Ο πλήρης οδηγός με συχνές ερωτήσεις - απαντήσεις της ΑΑΔΕ για την διαδικασία μετάβασης στους νέους ΚΑΔ στην οποία υπόχρεοι σε αντιστοίχιση ΚΑΔ είναι όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα, καθώς και οι νομικές οντότητες του άρθρου 3 του ΚΦΔ, ημεδαπά ή αλλοδαπά, τα οποία δεν έχουν προβεί σε διακοπή εργασιών. Η μετάβαση στους νέους ΚΑΔ πραγματοποιήθηκε κεντρικά και αυτοματοποιημένα από την ΑΑΔΕ, το διάστημα του πρώτου δεκαήμερου του Μαρτίου 2026, χωρίς να απαιτείται ενέργεια από τους φορολογούμενους, εκτός εάν επιθυμούν να προβούν σε διόρθωση ή αλλαγή των καταχωρημένων στοιχείων.

1. Ερώτηση: Σε περίπτωση που μια υφιστάμενη δραστηριότητα αντιστοιχίζεται σε περισσότερους από έναν νέους ΚΑΔ, πώς ολοκληρώνεται η αντιστοίχιση;

Διακρίνονται τρεις περιπτώσεις: α) Ο υφιστάμενος ΚΑΔ παραμένει και στη νέα ταξινόμηση: διατηρείται ως κύριος και οι επιπλέον ΚΑΔ δηλώνονται ως δευτερεύουσες δραστηριότητες. β) Ο υφιστάμενος ΚΑΔ δεν παραμένει στη νέα ταξινόμηση: επιλέγεται ως κύριος ο πρώτος αριθμητικά ΚΑΔ, με την προϋπόθεση ότι παρουσιάζει τη μεγαλύτερη συνάφεια (κατόπιν εξέτασης των επεξηγηματικών σημειώσεων). Οι επιπλέον ΚΑΔ δηλώνονται ως δευτερεύουσες δραστηριότητες. γ) Ολική αναθεώρηση της ταξινόμησης των οικονομικών δραστηριοτήτων: επιλέγεται ο ΚΑΔ με την μεγαλύτερη συνάφεια με τον υφιστάμενο (βάσει των επεξηγηματικών σημειώσεων). Σε κάθε περίπτωση, οι φορολογούμενοι έχουν τη δυνατότητα, μετά την επισκόπηση της αντιστοίχισης, να προβούν σε διόρθωση ή αλλαγή των καταχωρημένων στοιχείων έως την 1η Ιουνίου 2026, χωρίς την επιβολή προστίμου.

2. Ερώτηση: Ποιο είναι το χρονικό περιθώριο για την υποβολή δηλώσεων διόρθωσης ή αλλαγής των ΚΑΔ που προέκυψαν από την αυτόματη αντιστοίχιση, χωρίς την επιβολή προστίμου;

Οι φορολογούμενοι μπορούν να προχωρήσουν σε διορθώσεις ή αλλαγές έως την 1η Ιουνίου 2026, με ημερομηνία δήλωσης την ημερομηνία της αυτόματης αντιστοίχισης. Μετά το πέρας της 1ης Ιουνίου 2026 επιβάλλονται οι κυρώσεις του άρθρου 53 του ΚΦΔ.

3. Ερώτηση: Μετά την ολοκλήρωση της αυτόματης αντιστοίχισης, πώς ενημερώνονται οι φορολογούμενοι;

Οι φορολογούμενοι ενημερώνονται με μήνυμα που αναρτάται στον λογαριασμό τους, στην ψηφιακή πύλη myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Μητρώο & Επικοινωνία > Τα Μηνύματά μου. Παράλληλα, λαμβάνουν σχετική ειδοποίηση στη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που έχουν δηλώσει. Δίνεται η δυνατότητα επισκόπησης των νέων ΚΑΔ στη ψηφιακή πύλη myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή: Μητρώο & Επικοινωνία > Βεβαιώσεις Μητρώου > Τρέχουσα Εικόνα Οντότητας/Επιχείρησης.

4. Ερώτηση: Πώς υποβάλλεται η δήλωση μεταβολής/ διόρθωσης των ΚΑΔ μετά την αυτόματη αντιστοίχιση;

Μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade. gov.gr) στη διαδρομή: Μητρώο & Επικοινωνία > Αλλαγή Στοιχείων Μητρώου > Στοιχεία Επιχείρησης ή/και Στοιχεία Εγκατάστασης Εσωτερικού > Νέα Δήλωση.

5. Ερώτηση: Σε περίπτωση που δεν διενεργήθηκε η αυτόματη αντιστοίχιση, ενώ είχε γίνει η αντιστοίχιση ΚΑΔ 2008, πώς υποβάλλεται η δήλωση αντιστοίχισης νέων ΚΑΔ 2025;

Κατόπιν ειδοποίησης του φορολογούμενου, υποβάλλεται αίτημα έως την 1η Ιουνίου 2026, χωρίς την επιβολή προστίμου, μέσω της Εφαρμογής Ψηφιακής Υποδοχής και Διαχείρισης Αιτημάτων «Τα Αιτήματά μου» της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη θεματική ενότητα Μητρώο, επιλέγοντας: α) Για τα φυσικά πρόσωπα: Μεταβολή εργασιών φυσικού προσώπου που δεν δύναται να ολοκληρωθεί μέσω της Ψηφιακής Πύλης myAADE. β) Για τα νομικά πρόσωπα/νομικές οντότητες: Μεταβολή εργασιών ημεδαπών/αλλοδαπών νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων που δεν δύναται να ολοκληρωθεί μέσω της Ψηφιακής Πύλης myAADE. Κατά την ψηφιακή υποβολή, θα πρέπει να επισυνάπτεται η σχετική δήλωση Μητρώου (έντυπο Δ211), καθώς και τα κατά περίπτωση απαιτούμενα δικαιολογητικά τεκμηρίωσης δραστηριότητας.

6. Ερώτηση: Τι γίνεται στην περίπτωση που δεν έχει προηγηθεί αντιστοίχιση των ΚΑΔ 1997 με τους ΚΑΔ 2008;

Θα αντικατασταθούν με ορισμένο ειδικό ΚΑΔ.

7. Ερώτηση: Πώς υποβάλλονται τα αιτήματα που αφορούν αναδρομικές μεταβολές ΚΑΔ μέχρι και την 28η Φεβρουαρίου 2026, μετά την 1η Μαρτίου 2026;

Μέσω της Εφαρμογής Ψηφιακής Υποδοχής και Διαχείρισης Αιτημάτων «Τα Αιτήματά μου» της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη θεματική ενότητα Μητρώο, επιλέγοντας:

α) Για τα φυσικά πρόσωπα: Μεταβολή εργασιών φυσικού προσώπου που δεν δύναται να ολοκληρωθεί μέσω της Ψηφιακής Πύλης myAADE.

β) Για τα νομικά πρόσωπα/νομικές οντότητες: Μεταβολή εργασιών ημεδαπών/αλλοδαπών νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων που δεν δύναται να ολοκληρωθεί μέσω της Ψηφιακής Πύλης myAADE. Κατά την ψηφιακή υποβολή θα πρέπει να επισυνάπτεται η σχετική δήλωση Μητρώου (έντυπο Δ211), καθώς και τα κατά περίπτωση απαιτούμενα δικαιολογητικά τεκμηρίωσης δραστηριότητας.

Την οριστική μετάβαση σε ένα νέο καθεστώς προστασίας της πρώτης κατοικίας σηματοδοτεί η επικείμενη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ο οποίος έρχεται να αντικαταστήσει πλήρως το πλαίσιο που καθιέρωσε ο νόμος Κατσέλη.

Αν και ο σχετικός μηχανισμός θεσμοθετήθηκε ήδη από το 2020 με τον νέο πτωχευτικό νόμο, η ενεργοποίησή του αναμένεται με σημαντική καθυστέρηση, καθώς τοποθετείται χρονικά προς τα τέλη του 2026. Από τη στιγμή που ο φορέας τεθεί σε λειτουργία, θα αποτελεί τον μοναδικό δρόμο για τα ευάλωτα νοικοκυριά που κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους, καθώς η δικαστική προστασία του παρελθόντος οριστικά κλείνει τον κύκλο της. Στο νέο μοντέλο, ο οφειλέτης δεν διασώζει την ιδιοκτησία του, αλλά την κατοικία του: το ακίνητο θα μεταβιβάζεται στον φορέα και ο πρώην ιδιοκτήτης θα παραμένει σε αυτό ως ενοικιαστής για 12 χρόνια, με δυνατότητα επαναγοράς υπό προϋποθέσεις.

Το Dnews.gr χαρτογραφεί τις βασικές αλλαγές μέσα από ένα οδηγό με βασικές ερωτήσεις και απαντήσεις για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων:

1. Τι αλλάζει με τη λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων;

Με τη λειτουργία του φορέα παύει οριστικά η προστασία της πρώτης κατοικίας όπως ίσχυε μέσω του νόμου Κατσέλη. Ο νέος φορέας καθίσταται ο μοναδικός μηχανισμός προστασίας για τα ευάλωτα νοικοκυριά που κινδυνεύουν να χάσουν την κύρια κατοικία τους.

2. Ποιοι μπορούν να ενταχθούν στον νέο μηχανισμό προστασίας;

Δικαίωμα ένταξης έχουν μόνο οι ευάλωτοι οφειλέτες, δηλαδή όσοι πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια που ορίζει ο νόμος. Η προστασία δεν είναι καθολική αλλά στοχευμένη σε νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα και περιορισμένη περιουσία.

3. Τι συμβαίνει με την ιδιοκτησία της πρώτης κατοικίας;

Ο φορέας αγοράζει την κύρια κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη και ο τελευταίος χάνει την κυριότητά της. Παραμένει όμως στο ακίνητο ως ενοικιαστής για περίοδο έως 12 ετών, αποφεύγοντας την έξωση.

4. Πώς απαλλάσσεται ο οφειλέτης από τα χρέη του;

Με τη μεταβίβαση της κατοικίας στον φορέα, ο ευάλωτος οφειλέτης απαλλάσσεται από το στεγαστικό του χρέος προς τράπεζες ή funds, καθώς το ακίνητο αξιοποιείται για την κάλυψη της οφειλής.

5. Πόσο θα είναι το ενοίκιο που θα πληρώνει ο οφειλέτης;

Το ενοίκιο υπολογίζεται με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο μεταβίβασης, στην οποία εφαρμόζεται το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου και το περιθώριο του επενδυτή που διαχειρίζεται τον φορέα.

6. Θα υπάρχει κρατική στήριξη για την πληρωμή του ενοικίου;

Ναι, οι ευάλωτοι ενοικιαστές θα δικαιούνται κρατική επιδότηση για την κάλυψη μέρους του ενοικίου. Το ύψος της επιδότησης εξαρτάται από τη σύνθεση του νοικοκυριού, αν και θεωρείται περιορισμένο σε σχέση με τις σημερινές τιμές της αγοράς.

7. Μπορεί ο οφειλέτης να ξαναγοράσει την κατοικία του;

Στο τέλος της 12ετούς μίσθωσης, ή και νωρίτερα αν το επιθυμεί και το επιτρέπουν τα οικονομικά του, ο οφειλέτης μπορεί να επαναγοράσει την κατοικία του σε τιμή που θα καθορίζεται βάσει της τότε εμπορικής της αξίας.

8. Τι σημαίνει πρακτικά ο νέος φορέας για την προστασία της πρώτης κατοικίας;

Η προστασία μετατρέπεται από ιδιοκτησιακή σε προσωρινή στεγαστική. Ο οφειλέτης δεν προστατεύει πλέον το ακίνητό του ως περιουσιακό στοιχείο, αλλά εξασφαλίζει το δικαίωμα να συνεχίσει να κατοικεί σε αυτό, υπό όρους και για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Θανάσης Κουκάκης

Linkedin: Thanassis Koukakis

πηγή dnews.gr

• Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

• Πότε επιβάλλεται φόρος

• Πότε δεν επιβάλλεται ο ΦΜΑ

• Επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο

Να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από κοινόχρηστους χώρους επιχειρεί η ΑΑΔΕ, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις δημιουργούνταν σύγχυση, όπως οι αποκλειστικές χρήσεις, οι επεκτάσεις ιδιοκτησιών και οι τακτοποιήσεις χώρων.

Νέα εγκύκλιος του Διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή δίνει διευκρινίσεις για το πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, όταν προκύπτουν αλλαγές σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, όπως πυλωτές, ταράτσες, parking, έως και επεκτάσεις διαμερισμάτων σε κοινόχρηστους χώρους με τη σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων ιδιοκτητών.

Η εγκύκλιος καθιερώνει έναν σαφή πρακτικό κανόνα: για να επιβληθεί φόρος πρέπει να υπάρχουν κτίσματα και να προκύπτει πραγματική μεταβίβαση ή αύξηση δικαιώματος υπέρ κάποιου ιδιοκτήτη. Αντίθετα, όταν δεν υπάρχει κτίσμα, όταν καταργούνται δικαιώματα ή όταν μειώνεται επιφάνεια, δεν προκύπτει φορολογική επιβάρυνση. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας και αποφυγή άδικων χρεώσεων.

Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Στην οριζόντια ιδιοκτησία, κάθε ιδιοκτήτης έχει πλήρη κυριότητα στο διαμέρισμά του και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στα κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως το οικόπεδο, τα θεμέλια, η στέγη ή το κλιμακοστάσιο.

Αντίστοιχα, στην κάθετη ιδιοκτησία, διαφορετικά κτίσματα ανεγείρονται στο ίδιο οικόπεδο ο κάθε ιδιοκτήτης έχει αποκλειστική κυριότητα στο κτίσμα του, αλλά συγκυριότητα στο οικόπεδο. Οτιδήποτε δεν έχει οριστεί ρητά ως αποκλειστική ιδιοκτησία θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο.

Η εγκύκλιος δίνει ιδιαίτερη έμφαση στο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Πρόκειται για τη δυνατότητα που δίνεται, με συμβολαιογραφική πράξη, σε έναν ιδιοκτήτη να χρησιμοποιεί αποκλειστικά έναν κοινό χώρο, όπως μια θέση στάθμευσης ή τμήμα ταράτσας. Το δικαίωμα αυτό δεν αποτελεί πλήρη κυριότητα και δεν μεταβιβάζεται αυτοτελώς.

Πότε επιβάλλεται φόρος

Ως προς τη φορολογία, βασικός κανόνας είναι ότι φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται όταν υπάρχει μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος με αντάλλαγμα. Δηλαδή όταν κάποιος αποκτά δικαίωμα που πριν ανήκε σε άλλους συνιδιοκτήτες.

Έτσι, όταν με τροποποίηση σύστασης παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόχρηστο χώρο, θεωρείται ότι μεταβιβάζεται δικαίωμα και επιβάλλεται ΦΜΑ — υπό την προϋπόθεση ότι στο οικόπεδο υπάρχουν ήδη κτίσματα.

Πότε δεν επιβάλλεται ο ΦΜΑ

Αντίθετα, όταν η σύσταση ή τροποποίηση γίνεται σε άκτιστο οικόπεδο, δεν επιβάλλεται φόρος. Ο λόγος είναι ότι δεν υπάρχει πραγματική μεταβίβαση δικαιωμάτων, αλλά μόνο προσδοκία μελλοντικής ιδιοκτησίας, η οποία θα αποκτηθεί μετά την ανέγερση των κτισμάτων.

Δεν επιβάλλεται επίσης φόρος όταν καταργείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης και ο χώρος επανέρχεται σε κοινή χρήση. Στην περίπτωση αυτή δεν αποκτάται νέο δικαίωμα από κάποιον, αλλά αντίθετα χάνεται ένα προνόμιο, άρα δεν υπάρχει φορολογητέα μεταβίβαση.

Επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο

Ιδιαίτερη σημασία έχει η επέκταση ιδιοκτησίας σε κοινόχρηστο χώρο. Αν, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα επεκταθεί καταλαμβάνοντας τμήμα διαδρόμου ή ταράτσας, τότε ο ιδιοκτήτης αποκτά πρόσθετη επιφάνεια που ανήκε σε όλους.

Αυτό θεωρείται μεταβίβαση δικαιώματος από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες και επιβάλλεται φόρος στην αξία της έκτασης που καταλήφθηκε. Το ίδιο ισχύει ακόμη και σε μονομερείς τροποποιήσεις, όπως σε περιπτώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, όπου ο νόμος τεκμαίρει τη συναίνεση των λοιπών.

Αν όμως υπάρξει ταυτόχρονα επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση, με τελικό αποτέλεσμα τη μείωση της συνολικής επιφάνειας της ιδιοκτησίας, τότε δεν επιβάλλεται φόρος. Η μεταβολή αυτή θεωρείται απώλεια και όχι απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος.

πηγή mononews.gr

Με παρέμβασή του στο Capital.gr, ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς, δηλώνει κατηγορηματικά ότι "η ιδιοκτησία δεν θα αντέξει έναν δεύτερο ΕΝΦΙΑ", αναφερόμενος στο "Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης" το οποίο προβλέπεται στον νέο "Κώδικα Αυτοδιοίκησης" και σχεδιάζεται να αποτελέσει βασικό έσοδο των ΟΤΑ. Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι το νέο τέλος "θα είναι μεσοσταθμικά τριπλάσιο του ισχύοντος ΤΑΠ, ένα δυσβάσταχτο βάρος που θα δημιουργήσει προβλήματα στις σχέσεις ανάμεσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, αφού θα παρακρατείται από το ενοίκιο, προκαλώντας αναπόφευκτα προστριβές", ενώ καλεί τα αρμόδια κυβερνητικά στελέχη να προχωρήσουν σε επανεξέταση του σχεδίου. "Είναι σαφές ότι πρέπει να επανεξεταστεί. Σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να προχωρήσει ένα τέτοιο τέλος", υπογραμμίζει.

Σύμφωνα με το σχέδιο για τον νέο Κώδικα Αυτοδιοίκησης που έχει συντάξει το υπουργείο Εσωτερικών και ήδη έχει αποσταλεί στην ΚΕΔΕ, προτείνεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης να αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων. Θα επιβάλλεται από την 1η Ιανουαρίου 2027 και θα επιβαρύνει τα ακίνητα με συντελεστή από 0,80‰ μέχρι 1‰ επί της αξίας του ακινήτου, με το τελικό ύψος της επιβάρυνσης για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να καθορίζεται με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου.

Για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη το ύψος της τιμής ζώνης και ο συντελεστής παλαιότητας, ενώ η είσπραξη του νέου τέλους για τα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα θα γίνεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος. Όσοι αφήσουν απλήρωτο το νέο τέλος θα βρίσκονται αντιμέτωποι με διακοπή της ηλεκτροδότησης του ακινήτου τους.

Σύμφωνα με τον νέο "Κώδικα Αυτοδιοίκησης", το νέο τέλος επιβάλλεται:

1.

• στα πάσης φύσεως ακίνητα που βρίσκονται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εντός των ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εντός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων,

• στα κάθε είδους κτίσματα που βρίσκονται εκτός του εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμών υφιστάμενων προ του έτους 1923 ή εκτός ορίων οικισμών πληθυσμού κάτω των 2.000 κατοίκων. Σε αυτήν την περίπτωση, για τον υπολογισμό της αξίας λαμβάνεται υπόψη, από το δημοτικό συμβούλιο, η αξία των κτισμάτων συν την αξία της διπλάσιας έκτασης από εκείνης που καταλαμβάνουν τα κτίσματα,

• στο δικαίωμα υψούν, εφόσον έχει συμπεριληφθεί σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου και όπως καταγράφεται σε αυτό.

2. Το τέλος βαρύνει τον κύριο του ακινήτου κατά την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και, σε περίπτωση επικαρπίας ή νομής, τον επικαρπωτή ή νομέα.

3. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς δήλωσης, ο υπόχρεος αυτής υπόκειται σε χρηματικό πρόστιμο διπλάσιο του οφειλόμενου τέλους τοπικής ανάπτυξης που αντιστοιχεί στο ακίνητο.

4. Όταν ο υπόχρεος αρνείται να καταβάλλει το τέλος, μη πληρώνοντας τρεις συνεχόμενους μηνιαίους λογαριασμούς ή έναν τριμηνιαίο, ο προμηθευτής ηλεκτρικής ενέργειας προβαίνει σε διακοπή της σύνδεσης και δεν την επαναφέρει μέχρι να εξοφληθεί το οφειλόμενο ποσό προς τον ίδιο προμηθευτή και τον δικαιούχο δήμο.

Τι υποστηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ

Όπως αναφέρει σε ανακοίνωσή της η ΠΟΜΙΔΑ:

Το νέο "Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης" επιβάλλεται με συντελεστή μεσοσταθμικά τριπλάσιο του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας, στο οποίο θα συγχωνευτεί ο δημοτικός Φόρος Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων.

Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας επιβάλλεται σήμερα με συντελεστή 0,25‰ - 0,35‰ και βαρύνει τους ιδιοκτήτες, ενώ ο δημοτικός Φόρος Ηλεκτροδοτουμένων Χώρων βαρύνει τους χρήστες των ακινήτων και καθορίζεται από κάθε Δήμο ξεχωριστά ανά τ.μ. εμβαδού των ακινήτων.

Το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (με 0,8‰ - 1,00‰) επιβάλλεται και θα εισπράττεται ουσιαστικά με τη διαδικασία του ΤΑΠ και θα βαρύνει εξ ολοκλήρου τους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Επειδή στην ανάλυση των λογαριασμών ενέργειας ο Φ.Η.Χ. είναι μεσοσταθμικά λιγότερος από το 50% του ΤΑΠ του ίδιου ακινήτου για το ίδιο διάστημα, το τελικό αποτέλεσμα από την επιβολή του ΤΤΑ φαίνεται ότι είναι περίπου ο διπλασιασμός έως και τριπλασιασμός της συνολικής επιβάρυνσης και η επίρριψή της συνολικά στους ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου

πηγή capital.gr

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος

Σε τροχιά ανόδου συνεχίζει να κινείται η ελληνική κτηματαγορά, με τις τιμές των διαμερισμάτων να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις και το γ΄ τρίμηνο του 2025, παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.

Σύμφωνα με τα προσωρινά διαθέσιμα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων, σε ονομαστικούς όρους, αυξήθηκαν κατά 7,7% σε ετήσια βάση, συγκριτικά με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Η εικόνα για το σύνολο του 2024 αποτυπώνει έναν μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 9,1%, σημαντικά χαμηλότερο από το 13,9% που είχε καταγραφεί το 2023, δείχνοντας μια τάση εξομάλυνσης της αγοράς μετά από δύο χρόνια έντονων πιέσεων στη ζήτηση και στο κόστος κατασκευής.

Αναλύοντας τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων, προκύπτει ότι η άνοδος το γ΄ τρίμηνο του 2025 ήταν 6,6% για τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) και 8,5% για τα παλαιά (άνω των 5 ετών). Για το 2024, τα αναθεωρημένα στοιχεία δείχνουν μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 10,2% για τα νέα και 8,3% για τα παλαιά διαμερίσματα, έναντι αυξήσεων 12,9% και 14,5% αντίστοιχα το 2023.
Η διαφορά στην πορεία των δύο κατηγοριών το 2025 υποδηλώνει ότι η ζήτηση πλέον στρέφεται και προς τα παλαιότερα ακίνητα, καθώς οι τιμές των νεόδμητων έχουν φτάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, ωθώντας πολλούς αγοραστές σε πιο προσιτές επιλογές.

Η μεγαλύτερη αύξηση τιμών σε επίπεδο γεωγραφικών περιοχών καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές των διαμερισμάτων ενισχύθηκαν κατά 9,6% το γ΄ τρίμηνο του 2025 σε ετήσια βάση. Η πόλη διατηρεί τον δυναμισμό της και στα στοιχεία του 2024, όταν είχε εμφανίσει μέση ετήσια αύξηση 11,7%, την υψηλότερη ανάμεσα στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Στην Αθήνα, η άνοδος περιορίστηκε στο 6,6%, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις και στις λοιπές περιοχές της χώρας, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,9% και 8,5% αντίστοιχα. Για το 2024, οι αντίστοιχες αυξήσεις είχαν διαμορφωθεί σε 8,5%, 7,5% και 10,9%. Η δυναμική της Θεσσαλονίκης αποδίδεται στην υψηλή ζήτηση για κατοικίες, τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους αγοραστές, αλλά και στον περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων ακινήτων καλής ποιότητας σε σχέση με την Αθήνα. Παράλληλα, η ταχεία ανάπτυξη στην ανατολική πλευρά της πόλης και τα νέα μεγάλα έργα υποδομής ενισχύουν περαιτέρω το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Συνολικά στις αστικές περιοχές της χώρας, οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,7% το γ΄ τρίμηνο του 2025, ενώ για το σύνολο του 2024 ο μέσος ετήσιος ρυθμός μεταβολής διαμορφώθηκε στο 8,7%, σύμφωνα με τα αναθεωρημένα στοιχεία. Παρά τις πιέσεις στο διαθέσιμο εισόδημα και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να διατηρεί σημαντική ανθεκτικότητα, υποστηριζόμενη από τη συνεχιζόμενη ζήτηση, τις περιορισμένες νέες κατασκευές και την αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα. 

Ειρήνη Θεοφανίδου

πηγή ered.gr

Σημαντικές ανακοινώσεις για το στεγαστικό, το νέο φορολογικό πλαίσιο που ψηφίστηκε πρόσφατα και θα τεθεί σε εφαρμογή το 2026, τις μισθώσεις και το κληρονομικό δίκαιο έγιναν σήμερα από εκπροσώπους της Πολιτείας και των αρμόδιων φορέων στην 28η ετήσια Συγκέντρωση – Ημερίδα που διοργάνωσαν η ΠΟΜΙΔΑ και η Ένωση Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Αχαΐας.

Η εκδήλωση πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο του 28ου ετήσιου Πολυσυνεδρίου «FORUM ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ» με τίτλο: «Το Μέλλον της Ανάπτυξης: Κοινωνία, Ανθεκτικότητα και Ακίνητα».

Στην εκδήλωση παρέστησαν δεκάδες ιδιοκτήτες – μέλη της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Νομού Αχαΐας ενώ ομιλίες απηύθυναν οι: Γιώργος Κώτσηρας, Υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Δημήτρης Μάντζος, Βουλευτής Επικρατείας-Κοινοβουλευτικός Εκπρόσωπος του ΠΑΣΟΚ,  Σία Αναγνωστόπουλου,  βουλευτής Αχαΐας με τη Νέα Αριστερά, Αναστασία Τογιοπούλου, Αντιδήμαρχος πολεοδομικού σχεδιασμού Πατρών, Τάκης Παπαδόπουλος,  Αντιπεριφερειάρχης επιχειρηματικότητας καινοτομίας και έρευνας, Ελένη Κοντογεώργου, Πρόεδρος της Συντ. Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, Ευτυχία Μπάρλου γραμματέας ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδας, Αθανάσιος Ζούπας, Πρόεδρος Δικηγορικού Συλλόγου Πατρών.

Ανοίγοντας τις εργασίες η κα Κυριακή Αθανασιάδη, Δικηγόρος Πατρών, Πρόεδρος ΕΙΑΝΑ, Αντιπρόεδρος ΠΟΜΙΔΑ τόνισε ότι για τους περισσότερους Έλληνες η αγορά ακινήτου είναι η μεγαλύτερη επένδυση που θα κάνουν στη ζωή τους. Αναφέρθηκε στα προβλήματα που δημιουργεί η πολεοδομική πολυνομία και η γραφειοκρατία που οδηγούν σε ασάφεια και πολλές φορές σε αδιέξοδα καθώς και στη σημασία της συνεργασίας με την Πολιτεία.

Την εκδήλωση συντόνισε ο  κ. Στράτος Παραδιάς,  Δικηγόρος Α.Π., Πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και Επίτιμος Πρόεδρος της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) ο οποίος ανέφερε ότι η σημερινή είναι η πρώτη κυβέρνηση μετά από πολλές δεκαετίες που ασχολείται με το θέμα της στέγασης. «Πάμε συνεχώς προς καλύτερες λύσεις, από την ώρα που η κυβέρνηση αντιλαμβάνεται ότι για να κάνει κάτι για τους ενοικιαστές πρέπει πρώτα να κάνει κάτι για τους ιδιοκτήτες και να μην απορεί γιατί οι ιδιοκτήτες δεν νοικιάζουν τα σπίτια τους». Αναφερόμενος στις εξελίξεις σχετική με την ακίνητη ιδιοκτησία υπογράμμισε τα εξής:

• Για την ενεργειακή αναβάθμιση των σπιτιών, το Υπουργείο Οικονομικών παρέτεινε μετά από αίτημα της ΠΟΜΙΔΑ για δύο χρόνια την φορολογική απαλλαγή των 16.000 ευρώ με τις προϋποθέσεις που ισχύουν.

• Επίσης μετά από προσπάθειες μιας δεκαετίας σχεδόν, για πρώτη φορά μειώθηκε η φορολογία στα ενοίκια καθώς μειώθηκε το μεσαίο κλιμάκιο όπου ήταν και η μεγαλύτερη αδικία και ο μεγαλύτερος παραλογισμός. Ασφαλώς τα μέτρα αυτά θα επεκταθούν και στις άλλες φορολογικές κλίμακες, όταν δούμε καλύτερες συνθήκες στον τρόπο με τον οποίο δηλώνονται τα μισθώματα με συνευθύνη και των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών.

• Από την 1η Ιανουαρίου 2026 θα έχουμε την τριετή φορολογική απαλλαγή για όλα τα σπίτια που είναι τρία χρόνια κενά. όποιος είχε το σπίτι του δηλωμένο κενό όλο το 2023, όλο το 2024 και όλο το 2025 δικαιούται να απολαύσει ένα πρωτοφανές φορολογικό μέτρο που ήταν δική μας πρόταση την οποία η κυβέρνηση υιοθέτησε και νομοθέτησε σωστά αυτή τη φορά. Το μέτρο αυτό θα ισχύσει και για όλους όσους είναι στη βραχυχρόνια και θα γυρίσουν στη μακροχρόνια μίσθωση.

• Ένα μέτρο που θα βοηθήσει πάρα πολύ είναι κάτι το οποίο επίσης προωθεί το Υπουργείο Οικονομικών, η καθιέρωση «Πιστοποιητικού φερεγγυότητας» των  υποψήφιων ενοικιαστών. «Πώς γίνεται η τράπεζα που θα δώσει ένα καταναλωτικό δάνειο 5.000 ευρώ να ξέρει τα πάντα και εμείς που εμπιστευόμαστε περιουσιακά στοιχεία αξίας πολλών μερικές φορές εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ δεν δικαιούμεθα να ξέρουμε απολύτως τίποτα», διερωτήθηκε ο κ. Παραδιάς.

• Θετικό επίσης μέτρο είναι η επέκταση για πρώτη φορά μετά από 28 χρόνια αγώνων της δυνατότητας έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης και όχι μόνο λόγω δυστροπίας. Αυτό είναι ένα μέτρο που λειτουργεί υπέρ της ίδιας της αγοράς γιατί θα ενθαρρύνει τον ιδιοκτήτη να βγάλει το σπίτι του στην αγορά.

• Από την 1η Ιανουαρίου έχουμε υποχρεωτική καταβολή των μισθωμάτων και των σπιτιών τραπεζικά. Περιμένουμε μια Κοινή Υπουργική Απόφαση για να μας ξεκαθαρίσουν ορισμένα σημεία που είναι πολύπλοκα επειδή μπλέκονται και πολλοί ενοικιαστές και πολλοί ιδιοκτήτες.

• Μετά από πάρα πολλούς αγώνες, πολλών ετών καταφέραμε να μονιμοποιήσουμε τη δυνατότητα που έχει ένας ιδιοκτήτης που έχει κενό ακίνητο, και με το ρεύμα κομμένο να μπορεί αναδρομικά να απαλλαγεί από χρεώσεις του Δήμου. Πράγμα το οποίο ο Δήμος έχει δικαίωμα να ελέγξει και εφόσον διαπιστώσει ότι πράγματι είναι κενό να τον απαλλάξει και αναδρομικά από όλες τις χρεώσεις των Δημοτικών Τελών Καθαριότητας και Φωτισμού, αλλά όχι του ΤΑΠ.

Τέλος υπενθύμισε ότι σε μια εβδομάδα από σήμερα, στις 30 Νοεμβρίου λήγει η προθεσμία δήλωσης των ανελκυστήρων.

Ο υφυπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Γιώργος Κώτσηρας, ανέφερε μεταξύ άλλων:

«Η κυβέρνηση έχει θέσει την αντιμετώπιση του στεγαστικού σε μια μείζωνα προτεραιότητα. Ένα βασικό κομμάτι της φορολογικής μεταρρύθμισης που ψηφίστηκε στην Ελληνική Βουλή αφορά και το στεγαστικό και τη φορολογία ακινήτων. Η αύξηση των τιμών και των ενοικίων τα τελευταία χρόνια έχει δημιουργήσει σημαντικές αντανακλάσεις στην αγορά των ακινήτων, στην δυνατότητα πρόσβασης σε προσιτή στέγη και ως Πολιτεία έχουμε χρέος να παρεμβαίνουμε συνεχώς προκειμένου να μπορούμε να αντιμετωπίζουμε ένα πολυδιάστατο και πολυσύνθετο πρόβλημα. Το έχει τονίσει και ο Πρωθυπουργός ότι η προσιτή στέγη αποτελεί δικαίωμα των πολιτών και υποχρέωση της Πολιτείας. Η κυβέρνηση εφαρμόζει και προσπαθεί να επιταχύνει ακόμα περισσότερο την εφαρμογή μιας συνεκτικής στεγαστικής πολιτικής που περιλαμβάνει περισσότερες από 40 δράσεις συνολικού προϋπολογισμού 6,5 δισεκατομμυρίων ευρώ προκειμένου να μπορέσουν να στηριχθούν και τα νοικοκυριά.  Το σημείο κλειδί αυτής της προσπάθειας είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, διότι χωρίς αύξηση της προσφοράς δεν μπορεί να υπάρξει πραγματική και γρήγορη αποκλιμάκωση των τιμών».

«Έχει αναφέρει και ο Υπουργός ο κ. Πιερρακάκης ότι δεν πρόκειται να αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες μέχρι το 2027 ώστε να μην υπάρξουν επιπρόσθετες επιβαρύνσεις».

«Βρίσκεται σε εξέλιξη μας η διαπραγμάτευση με τους ευρωπαίους εταίρους για ένα νέο πρόγραμμα που θα αφορά ανακαινίσεις σπιτιών χωρίς να σχετίζεται μόνο με την ενεργειακή αναβάθμιση».

«Όσο μεγαλύτερη συμμόρφωση έχουμε στις δηλώσεις ενοικίων τόσο πιο πιθανή θα είναι και η μείωση των φόρου των ενοικίων για τα επόμενα χρόνια. Η προσπάθεια που ξεκινήσαμε φέτος με τη μείωση του φόρου για τα εισοδήματα από ενοίκια θα συνεχιστεί».

Ο Κοινοβουλευτικός Εκπρόσωπος του ΠΑΣΟΚ Δημήτρης Μάντζιος ανέφερε σε μήνυμα:

Είναι πλέον πολλά τα χρόνια που η Ελλάδα, όπως και άλλες χώρες της Ευρώπης, αντιμετωπίζουν σοβαρές συνθήκες στεγαστικής κρίσης. Το ΠΑΣΟΚ Κίνημα Αλλαγής και ο Πρόεδρος του Νίκος Ανδρουλάκης ήδη εδώ και τρία χρόνια έχουν αναδείξει το ζήτημα χωρίς παρωπίδες.

Μιλήσαμε πρώτοι για την ανάγκη ενός προγράμματος κοινωνικής κατοικίας και αξιοποίησης όλων των χρηματοδοτικών εργαλείων που διέθετε η χώρα μας, όπως κυρίως το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Δυστυχώς η ευκαιρία αυτή περνά αναξιοποίητη σε αντίθεση με όσα συνέβησαν σε άλλα κράτη-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία, και άλλες χώρες της Ένωσης, που χρηματοδότησαν με ευρωπαϊκούς πόρους εκτεταμένα προγράμματα στεγαστικής πολιτικής. Σήμερα το στεγαστικό πρόβλημα αποτελεί μαζί με το πρόβλημα της ακρίβειας σε βασικά αγαθά το υπ’ αριθμόν ένα ζήτημα των νοικοκυριών,  που βλέπουν το κόστος στέγασης να έχει αυξηθεί πάνω από 50% τελευταία έτη.

Το κόστος στέγασης στη χώρα μας συγκρινόμενο με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα βρίσκεται στην κορυφή της Ευρώπης. Η αύξηση των τιμών των ακινήτων υπερβαίνει κατά πολύ την όποια αύξηση των εισοδημάτων, εξανεμίζοντας την αγοραστική δύναμη των πολιτών. Και αυτή η κατάσταση έχει δυσμενείς επιπτώσεις σε επίπεδο κοινωνικό, δημογραφικό, εργασιακό, αλλά και αναπτυξιακό.

Σε αυτό το πλαίσιο, το περασμένο Απρίλιο παρουσιάσαμε ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο προτάσεων για το στεγαστικό, που αποτελεί πυρήνα και των προγραμματικών θέσεων που παρουσίασε το ΠΑΣΟΚ στη Διεθνή Έκθεση της Θεσσαλονίκης το περασμένο Σεπτέμβριο. Ένα εμπροσθοβαρές σχέδιο δημιουργίας νέων κατοικιών ή αξιοποίησης υφιστάμενων μέσω ανακαίνισης σε συνδυασμό με μέτρα ορθολογικής ρύθμισης της αγοράς ακινήτων».

Η βουλευτής Αχαΐας Σία Αναγνωστοπούλου πρότεινε την οργάνωση συζήτησης από κοινού με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές για τη στέγαση. Αναφέρθηκε ιδιαίτερα στις επιπτώσεις των πλειστηριασμών και των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην αγορά. Δήλωσε κατά των κοινωνικών αυτοματισμών με τους οποίους όπως είπε «δεν βρίσκει κανείς λύση στα κρίσιμα προβλήματα».

Η Αναστασία Τογιοπούλου, Αντιδήμαρχος πολεοδομικού σχεδιασμού Πατρών, αναφέρθηκε στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες από τα θέματα της ρυμοτομίας, της πυρασφάλειας, των αποζημιώσεων και τους όρους δόμησης εντός και εκτός σχεδίου.

Ο Τάκης Παπαδόπουλος,  Αντιπεριφερειάρχης επιχειρηματικότητας καινοτομίας και έρευνας σημείωσε ότι το θέμα της στέγασης και της προσφοράς κατοικίας δεν είναι ένα ζήτημα που αφορά μόνο την Ελλάδα, αλλά είναι ένα παγκόσμιο πρόβλημα. Θα πρέπει να βρεθεί μια ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή.

Στις εξελίξεις σε σχέση με το κληρονομικό δίκαιο αναφέρθηκε Ελένη Κοντογεώργου, Πρόεδρος της Συντ. Επιτροπής Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος και μέλος της σχετικής νομοπαρασκευαστικής επιτροπής, διευκρινίζοντας ότι οι επίσημες ανακοινώσεις θα γίνουν εντός της εβδομάδας. Όπως είπε:

• Δεν καταργούνται οι ιδιόγραφες διαθήκες. Μπορεί όμως να έχει υπάρξει μία ασφαλιστική δικλείδα που θα είναι ότι θα πρέπει, να δημοσιεύεται αυτή η ιδιόγραφη διαθήκη εντός διετίας από το θάνατο του διαθέτη.

• Υπάρχει πρόβλεψη σχετικά με το δικαίωμα του ατόμου που ζει σε ελεύθερη συμβίωση, δεν υπάρχει δηλαδή γάμος ή σύμφωνο συμβίωσης, να μπορεί να παραμείνει στην κοινή κατοικία για ένα εύλογο χρονικό διάστημα.

• Μετατροπή του εμπραγμάτου δικαιώματος της νομίμου μοίρας, που γίνεται πλέον ενοχικό δικαίωμα, δηλαδή αυτοί που ήταν δικαιούχοι για κάποιο ποσοστό από την κληρονομιά ως νόμιμη μεριδιούχοι, θα έχουν δικαίωμα αποζημίωσης.

• Αυξάνεται το δικαίωμα του επιζώντος συζύγου, από το 1 τέταρτο που ισχύει σήμερα, στο 1 τρίτο. Και τα υπόλοιπα 2 τρίτα μοιράζονται στα παιδιά. Αν δεν υπάρχουν παιδιά, ισχύει το 50% στο σύζυγο και το 50% στους υπόλοιπους συγγενείς.

Η κα Κοντογεώργου ανέφερε ακόμη ότι από την 1η Νοεμβρίου 2025 ξεκίνησε η λειτουργία του νέου Μητρώου Διαθηκών που αφορά θανάτους οι οποίοι συμβαίνουν μετά από την ημερομηνία αυτή. Αρμόδιοι πλέον για την δημοσίευση διαθηκών, για την κατάθεση διαθηκών και για την κήρυξη ιδιόγραφων διαθηκών ως κυρίων. θα είναι οι συμβολαιογράφοι. Κατά αυτόν τον τρόπο ο καθένας ο όποιος έχει έννομο συμφέρον, θα μπορεί να ξέρει αν υπάρχει διαθήκη του Α ή του Β που απεβίωσε μετά την 1η Νοεμβρίου του 2025, σε ποιον συμβολαιογράφο πανελλαδικά έχει κατατεθεί, καθώς επίσης και ποιο είναι το είδος της διαθήκης (ιδιόγραφη, δημόσια ή μυστική). Μέσα σχεδόν σε ούτε ένα μήνα από τη λειτουργία αυτού του Μητρώου έχουν κατατεθεί περίπου 1.700 διαθήκες πανελλαδικά και έχουν δημοσιευθεί 8. Ενώ τώρα ο προσδιορισμός δικασίμου για τη δημοσίευση διαθηκών στο Πρωτοδικείο Αθήνας και Πειραιά έχει φτάσει το έτος 2027.

Η γραμματέας του ΤΕΕ Δυτικής Ελλάδος Ευτυχία Μπάρλου επεσήμανε την ανάγκη να υπάρχει διαρκής δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρεσιών σε κτίρια πριν το 2011 και συγκεκριμένα ο νόμος 4495 του 2017 να καταστεί μόνιμο πλαίσιο τακτοποίησης αυτών των εκκρεμοτήτων. Ενώ αναφορικά με τα πολεοδομικά τόνισε ότι δεν μπορεί ο πολίτης να χάνει την περιουσία του από λάθη που έχει κάνει το κράτος, για παράδειγμα με το κριτήριο της ύπαρξης δρόμου προ του 1923 η του 1985. Ο οικοδομικός κανονισμός, σημείωσε, χρειάζεται σταθερότητα και όχι άλλες αντισυνταγματικές διατάξεις ιδιαίτερα σε μία χώρα με στεγαστική κρίση και δημογραφικό πρόβλημα.

Ο Αθανάσιος Ζούπας, Πρόεδρος Δικηγορικού Συλλόγου Πατρών αναφέρθηκε σε επιμέρους προβλήματα που ανακύπτουν από το κληρονομικό δίκαιο σε σχέση με τις αλλαγές που προωθούνται και επιχειρούν να τα αντιμετωπίσουν.

Ο κ. Αντώνης Μουζάκης, Φοροτεχνικός Α’ Τάξης, Φορολογικός Σύμβουλος ΠΟΜΙΔΑ αναφέρθηκε στις αλλαγές στη φορολογία των ενοικίων, την υποχρεωτική καταβολή των μισθωμάτων μέσω τράπεζας, τις φοροαπαλλαγές για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης, την μείωση των τεκμηρίων κατά 30 % και του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένα ακίνητα κατά 20 %, κ.α,

Τις νέες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών που απορρέουν από κοινοτικές οδηγίες για ενεργειακή εξοικονόμηση παρουσίασε ο Δρ. Απόστολος Ευθυμιάδης, Ηλεκτρ. Μηχανολόγος, Ενεργειακός Σύμβουλος ΠΟΜΙΔΑ-UIPI.

Για τα οφέλη της ασφάλισης κτιρίων μίλησε ο Νίκος Κεχαγιάογλου, Υπεύθυνος Προγράμματος Ασφάλισης Κτιρίων μελών ΠΟΜΙΔΑ.

Η αναπληρωτής γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος ΑΠ Βάσω Παραδιά, ανέλυσε τη διαδικασία απόδοσης ακινήτου όταν λήγει η μίσθωση.

Τέλος ο γενικός γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος ΑΠ Αν.Βάππας συνέστησε προσοχή στην ύπαρξη εγγράφου μισθωτηρίου, το οποίο όπως είπε δεν υποκαθιστά η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης.

Χιλιάδες συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων περνούν από το κόσκινο του φοροελεγκτικού μηχανισμού προκειμένου να εντοπιστούν σπίτια, οικόπεδα, γραφεία και καταστήματα που άλλαξαν χέρια χωρίς να έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ.

Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκονται οι έλεγχοι στα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2024 προκειμένου να διαπιστωθεί εάν έχουν τηρηθεί τα προβλεπόμενα για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το συγκεκριμένο πιστοποιητικό συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε μεταβίβαση ακινήτου, καθώς πιστοποιεί ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο για τα πέντε προηγούμενα έτη.

Οι έλεγχοι διενεργούνται εξ αποστάσεως από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) ή από τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ), για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής των προβλεπομένων από συμβολαιογράφους ή/και από υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων για το 2024. Οι έρευνες στις υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων γίνονται με την εφαρμογή κριτηρίων ανάλυσης κινδύνου (risk analysis) βάσει δεδομένων που είναι διαθέσιμα ηλεκτρονικά, καθώς και στοιχείων από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που είναι διαθέσιμα στην ΑΑΔΕ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν 211.610 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων αλλά και 111.705 δηλώσεις φόρου κληρονομιάς.

Τι προβλέπει ο νόμος

Ο νόμος είναι σαφής και απαγορεύει κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ως εξής:

• Σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, σε αυτό βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.

• Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, περιλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού, και έχει καταβάλει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη και, αν εκδίδεται πιστοποιητικό μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, για τα έξι τελευταία έτη.

• Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς μνημονεύεται και επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται, εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για αυτό.

Οι υποχρεώσεις σχετικά με την ύπαρξη πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ δεν βαρύνουν μόνο τους συμβολαιογράφους. Οι υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν τη μεταγραφή ή την καταχώριση στα κτηματολογικά βιβλία συμβολαιογραφικού εγγράφου, με το οποίο συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Τα πρόστιμα

Οι συμβολαιογράφοι και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που παραβαίνουν τις παραπάνω υποχρεώσεις υπόκεινται σε πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων επ’ αυτών, το οποίο ορίζεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων, για τα οποία επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό, το οποίο πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 και ανώτερο από 1.000 ευρώ. Σε περίπτωση που από τη χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο.

Αν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό, το πρόστιμο ορίζεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ανά συμβολαιογραφική πράξη και δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 και ανώτερο από 1.000 ευρώ.

Εφόσον διαπιστωθεί από μεταγενέστερο έλεγχο, που διενεργείται εντός δεκαετίας από τον προηγούμενο έλεγχο, ότι συμβολαιογράφος, φύλακας μεταγραφών ή προϊστάμενος κτηματολογικού γραφείου προέβησαν στην ίδια παράβαση για το ίδιο ακίνητο, το αναλογούν πρόστιμο διπλασιάζεται.

Παρελθόν αποτελεί πλέον ο …κυκεώνας της γραφειοκρατίας και της ταλαιπωρίας για τους φορολογούμενους που επιχειρούν να ολοκληρώσουν υποθέσεις γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, καθώς έχουν πλέον στη διάθεσή τους την πλατφόρμα akinita.gov.gr.

Χρησιμοποιώντας τον Ψηφιακό Φάκελο Ακινήτου, διεκπεραιώνουν γρήγορα και εύκολα γονικές παροχές, δωρεές και αποδοχές κληρονομιάς, καθότι η νέα ψηφιακή υπηρεσία απλοποιεί τη διαδικασία υποβολής των συμβολαίων, συλλέγει αυτόματα τα απαραίτητα έγγραφα και επιτρέπει την ψηφιακή πληρωμή φόρων, με ολοκλήρωση σε μόλις μία εργάσιμη ημέρα αν δεν υπάρχουν εκκρεμότητες.

Ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου επιτρέπει στον συμβολαιογράφο να προχωράει όλη τη διαδικασία ηλεκτρονικά, ενώ οι πολίτες απλώς τον εξουσιοδοτούν για τη διαχείριση του φακέλου.

Πέντε είναι τα βήματα που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.

• Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί τον ψηφιακό φάκελο στην πλατφόρμα akinita.gov.gr, εισάγοντας τους ΑΦΜ των συμβαλλομένων (π.χ. αγοραστή και πωλητή) και προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να δώσουν τις απαραίτητες εξουσιοδοτήσεις.

• Οι πολίτες λαμβάνουν ειδοποίηση μέσω SMS ή email και δίνουν εξουσιοδότηση στον συμβολαιογράφο να διαχειριστεί τον φάκελο μέσω TaxisNet.

• Η πλατφόρμα αντλεί αυτόματα όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά από την ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο, τον ΕΦΚΑ και το ΤΕΕ.

• Ο φόρος μεταβίβασης και τα σχετικά τέλη καταβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας, και:

• Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει ηλεκτρονικά τη συμβολαιογραφική πράξη στο Κτηματολόγιο, η οποία καταχωρίζεται εντός 24 ωρών, εφόσον δεν υπάρχουν εκκρεμότητες.

Τα δικαιολογητικά

Ο ηλεκτρονικός φάκελος περιλαμβάνει αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης και όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, που εμφανίζονται σε κατάλογο στον φάκελο:

• Τίτλος κτήσης: Συμβολαιογραφικό έγγραφο ή αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.

• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Αντλείται μέσω διαλειτουργικότητας από το ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων της ΑΑΔΕ.

• Αποδεικτικό ενημερότητας: Αντλείται από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της ΑΑΔΕ.

• Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Αντλείται από το e-ΕΦΚΑ, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις.

• Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/Διηρημένης Ιδιοκτησίας: Αντλείται μέσω διαλειτουργικότητας με το ΤΕΕ.

• Βεβαίωση περαίωσης ή οριστικής υπαγωγής στις περιπτώσεις που έχει εξοφληθεί το σχετικό ειδικό πρόστιμο.

• Σχέδια (κατόψεις) μηχανικού: Απεικονίζουν την υφιστάμενη κατάσταση.

• Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης: Όπου απαιτείται.

• Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία οικοδομικής άδειας: Αντλούνται μέσω διαλειτουργικότητας από την πλατφόρμα «Ταυτότητα Κτιρίου» του ΤΕΕ ή από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου μέσω Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (Κ.Η.Δ.).

• Καταβολή φόρου: Η πλατφόρμα αντλεί δεδομένα σχετικά με την πληρωμή ή την απαλλαγή φόρου μέσω της εφαρμογής myProperty της ΑΑΔΕ.

Έρχεται «φορολογικό ξυπνητήρι» για τους κληρονόμους αποβιωσάντων

Εξάλλου, μια νέα υπηρεσία η οποία θα λειτουργεί ως «φορολογικό ξυπνητήρι», αναμένεται να λειτουργήσει μέχρι το τέλος του έτους. Το νέο εργαλείο θα «ξυπνάει» τους κληρονόμους φορολογούμενων που έχουν αποβιώσει και θα τους ενημερώνει για τις φορολογικές υποχρεώσεις τους οι οποίες προκύπτουν μετά το θάνατο του συγγενή ή του αγαπημένου τους προσώπου.

Με το σύστημα έγκαιρης ενημέρωσης από την ΑΑΔΕ, οι φορολογούμενοι – κληρονόμοι θα αποφεύγουν την πληρωμή προστίμων και έξτρα φόρων που επιβάλλονται σε περίπτωση μη υποβολής ή εκπρόθεσμης υποβολής δηλώσεων αλλά και τις δυσάρεστες εκπλήξεις και τις περιπέτειες με την εφορία σε περίπτωση που ο κληρονομούμενος έχει αφήσει χρέη και ανοιχτούς φορολογικούς λογαριασμούς.

Η ΑΑΔΕ, αμέσως μετά την ενημέρωση του Φορολογικού Μητρώου για κάθε ληξιαρχική πράξη  θανάτου θα ενημερώνει τους κληρονόμους για τις φορολογικές τους υποχρεώσεις. Το μέτρο, εκτιμάται πως θα βοηθήσει χιλιάδες φορολογούμενους οι οποίοι δεν γνωρίζουν τις υποχρεώσεις οι οποίες προκύπτουν μετά το θάνατο του κληρονομούμενου με αποτέλεσμα να χάνουν προθεσμίες και να επιβαρύνονται με πρόστιμα ή ακόμα και με χρέη σε περίπτωση που δεν προλάβουν να αποποιηθούν την κληρονομιά.

Με την έκδοση της ληξιαρχικής πράξης θανάτου ενημερώνεται αυτόματα το Φορολογικό Μητρώο. Αυτό σημαίνει πως, δεν απαιτείται να υποβληθεί η σχετική δήλωση θανάτου από τους κληρονόμους στο ΚΕΦΟΔΕ ή την αρμόδια Δ.Ο.Υ.. Ταυτόχρονα, διακόπτονται οι σχέσεις του αποβιώσαντα με άλλα πρόσωπα που εμφανίζονται στο Φορολογικό Μητρώο της ΑΑΔΕ (γάμο, σύμφωνο συμβίωσης, φορολογικό εκπρόσωπο, ενώ απενεργοποιούνται και οι κωδικοί πρόσβασης του αποβιώσαντα στις εφαρμογές του myAADE).

Η καθιέρωση του Μοναδικού Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου και η δημιουργία Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων σηματοδοτούν μια νέα εποχή ψηφιακής διαχείρισης περιουσίας, απλοποιώντας διοικητικές διαδικασίες και ενισχύοντας τη διαφάνεια

Σε τροχιά υλοποίησης εισέρχεται ένα από τα πλέον φιλόδοξα εγχειρήματα ψηφιακού μετασχηματισμού της δημόσιας διοίκησης στον τομέα της ακίνητης περιουσίας. Με στόχο την ενοποίηση και τον εξορθολογισμό των πληροφοριακών συστημάτων που αφορούν τα ακίνητα, προωθείται η δημιουργία ενός Μοναδικού Αριθμού Ταυτότητας Ακινήτου (ΜΑΤΑ), ο οποίος θα λειτουργεί ως το ενιαίο σημείο αναφοράς για κάθε πράξη που σχετίζεται με το εκάστοτε περιουσιακό στοιχείο.

Η εισαγωγή του αριθμού αυτού δεν αποτελεί απλώς τεχνική καινοτομία, αλλά προϋπόθεση για την ενοποιημένη καταγραφή και παρακολούθηση όλων των στοιχείων που συνδέονται με κάθε ακίνητο – από το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τις πολεοδομικές άδειες μέχρι τις ενεργειακές παροχές, τις φορολογικές δηλώσεις και τις πιθανές εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις.

Η σχετική μελέτη έχει ανατεθεί σε εξειδικευμένο ιδιώτη, με καθήκον την αποτύπωση του κατακερματισμένου υφιστάμενου πλαισίου, το οποίο περιλαμβάνει διαφορετικά αναγνωριστικά (ΚΑΕΚ, ΑΤΑΚ, αριθμούς παροχής ρεύματος και ύδρευσης κ.λπ.) που χρησιμοποιούνται σήμερα από φορείς όπως το Κτηματολόγιο, η ΑΑΔΕ, οι δήμοι και οι εταιρείες κοινής ωφέλειας.

Η ψηφιακή ενοποίηση θα υλοποιηθεί μέσω του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων (E-Registries), μιας νέας πλατφόρμας που αναμένεται να τεθεί σε πλήρη λειτουργία έως το 2026. Το έργο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης με προϋπολογισμό άνω των 8 εκατ. ευρώ.

Ενιαίος Φάκελος Περιουσίας

Το E-Registries φιλοδοξεί να δημιουργήσει έναν ψηφιακό φάκελο για κάθε ακίνητο, στον οποίο θα ενσωματώνονται αυτόματα πληροφορίες από:

• το Εθνικό Κτηματολόγιο (σε φάση ολοκλήρωσης),

• το ηλεκτρονικό έντυπο Ε9, 

• την Πολεοδομία και τις σχετικές άδειες (μέσω ΤΕΕ),

• τα δικαστήρια και τα υποθηκοφυλακεία για εκκρεμείς νομικές υποθέσεις,

• τους φορείς χορήγησης αγροτικών ενισχύσεων, όπου υφίσταται καλλιεργητική δραστηριότητα.

Με την εφαρμογή του νέου συστήματος, κάθε μεταβολή που καταχωρείται, όπως μία αγοραπωλησία ή μία οικοδομική άδεια, θα ενεργοποιεί αυτόματες ενημερώσεις σε όλα τα συναρμόδια συστήματα – από τη ΔΕΗ και την ΕΥΔΑΠ έως τις αρμόδιες δημοτικές υπηρεσίες. Ο πολίτης απαλλάσσεται έτσι από την υποχρέωση να επανυποβάλλει τα ίδια στοιχεία σε πολλαπλές πλατφόρμες.

Ανάγκη για Τάξη και Διαφάνεια

Σήμερα, οι ασυνέπειες μεταξύ διαφορετικών καταγραφών – όπως οι αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου – προκαλούν σύγχυση και κόστος σε ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφους και ελεγκτικές αρχές. Η διαλειτουργικότητα που θα φέρει το νέο πλαίσιο στοχεύει όχι μόνο στη μείωση της γραφειοκρατίας, αλλά και στην ενίσχυση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.

Το υπουργείο Οικονομικών προσβλέπει στη δημιουργία ενός κεντρικού πληροφοριακού κόμβου, στον οποίο θα συγκεντρώνεται όλη η πληροφορία που αφορά ακίνητα στη χώρα – τόσο στα φυσικά χαρακτηριστικά τους (οικόπεδα, κτίρια, υποδομές), όσο και στις χρήσεις και υποχρεώσεις που απορρέουν από την εκμετάλλευσή τους (φορολογία, μισθώσεις, ενεργειακή κατανάλωση, τηλεπικοινωνίες κ.ά.).

Η ολοκλήρωση του έργου αναμένεται να αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο η Πολιτεία, οι πολίτες και οι επιχειρήσεις αλληλοεπιδρούν με το πληροφοριακό σύστημα διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, παρέχοντας ένα ενιαίο και αξιόπιστο πλαίσιο λειτουργίας.

Δήλωση λύσης μίσθωσης μόνον «με το κλειδί στο χέρι» και δήλωση μίσθωσης μόνον από ένα συνιδιοκτήτη επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ προς τους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες ακινήτων, σε σχέση με την απόφαση με αρ. Α.1068/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή για τον ορισμό προθεσμίας 30 ημερών για αποδοχή των κάθε είδους δηλώσεων και έως 30.6 για εκπρόθεσμη δήλωση λύσεων χωρίς πρόστιμο, που ήταν και τα δύο πάγια αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ που συμπεριλαμβάνονταν στο από 3.2.2025 υπόμνημά της προς τον Διοικητή της ΑΑΔΕ.Η ΠΟΜΙΔΑ συγκεκριμένα επισημαίνει και συνιστά τα εξής:

1. Στη συνιδιοκτησία ένας υποβάλει τις δηλώσεις για όλους. Όταν υπάρχει συνιδιοκτησία στο εκμισθούμενο ακίνητο, τη δήλωση στην εφαρμογή Μισθώσεων Ακινήτων της ΑΑΔΕ περί σύναψης μιας νέας μίσθωσης ή τροποποίησης μιας υπάρχουσας (παράταση διάρκειας, αναπροσαρμογή μισθώματος κλπ.) ή και της λύσης της, την υποβάλει ένας και μόνον από τους συνιδιοκτήτες-συνεκμισθωτές, και όχι όλοι, όπως ίσχυσε κατά τα πρώτα χρόνια εφαρμογής της διαδικασίας αυτής. Οι λοιποί συνιδιοκτήτες θα έχουν πλέον προθεσμία 30 ημερών για να δηλώσουν ΑΡΝΗΣΗ στη δήλωση αυτή, στην περίπτωση που διαφωνούν, έχοντας μάλιστα την ευχέρεια να την αιτιολογήσουν, διαφορετικά θα θεωρείται ότι την έχουν αποδεχθεί. Το ίδιο ισχύει και για τους ενοικιαστές.

2. Δήλωση λύσης μίσθωσης μόνον «με το κλειδί στο χέρι»! Η δήλωση λύσης μιας μίσθωσης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ έχει καταρχήν αποκλειστικά φορολογικό σκοπό. Υποβάλλεται για να ενημερώσει την Φορολογική Αρχή ότι ο μισθωτής έχει παύσει να καταβάλει μισθώματα για τη μίσθωση αυτή. Από νομική όμως άποψη η δήλωση αυτή όχι μόνον δεν διευκολύνει στο παραμικρό τον εκμισθωτή να πάρει το ακίνητό του ελεύθερο, όπως φαντάζονται πολλοί, αλλά αντιθέτως κινδυνεύει να χαρακτηριστεί ως καταγγελία της μίσθωσης με δυσμενέστατες συνέπειες σε βάρος του.

Η πρώτη συνέπεια είναι ότι αν δεν του έχει αποδοθεί το ακίνητο, τότε δεν μπορεί να καταφύγει στην ταχεία διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, γιατί αυτή δεν εφαρμόζεται στις λυμένες μισθώσεις, παρά μόνον στις ενεργές.

Η δεύτερη και ακόμη βαρύτερη συνέπεια, είναι ότι τα ποσά που οφείλονται από τον ενοικιαστή μετά την καταγγελία και λύση της μίσθωσης χαρακτηρίζονται πλέον ως «αποζημίωση χρήσης», τα οποία η Διοίκηση, ενώ όταν εισπράττονται, τα φορολογεί κανονικά θεωρώντας τα ως μισθώματα, όταν όμως δεν εισπραχθούν και ζητηθεί η αναβολή φορολόγησής τους ως ανείσπρακτα μισθώματα, τότε με εγκύκλιο τα χαρακτηρίζει ως «αποζημίωση χρήσης» και τα φορολογεί κανονικά, με τον ισχυρισμό ότι ο νόμος αφορά μόνον τα μισθώματα, και όχι την «αποζημίωση χρήσης»! Δύο μέτρα και δύο σταθμά σε βάρος του φορολογουμένου, σε ένα πρόβλημα που δεν έχει επιλυθεί παρά τα συνεχή υπομνήματα της ΠΟΜΙΔΑ, και θα πρέπει και αυτό να επιλυθεί άμεσα.

Για τους παραπάνω σοβαρότατους λόγους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες εκμισθωτές θα πρέπει να δηλώνουν στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ τη λύση της μίσθωσης, μόνον αφού έχουν παραλάβει τη χρήση ελεύθερη και τα κλειδιά του ακινήτου τους.

Τι προβλέπει η απόφαση της ΑΑΔΕ

Προθεσμία τριάντα (30) ημερών από  τη υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας θα έχουν στη διάθεσή τους οι μισθωτές και οι συνιδιοκτήτες ακινήτων, για να αποδεχθούν τη δήλωση που υπέβαλε ο ένας εκ των συνιδιοκτητών - εκμισθωτής, ενώ ταυτόχρονα δίνεται προθεσμία έως τις 30.6.2025 για να αναρτηθούν εκπρόθεσμα οι δηλώσεις λύσης μισθώσεων που είχαν λήξει μέχρι 30.4.2025, χωρίς το διοικητικό πρόστιμο των 100 ευρώ. Αυτό προβλέπεται με την απόφαση με αρ. Α.1068/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, με την οποία ικανοποιούνται τα δύο πρώτα αιτήματα της ΠΟΜΙΔΑ που συμπεριλαμβάνοντας στο υπόμνημά της της 3.2.2025.

Σύμφωνα με την ανωτέρω απόφαση, με την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας από τον εκμισθωτή, η οποία υπoβάλλεται από την 2.6.2025 και μετά, οι μισθωτές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του ακινήτου:

• Λαμβάνουν σχετική ειδοποίηση στη θυρίδα «Τα Μηνύματά μου» της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Μητρώο & Επικοινωνία > Τα Μηνύματά μου καθώς επίσης και μέσω του myAADEapp.

• Ενημερώνονται μέσω e-mail στη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που έχουν δηλώσει.

• Έχουν τριάντα (30) ημέρες από τη λήψη της σχετικής ειδοποίησης, για να αποδεχτούν ή να απορρίψουν ψηφιακά τη δήλωση που υπέβαλε ο εκμισθωτής /συνιδιοκτήτης. Σε περίπτωση απόρριψης, συμπληρώνονται και οι λόγοι μη αποδοχής σε ειδικό πεδίο της εφαρμογής.

• Εάν παρέλθει άπρακτη η προθεσμία αυτή, χωρίς καμιά αντίδραση των μισθωτών ή των συνιδιοκτητών, τότε η δήλωση προς την ΑΑΔΕ θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή.

Εξάλλου με την ίδια απόφαση, για τη διευκόλυνση των φορολογουμένων προβλέπεται επίσης προθεσμία μέχρι τις 30/6 για να:

• Προβούν οι συνιδιοκτήτες και οι μισθωτές ενεργών μισθώσεων, στις ενέργειες αποδοχής ή απόρριψης των δηλώσεων που έχουν υποβληθεί ή θα υποβληθούν μέχρι 1/6, εφόσον δεν το έχουν πράξει ήδη.

• Υποβάλουν οι εκμισθωτές τη δήλωση λύσης της μίσθωσης χωρίς κυρώσεις για μισθώσεις που έληξαν μέχρι 30/4, εφόσον δεν το έχουν πράξει.

Επισημαίνεται ότι οι μισθωτές /συνιδιοκτήτες μπορούν να ανατρέξουν στις ψηφιακές δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Εφαρμογές > Φορολογικές Υπηρεσίες > Ακίνητα > Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων > Είσοδος στην Εφαρμογή, κάνοντας χρήση των προσωπικών τους κωδικών TAXISnet, για να αποδεχτούν ή όχι ψηφιακά τη σχετική δήλωση.

Σε μεγάλο ψηφιακό ξεκαθάρισμα στα μισθωτήρια συμβόλαια προχωρά η ΑAΔΕ καλώντας  μισθωτές και συνιδιοκτήτες ακινήτων να αποδεχθούν ή να απορρίψουν μέχρι τις 30 Ιουνίου,τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενόψει της δημιουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.

Στο Μητρώο  θα δηλωθούν εκ νέου όλα τα ακίνητα που κατέχουν οι φορολογούμενοι όπως και τα στοιχεία των ενοικιαστών, καθώς θα δημιουργηθεί ένας πλήρης  ψηφιακός φάκελος για κάθε ιδιοκτησία στη χώρα.  

Σε αυτό το πλαίσιο, με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή οι μισθωτές και οι συνιδιοκτήτες ακινήτων, θα έχουν στη διάθεσή τους προθεσμία τριάντα ημερών για Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας  που υποβάλλονται από τις 2 /6 και μετά για να αποφασίσουν εάν θα αποδεχθούν ή θα απορρίψουν τη δήλωση που υπέβαλε ο ένας εκ των συνιδιοκτητών - εκμισθωτής, 

Ταυτόχρονα  δίνεται προθεσμία για να αναρτηθούν εκπρόθεσμα οι παλαιότερες δηλώσεις λύσης μισθώσεων ακινήτων, χωρίς το διοικητικό πρόστιμο των 100 ευρώ.

Τι προβλέπει η απόφαση 

Σύμφωνα με την απόφαση της ΑΑΔΕ  με την υποβολή της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας από τον εκμισθωτή, η οποία υποβάλλεται από την 2.6.2025 και μετά, οι μισθωτές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του ακινήτου:

-Λαμβάνουν σχετική ειδοποίηση στη θυρίδα "Τα Μηνύματά μου" της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομή Μητρώο & Επικοινωνία > Τα Μηνύματά μου καθώς επίσης και μέσω του myAADEapp.

-Λαμβάνουν σχετική ειδοποίηση στη θυρίδα "Τα Μηνύματά μου" της ψηφιακής πύλης myAADE (myaade.gov.gr), στη διαδρομήΜητρώο & Επικοινωνία > Τα Μηνύματά μου καθώς επίσης και μέσω τουmyAADEapp.

-Ενημερώνονται μέσω e-mail στη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που έχουν δηλώσει.

-Οι μισθωτές και οι λοιποί συνιδιοκτήτες του ακινήτου θα μπορούν μέσα σε τριάντα ημέρες  να αποδεχτούν ή να απορρίψουν ψηφιακά τη δήλωση που υπέβαλε ο εκμισθωτής /συνιδιοκτήτης. Σε περίπτωση απόρριψης, συμπληρώνονται και οι λόγοι μη αποδοχής σε ειδικό πεδίο της εφαρμογής.

Μετά την πάροδο αυτής της προθεσμίας, εφόσον κανένας εκ των μισθωτών / συνιδιοκτητών δεν έχει προχωρήσει σε άλλη ενέργεια, η δήλωση θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή.

Με την ίδια απόφαση, για τη διευκόλυνση των φορολογουμένων προβλέπεται επίσης προθεσμία μέχρι τις 30 Ιουνίου για να:

- προβούν οι συνιδιοκτήτες και οι μισθωτές ενεργών μισθώσεων, στις ενέργειες αποδοχής ή απόρριψης των δηλώσεων που έχουν υποβληθεί ή θα υποβληθούν μέχρι 1/6, εφόσον δεν το έχουν πράξει ήδη.

- υποβάλουν οι εκμισθωτές τη δήλωση λύσης της μίσθωσης χωρίς κυρώσεις για μισθώσεις που έληξαν μέχρι 30/4, εφόσον δεν το έχουν πράξει.

ΠΟΜΙΔΑ: Δήλωση λύσης μίσθωσης μόνον αν έχει αποδοθεί το ακίνητο

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ,η δήλωση λύσης μιάς μίσθωσης στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ έχει καταρχήν αποκλειστικά φορολογικό σκοπό. Υποβάλλεται για να ενημερώσει την Φορολογική Αρχή ότι ο μισθωτής έχει παύσει να καταβάλει μισθώματα για τη μίσθωση αυτή.

Στον νομικό κόσμο όμως η δήλωση αυτή όχι μόνον δεν βοηθά ή διευκολύνει τον εκμισθωτή να πάρει το ακίνητό του ελεύθερο, όπως φαντάζονται πολλοί, αλλά αντιθέτως κινδυνεύει να χαρακτηριστεί ως καταγγελία της μίσθωσης με δυσμενέστατες συνέπειες σε βάρος του, η κυριότερη από τις οποίες είναι αν δεν του έχει αποδοθεί το ακίνητο, τότε δεν μπορεί να καταφύγει στην ταχεία διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, γιατί αυτή δεν εφαρμόζεται στις λυμένες μισθώσεις, παρά μόνον στις ενεργές.

Για τον λόγο αυτό οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες εκμισθωτές θα πρέπει να δηλώνουν στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ λύση της μίσθωσης, μόνον αφού έχουν παραλάβει τη χρήση και τα κλειδιά του ακινήτου τους.

Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου 

πηγή capital.gr

Η αγορά ακινήτων επανέρχεται δυναμικά, με τα οικόπεδα να αποκτούν κεντρικό ρόλο στον σχεδιασμό και την υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Οικοπέδων για την Αττική της GEOAXIS property & Valuatios services. εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών οικοπέδων και το 2025, αφού και στις πέντε περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης. Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 5,60% σε σχέση με το 2024 και σε 15,06% σε σχέση με το 2023, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 40,25%, κατά μέσο όρο.

Μεσοπρόθεσμη τάση

Σύμφωνα με την GEOAXIS, η άνοδος των αξιών οικοπέδων στην Αττική όπου επικεντρώνεται η έρευνα, αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Δεκαετία 2016-2025

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε μεταξύ 2016 και 2025. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. Η τάση της 10ετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 40,25% σε σχέση με το 2016, για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (46,02%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στον Δήμο Αθηναίων, περιοχή Αμπελοκήπων, και τη μικρότερη αύξηση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (35,43%).

Αναλυτικότερα, η εξέλιξη των τιμών πώλησης κατοικιών ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/τ.μ.) σε έξι περιοχές της Αττικής για την περίοδο 2016-2025:

•Αμπελόκηποι: Η τιμή αυξήθηκε από 1.784 ευρώ/τ.μ. το 2016 σε 2.605 ευρώ/τ.μ. το 2025, σημειώνοντας τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των περιοχών.

•Μαρούσι: Από 650 ευρώ/τ.μ. το 2016, η τιμή φτάνει τα 935 ευρώ/τ.μ. το 2025, με πιο ήπιους ρυθμούς ανόδου.

•Παλαιό Φάληρο: Από 1.188 ευρώ/τ.μ. το 2016, οι τιμές φτάνουν τα 1.621 ευρώ/τ.μ. το 2025, με σταθερή αυξητική τάση.

•Περιστέρι: Οι τιμές ξεκινούν από 714 ευρώ/τ.μ. το 2016 και φτάνουν τα 967 ευρώ/τ.μ. το 2025, παρουσιάζοντας επίσης ήπια αλλά σταθερή αύξηση.

•Χολαργός: Από 929 ευρώ/τ.μ. το 2016, οι τιμές αγγίζουν τα 1.296 ευρώ/τ.μ. το 2025.

Ο Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) κάθε περιοχής, με υψηλότερο στους Αμπελόκηπους (3,6) και χαμηλότερο στο Μαρούσι (0,8). Οι αυξήσεις στις τιμές πώλησης αποτυπώνουν την αυξανόμενη ζήτηση και τις μεταβολές στην αγορά ακινήτων ανά περιοχή.

Συμπεράσματα έρευνας 2025 - Σύγκριση αξιών με 2024

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2024 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 5,60% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθούμε. Η μεγαλύτερη αύξηση (7,22%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στον Χολαργό, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2025 να διαμορφώνεται στα 1.296 ευρώ/τ.μ., από 1.209 ευρώ/τ.μ. πέρσι.

Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων του Δήμου Αθηναίων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 6,09% (στα 2.605 ευρώ/τ.μ., από 2.455 ευρώ/τ.μ.). Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 6,07% (στα 967 ευρώ/τ.μ. από 912 ευρώ/τ.μ.) και το Παλαιό Φάληρο όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,77% (στα 1.621 ευρώ/τ.μ. από 1.547 ευρώ/τ.μ.). Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Αμαρουσίου με οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 να αυξάνονται 3,91% (στα 935 ευρώ/τ.μ. από 900 ευρώ/τ.μ.).

Όλες οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες.

Διάμεσες επιφάνειες οικοπέδων προς πώληση

Το Περιστέρι (204 τ.μ.) και οι Αμπελόκηποι (209 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (405 τ.μ.), το Παλαιό Φάληρο (380 τ.μ.) και το Μαρούσι (337 τ.μ.). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.

Όπως αναφέρει η GEOAXIS, το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και τη συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού (Τ.Π.Σ., Ε.Π.Σ.), όπου αυτά υπάρχουν. Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας (π.χ. Αθήνα, τουριστικές περιοχές), όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης.

Παρόλα αυτά, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:

•Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία,

•Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) παράλληλα με την ύπαρξη αδήλωτων εισοδημάτων από τη μεσαία τάξη,

•Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι,

•Στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980,

•Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα,

•Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, και

•Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω αγοράς ακινήτων.

Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 5-5,5%.

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων. Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Απριλίου 2024 - Μαρτίου 2025, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Απριλίου 2023 - Μαρτίου 2024, παρουσίασε αύξηση 5,1%, έναντι αύξησης 6,6% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.

Τα βασικά στάδια ανάπτυξης και οι κυρίαρχες τάσεις

Η υλοποίηση όμως ενός επενδυτικού σχεδίου στον χώρο των ακινήτων απαιτεί προγραμματισμό, τεχνική επάρκεια και επιχειρηματική οργάνωση. Από την αγορά του οικοπέδου μέχρι την τελική του αξιοποίηση, κάθε στάδιο κρίνεται από την ακρίβεια στον σχεδιασμό και την ικανότητα εκτέλεσης. Για τον επενδυτή, η ορθή διαχείριση της διαδικασίας είναι καθοριστική για την απόδοση του έργου.

Ειδικότερα, όπως επισημαίνεται από την κατασκευαστική εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, η δομή ενός σύγχρονου επενδυτικού project στον τομέα των ακινήτων ακολουθεί πλέον πέντε βασικά στάδια:

1.Ανάλυση επενδυτικού πλάνου & αρχιτεκτονικός σχεδιασμός. Η πρώτη φάση περιλαμβάνει τη στρατηγική προσέγγιση: ανάλυση δυνατοτήτων του οικοπέδου, μελέτη αγοράς, αρχιτεκτονικές λύσεις που απαντούν στις ανάγκες του ακινήτου.

2.Αδειοδότηση & προετοιμασία εργοταξίου. Από τις άδειες και τις εγκρίσεις μέχρι τη χωροθέτηση εργοταξίου, απαιτείται εμπειρία και καλός χειρισμός του γραφειοκρατικού πλαισίου.

3.Κατασκευή βάσει αυστηρών ποιοτικών προδιαγραφών. Το έργο πρέπει να υλοποιείται βάσει πιστοποιημένων υλικών, με σταθερότητα στον χρόνο και συνεχή ποιοτικό έλεγχο.

4.Παράδοση με πλήρη τεχνική & εμπορική τεκμηρίωση. Όταν το έργο ολοκληρώνεται, δεν παραδίδεται απλώς το κλειδί. Παραδίδονται φάκελοι, τεχνικές ταυτότητες, εγγυήσεις, ψηφιακή τεκμηρίωση και πλήρης εικόνα για τη μελλοντική διαχείριση.

5.Υποστήριξη στην απόδοση της επένδυσης. Το τελικό στάδιο περιλαμβάνει συμβουλευτική και υποστήριξη στην αξιοποίηση του ακινήτου: από την ενοικίαση ή πώληση μέχρι τα σενάρια εμπορικής εκμετάλλευσης.

Πέντε πρακτικές συμβουλές

Με βάση την εμπειρία του κλάδου, αλλά και στοιχεία που παρουσιάζει η εταιρεία ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που διαθέτει ένα ευρύ χαρτοφυλάκιο από κτήρια κατοικιών, επαγγελματικούς χώρους και ξενοδοχειακά και τουριστικά καταλύματα, οι επενδυτές που επιλέγουν να «χτίσουν» σε σταθερές βάσεις θα πρέπει να δώσουν έμφαση στα εξής:

•Ξεκάθαρο κοστολόγιο από την αρχή. Κλειδωμένα κόστη για κάθε φάση, χωρίς αποκλίσεις και αιφνιδιασμούς, είναι βασική προϋπόθεση για βιώσιμη επένδυση.

•'Αμεση κινητοποίηση εργοταξίου. Ο χρόνος είναι χρήμα. Η ύπαρξη ετοιμοπόλεμου δικτύου συνεργείων και προμηθευτών είναι κρίσιμη για την τήρηση του χρονοδιαγράμματος.

•Πληρωμές βάσει επιβεβαιωμένης προόδου. Σταδιακές πληρωμές που αντιστοιχούν σε πιστοποιημένα στάδια εργασιών ενισχύουν τη διαφάνεια και μειώνουν τον επενδυτικό κίνδυνο.

•Ποιότητα υλικών με πιστοποιήσεις. Από τα κουφώματα μέχρι τις σωληνώσεις, τα υλικά πρέπει να έχουν τεχνικές προδιαγραφές που τεκμηριώνονται. Δεν είναι κόστος — είναι επένδυση.

•360° διαχείριση και σενάρια απόδοσης. Μια καλή εταιρεία δεν είναι απλώς εργολάβος, αλλά συνεργάτης. Παρέχει σενάρια αξιοποίησης, συμβουλευτική και στρατηγική υποστήριξη μέχρι το τέλος.

πηγή flash.gr

Με την υπ' αριθ. πρωτ.: 19517, 06 Μαΐου 2025 διαπιστωτική πράξη του ΤΕΕ με θέμα: Έναρξη Διαλειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος «e-Άδειες» του ν.4495/2017 με το Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα «e-EΦΚΑ» τίθεται σε λειτουργία η διασύνδεση των δύο πληροφοριακών συστημάτων. Πιο συγκεκριμένα η πράξη αναφέρει:

Ο Πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, έχοντας υπόψη:

1. Τις διατάξεις του ν. 4495/2017 “Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις.” (Α’ 167/03.11.2017), όπως τροποποιήθηκε και ισχύει,

2. Την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΥΠΡΓ/48123/6983 απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασίες ηλεκτρονικής υποβολής, ελέγχου και έκδοσης των διοικητικών πράξεων του άρθρου 29 του ν.4495/2017 και καθορισμός ηλεκτρονικών
υπηρεσιών σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 33 του ν.4495/2017» (ΦΕΚ Β’ 3136/31-07-2018)

3. Την υπ’ αριθμ. ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174 απόφαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και απαιτούμενα δικαιολογητικά για την χορήγησή της» σε αντικατάσταση της 69701/4461/12-10-2018 απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Διαδικασία έγκρισης και απαιτούμενα δικαιολογητικά για εργασίες για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) καθώς και συμπλήρωση της εργασίας α. και τροποποίηση της εργασίας κη. της παρ. 2 του άρθρου 29 του ν. 4495/2017» (ΦΕΚ Β ́ 4520)» (ΦΕΚ Β’ 1843/13-05-2020) και ιδίως την παρ. 6 του άρθρου 5 αυτής,

εκδίδει την διαπιστωτική πράξη έναρξης της διαλειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος «e-Άδειες» του ν. 4495/2017 με το Ολοκληρωμένο Πληροφοριακό Σύστημα «e-EΦΚΑ» για την διαβίβαση δεδομένων για τις άδειες τύπου «Εγκρίσεις Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ)» από την Τρίτη 6 Μαίου2025.

Η διαπιστωτική πράξη εδώ: diavgeia.gov.gr

Η ηλεκτρονική υπηρεσία απογραφής ιδιωτικών οικοδομοτεχνικών έργων παρέχει τη δυνατότητα στον κύριο του έργου ή εργολάβο με αντιπαροχή (φυσικά και νομικά πρόσωπα) να πραγματοποιήσει αυτοματοποιημένα την απογραφή του οικοδομοτεχνικού έργου, χωρίς την αυτοπρόσωπη παρουσία του σε Τοπική Διεύθυνση του e-ΕΦΚΑ.

Η ηλεκτρονική διαδικασία περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:

• Καταχώρηση/άντληση στοιχείων των υπευθύνων,

• Καταχώρηση στοιχείων εκτέλεσης και τεχνικών στοιχείων του έργου (πίνακες Ι ή/και ΙΙ  ή/και ΙΙΙ),

• Υποβολή απαιτούμενων δικαιολογητικών (επισύναψη σε μορφή ηλεκτρονικού αρχείου),

• Ηλεκτρονική αποδοχή της απογραφής από όλους τους συνιδιοκτήτες του έργου,

• Απόδοση Αριθμού Μητρώου Οικοδομοτεχνικού Έργου (Α.Μ.Ο.Ε.) και ταυτοτήτων πληρωμής τρεχουσών εισφορών για τον e-Ε.Φ.Κ.Α. και το Τ.Ε.Κ.Α.,

• Έκδοση (με δυνατότητα αποθήκευσης/εκτύπωσης) των κάτωθι εντύπων:

• «Έντυπο Απόδοσης Αριθμού Μητρώου Οικοδομοτεχνικού Έργου/Α.Μ.Ο.Ε.»

• «Σημείωμα για Ημέρες Εργασίας Έργου»

• «Προσωρινό Γραμμάτιο Είσπραξης» με RF πληρωμής της προκαταβολής

• «Σημείωμα Κατάθεσης Εισφορών για Έκδοση Οικοδομικής Άδειας».

Δείτε ένα αναλυτικό βίντεο οδηγιών με την διαδικασία βήμα-βήμα:

Είσοδος στην υπηρεσία από εδώ: https://apps.e-efka.gov.gr/ePrivateConstructions

Α.1034/2025
Τροποποίηση της υπό στοιχεία Α.1152/18.10.2024 (Β' 5910) απόφασης του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων αναφορικά με τον τρόπο υποβολής των συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων άνω των 6.000 ευρώ από εργολάβο ή υπεργολάβο σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 820/1978

Έχοντας υπόψη:

1. Τις διατάξεις:
α) Της παρ. 12 του άρθρου 83 του ν. 5104/2024 «Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας και άλλες διατάξεις» (Α' 58), καθώς και των άρθρων 53 και 65 αυτού,
β) των άρθρων 19 και 39 του ν. 820/1978 «Περί λήψεως μέτρων διά την περιστολήν της φοροδιαφυγής και άλλων τινών συναφών διατάξεων» (Α' 174),
γ) του ν. 4727/2020 «Ψηφιακή Διακυβέρνηση (Ενσωμάτωση στην Ελληνική Νομοθεσία της Οδηγίας (ΕΕ) 2016/2102 και της Οδηγίας (ΕΕ) 2019/1024) - Ηλεκτρονικές Επικοινωνίες (Ενσωμάτωση στο Ελληνικό Δίκαιο της Οδηγίας (ΕΕ) 2018/1972) και άλλες διατάξεις» (Α' 184) και ιδίως του Κεφαλαίου ΣΤ' αυτού,
δ) του Κεφαλαίου Α' «Σύσταση Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων» του Μέρους Πρώτου του ν. 4389/2016 «Επείγουσες διατάξεις για την εφαρμογή της συμφωνίας δημοσιονομικών στόχων και διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων και άλλες διατάξεις» (Α' 94) και ειδικότερα των περ. ιθ' και κ' της παρ. 2 του άρθρου 2, του άρθρου 7, της παρ. 1 του άρθρου 14 και του άρθρου 41 αυτού,
ε) της υπό στοιχεία Δ.ΟΡΓ.Α 1125859 ΕΞ 2020/23.10.2020 απόφασης του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων «Οργανισμός της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.)» (Β' 4738),
στ) της υπό στοιχεία Δ. ΟΡΓ. Α 1065199 ΕΞ 2022/20.07.2022 απόφασης του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων και εξουσιοδότηση υπογραφής "Με εντολή Διοικητή" σε όργανα της Φορολογικής Διοίκησης» (Β' 3886),
ζ) της υπό στοιχεία Α.1152/18-10-2024 απόφασης του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων «Τρόπος υποβολής των συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων άνω των 6.000 ευρώ από εργολάβο ή υπεργολάβο σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 820/1978» (Β' 5910).

2. Την υπ' αρ. 1/20.1.2016 Πράξη του Υπουργικού Συμβουλίου «Επιλογή και διορισμός Γενικού Γραμματέα της Γενικής Γραμματείας Δημοσίων Εσόδων του Υπουργείου Οικονομικών» (Υ.Ο.Δ.Δ. 18), σε συνδυασμό με τις διατάξεις του πρώτου εδαφίου της παρ. 10 του άρθρου 41 του ν. 4389/2016, την υπ' αρ. 39/3/30.11.2017 (Υ.Ο.Δ.Δ. 689) απόφαση του Συμβουλίου Διοίκησης της Α.Α.Δ.Ε. καθώς και τις υπό στοιχεία 5294 ΕΞ 17-01-2020 (Υ.Ο.Δ.Δ. 27) και 7608 ΕΞ 17-01-2025 (Υ.Ο.Δ.Δ. 11) αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών και του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αντίστοιχα, με θέμα «Ανανέωση της θητείας του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.)».

3. Την υπ' αρ. 1150/22.10.2024 κοινή απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και Ψηφιακής Διακυβέρνησης «Δημιουργία ηλεκτρονικής εφαρμογής για την υποβολή συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων άνω των 6.000 ευρώ από εργολάβο ή υπεργολάβο, σύμφωνα με το άρθρο 19 του ν. 820/1978» (Β' 5994).

4. Την ανάγκη διευκόλυνσης της διαδικασίας ανάρτησης και ψηφιακής βεβαίωσης των συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων άνω των 6.000 ευρώ από εργολάβο ή υπεργολάβο στην εφαρμογή «Ψηφιακή Βεβαίωση Συμφωνητικών Ανάληψης Τεχνικών Έργων από Εργολάβο/ Υπεργολάβο» που είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης gov.gr-ΕΨΠ).

5. Το γεγονός ότι από την απόφαση αυτή δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του προϋπολογισμού της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

6. Το γεγονός ότι με τις διατάξεις της παρούσας τροποποιείται η διοικητική διαδικασία με επίσημο τίτλο: «Ψηφιακή βεβαίωση συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων από εργολάβο ή υπεργολάβο» και Μοναδικό Αριθμό Καταχώρησης (Μ.Α.Κ.) στο ΕΜΔΔ - ΜΙΤΟΣ «373654»,

αποφασίζουμε:

Άρθρο Μόνο

1. Τροποποιούμε την υπό στοιχεία Α.1152/18-10-2024 (Β' 5910) απόφαση του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων και ειδικότερα αντικαθιστούμε τις παρ. 2 και 3 του άρθρου 2, ως εξής:
«2. Φορολογούμενοι που έχουν υποβάλει συμφωνητικά ανάληψης τεχνικών έργων από εργολάβο ή υπεργολάβο μέσω της Εφαρμογής Ψηφιακής Υποδοχής και Διαχείρισης Αιτημάτων της ΑΑΔΕ «Τα Αιτήματά μου», τα οποία βρίσκονται σε εκκρεμότητα, θα λάβουν σχετικό ενημερωτικό μήνυμα στην ψηφιακή πύλη myAADE στην εφαρμογή «Μητρώο και Επικοινωνία Τα Μηνύματά μου», που συνοδεύεται από ειδοποίηση στη δηλωθείσα διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου τους για την ανάρτηση και ψηφιακή βεβαίωση αυτών από τους υπόχρεους, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 1, έως και την 30/4/2025, χωρίς την επιβολή προστίμου, ανεξαρτήτως του χρόνου έναρξης εργασιών του έργου που καθορίζεται σε αυτά. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται η συμπλήρωση του αριθμού που έλαβε το αίτημα στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου».
3. Η τυχόν εκπρόθεσμη ανάρτηση και ψηφιακή βεβαίωση των συμφωνητικών ανάληψης τεχνικών έργων άνω των 6.000 ευρώ από εργολάβο ή υπεργολάβο στην εφαρμογή «Ψηφιακή Βεβαίωση Συμφωνητικών Ανάληψης Τεχνικών Έργων από Εργολάβο/Υπεργολάβο» η οποία είναι προσβάσιμη μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης gov.gr-ΕΨΠ), σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 1, που λαμβάνει χώρα από την 1/11/2024 έως και την 30/4/2025 δεν επισύρει την επιβολή προστίμων, εφόσον ο χρόνος έναρξης εργασιών ορίζεται από την 1/11/2024 και μετά.».

2. Η απόφαση αυτή ισχύει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Παροχή οδηγιών για την τήρηση ηλεκτρονικών βιβλίων καταχώρησης δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων - Βιβλία Μεταγραφής.

Επεκτείνοντας την ψηφιοποίηση των διαδικασιών σε όλες τις φορολογίες μεταβίβασης κεφαλαίου και ειδικότερα στις φορολογίες κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών υλοποιείται η νέα εφαρμογή των ηλεκτρονικών βιβλίων καταχώρησης δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων με τίτλο «Βιβλία Μεταγραφής Φορολογίας Κεφαλαίου», η οποία είναι διαθέσιμη μέσω του εσωτερικού ιστότοπου της ΑΑΔΕ.

Α. Γενικά

1. Η εν λόγω εφαρμογή καταχώρησης των δηλώσεων θα ισχύσει για όλες τις δηλώσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων που δεν έχουν καταχωρηθεί στα χειρόγραφα βιβλία παραλαβής δηλώσεων. Επίσης, στη νέα εφαρμογή θα εμφανίζονται όλες οι ψηφιακές δηλώσεις που έχουν υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, καθώς και οι χειρόγραφες δηλώσεις που έχουν καταχωρηθεί στο ηλεκτρονικό βιβλίο μεταγραφής δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων, που τηρείται στις ΔΟΥ από τον Οκτώβριο του 2017.

Από 16/8/2023 παύει η τήρηση των χειρόγραφων βιβλίων καταχώρησης δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών και η καταχώρηση γίνεται μόνο ηλεκτρονικά. Από την ίδια ημερομηνία παύει και η καταχώρηση των δηλώσεων μεταβίβασης ακινήτων στο ηλεκτρονικό βιβλίο μεταγραφής δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων που ίσχυσε από τον Οκτώβριο του 2017, το οποίο, ωστόσο, θα παραμείνει σε λειτουργία μόνο για την ανάκτηση των δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτων που έχουν παραληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.

2. Η καταχώρηση των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου στα βιβλία μεταγραφής διενεργείται από την αρμόδια για την παραλαβή της οικείας δήλωσης Δ.Ο.Υ. (περ. 163 και 165 της Δ. ΟΡΓ. Α 1065199 ΕΞ 2022 απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ).

Υπενθυμίζεται ότι για την παραλαβή των δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων που υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY εφαρμόζονται οι Α.1110/2022, Α.1151/2022, Α.1162/2022 και Α.1249/2021 αποφάσεις του Διοικητή της ΑΑΔΕ, ενώ για την παραλαβή και τη διαχείριση των χειρόγραφων δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων που είτε αποστέλλονται ταχυδρομικά είτε υποβάλλονται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» ή με κατάθεση στο πρωτόκολλο της Δ.Ο.Υ. ισχύουν τα οριζόμενα στην Α.1137/2020 (Β' 2423) απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ, σε συνδυασμό με την Α.1054/2022 απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ.

3. Σχετικά με την καταχώρηση των στοιχείων των υποθέσεων φόρου κληρονομίας και δωρεάς/γονικής παροχής (Καταχώρηση Αριθμών Θ - ΑΦΜ και Καταχώρηση Αριθμών Ζ-ΑΦΜ) επισημαίνεται ότι για τις υποθέσεις φόρου κληρονομιάς έχει προβλεφθεί η τήρηση ηλεκτρονικού ευρετηρίου μέσω της εφαρμογής «Καταχώρηση αριθμών (Θ)- ΑΦΜ», η οποία είναι διαθέσιμη μέσω της ψηφιακής εφαρμογής myPROPERTY Δ.Ο.Υ., σύμφωνα με τα ειδικότερα οριζόμενα στην 3041/2023 Οδηγία του Διοικητή της ΑΑΔΕ, ενώ για τις υποθέσεις φόρου δωρεάς/γονικής παροχής θα συνεχιστεί η χειρόγραφη καταχώρηση των αριθμών φακέλων Ζ.

Β. Πεδίο εφαρμογής - διαδικασία

1. Ψηφιακές δηλώσεις

Οι ψηφιακές δηλώσεις φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων που έχουν υποβληθεί ή υποβάλλονται μέσω της εφαρμογής myPROPERTY από την έναρξη της παραγωγικής της λειτουργίας εμφανίζονται αυτόματα στα βιβλία μεταγραφής.

2. Καταχώρηση χειρόγραφων δηλώσεων

2.1. Στα ηλεκτρονικά βιβλία μεταγραφής δηλώσεων φορολογίας κληρονομιών, δωρεών, γονικών παροχών και μεταβίβασης ακινήτων καταχωρούνται:

α) οι αρχικές δηλώσεις που υποβάλλονται σε έντυπη μορφή

β) οι τροποποιητικές δηλώσεις αρχικών που έχουν υποβληθεί σε έντυπη μορφή καθώς και

γ) οι τροποποιητικές δηλώσεις αρχικών που έχουν υποβληθεί μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, εφόσον δεν υποστηρίζεται η υποβολή τους από την εφαρμογή αυτή.

2.2. Οι δηλώσεις που υποβάλλονται σε έντυπη μορφή καταχωρούνται αμέσως μετά την παραλαβή τους από τον υπάλληλο της Δ.Ο.Υ., αφού προηγηθεί έλεγχος της αρμοδιότητας της Δ.Ο.Υ. για την παραλαβή της δήλωσης. Όταν η δήλωση υποβάλλεται σε αναρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης, αυτή διαβιβάζεται (με το σύνολο των συνυποβληθέντων εγγράφων) άμεσα στην αρμόδια, είτε ταχυδρομικά είτε ηλεκτρονικά, ανάλογα με τον τρόπο υποβολής της, και ενημερώνεται ο δηλών μέσω της προσωποποιημένης πληροφόρησης αυτού.

2.3. Ειδικότερα τα βήματα της διαδικασίας καταχώρησης των δηλώσεων φορολογίας κεφαλαίου που υποβάλλονται σε έντυπη μορφή στα ηλεκτρονικά βιβλία μεταγραφής είναι τα εξής:

• Έλεγχος αρμοδιότητας της Δ.Ο.Υ. παραλαβής της δήλωσης/διαβίβαση αυτής σε περίπτωση αναρμοδιότητας
• Εκκαθάριση της δήλωσης/προσδιορισμός του φόρου
• Είσοδος στην εφαρμογή και συμπλήρωση των πεδίων κάθε κατηγορίας της εφαρμογής μετά την επιλογή του εικονιδίου «Νέα Δήλωση»
• Καταχώρηση της δήλωσης
• Εμφάνιση αριθμού και ημερομηνίας δήλωσης στην εφαρμογή και αναγραφή αυτών στο σώμα της δήλωσης σε έντυπη μορφή
• Έκδοση πράξης διοικητικού/διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου (βεβαίωση του φόρου)
• Ενημέρωση της φόρμας της δήλωσης στην εφαρμογή, προκειμένου η δήλωση να μεταφερθεί από την καρτέλα «Καταχωρημένες/Παραληφθείσες» στην καρτέλα «Βεβαιωμένες/Αφορολόγητες».

2.4. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης σε έντυπη μορφή, εφόσον οι υπόχρεοι σε φόρο είναι περισσότεροι του ενός (π.χ. κοινή δήλωση φόρου κληρονομιάς) ο υπάλληλος, πραγματοποιεί στην εφαρμογή τόσες καταχωρήσεις όσοι και οι υπόχρεοι σε καταβολή φόρου και αναγράφει τον αριθμό και την ημερομηνία της δήλωσης που δίνεται συστημικά μετά την καταχώρηση στο σώμα της δήλωσης δίπλα στο όνομα του κάθε υπόχρεου σε φόρο.

2.5. Για την καταχώρηση των τροποποιητικών δηλώσεων ακολουθείται διαφορετική διαδικασία ανάλογα με τον τρόπο υποβολής της αρχικής δήλωσης (σε έντυπη μορφή ή μέσω της εφαρμογής myPROPERTY) και την καταχώρηση ή μη της αρχικής δήλωσης στα ηλεκτρονικά βιβλία μεταγραφής, η οποία αναλύεται στο εγχειρίδιο χρήσης.

Γ. Αναλυτικές οδηγίες για τη χρήση και τα επιμέρους στάδια της ηλεκτρονικής καταχώρησης των δηλώσεων στα βιβλία μεταγραφής φορολογίας κεφαλαίου θα αναρτηθούν στο εγχειρίδιο Βιβλίων Μεταγραφής, στον εσωτερικό ιστότοπο της ΑΑΔΕ.

Οδηγία που αφορά στην υλοποίηση της εφαρμογής της καταχώρησης των δηλώσεων φόρου

Από το 2024 ισχύει μείωση 10% στον ΕΝΦΙΑ για κατοικίες φυσικών προσώπων που ασφαλίζονται για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρες.

Η έκπτωση θα υπολογίζεται στο συνολικό ποσό του φόρου και θα δίνεται αναλογικά για τις ημέρες του έτους που είναι ασφαλισμένη η κατοικία.

Ο ΕΝΦΙΑ

Η ασφάλιση πρέπει να αφορά το σύνολο της αξίας του ακινήτου επί της οποίας υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ.

Το δημοσιονομικό κόστος ανέρχεται στα 40 εκατ. ευρώ και ωφελούμενοι είναι περίπου 1 εκατ. πολίτες.

Ένα μέτρο για την αντιμετώπιση της κλιματικής κρίσης με σκοπό να προστατευθεί η περιουσία και οι πολίτες. Όπως τονίσθηκε, θα υπάρχει και κλιμακωτή μείωση για τις περιπτώσεις που ένα κτίριο δεν έχει ασφαλισθεί για ολόκληρο τον χρόνο.

Όπως τόνισε ο  υφυπουργός Οικονομικών, Χάρης Θεοχάρης  ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 10% το 2024 για όσους έχουν ασφαλίσει ή θα ασφαλίσουν έως το τέλος του έτους τα σπίτια τους από φυσικές καταστροφές.

Σύμφωνα με τα όσα ειπώθηκαν, η έκπτωση αφορά μόνο το ποσό του ΕΝΦΙΑ, που αφορά το ακίνητο που είναι ασφαλισμένο. Επιπλέον, εξήγησε πως η έκπτωση είναι αναλογική. Δηλαδή αν ένα ακίνητο δεν είναι ασφαλισμένο για όλο τον χρόνο, αλλά για 9 μήνες, θα υπάρχει έκπτωση 7,5%. Αντίστοιχα για 6 μήνες θα είναι 5% και για 3 μήνες 2,% κοκ.

«Στηρίζουμε και βοηθάμε τους πολίτες στην προστασία της περιουσίας τους. Το δημοσιονομικό κόστος είναι περίπου 30 εκατ. ευρώ και οι ιδιοκτήτες που θα ωφεληθούν είναι ιδιοκτήτες περίπου 1 εκατ. ασφαλισμένων κατοικιών» τόνισε χαρακτηριστικά και πρόσθεσε: «Θέλουμε να ενισχύσουμε την ασφαλιστική νοοτροπία των Ελλήνων».

Νέους κωδικούς για ηµιτελή κτίσματα για τα οποία προβλέπεται έκπτωση 60% από τον ΕΝΦΙΑ αλλά και για όσους αποκτούν πλήρη κυριότητα των ακινήτων περιλαμβάνει το ανανεωμένο έντυπο περιουσιακής κατάστασης Ε9.

Οι νέοι κωδικοί εφαρμόζονται για τις φετινές δηλώσεις τις οποίες μπορούν να υποβάλλουν οι φορολογούμενοι μέχρι τις 12 Απριλίου 2023, μετά την παράταση που έδωσε το υπουργείο Οικονομικών.

Συγκεκριμένα, έχει προστεθεί νέος κωδικός για μελλοντικά ή μη αποπερατωμένα κτίσματα ανεγειρόμενης οικοδομής, που μεταβιβάζονται από κατασκευαστή. Μέσω του νέου κωδικού, οι φορολογούμενοι μπορούν να δηλώνουν την πραγματική κατάσταση των κτισμάτων αυτών την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους και να υπόκεινται στον αντίστοιχο, μειωμένο, ΕΝΦΙΑ, σε σχέση με τα αποπερατωμένα κτίσματα. Ο νέος κωδικός ισχύει για δηλώσεις έτους 2023 και μετά. Οι φορολογούμενοι, που έχουν εμπράγματα δικαιώματα σε μη αποπερατωμένα ή μελλοντικά κτίσματα κατά την ημερομηνία αυτή, μπορούν να υποβάλουν τροποποιητική δήλωση Ε9 μέχρι τις 12.4.2023, ώστε η αξία των κτισμάτων αυτών να υπολογισθεί ορθά για τον ΕΝΦΙΑ του 2023. Σημειώνεται ότι για τα ημιτελή κτίσματα εφαρμόζεται έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ 60%.

Επίσης, για τη διευκόλυνση των φορολογουμένων, που αποκτούν την πλήρη κυριότητα ακινήτων λόγω συνένωσης της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, για δηλώσεις Ε9, που υποβάλλονται από τη δημοσίευση της απόφασης και μετά, γίνεται υποχρεωτική η συμπλήρωση του ΑΦΜ του επικαρπωτή για την αναγραφή δικαιωμάτων ψιλής κυριότητας.

Ειδικότερα, με την απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή οι αλλαγές στο Ε9 αφορούν τα εξής:

Η παράταση για την υποβολή των αλλαγών στο Ε9 εκπνέει στις 12 Απριλίου.

1. Συνένωση ψιλής κυριότητας με επικαρπία.

Δηλώνεται υποχρεωτικά ο ΑΦΜ του επικαρπωτή για δικαιώματα ψιλής κυριότητας επί ακινήτων ή δικαιωμάτων επί ακινήτων που εξομοιώνονται φορολογικά με ψιλή κυριότητα.

2. Ημιτελή κτίσματα.

Για δικαιώματα επί κτίσματος, μελλοντικού ή μη αποπερατωμένου, ανεγειρόμενης οικοδομής σε οποιοδήποτε στάδιο, εφόσον η μεταβίβαση έχει γίνει από κατασκευαστή, ο οποίος έχει υποχρέωση να το αποπερατώσει με βάση τον τίτλο κτήσης, στη στήλη 10 «Ειδικών Συνθηκών» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός 89 «Κτίσμα μελλοντικό ή μη αποπερατωμένο που έχει αποκτηθεί από κατασκευαστή». Ειδικότερα, εφόσον κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας δεν έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής του κτίσματος (μελλοντικό κτίσμα), στη στήλη 9 «Κατηγορία Ακινήτου» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός που αναφέρεται σε οικόπεδο και στη στήλη 10 «Ειδικών Συνθηκών» του Πίνακα 1 συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός 89. Από την κατασκευή του σκελετού του κτίσματος και μέχρι και το αντίστοιχο στάδιο αποπεράτωσης ανά κατηγορία ακινήτου (μη αποπερατωμένο κτίσμα), εφόσον το ακίνητο δεν έχει ποτέ ηλεκτροδοτηθεί ή ηλεκτροδοτείται με εργοταξιακό ρεύμα και είναι κενό, συμπληρώνονται αθροιστικά οι ενδείξεις:

– Στη στήλη 10 «Ειδικών Συνθηκών» του Πίνακα 1 αναγράφεται ο κωδικός αριθμός 89.

– Στη στήλη 30 «Το ακίνητο είναι ηλεκτροδοτούμενο» του Πίνακα 1 αναγράφεται η ένδειξη «Οχι» για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, ή, αν αναγραφεί η ένδειξη «Ναι», συμπληρώνεται ο αριθμός της εργοταξιακής παροχής ηλεκτρικού ρεύματος.

– Στη στήλη 32 «Ειδική Κατηγορία» του Πίνακα 1 συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός 8 «Κενό κτίσμα».

3. Οικόπεδα εντός ειδικών σχεδίων.

Για δικαιώματα επί οικοπέδου ή γηπέδου τα οποία βρίσκονται εντός ειδικών σχεδίων χωρικής ανάπτυξης δημοσίων ακινήτων ή εντός σχεδίου ολοκληρωμένης ανάπτυξης μέχρι τη μεταβίβασή τους από τον φορέα της επένδυσης προς τρίτους, συμπληρώνονται επιπλέον στοιχεία για την ένταξή τους στο αντίστοιχο φορολογικό καθεστώς. Ειδικότερα, εάν πρόκειται για οικόπεδο στη στήλη 32 «Ειδική Κατηγορία» του Πίνακα 1 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός 9, ενώ εάν πρόκειται για γήπεδο, στη στήλη 26 «Ειδική Κατηγορία» του Πίνακα 2 της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) συμπληρώνεται ο κωδικός αριθμός 5.

https://www.kathimerini.gr/economy/562342480/eforia-entypo-e9-oi-neoi-kodikoi-poy-meionoyn-ton-enfia/

Φαντάζει αδιανόητο αλλά στις 8 Αυγούστου του 2022 εξακολουθεί να μην υπάρχει διασύνδεση ανάμεσα στο Κτηματολόγιο και τα αρχεία της ΑΑΔΕ.

Στις 8 Αυγούστου 2022, η ΑΑΔΕ δεν μπορεί να κάνει μια διασταύρωση ρουτίνας – εκτός αν υπάρξει αίτημα στις περιπτώσεις υπόπτων φοροδιαφυγής – ανάμεσα σε ό,τι έχει δηλωθεί στην εφορία και το Ε9 και σε ό,τι έχει δηλωθεί στο κτηματολόγιο.

Ευτυχώς, αυτό το παράδοξο τελειώνει το φθινόπωρο καθώς τα 2 συστήματα θα συνδεθούν επιτέλους ηλεκτρονικά.

Τα οφέλη θα είναι πολλαπλά. Αρχικά, το 2023 ίσως θα είναι η πρώτη χρονιά που θα εισπραχθεί το σωστό ύψος του ΕΝΦΙΑ υπό την έννοια ότι η διασταύρωση θα δείξει πολλές περιπτώσεις στις οποίες οι ιδιοκτήτες ακινήτων δήλωσαν κτίσματα κι εκτάσεις στο κτηματολόγιο αφού τα είχαν πρώτα τακτοποιήσει αλλά στη συνέχεια «αμέλησαν» να τα δηλώσουν και στο Ε9. Αυτό σημαίνει περισσότερα έσοδα στα δημόσια ταμεία γεγονός που θα δημιουργήσει περισσότερα περιθώρια για περαιτέρω μείωση των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ ή την μείωση άλλων φόρων.

Για πρώτη φορά η ΑΑΔΕ θα έχει την πλήρη εικόνα της περιουσίας του καθενός, το οποίο σημαίνει περισσότεροι δυνητικοί «στόχοι» επιβολής κατασχέσεων και πλειστηριασμών, ενδεχομένως επιπλέον έσοδα από την φορολόγηση ενοικίων, έσοδα από τεκμήρια, δημοτικά τέλη, τέλη ακίνητης περιουσία.

Την ίδια στιγμή πολλοί ιδιοκτήτες, των οποίων οι αποζημιώσεις COVID «κόλλησαν» λόγω λαθών ή παραλείψεων , τώρα θα μπορέσουν να πάρουν τα χρήματα τους.

Η ΑΑΔΕ αντλώντας στοιχεία από το κτηματολόγιο θα βλέπει ποιος έχει πόσες ιδιοκτησίες και που και αυτόματα θα εξετάζει αν έχουν δηλωθεί και στο Ε9. Εφόσον διαπιστώνεται ότι η δήλωση στην εφορία είναι …λειψή, ο φορολογούμενος θα καλείται για εξηγήσεις ενώ σε κάποιες περιπτώσεις η Αρχή θα μπορεί οίκοθεν να επιβάλλει πρόσθετο ΕΝΦΙΑ με βάση τη δήλωση του Κτηματολογίου.

Αν κάτι απασχολεί την ΑΑΔΕ είναι μην υπάρχουν λάθη κι αστοχίες στα στοιχεία που θα λάβει από το Κτηματολόγιο  διότι τότε ο προσδιορισμός επιπλέον φόρου θα είναι από δύσκολος έως αδύνατος.

Πηγή: https://news.b2green.gr/22330/η-ααδε-συνδέεται-με-το-κτηματολόγιο-τι