• Το κτήμα Καμπά στην Κάντζα του Δήμου Παλλήνης, με το ιστορικό ομώνυμο εργοστάσιο οινοποιίας και τους περίφημους αμπελώνες, θα έπρεπε να προστατευθεί -ως το σημαντικότερο αρχιτεκτονικό τοπόσημο της περιοχής, πολύτιμη γεωργική γη και πολιτιστικό τοπίο μεγάλης σημασίας συνδεδεμένο με την ιστορική μνήμη- και να αποδοθεί στους κατοίκους. Αντίθετα η Πολιτεία, με διαχρονικές ευθύνες όλων των διαδοχικών κυβερνήσεων, αντιμετώπισε το Κτήμα Καμπά ως μεγάλη έκταση με ενιαίο ιδιοκτησιακό καθεστώς, πεδίο κερδοφορίας ιδανικό για τη χωροθέτηση μεγάλων επενδύσεων, ειδικά μετά την χωροθέτηση του νέου αεροδρομίου στα Σπάτα και την κατασκευή της Αττικής Οδού που κατέστησαν την πεδιάδα των Μεσογείων επίκεντρο για την κερδοσκοπία επί της γης και των ακινήτων.

Η αρχική προσπάθεια το κτήμα Καμπά να παραλάβει χρήσεις πολεοδομικού κέντρου με Υπουργική Απόφαση του 1999 (ΦΕΚ Δ’859), αποτράπηκε με την υπ’ αριθ. 2675/2001 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, καθώς –μεταξύ άλλων- το κτήμα ήταν χαρακτηρισμένο ως ζώνη προστασίας τοπίου και περιοχή γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας από την αρμόδια υπηρεσία. Ωστόσο η κατασκευάστρια εταιρεία της Αττικής Οδού, στην ιδιοκτησία της οποίας είχε περάσει η έκταση, μετέτρεψε το κτήμα σε εργοτάξιο απόθεσης μπάζων για την κατασκευή του οδικού έργου, καταστρέφοντας τους αμπελώνες και στη συνέχεια η αρμόδια υπηρεσία εξ αιτίας αυτού του λόγου ανέτρεψε την προηγούμενη απόφασή της, κρίνοντας ότι «το κτήμα Καμπά στη σημερινή του μορφή δεν αποτελεί πλέον γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας»! Η χάραξη της Αττικής Οδού στα όρια του Κτήματος και η χωροθέτηση σταθμού μετρό και προαστιακού σε άμεση επαφή με αυτό, κατέστησαν το ακίνητο ιδανικό πεδίο κερδοσκοπικών δραστηριοτήτων. Το κτήμα Καμπά απέκτησε τελικά χρήση «ζώνης εγκαταστάσεων δευτερογενούς και τριτογενούς τομέα», με Προεδρικό Διάταγμα του 2003 (ΦΕΚ Δ’199) και την έγκριση του Συμβουλίου της Επικρατείας (απόφαση 3179/2009).

Στη συνέχεια το ακίνητο πολεοδομήθηκε με εργαλείο την «Περιοχή Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ) Τριτογενούς Τομέα» (ΦΕΚ Δ’328), η οποία αποτελεί είδος Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, με τα αντίστοιχα προνόμια που συνοδεύουν τη χωροθέτηση επενδύσεων στη σημερινή πολεοδομική νομοθεσία. Η χωροθέτηση και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εγκρίθηκαν με ΠΔ το 2011 (ΦΕΚ ΑΑΠ 288) και το ακίνητο ρυμοτομήθηκε επίσης με ΠΔ το 2021 (ΦΕΚ Δ’328). Με βάση τα παραπάνω Προεδρικά Διατάγματα, η νέα ιδιοκτήτρια εταιρεία του κτήματος Καμπά, σκοπεύει να αναπτύξει στο ακίνητο έκτασης 315 στρεμμάτων «επιχειρηματικό συγκρότημα χώρων γραφείων» με «Εμπορικό Πάρκο μικρής κλίμακας» και λοιπές συνοδές χρήσεις.

Η κλίμακα της νέας ανάπτυξης, συνολικής δόμησης  84.792 μ² εντός συντελεστή δόμησης και περίπου 92.000 μ² μαζί με τους βοηθητικούς χώρους, και πάρκινγκ 2056 θέσεων (σελ. 3-2 της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων), αναμένεται να επιβαρύνει σημαντικά τις παρακείμενες περιοχές κατοικίας, καθώς, όπως αναφέρεται και στην ίδια την ΜΠΕ του έργου «η αναμενόμενη ημερήσια προσέλευση χρηστών και επισκεπτών στο σύνολο του συγκροτήματος εκτιμάται, σε ένα συνετό σχεδιαστικό σενάριο, σε επίπεδο της τάξης των 7.000 ατόμων κατά μέσο όρο, δυνάμενη να ανέλθει έως περίπου 10.000 άτομα σε περιόδους αιχμής ή σε περίπτωση ειδικών εκδηλώσεων» (σελ. 4-2), ενώ ο μόνιμος πληθυσμός της περιοχής είναι 6.074 κάτοικοι, σύμφωνα με την απογραφή του 2021, όπως καταγράφεται από τη μελέτη του ΤΠΣ της περιοχής.

Το ίδιο το ιστορικό συγκρότημα της οινοποιίας, δεν αποδόθηκε στην πόλη ως εισφορά σε γη και παρέμεινε μέρος της ιδιωτικής ανάπτυξης. Διαθέτει διπλή κήρυξη, τόσο από το Υπουργείο Περιβάλλοντος από το 2004 (ΦΕΚ Δ’196), η οποία καθορίζει ευρύτερη ζώνη προστασίας, επιτρεπόμενες χρήσεις, όρους και περιορισμούς δόμησης, όσο και από το Υπουργείο Πολιτισμού το 2011 (ΦΕΚ ΑΑΠ 123), η οποία χαρακτηρίζει μνημείο τα δύο βασικά κτιριακά συγκροτήματα κατά το κέλυφος.

Τόσο η κήρυξη του Υπουργείου Περιβάλλοντος, όσο και η πολεοδομική μελέτη της ΠΟΑΠΔ, καθορίζουν χρήσεις γης στην περιοχή προστασίας του οινοποιείου (Ο.Τ. 2 του ρυμοτομικού) ως εξής: πολιτιστικές δραστηριότητες, χώροι συνάθροισης κοινού, εκθεσιακοί χώροι με κατάστημα, μουσείο οίνου και αρχαιολογικών ευρημάτων, χώροι εστίασης και αναψυχής, τουριστικά καταλύματα μέχρι 40 κλινών. Ωστόσο η επένδυση χωροθετεί περίπου στο ένα τέταρτο του υφιστάμενου και νέου δομημένου χώρου εμπορικά καταστήματα (σελ. 6-30), ενώ οι επιτρεπόμενες χρήσεις με σαφήνεια προβλέπουν απλά ένα κατάστημα και μάλιστα αποκλειστικά ως συνοδή χρήση του εκθεσιακού χώρου. Οι προθέσεις του επενδυτή γίνονται πιο εμφανείς με την αναφορά στη σελίδα 39 της Μελέτης Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων του έργου σε «Κατάστημα Παροχής προσωπικών υπηρεσιών (ΣΠΑ)» έκτασης 1.304,16 μ² στο υπόγειο του διατηρητέου οινοποιείου! Τα κέντρα αναζωογόνησης (spa), είναι ιδιαίτερα εντατική χρήση και όταν λειτουργούν σε συνδυασμό με κύρια τουριστικά καταλύματα τουλάχιστον τριών αστέρων αποτελούν «εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής» σύμφωνα με τη νομοθεσία (§3.ιι, άρθρο 25, Ν.5170/2025 – ΦΕΚ Α’6) και όχι «καταστήματα» για να επιχειρηθεί να χωρέσουν στη χρήση «εκθεσιακοί χώροι με κατάστημα».

Επιπλέον η αρχιτεκτονική διάταξη του νέου συγκροτήματος γύρω από το οινοποιείο, όπως περιγράφεται στο κεφάλαιο 6.2.2.2 της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του έργου, μετατρέπει το ιστορικό τοπόσημο της Κάντζας σε στοιχείο της εσωτερικής αυλής της επένδυσης και μάλιστα, όπως φαίνεται στο Διάγραμμα Κάλυψης του Ο.Τ. 2, η χωροθέτηση ξενοδοχείου με το μέγιστο ύψος των 10,75 μέτρων προς την πλευρά των περιοχών κατοικίας, υψηλότερο από τα περισσότερα διατηρητέα κτίσματα (ύψους περίπου 6,5 μ. σύμφωνα με την ΜΠΕ) και ανάλογου ύψους με το υψηλότερο σημείο του διατηρητέου (περίπου 12 μ. σύμφωνα με τη ΜΠΕ), αποκόπτει σημαντικά την ορατότητα του ιστορικού τοπόσημου από τον αστικό ιστό.

• Αυτή η επένδυση των 315 στρεμμάτων, εντάσσεται σε μια συνολική στρατηγική στόχευση αξιοποίησης της περιοχής (αμερικάνικο κολλέγιο, σχέδια για ιδιωτικά νοσοκομεία, μεγάλες εκμεταλλεύσεις γραφειακών χώρων) για την αλλαγή της φυσιογνωμίας της περιοχής σε νέο επιχειρηματικό άξονα. Όλα για τις ανάγκες των επενδυτών. Οι υποδομές της περιοχής εξετάζονται όχι συνολικά για την κάλυψη των οξυμένων αναγκών κατοίκων και εργαζομένων της περιοχής, αλλά με γνώμονα πως θα εξυπηρετηθεί η εξεταζόμενη επένδυση. Όλα τα κρίσιμα ερωτήματα και κενά της μελέτης που τονίζουν οι κάτοικοι και έχουν να κάνουν με την κυκλοφορία, την προστασία των σχολείων, την ατμοσφαιρική ρύπανση κατά την κατασκευή και τα αντιπλημμυρικά, ισχύουν στο ακέραιο.

Ο ΣΑΔΑΣ Τμ. Αττικής:

• Θεωρεί επί της αρχής ότι δεν μπορούμε να γίνουμε συμμέτοχοι σε αυτό το έγκλημα που γίνεται συνολικά στην χώρα, όπου τα μνημεία μας και οι τελευταίοι εναπομείναντες ελεύθεροι αδόμητοι χώροι, μετατρέπονται σε πεδίο κερδοφόρων επενδύσεων από τις οποίες θα βγουν κερδισμένοι μια χούφτα επιχειρηματικοί όμιλοι και ο λαός μας δεν θα δει τίποτα καλό. Άλλη μια τέτοια περίπτωση αποτέλεσε και το κτήμα Καμπά.

Ειδικότερα για τη Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του έργου:

• Θεωρεί ότι οι εμπορικές χρήσεις και το κέντρο αναζωογόνησης στην περιοχή προστασίας του διατηρητέου δεν είναι σύννομες και ζητάει να απαλειφθούν.

• Καθώς οι προσθήκες στη ζώνη προστασίας του διατηρητέου υπόκεινται σε αρχιτεκτονικό έλεγχο σύμφωνα με την κήρυξη του Υπουργείου Περιβάλλοντος, ζητάει το αρμόδιο συλλογικό γνωμοδοτικό όργανο (ΚΕΣΑ, ΚΣΝΜ) να διασφαλίσει ότι το ύψος και η διάταξη των οικοδομικών όγκων των προσθηκών δεν θα αποκόπτουν το διατηρητέο συγκρότημα, οπτικά και λειτουργικά, από τις παρακείμενες περιοχές κατοικίας, όπως συμβαίνει με την προτεινόμενη λύση. 

Η αναθεωρημένη ευρωπαϊκή Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) θέτει συγκεκριμένα ορόσημα: μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας στο οικιστικό απόθεμα κατά τουλάχιστον 16% έως το 2030 και κατά 20% έως 22% έως το 2035, σε σύγκριση με το 2020. Το 55% αυτής της μείωσης καλείται να προέλθει από το ενεργειακά χειρότερο 43% των κτιρίων.

Παρά τη φημολογία που προηγήθηκε, το ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν περιλαμβάνει οριζόντιες απαγορεύσεις μίσθωσης ή πώλησης ακινήτων χαμηλής κλάσης, ούτε υποχρεώνει αυτοτελώς κάθε κατοικία να φτάσει την κατηγορία Ε ή D εντός αυτών των προθεσμιών. Η υποχρέωση αφορά τον εθνικό μέσο όρο. Στην πράξη, ωστόσο, η επίτευξη αυτών των δεικτών στην Ελλάδα προσκρούει στη φυσική κατάσταση των ακινήτων και στη διαθέσιμη ρευστότητα των νοικοκυριών.

Ποιους στόχους καλείται να καλύψει το ελληνικό κτιριακό δυναμικό;

Σχεδόν το 65% των κτιρίων κατοικίας στην Ελλάδα κατασκευάστηκε πριν από τα μέσα της δεκαετίας του 1980, δηλαδή πριν από την εφαρμογή του πρώτου Κανονισμού Θερμομόνωσης. Ο πυρήνας των συναλλαγών στα μεγάλα αστικά κέντρα αφορά διαμερίσματα σε πολυκατοικίες των δεκαετιών 1960–1980.

Πρόκειται για κτίρια χωρίς θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα, χωρίς μόνωση στο κέλυφος ή στο δώμα, με παρωχημένα συστήματα κεντρικής θέρμανσης που συχνά έχουν τεθεί σε αχρηστία. Η αναβάθμισή τους δεν αποτελεί τεχνική λεπτομέρεια, αλλά προϋπόθεση για τη βελτίωση του εθνικού ισοζυγίου ενέργειας.

Ποιος χρηματοδοτεί το κόστος επέμβασης;

Η εμπορική αξία ενός ακινήτου δεν ταυτίζεται με τη ρευστότητα του ιδιοκτήτη του. Ένα διαμέρισμα των 150.000 ή 200.000 ευρώ στην Αθήνα συχνά ανήκει σε νοικοκυριά που αδυνατούν να καλύψουν δαπάνες της τάξης των 15.000 έως 30.000 ευρώ για εκτεταμένες παρεμβάσεις.

Τα χρηματοδοτικά προγράμματα έχουν δώσει ανάσες, αλλά με χρονικούς και τραπεζικούς περιορισμούς:

• Το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου» παρείχε άτοκα δάνεια 5.000–25.000 ευρώ, με την περίοδο υποβολής αιτήσεων να έχει ολοκληρωθεί στις 31 Μαΐου 2026.

• Ο τραπεζικός δανεισμός απαιτεί πιστοληπτική ικανότητα, κριτήριο που αποκλείει σημαντικό τμήμα των ιδιοκτητών χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος.

• Οι επιδοτήσεις καλύπτουν συνήθως μέρος του κόστους, αφήνοντας ένα σημαντικό ποσό ιδιωτικής συμμετοχής.

Χωρίς σταθερούς, πολυετείς μηχανισμούς στήριξης και στοχευμένα φορολογικά κίνητρα, η συμμόρφωση μετατρέπεται σε οικονομικό αδιέξοδο.

Προκλήσεις στην τεχνική υλοποίηση και τη διαχείριση πολυκατοικιών

Η εφαρμογή ενεργειακών παρεμβάσεων στην Ελλάδα αντιμετωπίζει δομικά εμπόδια που υπερβαίνουν την απλή αλλαγή κουφωμάτων:

• Θεσμικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας: Η εγκατάσταση εξωτερικής θερμοπρόσοψης ή η μόνωση της ταράτσας απαιτεί αποφάσεις γενικής συνέλευσης με αυξημένες πλειοψηφίες, βάσει των κανονισμών πολυκατοικίας. Οι διαφορετικές οικονομικές δυνατότητες και προτεραιότητες των συνιδιοκτητών οδηγούν συχνά σε αδράνεια.

• Αποσπασματικές παρεμβάσεις: Η μεμονωμένη ενεργειακή αναβάθμιση ενός διαμερίσματος (π.χ. αντλία θερμότητας, ενεργειακά τζάμια) βελτιώνει το μικροκλίμα του χώρου, αλλά αφήνει το κτιριακό κέλυφος ευάλωτο, περιορίζοντας τη συνολική εξοικονόμηση.

• Έλλειψη εργαλείων συλλογικής χρηματοδότησης: Το τραπεζικό σύστημα δεν διαθέτει ευέλικτα προϊόντα δανειοδότησης που να απευθύνονται απευθείας στο νομικό πρόσωπο της πολυκατοικίας (μέσω του ΑΦΜ διαχείρισης), απαιτώντας ατομικές εγκρίσεις για κάθε ένοικο.

• Τεχνικά όρια ηλεκτρικών δικτύων: Η μαζική αντικατάσταση συστημάτων ορυκτών καυσίμων με ηλεκτρικές αντλίες θερμότητας επιβαρύνει το τοπικό δίκτυο διανομής, απαιτώντας συχνά αναβαθμίσεις ισχύος που δεν είναι άμεσα εφικτές.

Πώς διαμορφώνονται οι αξίες και η αγορά των ενοικίων;

Η κτηματαγορά κινείται ήδη προς ένα καθεστώς δύο ταχυτήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν ετήσια άνοδο 5,5%, μετά από αύξηση 8,3% το 2025.

Σε ένα περιβάλλον υψηλών τιμών:

• Τα ακίνητα υψηλής ενεργειακής κλάσης αποτιμώνται με premium, καθώς προσφέρουν άμεση εξοικονόμηση λειτουργικού κόστους.

• Τα μη αναβαθμισμένα ακίνητα υφίστανται πίεση στη διαπραγμάτευση, καθώς οι αγοραστές αφαιρούν το εκτιμώμενο κόστος ανακαίνισης από την αρχική προσφορά.

Η μεγαλύτερη πίεση εντοπίζεται στα μισθώματα. Σύμφωνα με τη Eurostat, το 2024 τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο το 36% του εισοδήματός τους για στέγαση (έναντι 19% στην ΕΕ). Το 2025, το 26,4% του πληθυσμού δαπανούσε πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές ανάγκες, καταγράφοντας το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής επιβάρυνσης στην Ευρώπη.

Όταν ένας ιδιοκτήτης επενδύει σημαντικά κεφάλαια για ανακαίνιση, επιδιώκει την απόσβεσή τους μέσω αυξημένου μισθώματος. Αντίθετα, όσοι αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν τις απαραίτητες εργασίες κινδυνεύουν να αποσύρουν τα ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας περαιτέρω την προσφορά.

Η σύνδεση της ενεργειακής πολιτικής με τη στεγαστική πολιτική αποτελεί κρίσιμη παράμετρο. Χωρίς διαρκή κρατική αρωγή για τη συγκράτηση του κόστους μετάβασης, η ανάγκη για αποδοτικότερα κτίρια θα συνεχίσει να συγκρούεται με την προσβασιμότητα στη στέγη.

Η ουσία της είδησης

Η προσαρμογή του παλαιού κτιριακού αποθέματος στους ευρωπαϊκούς ενεργειακούς στόχους απαιτεί σημαντικά κεφάλαια, τα οποία μεγάλο μέρος των ιδιοκτητών αδυνατεί να καλύψει χωρίς σταθερά χρηματοδοτικά κίνητρα. Χωρίς ρυθμίσεις για τη συλλογική αναβάθμιση των πολυκατοικιών, η διαδικασία παραμένει αποσπασματική και εντείνει τη στεγαστική πίεση στην αγορά.

Πηγή: B2green.gr

Στην τελική ευθεία μπαίνει η ενεργοποίηση της νέας ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΔΕΔΔΗΕ για τη σήμανση ληξιπρόθεσμων οφειλών (debt flagging), με στόχο την πάταξη του «ενεργειακού τουρισμού». Το νέο πλαίσιο, το οποίο θεσπίστηκε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), βάζει οριστικό φρένο στην πρακτική καταναλωτών που μετακινούνται από πάροχο σε πάροχο αφήνοντας απλήρωτους λογαριασμούς.

Πώς λειτουργεί το σύστημα των 3 επισημάνσεων (flags)

Η πλατφόρμα λειτουργεί ως ένας ιδιότυπος «Τειρεσίας» για τη λιανική αγορά ηλεκτρικής ενέργειας, δημιουργώντας ιστορικό πιστωτικής συμπεριφοράς σχεδόν τριών ετών (με αναδρομική ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2024):

• Το «Μπλόκο» των 3 Flags: Αν ένας καταναλωτής συγκεντρώσει 3 ενεργές επισημάνσεις από 3 διαφορετικούς προμηθευτές, απαγορεύεται η μετακίνησή του σε νέο πάροχο. Για να ξεκλειδώσει τη μετακίνηση, πρέπει να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τουλάχιστον μία οφειλή.

• Προειδοποιητικό Σήμα (1-2 Flags): Ακόμα και μία ενεργή επισήμανση είναι ορατή στους προμηθευτές, οι οποίοι μπορούν να ζητήσουν αυξημένη εγγύηση ή να αρνηθούν τη σύναψη νέου συμβολαίου.

• Διακοπή Ρεύματος: Αν έχει ήδη υποβληθεί εντολή απενεργοποίησης μετρητή από τον νυν πάροχο λόγω ανεξόφλητων οφειλών, ο καταναλωτής δεν μπορεί να προλάβει τη διακοπή αλλάζοντας εταιρεία.

Η οικονομική επιβάρυνση και ο στόχος του ΥΠΕΝ

Το φαινόμενο των απλήρωτων λογαριασμών δημιουργεί τεράστια μαύρη τρύπα στην αγορά, η οποία τελικά μετακυλίεται στους συνεπείς καταναλωτές:

• Υψος Οφειλών: Στο τέλος του 2025, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές ανέρχονταν σε 2,98 δισ. ευρώ (έναντι 3,39 δισ. ευρώ το 2024).

• Χρέη Παλαιών Πελατών: Από τα 2,98 δισ. ευρώ, τα 1,53 δισ. ευρώ αφορούν παλαιούς πελάτες που άλλαξαν εταιρεία αφήνοντας «φέσια».

• Μείωση Τιμών 30%: Η περιστολή των ανεξόφλητων οφειλών αποτελεί έναν από τους 6 πυλώνες του σχεδίου του ΥΠΕΝ για τη μείωση της τελικής τιμής ρεύματος κατά 30% σε ορίζοντα τριετίας.

Προκλήσεις στην εφαρμογή και μακροπρόθεσμος σχεδιασμός

Η επιτυχία του μέτρου θα κριθεί στην πράξη από την ετοιμότητα και την ανταπόκριση της αγοράς:

• Ταχύτητα Ενσωμάτωσης Δεδομένων: Το κρίσιμο τεστ είναι πόσο γρήγορα οι εταιρείες προμήθειας θα τροφοδοτήσουν την πλατφόρμα με τις αναδρομικές οφειλές από το 2024.

• Προστασία Καταναλωτών: Προβλέπονται εξαιρέσεις για οφειλές που τελούν υπό αμφισβήτηση και έχουν προσφύγει στη Δικαιοσύνη ή τη ΡΑΑΕΥ, ενώ οι εταιρείες υποχρεούνται να προσφέρουν πρώτα πρόταση διακανονισμού.

• Διαφάνεια & Πιστωτικό Προφίλ: Το σύστημα δεν λειτουργεί τιμωρητικά για όσους αντιμετωπίζουν πρόσκαιρη οικονομική δυσχέρεια, καθώς το flag αφαιρείται αμέσως μόλις τεθεί σε ισχύ ένας διακανονισμός.

Η ουσία της είδησης

Από τον Οκτώβριο τίθεται σε λειτουργία η πλατφόρμα debt flagging του ΔΕΔΔΗΕ, η οποία καταγράφει τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ρεύματος αναδρομικά από την 1/1/2024. Όποιος καταναλωτής συγκεντρώνει 3 επισημάνσεις από διαφορετικούς παρόχους μπλοκάρεται από την αλλαγή εταιρείας μέχρι να εξοφλήσει ή να ρυθμίσει τα χρέη του, προστατεύοντας έτσι τους συνεπείς καταναλωτές από το επιπλέον κόστος των ανεξόφλητων λογαριασμών (1,53 δισ. ευρώ από πρώην πελάτες).

Πηγή: B2green.gr

Σε μία από τις πιο ευάλωτες θέσεις των τελευταίων δεκαετιών εισέρχεται η Ευρώπη ενόψει του χειμώνα 2026-27, καθώς βρίσκεται αντιμέτωπη με ιστορικά χαμηλά αποθέματα φυσικού αερίου και το ενδεχόμενο νέας εκτόξευσης των τιμών. Η κρίση τροφοδοτείται από τις διαταραχές που προκάλεσε ο πόλεμος με το Ιράν στις ροές μέσω των Στενών του Ορμούζ και τις ζημιές στις ενεργειακές υποδομές του Κατάρ, οι οποίες απέσυραν σχεδόν το 20% της παγκόσμιας προσφοράς LNG.

Τα δεδομένα της πληρότητας και οι εκτιμήσεις των αναλυτών

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στο διεθνές συνέδριο Gastech στην Μπανγκόκ, η Ευρώπη δίνει μάχη με τον χρόνο για να καλύψει το χαμένο έδαφος:

• Ιστορικό Χαμηλό Αποθεμάτων: Τα ευρωπαϊκά αποθέματα κυμαίνονται στο 65%-69% της συνολικής χωρητικότητας, έναντι του πενταετούς μέσου όρου που βρίσκεται στο 84% για αυτή την εποχή. Πρόκειται για τα χαμηλότερα επίπεδα από το 2009.

• Η Εκτεθειμένη Γερμανία: Η μεγαλύτερη οικονομία της ΕΕ διαθέτει αποθέματα μόλις στο 55%, με την κρατική SEFE (που ελέγχει το 1/4 της εγχώριας χωρητικότητας) να καταβάλλει προσπάθειες για την αύξησή τους.

• Προοπτική Νοεμβρίου: Στελέχη των Equinor και Shell εκτιμούν ότι η πληρότητα θα φτάσει το πολύ στο 75% έως τις αρχές Νοεμβρίου, καθιστώντας ανέφικτο τον αναθεωρημένο στόχο του 80%.

Η κρίσιμη κατάσταση στο Ηνωμένο Βασίλειο

Ιδιαίτερα ευάλωτη εμφανίζεται η Βρετανία, η οποία διαθέτει περιορισμένη αποθηκευτική ικανότητα και εξαρτάται άμεσα από τις εισαγωγές LNG και τις ροές από τη Νορβηγία:

• Κίνδυνος Διακοπών στη Βιομηχανία: Ο ιδρυτής της Ineos, σερ Τζιμ Ράτκλιφ, προειδοποίησε ότι σε περίπτωση παρατεταμένου ψύχους η χώρα κινδυνεύει να ξεμείνει από αέριο, αναγκάζοντας τη βιομηχανία σε αναστολή λειτουργίας.

• Πολιτικές Πιέσεις: Η απόφαση της κυβέρνησης των Εργατικών το 2024 για πάγωμα των νέων αδειών έρευνας στη Βόρεια Θάλασσα δέχεται εκ νέου σκληρή κριτική.

• Ανταγωνισμός Αρμπιτράζ: Η επιστροφή των ευκαιριών αρμπιτράζ απειλεί να κατευθύνει τα ευέλικτα φορτία LNG του Ατλαντικού προς την Ασία, αφήνοντας την Ευρώπη χωρίς επαρκείς ποσότητες.

Προκλήσεις στην εφαρμογή και μακροπρόθεσμος σχεδιασμός

Η ενεργειακή ισορροπία της Ευρώπης εξαρτάται από παράγοντες που ξεπερνούν τον βραχυπρόθεσμο σχεδιασμό:

• Μετακύλιση Κόστους: Όπως επισημαίνει η Wood Mackenzie, με τις συνθήκες προσφοράς και ζήτησης να μην αναμένεται να εξομαλυνθούν πριν από το 2028, οποιαδήποτε διαταραχή ή βαρύς χειμώνας θα μετακυλιστεί άμεσα στις τιμές καταναλωτή.

• Ράλι Τιμών LNG: Οι τιμές spot στην Ασία έχουν ήδη τριπλασιαστεί (από τα 10$ στα 30$ ανά mmBtu), ενώ αναλυτές προβλέπουν εκτόξευση στα 40-45$ ανά mmBtu εάν Ευρώπη και Ασία εμπλακούν σε πόλεμο προσφορών για τα διαθέσιμα φορτία.

Η ουσία της είδησης

Η Ευρώπη εισέρχεται στον χειμώνα του 2026-27 με τα χαμηλότερα αποθέματα φυσικού αερίου από το 2009 (65%-69%), εξαιτίας των πληγμάτων στις υποδομές του Κατάρ και των διαταραχών στον Ορμούζ μετά τον πόλεμο με το Ιράν. Με τη Γερμανία στο 55% και το Ηνωμένο Βασίλειο να φοβάται βιομηχανικά μπλακάουτ, ο στόχος πληρότητας 80% θεωρείται ανέφικτος, αφήνοντας την αγορά εκτεθειμένη σε νέο ράλι τιμών έως και τα 45$/mmBtu σε περίπτωση βαρυχειμωνιάς.

Πηγή: B2green.gr

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δείχνουν ιδιοκτήτες ακινήτων και διαχειριστές πολυκατοικιών πριν επιτρέψουν την κατασκευή νέας υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που έχουν ήδη ενταχθεί και χρηματοδοτηθεί από το πρόγραμμα «Smart Readiness».

Η ΠΟΜΙΔΑ προειδοποιεί ότι η δημιουργία δεύτερης, παράλληλης υποδομής, ενώ υπάρχει ήδη η επιδοτούμενη εγκατάσταση του κτιρίου, είναι παράνομη και μπορεί να προκαλέσει σοβαρές οικονομικές και νομικές συνέπειες, ακόμη και υποχρέωση επιστροφής της επιδότησης. Για τον λόγο αυτό καλεί τις διαχειρίσεις να μην υπογράφουν σχετικές άδειες, να μην επιτρέπουν δεύτερες εγκαταστάσεις και να διατηρούν πλήρη φάκελο των εγγράφων του προγράμματος.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι η υποδομή που κατασκευάστηκε μέσω του «Smart Readiness» δεν ανήκει αποκλειστικά στον πάροχο που την εγκατέστησε, αλλά αποτελεί υποδομή ολόκληρου του κτιρίου και πρέπει να είναι διαθέσιμη για χρήση από όλους τους παρόχους. Κατά συνέπεια, διαφορετικός πάροχος δεν πρέπει να δημιουργεί νέα παράλληλη εγκατάσταση, αλλά να αξιοποιεί την ήδη υπάρχουσα. Σύμφωνα με την Ομοσπονδία, τυχόν δεύτερη υποδομή μπορεί να θεωρηθεί παράβαση των όρων της κοινοτικής χρηματοδότησης, με κίνδυνο επιστροφής της επιδότησης και πρόσθετων επιβαρύνσεων για διαχειριστές και συνιδιοκτήτες.

Ολόκληρη η ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ

«Παράνομη η κατασκευή δεύτερης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που επιδοτήθηκαν από το “SMART READINESS”!»

Η ΠΟΜΙΔΑ ενημερώνει και πάλι τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους διαχειριστές πολυκατοικιών ότι η κατασκευή δεύτερης, παράλληλης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια τα οποία έχουν ήδη ενταχθεί και χρηματοδοτηθεί από το ευρωπαϊκά χρηματοδοτούμενο πρόγραμμα Smart Readiness, ενώ έχει ήδη κατασκευαστεί η προβλεπόμενη από το πρόγραμμα υποδομή, ΕΙΝΑΙ ΠΑΡΑΝΟΜΗ και εγκυμονεί σοβαρούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους.

Η σχετική ενημέρωση προκύπτει από επίσημα έγγραφα και απαντήσεις αρμόδιων φορέων, τα οποία βρίσκονται στη διάθεση της ΠΟΜΙΔΑ και επιβεβαιώνουν το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις επιδοτούμενες υποδομές του προγράμματος.

Το Ευρωπαϊκό Πρόγραμμα Smart Readiness χρηματοδότησε την εγκατάσταση υποδομών που έχουν συγκεκριμένα τεχνικά χαρακτηριστικά και συγκεκριμένο σκοπό: να καταστήσουν τα κτίρια κατάλληλα για τη σύνδεσή τους με σύγχρονα δίκτυα ηλεκτρονικών επικοινωνιών, μεταξύ άλλων και με δίκτυα οπτικών ινών.

Η επιδοτούμενη υποδομή δεν αποτελεί, επομένως, μια προσωρινή εγκατάσταση και ιδιοκτησία ενός συγκεκριμένου παρόχου, αλλά υποδομή ολοκλήρου του κτιρίου, η οποία κατασκευάστηκε με δημόσια και ευρωπαϊκή χρηματοδότηση και υπό συγκεκριμένους όρους και προϋποθέσεις και είναι διαθέσιμη για χρήση σε όλους τους παρόχους.

Κίνδυνος επιστροφής της επιδότησης

Η ΠΟΜΙΔΑ έρχεται και πάλι να επιστήσει ιδιαίτερα την προσοχή των ιδιοκτητών και των διαχειριστών στο γεγονός ότι η εκ των υστέρων κατασκευή δεύτερης παράλληλης υποδομής, από πάροχο άλλο από αυτόν που κατασκεύασε την πρώτη υποδομή, ενώ είναι υποχρεωμένος να χρησιμοποιήσει την ήδη υπάρχουσα, είναι παράνομη, αυθαίρετη και μη επιτρεπόμενη και αποτελεί παράβαση των όρων με τους οποίους χορηγήθηκε η κοινοτική χρηματοδότηση.

Άμεση συνέπεια της παράβασης αυτής είναι η υποχρέωση επιστροφής της επιδότησης που καταβλήθηκε για την αρχική νόμιμη υποδομή, για την οποία ευθύνονται όσοι προχώρησαν ή επέτρεψαν την κατασκευή μη προβλεπόμενης παράλληλης υποδομής. Υπάρχει όμως πάντοτε και ο κίνδυνος για περαιτέρω κυρώσεις και επιβαρύνσεις σε βάρος του διαχειριστή και των συνιδιοκτητών του κτιρίου.

Η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί αυτονόητο ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να έχουν πρόσβαση σε ανταγωνιστικές υπηρεσίες τηλεπικοινωνιών. Ο ανταγωνισμός μεταξύ των παρόχων, όμως, δεν μπορεί να δημιουργεί ή να μετακυλίει στους ιδιοκτήτες και στις διαχειρίσεις των πολυκατοικιών τον κίνδυνο απώλειας μιας ευρωπαϊκής επιδότησης που έχει ήδη χορηγηθεί για την κατασκευή της απαιτούμενης υποδομής.

Τι ζητά η ΠΟΜΙΔΑ

Για τον λόγο αυτό, αλλά και διότι πρέπει να προστατεύονται οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών από αχρείαστες επεμβάσεις που συνεπάγονται κακοποίηση της αισθητικής και της λειτουργικότητάς τους, η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει και ζητά από όλους τους εμπλεκομένους στο θέμα των οπτικών ινών τα εξής:

Α. Από όλους τους εμπλεκόμενους παρόχους υπηρεσιών οπτικής ίνας να τηρούν απαρέγκλιτα το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και να μην προχωρούν σε εγκαταστάσεις που μπορούν να δημιουργήσουν προβλήματα νομιμότητας ή να θέσουν σε κίνδυνο τη χρηματοδότηση των κτιρίων.

Β. Από τους διαχειριστές πολυκατοικιών και τους ιδιοκτήτες ακινήτων γενικά που έχουν ενταχθεί και επιδοτηθεί από το Smart Readiness:

1. Να μην υπογράφουν συμφωνίες που να παρέχουν άδεια για την κατασκευή δεύτερης παράλληλης υποδομής στο ίδιο κτίριο.

2. Να μην επιτρέπουν την εγκατάσταση δεύτερης παράλληλης υποδομής οπτικών ινών σε κτίρια που έχουν χρηματοδοτηθεί από το πρόγραμμα Smart Readiness.

3. Να διατηρούν στο αρχείο της διαχείρισης της πολυκατοικίας όλα τα έγγραφα που αφορούν την ένταξη, την επιδότηση και την ολοκλήρωση της υποδομής Smart Readiness.

Γ. Τέλος, η ΠΟΜΙΔΑ ζητά και πάλι από το αρμόδιο Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης να δρομολογήσει άμεσα νομοθετική παρέμβαση που θα θέσει τέρμα στην απαράδεκτη αυτή κατάσταση, που έχει μεταβάλει σε πεδίο μάχης και διεκδίκησης τους κοινόχρηστους χώρους των πολυκατοικιών μεταξύ των παρόχων, καθένας των οποίων προχωρεί σε δική του «κεντρική» εγκατάσταση, αγνοώντας κάθε προϋπάρχουσα, με όλους τους κινδύνους που εκτέθηκαν παραπάνω.

Την ανακοίνωση υπογράφει ο Στράτος Ι. Παραδιάς, Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω

Πρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ – Επίτιμος Πρόεδρος UIPI

πηγή ecopress.gr

Νέα μορφή παίρνουν οι απάτες με επιτήδειους, που εμφανίζονται ως δήθεν υπάλληλοι υπηρεσιών και επιχειρούν να αποσπάσουν χρήματα από πολίτες και ιδιοκτήτες ακινήτων. Μετά τα επανειλημμένα περιστατικά με «τεχνικούς» του ΔΕΔΔΗΕ ή εταιρειών ηλεκτρικής ενέργειας, «λογιστές» και ακόμη και πρόσωπα που εμφανίζονται ως τραπεζικά στελέχη, καταγράφεται τώρα και το τέχνασμα των «υπαλλήλων Πολεοδομίας».

Οι δράστες χρησιμοποιούν πλαστά έγγραφα, επικαλούνται δήθεν αυτοψίες και πολεοδομικές παραβάσεις και απαιτούν άμεση πληρωμή προστίμων σε μετρητά. Η περίπτωση που αποκαλύφθηκε στη Λάρισα δείχνει ότι οι απάτες γίνονται περισσότερο οργανωμένες και πειστικές, με στόχο να εκμεταλλευτούν τον φόβο του πολίτη απέναντι σε μια υποτιθέμενη δημόσια υπηρεσία.

Από τους «τεχνικούς ρεύματος» στους «υπαλλήλους Πολεοδομίας»

Η μέθοδος δεν είναι καινούργια, αλλά αλλάζει συνεχώς «ταυτότητα». Τα αστυνομικά δελτία καταγράφουν οργανωμένες ομάδες που προσποιούνται υπαλλήλους εταιρειών ηλεκτρικής ενέργειας, λογιστές ή άλλα πρόσωπα εμπιστοσύνης και πείθουν κυρίως ηλικιωμένους να παραδώσουν χρήματα και τιμαλφή. Τον Ιούλιο του 2026 η ΕΛ.ΑΣ. ανακοίνωσε την εξάρθρωση συμμορίας που δρούσε σε όλη την επικράτεια παριστάνοντας λογιστές και υπαλλήλους εταιρείας ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ στην Ηλεία καταγράφηκαν ανάλογες απάτες με δράστες, που εμφανίζονταν ως «υπάλληλοι της ΔΕΗ». Στη νέα εκδοχή της απάτης, στο στόχαστρο μπαίνει πλέον και η Πολεοδομία, με πλαστές εκθέσεις αυτοψίας και δήθεν πρόστιμα αυθαιρέτων.

Επιτήδειοι ως υπάλληλοι Πολεοδομίας ζητούν χρήματα για δήθεν πρόστιμα

Την προσοχή των πολιτών εφιστά ο Δήμος Λαρισαίων, μετά την εμφάνιση επιτήδειων που προσποιούνται υπαλλήλους της Πολεοδομίας και ζητούν χρήματα για ανύπαρκτα πρόστιμα.

Σύμφωνα με ανακοίνωση του Δήμου, οι δράστες προσεγγίζουν πολίτες επιδεικνύοντας πλαστό έγγραφο, το οποίο εμφανίζεται ως έκθεση αυτοψίας της Διεύθυνσης Πολεοδομίας. Με αυτό επιχειρούν να πείσουν τα υποψήφια θύματα ότι στο ακίνητό τους έχει διαπιστωθεί πολεοδομική παράβαση, έχει επιβληθεί πρόστιμο και απαιτείται άμεση εξόφλησή του.

Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι οι επιτήδειοι ζητούν την καταβολή του δήθεν προστίμου σε μετρητά και επί τόπου, επιχειρώντας να δημιουργήσουν στον πολίτη την εντύπωση ότι πρόκειται για επίσημη διαδικασία του Δήμου.

Ζήτησαν 250 ευρώ με πλαστή «έκθεση αυτοψίας»

Χαρακτηριστικό περιστατικό καταγράφηκε στη συνοικία των Αγίων Σαράντα στη Λάρισα, όπου οι επιτήδειοι φέρονται να ζήτησαν από πολίτη 250 ευρώ σε μετρητά, υποστηρίζοντας ότι το ποσό αφορούσε οφειλή προς τον Δήμο.

Το πλαστό έγγραφο που χρησιμοποίησαν δεν ήταν μια απλή πρόχειρη ειδοποίηση. Σύμφωνα με τον Δήμο, είχε διαμορφωθεί έτσι ώστε να μοιάζει με πραγματικό διοικητικό έγγραφο, καθώς περιλάμβανε υπολογισμό και επιβολή προστίμου, αλλά ακόμη και αναφορά σε διαδικασία υποβολής ένστασης.

Το στοιχείο αυτό δείχνει τον βαθμό προετοιμασίας της απάτης: ο πολίτης δεν βρίσκεται απλώς απέναντι σε κάποιον που ισχυρίζεται προφορικά ότι είναι δημόσιος υπάλληλος, αλλά σε πρόσωπο που εμφανίζει ένα φαινομενικά αναλυτικό «επίσημο» έγγραφο.

Τι ισχύει πραγματικά για τις αυτοψίες της Πολεοδομίας

Η Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Λαρισαίων ξεκαθαρίζει ότι η πραγματική διοικητική διαδικασία είναι εντελώς διαφορετική.

Οι αυτοψίες για πιθανές αυθαίρετες κατασκευές πραγματοποιούνται πάντοτε σε συνεννόηση με τον ενδιαφερόμενο, ενώ μεταξύ της αυτοψίας και της βεβαίωσης οποιουδήποτε προστίμου μεσολαβούν συγκεκριμένα διοικητικά στάδια.

Συνεπώς, η εμφάνιση κάποιου στην πόρτα κατοικίας, πολυκατοικίας ή καταστήματος, ο οποίος επικαλείται «πολεοδομικό πρόστιμο» και ζητά να πληρωθεί άμεσα, αποτελεί σαφές προειδοποιητικό σημάδι.

Καμία δημοτική υπηρεσία δεν εισπράττει μετρητά στην πόρτα

Ο Δήμος Λαρισαίων υπογραμμίζει επίσης έναν κανόνα που οι πολίτες πρέπει να γνωρίζουν: καμία υπηρεσία του Δήμου δεν εισπράττει χρήματα στον δρόμο, σε καταστήματα ή μέσα σε κατοικίες.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι διαχειριστές πολυκατοικιών δεν πρέπει επομένως να παραδίδουν χρήματα σε οποιονδήποτε εμφανίζεται ως υπάλληλος Πολεοδομίας ή άλλης δημοτικής υπηρεσίας και ζητά επί τόπου καταβολή οφειλής ή προστίμου.

Η εμφάνιση εγγράφου, σφραγίδας, υπολογισμού προστίμου ή ακόμη και αναφοράς σε «δικαίωμα ένστασης» δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη ότι πρόκειται για γνήσια διοικητική πράξη.

Το επαναλαμβανόμενο μοτίβο των απατών

Η συγκεκριμένη περίπτωση εντάσσεται σε ένα ευρύτερο μοτίβο που καταγράφεται επανειλημμένα από την Ελληνική Αστυνομία. Τον Οκτώβριο του 2025 είχε εξαρθρωθεί εγκληματική οργάνωση που προσποιούνταν υπαλλήλους του ΔΕΔΔΗΕ και λογιστές, με συνολικό παράνομο οικονομικό όφελος που, σύμφωνα με την ΕΛ.ΑΣ., ξεπερνούσε τα 2,18 εκατ. ευρώ.

Τον Μάρτιο του 2026 η ΕΛ.ΑΣ. εξέδωσε επίσης ειδική προειδοποίηση για απατεώνες που τηλεφωνούν ως δήθεν λογιστές, ενώ τον Αύγουστο εξιχνιάστηκαν νέες υποθέσεις με δράστες που προσποιούνταν λογιστές και αφαιρούσαν χρήματα και τιμαλφή από ηλικιωμένους σε Νέα Σμύρνη και Παλαιό Φάληρο.

Σε ακόμη πιο χαρακτηριστική περίπτωση στην Αιγιάλεια, δράστες φέρονται να ζητούσαν από ηλικιωμένους να τοποθετήσουν έξω από την κατοικία τους χρήματα και κοσμήματα, ισχυριζόμενοι ότι έπρεπε να γίνει δήθεν «καταγραφή τους από δορυφόρο».

Τι πρέπει να κάνουν οι πολίτες

Όποιος δεχθεί ανάλογη προσέγγιση στη Λάρισα μπορεί να επικοινωνεί απευθείας με τη Διεύθυνση Πολεοδομίας του Δήμου Λαρισαίων στα τηλέφωνα:

2410 001072, 2410 001075 και 2410 001076.

Ο Δήμος καλεί παράλληλα τους πολίτες να μην παραδίδουν χρήματα, να επαληθεύουν απευθείας με την αρμόδια υπηρεσία οποιαδήποτε δήθεν οφειλή ή διοικητικό έγγραφο και να καταγγέλλουν άμεσα τέτοια περιστατικά στην Ελληνική Αστυνομία.

πηγή ecopress.gr

Η εξέλιξη αποτυπώνει τη διατήρηση της υψηλής ζήτησης για κατοικίες, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων. Παράλληλα, η βελτίωση των υποδομών και των συνθηκών διαβίωσης σε αρκετές περιοχές, μέσω έργων μεταφορών, νέων σταθμών μετρό, χώρων στάθμευσης και χώρων πρασίνου, λειτουργεί ως επιπλέον παράγοντας που ενισχύει τις τιμές.

Η έρευνα καλύπτει 124 περιοχές της χώρας και βασίζεται σε στοιχεία εκμισθώσεων που πραγματοποιήθηκαν μέσω του δικτύου της RE/MAX Ελλάς.

Η Αττική στο επίκεντρο της ανόδου

Η Αττική εξακολουθεί να πρωταγωνιστεί στην αγορά ενοικίων, με τη μέση τιμή να αυξάνεται κατά 4,3%, στα €9,2/τ.μ., από €8,9/τ.μ. το 2025. Στον Δήμο Αθηναίων και τις όμορες περιοχές, η μέση τιμή διαμορφώνεται στα €9,8/τ.μ., καταγράφοντας ετήσια αύξηση 5,4%.

Στις ακριβότερες περιοχές της Αθήνας βρίσκονται το Κολωνάκι με €14/τ.μ., ο Λυκαβηττός με €13/τ.μ., ο Νέος Κόσμος με €10,6/τ.μ., τα Πετράλωνα με €10,4/τ.μ., καθώς και η ευρύτερη περιοχή του Χίλτον με €10/τ.μ.

Ακολουθούν τα Εξάρχεια με €9,8/τ.μ., το Κουκάκι με €9,7/τ.μ., ενώ Αμπελόκηποι και Ζωγράφου διαμορφώνονται στα €9,6/τ.μ. Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες τιμές εντοπίζονται στον Βύρωνα (€7,6/τ.μ.) και τα Πατήσια (€7,5/τ.μ.).

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι μεταβολές. Τα Πετράλωνα κατέγραψαν αύξηση 15,6% και η Κυψέλη 14,3%, ενώ σημαντική άνοδο σημείωσαν επίσης ο Λυκαβηττός (8,3%), ο Νέος Κόσμος (8,2%), ο Βύρωνας και η Νεάπολη (5,6%) και οι Αμπελόκηποι (5,5%). Αντίθετα, σταθερές παρέμειναν οι τιμές στο Κολωνάκι και στην ευρύτερη περιοχή του Χίλτον.

Βόρεια Προάστια: Πρωταγωνιστούν Παπάγου και Χολαργός

Στα Βόρεια Προάστια, η μέση τιμή ενοικίασης ανέρχεται σε €10,3/τ.μ., έναντι €10/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας αύξηση 3%. Το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη βρίσκονται στην κορυφή με €12/τ.μ., ενώ ακολουθούν ο Παπάγου (€11,6/τ.μ.), η Κηφισιά και το Νέο Ψυχικό (€11/τ.μ.) και το Μαρούσι (€10,6/τ.μ.).

Ωστόσο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφονται στον Παπάγου, με 12,6%, και στον Χολαργό, με 10,8%. Σημαντική άνοδο παρουσίασαν επίσης το Μαρούσι (6%), το Γαλάτσι (4,7%), η Αγία Παρασκευή (4,5%) και η Κηφισιά (2,8%).

Νότια Προάστια: Στα €11,1/τ.μ. το μέσο ενοίκιο

Στα Νότια Προάστια, η μέση τιμή ενοικίασης αυξήθηκε στα €11,1/τ.μ., από €10,7/τ.μ. πέρυσι, καταγράφοντας άνοδο 3,7%. Η Βάρη-Βάρκιζα διατηρεί την υψηλότερη μέση τιμή, στα €13/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Γλυφάδα με €12,4/τ.μ. και η Βούλα και το Ελληνικό με €12/τ.μ.

Στις μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις ξεχωρίζουν το Ελληνικό με 9,1%, η Βάρη-Βάρκιζα με 8,3%, το Παλαιό Φάληρο με 7% και η Νέα Σμύρνη με 6,1%.

Δυτικά Προάστια: Η μεγαλύτερη άνοδος στην Αττική

Τα Δυτικά Προάστια εμφανίζουν τη μεγαλύτερη μέση αύξηση ενοικίων στην Αττική. Η μέση τιμή ανήλθε στα €7,4/τ.μ., από €7/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας άνοδο 5,7%. Το υψηλότερο μέσο ενοίκιο καταγράφεται στο Ηράκλειο (€9/τ.μ.), ενώ ακολουθούν η Νέα Ιωνία (€8/τ.μ.), το Αιγάλεω (€7,3/τ.μ.) και το Περιστέρι (€7,2/τ.μ.).

Σε επίπεδο μεταβολών, το Περιστέρι και το Αιγάλεω κατέγραψαν αυξήσεις 9,1% και 9% αντίστοιχα, ενώ στο Χαϊδάρι η άνοδος έφτασε το 6,2%.

Πειραιάς: Έντονη άνοδος στον Κορυδαλλό

Στον Πειραιά και τις όμορες περιοχές, η μέση τιμή διαμορφώθηκε στα €7,8/τ.μ., έναντι €7,5/τ.μ. το 2025, με αύξηση 4%. Πασαλιμάνι και Νέο Φάληρο βρίσκονται στην κορυφή των τιμών με €10/τ.μ., ενώ ακολουθούν ο Πειραιάς με €9,7/τ.μ. και Καστέλα, Πειραϊκή και Φρεαττύδα με €9,5/τ.μ.

Στον αντίποδα, το Πέραμα βρίσκεται στα €5,6/τ.μ., το Κερατσίνι και τα Καμίνια στα €5,8/τ.μ. και ο Κορυδαλλός στα €6/τ.μ. Παρά τη σχετικά χαμηλή τιμή, ο Κορυδαλλός κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στον Πειραιά, με 11,1%. Ακολούθησαν ο Ρέντης με 9,5%, το Κερατσίνι με 9,4% και το Χατζηκυριάκειο με 7,7%.

Θεσσαλονίκη: Αύξηση 3% στα ενοίκια

Στον νομό Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή ενοικίασης αυξήθηκε στα €7,7/τ.μ., από €7,4/τ.μ. το 2025, καταγράφοντας άνοδο 3%. Η Παλιά Παραλία παραμένει η ακριβότερη περιοχή, με μέσο ενοίκιο €14/τ.μ., χωρίς μεταβολή σε σχέση με πέρυσι.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, το Ιστορικό Κέντρο διαμορφώνεται στα €11,4/τ.μ., η Νέα Παραλία στα €10/τ.μ., η Άνω Πόλη στα €9,5/τ.μ. και το Ντεπώ στα €9/τ.μ. Στη Δυτική Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή ανήλθε στα €6,1/τ.μ., σημειώνοντας τη μεγαλύτερη μέση ετήσια αύξηση στην πόλη, 5,2%.

Στην Ανατολική Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή ανέρχεται σε €7,5/τ.μ., αυξημένη κατά 4,2%. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στη Θέρμη, με 14,3%, ενώ ακολουθούν η Νέα Μηχανιώνα με 8,7% και η Επανομή με 5%.

Περιφέρεια: Στα €14/τ.μ. η Σαντορίνη

Εκτός Αττικής και Θεσσαλονίκης, η μέση τιμή ενοικίασης διαμορφώνεται στα €7,8/τ.μ., αυξημένη κατά 4% σε ετήσια βάση. Η Σαντορίνη διατηρεί την πρώτη θέση στις τιμές, με €14/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Μύκονος και η Νάξος με €12/τ.μ. και η Πάρος και το Ρέθυμνο με €11/τ.μ.

Στα €10/τ.μ. διαμορφώνονται τα ενοίκια στον Βόλο και τα Χανιά, ενώ στο Ηράκλειο η μέση τιμή ανέρχεται σε €8,5/τ.μ. και σε Λάρισα και Πάτρα στα €8/τ.μ. Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες τιμές καταγράφονται στη Θάσο (€4,7/τ.μ.), τον Πύργο (€5,1/τ.μ.), την Καρδίτσα (€5,2/τ.μ.) και την Κατερίνη (€5,5/τ.μ.).

Σε ό,τι αφορά τις μεταβολές, η Νέα Ηρακλείτσα Καβάλας καταγράφει τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση σε ολόκληρη τη χώρα, με 16,7%, ενώ ακολουθούν η Καβάλα με 12,1% και η Δράμα με 10,2%. Η Πάρος αποτελεί εξαίρεση στην ανοδική εικόνα, καθώς είναι η μοναδική περιοχή της περιφέρειας που εμφανίζει μείωση των ενοικίων, κατά 8,3%.

Η νέα γεωγραφία των ενοικίων

Τα στοιχεία της REMAX Ελλάς δείχνουν ότι η άνοδος των ενοικίων δεν περιορίζεται πλέον στις παραδοσιακά ακριβές περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων. Η αύξηση της ζήτησης, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών και η βελτίωση των υποδομών δημιουργούν νέους θύλακες αυξήσεων.

Ενδεικτικό είναι ότι οι υψηλότερες αυξήσεις δεν καταγράφονται αποκλειστικά στις ακριβότερες αγορές. Η Νέα Ηρακλείτσα, τα Πετράλωνα, η Θέρμη, ο Παπάγου, ο Χολαργός και ο Κορυδαλλός εμφανίζουν διψήφιες ή κοντά στο 10% αυξήσεις, καταδεικνύοντας τη μετατόπιση της ζήτησης προς περιοχές που συνδυάζουν συγκριτικά χαμηλότερο κόστος με βελτιωμένη πρόσβαση και υποδομές.

πηγή ered.gr

Νέα παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 δόθηκε για την έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας στη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», αποκλειστικά για τις κλειστές κατοικίες, δίνοντας επιπλέον χρόνο στους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους.

Όμως, πριν από την ανακαίνιση ενός παλιού ακινήτου, υπάρχει ένα σημαντικό ζήτημα: είναι το ακίνητο πολεοδομικά νόμιμο ή υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν;

Το ερώτημα αφορά ιδιαίτερα τις παλιές κατοικίες, αφού για την ένταξη στη δράση απαιτείται, μεταξύ άλλων, η κατοικία να υφίσταται νόμιμα και να διαθέτει οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990 ή άλλο αντίστοιχο νομιμοποιητικό στοιχείο.

Πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν ότι στο ακίνητό τους υπάρχει κάποια πολεοδομική παράβαση και το διαπιστώνουν όταν γίνει έλεγχος από μηχανικό.

Για αυτό, όσοι ενδιαφέρονται να ανακαινίσουν το ακίνητό τους θα πρέπει να αξιοποιήσουν τον χρόνο που έχουν στη διάθεσή τους, να ελέγξουν τη νομιμότητα του κτιρίου και, όπου απαιτείται και επιτρέπεται, να προχωρήσουν έγκαιρα στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

1. Τι αφορά η παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου;

Η νέα παράταση αφορά τη δυνατότητα έκδοσης Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 μόνο για τις κλειστές κατοικίες.

Παράλληλα, καταργείται ο περιορισμός χρηματοδότησης μόνο μίας κλειστής κατοικίας, παρέχοντας τη δυνατότητα υποβολής αίτησης χρηματοδότησης και για περισσότερες από μία κλειστές κατοικίες κατά το δεύτερο στάδιο της δράσης.

Η παράταση δίνει επομένως μία σημαντική ευκαιρία στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων να προετοιμαστούν εγκαίρως.

2. Γιατί πρέπει να ελέγξω το ακίνητο για αυθαίρετα πριν την ανακαίνιση;

Γιατί βασική προϋπόθεση του προγράμματος είναι η κατοικία να υφίσταται νόμιμα και να μην έχει κριθεί κατεδαφιστέα.

Η νομιμότητα δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη μόνο επειδή υπάρχει συμβόλαιο ή το ακίνητο είναι δηλωμένο στο Ε9.

Για την επιβεβαίωση των σχετικών προϋποθέσεων, στο στάδιο υποβολής και αξιολόγησης της αίτησης χρηματοδότησης λαμβάνονται υπόψη και τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Επομένως, ο πολεοδομικός έλεγχος είναι σημαντικό να προηγείται των εργασιών ανακαίνισης.

3. Πώς μπορώ να ξέρω αν το σπίτι μου έχει αυθαίρετα;

Ο ασφαλής τρόπος είναι ο έλεγχος από μηχανικό και η σύγκριση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συγκεντρώσει το συμβόλαιο, τα σχέδια που το συνοδεύουν, την οικοδομική άδεια και τις εγκεκριμένες κατόψεις, καθώς και τυχόν παλαιότερες δηλώσεις τακτοποίησης.

Γίνεται δηλαδή μία διασταύρωση τριών στοιχείων: οικοδομική άδεια – συμβόλαιο – πραγματική κατάσταση.

4. Ποια είναι τα «κρυφά αυθαίρετα» που συχνά δεν γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες;

Οι αυθαιρεσίες δεν αφορούν μόνο διαμερίσματα και πολυκατοικίες. Πολύ συχνά εντοπίζονται σε παλιές μονοκατοικίες που έχουν δεχθεί μεταγενέστερες προσθήκες και αλλαγές.

Χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι η προσθήκη δωματίου, κουζίνας ή λουτρού, οι εξωτερικές αποθήκες και τα λεβητοστάσια, τα στέγαστρα, οι κλεισμένες βεράντες, η μετατροπή βοηθητικών χώρων σε κατοικία και οι επεκτάσεις του αρχικού κτιρίου που δεν προβλέπονται στην οικοδομική άδεια. Υπάρχουν επίσης παλιά κτίσματα για τα οποία πρέπει να διερευνηθεί αν υπάρχει οικοδομική άδεια ή άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη νομιμότητά τους.

Στις πολυκατοικίες συναντώνται συχνά κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, πατάρια, αλλαγές στις διαστάσεις ή στη διαμερισμάτωση, επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους και αλλαγές χρήσης υπογείων ή αποθηκών.

Για αυτό ο έλεγχος δεν περιορίζεται στα τετραγωνικά μέτρα. Ο μηχανικός συγκρίνει το κτίσμα που υπάρχει σήμερα με την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, ώστε να διαπιστώσει ποιες κατασκευές είναι νόμιμες και ποιες χρειάζονται πολεοδομική διερεύνηση ή τακτοποίηση.

5. Αγόρασα το ακίνητο με συμβόλαιο. Μπορεί παρ’ όλα αυτά να έχει αυθαίρετα;

Ναι. Ιδιαίτερα στις παλαιότερες μεταβιβάσεις, ο έλεγχος της πολεοδομικής νομιμότητας δεν γινόταν με τον τρόπο που απαιτείται σήμερα. Έτσι μεταβιβάστηκαν ακίνητα με πολεοδομικές παραβάσεις, χωρίς ο αγοραστής να γνωρίζει την ύπαρξή τους.

Είναι επίσης πιθανό η αυθαιρεσία να έγινε από τον κατασκευαστή ή από προηγούμενο ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, μπορεί να έκλεισε ένας ημιυπαίθριος, να δημιουργήθηκε ένα πατάρι, να επεκτάθηκε ένα διαμέρισμα ή ένα υπόγειο που στην άδεια εμφανίζεται ως αποθήκη να χρησιμοποιείται σήμερα ως κατοικία.

Επομένως, το γεγονός ότι υπάρχει συμβόλαιο και ότι το ακίνητο δηλώνεται κανονικά στο Ε9 δεν σημαίνει απαραίτητα ότι συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

6. Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι περισσότερο προσεκτικοί;

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στα παλιά σπίτια και στις μονοκατοικίες που έχουν κατασκευαστεί ή επεκταθεί σταδιακά μέσα στα χρόνια, καθώς και στα ακίνητα που παρέμεναν κλειστά για μεγάλο διάστημα.

Πολλές φορές ένα παλιό σπίτι ξεκίνησε ως μικρότερο κτίσμα και στη συνέχεια προστέθηκε ένα δωμάτιο, μία κουζίνα, ένα λουτρό, μία αποθήκη ή άλλος βοηθητικός χώρος, χωρίς ο σημερινός ιδιοκτήτης να γνωρίζει αν είχε εκδοθεί η απαιτούμενη άδεια.

Ανάλογη προσοχή χρειάζεται στα ακίνητα από κληρονομιά, όπου ο κληρονόμος συχνά δεν γνωρίζει τι κατασκευάστηκε από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, αλλά και στα παλιά διαμερίσματα που μεταβιβάστηκαν χωρίς τον πολεοδομικό έλεγχο που απαιτείται σήμερα.

7. Τι γίνεται αν δεν βρίσκονται τα σχέδια της οικοδομικής άδειας;

Η απώλεια ενός παλιού φακέλου οικοδομικής άδειας δεν είναι ασυνήθιστη.

Όταν τα απαιτούμενα σχέδια δεν υπάρχουν στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, ο μηχανικός θα εξετάσει τη διαδικασία που απαιτείται για την ανασύσταση του φακέλου.

Τα νομιμοποιητικά στοιχεία είναι απαραίτητα για τη σύγκριση με τη σημερινή κατάσταση του κτιρίου και τη διαπίστωση τυχόν πολεοδομικών παραβάσεων.

8. Αν διαπιστωθεί αυθαιρεσία, μπορεί να τακτοποιηθεί;

Αυτό εξαρτάται από το είδος της παράβασης, τον χρόνο κατασκευής της, την κατηγορία στην οποία υπάγεται και τη θέση του ακινήτου.

Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές με τον ίδιο τρόπο, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις τίθενται περιορισμοί ή απαγορεύεται η υπαγωγή.

Απαιτείται επομένως έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος θα εξετάσει την οικοδομική άδεια, την πραγματική κατάσταση, τον χρόνο δημιουργίας της αυθαιρεσίας και τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

9. Γιατί πρέπει να κάνω τον έλεγχο τώρα και όχι όταν ξεκινήσουν οι εργασίες;

Γιατί η ανακαίνιση είναι η κατάλληλη στιγμή για να μπει συνολικά σε τάξη το ακίνητο.

Είναι προτιμότερο να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης από την αρχή ποιες επεμβάσεις επιτρέπονται, τι απαιτείται για τις εργασίες και αν υπάρχουν παλαιές αυθαιρεσίες που πρέπει να αντιμετωπιστούν.

Έτσι αποφεύγεται να σχεδιαστεί μία ανακαίνιση πάνω σε μία πολεοδομικά προβληματική κατάσταση και το πρόβλημα να εμφανιστεί αργότερα, όταν απαιτηθούν τα στοιχεία νομιμότητας του ακινήτου.

10. Τελικά, τι πρέπει να κάνει σήμερα ο ιδιοκτήτης;

Το πρώτο βήμα δεν είναι να ξεκινήσει τις οικοδομικές εργασίες, αλλά να γνωρίζει τι ακριβώς ακίνητο έχει.

Θα πρέπει να συγκεντρώσει τον φάκελο του ακινήτου, να αναζητήσει την οικοδομική άδεια και τις εγκεκριμένες κατόψεις και να απευθυνθεί σε μηχανικό για τον έλεγχο της υφιστάμενης κατάστασης.

Εφόσον εντοπιστούν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, θα εξεταστεί αν μπορούν να υπαχθούν στις ισχύουσες διατάξεις και ποιες ενέργειες απαιτούνται για την τακτοποίησή τους.

Η παράταση του «ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ» έως τις 30 Σεπτεμβρίου για τις κλειστές κατοικίες αποτελεί μία καλή αφορμή για τους ιδιοκτήτες να μην περιοριστούν μόνο στην αισθητική ή ενεργειακή αναβάθμιση του σπιτιού τους.

Πριν από τα νέα κουφώματα, τα δάπεδα, την κουζίνα και το μπάνιο, χρειάζεται να γνωρίζουμε αν το ακίνητο είναι πολεοδομικά νόμιμο.

Γιατί μία σωστή ανακαίνιση δεν αφορά μόνο την εικόνα ενός σπιτιού. Αφορά και την πολεοδομική του τακτοποίηση, ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί στο μέλλον να το αξιοποιήσει ή να το μεταβιβάσει χωρίς να βρεθεί αντιμέτωπος με προβλήματα που μέχρι σήμερα αγνοούσε.

ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

πηγή taxydromos.gr

Σε ψηφιακή τροχιά περνά η διόρθωση των γεωμετρικών σφαλμάτων στο Κτηματολόγιο από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, με την ενεργοποίηση της πλατφόρμας metavoles.ktimatologio.gr. Η νέα διαδικασία καταργεί τη φυσική παρουσία στις αρμόδιες υπηρεσίες και αφορά διορθώσεις που σχετίζονται με το μέγεθος, τη μετατόπιση ορίων ή τις επικαλύψεις οικοπέδων, οι οποίες μέχρι σήμερα προκαλούσαν ατελείωτη γραφειοκρατία και «πάγωμα» των μεταβιβάσεων.

Η υποβολή του αιτήματος πραγματοποιείται ηλεκτρονικά από τον ιδιοκτήτη ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό του με τη χρήση κωδικών TaxisNet. Τα απαραίτητα δικαιολογητικά περιλαμβάνουν το συμβόλαιο του ακινήτου, το τυχόν παλαιό τοπογραφικό και ένα νέο Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών, το οποίο συντάσσεται από μηχανικό και λαμβάνει μοναδικό ειδικό κωδικό. Τα πιστοποιητικά από το Κτηματολόγιο χορηγούνται δωρεάν, ενώ τα μόνα έξοδα αφορούν την αμοιβή του μηχανικού και το ειδικό τέλος σε περίπτωση παραπομπής σε πιστοποιημένο εκτιμητή.

Ποιο είναι το χρονοδιάγραμμα ειδοποιήσεων και ο ρόλος του Πιστοποιημένου Μηχανικού

Η νέα διαδικασία εισάγει αυστηρές προθεσμίες για την εμπλοκή των όμορων ιδιοκτητών:

• Ειδοποίηση εντός 20 ημερών: Ο αιτών υποχρεούται να ενημερώσει τον όμορο ιδιοκτήτη εντός 20 ημερών από την υποβολή της αίτησης (μέσω του Εθνικού Μητρώου Επικοινωνίας ή δικαστικού επιμελητή), διαφορετικά η αίτηση ακυρώνεται.

• Προθεσμία 30 ημερών για αντιρρήσεις: Ο γείτονας διαθέτει 30 ημέρες για να συναινέσει (μέσω συμβολαιογραφικής πράξης, υπεύθυνης δήλωσης ή ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα) ή να υποβάλει ενστάσεις. Αν η προθεσμία παρέλθει άπρακτη, η συναίνεση θεωρείται αυτοδίκαια δοσμένη (σιωπηρή συναίνεση).

• Εμπλοκή Πιστοποιημένου Μηχανικού: Σε περίπτωση διαφωνίας ή υπέρβασης των θεσμοθετημένων ορίων απόκλισης, η υπόθεση ανατίθεται αυτόματα μέσω ηλεκτρονικής κληρωτίδας του ΤΕΕ σε Πιστοποιημένο Μηχανικό Κτηματολογίου για την έκδοση απόφασης.

• Δικαίωμα προσφυγής: Σε αρνητική έκβαση, ο αιτών μπορεί να προσφύγει εντός 30 ημερών σε δευτεροβάθμιο όργανο του Κτηματολογίου, διατηρώντας και τη δυνατότητα δικαστικής προσφυγής.

Προκλήσεις

Η αποτελεσματική εφαρμογή της νέας πλατφόρμας καλείται να αντιμετωπίσει συγκεκριμένες λειτουργικές προκλήσεις:

• Έγκυρη ειδοποίηση όμορων ιδιοκτητών: Η εξάρτηση από το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας απαιτεί τα στοιχεία των γειτόνων να είναι επικαιροποιημένα, διαφορετικά αυξάνεται το κόστος και ο χρόνος λόγω ανάγκης επίδοσης μέσω δικαστικού επιμελητή.

• Όγκος ενστάσεων και επιβάρυνση μηχανικών: Η αυτόματη παραπομπή διαφωνιών σε Πιστοποιημένους Μηχανικούς μέσω ΤΕΕ μπορεί να δημιουργήσει νέες καθυστερήσεις, εάν ο αριθμός των αμφισβητούμενων υποθέσεων αποδειχθεί πολύ μεγάλος.

• Ψηφιακός αλφαβητισμός: Η εξάρτηση από ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις εγκυμονεί τον κίνδυνο να παρέλθει η προθεσμία των 30 ημερών για ιδιοκτήτες που δεν παρακολουθούν τις ψηφιακές τους ειδοποιήσεις, οδηγώντας σε αυτόματη αποδοχή μεταβολών.

Η ουσία της είδησης

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026, η διόρθωση ορίων και τετραγωνικών στο Κτηματολόγιο γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω του metavoles.ktimatologio.gr. Η διαδικασία θέτει αυστηρή προθεσμία 20 ημερών για την ειδοποίηση των γειτόνων και 30 ημερών για τυχόν ενστάσεις (μετά τις οποίες ισχύει σιωπηρή συναίνεση), ενώ οι διαφωνίες επιλύονται από Πιστοποιημένους Μηχανικούς που κληρώνονται μέσω ΤΕΕ.

πηγή b2green.gr

Η συζήτηση για το «πρόσωπο» στα ακίνητα ως προϋπόθεσης για την οικοδομησιμότητά τους δεν είναι ασφαλώς καινούργια. Εντάθηκε ωστόσο τα τελευταία έτη εξαιτίας της έκδοσης αποφάσεων του ανωτάτου διοικητικού δικαστηρίου της χώρας με τις οποίες αποσαφηνίζονται τα σχετικά ζητήματα. Επισημαίνεται ότι οι κρίσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι, κατ’ αρχήν, δεσμευτικές για τη Διοίκηση, αφού το Δικαστήριο επιλύει τελικά τα νομικά ζητήματα που ανακύπτουν. Άλλωστε, ποιος θα αναλάμβανε τον κίνδυνο να οικοδομήσει σε ακίνητο που το Σ.τ.Ε. κρίνει ότι δεν πληροί τις προϋποθέσεις της οικοδομησιμότητας, ακόμη και όταν η Διοίκηση (Υπηρεσίες Δόμησης των Δήμων) χορηγεί την οικοδομική άδεια, σε αντίθεση με όσα κρίνονται με τις αποφάσεις του; Πράγματι, ουδείς μπορεί να προεξοφλήσει ότι δεν θα προσβάλλει κάποιος τρίτος την οικοδομική άδεια ή, ακόμη, ότι η ίδια η Διοίκηση δεν θα προβεί στο μέλλον σε ανάκληση της οικοδομικής άδειας, με συνέπεια να καθίσταται το κτίριο αυθαίρετο και κατεδαφιστέο.

Όταν λέμε ότι ένα ακίνητο έχει «πρόσωπο» εννοείται ότι διαθέτει κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά οικοδομήσιμο, εφόσον ο δρόμος αυτός, είναι αναγνωρισμένος ως εθνικός, επαρχιακός, δημοτικός ή κοινοτικός (πλην των αγροτικών, που αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα, παρά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις). Ζήτημα υπάρξεως ή μη προσώπου δεν τίθεται, κατ’ αρχήν, για τα εντός σχεδίου ακίνητα, εφόσον οι δρόμοι προβλέπονται κατά τρόπο ειδικό και σαφή στα οικεία ρυμοτομικά σχέδια. Προβλέπεται μάλιστα ότι για να είναι οικοδομήσιμα τα εντός ορίων οικισμού ακίνητα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο, πλάτους κατά κανόνα τουλάχιστον 4 μέτρων, ο οποίος εφάπτεται της μιας πλευράς των ορίων του ακινήτου καθ’ όλο της το μήκος.

Επομένως, για τα εντός σχεδίου ακίνητα, ως κοινόχρηστοι χώροι αναγνωρίζονται μόνον εκείνοι που προβλέπονται από το οικείο ρυμοτομικό σχέδιο. Κατ’ εξαίρεση, πάντως, από τον κανόνα αυτό, γίνεται δεκτή η διατήρηση κοινοχρήστων χώρων που δημιουργήθηκαν με ιδιωτική βούληση πριν την 01.06.1924, ενώ η Διοίκηση διαπιστώνει εάν η εδαφική λωρίδα έχει πράγματι αφεθεί στην κοινή χρήση, πριν την ως άνω ημερομηνία. Ακόμη όμως και στις περιπτώσεις αυτές, κατά τις οποίες υφίστατο κατά την 01.06.1924 ιδιωτική οδός η αναγνώρισή της είναι δυνατή μόνον αν η οδός αυτή δεν έχει καταργηθεί από το σχέδιο πόλης που ακολούθησε (βλ. Σ.τ.Ε. 546/2026).

Ουσιωδώς διαφορετικά είναι τα πράγματα στην περίπτωση των εκτός σχεδίου ακινήτων. Στην περίπτωση αυτή, προκειμένου να είναι οικοδομήσιμο το ακίνητο επιβάλλεται να έχει πρόσωπο σε δρόμο ο οποίος να υφίσταται νόμιμα και όχι να έχει προκύψει από ιδιωτική βούληση. Ως δρόμοι νοούνται εν προκειμένω διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδοί, αναγνωρισμένες με πολιτειακή πράξη στο πλαίσιο καθορισμού του οδικού δικτύου, σε επίπεδο τουλάχιστον Ο.Τ.Α. (Σ.τ.Ε. 176/2023 Ολομ., 1206/2023, 962/2018 7μ., 848/2018 7μ., 665/ 2018 7μ., 4046/2015 7μ., πρβλ. Σ.τ.Ε. 1295/2024 7μ, 629/2022, 2529/2020, 302/2017). Εξάλλου, ένα γήπεδο θεωρείται ότι έχει πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο σε δρόμο, που το καθιστά, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, οικοδομήσιμο, όταν ο δρόμος υφίσταται νομίμως και είναι ήδη διανοιγμένος, κατά τρόπον ώστε να είναι προσπελάσιμος και να παρέχει εν τοις πράγμασι επικοινωνία με το γήπεδο (Σ.τ.Ε. 1779/2025, 176/2023 Ολομ., 2709/2018 κ.ά.). Επομένως, ούτε η παραχώρηση εδαφικής λωρίδας από τον ιδιοκτήτη, ούτε ο καθορισμός ζώνης παραλίας αρκούν για να προσδώσουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) (Σ.τ.Ε. 1779/2025).

Περαιτέρω, όπως κρίθηκε προσφάτως από το Σ.τ.Ε. το ζήτημα της υπάρξεως ή μη δημοτικής ή κοινοτικής οδού δεν μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, επ’ ευκαιρία συγκεκριμένης υποθέσεως, με κίνδυνο εκδόσεως αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει να επιλύεται με την έκδοση πολιτειακής πράξης ανεξαρτήτως του χαρακτήρα της οδού, ειδικότερα δε, είτε α) με την έκδοση προεδρικού διατάγματος καθορισμού του οδικού δικτύου επιπέδου τουλάχιστον Ο.Τ.Α., κατ’ αναλογία των ισχυόντων επί αναγνωρίσεως εθνικών και επαρχιακών οδών (βλ. άρθ. 2 παρ. 2 και 3 παρ. 2 του ν. 3155/1955, αντιστοίχως), εν συνεχεία δε, προκειμένου περί εντοπισμένων ρυθμίσεων, με πράξη του αρμόδιου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό οργάνου, πλην αν πρόκειται περί προστατευόμενων περιοχών, οπότε απαιτείται π.δ., είτε β) με την ενσωμάτωσή της σε ευρύτερο σχεδιασμό, θεσπιζόμενο με πράξη του αρμόδιου κρατικού οργάνου. Πάντως, μέχρι την κατά τα ανωτέρω ολοκλήρωση του συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, η οποία πρέπει να λάβει χώρα εντός ευλόγου χρόνου, είναι ανεκτή η κατά περίπτωση αναγνώριση δημοτικών κ.λ.π. οδών με πράξη του κατά περίπτωση αρμόδιου οργάνου πολεοδομικού σχεδιασμού (Σ.τ.Ε. 932/2025).

Τα βασικά ζητήματα που ανακύπτουν, ενόψει των ανωτέρω, ειδικώς για τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι εν προκειμένω δυο:

α) Εφόσον δεν έχουν εκδοθεί οι κανονιστικές πράξεις που θα καθορίζουν τη διαδικασία για τον χαρακτηρισμό οδού ως δημοτικής ή κοινοτικής, αλλά ούτε έχει εκδοθεί το προβλεπόμενο στο άρθρο 28 παρ. 19 του ν. 4280/2014 προεδρικό διάταγμα για τον καθορισμό της έννοιας «κοινόχρηστος δρόμος», μπορούν να εκδοθούν νόμιμες οικοδομικές άδειες για ακίνητα τα οποία διαθέτουν μεν πρόσωπο σε δρόμο, πλην όμως ο εν λόγω δρόμος δεν έχει αναγνωριστεί ακόμη ως δημοτικός ή ως κοινοτικός; Σημειωτέον δε ότι το Σ.τ.Ε. έκρινε ότι το Δημοτικό Συμβούλιο δεν είναι αρμόδιο να χαρακτηρίσει έναν δρόμο ως δημοτικό ή κοινοτικό, ούτε να βεβαιώσει απλώς περί τούτου (Σ.τ.Ε. 932/2025).

Κατά την ορθότερη άποψη, η παράλειψη επί σειρά ετών της Διοίκησης να εκδώσει τις πράξεις αυτές για την αναγνώριση των δρόμων είναι παράνομη, αφού προσκρούει στις συνταγματικές διατάξεις που κατοχυρώνουν τόσο τον ορθολογικό χωροταξικό σχεδιασμό (άρθρο 24 παρ. 2 Συντ.), όσο και το δικαίωμα στην ιδιοκτησία (άρθρο 17 Συντ.), δεδομένου ότι εξαιτίας της παράλειψης αυτής οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν δύνανται να τα οικοδομήσουν με συνέπεια να τελούν, ανεπιτρέπτως, σε κατάσταση ιδιότυπης ομηρείας. Για τον λόγο αυτόν δύναται να προσβάλλουν ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας την παράνομη αυτή παράλειψη της Διοίκησης, διεκδικώντας παράλληλα αποζημιώσεις.

β) Επιπλέον, γεννάται ουσιώδες ζήτημα αναφορικά με την τύχη των οικοδομικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί για ακίνητα τα οποία αποδεικνύεται εκ των υστέρων ότι δεν διαθέτουν πρόσωπο σε δρόμο και, συνεπώς, δεν είναι οικοδομήσιμα, με συνέπεια να γεννάται, κατ’ αρχήν, υποχρέωση της Διοικήσεως να τις ανακαλέσει. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου για το οποίο ανακλήθηκε η οικοδομική άδεια διαθέτει εργαλεία άμυνας: α) Την -υπό όρους- επίκληση των αρχών της χρηστής διοικήσεως, της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου, οι οποίες αποκλείουν την ανατροπή πραγματικών καταστάσεων που δημιουργήθηκαν καλοπίστως υπέρ τους, με συνέπεια να καθίσταται μη νόμιμη η ανάκληση της οικοδομικής άδειας και β) η έγερση αγωγής αποζημιώσεως κατά των Δήμων που εξέδωσαν τις εν λόγω οικοδομικές άδειες, τις οποίες εν συνεχεία ανακάλεσαν.

Συνοψίζοντας, η πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας για το «πρόσωπο» των ακινήτων ως αναγκαίας προϋπόθεσης για την οικοδομησιμότητά τους, επαναφέρει μια ακόμη χρόνια παθογένεια της Διοικήσεως, που καθιστά τους ιδιοκτήτες τους δέσμιους των αντιφάσεων και των παλινωδιών της, με χαρακτηριστικότερη την (ευθέως παράνομη) παράλειψή της να εκδώσει τις αναγκαίες κανονιστικές ρυθμίσεις για την αναγνώριση των δρόμων ως δημοτικών ή κοινοτικών, με συνέπεια να προκαλείται ασάφεια και ανασφάλεια δικαίου τόσο στους ιδιοκτήτες, όσο και στις ίδιες τις Πολεοδομικές Αρχές, οι οποίες καλούνται να εξετάσουν αιτήματα για έκδοση (πλέον προέγκριση) οικοδομικών αδειών ή να χορηγήσουν βεβαιώσεις οικοδομησιμότητας των εν λόγω ακινήτων. Η ασάφεια αυτή υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να προβούν, έως την οριστική άρση της, σε δικαστικές ενέργειες για την προάσπιση των νομίμων συμφερόντων τους.

Πηγή: B2green.gr

Η Ελλάδα ενισχύει την απήχησή της στους ξένους αγοραστές, με το 30,8% να αναζητά μόνιμη κατοικία -κυρίως συνταξιούχοι. Κρήτη, Πελοπόννησος και Ιόνιο παραμένουν οι δημοφιλέστερες περιοχές. Ισχυρή ζήτηση από Αυστραλία.

Σε μία από τις δημοφιλέστερες επιλογές των ξένων αγοραστών εξελίσσεται η Ελλάδα, καθώς σχεδόν ένας στους τρεις αγοραστές (30,8%) από το εξωτερικό αναζητά μια κατοικία στη χώρα μας για μόνιμη εγκατάσταση.

Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει με βάση τη φετινή ανάλυση των αγοραστικών τάσεων από το εξωτερικό, από τη βάση πελατών της Elxis - At Home in Greece και αποτελεί δείγμα όχι μόνο της αυξανόμενης απήχησης της ελληνικής αγοράς αλλά και του προγράμματος που ισχύει τα τελευταία χρόνια αποκλειστικά για συνταξιούχους.

Ο κ. Γιώργος Γαβριηλίδης, Διευθύνων Σύμβουλος της Elxis - At Home In Greece, αναφέρει τα εξής:

«Όπως παρατηρούμε από τα στοιχεία μας, το 30,8% της ζήτησης προέρχεται από ανθρώπους, κυρίως συνταξιούχους, που επιθυμούν να αποκτήσουν μόνιμη κατοικία στην Ελλάδα. Πρόκειται για ένα σημαντικό ποσοστό, αλλά και μια εξέλιξη η οποία είναι ιδιαίτερα θετική, καθώς οι επενδύσεις των ανθρώπων αυτών έχουν υψηλή προστιθέμενη αξία, μιας και δεν περιορίζονται αποκλειστικά στην αγοραπωλησία του ακινήτου αλλά συνεχίζουν να συνεισφέρουν στην τοπική οικονομία ως νέοι κάτοικοι».

Σύμφωνα με τον ίδιο, έτσι εξηγείται και η προτίμηση που εκδηλώνει το 71,7% του αγοραστικού κοινού για νεόδμητη κατοικία ή ένα ακίνητο που να μπορεί να κατοικηθεί άμεσα. Επίσης, το 68,2% αναζητά βίλες, ενώ μόλις το 17,2% ενδιαφέρεται για διαμέρισμα. «Σε ό,τι αφορά τον μέσο διαθέσιμο προϋπολογισμό των αγοραστών από το εξωτερικό, παρατηρούμε ότι η πλειονότητα κινείται μεταξύ ποσών από €320.000 έως €340.000», σημειώνει ο κ. Γαβριηλίδης.

Σύμφωνα με την Elxis, η αυξημένη απήχηση της μόνιμης εγκατάστασης εξηγείται και από το πρόγραμμα που θεσπίστηκε τα προηγούμενα χρόνια και προσφέρει φορολογικά κίνητρα σε συνταξιούχους του εξωτερικού. Συγκεκριμένα, όσοι κάνουν χρήση των σχετικών διατάξεων, μπορούν να μεταφέρουν στην Ελλάδα τη φορολογική τους έδρα και να πληρώνουν πολύ χαμηλό φόρο εισοδήματος, με συντελεστή μόλις 7% του ύψους των εισοδημάτων τους.

Ο συγκεκριμένος χαμηλός συντελεστής έχει διάρκεια 15 ετών. Προϋπόθεση, εκτός από την ύπαρξη συμφωνίας αποφυγής διπλής φορολόγησης, ανάμεσα στην Ελλάδα και τη χώρα όπου εκδίδεται και καταβάλλεται η σύνταξη, είναι ο ενδιαφερόμενος συνταξιούχος να διαμένει στην Ελλάδα για τουλάχιστον 183 ημέρες τον χρόνο. Επίσης, πρέπει να μην ήταν φορολογικός κάτοικος Ελλάδας τα προηγούμενα πέντε από τα έξι τελευταία χρόνια, πριν τη μεταφορά της φορολογικής κατοικίας στην Ελλάδα.

Ασφαλώς, το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων από το εξωτερικό (44,4%) εξακολουθεί να αφορά ανθρώπους που επιδιώκουν την απόκτηση εξοχικής κατοικίας, ενώ ένα πρόσθετο 17,8% αποζητά ένα ακίνητο κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς.

Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το εύρημα ότι μόλις το 7% έχει ως πρωταρχικό του κίνητρο την αγορά ακινήτου για να εξασφαλίσει άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Αυτό οφείλεται στο ότι, με βάση τις νέες διατάξεις που έχουν τεθεί σε ισχύ, όσοι αξιοποιήσουν το συγκεκριμένο πρόγραμμα απαγορεύεται να εκμεταλλευτούν επενδυτικά το ακίνητό τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Κατά τη διάρκεια του 2026, η μεγαλύτερη ζήτηση προέρχεται από τις ΗΠΑ, την Ολλανδία, τη Γερμανία και την Αγγλία, ενώ ακολουθούν χώρες όπως το Βέλγιο και η Γαλλία. Αξιοσημείωτη είναι η φετινή άνοδος που καταγράφεται και από αγοραστές από την Αυστραλία -κυρίως από ομογενείς, καθώς το αγοραστικό ενδιαφέρον έχει διπλασιαστεί σε σχέση με πέρυσι.

Παράλληλα, καταλήγει η σχετική ανακοίνωση, παρατηρούνται κι επιμέρους διαφοροποιήσεις της ζήτησης, καθώς οι αγοραστές από την Αγγλία δείχνουν μια ιδιαίτερη προτίμηση προς τα Επτάνησα, που όμως δεν τα προτιμούν ιδιαίτερα οι αγοραστές από τις ΗΠΑ.

Σταθερά στην κορυφή της ζήτησης παραμένει η αγορά της Κρήτης, με ποσοστό 42,9%, ενώ ακολουθεί η Πελοπόννησος με 22,9% και το Ιόνιο με ποσοστό 12,7%.

πηγή euro2day.gr

🎁 Κλήρωση 3 δωρεάν ηλεκτρονικά πακέτα συγγραμμάτων

Το advice4u.gr και ο Παντελής Θ. Παπακωνσταντίνου προσφέρουν στα μέλη του eBuildingID.gr τρεις (3) μόνιμες άδειες χρήσης του ηλεκτρονικού πακέτου συγγραμμάτων:

📚 «Άδειες Λειτουργίας Καταστημάτων – Υγειονομικού Ενδιαφέροντος» - Τόμος I

Με κάθε πακέτο συγγραμμάτων παρέχονται δωρεάν και τα ακόλουθα τρία (3) συνοδευτικά συγγράμματα:

• Πράξη Προσδιορισμού Τραπεζοκαθισμάτων και Σκιαδίων.

• Διάγραμμα Ροής Εργασιών σε Κατάστημα Υγειονομικού Ενδιαφέροντος.

• Χρήση Μουσικής και Μουσικών Οργάνων σε Επιχειρήσεις Τροφίμων και Ποτών.

Συγγραφέας:
Παντελής Θ. Παπακωνσταντίνου – Πολιτικός Μηχανικός.

💻 Σημαντική σημείωση

Το σύγγραμμα κυκλοφορεί αποκλειστικά σε ηλεκτρονική μορφή.

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στο info@advice4u.gr ή μέσω προσωπικού μηνύματος @Παντελής Παπακωσταντίνου .

🎯 Πώς συμμετέχετε

Για να δηλώσετε συμμετοχή, αρκεί να κάνετε μία απάντηση (reply) στο παρόν θέμα.

🗓️ Λήξη συμμετοχών:
Παρασκευή 9 Οκτωβρίου 2026, ώρα 20:00

📌 Όροι συμμετοχής

• Δικαίωμα συμμετοχής έχουν όλα τα μέλη του eBuildingID.gr, με εξαίρεση τους Διαχειριστές.

• Κάθε μέλος δικαιούται μία συμμετοχή.

• Οι άκυρες συμμετοχές θα διαγράφονται.

• Τα μέλη που, μέχρι τη λήξη της κλήρωσης, έχουν συμπληρώσει περισσότερες από 10 συμμετοχές, είτε στο Forum είτε μέσω σχολιασμών στα Downloads, δικαιούνται και δεύτερη συμμετοχή στην παρούσα κλήρωση.

• Συνιστάται να έχετε συμπληρώσει την ειδικότητά σας στο προφίλ μέλους, ώστε τα στοιχεία σας να είναι πλήρη.

  ---

🏆 Διαδικασία κλήρωσης

Η κλήρωση θα πραγματοποιηθεί μεταξύ των Α/Α των έγκυρων απαντήσεων στο παρόν θέμα.

Οι τρεις (3) νικητές θα επιλεγούν μέσω της πλατφόρμας Comment Picker.

Για λόγους διαφάνειας, η διαδικασία της κλήρωσης θα πραγματοποιηθεί online και θα κοινοποιηθεί μέσω των social media του Forum.

🍀 Καλή συμμετοχή & καλή επιτυχία!

Στον Άγιο Νικόλαο, έντεκα μήνες παγωμένων οικοδομικών αδειών για εκτός σχεδίου γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων βρήκαν λύση μέσα σε τέσσερις μέρες από τη δημοσιοποίηση του θέματος. Όχι με νομοθετική ρύθμιση. Όχι με εγκύκλιο του αρμόδιου υπουργείου. Με απόφαση δημοτικού συμβουλίου και μια υπεύθυνη δήλωση, στην οποία ο πολίτης βεβαιώνει ότι γνωρίζει πως η άδειά του μπορεί να ακυρωθεί. Το πρόβλημα δεν λύθηκε. Άλλαξε παραλήπτη.

Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση.

Ο κανόνας που δεν είναι καινούργιος

Η απαίτηση το γήπεδο να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη, νομίμως υφιστάμενη οδό δεν είναι καινούργια. Το Συμβούλιο της Επικρατείας την επισήμαινε ήδη από το 2005, και τον Φεβρουάριο του 2023 η Ολομέλεια τη διατύπωσε πανηγυρικά, με θεμέλιο το άρθρο 24 του Συντάγματος. Από εκείνη τη στιγμή, η οικοδομησιμότητα κάθε γηπέδου χωρίς νομίμως αναγνωρισμένο πρόσωπο τέθηκε υπό σοβαρή αμφισβήτηση.

Και εδώ βρίσκεται το πρώτο σκάνδαλο. Επί δυόμισι χρόνια αγοράστηκαν γήπεδα, υπογράφηκαν συμβόλαια, κληρονομήθηκαν ακίνητα με αποτίμηση «οικοδομήσιμου» — ενώ το ανώτατο δικαστήριο είχε ήδη αποφανθεί. Η Πολιτεία δεν εξέδωσε ούτε μία εγκύκλιο. Μετέθεσε σιωπηρά το βάρος της ενημέρωσης στον δικηγόρο και στον μηχανικό της κάθε συναλλαγής ξεχωριστά, σαν να διαθέτει επιτελείο συμβούλων ο κληρονόμος ενός χωραφιού.

Δύο υπάλληλοι, δύο δίκια

Τον Αύγουστο του 2025 μία υπηρεσία δόμησης άρχισε να εφαρμόζει όσα ίσχυαν ήδη, ενώ άλλες συνέχιζαν να εκδίδουν. Ο υπάλληλος που παγώνει τους φακέλους δεν αυθαιρετεί: γνωρίζει ότι η άδεια που θα υπογράψει, αν προσβληθεί, θα ακυρωθεί. Ο υπάλληλος που εκδίδει επικαλείται διατάξεις που ουδέποτε καταργήθηκαν ρητά. Και οι δύο έχουν δίκιο, γιατί ο νέος Κώδικας απαιτεί πρόσωπο σε «κοινόχρηστο δρόμο» χωρίς πουθενά να ορίζει τι είναι κοινόχρηστος δρόμος. Δεν διχάζονται οι υπηρεσίες επειδή διαβάζουν απρόσεκτα· διχάζονται επειδή το κείμενο δεν τον ορίζει.

Ας μην αυταπατόμαστε, όμως, για τη «λύση» της υπεύθυνης δήλωσης. Η νομιμότητα μιας άδειας είναι αντικειμενική: δεν θεραπεύεται επειδή ο αιτών αποδέχθηκε το ρίσκο, και ο τρίτος με έννομο συμφέρον θα την προσβάλει ό,τι κι αν έχει υπογραφεί. Η δήλωση δεν δεσμεύει ούτε ελεγκτικές αρχές ούτε εισαγγελείς. Τεκμηριώνει μόνο τη γνώση όλων — και αφαιρεί από τον ιδιοκτήτη ακριβώς εκείνο που θα τον προστάτευε αύριο, την καλή του πίστη. Ακίνητο με άδεια που συνοδεύεται από έγγραφη ομολογία ακυρωσιμότητας δύσκολα χρηματοδοτείται και δύσκολα μεταβιβάζεται.

Ο μηχανισμός που γράφτηκε — και δεν ενεργοποιήθηκε

Και εδώ έρχεται η πιο ανατρεπτική διαπίστωση: ο νόμος περιέχει ήδη τη λύση. Το άρθρο 251 του νέου Κώδικα προβλέπει καταγραφή του οδικού δικτύου ανά δημοτική ενότητα, κύρωσή του με απόφαση του συντονιστή της αποκεντρωμένης διοίκησης, με βάση αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 — και, μέχρι τότε, κατ’ εξαίρεση αναγνώριση μεμονωμένης οδού κατόπιν ειδικής τεχνικής μελέτης.

Γιατί δεν λειτουργεί; Επειδή η ίδια διάταξη ορίζει ότι με προεδρικό διάταγμα καθορίζονται τα κριτήρια και, κυρίως, το όργανο που θα διενεργεί την αναγνώριση. Το διάταγμα δεν έχει εκδοθεί. Οι μελέτες καταγραφής τρέχουν με προϋπολογισμό διακοσίων εκατομμυρίων ευρώ, αλλά καμία δημοτική ενότητα σε ολόκληρη τη χώρα δεν έχει κυρωμένο οδικό δίκτυο.

Αυτό δεν είναι σιωπή. Είναι ημιτελής νομοθέτηση — και είναι χειρότερη από τη σιωπή, γιατί δημιουργεί την ψευδαίσθηση ότι το ζήτημα λύθηκε.

Το επιχείρημα του υπουργείου

Οφείλουμε να πούμε και το επιχείρημα της άλλης πλευράς, με τα λόγια της. «Καλύτερα να καθυστερήσουμε και να πηγαίνουμε με ασφάλεια», δήλωσε δημόσια ο αρμόδιος γενικός γραμματέας, εξηγώντας γιατί προτιμήθηκε η οριστική λύση μέσω διατάγματος αντί μιας προσωρινής ρύθμισης που θα γεννούσε αμφισβητήσεις ως προς τη συνταγματική της αντοχή. Το επιχείρημα στέκει. Η επιλογή της ασφάλειας είναι θεμιτή.

Το ερώτημα είναι άλλο: ποιος πληρώνει την ασφάλεια όσο αυτή ετοιμάζεται. Γιατί η αναμονή κρατά από τον Μάρτιο του 2023, με ανακοινώσεις που δεν υλοποιήθηκαν. Μια δυσκολία δικαιολογείται. Μια τριετία αναβολής δεν δικαιολογείται, όταν το κόστος της το πληρώνουν τρίτοι.

Τι πρέπει να γίνει

Ας ειπωθεί καθαρά: η κατεύθυνση του περιορισμού της διάχυτης δόμησης είναι σωστή. Το άρθρο 24 του Συντάγματος είναι κατάκτηση, όχι εμπόδιο. Το πρόβλημα δεν είναι ο σχεδιασμός. Το πρόβλημα είναι ότι η κεντρική διοίκηση απαιτεί από τον πολίτη να αποδείξει προϋποθέσεις που μόνο η ίδια μπορεί να πιστοποιήσει, έχει ήδη νομοθετήσει τον τρόπο, δεν εκδίδει το διάταγμα που θα τον ενεργοποιήσει — και ύστερα παρακολουθεί από απόσταση δήμους, υπαλλήλους, μηχανικούς και ιδιοκτήτες να μοιράζονται με έντυπα ένα ρίσκο που δεν τους ανήκει.

Το αίτημα είναι συγκεκριμένο. Έκδοση του προεδρικού διατάγματος που προβλέπει το ίδιο το άρθρο 251. Εγκύκλιος ενιαίας εφαρμογής μέχρι τότε — όχι για να ευνοηθεί κανείς, αλλά για να μην κρίνεται η περιουσία ενός πολίτη από τον ταχυδρομικό της κώδικα. Και μηχανισμός αντιστάθμισης για όσα γήπεδα χάσουν οριστικά την οικοδομησιμότητά τους χωρίς υπαιτιότητα των ιδιοκτητών τους.

Ένα κράτος δικαίου δεν ζητά από τον πολίτη να υπογράψει ότι γνωρίζει το αδιέξοδο. Οφείλει πρώτα να το λύσει. Η ασφάλεια δικαίου δεν είναι εμπόδιο στον χωρικό σχεδιασμό — είναι η προϋπόθεσή του. Και δεν αναπληρώνεται με υπεύθυνη δήλωση.

Βαγγέλης Φραγκιαδάκης Πολιτικός Μηχανικός Δ.Π.Θ.

ΑΜΤΕΕ 86935 | Ηράκλειο

πηγή ecopress.gr

Το φλέγον θέμα για χιλιάδες ιδιοκτήτες, στελέχη Πολεοδομιών, μηχανικούς  και τους παράγοντες  των επενδύσεων και της κτηματαγοράς, εάν τα εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό βγάζουν οικοδομική άδεια και χτίζουν ή όχι, για πρώτη φορά στα τελευταία τέσσερα χρόνια μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο, συζητήθηκε σε συνάντηση εργασίας στην έδρα επίσημου κρατικού οργάνου, υπό την προεδρία  εκπροσώπου της κεντρικής κρατικής διοίκησης, για να διαπιστωθεί τι τελικά ισχύει.

♦ Η εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας και ειδικότερα των διατάξεων του νόμου 3212/2003, ως προς τη δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων, εφόσον τεκμηριώνεται ότι είναι προϋφιστάμενα του 2003, χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό είναι από τα βασικά θέματα, που τέθηκαν στο τραπέζι της συνάντησης εργασίας, που πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 16 Ιουλίου 2026 στην έδρα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, υπό την Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης  Μαρία Κοζυράκη, η οποία ανταποκρίθηκε σε σχετική πρωτοβουλία του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης.

♦ Τα αποτελέσματα της συγκεκριμένης συνάντησης εργασίας, τόσο για την εκτός σχεδίου δόμηση, όσο και για σειρά άλλων πολεοδομικών και χωροταξικών θεμάτων έχουν ιδιαίτερη σημασία, καθώς επισφραγίζονται από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης, που είναι κρατικό όργανο, δηλαδή περιφερειακή δομή της κεντρικής διοίκησης, όπως επίσης από την παρουσία τοπικών βουλευτών, εκπροσώπων της διοίκησης του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, Δήμων της Κρήτης και στελεχών των Υπηρεσιών Δόμησης Δήμων της Κρήτης.

Επιβεβαίωση της εκτός σχεδίου δόμησης χωρίς πρόσωπο αλλά με …  αγκάθια

Το ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης, ανακοινώνοντας τα αποτελέσματα της συνάντησης εργασίας, που συγκλήθηκε υπό την Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, με σκοπό  τον συντονισμό των εμπλεκόμενων φορέων και την αντιμετώπιση κρίσιμων ζητημάτων που αφορούν την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό, τη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης και τη βιώσιμη ανάπτυξη της Κρήτης για το επίμαχο θέμα με τίτλο:  «Εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας και Ν.3212/2003», σημειώνει στην ανακοίνωση του ότι:

-«Επιβεβαιώθηκε ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης εφαρμόζουν το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και ειδικότερα τις διατάξεις του Ν.3212/2003, με στόχο την ενιαία αντιμετώπιση των θεμάτων που προκύπτουν κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών και την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων, διασφαλίζοντας την ασφάλεια δικαίου για πολίτες και μηχανικούς».

Ωστόσο, όπως προκύπτει από συνομιλία της Μαρίας Λυδάκη προέδρου του ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης με το ecopress, για τα διαμειφθέντα στη συνάντηση  εργασίας στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης,  αυτή η επιβεβαίωση δεν είναι καθολική για όλες τις ΥΔΟΜ της Κρήτης, όπως δεν είναι για όλες της ΥΔΟΜ της χώρας και ότι ταυτοχρόνως είναι ισχυρή η απαγόρευση στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Διχογνωμία και ανασφάλεια δικαίου μεγάλης έκτασης

-«Η γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης επιβεβαίωσε στη συνάντηση εργασίας ότι ισχύουν κανονικά οι διατάξεις του νόμου 3212/2003, που δίνουν τη δυνατότητα δόμησης σε εκτός σχεδίου γήπεδα τεσσάρων στρεμμάτων, εφόσον τεκμηριώνεται ότι είναι προϋφιστάμενα του 2003, χωρίς να είναι αναγκαία προϋπόθεση η ύπαρξη  πρόσωπου σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό, δηλαδή με την ύπαρξη αγροτικού δρόμου ή ακόμη και δουλείας διόδου», τονίζει στο ecopress, η Μαρίας Λυδάκη πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΑΚ, πολιτικός μηχανικός

Kαι σημειώνει ότι «η κα Κοζυράκη έχει επισφραγίσει αυτή την άποψη και σε επίσημο έγγραφο της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, με την υπογραφή της, απαντώντας σε ερώτημα που της τέθηκε από υπάλληλο ΥΔΟΜ της Κρήτης».

-«Ταυτοχρόνως η γραμματέας Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, απαντώντας σε αιτιάσεις και προβληματισμούς, που τέθηκαν στη συνάντηση εργασίας, ξεκαθάρισε ότι εάν υπάλληλος ΥΔΟΜ δεν αναλαμβάνει την ευθύνη να εκδώσει οικοδομική άδεια, με τις διατάξεις του νόμου3212/2003, για γήπεδο εκτός σχεδίου 4  στρεμμάτων χωρίς πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό μπορεί να το κάνει, διότι εάν γίνει προσφυγή το δικαστήριο θα τον δικάσει βασιζόμενο στην απόφαση του ΣτΕ», αναφέρει η πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΑΚ.

Δίνοντας την έκταση της διχογνωμίας και ανασφάλειας δικαίου που έχει επικρατήσει, η Μαρία Λυδάκη σημειώνει ακόμη ότι στελέχη ΥΔΟΜ από πολλές περιοχές της Κρήτης, όπως Λασίθι, Άγιο Νικόλαο, Ιεράπετρα και πολλές άλλες, που με βάση την απόφαση του ΣτΕ δεν βγάζουν οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση χωρίς την ύπαρξη πολεοδομικά αναγνωρισμένης οδού, παρότι κλήθηκαν δεν παρέστησαν στη συνάντηση εργασίας που έγινε στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης με πρωτοβουλία του ΤΕΕ/ΤΑΚ, διαχωρίζοντας με αυτόν τον τρόπο τη θέση τους στο επίμαχο θέμα.

Οικοδομικές άδειες με ευθύνη του ιδιοκτήτη, σε περίπτωση ακύρωσης τους

Επιπροσθέτως η Μαρία Λυδάκη αναφέρει ότι στις ΥΔΟΜ της Κρήτης, που εκδίδουν άδειες εκτός σχεδίου με τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις του νόμου3212/2003,  όπως για παράδειγμα στην ΥΔΟΜ Ηρακλείου, ισχύει υπεύθυνη δήλωση για τον ιδιοκτήτη, στην οποία υπογράφει ότι είναι σε γνώση του η απόφαση του ΣτΕ και ότι δεν έχει καμία αξίωση από τον υπάλληλο της ΥΔΟΜ και τον μηχανικό, σε περίπτωση δικαστικής ακύρωσης της άδειας που του χορηγείται.

Εκτός σχεδίου δόμηση δύο ταχυτήτων με τη βούλα του κράτους

Αναδεικνύεται λοιπόν και από τη συνάντηση εργασίας στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης, ότι με ευθύνη του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς  μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για την Πάτμο δεν έχει εκδώσει από το 2023 καμία δεσμευτική οδηγία προς τις ΥΔΟΜ για την  τύχη παλαιότερων και μεταβατικών διατάξεων, ιδίως για τη δόμηση σε εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003 αλλά παραπέμπει για την επίλυση του θέματος, στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και της πολεοδομικής αναγνώρισης οδών, συνεχίζουν στην Κρήτη και σε όλη τη χώρα, «οι μισές Πολεοδομίες ή και υπάλληλοι στις ίδιες Πολεοδομίες σε ίδιες περιπτώσεις άλλες να βγάζουν άδειες και άλλες όχι». Και ότι  έχουμε εκτός σχεδίου δόμηση δύο ταχυτήτων με τη βούλα του κράτους.

Πάντως ο πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας Μιχάλης Πικραμένος έχει μιλήσει δημόσια, απαντώντας σε ερωτήματα για το  ΠΔ του 1985 στο οποίο δεν προβλέπεται πρόσωπο σε γήπεδα της εκτός σχεδίου περιοχής και τις ανάλογες ρυθμίσεις της νομοθεσίας για γήπεδα προς του 2003, τονίζοντας  ότι «το ζήτημα αυτό έχει ερμηνευθεί από το δικαστήριο» και ότι «όλοι πρέπει να έχουν και πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό». Και έχει ξεκαθαρίσει τι πρέπει να κάνουν και τι όχι οι υπάλληλοι των ΥΔΟΜ.

Πρόταση να περάσουν Αρχαιολογική Υπηρεσία και Κτηματολόγιο στην Αποκεντρωμένη

Ενδιαφέρον έχει ακόμη, όπως σημειώνεται στην ανακοίνωση του ΤΕΕ/ΤΑΚ, ότι στην συνάντηση εργασίας, στο θέμα συντονισμού  Αρχαιολογικών Υπηρεσιών και Ελληνικού Κτηματολογίου,

«από πλευράς Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης εκφράστηκε η θέση ότι η υπαγωγή των Αρχαιολογικών Υπηρεσιών και του Ελληνικού Κτηματολογίου στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση θα μπορούσε να ενισχύσει τον συντονισμό μεταξύ των υπηρεσιών, να περιορίσει καθυστερήσεις και να συμβάλει σε αποτελεσματικότερη διαχείριση των θεμάτων που σχετίζονται με τον χωρικό σχεδιασμό και την ανάπτυξη».

Η ατζέντα των πολεοδομικών  και χωροταξικών θεμάτων στη συνάντηση εργασίας

Στην ανακοίνωση του ΤΕΕ/ΤΑΚ σημειώνεται αναλυτικά ότι, «κατά τη διάρκεια της συνάντησης πραγματοποιήθηκε εκτενής και εποικοδομητική συζήτηση για τα σημαντικότερα ζητήματα που απασχολούν τον τεχνικό κόσμο, τις Υπηρεσίες Δόμησης, τη Διοίκηση και την Αυτοδιοίκηση, ενώ επιβεβαιώθηκε η ανάγκη για συνεχή συνεργασία, συντονισμό και ανταλλαγή τεχνογνωσίας μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων φορέων

Ειδικότερα, συζητήθηκαν τα ακόλουθα θέματα:

Εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας και Ν.3212/2003.

Επιβεβαιώθηκε ότι οι Υπηρεσίες Δόμησης εφαρμόζουν το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και ειδικότερα τις διατάξεις του Ν.3212/2003,με στόχο την ενιαία αντιμετώπιση των θεμάτων που προκύπτουν κατά την έκδοση οικοδομικών αδειών και την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων, διασφαλίζοντας την ασφάλεια δικαίου για πολίτες και μηχανικούς.

Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο και διαδικασίες αδειοδότησης.

Συζητήθηκε η ανάγκη αξιοποίησης των διαθέσιμων ψηφιακών εργαλείων και επισημάνθηκε ότι οι μηχανικοί, κατά τη σύνταξη των μελετών και πριν από την υποβολή φακέλων για την έκδοση οικοδομικών αδειών, συμβουλεύονται το Αρχαιολογικό Κτηματολόγιο, ώστε να εντοπίζονται εγκαίρως τυχόν περιορισμοί ή απαιτούμενες εγκρίσεις.

Παρουσίαση Κώδικα Πολεοδομικής Νομοθεσίας.

Συμφωνήθηκε η διοργάνωση ειδικής ενημερωτικής παρουσίασης του Κώδικα Πολεοδομικής Νομοθεσίας που έχει επιμεληθεί ο κ. Νίκος Ταγαράς, με στόχο την ενημέρωση των Υπηρεσιών Δόμησης και των μηχανικών και την υποστήριξη της ενιαίας ερμηνείας και εφαρμογής του σύνθετου και συνεχώς μεταβαλλόμενου πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου.

Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ και ΕΠΣ).

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στην πορεία εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, καθώς αποτελούν βασικά εργαλεία για τον σύγχρονο χωρικό σχεδιασμό, την οργάνωση των χρήσεων γης και τη βιώσιμη αναπτυξιακή προοπτική της Κρήτης. Συμφωνήθηκε η ανάγκη συνεχούς ενημέρωσης και συντονισμού των εμπλεκόμενων φορέων.

Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος.

Υπογραμμίστηκε η ανάγκη να προχωρήσουν άμεσα οι διαδικασίες για την ενεργοποίηση και λειτουργία του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος, το οποίο αποτελεί σημαντικό θεσμικό εργαλείο για την παρακολούθηση της εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας, τον έλεγχο και την αξιολόγηση της εξέλιξης του δομημένου χώρου και τη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων.

Συντονισμός Αρχαιολογικών Υπηρεσιών και Ελληνικού Κτηματολογίου.

Από πλευράς Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης εκφράστηκε η θέση ότι η υπαγωγή των Αρχαιολογικών Υπηρεσιών και του Ελληνικού Κτηματολογίου στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση θα μπορούσε να ενισχύσει τον συντονισμό μεταξύ των υπηρεσιών, να περιορίσει καθυστερήσεις και να συμβάλει σε αποτελεσματικότερη διαχείριση των θεμάτων που σχετίζονται με τον χωρικό σχεδιασμό και την ανάπτυξη.

Σχέση Υπηρεσιών Δόμησης και Κτηματολογίου.

Συζητήθηκε εκτενώς το ζήτημα της σχέσης των Υπηρεσιών Δόμησης με το Ελληνικό Κτηματολόγιο και η ανάγκη έκδοσης σαφών και ενιαίων οδηγιών από τα αρμόδια Υπουργεία, ώστε να αποσαφηνιστεί το ισχύον πλαίσιο εφαρμογής και να διασφαλιστεί η ομοιόμορφη αντιμετώπιση των ζητημάτων από όλες τις ΥΔΟΜ, προς όφελος των πολιτών, των μηχανικών και της αναπτυξιακής διαδικασίας.

Οι συμμετέχοντες συμφώνησαν στην ανάγκη δημιουργίας ενός σταθερού πλαισίου συνεργασίας και τακτικής επικοινωνίας μεταξύ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης, του ΤΕΕ/ΤΑΚ, των Υπηρεσιών Δόμησης και της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με στόχο την άμεση αντιμετώπιση προβλημάτων και τη διαμόρφωση κοινών προτάσεων προς την Πολιτεία.

Το ΤΕΕ/ΤΑΚ, ως θεσμοθετημένος τεχνικός σύμβουλος της Πολιτείας, θα συνεχίσει να αναλαμβάνει πρωτοβουλίες που ενισχύουν τον διάλογο και τη συνεργασία μεταξύ των φορέων, συμβάλλοντας στη διαμόρφωση ενός σύγχρονου, λειτουργικού και αποτελεσματικού πλαισίου για το δομημένο περιβάλλον, με γνώμονα την ασφάλεια δικαίου, την προστασία του δημοσίου συμφέροντος και τη βιώσιμη ανάπτυξη της Κρήτης».

Η διοργάνωση και οι συμμετοχές στη συνάντηση εργασίας

Για τη διοργάνωση και τις συμμετοχές στη συνάντηση, στην ανακοίνωση του ΤΕΕ/ΤΑΚ, που υπογράφει η πρόεδρος Μαρία Λυδάκη, σημειώνεται αναλυτικά ότι:

Με πρωτοβουλία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας Τμήματος Ανατολικής Κρήτης (ΤΕΕ/ΤΑΚ), πραγματοποιήθηκε την Πέμπτη 16 Ιουλίου στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Κρήτης συνάντηση εργασίας με αντικείμενο τον συντονισμό των εμπλεκόμενων φορέων και την αντιμετώπιση κρίσιμων ζητημάτων που αφορούν την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό, τη λειτουργία των Υπηρεσιών Δόμησης και τη βιώσιμη ανάπτυξη της Κρήτης.

Η συνάντηση πραγματοποιήθηκε υπό την Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Κρήτης κα. Μαρία Κοζυράκη, η οποία ανταποκρίθηκε στην πρωτοβουλία του ΤΕΕ/ΤΑΚ και υπογράμμισε τη σημασία της ουσιαστικής συνεργασίας μεταξύ όλων των θεσμικών φορέων για την αποτελεσματική αντιμετώπιση των σύνθετων ζητημάτων που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον.

Στη σύσκεψη συμμετείχαν οι Βουλευτές Ηρακλείου κ. Λευτέρης Αυγενάκης και Λασιθίου κα Κατερίνα Σπυριδάκη ,οι Δήμαρχοι Φαιστού κ. Γρηγόρης Νικολιδάκης και Μινώα Πεδιάδας κ. Βασίλης Κεγκέρογλου, καθώς και οι Αντιδήμαρχοι Ηρακλείου κ. Νίκος Γιαλυτάκης, Μαλεβιζίου κ. Βαγγέλης Παρασύρης και Χερσονήσου κ. Νίκος Σταυρουλάκης.

Ο Βουλευτής Ηρακλείου κ. Φραγκίσκος Παρασύρης, λόγω ανειλημμένων κοινοβουλευτικών υποχρεώσεων, δεν κατέστη δυνατό να παρευρεθεί στη συνάντηση. Απέστειλε ωστόσο επιστολή, με την οποία εξέφρασε τη στήριξή του στην πρωτοβουλία του ΤΕΕ/ΤΑΚ και τη βούλησή του να συμβάλει στην ανάδειξη και επίλυση των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι Υπηρεσίες Δόμησης, οι μηχανικοί και οι πολίτες.

Από πλευράς Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ/ΤΑΚ συμμετείχαν η Πρόεδρος κα. Μαρία Λυδάκη, ο Αντιπρόεδρος κ.Γιώργος Ταβερναράκης, ο Γενικός Γραμματέας κ. Αντώνης Κουμπενάκης και τα μέλη κ. Γιάννης Κλάδος και κ. Βαγγέλης Γκούμας. Παρόντα ήταν επίσης στελέχη των Υπηρεσιών Δόμησης των Δήμων της Ανατολικής Κρήτης, τα οποία μετέφεραν την εμπειρία και τα προβλήματα που αντιμετωπίζουν στην καθημερινή άσκηση των αρμοδιοτήτων τους.

Τέλος σημειώνεται ότι:  «κατά τη διάρκεια της συνάντησης πραγματοποιήθηκε εκτενής και εποικοδομητική συζήτηση για τα σημαντικότερα ζητήματα που απασχολούν τον τεχνικό κόσμο, τις Υπηρεσίες Δόμησης, τη Διοίκηση και την Αυτοδιοίκηση, ενώ επιβεβαιώθηκε η ανάγκη για συνεχή συνεργασία, συντονισμό και ανταλλαγή τεχνογνωσίας μεταξύ όλων των εμπλεκόμενων φορέων».

Του Αργύρη Δεμερτζή

πηγή ecopress.gr

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το γνωστό πλέον ΜΙΔΑ, περνά από τη θεωρία στην πράξη. Η πρώτη εφαρμογή του αναμένεται να ξεκινήσει από τα αγροτικά ακίνητα, ώστε να διασταυρωθούν οι δηλωμένες εκτάσεις με το Ε9, το Κτηματολόγιο και τα στοιχεία των αγροτικών ενισχύσεων. Στη συνέχεια το σύστημα θα επεκταθεί σταδιακά σε κατοικίες, επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα και κάθε άλλη μορφή ακίνητης περιουσίας.

Με βάση τις μέχρι στιγμής πληροφορίες, η ενεργοποίηση της πρώτης φάσης της πλατφόρμας τοποθετείται στα τέλη Ιουλίου. Ωστόσο, κατά τον χρόνο σύνταξης του άρθρου δεν είχε δημοσιευθεί ακόμη η αναλυτική απόφαση της ΑΑΔΕ που θα καθορίσει την ακριβή ημερομηνία έναρξης, τη διαδικασία επιβεβαίωσης και τις τεχνικές λεπτομέρειες λειτουργίας.

– Τι είναι τελικά το ΜΙΔΑ;

Το ΜΙΔΑ είναι το επίσημο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων της ΑΑΔΕ. Θεσπίστηκε με το άρθρο 217 του ν. 5222/2025 και σκοπός του είναι να συγκεντρώνει πληροφορίες για την περιγραφή του ακινήτου, τα εμπράγματα δικαιώματα, την πραγματική χρήση και τη διαχείρισή του.

Το ΜΙΔΑ μπορεί επίσης να συνδέεται με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων – E-Registries του Ελληνικού Κτηματολογίου, καθώς και με άλλα πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου ή του ιδιωτικού τομέα. Επομένως, δεν μιλάμε απλώς για έναν νέο κωδικό, αλλά για έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο που θα συνδέει τα διάσπαρτα στοιχεία κάθε ακινήτου.

– Γιατί η εφαρμογή ξεκινά από τα αγροτεμάχια;

Στα αγροτικά ακίνητα εμφανίζονται συχνά μεγάλες αποκλίσεις: άλλη έκταση αναγράφεται στο συμβόλαιο, άλλη στο Ε9, άλλη έχει αποτυπωθεί στο Κτηματολόγιο και διαφορετικό γεωμετρικό περίγραμμα δηλώνεται για καλλιέργεια ή επιδότηση.

Το πρόβλημα δεν είναι μόνο φορολογικό. Είναι πρωτίστως χωρικό και τεχνικό. Ένα αγροτεμάχιο μπορεί να έχει σωστό συνολικό εμβαδόν αλλά λανθασμένη θέση, να επικαλύπτεται με γειτονική ιδιοκτησία, να τέμνεται από δασική έκταση ή να δηλώνεται προς χρήση από περισσότερα του ενός πρόσωπα.

Η διασύνδεση με το ΟΣΔΕ και το Κτηματολόγιο αποσκοπεί στον έλεγχο της πραγματικής έκτασης και χρήσης πριν από τις πληρωμές των αγροτικών ενισχύσεων. Αυτό σημαίνει ότι το «περίπου τόσα στρέμματα» δεν θα επαρκεί πλέον. Θα απαιτείται σαφής ταυτοποίηση του γεωτεμαχίου και αντιστοίχιση του ιδιοκτήτη, του χρήστη και της δηλωμένης καλλιέργειας.

– Ποια στοιχεία θα συγκρίνονται;

Η βάση θα τροφοδοτείται καταρχάς από τα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ και από στοιχεία που παρέχουν τρίτοι φορείς. Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης πρέπει να περιμένει αντιπαραβολή του ΑΤΑΚ και του Ε9 με τον ΚΑΕΚ, τους τίτλους ιδιοκτησίας, τη δηλωμένη χρήση, τα μισθωτήρια και, στα κτίρια, τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Οι ακριβείς κατηγορίες δεδομένων, ο τρόπος συλλογής τους και οι υποχρεώσεις των πολιτών θα εξειδικευθούν με αποφάσεις της διοίκησης.

Οι μέχρι σήμερα πληροφορίες αναφέρουν ότι ο φορολογούμενος θα μπορεί να βλέπει χωριστά τα στοιχεία που προέρχονται από την ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο και άλλους φορείς, ώστε να εντοπίζει ασυμφωνίες. Κρίσιμο σημείο είναι η σύνδεση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, διότι ο πρώτος αποτελεί φορολογική αναφορά, ενώ ο δεύτερος προσδιορίζει χωρικά και κτηματολογικά το ακίνητο.

– Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν από οποιαδήποτε διόρθωση;

Να μη γίνει καμία βιαστική αλλαγή στο Ε9 μόνο και μόνο για να «συμφωνήσουν οι αριθμοί». Πρώτα πρέπει να διαπιστωθεί ποιο στοιχείο είναι πραγματικά σωστό.

Ο τίτλος μπορεί να περιγράφει παλαιό ή κατά προσέγγιση εμβαδόν. Η κτηματολογική εγγραφή μπορεί να εμφανίζει γεωμετρική απόκλιση. Ένα νεότερο τοπογραφικό μπορεί να είναι ακριβέστερο, αλλά πρέπει να ελεγχθεί αν έχει συνταχθεί στο σωστό σύστημα συντεταγμένων και αν εφαρμόζει στους τίτλους και στα πραγματικά όρια της ιδιοκτησίας.

Για ένα κτίριο απαιτείται έλεγχος:

1. της οικοδομικής άδειας και των εγκεκριμένων σχεδίων,

2. τυχόν δηλώσεων αυθαιρέτων,

3. της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας,

4. της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Για ένα ακίνητο χρειάζεται σύγκριση τίτλου, τοπογραφικού, κτηματολογίου, δασικού χάρτη, αιγιαλού για παραθαλάσσια, ρυμοτομικού σχεδίου για εντός σχεδίου και πραγματικής κατάστασης. Μόνο μετά τον τεχνικό έλεγχο πρέπει να ακολουθήσει η φορολογική ή κτηματολογική διόρθωση.

– Τι γίνεται όταν διαφέρουν τα τετραγωνικά;

Από το 2027, η νομοθεσία προβλέπει ότι για τη δήλωση ακινήτων και τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση.

Αν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναφέρεται στην κτηματολογική εγγραφή, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση. Αντίστοιχα, όταν υπάρχει Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και αποδεικνύεται μικρότερη πραγματική επιφάνεια, μπορεί να ληφθεί υπόψη αυτή η επιφάνεια

Η διάταξη δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά διορθώνεται αυτόματα ούτε ότι η φορολογική καταγραφή νομιμοποιεί μια πολεοδομική παράβαση. Άλλο είναι η πραγματική αποτύπωση, άλλο η νομιμότητα της κατασκευής και άλλο το ιδιοκτησιακό δικαίωμα.

Αν, για παράδειγμα, έχει κλειστεί ένας ημιυπαίθριος χωρίς ρύθμιση, η εμφάνισή του στο Ε9 δεν τον καθιστά νόμιμο. Προηγείται ο έλεγχος του μηχανικού και, όπου επιτρέπεται, η υπαγωγή στην κατάλληλη διαδικασία τακτοποίησης.

– Θα εντοπίζονται πλέον ευκολότερα τα αυθαίρετα;

Ναι, διότι όσο περισσότερα συστήματα διασυνδέονται τόσο ευκολότερα εμφανίζονται οι αντιφάσεις. Όταν το Ε9 δηλώνει 80 τ.μ., η Ηλεκτρονική Ταυτότητα 105 τ.μ., η οικοδομική άδεια 75 τ.μ., η παροχή αφορά διαφορετική χρήση και δεν έχει γίνει δήλωση αυθαιρέτων, τότε δημιουργείται σαφής ένδειξη προς έλεγχο.

Ήδη γίνεται συνδυασμός ψηφιακών χαρτών, οικοδομικών αδειών, δηλώσεων αυθαιρέτων και γεωχωρικών δεδομένων και εντοπίζονται οι αποκλίσεις.

Ωστόσο, μια απόκλιση δεν αποδεικνύει από μόνη της αυθαιρεσία. Μπορεί να οφείλεται σε διαφορετικό τρόπο μέτρησης, σε κοινόχρηστους χώρους, σε λάθος καταχώριση ή σε τροποποίηση της σύστασης. Γι’ αυτό απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση και όχι αυτόματη αποδοχή του πρώτου αριθμού που εμφανίζει η πλατφόρμα.

– Χρειάζονται όλοι νέο τοπογραφικό ή νέα Ταυτότητα Κτιρίου;

Όχι. Το ΜΙΔΑ δεν δημιουργεί από μόνο του γενική υποχρέωση έκδοσης νέου τοπογραφικού για κάθε ακίνητο ή Ηλεκτρονικής Ταυτότητας για κάθε κτίριο. Ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να είναι ανάλογος με το πρόβλημα.

Αν ένα αγροτεμάχιο διαθέτει πρόσφατο εξαρτημένο τοπογραφικό, ορθό ΚΑΕΚ και συμφωνία τίτλου, Ε9 και πραγματικών ορίων, ενδέχεται να μη χρειάζεται νέα αποτύπωση. Αν όμως υπάρχουν ασαφή όρια, μεγάλη απόκλιση εμβαδού, επικάλυψη ή διαφορετική θέση, η νέα αποτύπωση είναι ουσιαστικά αναγκαία.

Αντίστοιχα, σε ένα διαμέρισμα με σαφή σύσταση και χωρίς μεταβολές μπορεί να αρκεί ο έλεγχος των υφιστάμενων εγγράφων. Σε μονοκατοικία με προσθήκες, κλεισμένους χώρους ή αλλαγή χρήσης απαιτείται πληρέστερος πολεοδομικός έλεγχος.

Επιπλέον, πριν από τη δήλωση της χρήσης στο ΜΙΔΑ πρέπει να έχει υποβληθεί η αντίστοιχη δήλωση στοιχείων ακινήτου στο Ε9. Η σωστή σειρά είναι: ταυτοποίηση του ακινήτου, τεχνική τεκμηρίωση, ενημέρωση της πραγματικής χρήσης.

– Ποιες είναι οι νέες προθεσμίες και τα πρόστιμα;

Σε περίπτωση μίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, η δήλωση χρήσης για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ πρέπει να υποβάλλεται έως το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξή της.

Για τις περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, η προθεσμία είναι έως το τέλος του δεύτερου μήνα από την έναρξη της σχετικής περιόδου υποβολής.

Η μη υποβολή επισύρει πρόστιμο 500 ευρώ. Ανακριβής δήλωση μισθωτή ή παραχωρησιούχου που χρησιμοποιείται για επίδομα, ενίσχυση ή επιδότηση τιμωρείται με 1.000 ευρώ. Αν τα εσφαλμένα στοιχεία δεν αξιοποιηθούν για οικονομική ενίσχυση, το πρόστιμο είναι 100 ευρώ.

Τα πρόστιμα αφορούν χρήσεις ακινήτων με ημερομηνία έναρξης από την 1η Νοεμβρίου 2026 και μετά. Η ημερομηνία αυτή μπορεί να μετατεθεί με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

– Τι πρέπει να κάνει σήμερα ο ιδιοκτήτης;

Να δημιουργήσει έναν πραγματικό φάκελο για κάθε ακίνητο, ο οποίος να περιλαμβάνει συμβόλαιο, πιστοποιητικό μεταγραφής ή κτηματολογική εγγραφή, Ε9, ΑΤΑΚ, ΚΑΕΚ, τοπογραφικό, οικοδομική άδεια και σχέδια, δηλώσεις αυθαιρέτων, Ηλεκτρονική Ταυτότητα, μισθωτήριο και αριθμό παροχής.

Στη συνέχεια πρέπει να ελεγχθούν τέσσερα βασικά στοιχεία: θέση, επιφάνεια, δικαίωμα και χρήση.

Η συμβουλή είναι απλή: πρώτα τεχνικός έλεγχος και έπειτα συνεννόηση μεταξύ μηχανικού και λογιστή και, όπου υπάρχει ιδιοκτησιακό ζήτημα, συμβολαιογράφου ή δικηγόρου.

Το ΜΙΔΑ δεν πρέπει να αντιμετωπιστεί ως ακόμη μία πλατφόρμα στην οποία πατάμε απλώς «επιβεβαίωση». Είναι η αρχή μιας μόνιμης ψηφιακής αντιστοίχισης του ακινήτου με την πραγματική, φορολογική και νομική του κατάσταση.

Όποιος οργανώσει εγκαίρως τον φάκελό του θα αποφύγει καθυστερήσεις σε επιδοτήσεις, μισθώσεις και μεταβιβάσεις. Όποιος περιμένει να εμφανιστεί η ασυμφωνία την ημέρα μιας συναλλαγής, πιθανότατα θα χρειαστεί περισσότερο χρόνο, περισσότερα δικαιολογητικά και ακριβότερες διορθώσεις.

Πηγή: B2green.gr

Οι αριθμοί που αποτυπώνονται στο πόρισμα της Εθνικής Αρχής Διαφάνειας για την Υπηρεσία Δόμησης του Δήμου Ρόδου προκαλούν ίλιγγο και συνθέτουν την εικόνα μιας δημόσιας υπηρεσίας που λειτουργούσε εκτός κάθε πλαισίου νομιμότητας. Όπως αποκάλυψε η Δημοκρατική της Ρόδου, ο έλεγχος σε 877 αιτήσεις προέγκρισης και 1.024 αιτήσεις βεβαίωσης όρων δόμησης ανέδειξε παραβίαση των νόμιμων προθεσμιών σε ποσοστό 79%.

Στον τομέα των αυθαιρέτων, εντοπίστηκαν 70 εκθέσεις αυτοψίας για τις οποίες δεν βεβαιώθηκε ποτέ ούτε ένα ευρώ προστίμου, τη στιγμή που υπήρχαν καταγεγραμμένες παραβάσεις με υπολογισμένα πρόστιμα που άγγιζαν έως και το 1.000.000 ευρώ, από τα οποία κανένα άνω των 150.000 ευρώ δεν έφτασε στα δημόσια ταμεία.

Η αυθαιρεσία άγγιξε εξωφρενικά επίπεδα, με τους ελεγκτές να εντοπίζουν έκδοση πράξεων για εντελώς διαφορετικά ακίνητα από τα αρχικώς αιτηθέντα, εικονικές υποβολές πανομοιότυπων αρχείων, αλλά και την εξαφάνιση 33 από τα 38 πρωτότυπα στελέχη οικοδομικών αδειών που αναζητήθηκαν. Όλα αυτά τα στοιχεία περιλαμβάνονται στην ογκώδη έκθεση 181 σελίδων, η οποία έχει ήδη διαβιβαστεί στον Εισαγγελέα Εφετών Αθηνών, ανοίγοντας τον ασκό του Αιόλου για ποινικές και πειθαρχικές διώξεις.

Η έρευνα, η οποία διεξήχθη από κλιμάκιο δύο επιθεωρητριών του Τομέα Δομημένου Περιβάλλοντος και Χωροταξίας τον Νοέμβριο του 2025, κάλυψε την κρίσιμη διετία από την 1η Νοεμβρίου 2022 έως την 31η Δεκεμβρίου 2024. Η επιλογή του συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος δεν ήταν καθόλου τυχαία. Εκείνη την περίοδο έληγαν οι διαδοχικές προθεσμίες του νόμου 4759/2020 για την εκτός σχεδίου δόμηση, δηλαδή η ευνοϊκή δυνατότητα να οικοδομηθούν κατά παρέκκλιση γήπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων.

Το γεγονός αυτό οδήγησε σε μια εκρηκτική συγκέντρωση αιτημάτων. Είναι ενδεικτικό ότι από τις 1.024 αιτήσεις βεβαίωσης όρων δόμησης, οι 681 υποβλήθηκαν κυριολεκτικά στο παρά πέντε, μόνο μέσα στον Δεκέμβριο του 2022, αποτελώντας το 66% του συνόλου. Ο τεράστιος αυτός όγκος, ωστόσο, δεν δικαιολογεί σε καμία περίπτωση τις πρακτικές που ακολούθησαν, οι οποίες καταδεικνύουν έναν μηχανισμό καταστρατήγησης του συστήματος e-Άδειες.

«Εικονικοί» φάκελοι

Η μεθοδολογία της απάτης με τους «εικονικούς» φακέλους αποτελεί ίσως το πιο χαρακτηριστικό εύρημα της έκθεσης. Στο 24% των αιτήσεων προέγκρισης που ελέγχθηκαν (στις 34 από τις 141), οι διαχειριστές μηχανικοί δεν ανάρτησαν ποτέ τα πραγματικά δικαιολογητικά κατά την αρχική τους υποβολή. Προκειμένου να προλάβουν τις προθεσμίες και να κατοχυρώσουν απλώς έναν αριθμό πρωτοκόλλου για να διασώσουν τα δικαιώματα δόμησης των πελατών τους, αναρτούσαν το ίδιο πανομοιότυπο αρχείο σχεδίου σε διαφορετικά πεδία.

Στη θέση του τίτλου ιδιοκτησίας, του τοπογραφικού και του διαγράμματος κάλυψης, υπήρχε το ίδιο «άδειο» ή άσχετο έγγραφο, με διαφορετική κάθε φορά ονομασία. Σε άλλη χαρακτηριστική περίπτωση, αναρτήθηκε ένα έγγραφο που παρέπεμπε απλώς σε έναν αγρό, χωρίς να συνιστά τοπογραφικό.

Το πλέον εξοργιστικό είναι ότι η Υπηρεσία Δόμησης έκανε σιωπηρά αποδεκτή αυτή την πρακτική, χωρίς να απορρίπτει ή να αρχειοθετεί τους προδήλως απαράδεκτους φακέλους, με τα διαγράμματα να μην πληρούν τις προδιαγραφές στο 74% των περιπτώσεων. Εντοπίστηκε μέχρι και η ανάρτηση του ίδιου μορφολογικά κτιρίου σε τρεις διαφορετικές αιτήσεις, με μόνη αλλαγή τα στοιχεία της κτηματολογικής πινακίδας.

Ο διαχειριστής άλλαζε το ακίνητο… και ο πολεοδόμος απλώς το ενέκρινε

Ακόμη μεγαλύτερη θεσμική εκτροπή διαπιστώθηκε στη διαχείριση των βεβαιώσεων όρων δόμησης. Η έρευνα αποκάλυψε 12 υποθέσεις όπου η αρχική αίτηση αφορούσε ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο και η τελική πράξη που εκδόθηκε αφορούσε ένα εντελώς διαφορετικό. Η διαδικασία αυτή γινόταν συχνά κατόπιν απλού προφορικού αιτήματος του ιδιώτη μηχανικού. Ο διαχειριστής άλλαζε απλώς το ακίνητο στο σύστημα, και ο αρμόδιος υπάλληλος της Πολεοδομίας ενέκρινε τη βεβαίωση, παρέχοντας ευνοϊκές μεταβατικές διατάξεις δόμησης σε οικόπεδα που, τη δεδομένη στιγμή της αλλαγής, δεν διέθεταν πλέον κανένα τέτοιο δικαίωμα.

Αντί για τοπογραφικά διαγράμματα, στους φακέλους ανακαλύφθηκαν αναρτημένες απλές αεροφωτογραφίες, σκαριφήματα, πρακτικά συμβιβαστικής επίλυσης διαφορών, ή αρχεία εικόνας με χειρόγραφους τίτλους. Υπήρξαν επίσης σαφείς ενδείξεις λογοκλοπής μελετών, με τοπογραφικά να έχουν υποκλαπεί από άλλους μηχανικούς εκτός της ομάδας έργου, φέροντας μάλιστα παραποιημένα ονόματα στις υπεύθυνες δηλώσεις.

Απόλυτα διαβρωμένη υπηρεσία

Η διοικητική δομή της υπηρεσίας περιγράφεται ως απόλυτα διαβρωμένη, καθώς το 33% των αιτήσεων προέγκρισης ελέγχθηκε ή εκδόθηκε από υπαλλήλους απολύτως αναρμόδιους, οι οποίοι δεν υπηρετούσαν στο Τμήμα Έκδοσης Οικοδομικών Αδειών. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μηχανικού που υπηρετούσε ως προϊστάμενος στο Αυτοτελές Γραφείο Δημάρχου, ο οποίος υπέγραφε κανονικά πράξεις στην Πολεοδομία, χωρίς να υπάρχει καμία διοικητική απόφαση ανάθεσης παράλληλων καθηκόντων.

Στο κομμάτι του ελέγχου των αυθαιρέτων, το οικονομικό κόστος για το Δημόσιο από τις παραλείψεις είναι τεράστιο. Το ηλεκτρονικό πρωτόκολλο της Πολεοδομίας θυμίζει «μαύρη τρύπα», με 6.757 έγγραφα να λιμνάζουν ως εκκρεμή, χωρίς καμία συσχετισμένη ενέργεια. Από τις 108 εκθέσεις αυτοψίας που συντάχθηκαν μέσα σε τρία χρόνια, οι διαδικασίες που ακολουθήθηκαν ήταν διάτρητες. Σε 24 περιπτώσεις, η αυτοψία υπογράφηκε μόνο από έναν υπάλληλο, παραβιάζοντας τον νόμο που απαιτεί δεύτερο άτομο ή αστυνομικό.

Το χειρότερο όμως είναι η απώλεια των προστίμων. Από τις 83 οριστικοποιημένες εκθέσεις, στις 39 δεν προκύπτει καμία βεβαίωση προστίμου. Συνολικά βεβαιώθηκαν μόλις 35 πρόστιμα ανέγερσης συνολικού ύψους 401.428 ευρώ, τη στιγμή που τα βαριά πρόστιμα, αυτά που ξεπερνούσαν τα 150.000 ευρώ και σε κάποιες περιπτώσεις άγγιζαν το εκατομμύριο, εξαφανίστηκαν ως δια μαγείας και δεν βεβαιώθηκαν ποτέ. Ακόμη και αποφάσεις για κατεδαφίσεις οριστικά κριθέντων αυθαιρέτων δεν εστάλησαν ποτέ στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου, ενώ ακυρώθηκαν εκθέσεις αυτοψίας και διαγράφηκαν βεβαιωμένα πρόστιμα χωρίς καμία απολύτως αιτιολογία.

Η αδιαφάνεια κορυφώνεται με τις υποθέσεις των εξαφανισμένων αρχείων και των παραποιημένων εγγράφων. Όταν οι επιθεωρήτριες ζήτησαν 38 πρωτότυπα στελέχη οικοδομικών αδειών για να ελέγξουν τον τρόπο με τον οποίο γίνονταν οι ανασυστάσεις φακέλων, βρήκαν μόλις τα πέντε. Η απώλεια 33 πρωτότυπων εγγράφων συνιστά ευθεία απειλή για την ασφάλεια δικαίου και την ιστορικότητα της νομιμότητας των κτιρίων στο νησί. Την ίδια ώρα, η Πολεοδομία ενέκρινε 38 πράξεις ανασύστασης φακέλων, εκ των οποίων στο 58% των περιπτώσεων χρησιμοποιήθηκαν μη εγκεκριμένα σχέδια, δημιουργώντας πλασματικά τεκμήρια νομιμότητας.

Η έρευνα εντόπισε επίσης ακραίες περιπτώσεις ποινικού ενδιαφέροντος, όπως την κραυγαλέα παραποίηση του στελέχους μιας οικοδομικής άδειας του 1994 σε ακίνητο που βρισκόταν εντός περιοχής NATURA και αρχαιολογικής ζώνης, προκειμένου να εμφανίζεται πλασματικά ότι βρίσκεται σε πλήρη ισχύ.

Σήμερα, η κατάσταση βρίσκεται στα χέρια της Δικαιοσύνης. Η Εθνική Αρχή Διαφάνειας έχει ζητήσει την πειθαρχική και ποινική αξιολόγηση όλων των εμπλεκόμενων υπαλλήλων και ιδιωτών μηχανικών. Ήδη, τρεις από τους υπαλλήλους βρίσκονται σε καθεστώς αργίας, ένας έχει μετακινηθεί, ενώ συνολικά πέντε υπάλληλοι τελούν υπό αναστολή καθηκόντων, εξέλιξη που σύμφωνα με την ίδια την υπηρεσία έχει οδηγήσει στην πλήρη υποστελέχωσή της.

Οι αυστηρές συστάσεις της Αρχής προς τον Δήμαρχο Ρόδου απαιτούν πλέον την άμεση αρχειοθέτηση των παράνομων αιτήσεων, τον επανέλεγχο νομιμότητας εκατοντάδων προεγκρίσεων και βεβαιώσεων που εκδόθηκαν με παραπλανητικά στοιχεία, και φυσικά, την άμεση βεβαίωση όλων των χαμένων εκατομμυρίων από τα πρόστιμα των αυθαιρέτων που παρέμεναν προκλητικά στα συρτάρια.

πηγή documentonews.gr

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο διοργάνωσε μία διαδικτυακή ημερίδα με θέμα: «ΤΟ ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ΣΤΗΝ ΨΗΦΙΑΚΗ ΕΠΟΧΗ». Η παρουσίαση αφορούσε ένα νέο Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα που αναβαθμίζει και ενοποιεί τις υπηρεσίες του σε ένα σύγχρονο ψηφιακό περιβάλλον. 

(η παρουσίαση ξεκινά από το 12ο λεπτό, περίπου)

Η υποστελέχωση των Κτηματολογικών Γραφείων, ο αυξημένος όγκος υποθέσεων μετά τις συγχωνεύσεις υπηρεσιών, οι καθυστερήσεις, η υπερβολικά τυπολατρική εξέταση πράξεων και οι διαφορετικές πρακτικές που ακολουθούνται από περιοχή σε περιοχή, δημιουργώντας συνθήκες «τοπικής δικονομίας» και ανασφάλεια στις συναλλαγές επισημάνθηκαν στις σοβαρές δυσλειτουργίες, που εξακολουθούν να δοκιμάζουν πολίτες και επαγγελματίες στη λειτουργία του ψηφιακού Κτηματολογίου.

Προβλήματα καταγράφονται επίσης στις διορθώσεις εγγραφών, στην εφαρμογή της κτηματολογικής διαμεσολάβησης και στην προσαρμογή στις νέες ψηφιακές διαδικασίες.

Τα προβλήματα και τις δυσλειτουργίες που εξακολουθούν να δοκιμάζουν πολίτες και επαγγελματίες στη λειτουργία του ψηφιακού Κτηματολογίου ανέδειξε η ενημερωτική εκδήλωση του Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας.

Όπως επισημάνθηκε, περίπου το 70% των δυσκολιών είναι κοινό σε ολόκληρη τη χώρα, ενώ το υπόλοιπο συνδέεται με τις πολεοδομικές, χωροταξικές και ιδιοκτησιακές ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και απαιτεί ειδικές λύσεις.

Ειδικότερα όπως ανακοινώθηκε, με μεγάλη συμμετοχή δικηγόρων, αλλά και μηχανικών πραγματοποιήθηκε η ενημερωτική εκδήλωση του Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας με θέμα «Κτηματολόγιο στην Ψηφιακή Εποχή – Ψηφιακές Υπηρεσίες, Εξωδικαστικές και Δικαστικές Διορθώσεις».

Η εκδήλωση ανέδειξε τις σημαντικές εξελίξεις που έχουν συντελεστεί τα τελευταία χρόνια στον θεσμό του Κτηματολογίου, αλλά και τις δυσκολίες που εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν πολίτες και επαγγελματίες κατά την εφαρμογή των νέων διαδικασιών.

Την έναρξη της εκδήλωσης έκανε η πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας, Μαρίνα Μπεβούδα, η οποία καλωσόρισε τον βασικό εισηγητή, αντιπρόεδρο του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών και εκπρόσωπο του Δ.Σ.Α. για θέματα Κτηματολογίου, Ζώη Σταυρόπουλο και χαρακτήρισε ιδιαίτερα πολύτιμη την παρουσία και την εμπειρία του κ. Σταυρόπουλου, σημειώνοντας ότι η γνώση του στα ζητήματα του Κτηματολογίου αποτελεί σημαντικό εφόδιο για τους νομικούς που καλούνται καθημερινά να διαχειριστούν σύνθετες υποθέσεις. Όπως ανέφερε, «οι διαδικασίες του ψηφιακού Κτηματολογίου, της διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών και της κτηματολογικής διαμεσολάβησης είναι σχετικά νέες και στην πράξη εμφανίζουν σημαντικά προβλήματα, τα οποία απαιτούν συνεχή ενημέρωση και εξειδίκευση από όλους τους εμπλεκόμενους».

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε στις δυσλειτουργίες των Κτηματολογικών Γραφείων, επισημαίνοντας ότι η υποστελέχωση και ο αυξημένος όγκος εργασίας, που προέκυψε και από τις συγχωνεύσεις υπηρεσιών, δυσχεραίνουν την έγκαιρη διεκπεραίωση των υποθέσεων. Παράλληλα, τόνισε ότι σε αρκετές περιπτώσεις παρατηρείται υπερβολική τυπολατρική προσέγγιση κατά τον έλεγχο νομιμότητας, με αποτέλεσμα να εκδίδονται απορριπτικές πράξεις που δημιουργούν πρόσθετα εμπόδια σε πολίτες και επαγγελματίες και επηρεάζουν την ασφάλεια των συναλλαγών.

«Η άμυνα απέναντι στα προβλήματα είναι η ενημέρωση»

«Η μόνη αποτελεσματική άμυνα απέναντι σε αυτά τα προβλήματα είναι η σωστή και συνεχής ενημέρωση, ώστε να μπορούμε με επιστημονική επάρκεια να υποστηρίζουμε τις υποθέσεις που χειριζόμαστε, αλλά και η έγκαιρη ενημέρωση των Δικηγορικών Συλλόγων, προκειμένου να αναζητούνται κοινές λύσεις», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Η πρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Ηλείας υπογράμμισε ακόμη ότι η ασφάλεια των συναλλαγών προϋποθέτει ενιαία αντιμετώπιση των ίδιων ζητημάτων σε όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας. Όπως σημείωσε, «η ανομοιογενής πρακτική δημιουργεί ένα ιδιότυπο καθεστώς “τοπικής δικονομίας”, το οποίο είναι απαράδεκτο και επικίνδυνο, καθώς αντιστρατεύεται τον ίδιο τον σκοπό του Κτηματολογίου, που είναι η ενιαία, διαφανής και προβλέψιμη δημοσιότητα των εμπραγμάτων δικαιωμάτων».

Οι σημαντικές εξελίξεις

Στη συνέχεια, τον λόγο πήρε ο αντιπρόεδρος του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών και εκπρόσωπος του Δ.Σ.Α. για θέματα Κτηματολογίου, Ζώης Σταυρόπουλος, ο οποίος παρουσίασε τις σημαντικότερες εξελίξεις που έχουν σημειωθεί τα τελευταία χρόνια, επισημαίνοντας παράλληλα ότι εξακολουθούν να υπάρχουν ζητήματα που απαιτούν νομοθετικές και διοικητικές παρεμβάσεις.

Όπως ανέφερε, βασική επιδίωξη αποτελεί η εφαρμογή ενιαίων κανόνων σε όλα τα Κτηματολογικά Γραφεία της χώρας, ώστε να μην αντιμετωπίζονται διαφορετικά οι ίδιες υποθέσεις από περιοχή σε περιοχή. «Ένα από τα βασικότερα ζητήματα ήταν η εφαρμογή ενιαίων κανόνων σε όλη τη χώρα, αλλά και η θεσμική αντιμετώπιση πολλών προβλημάτων μέσω της νομοθέτησης», σημείωσε, προσθέτοντας ότι από το 2019 και ιδιαίτερα μετά το 2023 έχουν πραγματοποιηθεί σημαντικά βήματα με την ψήφιση νομοθετικών ρυθμίσεων που έδωσαν λύσεις σε χρονίζοντα προβλήματα, τα οποία ταλαιπωρούσαν πολίτες, επαγγελματίες και τις ίδιες τις υπηρεσίες.

Η κτηματική διαμεσολάβηση

Ξεχωριστή αναφορά έκανε στον θεσμό της κτηματολογικής διαμεσολάβησης, χαρακτηρίζοντάς τον ιδιαίτερα σημαντικό για την επίλυση διαφορών. Όπως τόνισε, «η διαμεσολάβηση δεν αποτελεί πρόβλημα· αντίθετα είναι ένας θεσμός που βοηθά ουσιαστικά. Εκείνο που απαιτείται είναι να εφαρμοστεί με ενιαίο τρόπο σε όλη τη χώρα, μέσα από συγκεκριμένους κανόνες». Υπενθύμισε, μάλιστα, ότι το τελευταίο διάστημα εκδόθηκαν σχετικές γνωμοδοτήσεις του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους και του Ελληνικού Κτηματολογίου, ενώ το ζήτημα περιλαμβάνεται και σε υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, το οποίο επιχειρεί να δώσει λύσεις, χωρίς ωστόσο να εξαντλεί όλα τα προβλήματα που έχουν ανακύψει στην πράξη.

Ο κ. Σταυρόπουλος στάθηκε ιδιαίτερα και στον ψηφιακό μετασχηματισμό του Κτηματολογίου, κάνοντας λόγο για θεαματική πρόοδο τα τελευταία χρόνια. «Έχουν γίνει πραγματικά άλματα. Σήμερα εκατομμύρια σελίδες αρχείων είναι πλέον διαθέσιμες ψηφιακά, ενώ δημιουργούνται συνεχώς νέες πλατφόρμες που διευκολύνουν το έργο δικηγόρων, μηχανικών και συμβολαιογράφων», ανέφερε, αναγνωρίζοντας ότι η μετάβαση στη νέα ψηφιακή πραγματικότητα δεν ήταν εύκολη, καθώς απαίτησε αλλαγή νοοτροπίας και προσαρμογή όλων των εμπλεκομένων. Ωστόσο, όπως είπε, τα νέα ψηφιακά εργαλεία αποτελούν πλέον σημαντικό σύμμαχο για την ταχύτερη διεκπεραίωση των διαδικασιών και τη βελτίωση της καθημερινής λειτουργίας των υπηρεσιών.

Αναφερόμενος στην επίσκεψή του στην Ηλεία, υπογράμμισε ότι αυτή εντάσσεται σε μια σειρά ενημερωτικών δράσεων που πραγματοποιεί ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών σε ολόκληρη τη χώρα, με στόχο την άμεση καταγραφή των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι τοπικές κοινωνίες. «Βρεθήκαμε πριν λίγες ημέρες στην Κυπαρισσία, στη Λαμία και σήμερα στον Πύργο. Σκοπός μας είναι να ακούμε τα προβλήματα κάθε περιοχής, να τα καταγράφουμε και να αναζητούμε λύσεις», ανέφερε.

Τα ζητήματα της Ηλείας

Ειδικά για την Ηλεία, σημείωσε ότι έχουν ήδη εντοπιστεί ορισμένα ζητήματα, ενώ αρκετά ακόμη αναμένεται να αναδειχθούν μέσα από τον διάλογο με τους επαγγελματίες της περιοχής. Όπως επισήμανε, περίπου το 70% των προβλημάτων που καταγράφονται είναι κοινά σε όλη τη χώρα, ωστόσο κάθε νομός παρουσιάζει και τις δικές του ιδιαιτερότητες, κυρίως σε ζητήματα που συνδέονται με την πολεοδομική νομοθεσία, τα ειδικά χωροταξικά χαρακτηριστικά και τις τοπικές ιδιομορφίες. Για τον λόγο αυτό, όπως είπε, απαιτείται συνεχής συνεργασία μεταξύ του Ελληνικού Κτηματολογίου, των Δικηγορικών Συλλόγων, των μηχανικών και όλων των εμπλεκόμενων επιστημονικών φορέων, ώστε τα προβλήματα να αντιμετωπίζονται έγκαιρα και με ενιαίο τρόπο προς όφελος των πολιτών και της ασφάλειας των συναλλαγών.

πηγή ecopress.gr

Εισαγωγή

Την Τρίτη 30 Ιουνίου 2026, η τετραώροφη πολυκατοικία στην οδό Αλκμήνης 22 στα Κάτω Πετράλωνα κατέρρευσε πλήρως, χωρίς να προηγηθεί σεισμική δόνηση. Το κτίριο, με πρώτη οικοδομική άδεια του 1973, διέθετε επτά διαμερίσματα στα οποία διέμεναν έξι οικογένειες. Μέσα σε λίγα λεπτά μετατράπηκε σε σωρό ερειπίων. Η κατάρρευση εξελίχθηκε σταδιακά. Οι ένοικοι και οι εργαζόμενοι του γειτονικού εργοταξίου απομακρύνθηκαν εγκαίρως. Η Εισαγγελία διέταξε προκαταρκτική εξέταση για την τήρηση των οικοδομικών κανόνων στο όμορο εργοτάξιο και πέντε άτομα συνελήφθησαν.

Ως μηχανικοί, αναρωτιέστε πώς καταρρέει ένα κατοικημένο κτίριο στο κέντρο της Αθήνας το 2026. Η απάντηση βρίσκεται στο διπλανό οικόπεδο της οδού Αλκμήνης 20 και στην ανοχή του θεσμικού μας πλαισίου απέναντι στην απουσία Γεωτεχνικής Έρευνας και Μελέτης για τα περισσότερα κτίρια της χώρας.

Το Χρονικό της Εκσκαφής

Στο όμορο οικόπεδο της οδού Αλκμήνης 20 βρισκόταν σε εξέλιξη η ανέγερση νέας πενταώροφης οικοδομής με υπόγειο. Ο ανάδοχος εκτέλεσε εκσκαφή βάθους 4,00 μέτρων για τη θεμελίωση. Η εκσκαφή έφθανε έως το κοινό όριο των δύο ιδιοκτησιών. Τα διαθέσιμα στοιχεία δείχνουν πως ο κατασκευαστής δεν εφάρμοσε κανένα σύστημα προσωρινής αντιστήριξης των παρειών. Δεν κατασκεύασε αντιστήριξη τύπου Berlinoise, πασσαλοστοιχία, διαφραγματικό τοίχο, ούτε τμηματική εκσκαφή με άμεση κατασκευή τοιχίων.

Το σκάμμα παρέμεινε ανοικτό για τουλάχιστον δύο μήνες. Σε εδάφη με φαινόμενη συνοχή, η βραχυπρόθεσμη ευστάθεια ενός κατακόρυφου ορύγματος παραπλανά. Η αποτόνωση των τάσεων, ο ερπυσμός, οι κύκλοι ύγρανσης και η προοδευτική απώλεια της αστράγγιστης διατμητικής αντοχής μειώνουν σταθερά την ευστάθεια του πρανούς.

Η τεχνική έκθεση της κατεδάφισης του παλαιού κτίσματος στον αριθμό 20 (με ημερομηνία 20 Νοεμβρίου 2024), ανέφερε ότι δεν απαιτούνται μέτρα αντιστήριξης των όμορων κτιρίων. Η δικαστική έρευνα θα εξετάσει αν αυτή η εκτίμηση μεταφέρθηκε και στη φάση της βαθιάς εκσκαφής.

Το Γεωτεχνικό Υπόβαθρο

Η περιοχή των Κάτω Πετραλώνων εδράζεται σε δυσμενή εδάφη. Το ανώτερο τμήμα αποτελείται από Τεταρτογενείς αλλουβιακές αποθέσεις μικρού πάχους. Κάτω από αυτές βρίσκεται ο σχηματισμός του Αθηναϊκού Σχιστόλιθου. Στα ανώτερα 4 έως 6 μέτρα, ο σχιστόλιθος εμφανίζεται έντονα αποσαθρωμένος.

Αυτά τα στρώματα παρουσιάζουν χαμηλές παραμέτρους διατμητικής αντοχής. Διαθέτουν χαμηλή φέρουσα ικανότητα, παρουσιάζουν καθιζήσεις και έχουν κακή ευστάθεια πρανών σε ανυποστήρικτες εκσκαφές. Μια κατακόρυφη, ανυποστήρικτη τομή 4,00 μέτρων σε αυτά τα εδάφη, σε επαφή με υφιστάμενα θεμέλια, δημιουργεί συνθήκη οριακής ισορροπίας. Ο Ευρωκώδικας 7 (ΕΝ 1997-1) απαιτεί τον έλεγχο της ευστάθειας του ορύγματος, των εδαφικών μετακινήσεων και των επιπτώσεών τους στις όμορες κατασκευές. Εσείς, ως υπεύθυνοι μηχανικοί, οφείλετε να βασίζετε αυτούς τους υπολογισμούς σε πραγματικές εδαφικές παραμέτρους μέσω γεωτεχνικής έρευνας.

Ο Μηχανισμός Αστοχίας

Η πολυκατοικία της οδού Αλκμήνης 22 είχε αβαθή θεμελίωση σε βάθος 1,50 έως 2,00 μέτρων, με μεμονωμένα πέδιλα. Η στάθμη θεμελίωσής της βρισκόταν 2,00 έως 2,50 μέτρα ψηλότερα από τον πυθμένα της όμορης εκσκαφής. Τα πέδιλα κοντά στο όριο λειτουργούσαν ως επιφόρτιση στη στέψη ενός ανυποστήρικτου κατακόρυφου πρανούς.

Η διεθνής βιβλιογραφία τεκμηριώνει τον μηχανισμό αστοχίας σε αυτές τις συνθήκες:

• Η αφαίρεση της πλευρικής αντιστήριξης προκαλεί πλευρικές μετατοπίσεις του μετώπου της εκσκαφής.

• Αυτές οι μετατοπίσεις προκαλούν κατακόρυφες καθιζήσεις στη στέψη του πρανούς.

• Τα πέδιλα κοντά στην εκσκαφή υφίστανται μεγαλύτερη καθίζηση από τα απομακρυσμένα πέδιλα.

• Το σύστημα θεμελίωσης υπόκειται σε διαφορική καθίζηση, τον πιο επικίνδυνο τύπο εδαφικής μετακίνησης για έναν πλαισιωτό φορέα από οπλισμένο σκυρόδεμα.

• Η διαφορική καθίζηση επιβάλλει πρόσθετες εντατικές καταστάσεις σε υποστυλώματα και κόμβους, δημιουργεί ρηγμάτωση και προκαλεί τοπικές αστοχίες.

Με μεμονωμένα πέδιλα, το κτίριο στερείται τη δυνατότητα γεφύρωσης των εδαφικών μετακινήσεων, σε αντίθεση με τη γενική κοιτόστρωση.

Η Κατάσταση του Κτιρίου του 1973

Οι μελετητές σχεδίασαν το κτίριο με τον Αντισεισμικό Κανονισμό του 1959. Ο σχεδιασμός δεν προέβλεπε πλαστιμότητα, ικανοτικό σχεδιασμό ή επαρκείς λεπτομέρειες όπλισης κόμβων. Το κτίριο καταπονήθηκε επιπλέον από τους ισχυρούς σεισμούς του 1981 (Αλκυονίδες) και του 1999 (Πάρνηθα).

Στα 53 χρόνια ζωής του, το οπλισμένο σκυρόδεμα υπέστη ενανθράκωση. Η ενανθράκωση καταργεί την παθητική προστασία του χάλυβα, επιτρέπει την οξείδωση του οπλισμού και προκαλεί απομείωση διατομών. Το κτίριο είχε μηδενική ανοχή σε επιβαλλόμενες εδαφικές μετακινήσεις. Σύμφωνα με τον δήμο Αθηναίων, δεν υπήρχε έκθεση επικινδυνότητας για κανένα από τα δύο κτίρια. 

Η Πρόσθετη Φόρτιση Πριν την Αστοχία

Λίγο πριν από την κατάρρευση εκτελέστηκε σκυροδέτηση εντός της εκσκαφής. Ο εργολάβος απέθεσε ποσότητα σκυροδέματος κοντά στο ανυποστήρικτο μέτωπο. Εάν η πραγματογνωμοσύνη το επιβεβαιώσει, αυτή η πρόσθετη φόρτιση και η δόνηση των μηχανημάτων διατάραξαν περαιτέρω ένα πρανές που βρισκόταν σε οριακή ισορροπία. Η κύρια αιτία της κατάρρευσης παραμένει το σύστημα αντιστήριξης που αφέθηκε χωρίς άμυνες.

Το Θεσμικό Κενό

Σύμφωνα με τον ΕΑΚ 2000 (Υ.Α. Δ17α/67/1/ΦΝ275/2003), συντάσσετε υποχρεωτική Γεωτεχνική Έρευνα μόνο όταν το κτίριο υπερβαίνει τα 500 τ.μ., έχει περισσότερους από πέντε ορόφους ή ανήκει σε κατηγορία σπουδαιότητας Σ3/Σ4. Τα συνήθη κτίρια Σ1 ή Σ2, με εμβαδόν κάτω των 500 τ.μ., έως πέντε ορόφους και σε εδάφη Α, Β ή Γ, απαλλάσσονται πλήρως.

Το νέο κτίριο της Αλκμήνης 20 ανήκε ακριβώς στην κατηγορία της απαλλαγής. Χωρίς γεωτεχνική έρευνα, οι μελετητές δεν προσδιόρισαν τις πραγματικές εδαφικές παραμέτρους και δεν εκπόνησαν μελέτη προσωρινής αντιστήριξης κατά ΕΝ 1997-1. Ο Ευρωκώδικας 8 (ΕΝ 1998-5) και ο Ευρωκώδικας 7 απαιτούν τον έλεγχο των επιπτώσεων εκσκαφών στις γειτονικές κατασκευές, όμως η υποχρεωτικότητά τους περιορίζεται από το εθνικό πλαίσιο.

Πρακτικά Διδάγματα

Αντίστοιχα περιστατικά καταγράφονται στη διεθνή και εγχώρια εμπειρία:

• Στη Σιγκαπούρη (Nicoll Highway, 2004), βαθιά αντιστηριζόμενη εκσκαφή κατέρρευσε σε μαλακές αργίλους λόγω λανθασμένης γεωτεχνικής προσομοίωσης.

• Στη Σαγκάη (Lotus Riverside, 2009), ένα δεκατριώροφο κτίριο ανατράπηκε ακέραιο όταν μια εκσκαφή 4,6 μέτρων από τη μία πλευρά και η απόθεση χωμάτων από την άλλη έθραυσε τους πασσάλους.

• Στον Πειραιά (Πασαλιμάνι, 2024), τμήμα διώροφου παλαιού κτιρίου κατέρρευσε κατά τη διάρκεια οικοδομικών εργασιών.

Προτάσεις προς τους Μηχανικούς

Η κατάρρευση της Αλκμήνης 22 προέκυψε από το σαθρό εδαφικό υπόβαθρο, την ανυποστήρικτη εκσκαφή, τον χρόνο παραμονής του ορύγματος, την αβαθή θεμελίωση του γειτονικού κτιρίου και την πρόσθετη φόρτιση. Όλοι αυτοί οι παράγοντες είναι υπολογίσιμοι και αντιμετωπίσιμοι.

Ενσωματώστε τις ακόλουθες πρακτικές στα έργα σας:

• Εκπονήστε Γεωτεχνική Έρευνα και Μελέτη για κάθε νέο κτίριο, ανεξαρτήτως μεγέθους και ορόφων.

• Συντάξτε υποχρεωτική μελέτη προσωρινής αντιστήριξης (ΕΝ 1997-1) για κάθε εκσκαφή δίπλα σε υφιστάμενες κατασκευές.

• Καταγράψτε την κατάσταση των όμορων κτιρίων πριν από την έναρξη των εργασιών.

• Εγκαταστήστε όργανα παρακολούθησης (τοπογραφικούς στόχους, ρωγμόμετρα, κλισιόμετρα) και ορίστε αυστηρά όρια συναγερμού.

• Καθορίστε και τηρήστε τον μέγιστο επιτρεπόμενο χρόνο παραμονής ανοικτών ανυποστήρικτων ορυγμάτων.

Το κόστος των παραπάνω μέτρων είναι αμελητέο σε σχέση με το κόστος μιας κατάρρευσης.

Από τον Δρ. Κώστα Σαχπάζη, την Κωνσταντίνα Σαχπάζη και τη Δέσποινα Σαχπάζη

πηγή news.b2green.gr

Η δυνατότητα εμπρόθεσμης δήλωσης καθαρισμού οικοπέδων στην πλατφόρμα του Εθνικού Μητρώου https://akatharista.apps. gov.gr/ έληξε την 22.6.2026. Παρόλα αυτά πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδων δεν πρόλαβαν να πραγματοποιήσουν ή να ολοκληρώσουν τον καθαρισμό τους, με αποτέλεσμα να εξακολουθεί να υπάρχει ο κίνδυνος έναρξης ή επέκτασης μιας πυρκαγιάς μέσα στον αστικό ιστό με τραγικά αποτελέσματα για ανθρώπους και περιουσίες, αλλά και βαριές ευθύνες και πρόστιμα για όποιον αμελήσει τη σημαντική αυτή υποχρέωσή του.

Με γνώμονα ότι το πραγματικό ζητούμενο είναι ο οικειοθελής καθαρισμός όσο γίνεται περισσοτέρων οικοπέδων,  η ΠΟΜΙΔΑ δίνει προς αυτούς αλλά και όλους τους ιδιοκτήτες οικοπέδων, τις εξής οδηγίες ως πως το τι πρέπει ή μπορεί να γίνει στη συνέχεια, βάσει της σχετικής νομοθεσίας όπως αυτή διαμορφώθηκε και με τις προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ:

1. Το ότι έκλεισε η πλατφόρμα δεν αποτελεί λόγο να μην προχωρήσετε έστω και εκπρόθεσμα στον καθαρισμό του οικοπέδου σας. Ολοκληρώστε τον όσο μπορείτε ταχύτερα, για να προλάβετε την πραγματοποίηση οποιουδήποτε ελέγχου ή καταγγελίας εις βάρος σας. Εάν το καθαρίσετε εγκαίρως, ευνόητο είναι ότι ουδείς θα ασχοληθεί μαζί σας στη συνέχεια.

2. Εφόσον έκλεισε η σχετική πλατφόρμα, δεν μπορείτε πλέον να υποβάλετε δήλωση ότι καθαρίσατε το οικόπεδό σας. Αν παρ΄ελπίδα τεθεί θέμα για παράλειψη της δήλωσής σας ότι πράγματι καθαρίσατε το οικόπεδό σας, το σχετικό πρόστιμο για μη υποβολή δήλωσης καθαρισμένου οικοπέδου -το οποίο όμως είναι πράγματι καθαρισμένο- έχει μειωθεί στα 100 ευρώ (πρόταση  ΠΟΜΙΔΑ).

3.Εάν σας γίνει καταγγελία ή αυτεπάγγελτος έλεγχος για μη καθαρισμό του οικοπέδου σας, σπεύσετε να συμμορφωθείτε καθαρίζοντάς το όσο γίνεται αμεσότερα, δεδομένου ότι εφόσον παρέλθει άπρακτη η προθεσμία δήλωσης του καθαρισμού στο Ηλεκτρονικό Μητρώο, τεκμαίρεται ότι συναινείτε στον καθαρισμό της ιδιοκτησίας σας από τον οικείο δήμο, οπότε θα καταβάλετε και τη σχετική δαπάνη καθαρισμού που θα σας καταλογιστεί.

4. Το πρόστιμο που θα κληθείτε να καταβάλετε για την μη εκπλήρωση της υποχρέωσής σας αυτής ανέρχεται σε 1,00€/τ.μ. με ελάχιστο ποσό τα 200€. Το πρόστιμο αυτό έχει ανώτατο όριο τα 2.000€ [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ]. Συνεπώς για να αποφύγετε τη διπλή αυτή επιβάρυνση, αλλά και το πρόστιμο των 500€ για την παράλειψη υποβολής δήλωσης σε περίπτωση που δεν προβείτε σε καθαρισμό, μην αμελείτε ποτέ τον εμπρόθεσμο καθαρισμό του οικοπέδου σας.

5. Το πρόστιμο του 1,00€/τ.μ. για μη καθαρισμό του οικοπέδου θα σας επιβληθεί μόνον αφού πρώτα ενημερωθείτε από το Δήμο ή την Πυροσβεστική Υπηρεσία για τη δυνατότητα της εκ των υστέρων συμμόρφωσής σας με την υποχρέωση καθαρισμού και εσείς αδιαφορήσετε. Με τον τρόπο αυτό θα έχετε μία ακόμα ευκαιρία προκειμένου να εκπληρώσετε την υποχρέωσή σας [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ].

6. Η κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου θα γίνεται προσωπικά σε εσάς και όχι με απλή ανάρτηση της πράξης στα γραφεία του Δήμου ή της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ].

7.Σε περίπτωση εκ των υστέρων συμμόρφωσής προς την υποχρέωση καθαρισμού και συντήρησης του οικοπέδου, μετά από τη διαπίστωση της παράβασής σας και υποβολής εμπρόθεσμης ένστασής σας, το διοικητικό πρόστιμο θα μειωθεί κατά 50% [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ].

8. Αν κατηγορηθείτε ότι έχετε προβεί σε ψευδή δήλωση περί καθαρισμού του οικοπέδου σας, έχετε δεκαήμερη προθεσμία προκειμένου να υποβάλετε ένσταση κατά της πράξης επιβολής προστίμου για το λόγο αυτό.

9. Ποινική δίωξη για ψευδή δήλωση δεν μπορεί να σας ασκηθεί πριν παρέλθει η δεκαήμερη προθεσμία υποβολής ένστασης κατά της πράξης επιβολής προστίμου [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ].

10. Η εμπρόθεσμη υποβολή ένστασης αναστέλλει την άσκηση ποινικής δίωξης μέχρι την έκδοση απορριπτικής απόφασης του οργάνου [πρόταση ΠΟΜΙΔΑ], ώστε αν δικαιωθείτε, να μην έχει εν τω μεταξύ ασκηθεί ασκόπως ποινική δίωξη εναντίον σας, που θα πρέπει να ανακληθεί στη συνέχεια, ταλαιπωρώντας εσάς και τη Δικαιοσύνη.

Κατά συνέπεια, ακόμα κι αν δεν προλάβατε να καθαρίσετε το οικόπεδό σας μέχρι σήμερα, δεν είναι αργά να το πράξετε ακόμα και τώρα, διότι σύμφωνα με τα παραπάνω, η ακόμα και εκπρόθεσμη, οικειοθελής συμμόρφωσή σας το ταχύτερο δυνατό με την υποχρέωση καθαρισμού του οικοπέδου σας, μπορεί να σας προφυλάξει από τον καταλογισμό ή να συμβάλει δραστικά στη μείωση των προβλεπόμενων προστίμων σε βάρος σας.

Τις νέες τάσεις που διαμορφώνονται το 2026 στην αγορά εξοχικών κατοικιών καταγράφει στη φετινή της ετήσια έκθεση η Engel & Völkers Ελλάδος. Όπως επισημαίνει, η ζήτηση για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες από εγχώριους και διεθνείς αγοραστές παραμένει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα. Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Πετρά, διευθύνοντα σύμβουλο της Engel & Völkers Ελλάδος, "η ελληνική αγορά ακινήτων έχει αφήσει οριστικά πίσω της την εποχή της απλής ανάκαμψης. Για το 2026 οι πελάτες μας προσεγγίζουν την αγορά με μια όλο και πιο στρατηγική νοοτροπία. Η έμφαση έχει μετατοπιστεί ξεκάθαρα προς την αρχιτεκτονική καινοτομία, την εξαιρετική ποιότητα κατασκευής, την ενεργειακή απόδοση και τη βιωσιμότητα. Οι επενδυτές δεν αναζητούν απλώς ένα λειτουργικό εξοχικό· επιδιώκουν σπάνια ακίνητα που προσφέρουν απόλυτη ιδιωτικότητα, ανεμπόδιστη θέα και άμεση σύνδεση με τη φυσική ομορφιά".

Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό ότι σε κορυφαίους προορισμούς εξοχικών κατοικιών οι ξένοι αγοραστές αποτελούν το 60% έως 85% της ζήτησης, με τις κύριες εθνικότητες να προέρχονται από το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τη Γαλλία, την Ελβετία, τις ΗΠΑ και το Ισραήλ. Άλλο ένα φετινό στοιχείο της αγοράς είναι η περιορισμένη προσφορά. Όπως σημειώνεται, σε νησιά όπως η Μύκονος το συνεχιζόμενο "πάγωμα" στις νέες οικοδομικές άδειες ενισχύει την αξία των υφιστάμενων ακινήτων, υποστηρίζοντας τη σταθερότητα των τιμών. Το ίδιο ισχύει και σε αγορές με αυστηρούς αρχιτεκτονικούς περιορισμούς, όπως η Ύδρα και οι Σπέτσες. Η τρίτη σημαντικότερη τάση αφορά τη στροφή στο "turnkey", δηλαδή την αγορά κατοικιών "με το κλειδί στο χέρι", που είναι έτοιμες να κατοικηθούν άμεσα. Το δεύτερο σκέλος αφορά κατοικίες που ενσωματώνουν βιοκλιματικό σχεδιασμό, πισίνες infinity και σύγχρονα συστήματα ενεργειακής αυτονομίας.

Σε ό,τι αφορά τις επιμέρους περιοχές, στις Κυκλάδες, η Πάρος αποτελεί την πιο ενεργή αγορά, με έντονη αναπτυξιακή δραστηριότητα και ζήτηση που μετατοπίζεται προς την ανατολική πλευρά (Υστέρνι, Τσουκαλιά) για μεγαλύτερη ιδιωτικότητα. Αντίστοιχα, η Μύκονος διατηρεί το καθεστώς του παγκόσμιου προορισμού, με τις τιμές να ξεκινούν από 7.500 ευρώ/τ.μ., ενώ η Σαντορίνη συνεχίζει να προσελκύει υψηλό ενδιαφέρον για τα premium ακίνητα της Καλντέρας (Οία, Ημεροβίγλι), με έμφαση στη βραχυχρόνια μίσθωση. Νησιά όπως η Σύρος, η Τήνος και η Άνδρος κερδίζουν έδαφος ως αυθεντικές, year-round εναλλακτικές, με εξαιρετική αρχιτεκτονική κληρονομιά. Επίσης, η Αντίπαρος παραμένει μία από τις πιο αποκλειστικές αγορές, με χαμηλή πυκνότητα δόμησης, προσελκύοντας αγοραστές εξαιρετικά υψηλού εισοδήματος.

Στο Ιόνιο Πέλαγος, η Κέρκυρα ξεχωρίζει ως μία από τις πιο ώριμες αγορές, με τη βορειοανατολική ακτή (Κασσιόπη) να αποτελεί το επίκεντρο του premium yachting lifestyle. Η Λευκάδα προσφέρει το τεράστιο πλεονέκτημα της οδικής πρόσβασης, προσελκύοντας επενδυτές για βίλες υψηλών προδιαγραφών με θέα. Αντίστοιχα, οι Παξοί λειτουργούν ως μια αγορά με ελάχιστα διαθέσιμα ακίνητα υψηλής ποιότητας, ενώ η Κεφαλονιά προσελκύει αγοραστές σε περιοχές όπως το Φισκάρδο, συνδυάζοντας την αισθητική ποιότητα με την τουριστική αναγνωρισιμότητα.

Στα Δωδεκάνησα, η Ρόδος συνδυάζει εξαιρετική αεροπορική συνδεσιμότητα με ισχυρές αποδόσεις ενοικίασης, ενώ η Σύμη ελκύει ένα εξειδικευμένο κοινό που αναζητά διατηρητέα νεοκλασικά.

Στην ηπειρωτική Ελλάδα, από τις αγορές που ξεχωρίζουν είναι η Πελοπόννησος και η Χαλκιδική. Στην πρώτη περιοχή, η Αργολίδα, με αιχμή το Πόρτο Χέλι, προσελκύει την αθηναϊκή και διεθνή ελίτ. Επίσης, πλέον και η Μεσσηνία καταγράφει εντυπωσιακή άνοδο, υποστηριζόμενη από τη διεθνή προβολή του Costa Navarino, προσφέροντας ακίνητα υψηλών προδιαγραφών με έμφαση στο χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Παράλληλα, η Λακωνία και η Κορινθία αναδεικνύονται σε ανερχόμενους πόλους, λόγω προσβασιμότητας και αυθεντικού τοπίου. Αντίστοιχα, η αγορά της Χαλκιδικής προσελκύει κυρίως αγοραστές από την Κεντρική Ευρώπη (Γερμανία, Αυστρία) και τα Βαλκάνια, με τα παραθαλάσσια ακίνητα να φτάνουν έως και τα 14.000 ευρώ/τ.μ.. 

Αντίστοιχα, σε έτερη πρόσφατη έρευνα, που πραγματοποίησε η Elxis-At Home in Greece, εταιρεία που ειδικεύεται στην πώληση εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές, σημειώνεται ότι κατά το φετινό πρώτο 4μηνο του έτους (Ιανουάριος-Απρίλιος) η μέση τιμή πώλησης στο σύνολο της χώρας (καινούργια και υφιστάμενα εξοχικά) διαμορφώνεται σε 3.400 ευρώ/τ.μ., έχοντας σημειώσει αύξηση κατά 10,8% σε σχέση με τα 3.067 ευρώ/τ.μ. την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Κύριος λόγος της αύξησης αυτής είναι η μεγάλη άνοδος που παρατηρείται στις νέες κατασκευές, ως αποτέλεσμα του υψηλού αγοραστικού ενδιαφέροντος από το εξωτερικό. Στο πλαίσιο αυτό, στα νεόδμητα εξοχικά που έχουν αγοραστεί φέτος από τα σχέδια καταγράφεται αύξηση της μέσης τιμής κατά 12,5%, σε 507.427 ευρώ. Αντίστοιχα, αυξημένη κατά 12% σε ετήσια βάση είναι η μέση τιμή ανά τ.μ., που διαμορφώθηκε σε 4.245 ευρώ/τ.μ., από 3.790 ευρώ/τ.μ. την ίδια περίοδο πέρσι.

Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γαβριηλίδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Elxis, "η φετινή αύξηση και γενικότερη τάση καταδεικνύει το έντονο ενδιαφέρον που συγκεντρώνουν οι νεόδμητες κατοικίες, παρά τις αυξήσεις στο κατασκευαστικό κόστος, λόγω της αναπροσαρμογής των τιμών. Οι αγοραστές που αναζητούν σύγχρονες προδιαγραφές, υψηλή ενεργειακή απόδοση και ευρεία επιλογή αξιοποίησης, π.χ. για ιδιοκατοίκηση ή επένδυση, συνεχίζουν να τροφοδοτούν τη ζήτηση στην ελληνική αγορά".

Στον αντίποδα, ηπιότερη είναι η δυναμική στα παλαιότερα εξοχικά. Σε αυτά, η μέση συνολική τιμή πώλησης (με βάση πραγματικές αγοραπωλησίες) κατά το πρώτο τετράμηνο σημείωσε πτώση κατά 13,3%, σε 251.667 ευρώ. Ωστόσο η μέση τιμή ανά τ.μ. επιφάνειας ανήλθε σε 2.550 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 8,9%. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές στράφηκαν σε μικρότερα ή χαμηλότερου συνολικού κόστους ακίνητα, χωρίς όμως να μειωθεί η αξία ανά τετραγωνικό μέτρο.

Σε ό,τι αφορά την αγορά της Κρήτης, η οποία εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις δημοφιλέστερες επιλογές για τους ξένους αγοραστές, η μέση τιμή κατοικίας με βάση πραγματικά δεδομένα από αγοραπωλησίες σημείωσε αύξηση κατά 3,3% το πρώτο τετράμηνο του 2026, φτάνοντας τα 456.600 ευρώ, από 442.000 ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η άνοδος είναι πιο συγκρατημένη, αλλά δείχνει μια σταθερή δυναμική σε μία από τις πιο δημοφιλείς αγορές εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα.  

Ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα στοιχεία αναφορικά με τους δυναμικότερους αγοραστές. Σύμφωνα με την Elxis, οι χώρες που κυριάρχησαν το 2025 ήταν η Ολλανδία, η Γερμανία και οι χώρες της Βόρειας Αμερικής, δηλαδή οι ΗΠΑ και ο Καναδάς. Αντιθέτως, πτωτικά κινείται η ζήτηση από το Ηνωμένο Βασίλειο, απόρροια της επιδείνωσης της οικονομικής κατάστασης της χώρας.

Του Νίκου Ρουσάνογλου

 πηγή capital.gr

Το μητρώο ανελκυστήρων συνιστά την τελευταία ευκαιρία των ιδιοκτητών ακινήτων να δηλώσουν τους ανελκυστήρες τους με μια απλή και εύκολη διαδικασία.

Δικαίωμα υποβολής έχουν:

1. Οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές κτιρίων, ή οι νόμιμοι εκπρόσωποι αυτών και

2. Οι υπεύθυνοι συντηρητές ή εγκαταστάτες των ανελκυστήρων, με βάση το ισχύον πλαίσιο.

Η δήλωση γίνεται στον ιστότοπο: https://elevator.mindev.gov.gr/

Έτσι με τη δήλωση κάθε ανελκυστήρας που απογράφεται στο Μητρώο Απογραφής Ανελκυστήρων αποκτά Μοναδικό Κωδικό Ανελκυστήρα (UUID). Αν ένας ανελκυστήρας δεν έχει απογραφεί, δεν θα μπορεί να συντηρηθεί νόμιμα και θα θεωρείται μη ασφαλής. Προφανώς οι ανελκυστήρες χωρίς αριθμό απογραφής σε μεταγενέστερο στάδιο θα σφραγίζονται έως ότου συμμορφωθούν με αυτά που στο μέλλον θα προβλέπονται γι’ αυτούς.

Η μη απογραφή των ανελκυστήρων επιφέρει πρόστιμα από 1.000-5.000 ευρώ.

Σε νευρική κρίση βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς διαπιστώνουν σωρεία σφαλμάτων στις περιοχές όπου καταρτίζεται το Κτηματολόγιο, με τη κατάσταση να λαμβάνει εφιαλτικές διαστάσεις στους Δήμους Χερσονήσου, Μαλεβιζίου και στο υπόλοιπο του Δήμου Ηρακλείου

Αλληλοεπικαλύψεις οικοπέδων και λανθασμένες αποτυπώσεις απειλούν να τινάξουν στον αέρα περιουσίες, ενώ σε άλλες περιπτώσεις ένα ακίνητο εμφανίζεται να ανήκει σε δύο ή και περισσότερους διαφορετικούς ιδιοκτήτες, δημιουργώντας ένα νομικό «κουβάρι» που, αν δεν λυθεί άμεσα, θα οδηγήσει με μαθηματική ακρίβεια σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες.

Επίσης, έχουν καταγραφεί περιπτώσεις ακινήτων που εμφανίζονται εκατοντάδες μέτρα μακριά από τη θέση τους, ενώ χαρακτηριστικό παράδειγμα ακινήτου στο Ηράκλειο καταχωρήθηκε στη Μεσσηνία λόγω λανθασμένων συντεταγμένων.

Έντονο προβληματισμό προκαλεί και η μη αποτύπωση ή εσφαλμένη αποτύπωση ρεμάτων στους χάρτες του Κτηματολογίου, ενώ μεγάλο αγκάθι αποτελούν και τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη, καθώς αυτά αγγίζουν το 50% και κινδυνεύουν να θεωρηθούν ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου, εάν οι ενδιαφερόμενοι δεν κινηθούν εγκαίρως, όπως υποστηρίζει ο Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου Κώστας Αράπογλου. 

Όλα αυτά, όπως περιγράφουν οι ειδικοί, φαίνεται ότι αποτελούν μια πραγματική βόμβα στα θεμέλια της ατομικής ιδιοκτησίας,  καλώντας τους ιδιοκτήτες ακινήτων να ελέγξουν εξονυχιστικά τα στοιχεία των ακινήτων τους στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Κτηματολογίου και να ακολουθήσουν τη διαδικασία υποβολής ένστασης.

Με τα χρονικά περιθώρια να είναι ασφυκτικά έως τις 27 Ιουλίου για την υποβολή ενστάσεων, ο τεχνικός κόσμος ζητά να δοθεί παράταση καθώς όπως περιγράφουν οι κίνδυνοι τεράστιοι, ενώ σε επόμενο στάδιο η διόρθωση λαθών ενδέχεται να απαιτεί δικαστικές διαδικασίες με ακόμη υψηλό κόστος.

«Αυτή τη στιγμή βρίσκεται σε εξέλιξη η διαδικασία των ενστάσεων, καθώς έχει γίνει η πρώτη ανάρτηση στις περιοχές όπου καταρτίζεται το Κτηματολόγιο για τον Δήμο Χερσονήσου, τον Δήμο Μαλεβιζίου και το υπόλοιπο του Δήμου Ηρακλείου. Στην ανάρτηση που έχει γίνει διαπιστώνονται πάρα πολλά σφάλματα. Ένα από αυτά είναι ότι δεν αποτυπώνονται πολλά υφιστάμενα ρέματα, γεγονός που μπορεί να παρεμποδίσει την κατάρτιση και την επέκταση των σχεδίων πόλης, καθώς και την εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων στις περιοχές όπου μειώνονται τα όρια των οικισμών.

Από εκεί και πέρα, όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να ελέγξουν τις εγγραφές που έχουν γίνει, προκειμένου να διαπιστώσουν αν οι καταχωρίσεις είναι σωστές», δήλωσε στo neakriti.gr ο Κώστας Αράπογλου, Δικηγόρος και Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Ηρακλείου.

Σύμφωνα με τον ίδιο, απαιτείται έλεγχος, διότι υπάρχει το ενδεχόμενο κάποιος γείτονας να έχει προσκομίσει διαφορετικό τοπογραφικό διάγραμμα, να έχουν προκύψει αλληλοεπικαλύψεις ή ακόμη και να έχει δηλωθεί από τρίτο πρόσωπο τμήμα ή και ολόκληρο το ακίνητο. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να έχουν υποβληθεί τίτλοι ή δηλώσεις αποδοχής κληρονομιάς από άλλο πρόσωπο, με αποτέλεσμα το Κτηματολόγιο να εμφανίζει ως δικαιούχο κάποιον που δεν είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης. Για τη διόρθωση των εγγραφών, η διαδικασία που προβλέπεται είναι η υποβολή ένσταση.

Αναφορικά με τις λανθασμένες αποτυπώσεις ακινήτων, δήλωσε ότι πολλοί δήλωσαν τα ακίνητά τους λαμβάνοντας συντεταγμένες είτε με κινητά τηλέφωνα είτε με GPS χεριού είτε από αεροφωτογραφίες του ΟΠΕΚΕΠΕ που επίσης δεν ανταποκρίνονται στην ακριβή θέση των ακινήτων.

Ιδιαίτερη αναφορά έκανε ο κ. Αράπογλου για τα ακίνητα που εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. «Τα αδήλωτα ακίνητα αγγίζουν περίπου το 50%. Δηλαδή σχεδόν τα μισά ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί. Το σημαντικότερο που πρέπει να γνωρίζουν οι πολίτες είναι ότι όποιος δεν δηλώσει το ακίνητό του ή δεν ελέγξει αν οι καταχωρίσεις είναι σωστές, θα αντιμετωπίσει σοβαρά προβλήματα σε επόμενη φάση», πρόσθεσε.

Στο πλαίσιο αυτό, καλεί τους πολίτες να ελέγξουν τα ακίνητά τους, επισημαίνοντας ότι ο ορθός έλεγχος προϋποθέτει και την εξέταση των συντεταγμένων και της αποτύπωσης του ακινήτου στους χάρτες του Κτηματολογίου. Για τον λόγο αυτό, όπως είπε, συνιστάται ο έλεγχος να γίνεται από τοπογράφο ή πολιτικό μηχανικό.

Από τη πλευρά του ο κ. Αντώνης Κουμπενάκης, γενικός γραμματέας της Διοικούσας Επιτροπής του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ανατολικής Κρήτης δήλωσε στο neakriti.gr» ότι ως ΤΕΕ/ΤΑΚ διαπιστώνουν μεγάλο αριθμό σφαλμάτων, πολλά εκ των οποίων δεν τα είχαν συναντήσει στην πρώτη κτηματογράφηση του 2019.

«Μάλιστα, αυτά τα λάθη εμφανίζονται ακόμη και σε δηλώσεις ιδιοκτητών που είχαν υποβληθεί με πλήρες γεωμετρικό υπόβαθρο, δηλαδή με σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα. Αυτό είναι ένα ζήτημα που κανονικά θα πρέπει να απαντηθεί από την ανάδοχο εταιρεία, η οποία έχει αναλάβει τη διαδικασία συλλογής και καταγραφής των δηλώσεων. Το σημαντικό, όμως, είναι το πώς προχωράμε από εδώ και πέρα. Γι’ αυτό το Τεχνικό Επιμελητήριο έχει ζητήσει, με απόφασή του, παράταση της προθεσμίας διορθώσεων, ώστε οι πολίτες να μπορέσουν να προσέλθουν και να υποβάλουν αιτήματα ενστάσεων και διορθώσεων», πρόσθεσε.

Ο ίδιος ανέφερε ορισμένα παραδείγματα όπως η καταχώρηση ακινήτου σε απόσταση έως και 500 μέτρων από τη σωστή θέση του.  Αφορούν ακόμη και ακίνητα για τα οποία έχουν προσκομιστεί συμβολαιογραφικοί τίτλοι και διαδοχικές πράξεις. Ο κ. Κουμπενάκης χαρακτήρισε δικαιολογημένη την αγανάκτηση αρκετών ιδιοκτητών, τους οποίους καλεί να μην αμελήσουν τη διαδικασία αυτή, διότι στην οριστική ανάρτηση οι διορθώσεις θα μπορούν να γίνουν μέσω της δικαστικής οδού, άρα θα απαιτηθούν περισσότερα χρήματα.

«Επιπλέον, υπάρχει ο κίνδυνος απώλειας περιουσίας, εάν κάποιο ακίνητο δεν έχει καταχωρηθεί και εμφανιστεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Θεωρούμε ότι η πολιτεία θα δώσει την παράταση που έχει ζητήσει το Τεχνικό Επιμελητήριο. Παράλληλα, θα πρέπει να εξετάσει ιδιαίτερα το έργο της αναδόχου εταιρείας, ώστε να μην υπάρξουν περαιτέρω σφάλματα. Καλό θα ήταν όλοι να διδαχθούμε από τα λάθη του παρελθόντος και η διαδικασία συλλογής και καταγραφής των περιουσιακών στοιχείων να γίνεται με σύγχρονα κριτήρια. Ως Τεχνικό Επιμελητήριο έχουμε επισημάνει ότι είναι μαθηματικά βέβαιο πως όταν για τον γεωμετρικό προσδιορισμό και τη θέση ενός ακινήτου χρησιμοποιούνται ελαιοκομικά υπόβαθρα, των οποίων η πληροφορία προορίζεται για την καταγραφή ελαιοδέντρων και όχι για τον ακριβή προσδιορισμό θέσεων και συντεταγμένων οικοπέδων, τότε είναι αναπόφευκτο να προκύπτουν τέτοιου είδους σφάλματα», σημείωσε.

Παράλληλα, ο κ. Κουμπενάκης ανέφερε ότι «η πολιτεία δεν φαίνεται να διδάχθηκε από το κτηματολόγιο του 1999 και συνέχισε να δέχεται δηλώσεις με τα ίδια πλημμελή δικαιολογητικά, ανεξάρτητα από τα λάθη που ενδεχομένως έκανε και η ανάδοχος εταιρεία».

►ΤΡΑΝΤΑΧΤΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ

«Υπάρχει χαρακτηριστικό παράδειγμα ακινήτου που βρέθηκε καταχωρημένο στη Μεσσηνία, ενώ βρίσκεται στο Ηράκλειο. Πρόκειται προφανώς για πλημμελή καταχώρηση των συντεταγμένων. Το ακίνητο βρισκόταν εντός οικισμού, σε χωριό του Δήμου Ηρακλείου», κατέληξε ο κ. Κουμπενάκης.

 ►Δείτε το σχετικό ρεπορτάζ της ΚΡΗΤΗ TV: 

Μακάκη Γεωργία

πηγή neakriti.gr

Οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν θα είναι διαθέσιμες επί τρείς ημέρες για πολίτες και επαγγελματίες μηχανικούς, δικηγόρους, συμβολαιογράφους να διεκπεραιώσουν εκκρεμείς ιδιοκτησιακές, δικαστικές υποθέσεις τους, συμβόλαια και συναλλαγές. Αυτή τη φορά η διακοπή λειτουργίας των ψηφιακών υπηρεσιών του Κτηματολογίου δεν είναι από τα συχνά μπλακάουτ αλλά για «καλό σκοπό»: λόγω προγραμματισμένων εργασιών αναβάθμισης των πληροφοριακών υποδομών του φορέα.

Συγκεκριμένα ο φορέας ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ ανακοίνωσε ότι: «από την Παρασκευή 05/06/2026 και ώρα 14:30, έως και την Κυριακή 07/06/2026 και ώρα 23:59, οι ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Ελληνικού Κτηματολογίου δεν θα είναι διαθέσιμες, λόγω προγραμματισμένων εργασιών αναβάθμισης των υποδομών του»

Η προσωρινή διακοπή λειτουργίας επηρεάζει ένα ευρύ φάσμα συναλλαγών και διαδικασιών που εξυπηρετούν πολίτες, επαγγελματίες και φορείς της αγοράς ακινήτων.

Υποβολή και παρακολούθηση αιτήσεων

Δεν θα είναι δυνατή η ηλεκτρονική υποβολή αιτήσεων προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο, η παρακολούθηση της πορείας τους, καθώς και η έκδοση ή λήψη σχετικών εγγράφων και πιστοποιητικών μέσω των ψηφιακών υπηρεσιών.

Συναλλαγές που αφορούν ακίνητα

Θα ανασταλεί η πρόσβαση σε κτηματολογικά στοιχεία, η αναζήτηση και άντληση πληροφοριών για ακίνητα και δικαιώματα, καθώς και η έκδοση αποσπασμάτων κτηματολογικών διαγραμμάτων και φύλλων που απαιτούνται για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και λοιπές πράξεις επί ακινήτων.

Εργασίες συμβολαιογράφων

Οι συμβολαιογράφοι δεν θα μπορούν να αξιοποιούν τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου για τον έλεγχο στοιχείων, την άντληση εγγράφων και τη διεκπεραίωση διαδικασιών που συνδέονται με τη σύνταξη και ολοκλήρωση συμβολαιογραφικών πράξεων.

Εργασίες δικηγόρων

Οι δικηγόροι δεν θα έχουν τη δυνατότητα ηλεκτρονικής πρόσβασης σε κτηματολογικά δεδομένα και έγγραφα που απαιτούνται για τον έλεγχο εμπράγματων δικαιωμάτων, τη διενέργεια νομικών ερευνών και την υποστήριξη υποθέσεων που σχετίζονται με ακίνητη περιουσία.

Εργασίες μηχανικών

Οι μηχανικοί δεν θα μπορούν να αναζητούν ή να αντλούν κτηματολογικά στοιχεία, διαγράμματα και πληροφορίες απαραίτητες για τοπογραφικές εργασίες, τεχνικούς ελέγχους, δηλώσεις ακινήτων, έκδοση βεβαιώσεων και λοιπές διαδικασίες που συνδέονται με την αξιοποίηση των ψηφιακών υπηρεσιών του φορέα.

Ανακοίνωση της τελευταίας στιγμής ….

Αναμένεται αναστάτωση για πολίτες και οι επαγγελματίες, καθώς η διακοπή της λειτουργίας των ψηφιακών συστημάτων ανακοινώνεται σχεδόν την τελευταία στιγμή, χωρίς να έχει προηγηθεί εύλογος χρόνος ενημέρωσης, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να προγραμματίσουν εγκαίρως τις συναλλαγές και τις υποθέσεις τους, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις και ταλαιπωρίες στην ολοκλήρωση διαδικασιών που απαιτούν πρόσβαση στα πληροφοριακά συστήματα του φορέα.