεων που εξαιρούνται από το όριο των 25.000 ευρώ. Δεν αυξάνει το γενικό οικονομικό όριο ούτε απαλλάσσει τις υπόλοιπες εργασίες από την έκδοση οικοδομικής άδειας όταν υπερβαίνεται το προβλεπόμενο ποσό.

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Δέκα σελίδες καταλαμβάνει στο νέο ενεργειακό και πολεοδομικό πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που τέθηκε σε διαβούλευση, μακροσκελές άρθρο το οποίο επιφέρει συνολικά 23 αλλαγές, διορθώσεις και συμπληρώσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Οι αλλαγές αφορούν, μεταξύ άλλων, τα σχέδια πόλης, την πολεοδόμηση οικισμών, τις οικοδομικές άδειες και τις εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας, τα αυθαίρετα, τις χρήσεις γης και τη λειτουργία των Συμβουλίων Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ).

♦ Το άρθρο 69 του νέου πολυνομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, με τίτλο «Διόρθωση παροραμάτων Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», περιλαμβάνει 23 αριθμημένες τροποποιήσεις, από τις οποίες  14 παρεμβάσεις αφορούν άρθρα του κυρίως σώματος του Κώδικα και 9 παρεμβάσεις αφορούν τα Παραρτήματα Α΄ και Β΄, στα οποία καταγράφεται η αντιστοίχιση των κωδικοποιημένων διατάξεων με την προγενέστερη νομοθεσία.

♦ Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι νομοθετικές τροποποιήσεις, που αφορούν την πολεοδόμηση οικισμών προ του 1983, τις πράξεις εφαρμογής, τα όρια προϋπολογισμού των εργασιών μικρής κλίμακας, τη μεταφορά δηλώσεων αυθαιρέτων και τις ειδικές εγκρίσεις εργασιών σε κτίρια της ΔΥΠΑ.

Οι 23 αλλαγές στον Κώδικα ανοίγουν ξανά το κεφάλαιο της πολεοδομικής πολυνομίας

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τις προτεινόμενες νομοθετικές αλλαγές  επιχειρεί να διορθώσει λάθη, παραπομπές και παραλείψεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς», που κυρώθηκε  με τον ν. 5306/2026 (ΦΕΚ Α΄ 88/8.6.2026). Ωστόσο  οι 23 προτεινόμενες αλλαγές στον Κώδικα «Νικόλαος Ταγαράς», μόλις τέσσερις μήνες μετά την κύρωσή του, επαναφέρουν το διαχρονικό πρόβλημα της πολεοδομικής πολυνομίας, που ταλαιπωρεί μηχανικούς, νομικούς, ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Χρειάστηκαν έξι χρόνια εργασίας, από το 2020 έως το 2026, από ειδική επιστημονική επιτροπή υπό τον επίτιμο πρόεδρο του ΣτΕ Κωνσταντίνο Μενουδάκο, με δικαστικούς λειτουργούς, μέλη του ΝΣΚ, πανεπιστημιακούς, δικηγόρους, ειδικούς επιστήμονες και στελέχη του ΥΠΕΝ, για να ενοποιηθούν 181 νομοθετήματα σε 477 άρθρα. Η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ διακήρυξε ως στόχο την ασφάλεια δικαίου και την ενιαία εφαρμογή, χωρίς αντικρουόμενες ερμηνείες.

Οι νέες διορθώσεις εξ αντικειμένου θέτουν το κρίσιμο ερώτημα: θα παραμείνει ο Κώδικας ενιαίο, αξιόπιστο νομοθετικό εργαλείο ή θα ξαναρχίσει ο φαύλος κύκλος των διορθώσεων και των ερμηνειών;

Οι τρείς κατηγορίες της νέας νομοθετικής παρέμβασης στον Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Οι 23 επιμέρους παρεμβάσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), που προωθεί με το νέο πολυνομοσχέδιο το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διακρίνονται σε τρεις βασικές κατηγορίες, ως εξής:

♦ Πρώτη κατηγορία: Διορθώσεις παραπομπών και ορολογίας. Περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τις παρεμβάσεις στα σχέδια πόλης, στους οικισμούς προ του 1983, στις πράξεις εφαρμογής, στις χρήσεις γης και στις αναφορές του ΝΟΚ. Οι διορθώσεις αυτές αποβλέπουν κυρίως στην αποκατάσταση της ακρίβειας του Κώδικα.

♦ Δεύτερη κατηγορία: Παρεμβάσεις με άμεση διαδικαστική σημασία. Περιλαμβάνει τις αλλαγές στις εξαιρέσεις από το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ για εργασίες μικρής κλίμακας, την ειδική διαδικασία για κτίρια της ΔΥΠΑ, τις περιπτώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων και τη δυνατότητα ορισμού υπαλλήλων δήμων και ΥΔΟΜ ως γραμματέων ΣΥΠΟΘΑ.

♦ Τρίτη κατηγορία: Διορθώσεις των πινάκων κωδικοποίησης. Αφορούν τις εννέα παρεμβάσεις στα Παραρτήματα Α΄ και Β΄, οι οποίες αποκαθιστούν τη σύνδεση του Κώδικα με την προγενέστερη νομοθεσία.

Οι 14 αλλαγές στο κυρίως σώμα του Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

1. Σχέδια πόλης: διορθώνεται η παραπομπή για τις εντοπισμένες τροποποιήσεις

• Άρθρο 60, παράγραφος 3 του Κώδικα

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Η παράγραφος 3 ρυθμίζει τη διαδικασία αναθεώρησης και τροποποίησης ρυμοτομικών σχεδίων, χρήσεων γης και όρων δόμησης. Για τις σημειακές ή εντοπισμένες τροποποιήσεις παραπέμπει στις αρμοδιότητες που προβλέπει ο ν. 3852/2010 και στην παράγραφο 10 του ίδιου άρθρου.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Αντικαθιστά την παραπομπή «της παρ. 10» με «της παρ. 12».

Τι αλλάζει στην πράξη: Διορθώνεται η εσωτερική παραπομπή της διάταξης. Η διαδικασία των εντοπισμένων τροποποιήσεων συνεχίζει να στηρίζεται στις προβλεπόμενες αρμοδιότητες της διοίκησης και στις αντίστοιχες διατάξεις του Κώδικα. Η παρέμβαση δεν εισάγει αυτοτελώς νέα διαδικασία τροποποίησης σχεδίου πόλης ούτε αλλάζει τους όρους δόμησης. Διευκρινίζει ποια παράγραφος πρέπει να εφαρμόζεται.

2. Οικισμοί προ του 1983: διορθώνεται η παραπομπή για την οριοθέτησή τους

• Άρθρο 69, παράγραφος 1 του Κώδικα 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Για την πολεοδόμηση και επέκταση οικισμών που δημιουργήθηκαν μέχρι τις 14 Μαρτίου 1983, περιλαμβανομένων των οικισμών προ του 1923, απαιτείται εγκεκριμένο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΤΠΣ) ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΕΠΣ). Στο πρώτο εδάφιο η οριοθέτηση των οικισμών προ του 1923 συνδέεται με την παράγραφο 2 του άρθρου 235.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η αναφορά «σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 235» αντικαθίσταται με την αναφορά «κατά το άρθρο 233».

Τι αλλάζει στην πράξη: Η παραπομπή για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1923 μεταφέρεται στο άρθρο 233, το οποίο αφορά το αντίστοιχο αντικείμενο. Παραμένουν οι βασικές προβλέψεις ότι:

◊ Για την πολεοδόμηση και επέκταση απαιτείται ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

◊ Μέχρι την έγκριση των νέων σχεδίων εξακολουθούν να προβλέπονται συγκεκριμένες μεταβατικές δυνατότητες με εγκεκριμένο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ.

◊ Όπου δεν είχε προηγηθεί η απαιτούμενη στρατηγική περιβαλλοντική εκτίμηση, προβλέπεται η δυνατότητα εκπόνησης και έγκρισης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για τον οικισμό, σύμφωνα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις.

Η συγκεκριμένη διόρθωση δεν μεταβάλλει τα όρια ενός οικισμού και δεν δημιουργεί από μόνη της νέα δικαιώματα δόμησης. Αποκαθιστά την ορθή νομική παραπομπή που χρησιμοποιείται στην πολεοδομική διαδικασία.

3. Οικοδομικές άδειες πριν από την πράξη εφαρμογής: αποσαφηνίζεται η νομοθετική βάση

• Άρθρο 139, παράγραφος 14 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Σε ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε πυκνοδομημένα τμήματα πολεοδομικών μελετών μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια πριν από την πράξη εφαρμογής, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μεταξύ αυτών είναι η τακτοποίηση των οικονομικών υποχρεώσεων από εισφορά σε χρήμα και η μετατροπή της υποχρέωσης εισφοράς σε γη σε χρήμα.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η γενική αναφορά «παρόντος» αντικαθίσταται από την ειδική αναφορά «άρθρου 8 του ν. 1337/1983».

Τι αλλάζει στην πράξη: Διευκρινίζεται ότι πρόκειται για τα πυκνοδομημένα τμήματα που είχαν προσδιοριστεί σύμφωνα με την παλαιότερη διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 8 του ν. 1337/1983, η οποία στη συνέχεια καταργήθηκε. Παραμένει η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας πριν από την κύρωση πράξης εφαρμογής, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι νόμιμες προϋποθέσεις. Η διόρθωση έχει πρακτική σημασία στον έλεγχο φακέλων αδειοδότησης και στην αναζήτηση του εφαρμοστέου νομοθετικού καθεστώτος.

4. Πράξεις εφαρμογής: αποσαφηνίζονται οι περιπτώσεις όπου απαιτούνται διαδικασίες αποζημίωσης

• Άρθρο 144, παράγραφος 7, περίπτωση α΄ 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Η πράξη εφαρμογής κυρώνεται με απόφαση Περιφερειάρχη και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο. Με τη μεταγραφή επέρχονται οι προβλεπόμενες μεταβολές των ιδιοκτησιών, με εξαίρεση εκείνες για τις οποίες απαιτείται αποζημίωση και ολοκλήρωση ειδικών διαδικασιών. Η υφιστάμενη διατύπωση παραπέμπει στο «Τμήμα VI του Μέρους Α΄ του παρόντος Κώδικα».

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η αναφορά αντικαθίσταται με τη σαφέστερη διατύπωση «ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, προσκυρώσεων και τακτοποιήσεων του παρόντος Μέρους του Κώδικα».

Τι αλλάζει στην πράξη: Αποσαφηνίζεται ότι για τις ιδιοκτησιακές μεταβολές που προϋποθέτουν αποζημίωση εξακολουθούν να απαιτούνται οι διαδικασίες ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, προσκυρώσεων και τακτοποιήσεων, καθώς και οι σχετικές διατάξεις του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων. Η ρύθμιση ενδιαφέρει ιδιαίτερα τους μηχανικούς που συντάσσουν τοπογραφικά και διαγράμματα πράξεων εφαρμογής, τις υπηρεσίες των περιφερειών, τους συμβολαιογράφους και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

5. Επανέγκριση πολεοδομικών σχεδίων: διορθώνεται η ονομασία του σχεδίου εφαρμογής

• Άρθρο 145, παράγραφος 5 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Για επανεγκρίσεις σχεδίων μετά τις 24 Δεκεμβρίου 2014, δεν απαιτείται νέα πράξη εφαρμογής όταν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που αφορούν την προστασία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων και τη σύμπτωση των προβλεπόμενων γραμμών με τα διαμορφωμένα όρια. Στη διατύπωση χρησιμοποιείται ο όρος «Ρυθμιστικό Σχέδιο Εφαρμογής».

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Ο όρος «Ρυθμιστικό» αντικαθίσταται από τον ορθό όρο «Ρυμοτομικό».

Τι αλλάζει στην πράξη: Η διάταξη αναφέρεται πλέον στο Ρυμοτομικό Σχέδιο Εφαρμογής. Η ουσία της εξαίρεσης από τη σύνταξη νέας πράξης εφαρμογής δεν μεταβάλλεται. Η διόρθωση αποκαθιστά την ορθή τεχνική και νομική ορολογία.

6. Οικοδομικές άδειες με κίνητρα ΝΟΚ: διορθώνεται η αναφορά στις προϋποθέσεις προστασίας

• Άρθρο 224, παράγραφος 20 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Για συγκεκριμένα κτίσματα των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν ή ακυρώνονται κατά το μέρος που αφορούν πολεοδομικά κίνητρα και προσαυξήσεις, προβλέπεται αναστολή κυρώσεων και μη εφαρμογή συγκεκριμένων περιορισμών στις δικαιοπραξίες, υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου. Η ρύθμιση συνδέεται με την εμπρόθεσμη υποβολή αίτησης επανέκδοσης οικοδομικής άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται η συντομογραφία «παρ.» στην παραπομπή προς την παράγραφο 19 του ίδιου άρθρου.

Τι αλλάζει στην πράξη: Αποκαθίσταται η πλήρης παραπομπή στην υποπερίπτωση αα΄ της περίπτωσης α΄ της παραγράφου 19. Η προτεινόμενη διατύπωση διατηρεί την καταληκτική ημερομηνία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 και τους υφιστάμενους όρους εφαρμογής της αναστολής. Αυτή η νομοθετική ρύθμιση δεν παρατείνει την προθεσμία, δεν θεσπίζει νέα νομιμοποίηση κτισμάτων και δεν επαναφέρει τα ακυρωθέντα κίνητρα του ΝΟΚ.

7. Γενική κατοικία: διορθώνεται το ΦΕΚ για τις υπεραγορές τροφίμων

• Άρθρο 286, παράγραφος 1, περίπτωση θ΄ 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στις περιοχές γενικής κατοικίας επιτρέπονται συγκεκριμένες εμπορικές χρήσεις, μεταξύ των οποίων εμπορικά καταστήματα, καταστήματα προσωπικών υπηρεσιών και υπεραγορές τροφίμων, με τους προβλεπόμενους περιορισμούς. Για τις υπεραγορές τροφίμων αναφέρεται μέγιστη συνολική επιφάνεια δόμησης 1.500 τ.μ.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Διορθώνεται ο αριθμός του ΦΕΚ του ν. 4315/2014, από «Α΄ 47» σε «Α΄ 269».

Τι αλλάζει στην πράξη: Δεν μεταβάλλονται ούτε οι επιτρεπόμενες χρήσεις ούτε το όριο των 1.500 τ.μ. Διορθώνεται η βιβλιογραφική παραπομπή στον νόμο.

8. Πολεοδομικά κέντρα: διορθώνεται ο κωδικός χρήσης για τεχνικά και τυχερά παιχνίδια

• Άρθρο 287, παράγραφος 1, περίπτωση κβ΄

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στις επιτρεπόμενες χρήσεις των πολεοδομικών κέντρων περιλαμβάνονται οι χώροι διεξαγωγής τεχνικών-ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων. Η συγκεκριμένη χρήση αναφέρεται με τον αριθμό 48.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Ο αριθμός 48 αντικαθίσταται από τον αριθμό 45.

Τι αλλάζει στην πράξη: Η συγκεκριμένη κατηγορία χρήσης γης καταχωρίζεται με τον ορθό κωδικό 45. Δεν προστίθεται νέα χρήση γης και δεν επεκτείνεται με τη συγκεκριμένη διόρθωση η δυνατότητα εγκατάστασης τέτοιων δραστηριοτήτων.

9. Εργασίες μικρής κλίμακας: διορθώνονται οι εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ

• Άρθρο 315, παράγραφος 2 

Πρόκειται για μία από τις σημαντικές διορθώσεις του άρθρου 69, επειδή αφορά τον προσδιορισμό των εργασιών που μπορούν να εκτελούνται με Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ), ανεξάρτητα από τον προϋπολογισμό τους.

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στις εξαιρέσεις από το όριο των 25.000 ευρώ περιλαμβάνονται οι εργασίες των περιπτώσεων α΄ έως η΄, ιθ΄, λ΄, λδ΄ και λε΄.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Οι παραπομπές αντικαθίστανται, ώστε η διάταξη να αφορά τις περιπτώσεις α΄ έως η΄, ιθ΄, κθ΄, λγ΄ και λδ΄.

Τι αλλάζει στην πράξη: Διορθώνονται οι παραπομπές στις συγκεκριμένες εργασίες, ώστε οι εξαιρέσεις από το όριο προϋπολογισμού να συνδέονται με τις περιπτώσεις που προβλέπει η νέα διατύπωση.

Για όλες τις υπόλοιπες εργασίες της παραγράφου 2 διατηρείται ο γενικός κανόνας: όταν ο συνολικός προϋπολογισμός υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια, σύμφωνα με την οικεία διάταξη.

Επίσης, διαγράφεται το πέμπτο εδάφιο, το οποίο επαναλαμβάνει αυτούσια την πρόβλεψη για την υποχρέωση έκδοσης έγκρισης μικρής κλίμακας στις εργασίες που καλύπτονται από ειδικότερες διατάξεις και στις αντίστοιχες νομιμοποιήσεις.

Η διόρθωση είναι σημαντική για την κατάταξη των εργασιών και τον έλεγχο του προϋπολογισμού. Πρέπει να χρησιμοποιούνται οι ακριβείς περιπτώσεις του άρθρου 315 και όχι μόνο το γενικό όριο των 25.000 ευρώ.

10. Εργασίες σε νοσοκομεία: διορθώνεται η παραπομπή στις απαγορευτικές περιπτώσεις

• Άρθρο 315, παράγραφος 8, περίπτωση γ΄, υποπερίπτωση γγ΄ 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Η παράγραφος 8 αφορά συγκεκριμένες εργασίες σε νοσοκομειακές εγκαταστάσεις, όπως Μονάδες Εντατικής Θεραπείας, Μονάδες Αυξημένης Φροντίδας, Τμήματα Επειγόντων Περιστατικών και άλλες υγειονομικές δομές. Στην τεχνική έκθεση μηχανικού πρέπει, μεταξύ άλλων, να βεβαιώνεται ότι το ακίνητο δεν εμπίπτει σε απαγορευτικές περιπτώσεις. Η παλαιά διατύπωση παραπέμπει στο άρθρο 1 της υπουργικής απόφασης ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/11.5.2020.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η υποπερίπτωση αντικαθίσταται με τη διατύπωση: «Το ακίνητο δεν εμπίπτει στις απαγορευτικές περιπτώσεις της παρ. 1 του άρθρου 316».

Τι αλλάζει στην πράξη: Η παραπομπή μεταφέρεται από την προγενέστερη υπουργική απόφαση στην αντίστοιχη διάταξη του Κώδικα. Δηλαδή, οι μηχανικοί που συντάσσουν τις τεχνικές εκθέσεις για τις συγκεκριμένες εργασίες θα πρέπει να ελέγχουν τις απαγορευτικές περιπτώσεις με βάση το άρθρο 316.

11. Κτίρια ΔΥΠΑ: επανέρχεται ειδική διαδικασία έγκρισης εργασιών ανεξαρτήτως κόστους

• Άρθρο 315, νέα παράγραφος 9 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στο άρθρο 315  του Κώδικα δεν περιλαμβάνεται η ειδική παράγραφος 9 για τα κτίρια της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται νέα παράγραφος 9, σύμφωνα με την οποία εργασίες σε κτίρια ιδιοκτησίας της ΔΥΠΑ, που υλοποιούνται μετά τις 11 Απριλίου 2025, μπορούν να εκτελούνται με έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας ανεξαρτήτως προϋπολογισμού, εφόσον τα κτίρια:

◊ Έχουν ενταχθεί στο Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δημοσίων Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας, ή

◊ Χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

Τι αλλάζει στην πράξη: Η παρέμβαση αυτή ενσωματώνει στο σώμα του Κώδικα ειδική ρύθμιση που προέρχεται από την προγενέστερη νομοθεσία. Κατοχυρώνεται στο κείμενο του Κώδικα η ειδική δυνατότητα υλοποίησης των έργων της ΔΥΠΑ μέσω ΕΕΔΜΚ, χωρίς εφαρμογή του γενικού οικονομικού ορίου των 25.000 ευρώ. Η ρύθμιση προβλέπει συγκεκριμένα δικαιολογητικά, όπως αίτηση του ιδιοκτήτη ή νόμιμου δικαιούχου, εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών, τεχνική έκθεση μηχανικού, τοπογραφικό διάγραμμα, αρχιτεκτονικά σχέδια, βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης και μελέτη προσβασιμότητας και πυροπροστασίας. Ο μηχανικός πρέπει επίσης να βεβαιώνει ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού και ότι πληρούνται οι εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις. Η προτεινόμενη προσθήκη αφορά συγκεκριμένα δημόσια κτίρια και προγράμματα. Δεν θεσπίζει γενική απαλλαγή από το όριο των 25.000 ευρώ για τις ιδιωτικές ανακαινίσεις.

12. Αυθαίρετα: προστίθενται περιπτώσεις μεταφοράς δηλώσεων και δημόσιων κτιρίων

• Άρθρο 383, περίπτωση ε΄

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Το άρθρο 383 καθορίζει τις κατηγορίες αυθαιρέτων και τις προϋποθέσεις υπαγωγής τους. Στην περίπτωση ε΄ της παραγράφου 1, για την κατηγορία 5, δεν έχουν συμπεριληφθεί οι δύο συγκεκριμένες περιπτώσεις εη΄ και εθ΄.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προσθέτει:

♦ Πρώτον, την περίπτωση εη΄, που αφορά δηλώσεις υπαγωγής στους ν. 4014/2011 ή 4178/2013, οι οποίες μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις αντίστοιχες διατάξεις του Κώδικα.

♦ Δεύτερον, την περίπτωση εθ΄, η οποία αφορά συγκεκριμένα ακίνητα δημόσιων και δημοτικών χρήσεων, όπως:

◊ Δημόσια σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης.

◊ Δημοτικούς παιδικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς που ανήκουν σε δήμους, νομικά πρόσωπά τους ή στην Κτιριακές Υποδομές Α.Ε.

◊ Αθλητικές εγκαταστάσεις που ανήκουν σε δήμους.

◊ Προνοιακές δομές που ανήκουν σε δήμους.

Για τη δεύτερη περίπτωση προβλέπεται υποβολή αίτησης υπαγωγής εντός της προθεσμίας της παραγράφου 2 του άρθρου 344.

Τι αλλάζει στην πράξη: Πρόκειται για μία από τις σημαντικότερες παραλείψεις που επιχειρείται να αποκατασταθούν.Αποκαθίσταται η ρητή αναφορά στις δύο εξαιρέσεις από τον γενικό περιορισμό υπαγωγής αυθαιρέτων της κατηγορίας 5. Για τους ιδιοκτήτες και τους μηχανικούς, ιδιαίτερη σημασία έχει η πρώτη περίπτωση, που αφορά τη μεταφορά παλαιότερων δηλώσεων αυθαιρέτων στο νεότερο πλαίσιο. Η προτεινόμενη διάταξη δεν ανοίγει γενικά την κατηγορία 5 σε όλα τα ιδιωτικά αυθαίρετα. Η δεύτερη εξαίρεση είναι ειδικά περιορισμένη ως προς τις χρήσεις, τους ιδιοκτήτες και την προθεσμία υπαγωγής.

13. Εθνικό Σχέδιο Προσβασιμότητας: διορθώνεται ο τίτλος άρθρου

• Άρθρο 454 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Ο τίτλος περιλαμβάνει τη διατύπωση «Εθνικό Σχέδιο για την Προσβασιμότητα με Έμφαση στην Κλιματική Αλλαγή Αποθέματος».

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Στο εισαγωγικό κείμενο αναφέρεται ότι διαγράφεται η λέξη «Αποθέματος». Ωστόσο, στο κείμενο που ακολουθεί, και εμφανίζεται ως η νέα διατύπωση του τίτλου, η λέξη «Αποθέματος» εξακολουθεί να υπάρχει.

Τι αλλάζει στην πράξη: Διαπιστώνεται αντίφαση μέσα στην ίδια την προτεινόμενη διάταξη. Εφόσον ο σκοπός είναι η διαγραφή της λέξης, απαιτείται αντίστοιχη διόρθωση και στο παρατιθέμενο τελικό κείμενο του τίτλου κατά τη νομοθετική επεξεργασία. Η συγκεκριμένη περίπτωση παρουσιάζει ενδιαφέρον, καθώς ένα άρθρο που έχει ως αντικείμενο τη διόρθωση παροραμάτων περιλαμβάνει και το ίδιο εμφανή ασυμφωνία στη διατύπωσή του.

14. ΣΥΠΟΘΑ: διευρύνεται η δυνατότητα ορισμού γραμματέων των συμβουλίων

• Άρθρο 458, παράγραφος 4 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Γραμματέας του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων και αναπληρωτής του ορίζονται από την οικεία Αποκεντρωμένη Διοίκηση ή, εάν δεν υπάρχει διαθέσιμος υπάλληλος, από την Περιφέρεια.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται η δυνατότητα να οριστεί υπάλληλος Υπηρεσίας Δόμησης ή υπάλληλος δήμου της οικείας περιφερειακής ενότητας.

Τι αλλάζει στην πράξη: Διευρύνεται ο κύκλος των υπαλλήλων από τους οποίους μπορεί να καλυφθεί η γραμματειακή υποστήριξη των ΣΥΠΟΘΑ. Η παρέμβαση μπορεί να διευκολύνει τη συγκρότηση και λειτουργία των συμβουλίων όταν δεν είναι διαθέσιμο το αναγκαίο προσωπικό της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή της Περιφέρειας. Δεν μεταβάλλει τη σύνθεση των αποφασιζόντων μελών ούτε τις ουσιαστικές αρμοδιότητες των ΣΥΠΟΘΑ.

Οι 9 αλλαγές στα Παραρτήματα του Κώδικα «Ν. Ταγαράς»

Τα Παραρτήματα Α΄ και Β΄ αποτελούν ουσιαστικά τον πίνακα αντιστοίχισης ανάμεσα στον νέο Κώδικα και την προγενέστερη πολεοδομική νομοθεσία.

15. Συνένωση όμορων γηπέδων: διορθώνεται ο όρος στον πίνακα της εκτός σχεδίου δόμησης

• Παράρτημα Α΄, άρθρο 251, παράγραφος 11 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στον πίνακα νομοθετικής προέλευσης της διάταξης χρησιμοποιείται η λέξη «όμορφων» γηπέδων.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η λέξη αντικαθίσταται από την ορθή «όμορων».

Τι αλλάζει: Αποκαθίσταται η ορολογία σχετικά με τις πρόσθετες προϋποθέσεις επιτρεπτής συνένωσης όμορων γηπέδων, που συνδέονται με το άρθρο 33 του ν. 4759/2020 και το άρθρο 236 του ν. 5037/2023. Δεν εισάγονται νέες προϋποθέσεις συνένωσης γηπέδων, ούτε μεταβάλλονται μέσω αυτής της διόρθωσης οι προϋποθέσεις αρτιότητας και οικοδομησιμότητας.

16. Χρήσεις γης: αναδιατυπώνεται η νομοθετική προέλευση των ειδικών κατηγοριών

• Παράρτημα Α΄, άρθρο 284 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στον πίνακα του άρθρου 284 καταγράφεται η νομοθετική προέλευση των γενικών και ειδικών κατηγοριών χρήσεων γης, με σημείο αναφοράς το π.δ. 59/2018 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Αντικαθιστά συγκεκριμένη αναφορά της δεύτερης στήλης και παραθέτει εκ νέου το ιστορικό των τροποποιήσεων. Μεταξύ άλλων, καταγράφονται οι ρυθμίσεις για χώρους στάθμευσης οχημάτων ΟΤΑ, τα Κέντρα Δεδομένων (Data Centres), τα Κέντρα Περίθαλψης Ειδών Άγριας Πανίδας και ειδικές κατηγορίες χρήσεων που έχουν προστεθεί με μεταγενέστερους νόμους.

Τι αλλάζει: Αποσαφηνίζεται ποιες διατάξεις έχουν κωδικοποιηθεί και ποιες εξακολουθούν να ισχύουν αυτοτελώς, χωρίς να ενσωματώνονται στο κυρίως κείμενο του Κώδικα. Αυτό έχει σημασία για τους μελετητές που ελέγχουν τη νομιμότητα μιας χρήσης γης και χρειάζεται να ανατρέξουν τόσο στον Κώδικα όσο και στις αυτοτελώς ισχύουσες διατάξεις. Η παρέμβαση δεν συνιστά γενική αναθεώρηση των χρήσεων γης.

17. Έργα ΔΥΠΑ: καταγράφεται η νομοθετική προέλευση της ειδικής έγκρισης εργασιών

• Παράρτημα Α΄, άρθρο 315 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Ο πίνακας αντιστοίχισης του άρθρου 315 δεν περιλαμβάνει την ειδική παράγραφο 9.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται αναφορά στην παράγραφο 9 του άρθρου 29 του ν. 4495/2017, όπως αυτή προστέθηκε με την παράγραφο 6 του άρθρου 234 του ν. 5193/2025.

Τι αλλάζει: Ο πίνακας ενημερώνεται ώστε να συμπεριλάβει την προέλευση της ειδικής ρύθμισης για τις εργασίες στα κτίρια της ΔΥΠΑ. Η ουσιαστική ρύθμιση περιλαμβάνεται στην παρέμβαση 11.

18. Αυθαίρετα: συμπληρώνεται η αντιστοίχιση με τον Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης

• Παράρτημα Α΄, άρθρο 383

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Από τον πίνακα προέλευσης του άρθρου 383 απουσιάζει συγκεκριμένη αναφορά σε διάταξη που συνδέεται με τον Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται τέταρτη σειρά, με αναφορά στην περίπτωση ζ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 128 του ν. 4759/2020, όπως προστέθηκε με το άρθρο 769 του Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης (ν. 5314/2026).

Τι αλλάζει: Συμπληρώνεται το νομοθετικό ιστορικό των ρυθμίσεων που σχετίζονται με τις ειδικές περιπτώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων.

19. Σχέδια πόλης: διορθώνεται η παραπομπή στο άρθρο 25 του ν. 2508/1997

• Παράρτημα Β΄, αντιστοίχιση με το άρθρο 60 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Ο πίνακας αντιστοίχισης αναφέρεται στο τρίτο εδάφιο της περίπτωσης β΄ της παραγράφου 9 του άρθρου 25 του ν. 2508/1997.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Η αναφορά «τρίτο» αντικαθίσταται από «τέταρτο».

Τι αλλάζει: Διορθώνεται η αντιστοίχιση του προγενέστερου νόμου με την παράγραφο 4 του άρθρου 60 του Κώδικα.

20. Εργασίες δόμησης: προστίθεται η παράγραφος 9 στον πίνακα αντιστοίχισης

• Παράρτημα Β΄, ν. 4495/2017 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Ο πίνακας αναφέρει ότι το άρθρο 315 προέρχεται από το άρθρο 29 του ν. 4495/2017, με εξαίρεση την παράγραφο 9.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Διαγράφει τις λέξεις «πλην της παρ. 9».

Τι αλλάζει: Το σύνολο του άρθρου 29 του ν. 4495/2017 αντιστοιχίζεται πλέον στο άρθρο 315 του Κώδικα. Η τροποποίηση είναι συμπληρωματική της προσθήκης της ειδικής ρύθμισης για τα κτίρια της ΔΥΠΑ.

21. Χρήσεις γης: εξαιρείται από την αντιστοίχιση η παράγραφος 3 του άρθρου 44 του ν. 4759/2020

• Παράρτημα Β΄, άρθρο 284 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Ο πίνακας αντιστοιχίζει τις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 44 του ν. 4759/2020 με το άρθρο 284.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Διαγράφονται οι λέξεις «και 3».

Τι αλλάζει: Η αντιστοίχιση περιορίζεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 44. Με βάση και τη διόρθωση της παρέμβασης 16, η παράγραφος 3 εξακολουθεί να ισχύει αυτοτελώς και δεν θεωρείται ενσωματωμένη στο άρθρο 284.

22. ΔΥΠΑ: προστίθεται στον πίνακα η νομοθετική διάταξη του 2025

• Παράρτημα Β΄ 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Στον πίνακα δεν εμφανίζεται η αντιστοίχιση της παραγράφου 6 του άρθρου 234 του ν. 5193/2025 με το άρθρο 315.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται η ακόλουθη αντιστοίχιση:

Τι αλλάζει: Ο πίνακας συμπληρώνεται με τη νομοθετική προέλευση της ειδικής διαδικασίας για τα έργα της ΔΥΠΑ.

23. Αυθαίρετα: προστίθεται αναφορά στον ν. 5314/2026

• Παράρτημα Β΄ 

Τι προβλέπει ο Κώδικας: Δεν περιλαμβάνεται στο τέλος του Παραρτήματος η συγκεκριμένη αντιστοίχιση με τον νεότερο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Τι προβλέπει το νομοσχέδιο: Προστίθεται η ακόλουθη σειρά:

Τι αλλάζει: Συμπληρώνεται ο πίνακας νομοθετικής αντιστοίχισης.

Η δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση για το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με τον τίτλο: «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου και του Συμβουλίου της 13ης Ιουνίου 2024 για την τροποποίηση των οδηγιών (ΕΕ) 2018/2001 και (ΕΕ) 2019/944 και λοιπές διατάξεις» θα ολοκληρωθεί στις 24 Οκτωβρίου 2026, στη διεύθυνση:  δείτε εδώ

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Με τον Νόμο 5322/2026 (ΦΕΚ Α’ 117/24.7.2026) τροποποιήθηκε το άρθρο 199 του Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας - Νικος Ταγαράς), εισάγοντας μια σημαντική νέα δυνατότητα για τους ιδιοκτήτες: τη μετατροπή ολόκληρων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες ή σε χώρους στάθμευσης (γκαράζ), ακόμη και όταν αυτές οι χρήσεις δεν επιτρέπονται από τις ισχύουσες χρήσεις γης ή τους σημερινούς όρους δόμησης.

Τι προβλέπει η νέα διάταξη (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α Ν. 5306/2026)

1. Αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης

Η μετατροπή αφορά μόνο τον υφιστάμενο νόμιμο κτιριακό όγκο, χωρίς αύξηση δόμησης, κάλυψης ή ύψους. Η δυνατότητα αφορά πλέον και τη δημιουργία θέσεων στάθμευσης, είτε ως κύρια χρήση είτε ως βοηθητική. (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).

2. Εντός σχεδίου περιοχές

Για τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια εντός σχεδίου ή οικισμών η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται ανεξάρτητα από υπερβάσεις σημερινών όρων δόμησης (ΣΔ, κάλυψη, ύψος). (άρθρο 199 παρ. 3)

3. Εκτός σχεδίου περιοχές – η μεγάλη τομή

Για πρώτη φορά επιτρέπεται η μετατροπή κτιρίων σε κατοικία ή σε χώρους στάθμευσης κατ’ εξαίρεση και ανεξαρτήτως χρήσεων γης, γενικών ή ειδικών όρων δόμησης και ειδικών χωροταξικών ή αναπτυξιακών καθεστώτων. (άρθρο 199 παρ. 3Α).

4. Κτίρια με παρεκκλίσεις

Στη ρύθμιση εντάσσονται και κτίρια εκτός σχεδίου που ανεγέρθηκαν νόμιμα με παρεκκλίσεις, εφόσον αυτές έχουν χορηγηθεί έως 31.12.2025. (άρθρο 199 παρ. 3Α)

5. Τακτοποιημένα αυθαίρετα

Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης ισχύει και για κτίρια που έχουν υπαχθεί στους νόμους 4178/2013 και 4495/2017, με πλήρη ολοκλήρωση της διαδικασίας τακτοποίησης. (άρθρο 199 παρ. 3 & 3Α).

Διαδικασία – Άδεια ή μόνο Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Οικοδομική άδεια απαιτείται όταν η αλλαγή χρήσης επιφέρει δυσμενέστερες μεταβολές:

• στη στατική μελέτη,

• στις Η/Μ εγκαταστάσεις,

• στο διάγραμμα δόμησης,

• στις διελεύσεις από ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους. (άρθρο 199 παρ. 1)

Μόνο ενημέρωση ΗΤΚ απαιτείται όταν η νέα χρήση (κατοικία ή στάθμευση) είναι επιτρεπτή και δεν προκαλούνται οι παραπάνω μεταβολές. (άρθρο 199 παρ. 2)

Περιορισμοί της ρύθμισης

1. Η αλλαγή χρήσης επιτρέπεται μόνο μία φορά (άρθρο 199 παρ. 3Α)

2. Το δικαίωμα διατηρείται ακόμη κι αν η περιοχή πολεοδομηθεί στο μέλλον (άρθρο 199 παρ. 3Α)

3. Απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση για 5 χρόνια. Οι νέες κατοικίες δεν μπορούν να διατεθούν για βραχυχρόνια μίσθωση για διάστημα πέντε ετών από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης. (άρθρο 199 παρ. 3Α)

4. Για κτίρια εκτός σχεδίου με παρεκκλίσεις επιβάλλεται ειδικό περιβαλλοντικό τέλος ύψους 5% της αντικειμενικής αξίας της γης. (άρθρο 199 παρ. 3Α).

Τι σημαίνει για τους ιδιοκτήτες και την αγορά ακινήτων

Η νέα ρύθμιση:

• αυξάνει το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα χωρίς νέα δόμηση,

• επιτρέπει την αξιοποίηση χιλιάδων κτιρίων που δεν μπορούν πλέον να χρησιμοποιηθούν για τον αρχικό τους σκοπό,

• δίνει λύση και στο χρόνιο πρόβλημα έλλειψης θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων,

• ενισχύει την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης κατοικίας,

• συμβάλλει στην αναζωογόνηση περιοχών με εγκαταλελειμμένα κτίρια.

Πηγή: πηγή pomida.gr

Νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας θέτει σε αμφισβήτηση τις παλαιές οικοδομικές άδειες, ακόμη και άνω των 40 ετών, που εκδόθηκαν και υλοποιήθηκαν κανονικά σε μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών από το 1975 έως το 2011, ως αυτοτελές τεκμήριο για την εξαίρεση ακινήτου από κυρωμένο δασικό χάρτη.

♦ Το Ανώτατο Ακυρωτικό Δικαστήριο ξεκαθαρίζει ότι οικοδομική άδεια, που εκδόθηκε μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 δεν αρκεί από μόνη της για να αποδείξει ότι μία έκταση πρέπει να εξαιρεθεί από τη δασική νομοθεσία και απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να προσκομίζουν πρόσθετα στοιχεία από Δασαρχείο και Πολεοδομία για τον χαρακτήρα της έκτασης και την αρτιότητα του ακινήτου κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας.

♦ Η νομολογία του ΣτΕ χαράζει σαφή διαχωριστική γραμμή στην 11η Ιουνίου 1975. Για άδειες πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος, νόμιμες διοικητικές πράξεις που δεν έχουν ανακληθεί μπορούν να αποδεικνύουν ότι μία έκταση είχε ήδη απολέσει τον δασικό χαρακτήρα της. Για άδειες μετά το 1975, αντίθετα, η άδεια μόνη της δεν αρκεί. Απαιτείται πρόσθετη απόδειξη ότι η δόμηση ήταν νόμιμη και ότι η έκταση αντιμετωπιζόταν ως μη δασική.

Τα νέα δεδομένα για ακίνητα με παλιές οικοδομικές άδειες δημιουργεί η απόφαση του ΣτΕ 1157/2026, η οποία αφορά ακίνητο στην περιοχή της Παλλήνης, όπου υπήρχε οικοδομή ανεγερθείσα βάσει οικοδομικής άδειας του 1977. Η ιδιοκτήτρια προσέφυγε κατά της κύρωσης του δασικού χάρτη, στον οποίο η επίδικη έκταση είχε καταχωριστεί ως ΔΑ, δηλαδή εκχερσωμένη δασική έκταση.

Η νέα απόφαση του ΣτΕ ναι μεν δικαίωσε ιδιοκτήτρια στην Παλλήνη απέναντι στον κυρωμένο δασικό χάρτη, αλλά ταυτόχρονα ανοίγει ένα κρίσιμο ζήτημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες στους δασικούς χάρτες, καθώς ξεκαθαρίζει ότι το γεγονός ότι το Δημόσιο εξέδωσε μία οικοδομική άδεια πριν από 40 ή 45 χρόνια δεν αρκεί από μόνο του για να κλείσει σήμερα το δασικό ζήτημα.

Ο νέος κανόνας που διατυπώνει η νέα απόφαση του ΣτΕ αφορά τις οικοδομικές άδειες μετά την 11η Ιουνίου 1975 και πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 4030/2011. Πρόκειται δηλαδή για μία περίοδο άνω των τριών δεκαετιών, μέσα στην οποία εκδόθηκε μεγάλος αριθμός οικοδομικών αδειών, πολλές σε εκτός σχεδίου περιοχές, που σήμερα εμπίπτουν στους κυρωμένους δασικούς χάρτες και ανοίγει θέμα για τον δασικό χαρακτηρισμό αλλά και για τη νομιμότητα των οικοδομικών αδειών χιλιάδων ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα.

ΣτΕ: «οι οικοδομικές άδειες δεν αρκούν από μόνες τους»

 «Οι άδειες αυτές, εφόσον έχουν εκδοθεί μετά την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975 […] δεν αρκούν από μόνες τους για να καταστήσουν αυτοθρόως νόμιμες τις επεμβάσεις που έχουν λάβει χώρα σε δασική έκταση», λέει συγκεκριμένα η νέα απόφαση του ΣτΕ, υπογραμμίζοντας ότι μετά τη συνταγματική τομή του 1975, η έκδοση μιας οικοδομικής άδειας από πολεοδομική αρχή δεν αρκεί μόνη της για να υπερκεράσει τη δασική προστασία.

Το ΣτΕ συνδέει τη θέση αυτή με το άρθρο 24 παρ. 1 του Συντάγματος, το οποίο απαγορεύει τη μεταβολή του προορισμού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός εάν συντρέχουν οι συνταγματικά προβλεπόμενες εξαιρετικές προϋποθέσεις.

Απαιτείται πλήρης απόδειξη του διοικητικού υποβάθρου

Απαιτείται, όπως αναφέρει η νέα απόφαση του ΣτΕ, «η συνεκτίμηση και άλλων στοιχείων και δεδομένων», τα οποία οφείλει να επικαλεστεί και να προσκομίσει ο ίδιος ο ιδιοκτήτης ενώπιον του Δικαστηρίου, υπογραμμίζοντας ως δύο κρίσιμα στοιχεία τα οποία πρέπει να συνοδεύουν την οικοδομική άδεια ως τεκμήριο εξαίρεσης του ακινήτου από τον κυρωμένο δασικό χάρτη ότι αυτά είναι:

-«Η χορήγηση των οικοδομικών αδειών μετά από έκδοση βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί του μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης». Και «η τήρηση των όρων αρτιότητας σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς κατά τον χρόνο έκδοσης της σχετικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει όχι μόνο ότι έχει μία άδεια, αλλά και ότι η άδεια στηρίχθηκε σε νόμιμο και επαρκές διοικητικό υπόβαθρο.

Κρίσιμη η βεβαίωση της δασικής υπηρεσίας

Η πρώτη κρίσιμη απόδειξη είναι η θέση της αρμόδιας δασικής υπηρεσίας κατά τον χρόνο έκδοσης της άδειας. Η νέα απόφαση του ΣτΕ αναφέρει ρητά, ως ενδεικτικό στοιχείο, τη χορήγηση της άδειας κατόπιν βεβαίωσης της δασικής υπηρεσίας περί μη δασικού χαρακτήρα της έκτασης.

Αυτό δεν σημαίνει ότι μόνο ένα συγκεκριμένο έγγραφο μπορεί να αποδείξει τον μη δασικό χαρακτήρα. Η απόφαση χρησιμοποιεί τη λέξη «ενδεικτικώς», αφήνοντας χώρο και για άλλες διοικητικές πράξεις ή στοιχεία.

Καθίσταται όμως σαφές ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να στηρίζεται αποκλειστικά στην πολεοδομική άδεια, αλλά χρειάζεται να αποδεικνύει ποια ήταν η θέση της δασικής διοίκησης για την έκταση εκείνη την εποχή.

Βεβαίωση Πολεοδομίας για τη νομιμότητα της άδειας και την  αρτιότητα

Το δεύτερο σκέλος της νέας απόφασης του ΣτΕ αφορά την ίδια την πολεοδομική νομιμότητα της άδειας. Το ΣτΕ ζητεί να ελέγχεται εάν είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας σύμφωνα με το καθεστώς που ίσχυε, όταν εκδόθηκε η άδεια.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι χρειάζεται βεβαίωση ή άλλο διοικητικό στοιχείο από την Πολεοδομία, από το οποίο να αποδεικνύεται ότι το ακίνητο πληρούσε τις τότε προϋποθέσεις αρτιότητας και ότι η άδεια εξακολουθεί να είναι ισχυρή.

Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια υπήρχε πράγματι σχετικό έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης .

Πως δικαιώθηκε στον δασικό χάρτη η ιδιοκτήτρια στην υπόθεση της Παλλήνης

Στη συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ και δικαίωσε την ιδιοκτήτρια, το δικαστήριο συνεκτίμησε τρία βασικά στοιχεία, τα οποία είναι:

♦ Πρώτον, η ύπαρξη της οικοδομικής άδειας που είχε εκδοθεί νομίμως το 1977.

♦ Δεύτερον, έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Παλλήνης, από το οποίο προέκυπτε ότι η άδεια «δεν έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί» και ότι είχαν τηρηθεί οι όροι αρτιότητας για την έκδοσή της.

♦ Τρίτον, έγγραφα του Δασαρχείου Πεντέλης, από τα οποία διαπιστωνόταν καταρχήν ότι η επίδικη έκταση «δεν φέρει δασικό χαρακτήρα».

Η απόφαση αναφέρει ρητά ότι από το περιεχόμενο των στοιχείων που προσκομίστηκαν «κλονίζεται η αιτιολογία της προσβαλλόμενης πράξης» κατά το μέρος που αφορούσε τον χαρακτηρισμό της έκτασης ως ΔΑ.

Το Δικαστήριο έκρινε ότι πέραν ύπαρξη της οικοδομικής άδειας το σύνολο των διοικητικών στοιχείων ήταν τέτοιο, ώστε να καθιστά ανεπαρκή την αιτιολογία της καταχώρισης του συγκεκριμένου ακινήτου στο κυρωμένο δασικό χάρτη ως «Δασικό Ακίνητο».

Προσφυγή στο ΣτΕ, χωρίς να έχει προηγηθεί αντίρρηση στον δασικό χάρτη

Στην συγκεκριμένη υπόθεση της Παλλήνης, που εκδίκασε το ΣτΕ, έκρινε και το γεγονός ότι από την ιδιοκτήτρια πριν προσφύγει στο ανώτατο δικαστήριο δεν είχε υποβληθεί αντίρρηση στον Δασικό Χάρτη, προσκομίζοντας την οικοδομική άδεια του 1977 και τις βεβαιώσεις του Δασαρχείου και της Πολεοδομίας. 

Το ΣτΕ δέχθηκε ότι η μη προσκόμισή τους ήταν καταρχήν δικαιολογημένη, λόγω της «εύλογης πεποίθησης της αιτούσας» ότι, εξαιτίας ιδίως της ύπαρξης της οικοδομικής άδειας, η έκταση δεν θα μπορούσε να συμπεριληφθεί στον δασικό χάρτη. Παράλληλα όμως η απόφαση του δικαστηρίου υπογραμμίζει ότι η διαδικασία των αντιρρήσεων είναι σημαντική και εξηγεί με σαφήνεια πότε οι αντιρρήσεις είναι αναγκαίες.

Στις αντιρρήσεις κρίνονται τα τεχνικά στοιχεία βλάστησης

Η νομοθετική πρόβλεψη των αντιρρήσεων κατά του αναρτημένου δασικού χάρτη έχει, σύμφωνα με την απόφαση του ΣτΕ, συγκεκριμένο σκοπό, ώστε να μπορεί κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης να αμφισβητήσει τον δασικό χαρακτήρα συγκεκριμένης έκτασης ενώπιον ειδικού οργάνου με τις αναγκαίες τεχνικές γνώσεις.

Στο στάδιο αυτό μπορούν να υποβληθούν και να αξιολογηθούν τεχνικής φύσεως ισχυρισμοί, όπως φωτοερμηνείες, αεροφωτογραφίες και δεδομένα σχετικά με τη βλάστηση.

Εάν οι αντιρρήσεις απορριφθούν, η αιτιολογία της απόρριψής τους μπορεί στη συνέχεια να ελεγχθεί από το ΣτΕ, έκρινε το δικαστήριο θέτοντας συγκεκριμένους περιορισμούς για τη δικαστική επανεξέταση της υπόθεσης .

Χωρίς αντιρρήσεις δεν εξετάζονται αργότερα φωτοερμηνείες

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν ασκήσει αντιρρήσεις, μπορεί μεν να προσβάλει δικαστικά την κύρωση, αλλά δεν μπορεί τότε να εισαγάγει για πρώτη φορά τεχνικούς ισχυρισμούς που έπρεπε να είχαν εξεταστεί από την Επιτροπή Αντιρρήσεων κρίνει η νέα απόφαση του ΣτΕ.

Και αναφέρει ότι δεν είναι παραδεκτή η επίκληση στοιχείων τεχνικής φύσεως σχετικών με τη βλάστηση και κατονομάζει ειδικά «εκθέσεις φωτοερμηνείας αεροφωτογραφιών κ.λπ.», δίνοντας το μήνυμα ότι η άσκηση αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες αποτελεί κρίσιμη και καθοριστική  διαδικασία για την αμφισβήτηση του δασικού χαρακτηρισμού ακινήτου στον δασικό χάρτη.

Πότε και πως γίνεται προσφυγή και τι αποφασίζει το ΣτΕ για τον αποχαρακτηρισμό της έκτασης

Η απόφαση του  ΣτΕ αναδεικνύει πάντως ότι η μη άσκηση αντιρρήσεων δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης χάνει κάθε δικαίωμα δικαστικής προστασίας, καθώς αναγνωρίζει ότι μπορεί να ασκηθεί αίτηση ακύρωσης στον ανώτατο δικαστήριο, με επίκληση διοικητικών πράξεων και άλλων νομικών στοιχείων, που δεν απαιτούν τεχνική αξιολόγηση της βλάστησης.

Στην κατηγορία αυτή μπορούν να ενταχθούν οικοδομικές άδειες, έγγραφα δασικών υπηρεσιών, πράξεις Πολεοδομίας και άλλα στοιχεία που αποδεικνύουν πώς αντιμετωπιζόταν διοικητικά το ακίνητο.

Παράλληλα στη νέα απόφαση υπογραμμίζεται ότι το ίδιο το ΣτΕ δεν κρίνει οριστικά ότι η έκταση είναι μη δασική αναφέροντας ότι όταν τα προσκομιζόμενα στοιχεία κλονίζουν την αιτιολογία της κύρωσης, το Δικαστήριο «την ακυρώνει, κατά το μέρος που αφορά το επίδικο ακίνητο, και αναπέμπει την υπόθεση στη Διοίκηση».

Η Διοίκηση οφείλει στη συνέχεια να εξετάσει εκ νέου τον δασικό ή μη χαρακτήρα της έκτασης και να αναμορφώσει κατάλληλα τον δασικό χάρτη.

Επανεξέταση της υπόθεσης με αεροφωτογραφίες και τοπογραφικά

Στην υπόθεση της Παλλήνης το ΣτΕ παρέπεμψε ρητά στη δυνατότητα να συνεκτιμηθούν και άλλα στοιχεία κατά την επανεξέταση από τη Διοίκηση. Η απόφαση αναφέρει χαρακτηριστικά ότι μπορούν να προσκομιστούν «αεροφωτογραφίες, τοπογραφικά διαγράμματα κ.λπ.», ώστε η Διοίκηση να κρίνει εάν συντρέχουν οι προϋποθέσεις της παρ. 7 του άρθρου 3 του ν. 998/1979.

Η τελική κρίση για την εξαίρεση από τη δασική νομοθεσία επιστρέφει επομένως στη Διοίκηση.

Η εξαίρεση περιορίζεται στην αναγκαία επιφάνεια

Ακόμη και όταν γίνει δεκτό ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις εξαίρεσης, αυτή δεν αφορά υποχρεωτικά ολόκληρο το ακίνητο. Η νέα απόφαση του ΣτΕ  είναι απολύτως συγκεκριμένη: η εξαίρεση μπορεί να αφορά «μόνον κατά την απολύτως αναγκαία επιφάνειά της για την εφαρμογή της οικοδομικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι μία άδεια για συγκεκριμένο κτίσμα μέσα σε μεγάλη έκταση δεν συνεπάγεται αυτόματα εξαίρεση ολόκληρου του γηπέδου από τη δασική νομοθεσία.

Διαφορετικό καθεστώς για άδειες πριν το 1975

Για τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος του Συντάγματος του 1975, η νομολογία του ΣτΕ είναι διαφορετική και σαφώς ευνοϊκότερη για τον ιδιοκτήτη. Με τη ΣτΕ 1935/2025 κρίθηκε ότι εκτάσεις οι οποίες είχαν νομίμως απολέσει τον δασικό χαρακτήρα τους πριν από την 11η Ιουνίου 1975, βάσει διοικητικών πράξεων που καλύπτονται από το τεκμήριο νομιμότητας, δεν μπορούν σήμερα να χαρακτηρίζονται ως δάση ή δασικές εκτάσεις ούτε μέσω της διαδικασίας κατάρτισης και κύρωσης δασικού χάρτη.

Η συγκεκριμένη απόφαση αφορούσε έκταση 143 τ.μ., όπου είχαν ανεγερθεί με άδειες προ του 1975 ισόγεια κτίσματα – αποθήκη και πατητήρι – για τη λειτουργία οινοποιείου. Οι άδειες δεν είχαν ανακληθεί ή ακυρωθεί.

Το ΣτΕ έκρινε ότι η Διοίκηση όφειλε να λάβει υπόψη τις άδειες αυτές και να εξετάσει εάν η έκταση έπρεπε να εξαιρεθεί από τη δασική νομοθεσία.

Η ουσιαστική διαφορά βρίσκεται ακριβώς στη χρονική τομή του 1975. Οι προγενέστερες νόμιμες διοικητικές πράξεις μπορούν να αποδεικνύουν ότι η έκταση είχε ήδη νομίμως αλλάξει χαρακτήρα πριν από τη συνταγματική ενίσχυση της προστασίας των δασών. Αντίθετα, για τις άδειες μετά το 1975 εφαρμόζεται το αυστηρότερο πλαίσιο του άρθρου 24 του Συντάγματος και απαιτείται πρόσθετη τεκμηρίωση.

Και στις δύο περιπτώσεις πάντως ισχύει ένα βασικό όριο, ότι η εξαίρεση μπορεί να αφορά μόνο την απολύτως αναγκαία επιφάνεια που συνδέεται με την εφαρμογή της συγκεκριμένης οικοδομικής άδειας και όχι αυτομάτως ολόκληρη την ιδιοκτησία.

πηγή ecopress.gr

Δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. 

♦ Ο Συνήγορος του Πολίτη στις απαντήσεις του περιγράφει τους περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως έχουν προκύψει από τις αποφάσεις του ΣτΕ και τη νομοθεσία. Ταυτοχρόνως υποδεικνύει προς ιδιοκτήτες, μηχανικούς, Δήμους και ΥΔΟΜ, ότι το πεδίο αναζήτησης λύσεων δόμησης μεταφέρεται πλέον στην απόδειξη της νομικής ιστορίας του δρόμου. Εάν ο δρόμος έχει δημιουργηθεί νόμιμα μέσω πολεοδόμησης ή διοικητικής πράξης, εάν μπορεί να θεμελιωθεί η κοινοχρησία του λόγω αρχαιότητας ή εάν είναι δυνατό να αναγνωριστεί και να κυρωθεί στο δημοτικό οδικό δίκτυο μέσω της ισχύουσας διαδικασίας, τότε το ζήτημα της οικοδομησιμότητας αποκτά διαφορετική βάση και θετική έκβαση.

♦ Η Αρχή δίνει παράλληλα το μήνυμα ότι η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Τονίζει ότι οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου, υπογραμμίζοντας ότι: «το άρθρο 166 Ν. 4819/2021 δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27η.07.1977. Η διαδικασία κύρωσης ή όχι ενός δρόμου πριν την 27η.07.1977 ξεκινάει με πρωτοβουλία του Δήμου, περατώνεται δε μέσω σύνταξης μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου για όλη τη χώρα».

Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντηση της προς τους ιδιοκτήτες ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δεν σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας».

«Κρίσιμος χρόνος είναι αυτός της έκδοσης της οικοδομικής άδειας»

Η αλληλογραφία ξεκίνησε με αναφορά, που υπέβαλε ο Τίτος Κάββαλος, ως εκπρόσωπος 33 ιδιοκτητών ακινήτων στο Σείσι του Δήμου Αγίου Νικολάου, μετά τη μεταβολή της πρακτικής της τοπικής ΥΔΟΜ του Δήμου Αγίου Νικολάου, η οποία τα τρία προηγούμενα χρόνια ενέκρινε κανονικά οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου και από τις 25 Αυγούστου 2025 σταμάτησε ξαφνικά την έκδοση τους.

Οι ιδιοκτήτες υποστήριξαν ότι γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, προϋφιστάμενα του 2003, αντιμετωπίζονταν επί χρόνια ως οικοδομήσιμα και ότι η μη έκδοση νέων αδειών δημιουργεί άνιση μεταχείριση, ανατροπή επενδύσεων και σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου.

Στην πρώτη απάντηση, της 21ης Απριλίου 2026, η Βοηθός Συνήγορος του Πολίτη Δάφνη Φιλιππάκη αναγνωρίζει ότι για χρόνια είχε διαμορφωθεί στις ΥΔΟΜ η ερμηνεία πως στα προ του 2003 γήπεδα δεν απαιτούνταν πρόσωπο σε δρόμο. Σημειώνει όμως ότι η ερμηνευτική αυτή προσέγγιση έχει «ευθέως αντικρουστεί από τη νομολογία του ΣτΕ».

Η Αρχή επικαλείται τις ΣτΕ 176/2023, 350/2024 και 195/2024 και υιοθετεί τη θέση ότι και τα παλαιότερα γήπεδα είναι δομήσιμα μόνον εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο «νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση».

Παράλληλα διατυπώνει μία κρίσιμη αρχή: «κρίσιμος χρόνος για την εξέταση του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος […] είναι αυτός κατά τον οποίο ζητείται η έκδοση οικοδομικής άδειας».

Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί το τι θεωρούνταν οικοδομήσιμο κατά την αγορά του ακινήτου ή όταν δημιουργήθηκε το γήπεδο. Η ΥΔΟΜ εξετάζει τις προϋποθέσεις που ισχύουν κατά την έκδοση της άδειας.

«Το δεδικασμένο αφορά τη συγκεκριμένη υπόθεση» αλλά η νομολογία δεν αγνοείται

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η επισήμανση του Συνηγόρου ότι: «Το δεδικασμένο της όποιας απόφασης του ΣτΕ δεσμεύει μόνο την συγκεκριμένη υπόθεση που εκδικάστηκε».

Η φράση αυτή, όμως, δεν μπορεί να εκλειφθεί ότι αποτελεί άνοιγμα για να συνεχίζουν οι ΥΔΟΜ να εκδίδουν άδειες αντίθετα προς τη νομολογία. Ο Συνήγορος αμέσως συμπληρώνει ότι το ΣτΕ έχει κρίνει πως η υφιστάμενη διάταξη «δεν οδηγεί στην οικοδομησιμότητα ιδιοκτησιών που στερούνται προσώπου σε δρόμο», θέση «με την οποία συμφωνεί ο Συνήγορος του Πολίτη».

Το μήνυμα προς τις ΥΔΟΜ είναι διπλό: δεν εφαρμόζεται μηχανικά το δεδικασμένο μιας άλλης υπόθεσης, αλλά ούτε μπορεί να παρακάμπτεται η ερμηνεία που έχει πλέον διαμορφώσει το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο.

ΚΑΕΚ, Κτηματολόγιο και ΣΧΟΟΑΠ: το δεύτερο ερώτημα των ιδιοκτητών

Οι 33 ιδιοκτήτες επανήλθαν, αυτή τη φορά με ένα πολύ πιο συγκεκριμένο ερώτημα. Επισήμαναν ότι οι δρόμοι στους οποίους έχουν πρόσωπο τα ακίνητά τους εμφανίζονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο:

«α) με κύρια χρήση – οδικό δίκτυο, β) διαθέτουν αυτοτελή ΚΑΕΚ με ΕΚ = Ειδική Έκταση (κοινόχρηστος χώρος), γ) ως ιδιοκτήτης αναγράφεται ο οικείος Δήμος».

Παράλληλα τόνισαν ότι οι ίδιοι δρόμοι αποτυπώνονται στο εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ και ότι στην αντίστοιχη ζώνη επιτρέπεται η χρήση κατοικίας.

Στις 7 Μαΐου 2026 ο Συνήγορος δίνει πλέον καθαρή απάντηση: «Οι εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποτυπώνουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα. Ομοίως τα ΣΧΟΑΠ αφορούν στη θεσμοθέτηση των χρήσεων γης». Και προσθέτει: «Η στόχευση συνεπώς τόσο του Κτηματολογίου όσο και των ΣΧΟΑΠ δεν είναι να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους ή να κυρώσουν οδικά δίκτυα».

Εδώ κλείνει ένα από τα σημαντικότερα «παράθυρα»: η εγγραφή ενός δρόμου ως κοινόχρηστης Ειδικής Έκτασης στο Κτηματολόγιο δεν ταυτίζεται αυτομάτως με τον πολεοδομικό χαρακτηρισμό που απαιτείται για να δώσει οικοδομησιμότητα.

Οι νόμιμες αγορές δεν δημιουργούν αυτομάτως δικαίωμα δόμησης

Οι ιδιοκτήτες είχαν επίσης προβάλλει ότι τα ακίνητα αγοράστηκαν νόμιμα, καταβλήθηκαν αυξημένοι φόροι, έγιναν προσημειώσεις, τραπεζικές πράξεις, τεχνικοί και νομικοί έλεγχοι και σε αρκετές περιπτώσεις είχαν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες.

Τα στοιχεία αυτά στηρίζουν ισχυρό αίτημα ασφάλειας δικαίου και μεταβατικής προστασίας. Δεν προκύπτει όμως από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου ότι η νόμιμη αγοραπωλησία κατοχυρώνει αφ’ εαυτής διαρκές δικαίωμα δόμησης. Μάλιστα, στην πρώτη αναφορά η Αρχή κατέληξε ότι δεν διαπιστώνεται «παράνομη ενέργεια της Διοίκησης», την οποία να μπορεί να ελέγξει και έθεσε την υπόθεση στο αρχείο.

«Πολεοδόμηση» και «αρχαιότητα»: οι δύο δρόμοι που δείχνει ο ΣτΠ

Στη δεύτερη απάντηση εμφανίζεται το πιο ουσιαστικό θετικό στοιχείο. Ο Συνήγορος εξηγεί ότι ως τρόποι δημιουργίας κοινόχρηστης οδού γίνονται δεκτοί:

«1. Η πολεοδόμηση μιας περιοχής (με νόμο ή διοικητική πράξη)». Και:

«2. Η αρχαιότητα (vetustas cujus memoria non existat)», την οποία περιγράφει ως γνώση της παρούσας αλλά και της προηγούμενης γενεάς για την κοινοχρησία του δρόμου.

Αυτό σημαίνει ότι για ένα συγκεκριμένο ακίνητο πρέπει να αναζητηθεί η πηγή δημιουργίας του δρόμου.

Εάν υπάρχει νόμος, πολεοδομική πράξη, απαλλοτρίωση, παλαιός διοικητικός χαρακτηρισμός ή άλλη νόμιμη πράξη που τον δημιούργησε ως κοινόχρηστο, τότε η περίπτωση δεν ταυτίζεται με έναν δρόμο που διανοίχθηκε απλώς από ιδιώτες. Αντίστοιχα, η επίκληση της αρχαιότητας απαιτεί ιστορική τεκμηρίωση της πραγματικής δημόσιας χρήσης και όχι απλώς σημερινή παρουσία του δρόμου.

Η τρίτη διαδρομή: κύρωση δρόμων προ της 27ης Ιουλίου 1977

Ο Συνήγορος υποδεικνύει και μία τρίτη, απολύτως πρακτική κατεύθυνση: «Πλέον υφίσταται τρόπος οι Δήμοι να κυρώσουν εντός του οδικού τους δικτύου και δρόμους παρανόμως διανοιχθέντες, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27.07.1977».

Πρόκειται για τη διαδικασία του άρθρου 166 του ν. 4819/2021, την οποία είχε ήδη μνημονεύσει στην πρώτη επιστολή. Παραπέμπει στο ΥΠΕΝ, που έχει θεσμοθετήσει και ανακοινώσει ότι η καταγραφή του υπάρχοντος οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα αποτελεί τη βάση για τον μετέπειτα χαρακτηρισμό του κοινόχρηστου δημοτικού δικτύου και έχει χαρακτηρίσει τον κοινόχρηστο δρόμο «απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση» για τη δομησιμότητα εκτός σχεδίου.

Μέχρι την ολοκλήρωση της συνολικής κύρωσης προβλέπεται επίσης δυνατότητα, κατ’ εξαίρεση και μετά από ειδική τεχνική μελέτη, αναγνώρισης δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού.

Αυτό είναι το σημαντικότερο πρακτικό μήνυμα, που προκύπτει από τις απαντήσεις του Συνηγόρου και απευθύνεται προς τους Δήμους: η λύση δεν βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου.

Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου».

Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός.

Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο.

Ποιο «παράθυρο» κλείνει για τους ιδιωτικούς δρόμους

Αντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο.

Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία.

Ο νέος Κώδικας «Νικόλαος Ταγαράς» μετά τις επιστολές

Οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προηγήθηκαν του νέου Κώδικα Χωροταξίας–Πολεοδομίας. Ο ν. 5306/2026, με επίσημο τίτλο «Κύρωση Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας “Νικόλαος Ταγαράς”», ψηφίστηκε στις 4 Ιουνίου και δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 88 Α΄ στις 8 Ιουνίου 2026.

Ο νέος Κώδικας αναφέρει το πλαίσιο, μέσα στο οποίο το ζήτημα του κοινόχρηστου δρόμου συνδέεται με την εκτός σχεδίου οικοδομησιμότητα και με τις διαδικασίες καταγραφής, χαρακτηρισμού και κύρωσης του οδικού δικτύου.

Έτσι αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία η φράση του ίδιου του Συνηγόρου ότι κρίσιμος χρόνος είναι εκείνος της έκδοσης της οικοδομικής άδειας: κάθε νέα αίτηση πρέπει να εξετάζεται με το νομοθετικό πλαίσιο που ισχύει σήμερα και με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά του συγκεκριμένου δρόμου.

Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτες

Προς την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών.

Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα όμως κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του.

Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης, που δίνει το θεσμικό πλαίσιο.

Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση.

Η αλληλογραφία ιδιοκτητών από την Κρήτη με τον Συνήγορο του Πολίτη

‘Σύμφωνα με το άρθρο 5 τταρ. 2 του Ν. 2508/1997 «Για την οικιστική οργάνωση και ανάπτυξη κάθε ανοικτής πόλης εκπονείτο και εγκρίνετα σχέδιο χωρικής και οικιστικής οργάνωσής της ανοικτής πόλης (Σ.Χ.Ο.ΟΑ.Π.). Τα όρια της ανοικτής πόλης ταυτίζονται κατ’ αρχήν με τα όρια του αντίστοιχου συμβουλίου περιοχής στο οποίο δεν περιλαμβανετα αοσμός πάνω από 2.000 κατοίκους, σύμφωνα με την εκαστοτε τελευταία απογραφή.»

Του Αργύρη Δεμμερτζή

πήγη ecopress.gr

Μια νέα ιδιοκτησιακή και πολεοδομική διαδικασία, μοντέλο γα χιλιάδες ακίνητα δίπλα σε ρέματα σε όλη τη χώρα, βρίσκεται σε εξέλιξη κατά μήκος του ρέματος της Πικροδάφνης, καθώς η Περιφέρεια Αττικής έχει ενεργοποιήσει τις διαδικασίες για αναγκαστική απαλλοτρίωση συνολικά 24 στρεμμάτων αστικής γης, σε 245 κτηματολογικές ιδιοκτησίες, στις οποίες καταγράφονται λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι αποθήκες, περιφράξεις, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια και στέγαστρα, σε Άγιο Δημήτριο, Άλιμο και Παλαιό Φάληρο.

Με σημείο αναφοράς την υλοποίηση του έργου «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης», με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ, που πήρε πράσινο φως με απόφαση του ΣτΕ, ενεργοποιείται το νέο νομοθετικό πλαίσιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο δείχνει στην πράξη πώς η οριοθέτηση ενός ρέματος μπορεί πλέον να μεταβάλει την πολεοδομική και ιδιοκτησιακή κατάσταση ακινήτων, να ενεργοποιεί απαλλοτριώσεις και να θέτει τμήματα γης που συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής».

Η μεγάλη αλλαγή: η φυσική κοίτη «εκτός συναλλαγής»

Κρίσιμο στοιχείο στη νέα οριοθέτηση του ρέματος της  Πικροδάφνης είναι η εφαρμογή του άρθρου 37 του ν. 4964/2022, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 5 του ν. 4258/2014 για την οριοθέτηση των υδατορεμάτων.

Η νέα διάταξη προβλέπει ότι κατά την οριοθέτηση ενός ρέματος, ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιείται, η ζώνη της φυσικής κοίτης, όπως αποτυπώνεται με τις όχθες και τη βαθιά γραμμή του ρέματος στο εγκεκριμένο τοπογραφικό διάγραμμα, τίθεται εκτός συναλλαγής και αποτελεί περιοχή εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού. Παράλληλα προβλέπει ότι  εκκρεμείς πράξεις αναλογισμού για εκτάσεις ή τμήματα αυτής της ζώνης ανακαλούνται αυτοδίκαια κατά το μέρος που δεν έχουν συντελεστεί.

Από το καθεστώς της «γραμμής προστασίας» του ρέματος, με τη νέα οριοθέτηση και την  κήρυξη αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, που ήδη βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη  στο ρέμα της  Πικροδάφνης, το τμήμα που ταυτίζεται με τη φυσική κοίτη, στην συγκεκριμένη περίπτωση για 24 στρέμματα αστικής γης,  δεν αντιμετωπίζεται ως κανονικό πολεοδομικά αξιοποιήσιμο τμήμα ιδιοκτησίας.

Η νέα διαδικασία οριοθέτηση έχει πλέον άμεσο ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό αποτέλεσμα, καθώς επηρεάζει μεταβιβάσεις, υπολογισμό οικοδομήσιμης επιφάνειας, έκδοση αδειών, πράξεις αναλογισμού και πολεοδομικές μελέτες.

Η Πικροδάφνη δείχνει πώς εφαρμόζεται ο νόμος στην πράξη

Σύμφωνα με το επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα, της Διεύθυνσης Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας Αττικής, με τίτλο: «τεχνική βοήθεια για την υποστήριξη της ΔΕΤΠΑ στον καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης για τις ανάγκες κατασκευής του έργου “διευθέτηση ρέματος Πικροδαφνης” (Κτηματολόγιο χ.θ. 0+000 έως χ.θ. 4+805,00)»,  που έχει εκπονήσει η εταιρία «ΓΑΙΑΚΟΜ –Σύμβουλοι Μηχανικοί», σημειώνεται σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιακών εγγραφών στις οποίες μέρος της εμφανιζόμενης ιδιοκτησίας συμπίπτει με τη φυσική κοίτη του ρέματος και γι’ αυτό εξαιρείται από τις συναλλαγές, βάσει του ν. 4258/2014 που προβλέπει ότι «η φυσική κοίτη τίθεται «εκτός συναλλαγής.

Σύμφωνα με το ίδιο επίσημο ντοκουμέντο του Κτηματολογικού Πίνακα εφαρμόζεται ακόμη η «αυτοαποζημίωση» για ιδιοκτήτες που θα κληθούν να πληρώσουν,  καθώς ωφελούνται για τμήμα η το σύνολο της έκτασης του ακινήτου τους από τη νέα οριοθέτηση και το νέο αντιπλημμυρικό έργο, καταγράφονται στα «επικείμενα» πλήθος κατασκευών μέσα στις ρυμοτομούμενες ή απαλλοτριούμενες εκτάσεις, τα αυθαίρετα κτίσματα γα τα οποία υπάρχει πρωτόκολλο κατεδάφισης και καταγράφονται συνολικά και ξεχωριστά τα δημόσια και ιδιωτικά  ακίνητα.

“Σκούπα” σε λωρίδες γης και κατασκευές από ισόγειες και διώροφες κατοικίες μέχρι πεζούλια και στέγαστρα

Συγκεκριμένα στον Κτηματολογικό Πίνακα καταγράφονται 245 διακριτές κτηματολογικές εγγραφές ιδιοκτησίας, με ξεχωριστό Κ.Α. (ΚΑΔΕ). Η συνολική έκταση που εμφανίζεται στο τέλος του πίνακα ως «Συνολική έκταση απαλλοτριούμενων εκτάσεων» ανέρχεται σε 23.976,78 τ.μ., δηλαδή περίπου 24 στρέμματα.

♦ Συνολικά 67 κτηματολογικές ιδιοκτησίες εμφανίζονται ως δημόσιες ή δημοτικές, και είναι: 44 εγγραφές του Δήμου Παλαιού Φαλήρου, 8 του Δήμου Αγίου Δημητρίου,  2 του Δήμου Αλίμου,  και 13 του Ελληνικού Δημοσίου.

♦ Οι άλλες 178  κτηματολογικές  εγγραφές, αφορούν ιδιωτικές ιδιοκτησίες, κυρίως φυσικά πρόσωπα, συγκυρίους και κληρονόμους, δεδομένου ότι μία κτηματολογική εγγραφή μπορεί να συνδέεται με περισσότερα του ενός ΚΑΕΚ ή επιμέρους τμήματα.

Η απαλλοτρίωση αφορά σε ακάλυπτες λωρίδες εδάφους αλλά και σε ολόκληρα ή τμήματα κτιρίων. Σε τουλάχιστον 36 από τις 245 ιδιοκτησίες καταγράφονται προς απαλλοτρίωση κατηγορίες κατασκευών, όπως ισόγειες και σε ορισμένες περιπτώσεις διώροφες κατοικίες, αποθήκες, ισόγεια κτίσματα με ελλενίτ, λαμαρινοσκεπή ή κεραμοσκεπή κτίσματα, στέγαστρα, τμήματα κτιρίων από οπλισμένο σκυρόδεμα.

Επίσης σε πολλές δεκάδες ιδιοκτησίες καταγράφονται μάντρες από σκυρόδεμα, τσιμεντόλιθους ή πέτρα, συρματοπλέγματα, μεταλλικά κάγκελα, τοίχοι αντιστήριξης, πεζούλια, στέγαστρα και άλλες μικρότερες κατασκευές, καθώς και δέντρα και φυτεύσεις, που αποζημιώνονται ως επικείμενα.

Τι είναι και πως γίνεται η εφαρμογή του θεσμού της «αυταποζημίωσης»

Στον επίσημο Κτηματολογικό πίνακα η πλήρης ονομασία της στήλης είναι «Εμβαδά που βαρύνουν (ΑΥΤΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ) ή το Δημόσιο, όταν συντρέχει η περίπτωση περιορισμού λόγω Ε/2».

Η αυταποζημίωση είναι έννοια του δικαίου των απαλλοτριώσεων και του καταμερισμού της αποζημίωσης. Στην πράξη σημαίνει ότι για συγκεκριμένο τμήμα της απαλλοτριούμενης έκτασης μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ίδιος ο παρόχθιος ιδιοκτήτης επιβαρύνεται με την αποζημίωση, επειδή θεωρείται ότι το εναπομένον ακίνητό του ωφελείται από το έργο.

Η «αυτοαποζημίωση» είναι από τα ζητήματα πρώτης γραμμής για ιδιοκτήτες, που αφενός μεν χάνουν τμήμα της έκτασης του ακινήτου τους στη νέα οριοθέτηση του ρέματος αφετέρου δε καλούνται να πληρώσουν σημαντικά χρηματικά ποσά, ως ανταποδοτική ωφέλεια της αντιπλημμυρικής θωράκισης της περιουσίας τους. Και αναμένεται να αναδειχθεί ως σημαντικό στοιχείο τριβής στην τελική εξέταση των ενστάσεων 0αντιρρήσεων, που κλήθηκαν να υποβάλλουν όλοι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, αν εντοπίσουν λάθη στη νέα οριοθέτηση, καταθέτοντας αίτηση.

Σημειώνεται πάντως ότι η νομολογία έχει κρίνει ότι η πραγματική ωφέλεια του εναπομένοντος ακινήτου είναι κρίσιμο στοιχείο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να αμφισβητήσει την υποχρέωση αυταποζημίωσης, ιδίως όταν το έργο δεν δημιουργεί πραγματική ωφέλεια ή προκαλεί αντίθετα επιβάρυνση, όπως απώλεια οικοδομησιμότητας. Κάτι που προοιωνίζεται νέο κύκλο δικαστικών προσφυγών για το ρέμα της Πικροδάφνης.

Σε εξέλιξη η “μάχη” των ενστάσεων και αντιρρήσεων για την οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου

Η διαδικασία ενεργοποίησης του ιδιοκτησιακού σκέλους για το ρέμα της Πικροδάφνης έγινε επισήμως τον Μάρτιο του 2026, με τη δημοσίευση πρόσκλησης της Περιφέρειας προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες, την οποία αναδημοσίευσαν και Δήμοι στην επίσημη ιστοσελίδα τους, προσθέτοντας τα στοιχεία των τεχνικών υπηρεσιών τους προς εξυπηρέτηση των ενδιαφερομένων. Οι ιδιοκτήτες κλήθηκαν να διατυπώσουν αντιρρήσεις για την προτεινόμενη απαλλοτρίωση, να ελέγξουν την ακρίβεια του διαγράμματος και να ζητήσουν διορθώσεις, υποβάλλοντας ενστάσεις –αντιρρήσεις απευθείας στη Διεύθυνση Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας είτε στον Δήμο της περιοχής τους.

Παράλληλα δόθηκε η δυνατότητα, σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 2882/2001, να ζητήσουν ελεύθερη εξαγορά του ακινήτου από την Περιφέρεια, υποβάλλοντας τους τίτλους τους αντί να αναμένουν την πλήρη διαδικασία αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας ορίστηκε για τους ιδιοκτήτες αποκλειστική προθεσμία 30 ημερών η οποία έληξε στις 22 Ιουλίου 2026, προκειμένου να ακολουθήσει το στάδιο της τελικής εξέτασης των ενστάσεων αντιρρήσεων και των πιθανόν διορθώσεων, το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί πριν το τέλος του έτους.

Το επόμενο κρίσιμο στάδιο είναι η οριστικοποίηση του κτηματολογικού φακέλου μετά την εξέταση των ενστάσεων και η ολοκλήρωση της κήρυξης της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης. Ακολουθούν ο προσδιορισμός της αποζημίωσης, η αναγνώριση των δικαιούχων, η καταβολή ή παρακατάθεση των ποσών και η συντέλεση της απαλλοτρίωσης. Χωρίς την εξασφάλιση της απαιτούμενης γης, το μεγάλο κατασκευαστικό έργο δεν μπορεί να προχωρήσει κανονικά.

“Κλειδώμένη” στα εκτελεστέα έργα του 2026, με 27 εκατ ευρώ, η «Διευθέτηση Ρέματος Πικροδάφνης»

Η διαδικασία για τον «καθορισμό των απαιτούμενων ζωνών επίταξης ή απαλλοτρίωσης» δρομολογήθηκε για την υλοποίηση του έργου «Διευθέτησης Ρέματος Πικροδάφνης», το οποίο έχει καταχωρηθεί στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων της Περιφέρειας Αττικής για το 2026, με συνολικό προϋπολογισμό 27 εκατ. ευρώ και φορέα υλοποίησης την Περιφέρεια Αττικής.

Πρόκειται για σημαντική αύξηση έναντι του παλαιότερου σχεδιασμού, όταν η Περιφέρεια έκανε λόγο για «Ανάπλαση Ρέματος Πικροδάφνης από Λ. Βουλιαγμένης έως εκβολή» με προϋπολογισμό 13,95 εκατ. ευρώ και είχε ανακοινώσει ότι δρομολογείται η ένταξή του σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα.

Η εγγραφή των 27 εκατ. ευρώ στο Πρόγραμμα Εκτελεστέων Έργων του 2026  αποτυπώνει τον προγραμματισμό και το χρονοδιάγραμμα που ακολουθεί η Περιφέρεια Αττικής, προς υλοποίηση των απαλλοτριώσεων και την δρομολόγηση του αντιπλημμυρικού έργου. Ωστόσο υπάρχουν πολλά ανοιχτά θέματα προς αντιμμετώπιση, μεταξύ των οποίων είναι εάν έχει ήδη εξασφαλιστεί και δεσμευθεί το σύνολο της απαιτούμενης χρηματοδότησης, περιλαμβανομένων των αποζημιώσεων απαλλοτρίωσης.

Τα επόμενα βήματα που πρέπει να ακολουθηθούν είναι: περιβαλλοντική αδειοδότηση και οριοθέτηση του ρέματος, ολοκλήρωση μελετών, σύνταξη τελικού κτηματολογικού πίνακα και διαγράμματος, πρόσκληση για ελεύθερη εξαγορά, δημοσιοποίηση των απαλλοτριώσεων και υποβολή αντιρρήσεων από τους ιδιοκτήτες.

Γιατί η Πικροδάφνη αφορά όλα τα ρέματα

Η πραγματική σημασία της Πικροδάφνης βρίσκεται στο ότι συνδέει σε μία ενιαία διαδικασία οριοθέτηση ρέματος, πολεοδομικά δικαιώματα, Κτηματολόγιο, απαλλοτρίωση, κτίσματα και αντιπλημμυρικό έργο. Σε αντίστοιχες περιπτώσεις σε ολόκληρη τη χώρα, όταν προχωρούν οριοθετήσεις ή έργα διευθέτησης, μπορεί να αποδειχθεί ότι τμήματα ιδιοκτησιών που επί δεκαετίες εμφανίζονταν σε τίτλους ή κτηματολογικές εγγραφές συμπίπτουν με τη φυσική κοίτη.

Ο ν. 4964/2022 καθιστά αυτή τη διάκριση πλέον απολύτως κρίσιμη: άλλο το ιδιοκτησιακό περίγραμμα ενός ακινήτου και άλλο η έκταση που μπορεί τελικά να παραμένει εντός συναλλαγής και πολεοδομικής αξιοποίησης μετά την οριοθέτηση του ρέματος.

Η Πικροδάφνη είναι έτσι κάτι περισσότερο από ένα αντιπλημμυρικό έργο. Είναι μία υπόθεση που δείχνει πώς η προστασία των ρεμάτων μετατρέπεται πλέον σε βαθιά ιδιοκτησιακή, πολεοδομική και οικονομική διαδικασία, με άμεσες συνέπειες για ιδιοκτήτες, μηχανικούς, δήμους και φορείς υλοποίησης δημόσιων έργων.

Του Αργύρη Δεμμερτζή

πηγή ecopress.gr

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούν κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας καλούνται να προετοιμαστούν για μια εντελώς νέα διαδικασία που τίθεται σε κανονική εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Δικηγόροι και μηχανικοί αποκτούν κρίσιμο ρόλο στην έγκαιρη συγκρότηση του φακέλου, καθώς απαιτούνται συγκεκριμένα αποδεικτικά 20ετούς νομής, Ε9 δεκαετίας, ένορκες βεβαιώσεις και, όπου υπάρχουν γεωμετρικές μεταβολές, ειδικά τοπογραφικά.

Η μεγαλύτερη αλλαγή είναι ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση γίνεται υποχρεωτική πριν από τη συζήτηση της αγωγής, με αυστηρές προθεσμίες και δυνατότητα, υπό προϋποθέσεις, διόρθωσης της εγγραφής χωρίς να ολοκληρωθεί η δικαστική αντιδικία.

Η σημασία των αλλαγών και ποιους αφορούν

Η νέα διαδικασία του άρθρου 61 του ν. 5326/2026 αλλάζει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι υποθέσεις ακινήτων που έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία ο ενδιαφερόμενος επικαλείται έκτακτη χρησικτησία. Δεν αλλάζουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της χρησικτησίας, δηλαδή η ανάγκη απόδειξης 20ετούς νομής, αλλά δημιουργείται πλέον μια αυστηρά οργανωμένη διαδικαστική διαδρομή.

Η υποχρεωτική αρχική συνεδρία ενώπιον κτηματολογικού διαμεσολαβητή γίνεται προϋπόθεση για να συζητηθεί η αγωγή. Αν δεν προηγηθεί, η συζήτηση απορρίπτεται ως απαράδεκτη. Παράλληλα, ο ενδιαφερόμενος οφείλει να διαθέτει συγκεκριμένο αποδεικτικό υλικό, να τηρήσει το υποχρεωτικό 30ήμερο, να υποβάλει δήλωση φόρου χρησικτησίας και να έχει προετοιμάσει πλήρη τεχνικό φάκελο όπου απαιτούνται γεωμετρικές διορθώσεις.

Η αλλαγή αφορά κυρίως μακροχρόνιους νομείς ακινήτων χωρίς μεταγεγραμμένο τίτλο, ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν εγκαίρως ακίνητο στο Κτηματολόγιο, κληρονόμους και περιπτώσεις παλαιών άτυπων μεταβιβάσεων.

Οδηγός: τα 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

Με βάση τις οδηγίες της ΠΟΜΙΔΑ, που υπογραμμίζει ότι η νέα διαδικασία γίνεται ασφαλέστερη και πιο προβλέψιμη, αλλά ταυτόχρονα πολύ πιο απαιτητική ως προς την προετοιμασία, τι προβλέπει η νέα νομοθετική ρύθμιση και τα πρακτικά βήματα που πρέπει να ακολουθήσουν οι ενδιαφερόμενοι πολίτες σε 20 βήματα για τους ιδιοκτήτες

1. Ελέγξτε πρώτα την κτηματολογική εγγραφή

Το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί αν το ακίνητο εμφανίζεται πράγματι στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο έλεγχος μπορεί να γίνει μέσω δικηγόρου με πρόσβαση στα κτηματολογικά στοιχεία ή στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Εφόσον υπάρχει η συγκεκριμένη ένδειξη και η αξίωση στηρίζεται σε έκτακτη χρησικτησία, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται υποχρεωτικά.

2. Ελέγξτε αν έχει συμπληρωθεί 20ετής νομή

Η έκτακτη χρησικτησία εξακολουθεί να προϋποθέτει 20 χρόνια νομής, τα οποία πρέπει να έχουν ήδη συμπληρωθεί πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Δεν αρκεί επομένως η κατοχή του ακινήτου κατά τον χρόνο έναρξης της διαδικασίας. Η 20ετία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί και να μπορεί να αποδειχθεί.

3. Συγκεντρώστε τουλάχιστον δύο έγγραφα

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής οφείλει να διαπιστώσει ότι υπάρχουν τουλάχιστον δύο συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία από όσα προβλέπει ο νόμος.

Σε αυτά περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης, μισθωτήρια, αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες, παλαιά τοπογραφικά και συγκεκριμένα ιδιωτικά συμφωνητικά.

4. Αναζητήστε παλιούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας

Ιδιαίτερα χρήσιμα είναι στοιχεία ΔΕΗ, ΟΤΕ και ύδρευσης στο όνομα του νομέα.

Τα έγγραφα αυτά μπορούν να λειτουργήσουν ως αποδεικτικά της μακροχρόνιας πραγματικής σχέσης του ενδιαφερόμενου με το ακίνητο.

5. Ελέγξτε μισθώσεις και εισπράξεις μισθωμάτων

Εάν το ακίνητο είχε εκμισθωθεί, τα παλαιά μισθωτήρια στα οποία ο ενδιαφερόμενος εμφανίζεται ως εκμισθωτής αλλά και οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων αποτελούν αποδεικτικά στοιχεία που αναγνωρίζει ρητά η νέα διάταξη.

6. Εντοπίστε φορολογικές και διοικητικές δηλώσεις

Δηλώσεις που έχουν γίνει κατά το παρελθόν προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν.

Το κρίσιμο είναι να συνδέονται με το συγκεκριμένο ακίνητο και να βοηθούν στην απόδειξη της πολυετούς άσκησης νομής.

7. Η οικοδομική άδεια μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική

Εάν υπάρχει παλαιά οικοδομική άδεια ανέγερσης, προσθήκης ή επισκευής στο όνομα του ενδιαφερομένου, πρέπει να ενταχθεί στον φάκελο.

Η νέα διάταξη την αναγνωρίζει ρητά ως ένα από τα αποδεικτικά στοιχεία που μπορεί να ελέγξει ο διαμεσολαβητής.

8. Αναζητήστε παλιά τοπογραφικά

Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε παλαιούς τίτλους, οικοδομικές άδειες ή συμβολαιογραφικές πράξεις, μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως αποδεικτικά.

Εδώ ο ρόλος του μηχανικού είναι ιδιαίτερα σημαντικός για την ταυτοποίηση της σημερινής ιδιοκτησίας με τα παλαιότερα στοιχεία.

9. Αξιοποιήστε παλιά ιδιωτικά συμφωνητικά

Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής μπορεί να ληφθεί υπόψη εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

10. Εξασφαλίστε δύο ένορκες βεβαιώσεις

Πέρα από τα δύο βασικά αποδεικτικά έγγραφα, απαιτούνται υποχρεωτικά τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων.

Οι μάρτυρες πρέπει να αναφέρονται ρητά στην 20ετή νομή και να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

11. Ελέγξτε το Ε9 της τελευταίας δεκαετίας

Το ακίνητο πρέπει να έχει δηλωθεί στο Ε9 τουλάχιστον επί δέκα χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση.

Η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει ότι το Ε9 αποτελεί πλέον υποχρεωτικό κομμάτι του αποδεικτικού φακέλου και όχι απλώς συμπληρωματικό στοιχείο.

12. Βάλτε μηχανικό να ελέγξει όρια και εμβαδόν

Πριν ξεκινήσει η διαδικασία είναι σκόπιμο να ελεγχθεί αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμπίπτει με την κτηματολογική απεικόνιση.

Διαφορές σε όρια, εμβαδόν ή θέση μπορεί να απαιτήσουν γεωμετρική μεταβολή και πρόσθετη τεχνική προετοιμασία.

13. Για γεωμετρική μεταβολή χρειάζεται ειδικό τοπογραφικό

Εάν με τη διόρθωση ζητούνται και αλλαγές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό πρέπει να επισυναφθεί τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών μαζί με το αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής του στον Φορέα.

Η παράλειψη μπορεί να δημιουργήσει ακυρότητα της διαδικασίας.

14. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να επιλέξει διαπιστευμένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, κάτοχο πτυχίου Νομικής, από το ειδικό μητρώο.

Η επιλογή μπορεί να γίνει από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη ή μέσω του δικηγόρου του.

15. Καταχωρίστε το φύλλο βασικών στοιχείων

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο με καταβολή του προβλεπόμενου πάγιου τέλους.

Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.

16. Προσοχή στο υποχρεωτικό 30ήμερο

Μετά την καταχώριση του φύλλου βασικών στοιχείων πρέπει να περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες πριν γίνει η πρόσκληση για την υποχρεωτική αρχική συνεδρία.

Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο. Πρόκειται για μία από τις αυστηρότερες διαδικαστικές προϋποθέσεις της νέας ρύθμισης.

17. Το Δημόσιο συμμετέχει πλέον υποχρεωτικά

Εφόσον εναγόμενο είναι το Ελληνικό Δημόσιο, η συμμετοχή του στην υποχρεωτική αρχική συνεδρία είναι υποχρεωτική.

Εκπροσωπείται από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από τους προβλεπόμενους νομικούς εκπροσώπους, ενώ η συμμετοχή μπορεί να γίνει και μέσω τηλεδιάσκεψης.

18. Η σιωπή των υπηρεσιών έχει πλέον συνέπειες

Οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να γνωστοποιήσουν αν προβάλλουν δικαιώματα επί του ακινήτου.

Εάν δεν αποστείλουν εγκαίρως το σχετικό έγγραφο, ο νόμος δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενώ η μη αποστολή ή η καθυστερημένη αποστολή συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

19. Πριν από την καταχώριση πρέπει να δηλωθεί ο φόρος χρησικτησίας

Πριν καταχωριστεί το πρακτικό στο Κτηματολόγιο, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να έχει υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Σύμφωνα με το ενημερωτικό υλικό, η φορολογία εντάσσεται στο καθεστώς του φόρου μεταβίβασης, με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας. Αντίγραφο της δήλωσης συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

20. Συμφωνία σημαίνει διόρθωση – αλλιώς συνεχίζεται η δίκη

Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα και επιτευχθεί συμφωνία, το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο.

Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία» και η ανακριβής πρώτη εγγραφή μπορεί να διορθωθεί χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση της αντιδικίας μέχρι την έκδοση δικαστικής απόφασης.

Εάν όμως το Δημόσιο προβάλλει δικαιώματα ή δεν επιτευχθεί συμφωνία, η υπόθεση συνεχίζει κανονικά στο δικαστήριο. Η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική ως στάδιο, όχι ως προς το αποτέλεσμα.

Από 16 Σεπτεμβρίου το νέο καθεστώς

Η νέα διαδικασία τίθεται σε ισχύ στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Το πρακτικό συμπέρασμα για τους ενδιαφερόμενους είναι ότι η προετοιμασία δεν μπορεί πλέον να αρχίζει λίγο πριν από τη δικαστική συζήτηση.

Ο φάκελος πρέπει να οργανώνεται εξαρχής με συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού και φοροτεχνικού, ώστε να ελεγχθούν έγκαιρα η κτηματολογική εγγραφή, η 20ετής νομή, το Ε9, τα όρια του ακινήτου, τα παλαιά αποδεικτικά, οι ένορκες βεβαιώσεις και τυχόν ανάγκη γεωμετρικής διόρθωσης.

Η μεγάλη αλλαγή είναι ότι η υπόθεση μεταφέρεται πλέον από ένα σχετικά ευρύ πεδίο δικαστικής απόδειξης σε μία προκαθορισμένη και αυστηρά τεκμηριωμένη διαδρομή, στην οποία κάθε έλλειψη φακέλου ή λάθος στην προθεσμία μπορεί να καθυστερήσει ή ακόμη και να ακυρώσει κρίσιμα στάδια της διαδικασίας.

πηγή ecopress.gr

Ποια από τα κοινόχρηστα πολυκατοικίας πληρώνει ο ενοικιαστής και ποια ο ιδιοκτήτης: Πως κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών

Τα δύο βασικά νομοθετήματα που ρυθμίζουν τα θέματα των κοινοχρήστων των πολυκατοικιών είναι

α) ο νόμος 3741/1929 περί Οριζόντιας Ιδιοκτησίας

β) το ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. /7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) Τεχνικός Κανονισμός για τον τρόπο κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης σε κτίρια που περιλαμβάνουν περισσότερες της μιας ιδιοκτησίες

Ένα από τα βασικά θέματα που προκύπτουν για τα κοινόχρηστα είναι για ποια έξοδα είναι υπόχρεος ο ιδιοκτήτης και για ποια ο ενοικιαστής

Καταρχήν είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και τι έχουν συμφωνήσει με το μισθωτήριο – συμφωνητικό που έχουν υπογράψει μεταξύ τους.

Γενικά έχει επικρατήσει ότι τις δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης (έκτακτες δαπάνες) τις χρεώνεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές πάγιες δαπάνες (καθαρισμός, συντηρήσεις, κτλ) ο ενοικιαστής

Ο διαχειριστής πρέπει να χρεώνει τις δαπάνες στο διαμέρισμα σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής του πίνακα της πολυκατοικίας

Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και αν στο συνολικό ποσό περιλαμβάνονται δαπάνες που αφορούν τον ιδιοκτήτη του, τότε το ποσό αυτό αφαιρείται από το επόμενο ενοίκιο.

Πως κατανέμονται τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, κλπ) κατανέμονται σύμφωνα με την αξία του κάθε διαμερίσματος. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας

Συγκεκριμένα το άρθρο 5 του νόμου 3741/1929 έχει ως εξής:

«Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής:

α) Έκαστος των συνιδιοκτητών δικαιούται να ποιήται απόλυτον χρήσιν των κοινών πραγμάτων, και να προβαίνη εις την επισκευήν και ανανέωσιν αυτών, υπό τον όρον να μη βλάπτη τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών μηδέ να μεταβάλλη τον συνήθη προορισμόν αυτών.

β) Έκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος.

γ) Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρησις και επισκευή των εν άρθρ. 2 παρ. 1 του παρόντος μερών του ακινήτου, εφ` ων καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των κατ’ ιδίαν συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι οι βαρύνοντες την κοινήν οικοδομήν.»

Στην πράξη συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα «Οριζόντιας Ιδιοκτησίας» του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α.

Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

Τι ποσοστό επί των κοινοχρήστων δαπανών πληρώνει το κενό διαμέρισμα

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών και στο κενό διαμέρισμα γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να πληρώνει ποσοστό 100% (και στη θέρμανση) ανεξάρτητα αν κατοικείται ή αν είναι επιπλωμένο. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας

Γενικά κανένα διαμέρισμα δεν μπορεί να μην πληρώνει κοινόχρηστη δαπάνη με τον ισχυρισμό ότι δεν κάνει χρήση. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι υποχρεωτική

Πολυκατοικία με κεντρική θέρμανση με ατομικούς ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές σε κάθε διαμέρισμα. Πως επιβαρύνεται ένα διαμέρισμα που είναι κενό ή δεν ανάβει καθόλου τη θέρμανση

Σύμφωνα με το παραπάνω ΠΡΟΕΔΡΙΚΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ της 27 Σεπτ. / 7 Νοεμ. 1985 (ΦΕΚ Δ 631) κάθε διαμέρισμα επιβαρύνεται με το πάγιο, το οποίο προκύπτει από τους συντελεστές θέρμανσης του διαμερίσματος που αναφέρονται στη μελέτη κατανομής δαπανών κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί τη θέρμανση ή όχι

Στην πολυκατοικία χρειάζεται να γίνει μία έκτακτη εργασία (π.χ. βάψιμο του κλιμακοστασίου) και κάποιος ένοικος διαφωνεί και αρνείται να πληρώσει

Ισχύει ότι ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με το νόμο 3741/1929 για οποιαδήποτε εργασία / δαπάνη θα πρέπει να υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών. Εάν έστω και ένας διαφωνεί η εργασία δεν μπορεί να γίνει

Ένοικος διαμερίσματος δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα δημιουργώντας έτσι πρόβλημα στη λειτουργία της πολυκατοικίας

Εάν αυτός που δεν πληρώνει είναι ενοικιαστής, τότε υπεύθυνος είναι ο ιδιοκτήτης. Εάν είναι ιδιοκτήτης τα χρήματα διεκδικούνται δικαστικά.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ υπέγραψε απόφαση που αφορά στην έγκριση διενέργειας διαγωνισμού για την ασφαλιστική κάλυψη νομικής προστασίας μηχανικών που στελεχώνουν καίριες επιτροπές και δημόσιες υπηρεσίες. Το μέτρο μειώνει το ρίσκο άσκησης καθηκόντων, απορροφώντας το ενδεχόμενο κόστος νομικής υπεράσπισης.

Ποιους αφορά η νέα ασφαλιστική κάλυψη;

Το πλαίσιο των παροχών διακρίνεται σε δύο σκέλη. Αρχικά, απευθύνεται σε εκλεγμένα μέλη της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ. Παράλληλα, καλύπτει τους μηχανικούς-εκπροσώπους του φορέα στα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής (Σ.Α.), τα Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) και τα Τεχνικά Συμβούλια (Τ.Σ.). Στην ίδια κατηγορία εντάσσονται τακτικοί δημόσιοι υπάλληλοι και εργαζόμενοι με σχέση ΙΔΑΧ σε φορείς του άρθρου 14 του Ν. 4270/2014. Το δεύτερο σκέλος αφορά το υπαλληλικό προσωπικό του ΤΕΕ, ανεξαρτήτως αν διαθέτουν την ιδιότητα του μηχανικού.

Τι ακριβώς καλύπτει το συμβόλαιο;

Η κάλυψη αφορά αποκλειστικά πράξεις ή παραλείψεις που τελούνται εξ αμελείας κατά την άσκηση των αρμοδιοτήτων των στελεχών, αποκλείοντας τις περιπτώσεις δόλου.

Ποια είναι τα οικονομικά δεδομένα του διαγωνισμού;

Η προκήρυξη εγκρίθηκε την 28/8/2026. Ο προϋπολογισμός της δαπάνης ανέρχεται στα 190.000 ευρώ (πλέον ΦΠΑ 24%) για διάρκεια ασφάλισης ενός έτους. Η κατανομή των πόρων ορίζει απορρόφηση 5.000 ευρώ εντός του 2026 και τα υπόλοιπα 185.000 ευρώ το 2027. Η διαδικασία θα υλοποιηθεί ως Ανοικτός Ηλεκτρονικός Διαγωνισμός κάτω των ορίων μέσω ΕΣΗΔΗΣ. Μοναδικό κριτήριο κατακύρωσης αποτελεί η πλέον συμφέρουσα προσφορά βάσει τιμής, για τον κωδικό CPV:66000000-0.

Ανάλυση Επιπτώσεων

Η συμμετοχή σε ελεγκτικά και γνωμοδοτικά όργανα (π.χ. ΣΑ, ΣΥΠΟΘΑ) συνεπάγεται υψηλή έκθεση σε νομικές διενέξεις. Συχνά, θιγόμενοι ιδιώτες ή εταιρείες στρέφονται με αγωγές και μηνύσεις κατά των μελών των επιτροπών. Η μετακύλιση του κόστους νομικής εκπροσώπησης από το φυσικό πρόσωπο στην ασφαλιστική εταιρεία εξαλείφει ένα πάγιο οικονομικό βάρος. Η ασφάλεια αυτή περιορίζει την αμυντική στάση των μηχανικών κατά την έκδοση τεχνικών αποφάσεων. Οι διαδικασίες αδειοδότησης και ελέγχου αναμένεται να επιταχυνθούν, καθώς μειώνεται ο επαγγελματικός δισταγμός που πηγάζει από τον κίνδυνο προσωπικών δικαστικών εξόδων.

Ουσία της είδησης

Το ΤΕΕ χρηματοδοτεί πρόγραμμα νομικής προστασίας για τα μέλη του που συμμετέχουν σε ελεγκτικά όργανα και υπηρετούν στον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Η ενέργεια αυτή θωρακίζει την άσκηση των καθηκόντων τους, απορροφώντας οικονομικά το ρίσκο ενδεχόμενων διώξεων για αμέλεια.

Ένα από τα συχνότερα ερωτήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι φαινομενικά απλό: πού ακριβώς τελειώνει η ιδιοκτησία μου και από πού αρχίζει η ιδιοκτησία του γείτονα;

Στην πράξη, όμως, η απάντηση δεν είναι πάντα εύκολη.

Ιδιαίτερα στην ύπαιθρο υπάρχουν χιλιάδες αγροτεμάχια χωρίς σαφή τεχνική οριοθέτηση, όπου τα όρια προσδιορίζονταν για δεκαετίες από μια ξερολιθιά, μια πεζούλα, έναν αναβαθμό, μια σειρά από ελιές, ένα μονοπάτι ή ακόμη και από τη γνώση των παλαιότερων ιδιοκτητών.

Σήμερα υπάρχουν το Κτηματολόγιο, οι συντεταγμένες και τα σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκαν τα προβλήματα. Μια σύγχρονη μέτρηση μπορεί να φέρει στην επιφάνεια παλιές αποκλίσεις και να δημιουργήσει το ερώτημα: ποιο είναι τελικά το σωστό όριο; Αυτό που δείχνει το Κτηματολόγιο, αυτό που αναφέρει το συμβόλαιο ή αυτό που επί δεκαετίες αναγνωρίζεται στο έδαφος;

Και αφού βρούμε το όριο, προκύπτει ένα δεύτερο ζήτημα: μπορούμε να περιφράξουμε ακριβώς πάνω σε αυτό;

Η απάντηση δεν είναι πάντοτε «ναι». Άλλο ο προσδιορισμός του ιδιοκτησιακού ορίου και άλλο το δικαίωμα και οι προϋποθέσεις κατασκευής μιας περίφραξης.

Με αφορμή και τον νέο Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), ας δούμε μέσα από 10 ερωτήσεις και απαντήσεις τι πρέπει να γνωρίζει κάθε ιδιοκτήτης πριν τοποθετήσει τον πρώτο πάσσαλο.

1. Έχω ένα χωράφι αλλά δεν γνωρίζω ακριβώς τα όριά του. Τι κάνω;

Είναι πολύ συνηθισμένο στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Τα παλιά συμβόλαια συχνά περιγράφουν τους όμορους χωρίς συντεταγμένες, ενώ στο έδαφος μπορεί να υπάρχει μια ξερολιθιά, πεζούλα, αναβαθμός, σειρά δέντρων ή μονοπάτι που επί δεκαετίες θεωρείται το όριο.

Η σωστή διαδικασία ξεκινά με σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών και συσχέτισή τους με τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους.

Πρώτα προσδιορίζουμε το όριο και μετά περιφράζουμε.

2. Γιατί είναι σημαντική η κοινή υπόδειξη των ορίων;

Όταν το κοινό όριο δεν είναι σαφές, είναι χρήσιμο να γίνεται κοινή υπόδειξή του από τους όμορους ιδιοκτήτες παρουσία του μηχανικού.

Έτσι αποτυπώνονται οι υποδείξεις τους αλλά και ξερολιθιές, αναβαθμοί, δέντρα, δρόμοι και άλλα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης.

Η κοινή υπόδειξη δεν επιλύει βέβαια μια διαφορά κυριότητας. Αν δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, μπορεί να απαιτηθεί νομική αντιμετώπιση.

3. Μπορώ να πάρω τις συντεταγμένες του Κτηματολογίου και να περιφράξω;

Είναι ένα από τα συχνότερα λάθη.

Το περίγραμμα του γεωτεμαχίου στον κτηματολογικό χάρτη δεν αποτελεί από μόνο του απάντηση για το πού θα τοποθετηθεί η περίφραξη.

Τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συσχετίζονται με τους τίτλους, τα παλαιότερα τοπογραφικά και, κυρίως, με τη σύγχρονη αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης.

Αν μια παλιά ξερολιθιά που αναγνωρίζεται επί δεκαετίες ως κοινό όριο εμφανίζεται σε διαφορετική θέση από το κτηματολογικό περίγραμμα, δεν τη μετακινούμε αυτομάτως επειδή «έτσι δείχνει το Κτηματολόγιο». Πρώτα διερευνούμε γιατί υπάρχει η διαφορά.

4. Και αν διαπιστωθεί ότι το όριο του Κτηματολογίου είναι λάθος;

Υπάρχει διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων.

Ο μηχανικός εξετάζει την πραγματική κατάσταση, τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία και συντάσσει τα απαιτούμενα διαγράμματα. Όταν επηρεάζεται όμορη ιδιοκτησία, ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία ενημέρωσης του θιγόμενου όμορου.

Άρα δεν μετακινούμε πρώτα την περίφραξη και προσπαθούμε μετά να προσαρμόσουμε το Κτηματολόγιο. Πρώτα ξεκαθαρίζουμε το όριο και μετά το υλοποιούμε στο έδαφος.

5. Βρήκα τα όρια. Μπορώ να βάλω ένα απλό συρματόπλεγμα χωρίς άδεια;

Όχι απαραίτητα. Η περίφραξη είναι πολεοδομική εργασία και πρέπει να εξετάζεται ποια διοικητική πράξη απαιτείται.

Η νομοθεσία προβλέπει Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, μεταξύ άλλων, για απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης.

Αντίστοιχα προβλέπεται πρόχειρη περίφραξη, όπως συρματόπλεγμα, σε μη ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου.

Άρα ακόμη και το «βάζω απλώς ένα σύρμα» χρειάζεται προηγούμενο έλεγχο.

6. Αγόρασα κάθετη ιδιοκτησία με χώρο αποκλειστικής χρήσης. Μπορώ να τον περιφράξω;

Εδώ υπάρχει μια συχνή παρανόηση. Ο αγοραστής βλέπει στο συμβόλαιό του συγκεκριμένο χώρο αποκλειστικής χρήσης και θεωρεί ότι μπορεί να τον κλείσει με συρματόπλεγμα ή μάντρα.

Αυτό δεν επιτρέπεται ως περίφραξη της κάθετης ιδιοκτησίας.

Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες με κάθετη σύσταση περιφράσσονται μόνο στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου.

Η αποκλειστική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί αυτοτελές οικόπεδο που μπορεί να περιφραχθεί στα εσωτερικά του όρια. Είναι κάτι που πρέπει να γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος και πριν από την αγορά, ιδιαίτερα αν θεωρεί δεδομένο ότι θα αποκτήσει πλήρως περιφραγμένο ιδιωτικό κήπο ή αυλή.

7. Τι γίνεται όταν το οικόπεδο είναι εντός σχεδίου και υπάρχει πράξη εφαρμογής;

Δεν περιφράζουμε με βάση μόνο έναν παλιό τίτλο.

Με την πράξη εφαρμογής μπορεί να έχουν αλλάξει τα όρια και το εμβαδόν της αρχικής ιδιοκτησίας λόγω ρυμοτόμησης, εισφοράς σε γη, προσκύρωσης ή τακτοποίησης.

Ο μηχανικός ελέγχει την κυρωμένη πράξη εφαρμογής και προσδιορίζει το τελικό οικόπεδο, καθώς και τη ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή.

Με απλά λόγια, περιφράζουμε το οικόπεδο όπως έχει τελικά διαμορφωθεί πολεοδομικά και όχι όπως ήταν πριν από την πράξη εφαρμογής.

8. Και αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού;

Πρέπει να ελεγχθούν η ισχύουσα οριοθέτηση του οικισμού, το πρόσωπο του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο, τυχόν γραμμές δόμησης και οι ειδικοί όροι της περιοχής.

Ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει και το πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τις σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις. Επομένως, δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση για όλους τους οικισμούς.

9. Αν δίπλα από το χωράφι περνάει ρέμα, πόσα μέτρα πρέπει να αφήσω;

Δεν υπάρχει ένας γενικός αριθμός μέτρων που εφαρμόζεται σε κάθε περίφραξη δίπλα σε ρέμα.

Πρώτα πρέπει να εξακριβωθεί αν πρόκειται πράγματι για υδατόρεμα και αν υπάρχουν εγκεκριμένες οριογραμμές.

Οι αποστάσεις που συχνά ακούμε αφορούν κυρίως τη δόμηση και δεν μεταφέρονται αυτομάτως στην περίφραξη. Ελέγχονται λοιπόν η οριοθέτηση του ρέματος, οι γραμμές πλημμύρας και οι ειδικοί περιορισμοί της συγκεκριμένης περιοχής.

10. Έχω παραθαλάσσιο ακίνητο. Μπορώ να περιφράξω μέχρι τη θάλασσα;

Εδώ απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή.

Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου περιοχές σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης.

Στη ζώνη αυτή οι περιφράξεις κατά κανόνα δεν επιτρέπονται, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για καλλιέργειες και ειδικές χρήσεις και με προϋποθέσεις για την προστασία της πρόσβασης προς την ακτή.

Εδώ φαίνεται καθαρά η βασική διάκριση: άλλο μέχρι πού φτάνει η ιδιοκτησία μας και άλλο μέχρι πού επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Τι πρέπει τελικά να κάνουμε πριν οριοθετήσουμε και περιφράξουμε;

Η σωστή σειρά είναι συγκεκριμένη:

1. Ελέγχουμε τίτλους και παλαιότερα τοπογραφικά.

2. Κάνουμε σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση.

3. Ελέγχουμε τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους, όπως ξερολιθιές, πεζούλες, δέντρα και παλιές περιφράξεις.

4. Όπου τα όρια είναι ασαφή, επιδιώκουμε κοινή υπόδειξη με τους όμορους.

5. Συγκρίνουμε την αποτύπωση με το Κτηματολόγιο.

6. Αν υπάρχει γεωμετρικό σφάλμα, ακολουθούμε τη διαδικασία διόρθωσης και ενημερώνουμε όπου απαιτείται τον θιγόμενο όμορο.

7. Ελέγχουμε το πολεοδομικό καθεστώς: εντός ή εκτός σχεδίου, οικισμό, πράξη εφαρμογής ή κάθετη ιδιοκτησία.

8. Εξετάζουμε ειδικούς περιορισμούς λόγω αιγιαλού, ρέματος, δρόμου, δασικής ή αρχαιολογικής νομοθεσίας.

9. Ελέγχουμε αν, πού και με ποιον τρόπο επιτρέπεται η περίφραξη.

10. Και μόνο τότε προχωρούμε στην απαιτούμενη πολεοδομική διαδικασία και στην κατασκευή.

Γιατί τελικά πρέπει να θυμόμαστε κάτι πολύ απλό:

Η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Της Γραμματής Μπακλατσή, τοπογράφου, πολεοδόμου, μηχανικού

πηγή taxydromos.gr

Με διατάξεις του νόμου 5005/2022 ρυθμίζεται το ζήτημα της κυριότητας ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας με μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Ένα χρόνιο πρόβλημα που σχετίζεται με τα parking στην πιλοτή των πολυκατοικιών έρχεται να αντιμετωπίσει το άρθρο 46 του νόμου 5005/2022.

Με δεδομένο ότι πολλές θέσεις parking σε πιλοτές είχαν «χιλιοστά» δηλαδή αντιμετωπίζονταν ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, κάτι που όμως κρίνεται παγίως ως «άκυρο» από τη νομολογία των δικαστηρίων, οι (φερόμενοι ως) ιδιοκτήτες αυτών αντιμετώπιζαν προβλήματα στη χρήση και τη μεταβίβασή τους.

Με το νέο νόμο 5005/2022, επέρχονται τρεις αλλαγές:

1. Αναγνωρίζονται τα εμπράγματα δικαιώματα επ’ αυτών και οι δικαιούχοι μπορούν να τα μετατρέψουν μονομερώς σε αποκλειστική χρήση.

2. Αναγνωρίζεται ότι αν τρίτος, μη ιδιοκτήτης διαμερίσματος, είχε δικαίωμα σε μια θέση στάθμευσης, τότε μπορεί να τα μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.

3. Αναγνωρίζεται ότι αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση επ’ αυτών, χωρίς να έχει και διαμέρισμα σε πολυκατοικία, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε δικαιούχο διαμερίσματος στην πολυκατοικία

Συγκεκριμένα οι σχετικές διατάξεις του νόμου 5005/2022 έχουν ως εξής:

Νόμος 5005/2022 – ΦΕΚ Τεύχος Α 236/21.12.2022
Ενίσχυση δημοσιότητας και διαφάνειας στον έντυπο και ηλεκτρονικό Τύπο – Σύσταση ηλεκτρονικών μητρώων εντύπου και ηλεκτρονικού Τύπου – Διατάξεις αρμοδιότητας της Γενικής Γραμματείας Επικοινωνίας και Ενημέρωσης και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις

Άρθρο 46
Κυριότητα ανοικτών θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή – Προσθήκη παρ. 5Α στο άρθρο 1 του ν. 960/1979

Στο άρθρο 1 του ν. 960/1979 (Α’ 194), μετά την παρ. 5 προστίθεται νέα παρ. 5Α ως εξής:

«5Α. α) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας που έχει εμπράγματο δικαίωμα σε ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή της ίδιας πολυκατοικίας, που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

β) Ανοικτή θέση στάθμευσης στην πιλοτή πολυκατοικίας που αποτελεί κατά τη σύσταση αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και επί της οποίας δεν έχει εμπράγματο δικαίωμα ιδιοκτήτης επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας δύναται να μεταβιβαστεί κατ’ εξαίρεση και μόνο σε άλλον ιδιοκτήτη επί οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης της αυτής πολυκατοικίας.

Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης της οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να μετατρέψει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης στην πιλοτή ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης και ταυτόχρονα να ενσωματώσει στην τελευταία το ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο που είχε κατά τη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών ο ανοιχτός χώρος στάθμευσης στην πιλοτή.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

γ) Ο ιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας-χώρου κύριας χρήσης πολυκατοικίας, στον οποίο μεταβιβάστηκε και το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί ανοικτής θέσης στάθμευσης στην πιλοτή ή θέσης στον ακάλυπτο χώρο της ίδιας πολυκατοικίας, στην οποία θέση, σύμφωνα με την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, έχει συσταθεί αυτοτελές δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης χωρίς να συνδέεται με συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία-χώρο κύριας χρήσης της πολυκατοικίας, προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να αντιστοιχήσει τον ανοικτό χώρο στάθμευσης της πιλοτής ή του ακάλυπτου χώρου ως παρακολούθημα στην αποκλειστική χρήση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του χώρου κύριας χρήσης.

Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται»

Σχετικά:

Ο νόμος 5005/2022 ρυθμίζει το θέμα της πιλοτής που έχει προκύψει με αποφάσεις δικαστηρίων που έκριναν ότι είναι άκυρη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας που καθορίζει θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή

πηγή odigostoupoliti.eu

Για τη μεταβίβαση ακινήτου που εμπίπτει στη δασική νομοθεσία εφαρμόζονται διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με τον χαρακτηρισμό του στον κυρωμένο δασικό χάρτη, το είδος της έκτασης, την ύπαρξη ή όχι πυρκαγιάς, την κατάτμηση της δασικής ιδιοκτησίας και τυχόν διεκδίκηση δικαιώματος από το Δημόσιο.

Το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου προσδιορίζει για κάθε περίπτωση τα πιστοποιητικά, τις δηλώσεις και τις άδειες που πρέπει να συνοδεύουν τη συμβολαιογραφική πράξη ώστε αυτή να μπορεί να καταχωριστεί στα κτηματολογικά βιβλία.

Το Εγχειρίδιο περιλαμβάνει αυτοτελείς κανόνες για αγοραπωλησία, γονική παροχή, δωρεά εν ζωή, αποδοχή κληρονομίας, σύσταση και τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ανταλλαγή, καθώς και πράξεις προσημείωσης και υποθήκης. Η ειδική ενότητα της δασικής νομοθεσίας εφαρμόζεται με διαφορετικό εύρος ανάλογα με το είδος της εγγραπτέας πράξης.

Στο μεταξύ χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν νέο κύκλο διοικητικών, τεχνικών και δικαστικών διαδικασιών για να αποδείξουν ότι ακίνητα που κατέχουν επί χρόνια ή δεκαετίες δεν είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», δεν ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο ή δεν πρέπει να εμφανίζονται ως δασικές εκτάσεις.

Κυρωμένος δασικός χάρτης: το πρώτο στοιχείο που καθορίζει ποιο έγγραφο χρειάζεται

Για αγροτεμάχια σε περιοχές όπου έχει κυρωθεί ο δασικός χάρτης εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010. Ο χαρακτηρισμός του ακινήτου στον χάρτη καθορίζει αν απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων με τοπογραφικό διάγραμμα ή υπεύθυνη δήλωση μηχανικού.

Το Εγχειρίδιο παραθέτει τη νομοθετική πρόβλεψη: «Μετά την κύρωση του δασικού χάρτη κάθε μεταβίβαση, σύσταση, αλλοίωση και γενικά κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που πραγματοποιείται με δικαιοπραξία εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας […] είναι άκυρη και ανίσχυρη, αν δεν συνοδεύεται από σχετικό πιστοποιητικό της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Διεύθυνσης Δασών».

Ακίνητο που χαρακτηρίζεται δασικό: απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών

Όταν το ακίνητο περιλαμβάνεται στον κυρωμένο δασικό χάρτη στις δασικές εν γένει εκτάσεις, απαιτείται πιστοποιητικό της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης.

Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να επισυνάψει το πιστοποιητικό στη δικαιοπραξία εν ζωή και να μνημονεύσει το περιεχόμενό του στο συμβόλαιο.

Το πιστοποιητικό της αρμόδιας Διεύθυνσης Δασών είναι απαραίτητο, καθώς προβλέπεται ότι χωρίς την επισύναψή του και τη μνεία του στο συμβόλαιο από τον συμβολαιογράφο και χωρίς την τήρηση της σχετικής διαδικασίας δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή μεταγραφή της δικαιοπραξίας στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Αν έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις στον δασικό χάρτη: χρειάζεται η απόφαση και νέο τοπογραφικό

Για έκταση που είχε περιληφθεί στην ανάρτηση του δασικού χάρτη και για την οποία έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις του ενδιαφερομένου, το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών αντικαθίσταται από συγκεκριμένα έγγραφα.

Στο συμβόλαιο προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης αποδοχής των αντιρρήσεων με τον Αριθμό Διαδικτυακής Ανάρτησης (ΑΔΑ) και τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων ΕΓΣΑ ’87.

Στο τοπογραφικό ο συντάκτης βεβαιώνει ότι το ακίνητο που μεταβιβάζεται είναι το ίδιο ακίνητο για το οποίο έγιναν δεκτές οι αντιρρήσεις.

Το φύλλο ελέγχου του Κτηματολογίου παραπέμπει ειδικά στο «άρθρο 48 παρ. 8α ν. 4685/2020» και αναγράφει ως απαιτούμενα «Αντίγραφο απόφασης & τοπογραφικό διάγραμμα».

Ακίνητο που δεν είναι δασικό: απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού

Για έκταση που δεν περιλαμβάνεται στον κυρωμένο δασικό χάρτη στις δασικές εν γένει εκτάσεις δεν εκδίδεται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 5 του ν. 3889/2010 και απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του αρμόδιου μηχανικού.

Η δήλωση συντάσσεται πάνω στο τοπογραφικό διάγραμμα που συνοδεύει τη συμβολαιογραφική πράξη. Αν δεν υπάρχει υποχρέωση σύνταξης τοπογραφικού διαγράμματος, η δήλωση τίθεται σε απόσπασμα του δασικού χάρτη, στο οποίο απεικονίζεται το ακίνητο και εμφανίζονται οι συντεταγμένες των κορυφών του.

Ο μηχανικός δηλώνει ότι:

«το συγκεκριμένο ακίνητο δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας».

Η υπεύθυνη δήλωση μνημονεύεται στο συμβόλαιο και η τήρηση της διαδικασίας αποτελεί προϋπόθεση για την εγγραφή ή μεταγραφή της δικαιοπραξίας στο Κτηματολόγιο.

Ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση: απαιτείται και έλεγχος για πυρκαγιά

Για μεταβίβαση ιδιωτικού δάσους ή ιδιωτικής δασικής έκτασης εφαρμόζεται επιπλέον το άρθρο 35 του ν. 998/1979 και απαιτείται πιστοποιητικό ακαΐας.

Το Εγχειρίδιο παραπέμπει στην υπ’ αριθ. 87688/1916/29 Ιουνίου–4 Αυγούστου 1987 απόφαση του Υπουργού Γεωργίας (Β΄ 395), σύμφωνα με την οποία ο αρμόδιος δασάρχης χορηγεί πιστοποιητικό για το εάν το μεταβιβαζόμενο ιδιωτικό δάσος ή η δασική έκταση έχει καταστραφεί, ολικά ή μερικά, από πυρκαγιά μετά τις 11 Ιουνίου 1975.

Όταν έχει σημειωθεί πυρκαγιά, το πιστοποιητικό συνοδεύεται από σχεδιάγραμμα στο οποίο αποτυπώνεται το τμήμα που καταστράφηκε και η ημερομηνία της καταστροφής.

Καμένο ιδιωτικό δάσος: ολόκληρη η έκταση μπορεί να μεταβιβαστεί, όχι όμως σε κατάτμηση για 30 χρόνια

Το άρθρο 35 του ν. 998/1979 προβλέπει ειδικό καθεστώς για ιδιωτικά δάση και δασικές εκτάσεις που καταστράφηκαν από πυρκαγιά.

Ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση που καταστράφηκε από πυρκαγιά από τις 11 Ιουνίου 1975 και μετά δεν μεταβιβάζεται σε κατάτμηση ούτε κατά ιδανικά μερίδια για χρονικό διάστημα 30 ετών από την καταστροφή.

Η υπ’ αριθ. 87688/1916/1987 υπουργική απόφαση διευκρινίζει ότι επιτρέπεται η μεταβίβαση όταν αφορά ολόκληρο το δάσος ή ολόκληρη τη δασική έκταση και όχι τμήμα ή ιδανικό μερίδιό της.

Το πιστοποιητικό της αρμόδιας δασικής αρχής προσαρτάται στη δικαιοπραξία. Το άρθρο 35 προβλέπει ότι χωρίς αυτό η δικαιοπραξία είναι άκυρη.

Οι ίδιοι κανόνες για τα καμένα ιδιωτικά δάση ισχύουν και στα προσύμφωνα

Οι διατάξεις του άρθρου 35 του ν. 998/1979 εφαρμόζονται και στα προσύμφωνα μεταβίβασης ιδιωτικών δασών και δασικών εκτάσεων.

Το Εγχειρίδιο αναφέρει ρητά:  «Οι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων του παρόντος άρθρου εφαρμόζονται και επί προσυμφώνων μεταβίβασης ιδιωτικών δασών και δασικών εκτάσεων».

Η τήρηση της διαδικασίας αφορά επομένως τόσο το οριστικό συμβόλαιο όσο και το προσύμφωνο στις περιπτώσεις που εμπίπτουν στη συγκεκριμένη διάταξη.

Κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας: απαιτείται προηγούμενη άδεια

Για την κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας εφαρμόζεται το άρθρο 60 παρ. 1 του ν.δ. 86/1969.

Η διάταξη προβλέπει: «Απαγορεύεται η κατάτμησις της δασικής ιδιοκτησίας, είτε δια διανομής μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών ή διακατόχων, είτε δια πωλήσεως ή οιασδήποτε άλλης πράξεως, άνευ προηγουμένης αδείας του Υπουργού Γεωργίας».

Η απαιτούμενη άδεια προσαρτάται στη συμβολαιογραφική πράξη και μνημονεύεται σε αυτή. Η δικαιοπραξία που πραγματοποιείται χωρίς την προβλεπόμενη άδεια είναι απολύτως άκυρη.

Ο κανόνας για την κατάτμηση εφαρμόζεται και σε δικαιώματα τρίτων σε δημόσια δάση

Το άρθρο 60 παρ. 1 προβλέπει ότι η ίδια ρύθμιση εφαρμόζεται αναλόγως και σε δημόσια δάση στα οποία τρίτοι ασκούν περιορισμένα δικαιώματα δουλείας, όπως δικαιώματα ρητινοσυλλογής ή βοσκής.

Συνεπώς, όπου η πράξη έχει ως αποτέλεσμα κατάτμηση δικαιώματος που εμπίπτει στη συγκεκριμένη διάταξη, εφαρμόζεται η προβλεπόμενη διαδικασία προηγούμενης άδειας.

Ποιες μεταβιβάσεις δεν θεωρούνται κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας

Το άρθρο 60 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969 προσδιορίζει συγκεκριμένες περιπτώσεις που δεν συνιστούν κατάτμηση.

Δεν αποτελεί κατάτμηση:

♦ η μεταβίβαση αυτοτελών ιδιωτικών δασοτεμαχίων που δεν συνορεύουν μεταξύ τους,

♦ η μεταβίβαση ιδανικού εξ αδιαιρέτου μεριδίου ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης,

♦ η κατασκευή δρόμων, αντιπυρικών ζωνών και άλλων τεχνικών έργων μέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις,

♦ οι νομίμως κηρυσσόμενες αναγκαστικές απαλλοτριώσεις,

♦ καθώς και η μεταβίβαση των αγροτικών εκτάσεων ενός ευρύτερου κτήματος που περιλαμβάνει και δασικές εκτάσεις.

Για την τελευταία περίπτωση η νομοθεσία ορίζει ότι η μεταβίβαση των αγροτικών εκτάσεων χωρίς την άδεια της παρ. 1 δεν αποτελεί παράνομη κατάτμηση, ανεξάρτητα από το εάν τα τμήματα που προκύπτουν είναι άρτια και οικοδομήσιμα.

Δάσος ή δασική έκταση: απαιτείται δήλωση για τυχόν διεκδίκηση του Δημοσίου

Για μεταβίβαση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί δάσους ή δασικής έκτασης εφαρμόζεται και το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969.

Ο μεταβιβάζων υποχρεούται να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο δήλωση στην οποία αναφέρεται ότι:

◊ είτε το Δημόσιο ουδέποτε διεκδίκησε κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί της έκτασης,

◊ είτε, εφόσον είχε υπάρξει διεκδίκηση ή αμφισβήτηση, το δικαίωμα του μεταβιβάζοντος έχει κριθεί έναντι του Δημοσίου με απόφαση της Διοίκησης ή με οριστική και τελεσίδικη απόφαση των τακτικών δικαστηρίων.

Η δήλωση απαιτείται τόσο κατά την κατάρτιση τυχόν προσυμφώνου όσο και κατά την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου και ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να κάνει μνεία της στο συμβόλαιο.

Όταν υπάρχει διεκδίκηση του Δημοσίου, δεν συντάσσεται το συμβόλαιο

Όταν στη δήλωση του μεταβιβάζοντος αναφέρεται ότι υπάρχει διεκδίκηση ή αμφισβήτηση του Δημοσίου επί του δάσους ή της δασικής έκτασης, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να απέχει από τη σύνταξη του συμβολαίου.

Η σύνταξη της πράξης προϋποθέτει επομένως είτε τη δήλωση ότι δεν υπήρξε διεκδίκηση είτε, όταν είχε υπάρξει, την ύπαρξη απόφασης της Διοίκησης ή οριστικής και τελεσίδικης δικαστικής απόφασης που έχει κρίνει το δικαίωμα έναντι του Δημοσίου.

Αγοραπωλησία δασικού ακινήτου: ποια έγγραφα ελέγχει το Κτηματολόγιο

Για την αγοραπωλησία το φύλλο ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου συγκεντρώνει τέσσερις βασικές κατηγορίες ελέγχου της δασικής νομοθεσίας.

♦ Σε ακίνητο που βρίσκεται σε κυρωμένο δασικό χάρτη ελέγχεται, ανάλογα με τον χαρακτηρισμό του, το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, η απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων μαζί με το τοπογραφικό ή η υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού.

♦ Για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση ελέγχεται επίσης το πιστοποιητικό ακαΐας.

♦ Όταν η πράξη αποτελεί κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας ελέγχεται η απαιτούμενη προηγούμενη άδεια.

♦ Για τη μεταβίβαση δάσους ή δασικής έκτασης ελέγχεται και η υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος κατά το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969.

Γονική παροχή δασικού ακινήτου: εφαρμόζονται οι ίδιοι ειδικοί έλεγχοι

Η γονική παροχή αποτελεί δικαιοπραξία εν ζωή και στο Εγχειρίδιο υπάγεται στους ειδικούς ελέγχους της δασικής νομοθεσίας.

Ανάλογα με το ακίνητο απαιτείται το πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή η απόφαση επί αντιρρήσεων ή η υπεύθυνη δήλωση μηχανικού. Για ιδιωτικό δάσος εφαρμόζεται το πιστοποιητικό ακαΐας, για κατάτμηση εφαρμόζεται το άρθρο 60 και για μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος επί δάσους ή δασικής έκτασης εφαρμόζεται η δήλωση του άρθρου 280 παρ. 3.

Δωρεά εν ζωή: εφαρμόζεται το πλήρες πλαίσιο της δασικής νομοθεσίας

Στη δωρεά εν ζωή το Εγχειρίδιο προβλέπει τους ίδιους βασικούς ελέγχους.

-Για τον κυρωμένο δασικό χάρτη εφαρμόζεται το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010.

-Για ιδιωτικά δάση εφαρμόζεται το άρθρο 35 του ν. 998/1979 για το πιστοποιητικό ακαΐας.

-Για την κατάτμηση εφαρμόζεται το άρθρο 60 του ν.δ. 86/1969 και για τη δήλωση περί δικαιωμάτων του Δημοσίου εφαρμόζεται το άρθρο 280 παρ. 3 του ίδιου νομοθετικού διατάγματος.

Το άρθρο 280 αναφέρεται ρητά σε μεταβιβάσεις λόγω «πωλήσεως, δωρεάς […] ή ετέρας πράξεως εν ζωή».

Ανταλλαγή δασικών ακινήτων: εφαρμόζονται οι αντίστοιχοι έλεγχοι

Η ανταλλαγή αποτελεί αυτοτελή κατηγορία εγγραπτέας πράξης στο Εγχειρίδιο και περιλαμβάνει ειδική ενότητα δασικής νομοθεσίας.

Το σχετικό φύλλο ελέγχου περιλαμβάνει τον κυρωμένο δασικό χάρτη και τα αντίστοιχα δικαιολογητικά, το πιστοποιητικό ακαΐας για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση, την άδεια του άρθρου 60 όπου υπάρχει κατάτμηση και την υπεύθυνη δήλωση του μεταβιβάζοντος κατά το άρθρο 280 παρ. 3.

Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας: τι ελέγχεται από τη δασική νομοθεσία

Στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας το Εγχειρίδιο προβλέπει ειδικό δασικό έλεγχο που αφορά τον κυρωμένο δασικό χάρτη.

-Για δασική εν γένει έκταση απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών.

-Για έκταση για την οποία έγιναν δεκτές αντιρρήσεις απαιτείται η σχετική απόφαση με ΑΔΑ και το προβλεπόμενο τοπογραφικό διάγραμμα.

-Για έκταση που δεν εμπίπτει στις δασικές εν γένει εκτάσεις απαιτείται η υπεύθυνη δήλωση του αρμόδιου μηχανικού.

Το Εγχειρίδιο δεν εντάσσει στο συγκεκριμένο φύλλο ελέγχου τα πρόσθετα στοιχεία του πιστοποιητικού ακαΐας, της άδειας κατάτμησης και της δήλωσης του άρθρου 280 που προβλέπονται στα φύλλα ελέγχου των μεταβιβαστικών πράξεων.

Τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας: ελέγχεται επίσης ο κυρωμένος δασικός χάρτης

Στην τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας εφαρμόζεται επίσης ο έλεγχος του άρθρου 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010.

Ανάλογα με τον χαρακτηρισμό απαιτείται πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων με τοπογραφικό ή υπεύθυνη δήλωση μηχανικού.

Η υπεύθυνη δήλωση του μηχανικού μνημονεύεται στη συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς την τήρηση των απαιτήσεων του άρθρου 20 δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή μεταγραφή της πράξης στο Κτηματολόγιο.

Αποδοχή κληρονομίας: δεν εφαρμόζονται οι απαιτήσεις του άρθρου 20 για τις δικαιοπραξίες εν ζωή

Η αποδοχή κληρονομίας αντιμετωπίζεται διαφορετικά από τις μεταβιβάσεις εν ζωή. Το άρθρο 20 παρ. 4 και 5 του ν. 3889/2010 εξαιρεί ρητά τις δηλώσεις αποδοχής κληρονομίας από τις υποχρεώσεις που ισχύουν για τις δικαιοπραξίες εν ζωή.

Η διάκριση αποτυπώνεται και στο Εγχειρίδιο. Στο κεφάλαιο της αποδοχής κληρονομίας δεν υπάρχει αυτοτελής υποενότητα «Δασική Νομοθεσία», ενώ το αντίστοιχο φύλλο ελέγχου περιλαμβάνει ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

Οι ποινικές συνέπειες που προβλέπει η δασική νομοθεσία

Το Εγχειρίδιο παραθέτει και τις κυρώσεις που προβλέπουν οι σχετικές δασικές διατάξεις όταν δεν τηρούνται οι απαιτούμενες διατυπώσεις.

Το άρθρο 35 του ν. 998/1979 προβλέπει για συμβολαιογράφο που συντάσσει πράξη μεταβίβασης ή προσύμφωνο ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης χωρίς τις απαιτούμενες διατυπώσεις, καθώς και για τους συμβαλλομένους και τους πληρεξουσίους τους, τις ποινικές κυρώσεις που αναφέρονται στη διάταξη.

Αντίστοιχα, το άρθρο 280 παρ. 3 του ν.δ. 86/1969 προβλέπει ποινικές συνέπειες για τη σύνταξη μεταβιβαστικής πράξης επί δάσους ή δασικής έκτασης χωρίς την τήρηση των απαιτήσεων της συγκεκριμένης διάταξης.

Τι πρέπει να έχει ελεγχθεί πριν από τη μεταβίβαση

Πριν από τη σύνταξη συμβολαίου για ακίνητο που συνδέεται με τη δασική νομοθεσία πρέπει να έχει προσδιοριστεί:

♦ ο χαρακτηρισμός του ακινήτου στον κυρωμένο δασικό χάρτη,

♦ αν έχουν υποβληθεί και γίνει δεκτές αντιρρήσεις,

♦ αν πρόκειται για ιδιωτικό δάσος ή δασική έκταση,

♦ αν έχει σημειωθεί πυρκαγιά και πότε,

♦ αν η πράξη συνιστά κατάτμηση δασικής ιδιοκτησίας,

♦ αν πρόκειται για περίπτωση που εξαιρείται από την έννοια της κατάτμησης, και

♦ αν το Δημόσιο έχει διεκδικήσει ή αμφισβητήσει κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα επί της έκτασης.

Από αυτά τα στοιχεία προσδιορίζεται αν απαιτείται πιστοποιητικό Διεύθυνσης Δασών, απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων και τοπογραφικό, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, πιστοποιητικό ακαΐας, άδεια κατάτμησης ή δήλωση του μεταβιβάζοντος για τυχόν διεκδίκηση του Δημοσίου.

Το φύλλο ελέγχου του Ελληνικού Κτηματολογίου συγκεντρώνει στις μεταβιβαστικές πράξεις τις παραπάνω απαιτήσεις ως αυτοτελή στοιχεία του νομικού ελέγχου.

Τι είναι και τι περιλαμβάνει το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου του Κτηματολογίου

Το Εγχειρίδιο Ενιαίων Κανόνων Νομικού Ελέγχου αποτελεί το πλαίσιο οδηγιών του Ελληνικού Κτηματολογίου για τον έλεγχο των εγγραπτέων πράξεων που υποβάλλονται προς καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία. Όπως αναφέρεται στο εισαγωγικό του σημείωμα, επιδιώκει την καθιέρωση και εφαρμογή «ενιαίων, κοινών κανόνων ερμηνείας και εφαρμογής της νομοθεσίας για το Εθνικό Κτηματολόγιο» και των διαδικασιών τήρησης και ενημέρωσης των κτηματολογικών βιβλίων.

Η έκδοση 5.0 φέρει ημερομηνία 3 Δεκεμβρίου 2025. Το ίδιο το Κτηματολόγιο προβλέπει ότι το Εγχειρίδιο εμπλουτίζεται και επικαιροποιείται περιοδικά με νέα νομικά ζητήματα που εμφανίζονται στις συναλλαγές και με τις τροποποιήσεις της νομοθεσίας.

Η ύλη του οργανώνεται ανά εγγραπτέα πράξη και καλύπτει την αγοραπωλησία, τη γονική παροχή, τη δωρεά εν ζωή, την αποδοχή κληρονομίας με συμβολαιογραφικό έγγραφο, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, την τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, την ανταλλαγή, την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, την τροπή προσημείωσης σε υποθήκη και την εγγραφή υποθήκης.
Για κάθε βασική συμβολαιογραφική πράξη παρουσιάζονται τα συνυποβαλλόμενα δικαιολογητικά, η διαδικασία νομικού ελέγχου, οι γενικές οδηγίες, η γενική νομοθεσία, οι ειδικότερες περιπτώσεις και τα αντίστοιχα φύλλα ελέγχου. Στις πράξεις για τις οποίες απαιτείται προβλέπονται ιδιαίτερες ενότητες για την πράξη εφαρμογής και τη δασική νομοθεσία.

Ο έλεγχος που πραγματοποιεί το Κτηματολογικό Γραφείο είναι έλεγχος νομιμότητας της πράξης που ζητείται να καταχωριστεί. Εξετάζεται η αρμοδιότητα του Κτηματολογικού Γραφείου, αν το δικαίωμα και η πράξη είναι εγγραπτέα, αν συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις, αν έχουν τηρηθεί οι διατυπώσεις που συνδέονται με την εγκυρότητα και την καταχώριση της πράξης, αν έχουν συνυποβληθεί τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και αν ο διαθέτων το δικαίωμα εμφανίζεται στο κτηματολογικό βιβλίο ως δικαιούχος.

Το Εγχειρίδιο λειτουργεί επομένως ως ενιαίος πρακτικός οδηγός νομικού ελέγχου για τις Περιφερειακές Υπηρεσίες, τα Κτηματολογικά Γραφεία και τα Υποκαταστήματα και συγκεντρώνει, ανά είδος πράξης, τις νομοθετικές απαιτήσεις που πρέπει να ελέγχονται πριν από την καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία.

πήγη ecopress.gr

εδώ κατεβάζεις το εγχειρίδιο

εδώ on line οι κυρωμένοι δασικοί χάρτες

«Για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, ο κόσμος θεωρεί ότι πρόκειται μόνο για τα τελείως αυθαίρετα. Δεν είναι όμως μόνο αυτά. Υπάρχουν κάποιες αυθαιρεσίες, για παράδειγμα, όπου όταν χτίστηκε η οικοδομή, κατά λάθος μπήκε δέκα εκατοστά στο προκήπιο. Όλη αυτή η οικοδομή είναι παράνομη και εντάσσεται στην κατηγορία 5 όταν μπαίνει στο προκήπιο».

Αυτό το χαρακτηριστικό παράδειγμα αναφέρει ο πρόεδρος της Διοικούσας Επιτροπής του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας/Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας (ΤΕΕ/ΤΚΜ), Ηλίας Περτζινίδης σε συνέντευξη του, τονίζοντας τη γενικότερη πολυπλοκότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας και τα προβλήματα που δημιουργούνται από λάθη πολλές φορές και με ευθύνη και έγκριση των Πολεοδομιών και των άλλων κρατικών υπηρεσιών, παρουσιάζοντας αναλυτικά τα νέα δεδομένα και τη σημαντική αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες ακινήτων των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν δικαστικά, που δημιουργούν οι νέες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικραετείας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων

Ο ίδιος εστιάζει στις συνέπειες για τους καλόπιστους ιδιοκτήτες, στις εκκρεμότητες που δημιουργούνται για ήδη τακτοποιημένα ακίνητα και στην ανάγκη παρέμβασης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τονίζοντας χαρακτηριστικά ότι: 

-“Πρέπει να βγει ένας νέος οικοδομικός κανονισμός, κωδικοποιημένος”.

Μιλώντας στα Μακεδονικά Νέα, ο πρόεδρος της Διοικούσας Επιτροπής του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας/Τμήματος Κεντρικής Μακεδονίας (ΤΕΕ/ΤΚΜ), Ηλίας Περτζινίδης, εξηγεί τι σηματοδοτεί η νέα νομολογία του ΣτΕ για κτίσματα που ανεγέρθηκαν με οικοδομικές άδειες οι οποίες ακυρώθηκαν αργότερα δικαστικά και στη συνέχεια είχαν υπαχθεί στον νόμο περί αυθαιρέτων. Παράλληλα, θέτει το ζήτημα των ιδιοκτητών που ακολούθησαν τις διαδικασίες τις οποίες προέβλεπε η Πολιτεία, κατέβαλαν τα σχετικά πρόστιμα και σήμερα βρίσκονται αντιμέτωποι με νέα αβεβαιότητα για την περιουσία τους.

Οι νέες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικραετείας αφορούν σε ειδικές περιπτώσεις αυθαιρέτων που έχουν υπαχθεί σε τακτοποίηση των οποίων οι οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν αμετάκλητα από τα διοικητικά δικαστήρια, χωρίς η ακύρωση να συνδέεται με ψευδή ή πλαστά στοιχεία των ιδιοκτητών. Για αυτές τις περιπτώσεις είχε δοθεί η δυνατότητα υπαγωγής στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, ώστε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα ακινήτων που είχαν κατασκευαστεί βάσει άδειας η οποία αργότερα ακυρώθηκε.

«Υπάρχουν άνθρωποι που αυτή τη στιγμή βρίσκονται στον αέρα»

Ο κ. Περτζινίδης εκτιμά ότι οι συγκεκριμένες περιπτώσεις δεν αφορούν τεράστιο αριθμό ακινήτων, ωστόσο σημειώνει ότι υπάρχουν αρκετοί ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν ανάλογο πρόβλημα. Ιδιαίτερη σημασία δίνει σε όσους έχουν ήδη υπαγάγει τα ακίνητά τους στον νόμο περί αυθαιρέτων και έχουν καταβάλει τα πρόστιμα και τα ποσά που προβλέπονταν για την τακτοποίηση ή τη νομιμοποίησή τους.

Όπως τονίζει, σε αρκετές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες θεωρούσαν ότι είχαν οικοδομήσει απολύτως νόμιμα, καθώς διέθεταν οικοδομική άδεια η οποία είχε περάσει από τον έλεγχο των τότε πολεοδομικών υπηρεσιών. Η άδεια ακυρώθηκε αργότερα δικαστικά, οι ίδιοι ακολούθησαν τη διαδικασία που τους παρείχε η νομοθεσία για την τακτοποίηση του ακινήτου και σήμερα βρίσκονται εκ νέου αντιμέτωποι με αβεβαιότητα.

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΚΜ επισημαίνει ότι το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο σύνθετο στις περιπτώσεις όπου μετά την τακτοποίηση έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή έχει ήδη μεσολαβήσει πώληση, γονική παροχή ή άλλη μεταβίβαση. Εκτιμά ότι η νέα κατάσταση προκαλεί αναστάτωση στην αγορά και αναμένει να αποσαφηνιστούν οι συνέπειες για τις ήδη ολοκληρωμένες διαδικασίες.

Παράλληλα, συνδέει το συγκεκριμένο πρόβλημα με τη γενικότερη πολυπλοκότητα της πολεοδομικής νομοθεσίας και αναφέρεται και στις περιπτώσεις αυθαιρεσιών της κατηγορίας 5. Όπως επισημαίνει, στην κατηγορία αυτή δεν εντάσσονται μόνο εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα, αλλά μπορεί να περιλαμβάνονται και περιπτώσεις που προέκυψαν από περιορισμένα λάθη κατά την κατασκευή.

Ο κ. Περτζινίδης ζητά να υπάρξει παρέμβαση για την προσαρμογή του θεσμικού πλαισίου και επαναφέρει το πάγιο αίτημα του ΤΕΕ/ΤΚΜ για κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας. Όπως σημειώνει, η ύπαρξη πολλών νόμων, εγκυκλίων και διαφορετικών ρυθμίσεων δυσχεραίνει την εφαρμογή της νομοθεσίας και δημιουργεί σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου για πολίτες και μηχανικούς.

πηγή ecopress.gr

Μακεδονικά Νέα

Η διαδικασία χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης αποτελεί αυτοτελές τμήμα της πολεοδομικής νομοθεσίας και πρέπει να διακρίνεται σαφώς από τη διαδικασία ελέγχου των αυθαίρετων κατασκευών. Με τον ν. 5306/2026, ΦΕΚ Α 88/8.6.2026, ο οποίος κύρωσε τον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το σχετικό καθεστώς περιλαμβάνεται πλέον στα άρθρα 443 έως 447. Οι διατάξεις ρυθμίζουν τόσο τα κριτήρια χαρακτηρισμού μιας οικοδομής ως επικίνδυνης όσο και την αυτοψία, το περιεχόμενο της έκθεσης, τις ενστάσεις, την αναθεώρηση και τα μέτρα που επιβάλλονται για την άρση του κινδύνου. Ο ν. 5306/2026 δημοσιεύθηκε στις 8 Ιουνίου 2026 και το κωδικοποιημένο κείμενό του έχει ήδη ενσωματώσει τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του 2026.

Το άρθρο 443 ν. 5306/2026 διακρίνει τέσσερις κατηγορίες επικίνδυνων οικοδομών. Πρόκειται για οικοδομές επικίνδυνες από στατική και δομική άποψη, από άποψη υγιεινής, από άποψη ασφάλειας κατά του πυρός και από άποψη κυκλοφορίας του κοινού στο εσωτερικό χώρων συνάθροισης. Επομένως, η έννοια της επικίνδυνης οικοδομής δεν εξαντλείται στην περίπτωση κτιρίου που απειλεί να καταρρεύσει. Καταλαμβάνει διαφορετικές μορφές κινδύνου, οι οποίες υπάγονται σε κοινό διαδικαστικό πυρήνα αλλά διαφοροποιούνται ως προς τα ουσιαστικά κριτήρια αξιολόγησης.

Η συνηθέστερη περίπτωση είναι η επικινδυνότητα από στατική και δομική άποψη. Κατά το άρθρο 443 παρ. 2, μια οικοδομή ή άλλη κατασκευή θεωρείται επικίνδυνη όταν, εξαιτίας ανεπαρκούς ή κακής θεμελίωσης, κακής ποιότητας υλικών, κακότεχνης κατασκευής, υποσκαφής, διάβρωσης, ακατάλληλης σύνδεσης ή ανεπαρκών διαστάσεων των δομικών στοιχείων της, δεν παρέχει την απαιτούμενη ασφάλεια σε σχέση με τα φορτία και τον προορισμό της. Σε περιπτώσεις για τις οποίες δεν υπάρχει ειδικός κανονισμός, εφαρμόζονται τα γενικώς αποδεκτά επιστημονικά δεδομένα της τεχνικής επιστήμης.

Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελεί η επικινδύνως ετοιμόρροπη οικοδομή. Ο χαρακτηρισμός αυτός δεν ταυτίζεται με τον χαρακτηρισμό μιας οικοδομής ως απλώς επικίνδυνης. Απαιτείται άμεσος κίνδυνος, ο οποίος μπορεί να προκύπτει από σημαντικές καθιζήσεις, αποκλίσεις, αποσύνθεση τοιχοποιίας, ρωγμές που υποδηλώνουν κρίσιμη στατική ανεπάρκεια ή άλλα σαφή στοιχεία. Ο νόμος επιτρέπει τον ίδιο χαρακτηρισμό ακόμη και χωρίς εμφανείς εξωτερικές ενδείξεις, εφόσον από τους υπολογισμούς, τον τρόπο κατασκευής ή γνωστά πραγματικά αίτια προκύπτει αναμφισβήτητα η ύπαρξη άμεσου κινδύνου.

Η διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής είναι αποφασιστική. Στην πρώτη περίπτωση λειτουργεί κανονικά το σύστημα κοινοποίησης, ένστασης και αναθεώρησης της έκθεσης. Στη δεύτερη περίπτωση ο νομοθέτης επιλέγει εξαιρετικά ταχεία επέμβαση της Διοίκησης λόγω του άμεσου κινδύνου για πρόσωπα και πράγματα.

Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί ύστερα από καταγγελία οποιουδήποτε πολίτη, αίτηση ενδιαφερομένου, ειδοποίηση της αστυνομικής αρχής ή αυτεπαγγέλτως. Σύμφωνα με το άρθρο 444 παρ. 1 και 2, κάθε πολίτης δικαιούται να καταγγείλει την πιθανολογούμενη ύπαρξη κινδύνου. Αρμόδια για τη διερεύνηση είναι η πολεοδομική υπηρεσία, ενώ η αστυνομική αρχή έχει υποχρέωση να συνδράμει στην εκτέλεση των μέτρων που αυτή αποφασίζει.

Στο οργανωτικό επίπεδο, το άρθρο 357 του Κώδικα αναθέτει στα αρμόδια τμήματα ελέγχου δόμησης των τοπικών παρατηρητηρίων τη διενέργεια αυτοψίας και τη σύνταξη έκθεσης επικινδυνότητας, την εξέταση των ενστάσεων, την τήρηση της διαδικασίας αναθεώρησης και την επιβολή μέτρων αναγκαστικής εκκένωσης, αχρησίας ή κατεδάφισης όταν ο ιδιοκτήτης δεν συμμορφώνεται εμπρόθεσμα. Προβλέπεται επίσης διαβίβαση της τελικής έκθεσης στον αρμόδιο εισαγγελέα όταν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να μη συμμορφώνεται.

Η αυτοψία έχει κεντρική σημασία. Κατά το άρθρο 444 παρ. 4, η αρμόδια υπηρεσία προβαίνει σε επιτόπιο έλεγχο και συντάσσει έκθεση, η οποία χαρακτηρίζεται από τον ίδιο τον Κώδικα και ως πρωτόκολλο. Η έκθεση δεν αποτελεί απλή τεχνική γνωμοδότηση. Είναι εκτελεστή διοικητική πράξη, η οποία διαπιστώνει την επικινδυνότητα, προσδιορίζει τα απαιτούμενα μέτρα και τάσσει προθεσμία συμμόρφωσης.

Το περιεχόμενο της έκθεσης καθορίζεται ειδικά από το άρθρο 444 παρ. 5. Πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια το ακίνητο, να προσδιορίζονται το είδος και η έκταση του κινδύνου, να αναφέρονται αναλυτικά τα απαιτούμενα μέτρα για την άρση του και να καθορίζεται αν απαιτείται ολική ή μερική εκκένωση. Παράλληλα, πρέπει να προσδιορίζεται η προθεσμία μέσα στην οποία ο κίνδυνος πρέπει να αρθεί. Όταν επιλέγεται η κατεδάφιση, πρέπει να αναφέρεται αν αυτή επιβάλλεται επειδή δεν είναι δυνατή η επισκευή και να περιγράφονται οι συνέπειες των επιβαλλόμενων μέτρων.

Η απαίτηση αυτή συνδέεται άμεσα με την υποχρέωση ειδικής αιτιολογίας. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει επανειλημμένα κρίνει ότι τόσο η αρχική έκθεση όσο και η αναθεωρητική έκθεση πρέπει να αιτιολογούν ειδικώς αφενός το είδος και την έκταση των διαπιστωμένων βλαβών και τον κίνδυνο που αυτές προκαλούν και αφετέρου την επιλογή των συγκεκριμένων μέτρων άρσης της επικινδυνότητας. Η αρχή αυτή διατυπώθηκε, μεταξύ άλλων, στις ΣτΕ 4544/2015 και 1594/2023.

Ιδίως ο χαρακτηρισμός μιας οικοδομής ως επικινδύνως ετοιμόρροπης απαιτεί αυξημένη αιτιολογία, ακριβώς επειδή οδηγεί σε εξαιρετικά περιορισμένη διοικητική προστασία και ενδέχεται να καταλήξει σε άμεση κατεδάφιση. Η ΣτΕ 797/2016 ακύρωσε χαρακτηρισμό κτίσματος ως επικινδύνως ετοιμόρροπου λόγω πλημμελούς αιτιολογίας, ενώ και η ΣτΕ 1594/2023 επανέλαβε την ανάγκη συγκεκριμένης τεχνικής τεκμηρίωσης του χαρακτηρισμού.

Μετά τη σύνταξή της, αντίγραφο της έκθεσης κοινοποιείται στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους. Αν η υπόθεση αφορά μεσότοιχο και οι εργασίες μπορεί να επηρεάσουν γειτονική ιδιοκτησία, η έκθεση κοινοποιείται και στους αντίστοιχους γείτονες ιδιοκτήτες και ενοίκους. Από την κοινοποίηση ενεργοποιείται η διαδικασία διοικητικής αμφισβήτησης του άρθρου 445.

Σε αντίθεση με την προσφυγή κατά έκθεσης αυτοψίας αυθαιρέτου του άρθρου 421, ο ν. 5306/2026 δεν καθορίζει ενιαία προθεσμία τριάντα ημερών για την πρώτη ένσταση κατά έκθεσης επικίνδυνης οικοδομής. Η σχετική προθεσμία καθορίζεται στην ίδια την έκθεση και έχει ανατρεπτικό χαρακτήρα. Κατά τον προσδιορισμό της πρέπει να λαμβάνονται υπόψη ο βαθμός του κινδύνου και η απόσταση του ακινήτου από την έδρα της υπηρεσίας.

Η ένσταση πρέπει να κατατεθεί απευθείας στην υπηρεσία που συνέταξε την έκθεση. Ως κρίσιμος χρόνος θεωρείται η ημερομηνία κατά την οποία περιέρχεται στην υπηρεσία αυτή. Ένσταση που αποστέλλεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή σε άλλη αναρμόδια αρχή δεν θεωρείται νομοτύπως ασκηθείσα, εκτός αν διαβιβαστεί και περιέλθει στην αρμόδια υπηρεσία εντός της ταχθείσας προθεσμίας. Για τον λόγο αυτό η ίδια η έκθεση πρέπει να ενημερώνει σαφώς τους ενδιαφερομένους για τον τρόπο άσκησης της ένστασης.

Η εμπρόθεσμη ένσταση έχει αυτοδίκαιο ανασταλτικό αποτέλεσμα. Η εκτέλεση της αρχικής έκθεσης αναστέλλεται μέχρι την έκδοση νεότερης απόφασης. Η ρύθμιση αυτή αποτελεί ουσιώδη εγγύηση του διοικούμενου, διότι η υποβολή της ένστασης δεν απαιτεί χωριστή αίτηση αναστολής.

Μετά την υποβολή της ένστασης ακολουθεί αναθεώρηση της έκθεσης. Η αναθεώρηση δεν μπορεί να γίνει από τον ίδιο τεχνικό υπάλληλο κατά τρόπο απλής επανεξέτασης. Κατά το άρθρο 445 παρ. 2 ενεργείται από ανώτερο τεχνικό υπάλληλο της υπηρεσίας, ο οποίος πρέπει να είναι διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός. Αν δεν υπάρχει τέτοιος υπάλληλος, η υπόθεση παραπέμπεται στην προϊστάμενη πολεοδομική υπηρεσία. Σε ορισμένες σοβαρές στατικές περιπτώσεις η αναθεώρηση είναι πάντοτε υποχρεωτική.

Αν ο αναθεωρών μηχανικός καταλήξει σε συμπεράσματα διαφορετικά από εκείνα της αρχικής έκθεσης, οι δύο εκθέσεις τίθενται υπόψη του προϊσταμένου της αρμόδιας υπηρεσίας, ο οποίος πραγματοποιεί νέα αυτοψία και προβαίνει στην τελική αναθεώρηση, με τις ειδικότερες προϋποθέσεις του άρθρου 445. Η διαδικασία επομένως δεν αποτελεί απλή κρίση επί νομικών ισχυρισμών, αλλά νέο τεχνικό έλεγχο της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου.

Η αναθεωρητική έκθεση κοινοποιείται όπως και η αρχική. Μόνο όμως για τις ειδικές κατηγορίες στατικής και δομικής ασφάλειας που απαριθμούνται στο άρθρο 445 παρ. 2 επιτρέπεται περαιτέρω ένσταση στον οικείο Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Η δεύτερη αυτή ένσταση ασκείται μέσα σε αποκλειστική προθεσμία τριάντα ημερών από την κοινοποίηση της αναθεωρητικής έκθεσης και πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από νέα τεχνική έκθεση δύο ιδιωτών διπλωματούχων πολιτικών μηχανικών, η οποία αντικρούει με τεχνικά δεδομένα την αναθεωρητική έκθεση.

Ο Γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης αποφασίζει τελικά, αφού εξετάσει την υπόθεση με επιτροπή, δοκιμές ή άλλο πρόσφορο τεχνικό μέσο. Και σε αυτό το στάδιο η εμπρόθεσμη ένσταση αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση της προηγούμενης έκθεσης μέχρι την έκδοση της νεότερης πράξης. Παράλληλα, ο Γραμματέας διαθέτει εξουσία αυτεπάγγελτου ελέγχου των πράξεων των τεχνικών υπηρεσιών σχετικά με την αναγνώριση επικίνδυνων οικοδομών.

Ριζικά διαφορετική είναι η διαδικασία όταν η κατασκευή χαρακτηρίζεται επικινδύνως ετοιμόρροπη. Στην περίπτωση αυτή, κατά το άρθρο 444 παρ. 6, η έκθεση συντάσσεται από ειδική τριμελή επιτροπή. Τρεις ημέρες μετά την κοινοποίηση της έκθεσης στον ιδιοκτήτη και στους ενοίκους η υπηρεσία προβαίνει στην κατεδάφιση, χωρίς να επιτρέπεται ένσταση ή άλλη διοικητική παρέμβαση. Αν δε διαπιστώνεται σοβαρός και άμεσος κίνδυνος και αυτό αιτιολογείται ειδικώς στην έκθεση, η εκκένωση και η κατεδάφιση μπορούν να πραγματοποιηθούν αμέσως.

Η ειδική επιτροπή είναι τριμελής και συγκροτείται από δύο πολιτικούς μηχανικούς δημοσίους υπαλλήλους και έναν πολιτικό μηχανικό εκπρόσωπο του ΤΕΕ. Όταν δεν είναι δυνατή η συμμετοχή δημοσίων υπαλλήλων με την απαιτούμενη ειδικότητα, μπορούν να αντικατασταθούν από πολιτικούς μηχανικούς που υποδεικνύονται από το ΤΕΕ. Ο διορισμός πραγματοποιείται από τον Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης.

Η εξαιρετική αυτή διαδικασία δικαιολογείται μόνο από την αμεσότητα και σοβαρότητα του κινδύνου. Δεν μπορεί επομένως μια απλώς επισκευάσιμη ή γενικά υποβαθμισμένη κατασκευή να υπαχθεί χωρίς ειδική τεχνική τεκμηρίωση στο καθεστώς του επικινδύνως ετοιμόρροπου. Η ΣτΕ 574/2016 και η ΣτΕ 1594/2023 επιβεβαιώνουν ότι ο ιδιαίτερα επαχθής χαρακτηρισμός πρέπει να στηρίζεται σε συγκεκριμένα τεχνικά δεδομένα που αποδεικνύουν άμεσο κίνδυνο.

Ως προς τα μέτρα άρσης του κινδύνου, ο νομοθέτης καθιερώνει αρχή κλιμάκωσης. Κατά το άρθρο 446 παρ. 1 πρέπει να επιλέγονται κατά προτίμηση τα ηπιότερα πρόσφορα μέτρα, όπως επισκευές, ενισχύσεις, μεταρρυθμίσεις ή άλλες τεχνικές επεμβάσεις. Η οριστική κατεδάφιση αποτελεί έσχατη λύση, εκτός αν η επισκευή δεν επιτρέπεται από την πολεοδομική νομοθεσία ή δεν αρκεί για την πραγματική εξάλειψη του κινδύνου.

Η αρχή αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τον δικαστικό έλεγχο της αναλογικότητας. Δεν αρκεί να διαπιστώνεται ότι το κτίριο εμφανίζει προβλήματα. Η Διοίκηση πρέπει να εξηγεί γιατί τα συγκεκριμένα προβλήματα απαιτούν τα μέτρα που επέλεξε και, ειδικά όταν διατάσσεται κατεδάφιση, γιατί δεν επαρκούν ηπιότερες τεχνικές λύσεις. Η ΣτΕ 4544/2015 συνδέει ρητά την ειδική αιτιολογία της πράξης με τα επιλεγόμενα μέτρα άρσης του κινδύνου.

Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εφαρμόσει εμπρόθεσμα τα μέτρα που έχουν υποδειχθεί. Αν δεν συμμορφωθεί, η υπηρεσία μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκκένωση και αχρησία των επικίνδυνων χώρων. Εάν η αχρησία δεν αρκεί, μπορεί να προχωρήσει στην κατεδάφιση των επικίνδυνων τμημάτων. Υπό προϋποθέσεις είναι δυνατό να επηρεασθούν ακόμη και μη επικίνδυνα τμήματα, όταν αυτό αποτελεί τεχνικά αναγκαία συνέπεια της άρσης του κινδύνου.

Εάν η οικοδομή βρίσκεται υπό κατασκευή ή επισκευή, η σύνταξη της έκθεσης επικινδυνότητας συνεπάγεται καταρχήν αναστολή των εργασιών μέχρι την οριστική άρση του κινδύνου. Για χώρους συνάθροισης του κοινού και ιδιαίτερα σοβαρές περιπτώσεις ο νόμος επιτρέπει ακόμη και την άμεση εφαρμογή του μέτρου της αχρησίας πριν από την ολοκλήρωση όλων των σταδίων διοικητικού ελέγχου.

Πρέπει επίσης να διακρίνεται η επικινδυνότητα από την αυθαιρεσία. Ένα απολύτως νόμιμο από πολεοδομική άποψη κτίριο μπορεί να καταστεί επικίνδυνο λόγω παλαιότητας, σεισμού, διάβρωσης, καθίζησης ή άλλης μεταγενέστερης αιτίας. Αντίστροφα, μια αυθαίρετη κατασκευή δεν θεωρείται αυτομάτως επικίνδυνη. Όταν όμως ο κίνδυνος οφείλεται σε παραβίαση οικοδομικών κανονισμών, το άρθρο 446 παρ. 6 προβλέπει παράλληλη εφαρμογή και των διατάξεων του Μέρους ΣΤ του Κώδικα για τις αυθαίρετες κατασκευές.

Η μη συμμόρφωση προς τελική και εκτελεστή έκθεση έχει και ποινική διάσταση. Κατά το άρθρο 446 παρ. 7, όταν ο ιδιοκτήτης δεν αίρει τον κίνδυνο μέσα στην προθεσμία που έχει ταχθεί, ενεργοποιείται η διαδικασία ποινικής δίωξης. Αυτό προϋποθέτει είτε ότι η έκθεση κατέστη εκτελεστή επειδή δεν ασκήθηκε εμπρόθεσμη ένσταση είτε ότι ολοκληρώθηκε η διαδικασία των ενστάσεων και εκδόθηκε τελική απόφαση. Οι σχετικές συνέπειες πρέπει να επισημαίνονται στην έκθεση.

Η έκθεση επικίνδυνης οικοδομής αποτελεί, επομένως, διοικητική πράξη με ιδιαίτερα έντονο τεχνικό χαρακτήρα. Η νομιμότητά της κρίνεται όχι μόνο από την τήρηση των τύπων κοινοποίησης και των σταδίων ένστασης, αλλά κυρίως από την τεχνική τεκμηρίωση της επικινδυνότητας, την ορθή διάκριση μεταξύ απλώς επικίνδυνης και επικινδύνως ετοιμόρροπης κατασκευής, την ειδική αιτιολογία των μέτρων και την τήρηση της αρχής ότι η κατεδάφιση επιλέγεται μόνον όταν η άρση του κινδύνου δεν μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερο και νόμιμο τρόπο.

Από τον Παναγιώτη Γαλάνη

Δικηγόρος Πολεοδομικού Δικαίου

πηγή news.b2green.gr

Το νομικό και τεχνικό πλαίσιο γύρω από το κτιριακό απόθεμα της χώρας αναδιαμορφώνεται, δημιουργώντας νέα δεδομένα για μηχανικούς, επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας ακυρώνουν τη δυνατότητα οριζόντιας νομιμοποίησης κατασκευών, οι οποίες ανεγέρθηκαν μεν με οικοδομική άδεια, αλλά αυτή κατέπεσε εκ των υστέρων στα δικαστήρια.

Η συγκεκριμένη εξέλιξη τερματίζει την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για τη συγκεκριμένη κατηγορία κτιρίων. Ο νομοθέτης είχε επιχειρήσει να προστατεύσει τους ιδιοκτήτες που δεν έφεραν ευθύνη για τα λάθη των πολεοδομικών αρχών ή του κανονιστικού πλαισίου. Το ΣτΕ, ωστόσο, καθιστά σαφές πως η καλή πίστη και η απουσία δόλου από πλευράς του πολίτη δεν αρκούν για να παρακαμφθεί μια αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Πώς καταρρίπτεται η λογική της «αυτόματης υπαγωγής»

Το σκεπτικό του δικαστηρίου βασίζεται στην αρχή της διάκρισης των εξουσιών και στην προστασία του χωρικού σχεδιασμού. Η διοίκηση οφείλει να συμμορφώνεται με τις δικαστικές αποφάσεις (άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος). Όταν ένας νόμος επιτρέπει την αυτοδίκαιη υπαγωγή ενός ακυρωμένου κτίσματος στις διατάξεις περί αυθαιρέτων, πρακτικά ακυρώνει την ίδια τη δικαιοσύνη.

Η πρακτική της μεμονωμένης τακτοποίησης κτιρίων, αποκομμένων από το ευρύτερο περιβάλλον τους, οδηγεί σε υπέρβαση της φέρουσας ικανότητας των περιοχών. Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός (άρθρο 24 του Συντάγματος) απαιτεί συνολική προσέγγιση. Η ένταξη ενός τέτοιου κτιρίου στη νομιμότητα προϋποθέτει πλέον ευρεία επαναξιολόγηση των δεδομένων της περιοχής, όπως οι περιβαλλοντικοί όροι, η πληθυσμιακή πυκνότητα και οι ανάγκες σε υποδομές.

Η παράμετρος των αποζημιώσεων

Ένα νέο στοιχείο που εισάγει η νομολογία αφορά τους προσφεύγοντες. Οι πολίτες που διεκδίκησαν και πέτυχαν την ακύρωση μιας άδειας (συχνά γείτονες ή περιβαλλοντικοί φορείς) μένουν χωρίς ουσιαστική δικαστική προστασία εάν το κτίριο δεν κατεδαφιστεί. Το δικαστήριο υποδεικνύει την ανάγκη θεσμοθέτησης ειδικών αποζημιώσεων για αυτή την ομάδα. Το ύψος αυτής της αποζημίωσης θα πρέπει να υπολογίζεται βάσει της διάρκειας του δικαστικού αγώνα, της υποβάθμισης του περιβάλλοντος και της άρνησης της διοίκησης να επιβάλει την κατεδάφιση.

Προκλήσεις στην εφαρμογή της απόφασης

Η μεταφορά αυτής της απόφασης στην πραγματική οικονομία και στην αγορά ακινήτων δημιουργεί συγκεκριμένα τεχνικά και νομικά εμπόδια που απαιτούν άμεση διαχείριση:

• Εμπλοκή σε δικαιοπραξίες: Ακίνητα αυτής της κατηγορίας πρακτικά βγαίνουν εκτός συναλλαγής. Οι μηχανικοί δεν μπορούν να εκδώσουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και καθαρές βεβαιώσεις νομιμότητας, μπλοκάροντας μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δανειοδοτήσεις.

• Χρονικό κενό του χωρικού σχεδιασμού: Το ΣτΕ ορίζει ότι η διάσωση αυτών των κτιρίων μπορεί να γίνει μόνο μέσω μιας συνολικής μεταβολής του πολεοδομικού καθεστώτος. Στην πράξη, αυτό παραπέμπει στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και στα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), η ολοκλήρωση των οποίων απαιτεί χρόνια, αφήνοντας τους ιδιοκτήτες σε νομικό κενό.

• Δημοσιονομικό βάρος: Η πρόταση του δικαστηρίου για αποζημίωση των δικαιωθέντων πολιτών από το κράτος δημιουργεί την ανάγκη για έναν νέο μηχανισμό υπολογισμού και εκταμίευσης πόρων. Η εύρεση αυτών των κονδυλίων και ο καθορισμός του υπόχρεου φορέα (κεντρικό κράτος ή ΟΤΑ) αποτελεί μια εξίσωση χωρίς προφανή λύση.

  ---

Η ουσία της είδησης

Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια τακτοποίηση ακινήτων με ακυρωμένη οικοδομική άδεια, μπλοκάροντας οριστικά την εφαρμογή του άρθρου 110 του ν. 4495/2017 για αυτές τις περιπτώσεις. Η νομιμοποίηση τέτοιων κατασκευών συνδέεται πλέον αυστηρά με τη συνολική αναθεώρηση του πολεοδομικού σχεδιασμού μιας περιοχής, παγώνοντας μέχρι νεωτέρας τις δικαιοπραξίες για τα εν λόγω ακίνητα.

πηγή news.b2green.gr

1. Τι είναι το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ);

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που δημοσιεύθηκε την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026), αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που για πρώτη φορά καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα.

To ΕΧΠ-Τ αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

Στόχος του είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής.

Με απλά λόγια, το ΕΧΠ-Τ:

• βάζει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,

• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,

• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,

• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις περιοχές με περιβαλλοντική ευαισθησία και

• καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Επισημαίνεται ότι το ΕΧΠ-Τ περιλαμβάνει αφ’ ενός συγκεκριμένες ρυθμίσεις για την τουριστική ανάπτυξη, οι οποίες είναι άμεσα εφαρμόσιμες από την ημέρα έκδοσης του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ, δηλαδή ισχύουν ήδη από 7 Αυγούστου, αφ’ ετέρου κατευθύνσεις στα άλλα επίπεδα σχεδιασμού (Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια κ.ά) προκειμένου να ενσωματωθεί, χωρίς συγκρούσεις με άλλες χρήσεις, η ολοκληρωμένη στρατηγική της τουριστικής πολιτικής σε κάθε χωρική ενότητα της Ελλάδας.

Η χώρα έτσι αποκτά, για πρώτη φορά ουσιαστικά, ένα στρατηγικό θεσμικό κείμενο για τη χωρική ανάπτυξη του τουρισμού.

2. Τι αλλάζει στο εξής με το νέο ΕΧΠ-Τ;

Για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός εξελισσόταν δυναμικά και αντιμετώπιζε νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και οι αυξημένες πιέσεις σε δημοφιλείς προορισμούς. Ως έναν βαθμό, η οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης και οι ανάγκες του ελληνικού τουρισμού καλύπτονταν από τα Περιφερειακά Χωροταξικά Σχέδια.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να καλύψει το υφιστάμενο κενό και να θέσει σαφείς κανόνες και κατευθύνσεις για την τουριστική ανάπτυξη σε εθνικό επίπεδο, με στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.

3. Ποιοι είναι οι βασικοί στόχοι και οι στρατηγικές κατευθύνσεις του ΕΧΠ-Τ;

Βασικός στόχος του ΕΧΠ-Τ είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους βιωσιμότητας και με σεβασμό στις δυνατότητες και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Το νέο χωροταξικό σχέδιο επιδιώκει τη βελτίωση της συνολικής τουριστικής εμπειρίας, την ανάδειξη περισσότερων μορφών τουρισμού πέρα από το μοντέλο «ήλιος και θάλασσα» και τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου, μέσα από ποιοτικές και σύγχρονες τουριστικές υποδομές.

Το ΕΧΠ-Τ στηρίζει τη χωρική εξισορρόπηση και διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας, την υποστήριξη θεματικών μορφών τουρισμού, παράλληλα με τον τουρισμό ήλιου και θάλασσας, την προώθηση σύγχρονων τουριστικών προϊόντων, καταλυμάτων και ειδικών τουριστικών υποδομών υψηλής ποιότητας.

Επίσης, δίνει έμφαση στη διασύνδεση μορφών τουρισμού και παραγωγικών κλάδων, τη μείωση διαπεριφερειακών και ενδοπεριφερειακών ανισοτήτων, την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, την ενίσχυση οργανωμένων μορφών χωροθέτησης, την ολοκληρωμένη διαχείριση προορισμών και την αντιμετώπιση φαινομένων πίεσης.

Κεντρικές κατευθύνσεις αποτελούν επιπρόσθετα, η προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, η προώθηση μεταφορικών, περιβαλλοντικών και ψηφιακών υποδομών, καθώς και η πράσινη μετάβαση και μείωση του περιβαλλοντικού αποτυπώματος των τουριστικών καταλυμάτων.

4. Πώς κατηγοριοποιείται ο εθνικός χώρος και με ποια κριτήρια;

Η βασική κατηγοριοποίηση γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας.

Με βάση αυτά τα στοιχεία, οι περιοχές διακρίνονται σε πέντε κατηγορίες:

(Α) Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης,

(Β) Αναπτυγμένες περιοχές,

(Γ) Αναπτυσσόμενες περιοχές,

(Δ) Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και

(Ε) Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Παράλληλα, προβλέπεται ειδικότερη κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές. Τα νησιά -πλην της Κρήτης και της Εύβοιας- κατηγοριοποιούνται επιπλέον βάσει της έκτασής τους σε τρεις διακριτές ομάδες, με διαφορετικές κατευθύνσεις και όρους ανάπτυξης για την κάθε ομάδα. Ειδικότερα, η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά με έκταση άνω των 250 τ.χλμ., ενώ οι μικρότερες νησιωτικές περιοχές εντάσσονται σε ομάδες με πιο εξειδικευμένες προβλέψεις και αυξημένες δυνατότητες προστασίας του τοπίου και του περιβάλλοντος.

5. Συνεπώς, ποιες οι πρακτικές συνέπειες αυτής της κατηγοριοποίησης;

Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει τον τρόπο ανάπτυξης των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), δηλαδή σε περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική ανάπτυξη, δίνεται προτεραιότητα κυρίως στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, με αυστηρότερους όρους για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα.

Για τα νησιά, επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα μέχρι 100 κλινών για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου. Για τμήμα γηπέδου άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται το όριο των  6 κλινών/στρέμμα, έως το μέγιστο όριο αριθμό κλινών της κατηγορίας (Β).

Στις Αναπτυγμένες περιοχές (Β) διατηρείται η έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση, αλλά με ηπιότερους περιορισμούς. Το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου αυξάνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά της κατηγορίας αυτής επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Παράλληλα, ενισχύονται οι ειδικές μορφές τουρισμού και η ανάπτυξη σύγχρονων τουριστικών υποδομών.

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος. Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής, ενώ οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε) αφορούν κυρίως ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος ή καταδυτικός τουρισμός.

Η Ομάδα Ι αφορά τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης.

Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ εφαρμόζονται πιο αυστηρές κατευθύνσεις προστασίας του τοπίου και περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα νέων μονάδων (έως 100 κλίνες), με στόχο τη διατήρηση της φυσιογνωμίας τους και την προώθηση πιο ήπιων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.

Σε περιπτώσεις χωρικής ταύτισης δύο ή περισσότερων κατευθύνσεων/ρυθμίσεων για συγκεκριμένη περιοχή, υπερισχύουν οι πιο προστατευτικές για το περιβάλλον προβλέψεις, με σκοπό τη διαφύλαξη των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών και της φυσιογνωμίας του νησιωτικού χώρου.

6.⁠ ⁠Τι αλλάζει ως προς την απαιτούμενη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων (ανά  κατηγορία);

Με την έκδοση του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ και μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, για τις περιοχές κατηγορίας Α, Β, Γ, Δ και Ε, πλέον, ως ρύθμιση, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι:

(Α) 16 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα),

(Β) 12 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα),

(Γ) & (Δ) 8 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα)

(Ε) 8 στρέμματα έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση (δηλ. διατηρείται όπως ισχύει σήμερα), εφόσον όμως πρόκειται για τουριστική επένδυση που πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές.

Επιπλέον, καθορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, όπως μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων στις περιοχές Α, Β και Γ.

7. Τι ισχύει εφεξής για την παράκτια ζώνη;

Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς και άμεσα εφαρμοστέους κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου. Ειδικότερα, ως ρύθμιση, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, απαγορεύονται στο εξής πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν πρόσβαση άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.

8. Πώς αντιμετωπίζεται η προστασία περιοχών του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών;

Το νέο ΕΧΠ-Τ προβλέπει πρόσθετες κατευθύνσεις προστασίας για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών, με έμφαση στην ήπια και βιώσιμη τουριστική ανάπτυξη.

Στόχος είναι η διασφάλιση του φυσικού περιβάλλοντος, του τοπίου και της βιοποικιλότητας, μέσα από αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς ως προς την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας, όπου απαιτείται.

9. Πώς το ΕΧΠ-Τ επηρεάζει το ρυθμιστικό περιβάλλον για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις;

Το ΕΧΠ-Τ καθορίζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους θα μπορούν να ρυθμίζονται τουριστικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενδεικτικά, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως:

α) ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,

β) η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος,

γ) η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,

δ) ο περιορισμούς ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.

10. Πώς επηρεάζει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο υφιστάμενες άδειες και ήδη εγκεκριμένα σχέδια;

Για διαδικασίες αδειοδότησης τουριστικών εγκαταστάσεων, έγκρισης ΟΥΤΔ ή ΕΠΣ, που βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την ημερομηνία δημοσίευσης του Πλαισίου, οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται εφόσον πριν από τη δημοσίευση είχε εκδοθεί αρμοδίως συγκεκριμένη πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος.

Ενδεικτικά, η μεταβατική προστασία καλύπτει περιπτώσεις ΑΕΠΟ ή εισήγησης περιβαλλοντικής έγκρισης, υπαγωγής σε ΠΠΔ, πλήρους φακέλου ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προέγκρισης ΕΠΣ, προέγκρισης οικοδομικής άδειας ή οικοδομικής άδειας, πλήρους φακέλου προέγκρισης δόμησης και εγκρίσεων υπαγωγής σε αναπτυξιακή νομοθεσία ή χρηματοδοτικά προγράμματα.

Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως κατευθυντήριο και δεσμευτικό πλαίσιο για τα υποκείμενα σχέδια (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λπ.), καθώς και για τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα οποία θα πρέπει σταδιακά να εναρμονίζονται με τους κατευθύνσεις του κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.

11. Πώς εναρμονίζεται το ΕΧΠ-Τ με άλλες δραστηριότητες που επηρεάζουν τον τουρισμό;

Το ΕΧΠ-Τ προβλέπει ρυθμίσεις και κατευθύνσεις για τη συνύπαρξη του τουρισμού με άλλους σημαντικούς τομείς δραστηριότητας, όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας (ΑΠΕ), οι υδατοκαλλιέργειες κ.ά. Ειδικότερα για αιολικά πάρκα, εντός των περιοχών (Α) και (Β) και για νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξη τους για αυτοκατανάλωση.

Στόχος είναι η καλύτερη χωρική οργάνωση των διαφορετικών χρήσεων και δραστηριοτήτων, ώστε να περιορίζονται πιθανές συγκρούσεις, να προστατεύεται το περιβάλλον και το τοπίο και να διασφαλίζεται η βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών προορισμών.

12. Σε τι διαφέρει το ΕΧΠ-Τ που αναρτήθηκε σε διαβούλευση τον Ιούλιο του 2024 από αυτό που θεσμοθετήθηκε;

Το τελικό κείμενο που θεσμοθετήθηκε διατηρεί τον βασικό στρατηγικό προσανατολισμό του κειμένου διαβούλευσης του 2024, αλλά ενσωματώνει προσαρμογές που προκύπτουν από τη διαδικασία της εκτεταμένης διαβούλευσης, τη ΣΜΠΕ, τη Μελέτη Δέουσας Εκτίμησης, τις γνωμοδοτήσεις των αρμόδιων οργάνων και την περιβαλλοντική έγκριση.

Οι διαφοροποιήσεις αφορούν ιδίως στην ενσωμάτωση περισσότερων και πιο εξειδικευμένων κατευθύνσεων για την αυξημένη προστασία του νησιωτικού χώρου, του παράκτιου χώρου, των περιοχών Natura/προστατευόμενων περιοχών και των ευαίσθητων τοπίων, τη μεγαλύτερη έμφαση στη φέρουσα ικανότητα, τις περιβαλλοντικές επιδόσεις των καταλυμάτων, την ένταξη των νεοκλασικών κτηρίων στις τουριστικές ρυθμίσεις, την περεταίρω ενίσχυση της τουριστικής δραστηριότητας στις περιοχές (Ε), τον περιορισμό διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης και τη ρητή σύνδεση με εξειδικευμένο μηχανισμό παρακολούθησης. Ιδιαίτερη έμφαση δόθηκε σε προσθήκες/εξειδικεύσεις των μεταβατικών διατάξεων, στις πρόσθετες ρυθμίσεις για τα νησιά και στις προτεινόμενες κατευθύνσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 θα είναι άκυρες οι εγκύκλιοι, που δεν θα αναρτώνται στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν. Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων είναι μία από τις βασικές ρυθμίσεις του νόμου 5293/2026 «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη».

Για τη ρύθμιση αυτή το υπουργείο Εσωτερικών και με εγκύκλιο που υπογράφει ο γενικός γραμματέας Ιωάννης Φουστανάκης, καθορίζει τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι φορείς του δημοσίου για την υλοποίηση της σχετικής πρόβλεψης του νόμου. Έτσι η ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων, που τις εκδίδουν, παύει να είναι ζήτημα καλής πρακτικής και γίνεται προϋπόθεση για την ισχύ της εγκυκλίου.

Για το θέμα εξ άλλου ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης, Κωστής Χατζηδάκης, έκανε την ακόλουθη δήλωση:

«Η υποχρεωτική ανάρτηση των εγκυκλίων στις ιστοσελίδες των φορέων του δημοσίου, που τις εκδίδουν, είναι ένα ακόμα σημαντικό βήμα διαφάνειας με στόχο την καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών και των επιχειρήσεων από το Κράτος.

Επί δεκαετίες, ο τρόπος με τον οποίο εφαρμόζεται στην πράξη ο νόμος καθοριζόταν σε μεγάλο βαθμό από εγκυκλίους, που ο πολίτης δεν μπορούσε να εντοπίσει. Χιλιάδες εγκύκλιες οδηγίες, άλλες σε ισχύ και άλλες σιωπηρά ξεπερασμένες από μεταγενέστερες τροποποιήσεις της νομοθεσίας, παρέμεναν διάσπαρτες στα αρχεία των υπηρεσιών. Ο πολίτης και η επιχείρηση δεν μπορούσαν να γνωρίζουν με βάση ποιες οδηγίες κρίνεται το αίτημά τους, ενώ συχνά ούτε ο ίδιος ο υπάλληλος ήταν σε θέση να βεβαιωθεί ποια οδηγία εξακολουθεί να ισχύει.

Τώρα θεσπίζουμε έναν κανόνα απλό και απόλυτο: Ό,τι δεν αναρτάται δεν ισχύει! Και δώσαμε προθεσμία μέχρι την 30ή Σεπτεμβρίου ώστε η Διοίκηση να βάλει σε τάξη το υλικό της και να το κωδικοποιήσει σε ενιαία κείμενα. Από την 1η Οκτωβρίου, όσες εγκύκλιοι δεν έχουν αναρτηθεί παύουν να ισχύουν. Ευχαριστώ το Υπουργείο Εσωτερικών και τις αρμόδιες υπηρεσίες του για την εγκύκλιο, που εξέδωσαν σε συνεργασία με την Αντιπροεδρία της Κυβέρνησης. Αυτό ακριβώς σημαίνει ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη, ένα κράτος που δεν κρατά κρυφούς τους κανόνες του και διευκολύνει τον πολίτη στην κατανόηση τους».

Παράλληλα, δελτίο τύπου της αντιπροεδρίας της κυβέρνησης υπενθυμίζει τι ορίζει ο νόμος Χατζηδάκη (ν. 5293/2026). Μέχρι σήμερα μια εγκύκλιος ίσχυε από τη στιγμή που αναρτιόταν στη «Διαύγεια». Από εδώ και πέρα αυτό δεν αρκεί. Κάθε εγκύκλιος πρέπει να αναρτάται αμέσως και στην ιστοσελίδα της υπηρεσίας που την εκδίδει. Αν λείπει έστω και η μία από τις δύο αναρτήσεις, η εγκύκλιος δεν ισχύει και δεν παράγει κανένα αποτέλεσμα.

Δεν αρκεί όμως να αναρτηθεί. Ο νόμος ζητεί από κάθε υπηρεσία δύο πράγματα. Να βάλει τις εγκυκλίους της σε θεματικές κατηγορίες, ώστε ο πολίτης να βρίσκει αμέσως αυτές που τον αφορούν. Και να δηλώνει καθαρά ποιες εγκύκλιοι, ή ποια σημεία τους, δεν ισχύουν πια επειδή άλλαξε ο νόμος. Την ευθύνη του συντονισμού την έχει η υπηρεσία που είναι αρμόδια για τη διοικητική υποστήριξη κάθε φορέα.

Η υποχρέωση δεν αφορά μόνο τον στενό κρατικό μηχανισμό. Δεσμεύει όλους όσοι ασκούν δημόσια εξουσία, ανεξάρτητα από τη νομική τους μορφή, δηλαδή τα υπουργεία, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους δήμους και τις περιφέρειες, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου και τις ανεξάρτητες αρχές.

Η προθεσμία της 30ής Σεπτεμβρίου 2026

Ο νόμος δίνει στις υπηρεσίες χρόνο να προσαρμοστούν. Οι παλιές εγκύκλιοι, όσες ίσχυαν όταν άρχισε να ισχύει ο νόμος, εξακολουθούν να ισχύουν μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 χωρίς να χρειάζεται να αναρτηθούν στην ιστοσελίδα του φορέα. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως, όποια εγκύκλιος δεν έχει αναρτηθεί παύει να ισχύει. Αυτόματα, χωρίς να χρειάζεται καμία άλλη πράξη και χωρίς περιθώριο εξαίρεσης.

Τι ζητεί η εγκύκλιος από τις υπηρεσίες

Η εγκύκλιος απευθύνεται σε όλα τα υπουργεία, τις γενικές και ειδικές γραμματείες, τις αποκεντρωμένες διοικήσεις, τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α΄ και β΄ βαθμού, τις ανεξάρτητες αρχές και το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους, με ρητή πρόβλεψη κοινοποίησης στα εποπτευόμενα νομικά πρόσωπα δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου. Πέρα από την υπενθύμιση των προθεσμιών, δίνει δύο πρακτικές κατευθύνσεις:

Αυτοματοποίηση της ανάρτησης. Συνιστάται η σύνδεση των ιστοσελίδων των φορέων με τη διεπαφή (API) που παρέχει το πρόγραμμα «Διαύγεια», ώστε η ανάρτηση να γίνεται αυτόματα και να αποκλείεται ο κίνδυνος παράλειψης. Η σχετική τεκμηρίωση διατίθεται στη διεύθυνση https://diavgeia.gov.gr/api/help.

Έκδοση νέων, ενιαίων εγκυκλίων. Αντί της απλής επισήμανσης όσων τμημάτων έπαψαν να ισχύουν, οι φορείς καλούνται να εκδώσουν εξ αρχής νέες εγκυκλίους, οι οποίες θα κωδικοποιούν το σύνολο των ισχυουσών οδηγιών για κάθε αντικείμενο και θα καταργούν στο σύνολό τους τις προγενέστερες.

Η δεύτερη αυτή κατεύθυνση έχει σημασία που υπερβαίνει την τυπική συμμόρφωση. Αν εφαρμοστεί, κάθε υπηρεσία θα διαθέτει για κάθε αντικείμενο ένα και μόνο κείμενο οδηγιών, αναρτημένο και προσβάσιμο σε όλους, αντί για σωρεία διαδοχικών εγκυκλίων που η μία τροποποιούσε την άλλη και καθιστούσε αδύνατη την αναζήτησή τους από τους πολίτες.

πηγή ecopress.gr

Με Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ) θεσμοθετείται το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) αποτελεί ένα εθνικό σχέδιο που καθορίζει πού και με ποιους κανόνες μπορεί να αναπτύσσεται ο τουρισμός στη χώρα. Αποσκοπεί στον προσδιορισμό στρατηγικών κατευθύνσεων και μεσο-μακροπρόθεσμων στόχων σε εθνικό επίπεδο, για τη χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας.

Στόχος είναι η τουριστική ανάπτυξη να γίνεται με πιο οργανωμένο και βιώσιμο τρόπο, προστατεύοντας παράλληλα το φυσικό περιβάλλον, τις τοπικές κοινωνίες και τον ιδιαίτερο χαρακτήρα κάθε περιοχής. Συνοπτικά, το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό:

• θέτει σαφείς, ενιαίους και διαφανείς κανόνες για τις νέες τουριστικές επενδύσεις,

• οργανώνει καλύτερα την ανάπτυξη ξενοδοχείων και άλλων τουριστικών υποδομών,

• προστατεύει τις περιοχές που δέχονται αυξημένες τουριστικές πιέσεις,

• δίνει ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά και στις ευαίσθητες περιοχές,

• και καθοδηγεί τον πολεοδομικό σχεδιασμό για τα επόμενα χρόνια.

Σύμφωνα με το νέο ΕΧΠ-Τ, η βασική κατηγοριοποίηση των περιοχών γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Η κατηγοριοποίηση των περιοχών σε ζώνες Α–Ε και των νησιών σε Ομάδες Ι–ΙΙΙ καθορίζει στην πράξη τους όρους με τους οποίους μπορεί να αναπτυχθεί ο τουρισμός σε κάθε περιοχή. Επηρεάζει το είδος των τουριστικών επενδύσεων που επιτρέπονται, τα ελάχιστα όρια αρτιότητας για νέα ξενοδοχεία, τη μέγιστη δυναμικότητα σε κλίνες, καθώς και τους όρους προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της ιδιαίτερης φυσιογνωμίας κάθε περιοχής. Συγχρόνως, το ΕΧΠ-Τ προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου.

Μετά την ευρύτατη διαβούλευση με τη συμμετοχή πολλών φορέων, επιστημόνων, επιχειρηματιών του κλάδου και πολιτών, καθώς και κατόπιν διατύπωσης της γνώμης του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας και του Κεντρικού Συμβουλίου Χωροταξικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΧΩΘΑ) οριστικοποιήθηκαν με ευρεία αποδοχή κατευθύνσεις, ρυθμίσεις και λύσεις σε σειρά ζητημάτων. Ενώ παρέμεινε η αρχιτεκτονική, η κατηγοριοποίηση και οι θεμελιώδεις αρχές του ΕΧΠ-Τ, τρεις ήταν κυρίως οι σημειακές βελτιώσεις, σε συνέχεια ενσωμάτωσης σχολίων και παρατηρήσεων της διαβούλευσης: πρώτον, σχετικά τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Περιοχές Α) με έντονη τουριστική δραστηριότητα, δεύτερον, ως προς τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Περιοχές Ε), όπως μεταξύ άλλων οι συνοριακές περιοχές, και τρίτον, σχετικά με την αξιοποίηση των ήδη χαρακτηρισμένων παραδοσιακών και διατηρητέων (νεοκλασικών) κτηρίων στις Περιοχές (Α). Παράλληλα, παρέμεινε η πρόβλεψη για την διατήρηση της «ήπιας ανάπτυξης» (ανώτατος συντελεστής δόμησης ίσος με το ½ του ισχύοντος στην περιοχή), μέσω εξειδικευμένων μελετών (γεωτεχνικών, οριοθέτηση ρεμάτων κ.ά.), ΣΜΠΕ, διαβούλευσης και έκδοσης ΠΔ, μετά από έγκριση του ΣτΕ.

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό θα βρείτε εδώ:

Οι πολίτες, όταν αποκτούν πρόσβαση στην πληροφορία, ανταποκρίνονται και γίνονται καθοριστικός παράγοντας για την προστασία της ελληνικής ακτογραμμής, στους κόλπους, τα ακρωτήρια και τις χερσονήσους στο ηπειρωτικό τμήμα και σε περίπου 6.000 νησιά και νησίδες. Μία ακτογραμμή που ξεχωρίζει διεθνώς για το μήκος της, αλλά και για την ποιότητά της, και ταυτοχρόνως είναι κινητήριος δύναμη του τουρισμού, που αποτελεί βασικό πυλώνα της οικονομίας, με  άμεση και έμμεση συμβολή, περίπου στο ⅓ του ΑΕΠ της χώρας.

Δεν υπάρχουν «ιδιωτικές παραλίες» στην Ελλάδα, απαγορεύονται σχεδόν όλες οι δραστηριότητες και η δόμηση, όπως επίσης απαγορεύονται στις ακτές όλα τα οχήματα και ισχύουν αυστηρά όρια φωτορύπανσης και ηχορύπανσης.

Αυτά είναι ανάμεσα στα δέκα απλά πράγματα, που πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες, μέσα από ένα  περίπλοκο και εκτεταμένο νομοθετικό αυτό πλαίσιο για τις ελληνικές ακτές, που έχει δημιουργηθεί με τα χρόνια, σε ένα πεδίο διλημμάτων και συγκρουόμενων συμφερόντων, με κεντρικά σημεία αναφοράς:

– την ελεύθερη πρόσβαση των πολιτών στην παραλία και την ταυτότητα της ως δημόσιου αγαθού,

-τη διαχείριση των παραχωρήσεων της ακτής σε ιδιώτες και τις περιβαλλοντικές επιπτώσεις της ιδιωτικής δραστηριότητας πάνω στην ακτή, και

-το κατά πόσο η εμπορική αξιοποίησή της ακτής είναι συμβατή με την προστασία του οικοσυστήματος.

Την αποκωδικοποίηση και παρουσίαση  των δέκα πραγμάτων για τη διαχείριση της ακτής που πρέπει να γνωρίζουμε, κάνει η μελέτη με τίτλο : «Το νομοθετικό πλαίσιο για την αξιοποίηση, διαχείριση και προστασία παραθαλάσσιων χώρων, αιγιαλού και παραλίας», της νομικής εταιρείας DTK, με συγγραφείς, τους δικηγόρους ειδικούς στο Δίκαιο Περιβάλλοντος Πολεοδομίας, Χωροταξίας  Δρ. Κωνσταντίνο Καρατσώλη, Μαριάννα Ξαφουγιάννη, Ελευθερία Βολάκη, Ειρήνη Τσιάντη, Ιφιγένεια Τσακαλογιάννη.

Η μελέτη, επισημαίνει ότι το ρόλο ευθύνης και συμμετοχής των πολιτών, όταν γνωρίζουν και μπορούν να ενεργήσουν για την προστασία των ακτών  απέδειξε και το MyCoast, που από τον πρώτο χρόνο λειτουργία του, μέσα στο 2024, δέχθηκε 41.737 καταγγελίες –αν και ο κρατικός μηχανισμός κατάφερε να ολοκληρώσει τον έλεγχο περίπου στο ένα τρίτο αυτών. H συστηματική εφαρμογή του νόμου έχει και απτά οικονομικά οφέλη: από τις καταγγελίες που ελέγχθηκαν, επιβλήθηκαν πρόστιμα που ξεπέρασαν τα 1.150.000 ευρώ.

Τα δέκα πράγματα για τη διαχείριση της ακτής, που πρέπει να γνωρίζουμε

Στην  Ελλάδα λοιπόν, που έχει τη 12η μεγαλύτερη ακτογραμμή στον κόσμο, μήκους 13.676 χιλιομέτρων, μια ακτογραμμή σχεδόν διπλάσια της Ιταλίας, της Βραζιλίας, της Τουρκίας ή της Ινδίας, με περισσότερα χιλιόμετρα από την ευθεία απόσταση Αθήνας–Μπουένος Άιρες και ταυτοχρόνως κατέχει το 15% των βραβευμένων ακτών διεθνώς ανάμεσα σε 52 χώρες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα της «Γαλάζιας Σημαίας», τα δέκα απλά πράγματα για τη διαχείριση των ακτών που (ίσως δεν) και πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες, σύμφωνα με τη μελέτη των ειδικών νομικών της DTK είναι:

1. Αιγιαλός και παραλία (ορισμοί)

Έχουμε πολλές λέξεις για να περιγράψουμε το κομμάτι της ξηράς όπου τελειώνει η θάλασσα. Αιγιαλός, παραλία, ακτή, ακρογιαλιά –στην καθομιλουμένη τις χρησιμοποιούμε χωρίς να κάνουμε ιδιαίτερη διάκριση. Για τον νόμο όμως, οι δύο βασικές από αυτές τις έννοιες –αιγιαλός και παραλία– σημαίνουν εντελώς διαφορετικά πράγματα.

♦ Αιγιαλός είναι η ζώνη που βρέχεται από τη θάλασσα, η λωρίδα που καλύπτουν οι μεγαλύτερες και συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων.

♦ Παραλία είναι η ζώνη που αρχίζει αμέσως μετά, εκεί που κατά κανόνα στρώνουμε την πετσέτα μας ή που βρίσκονται ξαπλώστρες και ομπρέλες. Εκτείνεται έως 50 μέτρα από το όριο του αιγιαλού.

2. Δεν υπάρχουν «ιδιωτικές παραλίες» στην Ελλάδα

Ο αιγιαλός και η παραλία δεν πωλούνται ποτέ. Δεν αγοράζονται, δεν μεταβιβάζονται, δεν περνούν σε ιδιωτική κυριότητα και δεν μπορούν να γίνουν «κτήμα» κανενός. Το κράτος διατηρεί μόνιμα την κυριότητα του αιγιαλού και της παραλίας και απλώς μπορεί να δώσει προσωρινό δικαίωμα χρήσης με αυστηρή διάρκεια, όρια και όρους σε ιδιώτες, για συγκεκριμένους λόγους (εθνικούς, βιομηχανικούς, τουριστικούς). Ο νόμος αντιμετωπίζει την ακτή όχι σαν συνηθισμένο ακίνητο αλλά σαν κοινόχρηστο αγαθό, σαν κάτι που ανήκει σε όλους και πρέπει να παραμένει διαθέσιμο για όλους.

3. Τουλάχιστον το 50% της παραλίας πρέπει να είναι ελεύθερο

Η συνήθης εικόνα μιας παραλίας, όπου κάθε τετραγωνικό μέτρο άμμου καταλαμβάνεται από ομπρέλες και ξαπλώστρες, δεν προβλέπεται από τον νόμο. Τουλάχιστον το 50% κάθε παραλίας πρέπει να παραμένει ελεύθερο και προσβάσιμο για όλους. Ακόμη και όταν το κράτος δίνει άδεια σε επιχειρήσεις για ξαπλώστρες, ομπρέλες ή άλλες δραστηριότητες, δεν μπορεί να επιτρέψει περισσότερο από το μισό της ακτής. Η λογική είναι ότι αφού η παραλία είναι κοινόχρηστο αγαθό, πρέπει να εξακολουθεί να υπάρχει ουσιαστική δυνατότητα χρήσης και από όσους δεν θέλουν –ή δεν μπορούν– να πληρώσουν.

Γι’ αυτό και η περίφραξη του αιγιαλού ή της παραλίας δεν επιτρέπεται κατά κανόνα. Δεν μπορεί δηλαδή κάποιος να τοποθετήσει φράχτες, μόνιμα εμπόδια, κάγκελα ή άλλες κατασκευές που εμποδίζουν ή αποθαρρύνουν την ελεύθερη διέλευση του κοινού. Αν και υπάρχουν εξαιρέσεις, όπου βλέπουμε πύλη, security ή ελεγχόμενη είσοδο που παρεμποδίζει την πρόσβαση σε μια παραλία –και όχι μόνο προς ένα ξενοδοχείο ή ένα εστιατόριο–, υπάρχει σοβαρός λόγος να εξεταστεί αν η κατάσταση είναι σύννομη.

4. Οι παραλίες πρέπει να έχουν ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα για όλους

Ακόμη κι όταν σε μια παραλία έχουν δοθεί άδειες σε επιχειρήσεις, η πρόσβαση του κοινού στη θάλασσα πρέπει να παραμένει ανεμπόδιστη.

♦ Η κάθετη πρόσβαση, από τον δρόμο προς τη θάλασσα, διασφαλίζεται με τον γενικό κανόνα που προβλέπει ότι ανάμεσα σε δύο διαφορετικές επιχειρήσεις, πρέπει να υπάρχει ελεύθερος διάδρομος πλάτους τουλάχιστον 6 μέτρων (που μειώνεται στα 3 μέτρα όταν οι προσόψεις των όμορων ακινήτων προς τη θάλασσα είναι μικρότερες των 20 μέτρων). Αυτό σημαίνει ότι δύο συνεχόμενα beachbars δεν μπορούν να κολλάνε το ένα πάνω στο άλλο, αφήνοντας την αίσθηση ότι ολόκληρη η ακτή λειτουργεί σαν ενιαίος ιδιωτικός χώρος. Πρέπει να υπάρχουν εμφανή, ανοιχτά περάσματα.

♦ Η οριζόντια πρόσβαση, κατά μήκος της θάλασσας, διασφαλίζεται με την πρόβλεψη ελεύθερης ζώνης πλάτους τεσσάρων μέτρων από το φυσικό σημείο όπου η θάλασσα συναντά συνήθως τη στεριά. Δηλαδή, οι ξαπλώστρες, οι ομπρέλες, τα τραπεζοκαθίσματα δεν μπορούν να φτάνουν μέχρι εκεί που σκάει το κύμα.

5. Στις παραλίες απαγορεύονται σχεδόν όλες οι δραστηριότητες (και η δόμηση)

Άπαξ και μια επιχείρηση παίρνει άδεια δραστηριοποίησης σε μια ακτή, αυτή αφορά «απλή χρήση» της παραλίας, και δεν αφορά οικοδομική εκμετάλλευση.

Τυπικά, αυτό περιλαμβάνει πράγματα που μπορούν να τοποθετηθούν και να απομακρυνθούν χωρίς να αλλάζουν μόνιμα τη μορφή της ακτής, όπως:

♦ ομπρέλες και ξαπλώστρες,

♦ κινητά τραπεζοκαθίσματα,

♦ ξύλινα ή προσωρινά δάπεδα περιορισμένης έκτασης,

♦ αποδυτήρια, ντους ή βοηθητικές εγκαταστάσεις ελαφριάς μορφής,

♦ ναυαγοσωστικό εξοπλισμό,

♦ και σε ορισμένες περιπτώσεις κινητές καντίνες ή προσωρινές υποστηρικτικές κατασκευές, εφόσον διαθέτουν τις απαιτούμενες άδειες και δεν θεωρούνται μόνιμη δόμηση.

Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι η δημιουργία μόνιμων κατασκευών πάνω στον αιγιαλό: τσιμεντένιες βάσεις, μόνιμα κτίσματα, κλειστές αίθουσες, περιτοιχίσεις, βαριές εγκαταστάσεις ή έργα που αλλοιώνουν μόνιμα το τοπίο και δυσκολεύουν την κοινή χρήση της παραλίας.

Όσο πιο μόνιμη μοιάζει, λοιπόν, μια εγκατάσταση πάνω στον αιγιαλό, τόσο περισσότερο αξίζει να αναρωτηθεί κανείς αν επιτρέπεται να είναι πράγματι εκεί.

6. Οι πολύ μικρές παραλίες εμπίπτουν σε αυστηρότερες ρυθμίσεις

Κατά κανόνα, όταν το πλάτος ή το μήκος ενός τμήματος παραλίας είναι μικρότερο από 4 μέτρα ή όταν το συνολικό εμβαδόν της παραλίας είναι μικρότερο από 150 τετραγωνικά μέτρα, δεν επιτρέπεται η παραχώρησή. Δηλαδή, αν μια ακτή είναι τόσο μικρή ώστε λίγες σειρές από ομπρέλες να αρκούν για να την καταλάβουν σχεδόν ολόκληρη, ο νόμος προτιμά να μη δοθεί καθόλου για εκμετάλλευση.

Βέβαια, υπάρχουν εξαιρέσεις. Σε ορισμένες περιπτώσεις, κυρίως για όμορα ξενοδοχεία, μπορεί να επιτραπεί παραχώρηση και σε μικρότερες εκτάσεις. Αυτό σημαίνει ότι η παρουσία ξαπλωστρών σε μια μικρή παραλία δεν είναι αυτόματα παράνομη –αλλά είναι σίγουρα μια περίπτωση στην οποία ο πολίτης έχει κάθε λόγο να ελέγξει αν πληρούνται όλες οι πρόσθετες προϋποθέσεις.

7. Κάποιες παραλίες, με μεγάλη περιβαλλοντική σημασία, προστατεύονται ακόμα περισσότερο από άλλες

Ο νόμος του 2024 για τις παραλίες δημιουργεί δύο ειδικές κατηγορίες: πρώτον, τους προστατευόμενους αιγιαλούς και τις προστατευόμενες παραλίες και δεύτερον, τους αιγιαλούς και παραλίες υψηλής προστασίας, γνωστές και ως «απάτητες παραλίες».

Ως προστατευόμενοι χαρακτηρίζονται αιγιαλοί και παραλίες που βρίσκονται εντός περιοχών του δικτύου Natura 2000 και παρουσιάζουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά που χρειάζονται προστασία ή διατήρηση. Εδώ επιτρέπεται παραχώρηση σε ιδιώτες, αλλά με αυστηρότερους όρους: η κάλυψη με ομπρέλες, ξαπλώστρες και τραπεζοκαθίσματα δεν μπορεί να υπερβαίνει το 30% της παραχωρούμενης έκτασης, δηλαδή λιγότερο από ό,τι επιτρέπεται στις συμβατικές παραλίες.

Ως υψηλής προστασίας χαρακτηρίζονται αιγιαλοί και παραλίες ακόμη πιο ιδιαίτερης αισθητικής, γεωμορφολογικής ή οικολογικής αξίας που έχουν οριστεί με υπουργική απόφαση και καταγράφονται συγκεκριμένα σε ειδικό παράρτημα. Εδώ ο νόμος είναι πολύ πιο αυστηρός. Απαγορεύονται ομπρέλες, ξαπλώστρες, τραπεζοκαθίσματα, καντίνες, θαλάσσια σπορ, αναπαραγωγή μουσικής (ακόμη και απλό ηχείο bluetooth), φωτισμός μετά τη δύση του ηλίου, μηχανοκίνητα οχήματα αλλά και εκδηλώσεις με περισσότερους από δέκα ανθρώπους. Εξαιρούνται από όλα τα παραπάνω μόνο τρεις περιπτώσεις: έργα εθνικής άμυνας, μέτρα αντιμετώπισης κάποια έκτακτης ανάγκης και έργα αποκατάστασης του φυσικού περιβάλλοντος. Τίποτε άλλο δεν μπαίνει στη λίστα εξαιρέσεων. Ο αριθμός των «απάτητων παραλιών» είναι ενδιαφέρον ότι αυξάνεται –ξεκίνησε από 198 όταν θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 2024, ενώ σήμερα είμαστε στις 251.

8. Στις παραλίες υπάρχουν αυστηρά όρια φωτορύπανσης και ηχορύπανσης

Για τη μουσική και τον ήχο, ο νόμος θέτει συγκεκριμένα αριθμητικά όρια που ισχύουν για κάθε επιχείρηση, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για μεγάλο beachbar ή για μια μικρή επιχείρηση με λίγες ξαπλώστρες. Αν η επιχείρηση συνορεύει με οικιστική περιοχή, η παραγόμενη στάθμη θορύβου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 50 decibel σε οποιοδήποτε σημείο της παραχωρούμενης επιφάνειας. Για τις υπόλοιπες περιπτώσεις, δηλαδή παραλίες που δεν γειτνιάζουν άμεσα με κατοικημένες περιοχές, το όριο ανεβαίνει στα 80 decibel. Για τις απάτητες παραλίες, απαγορεύεται κάθε αναπαραγωγή μουσικής.

Για τον φωτισμό, το πλαίσιο είναι ποιοτικό και όχι ποσοτικό: επιτρέπεται μόνο χαμηλός και περιορισμένος φωτισμός στο απολύτως αναγκαίο μέτρο για λόγους ασφάλειας και μόνο στον βαθμό που δεν αλλοιώνεται η σχέση με τη φύση. Στις απάτητες παραλίες, και πάλι, η απαγόρευση είναι απόλυτη: φωτισμός μετά τη δύση του ηλίου απαγορεύεται εντελώς, χωρίς εξαίρεση.

9. Στις παραλίες απαγορεύονται όλα τα οχήματα

Η μόνη κατηγορία κινητού οχήματος που ο νόμος ρητά επιτρέπει στον χώρο μιας παραλίας είναι το αυτοκινούμενο ή ρυμουλκούμενο τροχήλατο αναψυκτήριο –αυτό που στην καθομιλουμένη αποκαλούμε καντίνα. Και εδώ η επιτρεπόμενη παρουσία συνοδεύεται από πολύ συγκεκριμένους όρους: ο μέγιστος χώρος που μπορεί να καταλαμβάνει το τροχήλατο αναψυκτήριο είναι 15 τετραγωνικά μέτρα. Πρέπει να τηρείται ελάχιστη απόσταση 100 μέτρων από τυχόν εγκατεστημένες επιχειρήσεις –ξενοδοχεία, κέντρα αναψυχής– αλλά και μεταξύ των ίδιων των αναψυκτηρίων. Και απαιτείται κατάλληλη άδεια λειτουργίας·η φυσική παρουσία ενός οχήματος στην παραλία δεν αρκεί από μόνη της για να νομιμοποιήσει τη λειτουργία του. Για τις απάτητες παραλίες, η παρουσία μηχανοκίνητων οχημάτων απαγορεύεται ρητά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι κάθε επιχείρηση που δραστηριοποιείται στην παραλία δεν επιτρέπεται να επιφέρει καμία μεταβολή στη μορφολογία της ακτής, πέρα από το κοσκίνισμα για τον καθαρισμό της άμμου. Η χρήση μεγάλων οχημάτων για ισοπέδωση, διαμόρφωση ή μεταφορά εξοπλισμού εμπίπτει άμεσα σε αυτή την απαγόρευση –και αν προκαλεί σημαντική γεωμορφολογική βλάβη, η ποινική ευθύνη φτάνει σε φυλάκιση τουλάχιστον δύο ετών. Πρόκειται για έναν κανόνα που, αν εφαρμοζόταν με συνέπεια, θα άλλαζε σημαντικά την εικόνα σε πολλές ελληνικές παραλίες κάθε Μάιο, όταν οι επιχειρήσεις ετοιμάζονται για τη σεζόν.

10. Επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε παραλίες οφείλουν να έχουν εμφανές το QR code του app καταγγελιών MyCoast

Κάθε νόμιμη παραχώρηση αιγιαλού ή παραλίας πρέπει να καταχωρείται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα MyCoast. Και κάθε επιχείρηση υποχρεούται να αναρτά σε εμφανές σημείο στον χώρο πινακίδα με QR code, ώστε οποιοσδήποτε πολίτης να μπορεί άμεσα, με ένα σκανάρισμα από το κινητό, να ελέγξει τι ακριβώς ισχύει για εκείνο το κομμάτι ακτής. Και αν κάτι από αυτά που δει δεν ταιριάζει με ό,τι βλέπει μπροστά του, μπορεί να υποβάλει καταγγελία επί τόπου, μέσω της ίδιας εφαρμογής. Αν η πινακίδα με το QR code λείπει ή δεν πληροί τις προδιαγραφές, προβλέπεται πρόστιμο 1.000 ευρώ.

πηγή ecopress.gr

Είναι πιθανό να έχεις βρεθεί σε γενική συνέλευση στην πολυκατοικία σου, στην οποία έχεις κληθεί να ψηφίσεις υπέρ ή κατά μιας απόφασης.  Από μια απλή επισκευή μέχρι μια μεγαλύτερη παρέμβαση στο κτίριο, τα περισσότερα ζητήματα συζητούνται συλλογικά. Εκεί όμως προκύπτει συχνά μια βασική απορία: πόση πλειοψηφία χρειάζεται για να εγκριθεί μια απόφαση; 
 
Κάποιοι θεωρούν ότι αρκεί το 50%, άλλοι πιστεύουν ότι πρέπει να συμφωνούν όλοι. Στην πραγματικότητα, το ποσοστό που απαιτείται εξαρτάται από το είδος της απόφασης. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου αρκεί η απλή πλειοψηφία, άλλες που απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία, και ορισμένες όπου χρειάζεται ομοφωνία όλων των ιδιοκτητών. 
 
Η κατανόηση αυτών των διαφορών είναι σημαντική για τη σωστή λειτουργία μιας πολυκατοικίας.  

  Τι σημαίνει «πλειοψηφία» στην πολυκατοικία 

 Στις αποφάσεις μιας πολυκατοικίας, η πλειοψηφία δεν υπολογίζεται μόνο με βάση τον αριθμό των ιδιοκτητών. Σημαντικό ρόλο παίζουν και τα χιλιοστά ιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε κάθε διαμέρισμα. 
 
Κάθε ιδιοκτησία έχει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής στο κτίριο, το οποίο αναγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τα χιλιοστά αυτά χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων, αλλά και για τη λήψη αποφάσεων. 
 
Κατά τη διάρκεια μιας γενικής συνέλευσης, η ψήφος κάθε ιδιοκτήτη αντιστοιχεί στα χιλιοστά που κατέχει. Έτσι, για να εγκριθεί μια πρόταση, πρέπει να συγκεντρώνει το ποσοστό των χιλιοστών που απαιτείται από τον νόμο ή τον κανονισμό της πολυκατοικίας. 
  

Απλή πλειοψηφία VS αυξημένη πλειοψηφία VS ομοφωνία 

 Στις περισσότερες πολυκατοικίες υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι λήψης αποφάσεων: η απλή πλειοψηφία, η αυξημένη πλειοψηφία και η ομοφωνία. 
Σημαντικό είναι να κατανοήσουμε ότι τα είδη πλειοψηφίας δεν ορίζονται από το είδος των δαπανών, με ία εξαίρεση όταν πρόκειται για αλλαγή του κανονισμού, όπου απαιτείται ομόφωνη απόφαση. 
 
Οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία των παρόντων στη Γενική Συνέλευση, όπως ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Συνήθως ισχύουν τα εξής: 
Για να ληφθεί έγκυρη απόφαση, πρέπει: 

• να συμφωνεί η πλειοψηφία των παρόντων, και 

• οι παρόντες να εκπροσωπούν τουλάχιστον το 75% των συνολικών ψήφων. 

Αν δεν υπάρχει απαρτία: 

• Η συνέλευση επαναλαμβάνεται μετά από μία εβδομάδα, όπου απαιτείται παρουσία τουλάχιστον του 50% των ιδιοκτητών. 

Αν και πάλι δεν υπάρξει απαρτία: 

• Στην τρίτη συνέλευση αποφασίζει η πλειοψηφία όσων παρευρίσκονται, ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής. 

Αυτό σημαίνει ότι, θεωρητικά, ακόμα και λίγοι ιδιοκτήτες μπορούν να λάβουν αποφάσεις για όλους, εφόσον οι υπόλοιποι δεν συμμετείχαν σε τρεις διαδοχικές συνελεύσεις. 
 

Ποιοι θεωρούνται “παρόντες”; 

• Όσοι έχουν φυσική παρουσία στη συνέλευση, και 

• όσοι εκπροσωπούνται νόμιμα μέσω γραπτής εξουσιοδότησης. 

Η συμμετοχή μέσω τηλεφώνου ή εφαρμογών επικοινωνίας (π.χ. Viber) συνήθως δεν υπολογίζεται ως παρουσία, εκτός αν αυτό προβλέπεται ρητά από τον κανονισμό. 
 
Αξίζει επίσης να σημειωθεί ότι μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφοροποιήσεις από κανονισμό σε κανονισμό, τόσο ως προς τον αριθμό επαναλήψεων της συνέλευσης, όσο και ως προς τα ποσοστά απαρτίας και πλειοψηφίας που απαιτούνται. 
 

Απλή πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Η απλή πλειοψηφία είναι η πιο συνηθισμένη μορφή λήψης αποφάσεων. Συνήθως σημαίνει ότι απαιτείται 50% + 1 των χιλιοστών για να εγκριθεί μια πρόταση. Αφορά κυρίως ζητήματα καθημερινής διαχείρισης και λειτουργίας της πολυκατοικίας. 
 

1. Συνήθεις δαπάνες 

Αποφάσεις που αφορούν καθημερινά έξοδα συνήθως εγκρίνονται με πλειοψηφία 50% + 1 των χιλιοστών. Παραδείγματα τέτοιων δαπανών είναι: 

• καθαρισμός πολυκατοικίας 

• λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων 

• συντήρηση ανελκυστήρα 

• προμήθεια πετρελαίου θέρμανσης 

• μικρές επισκευές 

Οι αποφάσεις αυτές θεωρούνται μέρος της τακτικής λειτουργίας του κτιρίου. 
 
 

2. Συντηρήσεις 

Η απλή πλειοψηφία χρησιμοποιείται επίσης για εργασίες συντήρησης που διατηρούν το κτίριο σε καλή κατάσταση. Παραδείγματα είναι: 

• επισκευές στο κλιμακοστάσιο 

• μικρές εργασίες στην είσοδο ή στην ταράτσα 

• αντικατάσταση φωτισμού στους κοινόχρηστους χώρους 

• μικρές τεχνικές παρεμβάσεις 

Οι εργασίες αυτές δεν αλλάζουν τη δομή ή τη χρήση του κτιρίου, αλλά συμβάλλουν στη σωστή συντήρησή του. 
  

Αυξημένη πλειοψηφία και πότε απαιτείται  

 
Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτείται μεγαλύτερο ποσοστό συμφωνίας μεταξύ των ιδιοκτητών. Τότε μιλάμε για αυξημένη πλειοψηφία. Το ποσοστό αυτό διαφέρει ανάλογα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας ή το είδος της απόφασης και συχνά φτάνει τα 2/3 ή τα 3/4 των χιλιοστών. Αυτή η κατηγορία αφορά συνήθως σημαντικότερες παρεμβάσεις στο κτίριο. 
  

3. Σημαντικές παρεμβάσεις 

• Η αυξημένη πλειοψηφία μπορεί να απαιτείται σε περιπτώσεις όπως: 

  ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου 

• εγκατάσταση νέων συστημάτων ή εξοπλισμού 

• μεγάλες ανακαινίσεις στους κοινόχρηστους χώρους 

• εργασίες που αλλάζουν σημαντικά την όψη του κτιρίου 

Επειδή τέτοιες παρεμβάσεις επηρεάζουν όλους τους ιδιοκτήτες και συνήθως συνοδεύονται από μεγαλύτερο κόστος, είναι λογικό να απαιτείται ευρύτερη συμφωνία. 
  

Ομοφωνία και πότε απαιτείται  

 
Η ομοφωνία σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συμφωνήσουν με μια απόφαση. Πρόκειται για περιπτώσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων. Σε τέτοιες περιπτώσεις ακόμη και μία αρνητική ψήφος μπορεί να εμποδίσει τη λήψη της απόφασης. 
  

4. Αποφάσεις που επηρεάζουν ζητήματα ιδιοκτησίας  

Η ομοφωνία ζητείται σε αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή αλλάζουν τη χρήση κοινόχρηστων χώρων. 
 
Παραδείγματα τέτοιων περιπτώσεων μπορεί να είναι: 

• αλλαγή χρήσης κοινόχρηστου χώρου

• παραχώρηση κοινόχρηστου χώρου σε συγκεκριμένο ιδιοκτήτη 

• αλλαγές που επηρεάζουν τη σύσταση της πολυκατοικίας 

• τροποποιήσεις που μεταβάλλουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας 

Σε αυτές τις περιπτώσεις η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών θεωρείται απαραίτητη, καθώς η απόφαση μπορεί να επηρεάσει άμεσα τα δικαιώματα κάποιου. 
  

Τι γίνεται αν δεν υπάρχει κανονισμός 

 
Γεγονός είναι πως δεν διαθέτουν όλες οι πολυκατοικίες κανονισμό λειτουργίας ή καταστατικό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση τις γενικές διατάξεις της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία. Ο νόμος καθορίζει τις βασικές αρχές για τη λειτουργία των πολυκατοικιών, καθώς και τις πλειοψηφίες που απαιτούνται για συγκεκριμένες αποφάσεις. 
 
Ωστόσο, η ύπαρξη κανονισμού βοηθά σημαντικά στην αποσαφήνιση πολλών ζητημάτων. Ένας σαφής κανονισμός μπορεί να καθορίζει διαδικασίες, υποχρεώσεις και τρόπους λήψης αποφάσεων, μειώνοντας τις πιθανότητες διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών. 
  

Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι τις πλειοψηφίες 

 
Η σωστή ενημέρωση γύρω από τις πλειοψηφίες στις αποφάσεις της πολυκατοικίας βοηθά τους ιδιοκτήτες να συμμετέχουν πιο ενεργά στις συνελεύσεις και να γνωρίζουν πότε μια απόφαση είναι έγκυρη. Παράλληλα, διευκολύνει και το έργο του διαχειριστή, καθώς η διαδικασία λήψης αποφάσεων γίνεται πιο ξεκάθαρη και οργανωμένη. Όταν οι κανόνες είναι γνωστοί σε όλους, οι συνελεύσεις εξελίσσονται πιο ομαλά και η λειτουργία της πολυκατοικίας γίνεται πιο αποτελεσματική. 
 
Είναι σημαντικό να νιώθει κανείς σίγουρος ότι γνωρίζει τις διαδικασίες και τον νόμο γύρω από τον τρόπο λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία.

πηγή polikatikia.gr

@εικόνας από Διπλωματική εργασία 2021

Ιωάννα Γιαννακοπούλου

Οι Τεχνικές Οδηγίες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΟΤΕΕ) στοχεύουν να καλύψουν υπάρχοντα κενά στις Ελληνικές Τεχνικές Προδιαγραφές που διέπουν τον κατασκευαστικό και τον παραγωγικό τομέα και αποτελούν την επιβεβαίωση της πολιτικής του ΤΕΕ να συμβάλλει στη δημιουργία τεχνολογικής υποδομής στη Χώρα μας.

Τα κείμενα των ΤΟΤΕΕ δίνουν συστάσεις σχετικές με το σχεδιασμό, την επιλογή των υλικών και εξαρτημάτων, την κατασκευή, την εγκατάσταση, τη συντήρηση και την χρήση ενός τεχνικού έργου. Με αυτά τα κείμενα προωθείται ο στόχος του ΤΕΕ να δοθεί συγκεκριμένο περιεχόμενο και να καθορισθούν οι κανόνες της τέχνης και της επιστήμης σε όλα τα στάδια της ζωής ενός τεχνικού έργου (σχεδιασμός, μελέτη, κατασκευή, επίβλεψη, παραλαβή, συντήρηση, χρήση).

Στα κείμενα υπάρχει συχνή αναφορά σε πρότυπα ΕΛΟΤ και όπου δεν υπάρχουν, σε διεθνή πρότυπα (ISO, Ευρωπαϊκά) ή αναγνωρισμένα εθνικά πρότυπα (DIN, BS, AFNOR κλπ). Αυτό, γιατί πιστεύουμε πως πρέπει να γίνει συνείδηση σε όλους τους Έλληνες Τεχνικούς η χρήση σε όλα τα στάδια της εργασίας τους των Τεχνικών Προτύπων.

Οι ΤΟΤΕΕ φιλοδοξούν να αποτελέσουν καθημερινό εργαλείο όλων των συντελεστών (και όχι μόνο των Μηχανικών) που συνεργάζονται στην εκτέλεση του έργου.

Ιστορικά στοιχεία για τις ΤΟΤΕΕ 2411/86, 2412/86, 2421 Α΄/86, 2421 Β΄/86, 2423/86, 2425/86, 2451/86, 2471/86, 2481/86, 2491/86

Η πρώτη φάση του έργου της σύνταξης Τεχνικών Οδηγιών αποτελούνταν από δέκα (10) ΤΟΤΕΕ και αφορούσε στις Εγκαταστάσεις (εκτός ηλεκτρολογικών) των κτιριακών έργων. Σε κοινή σύσκεψη εκπροσώπων του τότε Υπουργείου Δημοσίων Έργων, του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος και άλλων φορέων, προωθήθηκε η πρόθεση του Υπουργείου να αναθεωρήσει τον αναχρονιστικό κανονισμό “Περί Υδραυλικών Εγκαταστάσεων” του 1936. Το ΤΕΕ πρότεινε να αναλάβει τη σύνταξη Τεχνικών Οδηγιών, που να καλύπτουν με την ευκαιρία αυτή, όλες τις εγκαταστάσεις (εκτός των ηλεκτρολογικών) ενός κτιριακού έργου.

Με σύμβαση που υπογράφτηκε μεταξύ ΥΠΕΧΩΔΕ και ΤΕΕ στις 24. 07. 1985, ανατέθηκε στο ΤΕΕ η σύνταξη των δέκα (10) αυτών ΤΟΤΕΕ με χρηματοδότηση του ΥΠΕΧΩΔΕ και με παραχώρηση στο ΤΕΕ όλων των δικαιωμάτων εκτύπωσης, ανατύπωσης και διάθεσης των τευχών.

Οι ΤΟΤΕΕ της σειράς αυτής, συντάχθηκαν από τριμελείς ομάδες εργασίας Διπλωματούχων Μηχανικών μελών του ΤΕΕ, κάτω από το συντονισμό και την εποπτεία μιάς 6μελούς συντονιστικής ομάδας εργασίας (ΣΟΕ). Πολύτιμη υπήρξε, για την επίλυση όλων των προβλημάτων που παρουσιάστηκαν, και η βοήθεια που προσέφεραν οι σύνδεσμοι της ΣΟΕ με τη Διοικούσα.

Οι Ομάδες Εργασίας συνέταξαν σχέδια. Ακολούθησε Δημόσιος Διάλογος και Δημόσια Κρίση με παρατηρήσεις που έγιναν από Οργανισμούς, Κοινωνικούς Φορείς, Υπηρεσίες του Δημοσίου και ιδιώτες και ακολούθως συντάχθηκε το παρών τελικό κείμενο της Οδηγίας. Σε όλη αυτήν τη διαδικασία η Διεύθυνση ΕΗ1 του ΥΠΕΧΩΔΕ συνέβαλε με ουσιαστική παρακολούθηση των διαδικασιών και με παρατηρήσεις και έδωσε τελικά την έγκριση του Υπουργείου ΠΕΧΩΔΕ στο τελικό κείμενο.

Η Συντονιστική Ομάδα Εργασίας αποτελούνταν από τους Αλέξανδρο Ζάννο (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό), Νίκο Δημάκο (Μηχανολόγο Μηχανικό), Ροδόλφο Δρακούλη (Μηχανολόγο Μηχανικό), Δήμητρα Κανέλλου (Χημικό Μηχανικό), Σαλβατώρ Παπαρό (Χημικό Μηχανικό), Κώστα Φίλιππα (Μηχανολόγο Ηλεκτρολόγο Μηχανικό)
Οι ΤΟΤΕΕ εγκρίθηκαν από το Υπουργείο ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, όπως συντάχθηκαν από το ΤΕΕ και διαμορφώθηκαν τελικά, ελέγχθηκαν και θεωρήθηκαν από τη Δ/νση ΕΗ1 του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε.
Η εφαρμογή τους ορίστηκε υποχρεωτική, με αντίστοιχες υπουργικές αποφάσεις του Υ.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε, σύμφωνα με το άρθρο 21 του Ν.1418/84 στα σημεία που αναφέρονται στον τρόπο κατασκευής, στην ποιότητα των χρησιμοποιουμένων υλικών και τις δοκιμές των εγκαταστάσεων.

Νέα υποχρεωτική και με οικονομικό κόστος διαδικασία φέρνει το νομοσχέδιο για τα ακίνητα που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και διεκδικούνται μέσω έκτακτης χρησικτησίας.

Σύμφωνα με διάταξη σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν πλέον να προχωρούν απευθείας στη συζήτηση της αγωγής, αλλά θα πρέπει προηγουμένως να περάσουν από υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης, να καταβάλουν πάγιο τέλος καταχώρισης και να συγκεντρώσουν έναν πλήρη φάκελο αποδεικτικών στοιχείων για τη νομή και τη χρήση του ακινήτου.

Η διαδικασία θα πραγματοποιείται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος θα επιλέγεται από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων της υπόθεσης και να καταβάλει το σχετικό πάγιο τέλος, το ύψος του οποίου θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση.

Η καταχώριση θα πρέπει να ολοκληρώνεται μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα, ενώ η υποχρεωτική αρχική συνεδρία θα πραγματοποιείται τουλάχιστον 30 ημέρες αργότερα. Εάν δεν τηρηθεί η προθεσμία, το πρακτικό της διαμεσολάβησης θα θεωρείται άκυρο, ενώ εάν δεν πραγματοποιηθεί καθόλου η συνεδρία, η αγωγή θα απορρίπτεται ως απαράδεκτη.

Ο φάκελος που πρέπει να συγκεντρώσει ο ιδιοκτήτης

Η πραγματική οικονομική επιβάρυνση δεν περιορίζεται στο πάγιο τέλος. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να καλύψει την αμοιβή του διαμεσολαβητή, τις δικηγορικές υπηρεσίες και, ανάλογα με την υπόθεση, το κόστος για τοπογραφικά διαγράμματα, τεχνικά έγγραφα, συμβολαιογραφικές πράξεις ή ένορκες βεβαιώσεις.

Στον φάκελο θα μπορούν να περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης και τηλεφωνίας στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια και αποδείξεις είσπραξης ενοικίων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές, οικοδομικές άδειες και τοπογραφικά διαγράμματα βέβαιης χρονολογίας.

Ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτά το έντυπο Ε9. Το νομοσχέδιο απαιτεί να προσκομίζεται Ε9 στο οποίο το επίμαχο ακίνητο είχε δηλωθεί τουλάχιστον δέκα χρόνια πριν από την υποχρεωτική συνεδρία. Παράλληλα, χρειάζονται τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις, στις οποίες θα περιγράφεται εικοσαετής νομή, η θέση, τα όρια και το εμβαδόν του ακινήτου.

Αυτό σημαίνει ότι η φορολογική συνέπεια του ιδιοκτήτη κατά το παρελθόν θα αποτελεί πλέον ουσιαστικό στοιχείο για την αναγνώριση της κυριότητας. Όποιος χρησιμοποιούσε ένα ακίνητο επί δεκαετίες, αλλά δεν το είχε δηλώσει εγκαίρως στο Ε9, μπορεί να βρεθεί σε δυσκολότερη αποδεικτική θέση.

Φόρος πριν από τη διόρθωση

Εάν το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του ακινήτου και τα αποδεικτικά στοιχεία θεωρηθούν επαρκή, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο θα καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο και θα διορθώνει την εγγραφή.

Πριν, όμως, από την καταχώριση θα πρέπει να έχει υποβληθεί δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας θα συνυποβάλλεται μαζί με το πρακτικό. Η αιτία κτήσης που θα αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο θα είναι η έκτακτη χρησικτησία. Η διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε εκτάσεις που αποτελούν δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστες.

Το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους εκτιμά ότι η είσπραξη του πάγιου τέλους μπορεί να αυξήσει τα έσοδα του ελληνικού Κτηματολογίου. Για τον πολίτη, αντίθετα, δημιουργείται ένα νέο αρχικό κόστος προτού ακόμη κριθεί η κυριότητα.

Η οικονομική ανταμοιβή μπορεί να είναι σημαντική εάν η διαδικασία ολοκληρωθεί επιτυχώς, καθώς ένα ακίνητο που παραμένει «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι ουσιαστικά παγιδευμένο: δεν μπορεί εύκολα να πωληθεί, να μεταβιβαστεί, να αξιοποιηθεί ή να χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση για δάνειο. Η διαμεσολάβηση μπορεί να μειώσει τον χρόνο και το κόστος μιας πολυετούς δικαστικής διαμάχης, αλλά ο ιδιοκτήτης θα πρέπει πρώτα να πληρώσει και να αποδείξει με συγκεκριμένα φορολογικά και τεχνικά στοιχεία ότι πράγματι κατέχει το ακίνητο.

Κώστας Αποστολόπουλος

πηγή newsit.gr